建商出手購地 未來建案售價可能拉高

今年高雄房市買氣回溫，除了建物買賣移轉棟數增加，反映未來數年房市榮枯的土地交易，買氣也異常熱絡！統計今年1~7月主要交易熱區土地成交揭露行情，已有245億元約12.1萬坪土地成交，如以月均估算和去年相比成長達20.2%。

高市今年前9月建物買賣移轉棟數為2萬5548戶，較去年同期成長14.4%。然而相對建物買賣，土地買氣更顯熱絡。如高市政府地政局前3季土地標售已標脫34.5億元土地，提前達到全年標售總額目標。

245億資金流入
根據富住通商用不動產統計，高雄市今年前7月實價登錄揭露，交易熱區的土地已達245億元，面積約12.1萬坪土地。
4年以來高雄土地買氣最熱絡時期位於2014年，當年成交逾26.2萬坪約500億元，然而今年前7月實價登錄揭露已有245億元，佔去年全年350億元的7成。

大港段成交10億
從公家單位不動產標售與私人大型土地成交內容可看出，包括興富發、聯上、京城、寶佳、華友聯、潤隆、福懋等指標型建商均已出手購地。

根據實價登錄最新揭露，今年7月在三民區大港段有3筆土地成交紀錄，總金額10億4752萬元，基地面積1138.6坪，登記所有權人為邵姓自然人，與市場傳言已久御盟集團購入科工館旁九如一路、延吉街口不謀而合，該筆土地是今年私人地成交新高價紀錄。

建商避免零土地
高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出，今年土地買氣異常熱絡，幾乎1~2周都有大型土地成交，且成交金額都高於目前市價，估算購地與營建成本發現，未來推案價格勢必要高於目前售價，「現今高雄部分個案推出讓利價，多數屬建商早期購地較便宜，才能有利可讓，目前的土地取得價格高，未來建案售價勢必拉高。」

針對今年高雄建商積極購地，富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，上市櫃建商購地態勢積極，主因高雄相對中北部仍屬低基期房價，市郊1字頭、市區2字頭房價多數建案如坪數控制得宜多屬順銷，即便購地價格偏高仍搶購，主因是如不積極購地，未來將會無庫存地可蓋。

華友聯集團董事長陸炤廷指出，以自家建案為例，高雄華鳳地區個案均已售9成，幾乎快沒房屋可賣，因此如有土地釋出，在價格合理範圍還是會踴躍購地。

霸道總裁 黃文程：北市街景很難看

「市場現在就是有溫度、沒熱度。」從未接受過媒體專訪的怡華實業總裁黃文程，憑藉房地產經驗20餘年，直言房市現況。曾因颱風天傳訊給業務員「請假就扣薪」，而被稱作「霸道總裁」的黃文程，語出驚人地說：「台北市街景『很難看』，我們需要都市計劃通盤檢討。」

總裁500元創業
1992年，黃文程以500元創業、成立1人房仲公司，從台北市松江路、民生東路一帶的商辦租賃、買賣做起，騎著機車穿梭大街小巷，他笑稱：「我對台北市的每條巷弄都很熟悉，就算我現在失業，至少可以開計程車混口飯吃。」

今年推案即將衝刺
1年後，黃文程買遍重慶南路書店的法拍屋教戰書籍，自學入行從事法拍屋買賣，累積第一桶金，之後看中新竹湖口土地，興建元邦集團首案「玫瑰華城」。自此，該集團推案遍及雙北、桃竹及宜蘭等地。
2012年，元邦集團併下上市紡織業者怡華實業，借殼上市。黃文程說：「歷經多年重整，我們自今年起推案即將迸發。」

以今年為例，怡華實業推案包括宜蘭「法吉歐里」、五結「維多時代」2電梯大樓案，及台北市大同區「怡華就•好」，另外也包括苗栗千坪基地透天案，總銷逼近70億元。

檢討北市都市計劃
黃文程認為：「市場有溫度、沒熱度，但不是每個人都爛，符合市場需求的個案，還是會賣得很好。」黃文程說，「我看地看了數十年，專門挑小型重劃區、生活機能已經完備的地塊，賣區域自住客，不跟別人一窩蜂搶供給量太大的區塊。」
話鋒一轉，黃文程認為，台北市雖為首善之都，街景卻「很難看」，「都市更新案不應該只限一棟房子的改建，而應是整個都市街廓的通盤計劃，才能讓台北市更像一個國際城市。」

怡華實業總裁黃文程小檔案
出生：1954年
經歷：貿易業、二手屋仲介、法拍屋、土地開發
現任：怡華實業總裁、元邦集團總裁
霸道語錄：
◎市場有溫度、沒熱度，在合適的時間、地點，推符合市場需求的個案，才會賣
◎台北的街景很難看，該做的不是單一建物的都更，而是都市計劃的通盤檢討
◎被稱「霸道總裁」不生氣，因為我本來就很霸道
資料來源：《蘋果》採訪整理

大陸建設近年積極布局台中豪宅市場，前年推出的首發代表作「宝格」，預計明年完工，負責興建的中國信託金控台中營運中心也即將落成；而同一區塊內「格」住宅案以及惠國101地號土地正在興建及規劃。

大陸建設董事長張良吉指出，之前在台中7期推出的住宅案銷售都不錯，「宝格」已去化7成，2期「格」雖然有受到景氣影響，但目前銷售也達5成，總計開案至今來人組數破600組，狀況算很滿意。

張良吉強調說：「以目前房市來看，台中房市表現絕對比雙北好。」接下來，大陸建設在台中則有2個合建案，投資金額至少10億元。最快可進行的是惠國101地號土地的合建開發，基地面積逾500坪，將依循前2案由國際建築名師操刀，初步將找尋歐洲建築師合作。

