束崇萬家族置產市值逾13億元

真是情有獨鍾！實價登錄近日揭露1筆台北市信義區豪宅「昇陽國寶」10樓戶交易，總價逾1.9億元，拆算後單價105萬元；據謄本顯示，買方不僅是創見集團所屬的政全科技，也是束崇萬家族在該社區置產的第6戶，估計總持有戶數的市值逾13億元。

台北市實價揭露最新資料，信義區豪宅「昇陽國寶」今年8月交易1筆，總價1.965億元、共計209.03坪的10樓戶，拆算車位後每坪約105萬元，謄本資料顯示，買方為科技大廠創見集團束崇萬家族所屬政全科技，賣方為汪姓自然人。

守住百萬俱樂部
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，以車位500萬元換算，該戶每坪行情約105萬元，較3年前頂樓戶、4樓戶分別以每坪125萬元、110萬元成交價低，在豪宅價格修正下，勉強守住百萬元俱樂部行情。

該社區住過不少名人，除藝人胡瓜，潤泰集團總裁尹衍樑、新東陽董座麥寬成等亦曾入住於此。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「昇陽國寶」屋齡26年，為昇陽建設在信義計劃區第1個豪宅案，共有22戶，如有釋出，多由原住戶承接「內銷」，如最新交易由創見集團購置的第6戶，估總市值逾13億元，鍾情程度可見一斑。

檢視創見集團在「昇陽國寶」的置產紀錄，除甫交易的10樓戶由政全科技買下，2014、2012年也分別以萬安科技與萬全投資名義，買下13、14樓的樓中樓2戶，更早在實價登錄之前，7樓2戶與2樓1戶也為創見集團名下公司持有。
除束家鍾愛的「昇陽國寶」，台灣還有多位大戶鍾愛同一社區。

鐵粉支撐指名度
陳炳辰指出，如頂新集團擁14戶「帝寶」，估近50億元的價值，郭台銘家族也有5戶「信義富邦」、國巨集團董事長陳泰銘持有4戶「文華苑」，還有長榮航空前董事長張國煒的3戶「敦南樞苑」，及揚生實業董事長許光揚的3戶「琢賦」等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這類購置特定豪宅的鐵粉不在少數，台灣第一代豪宅「一品華廈」、「帝寶」等不乏有人持有多戶，由於老豪宅位置佳，使用面積大，價格更便宜，都是砸錢置產的原因。

「第1，皇普絕非寶佳機構子公司。第2，皇普與寶佳無任何裙帶關係。第3，寶佳機構林家宏僅為個人投資皇普，不會干涉任何決策。」皇普建設新任董事長蘇永平斬釘截鐵回應小股東提問。

3年總銷推150億
而皇普自寶佳機構創辦人林陳海之子林家宏等人聯手收購成功後，昨舉辦臨時股東會，也宣告該公司正式易主。
面對小股東憂心皇普將「寶佳化」，蘇永平說：「某些企業的成功模式值得作為借鏡。」以皇普為例，未來在各推案區塊，將設置專業經理人，從土地開發、產品規劃做起，採開枝散葉的模式，拓展推案領域，初期已鎖定包括新北市、桃園市、竹北市及台南市，規模約千坪土地，將以首購、首換族產品為優先推案類型，前3年推案戶數約1500戶，總銷金額目標約150億元。

蘇永平強調，皇普建設未來推案不侷限單一區塊，一來分散風險、二來也能充分掌握市場，「觀察全台房市風向，不會是全面性的漲或跌，比方南台灣交易熱時，北台灣可能偏冷，所以布局全台時，市場敏銳度也會較強。」

林家宏持股約4成
皇普建設目前最大股東為林家宏，個人持股約4成，國揚集團創辦人侯西峰以投資公司為名，持有約2成股份。蘇永平透露，兩造對皇普經營均不會過度干涉，除經營層換血，不少基層員工也大膽起用年輕人，「除我超過50歲拉高平均年齡，員工平均不過40歲，希望在年輕勢力帶動下，為皇普開創新頁。」

皇普建設小檔案
成立時間：1985年
上市時間：1995年
股票代號：2528
董事長：蘇永平
累計Q2營收：0.62億元
EPS：0.19元
10/25收盤價：24.55元
資料來源：《蘋果》採訪整理

權利金不減反增 明年3月開標

南台灣面積最大且權利金最高的龍華國小舊址地上權標租案，在連續流標2次後，近期公告第3次招標。此次標租權利金不減反增，金額達78億元，但調整付款方式減輕投資人短期籌措資金負擔。專家指出，地段雖絕無僅有，但權利金過高且景氣尚未復甦，能否吸引投資方待考驗！

底價金額達78億
該案位置屬高雄市農16特區，基地近凹子底森林公園、緊鄰捷運凹子底站與未來環狀輕軌C24新市政中心站，屬北高雄房市指標區，近年包括京城、雄崗、皇苑、城揚等建商，均有中大坪數豪宅銷售，開價每坪最高上看百萬元。
基地面積逾1萬1600坪，商4用地，地上權存續年限70年，該筆土地2015年曾以總價110億901萬元標租，2016年權利金打7折約77.8億元招標，但仍流標，此次第3度標租，權利金並未減少，反而增加約2000萬元，預計明年3月開標。

