3大豪宅案將進場 預售屋恐賣成中古屋

連同明年將登場的3大豪宅案，近5年台北市、單戶總價2億元以上豪宅建案，共有近千戶、總銷超過2千億元，但以去化速度來看，業者私下透露：「真的很辛苦。」估計整體去化率平均僅3~5成，豪宅賣壓之大，恐形成預售屋賣成中古屋的局面。

統計近5年台北市端上市場銷售的豪宅建案，單一社區、主力產品總價超過2億元的建案，共有12案，供給戶數約806戶，其中又以大直「西華富邦」近200戶供給量最大宗。而明年還有包括「ONE PARK」、「陶朱隱園」及「冠德信義」等3大豪宅案將進場，預計再擠入約180戶供給。
宏普建設董事長段津華認為：「豪宅供給量、尤其是總價2億元以上、又在近3年成屋的，競爭實在太大。」

高樓層讓利1成
段津華甚至透露，4月以投資公司名義，以單價188萬元搶進「帝寶」，現正裝修預備自住，就是一個「逢低搶進」的考量，加上日前「信義富邦世紀館」9樓戶，以每坪125萬元成交，段津華直指：「附近的『皇翔御琚』還有很多戶，要怎麼賣？」凸顯豪宅身價，在供給量與日俱增的情況下，將面臨考驗。
以「西華富邦」為例，完工至今將近3年，台灣房屋台北大直特許加盟店東卓偉程表示，全案部分由業主自售，但部分流入仲介代售，估計整體還有約80~90戶待售量，「以價格來看，高樓層還是堅持每坪約225萬元，已較開賣初期讓利約1成，低樓層視景觀條件，每坪在160~170萬元左右。詢問度情況好時，單周可帶看1組，但價格高，成交難磨合。」

設計規劃享優勢
單一建商供給豪宅量體最多的元利建設，近3年包括成屋「和平大苑」、將完工的「ONE PARK」，合計約200戶，總案量超過700億元。元利建設副總經理吳麗謹坦言，「和平案銷售的確比較緩慢，目前約去化3成。」但明年Q1進場的「ONE PARK」因立地條件、設計規劃具有相當優勢，吳麗謹透露，並不擔心銷況。據了解，該案甚至已在元利建設董事長林敏雄操盤下，售出好幾戶。

「多有4億行情」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，明年以後進場豪宅案，不僅都是成屋，且「總價三級跳」，多具有身價4億元以上行情，「醞釀中的還有富邦『D1』大坪數、正義國宅改建案『Diamond Tower』，拉長銷售戰線將成為必經歷程，預售賣成中古屋，恐成常態。」

成交量衰退逾3成 生活機能便捷抗跌

環狀輕軌通車後，未來將增加2處雙鐵交會車站，對城市交通便捷度產生重大影響。房仲統計，擁有全高雄唯一台鐵、捷運與高鐵3鐵共構的左營車站，近年來即便房市買氣受景氣面影響，成交量縮，但房價仍微幅上揚，顯示重大交通建設對區段房價具支撐效果。

輕軌上月剛通車
上月26日環狀輕軌第1階段通車，將出現有輕軌C14哈瑪星站與高捷O1西子灣站、輕軌C3前鎮之星站與高捷R6凱旋站，2站交會的生活圈；無論是共構或共站轉乘，對於城市交通運輸及生活方式都會有影響。
永慶房產集團統計，高雄唯一3鐵共構的左營車站，區段近4年房價均價從每坪15.6萬元，上揚至16.3萬元，漲幅4.4％，然而受到房市景氣面不佳因素，如以月均計算，買氣跌幅36.2％。

高雄跌3％最多「降價帶動成交」

近日豪宅房價觸底交易頻頻，根據內政部實價登錄網近1年資訊，台北市信義計劃區、台中市七期重劃區與高雄市美術館特區等全台3大指標豪宅區單價，以高雄跌幅逾3%最多，台北微跌1%，台中甚至逆勢成長0.7%。業者直言，優質豪宅仍具有保值性。

據台北市及財政部設定的豪宅稅門檻，台北市總價8000萬元以上、台中及高雄總價4000萬元以上即屬豪宅，以此總價統計近1年3大指標豪宅區交易單價，以高雄美術館特區跌幅3.4%較明顯，台北市信義計劃區微跌1%，台中市七期重劃區則略成長0.7%。

近年價修約2成
從數據看來，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，優質豪宅仍具保值性。但台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，近2年台北豪宅市場價格與高峰時期相較，約下修1~2成，終於在今年讓買氣解凍，陸續有信義區「冠德遠見」、大直地區「代官山」一次買2戶交易，長榮集團前總裁張國煒買3戶松山區「敦南樞院」等案例，估計除非有新的A級豪宅交易，否則今年豪宅均價應仍維持低檔。

「高總價非主流」
小漲0.7%的台中七期豪宅，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，受稅制成本、房價修正氛圍，加上新案讓利10~15%，近年不少七期屋主降價脫手，導致部分豪宅在降價後被排除在豪宅門檻外。
台灣房屋七期惠文加盟店店東陳裕方也說，這2年七期豪宅價修明顯，包括曾以每坪81.4萬元奪下台中豪宅單價王的「聯聚信義」，今年成交單價下修至60萬元，「聯聚方庭」甚至跌破4字頭，顯示高總價已非主流，價格得下修到有感，否則很難成交。

至於年跌幅3.4%的高雄美術館特區，住商不動產美術馬卡加盟店店長劉明傳表示，南北房價差距多，該區有許多豪宅總價約3000萬元，因此被篩選掉，且近半年區內豪宅交易並不多，隨著房市盤整與建商讓利，有新成屋下殺到單價19.8萬元，價格仍有待考驗。


台中七期房價讓利讓很大，部分交易甚至跌出四千萬元豪宅範圍。資料照片
北市持有稅較重
「隨著房價修正，應有不少個案跌出豪宅門檻。」但徐佳馨強調，豪宅僅北市府在持有稅上有差異，買方相對有感而影響買氣，其他區域僅在銀行貸款時是否受到央行選擇性信用管制，持有後感受不深。

