全台31件較去年倍增

為解決台灣產業面臨的「五缺」，行政院長賴清德近日直指「缺地」問題，並大刀闊斧提出閒置工業用地3階段強制拍賣，就是要遏止近年的炒地風。根據住商機構統計今年及去年前3季，總價逾1億元的工業用地交易發現，交易量跟交易總價雙雙大幅成長，且今年交易大宗居然在台南市。

全台閒置工業區土地共有747公頃，皆為滿3年沒有開發的土地，以屏東縣、彰化縣與台南市最多。為解決產業「缺地」問題，賴清德日前召集部會研商活化土地，並擬將相關規定新增至《產業創新條例》修正草案，採3階段的控管方式，強制拍賣閒置土地，以防炒地風氣盛行。
檢視今年1至9月工業用地交易發現，今年全台交易共有31件，相較去年同期的15件大增106.7%，且交易總額184.77億元，也較去年同期的119.01億元成長55.3%，價格與交易量皆大幅增加。

3階段控管拍賣
值得一提的是，今年交易前3名依序為台南市、新北市與屏東市，而過去在工業用地交易多的桃園市，則是意外落至第5名。
國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，總價突破億元的工業用地交易中，南部釋出的土地因單價較低，與北部總價相同的土地比較，總面積當然大得多，正巧也是近年部分台商回流的需求，不排除因此促成多筆交易。

台南價格合行情
除了符合需求外，永慶不動產台南歸仁中山店店長李國齊也指出，台南農地使用多有違建，近期傳出許多案例遭連續開罰，因此不少業者欲購置合法的工業用地，台南工業土地價格目前仍在行情範圍內。

分析台灣工業用地價格變化，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，原本工業地投資並不熱絡，2011年政府祭出奢侈稅打房，是工業地投資轉熱重要轉折點，即便2014年始房市緊縮，但工業用地基期低、稅負持有成本低，未來有變更地目的可能等多重因素，也進而造就工業用地交易的「榮景」。

至於目前政院提出的解套辦法，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，政策讓交易導入正軌，符合各界期待。
但是閒置的工業用地，不一定是地主刻意囤地，因為條件相對差的工業用地，往往乏人問津，是賣不掉而非不想賣，政策能否促使地段較好的工業土地釋出，價格是否會修正，仍待觀察。

達欣、全坤、達麗皆傳捷報

選擇將雞蛋放在不同籃子裡，部分營建、營造業者轉往海外市場發展，今年陸續邁入收成期。如達欣工程、全坤建設、達麗建設等，布局東南亞、美國等市場，不論營建進度、公開銷售都傳出佳音。

達欣星國明年收成
達欣工程旗下3住宅建案，全往「南向」發展，且深耕2~3房自住客市場。案量最大達215億元的新加坡「Triling」案，位於新加坡大學周邊，由於是達欣工程與馬來西亞IOI集團的合建案，達欣工程僅持有5%，達欣工程發言人陳士修表示，全案交屋已達約9成，預計明年才會貢獻營收。另外位於馬來西亞的「CLIO」案，已陸續完成交屋，越南胡志明「VISION1」預計今年取得使用執照，未來還有2、3期產品待推。

全坤建設分在越南河內、美國西雅圖布局，該公司總經理廖學新指出，河內「Golden Lotus」規劃住商混合加上旅館的大樓案，正申請執照變更，以爭取更高樓層、增加更多可建面積，「西雅圖2案，其一『Green Villa』已施工，規劃地上12樓建物，總戶數132戶，預計明年Q4完工，將採出租方式，獲取穩定收益；而『5V』尚與鄰地主洽談中，盼能擴大基地規模，但若喬不攏，我們會先開工。」

達麗美宅1月開賣
同樣布局西雅圖，達麗建設推案腳步將快過全坤建設。達麗建設發言人陳志豪透露，全案定名「KODA第五大道」，規劃12~32坪產品，總戶數203戶，「明年2月中在當地進場潛銷收訂，台灣則預計在1月先行開賣。」達麗認為，該案租金報酬率可達3~4%水平，對包租公婆來說有相當誘因，不擔心銷況，全案並訂2020年7月完工交屋。

房市不景氣，拖累家飾代理商也遭殃。根據新北地院公告，代理知名燈飾、家具品牌的喝采生活家飾，及其負責人簡徐堅、簡徐源名下包括新北市中和區店面、板橋區土地，將在下月14日1拍，底價設定超過8億餘元。

店面多空置
旗下代理包括被稱為「燈王」的義大利品牌Artemide、世界塑料家具第一品牌Kartell等品牌的喝采生活家飾，驚傳因債務問題，遭新北地院法拍該公司及其負責人名下位於新北市中和區安平路店面、及板橋區中山路二段巷弄內土地。

據法拍公告顯示，安平路店面共計8間，部分空置中，部分則出租包括全聯實業、鍋物及咖啡店使用，依照租金水平來看，單月總租金在4~37萬元不等。

長虹建設（5534）位於台北市內湖區洲子街的商辦大樓「長虹新世紀」，昨天順利出售，銷售對象為中華郵政。長虹表示，由於該案目前幾乎滿租，只剩一樓店面尚未出租，中華郵政看好此案的投報率，因此決定整棟洽購。

