買氣增2成 首購、豪宅皆熱「超乎預期」

雙十國慶是今年最後的連假檔期，南台灣建案無論看屋人潮與成交量都開出紅盤，成交類型除首購、首換宅外，還包括大坪數豪宅與高總價店面，讓不少代銷直呼「超乎預期」，連中古屋看屋人潮和成交狀況都優於日前。

雙十連假檔期南台灣天氣炎熱，案場買氣也增溫，台南市安平區成屋案「新悅城2」雙十檔期來人組數逾120組、且成交高達21戶；鳳山區成屋案「鼎席」售出1戶店面與4戶大坪數住家，總銷達1.3億元。

「達麗東京」銷售佳
上揚國際高雄業2處總經理朱建雄指出，連假假期的整體買氣較過去假期成長超過2成，公司高雄旗下個案包括「富邦大無疆」、「麗晶天際」等銷售成績都不錯，剛公開進場的預售案「達麗東京」來客數達80組，且成交18戶，累計銷售已達180戶。

龍登國際總經理戴嘉聖指出，雙十國慶公司銷售個案來人數不錯，平均有40組，橋頭區高雄新市鎮預售案「華雄交響樂」檔期成交10戶，多屬長期持有自住客層。

三發地產執行副總經理鍾增榮表示，雙十檔期公司建案以位於前鎮區光華二路個案「三發晶沙」銷售最佳，來人達200組，成交12戶總銷約1億元。

小港區大樓成屋案「悅讀草悟道」4天連假來人數約30組，但成交就有10戶，案場總經理徐全興指出，該案屬低單價低總價宅，因鄰近大魯閣草衙道商場與國道交流道，生活機能不差，「4天賣10戶超乎原本預期。」

「新悅城2」賣21戶
南市安平區興益發建設大樓成屋案「新悅城2期」檔期來人組數達122組，案場銷售總經理孫光吉指出，該案規劃地上27樓屬超高大樓住家，規劃視聽室、游泳池、Lounge Bar公設，檔期來人數超過預期，成交的21戶多屬45歲以下首購首換客。

部分豪宅買氣也不錯，銷售「鼎席」的廣誠廣告協理董上裕指，售出1戶店面與4戶坪數80~97坪大坪數住家，總銷達1.3億元，不少是返鄉過節的中北部客層。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，今年初不少新案採讓利銷售，提升民眾賞屋與購屋意願，然而新案房價鬆動也直接影響中古屋屋主讓價意願，買方更願意踴躍出價，「今年雙十檔期以公司為例4天成交3戶，均為40~50坪自住型買家進場購屋。」

中山、北投、內湖列前3「買得起的房價」是關鍵

低總價總能吸引到買氣！據實價揭露資料顯示，近1年台北熱門購屋總價帶，發現總價2000萬元以下成交比重達60.6%，交易量前5名則分別為中山、北投、內湖、文山與萬華區，其中，套房在中山區的交易佔比吃重。房仲業者認為，現以首購、換屋的自主需求為主，「買得起的房價」是關鍵。

均價每坪約4字頭
據實價揭露資料統計，台北市總價2000萬元以內熱門行政區前5名，依序為中山、北投、內湖、文山與萬華區，此5區交易量佔全市6成。其中，堪稱蛋黃區的中山區，交易型態最多的是套房，佔41%。北投區、內湖區與文山區則是公寓，佔44~51%。前5名唯一進榜的市中心中山區，平均單價落在58.9萬元，其他4個行政區均價，每坪約4字頭。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，中山區主要受惠於林森北路周邊，不僅商業服務活動繁榮，也促進老舊房屋改建成小坪數的社區大樓，成為低總價客群首選熱區，至於蛋白區的公寓受到青睞，除了可使用的坪數較實在，房型規劃也以3房為主，符合一般家庭需求，房價則較大樓便宜1成以上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，台北市買方走向M型化，大部分買方購屋總預算在2000萬元以下，中山區有許多如套房這類買方除了單身及夫妻，也有投資型買方，不過租金報酬率大多低於2%。

套房報酬率低於2%
從整體房市來看，謝志傑認為，當前低利環境加上房市由買方主導，買得起的房價成為購屋關鍵，房價修正已歷經3年，適度讓利可望回溫。

台灣金服昨天順利標出8億元彰化預鑄廠，另標脫6筆新北市不動產，其中新莊區的21坪老公寓，吸引12封標單搶標，最後由力興資產管理公司以468萬元得標，溢價率90.3%。

12人合標預鑄廠
榮民工程公司委託台灣金融資產服務公司標售位於彰化縣溪州鄉預鑄廠區，廠區4.4萬坪，標售底價8億7326萬元，昨天收到1封標單，由12名自然人共同投標，以貼近底標價得標。榮民工程公司董事長張筱貞表示，走過半世紀的彰化縣溪州鄉預鑄廠，生產台北捷運中和新蘆線、松山新店線小巨蛋旁的工程預鑄水泥塊；2009年榮民工程公司民營化後，另成立新公司「榮工工程公司」，該預鑄廠不再接工程，所以決定處分，最快下周與得標者簽約，得標者只需重新申請執照，便可營運。

台灣金服昨也受託標售40筆逾期未繼承不動產，以新莊區中正路5樓21坪公寓最搶手，有12人搶標，最終由力興資產以468萬元得標，溢價率90.3%。力興資產表示，該地點近捷運站，未來應為租售用途。
永慶房屋新莊富國店店長林佑霖認為，468萬元得標價非常便宜，離中和新蘆線迴龍站，或國小、國中路程都不超過3分鐘，月租達7~8000元，林佑霖認為若仲介買賣，應有500萬元以上的行情。

