通勤便利保行情 高價推案拉抬均價

桃園機場捷運通車半年，各站周邊房價卻漲少跌多。有巢氏房屋彙整實價登錄資料發現，A18高鐵桃園站新成屋房價每坪25.8萬元，年增8.4%，漲幅最大，而尚未完工的A23中壢車站每坪22.8萬元，年減20%跌幅最多。

根據有巢氏房屋統計，2015、2016年1~5月機場捷運各站700公尺以內，新屋和中古屋房價變化，排除未滿15筆的捷運站資料，結果顯示，今年1~5月只有3站房價上漲，其中以A18高鐵桃園站周邊新成屋單價每坪25.8萬元，漲幅達8.4％最多，其次是A19桃園體育園區站新成屋每坪單價28.8萬元，漲幅達5.1％，另A2三重站新成屋每坪單價50.8萬元，漲幅達4.1％。

全國不動產航空城捷運加盟店經理鄭郡元認為，若將桃園機場捷運與高鐵相比，對通勤族來說，高鐵班次和通車時間反而更具便利性，也因此A18高鐵桃園站周邊行情不墜，且重大建設不斷，包括「華爾道夫」、「寶徠花園」等高價推案，相繼交屋拉抬整體均價。

中壢車站跌2成
至於，房價下跌最多的前3站，依序是建置中的A23中壢車站新成屋房價每坪22.8萬元，年減20.0％跌最多，其次A17領航站新成屋每坪單價19.6萬元，年減11.7％，第3是同樣尚未完工的A22老街溪站新成屋每坪21.1萬元，年減8.3％。
針對中A23壢車站周邊新成屋房價跌2成，有巢氏房屋執行副總莊志成認為，3~4年前房價高點時，預售屋成交金額每坪30萬元，拉抬平均成交價，且建商今年續推讓利，幅度達1~2成，還有投資客認賠拋售，這些都造成中壢車站房價下跌，但也因此吸引許多看屋民眾，預期今年上半年交易量應可成長。

接駁網配套不足
台灣房屋中壢捷運站直營店業務副總許瀚文認為，可能鄰近中壢車站的青埔重劃區建案退燒，又因中壢車站雖在建置中，但周邊接駁網絡的配套不足，利空出盡新屋房價下跌，但最近也吸引民眾看屋，買氣有增溫。

此外，就中古屋的部分，今年1~5月A2三重站中古屋每坪34.7萬元，年增8.1％漲幅最大，而A21環北站中古屋每坪20.3萬元，年減12.9％，跌幅最多。

台慶不動產中壢環北捷運加盟店店東許玉樹認為，今年環北站周邊陸續有新建案讓利，每坪降價1~2萬元，迫使中古屋價格下修，但因環北鄰近雙商圈，生活機能成熟，捷運站開通後已有不少投資客詢問店面物件。

北市最高價在內湖 最新1筆為僑外資買下

景氣回溫力道不足，啞巴兒子認領人減少。統計北中南3都上半年億元店面交易，發現台北市有5筆、台中市有1筆、高雄市則掛蛋，對比去年同期，三都各略遜1~2筆，總成交金額則減少超過4成。

根據實價登錄資料，今年上半年北中南3都、設定建物型態為店面的億元級交易，台北市共有5筆，分落在中正、內湖、信義及中山區。

以區域商圈為主
其中，內湖區有2筆交易，全市最高價則是港墘路約200坪店面，交易總價約2.17億元，買方為英國嬰幼兒汽車座椅、推車品牌「Joie」代理商巧兒宜國際。

最新1筆交易則是5月，中正區重慶南路店面，交易總價約1.11億元，現空置中，買方是僑外資企業民強公司。東森房屋研究中心副理于靜芳表示，包括重慶南路一段、衡陽路、博愛路、開封街，距台北火車站、西門町商圈近，吸引觀光客人潮，「不少新旅店開設於這一帶，取而代之的是老字號書店的沒落。

以鄰近的開封街曾出現單價超過600萬元的行情來看，此店面近總統府，人潮已少，換算單坪價格不到百萬元，算買得十分便宜。」

而去年上半年，台北市包括劉媽媽出手民權西路店面，共計有6筆億元店面成交，店點分別在如開封街、農安街、士林夜市等觀光型熱鬧商圈，今年交易則多以區域型商圈為主。市場認為，陸客減少迫使投資人置產觀光商圈店面，態度趨於保守。

台中僅1筆交易
台中市上半年僅有1筆交易，位於太平區東平路，該店面現為全聯賣場，交易總金額1.1億元。全國不動產太平樹孝加盟店長張東木指出，此店面待售已有2~3年，「東平路為太平區連接台中市區之重要道路，此案換算土地單價約46.9萬元。」張東木認為，太平區內熱門店面土地價格，每坪約45~50萬元，若從土地開發利益來看，此案算買得實惠。

高雄市上半年無任何億元店面交易紀錄，對比去年同期，尚有1筆旗津區店面成交，今年更顯冷清。

台灣房屋高雄中正特許加盟店店東朱金火表示，目前整體市場觀望氣氛仍重，加上電子商務興起，加劇影響高雄市高價店面市場，且店面租金下滑，閒置率亦高，買方更不輕易出手，「店面總價壓低至3000萬元以下，地段如北高雄、凹子底一帶，詢問度則較高。」

多角化經營 每年租金收益估逾千萬

多角化經營向來是建商獲利持盈保泰的關鍵，尤其隨著房市景氣更迭，不少大型品牌建商對穩定收益產品更加趨之若鶩，其中以商場、休閒產業別居多。商仲業者分析，在中南部只要報酬率高達4％以上，便會吸引建商資金停泊，但收益還是要看區域表現。

全台房市發展持續盤整，在可見的未來，住宅開發獲利已不如以往，也使得業者轉投資動作頻頻，在台中一場BOT公開招商說明會明顯嗅出氛圍。即將釋出的北屯2塊公有市場委外投資案，現場有總太、太子、豐邑等10多家大型建商參與，成為熱門標的。

