均價不到4字頭 買氣相對高

蛋黃區置產有如天方夜譚，但其實台北市中心也有低價宅！時值房市盤整期，住商機構統計台北市實價登錄資料，包括中山、大安、信義、中正、松山等，單價50萬以下的「親民宅」交易量，與2014年同期相比減少26.3%，但和蛋黃區整體房市相比，量縮幅度小、交易熱度也較夯。

資料顯示今年前3季，台北市蛋黃5區在單價50萬元以下的交易量，跟2014年同期相比減少26.3%，但這5區整體交易量相較2014年同期，減少34.3%，可見50萬元以下低價宅的交易量縮程度較小。且值得注意的是，低價宅平均房價跟2014年相比僅跌0.1%，幾乎持平。

跌幅不超過3%
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市蛋黃區中單價50萬元以下的住宅大多為公寓，交易量以中山區跟大安區為大宗，在房市多頭時期搭上都更議題，造就高人氣與高買氣，時至今日由於市場盤整、房地合一上路，投資性買盤大幅減少，主要買方以自用為主，因此交易量縮26.3%。

不過相較蛋黃區整體住宅交易量減少的34.3%，低價宅量縮幅度較小。郎美囡說，數據顯見低價宅買氣相對高，另一方面，交易單價雖然5區漲跌不一，但跌幅不大、不超過3%，甚至還有區域上漲，主要在於自用買盤支撐價格，且這類型物件的基期相對低，因此也沒有大幅修正的空間。

至於蛋黃區的低價都隱身哪裡？台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，蛋黃5區親民路段不乏中山區林森長安商圈、松山區塔悠路或南松山一帶，信義區則在北醫商圈，以及中正區廈門街、電器街周遭，或是大安區的臥龍街生活圈等，雖然可能屋齡較久，但對於「先求有再求好」的首購、小資民眾不失為一項選擇。

巷弄間「找便宜」
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，一般民眾多認為市中心地段的房價一定都高不可攀，不過巷弄間的老宅還是有機會「找便宜」，值得一提的是，一樣是交易量大幅縮減，低價宅的價格並沒有像高價大幅下降，除了基期較低的因素外，精華區坪數實在的老宅，對買方有一定的吸引力。

對此，租屋在台北市的王先生說，老宅坪數實在，尤其蛋黃區老宅是置產選項之一。不過家住新北市的王小姐說，想要買新北市新成屋，至少屋況較好，否則修繕費用可觀。

懸吊式構造無沈重感 「完整度高」

一年一度由中華民國全國建築師公會雜誌社舉辦的「2017台灣建築獎」，決選結果出爐。「台灣建築獎」由竹間聯合建築師事務所的「台北市網球中心」獲得。2名「台灣建築佳作獎」都位於宜蘭，特色是建物融入周邊環境，特別獎則頒給「台中國家歌劇院」。

開放式結構具考驗
獲得台灣建築獎的台北市網球中心，評審們一致認為作品的精準度與完整度皆高，是一個品質很高的作品。評審召集人費宗澄指出，由於網球比賽時，會有大量觀眾進場，不會干擾到球賽進行非常重要，整體動線規劃很好，懸吊式構造處理很好，沒有沈重感。

曾在世大運期間到網球中心觀賞球賽的葛小姐表示，由於沒有頂蓋，烈日下的比賽考驗著選手體能，飛機從頭頂呼嘯而過時的感覺挺特別。

佳作連結環境都市
宜蘭縣的「中山小巨蛋」和「三星鄉公所行政中心」，同時得到台灣建築佳作獎。評審米復國認為，中山小巨蛋雖然只是學校裡的小體育館，卻能結合不同單位的資源，連結周遭環境和都市，是很完整的案子。三星鄉公所將公共建築完全融入居民的流動空間，讓居民對於公共門完全沒有畏懼感，引入山景也回應和發揮當地的氣候和基地特色。
從建築期間就備受矚目的「台中國家歌劇院」則獲得「台灣建築特別獎」。費宗澄表示，本案非常特別，規模非常大，施工期很長，很難與其他工程比較，由於難度很高，對台灣公共建築有特別意義，頒給特別獎。

台灣建築特別獎
得獎作品：台中國家歌劇院
位置：台中市西屯區
事務所：大矩聯合建築師事務所＋伊東豊雄建築設計事務所
得獎原因：困難度極高，從創意到落實、跨國跨界的協調到技術的突破，能完成十分不易
資料來源：《蘋果》採訪整理

台灣建築獎
得獎作品：台北市網球中心
位置：台北市內湖區
事務所：竹間聯合建築師事務所
得獎原因：作品的精準度與完整度皆高，品質很高的作品
資料來源：《蘋果》採訪整理

