松山區擁6500坪最大「恢復部分信心」

都更加快腳步，今年累計至9月7日止，台北市共有32案核定通過，量體超越去年全年的26案，其中以大安區共4案最多；若就整體都更面積來看，則是松山區勝出，3案實施者包括中華工程、國防部政戰局與冠德建設、加上日觀實業，總基地面積超過6500坪。

統計台北市都更處的揭露，今年都更進程逐步加快，就各行政區核定都更案來看，大安區共計5件最多，而大同、中山、萬華區各有4件居次。

延壽國宅11月開賣
以核定基地面積總和評比，則是松山區居冠，包括中華工程延壽國宅J區、國防部與冠德建設敦北民生地上權案，及背景為「新店地王」江陵建設的日觀實業復北案，總都更面積達6500坪以上。

其中，延壽國宅都更案共分I、J、K、M區，M區為去年完工銷售的「中工常翠」，預計10月21日舉辦開工典禮的K區，基地面積約900坪，11月公開銷售，可售戶34戶。而甫核定通過的I區，基地面積達3050坪，號稱全台已核定實施的最大面積都更案。

中華工程建設事業群協理林俊堯指出，J區有效率於4年內，整合420位原地主，計劃核定後，接下來將進行選戶，「另外，I區已完成權利分配，最快明年搬遷動工。若順利，整個延壽國宅5年後，可望重現新風貌。」

而冠德敦北民生案，於8月底核定通過，冠德建設發言人張勝安表示，全案分南、北2大基地，總面積1800餘坪，「北基地逾1500坪較大，未來規劃興建地上17樓商辦大樓，冠德將保留4樓層作為總部，其餘傾向出租。南基地的11層樓商辦案，則不排除以整棟出租或出售方式處理。」估計此案11月中旬取得建築執照，2020年底完工。

「完善配套再上路」
林俊堯說：「北市府針對有更新急迫性，如海砂、災損屋，及同意比例達100％的都更案，其核定效率的確較以往提升，也讓實施者恢復部分信心。」但也有建商認為，未來將實施的雨遮不登記、不計價制度，恐扼殺業者對都更制度燃起的一線希望。

亞昕國際開發董事長姚連地分析：「若原本都更條件談妥地主可『1坪換1坪』，若新案未來產權登記不包括雨遮，等同民眾權益將縮水，都更條件更要重新議約，建議政府應給予完善配套措施再上路。」

CNN日前選出台灣10大民宿，僅一家合法，但位於花蓮壽豐鄉的「有熊的森林Villa」，可是不折不扣的合法民宿。品牌總監曾文衍甚至因為在蓋民宿，遇到許多不合理的事，進一步促使讓他在高雄開室內設計公司。
「有熊的森林Villa」周邊有山、湖、樹林等自然風景，知名度逐漸打開。

但這個地方本來不是要開發為民宿，曾文衍出身鋼鐵業，原本僅是要作為招待廠商或同業的招待所，但他認為這樣的自然環境應該讓更多人能享受，才申請作為民宿。也就是因為要蓋這民宿，讓曾文衍花了許多冤枉錢，原本1億元預算到最後蓋好，硬生生比預算多花了5000萬元。

營造廠中途到閉
曾文衍回憶，當初找的營造廠蓋到一半就倒閉，甚至還向他借貸。從高雄請來設計團隊不僅費用高，工班的吃、住都要他付帳，但卻一再追加費用，許多建材也與原本談好的不同，導致成本愈墊愈高，讓他大嘆室內設計「好黑箱」。
嚥不下這口氣的曾文衍，下定決心要開1家「有良心」的室內設計公司，又因為是蓋「有熊的森林Villa」而起，因此決定將公司取名「熊有良心」。公司成立3年以來，不管是各階段的顧客意見表、厚厚1本的完工保固書，都讓他們在業界建立起口碑。

有熊的森林 小檔案
●成立時間：2015年
●房間數：12
●房價範圍：平日、假日6500~9800元/特殊節日1萬元~1萬7000元
●電話：（03）865-1598
●地址：花蓮縣壽豐鄉豐坪路二段2巷201弄68號
資料來源：有熊的森林Villa

3字頭房價難賣 僅佔總過戶2％

物價上揚但薪水沒漲時代，為滿足居住需求，低價宅才是購屋族買房主力。統計近5年高雄市新大樓成屋成交行情發現，有65％民眾會選購「1字頭」房價住家！3字頭房價僅佔總過戶數2％，去化率更不到3成
曜群廣告統計高雄市近5年新成屋大樓推案量與單價區間，1字頭低單價是民眾選購主力，單價15萬元以下過戶數有7605戶，去化率佔79.7％。
選購大樓新屋民眾，有39％會購買單價介於15.1~20萬元的個案。

「房價跌幅有限」
曜群廣告經理邵泓表示，單價15萬元以下產品去化率近8成，18萬元以下產品佔總過戶比例超過5成，顯示市郊低單價區是購屋主力。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，2010年起的房價波動中，高雄漲幅其實有限，市郊楠梓、鳳山、小港、仁武、橋頭等多數大樓成交單價介於每坪13~17萬元，近年來三民區較次級地段也有不少1字頭房價，近2年部分建商已推出讓利宅或破盤價，房價已回到當初起漲點，「統計發現包括營建與土地成本仍未下滑，地價更常創新高，未來房價跌幅有限。」

豪宅價格下修大
值得留意的是每坪3字頭房價推案有逾2100戶，但僅過戶約600戶，去化率27.3％，總過戶佔比僅2％表示，每百位選購新屋民眾只有2位會買3字頭房價新屋。
台慶不動產高雄大順龍華加盟店經理李哲維分析，高雄有能力成交3字頭房價多數位於豪宅地段如農16、美術館、文化中心、三多商圈等，但近年來大坪數供給量過多，價格都已大幅下修，除指標豪宅價格具支撐，一般豪宅地段大樓要站上3字頭房價並不容易。

近5年總漲幅 優於日韓新加坡

國際商仲業者萊坊追蹤全球55國家房市，發表2017年第2季「全球房價指數」，截至今年6月，各國房價平均年增5.6%，排名居冠的是冰島，年增率23.2%，而台灣名列第44名，年增1.2%。另觀察近5年台灣總漲幅達17.0%，優於南韓、日本、新加坡。

據統計，2017年第2季排名中，前3名依序是冰島年增23.2%居冠，排名居次的是香港年增率21.1%，第3名則是馬爾他年增率14.6%。

香港估再漲13%
至於亞洲主要國家排名，除了第2名的香港外，印度也以年增率10.5%擠進前10名，名列第9名，接著是第12名的中國，年增率9.6%。而第43名的南韓，年增率1.3%，台灣第44名，年增率1.2%。不過，第50名的日本則是年減0.2%，而第54名的新加坡年減2.1%。

