環保省錢隔熱佳 頂樓可降溫3℃

815大停電後檢討聲不斷，分散發電模式成刻不容緩議題，近期全台不少建案建置太陽能板或風力發電機，供應公設、梯廳照明等用電，相對環保省電，由於南部比北部更適合裝設太陽能板發電，北部有建案改採風力發電，供電給社區。

常見供電系統為太陽能板，新北市鶯歌區別墅案「深耕11」每戶屋頂裝置4片太陽能板，以直流電供應全室燈具照明，專案經理王璿維指出，只要是直流電式電器也可使用，「雖只是微型供電，仍替台灣分散供電問題提出個解方。」

賣電回饋金約7%
新竹縣竹北市大樓預售案「松下大道」也有太陽能板供電梯及公設部分用電；芎林鄉別墅案「綠光森林20」則利用太陽能板發電後回賣台電，紅樹開發建設經理於清蓮表示，政府為鼓勵北部建商多參與太陽能發電，賣電回饋金約7%，高於中南部的5%。

最快9年能回本
台中市如「悅寶旺」、「淳靚」也在頂樓設置太陽能板，平時可供公共用電，有多餘電力還能回賣給電力公司，為社區創造收益。「這類發電設備目前象徵意義大於實際，但立意良善。」國泰營造總經理李年照表示，建商採綠能發電是近年趨勢，但投資價格高昂，遠不如往後發電效益，還要避免風勢太大而受損，未來隨著設備提升，才能有更好效益出現。

高雄市因日照時間長，非常適合發展太陽光電，許多建商將太陽能板當標準配備，歐美建設機構董事長卓永富表示，一般透天厝多裝設2~3瓩的太陽能板，每月售回台電可賺取近2000元。且屋頂裝設太陽能板隔熱效果佳，上揚建設董事長洪光佐指出，頂樓至少可降溫3℃。

至於設備成本問題，卓永富表示，以每瓩裝設費約7萬元計算，3瓩的太陽能板總價21萬元，若維護得宜，最快9年能回本，且售回台電的所得不需課稅，也是吸引民眾使用的誘因。

「月省3百電費」
家中裝有太陽能板的林小姐表示，自家太陽能設備已使用4年，平時只需用水將灰塵沖掉即可，既能發電賺錢，頂樓降溫、空調不需開太強也能省錢。
桃園市中壢區「Line新家」則斥資100萬元在頂樓設置風力發電機，供地下室、梯廳照明用電，最大功率達23瓩，專案經理黃皓挺指出，北台灣陽光較少，大樓屋頂面積小，不適合發展太陽能發電，改以風力發電，每月約可省200~300元公共電費。

回歸剛性需求 激買氣

近年來高雄房市買氣相對低迷，大坪數換屋與豪宅推案大幅減少。高雄市不動產開發商業同業公會統計，近3年全市大樓推案坪數減少5.7坪，南高雄包括苓雅、新興、前鎮等交易熱區，坪數更從平均70.1坪下滑至46.2坪。

總價減幅達34%
統計近年來高雄新大樓案坪數變化發現，2012~2014年房市買氣上升階段，全市大樓推案平均達54.9坪，南高雄市中心因有亞洲新灣區與文化中心等精華區，受限地價貴，推案更是清一色大坪數豪宅。然而近年來隨著買氣進入盤整，各區坪數均呈現下修，其中又以南高市中心坪數縮小34.1%最明顯。

曜群廣告經理邵泓表示，坪數下滑主要是短期投資與投機客減少，市場回歸到剛性需求購屋面，近2年來多數建案都是首購或首換型自住宅；推案坪數下滑也影響購屋總價帶，南高雄市中心已從2012年那波購屋總價均價逾1770萬元，下滑至1170萬元，減幅達34%。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，公會多次呼籲同業減量供給，依申報開工發現今年上半年僅2243戶，預估全年創歷史新低，然而市區未來仍有不少小宅推案預售，可能有供給過多風險，還是呼籲開發商緩推。

市區小宅化明顯
下半年包括達麗建設將於六合夜市推出戶數逾400戶精品小宅「達麗東京」，聯上實業也分別在苓雅與前金2區將推總戶數逾500戶首購宅，若加上興富發建設在中都重劃區首場預售案「美樹大悅」將在928檔期前後進場，市區小宅化態勢明顯。

今年上半年台北市2千萬元以上的套房前5筆交易，總價冠亞軍，都是大同區「京站美行館」，2筆交易總價都逾2800萬元，其次是內湖區「豁達達禮」成交2725萬元，第4名是信義區「新川普」2550萬元，大安區「典菁品」2520萬元排第5。

逾5成租給外商
大師房屋董事長陳建慶表示，「京站美行館」房型以套房為主，2月交易的這2筆高總價2800萬元的套房，主要因為40多坪屬大坪數，單價64~68萬元，符合一般行情並沒有偏高。台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯表示，「京站美行館」超過5成是租給外商，又以日本客居多，月租金至少6萬元，年租金投資報酬率2.6%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，觀察今年上半年5筆高總價套房中，其中4筆交易位商業精華區，顯然以白領租客為主要客群套房，有一定潛在商機。她分析，「豁達達禮」、「新川普」的交易都含車位，扣除車位後，總價約在2500萬元以下，至於第5名「典菁品」套房近東門捷運站，位中正國中學區內，不含車位約21.15坪，總價2520萬元，平均單價也要92.8萬元，行情已遠低於過去行情。

2.8萬師生租屋需求高 3個月銷80戶

今年7月教育部拍板核定國立高雄海洋科大、第一科大及高雄應用科大3校合併，資源整合後將於明年2月成立為「國立高雄科技大學」，未來將是僅次台灣大學，全台師生人數最多學校！重大變革也為區段房市帶來助益，建案來人數成長，其中大樓預售案「陽光微笑」近3個月更銷售80戶。

少子化加上大學與大專院校過多，導致許多學校招生率偏低，國立大學雖沒有招生不足問題，但如何發展校際特色吸引學生青睞已是件棘手問題。

每周50組人看屋
明年2月1日成立「國立高雄科技大學」，3校合併後師生人數高達2.8萬人，將是僅次3.1萬人的台灣大學，全台第2大校，屆時校地面積逾216公頃，校區橫跨三民、燕巢、楠梓與旗津等4行政區。

3校將合併議題也為近期區域房市買氣產生影響，其中又以過去大樓推案較少，楠梓區高雄第一科技大學西校園最為明顯，如大樓案「陽光微笑」近3個月已售80戶，在學校整併成功後看屋來人組數大幅成長，每周45~50組，當周最高銷售16戶，15戶店面也僅剩2戶待售。

上揚國際業務經理陳楙德指出，併校後，國家投入教育資源勢必提升，有望成為南台灣最頂尖科技大學。

吸引投資客進場
然而國立大學常見宿舍床位不足問題，因此近期議題發酵後，不少打算長期持有投資客進場購屋，以國立第一科技大學為例因床位不足，學生租屋需求高，當區套房月租7000~8000元，大樓2房可穩定收租1.5萬元。

自備款僅需12萬
區段屬市區的高雄應用科技大學建工校區，近期大樓預售案「麗晶天際」銷售也開紅盤，案場銷售經理林毅指出，併校確定後來人組數增加約3成，因建案坪數規劃19坪起中小宅，近期打出總價428萬元起且低自備款12萬元購屋，平均每周可成交6~7戶。