北市大安首度進前10 高雄楠梓季增逾6成

今年Q3民眾點擊新案熱區寶座，獎落新北市，前10大熱搜區，包括淡水、板橋、三重及新莊均入列，中南部則僅有台中市北屯區、高雄市楠梓區為代表，首度入榜的台北市，則以大安區最受矚目。

根據數字科技旗下591新建案統計內部Q3流量數字指出，民眾搜屋意願大幅提升，較前季成長16%，與年初1月流量比較，更有逾3倍成長，足見看屋客回籠態勢顯著。

有讓利特別吸睛
分就全台各行政區新案點擊次數來看，Q3最獲民眾青睞的區塊為新北市淡水區，該區目前銷售建案共50件，總點擊次數超過60萬次。數字科技副理游儲宇指出，淡水區鄰近的八里受到成屋推案潮影響，平均單價落在2字頭，反觀淡海新市鎮後段新案還有1字頭行情，加上家樂福、淡海輕軌興建等議題，拉抬搜尋熱度，整體表現較Q2成長近4成。
首度進入網友熱搜榜的台北市，偏向高資產族群市場，位處蛋黃區的大安區，因有讓利建案搶市，特別吸睛。例如主打單價8字頭的「耕云」以及位於頂好商圈的「璞真作」等等，皆規劃小坪數產品拉低總價帶，銷況不差。
「耕云」專案經理陳沅賓透露，全案銷售約7成，「總價自1900萬元起，是一大誘因，現今民眾購屋，除看價格，建案品質、建商品牌，都是決策關鍵。」

北屯在線逾百件
台中市、高雄市則分別以北屯區、楠梓區較獲民眾青睞。其中北屯區總點擊次數逾56萬次，但在線銷售建案逾百件，為全台之冠；楠梓區挾帶低總價宅、捷運紅線等議題，點擊率較上季成長64%，熱搜建案包括「天天微笑」、「陽光微笑」、「文陽」等。

游儲宇透露，北屯區百件待售案中約3成為今年進場新案，足見去化速度仍有待加強。總太地產董事長翁毓羚表示，待售建案雖多，但迎合市場口味的建案，銷況都不差，以「美樂地」為例，主打低總價，單價在17.8萬元左右，Q3約去化90戶，平均每月成交30戶，現已銷售約9成。

習慣使用網路先做足搜房功課住在桃園市的齊先生說：「預算有限，通常會先用總價設定適合的建案，再考慮它適不適合我。」他建議此類網站，可以加入網友看屋意見，比較不會失真。

標榜國內唯一二手精品集團的「阿邦師集團」，今年爆假貨風波，其負責人李正邦的財務狀況，則隨著名下豪宅、透天店面遭法拍而備受矚目。其代法拍的2物件，將於本月19日由高雄地院執行1拍，總底價近9000萬元，可分別投標。

本月19日將1拍
今年8月時，阿邦師名下物件即已公告法拍，但當時因條件變更、宣告停拍，直至近期重啟拍賣。據法拍公告顯示，債務人為李正邦的待拍物件，其一位於高雄市鼓山區美術東五路，查為「皇苑人文觀邸」社區，權狀坪數約130坪，1拍底價3020萬元。但該案因前屋主之子稱李正邦購屋並未繳納尾款、房屋尚未完成交屋，因此設定不點交。寬頻房訊認為，標出機率不高。

另外一物件是位於博愛三路的5樓透天店面，第1次公告時因租約在身，設定不點交，但因租客為阿邦師自家精品仲介公司，其租賃關係已經排除，轉為點交物件。

該透天1拍底價5950萬元、總坪數近200坪。全國不動產高雄市府加盟店經理董貴榮表示，博愛三路一帶5樓透天店面，總價平均在3300~3800萬元間，若以阿邦師的物件來看，1拍底價略高於市價，估計應會在3拍以後有標脫機會。

中小坪數 14萬起 拉開首購透天價差

隨著土地日益昂貴，台中海線地區掀起一波「建商轉型潮」，以往主推別墅的業者如雨後春筍般開始改推大樓，除清水區台中港特定區大樓案外，近3年在地建商推的大樓建案逾10案，產品特色為中低樓層、中小規模及中小坪數。

台中海線在地建商推出的大樓案多位在清水、梧棲區，尤其集中在西濱快速道路以東、海線鐵路以西，產品以2房居多，近期甚至出現1房規劃。「時間之旅」專案經理曾文強表示，小坪數大樓才能與首購型透天的總價拉開差距。

棟距大機能更好
有別於台中港特定區，散落在海線各區的大樓案開發強度較低，基地多在200~500坪，通常開挖地下1樓、興建地上7~10樓，規劃20~80戶，周邊多是農田或透天住宅區。

「新都匯」專案經理李俊學指出，縮小建案規模可控制風險，且海線平原皆為容積200%的住4用地，沙鹿區更僅150%，「成本雖高於濱海區域建案，不過密度低、棟距更大、機能也較佳。」

主戰區清水平原
目前大樓新案以清水平原為主戰區，清水國小附近的「敦璞美學」規劃30戶24~30坪住宅，開價每坪15~17萬元；仁里建設的「時間之旅」為大樓與別墅產品，其中大樓規劃27戶25~26坪2房，開價每坪也在15~17萬元，銷售不到半年大樓戶別僅剩1戶待售。

新富銘建設的大樓案規模較大，預售案「新都匯」基地面積528坪，規劃地上11樓、地下2樓，共計83戶，規劃18~36坪，全案採全平面車位、1~3房設計，是在地建商首見，總價298萬元起。

總價438萬熱銷
「御墅登峰」規模也不小，規劃地上10樓、26~39坪大樓，共計34戶，開價每坪14~18萬元，3房戶型銷售量不輸2房。值得注意的是，上市建商太子建設位於五權南1街、平等東路口的方正基地，面積達1439坪，預計年底推出201戶大樓。
其餘較早推出的小型大樓案也各具特色，目前仍持續銷售中，如梧棲區剛成屋的「人文澄舍」，位在中興路127巷機能佳，基地面積146坪，規劃20戶2房，因未開挖地下室，公設比僅21%，含裝潢及車位總價438~580萬元，待售戶剩個位數。

