建商保守拼去化成屋

北北桃10大重劃區，預售屋案全面退散。市調業者統計，北北桃3都包括內湖四期、新莊副都心、三峽北大特區、新店五峰重劃區、桃園藝文特區等10大重劃區內新案，清一色為成屋案，除素地開發飽和，也凸顯建商推案心態保守，以成屋去化為首要任務，暫時「放生」預售屋。

據《住展》雜誌最新統計資料，入列的「零預售案重劃區」有台北市內湖四期、政大二期，新北市新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區，及桃園市藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺、大溪埔頂等10處。

先建後售待建設到位
其中，曾經紅極一時的新莊副都心、桃園藝文特區，過往多是預售案盤踞市場，新莊副都心2015年進場的「遠雄首品」、及今年6月甫公開的「三發璞緻」等預售案，隨著「首品」已經成屋、「璞緻」暫停銷售後，該區自今年下半年起，正式宣告進入零預售階段，預計最新公開的成屋案，將是位於中央路的「潤泰峰盛」。
潤泰新總經理李志宏指出，預售或是成屋銷售，除景氣衡量條件，個案本身立地條件也是評估原因：「以『潤泰峰盛』來看，它開工時機場捷運線尚未通車，利多尚未到位，因此選擇先建後售。」而潤泰案預計10月初正式公開，規劃坪數自46坪起，平均單價落在50~56萬元間。

藝文特區無素地開發
藝文特區被視為桃園市的豪宅集散地，房價每坪一度衝上5字頭，2012~2014年間預售屋推案頗為火熱，目前則僅有成屋案，銷售中包括「定泰翫寶」、「中悅麗舍花園」等。區域不具名的業者透露，藝文特區已無素地可開發，因此銷售中個案全為成屋案，目前買方認知價，多在每坪30~35萬元間。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，「北北桃先建後售的建案量持續增加，近2~3年適逢預售屋交屋潮，建商集中火力銷售成屋餘屋，預售屋推案減少，加上投資客大量退場，預售屋需求也降低。」
房市觀察家SWAY建議消費者：「成屋品質看得到、摸得到，消費者看屋時更要睜大眼睛，尤其重劃區，建案棟距、生活機能、入住率等，都很重要。」另外，部分成屋案除建商銷售、二手房市場或也有拋售案，SWAY認為買方或許可以「公開周旋」於兩方，取最理想的價格入手。

婦人瞞著先生再加碼10萬

國產署昨標售台北市文山區47戶軍宅和2筆土地，只收到1張標單順利標出1戶，溢價率4.1%，開標過程約在10分鐘快速結束。得標的吳小姐發現只有她投標，其實只要等於底價就能得標，但她卻瞞著先生偷偷多加了10萬元。
該軍宅社區位於台北市文山區汀州路四段，昨天是第1次由國防部委託國產署代標售，共推出47戶和2筆土地。開標現場只有一對投標的母女，以及到場觀看開標結果的建商和銀行人員，經國產署北區分署副分署長沈志欽公布只有1張標單，投第11標號，比對資料宣布現場的吳小姐得標，讓吳小姐開心地直對工作人員說「謝謝」。

軍宅公設比較高
吳小姐拿出崇德隆盛新村標售資料，在不同戶別資料上手寫很多註記。吳小姐說，她住在崇德隆盛新村旁邊，家裡有4人，空間不敷使用，得知崇德隆盛新村標售訊息，逐戶比較，最後決定投標第11標號64.4坪的5樓戶。
至於投標金額，吳小姐說，因為底價2945.9萬元，聽有經驗的投資客說，看屋當天有5人，算蠻多的，建議投標金額可以再多加一點，由她先生決定3058萬元，她不放心偷偷加碼10萬元，她的母親也不放心，再加1150元。

半年再標仍原價
沒想到，到了開標現場才知只有她一人投標，其實完全沒有競爭對手。吳小姐雖然標到房子很開心，但卻懊惱怎麼跟家人解釋怎麼多加了這麼多錢。
住商不動產北市區經理錢思明認為，這批標售底價貼近市價行情，因軍宅公設比較高，可能降低投標意願，目前該區單價45~50萬元，得標單價約47萬元沒有比較便宜。
昨標售47戶和2筆土地，只1筆標脫，沈志欽指依法規在6個月內若再標售第2次，仍會維持原標售底價。

豪宅同戶的歷次移轉紀錄，反映了房市興衰！近期實價登錄揭露多筆豪宅交易，包括「仁愛尚華」、天母豪宅「家居天和」、信義區「贊泰花園廣場」等，都載明同戶歷次移轉的現況。專家指，比起不同戶的價差，「同戶移轉」更能真實反映該社區的房價幅度。

「仁愛尚華」仍高價
最新揭露的「仁愛尚華」顯示，6月交易的11樓戶總價 1.2億元，扣除車位每坪僅160.8萬元，低於該社區平均單價170萬元，但該戶是第3次轉手，之前在2014年5及12月，且第2次還以1.42億元成交，堪稱社區最高價。
同戶移轉的還有信義區豪宅「贊泰花園廣場」，近日揭露在短短3個月內，12樓戶以1.68億元平轉，令業界譁然；天母高價宅「家居天和」的3樓戶，也在今年5月售出與3年前相同的9700萬元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰推測，4年前適逢房市熱潮，仁愛尚華賣出新高價並不意外，如今房市趨弱，社區房價跌回市場水準，反映房市興衰，也顯示該社區眼下的真正行情，至於「贊泰花園廣場」短期內同戶同價移轉，則代表社區的「定錨價」。