根據長虹公告，此案交易金額為64.2億元，土地面積925.69坪，建物總面積為9,423.78坪（含坡道平面車位235個），拆算車位後，平均每坪單價約在65萬元以內。

長虹今年6月股東會時曾透露，若以總銷70億元來估算「長虹新世紀」，如果滿租的年租金收益達1.7億元、投資報酬率達2.5%，如今中華郵政以64.2億元購入，投報率接近3%。

由於長虹取得此案的土地時間早，法人預期此案順利銷售，將對今年長虹獲利貢獻有不小的幫助。

世紀以來，市中心精華地段的房子愈蓋愈大，根據美國建商公會統計，1950年代新屋平均面積約為27坪(963平方英尺)，2008年「放大」到約67坪，2011年每5棟新屋當中，就有1棟超過100坪(3600平方英尺)，2016年數據已經持續放大到115坪。澳洲官方調查也發現，20年來新成屋的平均面積暴增了約4成。

豪宅3配備，首重大基地、大棟距

在亞洲地區的例子也很明顯，台北市精華地段因為土地成本太高，使得建築個案的單價無法下降，於是，「蛋黃區」新建築都鎖定收入金字塔頂層客戶，動輒100坪起跳，單價超越100萬元/坪的豪宅預售建案，到處可見。根據「官方版」與「民間版」的豪宅標準進行分析，豪宅的3大配備分別是，(1)大基地、大棟距、大坪數，(2)優質建築團隊，(3)頂級公共設施。這3大條件的第(2)項、第(3)項，都可以砸錢補齊，但是，豪宅具備第(1)項條件中的「大基地、大棟距」則最珍貴。大基地的豪宅，總是成為富豪追逐的產品焦點，因為唯有基地夠大，才能真正透過建築規劃與高端建材堆砌，創造出屬於大坪數豪宅的公共設施，以及雄偉的建築氣勢。

「明日博」台北10大新豪宅合理房價之首

在台北市「10大新豪宅」裡，從基地面積前3名順序來看，「西華富邦」基地面積最大，第二名則是「明日博」，第三名是「華固天鑄」。但是，從實價登錄資訊觀察，位於大直的「西華富邦」高樓層單價達212.5萬元，位於士林天母「華固天鑄」高樓層也出現207.4萬行情，而位居台北市中心大安區「明日博」的高樓層，實價登錄僅為157.55萬(見附表)。「明日博」位居市中心「蛋黃區」地段，比起其他兩個建案，出現便宜約25-27％左右的價差，以區域「地段+價格」表現的相對性來觀察，如果不是「明日博」比較合理，就是其他兩件個案太不合理，這也突顯出「明日博」這種「位居市中心大面積、大棟距建築，具備房價合理性的高CP值。」再看看同樣位居市中心，但是基地面積比較小的「松濤苑」、「文華苑」、「琢白」、「和平大苑」、「吾疆」這些豪宅個案，實價登錄的高樓層單價都在200萬元以上，相較於「明日博」而言，再一次印證「大基地、大棟距、合理價」的豪宅特質。

鄰近綠帶+公園，裝置藝術提昇居家品味

「明日博」擁有台北市中心難得一見的廣大基地，因為基地夠大，所以有能力及條件在規劃上，大範圍的退縮約60米棟距，騰出空間規劃大型綠地廣場，並規劃裝置作品營造藝術空間，打造出台北「10大新豪宅」特殊的文創藝術建築氣息。此外，豪宅的立地區域，也必需伴隨著綠意環境，「明日博」串連鄰近昌隆公園與瑠公圳綠帶，形成一座大型的城市廊道綠洲！透過借景方式讓它前後展現著豪宅大棟距的特質條件！這樣的設計規劃，也是台北「10大新豪宅」少有的地理環境優勢。

鄰近繁華商圈與藝文特區，打造「豪宅合理價」

「明日博」客餐廳結構採中空樓板，臥室地板鋪設隔音高架地板。建商以毛胚交屋，衛浴廚具皆為進口高檔配備，於交屋時由賣方以提貨單方式交付買方。「明日博」面對台北市的精華區域，左右兩側發展出眾多繁華商圈(京站商圈、微風商圈、SOGO商圈、光華3C商圈)與藝文特區(華山藝文特區、松菸文創園區)，並銜接北二高、中山高，也可迅速到達松山機場、桃園機場，位居市心中心點的地段優勢，以豪宅合理價格銷售，引起理性富豪的注意。

張先生來信詢問若在2017年12月1日出售2016年2月1日繼承取得之房地，而該房地係被繼承人張父於2011年2月1日取得，張父加上自己持有期間超過6年，均符合辦峻戶籍登記及居住條件，該期間內無出租供營業或執行業務使用，且個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住優惠規定，是否可選擇申報房地合一稅制，還是一定要申報房屋財產交易所得。

南區國稅局表示，個人因繼承取得房屋、土地，得將被繼承人持有期間合併計算，張父持有期間5年(2011年2月1日至2016年1月31日)加上自己持有期間1年10個月(2016年2月1日至2017年12月1日)，持有期間超過6年，若經查核屬實，符合新制自住優惠規定，可選擇申報房地合一稅。

