耐斯集團打著「付租金不如付利息」的如意算盤，昨向房東富邦人壽買下嘉義市耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心兩棟大樓，交易價格約48.3億元，計劃買回自用大樓後再向銀行抵押，以較低的利息取代較高的租金。

利率殺到見骨
相關人士指出，本次交易大樓都是耐斯集團自用，央行前年起3次降息，將利率降至極低水準，且國銀殺價爭奪不動產授信，利率殺到見骨，讓耐斯集團興起「與其付租金，不如付利息」念頭，因此以48億3070萬元買回大樓，富邦壽則認列4.88億元處分利益。

此外，富邦人壽昨也公告向麗嬰房買下北市內湖陽光街全棟大樓，交易金額13億元。據了解，麗嬰房近期有資金需求，因此將大樓賣給富邦人壽，採取「售後租回」，富邦壽租金收益率3%以上，不過打的是長期租約。
富邦壽2014年標下北市長春段位於六福皇宮後方的地上權，昨日也公告由建國工程以16.35億元得標承攬總包主體工程，未來將蓋旅館與商場。

此案位於遼寧街，在南京東路3段及復興北路口西北側，具雙捷運（文湖線及松山線）優勢，盼吸引上班族與觀光人潮。


富邦壽砸13 億 購麗嬰房總部
經濟日報

商辦市場冷清，壽險業成重要投資交易者。富邦人壽昨(29)日公告13億元買下內湖科學園區的麗嬰房總部，並買後租回給麗嬰房。同時公告48.3億元賣回「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」給耐斯廣場，出售利益為4.88億元。
壽險業今年出手買賣商辦大樓及土地的案例不多，國泰人壽今年3月以23.27億元買下松江、長春路口的力麒建設土地，預計三年內蓋商辦大樓，之後時隔半年，終於出現大型壽險公司交易商辦大樓案例。

「麗嬰房總部大樓」 位於內科文德段陽光街321巷及365巷交叉口，地上6層、地下2層，總建物面積約3,637坪建物，面對萬坪永久性綠地瑞光公園，為文德段知名廠辦大樓；富邦人壽表示，麗嬰房總部大樓近堤頂交流道，開車約3分鐘可上國道一號，交通便利，是少有地段好且整棟大樓產權單一的個案，所以決議買下大樓。

富邦買下麗嬰房大樓後，將回租給麗嬰房，享有租金即時收益，富邦估投資報酬率達3%以上，為優質不動產投資標的。

不過，同樣附帶租約的商用不動產，富邦人壽在嘉義市的商辦大樓交易卻採另一種策略，2009年8月富邦以43億元購入「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」，並回租予劍湖山世界，劍湖山世界後因組織調整及聚焦產業考量，轉由其新設子公司耐斯廣場有限公司承接飯店及購物中心。

相關人士透露，央行前年起3次降息，將利率降至極低水準，讓耐斯集團興起「租不如向銀行抵押貸款」念頭，因此以48.3億萬元買回大樓轉向銀行貸款，富邦人壽也獲利了結。

「清歡」、「四方荷韻」、「達永．沐夏」傳捷報

沒有賣不掉的建案，只有賣不掉的產品或價格！雖說房市回溫跡象不明顯，但今年如北市「清歡」、「四方荷韻」及新北「達永．沐夏」、「馥華城安」等案，仍能達成當年度公開並完銷的佳績。觀察這些建案莫不具有「價格」、「房型」上優勢，刺激買屋客迅速出手。

預計今日動工的新北市中和區「達永•沐夏」，開價每坪37~43萬元，接近區域10年中古大樓行情，同時再祭出簽約金只要10~40萬元，15%自備款可分36期繳款策略，開案3個多月、時值農曆民俗月，即宣告完銷。
「達永．沐夏」專案經理黃瑋霖透露，該案為建商自售的第2案，因應市場改變，首度祭出讓利策略，加上輕鬆付款雙重優惠，初期每周看屋客達300組，成交客層多來自板橋、新店、中永和，甚至是大安區。

付款輕鬆吸客
站穩價格優勢，如土城暫緩重劃區首案「馥華城安」，成交單價最低壓至3字頭，開案不到2周即告完銷，形成買方上門沒屋看的有趣景象。

新竹市預售案「忠孝世紀」，成交價平均每坪20萬元，規劃2~3房產品，周圍生活機能不差，更較區域新案行情約低2成，184戶全數完銷。

台北市中正區預售案「四方荷韻」，成交均價每坪100~105萬元，專案經理簡智敏分析，「重慶南路二段已數十年沒新案，而且坪數規劃33~45坪，迎合市場需求，所以創造完銷佳績。」

價格以外，產品的坪數、房型規劃也是決定個案成敗的主因。久未有新案的泰山十八甲重劃區，今年推出預售案「碧瑤一品」，《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，「一是積累已久的買氣迸發，二是因為規劃29~45坪，強調結構及品質，吸引區域換屋族出手。」

坪數符合需求
北市大安區「清歡」2月進場、5月完銷，負責代銷該案的傳美廣告表示，該案成交單價在118~128萬元間，符合市場行情，能迅速完銷除國美機構品牌，產品規劃73坪，符合區域換屋客需求也是原因。

「文林苑」事件後都更案窒礙難行，統計近10年全台核定都更事業計劃僅2000戶，但全台共有354萬戶老屋，顯見都更進度緩不濟急。台北市政府昨舉辦「2017台北市都市更新論壇」，業者強調，政府強拆條款不能廢！
市長柯文哲表示，北市30年以上老屋有55萬戶，佔總戶數58%，再過5年，65年以上老屋佔25%，「都更刻不容緩！」盼透過論壇凝聚共識加速都更。

