目前處於修整期 8月年減3.13%

房市景氣回溫，房仲店數卻一路下跌！住商不動產雖估今年交易量將挑戰28.6萬棟，較去年同期成長約1成，但有如房市縮影的房仲執業家數，卻從2015年最高峰的6958家，下修到今年8月6318家，量縮9.19%。業者認為，房市目前仍處於修整期，順應市場回溫，店數可望回穩。

大家房屋續成長
住商不動產推測今年買賣移轉棟數在26.8至28.6萬棟間，較去年同期成長約1成。但房仲店數近年卻風雨飄搖，據內政部地政司資料統計，全台房仲執業家數從2015年7月最高峰6958家，至今年8月剩6318家，減少9.19%，與去年同期相比也減少3.13%。

在一片房仲倒店潮的慘淡中，住商機構大家房屋卻穩定成長，昨宣布突破百家規模。大家房屋總經理陳錫琮坦言，房仲業店數是市場景氣指標之一，這波關店潮中，住商不動產與大家房屋的成長，皆為進店大於退店使然。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房市大利多時期，成交量大，房仲服務需求也大，但近年交易量、價格下滑，房地合一稅後不動產投資回歸自住市場，房仲業進入汰弱換強的整合期。

汰弱後可望持穩
東森房屋研究中心副理于靜芳認為，房仲店數在經歷一番汰弱留強後，今年上半年移轉量與房仲營收也較去年增加1至2成，以東森房屋為例，今年全台仍持續開店拓點，店家數有機會持穩。
房仲未來開店策略，中信房屋行銷企劃部副理江龍名推測，若房市再起，開店區域會以人口與產品為首選，其次才是都會區，策略則會以2店或3店推廣，優秀從業人員可能自行開業當老闆。

中南部民眾喜愛的透天厝，因土地持有坪數多，房價保值效應強。近期在高雄市郊有不少主力總價低於3000萬元的電梯別墅，主打一購屋終身免換屋，買氣相對市區建案熱絡，如仁武區透天案「和簷．悅舍」，進場不到2個月已售50%。
房市買氣盤整階段，即便房價鬆動，但土地成交行情並未下滑。富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，今年建商購地態勢積極，整體土地買氣更是近5年之冠，然而從成交價看來地價未跌反漲，若推估銷售的開價，往往高於目前市價。

建商購地積極
過去推案以別墅為主的高雄縣建商，就因為地價大幅上揚，積極轉型改推大樓住家。從高雄市大高雄不動產開發商業同業公會申報開工發現，今年透天案月均僅63.5戶，與5年前122.3戶相比呈現大幅下滑趨勢。

市府嚴查二工
許值瑋指出，建商減少推透天厝絕對不是賣不動，而是建築法規逐年趨嚴謹，市府嚴查二工，加上地價過高，建商不得轉型。
進場約2個月透天案「和簷．悅舍」位屬澄清湖特定區，主力規劃大地坪、面寬電梯墅，社區有23戶屬近年來較具規模別墅社區，目前已售5成。專案經理李權峰指出，該案主力總價2000~3000萬元，配備電梯所以即便住戶年紀漸長也不用擔心爬樓梯問題，不必再換屋。

雙北市整批軍宅將標售！國防部罕見一口氣釋出精華區54筆軍宅，委由國產署北區分署開標，專家估計因行情略高於市場，購屋族應持保留態度，屆時將與另筆北市林森北路商業區土地於下月底開標。

行情略高於市場
國產署北區分署昨公告標售54筆軍宅，為雙北市4棟軍宅，包括台北市萬華區「復華新城」、「新和新村」、「樂群新村」，標售底價2、3千萬元，及新北市中和區「尊爵富邑」，標售底價在1700~1800萬元，多屬50、60坪房型。

國防部發言人、少將陳中吉表示，為執行老舊眷改衍生的融資償債計劃，故處分雙北市精華區餘屋和土地。軍宅買賣需考慮5年禁售的閉鎖期，此次標售的物件皆已逾5年，中信房屋萬大加盟店經理陳彥豪表示，萬華區軍宅實價揭露單價已跌破50萬元，此次換算單價逾50萬元，購屋族應保留觀望。

林森北路48坪商業土地標售底價8千餘萬元，第一太平戴維斯估價師事務所估價師葉玉芬表示，換算單價約167萬元，符合市場行情，因周邊以八大行業為主，適合開發成旅館或套房，未來租金報酬率高。

知名老牌建商太子建設（2511）因應房市不景氣，著重服務及品質，近年都推出「物超所值」個案，銷售維持高檔，再加上有固定收益的市府轉運站、台大宿舍等貢獻穩定收入，使得太子營運相對平穩。

法人表示，受到房地產景氣不佳的影響，太子今年獲利保守估計仍可超過10億元，高標則是希望維持去年的獲利表現。

太子建設總經理謝明汎表示，現在來看房子的來客數很多，但許多都直接打7折殺價，對建商壓力很大，因此太子明年的推案會多觀察，找到適合該區域定位的產品，不過最重要的還是堅持品質，讓客戶覺得有「買到賺到」的感覺。

謝明汎指出，太子今年可以入帳的個案北中南區都有，北部有「太子馥II、III」、新莊的「太子信義」以及已售7-8成的「青峰錦」等；中部則有草屯的「太子新富」，該案預計今年底拿到使照，若來得及可望一部分交屋，貢獻營收；南部地區則有總銷17億元的「太子雲」透天厝部分，使照最近取得，並開始交屋，預計今年可入帳8-9成，是第4季的主要業績來源。至於明年可以入帳的個案，則有已售92%的草屯「太子郡」、新莊的「太子信義」，以及明年將開賣的新成屋案—台中「太子玉鼎」，總銷將近16億元，另外還有南區的「太子雲」大樓部分，目標仍是維持穩定的獲利。

建商推新案堅持賣「未來價」！台北市預售屋建案死守9字頭，反觀台北市新成屋，比較快速反應行情，在103年第2季衝上史上最貴的89.4萬元之後，就一路讓利、俗賣，降到現在的79.3萬元，使得二者價差1坪達14.8萬元，創下新高。