擠滿首購自住客高 總價也買氣熱

下半年房市回溫，台中各地案場普遍熱絡，尤以上周連假感受最明顯，業者表示，不少建案連假期間擠滿自住看屋人潮，連市區精華中心的高總價產品，平均每天都有近10組的看屋人數，市郊的首購產品也有逾百組人潮。
高總價景氣下半年明顯回春，鄰近科博館的預售案「順天科博」近日公開，將興建地上23樓，其中16樓以上為雙併合併戶98~108坪、15樓以下為4併戶48~55坪，開價每坪50萬元，在連假時期看屋人潮助攻下，買氣熱絡。

草悟道吸企業主
順天建設總經理林丙申說：「國慶連假4天來客組數多達40~50組，銷況算是不俗、超乎預期。」他強調，草悟道土地的稀有性、景觀性和機能性，吸引不少台商、企業主，銷售已經達到6成。
位於西區、距離鐵路高架化即將完工的五權站僅400公尺的「大耀樂群」預售案，產品走小坪數、鎖定首購族群，規劃29~37坪，2~3房，含車位總價835萬元起，現場銷售專案經理李子如表示，目前已近完銷，僅剩低樓層餘屋，不過連假看屋人數仍逾40組。

同樣主打低總價的台中港造鎮案「遠雄之星6」，坪數規劃22~50坪，社區打造500坪中庭花園及全齡化公設，開價每坪15萬元起，低總價策略及大規模推案的特色，也吸引逾百組看屋民眾。

捷運宅已近完銷
8期重劃區的捷運宅預售案「文心匯」，目前也近完銷，將推出2期新案，上周4天連假間就吸引逾百組民眾來看屋。精銳建設位於西屯路與弘孝路口的新推案「FUN未來」，配備4款可用手機遙控操作的智慧型家電，連假期間的看屋人數超過50組。

京城建設（2524）百億大案「美術世界」蓄勢待發，昨（15）日在京城總部大樓同時舉辦「賓利Bentley VS 京城35周年藝術聯展」，為新建案暖身。「美術世界」預定明年可完工入帳，貢獻2018年營收獲利，由於京城是高雄指標建商，百億大案能否扮演房市引擎角色，備受業界關注。
京城建設經理周敬恆表示，「美術世界」位於美術北三路、北五街口，基地面積廣達3,008坪，規劃60坪至120坪住宅，總戶數達366戶，總銷超過100億元。13日京城股價收在平盤23元。

上揚國際特助胡哲榮說，全案以豪宅定位，開價每坪30萬元以上，因此設計特別用心，捨棄傳統的石材以及磁磚，採用新穎的建築玻璃外觀與國際建築的思維，把建築當成美學工藝，將私人美術館融入「美術世界」，給住戶不一樣的感受。

法人表示，「美術世界」預定明年3、4月全面完工再銷售，屆時每筆成交都可在一個月左右順利入帳，對京城明年上半年獲利將有加分效果。

活化閒置土地策略翻盤！行政院長賴清德14日召開「五缺」中的「缺地與缺水」會議，確認工業區閒置土地活化策略，從「代為標售」改採「強制拍賣」，並列入《產業創新條例》中，並秉持「先罰後賣」的原則，若地主仍不釋出土地，政府得依法「強制拍賣」。

政委張景森10月初曾召開跨部會議，初步確認工業區閒置土地將以「代為標售」方式活化。然而賴清德昨於會中翻盤，改採多數與會官員支持的「強制拍賣」，並要求政委羅秉成於19日前確定條文之文字內容，於便當會上與立委共同決定。

全國工業區閒置土地高達747公頃，都會型工業區閒置土地則超過3000公頃，總計全國閒置土地上看4000多公頃。定義上，3年以上未使用之工業用地即閒置土地，部分工業區甚至有長達10年沒動靜的土地。

未來「強制拍賣」活化工業區閒置土地也將列入《產業創新條例》，依法秉持「先罰後賣」原則，若地主仍不願意釋出土地，政府始得「強制拍賣」，確保工業區土地工業使用；另都會型工業區容積獎勵則擬放寬1.2倍至1.5倍。

至於企業長年面對的缺水問題，賴清德指出，節水方面可從漏水率著手，自來水公司、農委會應檢討自來水及農業用水漏水情形並提出對策，目前全國自來水漏水率約15.6％，農業用水漏水率全國平均更在25%以上，因此漏水率有再下降的空間。

賴清德也強調，每家工廠尤其工業用水大戶，務必回收再利用所使用的工業用水，並要求設置儲水設備；都市計畫各項工程從整地開始，應該要求有節水閥設計及儲水設備。官員指出，工業用水大戶設廠前都須提報用水計畫，以科技大廠台積電為例，每一滴水重複利用率達4.5次，全國工業區平均也有69％用水重複利用，不過賴揆期望整體再利用率能夠再提升。

捷運終於要來了！預計在2018年底試營運的台中捷運，將在今年第4季進行沿線土地開發招商，雖6佔總銷金額上看3百億，但似乎是害怕「捷運牌失靈」的效應吹到台中，讓市府高調向投資人喊話「想蓋什麼就蓋什麼」！

台中捷運土地開發首次公開招商，6個共構基地為綠線的G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11站，台中市交通局長王義川認為，對投資人而言「可以說是直接坐擁捷運黃金地段的不動產！」，喊話要好好把握「軌道經濟學」。

被房市不景氣嚇到？除了1~4樓要用於車站，開發限制大放寬，未來得標方可直接往上蓋，且沒有特許期和權利金框架，甚至不走地上權合作的方式，而是所有權、土地持分，都能跟地主、政府照比例分配持有，其中「錢」力最大的G9-1站屬七期重劃區內，因位於新市政特區內，住宅、辦公、休閒服務、運輸服務、旅館、百貨零售，及文教等13大類，全都能蓋，更希望能與G9-2站聯合開發，打造「台中版雙子星」。

