全台閒置土地高達747公頃，囤積炒作工業區土地問題嚴重，行政院政委張景森昨（5）日出手，將採取「代為標售」方式活化閒置土地。

張景森昨召開跨部會議，據悉，原經濟部擬採取強制買回方式活化閒置土地，但昨會中認定強制買回恐有違憲疑慮，且必須符合的要件不少，政府還要擠出一筆錢來購買土地，且買回後若「只租不賣」，在管理上又是一筆成本。

財經官員分析，強制買回恐觸及違憲紅線，政府也須在預算中編列經費處理，爭議性比較大，且買回後政府要「只租不售」還是「轉賣」都需經冗長行政程序，若採「只租不售」方式，政府買回土地後雖有租金收入，但成本恐怕難以在短時間內回收。

不過，若以「代為標售」方式處理閒置土地，不僅政府不需要出錢，且公開招標也較貼近市價，符合公開、透明原則。官員普遍認為，應可減少處理閒置土地手法不夠精緻化的爭議，加速推動地主釋出手中土地。

至於強制拍賣，由於需透過法院及行政執行署進行，且地主與需地人之間並無債權債務關係，經部昨天並未提報此一腹案。

所謂活化閒置土地，是指廠商自取得使用權或所有權之日起算，超過3年未完成建廠，或雖有建廠但主要機器設備未進駐，導致歇業超過3年，未來《產業創新條例》修法，還會增訂給予閒置土地公告2年改善期限，讓閒地土地「動起來」，若5年緩衝期滿，廠商仍未建廠或進駐，主管機關將透過「代為標售」活化，讓空地重回市場。

賴清德就任後積極為企業尋找五缺解方，日前在與民進黨立委便當會中，拍板應將活化閒置土地納入《產業創新條例》，下周加速投資台灣專案會議後，賴揆也將親自檢視缺地解方。

全月推案近350億元 10月復甦有望

近1年最長藍燈期現身，9月北台灣新案市場，受到民俗月衝擊，推案量、成交組數皆向下探底，使得整體表現落入今年3月以來最差，更是自7月以來連3月亮出象徵谷底衰退的藍燈信號。但隨928檔期逐步加溫，專家預估，10月可望擺脫「慘藍期」。

從《住展》雜誌6大評比指標來看，成屋推案量、廣告量、議價率與來人組數等4項指標持平，預售推案量與成交組數則下滑。其中新案推案量都處於今年的相對低點，成交組數則較8月減少最為劇烈。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，9月因多數時間處在民俗月內，新釋出的成屋戶數與8月差距不大，約300多戶，全都是中、小型量體的成屋案，單一案量達10億元以上的指標案掛零，「直到9月下旬民俗月結束後，預售案才大量湧現，全月預售推案金額接近350億元。

房價為成交關鍵
成交組數表現不佳，較8月減少近1成，尤以房價屢創新高的宜蘭地區，成交量更低迷。何世昌說，「9月整體來人狀況不差，大台北地區熱銷案周來人組數甚至達50~200組，但買氣不振，買方縮手的關鍵在於價格不夠實惠。」
立信機構建設業務部副理黃志松表示，價格與品質還是決定銷售成敗的關鍵，以9月初開案的「新外灘－雙江翠」為例，平均周來人100組，成交已破5成，均價每坪46萬元，「買方出手還算踴躍。」

促銷花招吸買氣
為衝刺928檔期買氣，北台灣其實也有不少案場祭出特殊行銷方案，如新店區成屋案「富裔河」，打出每戶成交就送1輛麥拉倫超跑，該車款表價1168萬元，等值於台北市小套房價。

富裔實業專案經理吳少凱表示，該活動自本月起跑，全案僅餘5戶，坪數在90~100坪，「希望刺激去化剩餘戶別，買方也可選擇折抵房價。」以該社區成交總價平均7000萬元，若以車價折抵，等同打8折出清餘屋。

另如士林區「川普至善」強調除廣告戶、低首付，還送裝潢、車位；新竹湖口則有「明星大富翁」標榜1次買3戶，可享超高報酬率13%、3年包租等方案。從民俗月結束後，新案蜂擁而出、爆炸性促銷手段頻頻出擊來看，業者預期10月房市若買氣保持穩定，市況可望擺脫谷底藍燈。

公共工程委員會昨上立法院進行業務報告，針對《政府採購法》提出修法重點，預計下周提報行政院會討論，且今年截至8月的2億元以上工程採最有利標件數占50%。至於各界所關心815全台大跳電，中油是否提報承包商巨路國際為不良廠商，工程會指尚未收到提報通知。

公共工程委員會主委吳宏謀指出，去年9月訂定「機關巨額工程採購採最有利標決標作業要點」及「機關採購審查小組設置及作業要點」，今年截至8月有142件2億元以上巨額工程採購案，其中71件採最有利標占50%，平均履約計分82.24分，比最低標廠商標準高2分。

民進黨立委鄭寶清、趙正宇等立委提出巨額採購工程採最有利標，易衍生廠商藉機浮濫報價，施工品質難以掌控。

履約績效列入考核
吳宏謀對此表示，目前修法除針對2億元以上的巨額採購工程採最有利標外，廠商的履約績效也將列入考核，讓投標廠商有所警惕，相關修法預計下周提報行政院會討論。
昨日多位立委也提及815全台大跳電的關鍵包商巨路國際，至今未列為不良廠商，吳宏謀解釋，須看中油是否提報巨路為不良廠商，一旦提報，在規定期限內恐無法再參與公部門招標，但若廠商有疑慮，可提出申訴。