張良吉透露，雖然都尚在規劃階段，不過已有客戶先下訂近10億元，讓他對中部的高端房市產品信心滿滿。

開發大坑萬坪面積
另外一案，則是攜手味丹集團，計劃一同合作開發大坑休閒住宅案，總開發面積上萬坪，將分多期開發。張良吉指出，希望複製過去新店「青山鎮」的成功經驗，不過由於山坡地開發較為複雜，最快要明年下半年才會有規劃設計方向，希望能在中部提供「耳目一新」的產品，滿足不同客層需求。

宜蘭5000萬以上豪華農舍 今年未見交易

興建農舍綁手綁腳，使用執照核發量連5年走跌！查看內政部統計資料顯示，全台核發量從2013年約3400件，到今年1至7月量縮到1023件，農舍大宗宜蘭縣從2013年核發近700件，到2016年數量腰斬，實價登錄也發現宜蘭5000萬元「豪華農舍」交易趨零。

觀察農舍議題在2015修法後，內政部統計資料顯示，全台使照核發數量弱化，自2013、2014年的核發平均數量，皆由3000件起跳，今年截至7月僅剩1023件，就連農舍交易火熱的宜蘭縣，農舍使照核發量也從2013年的675件，一路下修到2016年的318件，今年截至7月更只剩108件。

法規趨嚴買氣低
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，眼下農地農用條件嚴格，既要具備農民資格，又要持有滿2年才能興建農舍，且農舍建造空間與位置也有所限制，未來是否連農舍也限制農用身分疑慮仍存，都令交易物件與買賣方趨少，加上整體不動產市場不景氣，連帶影響購置信心。

反觀價格上的變化，卻出現令人意外的走高趨勢。以宜蘭縣為例，2017年截至7月，農舍平均總價來到1700萬元，相較2013年平均的1288萬元漲約32%；而全台農舍交易總價，2017年平均落在1270萬元，同比2013年增加14.4%。
陳炳辰分析，觀察實價揭露案件，2017年宜蘭縣超過總價3000萬元的交易量並未提升，僅占6.1%，且過去上看5000多萬元的農舍交易，今年已不復見。所以，是因為整體量能同步減弱，造成冬山鄉、五結鄉等地中高價成交個案拉抬均價。

宜蘭無重大違規
就市場面觀察，住商不動產宜蘭羅東加盟店店東莊智清說，自2013年到現在，成交量確實約跌5成，不過自今年下半年起，隨著市場交易回溫，農舍交易量有上揚趨勢。

宜蘭縣政府農業處處長陳德星說，2015年修法後，興建農舍的門檻變高，讓農舍的興建量大為下降，且修法規定清楚，少有灰色地帶能夠遊走。

而現在民眾最關心的拆除違規農舍，也是針對有重大違規事項者，一般違規縣府會先進行輔導改正，從上次拆除後，縣府並無重大違規項目要進行。

１坪180萬 ５年漲24％ 景觀優勢「難跌」

大直水岸豪宅交易獲利！實質房市盤整，各區豪宅接連下修，不過近日實價登錄揭露一筆捷報，大直知名水岸豪宅「首泰月河」，以總價1.73億元成交，創下該社區新高價。房仲業者認為，隨著房市盤整，大直水岸豪宅也跟著修正，但因景觀優勢確實有易漲難跌的特性。

內政部實價登錄顯示，大直水岸豪宅「首泰月河」今年7月交易8樓戶，總價來到1.73億元，總坪數為119.45坪，扣除車位單價落在180.76萬元，創下該社區新高價；買方為劉姓自然人，賣方登記人則是以文創工作平台為主的中華通寶股份有限公司董事長李語宸。

轉手賺3000萬元
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該筆交易為同戶第二次轉手，2012年2月交易每坪145.48萬元，總價約1.4億元，時隔5年轉手約1.73億元，單價漲幅達24.3%。
陳炳辰說，可見走黃金地段、豪宅規格的「首泰月河」，平均行情雖落在150萬元，但2015年也有7樓戶以單價170.9萬成交。

觀察大直水岸亮點豪宅近期交易，除了有近期獲利的「首泰月河」，今年上半年還有「代官山」、「西華富邦」及「帝景水花園」等交易，雖然價格漲跌互見，但仍有不少單價站上200萬元大關的交易。
陳炳辰表示，「西華富邦」3月成交中高樓層27樓戶，每坪站上212.5萬元，而「代官山」5月成交高樓層13樓物件，總價約為1.63億元，扣除車位每坪也來到210萬元，成為今年繼「帝寶」、「西華富邦」、「文心信義」後，實價揭露第4筆200萬俱樂部。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，大直水岸豪宅有固定的市場需求支撐房價，但在北市豪宅持有成本重、房價急速修正幅度15~20%的影響下，水岸豪宅也與過去高點有1~2成價跌。

多留意建商口碑
綜觀全台主打水岸景觀的建案，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，水岸宅由於景觀優勢，往往也比同區域同類型產品更有易漲難跌的特性，具有生活機能的區域更是如此，在目前價格修正的趨勢中，購屋人除注意景觀外，建商口碑，區域機能也是重要考量因素。

南台灣建商推案態勢積極，近期出現不少佔地面積數百坪且造價高檔接待中心吸引購屋族目光。如總銷高達70億元、台南善化車站旁指標案「桂田磐古」接待中心面積達500坪，造價6000萬元，高雄六合夜市旁「達麗東京」接待會館也花費逾4000萬元。

盼吸購屋族目光
南台灣不少建商評估房市景氣已見谷底，紛紛推出不少指標案。南市善化車站旁「桂田盤古」將分2期開發，地上26樓，結構採SRC（鋼骨鋼筋混泥土）搭配KYB制震，產品16.9~69坪，每坪22萬元起，單價與總銷額均創當地新高。