還沒通車就價量慘兮兮，有巢氏房屋根據實價登錄資料，統計中捷綠線沿線周邊近2年交易量行情，此次招商的6站點中，僅G6和G11小漲，交易量方面則是大縮減，其中G6年跌幅更高達逾5成。

有巢氏房屋莊志成執行副總分析，沿線各站呈現停滯或小幅量縮，是受到屋主樂觀看待捷運通車後的利多，開始堅守價格，與買方間的價格落差近2成，造成區域交易量下滑，但有讓利才有成交，下半年開始，預售新屋可能會出現破盤搶市，衝擊中古屋價格。

　10月13日，綠地控股(600606.SH)發布康養産業戰略規劃，同時綠地康養産業集團(以下簡稱“綠地康養”)揭牌。據悉，綠地康養將全面負責綠地“醫康養”大健康核心産業平臺建設，參與相關産業項目的開發與運營，承擔綠地健康養生示范區“康養谷”建設。

　　2016年底，國務院頒布《“健康中國2030戰略”規劃綱要》(下稱“規劃綱要”)，中國康養産業的風口正在逐漸形成，越來越多房企也開始在養老領域布局。

　　綠地康養提供的一份報告顯示，2000年中國社會60歲以上老年人口達到1.3億，佔人口總量的10.3%。這標志著中國正式進入學術意義上的老齡化社會。據預計，到2037年，中國的老齡人口將超過4億，進入深度老齡化時代；到2050年前後，老年人口總量將逼近5億，彼時中國老年人口將分別佔亞洲老年人口的2/5、全球老年人口的1/4，同時超過發達國家老年人口總和。

　　13日，綠地康養副總經理胡迎春指出，綠地集團進入養老産業的出發點，正是基于國內人口撫養比在未來二三十年會面臨老齡化壓力，這需要國家政策扶持與企業承擔社會責任。

　　胡迎春透露，作為綠地大健康産業的核心平臺，綠地康養未來將著重發展醫療産業、養老産業與健康産業。綠地會將之當成重資産長周期的産業來運營，醫、康、養相互聯動，擇機、擇地開設專科醫院與國際醫院，並結合互聯網、大數據等技術手段提供精準醫療與遠程醫療解決方案，尤其是將切入金融産業。但他表示，目前康養集團與金融産業集團對接與設計産品剛起步，將來計劃在運營端做輕資産。

　　計劃投資200億

　　在上述三大板塊中，其養老産業將發展養老護理、社區，在健康産業領域將搭建平臺為養老産業提供配套支持。

　　據胡迎春介紹，當前國內老齡人口中，真正高齡、失智，需要快速進入養老院護理的人口只佔20%；其余80%，也就是大部分70後、80後的父母依然健康、睿智、充滿活力。綠地康養選擇的正是55-75歲的健康活力老人這一年齡層次消費群體，採取會員制管理模式。

　　因此綠地康養的主打産品——康養谷酒店，定位以“醫康養遊娛學”六大主題內容為特色，借助互聯網、人工智能、物聯網等技術，構建“全托型”一站式旅居養老服務平臺。

　　綠地康養谷酒店首期將落子上海、武漢、三亞、成都、濟南、鄭州等地，第一家將落地武漢，預計2018年投入運營。

　　按照計劃，綠地康養將投資200億，在全國一線城市、省會城市及周邊、旅遊度假區等區域開工100家康養谷酒店，五年內在國內外形成500家連鎖，同時對優質康養資産推進資産證券化。

　　綠地現有的酒店以商務酒店為主，因此康養居酒店需要重新建設，但體量不大，大約規劃為100-150間客房，也並非落地城市中心，而是選擇空氣清新、城市旅遊目的地，並綜合考慮土地成本。

　　國內短途旅遊已經催生大量旅行社，但能否給老人提供完整安全保障與康復服務是最大瓶頸。綠地在調研之後發現，老人在旅途中發生意外的比例遠高于年輕人。綠地意欲搶奪的，正是目前已經成為主導的旅行社養老産業市場。

　　綠地康養在拓展整合産業資源、運營管理“醫康養”相關産業之外，還助力綠地集團重點發展區域的健康養生示范區建設，為綠地的特色小鎮、重點區域項目等提供健康産業運作，這將成為綠地主業升級的重要引擎之一。

　　13日，綠地控股集團董事長、總裁張玉良説，“對企業而言，關鍵在于如何充分發揮現有産業優勢，找準康養産業的切入點，實現‘1+1>2’。綠地已率先布局，今年上半年康養産業戰略破題，籌建推進‘醫康養’核心産業平臺建設。”

　　房企蜂擁布局

　　不止綠地，目前在養老産業進行探索和係統性布局的房企數量正逐步增多。

　　在一定意義上，這與前述規劃綱要的提出也有密切關係。根據國務院規劃，到2020年，要實現人人享有基本醫療衛生服務和基本體育健身服務，基本形成內涵豐富、結構合理的健康産業體係，主要健康指標居于中高收入國家前列；2030年全民健康體係更加完善，基本實現健康公平，主要健康指標進入高收入國家行列；2050年建成與社會主義現代化國家相適應的健康國家。

　　具體指標而言，要求健康服務業總規模在2020年超過8萬億，在2030年達到16萬億元。

　　除了政策推動，人口老齡化、環境污染、居民收入提高、健康意識增長等因素也驅動了康養産業的發展。據統計，2014年我國大健康産業規模達到2.5萬億元，距離規劃綱要中的要求還有很大增長空間，這無疑會加速各類資本涌入。

　　綠城是國內涉水養老地産較早的房企。2011年，綠城組建學院式養老運營平臺——綠城頤樂教育公司，運營管理頤樂學院。其以“改善並提高老人的生活品質”為目標，聘請專家老師長期授課，並固定組織集體活動。烏鎮雅園項目是綠城“學院式養老”的代表，該項目分為養生養老、健康醫療和休閒度假三大主題，其間設有3.5萬平方米規模的頤樂學院和7.3萬平方米的國際康養中心，綠城還與杭州師范大學簽訂戰略合作協議，設計出適合中老年人的72門課程。