《政府採購法》修法重點
★增訂2億元以上鉅額工程採購案
．須成立採購審查小組
★修正最有利標適用條件
．刪除「不宜採最低標」限制，改採因案制宜
★增訂得標廠商需採取必要防護措施避免職災
．依《職安法》規定
★修正拒絕往來規定
資料來源：公共工程委員會提供

在裕隆集團董事長嚴凱泰領軍之下，被視為北台灣重要開發案之一的台北市新店區「裕隆城」，昨正式動土，除已完成的HTC總部，未來還將興建住宅與商業大樓，其中住宅部分總銷上看500億元，預計明年第2季進場銷售，開價將以「新店最高價」為目標。

衝區域最貴房價
裕隆建設副總經理高秀枝表示，「裕隆城」是集團跨入房產首發代表作，在建案規劃中，除力邀普立茲克獎建築大師Zaha Hadid設計外觀立面，更將藉由世界級的ZHA建築事務所之手，打造出極具未來感的建築線條。此外也將結合科技，創造智能移動與住宅進化的生活體驗，是裕隆跨足住宅事業發展的重點項目。

昨日動土為2期區塊，規劃住商大樓，共計3棟地上40層樓建物，住宅部分規劃20~50坪產品，商場部分正在尋求合作方，據傳將與誠品生活合作，包括超市、影城、美食街等，以打造「新北六本木」為願景。

裕隆建設指出，預計明年第2季初完成體驗會館，並啟動銷售，至於推案價格，會視開案時市場景氣而定，將以新店市區現平均單價7字頭行情為參考基準。據了解，嚴凱泰對該案相當重視，更揭示房價要朝「新店最高價」為前進方向。
除住商大樓，「裕隆城」內尚包括3棟純住大樓，規劃樓高47層建物，坪數較2期略大，3期全數完工期，將定在2025年。

新北市新店區「裕隆城」小檔案
基地面積：約1.6萬坪
規劃棟別：
◎HTC總部大樓(基地面積約2500坪)
◎住商混和大樓(基地面積約7500坪)
◎純住大樓(基地面積約6500坪)
規劃坪數：首期推出住商混和大樓案，規劃20~50坪
住宅總銷：500億元
區域之最：
◎地上47樓，新店區最高
◎預計開出新店區最高行情
完工時間：預計2025年
資料來源：《蘋果》採訪整理

萬華區占比最高 北投區居次

台北市房價難攀，多數人只能從低總價小宅下手！據北市地政局資料，近年台北市購屋總價在2000萬元以下達6成，且占比逐年微增，以一般貸款成數與利率計算，2000萬元住宅每月要付近7萬元房貸，讓不少小資族為了在台北有個窩，只能繼續尋找低總價房。
住商機構整理台北市地政局資料顯示，台北市近4年住宅購屋總價，2000萬以下者占6成，且今年1至6月住宅交易中，占比還攀升至63.9%；再觀察各行政區占比，以萬華區80.5%、北投區75.8%、大同區72.3%這3區最高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，不動產回歸自住市場，因此低總價交易比重增加，不過即使房價下修，台北市精華地段身價仍高，低總價商品選擇有限，首購族只能買遠、買小或買舊，尤其蛋白區的住宅大樓2房產品，或是公寓華廈物件，都是目前網站點閱、帶看率很高的選擇。

低單、低總詢問高
針對總價2000萬元以下的住宅市場，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，自用買方的購屋能力在這幾年並沒有顯著提升，故市場上低單、低總價的物件詢問度較高，買方看房時大多先以總價、格局來做篩選評估。

房貸壓力難負荷
想在全台平均房價最高的台北市買房，郎美囡分析，若以貸款7成、利率1.8%來計算，總價2000萬元房屋頭期款需600萬元，每月房貸負擔將近7萬元，對小資族跟受薪階級來說仍是不小的數字。
「再怎麼下修，還是買不起」新北市的陳小姐說，當然想過自己買個小宅住，但每個月40K的薪水很難負擔。擔任主管職的王先生表示，除非是夫妻都有在工作，否則一個月7萬元房貸真的太高。

在重大交通建設、觀光政策點火加持下，近年來，台中清水、梧棲、沙鹿等海線地區的觀光熱度明顯提升，不僅許多秘境被網友挖掘，成為熱門的新興景點，同時也吸引大批建商爭相插旗海線推案，搶攻首購、首換等自住客群。迎接長達4天的雙十國慶連假到來，可望激發一波海線觀光兼賞屋的人潮。

海線地區穩步向上的交通、機能發展，帶動區域房市明顯升溫，包括遠雄、久樘、勝美、太子、富宇等品牌建商，在海線陸續都有新建案推出。近1年來，沙鹿、清水、梧棲、大甲等行政區所申請核發的建照，總戶數超過1,200戶，熱度未因房市低迷而降溫。

台中建商表示，隨著「大台中山手線」、「雙港輕軌」、「捷運藍線」、「捷運綠線延伸」等重大交通建設陸續推動，海線地區不少觀光景點被看見了，包括高美濕地、大甲鎮瀾宮、梧棲漁港等，每年吸引大批旅客朝聖；近年新興的文創景點，例如「沙鹿夢想街」、「好好聚落」、「美仁里彩繪村」等，每到假日也湧現拍照傳IG、臉書打卡的人潮，正面帶動海線的觀光與房市能見度。