中華民國不動產開發公會顧問、大陸建設董事長張良吉指出，都更是要確保民眾居住安全，台灣有很多老屋迫切需要都更，不能因為少數人影響全體住戶權益。中華民國不動產開發公會秘書長于俊明也直言，若要等全國354萬老屋完成都更，恐怕得從東漢末年開始做！

應降低稅負
張良吉認為，「強制拆除條款一定不能廢掉，而且還要減化流程！」他強調，也許外界擔心地方政府濫用拆除權力，但台北市近20年只執行1次，就是「文林苑」，相信政府一定會找到符合公眾利益的平衡點。
台北市不動產開發公會理事長陳春桐也認同強拆機制，「就像『永春案』，不能因為1、2戶釘子戶，否決99%住戶權益。」于俊明另補充，都更是拿破房子換安全房子，應降低稅負，讓協議合建和權利變換採相同租稅優惠，或延長房屋稅優惠等機制。針對與會者建議，內政部營建署副署長王榮進表示贊同，將列入參考。

坪數下修 總價千萬以下 首購付得起

土地價格居高不下，為求順銷及吸引購屋族，近年中部不只大樓案吹起小宅風，連別墅也有縮小坪數的趨勢。台中市郊別墅推案地坪紛紛下修至不到25坪，就是為了控制總價、符合市場需求，更鎖定市區買方，打出「市區大樓價買別墅」。

中南部以往標準別墅地坪以25~35坪為主流，面寬可規劃4.5~5米，不過隨著土地成本飆漲，推案逐漸兩極化，朝向豪墅與小宅別墅兩類型發展。台中市仲介公會理事盧俊昇分析，小宅別墅主要集中台74線外圍，總價控制千萬元以下，既有效吸引市區別墅客層，也符合總價帶市場。

4房格局較好賣
小宅別墅規劃地坪20~23坪、面寬4~4.2米、縱深9~10米，多為免與鄰居持分土地的臨路別墅，並採1樓停車。
盧俊昇指出，相對犧牲室內使用空間，如縮小客餐廚空間，現今家庭成員有減少趨勢，因此仍算夠用，首購家庭普遍負擔得起。

近期低價小宅別墅銷售狀況不錯，如太平區長億生活圈預售案「迎透天」，規劃55戶社區型別墅，臨路別墅地坪最小17坪起跳，總價與周邊中古別墅相當，已近完銷。專案經理李鴻育指出，不少小家庭也渴望住別墅，若格局能規劃4房、低總價，就相當有吸引力。

沙鹿推案甫動工
推案戶數最多的小宅別墅，是甫動工的沙鹿區「富宇大美」，基地面積達4000坪、共77戶住家，地坪21坪起，最低總價1288萬元。
梧棲區「綠活郡」也將推出2期，同樣朝向小地坪、面寬4.5米方向規劃。

「市區相對少見」
盧俊昇補充，市區內除非是具有店面效益，否則很少會見到小宅別墅，主因是土地成本太貴，就算設計小宅別墅，總價動輒逾2000萬元，首購族無法負擔，空間需求也不符合傳統換屋買方，「抓不到客層，因而相對少見。」

建商財務危機 債權減少大降價

台中建商振堡建設，2015年傳出財務危機，旗下建案「振堡富域」遭法拍，土地面積3000餘坪，其一約1800餘坪土地拍出，下月12日將針對餘下2筆建地重啟拍賣，1拍底價較前次底價下修近6成。

200組買方受害
據司法院公告，該2筆大里區土地分為2標，其一拍賣約778坪土地，底價1.02億餘元，其二拍賣約700坪土地，底價9650萬元。對照2標物件去年2月1拍，底價至少都有2.2億元以上水平，此次重啟拍賣，底價等同打4折。
寬頻房訊發言人徐華辰認為，該法拍案原共3標，其1標土地面積逾1800坪，3拍拍出，換算單價約14萬元，「除土地標脫價格影響重啟拍賣後的估價，債權減少也可能致使底價大幅滑落。」
此法拍物件曾為振堡建設旗下、「台中軟體科學園區」附近的預售案「振堡富域」基地，法院公告顯示，全案已完成地下2層主要結構體施作，但建照已失效。業者認為，由該案1800坪得標人，出手再標下其他土地、一併整合的可能性高。

東森房屋台中大里中心加盟店副店長蔡承霖表示，法拍物件因位置偏僻，附近多工業區、農地，周邊住宅多是20年以上老透天，總價帶600~700萬元，中古國宅大樓每坪約9萬元，「若規劃低總價大樓或透天產品，或許具相當優勢。」
「振堡富域」推案時因查無履約保證，依推案戶數推估，有約200組買方受害，但振堡建設更名允瑞富建設，今年再在大里推「睿富」案，再因未辦理預售屋履約保證機制遭市府勒令停售。

房市蛋白竟變黑了，戴德梁行董事總經理顏炳立昨在自家季報會上表示，即便前三季累積成交量出現增加趨勢，但奉勸民眾不要太樂觀，因為蛋白區跌幅超過之前預測的3成，已經由白轉黑，至於，蛋黃區也破了，仍處於緩跌掙扎階段。

他指出，並不看好今年全年買賣移轉棟數能夠破30萬棟，因此，整體房市仍處於緩跌狀態，倘若明年有機會全年突破30萬棟，代表市場信心增強，買賣雙方對於價格有共識，才會進一步拉高成交量，不過，全年移轉棟數須超過40萬棟才算是房市熱絡。

房市翻轉階段，顏炳立曾預測蛋黃區房價跌幅2成、蛋白區跌幅3成，不料蛋白區跌幅竟比他預測的還要深，至於今年多數豪宅出現成交，甚至買賣移轉棟數增溫，他都認為只是利空市場下的小反彈，呼籲民眾不要誤判情勢以為買氣起來了，此現象僅是冬天裡偶見的陽光，他也進一步對於今年房市提出看法，全年將會是「價不降、量不出、量不出、不見底」的情況。

