封館VIP夜壓軸 買房送東京雙人遊

今年房市買氣較去年回溫，不少建商盤算如何在盤整期推出自住型剛性宅，在不景氣房市中開紅盤。上周末兩天，高雄房市下半年的指標案「達麗東京」，在潛銷期末壓軸舉辦封館VIP夜，案場指出潛銷1個月已售百戶，今天正式公開。

高雄市不動產開發商業同業公會統計，今年1~7月申報開工僅2095戶，今年預估將創歷史新低，但從2015年起1~2房小宅申報開工居各類產品之冠，若去化不順，小宅賣壓將湧現。

剛性需求買氣旺
高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出，剛性需求住家如小宅，是市場上相對買氣較熱絡的產品，建商看到區段市場缺口，因此積極推預售，考量營建成本高漲與開發商持有稅提升等壓力下，建案開價雖有回到2011~2012年那波起漲點，但短期漲跌幅度不大。

根據高雄房屋市場調查協會統計，下半年包括興富發、達麗、聯上等上市建商都有精華區小宅預售，若加上區域型建商推案，市區預售小宅量逼近2000戶。

社區戶數逾400戶，位於高雄六合觀光夜市旁下半年市區指標預售案「達麗東京」，上星期六舉辦潛銷封館VIP夜2天，除會員可摸彩抽獎外，當日下定且日後完成簽約，即可獲得日本東京雙人遊，2天活動每日來人數約100~120組，每日成交平均約15戶

該案負責銷售上揚國際業2處總經理朱建雄指出，「達麗東京」規劃19~37坪小宅，地點靠近捷運美麗島與市議會站，潛銷期間的售價為開價每坪26萬元起折扣5~8％，潛銷1個月已有百組下定，投資與自住比約4、6比，今天正式公開後，預估8個月內可賣9成。

推案量爆發賣壓
高雄房市目前除了大坪數成屋供給量多，預售小宅推案量也逐漸爆發賣壓。

龍悅廣告協理吳季濃指出，統計至8月第3周，全市新案待售屋達1萬5343戶，賣壓較重分別在楠梓、鳳山與鼓山，3區總和逾6150戶，其中鼓山有高達1423戶成屋待售，多數是大坪數住家，「值得留意的是近3月全市待售屋存量，減少近1600戶，成屋賣壓有稍微降低趨勢。」

建商薄利多銷 讓年輕客買得起

房市平淡時仍有建案賣出好成績，台北市中正區預售案「四方荷韻」公開近3個月已完銷，新北市板橋區「青峰」、中和區「達永沐夏」也因祭出特殊付款方式奏效，2個半月來銷售逾200、300戶，業者認為，建商薄利多銷的概念，成功帶出買氣。

均價每坪110萬
「除了價格的讓利，現在的自住型買方也很在意建商品牌與規劃。」負責銷售「四方荷韻」的創意家行銷副總經理柯仲武分析，本案位於重慶南路的精華地段，建商四方開發背景為中信集團，增加民眾的信任度，加上講究結構與建材，吸引周邊老住戶換屋及為孩子置產。

「四方荷韻」5月中公開，均價每坪110萬元，柯仲武認為，相較周邊「松濤苑」、「元大一品苑」指標豪宅的高單價、總價，該案開價相對讓利，是短時間能完銷的重點。

使買方付款輕鬆
板橋江翠北側重劃區的「青峰」，在5月底開案時打出青年優惠方案，造成民眾排隊選房旋風，目前已售出200多戶約7成，負責銷售該案的華磐國際總經理潘志建表示，該案已近銷售尾聲，預計928檔期推出第2期「翠峰」，他分析熱銷原因，除新潤機構的品牌外，建商薄利多銷的概念讓年輕客層買得起。

2個半月即賣破逾300戶的「達永沐夏」，也因低總價及低自備、低月付方案成功吸引買方上門。
專案經理黃瑋霖表示，除了讓買方付款更輕鬆外，該案雨遮不計價，還有豐富公設、採用Smarthome等科技配備等規劃也是特色。

煩死了，又有雙颱侵台！這時有加強防水保固的建案顯得很重要。新北市三重區「新美齊匯」、遠雄集團旗下建案強調5年防水，竹北市「若蒔山」、璞園建設更打出10年防水保固期。

自住客比率增加
建築法規雖訂有建物1年防水保固，但對潮濕多雨的台灣未必足夠，近年自住客比率增加，愈益重視建築品質，也讓建商更強調防水等保固。

遠雄集團便有3大保固方案，針對北台灣24個建案提供結構25年、壁磚5年及防水5年的保固；璞園建築團隊也提供自建案10年防水、7年設備保固及28公分專利隔音工法。

璞園建築團隊董事長李忠恕解釋，「日本的建築早規定防水保固10年，我們國家標準太低。」他強調，消費者花大錢買房子是一輩子的事，建商應給予更好的建築保障，讓業界地保障服務能從此更進步。

頂樓測試100小時
新北市三重區預售案「新美齊匯」也提供5年防水保固，專案副理劉易杭表示，建商新美齊集團相當重視建築品質，不只有6級抗震結構，亦講究防水工法，頂樓防水測試100小時，衛浴也做到180公分以下全區防水。

半畝塘集團為竹北市的「若蒔山」因採高樓垂直綠化，為避免植物影響結構造成的漏水問題，也提供10年防水保固，不只在基礎結構上加強防水工法，包含陽台、樹穴及樓層接縫等處也特別留意，不讓濕氣破壞既有防水層。

竹北喊破4字頭 竹東低價吸首購族

新竹縣政府啟動新竹輕軌計劃，挑起房價敏感神經。台慶不動產根據實價登錄資料統計新竹地區人口最多的3大行政區，包括新竹市、竹北市，以及竹東鎮，近2年中古屋的交易量變化和房價漲跌，結果發現3大行政區房價皆上漲，漲幅約3%~9%，但交易量明顯衰退，減少1~2成。

針對人口密集的新竹地區中古屋呈現「價漲量跌」的現象，台慶不動產執行副總莊志成認為，主要因為政府釋出重大公共建設訊息，且景氣趨於好轉，讓屋主對價格抱持樂觀期許，甚至微幅調漲。

建商釋餘屋衝擊
不過從中古屋交易量來看，3大行政區不增，反減1、2成，莊志成說，今年買盤主要是以首購、自住的剛性需求為主，「房價多少」才是自住型買方決定是否出手的重要因素，也因此，今年低總價的物件比往年熱銷。

這次統計也發現，中古屋交易量下滑19.7%最多的竹北市，莊志成表示，今年建商續推餘屋，不斷釋出讓利優惠，還加碼送裝潢等，甚至不惜祭出1000萬元低總價交易，直接衝擊800、900多萬元的中古屋行情。莊志成建議，屋主若參考實價登錄價格，再降3~5%，也許可以大幅提高成交機會。