該局進一步說明，房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)自2016年1月1日起施行，為保障原自有房屋者之權益，個人交易因繼承取得之房屋、土地，如屬被繼承人在104年12月31日前已取得者，免適用新制，仍按舊制課稅規定只計算房屋部分之交易所得，併入綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報，惟若交易之房屋、土地符合自住規定者，納稅義務人亦得選擇依新制計算房屋、土地交易所得，申報房地合一所得稅。

國稅局補充，依新制規定，交易之自住房屋、土地，納稅義務人個人與其配偶及未成年子女符合下列規定條件者，其課稅所得限額400萬元以內得免納所得稅，超過400萬元部分並按最低稅率10％課徵所得稅：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
南區國稅局最後提醒，如選擇新制方式申報，不論是否有應納稅額，都仍應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向國稅局辦理申報。

行政院近期推動閒置工業地分三階段強制拍賣，房仲業者認為，若能加速區位地段較佳的閒置工業地釋出，可望改善近年工業地價格高漲問題，有助讓急漲現象趨緩。

為了防止工業用地囤積炒作，行政院決議祭出三階段強制拍賣。大家房屋企研室主任郎美囡表示，現階段工業地交易以自用為主，相較以往投機炒作，大不相同，政策如能逼出更多閒置土地釋出市場，可望讓交易熱度持續提升。根據實價登錄統計顯示，近年新北及桃園工業用地地價高漲，新北市總價超過3,000萬元的工業地，去年平均每坪約27.7萬元，比四年前上漲49%；桃園工業用地去年平均每坪約13.3萬元，比四年前上漲75%。

全國都市土地工業區平均區段地價顯示，新北新莊、樹林，桃園楊梅、龜山等工業區五年來工業用地漲幅均逾四成；其中桃園觀音漲幅逾六成，中壢漲幅更高達99%。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政策若促使地段較好土地釋出，有機會使近年上漲的工業地價獲紓解。

今年下半年房市逐漸放量，「秒殺」案陸續在北台灣開出，昨（30）日最新出爐的2017年第3季國泰全國房地產指數，顯示全台六都房市呈「價微跌、量持穩」局面，平均房價季小跌1％；相比去年同期則呈「價量俱穩」，總體來說，房市盤整格局不變。

第3季房地產指數顯示，全台6都第3季適逢民俗月，推案量減少、價格微幅下修，議價空間縮減，成交量穩定，銷售率提升。總體觀察，第3季成交均價較上季小跌1.07％至每坪23.92萬元，成交量維持穩定，較去年同季為價量俱穩。

就各都來觀察，台北市第3季比上季價格小跌1.76％至每坪80.54萬元，較去年同季則價漲量穩；推案量、銷售率和議價率維持穩定，整體市場較上季無明顯波動，房市仍處盤整局面。 新北市第3季價格小漲0.06％至每坪34.61萬元，房市持續盤整，後市仍應審慎觀察。

桃竹地區第3季每坪均價上漲3.59％至22.14萬元，新竹銷況優於桃園。台中市相較上季價跌量穩，每坪下跌5.84％至20.05萬元。台南市較其他各區弱，價量明顯向下修正，每坪均價下跌4.66％至16.14萬元，後市應保守因應。高雄市較上季價穩量增，開價及推案量減少，每坪價格漲2.05％至19.41萬元，但銷售率和成交量都明顯提升，主因外圍地區推案帶動。

展望房市後勢，政大台灣房地產研究中心認為，國際經濟情勢上修今年全球經濟成長率，且預估明年將優於今年，然美國川普經貿政策走向、貿易保護主義及地緣政治衝突等，仍將提高全球經濟風險與後市變化。國內方面，隨全球經濟穩健成長，軍公教調薪帶動企業加薪，預期經濟成長率可望向上調，央行也可望維持利率不變政策。另外，都市更新條例修訂、實價登錄修法及實坪計價制度研議等，將牽動房市發展。

　10月30日，碧桂園集團與中信銀行在北京簽約，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金。同時整合中信集團各類金融資源，為碧桂園集團在長租住宅方面提供“定制式”“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務，滿足其在長租住宅領域多層次、多元化的金融需求。

　　黨的十九大報告中提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”碧桂園與中信此次簽約，是銀企合作發力“租售並舉”的第一單。


　　簽約現場

　　目前，全國已在多個城市試點推出租售並舉、共有産權等多項新政，支持保障性住房建設和購租並舉的住房供應體係建設已成為今年下半年金融體係的重點工作。

　　事實上，自2016年開始，全國多家房企均涉水長租業務並取得不同進展。在今年年中業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌專門提出公司將加大長租公寓試水，在集團多個位于一線城市的區域成立長租事業部，包括在北京、上海、廣州、深圳、廈門等多個城市陸續探索，這將逐步成為碧桂園新業績增長點。

　　此次碧桂園在金融資源上取得中信銀行支持，意味著雙方將在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等全鏈條進行整體業務合作。而這一合作最初形成于碧桂園集團董事局主席楊國強與中信集團董事長常振明的不謀而合，雙方迅速接洽商討細節，將長租業務推進落地。