這意味著，現在買新成屋，價錢大概是預售屋不到85折就可買到。以前景氣最旺的時候，買台北市房子怎麼買都貴、連新成屋價格也還要預售屋的97折。

住展雜誌昨（28）日公布最新調查指出，台北市房價在103年下半年走弱，隨後掀起新成屋讓利潮，拉大與預售屋間的價差，從當時每坪2.7萬元擴大到現在的14萬元。

台北市今年第2季預售屋新案的成交行情，每坪約94萬元，新成屋成交行情平均約79.2萬元，二者價差已有14.8萬元，創下歷史新高紀錄。今年7月和8月，預售屋成交行情約每坪平均93.3萬元，新成屋約79.3萬元，1坪的價差，平均高達14萬元，仍是歷史高點。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然台北市房價在103年下半年走弱，隨後掀起一波讓利潮，不少建案以讓利方式來吸引買氣。只不過，讓利的狀況並不均衡，新成屋價格持續祭出優惠，但預售屋讓利相對有限，導致二者價差愈來愈大，已連續6季往上攀升。

何世昌指出，預售案、新成屋案價格落差如此之大，高度反映建商「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態與策略，即便買氣還未明顯復甦，但台北市大多數預售案要賣「未來價」，死守價格先拚拚看。何世昌表示，台北市越往「蛋黃區」，如信義、大安、松山、中正等，預售屋比新成屋貴的現象，就越顯著。至於，越往「蛋白區」，如文山、北投、萬華等區，則預售屋、新成屋二者的價差就越小。

何世昌表示，這顯示預售屋若想賣未來價，市中心客戶接受度較高，但「蛋白區」客戶現在完全不吃這一套。何世昌說，預售屋與新成屋價差拉大的現象，預估會持續到年底、甚至明年初。預期明年如「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」等高單價的新成屋豪宅案公開後，預售、新成屋的單價落差才會明顯縮小。

根據聯徵中心2017年6月的資料顯示，有房貸的屋主當中，有83％的比例是跟銀行借貸，平均授信的餘額為389.7萬元，平均貸款利率為1.81％，不過跟2012年同期的6月相比則可發現，雖然逾8成的民眾跟銀行貸款，但透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等，近年房貸件數也有所提升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都會區銀行密度高與業務多，民眾很難不跟銀行保持一定的往來關係，加上銀行也有承辦許多政策性的優惠房貸與貸款利率相對有優勢，長久以來銀行一直是民眾購屋貸款的主要往來對象，不過從聯徵中心的資料顯示，仍有超過15％的民眾購屋時，會選擇非銀行體系的金融機構，包括信用合作社、農漁會與壽險公司等。

曾敬德表示，信用合作社與農漁會等非銀行體系的金融機構，同時可進行存放款的業務，最大特性就是有很明顯的區域性，在都會區以外的市場，可能就是區域民眾常往來的金融機構，有些民眾甚至具備會員的身分，加上近年都會區以外的市場交易也轉趨熱絡，因此可發現全體銀行房貸戶數近年呈現下降的同時，信用合作社與農漁會的房貸戶數不減反增，有時候可能銀行貸不到，轉向找想購屋周邊的區域信用合作社或農漁會，反而有機會可以爭取到放貸的機會。


至於壽險公司則維持1成左右的市佔率，壽險公司對於中南部的市場，反而可能活躍程度優於北部，甚至可能承做的房貸利率還要比銀行有競爭力，曾敬德表示，雖然買房子跟銀行貸款是很普遍的行為，但是離開大台北以外的區域，可發現非銀行體系的金融機構，在當地反而有一定的市佔率，有需要貸款的民眾，可以多詢問多比較。

「台北市松山區健康公共住宅新建工程」為台北市府公共住宅政策推動之標竿計畫，林欽榮副市長於2017年9月28日親自視察工地，並由九典聯合建築師事務所張清華建築師、新亞建設開發股份有限公司朱台森總經理報告工程進度及概況，本工程於2014年12月17日開工，目前刻施作室內裝修及戶外景觀工程，即將於2017年底前完工，並進行招租作業，預定2018年3月正式入住。

台北市府表示，本工程由九典聯合建築師事務所辦理設計及監造，施工團隊為新亞建設開發股份有限公司，工程經費17億1,100萬元，基地面積9,684平方公尺，規劃興建地下3層地上14至16層建築物，完工後可提供公共住宅507戶，房型分為一房型8.5坪360戶、二房型16.5坪100戶、三房型22坪47戶，地下室則提供汽車位286輛及機車位331輛之使用需求。

都市發展局積極推動高品質智慧化公共住宅，本案納入智慧三表(水表、電表、瓦斯表)，並將取得智慧建築銀級標章、綠建築鑽石級標章，此外耐震用途係數(I)採用第三類供公眾使用建築物I=1.25(可耐6級地震)，較一般住宅強度I=1.0高(可耐5級地震)。同時在公共住宅的低層部提供鄰里多元的社區服務，透過健全的社會照護網、結合「公辦民營托嬰中心」、「老人服務中心」及「老人日間照顧中心」社福系統、建置完善的公宅管理制度，成為混居共生的好所在。

台北市府表示，本案積極落實田園城市政策，於5樓及屋頂層等開放空間設置社區農園及休憩空間，促進社區居民農作耕種、融居及交流的機會。另規劃本公宅週邊西松公園改善、道路側溝清淤更新及鄰房環境改善等，我們更努力經營好社區關係，讓民眾對公宅是有期待的、歡迎的。

林欽榮於視察過程中除肯定設計、監造與施工團隊之辛勞，並期許都市發展局辦理公共住宅工程興建，應持續追求「高品質、高水準」之目標，預計2017年10月下旬辦理青創戶招租、12月辦理一般戶招租，預計2018年3月入住，後續健康公宅租金將參考周邊租金行情打85折定價，並再斟酌承租人合理負擔能力及所得狀況訂定差額租金制度，讓不同所得租戶皆可安心入住。亦將提供優質的出租住宅居住環境，展現全新世代公共住宅形象，滿足台北市民的居住需求，並持續朝興辦2萬戶公共住宅之目標邁進。

桃園人口自升格直轄市後，淨遷入人口年年倍數成長，但根據永慶房產集團統計，七大都會區2017年1~8月建物買賣轉移量，和去年同期相比，僅桃園市負成長，年減8%。

3大現象洩漏房價回不去！對景氣有高度靈敏度的建商，這次房市928檔期，在桃園預售屋推案直接掛蛋，土地也不買了，根據桃園市地政局實價登錄揭露，106年Q1交易件數，較上一季大減46.34%，和去年同期相比也少了33.33%，交易總額蒸發逾5成。