竹北屋主拒砍價
而群義房屋總經理陳俊男認為，竹北地區繼高鐵新竹站開通之後，還有輕軌計劃正要啟動，以及台大醫院新竹生醫園區分院園區動土等利多因素，導致屋主堅守房價不肯下修是主因。

竹東地區今年1~5月成交價每坪約12.6萬元，年增9.7%，也是這次統計3個行政區中漲幅9.7%最多，且跌幅11.3%最少。台慶不動產竹東二重加盟店店長李秀芳表示，因公道五路開通後，大幅縮短竹東到竹科園區的往返時間，且竹東二重埔距離工研院院區僅需5分鐘，因此吸引竹科工作的上班族看屋。

10分鐘就到竹科
陳俊男認為，就購屋預算來看，若可以在竹北買到2房大樓的預算，在竹東可以買到透天型的產品，這也是吸引首購族的原因。
全國不動產桃竹苗區經理許志堯指出，竹北在房市多頭之際，一度開價飆破4字頭，因為屋主過度樂觀，看好後市，房價居高不下，許多首購族買方下不了手，紛紛轉往他處發展，且因竹東距離竹科僅需10幾分鐘車程，價格更親民，也成了首購族落腳首選。

永慶三都總店數年增近1成 住商不動產縮減趨緩

中南部房仲加盟體系，歷經2015~2016年房市急凍考驗，店頭年減率從7%，上看17%，但2016年至今，雖部分加盟品牌店數仍在縮減中，但減幅已趨於緩和，甚至有如永慶不動產、東森房屋、全國不動產等品牌，已呈現零變動、甚至向上成長的格局。業者認為，今年中南三都買賣移轉棟數較去年同期成長2成，業者信心回升是主因。

根據各大房仲加盟品牌提供的店數來看，永慶不動產最積極布局台中市，另包括台慶不動產、有巢氏房屋等加盟品牌，總店數逾150間。該品牌今年中南三都總店數較去年有近1成的成長。
永慶房產集團加盟事業執行副總莊志成指出，前年關店數以台南市最多，但今年初以來，台南市開店數又有大幅度成長，「等同回補過去減少的店數，所以是回到過往水平。」

台南回到過去水平
莊志成認為，中南部自住市場強，交易量明顯成長，業者信心回升，找有品牌資源的體系靠攏，「新開店中有3分之1為他牌轉招，預期全年中南部店數，應會微幅成長。」
住商不動產不計旗下大家房屋品牌，目前在中南三都總店數有突破200店以上的規模，就2015~2016年來看，店數削減幅度約7.7%，去年至今年7月為止，量減幅度趨緩，至4.76%。同樣在店數減幅上呈現緩和態勢的，則是台灣房屋，由前年的7.56%，至今年不到2%，其中，台南市店家數甚至向上成長。

住商不動產中區協理賴萬認為，前年店數大幅縮減，在於市場觀望氣氛濃厚，「由於去年史上最低交易量，已使谷底浮現，今年以來開店數就有提升，尤其是新投入的業者，約增加3成，集中在3主要屯區。」住商不動產高屏澎東區協理林祺博則說，今年店數成長以台南市最顯著，而去年高雄區店數減少約10%，今年隨買氣復甦，店數可望成長。

全國擬再展店30家
另外，包括東森房屋、全國不動產，雖2015~2016年，關店數分在近1成、與17%高比率，但去年至今，店數未再有變動。
全國不動產總經理石吉平指出，去年移轉量創新低量，部分店頭為減少管銷成本，採多店合併，今年Q2以來業績開始回升，「看好台中市移民潮及南部建地交易熱絡，5月在台中成立分公司，預計至明年底，目標從台中到屏東再展店30家。」

今年夏天氣溫屢創新高，讓大家熱到不想出門，建案為體恤看屋民眾，紛紛祭出免費吃冰淇淋活動，讓買方消暑氣，另有案場打出抽義大利來回機票，或請來Q版人物畫達人提供手繪畫像服務。業者表示，可增加噱頭提高民眾上門意願。

噱頭吸引親子團
夏天吃冰超暢快，北台灣許多建案如台北市萬華區「全坤雲峰」、新北市永和區「勝開大地」、汐止區「超級花園」、淡水區「布拉諾花園」及新竹市「興傳」等，皆在案場備有冰淇淋，供應看屋的民眾享用。
「超級花園」專案經理徐登山表示，近期建案社區除陸續為住戶舉辦吹泡泡、造型人物汽球等親子活動外，因應盛夏，接待中心現場也提供冰淇淋，「體恤一下那麼熱還願意來看屋的民眾，吃個冰消消暑。」

規劃抽機票活動
「天氣實在太熱，民眾都不想出門。」「勝開大地」專案經理蔡穎杰認為，提供冰品讓家長可帶著小朋友來吃冰，增加些噱頭成功提高民眾上門看屋的意願。
除了吃冰，「布拉諾花園」還有抽機票活動，12月底前看屋民眾可獲得抽獎券，共3位名額，預計明年1月6日開獎。「興傳」今日與下周六的下午，則邀請Q版人物畫達人到現場為看屋民眾畫像，專案副理李佳霖表示，因買方多是父母帶小朋友一起看屋，此活動讓孩子可在旁邊安靜讓達人畫畫，方便父母了解建案。

將推4000戶大樓 成台中Q4主戰場

今年上半年台中市房市冷清，下半年新建案卻傾巢而出，在北屯、太平、豐原、潭子、海線等地，至少有20來組大樓新案，尤其光是北屯一區就將推出4000戶大樓住宅，總銷約300億元，是近年來最大案量，也無疑是第4季主戰場。

北屯區幅員遼闊、重劃區多，自從台74線落成後，發展一躍而起，成為每年台中市成交量最多區域，主要生活圈除了早期發展的文心路，還有崇德路三段為主的11期商圈、以東山路為核心的10期、廍子地區，房價大致由西往東遞減。

改走中坪數搶客
過去北屯區沒有豪宅建商推案，不過崇德路商圈近期發展熱絡、議題多，包括核心區的巨蛋、北側的洲際棒球場旁的商場、酒店投資案、錦村市場BOT案等，前景相當看好，最近1年包括龍寶建設、國泰建設都進場購地搶客，但新案也因應市場需求，走中坪數、換屋型價格。

有了諸多房市議題，加上豪宅建商搶進，帶動信心，11期周邊首購案也顯得特別好賣，包括大毅「讚幸福」規劃636戶純住宅，每戶768~1300萬元，是少見首購產品。大毅建設業務副理林恩表示，目前銷售過5成，緊接著總太機構也將在棒球場旁，推出規模更大，達800戶的首購宅。