上市櫃營建類股不爭氣，累計前3季營收，僅有興富發、遠雄2公司擠進百億俱樂部之列，對比去年4家建商入列，顯然失色。不過華固、國建仍被看好具有百億營收潛力。

華固國建仍具潛力
興富發表示，今年主要入帳個案，有淡水區「豐悅城」、台中市「赫里翁傳奇」、「文華匯」等，包括總銷約170億元的內湖區「双湖匯」等，因完工期近年底，將遞延至明年入帳。照今年累計前3季營收數字來看，較去年同期衰退近5成。遠雄前3季同樣落後去年，遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，去年受惠於「遠雄文青」過戶交屋墊高基期，致使營收年減顯著。

交屋中的「華固新天地」，促使華固連續8、9月營收表現不俗，包辦今年以來營收最高、次高紀錄，法人預估，在新天地持續交屋、天母豪宅案「天鑄」銷售貢獻下，應可輕易躋身百億俱樂部。國建下半年有包括土城區「國泰金城」、台南市「文海硯」2案交屋，法人估有機會達成百億營收。

最新實價登錄資料顯示，李方集團持有的芝麻大廈低樓層商場，長安東路、復興北路二門牌今年8月分別以13.1億、11.4億元售予集團總裁李銘松之子李奇璋所有的噶瑪蘭興業，合計交易金額24.5億元，為今年台北市第三高總價房產交易案。
至截稿前尚未取得李方集團回應，商仲業者推測，出售給關係企業的交易，可能是獲利了結或稅務考量。芝麻大廈初估所有權人有300多人，李銘松夫婦及旗下的季節開發等是最大持有人，李方整合多年，但難度頗高。

房仲業者指出，李方持有的芝麻大廈低樓層商場成交價，比2008年合計以約12億多元取得時倍增，但近年整體房市下修，加上該社區為住商混合大樓，樓上住家行情多有一至二成的修正。

芝麻大廈為美華建設負責人張克東所興建，當年以「不動產證券化」訴求，吸引民眾投資，後來建商倒閉，曾陸續轉手霖園集團蔡辰洲、中興紡織改為「中興百貨」，李銘松在2008年起投入整合，但因當年因證券化產權分割複雜，一直無法完全整合。

實價登錄所揭露標的，均為李銘松及太太方素蝶所持有資產，包括長安東路二段門牌地下室45個車位及一、二樓共1,519坪，以及復興北路地下室至四樓門牌共1,112坪，交易金額合計約24.5億元，出售給噶瑪蘭興業。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，以交易標的包含車位及地上層推估，若滿租年租金收益率約2%，該區娛樂業租賃需求旺盛，具調租空間，以其取得時間多在八年前推估，取得成本更低，目前仍具收益價值。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，過去芝麻大廈有中興百貨、金像獎戲院進駐，隨著影城、大型百貨商場興起而沒落，目前低樓層主要為星聚點KTV、渥克牛排營業，樓上為住商混合大樓，樓上成交行情約每坪60萬至63萬元。

李銘松…迪化街大帳房 投資精準

李方集團是近年迅速竄起的飯店集團，總裁李銘松以會計師事務所起家，有「迪化街大帳房」美譽，靠著精準的投資房地產眼光致富，近年重心放在飯店事業，第二代李奇璋則擁有美國康乃爾大學餐旅管理碩士的背景。

李銘松在2010年時以18億元出手西門町寶慶路土地，以9億元買進南京東路上的「和成大樓」，二、三年後出場都有近倍獲利。他在2008年以近12億元收購中興百貨，投入芝麻大廈整合不動產，還以每個15萬至20萬元收購芝麻大廈三樓金像獎戲院的座位，但因芝麻大廈當年證券化後，產權極複雜，所有權人分散，要完成整合仍有一段路要走。

李方旗下有專做商務客的「皇家季節酒店」三家、鎖定自由行的「頭等艙」飯店四家、青年旅舍「太空艙旅舍」兩家，以及去年結盟洲際酒店集團的設計型旅館「高雄英迪格酒店」。

李方投資旅館的差異化策略明確，皇家季節酒店、頭等艙、太空艙旅舍等品牌各有利基市場，會選擇英迪格酒店進駐高雄，也是看上國際品牌客源，以及在地化的設計風格，近年旅館業激戰，但都能維持競爭力。

住宅有沒有物業管理？對房價真的有差。景文物業管理機構昨（11）日指出，台北市有物業管理的傳統公寓，比沒有物管的公寓平均每坪房價高出1.1853萬，凸顯有物管的住宅相對保值又增值。

這項研究報告是國內首次針對住宅實價、物業管理品質，進行分析比對；針對2012年10月16日至2016年12月31日止累計30多萬筆雙北市實價登錄資訊，所做的研究報告。景文物業管理機構董事長郭紀子表示，結果顯示物業管理對房價有良性激勵作用。

其中，台北市傳統公寓係數為1.1853，意即有管理組織的公寓比沒有管理者房價每坪要高出1.1853萬元；至於北市住宅大樓及華廈的係數為0.6757。新北市方面，傳統公寓係數為0.7217；住宅大樓及華廈係數為0.1365。

郭紀子表示，總體來看，係數最高的為台北市傳統公寓1.1853，最低的為新北市住宅大樓及華廈0.1365。也就是說，影響最明顯的是台北市傳統公寓，影響最少的是新北市住宅大樓及華廈。