台灣建築佳作獎
得獎作品：三星鄉公所行政中心暨周邊活化
位置：宜蘭縣三星鄉
事務所：寬和建築師事務所
得獎原因：建築完全融入居民的流動空間，引入美麗山景，充分發揮基地特色
資料來源：《蘋果》採訪整理

台灣建築佳作獎
得獎作品：中山小巨蛋與周邊通學廊
位置：宜蘭縣宜蘭市
事務所：田中央聯合建築師事務所
得獎原因：學校小體育館，能結合周遭環境，成功與都市連結
資料來源：《蘋果》採訪整理

進入傳統上買氣較熱絡的第4季，高雄市不少成屋案場買氣增加。南統建設大樓成屋案「真愛城堡」上周公開，1周成交高達5成，該案規劃高雄首購少見1字頭河岸景觀宅，產品特殊性強。

中古屋買氣提升
「真愛城堡」位於楠梓區翠屏國中小學旁，案場銷售經理張智淵指出，該案為區段唯一面東具後勁溪河岸景觀住家，產品稀有性強，住家樓高3.4米較無壓迫感，因此公開1周就成交大概5成超過20戶，均是首購與首換型買方。
事實上，今年第4季高雄房市無論新案或中古屋買氣均有提升，如鳳山區華鳳地區預售案「樹粼」與「棋琴19重奏」進場，周來人數有50~70組，民眾賞屋意願提升，並帶動穩定銷售量。

新屋開價趨行情
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，農曆年前是傳統購屋旺季，下半年新屋成交量提升已不再像過去透過讓利拉抬，議價空間反而沒過去幾年大，除新屋開價已趨於行情，另項主因是民眾已看屋多時，當價格已無下修空間後，紛紛回籠。

國泰推台中小宅 冠德主力擺雙北

老牌建商今年推案大爆發！成立已53年的國泰建設，大舉在台北市、桃竹、台中等區推案，總案量約達百億元，成立超過30年的冠德建設，今年主力在雙北市，最大案為新店行政生活園區都市更新案，單一案量即約80億元，3案合計總銷約125億元。

根據最新出爐的Q3國泰房地產指數報告，認為今年市況相較去年同期，已呈現價量俱穩的景象，對此，國泰建設的推案力道也隨之加大。去年，國泰建設以去化餘屋為重心，未推出任何新案，今年則陸續在台北市文山區、桃園市、新竹市及台中市推出新案，總推案量逼近百億元。

國泰罕見打82折
其中，文山區「國泰昕春」為4案中，唯一規劃到較大坪數約80坪的個案，另外包括近竹科的「國泰禾」、桃園中路重劃區的「國泰水秀」及台中11期重劃區的「國泰PLUS」，最大坪數僅50坪、最小坪數28坪，以3房為主力推案產品，瞄準首換族市場。

上月20日進場的「國泰PLUS」，為國建在台中市推出的首件小宅作品，專案副理鍾定家透露，全案公開10餘天，銷售已5成，「除區域本身的地段條件，國泰品牌力與少有的小宅規劃，是吸引民眾出手的關鍵。」至於開價也展現誠意，鍾定家說：「過去國泰建案幾乎不二價或9折銷售，此案不僅打82折、還祭出結構0付款，成交單價落在30~37萬元，與區域品牌建商龍寶建設相當，民眾接受度高。」

買方多為在地客
冠德建設去年新案僅有林口A9站共構宅「冠德鼎捷」，總銷約20餘億元，今年推案集中下半年，9月起陸續推出三重「冠德天晴」、新店「冠德創新殿」及11月將進場的「冠德羅斯福」，總銷達125億元。
冠德建設副總經理張勝安表示，「最大案『創新殿』、及羅斯福案，都是都更案，因取得建照順勢公開，與景氣連動性小。但交易量確實回溫，包括三重、新店2案目前銷售成數，都有出乎意料的好表現。」以「冠德創新殿」為例，全案成交單價為65~75萬元，開案約1個月已售3成，買方多為看好區域前景的在地客。

料明年案量再漲
張勝安透露，今年雖推案量衝上百億規模，「但明年隨著1~2月將公開的『冠德信義』及先建後售的華中案、萬芳案，新推案量又將比今年成長更多。」

信義代銷通路、網路「雙路」優勢效益大幅顯現，今年前三季網路來人數年增3成，帶動中和「秀山園」、三重「新美齊匯」兩案迅速完銷；信義代銷今年新接案量已逾200億元，從今年第4季至明年第1季接案數倍數成長的狀況來看，預估2018年全年新接案量可望年增3~4成、突破300億元。

