營建業雙姝行銷、管理另闢奇徑

「如果公司付我薪水，是要我附和、奉承董事長的話，那他們買一隻鸚鵡就好。」身著雪紡上衣、俐落長褲，總太地產月初新上任董座翁毓羚「霸氣」地說。身處99%為男性當道的營建業，除翁毓羚外，名軒開發董座吳泓瑩，同樣「以柔克剛」帶領公司向前衝，而她們，甚至不約而同都是6年級生。

由於原董事長吳錫坤退居幕後，本月3日，總太地產公告董事長由原總經理翁毓羚接任，這結果在業界意料之中。雖說年僅38歲的翁毓羚，並非建築本科系出身、地產資歷更只有8年，但她首創打破部門藩籬，用行銷企劃專才賣房，再投入女性獨有的細膩、以人為本的思維，經營產業，成功帶領總太旗下包括「春上」、「拾光」及「美樂地」等案，在不景氣的時代，創下絕佳銷售成績。

以藝術為行銷闖關
翁毓羚深獲吳錫坤青睞，獲得拔擢，但她初入總太地產時，從社區經營專案經理做起，因為出身於美術老師。當時，她專門為建案、社區舉辦行銷活動，「或許是學藝術的基礎，我從不跟從別人角度看事情，習慣挑戰、激盪創意，也不吝於表達，或許是這樣，讓建築業產生許多新的可能性。」翁毓羚說。

比方「拾光」案，翁大膽起用行銷部門內，企劃、美工甚至攝影等人才，打破部門專才的限制，讓這些人前進第一線銷售案場賣房子，「他們被視為業務領域的娃娃兵，但他們卻比『跑單』更懂得說故事，甚至更有熱忱，使得這個案子意外快速完銷。」

除創新，翁毓羚也不斷精進自己在營造領域的知識，假日勤跑工地，放低身段、不懂就問。「單身女性在男性為主的職場中，總還是會遇到不少阻礙。用成績說話，就是因應之道。」

縮減「繞路」營收衝高
傳承自父親、麗寶集團董事長吳寶田之手，吳泓瑩接下名軒開發時才34歲。出現在公共場合中，總是梳著整齊包頭、裝扮得體的她，應對進退也十分有條不紊。
公司員工透露，吳泓瑩行動力強，處理公事一絲不苟，「舉凡有問題的項目，她必定立即指派對應窗口專責處理，並掌握進度。另外，名軒善用麗寶集團資源，不論在採購、管理上，都大幅縮減「繞路」的機會。
也因此，吳泓瑩在接下該公司董座8年後，去年使營收一舉衝上歷史高峰，達成她就任時的近2倍，6年級女力爆發，讓不少業界老將佩服不已。

研究報告發現，社區有無管委會，對於房價有正向的影響力，以北市公寓為例每坪可以增加1.19萬元，亦即30坪公寓可增值35.56萬元。不動產業者也說，國外住宅屋齡動輒百年以上，台灣常常是屋齡3、50年就很殘破，沒有妥善照顧也是原因之一。

妥善照顧關鍵
景文物業管理機構根據2012年10月16日實價登錄開放查詢以來至2016年12月31日雙北市不動產價格資料共10多萬筆，依照有無管理組織、樓層、路段等等設定參數和模型。統計大數據後發現，若有管理組織（管委會），可提高台北市公寓房價每坪1.19萬元，住宅大樓及華廈每坪0.68萬元；可提高新北市公寓每坪0.72萬元，住宅大樓及華廈每坪0.14萬元。

景文物管董事長郭紀子說，管理組織主要是指社區的管理委員會，或戶數較少的社區所指定之管理負責人。以沒電梯的公寓來說，包括樓梯修繕、頂樓或地下室漏水等等，都是管理範圍，「管理到什麼程度的問題」。且對於沒有電梯的公寓來說，影響幅度高於有電梯的住宅大樓和華廈，對於台北市的影響幅度高於新北市。

在國內以商辦管理為主，國外也經營住宅管理的高力國際協理朱秉瑩表示，好的管理確實能保值，例如101大樓屋齡已有10年，但與新大樓相比，價格毫不遜色」；國外住宅屋齡動輒百年以上，台灣常常屋齡3、50年就很殘破，「氣候當然有影響，沒有妥善照顧也是原因」。

富宇發起食農教育 總太力促空汙監測法令

對抗紫爆空氣品質，台中建商自發性提出因應之道。上市建商順天建設由第二代領軍，推出全球首座24小時隔離淨化PM2.5（細懸浮微粒）的住宅大樓，富宇地產發起食農教育，以減少碳排放為終極目標，總太地產前董座吳錫坤，則大力推動空汙監測相關法令。

防護罩用電省
順天建設特助柯啟新、同時也是董事長柯興樹次子，一手擘劃打造新案「順天科博館」，為全球首座可隔離PM2.5等空氣污染物質的住宅大樓，他說：「目前國內少數住宅提供室內PM2.5清淨機，並無法阻絕PM2.5進入室內，人體的肺與機器同時過濾PM2.5，並不理想。」

柯啟新與日本第一大空汙防制設備製造商TORNEX所合作的裝置，屬於主動式防範，可全時開啟阻絕PM2.5進入室內，「且雖說全天候開啟空汙防護罩，用電量只有11瓩，非常低，用戶基本上可以不用考慮電費。」
除了被動防堵汙染物質，柯啟新也表示，公司未來也將從如淨水設備、廚餘再利用等項目，來教導住戶做好環境保護。
一手創立總太地產，卻於日前閃電宣布交棒的吳錫坤，現致力於改善空汙危害，甚至自發性晨起觀察各時段天空並記錄。