與酒店集團合作
早已多角化經營的台中大毅建設，去年與老爺酒店集團合作，將面積440坪西區美術館特區地上權土地，規劃170房飯店、預計明年底開幕。而住宅推案量動輒20億元以上的總太地產，下半年宣布經營重心部分朝向休閒、環保產業發展。日前7期聯聚建設董事長江韋侖坦言，內外環境都不好，未來正在考慮7期2400坪基地，與國際商場洽談合作，包含精品旅館項目。

總太地產首次開發商場位於東區忠孝路商圈，地上權70年、將規劃850坪的「Z-Mart」商場，預估地上權的權利金及商場硬體建設，總投資近3億元，若滿租下預估每年可帶進逾千萬元的租金收益。此外，近期加碼又取得東勢林業文化園區BOT＆ROT案營運權。

Villa享譽海外
總太地產總經理翁毓羚表示，該案為忠孝路地上權案後、第2個可簽約取得經營權的政府標案，若能順利完成議約、簽約，東勢案將可取得至少40年營運權。
第一太平戴維斯副總經理盧映婕表示，近年飯店、休閒產業等蓬勃發展，加上房市景氣轉換而吸引建商資金，以中南部為例，由於外部風險相對北部高，最少淨收益都要4％以上，但若是單純取得現有經營權，相對風險小。另住宿產業相當成功的「樹也Villa」，知名度享譽海內外，背後由在地知名建商久樘興建經營，董事長陳梓旺表示，休閒產業是結合自己的興趣，目前正在進行2期復育及開發計劃。

所謂風生水起好運來，不少人買房相信風水，盼能買到助運的房產，北台灣近期有建案特別彰顯地段、格局的好風水，「太子信義」強調「正對文昌」、「背倚官署」等基地優勢，「頤和邦」甚至將頂樓花園以風水概念造景，給予住戶好運勢，業者便稱，「有2位甫交屋的買方升遷。」

新北市新莊副都心成屋案「太子信義」規劃57~60坪，接待現場及網站文案皆打出「正對文昌，明堂開闊，背倚官署，基業有靠，青龍大戶，吉田格局」等風水術語，強調地段與格局的優勢。

頂樓有五行概念
「太子信義」專案經理賴建行表示，建商覓地時便找風水老師察看，基地前為中平國中，後為合署辦公大樓，前後高樓層都有永久棟距，所以視野開闊，符合旺宅格局。「這其實是建案的附加價值！」賴建行解釋，許多企業主、公司主管在意風水，正是本案的客層。

「訴求風水的建案通常挑人買，以高總價產品居多。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，許多高資產型的買方很看風水，就算建案沒強調風水，他們購屋最後程序也是找風水老師來看。

不過規劃2房的小宅案板橋區「頤和邦」，也在頂樓打造麒麟玉書術風水景觀，運用五行概念進行花園綠美化，如在屬火南方裝北斗七星燈，屬金西方擺3架健身器材，屬木東方種5棵杜鵑及綠色木桌椅，屬水北方規劃5色石水池等，和邦建設董事長蔡振富提及，「風水真的有幫助，近期2位甫交屋的住戶都升遷了！」

內政部營建署統計，2016年第4季全國待售的新建餘屋累計達7萬3523戶，若比較上一年度同期成長32.27％。
而其中台中市待售新建餘屋有8125戶，較上一年度成長21.69％。

營建署表示，從2010年第2季到2016年第4季，觀察六都待售新建餘屋趨勢變化，新北市推案量大，餘屋數量也明顯較多，同樣受到推案量增加影響，桃園市、高雄市和台中市都是從2014年起餘屋數量也大幅攀升，但台中市成長幅度較緩和，台北市和台南市則呈現相對穩定的趨勢。

台灣房屋7期惠文店副總經理陳裕方認為，因為前1、2年的預售案正值交屋期，建商不便直接以讓利價格出清，可能因此影響銷量。

台中以北屯最多
若比較六都待售新建餘屋超過500戶的行政區，台中市有4個行政區，以北屯區1866戶最多，其次是西屯區的1533戶。新北市則有10個行政區，以淡水區2529戶最多，桃園市有8個行政區，中壢區3105戶最高，而高雄市有5個行政區，台北市和台南市各有3個行政區。

營建署也統計全國房屋稅籍住宅資料，2016年全國低度用電住宅有86萬2965戶，佔全國房屋稅籍住宅的10.22％，較上一年略減0.13％。

而六都也是全國低度用電戶數最多的縣市，依序是，新北市低度用電住宅11萬8067戶最多，其次是高雄市11萬956戶，排名第3的台中市有9萬6132戶，桃園市有9萬1752戶，台南市有6萬6941戶，而台北市有6萬682戶。

自地自建 罕見前後皆臨路

房市交易清淡，有房仲業者另謀商機，大膽轉戰建商、跨界推出新案，台中西區「墅森林」為1戶獨棟的大地坪電梯別墅、樓高拉至地上6層，總價6888萬元，也是台中市區少數房仲自地自建的高總價別墅。
目前經營中信房屋好事多加盟店的熊帷盛，從業房仲已逾30年，3年前相中台中西區1塊罕見雙面臨路基地，雖然看似有風水路沖疑慮，但憑藉著長期房地產敏銳度，認為每坪3字頭土地價格不算太貴，未來也可透過規劃改善、將缺點轉為優勢，今年成立熊大建設，投入逾3000萬元、興建獨棟別墅試水溫。

百斤銅門造景
熊帷盛說，透過建築設計，將原本可興建2戶別墅的基地空間，改採L字型獨棟別墅規劃，路沖部分內縮形成花園空間，輔以造景原石、百斤銅門兼具風水及造景功能，即可改善風水。
熊大建設首案「墅森林」，花1年半時間施工，基地前後臨路、雙面都可進出，興建大地坪、大面寬電梯別墅，外觀採極簡現代風格，並種植逾3層樓高的羅漢松、室內全套房設計、3面採光，採半毛胚交屋，也是附近唯一別墅新案。