得標權利金分6期
高雄市財政局表示，為減輕投資人資金負擔，得標權利金分6期，另投標人除可單一公司投標，也開放2~4家公司共同投標，地租按土地申報地價3%計收，並將其中2%於消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10%時才開始調整，降低投資風險。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，該標租案地段評估可做商場百貨與飯店旅館，但權利金不減反增讓人大感意外，加上周邊已有漢神巨蛋百貨與義集團義享天地商場開發案，百貨商場已漸飽和，加上陸客來台人數大幅減少，目前飯店旅館業經營也出現困境，「大順路未來還有環狀輕軌行駛，交通將十分壅塞，要順利標租有一定難度。」

龍華國小舊址地上權標租小檔案
●基地位置：高雄市鼓山區博愛二路、大順一路口
●使用分區：第4種商業區(建蔽率60%、容積率630%)
●面積：1萬1636坪
●存續期間：70年
●權利金底價：78億元
●標租進度：
◎2015年12月、2016年9月連續2次流標
◎預計2018年3月7日第3次標租
資料來源：高雄市政府財政局、《蘋果》採訪整理

由舊眷村改建的台北市萬華區「復華花園新城」、「新和首璽」及新北市中和區「尊爵富邑」等住宅大樓，共有54戶昨日標售，收到7封標單，有6戶標脫，其中「復華花園新城」標脫4戶，「尊爵富邑」標脫2戶，總標脫率10.91%，專家表示標脫單價符合行情。

1次投標2戶全中
由國防部委託財政部國產署標售的眷村改建住宅，昨日開標，總標脫率10.91%。最搶手的為「尊爵富邑」42號5樓戶，共收到2張標單，由廖姓自然人以多9.23萬元、總價約1968萬元險勝，溢價率0.31%。廖先生表示，自己和兒子、媳婦都住在該社區，因想換大一點才來投標，「原就認為這戶很搶手，能得標非常開心。」

此次共標脫4戶的「復華花園新城」，得標總價從2733∼3003萬元不等，溢價率約1%。有陳姓自然人一次投標2戶，且全部得標。陳小姐的代理人表示，因想接家人一起住而投標，原本很擔心太搶手會標不到，索性一次投標2戶，沒想到2戶全部得標，「既然這麼幸運，未來不打算放棄，希望全家人都能住在一起。」

希望全家住在一起
東森房屋南門加盟店店東呂奕德表示，萬華區的住宅行情每坪約45至55萬元，「復華花園新城」基地面積大，有開放空間，不論動線、格局、採光等整體規劃，感覺都很舒服，買方詢問度一向很高，本次標脫的4戶，單價算是符合行情。

行政院政委張景森昨（25）日三度審查《都更條例》，並於會中指示應簡化都更釘子戶的流程，因目前都更的前期作業已納入聽證制度等，盼後續強制拆除速度能夠加快。

據悉，張景森認為，都更應在前期計畫擬定時趨於嚴謹，並開放民眾提供意見、參與等，這些現有制度已足夠因應，若都更計畫通過，後期的強制拆除速度及行政程序等便應該加速進行，避免都更一拖好幾年絲毫未動。

早先內政部通過的《都更條例》修正案第54條，若地方政府要代拆都更不同意戶，須先以調處方式介入，接著釘子戶還能祭出行政救濟程序，等於在現行司法途徑上，再增加行政程序「防火牆」。

張景森欲拿掉「防火牆」，僅加入地方政府代拆前，需以不具行政效力的「協調」方式，介入都更釘子戶與都更實施者。不過，昨會議中逐條審議至第54條時，因涉及的爭議較多，張直接指示先行保留，待31日第四度審議時再討論。

昨日會議也保留《都更條例》修正案第44條下次再審議，據悉，國產署及台北市政府、新北市政府均有提出建議，國產署認為政府主管機關因都更取得之土地或收益，傾向不要排除《國有財產法》第28條之限制，希望有明確政策目的才予以排除，但相關機關將再作討論。

房價下修，前進北市晉身有殼族變容易了！統計前8月北市實價住宅單價發現，市中心單價4、5字頭有超過3成的交易量，而市郊區則有過半交易量在3、4字頭，其中，文山、萬華及北投區單價3、4字頭交易量近6成，為北市住宅價格最實惠的三大行政區。

根據統計，北市房價自2014年高點下跌已超過1成，逐步趨向實惠合理。永慶房產集團統計今年前8月北市實價住宅單價，市中心五大行政區中，住宅成交單價60萬以下（4、5字頭）以中山區交易比重40.5％最高，其次是信義區的40.2％，中正區、松山區交易占比也近3成，顯示5字頭房價進駐市中心非難事。

在北市郊區方面，更是單價3、4字頭即可入住，單價50萬以下以文山區交易占比63.7％最多，其次是萬華區的60.5％，而北投區則以56.4％位居第三。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，以中山區來看，民生東路一段、中山北路二段、新生北路二段以及林森北路有不少套房可選擇，總價約500~1,000萬左右；若是小家庭需要2~3房住宅產品，則可往吉林路、長春路、農安街、德惠街與新生北路三段尋找，公寓、屋齡30年以上中古大樓居多。