從細節處做起
吳錫坤打算除了結合環保團體與民間力量，從法制予以變革等，也透過總太永福教育基金會，參與各種反空汙活動。由於吳錫坤屢屢在臉書關懷該議題，同業甚至開玩笑要他出來選市長。據了解，吳錫坤正醞釀以民調發聲，敦促官方重視。
富宇建設協理周燕槿則表示，7月起陸續帶領社區住戶，從食農教育做起，包括農產品地產地消，減少運送過程產生碳排放，「盼能從細節處，為改善空汙出份心力。」


順天攜手日商 蓋隔離淨化宅
經濟日報

順天建設（5525）昨（16）日宣布，與日本第一大空汙防制設備製造商TORNEX合作，共同設計打造全球第一棟PM2.5全時隔離淨化住宅大樓「順天科博」。

順天昨天公告，現金減資換發新股上市買賣暨退還股款發放日期為10月20日。順天今年股東常會通過辦理現金減資3.03億餘元，減資後資本額降為22.27億元，減資比率12%，每股退還股東1.2元。

順天建設董事長特助柯啟新表示，未來順天在推案規劃上，走換屋或高價豪宅的產品，防空汙都會採取標準配備的方式，來提升產品附加價值，同時為住戶打造空汙防護罩。

順天第4季進入完工交屋高峰，預計交屋的有總銷7億元「天璞」，此案住宅已完銷，僅剩三戶店面。法人估，順天全年營收上看15億元，EPS約為1元。展望明年，陸續完工入帳的有總銷32億元「上環匯」，目前銷售已破七成；總銷8億元「天悅」，銷售已破九成。

還在為房租壓得喘不過氣嗎？新北捷運青年住宅租金補貼500戶，自23日開始為期1個月受理民眾申請，每月最高可領2400元，另徵召100位獨居銀髮房東，若釋出空房租給年輕人，房東最高月領1萬元修繕補助。

新北城鄉局住宅科科長鄭健志表示，去年辦理時計劃補助300戶，但有1171戶提出申請，實際核准751戶，今年補助名額增列為500戶，租金補貼額度每月最高2400元，最長補貼1年。18歲以上未滿40歲的年輕人，不論是今年設籍新北，或在新北市捷運或台鐵經過區租屋就業求學，都可以申請，今年也開放網路線上申請。

銀髮出租再添補助
另方面，新北市政府城鄉發展局為了推動青、銀「宅在一起」，配合這次住宅租金補貼，公開徵求100名銀髮獨居房東，若有空房可釋出，提供年輕人租屋，除了承租年輕人適用租金補貼辦法，出租空房的銀髮房東，每個月還可申請最高1萬元租金補貼，但要出具修繕單據才能請領。

「都更不可能一坪換一坪」！如果想要得自掏腰包，日前內政部次長花敬群，針對都更議題的回應，讓許多民眾怒批，誰要房子越換越小，但如果想舊屋換新屋，又想坪數不縮水，其實你想的可能是「合建」。

合建、都更大不同，一樣的只有房子都是新的，「協議合建」在實施時，由實施者和所有權人簽訂契約書，在契約書上註明重建後所分回的權利，但需要全數住戶同意，也沒有容積獎勵、租稅優惠，等於只是「重建」，如果順利，程序花費時間比都更快，只是少了政府介入監督，而根據房仲業者民調指出，僅1成3的民眾會信任建商。

永慶建設表示，「合建合約是以坪數作為分配依據」，合建合約是雙方協議同意，所以只要雙方約定權利分配方式是一坪換一坪，事後拿到的新房子，跟簽訂的合建合約內容有出入，可就實際差異的坪數，找建商進行找補計價。

不過少了政府監督，新北市都更處副處長謝登武也建議，如果擔心吃虧，還是走「權利變換」，也就是都更的方式，讓都更審議委員會把關，也不會有建商倒閉使地主權益受損的問題，且不要參與都更，「不願」選配房屋的地主，可領回都更前，權利價值的現金補償。

違建是都市發展的一大問題，且沒有一個有效的辦法進行處置，因此將違建進行非類以不同方式處理，以臺北市違章建築處理規則為例，分為民國八十四年一月一日以後新產生的違建稱為新違建，是要強制拆除的，至於民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在的違建稱為既存違建，為列管緩拆，北市府建管處為了要提升公共安全，將針對既存違建進行稽查，沒有安裝住宅用火災警報器將優先拆除。

因8月11日北市士林區某屋頂既存違建發生火災，造成兩位來台求學外籍學生逃生不及而失去生命，為避免憾事重複發生，防範室內火災加裝初期預警功能設備，以利逃生避難刻不容緩，消防局與建管處共同訂定「臺北市政府推動頂樓加蓋處所安裝住宅用火災警報器執行計畫」，針對本市屋頂既存違建，如經消防局通報未配合執行計畫設置「住宅用火災警報器」者，建管處將優先強制拆除，以維護市民安全。

建管處處長陳煌城表示，依據「臺北市違章建築處理規則」規定，83年12月31日以前之既存違建屬暫免查報處分，而84年1月1日以後之新違建不符拍照列管規定者皆應查報拆除，目前北市既存違建雖可暫免查報處分，但頂樓違建火災導致人員傷亡事故頻傳，柯市長上任來最為重視公安議題，特別在公安會報提示精進方向，消防局與建管處爰訂定本計畫，即日起頂樓既存違建如經消防局通報未符合執行計畫規定者，建管處即優先查報拆除，呼籲違建所有人主動配合設置，共同維護公共安全。

