前5強「國美森美館」租金報酬率僅1.4%

貴森森！實價登錄近日揭露一筆，位於大安森林公園旁的豪宅「國美森美館」，以租金30萬元價格出租9樓戶，強勢擠進今年豪宅租金第5名，昂貴的租金堪比社會新鮮人1年薪水。房仲業者指出，房價下修，不少屋主會用出租方式，度過房價低潮期，但豪宅的租金報酬率其實「超低」。

該筆資料顯示，「國美森美館」的9樓戶，總面積約達180.79坪，附有4個車位，今年7月以每月租金30萬元，成為今年豪宅租金第5貴。

市場流通較侷限
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，豪宅總價高，在市場流通上比較侷限，除非屋主因個人財務問題讓價急賣，否則多數高資產族有足夠財力等待有緣人。只是近年房市下修，不願低價出售的豪宅改用出租方式，以度過這波房價低潮期，欲等待更好的時機點與價格出售。

豪宅租金一般人難負擔，但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台北市豪宅租金雖高，卻往往無法與房貸打平，頂多貼補管理與其他持有成本，因此，不急於脫手的部分屋主，或害怕現賣現虧，或是對精華區資產仍有信心等等，才會採取出租策略。

從租屋網站上發現，確實有許多豪宅待租，包括開價月租60萬元、210坪的帝寶，「文華苑」也有多戶開價租金55萬元的案例，但豪宅每月租金看似很高，租金報酬率卻不高。

受外商主管青睞
以「國美森美館」為例，實價登錄最近一筆2014年交易，以總價2.5億元出售，若按該總價估算，月租30萬元，租金報酬率僅1.4%。張旭嵐分析，豪宅總價高，裝潢、管理費和維護成本都不俗，因此投資出租並不划算，豪宅屋主多半還是放眼在轉手的利潤。

至於哪些大戶愛承租豪宅？台灣房屋大直加盟店店東卓偉程指出，豪宅租客多半是大公司、外商高階主管，租賃費用雖由公司高規格款待，但也可做為公司支出用以抵稅。

此外，豪宅出租的情況，在上周國產署北區分署標租案中，也有熱門搶手的豪宅「東西匯」一例。據了解，當時國產署因接獲民眾反應，希望能保留「東西匯」1戶，以標租方式處理，最後也確實由提出需求的民眾以年租金逾130萬元得標，大約11.7萬元的月租，相較約6、7千萬元的買價，租賃確實較為划算。

每逢9月開學季，就有「早鳥家長」先看屋，但現在不只雙北家長搶學區，竹科的明星學區也炙手可熱，不過近期竹科學區周邊卻出現「單價降低，總價變高」現象。房仲業者推測，和建商推出不少大坪數的讓利策略有關。

信義房屋近日調查8所新竹明星國小，乃至周邊實價登錄狀況發現，多數明星學區周邊單價及總價略有下降，唯有東園國小、清華附小等老字號明星校區，以及正在規劃中的關埔國小周遭，呈現單價略有下降，但總價上升的狀況。

讓利消化大坪數
談起有「8大學區」之稱的東園國小，信義房屋新竹學府店店長林駿良表示，當地7成購屋客都衝著學區來，從小套房、公寓到華廈皆受歡迎，因此除有屋齡老的中古社區釋出，也有總價2000~3000 萬元的新屋，單價橫跨1~3字頭。

該現象也出現在關埔國小學區，信義房屋園區店店長姚依依分析，關埔國小位於新興的光埔重劃區，鄰近的生活機能持續發展，且部分建商仍有餘屋在售，並於近期推出單價讓利空間，以消化大坪數案件。

山林水獲迪化汙水處理 中鼎取大林廢水回收統包

前瞻計畫有部分為水資源工程，對營造業來說，成為一大利多。力麒建設旗下的山林水環境工程、欣陸投控子公司欣達環工，及中鼎工程等，都已經營水務工程多年有成。

穩定貢獻營收
山林水總經理吳人傑表示，台灣水務工程市場發展已趨成熟，「以山林水為例，目前承攬中的在建工程專案，契約總金額約達30億元，加上新取得於9月初進駐的台北市迪化汙水處理廠，共計擁有13項執行中的代操作營運專案，可穩定貢獻營收。」

山林水董事長郭淑珍透露：「近幾年隨著水資源工程，逐漸被重視，有愈來愈多人投入市場競食大餅。」在水資源市場趨於成熟之際，山林水預計再投入如有機事業廢棄物處理、與生物質能的發電市場。
欣陸投控9月宣布合併旗下大陸環保與欣達環工，未來整併為欣達環工，專攻水務市場，及生質能源及固體廢棄物等市場業務。

欣陸投控表示，欣達環工成立於2006年，特別著重於水務處理工程，包括污水處理、淨水處理等。

看好污水BOT
去年該公司與中鼎工程聯合獲得「桃園市中壢地區污水下水道系統BOT計畫」、及公司獨立取得的「桃園市埔頂計畫區污水下水道系統BOT計畫」等，合計總成本195億元，特許期間最高達35年，預估帶進超過300億元營收。
中鼎工程專注於環境工程項目，去年新承攬工程合約項目，以環境工程佔比6成最多，除與欣達環工合作的項目，也拿下中油大林廠廢水回收統包工程。此外，中鼎去年也陸續投資設立泉鼎水務、及藍鯨水科技等2家子公司，競逐國內水資源市場。

新北市新莊副都心又有近千坪土地釋出。DTRE德天國際地產將標售商二土地，底價19.98億元，換算每坪205萬元，預計11月16日開標。對照2013年麗寶建設以單價280萬元，創下該區商用土地最高單價交易，德天國際這次單價打73折。

