單價逾149萬 信義區新板也都小漲

豪宅交易屢傳跌價悲劇，但觀察北北桃豪宅聚落依然堅挺！台北市老字號豪宅區天母重回昔日光景，憑著今年交屋潮的帶動，平均單價來到149.9萬元，相較去年漲近2成，就連北市豪宅指標信義計劃區，乃至新北市的新板特區，都分別小漲5.4%、3.1%，顯見豪宅仍抗跌。

以各縣市豪宅標準定義來統計今年的豪宅聚落交易發現，北市天母區強勢回歸，從去年單價125萬元，漲到今年近150萬元，成長19.7%，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，漲幅最多的天母豪宅聚落，無非是有華固天鑄交屋潮的帶動，推升當地豪宅市場，且今年不僅有富邦777、天墅、天母紘琚等當地知名豪宅成交，諸如天母一莊、天母御莊等傳統莊園類型，對高資產族也具吸引力。

跌幅全低於1成
至於信義計劃區與新北新板特區，也分別小漲5.4%、3.1%，雖然大直水岸豪宅、大安森林公園，乃至桃園藝文特區等小有跌幅，但下修幅度全低於1成。
針對信義計劃區，陳炳辰指出，今年最受矚目的交易之一，莫過於文心信義2戶揭露單價都在210萬元，另外冠德遠見、贊泰花園廣場、慕夏四季、富邦信義世紀館等價格雖未創新高，但仍維持在百萬元基準，未來包括陶朱隱園、琢白、富邦D1等話題豪宅充斥，都讓此區豪宅產品易漲難跌。

「轉手少價趨穩」
「綜觀豪宅聚落房價漲跌，除與區域供給量有關外，另一個重點是區域機能。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，以表現穩健的信義計畫區與新板特區為例，兩區除了豪宅外，還有捷運、百貨公司及政府公部門位處於其中，鬧中取靜，也兼顧安全性，加上發展已經成熟，轉手量不多，讓價格趨於穩健。

「買方不願加價」
至於台北大直與大安森林公園出現小跌，徐佳馨認為，這兩區近期較無知名新案成交或交屋，無法拉抬行情，另一原因是買方認知價格處於修正，不願積極加價，讓均價不甚漂亮。

新北市最亮眼 銷售天數減22天

討價還價是成交關鍵！房仲業者統計內部議價空間與銷售天數發現，今年第3季全台中古屋銷售天數較前季減少8天，議價空間增加0.8個百分點，其中新北市表現最亮眼，銷售天數減少22天、議價空間上升2.9個百分點最多。專家認為，降價依舊是買方願意埋單的王道。

根據住商機構統計資料顯示，今年第3季全台銷售天數，以台北市最長，平均達111天，倒是第2季銷售天數最長的新北市，第3季大幅減少22天，縮短在100天內成交，緊追在後、縮短銷售天數的是桃園市與台中市，分別減少19、15天。

台南議價空間縮小
在議價空間上，全台季增減幅不大，表現平穩，六都議價空間都不超過4個百分點。議價空間增加最多的依舊是新北市，較前季上升2.9個百分點，其次是高雄市增加2.3個百分點，及台北市成長了2.2個百分點，但議價空間最大的是23.8%的高雄市。

「不難發現普遍議價空間增加，銷售天數進而減少。」大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以表現亮眼的新北市為例，因不少屋主賣得太久，願意降價求售，所以減少銷售天數，反觀台北市與台南市，買方對降價無感，也讓買氣呈現遲滯，顯見當議價走入「奈米化」，如何點燃買方熱情成考驗。

價格回漲恐有難度
台南市議價空間縮小3.5個百分點，銷售天數卻拉長5天則屬反例。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，台南市多為在地買盤，投資氛圍不重，房市受外在因素干擾小，倒是台中市議價空間持平，銷售天數卻縮短，推測是原本房價跌幅有限，加上豪宅區塊交屋帶動，民眾預期房價走跌有限，加速進場腳步。

針對台中特殊情況，全國不動產豐原豐東加盟店長蔡福益指出，台中市近3個月來去化速度加快，主因在屋主體認到膨風開價滯銷，經房仲斡旋多願意降價，近期底價落在實價行情內物件，多半可在15至30天出售。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從議價空間與銷售天數間的關係可看出，降價仍是買方願意埋單的王道，至於未來房市狀況，雖然目前銀根寬鬆，但買方對價格下修認知已成，加上建商為加速銷售所做的帶頭降價，短期內價格應呈現盤整格局，回漲頗有難度。

遠雄買6782坪地　推台中港造鎮案

上市櫃建商今年在台中購地的總面積全台最大！《蘋果》統計上市櫃建商今年購地狀況，包括國泰、大陸、遠雄、達麗等建商均往台中市出手，購買台中土地總面積近1.54萬坪，小勝高雄，購地總金額約65.42億元，則略遜高雄。

達麗建設本月19日公告取得台中市西屯區青海南街逾900坪土地，金額約5.6億餘元，另外在西屯區台灣大道也有近800坪土地庫存，但目前推案時程未定。達麗今年在台中市有「世紀雙星」、「達麗晶漾」等2案交屋，皆規劃20餘坪起跳、50坪內的產品，銷況不差，為公司貢獻相當營收。

國泰案單價40萬
國泰建設過去陸續在西屯區、北區推案，今年1月入手的北屯區土地，面積超過1千坪，位11期重劃區內，10月正式公開，案名「國泰Plus+」，規劃38~50坪，平均單價40萬元，總銷32億元，由於是老牌建商進軍11期重劃區首案，備受市場矚目。