在全球55個國家中，以房價年增率23.2%穩座冠軍寶座的冰島，因觀光旅館業快速發展，光是去年吸引了170萬名外來旅客，排擠了自住需求，在冰島住宅市場缺乏新增供給下，導致冰島成為全球住宅市場最熱的地區。

同樣因住宅供不應求，導致香港房價居高不下，香港以年增21.1%名列第2名．不過，不同於冰島，香港除了本地買家外，也包括來自中國的投資客，多選擇在香港置產，造就了房價大幅攀升。

萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言訊表示，因短期內香港住宅暫時沒有新增供給，下半年還可能再漲10~13%。

「建商帶動讓利」
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，台灣政府不再打房，房市回歸基本面，加上優惠房貸利率，帶動買氣回籠，今年上半年交易量比去年同期增加了18.9%，全台房價則年增1.2%。預期下半年，在建商帶動讓利下，全台價格呈現持平或微漲。

另觀察近5年亞太地區各國房價增減幅度，其中以印度近5年漲幅69.7%最高，

而香港漲幅64.7%名列第2名。至於中國自2015年下半年起累計5年漲幅為21.0%，台灣部分，累積近5年漲幅達17.0%，遠勝南韓的8.2%。而日本衰退4.5%，而新加坡衰退5.6%。

日本空屋率偏高
黃舒衛分析，台灣自囤房稅之後，房價反轉，漲多跌緩，建商和屋主與買方對價格認知落差太大，是近2年交易量偏低的主因。

而日本因高齡化及少子化，衍生的空屋率偏高，造成房價下修，至於新加坡因全面加重買方印花稅，且實施限購令之，導致房市衰退。

小坪數店面需求增強 月租10萬元以內一店難求

創業維艱，如何找尋合適的店面，尤其控制租金成本，更是一門大學問。根據實價登錄資料，北中南三都今年以來前3店租單價王，店點各異其趣，北市以熱門商圈為主、中市多鄰知名地標，而高雄創高價店面，則由單層透天店面拿下。

台北市店租單價王前3寶座，由忠孝東路四段2店面，分居1、3名。第1名位於統領廣場1樓店面，面積僅13坪，由美國保養品牌承租，租金單價超過2.7萬元。另一店面則位於頂好名店城1樓，由台灣保養品牌承租，租金單價超過1.3萬元。

飲料店抓熱門路段
但一級商圈創價機會高，去化速度卻仍緩慢，唯獨小而美的店面需求增強，香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫說：「台北市現在最火熱的店面，是月租金10萬元以內的飲料店，不論是三角窗、或是小吃聚集的路段，幾乎一店難求。」

而台中市拿下租金單價王的店面，位於北區，現為韓式年糕火鍋店，單坪月租金8000餘元，直逼西門町店面租金行情。台灣房屋台中漢口特許加盟店長尤祥輝表示，中友百貨附近，屬一級商圈，該店面面寬大，依總價看，月租40萬元尚屬合理範圍，「像隔壁春水堂的2層樓店面月租，也約50萬元。」

此外，飲料店業者，挑選店點眼光也是快狠準，如最新實價揭露精誠路三角窗店面，單坪月租金逼近4000元，衝上路段店面新高紀錄。

全國不動產台中水湳經貿加盟店店長林姿羽分析，此店面算是西區黃金商圈，並且為草悟道商圈延伸地段，「熱門路段幾乎沒有參考行情，尤其人潮眾多的地方，餐飲業者出手都很敢。」

高雄半坪店租奪冠
高雄市店面租金單價王，落在岡山區約僅0.57坪的1樓透天厝，應為分租攤位，單月總租金1萬元，換算單坪價超過1.7萬元。另外，新田路同為1樓透天厝的店面，單坪月租金也要近1.3萬元。業者分析，中南部店面承租客，多以總價、地段做考量，反倒較少計較單坪租金，才會出現租金單價破盤現象。
在士林區已開店9年的仙笛咖啡老闆張良懋說，「租金創新高的店面，對我們小本經營的人來說太遙遠。新手找店點，建議還是先蹲點觀察，看人流、提袋內容等。租金的話，我抓約莫佔營業額2~3成，再高恐怕會吃掉利潤。」

追隨政府南向政策，建商往東南亞市場開發獲佳績！由亞昕機構主導，與久久國際、21世紀不動產合作的馬六甲案「亞昕喜來城」，總銷500億元，為台資企業於當地最大開發案，首期銷售開出紅盤，每坪開價約30萬元，已售逾400戶，皆為國際買方。

最快2021年完工
「亞昕喜來城」位馬六甲大佳邦填海造陸新灣區，為海岸線第1排，近馬六甲州政府預定地，昨日正式對外公開，規劃8棟住宅與1棟5星級喜來登飯店，分3期開發，最快年底動工，2021年完工。A棟採整棟銷售，售價約45億元，B、C棟1樓為店面，2~10樓為停車場，11樓規劃11項休閒設施，12樓以上是酒店式公寓住宅，負責銷售的亞昕機構協理劉文邦表示，B棟已售逾400戶，買方為中國、台灣、日本、香港及新加坡人，未來將成立物管公司，提供30樓以下戶別2年包租代管，估投資報酬率5%。

投資報酬率4~5%
深耕馬來西亞27年的久久國際總裁王琇瑛指出，相較首都吉隆坡多總價逾千萬元且不面海的住宅，該案總價約500萬元又有海景，且拎包就可入住，投資報酬率4~5%相當具吸引力。「馬六甲就像20年前的杜拜！」亞昕機構董事長姚連地認為，東盟10國以馬來西亞國民所得最高、政治最穩定且最不排華，馬六甲又是中國一帶一路政策重要戰略位置。21世紀不動產董事長王福漲也說，馬六甲除有人口紅利，又有泛亞高速鐵路、隆新高鐵等建設，會透過旗下加盟店將建案銷往台灣及他國。

「亞昕喜來城」小檔案
建設公司：亞昕機構、21世紀不動產、久久國際
位置：馬六甲海峽光之灣
總銷：共分3期500億元
基地面積：9.8萬平方公尺（約2.96萬坪）
規劃：共8棟大樓及1棟喜來登飯店 第1期共A、B、C棟
坪數：14.14~14.98坪
格局：1~2房
樓層：A棟地上53樓、B棟地上48樓、C棟地上51樓，地下2樓
開價：每坪約30萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

泰嘉開發公司成功進軍台南市房地產市場之後，與北基國際公司合資「北基國際開發實業公司」，因看好台積電南科5奈米廠未來將聘任數千位工程師的住宅需求利多，雙方聯手的首個建案，決定將台南列為第一目標，預定明年第一季預售。

「北基國際開發實業公司」進軍房地產市場的操盤手，由泰嘉總經理呂金發負責，出任董事長，呂金發說，籌畫近1年之後，「北基國際開發實業公司」買進的土地、以及合建的案子，規畫的總銷金額已達86.8億元的規模。