桂田欣業建設開發部協理莊掬雅指出，完工後將於社區建置約70米藝術大廳，因產品特殊，透過打造豪華接待中心吸引購屋族目光，除有落羽松植栽，並擺設高檔家具，預計11月中正式公開。

京城建設集團則於鼓山區美術公園首排，打造「美術世界」建案佔地面積達600坪的接待中心，該案總銷100億元，社區戶數逾350戶。接待中心有人造池流水造景加上貨櫃裝置藝術，下午時分還有白鷺鷥在接待中心水池覓食，將在本月14日起舉辦系列活動。

六合夜市旁大樓預售案「達麗東京」接待中心造價達4000萬元，規劃中小坪數低總價，地點靠近美麗島、市議會雙捷運宅，目前銷售逼近150戶。

一帶一路 新南向帶動 仍看好

國人投資海外不動產風氣盛，其中馬來西亞因氣候與台灣的春夏相似，距離近且華語、英語盛行而備受青睞，近期如亞昕機構、大陸建設搶入開發建案，穩住不動產代銷大馬預售案，信義房屋更前往吉隆坡設店，經營當地中古屋市場。然業者坦言，鑒於海外購屋糾紛不斷、國內景氣不佳，買方反應並不熱絡。

近期台灣業者積極前往馬來西亞布局，大陸建設在吉隆坡的酒店式公寓案已取得建照，今年可動工興建；亞昕機構主導的馬六甲「亞昕喜來城」上月公開銷售，信義房屋自2015年10月代銷吉隆坡新案後，今年7月成立馬來西亞分公司，成為台灣首家經營當地中古屋市場的房仲。

東協國中所得最高
穩住不動產則攜手屋比房屋，代銷依斯干達經濟特區的地上權99年預售案「Paradiso Nuova」，屋比房屋比價平台創辦人葉國華表示，該案將透過屋比合作的仲介經紀人一起提供服務，但目前尚無規劃跨足海外不動產市場。
亞昕機構董事長姚連地認為，東協10國中以馬來西亞國民所得最高，政治最穩定，又位居中國「一帶一路」政策的重要戰略位置，對該區市場潛力相當看好。

相較業者競相前進大馬市場，台灣買方則稍嫌冷淡。東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫指出，國人赴馬來西亞投資不動產，以2011~2015年間最熱絡，近2年因糾紛案例不斷傳出，且景氣不好，交易並不熱烈。「台灣景氣才是根本」，他認為，經濟環境不好，投資者的資金可能被套牢，對投資保守看待。

馬幣下跌達低點
不過，除蔡政府力推「新南向政策」，及中國「一帶一路」帶動近期東協投資熱外，廖麟鑫觀察，馬幣自2014年開始一路下跌，現在達到歷史低點，目前購買馬來西亞不動產正划算，未來出售有機會賺到匯差。他判斷馬國匯率應會維持在低檔一陣子，等到油價回升、經濟轉好時，就不用靠低匯率來搶投資。

「地點景觀最重要」
因為在吉隆坡購買電梯大樓，繼而轉戰海外不動產代銷業的前新聞主播吳中純表示，她一向偏好以不動產做為投資首選，而海外買房天高皇帝遠，「在當地有設點、有人幫忙管理，真的很重要！」
吳中純認為，在吉隆坡買房和在台北一樣，「地點和景觀最重要」，加上馬來西亞早就實行實價登錄，皆令她很放心。

置產大馬糾紛多 合約須中譯降風險

馬來西亞置產風潮多年，傳出不少糾紛案例，加上馬幣近年不斷貶值，讓過去投資馬國不動產的買方賠了不少匯差。專家提醒，購買海外不動產除須認知匯率有漲有跌，還要充分認識合約，且業者所有文件須有中譯，確保民眾了解投資標的狀況。

匯率漲跌無法控制
國人赴馬來西亞投資不動產，不斷有糾紛傳出。東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫舉例，如業者保證的增值幅度無法達成、交屋後租不出去等，還有馬幣近年貶值，「很多之前買的人都覺得虧到了、受騙了。」
「海外不動產糾紛主要來自資訊落差，及對各國法律不了解。」中華民國不動產國際代銷協會理事長秦啟松指，民眾要認知匯率漲跌無法控制，「只要不賣都不算損失，中間波段只能說是過程。」

充分認識合約也是必要的，秦啟松提醒，業者提供的所有文件都必須中譯，民眾也要了解當地的法律和稅法，並留意業者在當地是否有團隊，可在購屋後持續協助後續問題，「很常見到預售期間還在繳費，買方就找不到業者了。」
秦啟松強調，加 入國際代銷協會的業者，須按照內政部公布的《不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範》規定，揭露不動產說明書、貸款與匯率、近期成交行情、不動產的產權性質、當地的國情與法令、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等資訊，以降低民眾海外置產的風險。

1坪24.8萬 小資買得起「比台北便宜」

台積電董事長張忠謀宣布明年裸退，給業界投下震撼彈，但時值國際景氣回溫，竹科、中科、南科3大園區的營收及就業人口都大幅成長，相對周邊房價也有所支撐，與房市高點2014年相比，全數上揚。業者認為，科學園區待遇高，當地住宅行情也較台北市便宜，故房價推進效果大。

今年上半年3大園區營收較去年同期成長6.87%，因訂單增加，竹科今年開缺上千人，財力、人力提升，也帶動周邊房價漲勢。統計實價登錄資料，3大科學園區周邊房價與房市高點2014年相比，價格皆向上發展，竹科漲幅9.7%，中科台中園區漲幅3%，南科的台南園區漲幅4.2%、高雄園區則漲5.1%。