1年轉售課45%稅
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，房市自2015下半年從雙北領跌，房地合一稅上路後，短進短出的持有稅負重，下修狀況也最為明顯。地政士李廷鈞指出，去年房地合一稅上路後，主要抑制短期持有的炒房族，若1年內轉售將課45%重稅，但如「贊泰花園廣場」平轉，或其他虧損賣出，就免課房地合一稅，也確實讓房價逐漸回歸市場。

北市府於永春都更案遭判敗訴，須重提都更權利變換選配。實施者森業營造從八月卅日至九月廿八日開放選配，日前也舉辦選配說明會，但不同意戶王東凱以家人沒空為由未出席說明會。同意戶代表劉德玢昨天受訪表示，王東凱當天未出席說明會，而截至目前為止沒有參與選配，也沒有對選配條件提出任何意見。

森業營造協理李政道日前受訪時表示，選配說明會不是法定程序，是為了王家要辦的，但對方還是沒有來。他也說，他們都有確認對方知道八月已開始選配，但目前對方都沒參加選配。

都發局表示，尊重法院見解，但也同時表示遺憾，認為永春都更案已經走了十六年，對於更新單元內全體已在外居住的住戶而言是漫長等待，將會全力協助都更繼續推動。

森業營造說，王姓不同意戶如果在三十天的法定選配期間內，還是不回覆、未完成選配，或跟同意戶已選定的戶別互相重疊時，依據法令，將由實施者採公開抽籤的方式，公開抽籤日期是十月三日。

北市府稱符合公益性 台塑表尊重

台塑大樓都更案七月廿一日通過北市府都更審議會審議劃定更新範圍，但不同意戶柯博義指出，台塑大樓興建僅卅七年，外觀、結構都沒朽壞，都更會未要求台塑集團提出結構安全評估，僅憑大樓符合「環境影響評估標準指標」三項，就同意劃定更新地區，違背「都更條例」意旨，認定過於寬鬆、損害所有權人權益，將向監察院陳情，並向北市府提出行政救濟。

將向監院陳情 並提行政救濟
北市都更會通過台塑大樓劃定都更範圍，因符合「環境影響評估標準指標」第三、六、九項，分別為三十年以上鋼筋混凝土造建築物達建築物面積比例一半以上；更新單元周邊距離捷運系統車站、市府公告重大建設或國際觀光據點二百公尺以內；耐震設計標準不符內政部一九八九年修正建築技術規則建築物棟數比例達一半以上。

外觀結構沒問題 質疑認定過於寬鬆
但柯博義認為，台塑大樓屋齡雖達卅年以上，但外觀、結構都沒出現問題，台塑集團未提出結構安全評估，都更委員也未實地勘查，僅依年份就認定為妨害公共安全建物。

他還質疑，台塑大樓鄰接敦化北路，就符合市府公告重大建設或國際觀光地點兩百公尺以內，不解標準是什麼？且依營建署函釋，建築物耐震能力與施工品質等因素而有所不同，不能以興建時適用一九八九年建築技術規則就認定無耐震能力，這也違背台北高等及最高等行政法院先前判決。

柯博義懷疑，台塑集團循都更程序透過多數決強制少數地主參與都更，而都更會決議影響地主權益，只要都更處分書出爐，就會向監察院陳情及提起行政救濟；「自己並非釘子戶，只要台塑集團拿出專業結構評估，證明大樓有安全疑慮，我就會蓋章」。

北市都更處企劃科股長黃若津說明，環境評估標準指標，建築結構以年份為基準，並無要求結構安全評估；「重大建設」為臨四十米以上道路，台塑大樓所處敦化北路符合寬度；耐震能力也以一九八九年為分野，均符合法規。她說，都更委員認為該案更新後對周邊環境有助益，著重討論「公益性」，未太著墨「必要性」。台塑總管理處僅表示，與地主一直積極溝通協調，若地主向監察院陳情，只能「尊重」。

小檔案》台塑大樓都更案

全台最大自辦都更 台塑擁62%產權
台塑集團總部位於北市敦化北路，鄰近長庚醫院與民生社區，土地面積近6千坪、樓地板面積約3.7萬坪，持有業主共58個，台塑集團持有62%產權。台塑集團2014年拍板進行都更，是全台最大自辦都更案；但都更會認為，該案產權單純、為企業自辦都更案，不符合「公益性」，因此不應享有「都更獎勵」等。

台塑今年在都更計畫中提出都更公益性，包括中庭區域封閉停車場變成開放空間、總部一樓空出100坪做為幼托機構使用；另敦北總部與鄰近長庚大樓單側道路相當擁擠，都更後將退縮空出一車道。都更會最後認同符合公益性，通過自辦都更劃設單元。

交通部高鐵局於2017年9月14日公告標售高鐵桃園、新竹、台中及台南車站特定(地)區共計15標(17筆土地)，總面積約7.81公頃(23,625坪)、總底價77.07億餘元，投標截止日為2017年10月12日(星期四)上午10時。

本次高鐵局推出之桃園站青昇段460及461地號為商業區土地，緊鄰華泰名品購物城，榮景可期；青溪段568地號土地靠近洽溪，青平段200地號靠近新街溪，為絶佳居住環境。由於機場捷運已通車營運，且未來在華泰名品購物城旁，將再引進新世代水族館、五星級旅館等設施，加上市府積極導入亞洲矽谷、桃園航空城世貿中心、美術館、書法公園等諸多重大建設，必能蓬勃發展。