就一個邁入新領域的公司而言，「短短不到1年的時間，總銷金額即可從零到86億元，是相當不易的」，呂金發說，北基國際開發實業目前已砸7.1億元，分別在台南和高雄買進3筆、合計3000坪建地，如果再加上已經談妥的3筆合建分售案，建築用地已達7600坪左右。

雖然高雄和台南都有建築基地，不過，基於市場考量，「北基國際開發實業公司」的營運將採「台南優先、高雄次之」的策略，呂金發說，主要的原因之一是，台南已成熟悉的市場，可以將過去銷售「水舞紀」等大樓建案的成功經驗，複製到「北基國際開發實業公司」，打響第一炮。

另一個非常重要的因素是，總投資金額超過2000億元的台積電5奈米新廠，即將在南科動土，未來將帶來數千位工程師，他表示，這些白領階級絕對是台南市房地產市場的一大助力，加上台南市的市場近來就已勝過高雄房地產市場，因此，足以透過預售模式，順利銷售。

呂金發指出，4筆台南的建地，都位於安南區，其中，占地1532.27坪的土地，已規畫232戶大樓住宅，總銷約16億元，預定明(2018)年第一季開始進場預售，同樣位於安南區的1257.27坪基地，則規畫268戶的住宅，總銷約20億元，將與另一預定明年完工的個案，同步在明年9月開賣。

至於位在高雄市楠梓區的高雄大學2筆建地，分別為621.55坪和933.29坪，將陸續在今年11月和明年第二季動工，搶攻首購市場，不過，呂金發說，高雄大學的2個建案，基於市場考量，將等到完工之後再銷售。

高雄建商除了泰嘉與北基國際實業公司合體推案，更早的案例是隆大營建與城揚建設，共同推出「都廳苑」大樓住宅建案。

不過，不像泰嘉與北基主攻台南，隆大與城揚則再度攜手，繼續進軍高雄市的房地產市場，位於青年路的大樓住宅，預定將於今年年底開賣。

隆大營建與城揚建設第一次合作，共同推案的標的是總銷150億元的「都廳苑」，在2010年完工開賣，並且順利完銷。2014年6月份，雙方共同標得高雄市青年路和民權的基地，則是第2次合作，只是，這次還多了一個合作對象，就是太普建設，市場稱為「大太『陽』合體」。

根據了解，「大太『陽』合體」位於青年路的大樓住宅案，目前尚未命名，但可望在今年的農曆年前後，也就是明（2018）年2月到3月之間開賣，該案如果包括店面，大約381戶，現正加緊最後完工銷售的準備工作。

對隆大而言，除了高雄房地產市場，隆大也曾經與富立建設、和恆聚建設，在台南合作，共推大樓建案「遠奏曲」，不過，城揚建設主要市場仍是鎖定高雄市，城揚除了與隆大合作推案，也多次與全誠建設在美術館特區、以及仁武區推出大樓住宅案。

不動產交易金額龐大，一旦發生爭議所造成之金錢損失亦大，如何協助消費者進行交易風險評估，降低爭議發生，一直是台北市政府地政局積極推動施政重點，是以於9月12日居住正義論壇提出「交易風險地圖」進行討論，初步凝聚「爭議資訊應完整、公平呈現」規劃方向，刻正研議提供查詢之資訊內容，建置於地政雲系統中，並規劃於2018年底正式上線提供查詢。

不動產消費爭議是民眾買房最不想發生的事，根據統計資料顯示，2012年至2016年受理之不動產消費爭議總案件數約維持在210件以上，地政局為提供消費者按圖索驥這些消費爭議的處理結果，遂以消費者需求角度為發想建立消費爭議熱點地圖，該地圖使用紅黃綠燈標誌各業者消費爭議處理結果，於2017年5月10日上線迄今已累計16,732人次。

考量現有之消費爭議熱點地圖為靜態歷史資料難以即時更新，加上燈號呈現之基礎為個案，未有統計結果，缺乏爭議建案所在位置資訊，地政局為提供民眾更完整之資訊，著手研議建置交易風險地圖，為讓該地圖之功能更完善，貼近民眾之需求，遂提出「交易風險地圖」的議題，期盼透過公開對話，聚焦可行的消費權益保障施政措施。

本次居住正義論壇V中，都市改革組織(OURs)秘書長彭楊凱認為房地產是消費者一生中花費最貴的物品，卻是市場上資訊最不完善的物品，中國土地改革協會理事長卓輝華提出交易風險地圖裡面爭議是誰來決定？誰是誰非若還沒做判決就放上是否合理，紅黃燈呈現是否太簡化，建議交易風險地圖的公開應秉持公平與公正。考量不動產交易資訊的對稱與否，取決業者品質的好壞，同時為讓爭議資訊之公開應秉持公平與公正，地政局表示未來交易風險地圖將朝「爭議資訊完整、公平呈現」方向規畫。

地政局表示，感謝論壇中與會人員的精闢見解與意見回饋，未來將於地政雲不動產業者查詢資訊中，規劃完整揭露業者的消費爭議資訊，包含申訴日期、糾紛原因及處理結果等，並另闢專頁揭露建商的消費爭議資訊；此外，將進一步於地圖資訊中顯示業者處理和解率或星等，預計2018年12月底正式上線。

地政局進一步表示期待透過簡明圖資索驥不動產經紀業者的品質，讓消費者瞭解可能存在的交易風險，同時透過風險地圖的工具，可以讓業者良性競爭，並達到保護消費者的目的，以維護交易安全，引導房地產市場健全發展，逐步落實居住正義，達宜居永續台北。

雙北及桃園竟有10個重劃區內預售案皆掛蛋，除因素地開發飽和，也凸顯了建商推案保守，交屋潮帶來的壓力，讓建商紛紛以成屋去化為首要任務，預售屋推案先行放緩。

據蘋果日報報導，雙北及桃園的重劃區，預售屋案掛蛋的地方有：台北市內湖四期、政大二期，新北市新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區，桃園市藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺、大溪埔頂等10處，除素地開發飽和，也凸顯建商推案保守，且近2年適逢交屋潮，更讓建商必須集中火力銷售成屋餘屋，預售屋推案因而減少。

對此房市觀察家SWAY則表示，成屋品質看得到、摸得到，消費者看屋時應睜大眼睛，尤其是在重劃區看房，建案棟距、生活機能、入住率等都是關鍵重點。除了建商手上的餘屋，中古市場也有許多拋售案，SWAY認為消費者應多方參考，以最理想的價格入手。

而根據營建署最新調查，目前六都當中，餘屋最多區域為新北市1萬4548戶，其次為桃園市1萬2928戶，高雄市1萬2558戶排序第3，台中市、台北市、台南市則分別為8125戶、4878戶與3779戶，當前的餘屋賣壓讓建商不得不先以成屋去化為首要任務。