最新實價登錄顯示，豪宅「文華苑」13樓戶別今年 8月以40萬元出租，為今年以來第二宗月租40萬元的豪宅租賃案件，豪宅實價租賃總價前十名即有六筆為該社區出租，房仲業者指出，「文華苑」已成為高端租客指名度最高社區。由於豪宅出售不易，已有屋主轉向租賃市場。

實價登錄顯示，此次「文華苑」租屋包含三車位，總面積為270.9坪，與今年1月同樣是「文華苑」6樓戶別的月租金40萬元，同為今年豪宅最高租金總價的案件。

房仲業者指出，去年底「文華苑」5樓戶別曾以月租金52萬元創下實價最高總價的紀錄，「文華苑」在高端租賃市場指名度相當高，近期也有一戶10樓戶別在租屋網站上月租金開價55萬元待租。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年以來，包括「西華富邦」、「台北信義」、「慕夏四季」與「國美森美館」都有月租金超過30萬元的實價揭露紀錄。不過，豪宅租金收益率不高，不僅總價高，裝潢、管理費和維護成本都不低，投資出租未必划算。

張旭嵐分析，以文華苑為例，每戶總價超過5億元，以月租40萬元，年報酬率不到1%，因此豪宅屋主多半著眼轉手利潤，但因目前價格比兩年前約下殺超過二成，因此持有期限短的屋主讓價空間不大，與其空屋待售，不如透過出租來找有實力的潛在買家。

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，相較於「台北信義」、「西華富邦」、「帝寶」等豪宅社區租屋釋出有限，每戶月租金多在25萬至35萬元，「文華苑」規劃26戶中，約有三分之一為出租，租客多為本土企業負責人，租期多簽二年。

中興新村重劃區有不少新推案的豪宅，但入夜卻一片漆黑，房仲業者指出，近幾年中興新村的房價炒太高，隨便1棟透天厝都要2千萬元起跳。最近有建商降價求售，降幅逾500萬元。

毗鄰中興新村的南投市內轆地區舊省府機關用地，40多年來都沒徵收，引來民怨，吳敦義接任行政院長一度砸下58億元徵收這片土地，當時不少老農驟然收入逾億元的土地徵收款，為家裡的兒女買透天厝，因需求量大，預售屋很好賣。

那幾年中興新村的房價不斷飆漲，「商業周刊」曾報導，中興新村的房價漲幅居全台之冠；前年南投縣政府「特教學校用地」官司敗訴，縣府發給地主補償費3億餘元，熱錢再湧進，讓中興新村的房價維持在高檔，35坪的透天厝約要2千萬元。

建商紛到中興新村推案，幾乎每個街廓都有預售案，但供過於求，加上利多出盡，使高房價不易支撐。來看房的購屋族愈來愈少，待售豪宅成空屋。

近幾個月有不少建商削價求售，原價2千多萬元的預售屋，完工反降價逾500萬元。房仲業者指出，中興新村2千萬元豪宅議價空間很大，若不堅持住在「蛋黃區」，一旁的內轆社區或草屯「林仔頭」等地，透天厝千萬元有找。

小英政府力推的「8年20萬戶」社會住宅至今成效如何？內政部表示，以目前可掌握的進度，預估至明年底，由政府興建的社宅將累積約1.5萬戶，再加上包租代管1萬戶，共可提供約2萬5千戶，預計至2020年底，即可達到原訂含4萬戶政府興建與4萬戶包租代管，合計8萬戶的目標。

內政部說明，截至今年9月27日為止，各縣市政府提報計劃興建戶數為3萬9469戶，其中，規劃中社宅有2萬8100戶、興建中9808戶、已完工1561戶，加計2016年以前已完工出租的7259戶，共有4萬6728戶，已超出原訂興建4萬戶的目標。

而今年預定再新增開工4902戶、預定完工3240戶，明年預定開工8639戶、預定完工4153戶，以此預估至明年底，將有累計約1萬4652戶完工，再加上包租代管的1萬戶，可再提供約2萬4652戶社宅，而當初設定的4年8萬戶社宅先期目標，到2020年底保證「不會跳票」。

內政部提到，今年度的包租代管計畫，會先補助6直轄市辦理1萬戶，目前台北市已完成上網公告徵求業者，現正辦理廠商評選作業中，預計10月底開辦；新北市、台中市則已於今年9月14日、9月15日上網公告徵求業者，預計於11月開辦，其餘3直轄市則預計於10月中旬陸續上網公告徵求業者。

內政部長葉俊榮表示，內政部會積極協助地方政府取得土地，補助地方政府興辦融資利息與非自償性經費，並補助包租代管的辦理經費。

另外，內政部已於今年3月成立社會住宅融資服務平台，協助地方政府取得較低利率融資興辦社會住宅，有效減輕地方政府財務負擔。

關於民眾申請社會住宅的租期，以台北市的社會住宅為例，青年及一般家戶最長為6年，具特殊情形或身分者，得延長為12年，未來若有更多的社會住宅存量，會滾動延長租賃期限的相關規定。

近期各家商仲業者陸續發布2017年第3季季報，不少業者均看淡今年商用不動產交易市場，甚至預估全年成交金額恐難「保5」(500億元)；對此，世邦魏理仕今(2)日表示，未來數月買氣應大致持平，價格可望小幅調降，目前市場上也有指標大案正在積極洽談中，若能順利成交，全年交易金額仍有機會突破500億元大關。