　　萬科于2012年戰略布局養老業務，養老項目已在北京、上海、杭州、青島、成都、廣州等多個城市運營，並實現了較高的入住率。2016年，萬科養老部門計劃與北京市國企北控集團合作推出怡園光熙長者公寓。去年底，萬科旗下的首個醫療項目廣州蕙心醫院舉行開業儀式，這是萬科進入康復醫療板塊的首次探索。萬科計劃在未來2-3年深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點布局10個左右“三高”(老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高)城市，養老業務將發展成獨立業務板塊。

　　遠洋地産通過與國際知名養老服務商合作的方式發力養老産業。2013年，其與哥倫比亞太平洋公司、美國養老服務商Emeritus集團簽署協議，共同組建中外合資企業進行開發和經營。同年，遠洋首個養老産品“椿萱茂”在北京落地，其主要打造CLRC長者社區、CB老年公寓、CC照料中心三條産品線，為老年人提供全生命周期服務。遠洋地産總裁李明曾經表示，未來養老在戰略上或會成為遠洋地産的主要業務之一。

　産業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）10月13日晚發布2017年三季度經營情況簡報，7月-9月該公司總銷售額303.89億元，同比略微降低1.5%，環比增長2.8%；前9個月銷售額為1000.09億元，同比增長12.01%，排在中國房企銷售金額第11位。

　　華夏幸福主營業務包括産業新城業務、産業小鎮業務及房地産開發業務三大類。從業務情況看，華夏幸福在産業新城開發建設銷售額遠遠領先其他兩項。有業內人士分析認為，産業新城開發建設中園區結算收入取得穩步增長，源于華夏幸福在發展模式和盈利能力上有較強的可持續性。而隨著公司園區拓展産業發展服務進入規模結算期，産業新城對盈利的貢獻將繼續提升。

　　7月-9月，該公司産業新城開發建設銷售額295.65億元，同比增長29.12%。其中，園區結算收入額51.50億元，同比大幅增長160.5%，但與二季度89.3億元的收入額相比，減少42.3%。此外，城市地産銷售額持續下降，為17.18億元，環比下降超一半，7月-9月銷售面積不足1萬平方米。華夏幸福曾表示，城市地産業績不佳為公司戰略調整，“現階段沒有推進房地産業務的開發。”

　　與此同時，華夏幸福還發布了“取得土地使用權的公告”， 9月1日至9月30日，華夏幸福下屬子公司以超37.2億元共取得22塊土地，土地面積約85.35萬平方米，土地用途包括住宿餐飲、商務金融及住宅等，其中在河北境內取得19塊地，約66.398萬平方米。

　　華夏幸福公告表示，取得上述土地符合公司的土地儲備策略，增加土地儲備的同時，可進一步提升該公司未來的經營業績，保障公司産業新城業務及園區配套住宅開發業務實現可持續發展。

　　可資借鑒的是，華夏幸福2016年年末儲備的開發用地規劃計容建築面積約為1115.71萬平方米，至2017年6月底，該公司儲備的計容建築面積減少約18%，至918.65萬平方米。

　　受“317”限購政策影響，北京樓市一片低迷，尤其是二手住宅，成交量幾乎跌入冰點。在這種情況下，原本體量較小、客戶群集中在高收入人群，受限購限貸影響較小的單價在8萬以上的“豪宅”也受到了波及。

　　《華夏時報》記者通過探訪得知，在限購政策施行了7個月後，北京高端住宅市場也呈明顯的兩極分化狀態。一方面，二手房價格明顯下調，有急于脫手的房主甚至不惜以低于均價500多萬的價格出售；另一方面，受到調控影響，新入市的樓盤價格普遍低于市場預期，因而銷量不錯。相比之下，在一手新盤緊俏的對比下，二手豪宅量價齊跌的尷尬尤為明顯。

　　“目前高端住宅市場簽約被抑制。”中原地産首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，由于限價嚴格和二手房市場降溫，買豪宅的客戶很難騰出資金，預計2017年內北京樓市調控依然會高壓運行。

　　降價四五百萬不是夢

　　自新政出臺以來，北京二手房市場下跌明顯。據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年上半年全市二手住宅網簽總量約8.7萬套，環比去年下半年減少36.5%，同比減少35.8%，結束了自2014年上半年以來連續增長的態勢。相關數據顯示，自6月成交量達到8919套，首次跌破1萬大關後，7、8月兩個月環比也呈下跌趨勢。

　　在各種降價二手房源中，總價高、戶型大的高端住宅首當其衝。據麗茲行10月發布的《2017年北京第三季度市場分析報告》，今年1-9月份全市高端二手住宅成交2623套，同比下降39.49%。

　　新政前後，6月份成交量相比3月份下降42%。而均價方面，降幅在2.2%左右，單從個體降價房源來看，降幅在10%左右。

　　10%的降幅看似不大，但若是基本價格在千萬以上的“豪宅”，中間的差價也足夠普通人在二線城市買一間不小的房子了。

　　記者探訪了位于朝陽區東北三環的高端住宅小區紅璽臺，此前該小區市場均價已經達到15萬。有房産中介介紹，一套不到300平米的平層住宅，7月中旬因業主出國在該公司挂牌出售，單價為12.9萬，整體降價約570萬。記者實地看到，小區以中式風格園林為主，設計了亭臺水榭，移植了不少南方生長、北方稀有的花草植物；屋內裝修和家具都非常精致美觀，落地窗可以直接觀賞公園綠地。不過，盡管降價如此多，這套房最近幾日才最終成交。而附近另一套太陽公元小區140平米的二手房，原價2260萬元，現價 1850萬，降價幅度也達到400多萬。

　　“今年的交易量是2、3月份達到頂點。像太陽公元最高達到十五六萬一平米，現在只有13萬多。很多房子業主還想扛著，等著回到15萬左右的價格，所以現在成交的基本都是特價房。”某中介人員對記者説。

　　麗茲行發布的相關報告分析數字顯示，“317”新政過後，3000萬豪宅成交量下降，同比下降在85%以上。無論是存量房還是商住房，整體成交量都呈現環比、同比雙下滑趨勢。