受惠於海線觀光潮湧現，日本三井集團看中該區潛力，不惜砸重金於台中港區投資打造「三井OUTLET PARK」，今年8月已動工興建，預計明年下半年開幕營運，將是全台首座結合海洋旅遊、休閒娛樂的海港購物中心，預估將有160家商店進駐，為海線地區創造1,500個就業機會，以及逛街人潮與錢潮。

眼看海線地區生活機能逐漸被補足，最早插旗台中港市鎮中心的遠雄建設，推出「遠雄之星」造鎮計畫，短短3年內推出5期系列產品，至今熱銷逾900戶；「遠雄之星6」已第2季已進場，產品規畫22至50坪、總戶數670戶，每坪喊15萬元起，月付約4,300元起，主打低單價、低月付，吸引首購、首換族。

此外，清水區有勝美、新富銘、新而雅、太子建設的大樓新案，預計第4季起陸續進場。其中，勝美「新橫濱」規畫224戶、2至4房產品；新富銘「新都匯」規畫18至36坪、1至3房產品，總價298萬元起；新而雅「御墅登峰」26至39坪、2至3房，總價388萬元起；太子新案尚在規畫中。

沙鹿區目前大樓預售案，包括久樘開發即將推出的「再遇天鵝堡2」，規畫20至24坪、純2房產品；昇祐建設規畫1＋1至3房的「昇祐DNA」；區域內別墅案有地坪21坪起，總價1,288萬元起、總戶數77戶的「富宇大美」；梧棲區、大甲區則有海灣國際、德光、佳鋐等建商將陸續推出大樓新案。

衝刺928房市熱門檔期，業者無所不用其極，甚至新北市有建案為求出清餘屋祭出成交送千萬超跑、新竹湖口更有建案打出一次買三戶保證租金收益率13％以及包租三年等購屋方案。不過，根據《住展》調查，9月因受民俗鬼月影響，買氣其實並未催出，導致9月房市風向球仍無法擺脫藍燈。

根據《住展》雜誌調查，評估房市風向球訊號的六項指標中，9月成屋供給量、廣告量、議價率與來人組數等四項指標持平，預售供給量與成交組數則下滑。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，因今年民俗鬼月較晚，傳統928檔期購屋旺季來得慢，買、賣雙方態度都偏保守，是房市無法脫離藍燈的主因。

不過，在來人與成交組數方面並不差，大台北地區的熱銷案每週來人組數可達50-200組，一般建案仍維持15-30組，人氣低標案則落至5-10組。但是9月成交組數表現稍差，比8月減少近1成左右，尤以房價屢創新高的宜蘭地區成交量更低迷。何世昌指出，看屋人潮並未受鬼月拖累，但成交卻相對不振，顯示買方並不怕鬼，縮手的關鍵在價格有沒有實惠。

不過，部分業者促銷手段持續加碼，士林區某成屋建案送裝潢、車位；新竹湖口則有建案打出一次買三戶保證投報率13％、包租三年等方案；新店則有建案祭出每戶成交送一部麥拉倫570S的超跑，該輛超跑表價1168萬元，相當於台北市一間小套房總價。

從大樓變透天厝，京城銀災後重建模式另樹一格。京城銀昨日啟動台南新化分行的震災災後重建動土儀式，並由董事長戴誠志親自主持，其中最引人矚目之處在於，新化分行原本所在之處為大樓，但此次重建，京城銀行則未以大樓模式進行規劃，反而另樹一格，僅規劃興建兩層樓的行舍，也就是一般所稱的「透天厝」，而且特別請台南出身的知名建築師曾永信操刀，還準備在該建案中提供更多休憩空間開放給附近居民使用，可說是目前台南地區最有特色的災後重建，全案預定將在明年7月底完工。

相較於其他金融同業在啟動都更、或是重建時，大多爭取以興建大樓的作法來取得更多的坪數空間以出租，增加租金收入，京城銀的作法可說相當不同；對此相關人士指出，京城銀在不動產活化的效益上，由於南、北兩地本身所持有的不動產分布狀態，及兩地的商辦不動產行情有顯著的不同。

其中在台北市，先前京城銀行決定將原本位於台北仁愛圓環的一樓分行，遷址到八樓，然後一樓出租作為餐廳使用，就是非常具有代表性的例子。

由於該分行主要是以法金業務為主，對於一樓的需求不像一般的存匯、消金業務分行這麼大面積，因此京城銀經營高層決定直接將分行從一樓遷址到八樓，然後將一樓作為「黃金店面」，對外開放出租；而這家在京城銀行分行原址營業的餐廳，是名為Winona的一家義式料理葡萄酒餐廳，據悉餐廳的大股東還是曾任台紙總經理，也是中纖集團家族成員王貴增，他不僅與京城銀行董事長戴誠志有好交情，也以「房客」身分來助陣京城銀的資產活化效益。

國慶日前，重慶、南昌、石家莊、西安等多地樓市調控再次收緊。自去年9月底以來，從“五限令”到“購租並舉”“租售同權”，已有超百城發佈150余次樓市調控政策。

“金九銀十”之際，“新華視點”記者探訪多地樓市發現，今年一二線熱點樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場較為活躍。