根據世邦魏理仕統計，今年第3季土地交易為293億元、商用不動產交易為192億元，總金額達485億元。季內觀察到數筆指標案件成交，例如市議會舊址地上權案以28.89億元標出，以及美商美光子公司台灣美光記憶體斥資5億元購入中部科學園區廠房，是今年首宗外資交易案例。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，現在租賃較買賣市場熱絡許多，顯示經濟的確好轉，進而帶動不動產市場，預期全年交易量可望優於去年。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示，今年外資投資金額首破蛋，但購買目的仍是自用需求，顯示外資投資買盤仍在持續觀望。由於台灣收益率偏低，外資短期內置產機會仍不大，僅定期做市場調查。

李嘉玶預期，未來數月買氣應大致持平，價格可望小幅調降，但目前市場上已有指標案積極洽談中，預期第4季若有大宗交易案出籠，全年商用不動產交易仍有機會突破500億元大關，但就整體量能而言，仍處於10年來最低交易量，市場投資焦點仍以工業地產、自用型辦公室為主。

租賃市場方面，租賃需求持續受到企業本身事業版圖增長支撐，主要需求企業租戶包括跨國科技業、本土金融業者，加上季內商辦無新供給釋出，使台北市商辦平均空置率維持在7.5%的相對低點，平均租金微幅成長0.2%，A辦租金單價約每月每坪2639元，B辦為1757元。

其中，松江南京商圈A辦租金，8年來重回2000元大關，每坪租金達2016元，信義基隆商圈A辦空置率也首次降至10%以下，來到9.9%。

李嘉玶表示，年底南山廣場和聯合報大樓即將釋出，A辦新供給達4.2萬坪，將推升平均空置率至2年來新高，惟預租情況優於預期，空置率可望低於15%。

她表示，目前「南山廣場」預租率已超過3成，未來進駐率提高至4、5成後，預期房東還會再調高開價，且待「南山廣場」釋出後，信義區下一棟A辦「A25」至少要等到2021年後才會釋出，因此房東姿態恐難再降低。

李嘉玶指出，跨國科技公司與製藥業持續活躍，部分本國銀行可能有搬遷需求，短期內A辦租金持平，未來幾季將仰賴新大樓帶動整體租金成長；而多數B辦大型租戶則會以續約為主，空置率將維持低點，搬遷動能穩定但去化量不大。

　　3000億元消費貸流向樓市 監管圍剿“攪局者”升級

　　控制信貸資金流向對穩定房地產市場和金融環境舉足輕重，監管趨嚴且趨於閉環，潛藏的套取房貸行為難上加難。


　　房貸利率上調、房貸政策收緊，波及購房者、開發商、房產仲介和銀行多方利益。在房產仲介和非銀行金融機構的撮合下，個人消費貸和經營貸身著馬甲潛入房地產市場，其背後折射出的是巨大的市場需求與利益方嚴密的操控手段，而支撐這種需求與冒險行為的則是一二線城市房地產市場居高不下的投資收益。

　　然而，在全國樓市調控緊鑼密鼓、穩定金融政策頻頻出擊的當下，這一投機行為被迅速捕獲。10月10日，深圳召開全市金融工作會議，深圳市委書記王偉中強調“要始終把服務實體經濟作為根本目的，防止金融資源過度流向房地產”，這是繼8月份廣東省委書記胡春華在全省金融工作會議強調“讓房地產回歸居住屬性，遏制投機行為，防止金融資源過度流向房地產”之後的又一次重申。


　　為了防止金融資源過度流向房地產，深圳銀監局9月提出，嚴禁個人消費貸款資金用於生產經營、投資以及流入房地產市場用於購房或償還購房借款。和深圳房地產市場一樣被資金青睞的北京也早在9月5日就亮出寶劍，北京銀監局和央行營業管理部聯合印發《關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》。此外，浙江還針對個人消費貸用於購房的違規行為開出罰單。

　　控制信貸資金流向對穩定房地產市場和金融環境舉足輕重，監管趨嚴且趨於閉環，潛藏的套取房貸行為難上加難。

　　流向樓市的3000億元

　　公開資料顯示，今年1月至7月，我國居民新增消費短期貸款達1.06萬億元，同比增張7137億元。對於消費貸激增，易居房地產研究院近期公佈的《全國居民短期消費貸款流入樓市現象研究》給出答案，3月以來，新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費貸款總額的30%。


　　銀行信貸資金曲線流入樓市，背後是投資收益的驅使。根據9月份國家統計局發佈的資料顯示，全國一線城市房價漲幅環比下降，但同比仍然增長，二三線城市漲幅最高。

　　對此，浙江大學研究員鄒永華表示：“資本逐利。銀行信貸流入樓市是因為房地產市場具有高資本回報，投資收益較高。另一個潛在原因是，由於房地產貸款市場因行政管控和商業風險考量的原因被壓制，難以得到審批，個人消費貸或者經營貸相對容易獲批。”

　　另一方面，樓市調控中購房者對市場預期的變化也成為不可或缺的因素。蘇甯金融研究院特聘研究員江瀚分析稱：“由於中國龐大的人口基數和不斷提升的城市化水準，導致在房地產投資之外還有著巨大的房地產剛需。多年的房地產市場上漲讓很多人已經形成了‘現在不買房未來就買不起房’的心理，從而使市場產生一致性選擇。對於剛需人群來說，調控之後穩定的房地產市場反而是買房的黃金時機，奈何居高不下的房價讓首付的壓力過大。於是，房地產旺盛的需求和如火如荼的消費貸發生了一系列的化學反應。”

　　隱秘的冒險

　　在投資收益的驅使下，消費貸進入樓市的路徑不一。

　　時下房貸政策趨緊，購房者曲線貸款購房的途徑主要來源於三處，一是依靠小額貸款公司、擔保公司、消費金融機構等的高息貸款；二是依靠個人銀行消費貸款；三是依靠部分開發商提供的短期借款，比如燕郊某開發商推出分期支付首付款，通過墊資方式支持買房行為。前兩種在市場上比較普遍。