　簽約現場

　　簽約當日，碧桂園集團CFO兼副總裁伍碧君與中信銀行副行長楊毓分別代表雙方在協議上簽字，中信銀行行長孫德順、碧桂園集團總裁莫斌等見證簽約。

　　儀式上，中信銀行行長孫德順表示，碧桂園這幾年的發展速度以及對客戶、對資本市場的認知深度都很值得讚賞。“‘給您一個五星級的家’就體現了碧桂園對用戶居住環境和舒適度的關注，而這也同樣是人民追求美好生活的體現。”他説，中信銀行與主流房地産企業一同開展租賃物業金融合作創新，適應新時代，服務實體經濟，將以此次簽約為契機，為優質房企提供創新金融服務，打造銀企合作新模式。

　　現場，碧桂園集團CFO兼副總裁伍碧君説，碧桂園這幾年高速、有質量發展的內動力是銷售快速回款、財務指標良好控制。“我們一直把各項財務指標與合規放在首要位置，健康的各項財務指標與集團高速優質發展進行了有效組合，未來與中信銀行的合作一定是更加良性和全面的。”她表示，企業將遵循國家房地産長效機制建立的要求，積極承擔社會責任，不斷努力在長租住宅領域的模式探索，同時實現銀企互利共贏。

　　業內人士透露，目前，碧桂園已在內部成立長租事業部，在未來將利用其自身強大的上下遊資源整合能力，將長租項目打造成一個融居住、物業、金融、商娛、健康等多元化內容于一體的高端國際化社區，為在一線城市拼搏奮鬥的年輕人提供以美好的生活體驗和家的向往，打造出碧桂園獨特的長租品牌。

　　杭州首宗租賃住房用地27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設投資有限公司以底價45390萬元競得該地塊，折合樓面價5049元?平方米。

　　該租賃住房用地為杭州市江幹區彭埠單元R21－20(2)地塊，緊鄰城東新城核心區。記者從杭州市房地産市場持續健康發展協調小組辦公室獲悉，項目計劃打造一個適合全年齡段的復合業態共享社區，整個項目共享部分設計體量近1萬方。

　　基于租賃市場需求的考慮，該項目初步設計主力戶型為40方係列標準單身公寓和60方係列兩房家庭公寓以及部分90方係列三房家庭公寓産品。同時，設置了約10％比例的組合空間，即60方係列和90方係列預留了部分未來可擴展組合成大戶型的結構空間，保障不同層次的租賃需求。作為純租賃項目，項目考慮全裝修交付。

　　杭州是全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一。根據此前出臺的《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，未來3年，杭州新增租賃住房總量佔新增商品住房總量的30％。

　　據悉，該項目預計2017年年底前動工建設。

伴隨著10月25日3宗土地以總價70.6億元成交，北京成為了今年第一個土地成交額超過2000億元的城市。

　　截至目前，全國土地出讓金額超過千億元的城市已經達到了6個，分別是北京、上海、南京、重慶、蘇州和杭州。同時，目前50個熱點城市的總成交額已經超過了2.6萬億元，同比上漲40%。

　　房企方面，據中原地産研究中心統計數據顯示，截至10月中旬，拿地最積極的53家房企合計拿地金額達到了18791億。與2016年同期拿地金額對比，漲幅達到了48%。其中，碧桂園、保利、萬科三家房企拿地金額均超過了1500億元。

　　業內認為，以平穩樓市、抑制過快上漲的房價為目的，近半年來的調控一方面從限制投資、投機性需求入手，另一方面從土地供給端增加供應來緩和市場需求，加上最近三年的去庫存成效顯著，房企拿地和補貨的積極性變得更高。

　　從上市房企半年報來看，今年開發商的整體營收再創新高。120家A股上市房地産公司合計營收4424億，凈利潤達到了494.7億，凈利潤率達到了11.2%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個百分點。

　　最近幾個月房企拿地明顯加速，據中原地産首席分析師張大偉表示，原因主要集中在房企雖然在一二線城市受到調控影響，成交放緩，但全國房地産銷售額依然刷新歷史記錄，三四線城市，特別是部分熱點三線城市，房企補倉現象明顯。

　　截至10月30日，據Wind資訊統計資料顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計83家上市房企披露2017年三季報業績，72家盈利，占比87%。值得一提的是，在83家房企中，11家虧損，占比為13%。

　　值得關注的是，83家房企前三季度歸屬於母公司股東的淨利潤合計為630億元，同比上漲約37%，提升了15個百分點。總體來看，增收不增利的情況有所改善。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年前三季度，排名前十的房企銷售額平均增速在40%-60%之間，較去年同期有較大提升。同時，不少房企今年在三、四線城市銷售額大幅提升，而這些項目土地成本則相對較低，因此在一定程度上提升了盈利空間。

　　另有分析師則表示，前期市場回暖期銷售、盈利較好的項目進了結算週期，毛利率有所提升；此外，2015年以來，房企通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來降費效應，也提升了盈利空間。

　　超六成房企盈利報喜

　　從上述前三季度房企盈利的資料來看，不同梯隊房企淨利增長速度不同。

　　據《證券日報》根據Wind資料統計，今年前三季度，上述83家房企，平均每家歸屬於母公司股東的淨利潤為7.6億元，2016年同期則為5.5億元。

　　具體來看，歸屬於母公司股東的淨利潤超過10億元的企業有13家，占比為15.6%，與2016年同期相比，提升4.8個百分點；超過1億元的則為50家，占比約為60%，與2016年同期相比，提升了近10個百分點；近64%以上房企淨利潤實現了同比上漲，虧損企業明顯減少。