銷售不算困難
熊帷盛說，因長年投身房地產市場、靠人脈幫忙，對品質有信心，銷售不算太困難，看好市場需求，未來在周邊也會有小型開發計劃。

信義房屋（9940）除房仲本業外，在兩岸擴大建設開發業務雙箭齊發，大陸除參與投標購地由原本的上海嘉定擴大至長三角城市，也以「小股操盤」與其他建商合作，台灣也以推出「全案服務」，以較小資金擴張開發業務，與同業合作找商機。

信義房屋旗下信義開發自首件大陸開發案「信義嘉庭」銷售不錯，近年也擴及長三角城市群，陸續參與土地投標，並透過各家企業合作、提供技術和品牌、以小資本投入實現更多收益的「小股操盤」模式，擴大與其他建商合作。由於信義為中城聯盟的台資企業唯一成員，擁有集體採購優勢，除中城聯盟會員外，合作對象也包括日資發展商等。

信義房屋表示，土地標場日益競爭，甚至有以三倍於底價得標的情形發生，加上政策對一手房價格限制利潤被壓縮，因此除保守投標取地外，有嘉定「信義嘉庭」的業績後，與其他建商合作，希望與合作對象在技術、品牌力及資金能互補。

在台灣市場方面，信義開發也積極運作土地開發。據了解，目前鎖定與土地開發業者、品牌力較弱的中小型建商，在新北市已有多筆共同投資案正在洽談，信義表示，取得全房產的成功經驗後，更延伸出結合信義開發、信義代銷及安信建經的「全案服務」，結合彼此優勢，可發揮集體戰力綜效。

其中在台北市天母地區推出的「謙石」，規劃21戶、已售四戶並完成交屋，近期完工，並採取讓利策略重啟銷售，單價約每坪百萬元，同時規劃推出較市場慣於「建材保固一年、結構體15年」更優惠的保固方案，例如防水保固延長至五年等。


工商時報
信義房屋 兩岸重磅推案

信義房屋集團兩岸開發建設事業重磅出擊，一方面大陸購地將擴大至長江三角洲地區，另方面將以「小股操盤」模式，在兩岸與中小型建商合作推案；另國內江翠北側兩大案明年登場，單價上看5字頭，挑戰區域新高價，總銷將達68億元，信義集團將透過開發、代銷、安心建經三把劍，啟動「全案服務」新概念。

信義大陸、台灣兩岸開發建設事業，分為歸屬信義置業及信義開發。信義表示，集團董事長周俊吉為大陸房地產業界最具影響力組織「中城聯盟」成員，且是唯一台商，因此，集團在大陸推案具壓低採購成本優勢，在上海嘉定區「信義嘉庭」案之後，仍將在大陸積極購地推案。

但因上海嘉定區土地標售價已上漲至底價的3倍之多，考量購地成本，未來購地目標將擴大至長江三角洲地區，且為符合操作集團核心競爭力的「社區一家」概念，土地要有一定規模，推案量會在百億上下。

信義指出，開發案源另一管道將以「小股操盤」模式與大陸建商合作，藉由雙方聯合購地、共同開發，簽訂合作開發協議，共享利潤、共擔風險，透過同業合作，可不用投入太多資金，即可發揮最大綜效，而今年底有機會看到合作案出現。

在國內目前也與中小型建商洽談合作，對方強項為土地開發、重劃，有土地、但沒品牌、也無推案經驗，透過信義的品牌、制度、全房產及門市優勢，雙方可望共同推案。

此外，信義開發於今年2月、7月在國內分別取得新北江翠北側A、B重劃區4+6地號住宅區，及27地號商業區土地，面積分別為920坪與880坪。

信義表示，兩案皆已完成建案掛照，預計明年4~5月取得建照，共計約350戶，因兩案同時坐擁435藝文特區、河景，並鄰近傳統生活圈，推案單價將上看5字頭，挑戰區域最高單價，總銷共計約68億元。

信義代銷全房產 3預售案開紅盤

信義代銷「全房產」效益持續發燒，近期手中3筆預售案開出亮麗紅盤，上半年新接案量已近160億元，全年新接案量目標200億元、年增1倍，預料全年房市將是「價盤、量增」格局，「總價、地點、產品力」將是銷售好壞的關鍵條件。

信義代銷去年全力推動全房產新商業模式，結合集團品牌資源、通路整合、網路行銷及客戶大數據等四大架構，收到不錯成效。

信義代銷表示，手中3筆預售案，其中，新北三重區的「新美齊匯」總銷5億元，一個月銷售率已達9成；同樣也是三重區的「日健漾」總銷3億元，上周開賣2天已銷售7戶；中和區的「秀山園」總銷10億元，今年5月開賣，二個月銷售逾8成。

信義代銷指出，目前透過分店、網路、客戶名單的來人、成交比例，已從以往45％提高至超過50％，其中，3組成交客戶就有1組（3:1）經由分店導入，成交精準度遠高於傳統代銷通路的15:1或20:1。以目前銷售來看，總價1,200萬內物件最好賣，最好還有景觀、生活機能，「總價、地點、產品力」是銷售好壞的關鍵條件。

前國民黨主席連戰住家的一品大廈，雖然屋齡已接近40年，但樓下店面每坪賣破300萬元。根據實價網最新揭露資訊，連戰居住的「國泰一品大廈」社區，6月時三角窗店面以1.42億元成交，1樓拆算每坪單價近320萬元，是實價揭露以來，該名宅店面新高單價。

若早2年賣 每坪可達500萬
根據實價網最新揭露，該店面坐落於北市敦化南路一段232巷上，總價1.42億元，坪數約80.16坪，其中1樓面積約32.51坪、地下1樓面積約47.65坪；若以地下室店面行情約為1樓價格的1/4回推，1樓店面每坪單價近320萬元，地下1樓每坪單價近80萬元。