購買單一土地出手最大方者為遠雄建設，斥資13億餘元於台中市梧棲區，購入6782坪土地，該筆土地位台中港特定區內，過去遠雄已陸續在區內獵地超過1.2萬坪，並規劃「遠雄之星」造鎮計劃，新地入袋，未來也將依照開發時程推案。
遠雄房地產總經理張麗蓉表示，「遠雄之星」從第1期起就期期熱銷，目前銷售進入第6期，規劃產品坪數22~50坪，總戶數642戶，每坪單價堅守在首購族可負擔的14~15萬元間，總銷約37.6億元，詢問度不差。

櫻花搶進太平區
共計出手南區、太平區共2筆土地的櫻花建設，合計斥資超過17億元，為上市櫃建商中投資台中市最積極者，其中太平區土地面積超過3千坪最大。櫻花建設總經理陳世英今年曾在股東會指出，公司在太平區庫存土地超過8000坪，多集中在新光重劃區育賢段，預計未來3~4年可陸續推出6預售大樓案，同樣鎖定首購族市場。

「估明年中推案」
大陸建設今年5~6月在西屯區七期新市政中心內、市政北七路、惠中一街口取得559坪土地，該案將規劃地上30層、地下6層住商大樓，3樓以下為商場或金融辦公使用，4樓以上為住家。大陸建設表示，推案時程暫訂明年下半年。

房市交易量回溫，房價走持平趨勢！據信義房屋最新房價指數資料顯示，今年第3季台北市房價指數271.57，年增幅僅約0.76%，新北市則年減約1.55%，增幅最多的桃園市也僅上升3.11%，房價波動幅度不大。業者認為，未來房價變動有限，交易量可望反彈。

新竹市減幅最大
從信義房屋房價指數季變化來看，新竹市房價指數減2.34%最多，台中市是唯一增0.21%的城市。
但若從年增減幅而論，桃園市年增3.11%最多，其次是上升2.27%的台中市，新北市則唯一年減1.55%。
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，桃園、台中今年受惠建設議題發酵，與去年同期相比價格回穩，若觀察今年第3季建物移轉量也有不錯表現，桃園雖少了合宜宅交屋潮，但交易量近9200棟仍與去年相差不遠，台中今年交易量則近萬棟，較去年同期大增2成。

「現在買氣和過去2年相比，的確明顯回溫。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指，房市雖已不若先前恐慌，但也沒反轉上漲跡象，且目前買賣雙方較能接受的價格以近期實價為準。

從近期不動產仲介業營收，乃至信義房價指數波動，曾敬德認為，估計仍延續價格盤整、量能反彈的機會較高，房市買氣大致呈現「量回溫、房價持平」走勢。

台中市首棟社會住宅目前施工進度已達80%，預計年底將完工，明年即可有住戶遷入，市府近期在官網公告出租作業程序、資格及租金，將於11月20日至12月29日開放受理申請。

首期興建200戶
豐原安康段社會住宅位於永康路、近豐原醫院，附近生活機能佳，屬於舊市區段，首期共興建200戶住家、附家具，包括1房120戶、2房60戶、3房20戶。據都發局資料指出，租約將採3年1期、屆滿可延長，最長不得超過6年。
台中市都發局局長王俊傑指出，台中社會住宅特色是帶入「共好計劃」，將投入健康照護等社福資源，並因地制宜，如當地幼兒園不足，就加強托幼資源，也導入長照、醫護等服務。

租金部分，首年租金加碼優惠5折出租，第2年租金優惠以6折出租，至第3年回復原標準6.5~7折。若以1房型推算，室內約8坪左右，首年租金含管理費每月僅3800~4300元，相較附近行情、屋況，CP值高出許多。緊接著明年大里區仁化路、健民路口的光正段社會住宅也將完工，同樣釋出200戶住家。

住在附近的麵店張老闆說：「希望明年入住人口愈來愈多，能夠帶動地方發展、更加熱鬧，不過希望停車問題能夠解決，不要讓交通更加擁擠。」

豐原社會住宅小檔案與申請方式
地段：豐原安康段
位置：田心路二段與永康路口
首年優惠租金(附家具含管理費)
．1房3800~4300元
．2房6000元/3房9300元
申請資格：
．入住者須均無自有住宅
．2016年度年所得低於107萬元、每人每月所得低於4萬5794元
．共同居住者或配偶的不動產總金額低於528萬元
申請時間：11/20~12/29
註：首年租金以市價5折計算，第2年6折，第3年恢復原標準6.5~7折；保留80戶給社會弱勢及在地居民。
資料來源：台中都發局、《蘋果》採訪整理

高雄房市首購剛性需求當道，上櫃建商聯上實業（4113）市區捷運、台鐵商圈推豪華小宅，採低總價策略奏效為業績加分。法人分析，聯上今年獲利優於去年，加上購地存糧動作積極，營運穩健向上。

法人表示，聯上董事長蘇永義穩紮穩打，業績穩中趨堅，在高雄上市櫃建商中表現出色。聯上27日股價收在平盤10.2元。

上市櫃建商主管說，高雄房市表面低迷，不少建商卻趁低價進取購地，為往後推案奠定基礎。包括興富發、隆大等動作不斷，聯上前波以總價7.15億元、每坪61萬元，購入文山特區文鳳路旁，麥當勞後方面對公園建地1,172坪，將規劃高質感景觀大樓。

聯上所購基地建蔽率60%、容積率270%，市場普遍認為聯上獲得寶地，主因文山特區是目前東高雄發展最熱門的區域，除了接近澄清湖外，還有正修科大，商圈發展成熟，配合政府前瞻建設計畫的捷運黃線，將通過澄清路且設站，對區域房市發展大有助益，文山特區被建商視為優先選擇卡位的熱區，當地新屋房價可達2字頭，與美術館、農16特區相當，顯見其價值感。