　　性價比不如一手豪宅

　　而對于二手豪宅來説更致命的問題是，新豪宅産品的性價比優勢，已經將它們“拍在沙灘上”了。

　　“玄關這道門是德國碧方（Biffar）品牌原裝進口的，裡面都是紫銅，自重700斤左右。八個腳鏈一邊四個，每個承重200斤，價值在50萬-60萬左右。據説可以防彈，鑰匙丟了要去德國配，咱們這邊配不了。”日前，在接待以客戶身份前來看房的《華夏時報》記者時，東壩河某高端住宅項目銷售人員介紹道。在公開信息中，碧方公司出産的防盜門被稱為“門界的勞斯萊斯”，曾經是釣魚臺7號、盤古大觀、湯臣高爾夫、深圳灣1號、九章別墅、霄雲路8號等頂級豪宅的禦用品牌。而現在，它已經應用于越來越多的新開發豪宅項目。

　　“現在豪宅市場整體産品更新速度很快。”亞豪機構市場研究部總監郭毅接受《華夏時報》記者採訪時表示，“和過去傳統意義上以地段為核心、以面積大為代表的産品相比，全新的豪宅不管是在産品設計、功能規劃方面，還是精裝修選用的品牌和工藝，以及加裝的綠色、智能的係統化設施等等，都不可同日而語。”在看過的恆大、梵天、金茂等地産公司開發的新項目中，《華夏時報》記者發現，高科技含量的新風係統和奢侈品牌的櫥櫃等等都是銷售人員重點推薦的。

　　同時，由于北京在供地方面的限制，這些新開發的高端住宅價格都維持在相對不高的水平。雖然許多二手豪宅在最初上市時價格在2萬-5萬不等，但目前的市價已經高于新入市的樓盤了。2016年11月之後，今年年內北京107個預售項目，均未出現超過10萬單價，大部分都沒有超過8萬。8月初，出現3個“例外”的項目突破了8萬這條隱形“紅線”，價格在9.5萬，月底，中駿天宸以13.5萬的預售價突破了“十萬”大關。隨後，在9月初，觀承順園、昭泰典尚家園、中信逸海園等有部分戶型預售價超過8萬，其他均保持在紅線以內。

　　“一手豪宅能快速銷售的，基本都是嚴格限價的。本來市場價應該在10萬以上的樓盤，限價到了8萬，肯定很容易賣掉。”張大偉指出。

　　郭毅也認為，使得目前上市的城市核心區的高端項目去化的速度很快，是因為價格在政府控制之下，性價比優勢凸顯，相比周邊“老破小”的二手房，價格優勢明顯。她進一步指出，當前北京高端樓盤的量價齊跌，主要原因還是政策對開發商報批價格的控制和簽約流程的限制，導致市場供應規模受到非常大的局限，而非失去了真實需求。

　　成都市人民政府與萬科企業股份有限公司戰略合作框架協議簽約儀式在蓉舉行。市委副書記、市長羅強，萬科董事會主席、總裁、首席執行官鬱亮出席儀式並見證簽約。

　　根據協議，萬科集團將立足城市發展需求，積極參與我市以“東進”“南拓”戰略為重點的産業新城建設，擬在蓉新增投資2000億元。成都將一如既往以良好要素保障和優質高效的政務服務支持企業發展壯大。

　　簽約儀式上，天府新區成都管委會、成都天府空港新城管委會還分別與萬科集團中西部區域産業城鎮發展有限公司簽署天府國際金融中心及萬科中西部區域總部基地項目投資合作協議、空港新城萬科智慧物流城項目投資合作協議。

　　簽約儀式前，羅強會見了鬱亮一行。雙方表示，當前，成都正面臨多重歷史機遇，青年創新人才集聚，經濟社會蓬勃發展，未來發展前景十分看好。將進一步加大合作力度，開展更廣泛、更深入的多領域合作，攜手實現互利共贏。

　　萬科高級副總裁、中西部區域本部首席執行官王海武，副市長、成都高新區黨工委書記范毅，市長助理、市政府秘書長韓春林參加上述活動。

剛有一宗海澱區四道口的“限房價、競地價”地塊成交，昨天，北京土地市場推出一宗海澱“限房價、競地價”地塊，該地塊位於海澱北部地方的西北旺鎮亮甲店村村東，未來商品住房銷售均價不超過58622元/平方米。

昨天推出的這宗“限房價、競地價”地塊具體的四至範圍為：東至西北旺鎮西路，南至圓明園西路北段，西至亮甲店東路，北至六裡屯南路，建築規模大約為20萬平方米。按照北京近期對“限房價、競地價”地塊的要求，居住建築規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

這宗“限競”房地塊限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程式。同時，設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。該地塊中商品住房銷售均價不超過58622元/平方米，且最高銷售單價不得超過61554元/平方米。

據瞭解，9月30日北京集中推出4宗共有產權住房用地，其中就有一宗位於西北旺亮甲店村。這宗18萬多平方米建築規模的地塊，其居住建築規模將全部建設共有產權住房，含全裝修費用，銷售價格37800元/平方米。

長實集團（01113）出售位於皇后大道中99號的中環中心75%權益醞釀多時，去年幾近成事，惟消息人士透露，長實堅持以不低於400億元作價才肯割愛，經過一年時間，最近終以約402億元拍板賣出，較一年前增加45億元（12.6%），買方是以內地石油系統機構為首的財團。若交易落實，將成為本港歷來最高單價商廈成交，打破2015年灣仔美國萬通大廈125億元易手的紀錄。

歷來最高單價商廈成交

據了解，去年10月長實原本同意以357億元把中環中心75%權益售予該中資公司，但長實極高層認為中環中心質優、位置靚，合理價應是400億元以上，在關鍵時刻決定反價，洽售談判須重新開始。

中資財團購入 每呎3.3萬

經過一年拉鋸，終落實以約402億元轉讓，買方則以財團形式購入，除了為首的內地石油系統機構，尚有一兩名本地物業投資者，其中一人於今年初與拍檔合資購入紅磡海名軒商用樓面，亦曾收購領展（00823）商場，涉及的交易均以億元計。

於1998年落成的中環中心由長實持有75%權益，涉及約122萬方呎樓面，按最新作價約402億元計算，平均呎價接近3.3萬元，較去年的357億元作價及呎價2.93萬元，一年間升值12.6%。