另一個焦點則在廍子徵收區段，近年該區人口大幅成長，年增率逾3成，居台中之冠，最近2年雖發展趨緩，進入餘屋消化期。

廍子首見20坪宅
不過下半年又有更多建案蓄勢待發，包括總太、大城、櫻花、義昌興等建商都陸續進場，不僅清一色首購宅，且「愈蓋愈小」，甚至首見20坪左右產品。
如最近強打總價393~583萬元的「新潮講義」，是近年最親民價格。
不過總太地產將推出坪數更小的「幸福小城」，每戶19~40坪，總戶數破千，總銷達50億元，是近年台中規模最大造鎮案。
總太地產總經理翁毓羚指出，最近政府積極釋出土地標售，造成推案量暴增，競爭自然會激烈，不過各家建商品牌不同，規劃差異也大，因此對銷售仍具信心，對於這區的發展也是件好事。

攜手逢甲建築系師生 播下希望種子

泰北清萊「嘎咗村」位泰緬邊境，是全泰國教育程度最低，最貧窮地區，富宇慈善基金會攜手逢甲大學建築系師生、王銘鴻建築師事務所，於嘎咗村打造「逢甲建築國際小書屋」，引進教育資源，在貧瘠土地上播下希望的種子。

全村總動員施工
位於泰北清萊的「嘎咗村」，屬泰緬邊境一帶貧瘠的區域，泰北少數民族「阿卡族（Akha）」群居在此，早期種植罌粟供毒販提煉，在教會輔導下，近20年改種阿拉比卡咖啡豆，近期富宇和逢甲建築系、王銘鴻建築師合作，蓋了一棟「逢甲建築國際小書屋」。

「逢甲建築國際小書屋」考量當地風俗民情，規劃包含集會所、閱讀空間等，且為貫徹永續建築理念，除了混凝土結構外，其他所需的木材、竹子等材料，並在當地基督教會大力支持下，號召全體村民自力造屋，一同上山砍伐、搬運材料，發動男女老少全村總動員施工。

富宇慈善基金會執行長張宇承表示，基金會今年陸續啟動多項慈善計劃，這次是富宇首度將愛送往海外，揭幕儀式恰逢泰國母親節，不但「嘎咗村」村民熱烈慶祝，連鄰近9村庄族人也穿戴傳統服飾盛裝出席，更帶來自家的雞與水果等食材料理分享。

高價認購咖啡豆
由於「嘎咗村」及鄰近村落每年咖啡豆總產量逾50萬公斤，但村民卻不懂咖啡品質，這次落成也請到雲林古坑的華南國小校長陳清圳，帶著專精咖啡種植與烘焙的專家、學生，為村民提供技術指導，富宇也先以高於市價的價格，向村民認購1000公斤的咖啡豆，與同好分享。

逢甲建築國際小書屋小檔案
◎位置：泰北清萊嘎咗村
◎總面積：43.56坪
◎結構建材：混凝土、木、竹
◎空間內容：集會所、閱讀空間、多功能空間、淋浴間等
◎規劃活動：手工藝、糕點、剪紙、咖啡研討會、牙醫義診
◎設計者：王銘鴻建築師事務所
◎協力團隊：逢甲大學建築專業學院、南華國小師生
◎贊助商：富宇慈善基金會
◎嘉惠人數：300人以上

不景氣，還有建商投入大筆資金成立總部大樓。根據實價登錄，今年5月1筆位於新湖一路總價5.48億元的華廈交易，據查買方為璞園建築團隊中的璞園開發，大手筆購入整棟8層樓，成交總價亦創內湖區華廈產品最高紀錄。

「護盤可能性高」
根據實價登錄揭露，璞園開發以總價5.48億元取得新湖一路，地上8層、地下3層華廈，總面積約1020坪，創內湖區華廈產品最高總價紀錄。該案換算成交單價53.7萬元，亦屬該區自2014年以來，不計1樓特殊戶的最高單價華廈。

依該案地籍謄本與建照存根來看，該案原地主、起造人為璞元建設，同為璞園建築團隊的一員。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，此案應屬合建案，後由璞園開發主導買回所有建物，至於價格創新高，推斷護盤可能性高，未來若轉售，不影響已購屋主的權益。

璞園建築團隊董事長特助陳信安表示，該建物全棟都作為企業總部之用，包括營建、營造及代銷部門都已進駐，建物並取名「初心園」，未來暫時沒有轉租或是轉售計劃。

儘管今年下半年高雄有些中大型預售案進場，但是，高雄市不動產開發公會理事長張永義說，高雄去年和今年新成屋量體龐大，加上買方擔心買進套牢的不安全感、一例一休、年金改革、以及景氣上升力道不強等5大理由，高雄房地產市場未來2年可能都無法過於樂觀，現階段最重要的，還是減少推案，持盈保泰。

張永義指出，去年底到今年上半年，建商的成屋去化不錯，但是，建商也付出代價，那就是降價、讓利，但是，從7月開始，整體的銷售狀況，有遲緩的跡象，因為購屋者對價格具有不安全感，因為，消費者發現實價登錄每坪30多萬元的住宅，賣方開出的銷售價格卻遠低於此，造成價格的問號。

再者，一例一休造成購屋者加班收入下降、年金改革造成可動用退休金減少、及景氣爬升力道，沒有明顯起色，也都成為購屋者的顧慮項目，買盤自然呈現保守。

張永義預估，未來2到3年，住宅價格將會陸續回到相對的合理價格帶，市區回到每坪20多萬元，楠梓等郊區，回到每坪10多萬元，進而使得土地價格也走軟，「一切都回到正常交易區間」。

　　國企混改過程中，有很多資産需要處置；一些遭遇經營難題的中小房企，也需要梳理資産。當前試水AMC的房企數量並不多，對于未來能否成為趨勢，受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言，隨著並購整合時代的到來，以及地方AMC的不斷成立，房企已經迎來很好的介入時機。

　　為更多地獲取金融實力，並更大程度參與到並購重組中，房地産企業正以設立和參股資産管理公司的形式，來進入該領域。

　　8月16日，招商局、中國平安等共同設立了資産管理公司——深圳市招商平安資産管理有限責任公司(簡稱“招商平安資産”)，並與有關合作方簽署了百億不良資産基金合作。考慮到近年來房地産不良資産規模持續上升，招商局旗下的房企招商蛇口被認為很容易從中分得一杯羹。

　　在此之前，藍光發展獨資成立了資産管理公司，用于更好地布局存量資産管理。協信和建業的嘗試與招商局類似，參股資産管理公司，涉足不良資産處置領域。

　　四大國有資産管理公司早就成立了房地産公司，涉足該領域，但房企布局以處理不良資産為主的資産管理領域，目前看來才剛剛開始。

　　盡管這些資産管理公司的注冊資本規模、業務重心都不甚相同，房企所佔股份也不一致，但分析人士指出，這反映出房企在存量領域進一步深耕的意願——既包括傳統意義上的資産管理和升值，又包含在並購重組領域的巨大野心。