3大園區周邊皆漲
對比全台房市盤整，整體房價多下修，科學園區周邊房價不僅屹立不搖，甚至小有漲幅。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於園區發展蓬勃，員工收入增加，人力需求高，因此自住買盤支撐在地不動產市場。

郎美囡指出，目前投資性置產大幅減少，主要買盤以自用為主，而人口隨著就業機會移動，園區有收益，能帶來就業人口，也能帶來買氣，且該3大園區周邊房價大多基期較低，房價還有期待的空間，造成房價不跌反漲。

對於新竹科學園區3年來單價從22.6萬元漲至24.8萬元，漲幅9.7%最多，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，新竹買氣樂觀，推測是因科學園區的薪資較一般小資族來得高，加上當地房價又比台北市便宜許多，購屋負擔自然不如雙北置產的壓力，順勢帶起周邊的房價。

住商不動產竹科站前加盟店店東呂尚穎表示，基於便利性，竹科員工多會選擇在周邊買房，尤其今年竹科發展狀況佳，有買屋需求者不在少數，大部分買方都有家庭，考量居住空間為3至4房，較能符合家庭的生活需求。

「想把爸媽接來住」
除了竹科有小家庭置產，中科、南科也有許多社會新鮮人考慮買房。目前在中科工作的張先生表示，女友也在中科工作，目前兩人承租房子，未來結婚後，將考慮在中科附近置產。
研究所剛畢業的楊先生，則以研發替代役身分在竹科工作。他表示，若工作穩定當然會想在新竹置產，甚至不排除把父母都接來同住。

公開發行以來首場法說會，皇翔建設由發言人游玉華代表出席。該公司今年累計至8月營收約25.07億元，較去年同期衰退約8成。游玉華表示，去年受惠「皇翔歡喜城」等案交屋，衝高業績表現，今年重點將在去化餘屋，初估包括雙北、桃園餘屋量體約有327億餘元。

此次法說會最為法人所關注的議題，就在成屋銷售。目前皇翔手上多件北市豪宅案，如信義區「皇翔御琚」、中正區「皇翔紫鼎」及大安區「皇翔天昴」等，總案量佔近7成。
游玉華表示，持有稅制政策影響消費者購屋意願及信心甚劇，尤其是總價8000萬元以上的房屋交易，「但上半年豪宅市場略有回溫，『御琚』約有32戶待售，還有人在看屋，公司對價格相當堅持，所以成交稍緩。」

布局飯店經營
受到景氣影響，皇翔也積極布局飯店經營，目前共有士林官邸、台汽北站及忠孝臨沂3地塊，前2案與美國萬豪集團合作，士林官邸案預計明年4月開幕，台汽北站案預計年底前取得建照，規劃為300房飯店。忠孝臨沂案與日本藤田集團合作，未來均將提供皇翔穩定收益。

面積較去年增6倍 看好南台灣市場

看好南台灣購屋市場，上市櫃建商搶地重心集中高雄市。統計公開資訊觀測站營建類股取得土地公告，今年1月以來建商在高雄取得土地的量體，就超過全台總和的1/3。對比去年同期，今年高雄土地交易相對熱門，以建商取得土地面積來看，明顯擴充逾6倍。

根據上市櫃建商的取得土地公告，今年1~9月高雄市共有10筆土地公告交易，包括華友聯、國揚、京城、聯上與永信建設，及興富發集團內的興富發、潤隆等，總交易坪數超過1.4萬坪，斥資近79億元，在左營、苓雅、三民、前金等區購地。

總金額年增5倍
對比去年1~9月，上市櫃建商僅有達麗、興富發及京城3家建商在高雄市添入3筆土地。以2年間購地總坪數來看，今年明顯較去年同期成長6倍以上，若以購地總金額來看，今年年增約5倍。
觀察今年建商購地步伐，明顯集中在6月後，華友聯8月以總價約12億元取得3700餘坪土地，為單一土地交易中最大手筆者。

華友聯表示，該案位左營圓環、海青工商旁，今年興富發、永信等建商也在周邊購入3000、2000坪不等的土地，顯示區域潛力備受看好，將在該區推2~3房首購型產品。

興富發最為積極
購地最積極者仍屬興富發集團，旗下包括興富發、潤隆，共計吃下5筆土地，總面積約6539坪，占總量體近5成。興富發今年一共獵地4筆，均在高雄市，興富發發言人廖昭雄說，為展現看好台灣市場的決心，持續在北中南各大都會區看地，瞄準可推2~3房、自住型產品的地塊，非專精開發單一區塊，只是剛好時機點都在高雄市。

持有稅較北部低
南台灣土地公京城建設今年則「略表心意」，在前金區拿下不到400坪土地。京城建設發言人周敬恆表示，董事長蔡天贊已指示，「現在稅負混亂、整體經濟環境欠佳，將以去化餘屋為首要任務，購地計劃暫緩。」甚至連標地出價，京城也趨於保守。
周敬恆認為，高雄除房價相對便宜，明年起更有鐵路地下化、輕軌、流行音樂中心、旅運中心、國家音樂廳等重大建設啟用，加上持有稅較北部低，民眾購屋意願較高，也讓建商較願投資，形成建商兵家必爭之地。

保利地產(10.460, -0.08, -0.76%)（600048）10月10日晚披露銷售簡報，9月份，公司實現簽約金額219.93億元，同比增長9.17%；1至9月份，累計實現簽約金額2081.59億元，同比增長32.16%。

支付寶的服務版圖進一步擴大，今後租房子的問題都幫你解決了。今天下午，支付寶宣佈有超過100萬間公寓將正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。