台北市指標豪宅「帝寶」從二○○一年預售時的每坪成交均價七十萬元，在近十年資金潮推升下，一度出現每坪二九八．二萬元實價紀錄，增值幅度超過三倍，就算價格回檔，近年來每坪法拍成交單價仍達一八八萬元，也較預售時增值逾一．六倍。但台北市國宅漲更大，相較最初承購價每坪僅十萬元，現在房價都翻了好幾倍。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，豪宅擁有的地段優勢、特殊性及完整的都市計畫，就算房價下修十到十五％，一般老百姓還是難以入手；但過去被視為平價宅的國宅，若位於北市的精華地段，身價也已水漲船高，非一般受薪階層買得起。

一般受薪族 也難買得下手

北市國宅早年每坪承購價多不到十萬元，就算屋齡最年輕的基河二期，也僅十四萬元。基河二期國宅在二○一二年每坪揭露實價四十六．七萬元，隔年出現每坪實價最高達七十六．六萬元，就算今年回跌到六十一萬餘元，漲幅還是達三． 三倍；坐落大安區的成功國宅，二○一二年每坪實價約六十五．七萬元，二○一四年房市最高峰時更達每坪八十五．五萬元，今年實價回軟到每坪七十七．七萬元，較當初承購價是高出逾十倍。

業者︰大漲後難大跌 只會緩跌

房產業者分析，這十年來房市起落皆因政策，先是全球金融海嘯後量化寬鬆政策資金湧向房市，馬政府時期調降遺贈稅率從四十％到十％，又讓台商資金返台停泊在房市，就算後來政策轉向打房，在市場資金潮未退，且央行最新公布九月五大銀行新承做放款平均利率僅一．六三三％，創統計以來次低水準，國內房市是大漲後難大跌、只會緩跌。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛說，以五大行庫新承做房貸加權平均利率從二○○八年九月的二．八五九％降到今年九月的一．六三三％，當資金成本愈低，市場上「買房抗通膨」意識就愈高；而二○○九年調降遺贈稅誘因，更吸引台商、富豪置產，買房不僅可投資、保值，還是重要節稅工具。

他分析，就算二○一○年起政府先針對特定區、豪宅等祭出限貸管制，後陸續推出奢侈稅、實價登錄、囤房稅、房地合一稅，雖壓制炒房，但市場熱度還在，就算買氣萎縮，但房貸利率在歷史低點，國銀「爛頭寸」飆破十兆元新高，且大型銀行不斷祭低利率搶攻優質房貸，房貸利率欲彈不易；房市就算看跌、只會緩跌，不至於出現崩跌慘況。

十年來房價漲多少？有業者用「推案價格」來推估，算出數倍的膨風數字；但依據「買賣契約價格」（即房貸金額）變化估算，二○○八年末金融海嘯期間買房（北市電梯大樓），到二○一四年房市最高點時，漲幅超過八成，但近三年來又跌掉約十六％，十年來漲幅約五成四。相較於台股「加權股價指數」近十年來漲幅逾倍，若是還原權息的「加權股價報酬指數」，更是大漲三倍，買房的投資報酬率，還不如買對股票。

根據內政部不動產資訊平台統計，二○○八年第四季金融海嘯期間到二○一四年第二季房市高點，以北市電梯大樓買賣契約平均單價變化來看，從每坪三十六．九四萬元大漲到六十七．六一萬元，漲幅約八十三％，但隨後向下修正，到了今年第二季每坪跌到五十六．八四萬元，修正幅度近十六％。

房產業者分析，這個數字較先前房產雜誌統計近十年來大台北地區新成屋、預售屋，漲幅動輒逾倍，新市鎮甚至超過兩倍，有很大差距；主因是新成屋或預售屋推案價格大多「追高殺低」，房市多頭時，漲幅「灌水」嚴重。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，內政部不動產資訊平台是依據聯徵中心提供的「買賣契約價格」做為計算基礎，較貼近市況；從北市電梯大樓買賣契約價格變化來看，這十年房市循環分為兩個階段，二○○八年第四季到二○一四年第二季是房市多頭，但二○一四年第三季至今，則呈現緩步修正格局。

他指出，這波房市景氣循環是由政策推升起來、又被政策打壓下去。金融海嘯後，各國紛紛寬鬆救市，台灣也不例外，低利率環境推升房價一路走揚，但當民怨四起後，政策又從救市改為平抑房價，陸續推出奢侈稅、調高持有稅稅基及去年房地合一稅制上路，讓近三年房價平均向下修正近十六％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台灣早年房價長期趨勢是只漲不跌，主要是有經濟高成長率及人口成長等基本面支撐，而這波房市多頭，主要是資金面推升；雖然目前低利率環境尚未改變，但房市只漲不跌的神話早已成為過去。

少子化會不會影響房價？現在是不是買屋的時機？對此，品嘉建設暨台灣商務平台創辦人胡偉良指出「從各項數據顯示，未來十年，由於房子老化的速度遠遠超過少子化的速度，當中會產生屋齡太老舊不宜居住、銀髮族換電梯屋、以及首購族等，因而大大增加了對新屋的需求量，進而面臨新房子供不應求，而老屋房價將日益下跌的現象。」 尤其北投地區房價相對浮動小，抗跌性自然就高，只要是高品質的好建案，詢問度都是居高不下，像是北投景觀宅大業邸，潛銷期即造成搶購風潮。品嘉建設追求卓越品質，隔音、耐震、防水、專業、敬業、誠信，超越一般業界標準。