如果想以5字頭房價進駐信義區，像是捷運永春站附近包括忠孝東路五段、永吉路、虎林街，或是信義計畫區周邊，北醫商圈附近的吳興街、福德街、松山路或信義路六段一帶，公寓物件可符合需求。

至於市郊，文山區房價相對親民，可選擇的路段與產品多，像是木柵路四段、木新路二、三段等以公寓為主，或政大周邊如政大一街、政大二街的中古大樓，3字頭房價即可購屋。若是資金較為充裕，單價4字頭可以往捷運新店線沿線尋找，像捷運萬隆站、景美站一帶，興隆路一、二段、景興路、汀州路四段，可選擇中古大樓、公寓，總價在1,000~2,000萬之間。

桃園市長鄭文燦2017年10月25日率市府團隊出席桃園市議會第1屆第6次定期會市政總質詢備詢，就市議員提出桃園鐵路地下化時程、光電埤塘計畫等質詢事項詳細說明。桃園鐵路地下化目前交通部正在辦理綜合規劃作業，希望環評及綜合規劃能在2年內通過。

桃園鐵路地下化相關時程部分，鄭文燦表示，市府希望交通部高鐵局及鐵改局針對內壢到中壢段的臨時軌道先行規劃，加速工程時程，市府也會配合先進行都市計畫規劃。目前交通部正在辦理綜合規劃作業，希望環評及綜合規劃能在2年內通過。按照可行性研究報告的規劃，鐵路地下化約需7年建設期，綜合規劃及工程推動是由交通部負責，市府會掌握工程期程。而對於可能影響的拆遷戶，鄭市長說，市府已於可行性報告時舉辦過居民座談，相關工程細節在綜合規劃後才會討論，期盼高鐵局及鐵改局應採取減少拆遷戶數的工法進行施作，以減少影響範圍。

「光電埤塘計畫」議題，鄭文燦表示，光電埤塘計畫是由經濟部能源局主辦，對於是否造成水質優養化及景觀衝擊，能源局要求業者進行監測，市府也會要求廠商提出相關監測報告。目前能源局規劃桃園市內以166口埤塘為設置上限，暫時沒有擴大計畫，而就目前正在推動的17口埤塘，市府也會站在保護景觀及生態的立場做好監督，兼顧綠能發電與生態景觀。

2017年第2季航空城特定區整體實價登錄揭露土地交易件數為25件，較2017年第1季的24件增加1件，與2016年第2季的32件相較減少7件；而交易區位之分布，以集中於特定區計畫區內近機場捷運A11(坑口站)的農業區土地為主，其次為機場捷運A17(領航站)附近之土地。

另航空城特定區2017年第2季實價登錄揭露案件統計土地交易筆數為44筆，較2017年第1季的49筆減少5筆，亦較2016年第2季的50筆減少6筆；在實價登錄揭露案件買賣總交易金額統計方面，2017年第2季約為2.88億元，較2017年第1季的3.83億元減少24.8％，亦較2016年第2季的6.27億元減少54.07％。

航空城特定區本季整體實價登錄揭露土地交易均價約為6.87萬元/坪，與2017年第1季相較呈現持平。而農業使用之土地交易均價約為6.99萬元/坪，與2017年第1季的5.81萬元/坪相較，上漲20.31％；與2016年第2季的7.16萬元/坪相較，下跌2.37％。另非都市土地甲、乙種建築用地，自2015年第2季起因交易件數較少，交易均價易受個案成交價格影響，故未納入本分析。

整體而言，航空城特定區本季整體土地交易量與2017年第1季及2016年第2季相比，顯見交易量略為減少，主因為受到航空城計畫至今尚未審議通過之影響，及國內整體經濟景氣、房地合一稅制等因素，航空城特定區市場交易多持觀望態度；至於土地交易均價，則因交易量少，交易均價易受個案影響，變動趨勢較不具參考性。

央行公布9月房貸及建融餘額仍呈現成長，並寫下金額與漲幅新高，市場專家分析，除與去年基期低有關外，房市交易量回穩也貢獻不少。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，去年第4季開始，房市買氣逐步浮現，今年以來交易量逐季穩定提升，今年第3季淡季不淡，尤其在建商帶頭讓利下，連帶促成中古屋全面降價，購屋人進場意願增加，成交更為活絡，預估至年底買賣移轉棟數，將較去年的歷史新低增加一成，全年預估將上看27萬至28萬棟。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，今年房市將維持「量增、價平」格局。他解釋：去年房市低迷，令今年移轉量能成長顯著，1至8月全台移轉棟數17.5萬棟，相較去年同期年增幅達13.24%。

陳炳辰以此次六都數量預估，全台前三季大約20萬棟左右。

中央銀行總裁彭淮南昨（25）日於立法院財政委員會表示，台灣房市已「soft landing（軟著陸）」了，交易量回溫、房價持穩；而剛出爐的9月全體銀行房貸與建築貸款餘額，分別為6兆5,564億元、1兆6,954億元，雙雙續創歷史新高。