在推動租賃市場發展方面，廣州一直走在全國前列。繼7月17日發佈《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，試點發展租賃市場。隨後的9月11日，廣州再推出“全自持”用於租賃住房的住宅用地。

近日，廣州市住房與城鄉建設委再就《廣州市房屋租賃網上備案規則（徵求意見稿）》公開徵求意見（下簡稱“徵求意見稿”）。

其中提到，廣州市房屋租賃管理機構應當建立廣州市房屋租賃政府資訊服務平臺，推行房屋租賃合同網上備案，未來租賃雙方或均需在廣州市房屋租賃政府資訊服務平臺實名認證。

擬推動房屋租賃實名制

《徵求意見稿》意在加強房屋租賃資訊採集，其中提到，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同、住房租賃企業出租房屋以及經房地產仲介服務機構促成簽訂房屋租賃合同，出租人、房屋經營機構以及房地產仲介服務機構均需要辦理房屋租賃合同網上備案手續。

早在7月17日，廣州為首批12個試點租賃發展的城市之一，發佈了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，而《房屋租賃網上備案規則（徵求意見稿）》進一步落實了上述方案。

同時，根據廣州市國土資源和規劃委員發出的《廣州市2017~2021年住宅用地供應計畫》，廣州將會推出租賃住房用地，並於9月11日掛牌2宗自持的住宅地塊。

隨著新房銷售完成及住宅租賃用地面世，廣州租賃市場將不斷擴大，規範化發展對促進市場穩定發展具重要作用。

房屋租賃盈利困境

據瞭解，為了更好實現對流動人員的管理，國家已實行出租房屋備案制度，確保出租房實名登記。方圓地產首席市場分析師鄧浩志接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出，現在網路登記備案更便利，但落實的難題依然存在。

鄧浩志指出，實名登記備案出租房屋需要繳納稅費，由於租金回報率較低，很多人還是不願意的，所以房屋租賃實名制的落實存在一定的困難。

開發商拿地自持發展租賃業務，項目週期回報較長，需沉澱大量資金，目前租金回報率較低。萬科董事會主席郁亮在中期業績發佈會上直言，萬科泊寓的回報率如果能夠達到1%~2%，就很滿意了，未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。

鄧浩志指出，當前房企融資收緊，成本增加，租金回報率尚不能覆蓋資金成本，拿地發展租賃物業加上交付的稅費，這對開發商來說是一個虧本買賣。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，想讓一項業務得到發展，就需要讓其在市場運營機制中有利可圖。租賃市場發展，實名制以及備案登記機制的推動，需要出臺相關政策扶持，讓租賃業務有利可圖。

租賃物業需要尋求推出管道，減輕開發商的資金沉澱壓力，鄧浩志認為，沒有資產證券化的助力，租賃業務發展將困難重重。

在樓市最火爆的2016年，二線城市合肥被稱為“房價四小龍”之一，房價漲幅曾經多次位列全國第一。

隨後，“史上最嚴調控令”出臺。自去年10月份開始，各方面的統計資料顯示，合肥樓市逐漸降溫。

近日，合肥一樓盤因降價遭遇業主維權。這讓外界十分好奇合肥樓市的現狀：降價是個案還是普遍現象？一年時間不到，這個二線樓市的典型樣本，在調控的高壓下經歷了怎樣的轉變？

降價風波

因降價遭遇業主維權的樓盤，名叫皖新翡翠莊園。

經濟觀察報記者查詢了合肥市物價局網站，網站資料顯示，這個位於合肥市肥東縣的樓盤從今年1月13日開始備案，至今已經備案5棟房源，分別是3、5、13、15和7號樓。

此前4次的備案均價約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號樓，價格卻為11863/平方米。這意味著，同樣是樓中樓房源，此次備案價每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的戶型計算，新房源降價幅度達到了10萬元以上。

9月初，部分業主在皖新翡翠莊園售樓處門口掛起了橫幅。對於降價的指責，該項目的解釋是，現在買7號樓都需交7—8萬的改造費，也就是樓中樓隔樓板的費用，但此前這個費用購房者可以選擇性繳納，如果繳納的話只是2.5萬。這樣算下來，總價其實和此前並沒有太大差別。

該專案一名銷售人員對記者透露，目前新備案的房源開盤時間還沒確定，預計在9月底，“7號樓的價格大概是每平方米賣11500元－13000元不等，具體一房一價。但是樓中樓的話，均攤下來每個戶型的價格大概是9400—9900元不等。具體價格要等開盤時最終確定。”該銷售人員說道。

該銷售人員強調，即便是按照這個價格購買，購房者也要單獨再交改造費用：“七號樓的隔板是整體改造的，因為隔板是贈送的面積，後期肯定要加維修費用。”

資料顯示，2016年6月29日，皖新投資集團以942萬元/畝競得店埠鎮沿河西路與龍城路交口西北角的肥東FD15-4號商住地，住宅樓面價7064.96元 /平方米，溢價率262.31%。這塊高價拿下的地，就是後來的皖新翡翠莊園。

工商資訊顯示，皖新翡翠莊園的開發商為肥東皖新文化產業投資有限公司，其大股東為皖新文化產業投資(集團)有限公司，另外朗詩集團旗下的南京朗銘地產集團有限公司擁有其10%的股份。“這是虧本在賣。7000元出頭的樓面價，一年過去只賣11000元。”一位要求匿名的合肥房地產資深從業者對記者說。

該匿名人士透露，皖新在合肥有多個項目，之所以降價出售其實是限價環境下開發商的無奈之舉，“他們在合肥有多個項目。合肥的限價政策是要求全市均價不能超過13000元，他們在高新區還有個地價更高的項目，為了讓那個專案賣得更高，在備案的時候只能讓翡翠莊園的價格下調一點，從而不拉高平均價。這也是一種高低配。”該人士分析。

合肥樓市現狀

皖新翡翠莊園的降價案例，在合肥市場具有普遍性嗎？

從明面的資料觀察，合肥樓市確實有所降溫。合肥365地產家居網資料中心的資料顯示，上半年合肥市區共銷售了住宅類商品房10707套，環比下跌77.3%。

合肥學院房地產研究所副所長淩斌對經濟觀察報記者強調，一手房的資料並不能反映真實的樓市情況，“正常的話合肥市區全年成交量能達到8萬套，今年真實成交量預計在7萬套左右。雖然成交量比去年有所下降，但是我預計不會超過30%。”

二手房市場，合肥部分房產仲介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40％—50%，“快到腰斬的價格了”。