北投大業邸尚未公開銷售，馬上獲得許多尋屋多年的自住客青睞，多組客戶只看一次，隔天馬上簽約下訂，入住的芳鄰皆為素質、涵養絕佳的優質文人。目前大業邸已幾近完銷，最後一戶絕無僅中樓中樓66坪非常適合三代同堂，視野開闊、三面採光，另外再加上高樓層通風隱私，極大化的空間效益。

10月29日晚，綠地控股（600606.SH）發布2017年三季報。報告期內，公司實現營業收入1804億元，同比增長20%，利潤總額114億元，同比增長逾35%，其中房地産板塊完成利潤總額95億元，同比增長72%。現金流情況持續大幅改善，經營性現金流凈流入337億元，達到歷史最好水平，其中，第三季度單季實現凈流入217億元，創單季歷史最高水平。資産負債率穩步下調。銷售回籠資金持續增加，預收款項再創新高達到2257億元，同比增加34%。

　　綠地房地産板塊第三季度實現合同銷售金額702億元，同比增長12%，合同銷售面積539萬平方米，同比增長20%，回款589億元，同比增長16%。前三季度已累計實現合同銷售金額2033億元，同比增長17%，合同銷售面積1579萬平方米，同比增長19%，回款1675億元，同比增長28%。其中，已有10個區域事業部銷售額超百億同時回款金額均超90億元。房地産板塊實現營業收入910億元，利潤總額95億元，同比分別增長22%、72%。面對年底的結構性市場機遇，綠地將在新增重大項目可售房源、商辦項目大單銷售等方面繼續發力，全年銷售業績有望再創新高。圍繞重點題材，拓展重大項目。

　　第三季度，南京江北超高層、山東雪野湖小鎮、江西贛江新區小鎮等18個項目先後落地，新增權益土地面積248萬平方米，權益計容建築面積459萬平方米，預計增加貨值逾億600億元。前三季度累計新增項目39個，累計新增權益土地面積495萬平方米，權益計容建築面積1091萬平方米，其中住宅佔比約64%，一二線城市及其周邊直接輻射區域佔比約74%。

　　針對財務成本，創新融資方式，綠地積極採用並購貸款、應收款ABS、境外融資等方式獲取資金，取得建設銀行、中國銀行、農業銀行等主要合作銀行的總授信擴盤；以低息負債置換高息負債，實現有息負債穩步下降，整體資金成本從年初的5.45%下降至5.19%。

　　綠地方面表示，下一步，隨著甲供直採等降本措施進一步完善和全面落地，相關成本下調空間可期；財務方面，將採用發行項目收益債、PPP項目債等創新模式，推進新加坡酒店Reits首批基金發行等資産證券化項目，還將採取積極措施提升公司信用評級。

　　在産業協同業績體現層面，“産業協同”正兌現為“業績數字”增長。其中，大基建經營業績快速增長。前三季度，新增項目金額1400億元，同比增長92%，營業收入705億元，同比增長46%，利潤總額13億元，同比增長39%。大金融業務經營總體平穩。前三季度，金融産業實現利潤總額12.04億元，其中房地産基金業務穩健發展，貢獻利潤總額6.8億元。大消費業務多板塊共同發力，其中進口商品直銷板塊營業收入6.03億元，同比增長113%，毛利率逾26%；酒店旅遊業亦實現收入、利潤雙升，營業收入12.94億元，同比增長12%，利潤總額2.07億元，同比增長58%。在多元産業快速發展的協同作用下，房地産板塊堅定不移做産業提升內容競爭力，前三季度，房地産板塊的銷售金額、營業收入和利潤總額三項核心指標同比分別增長了17%、22%和72%。

泰禾集團2016年表現活躍，多次在一二線城市土拍活動中力壓其他房企。大規模攻城掠地，泰禾集團債務高企，六年間有息債務增長了37倍

10月28日，泰禾集團股份有限公司（下稱泰禾集團， 000732.SZ ）發佈前三季度報告顯示，其淨負債率高達403%，位於房企負債前列。與其高負債對應的是，泰禾集團今年前三季度激進擴張。

　　據泰禾集團2017年三季報，公司短期借款263.09億元，長期借款631.32億元，一年內到期的非流動負債101.76億元，應付債券233.53億元，有息負債總額達到1229.7億元。貨幣資金為156.68億元，股東權益合計為266.58億元。財新記者依據以上資料計算，泰禾集團三季度的淨負債率高達403%。

　　泰禾集團發家于福建，是以“激進”著稱的閩系房企的一大支脈。2016年，閩系房企在土地市場表現活躍，頻頻出手拿下“地王”。泰禾集團表現亮眼，在上海、北京、杭州、合肥等一二線城市土拍活動中，多次力壓其他品牌房企。

　　樓市“去杠杆”背景下，多數大型房企都忙著降負債。6月5日，中國恆大（03333.HK）公告稱，公司已贖回共71.3%的永續債，計畫6月30日前全部贖回剩餘部分。融創中國（01918.HK）行政總裁汪孟德在2017年半年業績會上強調：未來兩年融創的任務是降負債。SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹也在2017年半年業績會上表示，今年加快賣樓節奏，主要為了償還項目本身的貸款，降低負債率。（詳見財新網報導，“潘石屹加快賣樓節奏 49.44億出清淩空SOHO”）

　　但泰禾集團正好相反。其三季報顯示，報告期內，公司為並購支付了現金（取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額）108.96億元，同比增長348.58%。據財新記者統計，從今年年初至10月28日，泰禾集團共發起45起收並購事項，包括現金支付方式在內，耗資總計約為492億元。其中，最大手筆超30億元，即收購江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司100%股權。通過收並購，泰禾迅速進入廣州、鄭州、合肥、濟南、太原、南昌、武漢、天津、青島等熱點城市。