多年前曾接過該三角窗店面專任約委託的大師房屋董事長陳建慶透露，該店面要賣已經好幾年了，約2年前，曾有買方出價2.2億元，並交付斡旋金，但書是原本服飾店要續租，無奈服飾店沒有續租，還碰上整體經濟環境不好，東區店面空置率提高，也讓該店面空租將近2年。

他進一步說，看到現在實價揭露資訊為1.42億元，連當初2.2億元的65折都不到，其實相當感嘆，若當初順利成交，1樓店面每坪單價有機會達到500萬元。

陳建慶認為，即使面臨百貨商場林立以及店商夾擊，臨路型店面的代表東區商圈仍有其生存空間，尤其是具有特色的餐廳及國際品牌想要來台設點，多數仍以東區街邊店為首選；像是之前北市忠孝東路四段、敦化南路口的三角窗店面，亨得利鐘錶退租不到一季，便由日系雜貨品牌以月租金320萬元承租，並開設旗艦店。

住戶非富即貴 都更整合難
該社區為東區早期豪宅，1978年興建完工，屋齡將近40年，住戶來頭都不小，除前副總統連戰外，新光金控董座吳東進、藝人庾澄慶等都是住戶之一。

2008年曾一度有建商想要整合都更，但該社區住戶非富即貴，整合有其難度；2015年4月，富邦人壽砸下近7億元買進國泰集團大阿哥蔡辰男持有的5戶產權，推估占該社區比率近7%。房產業者推測，其目的除了短期收租之外，長期應是插旗都更商機，也重燃一品大廈都更夢。

曾在交屋前夕爆發投資客拋售潮的「台北晶麒」，當初不願賠付違約金，選擇咬牙硬撐交屋的投資客，近期傳出竟然將手中套牢新屋轉作「日租套房」，大發西門町觀光財，成為房市盤整階段的另類續命術。

以床計價 一晚上千元
據悉，該社區的日租套房是以床計價，每晚一床上千元，而且社區經常可以看到拉著行李箱的外國人進出。回顧2015年，該建案交屋前一年，591售屋網站上曾出現為數不少的拋售資訊，累積達60餘件，甚至有投資客不惜以「賠本求售」、「屋主落價」、「大降價」、「自售斷頭認賠」等誇張用語，其中以打出「周轉不靈，便宜賣屋求兒子學費」戶別的點擊數最高。

多數不願認賠的投資客近年來選擇將房子出租；根據實價網揭露，該社區自去年1月至今，已有42筆租金揭露紀錄，其中套房月租金多數都是2萬起跳，以月租金2.5萬元上下居多，2房則是3.2萬起跳。

近期更有投資客看好西門町的觀光商機，承租不少戶數轉當「日租套房」，主要鎖定背包客族群；據悉住房率相當高，也成為投資客在房市盤整階段的另類續命術，但此舉也引發該社區管委會關注，擔心出入過於複雜。

日租租金高 有適法問題
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，日租套房比起月租可增加租金效益，但相對管理成本高，且有適法性問題。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出， 自2016年至今，台北市的新設立旅館數共100家、房間數達5552間，其中有超過4成集中在西門町及台北車站，家數達42家，合計房間數約2600間，仍是旅館業的兵家必爭之地。

且目前西門町的商務旅館房價普遍在1500-2500元，好一點的大約落在3500元。也有像青年旅館，共享房間、衛浴與公共空間的經營模式，每晚每床定價約1000元上下。

新竹市長林智堅力推新竹火車站「大車站計畫」，新竹客運率先表態將和新竹市政府合作，未來將位在火車站旁調度站規畫3,500坪商業設施，預計創造300個就業機會、4億元產值。

新竹客運副總經理黃文義表示，竹客在新竹火車站前設有2個公車調度站，有17條公路客運路線及4條市區公車路線，每天約發車280至300班次，每天搭載5,800至6,200人次，部分空間目前雖提供超商、機車保管，土地效益仍受限公車調度站。

新竹市政府都市發展處指出，竹客調度站位在新竹火車站南側不到公尺、約900多坪土地，未來透過都市計畫變更，規畫商業設施可帶動火車站周邊商圈發展。

台灣房屋智庫經理江怡慧也認為，新竹大車站計畫直接消弭前、後站的差距，活化前後站的發展，一旦加上3,500坪商業設施，不僅有助商家進駐，也可以想見創造經濟力道，當地房市勢將受益，尤其是後站。

新竹市政府繼啟用新竹轉運站解決前站交通壅塞，剛宣布以大車站計畫為藍圖，將結合行人優先、視覺穿透廣場等理念改造站前景觀與空間，將斥資3,200萬元打造容納1,500人寬廣步行廣場，預計9月動工、年底完工以落實人、車分流。

新竹火車站1913年啟用，是全台現存最古老火車站，新竹市政府統計，每天平均仍逾4萬人次使用，但卻也造成前、後站發展失衡，新竹市長林智堅上任後就積極平衡，例如重新規畫新竹轉運站，每天5,000至8,000人次乘車，還改造50年未整修的前、後站地下道，如今成為打卡、婚紗拍攝景點。

林智堅表示，大車站計畫將在鐵軌上方建設「跨站平台」，縫合前後站並引進商業、休閒、藝文等產業，同時整合大眾運輸提供民眾無縫轉乘。

林智堅為此在今年4月率領新竹市府團隊參訪前往日本岡山車站汲取成功經驗，29日論壇也邀請岡山市副市長佐佐木正士郎，分享打造東、西口立體連通系統，改善城市發展隔閡的成功經驗。

林智堅認為，在參考日本岡山、大阪、品川等車站經驗後，發現跨站平台經費少、工期短、交通影響小，也無須徵收土地，對均衡前後站發展具高度參考價值。

他強調，未來將以大車站為核心，透過都市計畫促進周邊土地活化利用向車站兩側延伸，串聯形成「新竹之翼」帶領新竹市脫胎換骨、迎風起飛。

8月24日，上海浦東新區規劃和土地管理局規劃管理處公示《浦東新區租賃住房地塊所在街坊（部分）控制性詳細規劃局部調整（實施深化）》（草案），計畫將世博、三林、張江3個黃金板塊的5幅商辦用地改為租賃住房用地，規劃租賃住房建築面積高達39萬㎡，套均面積80㎡，提供5240套住房。