標售打73折
DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，這次受託標售新莊副都心土地，除了有機場捷運新莊副都心站以外，新北捷運環狀線第一階段預計2018年底完工，屆時新店大坪林站，由新北市中和、板橋，到新北產業園區站為終點站，可轉搭機場捷運線，未來新北產業園區站勢必成為重要的交通樞紐。

田揚名表示，該土地近973.55坪，可規劃20樓層以上高樓層建案，距離新北產業園區站只有450公尺，周邊有遠雄知名建案，包括「遠雄巴黎公園」、「海德公園」、「中央公園」，目前房價每坪行情約52~58萬元。田揚名表示，若該案順利標脫，未來3年房市推案行情單價可望逾50萬元。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，這塊土地若要興建20樓高的住宅，每坪賣到50萬元以上應該不成問題，但因屬於商二土地，換算需要有5層的樓地板面積用於商業使用，且3樓以下用於商辦或店舖，以目前周遭商業機能尚未完備的條件看來，中小型建商的銷售壓力較大，適合較大型的建商，較有足夠的資源開發。

相隔2年多，澎湖再出現億元實價揭露紀錄。6月馬公市新明路上揭露一筆餐廳交易紀錄，總價1億4973萬元，建坪拆算每坪單價近百萬元，不但為實價登錄上路以來該地區最高總價實價揭露紀錄，單價揭露紀錄也是名列前兩高。

對照地籍資料，新接手買家為玖瞬投資，董事長為陳麗榛，董事則各為陳季盈與陳秉豪，據悉，該公司為正新輪胎羅家的次婿、前任總經理陳榮華家族所有，董事長與董事均為陳榮華子女擔任，不過，為何砸下逾億元買馬公市餐廳，其動機令人相當好奇。

根據內政部實價網揭露紀錄，澎湖縣馬公市新明路29號的微笑星球美式餐廳，6月以總價1億4973萬元賣給正新次婿的投資公司，該餐廳為地上2層樓建物，建坪約150.25坪、地坪約272.25坪，若以建坪價格拆算，每坪單價約99.6萬元，若以地坪價格拆算，每坪土地價格約55萬元。

餐廳5年內轉手兩次
當地房產業者指出，微笑星球美式餐廳2012年11月興建完成，經營時間僅幾年，不過，該餐廳因地處去年第一季才開幕的澎湖福朋喜來登飯店後側，距離馬公港也相當近，過往是不少旅客會前往的餐廳，但玖瞬投資買下後便已休業。

陳家加價4500萬買下
該房產業者進一步指出，根據實價網揭露紀錄，其實該餐廳5年內至少經歷過兩次轉手，第一次是2015年3月，由張姓自然人以1億0522萬元買下，沒想到，相隔2年3個月又轉手，增值近4500萬元，增幅高達42.3%。

土地市場愈來愈旺，隨台北市議會舊址50年地上權終於標脫，市場信心大振，多筆大型土地案將密集在下周9月下旬到第4季陸續登場。

新北市府新店中央新村北側附近區段徵收7筆土地，將在下周25日公開標售，總底價達53億元，可謂新北市土地市場溫度計。高鐵局將在10月12日公開標售桃竹中南4站17筆土地，總底價更高達77億元，堪稱第4季規模最大的標售案。

另外，新莊新北產業園區商二973坪土地、中國電器台北市忠孝東路二段持分土地等，近期也將陸續標售。顯示鬼門關之後，建商推案熱鬧滾滾，土地標售市場也進入年度高潮。

今年房市成交量略為放大，建商恢復信心，重返土地市場購地，前9月土地市場累計約成交超過550億元，且一季比一季旺。連慘遭流標5次的台北市議會舊址50年地上權土地，在9月1日終於以28.8880億元標脫，由豪昱營造組成的合作聯盟得標，預計10月初正式與市府簽約，激勵市場信心，土地公開標售案將紛紛趁勝追擊，接棒標售。

接下來，新店中央新村北側附近區段徵收7筆土地，高鐵局桃竹中南4站17筆土地，新莊新北產業園區商二973坪土地，中電忠孝東路二段持分土地等，也將自9月25日起至11月中旬，陸續登場。

其中新店中央新村北側7筆土地，標售總底價達53.6621億元，全部是住宅區土地，每筆土地底價自1.29億元至14.48億元不等。

中國電器的忠孝東路二段持分土地則是委託第一太平戴維斯代理標售，底價15.8億元，預計9月26日正式開標，是忠孝東路華山園區罕見的不動產標售；據悉中電多年前即持有，一直想參與都更整合。

至於新莊新北產業園區商二，則是由德天國際地產接受富麗國際開發公司的委託，預計在11月16日公開標售，占地面積973坪，底價為19.9888億元。

德天國際地產總經理田揚名表示，這塊地鄰近機場捷運A3新北產業園區站，距離約450公尺。根據內政部實價登錄揭露資訊，新莊副都心商業區土地成交行情，最高價紀錄是2013年麗寶建設向遠雄建設以每坪280萬元買進；與其隔壁街廓相鄰的這塊地，相比副都心最高單價打了73折。

機場捷運為沿線房市帶來一場美夢，但因機場捷運票價高於台北捷運，對於沿線通勤族是不小的交通負擔，其次，桃園捷運、台北捷運兩家公司財務獨立，因此「轉乘」需各自付費，而機捷也沒有悠遊卡刷卡8折優惠，因此要將機捷當作通勤工具，很傷荷包。

小資女Cindy就分享，有一次從台北車站想轉乘中和新蘆線到新莊站，於是刷悠遊卡進入機場捷運，打算坐1站到三重站轉乘，僅僅1站，到三重站竟然票價是30元，非但沒有悠遊卡8折優惠，進入台北捷運三重站得重新刷卡，實在很傷荷包。

若以機場捷運台北車站到購屋族最多的林口站，單程票價是80元，目前有在販售的90天定期票，台北—林口區間票價為6048元，這類定期票屬於單日不限次數可搭乘，舉凡台北—林口區間的站皆可搭乘。不過，6048元的90天定期票，若以週一到週五換算90天內共66天上班日，每天費用約91.6元，單程45.8元，若要更划算，就是得在持定期票的區間內勤搭乘。