新竹站世興段24及26地號為商業區土地，緊鄰高鐵新竹站及生醫園區，並鄰接60米光明六路，區位優越；隘興段448地號及628-3地號為住宅區，鄰近30米興隆路，毗鄰頭前溪水岸，擁有絕佳的交通便捷性與水岸景觀。

台中站新三和段19及27地號皆為住宅區，周圍之土地均已開發，由於高鐵台中站具有中台灣的地理優勢，交通便捷，加上物流共和國即將開幕營運，台中捷運即將完工通車，都將使高鐵台中站有機會成為中部經貿核心，商機無限。

台南站目前行政院正積極投入開發沙崙綠能科學城，國家級公共建設相繼落腳於特定區內之產業專用區，包括大台南會展中心、中央研究院南部院區、綠能聯合研究中心、綠能示範場域等，將打造為台灣首屈一指之智慧、綠能科學城，帶動南部地區產業發展，未來成長潛力無窮。

綜觀此四個車站特定(地)區未來的發展願景，桃園站的國際商務城、新竹站的生醫科技城、台中站的娛樂購物城、台南站的綠能生態城，政府目前均已陸續投入相關基礎建設，將可達到帶動城鄉發展及提升生活環境品質之目標。高鐵局竭誠歡迎有意人士踴躍參與投標，相關事項及投標文件可至高鐵局網站下載、查閱。

信義區「三興段基地」日前曾召開2次公聽會，原預計5月招標，6月1日決標。但藍綠市議員及居民不滿多數民眾未收到開會通知，第一場公聽會參與人數寥寥無幾，要求加開公聽會補正黑箱程序，市長柯文哲也對此裁示「暫停招標」並加開第三次公聽會。今晚7時要於台北醫學大學綜合大樓舉辦第三次公聽會。

但是景勤里長賴惠貞不滿，率里民在台上拉白布條及撐雨傘，寫上「公宅滾蛋」、「要公園不要公宅」、「詐騙集團林K民踐踏景勤里」，杯葛公聽會進行。

賴惠貞表示，市府於8月表示將於9月召開第三次公聽會，且會前會先和居民溝通協調，但是都發局卻選在台北醫學大學綜合大樓16樓召開，現場只能容納200人，許多居民根本擠不進會場。且在里內公布欄完全沒張貼公告，完全黑箱作業。

賴惠貞也不滿，指區公所說因為她不出借里活動中心，但根本沒有人問過她，汙衊里辦公處。她還爆料指出，市長室一名周姓秘書在8月28日上午11點半打電話給她，並嗆話「第三場公聽會不是里長說了算」，她問現場居民「難道是市長室說了算嗎」？現場居民當場鼓譟，大喊「散會」、「這場不算數」，場面火爆，居民提出市長柯文哲應親自參與公聽會，且地點應在陸保廠基地，讓居民充分參與。

林洲民緩頰，表示絕對尊重議會決議，一定會召開2次以上說明會，他自己本人也到當地溝通超過10次。他呼籲民眾理性，好好聽都發局說明的機會。不過居民仍堅持市長柯文哲應出席，公聽會開始至今1小時仍無法開始議程。

賴惠貞詢問現場居民，同意今天公聽會算數的舉手，現場民眾無人舉手。賴惠貞對里民宣布散會，請民眾退席，要求都發局正式召開第三次公聽會，雖然民眾陸續離場，但林洲民仍堅持進行說明公宅計畫，並指今天公聽會一切符合程序。

台中市不動產代銷公會理事長今晚交接，由世界鴻機構總經理林傳傑接任第6屆理事長。林傳傑說，今年台中市至今推案600多億，加上928檔期，預估破千億，中市房地產「動起來」，從民眾探問「這場工地有在動？」變成「這場工地賣了幾戶？」代銷業者對房市有信心。

台中市不動產代銷公會理事長典禮今晚6時在台中市林酒店登場，新任台中市不動產代銷公會理事長林傳傑，從卸任理事長謝坤成手中接過印信。林傳傑說，他接任第6屆理事長，目前台中市不動產代銷公會共有117會員，前5屆尚未舉辦海外參訪，他希望在他任內舉辦海外參訪團，增廣會員專業知識，吸收更多代銷業入會。

林傳傑說明，目前台中市房市推案，有新成屋及預售案，二者銷售狀況都在伯仲間，有別於預售案多數走總價市場，新成屋以3年前預售案居多，坪數大、總價高，不少推案推出促銷活動增加去化，以他代銷的富宇綠都心新成屋為例，至今銷售破7成。

最近老房子似乎買氣越來越旺，在臨沂街一棟華廈四樓戶進行標售時，竟然出現35封標單，最後脫標價格竟然是底價的2.76倍，比鄰近行情高出不少，讓投標者好傻眼；而成功國宅也出現16組人搶標，溢價率幾乎快百分之百，引發外界關注，房市回溫了嗎？

記者：「臨沂街這棟華廈鄰近捷運站以及光華商場，儘管屋齡已經30年了，但是先前標售竟然出現35封的標單。」

搶破頭就是想標下這棟大樓4樓中古屋，為什麼這麼夯？主要原因就是地理位置好，而且30坪大小、底價1033萬，跟區域行情來比相對低，沒想到最後以2800多萬結標，漲了2.76倍，拆算下來每坪90萬，跟鄰近的70到77萬實在高出不少，讓投標者好傻眼。

無獨有偶還有成功國宅，最近也是夯到不行，先前拿出1戶30多坪標的競標，有16組人馬搶標，底價1179萬，最後2345萬成交，溢價率接近百分之百，算下來每坪大約63萬，跟實價登錄行情69萬比起來還是便宜，雖然房市不好，但精華地段老房子似乎開始有人出手買。