對於今年房市賣家的看法，他則發表「四不一沒有」，包括「不甘、不願、不捨、不賣、沒買家」，倘若要在此波房市盤整階段活命，顏炳立指出，預售案則需要「三少」策略，包括少推、少量、少坪數等。

即便全國買賣移轉棟數回溫，甚至核發建照的總樓地板面積較去年同期成長1成，房市似乎已走出去年谷底，不過，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，目前房市最大的隱憂其實還沒解決，也就是新成屋的餘屋問題，未來一年內將有累積兩年份的新屋釋出，可預見建商為求去化餘屋將會出現讓利廝殺的場面。

根據戴德梁行統計，今年1-8月全國買賣移轉棟數達17.5萬棟，相較去年成長超過13%，若依照過去經驗，第四季因有大量交屋潮，移轉棟數普遍高於前3季5-6%推估，今年全年全國買賣移轉棟數可望落在27-28萬棟，此外，1-7月核發建照的總樓地板面積相較去年同期成長約1成，兩項數據顯示建商似乎已經重新找回房市投資信心。

核發使照總面積減18%
但其實更大的隱憂還未浮現，1-7月核發使照總樓地板面積相較去年同期縮減近2成，約18%，其背後意義代表興建中的建案都特意放慢腳步，出現進度延宕的嚴重情形。

楊長達指出，2012-2014年核發住宅建照總樓地板面積合計高達約6700萬平方公尺（約2026.75萬坪），若以興建時間3年推估，預計完工期間落在2015-2017年，但這3年核發住宅使照總樓地板面積僅約5200萬平方公尺（約1573萬坪），兩者存在1500萬平方公尺（約453.75萬坪）的落差，換句話說，這些進度延宕的建案若同步在明年完工，恐讓明年一整年擁有兩年份的新成屋供給量，可預期建商為去化餘屋，恐會上演讓利廝殺的戲碼。

戴德梁行2017年9月29日舉行記者會發表「2017第三季不動產場市場報告」，根據戴德梁行統計，第三季商辦投資市場交易量雖達111.8億元，較上季增加一成，但前九個月交易量僅342億元，較2016年同期交易量減少四成，全年交易量恐創歷史新低

戴德梁行統計，第三季商辦投資市場交易量雖達111.8億元，較上季增加10％。但累計前九個月交易量僅342億元，未有百億大案成交，較2016年同期交易量減少約41％，全年交易量恐創新低。而暌違一年，土地季交易量終於重返300億元關卡，第三季篤定突破335億元，重返五年平均季交易量。住商類土地也重新奪回單季十大交易案之主角地位。戴德梁行分析，2017年第三季十大土地所有權交易案有九宗屬於住商土地，其中重劃區土地標售亦成為本季土地交易要角。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，不動產市場已低迷三年，部分開發商已看淡都更類型

全市A級辦公大樓空置率為9.6％，較上季空置率上升1.2個百分點，主要係因本季新增供給29,600坪之合庫新總行大樓，其中5,500坪正在對外招租中所致。相較於上一季空置率，以敦北民生區上升2.3個百分點最多，敦南區上升1.4個百分點次之，其他各區大致持平。

累計前9個月A級辦公大樓胃納量達28,700坪，主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪。另屬非自用需求累積胃納量約4,600坪，並以信義區及西區各累計2,900坪最多，而敦北民生區則由於部分建物即將都更，成為非自用需求的主要移出區。租賃需求主要來自於遊戲軟體及媒體業，其次為證券保險投資相關行業，並多為B辦移轉至A辦，需求面積以200坪以下為大宗。

在共享經濟的潮流下，7月新加坡集團Next Story Group來台成立「Kafnu」旗艦店，以月租金總額260萬元承租位於民生東路復興北路口的全棟辦公大樓，面積共1,400坪。創設融合工作與生活的共享空間，整合辦公、會議、居住、健身與酒吧等功能，形成辦公大樓利用的新型態。

預期第四季租賃活動仍以中小型需求為主。隨著2018年將有52,300坪新供給大量釋出，市場將掀起一波搬遷換屋潮。由於敦北民生區將面臨都市更新及屋齡老舊汰換的換屋需求，當地租戶往信義區搬遷的趨勢更形明顯，對於敦北民生區的租金將形成下調的壓力。

本季內湖科技園區無新供給，各區段空置率僅小幅變動，西湖段在需求強勁下，本季有文創餐飲、科技公司及教育訓練中心等大面積租賃去化，空置率小幅下降至3.7％。本季大宗租賃以訊崴技術承租西湖段長虹新世紀大樓約750坪為主。
文德段則延續之前數季去化持穩趨勢，雖有部分大樓有大面積空置釋出，但拜遊戲公司及傢俱業之賜，兩相抵銷之下，本季空置率微幅下降至11.3％。各區段租金水準均呈現持穩態勢，西湖段租金每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則為990元、舊宗段每月每坪租金則約930元。

舊宗段則以小規模租賃活動為主，另在部分大樓釋出面積下，空置率上升至24.8％，為三區段最高。近期舊宗段周邊土地，紛紛由國際知名車廠插旗，設立汽車旗艦展示中心兼維修廠，包括馬自達、特斯拉及奧迪等，面積自3,000坪至7,000坪不等，舊宗段車商群聚氛圍漸成，加上區域內既有數家量販店布局，未來商業效益可望愈趨成形。