除了建商縮手不敢買了，桃園來不急逃的投資客數量也很驚人，寬頻房訊統計今年1~8月法拍屋數量，相較去年同期，桃園年增23%，高於全台平均，數量也居六都第三。

爆量的餘屋！據內政部統計新案餘屋數量，桃園就有1.2萬宅，為全台第二多，賣壓早讓當地賣方撐不住，房價1字頭已不稀奇，從內政部住宅價格指數來看，桃園房價在103年Q4時為最高點，平均單價15.9萬元，但現在剩15.2萬，跌到比起漲點還低。

連桃園市地政局地價科科長林鼎鈞向ETNEWS直白表示，交易量卡關，最主要還是房價不合購屋族的意。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也分析，目前房價仍處在盤整修正，加上民眾仍看跌，房價沒有上漲動能，像蛋白、蛋殼區和供給量大的重劃區，價格都還有修正空間。

2017年第四季永慶房產趨勢前瞻報告中指出，由網路問卷調查發現，七都民眾看跌第四季房市的比例減少，雙北看跌還有5成以上，但桃園以南看跌的百分比都在5成以下，尤其新竹縣市看跌比例僅29％最為樂觀，因此預估2018年新竹以南房市落底的機會很高；至於雙北與桃園，由於看跌比重還是偏高，加上房屋供給量較大，落底的時間可能會在2019年。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，從經濟面來看景氣已趨於穩定，而大環境改善的情況下消費者購屋的信心增加，此外房市歷經三年盤整，價格至今依舊持續下修，但是下修的幅度逐漸趨緩，而民眾看壞房市的比例也逐漸縮小，雖緩跌不變，但房市成交量已在復甦當中。

調查中認為新竹市在2018年落底的比例高達42％、台中有38％、台南29％以及高雄的36％，尤其新竹還有34％民眾認為房市今年就會落底，顯示2018年落底的機會大幅提升；至於雙北與桃園部分，有3成的民眾認為落底時間將在2019年。

謝志傑補充，由於房市處於自住買盤的狀態下，價格要上漲的機會不大，持續緩跌將維持不變，但是今年房市交易量回溫，可見民眾購屋需求提升，房市表現也趨於樂觀，所以新竹以南的落底時間會較早；至於台北市與新北市，由於過去房價漲幅過大，房價下修還有空間，所以價格還沒跌至買方的甜蜜點之前，房市落底的時間就會拉長，因此預估雙北落底的時間會延後至2019年。

全國前8月房屋買賣移轉棟數達17.4萬棟，年增13.2%，進入傳統旺季的第4季，大家房屋從其加盟店逆勢增加破百家來看，全年成交量可望達26.8萬到28.6萬棟，年增10%到16%。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，台灣今年整體經濟表現優異，主計總處預測今年全年經濟成長率為2.11%，較5月預測數增加0.06個百分點；預測2018年經濟成長率為2.27%，優於今年表現。

攸關8月五大行庫購屋貸款利率1.638%，月減0.004個百分點，連續4個月下滑，為史上第三低；8月五大銀行新承做房貸金額達新台幣425.63億元，月增9.47%，年增25.85%。

徐佳馨指出，在房貸利率低，房貸金額增，經濟成長相對優異的情形下，今年前8月全國房屋買賣移轉棟數達17.4萬棟，年增13.2%，量增為市場帶來佳音，估計到了第4季農曆年前房市旺季可望再有一波買氣，估全年交易量達26.8萬棟到28.6萬棟，年增10%到16%，比起去年全年24.5萬棟好得多。

住商機構大家房屋總經理陳錫琮表示，房仲市場備查家數從104年最高峰6958家降至今年7月6307家，量縮9.1%，和今年1月6377家相比，也下滑1.1%，但在一片慘澹中，住商機構大家房屋仍逆勢成長，今年正式突破百家加盟規模，從房仲業店數成長也是市場景氣的指標之一。

他認為，房市交易量增價格就不易再跌，但以自住為主的市場，也不至於大漲，今年交易量增有利維持房價，同時有利於房仲店面的經營。

標普稱，萬達商業評級從BBB-/負面觀察調整為BB/負面，子公司評級下調至BB-。在標普評級體系中，低於BBB-的評級為垃圾級。BB-評級為投機性評級，BBB-則是中等信用評級。

7月將萬達商業地產列入負面觀察名單後，標普如今下調了萬達商業評級，並維持負面展望。

週四，標普稱，萬達商業評級從BBB-/負面觀察調整為BB/負面，子公司評級下調至BB-。在標普評級體系中，低於BBB-的評級為垃圾級。BB-評級為投機性評級，BBB-則是中等信用評級。

標普指出，下調評級是為了反映萬達商業在商業模式方面的不確定性。此前，萬達出售大部分房地產開發專案和酒店投資組合。“在這一轉變過後，預計萬達商業在房地產開發行業的市場地位將會減弱。”

“我們認為，萬達商業經營策略的轉變將持續帶來風險。這家公司擴張的欲望可能仍然較高，缺乏戰略的清晰和可預測性。”標普表示，儘管萬達已經提到將會把重點放在商業地產方面，但在過去幾年中，這家公司的業務和財務目標迅速發生變化。萬達商業強調“輕資產模式”，並明顯在文化和旅遊項目上做出擴張。這種擴張需要大量的資本支出，因而導致過去兩年間財務杠杆攀升。

標普認為，近期大量出售資產將有利於萬達商業短期的流動性和債務償付能力。但是該公司並沒有清晰的減債計畫，預計短期內該公司仍將維持高負債和大量現金餘額。

標普預計，萬達商業的債務杠杆將長期受到影響，萬達商業的融資管道也可能面臨收緊。

標普指出，萬達在A股上市的前景並不明朗，資訊風險加大。“如果沒能在未來6-12個月之間上市，我們還會降低評級；如果萬達商業的房產銷售惡化得比預期更快，我們也會降低評級。”

昨日，美國媒體Hollywood Reporter報導，泛海集團、浙江華策分別以14.4億元、1.334億元向萬達出售了手中的傳奇影業股權。華爾街見聞當日提及，兩大公司退出傳奇影業可能與之前簽訂的協定有關。2016年，萬達在收購美國傳奇影業時對外募集了15億美元，為了借錢萬達許下承諾：如果12個月傳奇影業無法上市就退還籌借資金，並追加15%的利息。