　　大規模攻城掠地，泰禾集團債務高企。財新記者據其資訊披露梳理，2011年泰禾集團有息債務餘額不過32億元左右，2016年有息債務餘額達到約753億元。而截至2017年9月30日，這一指標突破千億，為1229.7億元。六年之間有息債務增長了37倍。

　　此前，泰禾集團試圖利用再融資償貸，受到監管問詢。2016年7月底，證監會提出，房企再融資募集資金只可用于房地產建設，不得用於拿地及償還銀行貸款。8月底，泰禾集團收到證監會關於再融資方案的問詢。泰禾集團隨後回復稱，取消了利用再融資來償還銀行貸款的打算。

　　市場猜測，泰禾集團的作風或與其銷售目標有關。有媒體報導，今年泰禾集團內部制定的業績目標是3000億元銷售額。財新記者向泰禾集團求證，對方不予正面回應。3000億元銷售額是房企晉升第一梯隊的最低標準，目前只有碧桂園、恆大、萬科滿足這一條件。

　　券商人士認為，房地產是高負債行業，房企必須在擴張快慢和負債高低之間抉擇。上一輪週期，區域性企業利用加杠杆成功轉為全國性企業，這對後續房企有示範效果。

　近日，國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經上交所審議通過。這是住房租賃市場的一個標志性事件，對樓市生態將産生深遠影響。上交所總經理黃紅元指出，保利租賃住房REITs項目的推出，是上交所積極響應國家政策，助力住房租賃市場發展的重要舉措。

　　在中國證監會的部署下，保利租賃住房REITs項目最近已獲得上交所審議通過。該項目是具有權益型REITs屬性的資産證券化產品，屬于國內首單央企租賃住房REITs，具有重要創新意義和示范意義。本項目總規模50億元，優先級評級AAA，產品期限18年，分期發行，底層物業資産是上交所上市公司保利地産自持的優質租賃住房。

　　黃紅元表示，推進住房租賃市場發展，增加租賃住房的有效供給，離不開金融市場、資本市場的服務和支持。本單租賃住房REITs産品的推出，為資本市場服務租賃住房行業發展探索和積累了有益經驗。通過為企業提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋用于租賃市場，增加租賃住房的有效供給，從而助力于形成一個有效的、規模化的住房租賃市場，也使相關企業能夠充分利用社會的資源，合理控制成本，實現多方共贏。

　　黃紅元表示，考慮到保利租賃住房REITs主體資質與産品結構設計較好，其他符合條件的且致力于住房租賃市場發展的房地産企業也可以借鑒該模式，探索開展資産證券化業務，為社會提供更多的租賃住房。

今天(10月27日)下午，浙江省杭州市國土局公開出讓首宗“只租不售”的70年純住宅用地，起拍價4.54億元。最終，杭州市城東新城建設投資有限公司以底價4.54億元獲得此地。

據杭州市國土資源局相關負責人提供的資訊顯示，該用地為江幹區彭埠單元R21-20(2)地塊，建築面積89897.8平方米，住宅用途全部為租賃住房，土地出讓年限為70年，起拍價4.54億元。此次拍地規定，只有市屬國有開發公司才有資格參與競拍。

該局工作人員介紹，今天下午，杭州市城東新城建設投資有限公司以底價4.54億元獲得此地。該地塊為杭州市首宗“只租不售地塊”的70年純住宅用地。


記者查詢企業公示系統獲悉，杭州市城東新城建設投資有限公司的全資股東為杭州市錢江新城投資集團有限公司(簡稱錢江新城)，而錢江新城的全資股東則為杭州市人民政府國有資產監督管理委員會。

經初步計算，該地塊的樓面價5050元/平方米。而該地塊東面約600米處的另兩處彭埠宅地，在今年9月13日和20日，分別被淮礦和金茂拿下，樓面價均為3.6萬元/平方米。

今年10月11日，深圳推出首宗“只租不售”宅地，租賃住房和商業房在出讓年期內須全年期(70年)自持，限整體登記，不得出售轉讓。

在萬科、綠城、遠洋等大型房企紛紛進軍養老產業後，綠地控股（600606.SH）近日也宣佈，要搶食養老產業的蛋糕。

綠地於10月上旬正式發佈了康養產業戰略規劃，宣佈綠地康養產業集團（以下簡稱“綠地康養”）的成立。經濟觀察報瞭解到，處於啟動階段的綠地康養是綠地集團大健康產業的核心平臺，將全面負責綠地“醫康養”大健康核心產業平臺的建設，參與大健康領域的“醫康養”產業專案的開發與運營。

除此之外，綠地康養現階段最重要的任務，就是承擔綠地康養旗下的主打產品也是首個康養服務產品“康養居”酒店的建設。綠地康養居酒店首期將落子上海、武漢兩地，三亞、成都、濟南、鄭州等地的酒店也將於2018年內投入運營，兩年內在全國一線城市、省會城市及周邊、旅遊度假區等區域開工100家，五年內在國內外形成500家連鎖，計畫總投資200億元，同時對優質康養資產推進資產證券化。

“對企業而言，關鍵在於如何充分發揮現有產業優勢，找准康養產業的切入點，實現‘1+1>2’。綠地已率先佈局，今年上半年康養產業戰略破題，籌建推進‘醫康養’核心產業平臺建設。”綠地控股集團董事長、總裁張玉良說。