民俗月一向是房市淡季，北台灣仍有業者逆向操作，大打抽獎活動吸人氣，盼在年底前再衝一波成交潮。新北市林口區「永雄御花園」拚成交抽南法雙人遊，鶯歌區「新潤幸福莊園」舉辦看屋戳戳樂抽7-11禮券活動，新莊區「至善元」則回饋臉書粉絲抽造型毛毯。
民眾至「永雄御花園」臉書粉絲頁按讚分享，可抽千葉火鍋餐券2張，共有10組名額，到現場看屋民眾不僅有彈珠汽水及冰淇淋享用，本月簽約買方除有餐券另有抽獎機會。

安慰獎43吋電視
除基本安慰獎43吋液晶電視外，還依全月累積成交組數決定大獎為Dyson家電、泰國曼谷機票、iPhone8或南法普羅旺斯雙人遊。
「永雄御花園」專案經理孔彥暉表示，目前正好是民俗月，通常案場較低調，此次舉辦活動算是逆向操作，除回饋買方外，也想藉此讓建案多曝光，盼帶動買氣，將熱鬧氣氛延續到年底。

業者提供
臉書留言抽毛毯
同樣想藉活動再續衝買氣的「新潤幸福莊園」，除已購買方抽家電及VIOS汽車外，昨日開始也有首次看屋民眾可參加戳戳樂抽獎，統統有7-11禮券，最高獎金1000元。專案經理袁國軒表示，本案已售7成，努力舉辦活動讓人氣多一點，也讓民眾上門不只看屋，還有小遊戲可互動。
日前舉辦動土典禮的「至善元」，當日贈送已購買方大象造型的吉祥物毛毯獲得好評，決定和臉書粉絲分享，至本周五（9╱8）前至粉絲頁按讚留言即獲抽獎機會。

今年若超過24.5萬棟為景氣回穩訊號

時值鬼門開加上房市暑期淡季，8月在一片不看好的情況下，六都建物買賣移轉棟數卻逆勢走高，較7月成長4.2%，更比去年同期增加13.9%，以新北市移轉量最多，達4278棟，台中市3421棟居次。專家分析，若全年度能超過24.5萬棟，才能判定景氣回溫。

全台各縣市昨陸續公布公布8月建物買賣移轉棟數，以六都來說，8月移轉數比7月增加4.2%，新北市4278戶為六都之冠，台中市雖居次，但卻比去年同期增加率近3成，成長幅度最驚人，隱約露出房市復甦跡象。

估下半年持續復甦
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，暑期為房市傳統淡季，但從8月六都交易量顯示，不僅比7月小幅成長，更較去年同期明顯增長13.9%，觀察1至8月六都累積交易量，新北市比去年增長15.5%，預估下半年房市持續復甦。
若以年增率來看，六都平均較去年同期成長14.4%，台中市年成長28.5%最高，其次是台南市年成長20.1%，至於高雄市和新北市年成長幅度相當，高雄市12.2%，新北市11.5%，而台北市年成長8.6%，而桃園市年成長5.6%。謝志傑認為，主因是南區較上月增長58%，太平區與豐原區較上月增長1倍，帶動8月台中市的交易。

在民俗月提前簽約
崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美分析，台中市人口快速成長，今年已超越高雄市，中科進駐帶來就業機會，助益很大，而且台中市政府市來積極推動各項公共建設，對於刺激房市都有所助益。
至於房市在淡季走高的原因，中信房屋副總劉天仁分析，因今年8月下旬恰逢鬼門開，所以，不少人趕在民俗月提前簽約入住。
國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為，8月數據上揚還不能斷定景氣是否回溫，如果今年建物買賣移轉量能達到、甚至超過24.5萬棟，才能代表房屋市場有回溫跡象，反之則可能是破底徵兆。

地價漲別墅難賣 低總價搶首購族

台中市海線地區以往推案以別墅為主流，大樓稀有，近幾年在遠雄推案潮、海線重大建設的帶動下，大樓產品逐漸增多，統計近1年海線申請核發的建照，大樓就超過10棟，分布在沙鹿、清水、梧棲、大甲區，總戶數逾1200戶。
台中市大肚山以西屬於海線地區，因有地理阻隔，房市自成一格，房價相對於台中市區也相當低廉，過去是低總價別墅的大本營。
近年因地價高漲，新別墅總價逾1000萬元，屬於剛性需求、預算不高、卻是購屋主力的首購族，面臨無新房可買困境，目前有愈來愈多建商順勢開發大樓案，且持續量增。

最低總價298萬
目前推案最積極的為北部建商遠雄建設，2014年至今已推第5案，也帶動部分同業信心。
海線在地建商近期開始推出大樓建案，如已公開的新富銘建設的「新都匯」，推出僅18坪起，總價298萬元起的超小宅；新而雅建設「御墅登峰」則規劃2~3房大樓，總價388萬元起，以超低總價吸客。

尚未推出、但也備受矚目的還有海灣國際開發、德光建設等，德光建設曾在海線大量興建低總價別墅案，銷況佳，緊接著在梧棲、大甲區將推出大樓；海灣國際開發在台灣大道有基地逾2千坪，也規劃住宅大樓；太子建設在清水的1400坪土地，預計今年底進場。

最近1年已推出、加上即將推出的海線大樓案，至少3000戶，盛況是近20年首見，大台中不動產開發公會理事長紀吉川表示，海線本來就是台中房價最低廉的區域，政黨輪替後，市府在台中港區積極推動重大建設與招商，包括捷運藍線、OUTLET PARK等，此區發展性也已不同於以往，信心、買氣也因此被帶動。

30坪小宅最好賣
紀吉川說：「目前大樓新案以2房、小3房，坪數30坪左右的產品，最容易銷售，因房間數不算少，總價也維持在400~500萬元左右，與別墅具區隔性，對於年輕人來說，自備款也較輕鬆。」

大坪數豪宅賣不動，爛尾案遭標售。竹北市自強北路「富豪至尊」為地上19樓建物，原規劃80坪起豪宅產品，從預售賣到成屋一度變更精品旅館、月子中心，卻難挽頹勢。據台灣金服公告，全案將於9月13日標售，較8月初首度標售底價降近2億元，達7.65億元。

規劃悖離市場
台灣金服公告指，該案基地面積約622坪、總建坪逾4千坪，1、2樓為店面，3樓為公設，4樓以上為住家，規劃82~162坪產品。《住展》雜誌資料顯示，「富豪至尊」於2012年5月進場銷售，當時售價每坪30~35萬元，換算單戶總價2500萬元起，以竹北市區域行情來看，屬中高價產品。

永慶不動產竹北勝利加盟店長林振豪表示，富豪大樓外部掛上「月子中心將進駐」布條已久，但未見實際營業，「以周圍市場來看，5年左右新古大樓，每坪約25~27萬元，是區域客可接受的價格帶，坪數則偏好40坪，或是60~70坪左右2種。」足見富豪案不論就單價、坪數，都悖離市場。