時至今日，傳奇影業注入的萬達影視仍然沒有上市，而萬達承諾的截止日期早已過去。華策的金融報告顯示，該公司在這筆交易中確實收到了萬達16%的投資回報。

新華社日前報導稱，萬達商業資產變更，IPO排隊順序倒退。從證監會官網發現，王健林旗下大連萬達商業地產有限公司最新的IPO排名不但沒有上升，卻退後了3名。萬達商業在A股IPO的最新排名為第59位，而9月14日公佈的IPO排名資訊顯示，萬達商業的排名在第56位。

今年7月17日，標普宣佈將大連萬達集團的核心資產之一萬達商業地產列入負面觀察名單，意味著未來可能進一步下調評級；維持評級不變，仍為“BBB-”。

　據工人日報報道，日前從廣州房管部門獲悉，廣州推出1.21萬套新就業無房職工公租房，從9月22日起接受用人單位申請。本次推出分配的公共租賃住房採取單位整體租賃模式，由用人單位整體租賃後向符合條件的本單位職工配租。

可申請整體租賃本批次公共租賃住房的單位主要為廣州市高新技術企業、創新標桿企業、高等院校、科研機構，以及政法、醫療、交通、環衛等基本公共服務部門。

　我國高速發展20年的房地產市場，現在已形成規模高達200萬億元以上的存量市場。租賃住房市場雖然仍然處于探索階段，但各路資本早已嗅到商機，並躍躍欲試。新存量時代，存量資産的運營、買賣、租賃和金融化，將會是房地産業未來最值得關注的大市場。

　　9月26日，在每日經濟新聞主辦的“第七屆中國價值地産年會”上，青客公寓副總裁屈成才，世聯行副總經理、董秘袁鴻昌，方糖小鎮聯合創始人、COO楊學濤，淳石資本董事長、樸石地産董事長姚偉示，YOU+青年社區CEO、執行董事鬱珽，中國社會科學院城市發展與環境研究所所長助理李學鋒等業內精英及專家從行業和專業視角，就“租購同權”下房地産價值鏈的重構，以及大整合背後的資本驅動力這一話題，分享了觀點。

　　目前行業利潤非常薄

　　屈成才表示，在各種利好政策的影響下，當前，住房租賃市場受到了前所未有的關注，房企、運營機構以及“國家隊”都在涌入，已進入群雄逐鹿階段。最近住建部關于租賃立法，明確房東、租客權、責、利；住房租賃網絡備案的實施，像阿里巴巴、京東等正在做住房租賃的數據庫；以及資本在涌入公寓市場，這些市場特徵預示著公寓市場已從萌芽階段進入發展階段，並將進入快速發展階段。以北京、上海兩個市場為例，排名前100位的品牌公寓企業，在住房租賃市場的佔有率不到3%，而且住房租賃或公寓行業目前仍然是一個利潤非常薄的行業，如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。

　　而鬱珽用“螳螂捕蟬，黃雀在後”來形容當前的長租公寓市場格局。鬱珽認為，目前長租公寓市場的“玩家”以傳統的房企、中介為主，這些是長租公寓市場的“螳螂”；當前阿里巴巴等大型互聯網企業也在布局長租公寓市場，這些是“黃雀”。

　　鬱珽表示，YOU+目前要快速與“黃雀”搞好關係，在市場規模無限大的長租公寓市場佔據重要位置。YOU+並不是一家公寓企業，也不希望成為“二房東”，而是一個青年文化平臺。YOU+並不僅僅看重房源規模，更看重有效租住人群，未來將拓展有效的居住人群5萬個。

　　國內較早涉足長租公寓的世聯行，目前其長租公寓品牌“紅璞”公寓已落地全國超過20個城市，並計劃今年底簽約房源達到10萬間。

　　袁鴻昌認為，發展住房租賃市場，對城市的發展、對年輕人的成長都是很有意義的。未來一二線城市將有40%的人群的居住需求，需要通過租賃住房來解決。盡管“紅璞”目前還沒有實現盈利，但世聯行將會堅持做下去。

　　市場盈利能力待考驗“方糖到今年將宣布公司整體盈利，在所有的眾創空間裡面是第一家整體盈利的企業。”楊學濤在對話環節上表示。

　　其實，近兩年來，共享經濟的快速發展催生了一個又一個新興産業，比如共享單車品牌摩拜和ofo更是引領共享經濟的發展，但對這些企業而言，如何實現盈利，短期來看仍然是個難題。

　　楊學濤認為，傳統的辦公室給大家提供的只是一個簡單的租賃，沒有其他任何的服務業務，更沒有相關資源的對接，而聯合辦公也正是基于解決傳統辦公室租賃業的痛點應運而生，為租戶提供空間、服務以及社群等業務，還可有效盤活存量商業等房源。聯合辦公業態對商場來説租期長，是最好、最穩定的業態之一，能很好地解決一些商業物業的空置率居高不下的問題。未來方糖小鎮將通過社群運營，在2到3年內使非租金收入佔比達到30%以上。

　　在李學鋒看來，類似于方糖小鎮這樣的共享辦公企業的發展，為存量房的利用提供了一個很好的方向。當前，一些城市一方面出現房屋空置，特別是商業用房的空置現象；另一方面，這些城市的建設用地，特別是一線城市建設用地又極度緊缺，共享辦公企業的模式為盤活存量房源提供了很好的探索經驗；隨著房地産市場進入新存量時代，價值鏈必定會重構，房地産公司未來可能會成為租賃公司，也可能成為平臺公司、數據公司或者服務公司；企業一定要正確處理好與政府、社會的關係，堅持以人為本、為人服務，而這也是城市發展的趨勢，也會是行業發展的趨勢。

　　其實，最近一係列鼓勵住房租賃市場發展的政策出臺後，一些資本表現出了對這一市場的濃厚興趣，並通過提前布局以期在未來市場爆發時獲得可觀收益。但在姚偉示看來，雖然目前長租公寓、聯合辦公都處于風口，但投資風險仍然比較大。