機捷台北—林口的車程約34分鐘，對照台北車站到到淡水站，使用悠遊卡搭乘費用為40元，車程時間37分鐘；而機捷轉乘大台北公車沒有優惠，對於通勤上班族，也是一大抗性。

至於台北車站到A18桃園高鐵站，機場捷運與台灣高鐵的票價同為160元，但是機場捷運普通車得耗時67分鐘，而搭乘高鐵僅需19至21分鐘底抵達台北車站。雖說機場捷運是給予國際旅客往返台北的交通工具，但對於住在沿線的住戶，票價恐怕還是偏貴。

醫院也要搶生意？親民的房價，加上學區、生活機能和捷運加持，近年讓新莊舊市區反而是越來越熱鬧，連原本舊有的醫院，都不惜和即將開幕的輔大醫院打對台，要搬到下新莊服務民眾，連醫院都搬家，這也讓位在上新莊的副都心更加黯淡。

等了17年，輔仁大學附設醫院終於確定要在今年10月2日開始試營運，替被評為醫療資源最匱乏的新北市加分，不過可能有新莊人發現了，原本位在上新莊、新泰路上的新泰綜合醫院要搬家啦！將遷至西盛里新樹路174號，距離輔仁醫院車程僅不到10分鐘，預計12月1日開幕，明後年開始也會增加病床，增加下新莊的醫療資源。

被稱為「下新莊」的新莊舊市區，屬於文教區，除了原有的鴻金寶商圈外，去年也多了美式賣場進駐，加上房價比起新市區的上新莊親民許多，所以相當受購屋族青睞，永慶房產集團以實價登錄統計，105年至106年4月間交易量，大台北地區中，丹鳳站就拿下第二名，僅次西門站，而房價平均單價也僅27.9萬元 。

不過根據永慶房仲網最新住宅成交行情 ，捷運丹鳳站周邊，8月住宅平均單價已漲至31.2萬元，較去年同期上漲1.2%。上新莊雖話題不斷，又有頭前重劃區和新莊副都心，相較下反而黯淡許多，同樣有捷運行經的新莊副都心，房價反而是持續下跌，十大社區有近半跌至4字頭，近日也不少新案打出3字頭破盤價。

一年一度的地價稅單又準備開徵啦！想省荷包的有殼族們，除了別忘記9月22日這一天，是地價稅自用住宅用地優惠稅率的申請截止日，有些節稅小撇步也可以學起來。

想減免地價稅，除了靠申請自用住宅的優惠稅率，下列5個小細節忽略了，就得要明年再申請了。

1.土地曾轉移：如果自用土地是在納稅義務基準日8月31日前，曾有「繼承」、「信託」、「配偶相互贈與」、「買賣」等，新的土地所有權人都須重新申請適用優惠稅率，經審核核准後，才能享有優惠稅率。

2.騎樓：只要是僅供公眾通行使用的騎樓，都能申請減免地價稅，但要注意，如果騎樓走廊上有建物，就要按照建物有幾層樓，分比例減徵。

3.問題房屋：新北市稅捐稽徵處表示，如果房屋受到重大災害，造成半毀或全毀，可申請地價稅減免，毀損面積5成以上，則能全免，另外像是海砂屋、輻射屋，只要經過建築結構專門鑑定機關鑑定，就能減免。

4.購屋時間：今年購屋的朋友，財政部官員向聯合報表示，在納稅義務基準日前，登記為土地所有權人，不論持有時間長短，都需繳地價稅，但如果等到9月1日再辦理轉移登記，今年就免繳地價稅了。

5.法拍物件：透過法拍取得的房屋或土地，因按照規定，是強制執行取得不動產物，步以登記為要件，所以從領得法院所發給的權利移轉證明日起，就有繳稅義務，不會因為在8/31納稅義務基準日後登記，就不須納稅。

儘管房價漲，但薪水沒漲，就算有買房需求也只得找符合負擔能力的房子，調查顯示，高雄近5年，1字頭房價成「絕對主流」，3字頭幾乎推不動，實價登錄出現慘賠近千萬的流血價。

單價3字頭的房價在高雄的市場有多大？蘋果日報報導，曜群廣告統計高雄近5年成交房價，3字頭占總過戶數僅2%，近8成集中在15萬元以下市場。即使是高雄市府傾全力建設的亞洲新灣區，再加上輕軌助威，C5~C8站也走下跌趨勢，C6經貿園區曾在去(2016)年來到2字頭，此，今年回跌到17萬元上下。

蛋白跌到蛋黃區。聯合報報導，房仲觀察實價登錄價格，豪宅集結的高雄美術館到亞洲新灣區，出現慘賠600多萬，甚至近千萬的流血拋售價格。

房仲表示，當地房價從高點的3字頭，跌回2013年的價格，崩跌幅度近3成，豪宅坪數上百坪，總價慘賠數目大到令人傻眼，幾乎可再買一間中古屋。

房價慘跌，想買房的有撿便宜的機會，不過，要小心羊毛出在羊身上，業者在聯合報訪問時提醒，有些不肖建商雖降低了單價，但可能提高停車位價格，房子每坪灌水1~2萬元，就賺回來了，高雄新建案停車位若高過150萬元，就要提高警覺了。

　　 北京市統計局最新公布的數據顯示，今年１月至８月，北京全市商品房銷售面積為５２６．９萬平方米，同比下降４４．８％。其中，住宅銷售面積為３４４．６萬平方米，下降３９％。　　