　　其中，小額貸款公司的資金主要來源於“銀主”和銀行，而銀行則為主要來源。據瞭解，在多地監管部門嚴控消費貸之前，以小額貸款公司為主的非銀行類金融機構通過消費貸和經營貸兩種方式為購房者變向申請購房款，其中以信用貸款和抵押貸款為主。

　　以個人經營貸為例，小額貸款公司會找一家甲方公司，同時需要購房者找一家熟悉的乙方公司，然後促使甲乙雙方簽訂一份虛假合同，比如“採購合同”，購房者以甲方公司名義去銀行貸款，然後款項會被匯至乙方公司，客戶再從中提取，用於購房。

　　此外，一些網路借貸平臺也提供了管道。今年上半年，全國網貸成交額達到1.93萬億元，同比增長72.81%。有知情人士指出：“網貸平臺對資金流向沒有監控，假消費、真買房的現象普遍存在，甚至有少數平臺違規為購房者提供借貸服務。”

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出：“消費貸的流向主要為兩類。第一類是從商業銀行直接流出，銀行對於資金流向監管不到位，更多地只是關心資金是否可以收回，所以類似30萬元額度內的小額貸款，在審查方面不到位。第二類是從其他機構流出，包括一些互聯網金融平臺，比如5萬元的提現額度甚至在手機上就可以操作，還有一些小額貸款公司也不會拒絕類似的貸款申請。”

　　回歸初心路阻且長

　　消費貸等信貸資金曲線流入樓市，為房地產市場宏觀調控增加難度。

　　在9月29日召開的“今年以來銀行業運行及監管情況”通報會上，銀監會審慎規制局局長肖遠企就曾表態稱，“居民消費貸款本身是銀行的一項重要業務，我們也鼓勵銀行發展消費金融業務，但是必須規範運作，對使用者的償還能力進行真實評估，不能推高居民部門的杠杆，更不能助長房地產等領域的泡沫。”

　　而中國海洋大學MBA姜兆華公開表示，從9月份國家統計局發佈資料來看，房地產成交量雖然明顯下滑，但房價仍有繼續上漲的趨勢。房價調控的壓力仍然很大，嚴控居民消費杠杆率，管住信貸資金出口是此輪房地產價格調控的重中之重。

　　這也意味著，在鼓勵消費貸等信貸業務發展的同時，市場依舊面臨房地產市場高投資回報的誘惑，因此“規範運作”成為接下來的關鍵字。

　　不過，中國房地產報記者走訪北京部分小額貸款公司和擔保公司發現，監管部門近期的密集發聲已經讓市場風聲鶴唳。某小額貸款公司總經理秦龍（化名）表示：“一方面，每到下半年，各行業資金都變得相對緊缺，市場供需關係發生變化，所以向銀行貸款的難度會變大；另一方面，目前通過個人消費貸和經營貸套取資金購房的路子暫時行不通，如果這類型資金被用於還房貸，銀行系統就會自動獲知。之前我們辦理過幾筆類似的貸款，但是現在客戶再去申請新貸款時，就會被銀行以‘必須先償還清楚之前貸款’為由而卡住。”

　　對於預防消費貸流向的監管，江瀚給出建議：“最好的辦法就是嚴格控制其使用場景，控制變造消費貸的情況出現；同時可以考慮建立一個專門將各家金融機構資訊進行聯網監控的機構，通過資訊聯網通用，實現對資金流向的控制。”

　　土地市場進入衝刺季

　　一二線城市住宅土地供應明顯加速


　　10月以來，土地市場進入最後一季度的衝刺階段，供地節奏普遍加快。

　　中原地產研究中心的最新統計資料顯示，截至10月15日，一線城市住宅土地供應明顯加速，年內供應的住宅用地已經達到了204宗，合計供應住宅土地規劃建築面積達到了2433.33萬平方米，同比2016年全年上漲了40%。成交面積達到了1770.35萬平方米，同比2016年全年上漲了19%，預計最後兩個多月還有大量土地簽約。

　　以北京土地市場為例，10月11日，北京土地市場成功出讓位於海澱、通州區等三宗住宅用地，合計獲得土地出讓收入91.9億元。截至當日，北京年內土地收入達到1958億元。同一日，北京市還新掛牌三宗地塊，總規劃體量539420平方米，總起始價115.7億元，分別位於石景山區、豐台區。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，受調控影響，北京樓市交易量大幅萎縮，而且住宅地塊均有較為苛刻的競買條件，因此宅地競爭的激烈程度明顯下降，溢價率和平均樓面地價均有所回落。“但是，由於北京土地資源越來越稀缺，一些優質宅地地塊，一經推出，即使競買條件較為苛刻，依然受到了知名開發企業的強烈關注，隨著9月供應量的增加，可以預計，四季度北京宅地成交量將有所增加。”胡景暉說。

　　除了北京市，不少二線城市也開始增加土地供應。10月10日，武漢市國土資源和規劃局以現場掛牌和網上掛牌的方式出讓四宗地塊，起拍總價57863萬元。同日，天津迎來“銀十”首次土拍，四宗地塊總出讓面積約為65萬平方米，總成交金額68.24億元。11日，山東濟南出讓九宗地塊，地塊共計273畝，總成交價33.64億元。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，“從市場看，一二線城市在目前已經做好住宅銷售市場‘減法’的同時，繼續做好土地市場的‘加法’，有利於平穩市場供需結構。”