付三押一，這是租房時最常見的付款方式， 但是如果使用者芝麻信用分在650分以上，通過支付寶就可以付一押零。

“也就是說，用戶可以憑藉自己的信用，減免押金，按月交租”，螞蟻金服創新及智慧服務事業部總經理王博表示說，“這一模式此前在上海進行了半年左右的試運行，我們發現，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數量的15%，但卻佔據了80%的成交量，這證明信用租房模式非常受使用者的青睞。”

租房可以押零付一！支付寶正式上線租房平臺，超百萬間公寓入駐！

押零付一意味著大家的租房啟動資金很可能能節省上萬元。例如一套月租3500元的公寓，如果付三押一，用戶第一次付房租要支付14000元，但如果付一押零，則只需要支付3500元，一下子至少可以節省10050元，這對於很多剛剛畢業的年輕人來說，可以大幅緩解資金壓力。

至於大家關注的真房源問題，在支付寶首頁搜索框搜索“租房”進入信用租房平臺，就可以看到經過信用評估後的房源，從源頭上避免黑仲介。同時，租借雙方會簽訂電子合同，一方面避免虛假合同，另一方面，簽訂電子合同後，房源也會同步自動下線，以防止房源“永遠線上”的情況，誤導後續使用者。

預計在今年年底，在支付寶的租房平臺上，還會形成租客，房東和從業人員的租房信用檔案。愛護房源，按時交租，誠實守信等行為都有助於信用積累；掛出假房源、惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會影響其信用評估。

今年加強調控的東莞樓市在國慶日遭遇了冷淡。東莞市房產管理局公眾資訊網資訊資料顯示，8天長假東莞住宅僅成交備案271套，遠遠低於平時的一周成交備案量。

不過對於此，東莞業內人士並沒有過多擔心。有開發商人士對中國房地產報記者直言：“過節前，政府就出臺相關規定，要求要自律，不能渲染房子熱賣等消息。國慶日成交量冷清也是情有可原，相信之後還會繼續恢復。”

成交量僅為去年十分之一

9月27日，東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於切實規範國慶中秋期間房地產市場秩序的通知》，明確了七項措施，要求各開發企業要切實加強自律，不得發佈虛假房源資訊和廣告、炒作房價上漲的不實消息等方式渲染緊張氣氛、誤導消費者。

尤其是提醒開發商不能為不具備購房資格的購房人承諾或提供辦理個稅、社保等來規避東莞的限購政策。

或許是因為政府提前“降溫”，節前還火爆的東莞樓市在國慶期間，並沒有出現熱銷局面。相反的，成交資料還十分冷清。

據樂有家研究中心資料檢查顯示，今年國慶期間（10月1日至10月7日）東莞一手住宅成交250套，同比下跌88.9%，遠遠不及2016年的2276套，甚至是2015年的662套。成交均價14660元/平方米，也不及去年的18878元/平方米均價，同比下跌22.34%。

東莞國慶樓市冷淡 成交量僅為去年十分之一

而國慶期間，東莞有9個鎮區零成交，成交量最高的鎮區是東部產業園片區的價格窪地鎮區橋頭鎮，47套總成交量位居首位，虎門鎮46套緊隨其後。均價方面，南城區在成交量前10的鎮區中位居第一位，均價23278元/平方米。

嚴控的市場下，東莞二手房也沒有避免冷清局面。資料顯示，東莞二手商品房合計成交69套，相較於2016年的428套同比下跌83.9%，成交均價13779元/平方米，卻同比去年的13302元/平方米略微上漲3.59%。

東莞虎門鎮一位開發商對中國房地產報記者表示：“節前來看房的客戶還很多，過節很多人都出去玩，冷清也是情理之中。現在東莞限購下，本地客勢頭已經上來了，現在深圳客比例是大幅度下降了。我們為了吸引本地客，價格還是十分實惠的。”

事實上，過節前的東莞樓市實際上並不冷清。9月迎來了數次推盤高峰期。受“金九”影響，開發商推貨熱情高漲，商品房供應連續數周維持2000套以上，供應面積維持在20萬平方米以上。

甚至是節前最後一周，東莞樓市也迎來推盤高峰期，當周有13個項目開盤和加推，其中7個為純新項目入市，而城區項目占了6個，去化率均在80%左右。而金地藝境水岸及寰宇匯金中心去化率更是達到98%。

東莞中原戰略研究中心指出，因為東莞主城區土地供應減少，土地嚴重稀缺，城區專案的升值空間大，促使客戶在城區的購房意願加強。多個專案開盤均通過不同的優惠折扣吸引客戶，客戶接受度高，成交主要以本地客為主。加之年末資金鏈緊張，銷售壓力加大，開發商會繼續推出新專案，採取以價換量的策略。專案的合理定價及合適的戶型仍是開發商吸引客戶的重要策略。

東莞多手段降低土地拍賣熱情

9月新一輪土地入市，也終於打破了東莞“土地荒”的局面。在此之前東莞商住用地已經連續6個多月零出讓、零待拍、零成交。不過，政府為了降低東莞房價上漲速度，在地價控制上更為嚴格。東莞拍地也迎來了“限價+搖號”和“限價+熔斷”的拍地模式。

為此，開發商對於兩宗地塊的熱情程度依然不減。茶山地塊採用“限價+搖號”的模式，被東莞農村商業銀行股份有限公司以接近1.5億元拍獲，地面單價約8999.9元/平方米。

更受矚目的還是東城地塊，周邊居住氛圍濃厚，各類學校、醫院、商場、公園配套齊全。雖然採用“限價+熔斷”模式，但是該地塊吸引了不少開發商的關注，競價依然十分激烈。最終，中海地產以4.3億元拿下該地塊，樓面地價達到了16219元/平方米。這也是繼鳳崗地王之後，中海繼續加大在東莞市場的投資。