就在浦東新區進行這5幅地塊公示的前一天，華爾街見聞提到，23日，上海市土地交易市場掛牌出讓4幅國有建設用地使用權，全部改做租賃住房。這4幅地塊分別位於古北、龍陽路、上海南站和南浦大橋，若做商品房土地市值近200億。

華爾街見聞曾提到，上海最早推出“只租不售”地塊是在今年7月初。

7月4日，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊，“只租不售”的運營模式在上海尚屬首次。

公告顯示，浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊，總土地面積6.5萬平方米，保證金1.45億元。嘉定區為嘉定新城E17-1地塊，總土地面積2.85萬平方米，保證金8480萬元。

上述兩宗地塊土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

各地租賃試點方案相繼出臺 房地產市場“輕租重售”正在改變

除上海外，全國各大城市都在紛紛推動房屋租賃方案落地。

北京計畫在未來5年內建設150萬套住房，其中就包括了50萬套租賃住房。深圳規定在棚戶區改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用於人才住房和保障性住房，“只租不售”。

同時，杭州、廣州、成都、瀋陽等多個租賃試點城市都紛紛了搭建房屋租賃交易和監管平臺。杭州與阿裡巴巴展開合作，計畫實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系等各租賃環節的全覆蓋。

業內人士表示，隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。可以預計，未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的“售轉持”，開發商必須提升輕資產運營能力。

2017年8月21日，中國建築旗下中海地產(中國海外發展00688.HK)發佈2017上半年業績，其後，中海地產股價連漲三天，股價累計上漲超過12%，三天市值累計上漲328.7億港元，總市值歷史性地突破3000億港元。以8月24日收盤價27.8港元計算，中海地產市值達3046億港元(約2593億元人民幣，按2017年8月24日匯率計算，1元港幣兌0.851元人民幣)，躍居行業第一。

中國建築旗下中海地產市值突破3000億 躍居行業第1

中海地產市值大幅上漲，創歷史新高，是市場對中海地產上半年亮麗業績的反應。今年上半年，中海地產的經營業績呈現較快增長態勢，各項經營指標展現了行業龍頭的標杆特質。

2017年上半年，中海地產的銷售規模增長加速，實現銷售合約額1273.2億港元，同比增長33.7%(按人民幣口徑增長43%)，對應銷售面積達780萬平方米，同比增長30%;利潤與盈利能力繼續保持行業領先，實現淨利潤216.5億港元，同比增長25.2%，淨利潤率同比上升4.3個百分點至24.8%，淨利潤率在全行業一騎絕塵。

在規模和利潤均衡增長的同時，中海地產的股東回報繼續保持行業高水準。上半年股東資金回報率(ROE)約為9.3%，每股基本盈利同比上升13.1%至1.98港元。

市場認為，中海地產核心經營指標保持了強勁的競爭力。上半年，中海地產的分銷費用與行政費用由去年的3.4%降至2.6%，融資成本進一步降低，從2016年底的4.76%下降至4.2%，屬行業最低之一。在降本增效的基礎之上，中海地產的銷售均價較去年同期保持了穩健增長，毛利率達30.5%，保持了30%以上的行業高毛利水準。


同時，中海地產繼續保持了充裕的現金與穩健的財務狀況。截至6月末，中海在手現金達1195億港元，淨借貸比率為16.1%，負債水準為行業最低之一。

基於中海地產呈現的快速增長態勢，未來中長期發展戰略清晰，可持續增長動力強勁，眾多國際投行紛紛上調對中海地產的股價預測，給予“買入”、“增持”評級。其中花旗、摩根大通、摩根士丹利、高盛、野村、中金、大和、里昂等國際頂級投行給予維持或調高公司評級至“行業首選”、維持“買入”評級，目標價均超30港元，高盛將公司股票目標價從年初29.5上調至35.2，摩根士丹利將公司股票目標價從年初34.2上調至36.0，看好中海地產未來的持續增長。

　廣東將充分發揮珠三角城市群以及廣州、深圳、珠海等重點城市的帶動作用，構建“廣佛肇+清遠、雲浮、韶關”“深莞惠+河源、汕 尾”“珠中江+陽江”三大新型都市區。

　　22日，廣東省住建廳、廣東省發改委聯合印發了《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020)》(以下簡稱“規劃”)透露了上述內容。規劃提出，到 2020 年，全省城鎮化水平和質量穩步提升，全省常住人口城鎮化率達 71.7%左右，戶籍人口城鎮化率達到 50%。

　　國際化大都市連綿區初具雛形

　　改革開放以來， 廣東省通過承接國際資本、技術和産業轉移，吸引大量外來務工人員，推動經濟社會與城鄉建設迅速發展。1978 年至 2015 年，該省城鎮常住人口從 825 萬增加到 7450 萬，城鎮化率從 16.3%提高到 68.7%，年均提高 1.4 個百分點。

　　目前，廣東已經初步形成珠三角地區優化發展、粵東西北地區振興發展的區域城鎮化格局。特別是珠三角地區經濟活力、開放程度、創新能力、吸納外來人口數量走在全國前列，國際化大都市連綿區已初具雛形，成為國家三大城市群之一。

　　在入戶方面，廣東省率先實施積分制入戶政策，引導外來務工人員有序落戶、融入城鎮。建立城鄉統一管理的戶籍制度和外來人口居住證 制度，加強對外來務工人員的管理和服務

　　規劃指出，根據世界城鎮化發展普遍規律，廣東省城鎮化進程已接近城鎮 化率大于 70%的穩定發展區間，隨著內外部環境和條件的深刻變化，廣東省城鎮化進入了以提升質量為主的轉型發展新階段。