　　對此，嚴躍進向《證券日報》記者表示，地產行業分化比較明顯，集中度進一步提升，但大型房企淨利潤增速明顯，部分中型企業淨利潤增速有所提升，不少中小企業則是直接進入淨利潤下滑通道。

　　值得一提的是，大型房企盈利能力仍較強，淨利潤超過10億元的目前有13家；萬科前三季度歸屬於母公司股東的淨利潤為110.91億元，平均每天淨賺約4384萬元，目前暫列首位；保利地產(10.770, 0.13, 1.22%)歸屬於母公司股東的淨利潤為82.69億元，平均每天淨賺約3268萬元，暫列第二位；綠地控股(7.410, -0.09, -1.20%)歸屬於母公司股東的淨利潤為65.63億元，平均每天淨賺約2594萬元，位列第三位。

　　嚴躍進向本報記者表示，目前看來，房地產行業集中度越來越高，上述13家盈利均超過10億元的房企淨利潤總計為442億元，占上述83家房企淨利潤總額的70%。簡言之，目前來看，這個行業70%的利潤是由13家房企創造的，可見強者?強的市場格局。

　　另外，不可忽視的是，《證券日報》記者注意到，在上述83家房企中，僅有11家房企虧損，這一占比僅為13%，遠遠低於過去兩成甚至三成房企虧損的局面。

　　四季度銷售承壓

　　值得關注的是，雖然今年房企銷售額將創下歷史新高，淨利潤也所有提升，增收不增利的局面有所緩解，但百城超過200多次的調控政策的實施，仍將帶來房地產行業的下行週期，鑒於此，市場普遍認為，今年四季度，房企銷售將承壓。

　　實際上，今年“金九銀十”期間，多數城市整體一、二手房場成交量環比雙雙下降，可見市場對行業下行的預期更敏感。


　　平安證券分析師陳曉等認為，從統計局公佈的9月份房價資料來看，一線城市房價環比持續下降，二、三線城市環比漲幅繼續回落。對於房企來說，銷售回款是重要的資金來源，在當前銷售下滑、房價穩中有降的市場環境下，房企的資金壓力加大。另外，銀監會在國務院“嚴格管控各類資金違規進入房地產市場”的指示精神下，已經作出部署嚴查個人消費貸款違規流入房地產市 場。房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、品牌和規模上均處於劣勢，需警惕其資金鏈問題，注意排雷。

　　不過，資金鏈問題可能更集中爆發在中小房企身上，大型房企的融資能力更強，取得低成本的融資管道更多，加之資源聚集效應，其綜合實力將進一步提升，從目前的預收款項來看，大型房企未來業績依然有保障，但這並不意味著大型房企四季度仍將取得業績的高速增長。

　　另有分析師認為，展望四季度，考慮到基數仍處於高位，三、四線城市需求透支、信貸收緊、同時一、二線城市“限價”政策抑制開發商推盤熱情，預計銷售增速有可能為負。

　　事實上，房企對佈局城市和新增投資已經越發謹慎。有房企高管向《證券日報》記者表示，“以目前的市場來看，要限制對50個限售城市的投資比例，尤其是非居住需求的業態，要極為謹慎。”

　　杭州，作為准一線城市，規模房企對其有著天然的嚮往。但在進入杭州之時，房企不得不面對當地的兩座大山——綠城和濱江。

　　濱江集團(6.980, -0.05, -0.71%)，在品牌知名度上，應該是公認的杭州房企第二把交椅，僅次於“一哥”綠城。

　　10月30日，濱江集團發佈2017年三季報，報告期內，公司實現營業收入64.93億元，同比下降53.47%；淨利潤為11.02億元，同比增長8.428%。

　　同日，濱江集團也發佈了業績預告，預計2017年1-12月歸屬于上市公司股東的淨利潤盈利15.39億元-19.58億元，相較去年同期上升10%至40%。對於業績上漲，濱江集團將其歸於報告期內公司多個樓盤尾盤結轉。

　　然而，市場並未予以熱情回應，當日濱江集團股價不升反降，跌幅0.71%，以6.98元收盤。

　　杭州壓力增大，轉攻上海

　　一位元地產人士告訴記者，很多人只知道綠城，其實就杭州當地的樓盤而言，濱江在高端樓盤的開發和運營上更勝一籌。

　　杭州作為濱江集團的大本營，也是濱江集團的票倉。然而，隨著萬科、融創等巨頭的進入，以及祥生等本土房企的迅猛發展，濱江的江湖地位岌岌可危。

　　2016杭州房企的年度之戰中，隨著綠城穩坐銷冠之位，萬科與濱江的榜眼之爭進入白熱化，最終雙方以並列之姿告終。但面對萬科連續五個月的強勁，濱江壓力劇增。

　　更讓濱江董事長戚金興不安的是，此前偏安諸暨的祥生，也發起了猛烈的趕超之勢。

　　濱江決定走出原先的安全地帶，去上海拓展疆域。即便此時的上海地價早已日益高漲，憑藉杭州當地“地王”項目的成功操盤，戚金興仍大膽“追高進入”。

　　今日之申城早已成為眾多房企爭相分食的對象，不僅有旭輝集團、寶龍地產、陽光城(7.050, -0.14, -1.95%)、正榮集團等閩系房企舉家遷入，也是新城控股(19.860, 0.59, 3.06%)、中梁地產等安營紮寨的新地。