　　 除住宅外，寫字樓銷售面積為８０．８萬平方米，同比下降６８．５％；商業、非公益用房及其他為１０１．５萬平方米，同比下降２３．３％。

　　從市場供給情況看，１月至８月北京市商品房施工面積為１１３３７．６萬平方米，同比下降５．４％；商品房新開工面積為１２４６．７萬平方米，同比下降２６．３％；商品房竣工面積為５９９．７萬平方米，同比下降３７．２％。

　　此外，前８月北京市完成房地産開發投資２２１７．８億元，同比下降３．３％。

　　距離萬達商業在對賭協議中承諾公司在A股上市的最後日期還剩下不到一年的時間。

　　根據中國證監會官網資訊顯示，目前，萬達商業在A股的IPO最新排名為第56位元，儘管狀態顯示“已回饋”，但萬達商業一個月前的排名就已經在第58位了，而此前已經連續兩周排在第55位。

　　查詢此前公佈的排名資訊顯示，證監會網站在9月7日和8月31日公佈的IPO排名資訊顯示，萬達商業IPO排名連續兩周都在第55位。

　　此前萬達商業私有化專案書顯示，萬達商業計畫在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主機板市場上市，大連萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

　　2016年9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達商業正式退市。萬達商業自2014年12月23日在港交所以48港元/股上市之後，股價最高曾達到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，僅有5倍PE。截至9月13日收盤時，萬達商業總市值為2376.8億港元。

　　按照萬達商業此前披露的A股新股發行計畫，總計發行不超過2.5億股新股，募集資金120億元，折算下來平均每股發行價為48元。

　　在萬達商業回A的進程中，王健林以總價637.5億元的價格分別將萬達商業中13個文旅項目以及77家城市酒店“甩賣”給了融創中國（01918.HK）和富力地產（02777.HK）。其中，13個文旅項目以438.44億元出售給了融創，富力地產以199.06億元收購萬達商業77家城市酒店的股權。

　　萬達商業IPO最初的募資主體中包括萬達電商、萬達酒店等項目。但在王健林售出專案之後，募資主體目前已經發生了重大變化。

　　目前，萬達商業的募資主體已由萬達電商、萬達商業管理、萬達文化集團、萬達百貨、萬達酒店建設、萬達酒店發展變為萬達電商公司、萬達商業管理、和萬達百貨。

　　在上述這筆百億交易中，接盤萬達77家城市酒店的富力地產目前也在回歸A股的進程中。最新資訊顯示，富力地產目前在上交所的IPO排名為58。

　　富力地產董事長李思廉曾在8月22日的公司中期業績發佈會上談到了關於A股的上市計畫。李思廉在發佈會上表示，“IPO沒有明確的時間表，我們的審批慢下來了。”富力地產在2017年半年報中表示將繼續推進上市進程，積極處理監管機構的所有後續回饋，以便獲得上市批准。富力地產稱，“對符合境內A股上市（將大幅優化本集團資本架構情況）的必要要求方面繼續保持信心。”

　　 2017年以來，北京已成交和正掛牌的所有商品住宅地塊均實施了“限房價、控地價”的出讓方式，規定了未來的銷售均價和最高售價。也就是說，這一批上市的房子，面臨全面價格管控

　　 北京控制房價從土地出讓做起。據財新記者整理，2017年以來，北京已成交和正掛牌的所有商品住宅地塊，均實施了“限房價、控地價”的出讓方式，規定了未來的銷售均價和最高售價。

　　以9月1日北京掛出的三塊住宅用地為例。位於通州西集鎮西集村的地塊是自住房用地，本身就限定了房價。位於海澱區西道口、亦莊河西地區的兩塊商品住宅地塊都採取了“限房價”競拍方式。其中，亦莊地塊要求出讓宗地中商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米；海澱西道口則要求銷售均價不超過85373元/平方米，且最高單價不得超過89642元/平方米。

　　2016年“9•30”新政後，北京首推“限房價”地塊，於10月13日發佈四宗地塊的出讓補充公告，明確這四宗地塊將採用“控地價限房價”的方式掛牌出讓。2017年，這一方式成為主流。財新記者根據北京市規土委公告統計，2017年以來，北京共出讓（含已掛牌）住宅用地49宗，“限房價、控地價”地塊已有29宗成交，其餘地塊均為自住房用地。

　　“限房價、控地價”模式下，掛牌出讓宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例；同時，還設定有企業自持商品住房面積預設比例，當競拍達到設定的預設比例時，轉入競爭高標準商品住宅建設方案。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，這是北京落實房價調控的系列政策之一。“從價格管控角度來說，這是效果會最明顯的一個辦法。”北京正加大中小戶型房源供給，滿足中低端需求。

　　部分地塊出現了限價之後銷售價低於現有二手住宅售價的情況。以8月18日開始掛牌的豐台區西局村地塊為例，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。而其緊鄰的中端的保利百合社區，二手房售價已超8萬元/平方米，高端的西宸原著社區則超過10萬/平方米。

　　張大偉表示，因為地價、房價都設定了透明的上限，如此一來，開發商想要盈利只有壓縮成本，同時挖掘地下空間做商業增值。“未來開發商可能就不存在產品的競爭了，而是成本管理、成本控制能力的競爭，開發商就變成精算商了。”張大偉說。

　　至於對樓市價格走向的影響，張大偉表示，核心在於看起供給量。“我們整理過自住房的供給量。從過去幾年看，在供應量大的時候，特別是14年，市場調控效果非常好，但後面供應量有所減少的時候，樓市價格又漲起來了。”

　　有業內人士認為，限定房價或增大權力尋租風險。對此，張大偉認為，如果供給量足夠大，市場按照防投資炒作的調控路線走，能降低“限價房”權力尋租的可能性。“供應量足夠大的話，價格會上漲的預期會更低。”

　　根據《北京市2017-2012年及2017年度住宅用地供應計畫》，2017年-2021年，北京計畫建設住房150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。五年間，住宅用地計畫供應6000公頃，其中，普通商品房2450公頃（40.8%），自住房1020公頃（17%），定向安置房1230公頃（20.5%），租賃住房1300公頃（21.7%）。