嘗試了這兩種拍地模式的東莞市政府並沒有放棄繼續探究新的模式。為控制地價過快上漲，東莞再次推出全新的土拍模式“限價+競自持面積+競自持年限”。

具體來說，自持面積是指只能出租不能出售的面積，自持年限則是指只能出租不能出售的年限。當競買人報出自持商品住房面積比例為100%時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，競買方式轉為競住宅自持年限。按照最先報出自持最高年限（70年）的原則確定競得人。

東莞市政府此舉的背後，正是10月東莞土地拍賣迎來供應高峰，將推出大批商住用地，包括中堂107國道旁、麻湧大步村、虎門博湧社區、樟木頭樟洋社區、寮步大盛村、沙田楊公洲村地塊等等。按照起始價計算，6宗商住地起拍金額合計達31.83億元。而上述6宗地塊則有5宗採取限價競自持的方式。

有業內人士對中國房地產報記者指出：“這樣‘競自持面積+自持年限’，無疑會讓房企考慮自己是否有這個資金實力去進行後期運營，會降低地王誕生幾率。今年東莞土地拍賣市場相比去年真是一個天一個地，這也是政府大力調控的局面。單看今年政府嘗試的幾種土地拍賣形式，都是為了鞏固調控成果，避免地價過高引起房價上漲。”

10月10日，上海市再推5幅租賃住宅用地。上海市土地交易市場發佈出讓公告，掛牌出讓涉及浦東新區、長寧區、虹橋3個地區共計5幅國有建設用地使用權的公告，出讓面積達16.3萬方，且全部為租賃住房用地。掛牌截止日期為2017年10月31日11時30分。

10月9日，省政府出臺了《遼寧省培育發展住房租賃市場四年滾動計畫實施方案》（以下簡稱《實施方案》），提出了培育和發展住房租賃市場的目標，標誌著我省住房租賃時代已經開啟。

到2020年，各地區要初步建立起購租並舉的住房制度；加快培育住房租賃市場經營主體，建立住房租賃資訊服務平臺，培育一批多種所有制的住房租賃企業；城鎮住房保障要逐步轉向以租賃補貼為主，滿足群眾多層次多類型的住房需求；將租賃住房作為住房供應的新方式，納入住房建設規劃，逐步加大租賃住房供應。瀋陽、大連兩市租賃住房年度供應規模占住房建設計畫的比例要達到10%以上，其他城市要達到5%以上。

省住建廳有關負責同志介紹，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，建立購租並舉的住房制度，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，從而促進房地產市場健康穩健發展，是我省培育和發展住房租賃市場的指導思想。

為此，省政府在《實施方案》中，明確了2017年至2020年培育發展住房租賃市場的滾動計畫安排。具體工作目標和主要工作任務為：

到2017年底前，各市要制定本地區培育發展住房租賃市場的工作方案，編制租賃住房四年供應計畫。瀋陽、大連要啟動培育國有住房租賃企業試點工作。主要工作任務包括：制定工作方案；落實扶持政策，各市要提出培育發展住房租賃市場的政策措施；瀋陽、大連要制定培育國有住房租賃企業的實施方案，啟動試點工作。

到2018年底，各市要完成本年度租賃住房供應計畫，初步建立公租房貨幣化制度。瀋陽、大連力爭各培育一家以上國有住房租賃企業，其他各市啟動培育國有住房租賃企業試點工作。主要工作任務包括：完善土地供應方式；引導房地產開發配建等。

到2019年底，各市要完成本年度租賃住房供應計畫，推行公租房貨幣化制度。瀋陽、大連力爭各培育兩家國有住房租賃企業，其他各市力爭培育一家以上。各地區要初步建立住房租賃資訊服務平臺和跨部門的聯合監管服務體系。主要工作任務包括：加強市場監管；強化聯合監管；總結試點經驗；啟動立法工作等。

到2020年底，逐步推動住房租賃市場制度性建設，初步建立起購租並舉的住房制度，力爭實現以租賃補貼為主的公租房保障方式。主要工作任務包括：根據國家法律法規，制定《遼寧省房屋租賃管理辦法》，完善住房租賃相關法規規章。

為確保全省住房租賃市場培育發展工作扎實有效推進，《實施方案》要求各市加強組織領導，建立公安、住房城鄉建設、工商等多部門聯合監管機制，明確責任分工，推進資訊共用；強化督導考核，將培育和發展住房租賃市場工作納入省政府對各市政府工作督導考核內容。

市民上車置業愈見艱難，政府計劃透過「港人首置上車盤」回應訴求之際，地產建設商會委託學者進行的獨立研究指出，政府近年推出的需求管理措施，如辣招稅等弊多於利，因而提出5項優化房屋政策建議，包括豁免自置居所人士（下稱用家）轉售單位時繳付額外印花稅（SSD），以及容許已婚的本港永久性居民，一生可買一個售價與本港家庭入息中位數掛鈎的上車單位。

用家賣樓免SSD增供應

政府近年推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和從價印花稅（DSD）等辣招，為了解這些措施對樓市和經濟的影響，地產建設商會委託珠海學院商學院院長何濼生進行獨立研究。何濼生指出，SSD和DSD等稅項影響用家的換樓意欲，導致二手市場的上車盤供應減少，迫使不少上車客轉投一手市場，令樓價持續上揚。

他稱，發展商為吸引上車客，興建面積愈來愈細的單位，並提供高成數按揭，首次置業人士因而需要承受較高風險。他認為，購買力傾向一手市場，可能使社會覺得政府有意無意間讓發展商受益，容易惹來民怨和損害政府形象。