台北市無論是傳統公寓或住宅大樓及華廈，係數都高於新北市；另傳統公寓無論是在台北市或新北市，係數者分別高於住宅大樓及華廈。郭紀子說，高品質的物業管理不僅可提升生活品質與延長建築物使用壽命，對所有權人的資產保值、增值也產生重要影響。

這項研究報告發現，有無管理組織對房價具正向影響力，且可提高台北市房價的幅度高於新北市；提高傳統公寓房價的幅度高於住宅大樓及華廈。

買房是人生最重大消費，下手前要多思量，但是也有買房族背了房貸後，才發現沒這麼好背，成為房奴，有網友PO文指出，朋友月薪5萬，每月房貸還3萬，覺得很痛苦。小資族買房，專家建議，除了要衡量自己的經濟實力，並且也要預先做好規劃，才不會被買房壓力壓垮。

有鄉民在批踢踢Homesale版以「朋友買房後覺得很痛苦！」為題PO文指出，朋友2年前買預售屋，加上裝潢費，共需780萬元，貸款了600萬，目前每月需還款約3萬。這位鄉民指出，朋友月薪約5萬，太太當家管，還有2個3歲以下的小孩，每個月扣掉生活費、房貸只剩下16000元，讓他覺得很痛苦。「覺得很多人買1000萬的房子好像很容易，不曉得是如何還貸款？」

底下鄉民回應：「典型越級打怪」、「加油！真的是房奴」，也要網友給出建議：「誠心建議請長輩幫忙帶小孩 讓老婆多少找個工作貼補點家用」、「先將房貸延長30年，並延長寬限期。」

好房網名家林奇芬曾撰文建議房貸支出最好壓在家庭月收入的3成，比較不會壓縮生活品質房貸支出佔家庭每月收入比重不宜超過三成，上限最高到四成就好，不過度舉債，才不會造成家庭沉重負擔，並排擠其他支出。

林奇芬也指出，年輕人若要靠房貸撐起財富，首先要存自備款，接下來評估每月繳貸款能力，計算出可購買的房屋總價範圍，接下來才是選擇適合自己的生活圈與房屋挑選。

雙十連假房市買氣開紅盤，各大案場平均來人增加10%至15%，讓利新案如板橋「新外灘－雙江翠」、土城「文心奕奕」、新莊「鳳凰花園」等銷售亮麗；總計海悅、新聯陽、遠雄等三大指標業者，四天連假合計銷售金額逾20億元。

新聯陽總經理林徹人表示，今年雙十連假旗下代銷新案銷售都有不錯表現，總計四天連假銷售金額超過5億元。觀察各大新案銷售狀況，其中「華固樂慕」銷售率逾九成、將結案，台北市中心「明日綻」小坪數幾乎賣光、只剩一、二戶。

林徹人指出，兩大指標讓利新案，新莊「鳳凰花園」每天來人約40組、銷售近200戶。土城暫緩重劃區新案「文心奕奕」，928檔期開案打出每坪39萬元起的讓利價格，不僅新案一天來人達70組，全案銷售率更突破四成。

海悅國際總經理王俊傑指出，這波雙十連假，郊區買氣優於市中心，主因市中心平日就有穩定買盤。反觀郊區部分，以全球人壽與興富發合作的新竹光武段開發案來說，目前僅潛銷階段，預約人數已突破700組，對接下來開案後的銷售率有信心。

王俊傑指出，整體來說，今年雙十連假旗下新案包括「早安國揚」、桃竹地區新案來人增約二成，各大案場總計四天銷售金額5億元以上。

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在表示，此次連假新屋銷售以15至35坪中小坪數產品最熱銷，其中板橋「新外灘-雙江翠」去化逾八成，每坪成交均價在43萬至48萬元，第二期「新外灘-仰真」預計10月底接棒。

汐止「筑丰陽陽」穩定去化中；在讓利案刺激市場買氣回籠下，旗下代銷的土城新案「金城舞」也將以3字頭、11月初登場搶市。

遠雄房地產總經理張麗蓉說，四天連假期間，全台八個接待中心、20個新案銷售共創造出2,200組來人數、較去年同期增加45%，四天銷售金額達10億元、約60戶，其中林口「新未來」、台中「遠雄之星六」銷售率都不錯。

房產專家表示，房市谷底已過，市場信心逐漸恢復，加上建商928檔推案造勢、建案讓利，以及銀行友善房貸條件，五大關鍵原因讓今年雙十連假預售、新成屋一手市場銷售開出紅盤。

遠雄房地產總經理張麗蓉表示，今年928檔期搭配雙十連假買氣回籠不少，主因房市經歷三、四年修正後，房價不僅回到相對合理價格、也是歷年來購屋低點，加上近年建商推案多以自住的二、三房規劃為主，切中買方需求，以及今年整體經濟狀況優於去年，房市氛圍不若去年悲觀，在消費者觀望氣氛逐漸退散下，更能發現現在是購屋時機。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，今年928檔期房市在政策不打房，市場維持低利率、貸款條件寬鬆等三大因素持續，以及不少建商讓利下，帶動市場買氣緩步復甦。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，只要民眾信用條件正常、無欠款，一般條件下買房都有機會貸款貸到八成。

今年928檔期搭配雙十連假建商強力造勢，依舊是讓利新案的天下。戴德梁行總經理顏炳立表示，銷售主流產品依舊是「三小市場」才賣得動，也就是「小單價、小坪數、小總價」，「只要建案價格有降，房市天天都是928檔期」。

今年928檔期搭配雙十連假，預售、新成屋一手市場爆出1,332億元推案量，顏炳立指出，928檔期推案爆量就是建商在搶錢，觀察現在預售房市只有「三小市場」賣得動，就是「小單價、小坪數、小總價」，因此不管是928檔期或雙十連假，清一色都是「三小產品」。