該案建商豐富建設，過去在竹東、竹北一帶推案，據查公司已在5月申請停業。但豐富建設因債務問題遭拍賣或標售的案例不只「富豪至尊」。

富豪至尊小檔案
地點：竹北市自強北路
基地面積：約622坪
樓高：地上19樓、地下3樓
坪數規劃：82~162坪
總戶數：30戶(含2戶店面)
車位：103個
投資興建：豐富建設
標售底價：7.65億元
預計標售時間：9月13日
資料來源：台灣金融資產服務公司

即將全線通車的高雄環狀輕軌海岸線，站體周遭的房價3年來跌多漲少，已通車的12個站體只有4個站房價上漲，1個持平，7個下跌，其中，旅運中心站房價下跌幅度竟高達25％，引發房地產市場熱議，到底是輕軌捷運宅已經利多出盡？還是景氣差，房價還在築底中？正反雙方有不同看法。

根據住商不動產的統計資料顯示，高雄環狀輕軌海岸線2015年10月16日開始試營運之後，直到2017年6月30日，階段通車到C12駁二大義站，這3年來的高雄輕軌捷運宅，房價跌多漲少。

C2凱旋瑞田站、C10光榮碼頭站、C11真愛碼頭站、以及C12駁二大義站等4個站體，房價上漲幅度介於2％到8％之間，C4凱旋中華站房價持平之外，其餘已經通車的7個站周遭大樓住宅，價格都已淪陷。

其中，位於三多路與成功路口附近的旅運中心站，房價下跌幅度最高，平均每坪房價從18萬元，下跌到13.5萬元，跌幅高達25％，C8高雄展覽館站周遭房價跌幅居次，從平均每坪18.1萬元，下跌至13.9萬元，跌了23.20％，C5夢時代站的房價則是下滑20.98％。

由於下跌幅度超過20％的3個站體都位於亞洲新灣區內，因此，特別格外引起房地產市場的關注。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，高雄輕軌3年來沿線跌多漲少，和利多提前發酵、以及大環境不景氣，脫不了關係，加上輕軌效應沒有想像的大，也是房價沒有因此而水漲船高的原因，至於未來即將通車的2個站體，周邊效應是否有慶祝行情，在目前沒有明顯利多的加持下，效果還需要觀察。

高雄代銷公會前理事長戴嘉聖則指出，高雄房地產市場從2011年到2014年是漲幅最多，也最快速的期間，因此，從2015年之後，高雄房價開始走下坡，包括輕軌捷運宅在內，都是政策打房以及景氣欠佳的結果。

他表示，由於今年以來，高雄建商積極買進土地，加上房價修正至此，2015年底到2017年應是盤整期，「房價不會比現在更低了，至少不會再下跌」。

另有一派房地產市場人土說，輕軌跟捷運不同，捷運是在地下運轉，對房價有持續加分的效果，而輕軌則是地上行車，反而會對市區交通造成衝擊，特別是第二階段輕軌未來通車之後，恐怕會造成更多的交通問題，對房價出現扣分現象，因此，輕軌站房價上揚之後，本夢比破滅，隨著交通問題的浮現，自然會明顯下滑。

高雄輕軌 拚9月底全線通車

高雄環狀輕軌第一階段（海岸段）最後路段、C12駁二大義站至C14哈瑪星站路段，在高雄市政府交通局完成初勘之後，因為沒有「履勘前須改善事項」，而獲得「同意初勘合格」的結論，高雄市政府捷運局並呈報行政院交通部進行履勘，力拚今年9月底可以全線通車。

高雄捷運局主任祕書吳嘉昌指出，C12駁二大義站至C14哈瑪星站日前通過高雄市政府交通局完成初勘之後，高雄捷運局已經報請行政院交通部進行履勘，正常作業時間大約2個星期，預定9月中旬完成，如果沒有太大問題，高雄環狀輕軌希望可以達成今年9月底全線通車的規畫，配合2017生態交通全球盛典今年10月在高雄哈瑪星地區登場。

高雄市政府秘書長楊明州指出，高雄環狀輕軌第一階段C1到C14站，路線通過高雄亞洲新灣區，包含夢時代購物中心、經貿園區、軟體園區、中鋼總部、市圖總圖及高雄展覽館、旅運中心、海洋音樂流行中心、港埠旅運中心、駁二及哈瑪星等重要建設及景點，扮演大高雄城市軌道運輸服務的重要角色。

彰濱工業區鹿港西一區土地出售案，國內20多家廠商卡位購地，其中，包括窗簾上市公司的慶豐富、民營企業的鮮點子、冠羿，及昱陽等4家廠商承購大面積設廠土地設廠，就連國營事業的台電，也參一腳購地，將掀起彰濱工業區新一波投資設廠熱潮。

彰濱工業區服務中心表示，此次申購廠商，預計10月完成繳款作業，工業局預定11月交地，提供企業進行建廠。

甲聖與關係企業鮮點子，共承購11個坵塊，土地總面積5.11萬平方公尺，躍居此次購地面積最大的廠商。其中又以鮮點子的購地面積占多數。甲聖工業的工廠，位於南投南崗工業區，從事鑄鐵蓋，及軌道鑄造等相關產品，未來由鮮點子及甲聖在彰濱設廠投資，進而擴大集團的營運與投資布局。

國內窗簾製造大廠慶豐富，共承購3個坵塊土地，共計2.1萬平方公尺，做為公司擴廠的準備。據了解，慶豐富此次購地經費逾2億元。

台電承購1筆土地面積7,014平方公尺，將做為風力發電的風車維修、儲放及備品的空間使用。

冠羿驗證公司承購7個坵塊土地，總面積約4.9萬平方公尺，成為此次購地案的第二大廠商，將做車輛檢測驗證之用，目前公司已提出提早交地的請求，以利設廠。

昱陽工業從事生產農業溫室設施、採光罩，這次申購土地總面積約1.77萬平方公尺，做為擴產用地。

彰濱鹿港西一區土地總面積為52.98公頃，可售面積32.91公頃，目前已售面積27.98公頃，目前該區公共設施方面，台電的電力供應，已進行配管工程；道路工程，則進行鋪設瀝青混凝土道路（俗稱柏油路），目前公設工程進度，已完成60％，預定11月交地。

彰濱鹿港西一區土地，是由工業局委託義力營造，目前申購廠商已繳納按總承購價額20％的土地價款，預定10月再繳納另80％的價款。

同時，廠商也要繳交產業園區開發管理基金，按總承購價額（含開發成本利息）1％計算，及繳交完成使用保證金，按總承購價額（含開發成本利息）的10％計算，若廠商依規定完成使用，經申請後，可無息退還上述的完成使用保證金。

義力營造強調，購地業者在完成土地產權移轉後的2年內，依規定要取得使用執照，並按核定計畫完成使用，且完成使用面積。

　在行業監管趨嚴的背景下，萬科在今年上半年依然給出了一份不錯的成績單，不論房地產行業的起起伏伏，還是公司股東們的進進出出，萬科還是那個萬科。

　　竣工高峰下半年來臨

　　公司2017年半年度報告顯示，上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.66%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤73.03億元，同比增長36.47%；萬科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元，同比提升35.5%。