綠地康養副總經理胡迎春在接受經濟觀察報的專訪時也表示，根據綠地康養產業戰略規劃，綠地康養的目標是建設一流的大健康產業生態平臺，打造中國一流的健康品牌，成為國內健康產業領軍企業。

進軍康養

胡迎春表示，綠地之所以成立康養產業集團，是因為看到了行業的巨大發展前景。

從政策層面看，龍頭房企涉足養老健康產業確實是個良好的契機。2016年底國務院頒佈印發《“健康中國2030戰略”規劃綱要》，表示全面推進“健康中國2030戰略”，“健康產業迎來了前所未有的發展機遇，綠地康養應運而生。”

另外一方面，中國社會面臨了前所未有的老齡化壓力。綠地康養方面提供的一份調查資料顯示，2000年中國社會的60歲以上老年人口達到1.3億人，占人口總量的10.3%，這個數字標誌著中國正式進入了學術意義上的老齡化社會；預計到2037年，中國60歲以上的老年人口將超過4億人，同時進入深度老齡化時代；預計到2050年，中國老年人口總量逼近5億人，將分別占亞洲老年人口的2/5、全球老年人口的1/4，同時超過發達國家老年人口總和。“未來中國社會最大的壓力可能就是老齡化壓力，老齡人口持續增長，人口撫養比在未來二三十年裡都會有很大的壓力，需要國家政策和企業承擔更多的社會責任。”胡迎春說。

據瞭解，綠地康養未來將著力發展三大板塊：醫療產業、養老產業和健康產業。

在醫療產業領域，綠地計畫擇機擇地開設專科醫院、國際醫院，並結合互聯網大資料等技術手段，提供精准醫療、遠端醫療的解決方案。在健康產業領域，將依託技術創新和人工智慧，搭建健康管理的資料分析中心，實現對客戶健康的精准認知和管理。

養老產業是綠地康養對外展示的第一份作品。綠地康養計畫投資200億元佈局500家康養居酒店，選址標準是國內的一線城市、省會城市、風景名勝度假區以及特色小鎮等區域，目前已經有22個專案啟動建設。

康養穀酒店的差異化

在養老產業領域，綠地決定走一條差異化路線。

目前市場上針對老年人的養老項目主要包括養老院、大型房企開發的老年社區以及社區照料中心。胡迎春表示，中國老年人由於價值觀的原因很難完全脫離家庭去入住純粹的老年社區，他們更傾向于自由式養老模式，在這種情況下，綠地決定打造模式更為靈活的養老型酒店。

在目標客群方面，康養居酒店主要針對55歲－75歲的健康活力型老人。“在高達數億的老年人口中，真正高齡、失能、失智，需要快速進駐養老院的老人只佔據20%，80%的老人依然健康、活力、睿智，我們服務的就是這個群體，改變傳統的圈禁式養老。”胡迎春介紹說。

為了給老年人更自由更多元的選擇，不同地區的康養居酒店將根據地方特徵和風土人情打造不同的特色。康養居酒店採用會員制管理，會員可以隨時根據自己的需求及愛好來選擇不同的酒店居住。

康養居酒店以“醫康養遊娛學”六大主題內容為特色，借助互聯網、人工智慧等信息技術和構建“全托型”一站式旅居養老服務平臺。綠地將提供包括康復醫療、健康體檢、養生保健、娛樂休閒、文化旅遊、學習深造等服務。

據介紹，為確保老年人健康，每一家康養居酒店都將開通二甲以上醫院的綠色就醫通道，配備專屬藥房，並試圖打通醫保跨省結算。康養居的旗艦項目還設置有體檢中心和康復中心，為會員提供健康體檢和術後康復護理，此外，綠地也將和科研機構合作，開展百歲老人的基因研究。

康養居酒店還計畫開設老年課程，和北大、復旦等名校合作，在不同城市裡開設哲學、國學課，和音樂學院、中國美院合作，在景區裡開設音樂、美學、攝影等課程。

胡迎春透露，在空間和硬體上，綠地對每一個康養居酒店裡的電梯、走廊、扶手、桌椅、床褥包括燈光等諸多細節都進行適老優化，所有的活動空間都有專人看護。每個會員入會時，都會為其配備一個智慧的身份識別設備，確保對老人的24小時守護。

和金融產業對接

綠地旗下原有酒店以商務型酒店為主，因此康養居原則上需要重新建設，但體量普遍不大，每個酒店約有100到150間客房，也並非落地城市中心區域，而是首選交通方便、自然條件優越的地段，綜合考慮各項成本支出。據瞭解，除了國內城市，在綠地控股已經佈局的海外國家中，康養居也有可能陸續落地。

值得一提的是，由於重資產長週期運營的特點，目前國內的養老專案普遍面臨著盈利難的挑戰，綠地也不例外。

對此，胡迎春表示，單一的老年住宅和老年社區的開發，確實很難在專案平衡上帶來滿意的回報。但是綠地提供了更為自由的養老，會員價格也相對輕盈，相信會有良好的銷售情況，從而帶來較為滿意的業績回報。

在產品和收費方面，康養居主要提供旅居會員和養居會員兩類產品，此外還有三天兩晚的體驗型會員。旅居會員針對55歲到75歲的活力老人，會員可以在10年的有效期裡每年選擇入住一家康養居酒店達30天，不同的房型收費標準不一樣；養居系列是主打系列，主要服務於有長期居住需求的長者，通過期滿高額返本的金融方案，兼顧老年群體消費和投資的雙重需求，會員同時享有每年180天的旅居度假權，可以移居到任何其它的綠地康養居酒店，會籍分別是1年、3年、10年和20年，針對20年會員，有效期滿後將全額返還本金，10年會員則返還其一半本金。“此外，如果單純是房地產為主的企業很難贏得競爭，綠地的優勢是多產業聯動，發揮協同作用，特別是和金融產業的協同。我們和綠地金融產業集團已經在對接設計金融產品，都已在策劃和安排。”除了和金融產業的對接，胡迎春進一步表示，康養居將以規模化、標準化、輕資產的方式來運營，並對優質的專案推動資產證券化。