　　AMC的“新面孔”

　　資産管理公司又稱AMC(Asset Management Companies)，從業務性質看，主要分為兩類。一類是指商業銀行、投行、保險公司、證券公司等機構進行的一般意義上的資産管理業務。近幾年來，房地産作為不動産也被納入到資産管理的范疇中。

　　另一類業務主要指處理不良資産，業務類型包括並購重組、資産評估、清算等。根據標的的不同，又分為金融類和非金融類資産。法律上對這類公司的資本金規模有所要求，其業務范圍也需要監管層審批。目前我國共有信達、東方、長城、華融四大國有資産管理公司。

　　從公開消息來看，藍光發展成立的資産管理公司屬于前者。這家名為“成都藍光資産管理有限公司”的企業由藍光發展的控股子公司成都和駿投資有限公司100%出資，注冊資本為1000萬元，經營范圍為“資産管理”。

　　藍光在公告中指出，設立該公司是“為了依托藍光發展現有的地産、現代服務業及醫療業務板塊進行産業並購，將不同資金條件和不同技術、管理能力的資源組織起來，拓寬項目渠道，並與公司現有業務産生協同效應”。

　　這也被認為是藍光計劃在資管領域發力的表現。藍光發展曾在2015年借殼迪康藥業上市，其對醫療業務的布局一直在加碼。此外，母公司藍光集團旗下還有在新三板上市的物業管理公司嘉寶物業。因此，在存量房市場的物管和增值服務領域，藍光有繼續做大的客觀條件。

　　公告還顯示，該資産管理公司計劃從事私募投資基金業務，目前正在向中國證券投資基金業協會履行相關登記手續。

　　相比之下，招商局和建業地産涉足的資管領域更為龐大。招商平安資産的注冊資本為30億元。招商局、中國平安、深圳投資控股、中證信用分別持股51%、39%、8%、2%。招商平安資産董事長由招商局集團金融事業部部長張健擔任。

　　張健在當日接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“招商平安資産定位是以不良資産為核心的大資管業務，希望能夠利用3-5年的時間辦成國內最好或最有特色的地方資産管理公司。”這也是廣東省的第三家地方AMC.

　　建業參股的AMC名為河南資産管理有限公司，注冊資本為50億元。建業出資2.5億元，佔總股本比例5%。其他主要合資方中，河南投資出資額為19.5億元，佔股39%；大河傳媒、國投資産、河南中原高速、中原信托及中州藍海各出資5億元，各佔股10%。

　　該公司的主要業務包括：不良資産收購、管理和處置；投資及資産管理；私募基金管理；股權托管管理，受托資産管理；企業破産、清算等管理服務；參與兼並、收購、重組；投資、法律及風險管理咨詢和顧問等。這也是河南第二家省級AMC.

　　建業稱，參與組建合資公司，可有效對接河南省內優質金融資源並進行深入合作，從而擴大服務范圍，為集團業績增長和戰略實施提供助力。

　　近年來，監管層對于防控金融風險的要求不斷強化。從2013年首家地方資産管理公司成立開始，AMC的市場準入門檻不斷降低，越來越多的省級AMC紛紛成立。

　　正如河南資産管理有限公司的直接出資方多達9家，在此過程中，除傳統的金融資本之外，很多社會資本介入AMC中，房地産資金就成為其中的“新面孔”。今年6月8日，重慶市第一家混合所有制、第二家擁有銀監會AMC資質的地方資産管理公司——重慶富城資産管理有限公司成立。其中，協信以5.25億的出資額成為四大股東之一，持股比例為35%，並列第一大股東。

　　加持金融實力

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，房企涉足這兩類資管領域，契合了兩個重要的大背景：其一，後交易市場規模越來越大，不動産的管理、改造、增值空間巨大，目前這一市場仍處于藍海階段；其二，房地産行業競爭加劇，並購、重組的規模不斷加大，強大的資金背景和金融實力，對于獲取優質資産至關重要。

　　隨著存量市場的擴大，以及部分城市限購、限售等政策的推出，房企越來越注重存量資産的管理，並將其與“輕資産”戰略相結合。很多房企旗下有該項業務，但成立資産管理公司的並不多。

　　按照嚴躍進的觀點，做“輕資産”運營，會涉及眾多金融工具的利用。設立或入股資産管理公司，有利于企業獲取金融牌照，並更好地從事該項業務。他還認為，將該項業務獨立出來，是房企業務轉型的一個重要方向。

　　相比之下，並購市場的誘惑更大。

　　“只要看看這兩年信達地産的拿地情況就知道了。”北京某房企金融部門相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。信達地産是四大國有AMC之一——信達資産旗下的房地産公司，2016年實現銷售額169億元，但當年的拿地支出超過200億。2015年以來，信達在上海、杭州、合肥、深圳、廣州等城市獲取多宗高價地，讓不少老牌房企黯然失色。

　　除了借助上市平臺進行融資外，信達還通過母公司輸血，獲得了大量資金，其中包括銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段，以及借助基金進行股、債權投資等方式。

　　今年以來，信達地産還介入到淮礦集團的整體改制方案中，並有可能通過配股的方式，實現對淮礦地産(淮礦集團旗下房地産公司)的整體收購。而淮礦地産的預估價值為78.3億，約相當于信達地産去年末凈資産的86.9%。

　　這些眼花繚亂的金融手段，以及復雜的資本運作，令很多房企望塵莫及。

　　上述房企人士指出，除母公司強勁的資金支持外，國有AMC的背景，為信達介入企業改制(尤其是國企改制)帶來了極大便利。信達不僅能從中獲取優質資源，而且成本通常遠低于市場價格。

　　除信達外，長城資産旗下的長城國富置業，華融資産旗下的華融置業，也都握有很好的金融資源。盡管公司規模尚小，但分析人士認為，隨著房地産並購重組時代的到來，這類企業的空間會越來越大。

　　此外，以資管計劃的形式在二級市場舉牌，也是近年來一種常見的處理方式。2015年以來，寶能旗下的鉅盛華就通過9個資管計劃，買入了大量萬科股票。長城富國置業也通過相應的金融手段，參股了數家上市公司。

　　“國企混改過程中，有很多資産需要處置；一些遭遇經營難題的中小房企，也需要梳理資産。所以未來房地産並購重組規模一定會加大。”上述房企人士表示，對這些資産進行估值、清算，並參與並購、重組，需要較強的綜合實力。

　　一些AMC也看到了其中的機遇。信達資産在2016年的年報中就指出，“股市匯市波動加劇、房地産泡沫、不良貸款、債券違約、地方債務問題、非法集資等風險點有所增多……在防控風險的大基調下，作為化解金融風險的專業機構，金融資産管理公司通過發揮專業所長，將繼續處在戰略發展機遇期。”