忠孝商圈繼空置率連續攀升四個季度後於本季首次下降，與前一季相比減少2.2個百分點，下降至4.2％。部分店面長期空置，房東對於租金要求逐漸鬆動，在此氛圍下，位於忠孝東路四段及敦化南路一段交叉路口的三角窗指標性店面，分別以總租金新台幣120萬/月及新台幣300萬/月，出租給王道商業銀行及波茵特集團(point)旗下品牌東京生活雜貨「niko and…」。其中「niko and…」為台灣首家旗艦店，預計於10月開幕。此外，日本株式會社new art承租位於遠東SOGO百貨西側之新建大樓全棟，面積約670坪，作為結合旗下各事業之複合式大樓，目前位於1~2樓之婚戒珠寶店面已開幕。

本季忠孝商圈指標性店面去化，整體空置率止升下滑，然其他店面是否能逐步去化，端賴房東調整租金的態度，始能符合零售業的付租能力。

2017年第三季投資市場交易量約新台幣111.8億元，較上季增加10％。累計前九個月交易量約342億元，未有百億大案成交，較2016年同期交易量減少約41％，全年交易量恐創新低。本季主力買盤為金融業及科技業，交易產品以辦公及工業地產為主，兩者合計約占整體交易量的72％，區位集中於台北市及台中市。

金融數位化普及，銀行行庫空間需求縮減，使閒置不動產增加。銀行自有不動產依規定除透過參與都市更新，可降低自用比例至20％之外，亦可出售予資產管理子公司，以出租、加值利用後出售等方式增加集團收益。中國信託商業銀行以合計約新台幣40.4億元，出售統一國際大樓及三連大樓共計約3,500坪予中國信託資產管理公司，為2017年繼台北富邦銀行後，第二宗以此方式活化銀行資產之交易案。工業地產隨科技業擴產需求暢旺，持續穩健升溫。本季主要交易以大立光以新台幣10.4億元，購置台中西屯區廠房。

本季壽險資金僅有台銀人壽保險以新台幣4.27億元，投資購入位於南港軟體園區二期面積約704坪之辦公室，前九個月壽險資金投入房地產寥寥可數，僅有8.77億元，主要機構投資人壽險業投資焦點暫轉出不動產市場，致大額交易動能低落。其實市場資金仍屬豐沛，投資者對於價格下調仍抱持期待，也在持續關注投資物業，靜候投資良機。

暌違一年，土地季交易量終於重返300億元關卡。根據戴德梁行統計，距離2017年第三季底尚有兩天，土地所有權交易量已篤定突破335億元，重返五年平均季交易量。此外，住商類土地也重新奪回單季十大交易案之主角地位，總算擺脫過去一年半來屢屢被工業地產盤據交易要角的難堪場面。

戴德梁行分析，2017年第三季十大土地所有權交易案有九宗屬於住商土地，其中重劃區土地標售亦成為本季土地交易要角。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，不動產市場已低迷三年，部分開發商已看淡都更類型投資，近期危老重建議題雖喧騰一時，但開發商逐漸體悟到地主整合不易及容積獎勵誘因不足等現實面問題後，紛紛轉向重劃區土地佈局，包括板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區皆看得到建商陸續插旗之趨勢。以六都政府積極標售重劃區抵費地之態勢，2017年全年土地交易量可望重返1,100億元之十年均線。

楊長達分析表示，2017年1至8月建物買賣移轉棟數相較於2016年同期成長逾13％，達到17.5萬棟，若以過去每年第四季交易量略高於前三季5~6％的趨勢預測，2017年之建物買賣移轉棟數可望落在27至28萬棟之間。2017年1-7月核發建照之總樓地板面積較2016年同期亦成長約10％，顯示開發商在市場低迷已久的氛圍下已在重新凝聚投資信心。

縱然如此，眼前建商最大的隱憂仍在於接近完工之交屋難題。2017年1-7月核發使照之總樓地板面積較2016年同期再度縮減18％，顯示建商的在建工程延宕情形更為嚴重，楊長達進一步分析，2012至2014三年間核發住宅建照的總樓地板面積高達6,700萬平方公尺，這些建案若依正常工期應該在2015至2017年陸續領得使照，但估計2015至2017三年間核發住宅使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺，差額1,500萬平方公尺的待交屋面積已是最近期建照樓地板的年平均量，也就是未來一年將有兩年份的新成屋量釋出，可以預見建商讓利衝量的市場廝殺手段即將浮出檯面。

生在低薪、高物價的時代下，買房真的是不可能的任務嗎？築巢其實未必只能靠買蛋白、蛋殼區，讓經濟不吃緊，包租公律師要告訴租屋族，黃金地段的房貸也能跟房租同價格！

買房要兼顧生活，專家多建議「房貸最好別超過三分之一」，只是想在雙北買間房，根據內政部公布的貸款負擔率，房貸得占收入的5~6成。但別輕易放棄，包租公律師蔡志雄在臉書大方分享買房撇步，蔡志雄舉例，買一間1千萬左右的3房2廳公寓，假設自備款200萬、貸款800萬，月繳房貸本息雖高達4萬，但你只需要這麼做。

「另外2間空房出租3萬元」，而你就只需負擔1萬元，也就是讓室友幫你一起付房貸，蔡志雄表示，在好地段租屋很多至少要1萬元以上，但只要做好儲蓄，存到頭期款，就能房客變房東，這間房子未來也成為你的翻身本，市場真的有好物件，現在辛苦一點，未來結果真的會差很大。

財經專家dolin66也在商周撰文建議，買房會牽扯人生財務幾十年，財務控制應把未來風險降到最低，一個人能負擔的房貸，最好是先透過記帳算出每月平均支出，並以「總收入-生活費-固定儲蓄額度」，剩下金額才是家庭可負擔的每月房貸支出上限。