品牌房企紮堆搏殺，個別樓盤單月漲幅160%購房者連夜冒雨排隊搶購房資格，“日光碟”“夜光碟”頻現；地方政府調控措施密集出臺

從去年初至今，在一二線城市房價遭遇多輪嚴厲調控、城市化步伐加速推進的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉農村進城購房的人口，以及各地流動的資金，帶火了三四線城市的房價。徐州這個“兵家必爭之地”，也成為房價節節攀升的一員。

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從去年初至今，在一二線城市房價遭遇多輪嚴厲調控、城市化步伐加速推進的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉農村進城購房的人口，以及各地流動的資金，帶火了三四線城市的房價。徐州這個“兵家必爭之地”，也成為房價節節攀升的一員。

據《中國經濟週刊》記者瞭解，國務院批復徐州為淮海經濟區中心城市，以及3條地鐵線路快速推進等利好消息，推動徐州房價從2016年初至今連續上漲19個月。從不溫不火到急劇拉升，徐州多個區域房價突破萬元大關，不少區域房價實現翻番，個別樓盤的房價在一個月內的漲幅甚至超過160%。

針對徐州房價的快速飆漲，當地政府連出重拳調控，特別是今年6月2日，徐州市政府發佈樓市調控新政，共分為七大項16條意見，包括權屬登記兩年內限售、備案3個月內不得漲價、增加宅地供應等調控措施。

在多次調控下，徐州新房成交量在今年5月達到頂點，之後連續下滑，不過房價依舊處於上漲狀態。如今，樓市傳統銷售旺季到來，徐州樓市的後續走勢會否再現此前“金九銀十”盛況？

購房者連夜冒雨排隊搶購房資格


徐州這一輪房價上漲的走勢，與全國範圍內的大勢並不完全一致。2016年初，徐州樓市雖然房價緩慢上漲，但成交量不高，當年4月天氣回暖後，樓市開始活躍，成交量大幅回升。2016年9月，全國掀起一輪限購限貸的調控升級浪潮，但徐州樓市並未受到這波調控浪潮的影響。從國家統計局公佈的資料看，2016年徐州房價連續11個月上漲，整體成交資料較好。

徐州當地開發商顧雷告訴《中國經濟週刊》記者，之所以2016年下半年樓市未受全國樓市調控潮影響，一直保持上漲勢頭，是跟當時徐州的房源緊缺有關，當年底推出的新盤只有寥寥幾家，其他熱門在售樓盤大部分是最後一期的尾盤房源在售，一些口碑較好的樓盤早已售罄，造成房源供不應求、價格一直上漲的局面，多個樓盤上演“搶房大戰”，“日光碟”“夜光碟”頻現。

據徐州365淘房資料中心統計顯示，2016年徐州樓市共成交133599套，相比2015年80480套的成交資料增加53119套，同比增長66%，成交量明顯放大。

進入2017年，徐州樓市繼續保持量價齊升態勢。易居中國旗下的克而瑞資料顯示，與2016年一季度相比，2017年一季度徐州樓市的住宅成交量增加6440套，同比增長超70%，成交均價增長約8%。

《中國經濟週刊》記者查詢極房網統計資料發現，徐州東區和中心區一直是樓市領跑者，尤其是和平路板塊，是購房者最青睞的區域。從2016年7月到2017年8月，徐州漲幅最大的10個樓盤中，東區占3個——和平上東、美的工潤明湖和榮盛花語城分別從6800元/平方米、6500元/平方米和6000元/平方米上漲到13000~16000元/平方米、12000~13000元/平方米、11000~12000元/平方米，同比分別上漲91.2%、84.6%和83.3%，領漲整個徐州樓市。

與此同時，徐州新城區、北區、西區淮海板塊等房價也如雨後春筍般上漲。其中，新城區房源緊缺，別墅類專案漲幅最大。

極房網統計資料顯示，從今年6月到7月，新城區國信君邑項目別墅每幢從500萬元起漲至1300萬~2300萬元起，每幢最少上漲800萬元，漲幅高達160%。

樓市火爆也引起了政府部門的重視，調控政策密集出臺，不斷升級。今年6月1日，徐州市政府祭出調控“大招”，出臺限售政策、開發商價格備案及“限房價、競地價”，嚴防地王產生，嚴格執行明碼標價和“一價清”規定，實際銷售價格不得高於備案價格。

然而，“大招”之後又現市民雨夜搶房怪像。今年6月5日，眾多購房者雲集某售樓處門口，在風吹雨淋中排隊一夜等候認籌。一位當時參與排隊認籌的購房者回憶，在雨中苦等一夜，僅僅是“搶”一個購房資格，即使認籌成功，最後能不能真正買到房還要看運氣。

《中國經濟週刊》記者現場走訪得知，進入“金九銀十”的傳統旺季後，徐州樓市又呈現出降溫趨勢，8月底9月初主城區60多家樓盤僅七八家上漲，華潤橡樹灣、美的樂城、中昂朗琴等樓盤均出現開盤價低於預估價格的現象。

據當地開發商介紹，徐州樓市在政府嚴格調控下，開發商備案價格不能高於3個月前的價格，所以才會出現“降價”現象。目前，無論是剛性還是投資需求均被抑制，徐州樓市走向並不明朗，開發商、購房客和政府之間的博弈才剛剛開始。

“肉搏”中本土房企難以招架

徐州是老工業基地，又是重要的交通樞紐城市，所以早在幾年前，萬科、華潤、萬達、保利、綠地、世茂、恆基、美的、華潤等品牌房企便爭相進駐徐州攻城掠地，搶食徐州樓市“蛋糕”。