　　值得注意的是，隨著一批盈利情況相對較好的專案進入結算，萬科地產結算毛利率同比提升7.2個百分點至24.8%。上半年萬科結算面積583.6萬平米，結算收入655.2億元，由於銷售規模遠高於結算規模，截至上半年期末，萬科已售未結資源2982.5萬平，按合同金額合計約3838億元，較2016年末分別增長30.8%和37.9%，預收款較年初增長30.3%至3579.3億。上半年萬科竣工面積636.5萬平米，同比下降9.4%，僅占全年竣工計畫的26%，下半年竣工高峰來臨疊加毛利率提升，全年業績高增長可期。

　　遵循城市深耕戰略的指導，萬科佈局的69個城市中，16個城市銷售規模排名第一、33個城市排名前三，1-7月銷售過百億元的城市更多達12個。在專案獲取上，萬科顯示出謹慎的作風，上半年萬科獲取新專案79個，總規劃建面1559.8萬平方米，權益規劃建築面積983.8萬平方米，權益地價總額約537.9億元，新增項目均價為5467.8元/平方米，按建築面積計算，其中64.7%的新增專案為通過合作方式獲取，按投資金額計算，萬科新增項目91.9%位於一二線城市。

　　通過業績報告，萬科顯示了其房地產行業龍頭的韌性與堅守。萬科董事會秘書朱旭在中期業績推介會上表示，從當前進度來看，萬科全年竣工面積預計將與年初計畫基本持平，全年的結算規模依然有保障。

　　未來“軌道+物業”可期

　　在傳統住宅業務穩步發展的同時，萬科持續推進“城市配套服務商”戰略，有序推進物業服務、商業地產、長租公寓、物流地產等拓展業務，同時，探索冰雪度假、養老、教育、產業辦公等衍生業務。報告期內，萬科物業上半年合併報表收入30億元，同比增長69.9%，物業服務主要圍繞樓宇和業主工作及生活配套提供拎包入住、房屋託管、二次裝修等基於樓宇的服務，以及陽光物業、鄰里社交和友鄰市集等生活服務。

　　商業開發和運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業地產平臺，秉承“為家而建”的理念，專注於國內商業地產投資、開發和運營管理，截至6月底，共持有及管理的商業物業面積超過850萬平方米。

　　萬科自2014年以來積極佈局長租公寓市場，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，泊寓以市場化租金定價，致力於滿足城市青年人群的中長期租住需求，目前泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上專案的平均出租率約87%。

　　物流倉儲方面，萬科物流近年來發展迅速，上半年新獲得項目14個，合計規劃建築面積約為108萬平方米，其中，已建成並穩定運營專案9個，平均出租率達到98%。萬科還聯合多方共同參與全球領先的現代物流設施提供商普洛斯潛在的私有化，此次交易完成後，將進一步完善其在物流地產領域的佈局。

　　在冰雪度假領域，萬科目前已運營吉林松花湖、北大壺、北京石京龍三個滑雪場及滑雪度假區。今年8月，萬科還與新加坡悅榕集團達成戰略合作，雙方將成立合資平臺——悅榕中國控股公司，以整合悅榕集團在中國區域的品牌酒店及資產，未來雙方將在客戶資源、酒店開發、養生與養老等領域發揮協同效應。

　　目前，深圳地鐵已經成為萬科基石股東，這為萬科積極探索“軌道+物業”模式提供了難得的機遇。從發達國家經驗來看，“軌道+物業”有助於拓展都市圈可居住的邊界，實現人口從中心城市的分散，大量增加住房和土地供應能力。隨著我國進入大規模軌道交通建設高峰，“軌道+物業”通過將軌道建設和物業開發有機結合，為軌道建設提供了一種可持續發展模式，已經成為城市發展的最優選擇之一，率先佔據這一戰略制高點的開發企業，將在新一輪城市圈發展格局中贏得先機。■

　　北京學區房跳水 年內難有反彈

　　“幾乎所有房源都有降價，還有部分急用錢的房主在交易時會進一步降價，降價幅度可達50萬元。”北京市海澱區八一學校附近的房產仲介對中國證券報記者說，與北京“3•17”新政前相比，附近住宅包括學區房每平方米平均降價一兩萬元。業內人士表示，包括學區房在內的住宅價格逐漸回歸合理，四季度北京房價或繼續下降。隨著租購同權的落實，房地產市場將更趨平穩。

　　成交均價繼續走低

　　中國證券報記者在調研中發現，近期北京市學區房價有所降溫。在西城區金融街(11.830, -0.02, -0.17%)附近，有房產仲介稱，“在新政前這片都是20萬元/平方米，現在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學區房，每平方米下跌了10%。”比如，對口宏廟小學的豐匯園社區，3月均價為186979元/平方米，8月均價則降至166051元/平方米。

　　鏈家資料顯示，8月北京鏈家二手房成交均價環比下跌2%，與7月相比跌幅擴大1.7個百分點；鏈家二手房掛牌均價環比下跌0.58%，且該指標已連續4個月下跌。

　　有購房者向記者表示：“前期房價過高，不敢‘出手’。現在市場平穩了，大家不那麼躁動了，又開始猶豫房價會不會更低，不想這麼快‘出手’。更何況，在多校劃片政策下，我們花了大價錢也並不一定能上理想的學校。”

　　中國社科院財經戰略研究院日前發佈的住房市場發展月度分析報告也顯示，近三個月來，作為重要學區的北京市東城區、西城區和海澱區房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位。

　　從總房價來看，北京西城區師範學校附屬小學附近，原本銷量最多的60平方米到90平方米的學區房，平均交易總價下降50萬元到100萬元。而且，房屋降價具有傳染性，某套房源降價會傳導至周圍房子，降價房屋會越來越多。

　　房價反彈可能性較低

　　“近期北京東西城區房價有較大降幅是‘3•17’調控政策見效的表現。”中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才表示，當下東西城等地區房價降幅大的原因也包括之前房產泡沫過大，如今市場開始回歸理性。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，截至8月30日，北京二手房8月成交量為7289套，預計8月合計成交7600套，連續3個月成交量低於萬套。此前亞豪機構資料顯示，今年3月成交量曾高達近2.6萬套。

　　有房產仲介對記者表示：“房屋交易數量從五六月開始逐漸減少，到七八月越來越少。”

　　從房價來看，偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉預計，北京房價在四季度將繼續下降，但降幅會逐步放緩直至趨於穩定。此次降價，既與北京市的限購政策有關，也與逐步推行的租售同權政策有關。

　　“政府會保持政策的連續性。從市場資料來看，有必要繼續維持現有的調控政策不放鬆，種種跡象表明，後續調控政策會保持穩定。”易居研究院研究員賴勤表示，在嚴厲的樓市調控政策和日益趨緊的金融環境下，未來半年內房價難以出現明顯反彈。

　　學區房方面，房天下副總裁司智認為：“北京的住房購買力非常強，無論是剛需還是剛改，學區房降溫更多的是行政限價導致的，並不是市場供求關係的真實體現。如果堅持現有政策，學區房價格難以反彈，但進一步下跌空間不大。”

　　加快推進租購同權

　　近幾個月以來，宣導租購同權以及租售並舉的政策不斷出臺，對平抑房價以及打擊“炒房”有明顯抑制作用。日前住建部等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。