　　“從土地供應角度看，各地普遍開始增加租賃住房的有效供應，鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，這些政策有利於推動租賃土地供應，緩解租賃市場的供需結構。”張大偉指出，按照目前的土地供應規模，多個城市未來五年將有大量房源供應。增加供應後，市場價格有望進一步降低。

習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上強調，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

近期我市出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）中明確，共有產權住房是指政府提供政策支援，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水準，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

共有產權住房，將其定位為一種政策性商品住房，是介於政府基本住房保障與市場化商品住房之間的一種具有政策扶持性質的商品住房，有利於從根本上消除保障房與商品房之間的二元分立，有利於實現住房制度設計對全體居民的全覆蓋，有利於加快建立符合首都特色的住房基礎性制度和長效機制。

主要面向哪類群體推出？

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分層次的供應體系

近些年來，我市大力推進保障性安居工程建設，“十二五”期間歷史性地完成了建設籌集100萬套保障性住房的艱巨任務，逐步建立起“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系，保障範圍不斷擴大，保障標準日益提升，保障目標逐步提高。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

——對於中低收入群體，通過租賃型、小戶型、低租金，滿足市民基本住房需求，應保盡保。

——對於夾心層群體，通過產權型、中戶型、適當售價，滿足市民自住性住房需求，做足做實。

——對於高收入群體，通過產權或租賃型、市場價格，滿足市民不同層次住房需求，加強調控。

在此住房制度安排下，中低收入者繼續由政府提供公租房，或者提供市場租房補貼，解決其基本住房問題。共有產權住房主要面向“夾心層”的住房困難群體，作為中端支援的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構建購租並舉的住房制度。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

如何制定銷售均價？

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可承受的銷售價格

《辦法》中明確，共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以專案開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

由此進一步降低了房屋出售價格，有效降低購房門檻，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，增強群眾獲得感和幸福感，政府和老百姓一起努力解決住房困難問題。

哪些人可以申請共有產權住房？

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廣覆蓋的供應對象

《辦法》中規定，符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房的家庭，並且無其他特殊情況的均可申請共有產權住房。

同時，《辦法》中明確，各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

政策支持範圍進一步擴大，這是我市貫徹中央以滿足新市民住房需求為主要出發點要求的具體體現，更是我市推進“大保障、大支持”理念，大力宣導首都城市包容精神的重要體現。9月30日，我市第一個公開搖號的共有產權住房專案朝陽區錦都家園項目427套房源中拿出30%共計128套房源專門向“新北京人”配售。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

同時，共有產權住房政策對於深入推進房地產調控，進一步平抑商品房價格也具有重要意義。在我市“3.17新政”從嚴需求端調控基礎上，推出共有產權住房政策，有利於深化住房供給側結構性改革，進一步完善住房供應體系。今後五年我市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，公平合理分配，堅決抑制投資投機性購房需求，從而落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進住房回歸居住屬性，有效推動我市住房價格平穩健康運行。

北京市住建委:共有產權住房對平抑房價有重要意義

總之，發展共有產權住房，作為本市加強住房制度頂層設計的落地政策，是深化住房供給側結構性改革的重要舉措，是完善住房供應結構，支援無房家庭解決住房剛需的長期制度安排，標誌著我市“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系進一步建立完善。

今後，北京的住房保障制度應包括租賃型保障房（公租房）與產權型政策房（共有產權房），並向“購租並舉、租購同權；先租後售、梯度消費”運作模式全面推進，引導居民形成梯級消費理念，加快構建購租並舉的住房制度，建立完善符合首都特色的住房基礎性制度和長效機制，全力推進住有所居目標實現，加快建設國際一流和諧宜居之都。

擺脫假期影響後，上周上海樓市成交恢復常態。根據上海中原地產資料顯示，10月9日至10月15日，上海新建商品住房成交面積9.1萬平方米，環比增加360.2%。

從空間分佈來看，上海的週邊遠郊區域在前期供應支撐下維持一定交易量，青浦、嘉定的成交量分別為1.4萬平方米和1.2萬平方米，但和以前的流量相比有較大落差。以改善產品為典型的浦東區域近期成交一直處於低位，上周成交量不到7000平方米，排名也處於中游位置。

從成交前十榜單來看，均價在3-5萬元/平方米的剛改及剛需類產品占主要地位。排名第一，第二的產品均為單價3萬元/平方米左右的產品。但是由於國慶假期剛過，成交排名第一的產品只有63套。此外，榜單中無一項目成交均價超過6萬元/平方米，近期改善產品交易降溫明顯。由於高端產品交易疲軟，上周上海樓市成交均價為45094元/ 平方米，環比下跌7.0%。

供應方面，上海樓市連續2周沒有項目入市，上周供應再度出現掛零。今年下半年以來，樓市供應吃緊局面明顯，從7月底到8月中旬，曾出現過連續三周沒有供應的現象。房企推盤意願弱，由於短期內未見好轉苗頭，預計後續供應仍會維持較低頻率。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期又有一些城市加入調控行列，市場氛圍日趨收緊，雖然上海比較平靜，但市場預期已經扭轉。儘管中低價位的產品受政策影響小，但是房企投放意願不強。十月已經過半，供應持續不暢會對後續成交產生影響，加之馬上快到年底，信貸收緊的可能性越來越高，樓市或就此提前入冬。

　　國務院決定自今年第四季起開展第三次全國土地調查，以形成２０１９年１２月３１日為標準時點的全國土地利用現狀數據為目標。

　　調查目的是全面查清當前全國土地利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數據，健全土地調查、監測和統計制度，強化土地資源信息社會化服務，滿足經濟社會發展和國土資源管理工作需要。