房子沒辦法買在最低點，也要努力殺到最低！但相對新成屋和中古屋有實價登錄能利用，預售屋少了參考線，又常有預售撐高價，好讓成屋讓利賣能少賠一點的銷售手法，免驚！4招教你KO代銷。

正在看屋的購屋族們有沒有這樣的經驗，碰上喜歡的預售案，價格卻完全殺不動，根據房產雜誌統計，今年Q2預售屋和新成屋成交價差，高達14.8萬元，創歷史新高，不想買「未來價」，幫建商撐住之後的成屋價格，你可以試試下面這些方法。

1.捧現金：房屋結構分析師曾慶正在其著作中表示，賣方遇到「捧著現金」買房的購屋族，會認為能幫助提升現場買氣，如果說要當場付現、問有沒有優惠價，銷售員會很願意降價給你。

2.殺單價：直殺總價，會讓賣方對失血程度的感受比較大，但如果先殺單價，積少成多，最後算出來的總價，可能比直接殺總價的效果來的好。

3.潛銷期：為了度房市寒冬，連不少豪宅案都低調潛銷，知名投資客帥過頭向蘋果日報表示，潛銷期議價空間往往最大，甚至可以看到工地搭起圍籬，就打電話問，成為建商的口袋名單，是最能議價的時間，房價最高可拿到85折。

4.平日再看：星期五~星期日通常是案場人氣最旺的時候，容易讓代銷製造買氣活絡的景象，這時價格容易被墊高，平日可談價錢的時間比較長。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑也建議，有意購屋的屋主，可趁目前利率維持低檔，挑選合適自己生活需求的區域，積極看屋比較、出價，完成購屋夢。

　北京發佈住房租賃新政 REITs隱現破局端倪

　9月29日晚間，北京市多部門聯合發佈《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），在預留一個月的緩衝期後，將於2017年10月31日起實施。

　　《通知》在增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平臺、明確住房租賃行為規範、加強市場主體監管等四個方面提出要求，涵蓋16個方面的具體問題。由於該份檔曾在8月中下旬向社會徵求意見，因此有很多熱點問題得以明確，包括子女入學、戶口登記和遷移、租金管理等。

　　今年7月，住建部等九部委聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取了12個人口淨流入的大中城市開展試點，北京即是其中之一。

　　考慮到近兩年來租賃市場的價值被大大重視，租賃政策的發佈也較為頻繁，《通知》的信號意義不容忽視。多位元受訪者向21世紀經濟報導記者指出，租賃市場建設是房地產調控長效機制的重要部分，若實施效果較好，北京這份檔中的很多條款將會推廣開來。其中，REITs政策破局的端倪，已在這份檔中顯現。

　　可操作性強

　　今年8月17日至25日，北京市住房城鄉建設委就《通知》面向社會各界公開徵求意見。在最終收到的403件回饋意見中，義務教育、戶口等問題較為集中。

　　《通知》對此進行了明確。在義務教育問題上，依據《通知》，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

　　相比徵求意見稿中較為嚴厲的政策，該項措施要寬鬆許多，並被認為對無房北京戶籍人口有明顯利好。

　　在戶口遷移方面，《通知》沿襲了“租賃住房可承接戶口遷移”的思路，規定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊依法申請辦理戶口登記和遷移手續”。

　　“建立全市統一的住房租賃監管平臺”也被提及。北京市住建委表示，住建委已經同步抓緊開展住房租賃監管平臺建設、住房租賃合同示範文本制定等實施準備工作。據悉，這不僅是租賃資訊發佈、網上簽約、登記備案申請、交易資金監管、信用資訊查詢的主要平臺，也是決策層進行監管的主要平臺。

　　此外，依據《通知》，市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發佈制度，及時發佈住房租賃市場實際成交租金水準等資訊。但上述租金“參考價”並不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。

　　《通知》還明確了住房租賃行為規範，在合同訂立、租賃期限、租金收取和支付、轉租行為等方面提出了十分細緻的規定。在房源供應方面的規定同樣細緻，如“居住人口達到一定規模、15分鐘步行範圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置”，被認為具備極強的可操作性。

　　北京市房協秘書長陳志向21世紀經濟報導記者表示，政策具體執行的可操作性很強。政策的思路，則強調“給承租人真正的賦權”。大部分受訪者也都認為，這是目前已經出臺的地方性租賃政策中，較為細緻的一份。

　　對於《通知》規範房地產經紀服務行為的做法，經紀機構也普遍認為是一種利好。北京市住建委還表示，未來運營這些租賃房的將是更加專業的機構。本市鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支援住房租賃企業通過租賃、購買等方式多管道籌集房源，支援個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營，滿足多層次住房租賃需求。

　　REITs或迎破局

　　最近兩年來，租賃行業的政策紅利不斷釋放。2015年的中央經濟工作會提出要建立購租並舉的住房制度；2016年的中央經濟工作會議則進一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。2016年6月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），提出培育發展住房租賃市場的具體要求。伴隨著這一背景，集體土地建設租賃房的政策也完全破冰。

　　今年下半年以來，全國已有超過30個城市出臺關於租賃的相關政策。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，這些政策措施較為全面，政策思路也在鼓勵“租售並舉”的大框架內，但在具體內容上，具有突破性的亮點並不多。

　　陳志表示，發展和規範住房租賃，是建立房地產發展長效機制之一。無論是從近期推出的共有產權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發展長效機制的具體舉措。考慮到這一點，北京的這份極具操作性的檔，就具有了重要的信號意義和參考價值。

　　在上述《通知》中，除去眾多的落地條款，最大的突破被認為在金融支持方面。按照規定，北京將“研究制定鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支援住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。”目前已經出臺租賃政策的城市中，則極少提及這一方面。