　　各省市租賃新政也在積極跟進：上海接連推出只租不售地塊；合肥提出建立購租並舉的住房制度，鼓勵住房租賃消費；杭州支持個人閒置房源改造，強調租購同權；南京提出要研究建立承租人權利清單；濟南提出取消投資納稅、購買房屋等落戶限制等。

　　賴勤認為，從長期來看，租購同權體現了政府大力發展和完善住房租賃市場的決心，有助於讓房價回歸正常。隨著教育制度的改革和教育資源的增長，學區房將逐漸淡化學區概念，房價會趨於合理。

　　但租購同權面臨難以落實的困難。胡景暉稱，我國公共資源較為緊張，切實落實教育、醫療等方面的租售同權尚存難度。近日國土部、住建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》會對房價產生平抑作用。

　　中國社科院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室研究員鄒琳華表示，由於租售比過高，民營租賃企業很難盈利，需要政府組建國企介入該市場，並輔以相應的長期融資手段支持房屋租賃國企的發展。比如，發展以租賃房產為抵押的長期融資債券及其二級市場等。由於出租的投資回報期較長，政府會相對深度介入，並承擔相應的社會責任。

樓市調控，加劇房企分化。資料顯示，上市房企上半年現金規模高達7748億元，但融資規模明顯下滑。房企分化背景下，中小房企負債率更為突出。

房企融資再度收縮

房企融資規模下滑，二季度以來升勢止步。

國內發債方面。繼7月債券發行規模首度超過去年同期後，8月份地產企業境內發債規模再度下滑。

Wind資訊統計，今年以來，地產企業境內累計發債規模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元，下挫66.3%。其中，8月份發債規模439.93億元，結束環比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。

上市房企近8000億現金背後 今年發債規模已降逾4成

海外發債方面。Wind資訊統計，今年以來，地產企業海外累計發債規模已達279.71億美元，發行債券數量60只，規模和數量繼續超過歷年去年規模。

但8月份地產企業海外債發行規模24億美元，發行債券數量7只，均連續兩個月下滑。

上市房企近8000億現金背後 今年發債規模已降逾4成

信託融資方面。中國信託網早前報導，相對其他資管管道而言，房地產信託業務的政策較為寬鬆，由此產生了不少房地產信託融資需求。

但即使如此，也面臨調整。上海證券報報導，7月發行的房地產信託產品的規模達472.7億元，而同期成立的房地產信託的規模僅為210.2億元，環比6月份大幅下滑39.16%。

中國證券報援引市場分析認為，在強調控、嚴監管、融資趨緊下房地產投資將有所放緩。但大幅降低可能性不大，房地產行業仍有結構性機會。

此外，作為房企融資的重要管道，銀行貸款增速亦出現放緩跡象。

資料顯示，今年前7個月，國內房地產開發累計銀行貸款1.27萬億元，同比去年增速17.5%，增速年內首次出現回落。而廣發證券樂加棟研報分析，銀行信貸資源多向大中房企傾斜。

銷售下滑加劇房企分化

伴隨著融資回落的同時，房地產調控仍未有放鬆跡象。

Wind資訊統計30大中城市樣本資料顯示，7月份一線城市商品房成交面積238.16萬平方米，創3月份以來新低，較去年同期下降45.5%。

上市房企近8000億現金背後 今年發債規模已降逾4成

不僅如此，廣發證券樂加棟研報統計，8月前24天，跟蹤的41城市新房成交同比下滑25.3%，其中一二線城市分別同比下滑52%、23%，23個三四線則同比下滑13%，累計同比降幅則小幅擴大至1.8%，總體成交熱度繼續下行。

研報認為，當前樓市總體成交熱度繼續下行，部分熱點城市首套房按揭貸利率基準上浮已成為主流，將對成交持續形成抑制。

銷售資料下滑同時，房企分化進一步加重。

樂加棟研報統計上市房企半年報資料顯示，目前TOP 10房企的市場佔有率已進一步攀升至26%，TOP 30房企的市場佔有率更是攀至41%。行業集中度繼續快速提升，調控背景下大房企更具備競爭優勢。

上市房企近8000億現金背後 今年發債規模已降逾4成

西南證券統計龍頭房企前7個月資料也顯示，碧桂園、萬科、中國恆大前7個月銷售面積分別達到了3695萬平方米、2118萬平方米、2915萬平方米，同比增速分別為99%、31%、28%。銷售金額分別達3339億元、3127億元、2883億元，同比增速分別為123%、44%、56%。其他地產龍頭企業今年以來的銷售面積和銷售額同樣增速明顯，地產行業“強者恆強”勢頭明顯。

除了銷售上的差距外，房企現金流亦分化明顯。

樂加棟研報統計，上半年上市房企整體在手現金7748億元，短期有息負債6140億元，覆蓋率126%。但整體淨負債率重新回升，因現金回款不及去年，中小房企負債率更高。

而據中報顯示，截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元；碧桂園現金餘額為1201.3億元；中國恆大的“現金及現金等值物”亦達1644億元。

龍頭房企現金流充沛的同時，中小房企壓力明顯。

樂加棟研報分析，上半年上市房企整體淨負債率重新回升，主因現金回款不及去年，而中小房企負債率更高。

21世紀經濟報導援引Wind資料顯示，截至今年年中，128家房企的長期債務比例為30.85%，中短期負債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債高峰期即將到來。

值得注意的是，中國金融雜誌刊登央行研究局局長徐忠文章稱，對一、二線城市房地產市場應保持緊調控態勢，可考慮在MPA中增加房地產廣義信貸的偏離度指標。同時，要以市場化為導向改革完善土地制度，要以房地產稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革。

2013年初，我問孫宏斌，現在有三家開發商銷售額過千億了，融創想過什麼時候達成這個目標嗎？孫老闆瞪大眼睛聽完，回得輕描淡寫：沒想過，這數字沒意義。

當時融創的銷售排名還在十名開外，但已用旁人難以想像的速度闖到500億關口。讓我更想發問的理由是：它那會兒一口氣合作了9個綠城項目，那種生長節奏，散發著強烈的荷爾蒙氣味。遺憾的是那個問題沒有答案，兩年後也失去了價值。到今天，已經有人討論融創何時成為地產一哥。

跑得最快的孫宏斌在過去幾年中從未公開談論對規模的追求，這與今天的行業氛圍如此不同。去年千億軍團已經擴容到了12家，今年還有幾家具備衝擊的實力。但奇怪的是，不少媒體人此前從未聽過的公司也都喊出了這個目標——無非時間定語有長短之別。

比如有家河南地產公司去年銷售額過了百億元，計畫三年後做到千億規模。不知到時候拿這句話去問它時，我會不會尷尬，但是它確實成功引起了大家的注意。

千億成了2017年中報季頭號關鍵字，我在其中看到了兩個有趣的細節：一是恆大說我不再一味求大了，另一個是沉淪已久的合景泰富公告闢謠了管理層在業績會上發出的規模承諾。