何濼生表示，辣招弊多於利，應予以廢除，但如果政府希望循序漸進，則可以考慮微調現行措施，例如用家出售所居住的單位時，可向土地註冊處申報，其後購入的自置單位無論何時轉售，都可以豁免繳付SSD；投資者亦可申報所持有的單位數目，之後減持手上物業，若他日再增持，只要所持有的單位數目不超過申報的數目，可享與首置客一樣的DSD稅率。

憂《施政》新辣招 買家提前入市

特首林鄭月娥任內首份《施政報告》出爐前夕，二手住宅市場繼續湧現高價成交。本報統計，本月首10日二手市場至少錄得11宗破頂個案，其中大角咀凱帆軒一個高層戶，昨日以882萬元售出，呎價約1.88萬元，造價及呎價同破屋苑歷來紀錄。

地產代理坦言，近期二手交投量有增加跡象，以大角咀奧運站的十大屋苑為例，本月至今已錄得15宗成交，相等於上月全月的一半，當中有5宗的買家是憂慮新一份《施政報告》或有樓市調控措施出台而提前入市。

高層兩房呎價1.88萬

凱帆軒上述破頂成交單位，為1座高層B室，實用面積469方呎，兩房間隔。中原地產分行經理徐國華說，買家為換樓客，在同區物色樓盤接近一個月，由於憂慮新一份《施政報告》或有新一輪樓市調控措施出台，故與原業主「傾咗4日」便斥資882萬元入市，呎價約1.88萬元，造價及呎價同創屋苑新高。

原業主今年8月起以900萬元放盤，雖然最終減價18萬元（2%）易手，但成交價對比2011年購入價600萬元，賬面仍升值282萬元（47%）。

徐國華透露，奧運站包括維港灣等十大屋苑本月交投有所增加，暫錄得15宗買賣，其中有5宗的買家均表明，因擔憂《施政報告》或推出新「辣招」而提前入市。

另一邊廂，資助房屋市場近來亦頻頻誕生高價成交，世紀21物業分行經理魏仕良表示，將軍澳居屋和明苑B座高層9室，實用面積634方呎，原業主放盤兩個月，本周一（9日）獲外區上車客以一口價綠表（第二市場，未補地價）570萬元承接，呎價約8991元，造價及呎價同刷新屋苑綠表新高紀錄。原業主1999年10月以綠表價123.3萬元購入，賬面賺446.7萬元（約3.6倍）。

欣圖軒再成九龍夾屋王

夾屋市場上月錄一宗破頂成交，土地註冊處顯示，何文田欣圖軒4座中層K室，實用面積467方呎， 上月25日以678萬元易手，呎價1.45萬元，重奪九龍夾屋王寶座，超越鑽石山夾屋悅庭軒2座實用面積454方呎中層H室於今年6月造出每方呎約1.41萬元的紀錄。原業主2011年以聯名斥資385萬元入市，持貨約6年賬面升值293萬元（約76.1%）。

銅鑼灣銀座式商廈THE SHARP早前有5層單位取消交易，其中33樓全層剛以4173.84萬元重售，較4年前跌17.5%。據土地註冊處資料，THE SHARP 33樓全層，建築面積1581方呎，上月12日以呎價2.64萬元售出。新買家為百富盈有限公司，董事為內地人士。

上述單位曾於2013年1月以5059.2萬元售出，當時呎價3.2萬元。但買家已於今年5月撻訂，料遭殺訂25%，即約1264.8萬元；如今單位降價17.5%重售，較4年前低885.36萬元。THE SHARP先後有5層單位撻訂，33樓率先重售。據了解，餘貨以買家出價洽購形式重推，有指連同33樓在內，已有3層沽出。

私募基金7.9億掃上環三舊樓

此外，世邦魏理仕指出，私募房地產投資基金凱龍瑞，剛收購上環3幢物業。世邦魏理仕香港資本市場資深董事王國偉表示，投資者對上環商業物業的興趣漸濃。據了解，物業包括永樂街56至58號昌發樓、永樂街78至80號及永樂街82至86號富昌大廈，購入價由1.15億至4.55億元，成交價合共7.875億元。

據悉，凱龍瑞為募集人民幣基金，擬將上述物業重建成兩幢寫字樓，預計明年作分層出售。資料顯示，昌發樓早前獲屋宇署批建1幢21層高商廈，總樓面約2.02萬方呎。

土地註冊處資料顯示，許晉亨、許建中等中建企業家族成員，透過Bradford Enterprises Limited，斥資約11.11億元購入黃竹坑志聯興工業大廈。項目現為1幢16層高工廈，最高樓面面積約13.65萬方呎，每方呎樓面地價約8140元。

上環My Central最快明開價 下周應市

施政報告公布前夕，發展商繼續推盤。將軍澳晉海將部分單位加價6%，合共223伙周六（14日）售；上環My Central最快明日開價，趕下周推。

新地（00016）日出康城晉海數輪銷售均沽清單位，早前加推208伙。

項目昨日上載最新銷售安排，將於本周六推出223伙，其中49伙為早前1號價單內的單位，加價6%後再推。

晉海收逾2700票 超額11倍

項目即日起收票，將於周五（13日）下午截收意向登記，市場消息指，項目暫收逾2,700票，較是批單位超額認購11倍。是次銷售不設大手安排，買家最多購買兩伙。

新地副董事總經理雷霆表示，雖然晉海銷情熱烈，但暫未有計劃於短期內推出晉海II，目前考慮先推售北角海璇及西南九龍匯璽第3期。

另外，晉海明日（12日）將率先推10伙800平方呎以上的大單位，是次銷售安排將以即場登記形式，每位買家最多限購兩伙。

另一方面，長實（01113）上環My Central銷售已準備就緒，有機會是施政報告後首個開價的新盤。

長實助理首席經理（營業）何家欣指出，項目首批將不少於50伙，首批主打3房戶。而定價方面將參考港島區新豪宅項目，現時呎價約5萬至6萬元，最快下周開售。有見有不少家族客查詢，正研究推出家族大手優先認購及優惠。