遺贈稅大幅調降後，資金大舉返台並進入房市，炒高房價，央行於是從2010年6月起，陸續祭出一連串的房市管制措施，導致房市炒風不再、交易量銳減、房價下滑。

彭淮南在回答立委賴士葆的質詢時回應說，六都除桃園以外，「交易量有一點回溫，房價持穩」，台灣房地產已經「軟著陸」。他並強調，央行「現在沒打房，從來都沒打房」，但感謝財政部針對房市，推動房地合一課稅，提高房屋持有稅等政策，幫助台灣房價穩定。

央行昨日也公布9月全體銀行9月房貸與建築貸款餘額，房貸餘額反映的是房市下游情況，被視為房市買氣指標之一，9月房貸餘額為6兆5,564億元，月增263億元，年增4.4%。央行官員表示，今年以來，每月年增率皆超越4%，反映房市持穩。

八大公股行庫9月承做「青年安心成家方案」餘額為6,227億元，月增58億元。也顯示目前市場以自住客為主。

象徵房市上游的建築貸款餘額則來到1兆6,954兆元，月增128億元，年增4.14%，為2015年9月以來新高央行官員表示，此情況主因去年基期較低，以及今年房市建物買賣移轉棟數成長，消彌建商對房市後市的悲觀情緒，另外，部分建商的周轉金貸款增加，也使土建融餘額走高。

　記者25日從天津市國土房管局獲悉，該局近日下發了《關于加強我市房地産經紀機構和住房租賃企業備案管理有關問題的通知》(簡稱《通知》)，對房地産經紀機構和住房租賃企業備案管理。《通知》特別新增住房租賃企業的備案內容，在全國率先將住房租賃企業納入房地産管理部門的管理范圍。

　　《通知》下發後，在天津市行政區域內開展業務的房地産經紀機構及其分支機構、住房租賃企業及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，持相關材料，到機構經營地所在地的區房管局備案。已備案的企業，其名稱、地址、服務內容等事項發生變更的或終止相關業務的，應當在變更發生或終止業務之日起30日內，持相關材料，到經營地所在地的區房管局(終止業務的到原備案的區房管局)辦理變更或注銷備案手續。企業遺失備案證明的，還應當向原備案的區房管局申請補證。區房管局將在天津市房地産綜合信息網向社會公布企業備案情況。

　　《通知》強調，天津各區房管局應加強對本轄區內房地産經紀機構、住房租賃企業的監督管理，並定期巡查檢查。對未按期辦理設立備案、變更備案或者注銷備案的，按照法規、規章有關規定及時查處。

　　目前已有十幾家住房租賃企業在津開展住房租賃業務，房地産管理部門對這些企業實行備案管理，有利于加強對住房租賃企業的監管，規范其經營行為，並促進天津市住房租賃市場規范健康發展。

　　近期，泰禾集團(17.300, 0.16, 0.93%)再次發佈相關收購公告，全資下屬公司泰禾錦潤以3.12億元受讓句容市翔峰置業100%股權，同時以5913.37萬元受讓中加置業 100%股權。今年以來，泰禾集團一共進行43場並購，耗資超483億；新增11個地產專案，耗資超54億元。

　　中報資料顯示，泰禾集團的淨資產為185.55億元，總負債高達1390.6億元；今年以來已經耗資超500億元並購擴張；當前，在一系列政策的調控下全國樓市的總銷量和價格增速都出現了罕見的下降；已經加足杠杆的泰禾集團如何熬過這一輪的地產寒冬？

　　在恆大萬達等一線地產企業都在大力降負債的背景下，泰禾集團逆市而為，將走向何方？

　　泰禾佈局龍頭城市，看好中國優秀城市的人口聚集能力，是否會陷入“看對了方向，而因杠杆加的過足經受不起中間的波動”怪圈，我們不希望順馳的悲劇重演。

　　大舉擴張 並購金額近500億

　　今年以來，泰禾集團一共進行43場並購事件，耗資超483億。新增11個地產專案，耗資超54億元；這些項目的擴張，很多都是通過收購完成，直接在土地市場上拿地的並不多，且20億元以上的大項目不在少數。其中，江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司100%股權交易金額超30億；增城荔豐房地產有限公司100%股權、河南潤天置業有限公司100%股權、北京科技園建設（集團）股份有限公司23.32%股權、福建新華都(14.540, 0.00, 0.00%)置業有限公司60%股權等專案交易金額均在20億左右。（文末附表：43場並購事件及新增11個地產專案詳情）

　　負債居高不下 償債能力存疑

　　2012年底，泰禾集團的債務不過112.6億元，2017年上半年中報顯示，負債合計已經達到1390.6億元，近6年半之間負債上漲了12倍之多。

泰禾集團近年負債合計。泰禾集團近年負債合計。
　　2017年半年報顯示，目前泰禾集團短期借款257.89億元，長期借款586.53億元，一年期非流動借款51.64億元，應付債券174.31億元，有息負債總額達到1070億元，淨資產為185.55億元，股東權益合計為228.51億元。以此計算，泰禾集團上半年的淨負債率高468%。