　　嚴躍進表示，AMC的金融實力強大，獲取資源的能力也較強。但除了部分大型房企外，多數房企的資金規模小、金融實力不強、背景不足，在並購市場(尤其涉及國有資産)的話語權並不大。因此，涉足AMC，可以很好地彌補這種短板。

　　據悉，當前試水AMC的房企數量並不多，對于未來能否成為趨勢，受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言，隨著並購整合時代的到來，以及地方AMC的不斷成立，房企已經迎來很好的介入時機。

8月18日，由華遠地産持有、凱悅酒店集團管理的長沙君悅酒店正式開業。

　　開業慶典上，華遠地産董事長孫譽晏表示：“2013年，華遠集團與凱悅酒店集團在長沙正式簽約，共同打造君悅這一頂級酒店品牌。在雙方團隊的緊密配合、高效協作之下，成就了今天長沙君悅酒店的華美亮相。此時此刻，我們身處酒店的大宴會廳，窗外江景一覽無余，美不勝收。尤如白駒過隙，華遠地産來到長沙已經第10年了，初識長沙時的情景歷歷在目。當年我我們懷著一顆赤子之心來到長沙這片熱土，在湖南省、長沙市、天心區等各級領導的大力支持和親切關懷下，與我們攜手同行的合作夥伴的共同努力下，在社會各界的關愛下，我們華遠華中心與長沙這座偉大、秀美的城市共同成長。如今，華遠華中心不僅成為了湘江東岸首屈一指的地標性建築群，更是山水洲城長沙的一張美麗的城市名片。”

　　對于華遠地産未來的發展方向，孫譽晏表示，“華遠地産一直致力于整合資源優勢，打造集約高效的産業空間，我們希望匯集國內外高端合作夥伴，攜手像凱悅酒店集團這樣的卓越合作夥伴共同提升協同創新能力，為促進區域經濟升級發展，形成更強大的生産力，發揮支撐作用。”

　　據介紹，2013年，華遠地産與凱悅酒店集團舉行了簽約儀式，正式宣布將引入君悅酒店進駐長沙華遠華中心。一個是老牌的品牌房企，一個是國際著名酒店集團，雙方聯手必將帶來疊加效應，讓長沙君悅酒店備受業內外期待。

　　資料顯示，華遠地産除了住宅産品之外，其在商業項目打造上已有一定歷史。在上世紀80年代華遠品牌誕生之初，其就曾參與西單商業街改造，可以説是最早踏入商業地産領域的房企之一。近年來，與優秀企業的合作更進一步夯實了華遠在商業地産的基礎。開發了包括君悅酒店和海信廣場在內的長沙華遠華中心、北京的社區類集中商業街華遠好天地、北京華遠華中心、北京華遠西紅世等商業類地産項目，産品涉及商業街、購物中心、寫字樓、高端酒店等。

　　凱悅酒店集團是享譽世界的酒店品牌，其總部位于美國芝加哥，在全球45個國家和地區經營管理逾500間酒店。凱悅旗下四大品牌之一的君悅酒店(Grand Hyatt)以氣派非凡、宏偉卓越的設計風格著稱，並在國際上屢獲殊榮，曾被《商旅》(Business Traveller)雜志連續八年評為“世界最佳商務酒店品牌”。

　　據悉，此次華遠地産與凱悅酒店集團強強聯合，共同打造的長沙君悅酒店，是長沙唯一享有“山水洲城”極致江景視野的國際頂尖品牌酒店。該酒店不僅是君悅品牌在全球的第48家酒店、大中華區的第14家酒店，也是華中地區首家君悅酒店。

據新華社電 住建部等九部委公佈12個租賃試點城市名單才過一個月,已有9個試點城市公佈了方案或通過審議。專家認為,這些城市的快速啟動,預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開,房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

“輕租重售”住房模式,加劇租住市場矛盾

據住建部統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

從租住費用看,上海易居研究院發佈的《全國50城房租收入比研究》報告顯示,北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月資料顯示,廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間,北京、深圳、上海等城市則超過45%,這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

從供應結構看,上海公寓企業聯盟研究資料顯示,目前我國出租房約有1億套,其中超過90%為個人出租,品牌公寓企業佔有率低於2%,而發達國家租賃市場的規模化比例是20%-30%。清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示,發展租賃市場就是要改變租賃市場的供應結構,不斷增加租賃市場的有效供給,才能穩定租金。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析說,目前租賃市場積累的問題,主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。

房地產市場如何實現健康發展?其實,在2015年底中央經濟工作會議就提出要建立購租並舉的住房制度,2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發展住房租賃市場,今年5月住建部公佈《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》,在一系列檔和意見的推動下,多個城市租賃市場改革已陸續展開。

上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設中包括50萬套租賃住房。深圳規定在棚戶區改造的住宅部分,除拆遷安置房外,全部用於人才住房和保障性住房,“只租不售”。

租賃改革展開,“租購同權”釋放積極信號

近日,杭州與阿裡巴巴等合作將建立智慧住房租賃監管服務平臺,該平臺將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系等各租賃環節的全覆蓋,實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、仲介居間代理房源、個人出租房源全納入。

如同杭州,一場劍指租賃市場的改革正在多個城市展開。廣州、成都、瀋陽等多個租賃試點城市紛紛搭建房屋租賃交易和監管平臺。

記者從公開信息獲悉,此次九部委公佈的12個試點城市,除深圳、合肥、肇慶三個城市外,已有9個城市公佈了租賃試點方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市儘管未列入試點,但依然多措並舉發力租賃市場。

從各地方案看,培育租賃市場是各方案著重體現的,內容主要集中在以下幾個方面:

機構化、專業化、規模化成為各試點城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業培育數量進行量化考核。如,瀋陽到2020年住房租賃業務的企業要達到50家。武漢要求在其兩大開發區新增租賃住房7000間,試點企業不少於20家。

在供應主體方面,國有企業受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。鏈家研究院楊現領認為,一方面國企可發揮引領、帶動作用,穩定市場租金,另一方面有利於國企盤活閒置和低效的廠房和商辦用房,為市場增加租賃房源。

為租房群體“賦權”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購同權”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學權益後,無錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩定住所”範疇。

宋丁表示,從國家啟動12個城市租賃試點,到試點外城市積極主動發力租賃市場,特別是“租購同權”的提出對我國建立“租購並舉”的住房制度具有較大的信號意義。

房地產發展模式生變,未來自持物業或集中入市

業內人士表示,隨著租賃市場的“崛起”,長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

“近年來,廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入戶,加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生,呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產行業協會會長王韶表示,以多年的觀察,租房族一旦經濟條件允許,他們就會快速轉向購房,造成這種現象的重要原因,是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務權益等。