寡頭式生存大概是當下這個行業對未來共同的判定，中國房地產市場在過去多年中確實撐開了很多人的腦洞，並且沒有一家曾經喊出驚人口號的企業真正死掉。

大而不倒，越活越好。

假如未來像今天預測的那樣，有超過30~50家千億公司出現在市場中，這樣的場景叫人難以想像。

好吧，假設千億級成為門檻，會發生什麼呢？

——按照中國新房銷售額10萬億元左右的規模，理論上這個市場上能夠容納的千億級公司不會超過100家，其他成千上萬的地產商都失業了。

——假設北京推出一塊土地，100家企業大概都應該參與競拍，不搶沒有道理，你好歹是一家千億公司。並且一二線的地也越來越少，不搶沒准你明年就變成百億公司。

——面對100家千億房企大客戶時，金融機構應該也很為難，屆時房企應該會自覺把自己的目標變成1萬億才好意思找人借錢。不過，今天中國只有4家營收超萬億的公司，他們是國家電網、中石油、中石化和工商銀行。


——很多搞百強排名的榜單，失去了創收點，也失去了存在的意義。

——有一家相關行業的公司可以作為千億房企們的參考——中國建築，2016年它收到了接近1萬億元工程款，但利潤不到300億元（其中約一半是子公司中海地產貢獻），和萬科同量級。

也許有人說，王石當年也沒料到萬科會變成一家千億公司，所以武斷地認為不會出現那麼多千億公司缺乏想像力。是的，那家賣手機的公司都能賣1萬億，為啥賣房子賣不到呢？一千億只是個小目標。

上個月，那位說先掙他1個億的老闆，把手上的地賣了個七七八八。

　　“從新區一成立我們就進來了，”8月30日，在河北容城縣奧威路，一家央企下屬企業的工作人員對經濟觀察報表示，“每天研究檔、討論方案，也和管委會接洽溝通，都在等規劃。”

　　從4月1日宣佈成立雄安新區至今已經過去5個月，一大批央企、國企和各類民營企業紛紛落地雄安，尤其是雄安新區管委會所在地容城縣，有30多家央企、國企掛牌設立辦公室，部分企業已經辦公了數月。

　　隨著各類企業不斷進駐，容城縣商辦房租價格節節攀升，相較于雄安新區成立前，漲幅高的有9倍，低的也有一兩倍。

　　8月28日，雄安新區管委會出臺6項措施強化房屋租賃服務與監督，外來企業租房必須在雄安三縣新成立的房屋租賃服務中心備案。

　　在容城縣東郊的小白塔村，外界有猜測這個有600多戶居民的村莊將成為未來雄安新區回遷安置區所在地，首批將有10萬人安置在這裡。一位村民表示，目前還沒有征地、拆遷的通知，“外面都說我們這裡是安置區，我們村一點動靜都沒有。”

　　此外，雄安新區核心區的幾個村莊也一如既往的平靜，雖然每個村都派了駐村幹部，但何時征地、何時搬遷等消息，他們仍然一無所知。一位雄縣的公務員稱之為“發而不動”，“雄安新區是千年大計，上面一直強調要穩，不要大幹快上。”

　　儘管如此，相關工作一直在緊鑼密鼓地進行著。據瞭解，目前新區地質勘查工作已經初步結束，相關規劃也基本完成，“9月份要報規，9月底啟動，到10月底，一部分項目先行動工。”一位央企人士說。

　　進駐的企業同樣沒有閑著，上述央企人士表示，他們公司計畫為雄安新區做電力和熱力供應方面建設，目前進駐了十幾人，“現在主要理清下工作思路，研究一下未來工作怎麼做，也做一些政府溝通和宣傳方面的工作。”

　　縣裡的央企大街

　　8月30日，進入深秋的雄安新區格外涼爽，在奧威路上，不時有高空噴水車緩慢駛過。這條路兩側集中了雄安新區管委會、容城縣政府及相關政府單位，也是進駐央企、國企最為集中的地方，超過30家企業在這一條路兩側設立辦公室。

　　經濟觀察報記者發現，這些前期進駐的企業多數為工程類企業。

　　中建序列在雄安設立辦公室的有中國建築(9.800, -0.19, -1.90%)、中建二局、中建三局、中建四局、中建五局、中建路橋、中建西南設計研究院等。

　　中國鐵路工程總公司和中國鐵道建築總公司旗下的企業也不少，據不完全統計有中鐵建設、中國鐵建(12.360, -0.10, -0.80%)、中鐵一局、中鐵十八局、中鐵二十二局、中鐵隧道局、中鐵建工、中鐵置業、中鐵北京局等，其中中鐵一局已經從北京派駐多人前來進行日常工作。

　　另外，中國交通建設也在容城設立至少兩個辦公區域，位於奧威路上的中交建設集團是一個五層獨立辦公樓，從第二層到第五層每層均有18個房間，其中掛牌中交天航局的一部分已經裝修完畢，另一部分的一層大堂仍在裝修中。

　　在進駐雄安的企業中，電力類的企業也不在少數，有中國大唐、中核工業、中國電建(8.120, -0.07, -0.85%)、中國水電六局、國家電投等多家企業。另外，中國鋁業(8.090, 0.08, 1.00%)、國投集團、中煤建設、中國通建一局、中國建設科技集團等央企國企也在容城縣設立規模不等的辦公室。

　　除此之外，不少地方國企也在雄安新區落地，河北省內的有河北建設集團、河北建工、大元建設集團、河北招標集團、河北大學雄安新區研究院等企業和機構設立辦公室，作為本土國有企業，這些企業成為繼央企之後又一個重要建設力量。

　　其他省份也有部分國企積極參與雄安新區建設，包括北京市政集團、湖南建工、山西建工、山西二建、山西四建、上海建工(3.900, 0.03, 0.78%)、綠地集團、淮北礦業等公司均在雄安新區設立辦公室。

　　華夏銀行(9.510, -0.01, -0.11%)、安信證券、長江證券(10.090, 0.01, 0.10%)這些金融機構，目前也已進駐雄安新區。

　　在國家隊之外，民營企業也聞風而動，總部位於深圳的達實智慧(6.410, -0.05, -0.77%)已經在雄安新區建立了一個規模龐大的展示廳，據雄安新區管委會附近執勤的一位工作人員介紹，從雄安新區成立至今，每天都有大量的企業人員試圖進入管委會，但多數人均沒有成功。

　　一位雄安本地做商務投資對接的人士估算，目前已經進駐雄安新區的央企、國企數量達到80多家，“你看看這條路上掛牌的就有十幾家，還有很多是沒掛牌的。”據其介紹，其目前已經與20多家央企就工程建設分包進行接觸。

　　進駐企業幹了什麼

　　經濟觀察報記者發現，在進駐雄安新區的眾多企業中，目前只有一部分企業有常駐工作人員，這些企業大多由附近北京、天津和石家莊等地派駐一部分員工常駐或輪崗，多的有十幾名工作人員，少的只有前臺、接待。

　　中建西南設計研究院一位員工表示，該公司進駐雄安新區辦公已經兩月有餘，雄安新區正式規劃還未出臺，所以目前並沒有開展實質性業務，“我們主要是做建築設計方面工作，到目前還沒有具體的合同和業務。”

　　中交建設下屬某公司一位人士介紹，中交建設前期在雄安計畫參與做一些基礎設施建設和市政工程，重點在河道治理和水處理方面。目前開展一些前期對接工作，“正式工作起碼得規劃出來以後才能展開，等雄安新區正式開工了，人員就可以馬上到位工作。”