以目前熱銷的案子來看，建商幾乎全部強打二至三房、15至35坪產品，搭配價格讓利，才能讓新案順利銷售，包括土城暫緩重劃區「文心奕奕」打出每坪39萬元起、「新外灘－雙江翠」擁有4字頭入住板橋，及基隆「早安清境」、汐止「筑丰陽陽」具低單價和低總價。

　　萬科A(000002)11日晚公告，基于公司物流地産業務的發展戰略，公司下屬企業萬科産業園、乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流等擬共同投資設立一只專業物流地産投資基金——珠海市坤元興投資發展合夥企業。該基金認繳出資總額60億元，未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地産項目。

其中，萬科産業園擬認繳出資額15億元，佔比25%。

　近期，國慶“黃金周”熱點樓市成交暴跌八成成為各大媒體報道的焦點。10月1日-8日，CRIC監測的33個熱點城市，商品房成交同比和環比均大幅下滑超六成，部分城市同比跌幅更超過九成。其中，一線城市成交全線回落，環比和同比跌幅均在八成以上，其中上海和廣州成交同比跌幅分別為96%和87%。另外，南京、青島、武漢等15個二線城市成交跌多漲少，同比平均下跌58%。相比去年“黃金周”，三四線樓市成交量漲多跌少，整體而言仍處在高位。

　　熱點樓市“黃金周”慘淡，事實上延續了今年以來回調的趨勢。今年1-9月份，一線和二線熱點樓市成交量普遍下滑40%- 60%。2016年以來，“冒頭即打、持續高壓”的調控基調下，新一輪調控在國慶前再次來襲，10多個城市啟動限售或對限購“打補丁”，加上“租售並舉”的長效機制漸次落地，調控及市場預期開始變化。同時，熱點城市首套房貸利率普遍上浮5%-15%，監管部門嚴厲整治消費貸亂象。近期，央行對普惠金融定向降準，並創新性地採取“明年初落地”的方式，彰顯了千方百計圍堵資金進入樓市，樓市信貸政策趨嚴的資金面動向。

　　由于此前樓市已明顯回調，政策和信貸再次“雙緊縮”，8天“超級黃金周”也是多年來的第一次。85後新生代主導需求的情況下，居民外出、旅遊和消費被激發出來。據悉，國慶長假8天，全國零售和餐飲規模創新高，日均銷售同比增長10 .3%；8天的鐵路客運量超過1 .3億人次，幾乎1/10的人都在路上。由此，看房、購房被第一次“冷落”了，熱點樓市“黃金周”慘淡在情理之中。不過，今年熱點樓市成交量僅比2015和2016年差一些。考慮到2015年和2016年是全國商品房年度銷售排名第三和第一的高基數年份，今年熱點樓市銷售仍可謂高位運行。

　　關鍵問題是，此前一直保持旺盛態勢的三四線樓市未來是否還能維持。因為去年歷史最高基數、熱點樓市回調的情況下，今年以來全國商品房銷售還能保持兩位數增長，原因就在于佔全國樓市份額60%的600多個三四線樓市快速回升。進入三季度，此前一直保持上升態勢的三四線樓市出現回落跡象。CRIC監測的重點三四線城市，今年三季度成交量同比和環比分別下跌45%和31%。往前看，政策、資金面、需求潛力，似乎都不利于三四線樓市繼續“超預期”。首先，調控也呈“板塊輪動”的特徵，70個城市中，房價漲幅居前的都是三四線城市，限售為主的新一輪調控，已從二線城市蔓延至此前一直受“去庫存”惠及的三四線城市。

　　其次，樓市敏感的房貸近期“踩剎車”，也將抑制三四線樓市需求。從需求潛力看，棚改進入尾聲，佔三四線樓市銷售20%-30%的棚改需求或將迅速降溫；黃金周“樓市冷、旅遊熱”，顯示85後需求主力更熱衷消費而非背負房貸。一般來説，三四線樓市受政策收緊的滯後影響最大。由此，很多人判斷，全國商品房銷售增速將會繼續下滑，2018年量價或將觸頂，甚至負增長。但從草根調研看，除三大都市圈內三四線城市，佔樓市60%份額的600多個三四線城市樓市整體旺盛。“去庫存”、棚改貨幣化、返鄉和進城置業等一攬子新政的滯後效應還在顯現。

　　筆者調研，三四線城市下屬縣市居民、農村民進城打工、進城陪讀、進城養老或給子女帶小孩、結婚買房等，是三四線樓市需求的主力。近年來，互聯網拓寬視界、“新農合”和農地承包提供社會保障、打工帶來財富效應等，讓進城成為史無前例的向往，也加速了進城的趨勢。當然，政策保障“離鄉不離土”、“人走地不走”，進城農民可保有農耕地、宅基地，可謂“進可攻、退可守”，“大不了再回鄉”，不僅租房普遍，小産權房、無房本安置房暢銷，未來還需要改善。因此，熱點樓市轉冷，但600多個三四線樓市多數轉暖。轉暖不僅為政策驅動，也為城市化、工業化紅利示范效應驅動，再考慮到農村危房改造、小城鎮建設，全國樓市還有溫度。

　　各地力推只租不售土地模式 深圳也在發力

　　因土地緊缺且謀求產業發展後勁的意願強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。如今，即使是以商業、產業用地為主的城市更新項目，租賃也被放在顯眼位置。深圳此次推出自持型用地，很大程度上說明了當前深圳發展租賃市場的節奏在加快。