　　公司短期借款與一年內到期的非流動負債之和為309.53 億元，剔除預收賬款後的資產負債率為84.04%，短期負債加上一年內到期長期負債規模占貨幣現金比例為186%。

　　五年多來，一直處於“瘋狂”擴張的泰禾集團積累了巨額的債務，那麼，它的償債能力又如何呢？

泰禾集團歷年淨利潤（17年為中報數據） 泰禾集團歷年淨利潤（17年為中報數據）
　　從上圖可以看出雖然泰禾集團淨利潤逐年上升，但跟千億規模的負債增速相比，有“杯水車薪”之感。

房產銷售額與銷售面積（中國指數研究院）房產銷售額與銷售面積（中國指數研究院）
　　雖然泰禾集團的房產銷售額與面積在歷年攀升，17年上半年銷售額就達到了16年的全年水準；但根據國家統計局資料來看17年全國商品房銷售面積和銷售額增速是下降的，在下半年泰禾集團的資料大概率不會有大的驚喜。

　　房地產新政出臺 銷售情況或將雪上加霜

　　今年以來，全中國的地產調控逐漸加強，樓市緩慢凍結，成交量和成交金融的增速也在下降。

房地產銷售面積及銷售額增速房地產銷售面積及銷售額增速
　　北京、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個城市已經歷四輪及以上政策加碼。而在9月末，西安、重慶等多個熱點城市先後集中出臺樓市新政，給樓市降溫。

　　國家統計局資料顯示，在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落。單月銷售增速首次轉負，主流房企依舊靚舉。1-9月全國商品房銷售面積同比增長10.3%，增速較1-8月下降2.4個百分點。其中9月單月銷售同比下降1.5%，較8月增速下降5.8個百分點，自2015年4月以來首次單月增速轉負。從官方公佈資料看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。

　　同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。分析人士預計，樓市降溫下，未來商品房銷售資料增速將繼續收窄。

　　在這種銷量下跌、政策趨緊的情況下，泰禾集團銷售量將會受到影響，對本就脆弱的杠杆造成更加壓力。

　　泰禾地產如果熬過寒冬：房價繼續下行會有什麼結果

　　泰禾集團存貨占流動資產近80%，在地產逐漸入冬的大背景下，一旦存貨的周轉率降低到一定階段，或將對財務形成壓力。

泰禾集團歷年存貨周轉率泰禾集團歷年存貨周轉率
　　目前泰禾庫存為1098.63億元，一北京地產分析人士表示，在房地產新政的影響下，假如房產價格下跌10%~20%會對公司的財務情況造成巨大影響。

　　17年上半年，泰禾負債合計為1390.6億，由上圖可知假設跌價準備為20%時，泰禾集團總資產僅為1399.24億元，距離資不抵債僅剩一步之遙。

　　地產分析人士表示，泰禾集團的很在建項目的資金來源為自有資金和借款，借款會產生利息，利息會以費用的形式，從利潤中扣除，但是因為房地產開發週期長的特點，一 般做法為將利息資本化，計入“存貨”對當期利潤沒有影響的科目，在未來項目竣工時，再扣除。截至2017年上半年，泰禾集團累計資本化利息為163.96 億元，當期增加30.73億元，且本期利息資本化率高達7.81%。

　　簡單的說，163億的利息，終究要從泰禾集團的利潤中扣除。而如果自身創造利潤能力總是不足的話，那麼被還款利息侵佔的利潤，將越來越多。使得公司將會繼續“借新債還舊債”的惡性循環。

泰禾集團銷售毛利率泰禾集團銷售毛利率
　　根據上圖可以看出，隨著債務連年的增加，從2011年以來，泰禾集團的房地產業務毛利率呈現下降趨勢，特別是15年到16年毛利率呈現明顯的下降趨勢。如果債務結構得不到改善，那麼今年的千億負債，通過利息資本化，會給未來的毛利率帶來更加不良的影響。

　　泰禾集團經營活動產生的現金流逐年穩步增長，12年至15年現金流分別為，88.98億元、131.08億元、187.49億元、207.92億元；但是，賺錢快花錢更快，這就導致了“經營活動產生的現金流量淨額”一直為負數。

　　連續五年經營活動產生的現金流淨額為負和營收裝款周轉率降低，地產分析人士表示泰禾集團的日常運營十分依賴“借新債還舊債”的飲鴆止渴模式。

　　因此，也就導致了債務不斷增加的局面。如房產新政持續加碼，泰禾集團將面臨存貨去庫存緩慢，但利息需持續償還的情況出現，給本就不健康的財務狀況蒙上陰影。

　　籌資成本增加方案用到極致 泰禾集團融資面臨窘境

　　泰禾公佈截止2017年上半年已獲得的銀行授信總額為775.35 億元，已使用銀行授信為 295.93億元，償還銀行貸款約 14 億元。在銀行授信方面，泰禾還有一定的借款空間，但泰禾沒有大型房企的低成本融資優勢。