“增加租賃市場的有效供給,對於穩定市場預期,遏制房價過快過高增長將發揮積極作用。”王韶說。

華南城市研究會副會長孫不熟說,有人問租賃市場起來了,房價會不會大跌。房子具有資產屬性,有條件的人仍會出於保值增值、財富效應而購房,因此發展租賃市場並不會導致房價大幅下降,整體來看對穩定房價有重要作用。


公共福利、稅費改革、資產證券化,被業界認為是影響住房租賃市場培育和發展的三個重要因素。萬科長租公寓負責人張成皓建議,應進一步降低稅費扶持租賃企業發展壯大,同時改革與房屋產權綁定的公共福利制度,進一步輻射租房群體。

業界普遍認為,目前,房地產業正從單一“拿地賣房”模式,向出售與持有運營並舉時代過渡。“可以預計,未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的 售轉持 ,開發商必須提升輕資產運營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經理邵俊建議,應加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信託基金試點。

房地產長效機制建立過程中，住房租賃市場以未知的前景帶出一個嶄新的市場空間，最為敏感的資本，又是一番兵馬未動，糧草先行的圖景。

廣州是租購同權，無錫、成都是人才落戶，北京是共有產權，地方政策都指向房地產長效機制，大力鼓勵住房租賃業務。

“特別是在今年7、8兩個月，中央和地方密集出臺關於住房租賃的政策”。房東東創始人全靂指出，在調控的一年裡，房企洗牌，未來並購會非常多，或者轉型做資管等。

業內人士認為，大力發展租賃市場是經濟脫虛向實的表現，而目前確實也有做租賃盈利的成功案例。SOHO中國今年半年報顯示，上半年總收入16億元，淨利潤8億元，淨利潤率高達50%。而排名前50的房企，平均淨利潤率只有7%。

原因在於，SOHO中國收入目前只有租金收入，全部來自於租賃，因此銷售額很低毛利非常高，從而導致淨利高。

近期，上海多家金融機構也掀起一股從資管角度切入租賃市場的熱潮。

資管市場潮起

租賃市場發展的金融端空間被各方關注，基金券商最關注的是公寓類的Reits產品。

鏈家系長租公寓品牌——“自如”以資產服務機構身份，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS。這項名為“中信證券-自如1號”的房租分期信託受益權資產支持專項計畫，即將在上海證券交易所掛牌。

據瞭解，自如北京目前已實現微利，上海、深圳等新拓展城市還處於成本投入期。這單成功發行的ABS，來源於自如變租金“季付”、“半年付”、“年付”為信用“月付”的管理方式。

房企都在關注能在租賃市場裡參與什麼，目前房企佈局長租公寓已經如火如荼，包括龍湖、萬科、旭輝等早已佈局長租公寓，而碧桂園、陽光城、卓越地產等近期也表現出極高的關注度。碧桂園上海區域今年春節前後正式成立長租公寓管理部與產城發展部，並在滬拓展業務。

業內人士指出，房企佈局長租公寓出於以下四個目的：首先，細分客戶群體，希望將產品進行各個年齡段的戰略性全覆蓋；其次，房地產的週期性很強，一旦進入低潮期房子不好賣的時候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩定現金流；再次，抓住政策利好機會，去年國家對住房租賃企業的態度由“鼓勵”變為“支援”；最後，當前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，這塊市場未來容量將達到萬億市值。

德晟資本REITs事業部總經理車陽認為，住房租賃市場的興起帶出國企與民企的合作機會。據其瞭解，不少大型民企正在與手中持有租賃用地的國企談合作，商討國企用土地入股、民企出資建造、運營的可能性。

另一個較為顯著的變化是，即便是鏈家這樣的輕資產公司，也開始謀求從重資產端投資運營的機會。

包括一些基金，從過往的產品端發金融產品，到直接在土地端投資，以及設計重資產投資。此前租賃物業的土地價格一般比較便宜，基金對於租賃物業的回報率不高，一般在5%左右。基金的前期介入，對於後續金融化等機會的挖掘都很好，更有機構願意在後端提供貸款支援，從直接進土地再到進入金融化提供空間。

車陽認為，如果產品做到價格低的話，很有可能探索出以後公寓類Reits的路徑。

公寓運營金融化屬性漸顯

這一輪大力發展租賃市場，對於那些此前佈局了長租公寓的房企，優勢會明顯一些。房企更願意把自持的部分讓渡利潤空間，利潤已經體現了的，也有願意以成本價較低溢價甚至持平來做退出或者做金融化。

中央和地方在短短兩個月之內，密集推出十餘個支持租賃市場的政策，釋放出明顯的信號——即未來開發商參與拍地很可能要與持有或運營的租賃規模掛鉤。住建部近期檔中也明確指出，住房租賃會納入今後的企業工商登記類別中，試行准入機制。

這表明，在長效機制下，炒地、炒樓的視窗已經向房企關閉，傳統的開發-銷售模式或將改變。而政策又打開了租賃這一扇窗，房企今後在土拍市場面對的租賃型用地非常多，不少房企意識到，今天不做租賃可能以後連拍地的資格都沒有；如果不做長租公寓，可能連留在市場的機會都沒有了。

一家房企人士指出，房企買賣土地的參與機會將越來越少，今年是真正考驗開發商的一年。“上海近期兩塊租賃房用地的競得者都是國有企業，可見民企的生存壓力更大，也會催生更多金融屬性的發揮，比如融資創新。”

目前對於群租房的二房東現象，北京已明文禁止，上海則還存有灰色地帶。全靂認為，一旦市場上只有租賃用地賣，群租房的二房東好日子就要結束了；但另一方面長租公寓合法合規的二房東，政府是鼓勵的。

近年來，在境外投資、對外投資快速增長的同時，也逐漸出現了一些不夠理性的傾向。在此背景下，今年1月份國務院國資委修訂發佈 《中央企業境外投資監督管理辦法》，對中央企業境外投資進行全過程監管。近日，國務院辦公廳發佈的《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》，明確了國家鼓勵、限制和禁止開展的境外投資種類，其中房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等屬於限制類境外投資。

在商務部國際貿易經濟合作研究院國際市場研究部副主任白明看來，此次國務院發佈的三個“清單”中，限制類並不是代表禁止，更主要的是規勸企業謹慎投資，或是對其境外投資提出了更高的要求。這一點《指導意見》中也有明確，即須經境外投資主管部門核准後才可進行投資。