全系累售1353單位 套現逾百億

新盤持續熱賣，新地（00016）旗下將軍澳日出康城晉海II昨天挾超額約13倍之勢，推售次輪131伙，並且即日沽出125伙，佔該輪發售單位95%。連同4A期晉海在內，晉海系短短近一個月累沽約1353伙，套現逾百億元。晉海過去周六亦沽出一伙，成交價約2236.27萬元，呎價約2.1萬元，成交價及呎價均創日出康城歷史新高。晉海系兩天共售出126伙，佔周末一手總成交174伙的72.4%。

佔可揀選單位95%

晉海II昨天以折實平均呎價約1.48萬元推售131伙，買家於早上9時半進行登記，市場消息指出吸引約331組客到場，意味約3人爭1伙。

晉海II昨天共售出125伙，佔可揀選單位約95%，連同項目本月22日首輪售出的227伙，晉海II開售8天共沽出352伙，佔全盤總伙數1132伙約31.1%。

發展商早前強調，晉海II次輪銷售將屬該盤今年最後一次大規模賣樓。晉海II位於康城路1號，提供1132伙，實用面積321至934方呎，預計2019年12月31日落成入伙。

事實上，位於康城路1號的晉海系開售以來持續受熱捧，其中提供1040伙的晉海開售至今已累售約1001伙，計及晉海II在內，整個晉海系更在推售近一個月合共沽出約1353伙（已扣除其中6個撻訂單位），套現超過百億元。

晉海千呎戶2236萬 康城新高

晉海過去周六再添一宗新成交，為實用面積1066方呎的2B座53樓A室，成交價約2236.27萬元，呎價近2.1萬元，不論成交價及呎價均創日出康城歷史新高。對上紀錄保持者為同項目2B座52樓A室，面積一樣，成交價2117.05萬元，呎價約1.99萬元。

綜合成交紀錄冊及市場消息，過去兩天一手市場多達24個新盤錄得成交，共沽出約174伙，較前一個周末錄約250宗，按周下跌30.4%；而本月截至29日，新盤市場則累錄約1513宗買賣。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，10月一手成交量有望達約1600宗，在《施政報告》後市場氣氛持續轉熱，11月及12月更有機會突破2000宗，全年有望突破2萬宗，創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》生效後新高。

運房局：未來三年維持高水平

政府銳意增加土地及房屋供應，但今年一手新盤銷情理想，令私樓潛在供應量回落。運輸及房屋局（下稱運房局）公布，截至今年9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應9.7萬伙，按季減少1000伙， 為近4年以來首度下跌。

仍屬紀錄第二多

運房局上周五公布截至今年9月底的「私人住宅一手市場供應」數據，未來3至4年的一手私人住宅供應量預計為9.7萬伙，較第二季的9.8萬伙，輕微下跌1000伙，惟仍是2004年有紀錄以來次高。潛在供應包括9000個貨尾單位、5.7萬個興建中但未售出的單位，以及3.1萬個在已批出並可隨時動工的土地（熟地）上可興建的單位。

雖然已批地但未動工的私人住宅供應量按季增加2000伙，至3.1萬伙，但已售樓花單位按季增加1000個，至1.7萬個；建築中的單位更按季跌3000個，至7.4萬個，令到潛在供應量按季回落。

不過，運房局發言人解釋，已批地但未動工的私人住宅供應量回落，是因為個別項目的發展期較預期長，被暫時剔除於未來3至4年的供應量。由於每季新增發展項目的狀況、規模、發展期等均有差別， 加上一手住宅成交量亦會隨市況升跌，因此預計供應量在季度之間有所變化是正常現象。隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

首三季施工量按年減逾半

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，政府積極推售土地，爭取每年達標，但預期數字見頂， 兼可能逐步下降。隨着經濟向好，市民購樓意欲上升，樓市需求將迅速追上供應。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，　未來供應量下跌只屬微調，對樓市影響不大，未來3至4年供應可達標。未來6個月樓價主要受政府政策及地緣政治因素影響，隨後是供應步伐及加息走勢。

另外，第三季私樓施工量僅800伙，較第二季6000伙大幅減少近87%，為自2008年以來首度低於1000伙。首三季累計有9300伙施工，較去年同期1.91萬伙少逾五成。第三季落成量4100伙，按季少300伙；首三季落成量合共1.29萬伙，較去年同期增加2200伙。

1.2萬呎每月150萬 同地段續現棄租頂租

中環皇后大道中商舖租金持續調整，消息指，數年前落戶的國際時裝品牌TOPSHOP，租約將屆滿，近日品牌以每月約150萬續租，租金挫5成，同地段續有棄租及頂租個案。

處大道中 品牌旗艦店齊集

消息指，TOPSHOP續租中環旗艦店，涉及中環皇后大道中泛海大廈地下及1樓，面積約1.2萬平方呎，品牌以每月150萬續租，為期3年，呎租約125元。

舖位處於皇后大道中的中段，附近國際時裝品牌旗艦店齊集。

4年前加租1倍搶舖 每月300萬

據了解，該舖位多年前由中藝租用，2012年，各大國際品牌因香港零售生意起飛，以高租金搶舖，TOPSHOP以300萬元搶奪舖位，較中藝舊租高逾1倍。2014年正式開幕。