　　對於這一時間點，戚金興曾樂觀地表示“對於有實力的企業，進駐上海永遠不會遲”。自此，濱江確立“三點一面”發展戰略，其中杭州作為大本營，上海作為主戰場。

　　月月說開盤，月月不開

　　2015年底，濱江集團聯合平安不動產以34.65億奪上海寶山區大場鎮祁連社區一地塊，樓板價每平方米28755元，溢價率91.7%，成為彼時的“地王”。

　　雖然該地塊周邊配套一般，但大場作為北郊寶山伸進中環的一角，加之2016年寶山的新“地王”樓面價達到每平米4.8萬元，濱江一年前的拿地價已相對划算。

　　隨後，濱江集團將這一專案命名為濱江公園壹號，計畫2016年下半年推出。作為濱江集團在上海的第一個項目，也是其證明之作，公園壹號繼續濱江擅長的高端豪華定位。彼時，市場一致認為，一旦公園壹號開售，戚金興的首個上海“地王”專案將順利解套。


　　然而，距離原定開盤時間一年過去了，濱江公園壹號依然沒有拿到預售證，2017年初便完成落位選房的用戶依然沒有盼來開盤的消息。《國際金融報》記者曾多次就開盤時間與公園壹號銷售人員聯繫，其答覆的節點均未能如期開盤。

　　《國際金融報》調查發現，不少已落位選房的用戶在久等無果後，湧向了其周邊的招商、保利、朗香等樓盤。一位保利的銷售人員直言不諱，確實有不少用戶是從濱江轉入的。

　　作為濱江進入上海的第一個樓盤，拿地兩年後依然沒能進入市場，戚金興的首個上海“地王”項目何時解套直接關乎濱江集團上海主戰場的局勢變化。

　　記者嘗試與濱江集團行銷負責人聯繫，均未果。濱江集團在申城的第一槍何時能夠打響依然未知。

創全港酒店地價新高 樓面呎價1.35萬

新地（00016）以50.6億元奪長沙灣酒店地，樓面呎價13,520元，高估值上限35%，地價創全港酒店地新高。發展商預計總投資額80億元，並研入標比鄰住宅地。

樓市狂熱，住宅及商業地王連環誕生，長沙灣興華街西酒店地上周五（27日）截標，共收10份標書，不乏本地財團及酒店集團入標，新地以50.6億元擊敗9間財團投得長沙灣酒店地，打破2013年11月的中環美利大廈（44億元）地價紀錄，膺本港酒店地新高。

近年旅遊業轉淡，業界對該地估值趨向保守，是次地皮中標呎價為13,520元，較業界估計的5,800元至1萬元，高出35%至1.33倍，創本地酒店地呎價次高，僅低於中環美利大廈（中標呎價13,535元）的15元或0.1%。

雷霆：研入標比鄰住宅地

新地副董事總經理雷霆表示，高興投得酒店地皮，地皮享有開揚海景，並為交通樞紐，擁有雙鐵路優勢，預算總投資額約80億元，同時會研究入標下周五（10日）截標的比鄰住宅地。

西九龍一帶酒店不多，參考同系開業約6年的九龍站麗思卡爾頓酒店，提供312間房間，標準客房現時每晚租金介乎3,658元至3,800元，頂級豪華套房每晚逾10萬元。而開業近10年的香港W酒店，部分客房可享海景，海景客房現時日租約2,800元至3,500元。

假設全部樓面用作興建客房，每間客房平均面積約680.5平方呎。以政府預計地皮可興建約550間客房計算，每間客房成本達1,455萬元。以呎租約65元計算，即每間客房日租為4,418元（未計算酒店營運支出），較上述兩間五星期酒店標準客房日租約高16%至26%不等，估計租金回報率逾6厘。

住宅地估值138億至178億

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，西九龍海景酒店地皮不多，是次長沙灣酒店用地樓面地價達1.35萬元，媲美啟德住宅地皮，可見發展商為志在必得，相信地皮會打造成五星級、甚至超五星酒店項目，估計可提升區內工商及住宅的地皮價值。

酒店地比鄰的長沙灣住宅地下周五截標，可建樓面98.8萬平方呎，因應酒店地高價批出，張氏就該地估值由每呎樓面估值1.1萬元上調至1.5萬元，估值為148億元，增幅36%。

綜合業界最新估值，長沙灣住宅用地估值介乎138億至178億元，樓面地價估值1.4萬至1.8萬元，市場預期勢成百億地王，或有機會挑戰全港住宅地王。

長實（01113）旗下My Central兩周沽出146伙，套現約36億元，而集團今年銷售成績理想，刷新銷售金額紀錄，挑戰全年銷售額500億元成交金額歷史新高。

My Central兩周累沽146伙

長實助理首席經理（營業）何家欣表示，My Central餘下單位不多，計及早前加推的3伙，將盡快上載銷售安排，爭取於本周內推售。是次銷售亦計劃設向隅客優先安排。項目昨晚上載最新銷售安排，將於周五（11月3日）推34伙。