熱點城市樓市普遍“遇冷”，有的三四線城市看房量上漲三成

上海嘉定區南翔板塊華潤中央公園，現在加推精裝修新盤的均價在4．6萬元至5．2萬元，而去年一模一樣戶型新盤的均價在5．8萬元至6萬元之間。記者近日探訪上海樓市時看到，遠郊樓盤房價大幅回落，全市二手房交易保持淡季格局。

上海市長寧區中原地產一門店店長張先生告訴記者，8月以來，看房人數一直處於低位，買家和賣家的觀望氣氛均濃厚。買家議價幅度達3％至5％。

上海樓市反映了經歷持續調控後一二線熱點城市樓市的“清淡行情”：放盤量、成交量大幅減少，成交週期刷新歷史最高水準，延長到了2個月；國家統計局發佈的70城房價最新資料顯示，15個熱點城市新房環比價格出現了最近3年來的首次全面停漲。

與一二線熱點城市樓市“遇冷”不同，部分三四線城市卻呈現購銷兩旺格局。國慶期間，記者在福建泉州一個現房售樓處遇到了來自長樂、福清等地的“購房團”。置業顧問江先生表示，假期前後，泉州不少一手樓盤開始漲價，有的每平方米上漲300元左右。趁著返鄉，不少人忙著置業，諮詢量、看房量這幾天上漲三成多。

中國房地產協會副會長苗樂如說，一二線熱點城市房價過快上漲的態勢得到控制；因城施策下，三四線城市房地產去庫存成效明顯，市場較為活躍。“調控一年來，市場總體表現符合調控預期。”

“房住不炒”漸入人心，不少90後“房租不買”

專家認為，與以前相比，這一年來的房地產調控不是簡單地控制房價，而是在精准調控的前提下，通過租售並舉、租售同權、增加保障性住房等調整供應結構，較好地引導了社會預期。記者調查發現，樓市不同群體的心態正在悄然變化：

——交易環節冰凍，部分炒房客開始退場。40多歲的董少剛是廣州一家商貿企業的負責人，對房產投資頗為熱衷，目前在廣州、深圳、重慶等地置有多套房產。限售令下，他對炒樓盈利的信心動搖了。“如果買新房，從簽訂合同到拿房產證大概需要兩年，如果從拿證開始限售3年，意味著一棟房子持有5年才能賣。一筆資金每年不漲10％，投資就失敗了。”

上海二手房指數辦公室執行主任梁志超說，讓房屋回歸居住屬性的長效機制開始建立，這將有效抑制一線城市房地產市場存在的炒房客投機行為，“房住不炒”逐漸深入人心。

——“剛需族”不再像去年房價暴漲時那樣焦慮。80後北京居民刁先生長期與父母同住，2017年4月以來，在大興天宮院鎮、豐台馬家堡等地看房。

“當發現二手房房價在‘租售同權’、共有產權房等消息披露後出現下調，我的買房決心動搖了。一方面考慮申請共有產權房，一方面平靜的樓市也讓我有更多時間細細挑選。”

——如果有房子讓我穩定租一輩子，何必買房？中國青年政治學院的王同學今年畢業，在杭州找到工作。他說，沒想好未來在哪裡定居，租房更適合自己的生活。“用一套房把自己‘綁’在一座城市上不是我的選擇。”

記者近期在幾個一線城市調查發現，租賃客群“90後化”是目前住房租賃市場上發生的最大變化，他們對租賃產品的要求也更加個性化、時尚化。在住房租賃新政策影響下，不少90後表示，即使家長有足夠經濟實力購房，但出於資產靈活或居住地靈活的考慮，依然會選擇租房。

專家建議建立長效機制滿足剛需、打擊投機

10月1日，寧波限購政策升級，加入重慶、南昌、石家莊、西安等二三線城市政策面持續收緊“大軍”。廈門大學管理學院教授戴亦一說，多地出臺“限售令”，標誌著樓市調控從控制購買行為轉至控制交易行為，釋放了樓市持續強調控的信號。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，在“五限”調控政策下，房地產市場出現的新情況值得關注，如剛需或改善性需求可能受到抑制，新房與二手房價格倒掛，陰陽合同導致樓市資訊失真等。

熱點樓市普遍“遇冷” 上海遠郊樓盤價格大幅回落

苗樂如說，過高的首付比例和個人支出會損害剛需和合理改善性住房需求，應在長效機制中研究滿足剛需的信貸政策。

受訪專家普遍表示，為了穩定市場預期，在樓市瘋狂上漲時及時在需求側“踩刹車”非常必要，還應綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段建立房地產長效機制，保護正常住房消費，精准打擊投機需求，維護樓市長期穩定健康發展。

正值“金九銀十”的傳統樓市銷售旺季，但全國各地卻掀起了新一輪“調控潮”。本來調控雖然尚未波及北京等一線城市，但從各大機構的統計資料來看，今年北京樓市的“銀十”並未迎來更多新專案入市。截至9月20日，北京市的住宅庫存量也僅余4.7萬套。

取證難影響純新盤入市

2017年10月，北京住宅市場預計將有11個專案入市。不過，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領秀慧穀等8個項目均為老項目後期，僅和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發展 璟悅府3個項目屬於純新盤。