消息人士稱，長實堅持400億元底價並非沒有道理，恆基地產（00012）今年5月以232.8億元、樓面呎價逾5萬元的「天價」投得中區美利道商業地皮，區內甲廈隨即掀起加價及封盤潮，高價成交湧現。中環中心79樓頂樓全層於上月底以7.38億元轉手，呎價跳升至約5.59萬元，首度突破5萬元大關，刷新由該廈保持逾8個月的呎價約4.06萬元舊紀錄，大幅推高37.7%，成為全港新甲廈王。事實上，長實並不急於出售中環中心，所以能在一年後賣得更佳價錢。

據了解，長實會在業權及融資方面，與買方訂立一些安排，中環中心日後有機會改名。交易可望於短期內公布。

中資機構近幾年來港購買全幢商廈的步伐沒有放慢，若連同是次中環中心的交易，2016年至今累計交易金額最少達815億元；2015年中國恆大（03333）以125億元向華人置業（00127）購入灣仔美國萬通大廈，更創下紀錄。

中環中心由長江實業及市建局前身土地發展公司合作發展，雙方於1997年曾修訂協議，長江實業買斷該物業權益，向土發公司支付19.47億元保證利潤，但雙方一度因保證利潤餘額問題出現爭拗。中環中心多次傳出放售，最早傳聞是作價300億元，不變的是潛在買家一直是中資。

中資愛全幢 屢見大手成交
中港兩地經濟愈趨緊密，中資對本港甲級寫字樓需求大增，不少中資機構更斥巨資買下多幢商廈，刺激甲廈估值水漲船高。儘管寫字樓身價節節上升，投資者並未因而卻步。2016年至今，作價高達數以十億元計的寫字樓成交至少有7宗，上周綠景中國地產（00095）向九倉（00004）購入觀塘商廈樓花8 Bay East，成交價達90億元，貴絕九龍區，並成為全港商廈成交紀錄的第三高。

恆大125億購萬通哄動

中資來港掃貨，令不少業主趁手上物業可吊高售價而紛紛沽貨套現，2015年11月本港寫字樓市場首度出現逾百億元的交易，當時恆大（03333）以125億元向華置（00127）收購灣仔美國萬通大廈（現稱中國恆大中心），成為一時熱話。

去年2月，光大集團聯同光大控股（00165）購入灣仔大新金融中心（現稱光大中心），成交價也高達100億元。

核心商業地區寫字樓估值上升，非中資機構轉而物色九龍區商廈，去年10月份，金利豐金融（01031）行政總裁朱李月華以65.28億元，向太古地產（01972）收購位於九龍灣宏照道與臨利街交界的商業項目。

去年2月，領展（00823）投得旺角彌敦道700號（前身為工業貿易署大樓），作價59.1億元。

平均每呎1.46萬 一個月貴14.2%

新一份《施政報告》出爐後，新盤市場再度升溫。新地（00016）旗下將軍澳日出康城晉海，過去周六（14日）推售第五輪共223伙，市傳開賣僅約8小時即沽清，令該盤短短半個月累沽逾990伙，佔晉海總伙數約95.8%。發展商打鐵趁熱，即晚上載新一期4B期晉海II（簡稱晉海二期）樓書，並在翌日（15日）8號風球高懸下突擊推出首張價單共227伙，折實平均呎價約1.46萬元，較晉海首張價單折實平均呎價高約14.2%，同日再上調晉海9個大單位售價於本周四（19日）發售。

晉海第五輪8小時沽清

晉海過去周六發售第五輪223伙，買家上午8時起揀樓，延續前4輪銷售勢頭，所有單位於開售當日沽清，市傳最後一伙於下午約4時獲認購，意味223個單位在開售短短約8個小時後售罄；連同早前售出的伙數，該盤更在15天內累售逾990伙，佔晉海全盤1040伙約95.8%。市場消息稱，前立法會議員李華明過去周六亦陪同女兒到場揀樓，最終成功認購一個3房戶，涉資約1000萬元。

晉海持續熱賣，新地亦趁勢於過去周六晚上率先上載晉海二期樓書。項目原定昨日優先開放示範單位予傳媒參觀，惟受8號風球高懸影響，最終順延至今日進行。不過，發展商推盤節奏未受影響，昨日於8號風球高懸下更突擊推出晉海二期首張價單共227伙，涵蓋1房及3房戶，其中38伙屬晉海未有提供的2房連儲物室間隔，整批單位實用面積343至628方呎。

據價單顯示，單位折實售價約457.9萬至1017.7萬元，折實平均呎價約1.46萬元，較晉海上月19日首張價單208伙折實平均呎價約1.28萬元， 高約14.2%。位於康城路1號的晉海二期共提供1132伙，實用面積321至934方呎，預計2019年12月31日落成入伙。

一手周末成交挫36%

另外，發展商昨日上調晉海1A、2A及2B座其中9伙定價，加幅約4.5%至5%。加幅最大為2B座53樓A室實用面積1066方呎4房戶，定價由2290.1萬元上調至2404.6萬元，加價114.5萬元。該9伙落實本周四以抽籤方式發售。

受颱風「卡努」吹襲，拖累一手市場僅周六有成交，共錄234宗，較對上一個周末錄逾370伙，大減約36.8%。

樓宇老化值得關注，發展局局長黃偉綸於網誌表示，政府建議動用30億推行「樓宇更新大行動2.0」，預計5年可惠及2,500幢樓宇，最快明年下半年推出。

黃偉綸：多管齊下防圍標

目前全港有超過5,000幢私人商住樓宇樓齡逾50年，而是次「樓宇更新大行動2.0」，將以風險為本，針對處理樓齡50年或以上、應課差餉租值較低的私人住用或商住樓宇，預計全港約8成樓齡逾50年的樓宇業主將符合資格。