而項目昨日安排30個單位，供給受H18項目（即卑利街/嘉咸街發展計劃）影響的前住宅物業自住業主認購單位，市場消息指，截至昨傍晚，項目沽出1個單位，意味餘下的29伙將連同早前加推的3伙於第三輪推售。

何氏補充指早前推出4特色戶作招標，有見單位反應理想，已將其中3個單位的截標日期提前至今日（31日）下午2時，而39樓E室單位則保持不變，將於11月30日下午截標。

今年暫推5項目 套現433億

長實執行董事趙國雄表示，對項目銷情感到滿意，而集團今年銷售金額已刷新集團紀錄，將挑戰500億元成交金額。

趙國雄又指，樓市氣氛理想，房地產為反映經濟其中一項指標，故睇好本港樓市繼續向好。

據本報統計，長實今年暫推出5個全新項目，合共售出2,935伙，套現金額433億元，當中荃灣西海之戀項目售出2,157伙，已為集團吸金239億元。其次為北角維港頌，累沽322伙，套現104億元。若計及部分餘貨項目，成交單位總數達2,966伙，涉及金額約443億元。

二手屢現新高 瓏門2房高見16466元呎

施政報告後二手樓頻現破頂潮，藍籌屋苑嘉湖山莊3房連天台單位，剛以近710萬元易手，實用呎價破1.1萬元，為屋苑歷史首次，在不足兩個月內再把屋苑呎價紀錄推高5%。

嘉湖本月44成交 按月增38%

新界區多個屋苑出現創新高價個案，市場消息指出，嘉湖山莊美湖居8座連天台A室，面積629平方呎，屬3房單位，原業主開價720萬元，最終以近710萬元售出，至於實用呎價則高見11,288元，創屋苑歷史新高。單位在2012年以350萬元購入，持貨5年，現轉手帳面賺360萬元，升值逾1倍。

據了解，原業主為區內的資深投資者，自2004年起已活躍於嘉湖山莊，曾買賣近百個單位，至於同層比鄰的B室，同樣由這名資深投資者持有，於9月中時以673萬元售，呎價10,803元，當時已屬屋苑歷史高位，惟高處未算高，最新成交單位呎價再高出近5%。

據代理指，今個月嘉湖山莊已經錄得44宗成交，氣氛可謂相當不俗，交投量按月增加38%；至於整體平均呎價9,250元，較上月輕微錄得1%的升幅。

不單藍籌屋苑，多區屋苑亦錄得新高成交，中原地產分行經理蔡偉傑表示，西鐵屯門站上蓋屋苑瓏門3座高層B室，實用面積498平方呎，新近以820萬元易手，呎價高見16,466元，為屋苑兩房單位樓價及呎價的新高，料亦屬同區二手屋苑兩房的新高價成交。代理指，買家為區內換樓客，因為看好港珠澳大橋通車前景，故斥資入市，原業主則於2012年以585萬元購入上述單位，持貨5年，現易手帳面獲利235萬元，升值40%。

火炭銀禧3房 破頂價1千萬

另外，美聯首席高級營業經理陳國志稱，火炭銀禧花園銀禧閣連天台3房單位，面積660呎，以1,000萬元成交，為屋苑首次錄得千萬元買賣，實用呎價亦高見15,152元，無論成交價及呎價均屬屋苑新紀錄。買家在市場上睇樓約一個月，獲父母支持下入市。

資助房屋亦錄破頂，消息稱，何文田冠熹苑低層16室，兩房，面積539呎，以綠表價570萬元易手，呎價10,575元，屬屋苑居二市場樓價新高。

原業主在2009年以185.3萬元買入，現帳面賺384.7萬元離場。

資本策略（00497）以1.38億元收購早前已獲批強拍令的尖沙咀亞士厘道舊樓地舖業權，項目尚餘1樓部分業權可完成收購。

根據土地註冊處資料顯示，發展商於本月以1.38億元收購亞士厘道21A號地舖，及以2,000萬元收購1樓部分業權，現尚餘1樓部分業權未完成收購。

上述地址現為一幢6層高舊樓，樓齡約58年。發展商至今已經持有項目83.3%業權，早前已獲批出強拍令，以約3.53億元作為拍賣底價。以項目可建樓面約3.2萬平方呎計算，樓面呎價約1.1萬元，預計可重建成1幢樓高18層商廈。

西灣河太樂樓 底價14.01億開拍

另一方面，?地（00012）收購的西灣河太樂樓，將於今日早上強拍，拍賣底價為14.01億元。

物業的註冊地盤面積約為13,173平方呎，現為一幢1960年落成的11層高住宅樓宇，地下設商舖。發展商於2011年起收購物業，現時已成功收購項目93%業權。地盤預計會重建成一幢樓高25層的商住樓宇，地下為零售用途。

恆隆地產（00101）繼續減持非核心物業，最新推出長沙灣碧海藍天及荃灣灣景花園兩個商場標售，市值共約26億元。

價值較高的碧海藍天商場連停車場，建築面積合共24萬方呎，將於11月21日截標。據了解，物業市值22億元，全個商場由AEON超級市場承租，月租約275萬元；另有約400個車位。項目由第一太平戴維斯及戴德梁行聯合代理。