亞豪機構的資料顯示，進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。供應的減少也使得住宅庫存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量僅余4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。

相比庫存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實現成交1234套，相比去年同期減少59%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年北京住宅市場的供需均進入了“冰凍期”。從入市專案特徵來看，8個老專案當中現房或准現房多達7個。推遲入市已成為今年北京許多專案的普遍選擇。一方面是由於信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續至今年取證難的情況也未有緩解。

“調控政策當中對於獲取預售證的限制，除去價格封頂之外，‘不高於前期銷售價格、不高於周邊產品價格’也是限制條件之一，這使得一些業績壓力不大的老項目選擇蟄伏。而對業績有要求的項目則開始尋求在提升產品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬體的升級也導致了上市專案量的減少以及供應週期的延後。”郭毅表示，從純新盤方面來看，“高價地專案”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾專案為2015年拿地，樓面地價在每平方米5萬元左右，專案所在區域房價基本在10萬元/平方米左右，該專案也一直在積極取證當中。

不過隨著租售並舉的房地產長效機制開始建立，房地產市場的調控方向也逐漸發生變化，北京樓市對於預售的管控也有逐漸放開的跡象，繼8月5個“8萬元+”項目取證之後，9月截至18日已取證的6個住宅項目當中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元/平方米，而地處五六環之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元/平方米。

後市供應放量仍不樂觀

相對於新房市場的進退維谷，北京二手房市場的情況也並不樂觀。截至9月底，北京二手房網簽量已降至三年最低，交易均價也出現了三年以來的首次下滑。

偉業我愛我家集團市場研究院統計，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網簽20626套，環比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創下了2015年以來的季度最低交易量。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對房地產市場的影響十分巨大。從今年二、三季度的支付結構可以看出，北京開始加大對住房貸款的調控力度後，使用商業貸款的二手房交易占比已經降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。

“在政策並無鬆動可能的環境下，市場的回溫比較有限。由於前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續維持現有力度甚至加碼，房價繼續下跌的可能性很大。”

在新房市場的後市預期方面，郭毅分析認為，隨著9、10月份陸續有新專案的成功“過線取證”，大量高價專案也將進入排隊獲取預售證的通道。不過基於整體市場價格的控制，雖然取證價格的“天花板”已有所鬆動，但是總體放量仍將受到限制，預計到2017年底整體市場供應總量都難現起色。

回應指報道失實 已盡力核查使用者

《傳真社》報道，領展（00823）及停車場管理公司在沒有獲得地政總署豁免下，容許外區人士使用停車場，估計涉及至少1.45萬個泊位，推算領展每年應繳而未繳的泊位豁免費達1.63億元。領展回應查詢時透露，一直以來均嚴格遵守有關地契及公契的要求，並在可行的情況下已盡力核查及要求停車場使用者提供證據，以符合地契規定。

每年未繳豁免費料1.6億

報道提到，領展持有全港217個停車場、約6.9萬個公營房屋附屬停車位，《傳真社》實地視察當中192個有提供時租泊車的停車場，當中190個有在告示底部以較細小的字體提醒用家停車場只限地契列明人士使用。然而，所有停車場已安裝自動化系統供駕駛者進入，大部分未見有職員當值。即使有管理員當值，管理員亦不會查核車主及乘客是否屋苑住戶或其訪客等地契許可的使用者。《傳真社》記者亦曾向多個停車場的管理員查詢，是否所有外來車輛皆可使用時租車位時，管理員均回應並無限制用戶身份。

同時，領展更主動推出優惠吸引外區人士使用時租車位。在東涌逸東邨，領展推出「長期停泊優惠」，列明如駕駛人士連續3天使用逸東邨善逸停車場「24泊」時租計劃即可享優惠，毋須於商場消費。報道引述大律師何旳匡說，消費者理論上一天內便會離開該屋邨，泊車3日似乎非遵守地契條款的行為。

《傳真社》記者亦發現，只供屋苑住戶及其訪客使用的天水圍天盛苑停車場，於9月12日晚上10時起至13日凌晨1時，共有116架私家車或客貨車駛入該停車場停泊，但當中36架私家車或客貨車的車輛登記住址並非天盛苑。

根據現行政策，如領展欲把轄下車位出租予非該邨住戶使用，須向城規會申請規劃許可，並向地政總署申請豁免。據《傳真社》統計，上述192個停車場涉及至少1.45萬個泊位，但當中只有一個私家車車位獲豁免。

收費表有註明使用權

由於地政總署計算短期豁免費的方程式並無對外公開，報道引述測量界人士指，只能以地政總署於2005年時，向領展前身的「領匯」追討約700個違契車位豁免費的例子計算，當時平均每個車位須年繳約1.13萬元豁免費。以今次涉及1.45萬個車位計算，領展每年應繳而未繳的豁免費高達1.63億元。

領展回應查詢時表示，一直以來嚴格遵守有關地契及公契的要求，曾經有個案由於停車場使用人士並不屬於地契內所指的屋苑住客，為協助該名傷健人士，該公司特別申請豁免，並承擔所有費用。領展又稱，時租車位與月租車位使用人士只要符合相關法律條文規定，並不涉及補地價等，對於欠缺法律基礎的失實報道十分失望。