　　姚偉示認為，在當前的市場格局下，做品牌比做規模更重要。目前市場上一些優秀的長租公寓或聯合辦公企業，都是通過一兩個項目的精心打造，做出了品牌和行業影響力，但未來一旦資本大量涌入，可能這些企業更多的會考慮更快的發展速度，往往會忽視品牌的塑造。未來在長租公寓或共享辦公領域將存在兩種商業模式，一個是以線下為主要特徵的散客模式；一個是價值重塑模式。前者競爭激烈，成長空間有限；後者在原有物業的基礎上，通過注入文化、內涵、服務等，重新塑造和最大化挖掘物業的價值，提升其租金水平。就這兩種商業模式來説，後者更能經得起時間和市場的考驗。

“9•30”周年：

北京約30次調控，樓市成交降近四成

首付、房貸利率“雙升”，樓市成交量價齊跌；機構人士稱房價攀升態勢得到了遏制，從各方面封堵了房地產炒作的空間

一年前的9月30日晚，一則樓市調控資訊讓國慶長假並不平靜。

當晚，北京發佈樓市調控新政，購買首套普通自住房的首付款比例要不低於35%，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低於50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調控大幕開啟。此後，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產市場的限購限貸政策。

2017年3月17日，北京升級版政策“認房又認貸”空降。二套房購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

北京樓市調控政策開啟了密集出臺政策的全面從嚴態勢，一系列配套政策陸續出臺。據新京報記者統計，銀行機構一年連續5次提升首套個人住房貸款利率。

中原地產研究中心統計資料顯示，截至9月28日，9•30開始的本輪調控潮一年，北京發佈約30次調控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場成交量在9•30及3•17連續2輪房地產調控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。

業內人士分析認為，“9•30新政”以來，成交量不斷下降，房價持續攀升的態勢得到了遏制。同時，限售等政策不斷強化，租賃市場的政策不斷強化，這或成為後續房地產市場長效發展機制的重要組成部分。

量價齊跌，北京樓市降溫明顯

9•30調控一年來，北京樓市量價齊跌，其中，成交量跌幅明顯。

中原地產研究中心統計資料顯示，過去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達到了38.9%。特別是3•17政策後，跌幅明顯。

中原地產首席分析師張大偉表示，特別是進入5月以後，成交量持續走低，從6月開始，北京連續多月成交量低於1萬套。市場價格跌幅處於全國第一。

國家統計局發佈的8月份70個大中城市住宅銷售價格資料顯示，3•17新政半年後，15個熱點城市房價環比漲幅3年來首現全面停漲。

國家統計局二手房價格指數顯示，8月四個一線城市的二手住宅價格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。

易居研究院資料顯示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面積為36萬平方米，環比減少13%，同比減少60%。同時，北京8月份新建商品住宅成交均價為44706元/平米，環比減少8%。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，北京8月份住宅成交繼續環比下跌，充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策框架下，投資投機需求得到有效抑制。同時，目前房價從持續攀升的態勢得到了遏制。

張大偉分析認為，過去一年，北京樓市政策發佈密度創造全國及北京歷史紀錄，一年內發佈了超過30次各種調控措施：經過連續5個多月的樓市調控，隨著初期各種政策持續發佈後，市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩週期，市場繼續下探空間不大。

房貸利率一年上調5次

“限貸”成為這一輪調控的主基調。除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調，成為重要的調控舉措之一。

在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現鬆動，彼時首套房貸利率85折成為主流，不過，如滙豐銀行等部分銀行執行首套房貸最低貸款利率8折優惠。

2016年底，北京房地產交易仲介收到內部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦後首個交易日1月3日，新京報記者從多家銀行處獲悉，自2017年元旦起，首套房房貸利率折扣最低九折起。

3月17日，北京市住建委等四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在“認房又認貸”的同時，提高購房首付比例。

四天后的3月21日，新京報獨家獲悉，工商銀行、建設銀行等16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。

自6月5日起，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%；二套房貸利率仍然實行在基準利率基礎上最低上浮20%。

近期，北京地區多家銀行再次宣佈上調首套房房貸利率。9月19日，新京報記者從浦發銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮20%。四大行於9月14日、15日、16日調整了政策，首套房房貸利率從基準利率調升到基準利率的1.05倍。目前，北京地區首套房貸利率多為在基準利率基礎上上浮5%到10%。

對於利率調整，人民銀行北京營業管理部表示積極支持。

在中原地產首席分析師張大偉看來，近期北京地區出現的基準利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴格的政策。

房地產專家、上海祥源投資公司董事長康紅恩表示，目前各地政府的動作，都在往房地產長效機制考慮。都在往去杠杆，尤其是個人購房去杠杆，去投資化，防範金融風險的角度考量，這實質是在真正落實“房子是用來住的”概念。總而言之，房地產落實到居住功能是大勢所趨。

二手房價格回到春節前後水準

據張大偉介紹，9•30新政之後，北京整體二手房價格調整非常明顯。從今年4月開始到現在累計跌幅在12%-15%左右，部分區域房源價格超過了15%，目前的價格大約回到了春節前後水準。

“價格下調比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續買房只能低價處理的房源上，因為3•17新政後成交量一度暴跌6成以上”。他說。

他預計，從目前市場看，預計2017年下半年樓市將繼續處於低溫中。

嚴躍進認為，對於北京房價來說，目前一直低於五萬水準，值得認可和肯定。絕對的房價下跌不太有空間，因為地價本身都會影響此類價格，關鍵就是看漲幅。北京調控後房價的漲幅其實是在收窄的，這是調控效應積極的一面。

他表示，從控制房價的角度來看，近期關鍵是要做兩點。第一、預售證的管理一定要嚴格，倒逼房企主動降價，也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價格公示和舉報機制，對於不按實際公示的價格進行銷售，建議展開為期一個月的整頓，通過有償舉報的方式來整頓價格秩序。

在全面限貸成效顯著的基礎上，北京再出招。近期，北京發佈通知稱，今後五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

對於北京市此舉，張大偉表示，整體看，北京住宅土地市場已經全面限價化。在歷史最嚴格的調控下，房企發力拼搶限價房，北京調控力度刷新歷史，從各方面封堵了房地產炒作的空間。

■ 他們說

房產仲介：二手房價比3月份降10%-20%

“現在買房合適，賣房不合適，是置換的最佳時機。”在某大型房產仲介公司做經紀人的劉洋(化名)說，最近二手房房價略微有點兒下降，跟去年十月份差不多，但相對於三月份下降了10%至20%。

劉洋做房產仲介已經有4個年頭。對於近一年來房產市場的變化，他感歎說，“相對去年比差了點意思，這一年沒有那麼火爆了。”