泰禾集團債券發行票面利率泰禾集團債券發行票面利率
　　從近期發行債券、票據狀況來看，泰禾集團的融資成本，出現了小幅上升。

　　另外，泰禾集團實際控制人泰禾投資及葉荔的股票質押率高達99%與100%，股權質押這一融資手段，也無進一步提供資金的可能。

　　泰禾集團目前面臨一方面是不斷增長的債務；另一方面，毛利率下降帶來的供血能力不足；再加上並不強大的融資能力，以及尚未明朗的宏觀市場前景；接下來泰禾的路在何方？

　　10月23日，國內首單房企租賃住房REITs（房地產信託投資基金）、首單儲架發行REITs——中聯前海開源—保利地產(10.860, 0.06, 0.56%)租賃住房一號資產支持專項計畫獲得上海證券交易所審核通過，開創了租賃住房資產證券化新篇章，對於加快推進租賃住房市場建設具有積極的示範效應。

　　黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。保利住房租賃REITs由中國保利集團公司、保利房地產（集團）股份有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，是中國保利集團全方位響應中央號召，提前佈局租賃業務，加大租賃住房供應，積極開拓金融創新的重要舉措。

　　本單產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先順序、次級占比為9∶1，優先順序證券評級AAA，次級證券不評級。

　　發揮央企帶頭示範作用

　　中國保利集團作為中央企業，在進行創新住房租賃資產證券化的實踐中體現了央企的責任擔當，在積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面起到了帶頭作用。中國保利集團董事長徐念沙表示，租購並舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極回應，中國保利集團圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性。

　　“保利積極開拓住房租賃市場金融創新，本專案是保利在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，今後會持續推進包括租賃住房在內的各業態持有型不動產REITs專案，‘REITs’將成為中國保利集團構建‘一主兩翼’地產業務佈局的戰略性資本工具。”中國保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊說。

　　證監會債券部副處長閆雲松表示，借助資產證券化為企業提供創新融資管道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。本單產品的推出正當其時，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛運用進行了新的嘗試和拓展。

　　上海證券交易所相關人士表示，本單產品是國內首單以房地產企業自持住房作為基礎資產的REITs，具有很好的市場示範效應。對於解決房地產企業租賃住房投資回收週期過長的後顧之憂提供了現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化發展。

　　探索房地產企業轉型路徑

　　在房地產行業的“存量時代”，房地產企業面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營並舉”的轉型。保利佈局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，專案佈局10餘城市，均分別由中國保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”“安平養老公司”負責運營。

　　保利在大力發展租賃住房業務的同時，也面臨轉變投融資模式的巨大挑戰。保利地產相關負責人表示，REITs是與持有運營商業模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了專門的REITs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司，並擔任本單產品聯席總協調人，其優秀的資本運作能力為本單產品的順利實施提供了有力保障。

　　目前，保利已基本形成以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼的“一主兩翼”地產業務佈局。將著力於以存量物業為基礎，充分發揮社區服務的物業運營、管理能力，構建租賃住房業務的利潤模式，積極利用REITs實施戰略轉型，打造開發建設—投資孵化—持有運營—成熟REITs退出的完整、閉合業務鏈條。

　　實現信託基金“擴募功能”

a　　作為國內首單儲架發行的REITs，本單產品不僅對於租賃住房市場的發展具有積極意義，同時也將對國內REITs的進一步發展乃至公募REITs的推出發揮積極推動作用。

　　與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs缺乏擴募機制，一定程度上制約了國內REITs“金融服務實體經濟”效用的發揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑，有待於公募REITs的出臺，而擴募機制問題可通過借鑒ABS現有儲架發行機制實現。本單產品中，綜合考慮到保利豐富且優質的租賃住房資源儲備，成熟的運營管理經驗，以及總協調人及計畫管理人、基金管理人等仲介機構的專業性，有望通過本單產品的試點推動國內REITs市場的進一步發展。

　　保利住房租賃REITs的儲架發行機制，在當前的資產證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實現了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發展產生積極而深遠的影響。

國家統計局日前發佈了2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。據經濟日報-中國經濟網統計，9月31個省會城市二手房環比漲幅明顯回落，僅有18個省會城市環比小幅上漲。二手房同比漲幅並不樂觀，多省城同比漲幅連續多月回落。

房住不炒！31省會二手房價同比漲幅連續回落

9月31省省會城市二手住宅價格指數出爐。

有專家表示，調控一年來各地出臺了多個房價管控政策，目前積極的效應已顯現。同時也指出瀋陽、長春、哈爾濱、烏魯木齊等地區政策相對寬鬆，市場相對活躍。中原地產市場總監張大偉就表示，未來房地產政策核心是房子是用來住的，不是用來炒的，房地產回歸平穩是必然趨勢。

9月二手房環比漲幅明顯回落

僅18個省會城市環比小幅上漲

經濟日報-中國經濟網通過匯總31省省會城市二手住宅價格指數發現，除了拉薩相關資料沒有公佈以外，與8月份相比，有8個城市二手住宅價格環比下降，包括北京、天津、上海、南京、南昌、濟南、鄭州、海口。其中北京環比下降幅度最大，下降0.6%。經濟日報-中國經濟網特別注意到，9月大部分省會城市環比漲幅繼續大幅回落。