另外，領展稱旗下停車場已於入口當眼處的收費表清晰註明車場只供地契/大廈公契所指定的人士使用，此亦是本港絕大部分停車場行之有效的做法，以確定使用者的身份，故在可行的情況下已盡力核查及要求使用者提供證據，以符合地契規定。

地政總署指相關分區地政處會嚴正跟進調查，若證實領展有違反地契條款，署方會採取適當行動。民主黨立法會議員尹兆堅則認為，領展做法屬「走精面」，而其回應亦反映了領展只是找擋箭牌。

泊位每月收入5年漲逾六成
領展旗下停車場業務的收入近年強勁增長，因車輛增速持續高於車位數目的增幅，帶動領展過去5年每個泊車位平均收入勁升超過六成。

翻查領展最近5個財政年度的年報，旗下每個泊車位每月收入每年均錄得雙位增長，並由2012/13財政年度的1378元，升至最近一個財政年度的2239元，5年間錄得62.3%升幅。

6.9萬車位年收益19.4億

截至今年3月底，領展旗下共有6.9萬個車位，並為領展在最近一個財政年度帶來19.4億元收入，按年增長5.1%。

領展解釋，由於需求增加，停車場泊車位供應不足，加上商場訪客數目趨升，停車場租金亦有所上揚，故帶動收入增長。

近年泊車位不足問題惡化，立法會交通事務委員會文件顯示，去年本港領牌車輛數目為74.6萬輛，較2006年多35%，而私家車數目則由2006年約40.2萬架，增至去年約58.4萬架，增幅達45%，但整體泊車位同期增幅只有9.5%。同時，私家車泊車位與車輛的比例亦由2006年的1.51，下降至去年的1.13。

另一方面，運輸署數字顯示，今年首季私家車車輛領牌數目按年增長3.4%，期內私家車車位僅增2.2%。

對於泊車位供不應求，政府曾多次表示是因為車輛數目增長超出預期，但甚少提到在2003年時，運輸署曾委託顧問撰寫《第二次泊車位需求研究》，報告預測2006年起的10年間，全港私家車車位供應充足，故建議調低私人屋苑及資助房屋配置車位的比例。政府之後一直以此為車位政策原則，其後亦曾數次調低興建泊車位的指標。

怡東酒店流標勢惹市場「反思」

銅鑼灣怡東酒店招標出售日前告吹，對於市傳區內「大地主」希慎興業（00014）曾有份入標，希慎主席利蘊蓮接受外電訪問時矢口否認，又認為怡東酒店流標事件，可能令人對熾熱的本港物業市場有個「現實反思」﹙reality check﹚。她預期，樓市將出現「調整」或「正常化」（normalization），但不會重演1997年時的「爆煲」（crash）情況。

否認出價爭怡東

希慎目前在銅鑼灣坐擁希慎廣場及利園等多個零售及辦公物業，利蘊蓮早前表示，怡東酒店與「利園商業圈」的位置不算接近，但集團亦有留意該項目，惟她向彭博表明：「我們（希慎）沒有出價。」否認有份入標爭奪。

利蘊蓮提到，今年5月中環美利道停車場以233億港元價格出售，打破政府出售商業地皮的紀錄，加上海航等中資企業海外收購非常進取，令本港商業地產預期升值幅度過分樂觀。她形容，本港物業市場相當熾熱（quite hot），發展商需要保持理性，避免被市場「牽着走」（carried away）。

投住宅地要「計得掂數」

與此同時，她預計，樓市會出現「調整」或「正常化」，惟不會像1997年般爆煲程度。

對於希慎以往一直專注收租物業，但去年卻夥拍香港興業（00480）以34億元連奪大埔兩塊地皮，合作發展住宅，利蘊蓮強調，只要「計得掂數」﹙the numbers work for us﹚，未來集團仍會繼續投標住宅地皮。

翻查資料，1973年開幕的怡東酒店，提供865間客房及21間套房，大部分均享有維多利亞港海景，兩年前酒店獲屋宇署批准，可重建為樓高26層的商廈，另加4層地庫，總樓面面積約68萬方呎，市場估值約300億元。

大業主文華東方國際早前招標出售怡東酒店，市傳最少接獲5份標書，其中在酒店毗鄰擁有世貿中心的新地（00016），證實有入標。

但到上月底，文華東方國際突然宣布，經考慮有關標書後，認為未有一份能夠完全符合期望或交易要求，因此決定放棄出售，集團將繼續評估其他出售酒店以外的選項，包括將酒店重建成商用物業。

另一方面，希慎及怡東酒店幾年前曾分別提出司法覆核，反對城市規劃委員會在2010年提出，修改灣仔及銅鑼灣分區計劃大綱草圖，為區內新建築物的高度設限，希慎及怡東酒店先後於去年底及今年6月獲判勝訴。

內地樓市收緊調控，十一國慶假期前夕再有多個二線城市頒布以限售為主的調控措施，主要在瀋陽、天津、江門從事住宅發展的香港建設（00190）正增加收租物業投資，該公司執行董事黃植良表示，內地樓市的最大風險是發展受政府政策主導，惟最新一輪調控的城市不在該公司業務範圍以內，對公司影響有限。早前天津作出調控，未見有明顯影響，而瀋陽也沒有收緊調控的跡象。