在劉洋看來，現在在北京做房產經紀，租賃、二手房還湊合，大多數新房的交通配套沒有達到二手房的水準，而且四環裡基本沒新房。

房產市場退熱，劉洋的另一個體會是：人員變動。“今年變化比較大，我感覺北京從事二手房買賣經紀行業的人，從年初到現在少了三分之二。”劉洋稱。

“這個行業競爭比較大，一些人短時間掙不到錢就跑了。”劉洋總結的經驗是，每次二手房市場好的時候，購房群體是不一樣的。“有可能政策出來之後，只滿足剛需人群的需求，還有些政策出來之後，只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場，只有在行業呆的時間比較長的人，能夠把握出來，在職場呆得時間短可能體會不出來。比如發的帖子沒有針對性，就沒有客戶、沒有成交，最終賺不到錢。”

不過，對於未來市場的變化，劉洋表示樂觀。“這個行業壓力稍微大，但是整體來說，哪個行業都會有。房屋買賣、租賃這塊市場必然會存在，在國內買房子至少是保值的，國家肯定會支持房地產行業。”

入行將滿五年的劉洋內心抱有期待，“明年2月份以後，我就有北京購房和搖號的資格了。”

“之前漲的到現在已經跌得差不多了。”中原地產一名王姓仲介表示。他以富力城片區房源為例，“這一帶三月之前最高漲到13萬(每平米)，現在跌回到10萬左右”。他表示，目前北京城區的二手房價格基本已恢復到去年年底的價格。

而接連兩道新政後，房地產仲介們都遭遇了時長不等的市場冷淡。偉業我愛我家集團市場研究院的資料顯示，2017年三季度北京二手房網簽量2.06萬套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來最低。此外，北京二手房交易均價也出現了三年以來的首次下滑。

王姓仲介的說法是，“9•30之後緩了半個月，然後繼續漲繼續買；3•17之後緩了近半年”。

隨著樓市歸於平穩，仲介們的生意也逐漸回復正常。“最近(二手房)賣出去挺多的”，王仲介說。今年9月，他的網點在百環家園完成了28套二手房的成交量。

“投資客”：調控下止步，放棄假結婚

2015年把名下的“大房子”賣了之後，周雯(化名)在望京某高端社區買了一套“小戶型”，面積在45平米左右，之後房價上漲。

“當初買的時候，均價是4萬多一點，現在漲到9萬多。”近一年來，周雯一直在持幣觀望，考慮在合適的時機再購一套。

“我是單身的狀態，如果再買房，必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我，先結婚，然後再離婚。”周雯說。

“3•17新政”之後，調控成效明顯。據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從5月份至今的4個月時間裡，北京全市二手房成交均價與“3•17”新政前相比，大約回落10%。

在仲介的建議下，周雯放棄了“先結婚後離婚”的高風險做法。她有想過先把名下的小戶型賣了，再添點錢，換套更適合以後居住的家庭住房。隨著房市價格趨穩，周雯持幣看房、慢慢挑選。

“我們家對面有一個東南向的房子，80平米多一點，賣出價格是1000萬，掛牌一個星期就成交了。”周雯稱，因為房子朝向好，比較搶手，但也有許多二手房無人問津。“有個47平米的房子，剛開始賣的時候標價700萬，現在降到580萬，但是好幾個月都沒有賣出去。”

在周雯看來，政策收緊下，房價會穩下來。

業內人士：銷售增幅放緩，房企資金趨緊

合生創展集團華北區域公司行銷與資產經營中心副總監孟祥熙表示，中小房企銀行授信程度相對較低，銀行政策收緊，或採用促進銷售的方式尋求回款。而對於擴張型企業而言，需要更多的資金融通量和資金能效，融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩定。


上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關。開發商2016年上半年資金最為寬裕，之後資金面逐步收緊，預計到明年，開發商會普遍感覺到資金緊張。

“這與銷售增速有關，全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，預計明年是同比銷售金額與面積都為負增長，同比下跌後會導致開發商回籠資金變少，資金面緊張。”楊紅旭表示，今年以來房企銷售情況逐步變化，尤其是在一二線以及環都市圈這類調控城市，今年銷售總金額增速放緩，“估計到明年，全國房屋銷售總金額出現同比下跌後，大企業增幅也會慢慢收窄，甚至出現負增長。”

昨日，廣州市民張小姐向記者抱怨道，有幾家銀行都不願意受理郊區別墅的抵押貸。記者調查發現，房地產調控之下，銀行對房產抵押越發審慎。有銀行人士坦言，部分銀行基本不做商業物業及市郊的房產抵押了，房產抵押率也處於下調趨勢中。

如今，有房產還不一定能向銀行申請抵押貸款。張小姐近期急需一筆大額資金，於是想到將其名下一套市區住宅和一套位於郊區的別墅去銀行申請抵押貸款。結果問了幾家銀行，都不願意做郊區別墅的抵押貸。

銀行審慎受理城郊房產及公寓

記者隨後向某股份制銀行的貸款業務員諮詢時，該人士也直言：“我們銀行不接郊區別墅的抵押貸，很多銀行都是這樣的。”

不過，記者從多家銀行瞭解到，銀行並沒有完全禁止郊區房產的貸款，但是對這些區域的房產貸款會更加審慎。

工行相關人士表示，主要受理樓齡在20年以內的住房抵押，對於交易不活躍的城郊地區房產會謹慎受理。此外，該行對僅以公寓、寫字樓、商鋪等商業物業抵押的業務比較謹慎，主要看借款人的還款能力。而對於抵押率和貸款利率方面，近期沒有調整。

另一家國有大行相關人士表示，該行目前對個人物業抵押沒有區域限制，如果銀行覺得風險高了，就會相應調低抵押率。不過，該行不做個人商鋪抵押業務。“法人商業地產以物業做抵押，需要穩定的租金收入，抵押率六至七成，抵押期限不超過15年。”該人士說。

招行廣州分行也表示，對於個人貸款，該行幾乎不受理商業物業抵押貸了，不過，住宅沒有明確的界限，看具體樓盤，抵押率暫未有調整。

某股份制銀行相關人士則表示，當前的經營貸款和消費貸都側重抵押貸，抵押物以市區住宅抵押為主，商用房審慎准入，抵押率和利率根據個人或企業的還款能力、資產負債情況等綜合厘定。該人士坦言：“市郊的住宅抵押基本不做，但對外口徑是謹慎受理。”