項目示範單位將於周五開放予公眾參觀，同日將於示範單位舉行品酒會，讓睇樓客體驗中上環生活。

皓畋已落成 大單位料惜售

其他新盤方面，嘉里建設（00683）旗下何文田皓畋已落成，正申請滿意紙，項目累售逾800伙，佔全項目56%，套現約110億元。嘉里發展執行董事朱葉培表示，將以現樓形式發售餘下單位，包括從未推出的第3座，而3房及4房大單位將惜售，正籌備現樓示範單位。

同系筆架山龍翔道兩個項目料同樣現樓發售，樓面較細的1期最快2018年下半年推出，而佔地較大的2期項目正草擬圖則，將打造為超級豪宅。

香港置業表示，將為皓畋買家提供置業優惠，首3名該行買家可獲贈智能家居產品禮券，總值30萬元。

另外，西南九龍浪澄灣推15伙周六售，部分單位加價逾3成，2座50樓B室，面積1,374平方呎，由2,837.7萬加至3,747.3萬元，呎價由20,653加至27,273元，加幅達32%。

近年納米樓興起，屋宇署數據顯示今年首7個月錄得1.3萬伙私樓動工，當中逾3,800伙屬納米樓，佔整體近3成，而實用面積少於431平方呎的細單位更超過8成。

根據屋宇署資料顯示，今年首7個月私樓動工量（按接獲上蓋建築工程動工通知為準）錄得1.34萬伙，較去年同期的1.1萬伙多出2成，當中實用樓面面積（Usable Floor Area）少於431平方呎的細單位，就錄得11,244伙，佔整體比例達84%，數目亦較去年同期錄得9,803伙多出14%。

3844伙納米樓動工 集中新界

值得留意的是，近年大行其道的納米樓供應日漸成為主流，以實用樓面面積少於215平方呎單位計算，今年上半年共有3,844伙動工，較去年同期3,585伙增加7%，佔整體比例約29%，比例與去年相若，預計未來半年至1年左右將有不少細單位以樓花形式推出。

如果以地區劃分，未來最多納米樓供應為新界區，涉及6個項目，合共提供1,768伙，佔納米樓供應46%。

另外，九龍區亦有1,365伙納米樓供應，佔整體比例36%，而港區僅佔711伙或18%。

至於最新7月份有3個私樓項目動工，當中華懋西鐵朗屏站南項目總數720伙之中，實用樓面面積少於431平方呎單位則涉616伙，包括162伙納米樓。

特首林鄭月娥今日發表上任後首份施政報告，料當中包括公私營合作港人首置上車盤大計。百利保集團執行董事兼首席營運官范統昨建議，政府與發展商商討農地補地價時可接納較低的地價但加入條款，限制項目落成後的呎價，以及須提供一定數量上車盤。

增限價條款助上車族

范統表示，港人首置上車盤措施可幫助市民置業，但如果設有入息限制，則須顧及入息範圍以外市民的置業需要。他又相信，即使有新政策，短時間內不會有大量上車盤供應，不會對樓價造成太大影響。

他又說，本地發展商今年首三季已推售不少單位，預計近期不會有大型項目推出，預料全年樓價升11%至12%。並指明年樓價上升的動力仍較下跌大，主要受內地購買力持續，以及父母替子女置業需求推動。

嘉里發展執行董事朱葉培昨表示，認同後生一輩上車好困難，希望今日特首林鄭月娥公佈的施政報告會有具體措施協助青年人置業。不過，他指集團無項目與政府合作發展港人首置上車盤。

新地推三地配合政府

新地副董事總經理雷霆昨表示，希望政府可以靈活及多渠道增加供應，集團會視乎政策作出配合。早前新地主席郭炳聯已透露，集團有三幅土地已與政府溝通，希望可以配合政策，增加市場供應。

會德豐洞梓地提修訂

會德豐地產大埔洞梓地皮早於今年5月已入紙申請改劃為綜合發展區，將作私人住宅及資助房屋混合發展，申請當中1,005伙用作發展資助房屋，可以用作公屋、居屋，甚至最新計劃的首置上車盤，最終用途視乎政府決定。發展商近日再將項目發展向城規會修訂，微調私人房屋發展部分，興建樓層由原先不多於22層，下調至不多於20層，但發展面積及單位數目不變，提供1,700個單位，總樓面維持在144.7萬方呎。至於劃作發展資助房屋的地盤，發展計劃完全不變，總樓面近59萬方呎，提供1,005伙。

資料顯示，洞梓項目佔地逾86萬方呎，鄰近香港教育大學，現時為綠化地，由會德豐持有的Hobman Company Ltd自1994年起購入上址多個地段。現時劃作兩個地盤發展，A地盤為私人住宅，擬建15幢住宅大樓及13幢洋房，提供約1,700伙；B地盤用作發展資助房屋，建7幢不多於16層高大廈，提供1,005伙，初步規劃全為一房或兩房單位。

長實看好大單位銷售

長實地產投資董事郭子威昨表示，雖然最近房地產市場一直流傳，特首會公佈新房屋置業安排，但此計劃所針對的人群，主要會購買中小型單位。此外計劃會限制家庭收入，因此相信不會影響私樓大單位的銷售。其次，一般香港人購買物業皆希望日後會升值，所以市傳的十年對外禁售期會減低吸引力，相對於可以自由買賣的私樓會有所分別。

他預期，今天施政報告後，房地產市場會明朗化，不明因素會消除，因此對今年第四季樓市看高一線，特別是三或四房大單位，近期橫行的樓價會有所突破，年底前預計會有5%上升空間。