據統計，與上月相比，31個省會城市中(除拉薩外)，二手住宅價格下降的城市有8個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。環比價格變動中，烏魯木齊的漲幅最高，也僅漲0.8%。

9月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續發揮作用，熱點城市房地產市場繼續保持穩定。中國經濟網特別注意到北京、上海，從今年5月份以來二手房房價環比一直回落，9月環比下降0.6%、0.1%。

9月多省城同比漲幅持續回落

長沙漲幅16.5%領漲全國

從表格來看，今年9月31省省會城市二手住宅價格指數與2016年同期比較，有北京、廣州、天津、太原、瀋陽、南京、杭州、福州、鄭州、武漢、長沙等27個城市實現了二手房價的同比增長。石家莊、上海、合肥三地二手房價同比下降。

從表中可以看到，31個省會城市中(拉薩除外)，長沙的二手住宅價格，同比名列第一，漲幅達16.5%。而廣州同比增幅排名僅次於長沙，增長14.7%，較上個月增幅繼續在回落。據經濟日報-中國經濟網記者統計，目前有多個省會城市的房價同比漲幅從去年11月開始回落，北京同比增長從去年10月的40.4%，已經回落到了今年9月的1.4%。

據統計，9月同比增速超過10%的省會城市僅有4個，包括長沙、廣州、武漢、南寧。據瞭解，9月已經沒有同比增速超過20%的省會了。據經濟日報-中國經濟網瞭解，一線城市二手住宅價格同比漲幅已經連續12個月出現回落。

國家統計局北京調查總隊公佈的9月份北京住宅銷售價格指數顯示，除90平方米及以下新建商品住宅銷售價格指數與8月份持平外，其餘戶型新建商品住宅以及所有戶型二手住宅銷售價格指數均較8月份下跌。

統計顯示，北京二手住宅銷售價格指數回落幅度高於新建商品住宅。其中，90平方米及以下二手住宅銷售價格指數較8月份下滑0．7％，90至144平方米、144平方米以上二手住宅銷售價格指數較8月份下滑0.5％。

新建商品住宅方面，9月90平方米及以下新建商品住宅銷售價格指數與8月份持平，90至144平方米新建商品住宅銷售價格指數較8月份下滑0．4％，144平方米以上新建商品住宅銷售價格指數較8月份下滑0.1％。

近年積極引入新思維的市區重建局公布，截至今年3月底的2016/17財政年度（下稱上年度）錄得31.42億元盈餘， 按年跌約29.4%，但已是連續第三個財政年度錄得盈餘，亦是該局2001年成立以來的第四高。市建局的資產淨值亦於上年度突破300億元，達326億元的有紀錄以來新高，較2015/16年度的295億元漲約10.5%。

市建局向立法會提交的文件指出， 上年度的31.4億元盈餘，主要來自招標項目盈餘和攤分合營項目盈餘等，最新資產淨值326億元，則包括政府注資的100億元，以及該局成立以來的累積盈餘約226億元。

該局預計，2017年4月至2022年3月底合共五個財政年度，市建局須投放約350億元，以推展手上的重建、樓宇復修和文物保育等工作。

另外，市建局透露，上年度兩個重建項目合共錄得13.1億元盈餘，如果扣除政府豁免的地價，淨盈餘則約4.2億元。

奪得嘉咸街地王 惜售中環物業

資本策略（00497）夥拍永泰地產（00369）周二（24日）爆冷奪得市區重建局中環卑利街/嘉咸街重建項目（下稱嘉咸街項目）地盤C百億商業地王後，資本策略在區內拆售的中晶商業大廈，中層全層叫價即時提高約12%，至4880萬元。

意向4880萬 其餘樓層封盤

嘉咸街項目市傳中標價約110億元，每方呎樓面地價約2.54萬元。市場消息透露，資本策略持有同區擺花街46號中晶商業大廈的7層寫字樓，即時調整個別樓層售價，率先把10樓全層叫價調高522萬元，由4358萬元加至4880萬元，加幅約12%；該層建築面積約2161方呎，呎價約2.26萬元。

據了解，除10樓火速加價外，資本策略持有的其餘6層樓面則暫時封盤，待售出10樓後才逐層解封，並有加價空間。資本策略去年底以7億元投得中晶商業大廈逾七成業權，涉及近3.7萬方呎建築面積，包括兩個地舖、18層寫字樓， 並連天台及外牆等，平均建築呎價約1.9萬元。寫字樓部分隨即拆售，而早前售出的單位，建築呎價由1.85萬至2.15萬元。

商廈市道持續暢旺，觀塘敬業街49號建生商業中心32樓全層連4個車位，建築面積約6309方呎，以8832.6萬元售出，呎價約1.4萬元。原業主於2012年以約6098.9萬元購入，持貨5年獲利2733.7萬元，升值約45%。