住商企研室主任徐佳馨：「總價相對低的一個標的，那當然在現階段一個交易是比較活絡的，那主要一個因素，可能在於買方的一個態度，那他們會有一些首購或換屋的需求。」

根據數據顯示，台北市今年8月建物買賣登記件數比去年同期增加5%，大樓止跌、公寓小漲，房市是不是悄悄回溫跡象，專家認為還得再觀察。

許多人砸下積蓄購屋後，裝修卻是夢靨的開始！為此，從事房地產業近30年的總經理褚學忠領軍，在市場不景氣的當下，毅然成立鉅陞建設，主攻首購自住市場，每一戶在預售時都包含全戶室內裝修、空調，並採用3D模組提供消費者裝修時的參考，以及客製化服務，價位雖然不是訴求重點，但未來推案價格希望能壓低在區域行情內，且搭配傢俱風格及尺寸建議等服務規劃、8成銀貸等條件，靠著預售屋客製化全裝修與智慧服務做出加值感，同時減輕自住客的自備款壓力，未來保固也由公司直接負責，實踐一條龍服務，一次整合性服務到交屋，啟動建築4.0世代！。

鉅陞建設總經理褚學忠分析，殺價取量的房地產紅海並不能帶領房地產建築的品質與專業服務的深化往前邁進，「跟消費者玩價格諜對諜的拉鋸戰，會讓產業在舊思維中陷進泥沼，因為在價格的心理遊戲中建商處心積慮想的只有怎麼cost down、怎麼擠壓利潤；鉅陞建設的成立，要走不一樣的路，我們的目標是推動住宅4.0時代的到來，追求的是價值的提升。」住宅創新不應局限硬體配備，即時服務才是建築4.0世代的精神核心。

因此鉅陞開發4大智慧服務，包括：（1）APP客服鉅陞小幫手，購屋任何階段碰到問題隨時專人回應、（2）報修及付款查詢E化、（3）3D模擬裝修選配，因應預售屋客製化全裝修施工流程更要絕對透明、（4）24小時線上監工，品質更能放心。

鉅陞建設以有感建築帶領全球華人住宅邁向4.0新世代。由總經理褚學忠領軍，集合上市公司海悅國際開發（2348）、永陞建設股份有限公司、顥斯設計劉官龍設計師及邱垂睿建築師事務所，共同成立的鉅陞建設，革新全球華人住宅概念，首創「預售屋客製化全裝修」，瞄準捷運站步行10分鐘內，規畫合適首、換購坪數、有六大創新機能、雲端即時客服的「有感建築」，為專寵自住打造超感動住宅。

　　上海萬科終於在2017年下半年“開掛”拿地了。繼上月以近80億元钜資拿下安亭、寶山兩幅宅地之後，上海萬科9月14日再度拿下七寶兩幅全自持商辦地。


　　（原計劃9月14日出讓的三幅商辦地區點陣圖，其中七寶生態商務區17-04地塊已中止出讓，萬科豪奪18-03、19-04地塊）

　　原計劃於9月14日出讓的三幅緊挨著的商辦地，其中七寶生態商務區17-04地塊因出讓人要求，於9月12日宣佈中止出讓。

　　閔行區七寶鎮閔行新城MHPO-0103單元七寶生態商務區17-04 地塊在9月14日上午被萬科獲得，總價14.95億元，溢價率0.3%，樓板價 18660元/平方米；21世紀經濟報導記者獨家獲悉，閔行區七寶鎮閔行新城MHPO-0103單元七寶生態商務區18-03地塊在當天下午也被萬科、昆山浩捷資訊諮詢有限公司拿下，總價16.983億，樓板價1.93元/平方米。兩幅地塊樓板價均不到2萬元/平方米。

　　據瞭解，上月閔行新城也成交過一幅地塊，這個區域內位置還是受到市場認可。尤其在交通方面板塊有很大便利，既有軌道10號線也有9號線，另外靠近外環線，自駕便利度也比較高。而地塊離開軌道交通10號線航中路站，大約700米左右，對於商業專案來講，終點站可以彙集大量客流。周邊是閔行文化公園，環境比較好。地塊西面以及南面、北面有多個居民社區，有穩定消費客源，此外，地塊周邊也有寶龍城市廣場等等多個商業專案，可以實現商業聚集效應。

　　當然，從技術上一些出讓條件和此前商業地塊類似，有諸多准入條件。比如，80%比例的自持面積，以及今後需要入駐和區域產業相符合的企業等等。相比之下這幅地塊限制性條件只是在自持比例上略低於於上月同區域成交的商業地塊。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，萬科在區域裡有萬科城市花園項目、七寶萬科廣場等多個專案，對區域狀況以及發展趨勢瞭若指掌，再度拿地表明深耕的意圖。並且兩幅地塊緊緊相連，在項目打造有相當大發揮空間，同時也增加區域話語權。目前市場正處於調整期，從結果來看，基本都是低溢價甚至底價成交，正好以較低成本補土儲，同時也降低開發風險。儘管目前採取招掛複合方式拿地，拿地難度增加，但萬科連續2月都有土地入帳，而且同一天上下午各入帳一塊，大房企絕對優勢逐漸體現出來。