　　佛山、東莞、中山等市要做大做強主城區

　　經過改革開放30 多年的快速發展，廣東省較早進入經濟發展新常態，為新型城鎮化發展奠定了良好基礎。同時，過去以外向型經濟為主、借助人口紅利、資源粗放型利用 的快速城鎮化模式難以為繼，城鎮化轉型發展的內在要求更加迫切。

　　展望未來，規劃明確，到 2020 年，全省城鎮化水平和質量穩步提升，全省常住人口城鎮化率達 71.7%左右，戶籍人口城鎮化率達到 50%，力爭實現不少于 600 萬本省和 700 萬外省農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶;戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距明顯縮小。

　　在區域布局上，珠三角地區要優化發展，攜手港澳建設粵港澳大灣區和世界級城市群。依托南沙、前海 和橫琴三大國家戰略平臺，以粵港澳大灣區建設為龍頭引領，發揮廣州、深圳中心城市的帶動作用，進一步強化中心城市功能， 有序向周邊城市疏解非核心功能。

　　佛山、東莞、中山等市要做大做強主城區，帶動城市功能板塊優化整合，形成城市內部的合理分工。珠海、 惠州、江門、肇慶等市要重點加強市區建設，輻射帶動周邊縣市發展。

　　廣州華南城市研究會會長、暨南大學管理學院教授胡剛對第一財經分析，廣州、深圳這兩座一線城市，要疏解的非核心功能主要是工業制造業。隨著土地等各種成本的上升，廣深中心城區主要應當發展高端服務，如科技創新、金融等産業，制造業則要向珠三角其他城市有序轉移。比如目前華為終端放在了東莞，富士康也選擇在廣州外圍的增城落戶。

　　胡剛説，對于東莞、中山來説，過去幾十年，經濟發展主要分布在鎮域，佛山原來也有幾個縣區，主體架構比較分散，主城區較弱。在過去經濟崛起階段，發達的縣域經濟、鎮域經濟做出了巨大貢獻，但到了經濟轉型升級階段，中心城市綜合服務功能不完善，在集聚高端要素、發展高端産業方面較弱的弊端不斷凸顯。要吸引人才服務轉型升級、形成二三産業協調發展，都離不開城市化平臺的支撐，都需要做大做強中心城市。

　　打造三大新型都市區

　　在珠三角打造世界級城市群的同時，廣東將促進珠三角和粵東西北城市融合互動發展。優化城鎮化布局 和形態，構建“廣佛肇+清遠、雲浮、韶關”“深莞惠+河源、汕尾”“珠 中江+陽江”三大新型都市區，推動韶關、河源、汕尾、陽江、清 遠、雲浮等城市融入珠三角。

　　按照規劃，廣東將加快建設高速鐵路、高速公路、城 際軌道等高快速交通幹線，促進城市功能互補、産業分工合作和 要素資源優化配置。促進區域産業統籌發展，推動珠三角地區與 粵東西北地區産業合作共建，促進要素資源互通共用。開展産業鏈聯合招商，鼓勵引導珠三角龍頭企業將生産性環節放在粵東西北地區，形成更緊密的經濟聯係。

　　廣東省今年6月公布的《促進粵東西北地區振興發展2017年重點工作任務》提出，今年廣東要重點推進珠三角與粵東西北一體化發展。研究制定關于建設大珠三角經濟區的指導意見。推動“廣佛肇+清遠、雲浮、韶關”、“深莞惠+汕尾、河源”、“珠中江+陽江”等三個新型都市區率先實現一體化。

　　從地理范圍上看，大珠三角經濟區是在原有的珠三角的向外延伸，尤其是珠三角三個都市圈廣佛肇、深莞惠和珠中江分別向東西北延伸。擴大後的三個經濟圈共涵蓋了15個地級市，佔廣東全部21個地級市的5/7。

　　廣東省體改研究會副會長彭澎(博客)對第一財經分析，要振興粵東西北，就必須加大傾斜力度，並且新的時期扶持模式也要與原來有所不同，要通過軌道交通等基礎設施的建設、通過産業園區的共建等方式，來實現産業在珠三角和東西北的合理分工，打造珠三角總部+東西北制造業基地的模式，而大珠三角經濟區就是要讓珠三角和東西北之間更加緊密協作。

　　這其中，“深莞惠+河源、汕尾”大都市區范圍包括深圳、河源、惠州、汕尾、和東莞市。大力培育臨 港基礎産業，積極發展以電子信息為主的高新技術産業和以金 融、商貿、會展、旅遊為主的第三産業，打造具有國際影響力的 科技創新中心、現代制造業基地和生産服務中心。

　　“廣佛肇+清遠、雲浮、韶關”大都市區范圍包括廣州、佛山、韶關、肇慶、清遠和雲浮市。強化金融、商貿、文教、科研、會展、通信、信息咨詢和旅遊娛樂等綜 合服務功能，加快重型裝備制造業、高新技術産業和現代物流業的發展，打造全省輻射能力最強的綜合服務中心和國際競爭力最 強的産業中心之一。

　　“珠中江+陽江”大都市區 范圍包括珠海、中山、江門和陽江市。深化區域分工協作與 一體化發展，充分利用生態與文化資源優勢，以港珠澳大橋、深中通道、深茂鐵路、廣佛江珠城際軌道交通等一批區域重點交通基礎設施建設為契機，著力培育主城區的綜合服務功能和臨港工 業，穩步發展旅遊業和物流業，提高城鎮産業的集聚與擴散功能， 打造珠三角地區未來加快發展的重點地區。

　　從廣州首提“租購同權”引發熱議，到九部委選取國內12個城市開展住房租賃市場試點，再到上海成交租賃住宅用地。一個多月以來，住宅租賃相關政策及市場動作不斷，一時間住房租賃市場發展進程被大大加快。

　　近日，戴德梁行發布《“只租不賣”住宅市場新思潮》市場報告，報告認為，當前住宅租賃市場仍然處于落後階段，而租賃住房市場的健康發展，離不開係統化的制度建設。報告還對未來租賃市場的發展趨勢進行了分析。