這一說法遭到了當地業內的否認。合肥物價局7月中旬表態：從監測資料來看，合肥樓市價格基本保持穩定，一些較高價格的樓盤在備案方面受到限制，房價整體漲幅明顯放緩。個別樓盤價格的漲跌，對整個樓市價格的影響十分微弱。從國家大的調控方向來說，保持房地產市場平穩健康發展是核心要求，樓市價格不會大漲也不會大跌。

多位業內人士受訪時坦承，今年合肥二手房價格確實有所下降。多次調研合肥樓市的易居研究院副院長楊紅旭表示，價格腰斬一說過於誇張，但濱湖板塊的二手房確實下跌了，相比高點，估計總體跌10—15%，個別急售房源跌三成左右。

楊紅旭認為，作為一個曾經房價漲幅位居全國第一的二線城市，合肥遭遇調控後的降溫最為明顯。他的論據是，截至2017年7月底，易居研究院監測的80個城市新建商品住宅庫存總量顯示，合肥新房庫存大增47%，排名第一，“樓市持續降溫，如今已經疲軟了。部分樓盤已經開始滯銷了，庫存自然大增。”

淩斌認為，判斷一個房地產市場是否降溫，一個很重要的因素是投資投機性購房比例是否大幅減少。從這個角度看，他認為合肥樓市確實降溫了：“去年下半年合肥的投資性購房比例超過40%。調控後，投資投機性購房比例非常小了，基本上都是真正的剛購房需求。”

前述匿名人士則透露，皖新翡翠莊園降價雖然只是個例，但是在合肥市場，開發商鼓勵購房者全款買房，也是一種變相降價，其表示，“如果是全款，一個平方米最多給3000元的優惠，很多樓盤都這麼做。這樣是為了確保資金儘快回籠。”

9月13日，在上海的一場房產經紀峰會上，一個衣著樸素的中年人坐在標有“柬埔寨”的交流台前。半個小時後，他決定用2億美金購置幾乎一整棟樓。這讓坐在他對面的海外房產經紀人馬迪喜笑顏開。

找到了“大客戶”的馬迪依然處於驚訝狀態。“上海這邊的客戶群體對國際金融市場的動態太清晰了。”她回憶道，那位元客戶上來就要“一帶一路”國家，對其他諸如迪拜等國家的房產則不太感冒。“現在為止是初步意向，還沒完全落地。”馬迪對經濟觀察報說，下個月她將與客戶飛往柬埔寨，進一步向客戶介紹這棟座標在柬埔寨首都金邊、類似上海陸家嘴這樣的CBD位置的A級寫字樓。目前，這棟樓的價格大約在1萬多人民幣/平方米。

這位揮手間出手2億美金的中年人，並不是一個人在戰鬥。在他的背後，往往有一個炒房團的支持。對於他和他身後的炒房團，並不擔心今年以來趨緊的外匯管制。此前，他們早已在海外備下大量的現金，問題只在於，下一步到哪裡去買買買？

中國買家的海外資產配置戰，又拉響了新一輪的號角。此次，人們把目光投向了東南亞，直指“一帶一路”國家。諸如泰國、馬來西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國家，正在日益成為中國買家的“新寵”。

熱度

“下個月將會是購房旺季。”9月13日，在2017居外中外房產經紀峰會上，來自芭提雅的房產仲介謝徽對經濟觀察報介紹說，隨著十一國慶日以及泰國旅遊季的開始，將陸續有中國買家採用“邊旅遊邊看房”的形式，去實地接觸當地房源。

泰國的房價已經經歷了一輪的上漲。這位精通泰語，同時又能說一口流利中文的泰籍華人謝徽，在當地的房產界很吃香。她回憶道，早在2012年，公司就開始做中國生意，當時一套8000人民幣/平方米的房子，現在已經漲到了2萬人民幣/平方米。目前，每個月都會有一批40人的中國旅行團到泰國的樓盤來看房，而她都是拿著整棟樓在對外進行售賣。

具有永久產權的公寓房成為了大多數中國買家的首選。當然，也不乏有一些買家以公司名義購買別墅。據謝徽介紹，購房者會從投資、度假、旅行、父母養老等多個方面進行考量。“旅遊業發達的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉島買下別墅的中國買家對經濟觀察報說，來普吉島的遊客大多“不差錢”，希望有更好的居住體驗，租金收益完全可以抵消房貸；到了假期，也可帶家人來此地自住。

據中國最大海外房源平臺居外網資料，目前，泰國已躍居中國買家海外購房目的地國家排行第三名，僅次美國和澳洲，今年2季度中國買家在居外網對泰國房源的查詢、諮詢量比去年同期漲147%。而除了泰國以外，中國買家對馬來西亞房的興趣也猛漲，今年2季度居外網馬來西亞房源訪問與諮詢量比去年同期增加95%。居外網首席增長官馬來西亞華人劉碧利對經濟觀察報介紹道，馬來西亞吸引國人投資的優勢在於當地的優質教育。“一些希望孩子走國際化道路的家庭，會讓孩子來此地就讀高中，以提前適應英語環境。”劉碧利介紹道，馬來西亞當地華人眾多，不會英語的陪讀媽媽也可以過得很舒適，而在馬來西亞的國際學校就讀後，不少中國學生會選擇繼續到美國深造。在出入境方面，馬來西亞的第二家園移民計畫，可使得申請人獲得馬國10年終身可續簽的居住簽證，自由進出該國。

那些嗅覺靈敏的投資者和金融機構則看好“一帶一路”概念的效應，將目光投向更多還未經歷房價增長的東南亞國家。馬迪所在的寶琛環球有限公司是一家幫助高淨值人群做資產管理服務的公司。這家位於香港的金融公司，此前側重代理美國的房地產，現在則開始把目光聚焦在經營東南亞房和“一帶一路”概念房，而這樣轉向東南亞的房產經紀公司目前不在少數。

隨著“一帶一路”戰略的火熱，中國企業走進東南亞國家進行投資和基礎設施建設，也帶動了當地的售房熱度。諸如柬埔寨、越南、緬甸等國家登上了舞臺，開始用未來的前景作為吸引中國買家的賣點。前述那位2億美元的買家就是直奔“一帶一路”國家而去，這也使得“一帶一路”概念房在當日峰會上出盡風頭。“泰國和馬來西亞的房價已經被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”馬迪對經濟觀察報介紹道，柬埔寨屬於東盟十國，目前的情況很像七八十年代的中國，它擁有7%以上的GDP年增速，隨著其經濟的發展，房價的前景很樂觀。“那位元2億美元的大客戶並不是一時衝動”，馬迪認為，上海這邊的客戶群體對國際金融市場的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元區，相對於其他國家更具有保值增值性。