　　深汕特別合作區（以下簡稱合作區）的概念，讓合作區內房價在半年時間從低於3000元/平方米漲到6000元/平方米左右，漲幅翻倍。

　　合作區的利好帶來房價的快速上漲，給當地人帶來困擾的同時也帶來希望，村民感歎房價飛漲買不起房子，期待著合作區可以帶來更多就業機會以及福利保障。

　　記者在合作區內走訪發現，當地有人做起了“炒地皮”的生意。他們四處收集土地交易資訊，或是自己囤積，或是擔任“仲介”角色，轉手賺差價或是仲介費用。

　　在此背景下，地價的增速甚至超過了房價的增速。以鵝埠鎮東寨為例，去年，這裡住宅用地價格不足3000元/平方米，如今，住宅用地在房產仲介掛牌價格甚至可以達到1.1萬元/平方米，增幅超過2倍。

　　“以前大多是1500、1800的價格，去年2月份開始漲，後來漲到3500，今年漲到6000、8000甚至10000。”記者在合作區管委會附近某地產仲介內遇到一位“炒家”，她自稱曾幫助朋友成交了不少地皮，一路看著地價漲起來。

　　征地分紅建新房

　　從廣州發往粵東的高鐵坐滿了人，大約90分鐘，列車在“鮜門站”停下，這是進入潮汕地區的第一站，正值午間，下車的人稀稀落落，幾分鐘後，列車再次起步，月臺迅速恢復安靜。

　　鮜門，與鵝埠、赤石以及小漠合為合作區四大城鎮，行政區劃上，隸屬汕尾市海豐縣。目前，合作區內的高鐵站便設在鮜門，一小時可抵達深圳。與粵東的汕頭、潮州、揭陽三市相比，這裡接壤惠州，與珠三角距離近得多。

　　走出車站，鮜門便展現在眼前，作為合作區四鎮之一，目前，這裡各處都在加緊開發建設。從鮜門到合作區管委會的路上，萬達傑薄膜製品生產基地、虹菱電器研發生產基地等一個個投資專案出現在道路兩旁，泥頭車接連而過，帶起一片塵土飛揚。

　　《每日經濟新聞》記者從合作區管委會拿到的投資指南等宣傳資料顯示，2016年，合作區第一次單獨統計經濟指標，實現地區生產總值25億元，完成全社會固定資產投資66.08億元，實現規模以上工業總產值38.13億元。截至2017年6月，合作區專案總計134個，總投資540.95億元，其中，產業項目64個，總投資316.31億元；基礎配套設施項目70個，總投資224.64億元。

　　受益於政策利好以及資本的進入，這裡成為真正的“熱土”，本地人也從土地獲益。

　　“征地分紅可以分到不少，我們本地人在村裡都有地嘛。”這位在鮜門站載客的90後年輕司機何先生在與《每日經濟新聞》記者的閒聊中如是說道。

　　記者於9月12日實地走訪了一個村子，但發現村內居住的人已不多，在當地人指引下，記者來到一戶殷實人家，但該人家對分紅一事笑而不語。

　　“這個村子，只有一位單身的老漢沒有建新房子，其他的所有人家都建新房或者翻新了。”從該村出來，途徑赤石鎮新聯管區附近時，何先生指著道路旁邊的新房如是介紹。

　　“都是通過征地拿到了分紅嗎？”記者問，“是啊，也是在兩年前左右。”何先生回答。

　　已不允許私人建房

　　因為存在被徵收得到分紅的可能性，這裡的土地變得異常珍貴，“炒地皮”由此而生。

　　9月11日下午，《每日經濟新聞》記者以投資者身份走訪鵝埠市場附近一地產仲介看到，其掛出的一塊住宅用地地皮價格為110萬元，該地塊位於鵝埠東寨，面積100平方米，有村委證。按此價格計算，該地塊單價達到11000元/平方米。

　　“這個價格太貴了，我是想買（住宅用地）的，想自己多建一棟房，但現在這個價格，接受不了，太貴了，弄不好砸自己手裡了。”面對過萬的地價，地產仲介內一位打算置地的當地人說道。

　　據該人士介紹，其去年上半年曾幫朋友購置同樣位於東寨的地皮，當時成交總價僅為35萬元，且當時交易的地塊面積達到120平方米。

　　若以此計算，去年上半年，東寨地價不足3000元/平方米，目前，其地價飆升至11000元/平方米，漲幅達到277.14%。

　　該人士還帶領記者走訪了其為朋友購置的多處地皮，其表示，兩年下來，看著地價一步步從不足2000元/平方米到目前動輒上萬元，已經不敢再下手。

　　值得注意的是，《每日經濟新聞》記者現場看到，在鵝埠鎮大多私人住宅用地上，尚未完工的樓房建築目前均已處於停工狀態。據當地包括仲介在內的多位人士均表示，目前，合作區內已不允許私人建房，“偏一點的地方，就有人偷偷建，但經常有人來查，一律停工。”前述鵝埠市場附近的地產仲介說道。

　　此外，記者在仲介掛牌中還看到，一塊位於同樣位於鵝埠的工業用地，面積為4000平方米，價格為2000元/平方米。

　　“現在不管是賣房，還是賣地，都很少了，除非真的急需用錢，否則都在等政策出來，由深圳全面管理，做深圳人。”何先生說道。記者走訪發現，這也是當地大多人的想法。

　　洪先生曾在村裡擔任過村長職務，他考慮得更多，“沒有產業支撐是不行的，補償點錢，花完了呢？到時地也沒了，也不可能回去種地；我們更希望的是，合作區能帶來更多的就業機會、社會福利。”