據了解，品牌與連卡佛合作，物流及採購工作等進行分工，如今以150萬續租，較舊租跌一半。

另一方面，自從本港零售於3年前轉勢，零售商因生意下跌，中環一綫地段皇后大道中續有租客尋找頂租及棄租舖位。如皇后大道中娛樂行地下C及D號舖，面積各約2,400平方呎，合共4,800平方呎，兩年前獲名車Mercedes-Benz以每月約450萬元租用，作餐廳之用。

有消息指出，該品牌決定不續租，業主將重新招租。

Hugo Boss地舖 Swatch頂租

除棄租及減租外，個別品牌亦正尋找頂租，如中建大廈地下兩舖位，面積約3,500平方呎，以每月約150萬元租出，呎租約428元。該舖位原由德國時裝Hugo Boss租用，品牌早於3年前以高達600萬元，搶租物業地下及地庫舖位，面積約1.4萬平方呎。近1年品牌打算放棄部分舖位，現由鐘錶品牌Swatch group頂租，租金跌約50%。

據悉，集團將安排Swatch及Omega兩品牌進駐，屬同區搬遷。

戴德梁行統計顯示，中環核心一綫街皇后大道中，共約70舖位，第三季錄得5個吉舖，空置率約7.1%。

該行預計，由於未來續有交吉舖出現，預料全年跌幅達10%至15%，比起其他3個核心零售區尖沙咀、銅鑼灣及旺角為高。

受到將軍澳新盤開售影響，10大屋苑周六日錄9宗成交，雖按周升3成，但仍屬低位徘徊，天水圍嘉湖山莊一個連天台的兩房戶，以475萬元易手，創兩房戶新高價。

過去周六、日兩天，10大屋苑交投仍處於低位，中原地產錄9宗成交，較對上一周錄7宗成交升29%。

美聯物業錄9宗買賣，按周跌18%；利嘉閣地產錄16宗，按周增加1倍；香港置業錄6宗，較上周下跌25%（4大代理統計10大屋苑有差別）。

嘉湖連天台戶 475萬2房新高

交投量低，惟造價屢創新高。嘉湖山莊一個連天台的兩房戶，以475萬元易手，創兩房戶新高價。祥益地產分行經理謝利官表示，該單位為樂湖居頂層F室連天台，實用面積449平方呎，賣方原先開價485萬元，及後累減10萬元，以475萬元易手，實用呎價10,579元，為兩房戶售價和呎價新高。

另外，葵涌葵芳閣兩房創新高價，利嘉閣葵涌廣場高級聯席董事陳志傑表示，葵芳閣1座中層A室，實用面積415平方呎，以526萬元沽出，實用呎價12,675元，售價和呎價均屬兩房戶新高價。

瓏門3房 買家付稅133萬購

屯門瓏門一個套3房戶，買方要付15%稅購入單位。

祥益地產區域董事袁思賢指出，該單位為瓏門1座高層C室，實用面積619平方呎，放盤約1個月，最初叫價約892萬元，輕微減價至888萬元沽出，實用呎價14,346元。新買家為同區買家，因本身已持有物業，要付15%稅，涉約133.2萬元。

此外，中原地產太古城資深區域營業經理張光耀表示，太古城景天閣低層B室，實用面積649平方呎，以1,318萬元成交，實用呎價20,308元，單位望內園及泳池景，屬優質戶，戶主放盤一個月，新買家為屋苑換樓客。

作為住房租賃試點城市之一深圳，除正籌建住房租賃平台外，目前還多管齊下藉以發展租賃市場，包括提出將城中村綜合整治改造成租賃住房、商業用房改建租賃住房、探索發行租賃券、提高住房公積金用於支付房租的比例，11月中推出開發商需自持70年的住宅地。面對樓市新時代，內地地產龍頭萬科主動應變，率先加入推動城中村的「綜合整治+運營」行列。

一條龍升級改造管理

內地大力發展租賃市場，無疑可以有力抑制房價和住房租金上漲，但也將會大幅改變現行內地房地產行業的遊戲規則，開發商過去高價拿地、快速賣樓套現的盈利模式，將面對很大挑戰。面對新形勢，萬科日前與深圳福田區南園街道玉田村簽約，由萬科進行統一全方位的升級改造，提升基礎設施及美化環境，並進行房屋及內部改造裝修，植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式，達到村民和企業共享共贏，形成「統租運營+物業管理+綜合整治」模式，成為可持續發展的統租提升改造模範村。

萬科此舉也為全國其他城市的城中村綜合治理提供新思路，有效解決城中村安全隱患、市容環境及交通等市政配套設施問題。

深圳推「只租不售」地

為加快租賃市場的發展，深圳市土地交易中心下月10日亦將掛牌出首幅「只租不售」的住宅地皮，地皮位於龍華，出讓採「單限雙競」掛牌方式，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積。項目建成後，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。人才住房則無償移交政府。

自九部委確定住房租賃試點城市以來，上海、北京、廣州、杭州、成都等地陸續出現自持租賃用地出讓，此次深圳加入自持租賃用地的行列，可見各地發展租賃市場的決心。

減可售賣商品房佔比

深圳市住房研究會會長陳靄貧表示，深圳此舉意在進一步加強調控，解決土地供應模式，並增加人才住房的供應，同時也防止開發商借助長期合同，將房屋變相售賣。他認為，推只租不售地皮是擴建租房市場的一大信號，未來會有更多的房子，定位為租賃住房，可售賣的商品房將減少佔比。

美聯物業認為，目前深圳大力發展房地產租賃市場，實際上解決房地產結構性的問題，從長遠來看就是要建立一個房地產長效機制。