　　如今，全國各大城市都在紛紛推動房屋租賃方案落地。隨著“租”這個字越來越得到重視，“只租不售”的土地模式也將成為土地出讓的重要選項。在土地資源稀缺的深圳，也拉開了以“只租不售”方式招拍掛出讓居住用地的序幕。

　　全年期自持

　　深圳市土地房產交易中心近日發佈公告，中心將於11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權，該地塊位於龍華民治街道，為二類居住用地。根據公告，本次出讓宗地採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積，宗地項目建成後，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。此外，按規定此次宗地將會配建人才住房27060平方米，競得人建成後無償移交，並由深圳市人才安居集團有限公司（市人才安居集團）代表市政府接收、運營、監管等。

　　相比前期出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有創新變化。其中，專案建成後宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期（70年）自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點。據悉，專案竣工驗收後方可租賃，租賃須符合市、區政府關於租賃住房的相關規定，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。

　　與此同時，此次推出的居住用地限成交地價，該宗地掛牌起始價為人民幣7.77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%。當競買人報價達到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎上，競價轉為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。

　　此外，深圳市規土委還強調，要加強土地購置資金來源審查。其中，要求競買申請人在申請用地競買時提交《關於土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計畫配資等。

　　上一次深圳掛牌出讓居住用地已經是在2016年12月，位於深圳大鵬新區和坪山新區的兩塊居住用地分別被東莞市中駿房地產開發有限公司和碧桂園以6.8億元和22.8億元競得。由此可見，今年第四季度深圳土地市場終於拉開居住用地的出讓帷幕。雖然10月31日大鵬新區將出讓一宗土地，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，在業內人士看來，此次出讓位於龍華民治街道的宗地，嚴格來說才是深圳市今年出讓的首宗居住用地。

　　過去，即便深圳出讓土地的條件已經很嚴苛，眾多房企還是“搶破頭”。不過，美聯物業全國研究中心認為，整體來看此次推出的土地性質為非商品性，競爭應不至於太激烈，且有利於加大人才住房和租賃住房的供應量。

　　自持型用地

　　成新的“用地版本”

　　因土地緊缺且謀求產業發展後勁的意願強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。如今，即使是以商業、產業用地為主的城市更新項目，租賃也被放在顯眼位置。

　　作為曾經的“中華第一倉”，羅湖區的筍崗片區目前正在進行大規模的城市更新。記者現場調查發現，招商蛇口(18.200, -0.23, -1.25%)的招商中環項目、深業泰富廣場以及寶能中心等許多城市更新項目正在緊張施工之中，由華潤主導的筍崗冷庫城市更新項目和中洲控股(16.870, -0.01, -0.06%)主導的長城國際物流中心更新項目卻出現長時間“停滯”現象。不過，羅湖區城市更新局近日發佈了關於《羅湖區筍崗街道筍崗冷庫城市更新單元規劃調整（草案）》以及《羅湖區筍崗片區長城國際物流用地更新單元規劃調整（草案）》的公示，其中筍崗冷庫城市更新專案在原規劃批復基礎上增配建築面積為21250平方米的保障性住房和建築面積為11200平方米的人才公寓，長城國際物流中心更新項目在原規劃批復基礎上新增加人才公寓11000平方米。

　　其實，“只租不售”的土地模式已經在多地出現。就在今年7月，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。隨後，上海市規劃和國土資源管理局網站發佈公告，掛牌出讓涉及徐匯區、長寧區、浦東新區3個地區的幾幅國有建設用地使用權，均屬“黃金地段”。根據公告，地塊土地用途為租賃住房。

　　9月中旬，廣州公共資源交易網掛出一宗宅地公告，明確指出項目建成後必須全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。與此同時，專案將用於建設工業企業員工租賃用房，租賃對象須經廣州市黃埔區政府審核同意。9月底，杭州市國土資源局、杭州市公共資源交易中心掛牌出讓一宗租賃住房用地，項目建成後“只租不售”，這也是杭州推出的首宗租賃住房用地。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳此次推出自持型用地，很大程度上說明了當前深圳發展租賃市場的節奏在加快，這也使得此類租賃房源更具有信號意義，即後續自持型用地或成為發展租賃市場的一種占主流的“用地版本”。深圳本身土地資源相對稀缺，對於此類土地的供應而言會逐漸在深圳郊區進行，此類房源對於影響深圳住房市場的房源以及引導居住者租房都有積極的作用，也有利於對沖深圳當前的高房價。

黃金周剛過，北京迎來十月土地首拍。今天(10月11日)下午，海澱、通州、開發區3宗地以67.7億元起拍，海澱四道口地塊商品房限價8.9萬元/平米。保利、碧桂園、首開、中海、石榴、天恆等數十家房企參與競逐。

海澱地塊率先競拍。該地塊位於海澱區四道口地區，以臨時 “三通一平”形式供地，建築面積31272平方米，地塊為F1住宅混合公建地塊，配套了大量回遷面積，為年內僅次於東城區的優質地塊。掛牌出讓起始價為人民幣12.36億元，商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過8.96萬元/平方米。現場競逐尤為激烈，最終，天恆以16.5億元，自持率36%，贏得海澱四道口地塊，溢價率33.5%。


第二宗地位於通州區西集鎮西集村，建築面積97997平方米，以 “六通一平”形式供地，起始價為9億元。值得注意的是，該宗地居住建築全部建設“共有產權房”，銷售價格2萬元/平方米(含全裝修費用)。最後，首開+房地+遠洋+新奧聯合體以12.5億元收入囊中，溢價率38.89%。