　　國電投雄安東方能源(7.710, 0.09, 1.18%)有限公司籌備處、國電投河北電力有限公司雄安專案部綜合部負責人張利華告訴經濟觀察報記者，國電投主要從事熱力和電力方面工程建設和運營，目前常駐雄安公司的員工有十幾名，主要開展一些前期對接和宣傳工作。

　　河北建設集團雄安公司一層的幾間辦公室內沒有發現工作人員，從窗外可以看到，辦公位上的電腦開著，桌上擺放著幾張往年容城縣地下管廊的圖紙。

　　中鐵序列下屬一家企業工作人員表示，中鐵方面將主要參與雄安新區軌道交通和鐵路的投資和建設，“雄安新區一共有7條鐵路，未來我們可能會作為主要參與者。”

　　中鐵置業和中鐵建工在同一個辦公樓內，30日上午，一名工作人員表示，目前相關領導和員工都不在辦公室內，平時常駐員工不多，未來中鐵建工和中鐵置業將以承建商的身份競逐雄安新區回遷房、住宅等方面的工程。

　　這些進駐雄安新區的央企、國企的特色和自身優勢明顯，電力系統工程建設公司主要優勢在電力、電網建設方面；中通建設主要從事通信方面的建設等業務，中煤建設在工業廠房建築領域競爭力較強；而北京市政集團在道路、橋樑、軌道交通、站場等市政方面優勢明顯。

　　此外，綠地集團有意參與雄安新區綠化園林方面的建設，上海建工、山西建工等公司、湖南建工等企業主要從事建築承包領域業務。而中國鋁業、中核工業等公司已經表態，未來將搬遷到雄安。

　　奠基前夜

　　雄安新區成立至今5個月的時間裡，相關工作一直在穩步有序推進中。

　　從4月份雄安新區宣佈成立不久，一大批駐村幹部就開始進入工作狀態，對涉及村莊的現狀進行摸底調查，這一定程度上有利於未來征地、拆遷、搬遷等工作順利進行。

　　據8月23日雄安新區官方發佈的消息，雄安新區地質調查第一階段結束並移交，結果顯示，區內穩定場地和基本穩定場地占89.5%，全區適宜工程建設。同時，雄安新區適合地下空間規模化開發，通常地質調查是項目建設的關鍵第一步。

　　據一位央企工作人員預測，10月底雄安新區可能將有一批工程作為先行正式啟動建設，包括地下管廊建設、回遷房的建設。“其實都是在等規劃，只要規劃一出來，征地、搬遷工作可能很快就會啟動，開工也是很快的事。”

　　另一種說法是，新區建設工作將於9月底開始啟動征地、搬遷、拆遷等工作的前期準備。不過，這些資訊並沒有得到官方的證實，無論是雄安新區管委會，還是三縣政府機構，尚未對雄安新區建設情況作更多的披露。

　　對容城縣居民來說，從雄安新區成立以來，一個最直觀的感受是城市乾淨了，在部分縣城主幹道上可常見掃地車、灑水車、高空噴水車，每個路口都有交警執勤，對一些不遵守交通法規的路人，交警會進行制止和勸導。

　　一切都在悄無聲息中發生著改變。新區成立之前，當地村民一般從事耕種和在當地企業打工；雄安新區成立後，一大批人的職業命運發生根本轉變，部分央企通過定向招工的方式吸納了一大部分雄安新區的人就業。

　　一位從事服裝加工的企業負責人表示，由於前來租房的企業越來越多，他也打算明年正式退休，“我這廠房有兩千多平方米，按照每天1.5元/平方米租金算，每年也有一百多萬的收入，還不用勞心，幹了一輩子了，也該享受一下生活了。”

　　位於奧威大廈附近的一家飯店，經濟觀察報記者4月份採訪時正常營業，8月30日再次造訪時，飯店變成了商務公司，一層正在重新裝修，飯店原來的座椅都放置在二樓，牆上掛著一幅雄安地圖，老闆閆大占剛剛從任丘回來，“在那邊註冊了兩個公司，需要我去簽字。”

　　隨著雄安新區建設即將正式駛入軌道，未來這片熱土將經歷翻天覆地的變化。

沙田兩大屋苑錄高價，富豪花園一個連天台戶直撲千萬元，創屋苑新高價，較對上一個同類單位高102萬元。帝堡城一個大單邊3房戶以1,180萬元沽出，創同類高價。

較去年同類戶 賣貴102萬

世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，該單位為富豪花園嘉蘭閣高層C室，實用面積831平方呎，望山景和連天台，以990萬元易手，實用呎價11,913元，售價創同類單位新高，原業主於2008年2月以430萬元購入，單位9年升值560萬元。

帝堡城3房1180萬 分層新高

資料顯示，去年8月嘉蘭閣高層A室，實用面積845平方呎，同是備天台，以888萬元易手，換言之，剛易手的連天台戶較對上一個同類戶調升約102萬元，升幅約11%。

另外，沙田帝堡城6座高層G室，3房間隔，實用面積872平方呎，以1,180萬元沽出，成交價創屋苑同類分層新高，實用呎價13,532元。

此外，屯門叠茵庭錄兩房戶成交，祥益地產客戶經理古文彬表示，叠茵庭5座中層E室，實用面積389平方呎，向東南，以438萬元易手，實用呎價11,260元，原業主於2013年以296萬元購入，帳面賺142萬元。

與此同時，利嘉閣灝景灣一行首席聯席市務董事彭錦添指出，青衣海欣花園6座低層B室，實用面積467平方呎，以599萬元易手，實用呎價12,827元。

今年以來，整體工商舖交投理想。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年首8個月工商舖共錄得5,955宗買賣登記，不但較去年同期高出約98%，同時較去年全年總和的5,291宗，超出約12.5%。至於買賣註冊總額暫為663.26億元，也逼近去年全年總和。該行預期，市場氣氛不俗，下半年工商舖交投升約8%至10%，全年達9,000宗水平。

若以類別劃分，首8個月以工廈買賣最活躍，期內錄得3,263宗，相當於整體54.8%。商廈則次之，錄1,458宗，相當於24.5%。至於舖位佔比20.7%。若以金額劃分，則以商廈佔比最重，總額為265.95億元，佔整體市場40.1%，佔比明顯較註冊宗數為多。反觀，工廈成交宗數雖多，但金額僅錄216.87億元，佔整體32.7%。而舖位則錄約180.44億元，佔27.2%。

「大刁」交投活躍

另外，今年「大刁」交投十分活躍，撇除逾10億元的內部轉讓交易，今年首8個月已經錄得65宗逾億元買賣註冊，涉資共約164.21億元。例如黃竹坑仁孚香港仔車廠全幢工廈以15.6億元易主。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，中資、基金及老牌財團等紛紛出動掃貨，刺激工商舖整體交投，帶動今年成交量從低位急速反彈。

當前市場上關於特色小鎮需要去地產化的呼聲漸高，在此背景下房地產商為求轉型仍然押寶特色小鎮，冀在摸索和轉型中，可以掙出一條突圍的路徑。

國家發改委發展規劃司負責人近期明確表示：已經注意到由於部分地區對特色小鎮的認識有偏差，出現房地產化等不當傾向，會對一些偏離特色小鎮建設初衷、違背發展規律的錯誤做法及時加以規範和糾偏。