其次，計劃聚焦在舊大廈的安全隱患，津貼會用於強制驗樓的檢驗及修葺工程，改善樓宇結構，同時會集中協助有需要的自住業主。

除樓宇結構安全上，消防安全亦重要，保安局有建議動用約20億元，資助舊式商住樓宇的業主組織，將物業提升至符合條例消防安全的要求。

對於外界擔心行動可能助長圍標情況，黃偉綸指，各部門及機構會採多管齊下的措施，加強執法，並會向業主提供技術支援及宣傳教育等，日後將要求使用市建局「招標妥」的電子平台進行招標，以減低圍標的風險，該局亦會助業主，安排獨立專業人士提供技術意見及工程費用估值等。

受颱風「卡努」影響，周日一手住宅成交量大幅下跌。上周六新盤尚有228宗成交，當中223伙為將軍澳鐵路新盤晉海，不過於昨晚8時本報截稿前，新盤昨日（周日）未錄得任何成交。原定昨日推售的長實荃灣西海之戀撻訂單位延至今天推售，上環My Central今天亦會加推單位。總結周六日兩天，一手共錄得約228宗成交，較之前一周365宗大跌37.5%。

晉海Ⅱ開價首批推227伙

受八號風球影響，昨日新盤的銷售部署被打亂，新地將軍澳日出康城晉海Ⅱ延遲開放示範單位予傳媒參觀。不過該盤上周六突擊上載首張價單，當中涉及227伙，包括一房戶37伙、兩房戶114伙、兩房連儲物室單位38伙及三房戶38伙。定價由558.4萬元至1,241.1萬元，實用呎價由15,081元至20,227元，折實平均呎價14,598元；較上月中晉海首批208伙呎價12,788元，高出14.1%。

是次推出的單位中，最便宜的一房戶為5B座3樓F室，實用面積343方呎，定價558.4萬元。若扣除發展商提供最高18%折扣優惠，折實價457.8萬元，折實呎價13,350元。

My Central今加推 周末前售

昨日My Central亦因颱風影響關閉售樓處，長實助理首席經理（營業）何家欣透露，項目於上周六錄得逾5,000人次參觀示範單位，入票客戶主要來自港島中西半山、南區和跑馬地等豪宅區，當中亦包括城中名人。有多組客戶可能購買多於一伙單位，作長線投資或自用，料項目於本周末前開賣，今天將加推單位。

海之戀3房餘貨擬提價加推

另外，長實地產投資董事郭子威表示，海之戀已累售逾2,100伙，套現逾235億元，可售單位集中3房戶及4房戶。他認為，目前樓市發展樂觀，加上地鐵上蓋物業供應有限，預料項目將採取惜售安排，其中3房單位尚餘約50伙，正計劃於短期內上調相關售價。部分極高層單位加價幅度有機會逾10%，調整前平均呎價約1.9萬元，調整後料升至逾2.1萬元。

談及整體樓市時，郭子威表示，隨著十九大即將召開，相信未來內地經濟會按新方向行走，保持相對穩定，本港仍會受正面影響。近期施政報告公佈後不利因素消除，一二手樓價不斷創新高，反映資金充裕，用家及投資者爭相入市，預期年內仍有5%上升空間。

　　近期車位交投熾熱，車場更受追捧，新世界繼早前沽出西半山豫苑車位，近日亦沽出收租多時的大坑光明臺車場，作價逾3億元，平均每個車位作價約220萬元，市傳買家為一家基金。

　　上址為大坑道5至7號光明臺停車場，共有4層，提供141個車位，消息人士透露，今次推售的車位只有136個（皆因多年前已有5個賣散），近期新世界以暗標形式推出，獲一眾競投者積極入標，包括本地投資者及多家基金，物業於截標之後，旋即以最高標價逾3億元沽出，若以136個車位計，平均每個車位約220萬元。市場消息指，買家為一家基金。

　　據悉，上述車場100%出租，現時每個車位月租約2700元，月租收入合共約37萬元，以易手價計算，回報只有約1.5厘。不過，區內代理指出，上述光明臺車位租金多年沒有加過，低於市值水平，具有加租空間。光明臺由兩幢物業組成，合共提供704伙及141個車位，住宅及車位比例約5比1。

　　中原地產高級分行經理李嘉寶表示，大坑附近屋苑包括浣紗花園、尚巒、瑆華、雋琚及雍藝軒等，均有車位提供，月租介乎3000至5000元，當中只有浣紗花園車位沒有限制，使用權並不局限於同屋苑用戶，買賣亦自由。

　　李嘉寶續指，大坑區內車位賣盤數量不多，買家以用家為主導，交投不活躍，以新近成交的浣紗花園車位為例，作價158萬元，連租約沽出，月租2900元，投資者回報約2.2%。

　　新世界早前沽出旗下西半山柏道6號豫苑車場，作價1.68億元，每個車位約140萬元，物業連約售，買家為投資者蔡志忠。現時每個車位月租約3100元，以此計算，回報約2.6厘。豫苑共有440個住宅單位，住宅車位比例約3.7比1。

　　資深投資者楊超成拆售宋皇臺22居停車場共30個車位。美聯高級營業董事許諾謙表示，上址地庫2樓車位定價由162萬元起，地庫1樓車位由165萬元起，地庫每層各設有13個車位，地面則設私家車車位及貨車車位各2個，貨車車位每個售價由550萬元起。

　　世邦魏理仕香港資深董事黎尚文認為，2017年第三季租賃活動主要由搬遷需求帶動，展望下一季度受空運貨量強勁增長帶動，區內貿易活動有所增長，而本地零售市場有穩定迹象，預計傳統零售商等對貨倉的需求將逐步增加，租賃活動將繼續由小型搬遷需求帶動，令工廈空置率再上升空間有限。貨倉重建勢頭上升，減少可出租空間，具成本效益的空間將會於短期內持續被追捧。

　　世邦魏理仕香港資本市場執行董事王振康指出，上季度商業房地產投資市場以細金額交易為主，主要因為期內缺乏大型寫字樓交易所致，展望下一季度若甲級寫字樓跌入負利差區域，投資者的投資意欲將有機會減少，市場需求將由用家主導，尤其是金額和面積較少之單位。另一方面，旅遊業市況復甦，加上酒店資產提供相對吸引的利潤，預期資金會持續流入酒店類別。