　　調查的主要內容是，土地利用現狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權屬及變化情況，包括土地的所有權和使用權狀況；土地條件，包括土地的自然條件、社會經濟條件等狀況。

新地（00016）將軍澳日出康城晉海II颱風襲港下開價，首批227伙，新地副董事總經理雷霆指，相信今批是晉海項目今年最後一次大型推售，未來會有加價空間。

最後一批大型推售 將加價

將軍澳晉海自上月推售以來，三周內多次銷售均成功沽清單位，至今已售996伙，套現約78億元。新地副董事總經理雷霆指，有見市場向隅客眾，故決定加快推出晉海II應市。

他續說，是次推出晉海II的227伙，相信會是晉海項目今年內最後一次大型推售。因集團於日出康城只有晉海一個項目，故較為惜售，單位亦有一定的加價空間。是次未有大手安排，最多可購兩伙。今批銷售特別新設F組，於晉海過往多次銷售中，有遞交意向登記但未能成功認購單位的買家，可於是次優先認購。項目將視乎未來數日的收票情況，決定推售時間。

發展商昨開放兩個以3B座38樓A室為藍本搭建的示範單位。新地代理總經理陳漢麟指，此戶型為全新的兩房戶型，相信此類單位會受到市場歡迎。項目昨起開放示範單位及開始收票，市場消息指，項目首日收約173票。

海航系4幅啟德地皮昨同日動工，香港國際建投（00687）持有其中兩幅地皮，公司主席黃琪珺表示，4幅地皮將一同開發，預期合共可提供約1,900伙，最快於2019年第三季開始預售。

最快後年第3季預售

根據集團即場的發展示意圖，4幅地皮將包括7幢高層大樓、12幢小高層樓宇和4幢具獨立泳池的別墅。國際建投副主席劉軍春指，項目現時啟動地基工程，上蓋發展細節仍待審批，但初步計劃整個項目中，7成單位都擁有海景，戶型最小約380平方呎，最大將逾2,000平方呎，並在2022年入伙。

香港國際建投上周與同系海實國際合組基金，投資海航去年投得的首塊啟德地皮（6565號地塊），涉資逾60億元。對於公司會否以同樣方式投資母企餘下的啟德地皮，黃琪珺稱，目前未有其他計劃，會利用自有資金和其他金融機構的貸款發展。

黃琪珺表示，國際建投所持有的地皮毋須要額外融資，補助公司早前透過供股集資92億元，公司至今年6月底現金仍達27億元，但他未有正面回應會否再在香港投地。

海航去年起先後斥資272億投得啟德4幅地皮，首幅地皮每平方呎地價1.35萬元，其餘三幅地皮，每呎地價平均也逾1.3萬元。國際建投持有其中兩幅（6563號及6564號），涉及約1,000伙，母企的兩幅地皮（6562號、6565號）同樣交由國際建投發展和管理。

發展商拓土儲 全年補價金額勢歷史新高

發展商積極補地價增土儲，上季補地價金額67.7億元，累計首三季共234.9億元，按年飈3.4倍，預計全年將會超越2015年的291.4億元水平，創歷史新高。

地政總署公布，今年第三季補地價收入錄得67.7億元，雖然較第二季85.5億元按季回落21%。

不過計算今年首三季補地價金額則共有234.9億元，較2016年同期升幅約3.4倍，主要原因相信為上半年批出的住宅官地均盡入中資財團囊中，本地發展商要積極加快補地價，以補充土儲。

新世界元朗地補價4.6億

展望今季，據悉，不少發展商仍在積極就項目洽討補地價，有機會在年內完成補地價，預計季內補地價金額仍維持高水平。計及今年首三季補地價金額達234.9億元，相信全年補地價金額將會超越2015年的291.4億元水平，創歷史新高。

至於第三季內完成補地價項目，當中新世界（00017）上月剛就元朗十八鄉路龍田村第三期住宅項目，以4.6億元完成補地價。

補價高屯門兆康54區66%

該地鄰近同系項目溱柏，現時以農地及露天貨倉為主，地盤面積2.42萬平方呎，以可建樓面約12.11萬平方呎計算，每平方呎補地價約3,800元，相信將打造「溱柏2期」的中低密度發展。

元朗近年有多個新盤落成，而是次項目的每呎補地價金額達3,800元，相信為區內補地價呎價的新高，比較新地（00016）於7月份完成補地價的屯門兆康第54區項目（每呎補地價金額約2,288元），高出66%，貼近市區住宅用地補地價水平。

宏安油塘工業項目 補價9.83億

新世界去年曾就該地及鄰近的地皮一同向城規會申請作住宅發展，而該地盤面積約7.8萬平方呎，計劃興建3幢22層高住宅樓宇以及商場，總發展樓面約40萬平方呎，擬興建991伙中小型住宅單位。相信集團亦積極就持有的鄰近地皮商討補地價，以待日後合併發展。

宏安地產（01243）上月亦以約9.83億元完成油塘四山街13及15號工業項目的補地價，將會重建作商住發展。

以項目可重建樓面約27.2萬平方呎計算，每平方呎補地價金額約3,615元，創同區工業地轉住宅的補地價新高。項目將會興建約322個單位，並計劃在明年第三或第四季預售樓花。

另外，由冠華鏡廠等有關人士持有的銅鑼灣渣甸街36號項目，上月亦以1.31億元進行補地價，預計作商業樓面發展。

各區綠表公、居屋價攀升，房委會網頁昨日公布10月上半月共錄22宗綠表成交個案，當中以綠表居屋大單位的升勢明顯，筲箕灣東旭苑園景單位以743萬元易手，成屋苑第三高價。