購置東南亞房產的大多數買家用於投資，以從中獲取租金收益。經濟觀察報採訪的多位房地產商和仲介商表示，購置東南亞房產的人群大致分為三類。第一是高端炒房團，他們大多在海外已有投資、資金充足，看好東南亞房產前景，投資一線城市的高端寫字樓、別墅等；第二是有過海外經歷、或者相對熟悉海外房市的中產階級，已在歐美等國家有過房產投資經驗，手有餘錢，希望分散風險；第三是首次出海、尋求機遇的購房新手，因資金有限而將目光投向“一帶一路”沿線的新興房產市場，目標多為公寓房。

出海

對於首次出海購置房產的個人來說，資金怎麼出去是個永恆的話題。特別是在外匯日益趨嚴的今天，經濟觀察報採訪的多位房產仲介介紹道，一些已有香港帳戶的中國買家會直接將首付存入香港帳戶用以購房使用。但隨著今年年初以來，花旗銀行、招商銀行等大幅度提高內地人到香港開戶門檻後，香港銀行帳戶開戶變得艱難起來，而資金跨境轉帳相對以往也不再容易。

7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣。當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。一定程度上，增加了買房支付的難度。

但相較于歐美這種動輒500萬、1000萬人民幣的房產來說，東南亞國家的房源優勢在於，價格沒有那麼高。這意味著，首付款也相對較低。在泰國，首付款是全價的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16萬人民幣為例，一些中國買家會直接採用銀聯卡刷卡，匯率則採用銀行的即時匯率。

雖然從2017年6月1日起，針對銀聯卡在中國境外進行的房產或投資類交易將正式關閉。刷卡的中國買家會接到銀行電話，詢問這筆錢的用途，大多數人的回答是，在泰國購物。

一位銀行內部人士對經濟觀察報介紹道，外匯管制一般是針對現鈔和匯款出境，對於銀聯儲蓄卡直接刷卡消費方面限制確實相對較小。

雖然如此，買家們似乎依然無法回避資金出境難題。在泰國、馬來西亞等地，優質房產依然可達三四百萬元人民幣一套，換匯在所難免。最新的《個人購匯申請表》明確表示：不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。如果違規換匯，不但要求回兌，而且還會面臨罰款。

對此，馬來西亞的房產仲介商鄔子揚則給出了折中的辦法。“投資房產受限制，並不代表投資農業受限制。”他對經濟觀察報說，他正計畫邀請客戶去當地的榴槤園進行農業投資，租賃土地種植榴槤，從中獲取收益後，再用收益投資房產。但他也承認，該方案的收益週期約三年，更適合那些有長期投資規劃的人。“是否可以採取一種租賃同售的形式？”一位馬來西亞的房地產開發商EDDIE則另闢蹊徑。在他看來，不能境外買房並不意味著不能境外租房。中國買家可以採取交租金的形式分散繳納房款，一旦累計租金達到房款金額，就將房子直接過戶給買家。他對經濟觀察報表示，這種模式正在醞釀中，下一步將進行可行性研究。

判斷

王芳則屬於那類有過海外經歷、或者相對熟悉海外房市的中產階級，對房子品質有一定要求，青睞一線城市的房產。她已在美國爾灣購有一套市值80萬美元的房產，手有部分余錢，不夠在中國的一線城市或者美國再次購買房產，但在東南亞國家買房綽綽有餘。

為什麼定位東南亞國家？除了價格相對低以外，王芳是希望分散風險，“把雞蛋放到儘量多的籃子裡”。

更耐人尋味的是，“很多香港人和臺灣人正在東南亞炒房，這跟十多年前他們來大陸炒房是一個樣子。”從事金融行業的她觀察到，隨著經濟形勢的好轉，東南亞似乎正在走中國改革開放這條道路。中國的製造業正在向東南亞轉移，勞動密集型產業過去之後，人口將不斷集聚，房價也會逐漸上漲。“這一點上，跟隨製造業過去的香港人和臺灣人看得很清楚。”王芳說。

同大多數謹慎購房的中產階級一樣，王芳不會很匆忙地“為了買房而買房”。她此前看好了一套價值400萬人民幣左右，位於吉隆玻的房子，但由於最終價格高於預期而放棄。對於王芳而言，如果投資該房屋，僅是為了賺取租金，流動性對於她而言顯然差了一點。

而對於東南亞國家匯率波動的擔憂，也成為她不敢輕易出手的原因之一。比起熱度已經很高的房子，王芳更想去看一些位於東南亞國家首都、面積小、總價較低的房型，她並不想投資太多的錢進去，最好是不佔用太多的流動性。此外，“如果房子是為了以後升值，也要考慮有沒有買方市場。”王芳對經濟觀察報談到。

不僅是買家態度謹慎，一些投資管理機構也在佈局的過程中採取了樂觀謹慎的態度。澳宜國際總經理助理梁平蓬對經濟觀察報說，公司8月份開始去馬來西亞等國家考查房產，十一個項目中只選擇了一個。那是位於馬來西亞海邊的別墅，400-500平米，330萬左右人民幣，使用面積均價5、6千人民幣/平方米，產權99年。開放商甚至提供包租服務，租金收益之外，三年之後，傢俱全送。

梁平蓬介紹道，對於買家來說，政策穩定、房屋所有權、經濟穩定、房價提升趨勢、空氣品質、孩子教育，旅遊地等都成為考量的重要方面。

9月15日，上海市發佈《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），明確加快培育和發展住房租賃市場。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

《實施意見》共6個部分，26條措施：

一是充分保障租賃當事人合法權益。上海市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務。

同時，上海將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構建超大城市租賃宜居生活。

例如，對於上海市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關規定，通過與居住證和積分制度、以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。其中，積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照本市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。

同時，在提高住房公積金使用效率支持住房租賃方面，總體考慮廣覆蓋，凡是在本市穩定就業、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按現有政策提取住房公積金用於支付住房租金。

同時，為進一步提高公積金提取的便捷性，上海將推出以下新舉措：一是對滿足一定積分的引進人才，放寬提取使用條件；二是對承租住房租賃企業房源的，試點推廣住房租賃企業集中辦理業務；三是加快開通網上申請提取住房公積金支付租金的業務。

二是加快建立住房租賃平臺。線上按照開放、共用的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測。

這一平臺的特點是，更加強調開放、共用的原則，更加注重住房租賃服務監管線上線下的同步推進，更加突出住房租賃交易服務、行業監管和市場監測的全面覆蓋。

線上：與相關管理部門業務系統、市場化網路住房租賃平臺連結，規範住房租賃資訊發佈和應用，實現房源核驗、資訊發佈、網簽備案、市場主體信用資訊查詢和信用評價等一站式服務功能。

線下：成立市、區兩級住房租賃服務中心，與線上平臺融合互動，提供企業備案、入網認證、房源核驗、資訊發佈、網簽備案等一門式集中服務。

三是加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現租有所居的目標提供實物保障。

四是大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體，堅持市場化運作，充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用，並注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。