2017年徐州樓市風起雲湧之際，除了已經佔據各大重要區域的老牌房企外，又一批後來居上的全國性房企品牌，如中海地產、碧桂園、融創地產等也紛紛進駐。在全國排名前十位的龍頭房企中，除了華夏幸福暫未入駐徐州外，其他各大品牌紮堆進駐徐州，面對面短兵相接、捉對廝殺，競爭漸趨白熱化。

5月31日，徐州2017-6號欣欣路地塊以21.7億元被華潤摘得，溢價241.15%，樓面價7185.82~8982.28元/平方米，總價及溢價率均創徐州近兩年土拍市場新高。融創地產強勢進入徐州後，連拿4宗地，其中6月2日連下兩城，僅西區熱電廠A地塊就經過351輪競拍，花費融創11.69億元。8月10日，徐州南部的銅山2017-26、27號姊妹地塊競拍中，27號地塊經過82輪競拍，被碧桂園以8.3億元的價格拍得；26號地塊卻因超過最高限價而終止競拍，終止競拍前該地塊報價167輪，價格超過4.7億元……

在全國性品牌房企的貼身激戰中，徐州本土房地產企業遭到無情碾壓和打擊，逐步退出市場。僅從2017年上半年徐州土地拍賣市場成交來看，70%~80%的大型地塊被全國性品牌房企拿下。在一輪輪的拍賣角逐中，徐州本土房企難以招架，不少中小房企破產或消失。

對此，徐州當地一位地產公司負責人認為，品牌房企佔據當地市場的份額將會越來越大，成為“巨無霸”，對本土房企形成全方位的驅逐效應。現在本土房企在數量上佔據所有房企的90%以上，大型房企的數量占比不足10%。未來20年，這10%的大型品牌房企將佔據徐州市90%以上的房地產市場份額，大量本土房企會逐漸退出市場。

徐州萬科房地產有限公司副總經理黃超俊在接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，徐州作為淮海經濟區中心城市，有著四省通衢的美譽，交通比較便利，其地理位置和區域優勢是眾多品牌房企選擇進駐的一個重要原因。同時，徐州有很多外來人口，能夠吸引周邊2小時車程範圍內的城市人群，人口吸納性強，有很好的人口紅利。萬科2012年就進駐徐州，開發的樓盤都很成功。黃超俊稱，徐州地產市場容量和潛力很大，不管有多少品牌房企紮堆進駐，他均長期堅定地看好這個市場。

淮海經濟區中心城市定位助推房價

6月25日，《徐州市城市總體規劃（2007—2020）（2017年修訂）》獲國務院批復。在批復開頭，國務院對徐州的城市總體定位為：國家歷史文化名城、全國重要的綜合性交通樞紐、淮海經濟區中心城市。這是在國家層面上首次對徐州作為“淮海經濟區中心城市”定位的明確認可。

徐州市政府一位元官員告訴記者，對徐州來說，淮海經濟區中心城市的定位是重大利好，將對周邊城市發揮強大的輻射帶動作用，對徐州未來的房價也會形成明顯的依託和助推作用。

南京財經大學王曉慶博士對《中國經濟週刊》記者分析說，徐州之所以會成為國內品牌房企紮堆進駐和爭奪的“香餑餑”，一是因為國內一二線城市的樓市由於嚴厲調控遇冷，對人口和資金產生“擠壓”“溢出”效應，使得人口和資金向具有強烈吸引力的強三線城市流動；二是品牌房企早些年佈局徐州收益頗豐，產生了標杆和示範效應，再加上徐州本身經濟發展潛力巨大，對一線品牌房企產生吸引力；三是徐州作為淮海經濟區中心城市，對周邊城市的人流、資金流產生“虹吸作用”，城市化背景下的進城購房人群進一步推動房地產市場強勁增長。

《中國經濟週刊》記者在徐州走訪發現，目前徐州的購房者主要分為兩類，一類是從上海等長三角發達地區“逃”回徐州安家置業的年輕人；還有一類是從棗莊、蕭縣等徐州周邊縣市鄉鎮進城購房者，這類人群主要是為自己的孩子在城裡置辦一套房產。

如今，徐州幾乎所有樓盤都得先交認籌定金、拿到房號，才有買房資格購房者在埋怨和糾結中，依舊不停地“踩盤看房”。

今年8月底，港股上市房企建業地產（股票代碼00832）交出了輕資產轉型兩年的成績單。

建業地產半年報資料顯示，上半年，實現合同銷售金額138.84億，合同銷售面積226.3萬平方米，同比分別增長47.5%和100.8%：上市公司確認收益50.58億，較2016年同期上升98.4%；細分來看，物業銷售的收入為47.8億，酒店經營的收益為1.32億，租金收入0.45億。

上半年，建業地產共實現淨利潤4.69億，同比增長85.6%；毛利率26.3%，較去年同期下滑11.8%；淨利潤率為9.3%，較去年同期下降0.6%。對於利潤率下滑，半年報中，建業地產的解釋是毛利率較高的車位銷售占比下滑和降價促銷。

隨著規模的變大，建業地產的負債水準也水漲船高。

半年報資料顯示，建業地產流動負債合計338.57億，其中應付款項與應計費用168億，較年初上漲20億。非流動負債方面，建業地產銀行借款由期初的18億上升至28億，遞延稅項負債由期初的8億上漲至14億，非流動負債合計110.60億。

建業地產披露的資料還顯示，截至上半年，銀行借款由期初的23億上升至37億，其他借款由期初的3.9億上升至11.38億，借貸總額由期初的143億上漲至152億，淨借貸比率由期初的65.4%上升至81.1%。