宏智物業客戶經理梁志青表示，筲箕灣東旭苑B座中層1室，實用面積650平方呎，屬於3房間隔，單位向東南望內園景，剛獲用家以綠表價743萬元承接，呎價11,431元，造價屬屋苑第三貴單位。

南濤閣高層 綠表呎價10305

其次，香港仔南濤閣3座高層D室，實用面積590平方呎，屬於海景單位，剛以608萬元（未補地價）易手，呎價10,305元，創屋苑綠表單位造價新高紀錄。原業主於2004年以197萬元購入，持貨13年帳面獲利411萬元離場。

至於公屋單位方面，深水埗李鄭屋邨道德樓低層5室，實用面積494平方呎，可作3房間隔，業主上月初開始放盤，原本叫價380萬元，由於內籠連企理裝修，議價獲公屋客以綠表價365萬元（未補地價）承接，呎價7,389元，創屋苑呎價新高紀錄。

李鄭屋邨 綠表呎價7389破頂

資料顯示，原業主早於2010年底以約140萬元購入單位，持貨7年帳面獲利225萬元離場，期內升值1.6倍。

另一方面，已補地價居屋市場昨日連錄數宗破頂價成交個案，其中馬鞍山富寶花園8座高層E室，實用面積431平方呎，屬於2房間隔，向東南望開揚山景。

原業主於2014年以自由市場價296萬元購入，剛以475萬元易手，造價屬屋苑2房單位新高紀錄。業主持貨3年帳面獲利179萬元離場，期內升值60%。

其次，美聯物業高級分區營業經理翁凱傑透露，大圍豐盛苑B座高層16室，實用面積381平方呎，剛以427萬元易手，造價直逼沙田第一城兩房單位價格。

商廈市場接連出現大額成交，宏安地產（01243）趁勢委任高力國際及第一太平戴維斯為聯合獨家代理，放售金鐘統一中心及葵涌九龍貿易中心共兩層寫字樓，索價共11.53億元。

宏安地產放售的統一中心30樓，總建築面積約2.05萬方呎，叫價約7.78億元，呎價約3.8萬元。九龍貿易中心B座13樓連8個車位，總建築面積約2.5萬方呎，意向價約3.75億元，呎價約1.5萬元。

資料顯示，宏安地產去年底以5.12億元購入統一中心，再於今年初斥2.75億元購入九龍貿易中心，兩項物業共涉資7.87億元；若以叫價售出，宏安地產可獲利3.66億元（46.5%）。

統一中心全層意向7.8億

美聯旺舖營業董事文國華表示，資深物業投資者紀寶放售西營盤干諾道西155號高樂花園地下7號舖及1樓全層，地下建築面積約750方呎，1樓建築面積約4.23萬方呎，總建築面積約4.3萬方呎，意向價5.3億元，呎價約1.23萬元。

非牟利慈善團體善寧會委託仲量聯行以公開要約方式，出售現時自用的筲箕灣愛民街6至50號新利大廈及鴻利大廈高層地下6號舖及入則閣樓，11月30日截收意向書。物業總實用面積為3796方呎，市值約2900萬元，呎價7640元。

此外，荃灣半山街18至20號的慶豐印染廠全幢工廈，獲出價約3.5億元洽購，以總建築樓面約5.84萬方呎計，呎價約5988元。

另外，現代美容（00919）創辦人曾裕，透過DIMENSION DEVELOPMENT LIMITED，斥資7599.84萬元購入中環安樂園大廈3樓，建築面積約3408方呎，呎價約2.23萬元。

啟德發展區佔地達328公頃，為市區最後一幅大型綜合發展地皮，包括商住、體育館及郵輪碼頭等多種用途。自2013年中開始，至今批出12幅住宅土地，涉及約614.4萬方呎樓面。現時賣地表內還有9幅啟德住宅地可以隨時推出，樓面合計逾900萬方呎，市場估值逾1,200億元，續為未來數年主要的土地供應庫。

改劃增密度 增建1.7萬伙

啟德發展區原規劃提供3萬多個公私營單位，目標人口8.6萬人，但自2012年開始，政府至少4次透過改變土地用途或放寬發展密度等，將單位數量提升。根據今年2月最新規劃修訂，亦為多年來最大刀闊斧的一次，除放寬住宅密度外，亦將4幅私宅地改為公屋以增加6,000個單位供應，跑道區酒店則由6幅改為3幅，並同時增加商業樓面17%至2,454.1萬方呎等等。

按照最新方案，該區公私營單位多達4.99萬伙，較5年前3.2萬伙足足增加55.94%，最新預計總人口升至13.4萬人，較之前多4.8萬人。當中，公營房屋涉2.05萬伙，私宅2.94萬伙。

購宅地資金 中資佔75%

目前該區規劃上共有28幅私宅地供應，當中12幅近4年已分別售出。值得留意是，中資於啟德一帶投地非常進取，多年來合共於該區買入8幅土地，佔該區已售土地的66.7%，涉及資金高達429億元，佔比重75%。目前，區內尚有9幅啟德私宅地放在本財年的賣地表內，於之後財年將陸續推出。區內其餘仍未公佈出售詳情的住宅地則還有7幅。

商地賣246億 膺總價地王

商業地方面，啟德作為CBD2，商業發展規模龐大，總樓面共2,454萬方呎，範圍內共有15幅可作商業發展土地及3幅酒店地可供發售。過去一段時間，區內已售出2幅商業地，涉及樓面逾300萬方呎。

現時賣地表內還有2幅酒店地待售，可建樓面分別86.3萬方呎及61.22萬方呎，餘下11幅商業地則未有公佈出售詳情。