　　租賃市場離不開係統化制度建設

　　戴德梁行報告指出，當前的租賃市場，除有限的由政府主導的以低收入者或特定人才為對象的保障性租賃住房外，市場化的住房租賃多年以來並未受到太多關注，參與各方幾乎“自由發展”，缺乏相關制度規范，也未培育出規模化的運營企業，成熟完善的市場體係尚未形成。

　　對于我國高達2.47億人的流動人口而言，租賃市場還存在著中介服務不規范、租期不穩定、監管漏洞多等眾多問題。而作為房地産長效機制的一部分，住房租賃市場的健康發展，將是未來穩定房地産市場的重要支撐因素。

　　租賃的居住模式想要被廣泛接受，首先離不開良好的制度設計和合理的公共資源配置方式。據了解，自2015年底至今的一年半裡，中央已多次在重要會議中提出或頒布具體文件指導住房租賃市場的發展，多個地方迅速響應，進行制度和市場的建設，為未來租賃市場的長遠發展奠定基礎。而加速推進的住房租賃市場建設，也將逐步滿足日漸提升的租房消費需求。

　　戴德梁行華南及華西區研究部高級董事及主管張曉端認為，我國人口基數龐大，單靠政府的力量來滿足大量的中低收入者居住需求並不現實。參考發達國家的經驗，引入社會力量構建市場化的住房租賃體係將是破局之道。

　　利用金融手段助推租賃市場

　　對于今後租賃市場的發展，戴德梁行報告給出了幾大趨勢，其中一項便是引入資産證券化，解決住宅租賃企業融資的問題。

　　7月份，九部委發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，明確要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度。未來預計會有更進一步的包括金融、稅收、補貼在內的鼓勵性政策支持住房租賃市場的發展。

　　張曉端表示，一定程度的“租購同權”將促使不少的居住需求通過租賃市場釋放，降低買賣市場熱度，而未來可能放開的房地産信托投資基金，也將帶來新的投資路徑，使資金不再高度集中于商品住宅交易，有助于化解一係列的金融、經濟問題。

　　盡管目前真正的房地産信托投資基金市場依然未放開，現階段普遍較低的住宅租金回報率還難為信托投資基金發展提供支撐，但張曉端認為，未來多層次的住房供應體係形成後，商品住宅銷售價格的波動幅度將更趨緩和。

　　同時，租賃産品和服務的多樣化也將吸引高端居住需求逐漸進入租賃市場，帶動租金收益率穩步提升。當種種條件具備之後，預計房地産信托投資基金在我國將會迎來長足的發展。

　　經適房上市政策要變？中介協會辟謠

　　近日，一則關于“經適房9月1日再上市政策有變、老經適房趕緊轉商”的傳言在網上流傳。該傳言稱，滿五年經濟適用房9月1日之後買賣必須符合經濟適用房資格方可購買，有這種性質的房趕緊走贈與交土地出讓金後變商品房。北京青年報記者向有關部門多方打探獲悉，該傳言不實，本市相關經適房的政策目前不變。

　　昨日，北京房地産中介行業協會也發布了關于嚴禁傳播謠言的提示。要求各會員單位、房地産經紀機構、房地産經紀從業人員不要傳謠。

　　2008年4月，北京市出臺《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，該政策以2008年4月11日為分水嶺，採用“新房新辦法，老房老辦法”的政策。即經適房未滿5年都不得上市交易，滿5年後補交價款可上市，但2008年4月11日之後的經適房在出售時需補交金額為購房時價格和出售時同地段、房屋狀況相似商品房價差的70%；2008年4月11日之前的則按成交價的10%補交土地收益等價款。

　　北京房産中介行業協會昨日表示，近期接到群眾反映，有少數房地産經紀從業人員散布傳播經濟適用住房綜合地價款將上調、限購政策放松等謠言。對此，北京房地産中介行業協會鄭重提醒會員單位及廣大房地産經紀機構、房地産經紀從業人員：目前房地産中介行業整治依舊保持高壓態勢，請大家不信謠不傳謠，規范執業誠信經營；國家正在部署開展整頓規范房地産市場秩序情況專項實地督查，一經發現謠言惑眾、擾亂市場秩序者，將按上限處罰。

太古城漢宮閣高層F室，實用面積723方呎，3房2廁間隔，望街景，原業主叫價1370萬元，最終願減110萬元，以1260萬元將單位交吉易手，實用呎價17427元。

中原地產表示，原業主於多年前買入單位，賬面應大幅獲利離場。

中原地產10大屋苑本周末錄得6宗成交，較上周末錄3宗增加3宗或1倍，本周末日太古城、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、東涌映灣園、天水圍嘉湖山莊及沙田第一城各錄得1宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本周末日荃灣新盤全．城滙開售，反應熱烈，銷情理想，帶動整體入市氣氛，期間受八號風球及天雨影響，10大屋苑暫於周日未錄任何成交，6宗成交全來自周六，反映二手交投有好轉，部分新盤向隅客陸續回流二手市場，帶動交投。

據美聯物業分行統計，本周末日10大藍籌屋苑僅錄得約2宗買賣成交，按周跌1宗，跌約33.3%，創下7周新低，更是連續15周錄得單位數。至於按15大屋苑統計，周末日則錄得約6宗成交，按周升約20%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新盤及二手市況陷於兩極化發展。荃灣全．城匯於剛過去的周五首度開賣，全數單位兩日內沽清，反映置業需求殷切，大量購買力向新盤傾斜，二手市場並未明顯受惠，觀望氣氛濃厚。加上周日再逢颱風襲港，橫風暴雨進一步衝擊睇樓活動，二手成交持續於低位横行。隨著往後多個新盤陸續開售或加推，相信短期內二手仍陷於捱打狀態，交投量暫難有突破。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，周末日10大指標屋苑僅錄4宗二手買賣個案，與上周的2宗反彈一倍，按周比較縱使有所反彈，惟仍處於極低位徘徊，共有6個屋苑零成交，以及至今已連續16個周末日處於單位數成交的水平。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，荃灣兩個大型新盤坐陣，搶盡市場焦點，而且在定價及按揭優惠方面都甚進取，在二手市場缺乏盤源、價高及一周內面對連續兩個颱風等情況下，交投始終於低位徘徊。