　　REITs被業界呼籲多年，根據國外經驗，其在增強融資能力、提高資金收益率方面的效果明顯，被認為是租賃市場發展的一項關鍵性政策。若REITs得以破局，無疑是租賃市場的重大利好。

　　仲量聯行的專題報告指出，在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房可望成為中國的下一個市場關注點。但以下三個問題亟待解決：回報率、融資與稅收、租房者享受當地公共服務的權利。前兩點均與REITs有關。

　　該機構指出，回報率是開發商和投資者進入該市場的最大挑戰。在許多城市中，單個物業的租金收益率僅為2%，並不足以調動開發商和投資者的積極性。自今年7月以來，上海已將六處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價出售給政府背景的開發商。但很難說民營企業開發商能否以同等價格獲得土地。

　　在融資方面，以美國為例，針對租賃住房（多戶家庭住房）市場的投資額已創出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業房地產投資總額的1/3，其中房地產(16.020, -0.28, -1.72%)投資信託基金（REITs）成為該市場最大的投資者。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發展。

　　29日南京市人民政府網站公佈了《市政府辦公廳關於印發南京市住房租賃試點工作方案的通知》（以下簡稱《通知》），要求圍繞培育市場主體、搭建服務監管平臺、籌集租賃房源、規範市場秩序等內容，全面推進住房租賃試點工作。

　　在培育租賃市場主體方面，《通知》指出，將扶持國有企業發展規模化租賃，鼓勵民營和混合所有制企業開展住房規模化租賃服務，鼓勵支援房地產經紀機構開展住房租賃業務，並成立住房租賃管理聯盟。

　　在建設住房租賃服務監管平臺方面，《通知》提出，將建立涵蓋資訊發佈、網上簽約、行業監管、市場監測的全市住房租賃服務監管平臺，並提供移動用戶端服務。此外，將建立租賃資訊發佈機制，實現租賃服務監督延伸到社區，實現租賃服務的“互聯網+”服務等。

　　《通知》指出，未來將加大政府租賃住房建設和籌集力度，試點房地產開發企業自持住房用於租賃，試點低效用地、集體土地建設租賃住房和商業用房改建為租賃住房，並將積極盤活存量住房用於租賃，對現有住房進行規範改造等。

　　海南停止產權式酒店專案規劃報建審批

　　新華社海口9月29日電（記者王存福）海南省政府29日出臺政策，停止產權式酒店專案規劃報建審批，這預示著在海南存在了多年的產權式酒店將逐步退出舞臺。

　　29日出臺的《海南省人民政府關於關於進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》提出，停止產權式酒店專案規劃報建審批，嚴禁變相開發。

　　停批產權式酒店。海南省住建廳廳長霍巨燃指出，儘管這幾年海南省產權式酒店的發展有一定規模，但從目前情況看，相比於分時度假、共用型住房、共用農莊等新型模式，產權式酒店的發展模式已較為落後，且其開發建設管理存在諸多問題，如開發商承諾的高回報實際很難回報，投資者利益得不到保障，部分產權式酒店專案變相開發成商品住宅等。

　　嚴禁變相開發。為防止個別企業假借其他名義變相圈地開發房地產，海南提出嚴禁以發展其他產業，建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅。美麗鄉村嚴禁批准新建商品住宅，特色小鎮原則上不得批准新建商品住宅等。

　　海南一方面嚴禁產權式酒店審批，嚴禁變相開發，另一方面開始調整優化房地產產品結構。逐步降低商品住宅在房地產開發中的比重，積極發展租賃型住房、度假型酒店、健康養生社區等各類經營性地產；鼓勵發展分時度假、線上租賃、房屋分享等各類共用型住房產品；配套發展商業、辦公及各類公共服務設施類地產。

　　海南提出，加快培育發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度。支援企業通過新建、自持、租賃、購買等方式多管道籌集房源，加大租賃住房供給，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水準，促進平抑住房租金價格，進而平抑銷售價格，防止市場過熱。

　　備受關注的《北京城市總體規劃（２０１６年－２０３５年）》29日正式發布，是新中國成立以來北京第七次編制總規。根據規劃，約三成新建住房將用於租賃，每區都會有三甲醫院和高校，這些資源將向雄安轉移疏解。常住人口到２０２０年控制在２３００萬人以內，並長期穩定在此一水平。

　　未來五年新供應各類住房１５０萬套以上。其中，產權類住房約佔７０％，租賃類約３０％。產權類住房中，商品住房約佔７０％，保障性住房約佔３０％。商品住房中，共有產權住房、中小套型普通商品住房約佔７０％。共有產權住房中，７０％面向本市戶籍人口，３０％面向非京籍人口。

　　按規劃，北京人核心區將逐步降低人口密度，逐步降低建設密度，增加綠地和水域，加強建築高度控制；努力使未來北京城市副中心成為沒有「城市病」的城區。

　　北京將從源頭調控小客車出行需求，鼓勵發展新能源汽車；２０２０年ＰＭ２﹒５年均濃度下降到５６微克╱立方米左右，２０３５年大氣環境質量得到根本改善；建設以首都為核心的世界級城市群，實現北京城市副中心和雄安新區「兩翼」比翼齊飛。

　　北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局等多部門聯合起草的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》今天正式發布，將於今年１０月３１日起實施。

　　《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平台、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規範、維護當事人合法權益，加強市場主體監管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發展和規範管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

　　《通知》規定「承租人」為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實施細則將由北京市戶籍管理部門結合實際情況制定。