事實上，最近幾年大型房企海外投資房地產越發成為潮流，如萬科、萬達、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均已選擇佈局海外房產。8月20日，中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，部分房企有非常大的體量佈局, 而房企海外投資也已經“由淺入深”，即從一開始興建公寓樓和旅遊度假社區，向建造或收購城市綜合體的方向轉變。不少開發企業更是成立海外投資部門，雖然海外投資占整體投資比例不高，但其發展速度非常快。房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資，是目前包括房地產在內的眾多企業選擇海外投資的主要目標行業，隨著約束性政策的出臺，預計會對房企“出海”投資的步伐有所影響，同時也有助於房企將投資目光轉回國內，更多地聚焦國內城市的投資機會。

過去周六、日一手新盤交投持續暢旺，兩天共錄121宗成交，雖然較前周的350宗下跌逾6成，但個別新盤銷情尚算理想，例如旺角逸新推售40伙，成功售出37伙，出售率逾92%。

藍塘傲特色戶 呎售31493

麗新發展（00488）旗下迷你盤旺角逸新於周日發售最後40伙，截至昨晚8時共售出約37伙，售出逾9成單位。項目第二輪共售出133伙，佔項目138伙約96%，銷情理想。麗新發展高級副總裁潘銳民表示，推售速度由市場主導，反映市場對中小型物業接受度高，未來將繼續集中推售此類物業，如筲箕灣西灣河重建住宅項目。

而麗新同系將軍澳藍塘傲亦錄得1伙招標成交，為星光尚宅系列第3座頂層19樓連天台單位，折實售價4,446.8萬元，呎價31,493元，創出將軍澳新盤特色單位呎價新高。

發展商表示，特色單位於市場上需要較長時間消化，銷售速度亦在估計之內，對於創出同區特色單位呎價新高亦感高興。

另外，長實（01113）旗下娉婷周六亦售出26號屋，為項目最後一伙，先前遭撻訂後加價4%重推，成交價2,106.5萬元，實用面積1,589平方呎，呎價13,257元，現時全盤已告沽清。

根據中原地產研究報告，8月份暫時錄得776宗一手住宅登記，涉及91.5億元。最高登記宗數的新盤是荃灣海之戀．愛炫美，暫錄429宗及47.2億元；其次為元朗PARK YOHO Genova，暫錄107宗及7.9億元；第三為啟德天寰，暫錄38宗及4.3億元。

多個新盤同時推售搶客，二手屋苑交投急跌，但多個屋苑造價持續上升，二手樓價乾升現象更加明顯。

如馬鞍山翠擁華庭一個複式單位，業主賠訂後以1,448.8萬元易手，兩周賣貴128.8萬元。

10大屋苑周末3宗成交

10大屋苑交投續冰封，中原地產錄3宗成交，雖較對上一周增加2宗，但整體成交量仍屬低位徘徊，連續5個星期錄單位數成交。

馬鞍山翠擁華庭錄撻訂成交，市場人士指出，該單位為8座高層F室，屬複式戶，實用面積1,182平方呎，以1,448.8萬元易手，再創屋苑新高價，實用呎價12,257元，該單位剛於個多星期前以1,320萬元沽出，及後業主賠訂（65萬元）後重售，兩周後售價再推高128.8萬元，扣除賠訂和代理佣金等使費合共約91.4萬元，業主還可多賺37.4萬元。此類複式戶因甚罕有，不乏準買家高價追捧心頭好。

黃埔新邨呎價15449新高

市區細價樓有價有市，紅磡黃埔新邨景富樓高層2室，實用面積323平方呎，業主原本叫價520萬放盤，議價後以499萬元易手，呎價15,449元，屬屋苑呎價新高紀錄。原業主於2012年以約290萬元購入，持貨5年帳面獲利209萬元，期內升值72%。

至於周六日10大屋苑表現，中原地產兩天錄3宗成交，僅鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島和沙田第一城錄得成交；美聯物業錄3宗，按周減少25%；利嘉閣則錄2宗，按周減6成；至於香港置業錄4宗，較上周多1倍（四大代理10大屋苑各有差別）。

其中海怡半島12座高層A室，實用面積633平方呎，屬套3房，望內園及泳池景，戶主放盤1個多月，開價僅950萬元，最終再減20萬元以930萬元沽出，實用呎價14,692元。由於戶主早於1998年2月以398萬元買入，縱然現時低於市價沽出，帳面上仍獲利532萬元。中原海怡半島首席分區營業經理盧鏡豪指，屋苑現時業主普遍心態仍強，部分為換樓客，需待理想價才願將單位沽出，只佔放盤量不足1%，願稍低於市價將單位沽出。

預計未來一段日子，二手市場將繼續處於捱打狀態。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，發展商為新盤提供高成數按揭，令購買力湧入一手，兼且二手市場長期缺盤，議價空間窄，令二手市況陷入冰封局面；至於美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，購買力進一步被攤薄，相信短期內二手交投量仍有一定壓力。

冬甩店每月27萬 低3成租彌敦道舖

核心區地舖租金下跌，令餐飲業有力重返核心區地舖，近日連鎖冬甩店以每月27萬元，租用旺角彌敦道地舖，較前租客鐘錶店租金少3成，另太興茶餐廳亦以每月23萬元租銅鑼灣勿地臣街舖，租跌約4成。

太興23萬租銅鑼灣舖 跌租4成

近期餐飲於舖位市場較活躍，而核心區地舖亦漸見餐廳出現，旺角彌敦道585號地下，面積約1,600平方呎，獲冬甩店J.CO Donuts & Coffee以每月27萬元承租，呎租約169元。該品牌來自印尼，於2006年起開業，最受歡迎為旗下冬甩。品牌近年進軍東南亞其他國家包括新加坡及菲律賓等，去年登陸香港，而旺角店為品牌在港第三間分店。據了解，該舖原租客為梅花錶（Titoni），品牌於2011年自由行消費高峰期時租舖，今年月租達37萬元，如今遷出換上冬甩店，租金跌約3成。

此外，銅鑼灣勿地臣街17至21號地下舖位，面積約1,500平方呎，以每月約23萬租出，該舖原由時裝店以40萬元承租，新租金跌約43%。

消息指出，新租客為太興茶餐廳，於銅鑼灣區已有分店，預計是次租舖，將開設品牌旗下，以懷舊為主的文華冰廳。至於中環亦錄得餐飲品牌租地舖，位於德輔道中33號地下舖位，面積約1,574平方呎，獲凱施餅店以每月38萬租用。

中環前三星地舖 凱施38萬承租

據了解，該舖及1樓，面積逾6,000平方呎，曾由韓國三星承租作旗艦店，月租達100萬元，品牌早前約滿棄租舖位交吉，由於舖位未獲品牌承租兩層，故業主決定把舖分拆，現先把地舖租出。

分析指，早年為旅客消費高峰，鐘錶珠寶及國際品牌紛以高租搶地舖，而承租能力稍遜的餐廳不敵高租而遷出，現時市況逆轉，奢侈品店收縮棄租核心區舖位，而業主亦接受現實，把地舖月租減至20萬至30萬元，租金水平漸合乎餐飲業，故近期漸見餐廳重返核心區地舖。預計在本地經濟仍理想下，本土消費穩定，餐廳租核心區舖個案料上升。