　　9月11日下午，記者還走訪了合作區管委會嘗試採訪，但相關人士稱，深汕特別合作區還處於“埋頭苦幹”階段，目前不便接受採訪。

　　隨著房價鬆動，議價空間增大，前期受新政影響延緩購房計畫的部分購房需求結束觀望，逐步入市

　　2017年7月、8月、9月上旬（每月1日-10日）,北京區域通過我愛我家達成的二手房實際合同簽訂量分別環比增加11.5%、22.1%、39.5%。目前絕對量和漲幅都較小，但市場已呈現出觸底企穩、緩慢復蘇的勢頭。房產仲介機構我愛我家近日公佈上述統計資料。

　　北京樓市交易以二手房為主，上半年成交量逐步跌至穀底。該機構統計，2017年各月上旬的二手住宅網簽量裡，3月上旬的網簽量最高，超過6000套，4月到7月連續下滑，一路跌至近2000套，8月上旬重新增長後，9月上旬再次下降並創下年內最低值。考慮到網簽資料有一至兩個月的滯後性，今年5、6月左右北京的二手房成交量已達到歷史低點。

　　我愛我家集團副總裁胡景暉分析，今年“3•17新政”出臺後，交易量應聲而落，市場幾乎冰封。隨著交易量回落並持續低迷，房價也從5月份開始連續回落。從5月至今的四個月中，北京全市二手房成交均價與新政前相比，大約回落了10%左右。尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅，均價跌幅更大。

　　不過，從近兩個月的市場形勢來看，北京二手房市場已經呈現出築底企穩的趨勢。隨著房價鬆動，議價空間增大，前期受新政影響延緩購房計畫的部分購房需求結束觀望，逐步入市。

　　據其介紹，近期我愛我家門店、電話和網站的諮詢量、客流量、委託量等都有所增加。胡景暉由此可預判，市場正在逐漸消化政策，北京二手房交易量或將築底企穩，小幅回升。不過，調控政策還將持續從緊從嚴，交易量大幅回暖不太可能出現。

8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。中原地產分析師張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫存，目前庫存資料跌到近3年的最低值。

隨著調控政策持續發酵，去庫存效果也持續顯現。國家統計局14日公佈最新資料顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。

中原地產分析師張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫存，目前庫存資料跌到近3年的最低值。按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存去化週期已經只有5.1個月。

張大偉認為，從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性週期。從2014年四季度以來，全國性連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。

自今年3月份以來，三四線城市去庫存加快，隨著庫存的減少，價格也出現上漲加快的勢頭。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然全國商品房銷售增幅減弱，但依然是正增長，這和部分三四線城市的房屋銷售市場崛起有關。

國務院發展研究中心研究員張立群也指出，目前去庫存成效顯著，房地產庫存下降。房企到位資金形勢比較好，資金規模比較大，拿地積極，未來房地產投資平穩增長的前景可期。


前8月房地產投資增速持平前值 銷售增速繼續放緩

一、房地產開發投資完成情況

2017年1-8月份，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。

2017年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況

1-8月份，東部地區房地產開發投資37099億元，同比增長8.8%，增速比1-7月份提高0.3個百分點；中部地區投資14773億元，增長13.3%，增速回落0.5個百分點；西部地區投資14966億元，增長4.0%，增速回落1.1個百分點；東北地區投資2655億元，下降7.4%，降幅收窄3.9個百分點。

1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%，增速比1-7月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積493275萬平方米，增長2.8%。房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積82131萬平方米，增長11.6%。房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%，增速提高1個百分點。其中，住宅竣工面積37413萬平方米，增長0.5%。

1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。

2017年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況

　　二、商品房銷售和待售情況

1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長10.3%，辦公樓銷售面積增長32.3%，商業營業用房銷售面積增長26.9%。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。其中，住宅銷售額增長14.2%，辦公樓銷售額增長26.6%，商業營業用房銷售額增長35.4%。

1-8月份，東部地區商品房銷售面積43371萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-7月份回落1.4個百分點；銷售額45147億元，增長9.8%，增速回落1.9個百分點。中部地區商品房銷售面積25557萬平方米，增長16.6%，增速回落1.4個百分點；銷售額15312億元，增長26.0%，增速回落2個百分點。西部地區商品房銷售面積24666萬平方米，增長18.6%，增速回落1.4個百分點；銷售額14461億元，增長35.1%，增速回落1.4個百分點。東北地區商品房銷售面積4945萬平方米，增長9.0%，增速與1-7月份持平；銷售額3176億元，增長19.5%，增速提高0.4個百分點。

8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

作電商平台的京東，最新的跨界發展，居然是房地產？由於京東打出物流為優勢，很久以前在大陸各地都買了大塊土地作倉儲。陸媒報導，京東在20個城市共擁有萬畝土地，價格漲了不少，加上購物網站上也可以賣房子，作購房網站，若還自己蓋房來賣，可說是業界創舉，未來發展很有想像空間。

京東近日成立房地產業務部門，在多家招聘網站上招兵買馬，包括作營銷推廣、營運經理等房地產業務方面的工作職缺，並挖來了前搜狐網副總裁曾伏虎來主持房地產業務。

其實京東曾試過網路賣房，像是2015年的618活動，就與萬科、中信、保利、碧桂園等43家地產開發商推出千套特價房，但幫業者弄網站賣房子並不特別，而是京東創辦人劉強東之前提到，要自己蓋房子，而且是高檔的單身公寓，用成本價賣給員工，「要讓兄弟們活的有尊嚴」。

而陸媒也發現，京東原來也是大地主，2016年底的財報顯示，京東在大陸15個城市拿下390萬平方公尺的土地，有陸媒幫忙算了算，京東可能已經在北上廣，以及東莞、武漢、成都等超過20個城市簽下超過萬畝的土地。