黃植良稱，樓市調控影響成交量，但不認為香港建設的住宅毛利率會下跌，而且公司正增加投資毛利率較高的寫字樓項目。天津樓價仍然看升，但由於近年北京樓價升幅太大，樓市需求會溢出至周邊城市，該公司在天津團泊湖一帶持有樓面83.62萬方米的大型住宅項目，該區兩個月前才批出整體規劃藍圖，目前有待項目設計審批，希望明年可以動工，相信在當地未來的基建投資帶動下，相關區域樓價會有很大上升空間。

無意售中國再生能源

他指出，位於上海蘇州河畔的地標式雙子塔寫字樓合資項目，總投資57億元（人民幣．下同），將於明年竣工，香港建設佔該項目60%權益。他相信，未來該區與一河之隔的商業中心區融合，租金將會提升。至於上海北外灘商業項目，估值20億元，香港建設佔25%權益，他相信該區未來仍會升值。此外，公司在深圳及廣州也有投資物業發展，當地零售市道不太差。黃植良預期，當收租業務帶來貢獻時，有條件增加派息。

黃植良強調，該公司市賬率僅0.28倍，淨資產負債率3.4%，均低於同業水平，目前仍被市場低估，暫時未有融資需要。他說，在物業銷售帶動下，負債率仍會降低，希望在市況低迷時可增加土地儲備。

香港建設作為中國再生能源（00987）的大股東，黃植良稱，再生能源雖然並非香港建設最主要的業務，但預期明年仍會有所增長；加上獲國策支持，香港建設仍會繼續持有該股，暫沒考慮放盤。

特首林鄭月娥公布任內首份《施政報告》前夕，二手住宅市場繼續湧現高價成交。鰂魚涌康怡花園一個中層3房戶本周三（4日）以1650萬元售出，較該屋苑同類單位相隔不足9天賣貴25萬元（約1.5%），而樓價更在約一年間大幅上漲逾三成。

呎價1.83萬 業主大賺2.6倍

上述刷新康怡花園分層造價紀錄的樓王，位於J座中層5室，實用面積902方呎，3房間隔。中原地產分行經理林毅?稱，原業主將移居加拿大，遂於今年9月放售單位，開價1680萬元，本周三終獲買家以1650萬元承接，呎價約1.83萬元。原業主1992年以455萬元購入，賬面大賺1195萬元（約2.6倍）。

市場消息指出，上述單位將連租約出售，租約期至明年3月屆滿，按現時月租3.2萬元計，新買家享約2.3厘回報。

翻查資料，同座一個高層8室實用面積902方呎的3房戶，上月26日以1625萬元售出，一度登上康怡花園分層最貴樓王寶座，惟紀錄僅保持8天便再被推高25萬元（約1.5%）。

至於相同面積的M座中層16室，樓層與是次新晉分層樓王相若，去年9月底成交價為1267.8萬元，撇除樓景因素，同類單位樓價相隔短短約一年便賣貴382.2萬元（約30.1%）。

資助房屋升勢未止，中原地產營業經理胡耀祖謂，馬鞍山居屋錦鞍苑C座高層2室，實用面積554方呎的3房戶，昨日以白表價（自由市場，已補地價）620萬元易手，造價屬屋苑最貴，呎價約1.12萬元。原業主2014年以白表價440萬元購入，賬面賺180萬元（約40.9%）。

另外，黃大仙公屋黃大仙下邨龍豐樓實用面積544方呎的高層7室，日前以綠表價（第二市場，未補地價）400萬元售出，重奪九龍綠表公屋王寶座之餘，造價亦為全港第二貴的綠表公屋成交，呎價約7353元。原業主2003年以綠表價29.95萬元入市，賬面賺逾370萬元（約12倍）。

樓價升幅勁 今年來一手銷售達1870億

一手樓價升幅強勁，本報統計今年新盤銷售額已達1,870億元，超去年全年1,866億元紀錄，其中平均每伙一手單位樓價達1,255萬元，創下歷史新高紀錄。

今年一手樓銷情暢旺，據本報統計，各大發展商旗下樓盤的成交紀錄冊數據，截至昨日合共售出約1.49萬伙，雖然較去年全年成交宗數1.68萬伙，尚相差11%；但成交金額就率先破去年紀錄，已錄得1,870億元，較去年全年1,866億元略高，創下歷史新高。

一手樓價升幅顯著，連同明天發售的將軍澳晉海計算，預計成交金額將隨即突破1,900億元關口。

每伙均價超去年13%

由於今年樓價不斷破頂，據政府數據顯示，年初至今樓價已錄得10.3%的升幅，故新盤樓價日益高昂。如果以平均樓價計算，今年的一手樓每伙價錢達1,255萬元，較去年平均價1,111萬元高出13%，更比2011年錄得的1,203萬元的舊紀錄，高出4.3%，換言之平均樓價創歷史新高紀錄。

若以統計處第二季數字作參考，現居於私人住宅家庭月入中位數3.66萬元計算，每伙一手單位樓價大概是家庭月入的343倍，即要不吃不喝約29年，才能在一手市場置業。

不過，現時不少父母都資助子女入市買樓，加上發展商提供極為彈性的按揭優惠及稅務回贈等，都能成功吸納不少買家投向一手市場，造就一手樓熱賣的現象。

荃灣盤吸金力驚人

若按區域分析，荃灣區今年一手吸金能力最為驚人，區內新盤柏傲灣、海之戀1、2期及全?城滙均熱賣，合共吸逾400億元。

單計長實（01113）的海之戀1、2期，無論是售出單位及套現金額都冠絕今年一手新盤，截至昨日售出約2,130伙，套現約235億元，平均每伙樓價達1,100萬元。華懋的全?城滙開售時亦更勁收2.25萬票，創下97後收票量最多的新盤紀錄。