截至6月30日，建業地產總負債449.17億，總資產合計524億，負債率約為85.68%，處於高位。

今年上半年，建業地產銷售成本37.26億，較去年同期上漲135.6%。此外，上半年，建業地產融資成本2.35億，較去年同期上漲90.8%。

作為河南本地房企，建業地產董事局主席胡葆森一直表示要紮根河南。立足河南多年的發展，也讓建業地產坐上了豫系地產第一的位子。

2015年下半年，建業地產提出了“房地產開發商”向“新型生活方式服務商”的戰略，欲走向輕資產化道路。

不過，2016年，建業地產則遭遇滑鐵盧。年報資料顯示，建業地產2016財年全年實現營業收入95.59億，同比下降24.20%；盈利4.03億，同比下降49.71%，被戲稱為“最牛年度最差業績”。

今年初，胡葆森從萬科挖來中層袁旭俊和胡平，分別任職首席執行官、首席財務官。另外，建業地產還提出了未來五年力爭實現資產、銷售、市值均突破千億的目標。

但是，隨著一線房企不斷對二三線城市進軍，建業地產也面臨著挑戰。建業地產上半年銷售情況顯示，鄭州的銷售額為29.66億，其餘約109億的銷售額均來自開封、洛陽、三門峽等地市。

翻閱建業地產2016年銷售資料發現，去年整個鄭州市場為建業地產貢獻了53.1%的份額。隨著恆大、萬科、綠地、碧桂園等房企進入鄭州市場，今年上半年，鄭州市場為建業地產貢獻的業績比例下降到27.84%。據報導，今年上半年，各大房企在鄭州市場銷售額前10名排行榜單上，也沒有建業地產的名字。

有業內人士分析，“和諸多知名房企不同，建業一直十分重視三四線城市。問題是，一線房企的觸角已經開始繼續下沉到目前競爭並不是十分激烈的三四線城市，未來，建業地產又該如何守住河南這個大本營。”

胡葆森也意識到了這個問題。8月19日，寧夏召開的亞布力夏季論壇上，胡葆森接受採訪時表示，未來五年內，前20強的房企將瓜分40%-50%的市場份額。

今年初，上市房企綜合排名榜上，建業地產位於26位。按合同金額計算，建業地產2017年上半年在河南市場佔有率為5.6%。

截至上一交易日，建業地產收盤價3.49港元，漲幅2.05%。

嘉年華國際（00996）公布，於周日（17日）與羅源縣人民政府及中新房華夏福建實業有限公司簽訂框架意向書，擬於福建省羅源縣共同投資及建設羅源灣藍色港灣項目（羅源灣海上嘉年華項目）及其相關項目，計劃投資總額約104億元（人民幣．下同），項目統籌用地約一萬畝。

夥拍縣政府 涉資逾百億

根據協議內容，福建省羅源灣藍色港灣項目將會發展為「嘉年華消費度假養老綜合體」，包括多功能的旅遊商業綜合體、海上嘉年華綜合項目、遊艇及海員俱樂部、港口碼頭、養生養老基地、影視基地、虛擬現實基地、教育科普基地、度假休閒基地及醫療中心等。

自從嘉年華國際繼成功打造青島海上嘉年華項目之後，對福建省旅遊業未來的發展勢頭，顯得充滿信心。

據2016年統計，福建省接待遊客數量達3.15億人次，按年增長18.1%；實現旅遊總收入3935億元，按年增長25.3%，增速較全國總人數及總收入分別高6.4和11.7個百分點。

同時，羅源灣地區優勢大，北連寧德、溫州，南接福州、廈門。海陸空交通便捷，距離福州長樂國際機場僅58公里，距福州市區65公里，已開闢了直抵香港、日本及新加坡等航線，而高速公路和鐵路也已形成網路。

九龍東啟德新盤掀起搶客戰，刺激買家入市意欲，區內嘉華國際（00173）旗下嘉匯昨天以呎價3.15萬元沽出低座連天台特色戶，打破兩周前該盤同座毗鄰單位的紀錄，再創東九龍呎價新高。

OASIS累收500票

嘉匯昨日推出低座3座6樓B室連天台特色戶進行單日招標，即日以3833萬元售出，單位實用面積1216方呎，連1281方呎天台，呎價高見3.15萬元，較兩周前毗鄰A室特色戶呎價高約2.7%，再創東九龍新高。發展商昨日推出5座1樓B室、6座1樓B及C室3伙，本周五（22日）進行單日招標。

同區會德豐地產旗下OASIS KAI TAK（下稱OASIS）明日進行次輪推售88伙，折實平均呎價2.14萬元；項目截至昨日累收約500票，超購4.7倍，當中佔半數為全新入票，今日截票。位於沐寧街10號的OASIS，提供648伙，實用面積275至1530方呎， 2019年5月底入伙。

由保利置業（00119）發展、位於同區的龍譽，夥拍中原按揭推出按揭優惠，按息低至全期銀行同業拆息（HIBOR）加1.3厘，並享高存款息率優惠。龍譽上周加推120伙，折實平均呎價2.19萬元，料日內公布銷售安排。位於沐寧街9號的龍譽，提供930伙， 實用面積228至2703方呎，明年底落成入伙。

儲備金充足北水流入 緩減短期衝擊

美聯儲局啟動縮表或加快資金流走，雖然港銀行儲備金作緩衝及內地熱錢湧入抵銷走資壓力，短期對樓市衝擊不大，但隨縮表及加息疊加效應，明年樓價下調壓力大。

儲局在金融海嘯後實行多輪量寬，負債規模表現增至約4.5萬億美元，包括股市市值在內的貨幣供應量M3也水漲船高，港M3受惠持續升至6,971.4億港元高位，熱錢及資金流入，推動港樓價飈升。

美債息低位 港樓價呈升勢

縮表意味收回市場流通的美元，流動性收緊後美元變貴，刺激滙價，增加資金流不確定性。當中美國長期國債息率可為市場資金成本指標，聯繫滙率下，本港息口隨其走向變化。參考過去的10年期美債息走勢，與本港M3指數、及中原樓價領先指數（即CCL）呈逆向關係。