THE SHARP撻訂貨3880萬破底

不過，核心零售區的銀座式商廈持續跌價。金朝陽（00878）重售銅鑼灣霎東街11至13號THE SHARP撻訂單位，剛以3880萬元售出28樓全層，建築面積約1567方呎，呎價2.48萬元，無論成交價及呎價俱為該廈新低。

上址曾於2013年初以5171.1萬元售出，但在入伙時未有完成交易，發展商殺訂25%。如今金朝陽以較4年前低1291.1萬元重售該層，跌價25%。

THE SHARP在2013年舖市高峰期以樓花形式推售，售價高達4740萬至8047萬元，建築呎價3萬至4.81萬元。當中有5層撻訂，據悉其中4層已再度售出。此外，永發置業（00287）公布，以3.2億元售出九龍城南角道4至10號所有地舖及南角道4號1樓，建築面積共約8100方呎，呎價3.95萬元。

二手轉旺 將軍澳4天12宗千萬成交

大額成交湧現，將軍澳區屋苑過去4天，錄得12宗樓價千萬元買賣，其中天晉3房戶大單位以1,718萬元沽出，按年賣貴逾400萬元。其次馬鞍山迎海二手呎價，高見1.7萬元。

新盤晉海銷情理想，刺激同區二手交投，樓價逾千萬元單位買賣明顯轉旺。利嘉閣地產聯席董事梁敬嚴指出，單計過去4天，將軍澳區已錄得12宗逾千萬元二手買賣，而整月暫已錄逾20宗，較9月約10餘宗多。他指出，換樓鏈轉活，加上新盤向隅客轉投二手，兩批客源同時刺激區內大單位交投。

當中以天晉最受惠，本月至少錄得5宗逾千萬元成交。最新天晉7座中低層B室，實用面積872平方呎，屬3房連套房連儲物室間隔，成交價1,718萬元，平均呎價19,702元。據悉，新買家以公司股權轉讓方式交易，料最多可以節省樓價30%的稅款，涉及515萬元。

原業主2011年以868萬元入市，轉手獲利850萬元，升值近1倍。另外，翻查成交紀錄，同座同室樓層略高單位去年8、9月份以1,285萬元售，即身價按年升433萬元，升幅34%。

馬鞍山迎海 呎售17160新高

另外，馬鞍山迎海單日錄得兩宗大額成交，包括迎海21座高層G室，實用面積810平方呎，利嘉閣地產首席聯席董事楊震霆指出，單位望海景，以1,390萬元沽出，平均呎價17,160元。翻查紀錄，是次呎價屬迎海二手新高。

而大埔嵐山亦錄得第二宗樓價逾千萬元的二手成交。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑6座高層G室，實用面積947平方呎，成交價1,100萬元，創屋苑二手新高，呎價11,616元。據悉，原業主2014年以1,068萬元，以「1+親」形式連同一個開放式戶，一併購入單位。現沽出大單位，已相等於當年兩伙單位樓價。

二手缺盤 利成交價「跳升」

事實上，二手市場缺盤，有利成交價「跳升」，如鰂魚涌康怡花園C座中低層8室，實用面積594平方呎，3房間隔，本月初以905萬元沽出。相隔22日後，同座中層8室，質素相若，以948萬元售，月內賣貴43萬元，跳價近5%。

另邊廂，上車單位樓價續升，屯門麗寶大廈中層E室，面積238平方呎，以310萬元沽，呎價13,025元，創出項目標準戶新高。

至於中原經紀人指數CSI最新報70.11點，按周升1.47點，創19周新高。該行認為，樓價將擺脫高位橫行的局面，有望於短期內顯著向升。

美聯料全年總額2900億 創5年高

樓價上升，據美聯房地產數據及研究中心數據顯示，今年至今10個月二手住宅註冊金額錄2,422億元，超過去年全年總數，料今年全年將達2,900億元，創5年新高。

主因豪宅成交活躍

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年截至10月24日，二手住宅註冊量錄3.55萬宗，比起去年全年4.05萬宗低12%，不過如果以註冊金額計算，至今已錄得2,422.2億元，超過去年總數2,415.4億元。

二手住宅註冊金額增加，主要是豪宅成交活躍。本年截至10月24日，逾2,000萬元二手住宅註冊量錄1,067宗，較去年全年918宗更多16%，而逾1,000萬至2,000萬元亦錄得3,007宗。

即使是逾500萬至1,000萬元成交個案亦達1.35萬宗，較去年全年多10.8%。反觀，目前只有500萬元或以下個案只得1.8萬宗較去年少28%，反映整體樓價上升，細價樓成交減少，而中上價樓成交增多。

美聯估算，按照目前走勢，估計今年二手註冊金額最終可達2,900億元，按年多2成，亦將會是政府在2012年推出雙辣招後、近5年新高水平。

長沙灣興華街西對出酒店地，將於本周五截標。該酒店地地盤面積約為52,528方呎，指定作酒店用途。最高樓面為374,264方呎。中原地產測量師張競達表示，長沙灣酒店地位置優越，擁全海景致，且鄰近南昌站，預計可作5星級酒店發展，提供約550間房，相信可吸引財團入標競投，預計該地每呎樓面地價7,350元，地價約27.5億元。