最後一宗地為北京經濟技術開發區河西區X94R1地塊，建築面積165717.18平方米，以“六通一平”形式供地。起始價為46.4億元，其商品住房銷售均價將不超過5.3元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.5萬元/平方米。經數輪角逐，金地+保利+首開以62.9億元，2%自持率摘得此地，溢價率35.56%。

儘管國慶長假期間的樓市成交情況並不理想，但並不妨礙房企的拿地熱情。分析人士指出，雖然土地成本越來越高，但為夯實市場佔有率，房企會繼續在土地市場“一擲千金”。但在調控政策難以放鬆的情況下，這些土地的盈利前景值得擔憂。

國慶長假之後，土地市場很快恢復至此前的火熱狀態。10月10日上午，佛山桂城一宗商住用地以62.68億元的最高限價出讓，得主為越秀地產。同日，紹興有4宗地塊成功出讓，共攬金47.32億元。青島、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

儘管國慶長假期間的樓市成交情況並不理想，但並不妨礙房企的拿地熱情。在此之前，房企已經在土地市場投入重金。

根據中原地產的統計，2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億。與2016年同期相比，漲幅達48%。其中，耗資超過200億的企業達到26家。

分析人士指出，雖然土地成本越來越高，但為夯實市場佔有率，房企會繼續在土地市場“一擲千金”。但在調控政策難以放鬆的情況下，這些土地的盈利前景值得擔憂。

土地市場迅速復蘇

10月10日上午，佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地，採取“限地價+競自持人才住房+搖號”的方式競拍。該地塊起拍總價50億元，為佛山有史以來起拍價的第三高，並吸引了萬科、時代、碧桂園、金茂等多家房企到現場競拍。

經過半個小時爭奪，該地塊被越秀地產以62.68億元的最高限價競出，樓面價1.53萬元/平方米，另需自持面積1萬平方米的人才住房。

幾乎在同一時間，浙江紹興成功出讓四宗商住地塊，共攬金47.32億元。其中，萬科以總價15.1億元、溢價率57.29%的代價拿下越城區鏡湖中心區的一宗土地。寶龍則以17.2億元價格拿下袍江22號地塊。

同樣在10日上午，碧桂園耗資3.28億元在常熟摘得一宗住宅用地，競價次數為30輪。

剛剛過去的國慶長假，多數城市的樓市成交量低於往年，但土地市場卻在長假之後迅速復蘇，從上述城市的表現看，企業對一些優質地塊仍然有著較高的拿地熱情。

受樓市調控政策不斷發酵的影響，進入下半年以來，房地產市場的成交熱度明顯不及上半年。但在土地市場，企業的熱情持續高漲，投入之高可謂“豪擲千金”。

中原地產統計顯示，今年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額為17711.8億，同比增長48%。其中，拿地支出超過100億的企業有49家，超過200億的企業也達到26家。碧桂園、保利、萬科的拿地支出則超過千億。

去年前9月拿地支出最多的融創，今年付出879億元。相比之下，今年支出最大的碧桂園，共耗資1772億元，金額同比幾乎翻倍。在拿地面積方面，碧桂園持續位居榜首，但其今年前9月的拿地（規劃）面積達到4800萬平方米，去年同期尚不到2800萬平方米。

值得注意的是，上述統計僅限於招拍掛市場資料。中原地產首席分析師張大偉指出，考慮到並購的規模不斷增加，土地交易的實際規模要明顯高於上述統計。如融創在招拍掛市場拿地規模明顯下降，但並購規模迅速上升。

兩類房企是拿地熱門

經過2016年和2017年的銷售旺季，今年房企的大規模拿地，有著明顯的補倉意味。

10月10日上午，國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發佈會上援引資料指出，2016年末，全國商品房待售面積同比下降3.2%，其中住宅待售面積下降11.0%。今年8月末，商品房待售面積同比下降12%。他還表示，這“反映了全國一年多來去庫存的效果，特別是三四線城市和一些縣城去庫存進展更大。”

張大偉向21世紀經濟報導表示，從企業的角度看，在銷售火熱的2016年，大部分企業庫存去化明顯。因此，房企對熱點區域、優質屬性地塊的拼搶仍然會很激烈。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，大型房企出於進一步提高市場佔有率的考慮，不得不加大拿地規模。“逆水行舟，不進則退”，該人士表示，當前不增加土地儲備，很容易在下一個週期中被甩開。

上海易居研究院的統計還顯示，2011年，50強房企在全國市場的佔有率為24.57%。到2017年上半年，50強佔有率已經攀升至49.1%，幾乎佔據半壁江山。但與成熟國家相比，市場集中度還有進一步提高的空間。

上述人士表示，當前大規模拿地的房企可分為兩類：第一類是幾家龍頭房企，由於規模龐大，已經形成拿地的慣性。第二類是部分中型房企，希望借機快速做大規模。

但這些土地的盈利前景如何，目前尚難預料。據中原地產統計，大部分全國化佈局的房企，今年的拿地成本都高於去年。

如萬科前9月的拿地樓面價為6237元/平方米，比去年同期提高了12.4%；碧桂園的拿地成本為3692元/平方米，同比增長122.5%；保利的拿地成本為7851元/平方米，增長20.2%。恆大是為數不多的拿地單價下降的企業。

張大偉指出，很多城市出臺政策，對價格上限、溢價率等進行限制，但部分住宅屬性地塊仍遭到全力拼搶。剔除這些行政抑制，實際地價依然較高。

他還認為，隨著樓市調控政策的持續加碼和發酵，市場的過熱成交已經被抑制，部分城市出現了價格回檔的現象。受此影響，“過去的一些高價地已經面臨入市難題，現在的部分高價地，未來也將可能面臨盈利的壓力。”