美聯旺舖營業董事唐德財表示，獲業主委託出售九龍城福佬村道51至53號福星大樓地下A舖位，地舖面積約1,300平方呎，閣樓面積約1,000平方呎，總面積約2,300平方呎，以6,000萬元放售。

政府堵塞一約多伙漏洞以來，以內部轉讓模式自製「首置」身份省稅的個案持續活躍，7月份共有346宗，佔二手成交量的14.2%，仍處於高水平。

佔二手成交14.2% 兩年次高

Q房網香港數據研究中心提供數據顯示，7月份統計到346宗屬於家族成員之間內部轉讓的個案，較6月份的596宗大幅回落42%。值得留意的是，7月份市場僅錄2,437宗（不計村屋項目）二手登記個案，而內部轉讓的個案佔比達14.2%，仍屬於近兩年的次高水平；而346宗內部轉讓的個案一共涉及約20億元樓價，平均每宗約578萬元，與7月份平均每宗621萬元相若。反映市場以內部轉讓模式自製「首置」身份省稅的個案持續活躍。

自從政府去年11月把住宅雙倍印花稅一律提升至樓價15%後，這種內部轉讓個案急升。例如紅磡海逸豪園16座低層C室，實用面積約1,142平方呎，原本由兩名姓陳的業主共同持有，早於2016年初以1,600萬元購入，7月份以2,000萬元內部轉讓予男戶主，涉及稅款約37.5萬元。

資料顯示，以內部轉讓形式沽出單位的女戶主，早於今年4月份，以約2,338萬元，購入海逸豪園15座一個低層單位，面積約1,115平方呎，購入單位時由於持有另一個物業，應該需要繳交15%辣招稅，即約350.7萬元。

但7月份內部轉讓形式售出手頭單位（16座C室）後，即變成首置身份，向稅局申請退稅，樓價2,338萬元首置身份稅款僅99.4萬元，可退回251.3萬元，即使扣除16座C室內部轉讓的37.5萬元稅款，這個陳姓家族仍可省稅214萬元。

市區居屋除了越來越值錢外，買來放租也是一個不俗投資，尤其地鐵沿線的居屋租金回報更見理想。美聯物業楊潤彬表示，該行近日促成鑽石山居屋龍蟠苑1房戶租賃個案，有分支家庭斥1.33萬元承租。

上述單位為龍蟠苑A座龍珊閣中層01室，實用面積353方呎，建築面積約480方呎，屬1房間隔，有同區客為方住住近家人，加上位置方便，遂決定承租，每月租金1.33萬元，折合實用呎租約37.7元，建築呎租約27.7元。

樂富富強苑兩房租1.46萬

據了解，業主於2013年5月以330萬元購得，按現水平租金計，回報率約4.8厘。

世紀21富山地產劉倩彤表示，樂富居屋富強苑鄰近名校區，加上享樂富港鐵站便利，租盤不乏捧場客。該行近日錄得富強苑租務成交，單位為C座(富康閣)低層08室，實用面積401平方呎，2房間隔，座向北面望開揚景，單位放盤一個月，原月租叫價1.5萬元，經議價至月租1.46萬元租出，實用面積呎租約36.4元。

　　樓價在高位橫行，過往一向擔當樓市火車頭的豪宅物業，樓價在過去一年的升幅亦驚人，綜合市場數據顯示，15個豪宅屋苑樓價期間均報升，尤以仍大賣「高鐵概念」的九龍站屋苑，整體表現成為領頭羊，區內擎天半島及君臨天下，累積升幅均約四成，雙雙成為全港豪宅「爆升王」。

　　繼中細價住宅造價急升，升勢更蔓延至豪宅市場，美聯住宅部行政總裁布少明指，豪宅供應相對中小型單位罕有，亦具升值潛力，向來深受中港實力買家追捧，近月部分業主見市場向好，紛採「非好價不沽貨」策略，令豪宅二手市場貨源短缺，帶動價格上升，平均升值約一至兩成，尤以九龍區情況最為顯著，該區同受高鐵效應影響，促使豪宅升幅跑贏大市，部分項目更創新高價成交，預計下半年新盤豪宅推出，會繼續帶動二手豪宅市場。

　　中原高級分區聯席董事余祥表示，由於今年市場氣氛向好，加上高鐵最快明年通車的利好因素影響，吸引長線投資者紛紛入市，令九龍站豪宅如擎天半島、君臨天下等上蓋項目升勢強勁，當中以約3000萬元單位最受市場追捧，屢獲查詢。惟去年底政府加辣後，增加入市難度，區內業主「要換返差唔多大既單位，稅要俾多好多」，現時大部分均會採惜售策略，令豪宅放盤大減。

　　他形容即使有業主願意放售，但開價均以破頂價作標準，坦言「每賣一間，下一間就跳級咁加」，有部分放盤甚至在洽購期間突然封盤，加劇區內盤源罕有的市場氣氛，反價情況更屢見不鮮，導致成交呎價爆升。

　　美聯營業經理劉佳信表示，九龍塘區內放盤數量近月維持平穩，但特色單位放盤量卻略有增加，吸引實力買家入市，甚至有創新高價成交，刺激區內造價，過去半年至今，平均升幅約一成，現時業主見樓價升勢未有放緩迹象，預料樓價繼續上揚，因此普遍開價亦高市價約一成，態度強硬，僅有部分業主願意有議價空間，但仍不多於5%。

　　港置高級聯席董事袁振邦表示，若單以中半山區計，過去1年，該區豪宅造價累積平均升幅逾兩成，坦言對比往年，現時具實力買家均較鍾情交通方便、面積大的優質單位，令該區豪宅價「愈搶愈高」，特別是部分指標性豪宅屋苑如嘉慧園，僅年初至今，物業平均升幅已逾一成。

　　他又解釋港島西區豪宅以用家主導，大部分都是「自己住緊」，業主放盤多數作換樓之用，可謂「賣一間少一間」，因此見樓價續升，擔心「賣咗買唔返」，大多較「心雄」，普遍叫價「硬淨」及高於市價，議價空間亦只有1至5%。

　　利嘉閣高級分區董事徐俊豪則指，新界區豪宅較九龍及港島的升勢稍慢，但過去1年平均亦有約一成升幅，由於新界區豪宅以獨立屋形式為主，買家多數長線持有，故二手盤源不多，近年放盤量更加減少，令買家不惜追價入市，拉高成交價，另外部分樓齡較新的豪宅較受市場追捧，如大埔逸瓏灣，升幅逾一成，惟亦有少量個別豪宅出現逆市蝕讓個案。