根據香港置業旗下分行截至今日中午3時統計，港、九及新界10大主要藍籌屋苑於本周末兩日共錄得約4宗成交，與上周相若，連續22周於單位數低位徘徊。當中西九四小龍錄得約2宗成交；太古城及美孚新邨各錄得約1宗成交；其餘7個指標屋苑尚未有成交。

香港置業行政總裁李志成表示，市場聚焦荃灣大型新盤開售，導致二手市場成交持續受壓，加上天氣惡劣，本周末日各區睇樓量普遍下跌約一成。即使部分向隅客回流二手市場，惟不少業主叫價進取，令買家卻步。與此同時，二手盤源短缺，亦令準買家取態審慎觀望。

內地一二綫城市限價壓縮盈利空間，禹洲地產（01628）主席林龍安指，將核心城市部分新盤售價大幅低於二手房的項目，轉為持有收租，稱僅屬臨時方案，「住宅是最重要的（業務）」。

強調盈利 售樓目標避過高

與部分內房追求高周轉、大規模不同，林龍安指禹洲在做大規模的同時，亦強調盈利能力，以2020年合約銷售1,200億元（人民幣．下同）為目標倒推，只要完成每年目標便不再過度進取，預計明年銷售額為700億元。

「主要是（限價政策下）不想賤賣。」林龍安指，有合肥項目單價較周邊二手房低5,000至6,000元，差價太大，故決定將合肥、上海個別住宅項目轉作自持，發展長租公寓。公司於廈門已有約100個長租公寓，出租率達95%，他認為相關業務為政策支持，回報率約4至5厘，可在調控政策下嘗試發展。截至6月底，公司融資成本為5.99%。

長租公寓 投入佔比不逾5%

因現時土地稀缺，林龍安強調，可售住宅轉做長租公寓，為臨時方案，待未來政策放開後，仍可將相關資源轉為出售。預計長租公寓投入佔比不超過5%。

至於其他投資物業方面，林龍安認為，作為上市公司，需打造商業作為抗風險、可持續發展及再融資的平台，擬用10%土地儲備用於商業地產，指商業回報率逾4厘，冀至2020年收租業務利潤佔比達3%至5%，長期目標則為10%，今年將進入武漢，開發辦公樓及商場綜合體。

太古呼聲最高 統一永豐街21至31號業權

為加快市區重建進度，財團高價「拔釘」，以呎價2.3萬元購入灣仔永豐街31號天台，成交價1,400萬元。新買家以太古集團呼聲最高，藉此統一永豐街21至31號地段業權。

造價相等太古城3房單位

為求統一業權加快重建，發展商不惜以高價收購天台物業。根據土地註冊處資料顯示，灣仔永豐街31號天台，面積約600平方呎，據悉物業曾於2012年時招標形式出售，惟未有錄得出售紀錄。至2016年一名陳姓人士成為物業遺產管理人，並於本年7月份以1,400萬元沽出天台，呎價2.3萬元，造價相等於藍籌屋苑太古城，面積約700呎的3房單位。

另外，新買家為CHOICEST ENTERPRISES LIMITED，該公司同時擁有物業地舖，以及1至5樓業權。惟土地註冊處資料顯示，目前天台成交有「暫緩註冊」備註，估計有部分文件手續暫未辦妥。

翻查資料，財團早於2004年於該廈展開收購，率先購入地下舖位作「落釘」之用，並曾於2012年以2,500萬元，購入項目1樓單位業權，即花時約13年時間，成功收購全座大廈業權。

一綫地段 比鄰太古廣場3期

資料顯示，永豐街31號樓高5層，樓齡60年，位於永豐街單邊位置，旁邊為甲廈太古廣場3期及住宅星域軒，可說是市區一綫地段。翻查紀錄，比鄰兩座舊樓包括永豐街21號永豐閣，以及永豐街23至25號，於2001年早已獲收購，現業權已統一，收購財團料與永豐街31號屬同一發展商，該發展商現已成功統一永豐街21至31號業權。

尖沙咀舊樓 呎價逾3萬開拍

買家以發展商太古集團呼聲最高，藉此進一步拓展灣仔勢力版圖。而早於2010年，永豐街21至31號已獲批准興建1座30層商住項目，住宅樓面面積約2.99萬平方呎，而非住宅樓面面積則約4,302平方呎。而比鄰樓齡18年的住宅項目星域軒，最新的二手呎價由2.3萬至3.5萬元不等。

過去亦錄得不少天台收購活動。如尖沙咀香檳大廈天台物業，收購價由1,100萬至1,200萬元不等。

市區舊樓有價，業主心紅高價放盤。已獲投資者及發展商收購的尖沙咀加連威老道一帶舊樓，該街道49及51號兩個單位，面積544及591平方呎，將於拍賣場上推出，各單位開價1,650萬元，呎價要逾3萬元。

中原地產研究部資料顯示，8月份（截至8月23日）二手私人住宅成交暫1,796宗及125.1億元。料全月錄2,400宗及170億元，金額將創2016年3月份94.3億元後，17個月新低。

該行指，8月份暫錄1,796宗及125.1億元二手成交。料全月錄2,400宗及170億元，較7月2,319宗及197.6億元上升3.5%及下跌14%，金額將創2016年3月份94.3億元後17個月新低。受暑假買賣淡季影響，二手交投持續平淡，但8月份登記日數較多，以致登記宗數跟7月份相若，繼續逼近2,500宗水平。

至於一手私人住宅暫錄918宗及115億元。料全月錄1,100宗及125億元，較7月943宗及123.4億元上升16.6%及1.3%。