此前，上海推出了多幅租賃用地，大部分為國企獲取。《實施意見》強調，現階段，上海市加大投入力度，支援國有企業拓展住房租賃業務，主要是為了在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資國企的引領和示範，儘快增加市場供給，穩定市場租金，將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石，並形成一批可複製、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業投身住房租賃產業。

五是加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度，持續開展違法違規租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機制，為租賃當事人提供法律援助等措施，進一步規範住房租賃秩序。

上海同步還出臺了相關措施，進一步強化市區房屋管理部門在推進租賃住房建設供應、培育發展住房租賃市場方面的職能。

上海官方表態，隨著《實施意見》各項措施的落實推進，上海將逐步扭轉長期以來房地產市場“重購輕租”的結構性問題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產市場非理性過熱情緒，推動房價與租金趨穩，不斷促進本市房地產市場健康發展。

中國國家統計局將於（18）日公布8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。隨著房地產調控政策逐漸收效，一線城市和多個熱點二線城市房價漲幅已有所回落，市場預估，8月份房價將持續下降。

新浪財經報導，根據7月份的統計，70個大中城市中，有15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格漲幅持續回落，其中有10個城市與6月下降或持平。

統計局城市司高級統計師劉建偉解釋，7月房價漲幅出現回落，主要是因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續發揮作用，一線和熱點二線城市房地產市場整體穩定。

據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格年漲幅均已連續10個月下跌。其中，二線城市新建商品住宅價格年漲幅連續8個月下降；二手住宅價格年漲幅亦連續6個月回檔，顯示房市過熱的情況已有所緩解。

近期相關數據亦顯示房價仍在持續降溫。經濟參考報報導，根據中國指數院統計，8月份一線城市住宅成交仍舊疲軟。資料顯示，8月份一線城市成交面積較前月份下降6.34％，其中除廣州的銷售面積較7月微增5％外，其餘城市成交均有所下降。

樓價持續破頂 銀行滯後半月

二手住宅樓價持續攀升，市場屢現高價成交，當中不乏高於銀行估價。素為樓市風向標的鰂魚涌太古城，新近更連錄兩宗高於銀行估價的成交，其中一個低層3房戶以935萬元售出，造價罕有地較銀行估價高近一成。代理直言，樓價持續破頂，但銀行估價卻較大市滯後半個月至一個月，導致近月市場持續出現高於估價的成交。

上述造價較銀行估價高近一成的太古城單位， 為盧山閣低層C室，實用面積589方呎。美聯物業首席高級營業經理吳肇基說，該單位在過去周六（16日）以935萬元售出，呎價約1.59萬元。原業主2009年9月斥資445萬元購入，持貨8年賬面獲利490萬元，升值約1.1倍。

吳肇基透露，上址早於今年7月放盤，當時開價1050萬元，儘管是次減價逾百萬元賣樓，但成交價對比滙豐銀行、渣打銀行（02888）及星展銀行網上估價同為853萬元，仍高出82萬元（約9.6%）。

君臨天璽齊現估價不足成交

至於同屋苑寶山閣高層D室，實用面積689方呎，吳肇基表示昨日則以1085萬元售出，呎價約1.57萬元。根據上述3間銀行網上估價，該單位估價同為1048萬元，意味成交價高銀行估價約3.5%。按原業主2012年9月購入價808萬元計，是次轉手賬面賺277萬元（約34.3%）。

事實上，銀行估價不足的情況亦出現於豪宅市場。世紀21區域董事司徒永權稱，尖沙咀九龍站君臨天下實用面積1076方呎的3座高層D室，本月初獲買家連1個車位承接，成交價3180萬元，呎價約2.96萬元。然而，上址據中銀香港（02388）、渣打銀行及滙豐銀行網上估價為3082萬至3152萬元，反映成交價較估價高0.9%至3.2%。原業主2009年8月以2217萬元購入單位，賬面大賺963萬元，升值約43.4%。

同區豪宅天璽21座彗鑽璽高層A室，實用面積915方呎，司徒永權稱，新近也以3030萬元售出，該單位較中銀香港估價為2993萬元貴37萬元（約1.2%），呎價約3.31萬元。原業主2010年2月以2350萬元入市，賬面升值680萬元（約28.9%）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明坦言，銀行估價不足的情況較少出現在大型屋苑，惟鑑於最近樓價持續破頂，加上銀行以「舊（成交）record」去推斷單位的估價，導致近來市場上成交價高於銀行估價的個案有增加，預期在升市下，有關情況將持續。

九龍東啟德發展區新盤搶客戰持續，會德豐地產旗下OASIS KAI TAK（下稱OASIS）上周首輪銷售130伙沽清後，發展商隨即加推88伙趕於本周三開賣，折實平均呎價2.14萬元，較首批單位高6.04%，市傳截至昨晚累收近300票，超額約2.4倍。同區保利置業（00119）旗下龍譽市傳累收約378票， 較新公布價單120伙，超額逾2倍。

OASIS加推88伙收300飛

OASIS上周五首輪推出130伙銷售報捷，發展商乘勢於過去周六加推2號價單共88伙，涵蓋86個標準戶及2個首度推出的低座D座花園複式戶，實用面積275至1136方呎，折實平均呎價2.14萬元，加價6.04%；但若以86個標準戶計，折實平均呎價約2.11萬元，較首批折實平均呎價約2.02萬元加價約4.5%。

會德豐地產常務董事黃光耀稱，新一批88伙維持大手優先認購。該盤將於明日截票，市傳截至昨晚累收近300票，超額逾2倍。位於沐寧街10號的OASIS，共648伙，實用面積275至1530方呎，預計2019年5月底入伙。

新盤周末售49伙近月低

龍譽上周四（14日）加推新一批120伙，折實平均呎價約2.19萬元，消息稱截至昨晚累收約378票，超額逾2倍。該盤於過去周六推出2B座29樓A室於本周四招標，實用面積1010方呎，截標日期為本周五。位於沐寧街9號的龍譽共930伙，實用面積228至2703方呎，預計入伙日期為2018年12月31日。

另外，據成交紀錄冊及市場消息，過去周末新盤市場共錄得49宗成交，較前一個周末約220宗，大減約77.7%，創12個周末新低。其中新地（00016）尖沙咀九龍站天璽20座天鑽璽81樓C室，實用面積1377方呎，過去周六以8258.79萬元售出，呎價約6萬元，創屋苑標準戶呎價新高。

過去兩天一手住宅市場未有大型新盤開賣，購買力回流二手市場，刺激十大屋苑成交量回升。各主要代理行統計都錄得增長，以中原地產11宗成交、按周急增1.75倍最多，成交量創18周新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤銷情理想，不少向隅客回流二手市場，利好二手成交表現。