小鎮去地產化惹爭議

對於政府態度，綠地集團三亞城市公司總經理巴黎透露，目前各個地方政府對房地產開發非常敏感，多個地方的特色小鎮甚至直白地表示不歡迎純房地產開發企業。黃金灣投資集團董事長申威則表示，地產企業是特色小鎮的主要建設方，但其身份又成為獲得項目的困難點，的確頗耐人尋味。

然而，為求獲得新發展和轉型，目前多數房企依然願意在去地產化的前提下，尋求創新道路參與特色小鎮項目。今年7月，萬達就宣佈在貴州的丹寨旅遊小鎮投入營運，這亦是通過創新扶貧方式參與建設的特色小鎮。萬達集團董事長王健林將這個項目稱為是「摸著石頭過河」，表示小鎮中除了酒店、影城等旅遊配套設施外，還會引入非物質遺產項目，甚至苗醫苗藥等特色，作為旅遊產業於日後的運營重點。

中國特色小鎮產業建設聯盟主席吳玉瑞認為，讓地產商做去房地產化的項目其實並不矛盾，特色小鎮並非要完全脫離房地產，而是要和多個產業融合，把房地產帶入新的路徑。

中發藍海聯合商業投資公司總裁毛軍說，房地產開發商轉型到去地產化的特色小鎮建設中，需要重視商業運營來維持資金量，這個地產化的銷售思路完全不一致，但也並非意味著房企不能做這樣的嘗試，就是希望運營方面的人才培養配套要跟上。

　　英皇國際等發展的長沙灣新盤喜遇，以貼市價出擊，全數136伙將於周三開售，該公司執行董事張炳強稱，項目於開則時已睇準區內以舊樓為主，有不少分支家庭的子女陸續需要置業，故決定「開細則」力吸上車客源，另外，因應細單位入場價較低，可謂「細細粒容易食」，加上區內舊樓逐漸重建及活化，具升值潛力，吸納不少投資者入市。

　　由英皇與市建局合作發展的長沙灣新盤喜遇，提供136伙，主打細單位，除最頂兩層設有4個兩房戶，其餘全為1房間隔。張炳強接受專訪時解釋，該集團早於規劃項目開則時，曾仔細進行市場研究，發現區內有眾多分支家庭，部分為現居公屋，長大後子女亦希望購買同區私樓，因此項目亦鎖定該類客群，主打1房戶，現時入票人士大部分均為年輕客。

　　他指，長沙灣交通方便，青山公路及大埔公路均以該區為起點，區內舊樓逐漸重建及活化，如公共屋邨蘇屋邨重後第1期已入伙。

　　有西九四小龍之稱的住宅群，原本為船廠，現時落成的屋苑亦美輪美奐，可見區內發展持續向好，樓盤甚具升值潛力，由此項目吸納不少投資者入市。他引述代理數字指，附近二手單位呎租介乎37至63元，以中位數約50元計算，租金回報亦近4厘。

　　對於屯門一個同樣主打細單位的樓盤，亦於同時間收票，市場反應不俗，張氏指，每個項目均有捧場客，兩盤同時段開售可帶動市場，可謂相得益彰，屬利好多於弊。

　　問及英皇下一個推售的項目，他指，為屯門冠發街項目，現正待批滿意紙，涉及14座別墅，計畫現樓發售，期望年底前開賣，項目最大賣點為私人空間，每個別墅均有私人泳池及花園，最細的花園均逾千方呎；且每個單位均有機場海景，定價參考九肚山等新界同類新盤，而該區新盤近期成交呎價亦逾3萬元。

　　明年可推出的項目，為半山摩羅廟街8至10A號單幢樓項目，總樓面逾4萬方呎，涉及約100伙，將提供「袖珍豪宅」，最細面積逾200方呎，屬開放式，他指，區內交通方便，數分鐘可到達中環，料於中環工作的金融才俊及投資者等，均為該盤潛在買家。至於屯門大欖別墅，總樓面約2萬方呎，涉及7座洋房及1座分層，料2019年有滿意紙；而屬集團重頭戲的南區壽臣山項目，料亦可於同年推售。

　　對於最近有不少業內人士稱現時樓市見頂，張氏指，樓市多年來亦有人說見頂，惟樓市發展仍相當理想。

　　他特意解釋自己於的一套樓市哲學，他憶述，於99年期間，正值97年金融風暴後的社會動盪期，有業內人士向他講樓市前景，他指出：「亂世桃花逐水流，水載我去邊就去邊，避免主動猜測太多，只要順着水流前進便可」。他估計，現時樓市將會平穩發展，看不到樓價大升或大跌因素，而自己則最睇好港島物業，市場供應有限，特別北角至中環一段則更為罕有。集團未來亦透過投地或收購等不同渠道增加土地儲備，而地政總署放在今季賣地表內的長沙灣興華街西的住宅地，該集團亦有興趣入標競投。

政府加快推地，本周五再有住宅項目截標，為大埔滘逸遙路住宅地，項目發展規模較小，佔地約8.2萬方呎，總樓面約5.9萬方呎，地積比率約0.7倍，惟因應近年地價水漲船高，業內人士估計每方呎地價逾8000元，地皮估值逾4.7億元。參考同區政府推出的同類住宅地，由田北俊旗下萬泰地產以11.82億元投得，樓面呎價約4551元。由此可見，區內地價有機會於1年彈升逾7成。

英國首都倫敦為歐洲最大城市，也是歷史核心區，英國豪宅發展商Northacre諾城地產和ADFG金融集團共同開發的地產項目「柏蔚」（The Broadway），昨日由Northacre執行長尼克羅•桑比托於香港太古廣場奕居酒店招開媒體記者會，吸引華人買主。該案鄰近議會大廈、白金漢宮，規劃住辦混合大樓，主打豪宅規劃、戶戶景觀，預計於2021年落成，成為當地指標型建案。

坐落西敏寺區
「柏蔚」基地坐落西敏寺區，佔地約2,100坪，規劃6棟地上13~19樓建築，1~4樓規劃辦公室及商場空間，4樓以上為住宅空間，1~5房格局，共285戶，標準樓高2.7米，總價6240萬元起。休閒空間部分，除4樓的2大空中花園可連接6棟大樓，還有25米長游池、健身房、水療SPA室、視聽室等。
建築依3種鑽石命名大樓，分別有仙希、典範以及庫里南，戶戶規劃2.7~6米落地窗，採光與視野佳，能將議會大廈、大笨鐘、白金漢宮、倫敦眼、聖詹姆斯公園等地標盡收眼底。

總價6240萬起
諾城地產執行長尼克羅•桑比托提到，過去25年諾城地產於倫敦以興建超過630個地產建案，總值超過500億元台幣，這次受惠於英鎊疲軟及低利率影響，國際投資者對倫敦房地產前景充滿信心，2017年上半年對倫敦市中心高級住宅物業需求上升，「柏蔚」為集合住宅、商業和零售地標型建築，預計2021年落成。

「柏蔚The Broadway」小檔案
建商：Northacre 諾城地產、ADFG 金融集團
所在地：英國倫敦西敏寺市
基地面積：2106坪
總戶數：285戶
開價：總價6240萬元台幣起
坪數：15~121坪
格局：1~5房
樓層：地上13~19樓
產權：999年
完工日：預計2021年第4季
資料來源：《蘋果》採訪整理