另外，由高力國際代理招標的灣景花園商場及車位，於12月6日截標。物業總建築面積為6.18萬方呎，共3層商場連42個車位。現時地下入口為餐廳，其餘商戶包括保齡球場、中式食肆及幼稚園。據悉，物業市值約4億元。

高力國際（香港）資本市場及投資服務行政董事甄浚岷稱，由於物業樓面廣闊，適合作教育機構、國際學校、教會或會所等用途。

雖然今年內地房地產調控保持從嚴、從緊、高壓態勢，但無礙內房企利潤。綠地控股昨日發佈的2017年三季報稱，公司房地產板塊利潤總額同比飆升七成，經營性現金流淨流入更是達到歷史最好水平。

無懼宏調 多管齊下降本增效

綠地三季報數據顯示，期內實現營業收入1,804億元（人民幣，下同），同比增長20%；利潤總額114億元，同比增長逾35%，其中房地產板塊完成利潤總額95億元，同比增長72%。現金流情況大幅改善，經營性現金流淨流入337億元，至歷史最好水平；其中，第三季度單季實現淨流入217億元，亦創下單季歷史最高水平。與此同時，銷售回籠資金持續增加，預收款項再創新高，達到2,257億元，同比增加34%。

綠地控股稱，今年內地金融監管加強，房地產「去槓桿」力度加大，不過公司主業着眼長遠發展，全力以赴抓去化，多管齊下降本增效，故令銷售回款、利潤總額雙雙創新高。

中原：滬新房上周價量齊升

另一方面，中原地產提供的數據顯示，上周（10月23日至29日）上海新建商品住宅成交9.7萬平方米，環比增長12.7%；同期滬新房成交均價攀至每平方米50,290元，環比增長5.4%。

其間滬新房市場成交排名前10項目中，有7個項目的成交均價在每平方米4萬至6萬元，剩餘3個項目的成交均價在每平方米3萬至4萬元之間。受成交結構性因素影響，當周滬新房成交均價小幅攀升至每平方米50,290元。

深圳樓市 量續跌價微漲

不過，另一一線城市深圳的樓市成交仍在下跌。據深市規劃國土委公佈，上周新房成交622套，環比下跌14.4%，成交面積共計61,579平方米，環比下跌16.0%；成交均價則環比微漲0.05%，為55,048元/平米。從月度交易情況看，截至10月29日，10月全市一手住宅累計成交2,654套，成交均價54,279元/平米。上周三項目開盤，連續兩周無住宅項目入市。

豪宅新盤市場有價有市，其中九肚尚珩昨日以招標形式連環沽出4伙，當中造價最高為1座中層A室，成交價5820萬元，呎價29394元，雙雙創下新界區標準分層戶新高；發展商指，市場反應理想，對項目銷售有信心，會輕微提高指引價，最快周內再以招標形式推出分層單位。

　　香港興業及南豐合作發展的九肚尚珩，上周五以招標形式推出8伙，昨日開標合共沽出4伙標準分層單位，香港興業國際銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，是次銷售總成交價逾1.8億元，全為4房1套及4房2套的標準分層單位，累計首批中標的5伙，項目共售出9伙，共套現4.69億元。

　　她續指，部分中標買家亦有意選用集團安排的按揭計畫，該計畫最高可承造8成按揭，首2年利息以P減2.25厘計算，其後為P；而項目自開放示範單位以來，預約參觀人數不斷，特別是上周二向傳媒開放1伙連裝修的4房現樓示範單位後，持續接獲客戶查詢，因此對銷售有信心，會輕微提高指引價，最快周內再以招標形式推出分層戶，力吸實力買家。

　　她又透露，現時項目仍有1伙逾2800方呎分層單位仍未推出市場，為1座9樓及10樓B室，為項目第二大面積分層戶，該單位與日前創新高的毗鄰單位，各有獨特之處，可享馬場景及更多內園景致，屆時亦有機會挑戰區內紀錄。

　　據成交紀錄冊顯示，最高成交價為1座8樓A室，面積1980呎，屬4房2套間隔，成交價5820萬元，呎價達29394元，雙雙創新界區標準分層戶新高，其餘3伙4房戶中，包括2座5樓A室，面積1761方呎，成交價為4455萬元，呎價25300元；另外2伙則位於2座6樓及8樓C室，面積1602方呎，成交價分別為3826萬及4037萬元，呎價為23888及25205元。

　　項目昨日同樣以招標形式推出2伙，分別為2座10樓連11樓A室及B室連天台4房複式戶；於月中項目推出首批12伙，並沽出5伙，其中1座9樓及10樓A室5房複式戶，面積2840方呎，相連1094方呎天台及528方呎平台連泳池，為項目最大分層單位，成交價1.004億元，呎價達35352元，創新界區豪宅成交價及呎價分層新高。

　　項目位處九肚山麗坪路37號，共61伙，當中包括13座洋房、47個分層單位及1個花園複式單位，提供由3房至5房5套間隔，戶戶座向東南或正南。區內代理指，項目位處於傳統豪宅區，單位可享沙田馬場、城門河、馬鞍山郊野公園等景致，特別是洋房項目，買家多為用家，故交投不多，供應罕有，加上單位私穩度高且有大量戶外空間，深受實力買家歡迎，料該類新盤單位一推出，有望再挑戰紀錄。