近年攻港搶地的中資愈來愈多，為要在港房地產分一杯羹，往往以高價搶地，本地發展商惟有藉其擁有大量農地優勢，透過補地價增發展用地，以抗衡中資。

8住宅地 中資投得6幅

據本報統計，2012年政府批出22幅用地中，僅2幅中資投得，佔比9%；而去年中資奪得6幅用地，佔批出23幅地的26%。

截至今年9月，政府批出8幅住宅地，6幅均由中資牽頭的財團投得，本地財團只能問津兩幅規模較小的新界用地。

除加入本港土地市場的中資不斷增加，其出價亦往往創新高。最經典要數海航去年11月，以每呎1.35萬元首奪啟德住宅地，相對兩年半前同區地價高逾1倍。

統計中資今年內吸納住宅樓面達280.3萬平方呎，佔政府批出住宅樓面292萬平方呎的96%，涉及投地金額達404.4億元，同樣佔住宅整體收入421.4億元約96%。

面對中資盲搶地，本地發展商亦顯得無奈，新地（00016）主席兼董事總經理郭炳聯曾表示：「等癲價中晒先。」同時並另謀出路。

本港發展商最大優勢，是擁有大量農地。以新地而言，擁有2,800萬平方呎農地，假設地積比率3倍計，可建樓面約8,400萬平方呎，計算每單位500平方呎，可提供16.8萬伙，規模相等於14個太古城。

可以預計，本地發展商未來續透過農地補地價，以增加住宅地，以抗中資財團。

最多提價9% 截擊OASIS KAI TAK

啟德爆新盤戰，早前封盤的龍譽昨解封提價加推120伙，較半年前加幅最多9%，開放戶入場價折實468.2萬元起，截擊今天同區開賣130伙的OASIS KAI TAK。

保利置業（00119）啟德龍譽今年3月開售，及至7月便封盤，有見比鄰新盤即將開售，保利決定解封並重推，昨公布全新價單涉120伙，戶型由開放式至3房戶，兩房單位佔近4成，今張價單涉及的戶型明顯較多元化。

今起收票 擬下周發售

今批入場單位為1A座1樓C室，屬開放式，實用面積245平方呎，價單定價580.7萬元，呎價23,702元，今張價單的折扣優惠與之前相同，以最高折扣18%及8萬元首置客回贈優惠計算，折實入場價468.2萬元，呎價19,109元。

是次價單中折實低於500萬元的只有兩伙開放式單位。最貴單位屬2B座26樓B室，折實價2,230萬元，呎價2.65萬元。

對比今年3月份首批單位，今批單位價錢有明顯調升，其中今批價單中的2B座8樓B室，3房間隔面積842平方呎，屬向南遠望海景的單位，折實價1,962.1萬元，呎價23,303元；對比首批的2B座8樓A室，坐向相同，屬4房戶型，面積1,010平方呎，折實價2,165.5萬元，呎價21,441元，比較下加幅約8.7%。其餘戶型加幅約為2%至4%。

保利置業香港市場銷售部主管高藹華表示，今批單位市值約14億元，今日起開始收票，並同步開放示範單位，短期內將上載銷售安排，預計下周發售，是次將不設大手優先，一人最多2票。

她強調，選擇現階段重推龍譽，並非是惡意競爭，而是想「做大個餅」，而項目4房向南海景單位往後將以招標形式發售。項目至今共售出416伙，套現近50億元。

OASIS KAI TAK超額10倍

提到海航集團啟德地皮融資問題，高氏表示不方便評論事件，但強調集團資金實力雄厚，不存在任何融資困難，又指集團正密切留意有發展潛力的地皮，只要價格合適即會考慮。

日前會德豐地產旗下OASIS KAI TAK推出首批單位130伙，折實價由518萬至1,208.7萬元，呎價17,05 9元至22,900元。若以入場銀碼比較，龍譽低約1成，但呎價則相當貼近。

OASIS KAI TAK將於今日開售，昨日截收約1,500票，超額逾10倍，平均11人爭購1伙。

海航集團早前以逾270億元投得啟德4幅地皮，外電引述消息指，涉及逾百億元由8間銀行批出的短期融資，半數銀行不打算續期，惟海航方面回應指，有足夠資金支持項目發展。

地署：4地交易已完成

海航集團去年開始以合共272億元，先後投得啟德4幅住宅地，並向銀行借取約116.7億元（15億美元）的短期過渡貸款。彭博引述消息指，所涉及的8間銀行當中有4間決定不為有關貸款再融資，亦有銀行將視乎貸款條款決定是否繼續提供融資。

當中首批將在11月到期的35億元短期貸款，涉及海航在港投得的首幅啟德第1K區3號地皮。

有消息則指，參與3間銀行中有兩間打算不為貸款延期，而其餘3幅地皮的貸款則將分別在明年1月、2月及6月到期。

海航集團旗下海航實業國際及香港國際建設投資（00687）無正面回應是否有銀行打算不為貸款續期，但指目前公司的銀行貸款團沒有任何變化，亦有足夠銀行支持，強調公司財政健康良好，有充足資金支持項目發展。

地政總署則回覆指，該4幅地皮的交易已經完成，而地皮批地條款亦規定項目須在建築規約期限內建成，若果發展商不能夠如期完工，須向地政總署提出申請延長建築期限，並須繳付補價。

業界：地價升 支持銀行批融資

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，過去一年樓價、地價上升，地皮在估值上能夠支持銀行批出相應的貸款，相信即使有個別銀行退出，但最終仍然有機會覓到其他銀行批出融資，最多是利息成本或有所增加，相信上述融資問題最終仍然會獲解決。