Mount Nicholson每伙逾4億

如果以平均每伙最貴重的一手新盤來看，則是山頂超級豪宅Mount Nicholson，今年售出10伙，平均每伙樓價約4.4億元；至於今年銀碼最平的新盤，則是長沙灣迷你單幢盤AVA 61，計算其中一伙150平方呎的開放式單位，折實價276.8萬元，惟呎價仍高達1.85萬元。

展望本季一手市場可望有近6,000伙推出，以市場承接力推算，今年一手成交量或達到1.7萬至1.8萬宗水平，成交宗數或創近10年高，至於一手吸金量則有機會達到逾2,100億至2,200億元的水平。

早前以4.5億元易手的港島南區壽臣山屋地，買家為爪哇控股（00251）呂氏家族成員，年內該家族已在南區斥逾22億元掃入豪宅物業。

購壽臣山道西11A號屋地

豪宅地皮有價有市，早前錄得成交的壽臣山道西11A號屋地，地盤面積13,306平方呎，以地積比率0.75倍計算，可建樓面為9,980平方呎，物業現址建有4幢排屋，3層高。

據土地註冊處資料顯示，買家為Optimal Gains Ventures Limited，為一家海外註冊公司，惟本報翻查資料顯示，代表該公司簽署文件的人士為爪哇控股非執行董事呂聯勤，以成交價4.5億元計算，每呎樓面地價45,090元，由於是次以公司名義購入，故須繳辣招稅1.35億元，惟日後成功重建可退回部分稅項。物業早於1997年以9,480萬元購入，20年間升值近4倍。

年中斥逾15億 區內購11洋房

值得一提的是，爪哇自從以約100億元售出灣仔大新金融中心後，便連番入市購買豪宅物業，例如在年中便以15.28億元，向傅老榕家族購入壽臣山道東1至9號11幢洋房；其後再擲2.5億元購入陽明山莊3個單位，單計這數項豪宅物業，涉資逾22億元。

美聯物業助理區域經理屈友倫表示，西半山承德山莊1座低層A室，剛以約1,588萬元連租約售出，單位實用面積942平方呎，成交呎價16,858元。

新盤市場銷情強勁，吸引發展商連環推盤，其中將軍澳晉海昨日進行第二輪銷售，涉及32伙大單位，力吸大手及實力買家，當中更錄「一客三食」個案，成交價逾3700多萬元，亦有大批散客買家等待「賣剩」單位，消息指，開售4小時即沽清全數單位；項目明天會再作第3輪銷售，推出328伙，並於今日截票，市場消息又指出，累收約8000票，超額認購逾23倍，並有望力逼萬票水平。

　　新地旗下將軍澳日出康城晉海，首批即日沽清後，發展商隨即連環加推單位及分階段賣樓，昨日作第2輪銷售，以即場登記方式推出32伙大單位，包括30伙3房及2伙首推的4房單位，折實平均呎價1.56萬元，由於是次銷售買家須至少購買1伙4房戶或2伙3房戶，及最多認購3伙指定單位，而1伙4房單位入場費為折實1700多萬元，2伙三房戶則最少1800多萬元，每單成交均逾千萬，可謂力吸大手客及實力買家。

　　昨午兩時半至3時正為買家登記時段，位於九龍站商廈的售樓處現場所見，項目吸引大批準買家到場，連同代理及買樓人士在內，場外料逾百人排隊，長龍則逾50米，當中不乏家庭客及年輕人士，可謂人頭湧湧，氣氛熾熱。項目於3時後隨即進入抽籤程序，去貨速度快，不消半小時，全數2伙4房單位已迅速被認購。

　　由於是次銷售安排指明，完成抽籤及合資格人士選購單位完畢後，餘下單位將即時出售，因此當第2輪銷售正進行得如火如荼之際，場外同樣聚集大批散客買家，打算購入「賣剩」單位，消息指，截至下午5時半，共有21伙獲認購，當中最大手買家連購3伙3房單位投資，總價料逾3700萬元。

　　剩餘的11伙，消息亦指，發展商再以抽籤形式推出，截至昨晚7時，32伙已全數沽清，再次賣個滿堂紅。除有大手買家「一客三食」外，其餘亦至少有8組買家連購兩伙。買家當中除家庭客及投資者外，亦不乏名人入市。

　　項目明天將緊接再推出328伙，單位間隔相對較廣泛，包括53伙1房、152伙2房、111伙3房及首推的12伙平台特色戶，當中1伙2B座2樓F室平台特色戶，更只有318方呎，為項目最細單位；項目於今日截止認購申請，消息指，累收約8000票，超額認購逾23倍。

　　據資料顯示，該批單位涉及的4號及5號價單，折實平均呎價分別為14535元及14995元，是次銷售與首輪銷售安排類近，買家可認購1至2伙，但不設大手時段。項目合共1040伙，當中812伙已開價，佔項目約8成，另外以首兩輪銷售計，合共435伙經已售出，佔項目逾4成，料短期內再加推單位及再落實開展新一輪銷售。