新盤排隊登場 業主態度稍軟

據美聯物業分行統計，過去周末十大藍籌屋苑錄得約13宗買賣，按周多2宗（約18.2%），成交量連續兩個周末企穩雙位數。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，新盤排隊登場，部分業主見供應持續湧現，叫價態度稍稍軟化，令交投步伐加快，其中細價樓相對集中的新界區二手屋苑明顯受惠。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，雖然十大屋苑過去兩天錄得9宗買賣，按周升29%，由於二手市場現時缺乏利好因素推高成交量，預期短時間內二手成交難有突破。

香港置業統計十大藍籌屋苑過去周末有約9宗成交，按周多80%，該行行政總裁李志成表示，部分二手業主微調議價空間，有利促成交易。

周末十大屋苑成交中，荔枝角美孚新邨錄得撻訂重售單位以更高價成交。中原地產行經理梁植霖表示，百老匯街4期75號高層B室，實用面積1052方呎，原於上月以1200萬元沽出，買家後來撻訂，單位重新放售並賣貴20萬元，以1220萬元易手，呎價約1.16萬元。原業主1974年以15.05萬元購入，賬面勁賺1204.95萬元（約80倍）。

　　新盤頻錄超額認購，大批向隔客回流二手，帶動整體交投向上，本周百大屋苑錄16宗成交，較上周升近2成。其中指標屋苑鰂魚涌太古城本周末連錄3宗成交，包括寶山閣3房戶，面積689方呎，以1085萬元連租約沽出，呎價15747元。

　　中原資深區域營業經理張光耀表示，本周末太古城連錄3宗成交，最新錄寶山閣中高層D室，面積689方呎，3房間隔，以1085萬元連租約沽出，呎價15747元，連同日前綠楊閣高層E室，連租約以2350萬元成交，及盧山閣低層C室，以935萬元成交，本周末錄3宗成交，暫為屋苑本月交投最多的周末。

　　港置高級聯席董事李志堅表示，元朗YOHO MIDTOWN M9座高層C室，面積880方呎，4房1套連工人套房間隔，業主兩個月前放盤開價1250萬元，議價後減80萬元，減幅達6.4%，以1170萬元獲同區換樓客承接自住，呎價13295元。

　　美聯區域經理陳智生表示，屯門瓏門5座高層H室，面積488方呎，2房間隔，原業主於6月以750萬元放盤，後調整至730萬元，吸引外區投資者睇樓2日，經議價後以720萬元成交，呎價14754元。

　　利嘉閣分行高級經理阮好珍表示，大角嘴凱帆軒1座中層B室，面積467方呎，2房間隔，業主開價850萬元，終減價14萬元，以836萬元獲用家承接，呎價17901元，屬屋苑本月首宗成交。

　　綜合市場消息，本周末百大屋苑錄16宗成交，較上周13宗升23%，為近2個月以來新高。

　　政府加快推地成效顯現，差估署數據顯示，今年首7個月住宅單位落成量累錄達1.12萬伙落成，較去年同期增近3成，亦佔全年住宅目標供應量的六成半，料全年可達標，當中單計752方呎的中小型單位，已佔去其中9154伙，佔總數達8成。業內人士指，因應政府過去數年起大力推地，促使近年新樓落成量漸見穩定，料有助抑制樓市升幅，惟細單位供應大增，未來推售的競爭將加劇。

　　業內人士指，因應政府過去數年大力推地，促使近年新樓落成持續向上，差估署資料顯示，7月有2464伙私樓落成，較6月份的2341伙，按月升5%，為3月後新高，連續兩個月落成量突破2000伙水平。而樓價「寸金尺土」的港島區，落成量則維持低位，首7個月僅有1004伙落成，佔總數僅約1成。

　　業內人士指，由於港島區地皮於未來的土地供應量不多，惟市場需求將仍然持續，因此區內樓價將仍然睇高一線。

　　累計今年首7個月，落成新樓共11253伙，較去年同期的8728伙增29%，在各類單位當中，中小型單位佔大多數，有9154伙，佔比逾80%。在各區落成的細單位當中，今年首7個月，以新界落成的單位最多，合共涉及近4500伙，總數冠絕各區，其次為九龍，亦涉及逾3700伙。

　　若綜合各類物業落成量計算，而今年首7個月落成的私樓，其中有5804伙來自新界區，而且各類單位戶型亦較為平均，即使只計算逾1722方呎以上的大單位，亦有146伙落成。而港島及九龍區，落成量佔比分別約9%及40%。

　　而於政府預測全年落成量的1.71萬伙，達標率66%，只要餘下月份興建約5869伙便可達標，即每月只需興建約1200伙，業內人士指，由於今年下半年仍有多個新盤即將落成，估計全年供應可達標。

　　高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，由於樓價持續上升，因此大量買家選購入場價較低的細單位，開放式戶更屬成行成市，惟隨着該類單位的供應漸增，加上客源相對較窄，因此日後若樓市出現任何變化，將首當其衝受到影響，屬「防守能力」最低的戶型，籲買家入市前需考慮清楚。

　　張翹楚續指，由於近年的推地量回復穩定，彌補過往不足，因應本港樓市受整體經濟及港外資金流入等因素影響，預料短期內樓價亦會保持穩定。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，近年本港人口結構出現變化，趨向嚮往「小家庭」生活，造就不少分支家庭誕生，加上很多年輕人選擇單身自住，有關因素導致主打上車客群的中小型單位需求上升，發展商亦因應市場需求，興建出多個中小型單位應市，導致供應量大增。陳超國補充，現時本港住屋需求大，除了本港用家外，國內來港人士亦為不可忽略的一群，可見單位連錄承接。

　　美聯首席分析師劉嘉輝指，雖然今年上半年落成量處於高位，但當中不少單位亦已被市場吸納，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料，截至7月底，今年上半年落成項目中，當中已售出逾5750個單位，即售出率超過65%單位。

　　利嘉閣研究部主管陳海潮表示，早年政府積極賣地，現時私樓開始踏入收成期，以現時的進度表現而言，今年私宅落成量可望達政府全年預測目標，料下半年仍有大批新盤可望落成，包括北角海璇及屯門NAPA等，全港私宅單位落成量最終可望達約1.7萬伙，創2005年後的12年新高。

　　辰興發展（2286）公布，計畫收購海南友升宏拓房地產開發有限公司100%股權，代價1.47億元（人民幣，下同），將成為辰興發展的間接全資附屬公司。董事認為，收購事項將有助公司開發土地，並將其業務網絡擴大至中國其他地理位置，這對集團的長期前景具有重要的戰略意義，同時擴大其收入基礎。

　　今次收購其中300萬元辰興發展已予支付，作為按金，而餘款1.44億元在通告發布期後三個營業日內有條件存入託管金帳戶內。

　　公告顯示，海南友升宏拓目前無任何業務，其主要資產為兩幅位於中國海南省海口市海榆東線的地皮，總面積約8.7萬平方米，而海南友升宏拓在2015年及2016年年度未經審核資產淨值分別約為630萬及525萬元。