同時，海航集團本身擁有眾多資產，投地涉及的金額只佔公司資產小部分，即使不融資，相信亦有其他渠道支持項目發展，不至於出現爛尾。

二手氣氛稍好轉，9月份上半月10大屋苑買賣暫錄67宗，較上月同期增4成，3個屋苑包括美孚新邨等交投倍增。樓價亦受惠，沙田第一城3房戶1,038萬元沽，創分層新高。

本報統計10大屋苑買賣表現，截至9月14日暫錄67宗成交，較8月份同期錄得47宗，多出20宗，增幅有43%。二手交投轉旺，主要受惠於新盤銷情理想，帶動二手市場氣氛。

當中有3個屋苑成交量，按同期錄得倍增，包括美孚新邨、沙田第一城及鴨脷洲海怡半島。以美孚新邨表現相對突出，本月暫錄12宗成交，已超越8月份全月9宗。最新成交包括吉利徑8號高層B室，實用面積509平方呎，成交價660萬元，平均呎價12,967元。另外，買賣宗數最多屋苑為天水圍嘉湖山莊，暫錄17宗，較上月同期多3成。

雖然交投轉旺，不過相比於去年9月份全月243宗，可見最新的交投量仍屬低水平，亦易令屋苑呎價出現波動。有3個屋苑實用呎價按月上升，當中紅磡黃埔花園本月平均呎價暫錄16,419元，按同期急升16%，主因屋苑最新錄得1宗高價成交所致，單位為7期2座中層D室，實用面積966平方呎，屬3房連套房間隔，望海景屬優質戶，以1,860萬元沽出，呎價19,255元。

一城分層戶 首破1000萬

另外，沙田第一城分層樓價首破1,000萬元。中原地產市務經理關煜裕指出，屋苑5座中層D室，實用面積853平方呎，屬3房連套房間隔，望河景，成交價1,038萬元，創屋苑分層樓價新高，平均呎價12,169元。原業主1994年以388萬元入市，轉手獲利650萬元，升值1.7倍。

受惠於新盤向隅客轉投，荃灣愉景新城本月已錄6宗成交，較8月份2宗，急升兩倍。

舊樓併購活躍，中環士丹頓街華怡樓及周邊舊樓錄得10宗收購，涉資約1.1億元﹔另西營盤高陞大樓近日亦連錄3宗成交，料屬收購，涉及1,300萬元。

市建局加快重建中環嘉咸街一帶舊樓，附近的士丹頓街華怡樓，以及周邊的士丹頓街47號、49號及59號的舊樓，一併再錄得10伙收購，買家Holly Property Company Limited，公司董事包括鄒小岳及文玉嬋。當中華怡樓涉及3伙，收購價介乎679.3萬至683.4萬元，收購呎價約1.65萬元，涉資約2,045.3萬元。

其餘舊樓則有7宗收購，包括4個住宅單位，以及3舖位，其中士丹頓街47號閣樓及地庫商舖，收購價3,970萬元，以及士丹頓街49號地庫商舖收購價1,680萬元，10宗收購合共涉資約1.1億元。

高陞大樓3伙 共1300萬沽

西營盤舊樓成財團收舊目標，有買家以公司名義，購入高陞大樓3個單位，涉及1,300萬元，其中高陞大樓低層B室，實用面積391平方呎，成交450萬元，呎價11,509元。

另該公司亦斥650萬元，購入同地段的皇后大道西70至72號頂層戶，面積338平方呎，呎價19,231元。事實上，該地段舊樓範圍，由皇后大道西58號伸延至80號，料收購全數業權需時。

消費者委員會就銀行和發展商提供的物業按揭計劃進行比較，發現售價848萬的單位，若接受發展商提供8成按揭，買家最終需多付500萬元利息，提醒買家要慎重比較各種按揭計劃。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，買家財力普遍充裕，偏向使用銀行一按。各大發展商旗下新盤的二按比例增幅輕微，而二按佔一按比例，普遍低於一成。恆地新盤二按比例最高達15.5%。

恆地新地長實一按破萬宗

中原表示，選取恆地旗下29個項目中，一手買家登記第二按揭1,293宗，佔一手買家第一按揭總數的15.5%；二按涉及買賣合約的金額97.64億元，佔一按涉及買賣合約金額的17.9%。另外，一手買家一按8,327宗，佔銷售宗數84.8%；一按涉及買賣合約金額545.62億元，佔銷售金額的81.5%。

其他發展商方面，新地旗下32個項目之中，二按939宗，佔一按宗數比例8.9%；二按涉及買賣合約金額99.67億元，佔一按涉及買賣合約金額的10.7%。另外，一手買家一按10,594宗，佔銷售宗數75.9%；涉及買賣合約金額927.56億元，佔銷售金額的68.7%。

長實旗下23個項目中，二按646宗，佔6.4%；涉及金額54.13億元，佔6.9%。另外，一手買家一按10,039宗，佔銷售宗數85.2%；一按涉及金額779.28億元，佔銷售金額78.7%。信和旗下18個項目；二按330宗，佔6.5%；涉及金額47.73億元，佔7.2%。另外，買家一按5,166宗，佔銷售宗數78.9%；涉及買賣金額664.72億元，佔銷售金額78.1%。

至於新世界旗下12個項目，二按239宗，佔5.1%；二按涉及買賣合約金額27.41億元，佔5.4%。另外，一手買家一按宗數4,717宗，佔銷售宗數的74.5%；一按涉及買賣合約金額508.85億元，佔銷售金額的71.0%。