五地提供1880單位 全年超標

發展局周五（9月29日）公布今年10至12月本財政年度第三季度的賣地計劃，政府將推出3幅賣地表住宅地，一鐵一局（鐵路物業項目和市區重建局項目）則有兩幅住宅地，5幅住宅地合共提供1880伙，帶動本財政年度首三季度（4至12月）私人住宅地可提供的單位數目達2.014萬伙，較全年度目標1.8萬伙超標約12%。下季推出的地皮以九龍塘一幅豪宅地最矚目，市場估值達78.8億至109.5億元，有力問鼎百億地王。

九龍塘豪宅地問鼎百億地王

發展局局長黃偉綸於周五股市收市後，公布任內首份季度賣地計劃名單。黃偉綸表示，今年4至9月來自賣地表、一鐵一局和私人發展項目的單位供應共約1.826萬伙，本年度供應目標1.8萬伙已達標。他強調，雖然推地已經達標，政府不會因此沾沾自喜，今年10月至明年3月兩個季度仍會繼續推地。

政府10至12月將推出3幅賣地表住宅地，分別位於九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界、上水新樂街，以及首度有私人住宅地推出的觀塘安達臣道一帶。三幅地皮可興建1090伙，按季計較7至9月的1350伙減少約19.3%。

港鐵（00066）10至12月亦會推出香港仔黃竹坑站上蓋第二期，市建局新填地街重建項目亦會推出招標。賣地表連同一鐵一局推出的地皮合共提供1880伙，較7至9月的1350伙增加約39%。

荃灣工業地估值逾5億

前述的住宅用地中，以九龍塘豪宅地最矚目，項目佔地約12.12萬方呎，可建樓面約43.79萬方呎，預計可興建680個住宅單位，市場估計每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.8萬至2.5萬元，估值約78.8億至109.5億元。中原測量師行執行董事張競達的估值最進取，認為該用地可作分層住宅連洋房混合式發展，中港財團都料將積極入標，估計樓面呎價約2.5萬元。

除住宅用地外，政府亦把荃灣馬角街一幅工業地納入賣地表，並安排10至12月招標；該用地佔地約2.12萬方呎，市場估值約5億至9.1億元。黃偉綸指出，該用地可作資訊科技和電訊、影音錄製室、設計和媒體製作等用途，回應近年市場對此類現代工業用地的需求。

普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，政府繼續貫徹增加供應穩定市場的政策，顯示政府換屆後相關政策未變，向市場釋出正面訊息。

私人發展商手頭上的土地透過進行補地價或重建等所提供的住宅用地，成為今年以來私人住宅土地的主要供應來源。發展局局長黃偉綸表示，本財政年度首兩個季度（即今年4至9月），私人發展商透過補地價或重建可興建的私人住宅單位達1.302萬伙，相等於本財政年度私人住宅用地供應目標約1.8萬伙的72.3%，惟他強調此類土地供應「無保證」，10至12月來自此類項目的住宅供應量將不及4至9月兩季。

佔供應目標逾七成

今年多幅土地先後完成補地價，當中不乏磋商多年的項目，例如新地（00016）屯門兆康一幅佔地約46萬方呎的巨型地皮，今年5月完成約65.3億元的補地價，預計可以興建4500伙。

今年6月前任發展局局長馬紹祥曾預告，今年4至9月來自私人發展商補地價等的土地，合共提供約1.118萬伙，惟經過3個月時間，黃偉綸昨天透露，4至9月來自該範疇的單位數目已達1.302萬伙，意味額外增加約1840伙。

不過，黃偉綸指出，地政總署於補地價磋商時會向發展商提供一個補地價金額，惟接受與否仍由發展商自行決定，政府就此方面可提供的單位數目則沒有保證，「季度與季度之間差異可以比較大，例如第三季數字遠不及首兩季。」

私人住宅樓價破頂之勢有餘未盡，差餉物業估價署（下稱差估署）周五（9月29日）公布最新樓價數據，今年8月整體私人住宅售價指數報339，連升17個月，亦是連續10個月破頂；按月升幅約0.44%，亦較7月的按月漲幅0.33%略為擴大。

連升17月 累漲25%

根據差估署最新數據，整體私人住宅售價指數今年首8個月升幅達10.28%，連升17個月累漲24.9%。當中實用面積753至1075方呎的C類單位升幅最勁，8月指數報298.9，按月升0.67%；其次為實用面積431方呎以下的A類單位，按月升0.64%，8月指數高見374.5。

至於實用面積431至752方呎的B類單位，8月售價指數為323，按月升幅僅0.06%，明顯跑輸大市，也不及7月的0.31%按月升幅；實用面積1722方呎或以上的E類單位，售價指數報307.9，按月錄得0.1%漲幅，遠低於7月的0.89%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，差估署公布8月整體住宅樓價指數按月僅微升約0.44%，連續兩個月按月升幅低於0.5%，反映樓價升勢明顯放慢，主要原因是今年上半年樓價顯著上升，部分準買家追價乏力；加上期間新盤溢價收窄，令第三季樓價高位整固，升勢放緩。

據美聯「樓價走勢圖」顯示，9月以實用面積計算的私人住宅平均呎價約1.17萬元，按月輕微降約0.4%，而第三季平均呎價較第二季僅升約0.5%，升幅為近6季（一年半）最低。

劉嘉輝表示，近期二手成交量回升至逾3000宗，市場買賣氣氛仍佳，意味經過第三季的淡市後，第四季樓價有機會回升，惟估計升幅只約2%至3%，幅度不及上半年勁；第四季預料以中小型住宅表現較佳。

另外，差估署8月整體私人住宅租金指數報183.9，按月升0.38%，連續6個月破頂，連升9個月，累升6.92%；今年頭8個月升幅則為5.93%。

發展商密密併購市區舊樓，部分項目更透過強拍統一業權。周五（9月29日）推出強拍的灣仔祥樂大樓，最終由大業主新地（00016）在沒有競爭對手之下，以底價16.2億元投得；同日強拍的銅鑼灣勿地臣街11及13號舊樓，同樣在沒有對手情況下由永義國際（01218）以底價4.41億元統一業權。兩間發展商均預告將把項目重建為商廈。