作價九龍之冠 全港第三貴商廈

沉寂一輪的中資機構再度斥巨資收購整幢甲級商廈。會德豐（00020）宣布，旗下九倉（00004）以90億元把觀塘商廈樓花8 Bay East售予綠景中國地產（00095），成交價貴絕九龍區，全港排名則屬第三貴。

呎價逾1.5萬 預計後年落成

8 Bay East位於觀塘海濱道123號，目前尚在建築階段，可建總樓面約為59.62萬方呎，以成交價90億元計，呎價逾1.5萬元。大廈樓高24層，地下為零售樓面，地庫有3層停車場，1及2樓則為公眾停車場，其餘為寫字樓樓層，料於2019年落成。

項目前身為九倉電訊廣場，九倉於1989年購入地皮，再於1993年建成兩座商業大廈，曾作為九倉電訊的總部。九倉於2011年完成超過5億元補地價，可增建20萬方呎樓面，每方呎補地價約2540元；大廈於2015年拆卸。據悉，項目去年起已接受市場出價洽購。

綠景中國地產為深圳發展商，主要發展住宅和商用物業，現時在港租用灣仔光大中心作總部。

是次巨額成交金額，較去年10月太古地產（01972）以65.28億元出售九龍灣宏照道及臨利街商廈樓花項目高24.72億元（約37.9%），成為九龍區歷來成交銀碼最高的商廈。

惟過去兩年，本港曾出現兩宗100億元或以上的全幢商廈成交，分別為華置（00127）於2015年底以125億元向恆大（03333）出售灣仔美國萬通大廈（現稱中國恆大中心）。光大集團聯同光大控股（00165）去年以100億元購入同區大新金融中心（現稱光大中心）全幢。因此，8 Bay East只位列全港最貴商廈第三位。不過，全港最貴重3幢商廈，如今全數落入中資手上。

會德豐四年賣五廈套近300億

近年會德豐售出不少商廈樓花項目，由2013年至今先後售出觀塘One Bay East及紅磡One HarbourGate共4座商廈，合共作價202.75億元。連同8 Bay East在內，售出商廈共套現接近300億元。

近期全幢物業投資氣氛轉熱，鄰近8 Bay East的觀塘麥士威工業大廈全幢，日前以13.9億元由羅氏集團購入，可建總樓面約23.02萬方呎，以成交價計，樓面呎價約6039元，但須補地價才可重建作商廈。

舖租持續回落，市場開始出現承接力，原由周大福（01929）租用的尖沙咀金域假日酒店地下、建築面積逾3200方呎的巨舖，剛分拆成兩個較細舖位出租，以合共150萬元租出予兩間鐘錶珠寶店，租金較前跌逾六成。

周大福棄租的舖位為金域假日酒店地下G1號舖，地舖建築面積約1483方呎，連1761方呎閣樓，合共3244方呎，今年7月正式棄租，遷出前月租高達400萬元。

由於現時巨舖難覓租客，因此業主分間成兩個建築面積約1600方呎的舖位出租，結果以每個75萬元租出，新租客包括金至尊珠寶及售賣名錶的The Hour Glass，最新月租合共150萬元。以最新租金計算，較3年前舊租低250萬元，跌幅62.5%。

瑞銀：不代表無進展 券商普遍仍樂觀

被市場視為施政報告焦點之一的農地加速轉換計劃，於近5萬字的報告中隻字不提，觸發地產股及整體港股沽壓。外資行料地產股短綫仍有整固壓力，但無改長綫偏樂觀的觀點。

此外，特首林鄭月娥表明無意透過減少補地價去吸引發展商提供土地發展，有外資分析師認為，政府的言辭恰當中立，以避免予市場官商利益輸送之嫌，又指目前討論發展商會否配合施政仍為時尚早。

施政報告雖無提及農地轉換計劃，瑞銀中國及香港房地產行業研究主管李智穎接受本報訪問時指，維持對本港地產股中性觀點，認為市場不宜過分聚焦農地轉換安排。

夜期喘穩 摩通籲先吸收租股

「施政報告的樓市政策焦點，是資助房屋等普羅大眾關注的消息，而大眾未必關心農地轉換的安排。事實上，政府及發展商一直在討論活化農地安排，從過去幾年的『零進展』到今天的『有方向』，故施政報告沒提及是正常的，不代表農地轉換無進展。」

李智穎又指，施政報告提及的新發展區計劃值得市場關注，特別是部分地區已經發展成熟，可於短期內售予發展商，對地產股亦是另一利好。考慮到板塊過去數月已有可觀升幅，她預期短綫會有整固壓力，但強調長遠發展的利好仍未反映在現價上。

摩根大通亞太證券研究部董事總經理梁啟棠認同，市場或對施政報告無提及農地發展而感到失望，料地產股短綫會面臨短綫壓力，板塊焦點則會轉到基本因素改善、但股價表現跑輸行業的地產股，如收租股希慎（00014）、恆隆（00101）。

地產股被拋售，牽連整體港股表現，夜期繼續偏軟，昨收報28377點，升63點。恆指昨收報28389點，跌101點，成交1,123億元。信銀國際首席經濟師兼研究部總經理廖群料大市年底前仍有上升空間，因大市估值較美股等外圍股市便宜，特別偏好科網股。又指港股今年升勢主要由大型股推動，相信H股中的中小型科網股，有機會跟隨內地創業板造好而追落後。