值得一提的還有，近日央行廣州分行與廣東銀監局日前聯合下發《關於消費貸管理、防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》還要求，對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。

預計未來房產抵押率或將繼續下調

抵押率方面，某股份制銀行相關人士表示，隨著房地產調控政策的加碼，銀行對房產抵押物的抵押率也不斷下調，多家銀行目前住宅房產的抵押率最高七成，而去年抵押率最高達到八成。

同時，多家銀行對房產抵押貸利率進行了微調。中信銀行廣州分行相關人士稱，由於資金成本較年初不斷上漲，貸款定價較年初略微上漲，同時根據客戶征信情況進行風險定價。住宅抵押率最高不超七成，商用房抵押率最高不超六成。

而部分國有大行表示，近期抵押率及貸款利率暫無調整。

某銀行資深人士認為，未來銀行收緊房產抵押貸的可能性比較大，具體將表現為審批更加審慎、抵押率下調，貸款利率繼續上調。

不過，普華永道中國金融服務合夥人楊尚圓則認為，在眾多押品類型中，房地產是最安全的。未來銀行是否收緊房產抵押貸，關鍵還要看M2的供應量。

PARKVILLE今售50單位 6人爭1戶

樓市氣氛持續熾熱，刺激新盤加價進取。新地（00016）尖沙咀九龍站上蓋天璽昨天加價推4伙貨尾於下周一（10月2日）發售，並進一步擴大單位加幅，最高加價達28%，個別單位定價調高逾2100萬元，足可購入同系將軍澳日出康城晉海4個1房戶。新世界（00017）屯門THE PARKVILLE今天首輪發售50伙，項目累收逾320票，平均每6人爭購1伙。

晉海收逾1.3萬票 超購31倍

天璽已是今年第3度加價推售貨尾，加幅一次比一次大，過往兩次加幅約13%至21%，昨天推出20座1區天鑽璽82樓全層4伙，加幅擴大到25%至28%。A室實用面積1481方呎4房戶，最新定價為1.07648億元，呎價7.3萬元，單位加價2153萬元，足可購入同系晉海4個1房戶；另D室實用面積1422方呎4房戶，定價調升1970.2萬元，至9006.3萬元，加幅28%。天鑽璽上述4伙將於下周一發售。

同系晉海今日截票，市場消息稱至昨晚暫收逾1.3萬張，以明日發售403伙計，超購31.3倍。項目夥拍中銀香港（02388）為買家提供樓按，買家承造按揭並存款超過500萬元，可獲百年紀念金牌。新地副董事總經理雷霆表示，晉海將推出新貨種，而同系北角海璇有機會下月推售。新地代理總經理陳漢麟補充，晉海次輪開售除推出4房外，亦有日出康城過往期數從未提供的連平台特色戶；至於海璇尚未發出入伙紙，將以樓花形式推售，示範單位設在中環國際金融中心。位於康城路1號的晉海，提供1040伙，實用面積318至1132方呎，預計2019年10月底入伙。

新世界旗下屯門鄉事會路88號THE PARKVILLE今天首度發售50伙，折實平均呎價1.37萬元，入場費591.3萬元。項目昨日截票累收逾320張，超購5.4倍，平均每6人爭購1伙。項目提供100伙，實用面積214至842方呎，當中預留15伙予大學生首置客，明年8月底入伙。

My Central國慶日開放三示位

香港興業國際（00480）銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，旗下沙田九肚尚珩最快下月推出分層單位招標；項目夥拍經絡按揭推出樓按優惠，全期息率低至銀行同業拆息加1.3厘。長實（01113）亦部署推售中環My Central，長實助理首席經理（營業）何家欣表示，項目獲本地家族及商人查詢，首批推出不少於50伙，最快國慶日開放3個示範單位供參觀。

興勝創建（00896）沙田火炭Mount Vienna昨天落實以4300萬元沽出2樓A室，實用面積1645方呎，呎價2.6萬元，扣除20%稅務回贈後，買家實際支出約3440萬元。興勝項目管理董事周嘉峯預計短期內加推單位，料加價3%至5%。

土地審裁處近兩個月先後批准5宗強制拍賣申請，相關的舊樓地盤陸續依法庭判決舉行強制拍賣會。灣仔祥樂大樓和銅鑼灣勿地臣街11及13號兩個舊樓項目，將同於今天舉行拍賣會，兩項目的總底價約20.61億元。

祥樂大樓位於灣仔區的灣仔道222至228C號，底價16.2億元，大業主為新地（00016）牽頭財團，現址為1座1964年落成的11層高大廈，佔地約8745方呎，有潛力重建為1座25層高的商廈，總樓面面積約13.1萬方呎；至於勿地臣街項目則由永義國際（01218）或有關人士持有，底價4.41億元。

兩項拍賣均由第一太平戴維斯負責。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，近年中資高價購入多幅官地，本地財團不欲在地價上與中資互撼，惟有重新轉投舊樓併購市場。

平均呎租198元四年霸

本港超甲級寫字樓（下稱超甲廈）租金不斷飆升，升幅更跑贏全球。萊坊昨天發表2018年全球城市報告顯示，今年第二季本港超甲廈平均每年呎租錄得304美元（折算每月平均呎租約198港元），除較去年同期大升9%外，亦連續4年蟬聯榜首。該行預計，未來3年本港超甲廈租金仍會上升10%，未來3至5年更繼續貴絕全球。

紐約曼哈頓居次席

上述報告追蹤全球23個城市樓高30層或以上的寫字樓物業租金表現，顯示今年第二季本港超甲廈平均每年呎租錄304美元，較位居次席的美國紐約曼哈頓平均每年呎租錄得162美元（每月平均呎租約105港元），足足高出約88%，而去年兩者租金差距僅約76%，意味今年租金差距進一步擴闊12個百分點。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文透露，上述超甲廈每年呎租平均值取自23個比較城市中每個城市最頂級的兩座超甲廈，其中香港數據來自中區兩幢最頂級的超甲廈，折算每月平均呎租約198元（港元．下同）。期內中區整體甲級寫字樓（下稱甲廈）及超甲廈平均呎租分別約為140元及185元，兩項數字同居全球之首。