如2016年3月底，美債息處1.77厘低位，當時的港元M3高位橫行（5,814.5億元），CCL則報127.46點的爭持位。隨後債息現下跌，港元M3於高位再向上，帶動CCL指數升。反映每當債息高位回落、進入下調周期時，M3將上升，市民入市意慾提高，推動樓價升。縮表啟動後，視乎美經濟及通脹，當債息調升，市場常態的各項風險將影響資金流和貨幣需求，有很大程度可從M3反映，左右置業意慾。

借貸成本或漲 入市須謹慎

然而，預期縮表初期規模相對溫和。北水及熱錢流入成支撑港樓價攀升因素，若國際資金緊縮，有機會加快走資，但近年亞洲經濟向好，當中內地今年國內生產總值（GDP）預測6.7%增長，提高貨幣調整靈活度。相對港銀行體系結餘約2,500億元可作緩衝，估計續吸引熱錢流入，對港樓市今年衝擊有限。

不過明年縮表及加息持續進行，疊加效應將顯現，港走資速度有可能加快，屆時須視乎中美債市間的互動，一旦熱錢撤退，貨幣供應轉向，樓市有機會出現下行。再者，當美元進一步走強，美元和港元資產在國際市場顯貴，或令港樓價更添波動。

另市場預期12月加息升溫及縮表調控，港美息差持續擴闊，港拆息（HIBOR）勢會抽升，明年加息壓力加大，讓借貸和按揭成本上漲，市民入市要注意風險，量力而為。

一線轉跌 專家：金九銀十旺季難再現

內地8月70大中城市一手樓價按月和按年升幅繼續放緩，在嚴厲樓市調控政策下，熱點城市樓市進一步降溫。

路透根據國家統計局數據測算顯示，8月全國70大中城市樓價按月升0.2%，連升28個月，但升幅較7月的0.4%回落0.2個百分點，連續兩個月收窄；按年升幅則收窄至8.3%，連漲23個月，但升幅較7月的9.7%回落1.4個百分點，連續9個月收窄，且為去年7月以來最低。

15熱點城市樓價 首全面停漲

國家統計局數據顯示，8月調查15個一二綫城市中，樓價無一上漲。國家統計局統計師劉建偉解讀稱，據測算8月一綫城市一手和二手樓價均按月下跌0.3%，二三綫城市則分別按月升0.2%和0.3%，但升幅放緩。

一綫城市方面，8月北京與上海一手樓價均與7月持平，按年則分別升5.6%和3.2%；廣州和深圳一手樓價則按月下跌0.7%和下跌0.4%，按年則分別升13.3%和下跌2%。二手方面，北京按月下跌0.9%，上海和深圳則下跌0.2%。

數據亦顯示，8月新建商品住宅樓價按月漲幅居前的多為三四綫城市，其中升幅最大的是桂林和呼和浩特，分別按月升1.1%和1%。

中原地產首席分析師張大偉認為，8月一綫城市出現按月下跌，二三綫城市升幅也明顯放緩，主要受調控政策影響，一二綫城市樓價拐點首次全面出現，也是15個熱點城市首次出現全面停漲，而三四綫城市相對集中的中部西部區域，銷售相對樂觀。

房企年度銷售 預料提前達標

易居研究院副院長楊紅旭認為，房地產商促銷與業主減價現象增多，預計11月前後70大中城市樓價按月升幅，可能由正轉負。

在嚴厲樓市調控下，熱點城市降溫，但三四綫城市繼續火爆。張大偉預計，今年全國房地產簽約金額與面積，仍會刷新歷史紀錄，房企全面提前完成年度銷售目標。

當前內地樓市進入傳統銷售旺季的「金九銀十」（9月和10月），但熱點城市的調控未有絲毫鬆懈，北京等城市還在嚴查首付貸等資金流入樓市，預計今年「金九銀十」一綫城市樓市成分不足，難起波瀾，但張大偉認為，熱點三四綫城市樓價仍可能繼續上升。

受大型新盤即將推售帶動，將軍澳區二手交投明顯加快，多個屋苑價量齊升，其中新寶城兩房單位以每平方呎16,014元易手，創屋苑呎價新高紀錄。

兩房海景戶695萬易手

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，日出康城晉海推盤前夕，不少用家偷步入市，過去兩天將軍澳二手交投明顯加快，其中本月暫錄5宗成交，平均呎價15,079元，按月上升1.5%。

其中，新寶城1座高層E室，實用面積434平方呎，屬於兩房間隔，向西南可望海景，剛以695萬元易手，呎價16,014元，屬屋苑呎價歷史新高紀錄。原業主2006年以204萬元購入，帳面獲利491萬元離場。

其次，利嘉閣地產聯席董事梁敬嚴透露，日出康城本月暫錄16宗成交，其中領都3座高層LB室，實用面積686平方呎，屬於3房間隔，剛以828萬元易手，呎價12,070元，屬於理想價水平，原業主於2009年以436萬元購入，持貨8年帳面獲利392萬元。

另外，市場消息透露，紅磡黃埔新邨可榮樓低層4室，實用面積413平方呎，剛以627萬元易手，造價創屋苑兩房單位新高紀錄。

中駿置業（1966）昨公佈，其「天」字系力作北京豪宅「中駿．天宸」正式開盤，以每平方米13.5萬元（人民幣，下同）的單價，錄得20億元的開盤銷售金額，開創千萬量級豪宅新序章，令集團30周年更具意義。

據悉，「中駿．天宸」位於北京市西城區北二環路，臨近德勝門，並鄰近「中央政務區」、「中央學府區」及「中央公園區」，更邀請到國際設計大師梁志天負責室內精裝、大堂及會所設計。

今年截至8月底，集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約199.77億元，累計合同銷售面積1,116,819平方米，同比分別增長36%和18%。期間平均銷售價格為每平方米17,887元。