長實長建 落實購歐能源管理商

另外，長實（01113）、長建（01038）擬收購歐洲能源管理服務供應商ista，昨舉行股東會表決合資收購議案，各獲逾99%出席獨立股東贊成。

長實、長建將落實以「65：35」比例，完成該項涉資45億歐元的收購。

ista去年受累外部債務和股東貸款虧損，長實副主席李澤鉅於股東會中就指，收購後會重組債務，ista負債在業內屬超低水平，預期中長綫除稅後股本回報率達雙位數字，認為收購是低風險投資，ista供水、供熱業務是必需品，不受經濟周期影響。對於新一份施政報告的看法，李澤鉅會後未有回應。

仲量聯行昨天發佈的《第三季度上海房地產市場回顧》顯示，上海住宅整體成交量持續受到調控政策抑制，第三季度成交量同比大跌51%，環比挫59%；高端住宅成交環比下行63%，同比更重挫82%，期內高端住宅庫存下降7%，但去庫存周期上升至約15個月。

高端住宅成交重挫逾八成

成交量大幅下行與新增供應銳減息息相關。該行統計，三季度滬住宅市場無新項目入市，政府限制預售證發放是重要原因之一，此外也有不少開發商推遲新項目開盤，以等待更有利的時機和政策出現。期內大部分住宅用地以底價成交。

不過，上海住宅價格依然堅挺，高端住宅售價還持續上升。報告指，在開發商信心強勁、供應量受限、和上海本地改善型需求穩定等因素共同作用下，三季度高端住宅平均售價環比漲0.5%；另在上海強勁就業市場的驅動下，期內租金環比漲0.5%。

此外，三季度上海核心區域購物中心首層租金同比漲3.5%，日租52.2元/平方米/天；非核心區域租金同比漲4.4%至20.3元/平方米/天。

新地拆售的九龍站天璽車位錄得天價成交。土地註冊處資料顯示，天璽連錄3宗車位成交，分別是3樓8063號、8065號及8066號。每個車位成交價劃一460萬元，總值1,380萬元，打破何文田天鑄今年7月創下的455萬元紀錄，成為九龍區史上最貴住宅車位。

峻瀅5車位逾700萬沽

此外，長實於將軍澳峻瀅第1期昨連錄3名投資者合共掃入5個車位，總值逾700萬元，平均每個約150萬元。據悉，發展商目前僅餘3個車位待售。

無論是資本外流的控管，或是當地政府的高價稅收打房政策，都沒能阻止中國人「錢進」澳洲房地產的腳步。

據《彭博》報導，瑞士信貸集團 (Credit Suisse Group AG) 分析顯示，澳洲新南威爾斯州 (New South Wales) 的新建住房市場，海外買家占了 4 分之 1，其中 90% 都來自中國。

此外，維多利亞州 (Victoria) 和昆士蘭 (Queensland) 的房產市場，外國人也各占 17% 及 8% 的比重，而買家主要還是中國人。

當地的代理商指出，政府祭出高額稅負，要阻止外國買家進入，不過瑞信認為，這點並未對價格帶來太大的影響。

瑞信指出，相對於全球其他國家的稅收，澳洲針對外國人的房產稅稱不上太重，在中國財富快速增加之下，澳洲的房地產相對於中國的房產，還是足夠便宜，並且吸引買家進入。

從今年 7 月 1 日起，維多利亞州對外國買家額外徵收 7% 的印花稅，是去年的 2 倍。新南威爾斯州及昆士蘭州，也對外國買家額外徵收 8% 及 3% 的印花稅。

瑞信指出，在決定房價上，這些當地的稅收變得愈來愈不重要。而中國在資本管制上的限制，也沒有造成需求放緩的現象。

澳洲最終「打房」的成效，有可能要由人民幣匯率決定。瑞信認為，如果人民幣出現貶值，中國投資人對澳洲房產的購買力，預計將被削弱。

美國景氣持續復甦下，也帶動房地產需求持續回溫，不僅出租率連續9個季度維持在93％以上的高檔水準，連帶美國地產相關活動也持續升溫，截至9月底，美國地產的併購件數已近350件，創下2008年金融海嘯以來新高，總金額近486億美元，優於2008年以來平均水準440億美元，顯示機構法人認為美國地產具備投資價值。

投信法人表示，在經濟好轉有利房價走勢、現階段資金成本仍相對便宜、併購熱潮延續之下，美國地產後市表現值得期待，建議投資人不妨適度布局美國地產ETF，跟隨法人腳步，把握投資契機。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉表示，持續看好地產商的營收和每股盈利增長趨勢，經濟復甦和商業不動產的供給有限將進一步推升租金成長，預料租金成長將成為未來REITs的主要推動力。

儘管市場持續反應美國升息環境，但隨著企業順勢透過低利率環境降低融資成本及延長債務到期期限，有利未來的營運現金流量更趨強健。投資團隊持續看好美國REITs市場，並在歐洲、日本及澳洲尋找優質企業的投資機會。

群益投信表示，過去一段時間，美國地產的漲幅未如美股強勢，現階段與美股的本益比差距已來到2012年以來低檔，與過去五年平均值1.18倍相比，目前僅剩1.03倍，相較於美股，美國地產的位階相對偏低，加上又能提供較高的股利率，且在經濟復甦、帶動房市需求下，投資價值更為彰顯，也使得今年來美國地產併購活動相當熱絡。

這顯示在目前價位下，機構法人認為美國地產評價相對便宜，加上透過併購不僅可去化多餘資金，亦增加營運現金流、帶動盈餘成長，對股價也有正面幫助。