林浩文直言，中區甲廈供應一向短缺，惟市場對區內甲廈的租賃需求殷切，導致該區甲廈租金持續向上，其中今年上半年中區甲廈租金已累升3%，預期下半年再升2%至4%。

未來3年料漲一成

至於超甲廈，該行預計未來3年將錄10%升幅，同時估計未來3至5年平均每年呎租繼續處於全球首位。

另外，商廈市場再醞釀大額成交，由資本策略（00497）及豐泰地產持有的九龍灣企業廣場3期41、43、45、47及49樓5層全層樓面，連同16個車位及3個臨海廣告位昨日截標，中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事謝立生表示，該批物業的意向價約15億元，昨天截標時共收到4份標書，有準買家的出價接近業主的意向價。

資料顯示，上述企業廣場3期每層面積1.55萬至1.78萬方呎，總樓面面積約7.98萬方呎；41及43樓現已交吉，45、47及49樓則由上市公司租用，每層月租約60.7萬元。市場昨日瘋傳上述物業已售出，流傳的造價則各有分歧，由逾12.5億至近15億元不等，呎價約1.57萬至1.88萬元；若以有關金額成功易手，將成為2013年初九龍灣國際交易中心7層樓面以約15.67億元易手以來，近4年多九龍灣區最大宗的分層商廈單位交易。豐泰地產透露，就該項目已收到4份標書，正積極考慮中，期望短期內落實交易。

第三季交投萎縮僅365宗 近7季新低

面對美國縮表及加息陰霾，樓價仍然高位不下，第三季10大屋苑樓價，仍有6個向上，鰂魚涌太古城按季升11%最多。惟交投持續萎縮，僅錄365宗買賣，屬近7個季度新低。

展望第四季樓市表現，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，好淡因素正在爭持，受惠於失業率低，新盤銷情好，樓市氣氛仍屬正面。不過即將公布的房策，亦令買家觀望減慢入市步伐。

他估計進入第四季，買賣表現膠着，樓價會於窄幅上落。美國雖然落實縮表，但息口仍屬低，短期而言對市場未有明顯影響。不過，買家要留意即將公布的施政報告，倘若大幅增加資助房屋數目，以及土地供應等等，對私人住宅樓價，或會構成一定的衝擊。

太古城9月呎價17800

本報統計10大屋苑最新價量表現，第三季10大屋苑平均呎價，有6個向上升，以太古城按季升11.1%最多，呎價9月份最新報17,800元。中原地產高級資深區域營業經理趙鴻運指出，9月份屋苑錄得多宗優質戶成交，包括綠楊閣複式戶，以2,350萬元沽出，呎價2.19萬元沽出，支持屋苑呎價於高位徘徊。第四季新盤北角海璇有機會推出，有望帶動港島東二手氣氛，刺激太古城買賣表現。

樓價高位徘徊，不過二手交投量持續萎縮，第三季10大屋苑共錄365宗成交，按季少14.9%，成交宗數屬2015年第四季錄得267宗後，近7個季度最少。如以去年第三季買賣755宗比較，更按同期跌52%。成交量最少屋苑為鰂魚涌康怡花園，第三季錄11宗成交，按季少35.3%。

嘉湖本月錄32成交最多

至於按月表現方面，10大屋苑9月份成交量谷底回升，錄得164宗成交，按月升60.8%。天水圍嘉湖山莊成交錄32宗，仍屬10大屋苑中最多。值得一提是，有5個屋苑交投量倍升，包括美孚新邨錄28宗成交，升2.5倍最多。樓價方面，半數屋苑樓價向上，以黃埔花園呎價最新報16,258，按月升14.38%最多。

行政長官林鄭月娥下月公布首份施政報告，市場觀望港人首置上車盤計劃詳情，加上市場仍然聚焦新盤，估計10月份二手成交量，仍於200宗以下低位徘徊。

細單位造價理想，紅磡半島豪庭一個高層1房單位逼近千萬元，最新成交價高達980萬元，創同區1房單位成交價新高，實用呎價亦高近2萬元。

呎售19639 屋苑新高

消息指出，半島豪庭2座高層N室，實用面積499平方呎，新近以980萬元轉售，實用面積呎價19,639元，呎價亦是屋苑歷史新高。

原業主於2012年以734萬元購入單位，現易手帳面獲利246萬元，升值34%。

資料顯示，同座中層N室，在5月份時成交價僅780萬元，意味同類單位在4個月期間樓價便升值了26%。

大埔嵐山本月已錄得3宗開放式單位成交，相當暢旺，新近1宗3座中層H室，177平方呎，剛以326萬元轉售，呎價18,418元。

大埔嵐山開放式 326萬售

資料顯示，原業主在2014年時，以「1+親」的形式，斥822.8萬元購入3座的G及H室，其中H室折算成交價約135.49萬元，現時先獨立拆售H室，單計樓價在3年內升幅達1.4倍，升幅料冠絕近年新盤。

另一方面，將軍澳東港城8座高層E室，面積619平方呎，以858萬元售出，創屋苑標準戶成交價新高，實用面積呎價13,861元。

中原地產指，中原估價指數（主要銀行）CVI最新報59.51點，較上周的57.42點上升2.09點，該行料樓市進入季節性旺市，樓價將繼續創新高，買賣亦會增加，銀行最終亦跟隨樓市走勢提高估價。

　　新盤市場再掀起新一輪銷售熱，將軍澳晉海將於今午截票，發展商表示，市場消息指，該盤累收逾1.3萬票，超額認購約31倍，項目下輪銷售將推出特色戶應市。

　　新地旗下晉海為近日市場焦點盤之一，市場消息指，該盤累收逾1.3萬票，以周六開售403伙，超額認購約31倍，並將於今日截票。代理指，目前入票人士中，以同區一帶的用家為主，但亦有部分投資者看中樓盤前景，有意購入作收租。新地副董事總經理雷霆表示，下輪銷售會推出新貨種，有機會包括全盤僅有40伙的平台特色戶，戶型涵蓋1至4房，屬區內僅有。

　　昨日發展商趁項目仍未開售，再與銀行合作推出按揭優惠，中銀（香港）個人金融及財富管理部副總經理林敏儀指，現提供兩項優惠，若申請HIBOR「置合息」按揭計畫，及存款逾500萬成為中銀理財客戶，將贈送價值約3000元的百年中銀紀念金牌，是次按揭計畫息率為HIBOR加1.4厘，鎖息上限為P減2.75厘。

　　另外，若選用100天高息定期存款，可享2388元利息優惠，並可參與金牌抽獎。