永義4.41億統一銅鑼灣舊樓

灣仔道祥樂大樓地盤面積8745方呎，可建樓面約13.1萬方呎，周五由大業主新地以底價16.2億元投得，每方呎樓面地價約1.24萬元。新地副董事總經理雷霆回應本報查詢時稱，預計項目將重建為商廈，惟未透露作出租或出售用途。資料顯示，祥樂大樓位於灣仔灣仔道222至228C號，有潛力重建為1座25層高的商廈。

另外，由永義國際以底價4.41億元投得的勿地臣街11及13號舊樓項目，地盤面積約1836方呎，永義國際創辦人官永義說，該項目將作商業發展，初步作長線收租，但不排除出售的可能性，連同收購價料總投資額約8億元。

超級豪宅氣氛活躍，昨日市場消息指，西半山天匯頂層特色單位以逾5億元售出，實用呎價10.5萬元，刷新亞洲分層式住宅呎價紀錄。

頂層5房特色戶 售逾5億

美國縮表暫未見樓市受太大影響，豪宅樓價更是愈闖愈高。恆地（00012）旗下西半山超級豪宅天匯，早前推出項目46樓B室（又稱88樓）於昨日發售，昨有傳已成功易手，成交價約5.22億元，面積4,971平方呎，呎價達10.5萬元，買家可獲贈3個車位及單位現有之傢俬配備。但截至昨晚，項目成交紀錄冊仍未更新，故最終以紀錄冊資料作準。

昨晚成交紀錄冊 暫未更新

是次成交的單位位於項目頂層，俯瞰開揚維港景色，屬5房間隔，並有內置樓梯上天台，天台亦設有泳池，相當奢華，天台佔地約1,720平方呎。

而上述46樓B室不單屬項目的呎價新高，更超越九倉（00004）及南豐旗下的山頂Mount Nicholson 16樓A、B室呎價紀錄，刷新亞洲分層式住宅呎價新紀錄。資料顯示，Mount Nicholson 16樓A、B室於去年11月份以9.12億元售出，呎價104,803元，買家為大鴻輝主席梁紹鴻及有關人士，現排呎價紀錄第二位。

至於天匯46樓A室，亦即是次傳出易手的比鄰單位，於2015年12月以逾5.947億元售出，實用面積呎價逾10.37萬元，一度成為亞洲樓王，現時則為第3高。

　　十．一國慶假期臨近，但由於焦點盤開售搶客，令本周屋苑預約睇樓量僅微升約1%至2%，成交量依然受壓。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，雖然國慶長假來臨，二手睇樓仍活躍，惟本周末將軍澳焦點盤開賣，消耗大批購買力，直接打擊周末二手預約睇樓量，僅錄得輕微升幅。

　　中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月市況轉好，大量向隅客回流二手，加上美國縮表亦屬預期，市場投資信心穩健，為樓市添動力，二手睇樓量較上周輕微上升。

　　祥益營業副董事胡志偉表示，本周末屯門區預約睇樓量按周升3%，租務睇樓量比上周升38%，反映買賣持平，業主議價空間則有3%至5%。

　　二手屋苑紛錄成交，中原市務經理關煜裕表示，沙田第一城45座中層A室，面積284方呎，2房間隔，日前以443萬元獲上車客承接自住，呎價15599元。

　　代理指，荔枝角美孚新邨5期蘭秀道15號中層D室，面積665方呎，3房間隔，享內園景，議價後以868萬元成交，呎價13053元。

　　美聯區域經理陳智生表示，屯門雅都花園C座低層A室，面積426方呎，2房間隔，望樓景，經議價後以433萬元獲換樓客承接，呎價10164元，高市價逾5%。

　　世紀21奇豐分行經理蕭耀邦表示，大圍名城3期盛世1座低層NB室，面積786方呎，3房連套房間隔，以1100萬元沽出，呎價13995元。

　　祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門慧豐園5座低層E室，面積567方呎，獲區外首置客以600萬元購入自住，呎價為10582元，屬市場價成交。

根據瑞銀財富管理投資總監辦公室編製的「年度全球房地產泡沫指數」，2017年已開發經濟體主要城市的房地產市場泡沫程度不但過高，且泡沫風險較2016年更大。

香港名列亞洲第一
瑞銀財富管理發布最新「2017年瑞銀全球房地產泡沫指數」報告，分析全球20個主要城市的住宅房地產價格現況發現，房地產泡沫風險最大的城市為多倫多，排名第二的是斯德哥爾摩，接下來依序為慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

星國泡沫風險續降
亞太地區方面，香港和雪梨的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡的房價較為合理，泡沫風險持續下降，東京房價過高的情況在2017年更為嚴重。

仔細分析亞洲主要市場，香港的住宅市場價格在今年中創下歷史新高，綜觀全球金融中心，香港的房價最難負擔。相反的，新加坡主管機關透過多項監理措施，為不動產市場降溫，過去6年來，當地不動產實際價格小幅下降，目前已較2011年的高點下跌18%。瑞銀評估，新加坡的房地產市場已降至公允（fair-valued）的水準，2017年的風險指數也較去年下降。

至於國人近年來偏好前往投資的日本不動產，東京房地產市場持續與日本其他地區脫節。瑞銀分析，自2012年以來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區則下降10%。雖然低利率支持當地房價，但由於收入成長停滯，導致房價越來越難以負擔。人口長期減少的預期，也限制房價的上漲空間。

瑞銀表示，該調查中所謂的「泡沫」一詞，是指資產價格重大且長時間偏離合理水準的情況。