信義代銷表示，位於中和區的「秀山園」總銷10億，該案使用信義代銷首創的「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，清楚觀看房屋隔局、內部裝潢等，網路來人成交比達8：1（8組成交客戶就有1組來自網路來人），正式於10月底完銷。

「新美齊匯」則是二重疏洪道重畫區內第一個預售個案，成交單價上看5字頭，深受區域客青睞，此客群對生活圈已相當熟悉，只需在網路上查詢相關資訊，就可判斷是否符合自己所需，該案網路來人成交比高達5：1，更於3個月內順利完銷，為目前三重區銷售速度第一，也是雙北市罕見熱銷個案。

信義代銷經理楊國昌表示，除上述已完銷的二筆個案，另外，新北汐止區的「上東城」，目前銷售率約8~9成，已進入銷售尾聲；而鶯歌區的「易居邦」成屋案，因信義房屋在鶯歌區並無分店，但在全房產行銷策略下網路來人高達9成。此外，北市松山區「雲翠」預售案總銷21億元，也將於12月開賣。

信義代銷今年新接案量已逾200億元（不包括北市信義計畫區的「首席公館」豪宅案），從今年第4季至明年第1季接案數倍數成長的狀況來看，預估2018年全年新接案量可望年增3~4成、突破300億元。

楊國昌認為，在銷售方式上，隨著「網路」效益與消費者使用行動裝置消費的趨勢不斷擴大，網路行銷、虛擬看屋仍會不斷演進，市場上目前仍是自住型的首購與換屋族群為主，主打低自備款的售屋方式依然會是市場常見的銷售模式。

近三年日商前仆後繼來台投資、旅遊，帶動短、中、長期的潛在住宿需求，冠德建設位於台北市敦化北路的「敦北國際企業總部」地上權大樓，被日商相中，打算承租1棟，經營提供日客的商務飯店和長租型的酒店式公寓。冠德建設表示，目前有多家日商洽談中，主要係近幾年日本來台觀光和商務旅客人數持續成長，帶動日本飯店集團紛紛來台叩關。

冠德建設副總經理張勝安表示，冠德敦北企業總部開發案現正請照中，規畫有2棟，大棟自用，小棟對外出售或出租，近期可望取得建照，期待落成後成為敦北新地標。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，公司已取得冠德敦北企業總部大樓的獨家代理權，正積極對外招租或處分。最近小棟被某日商看中，因該址鄰近往返日本的松山機場，由於日商來台拓展拉麵餐飲和服務業愈來愈多，帶動長租型住宿需求激增，因此計畫拿下小棟1整棟，部分房間經營長租型的酒店式公寓、部分房間採一般商務飯店的日租型經營方式。

至於大棟，未來會是冠德建設、環球購物中心的企業新總部，現由冠德董事長馬志綱負責招商和處分。

張勝安表示，由於近幾年來日本觀光和商務旅客來台的人數，持續成長，因此也帶動日本飯店集團紛紛來台叩關的新契機。冠德敦北大樓也一直有日商集團評估作飯店，冠德樂觀其成。

陳益盛透露，目前積極評估承租整棟大樓的日本飯店集團，總共下轄有4個飯店品牌，若有機會進駐，估計每晚客單價會在4,000元左右。

冠德是在2014年初，以28.5億元標下國防部政治作戰局在敦化北路、近民生東路口的1,836.8坪設定70年地上權土地。冠德將興建北基地1棟17層樓、約7,330建坪的大棟辦公大樓，南基地1棟11層樓、約1,548建坪的小棟商業大樓，共大小兩棟。其中，北基地大棟擬作為冠德建設、環球購物中心的新總部大樓，其餘3,000建坪對外出租，南基地小棟大樓則全棟對外出售或出租。

CBRE世邦魏理仕2017年11月13日發佈最新研究報告《WORK_IT：科技、工作場所、工作》指出，科技普及已改變企業租戶對辦公室選址的傳統觀念，過去「Location, location, location」(地點代表一切)的選址偏好已不再是決定性因素，行動科技導入工作場所策略更成為提升員工滿意度的重要關鍵。

世邦魏理仕《WORK_IT：科技、工作場所、工作》為不動產業界首份探討科技工具如何影響辦公樓建造、工作場所策略、以及員工滿意度的研究報告。內容及觀點是透過一對一電訪或親訪，與來自業主(房東)及企業租戶的不動產管理資深經理人進行訪談所取得。

「地點」不再是決定性因素

「地點」過去一直是企業選址的決定地性因素，世邦魏理仕認為，隨著科技創新及行動科技普及，企業在工作場所的策略與科技工具的配套，無論在營運效能、工作效益以及員工滿意度，將扮演著更重要的角色。

「行動力」是領先關鍵

報告統計，有85％的受訪者認同，提升辦公室的「行動力」，包括導入任務式辦公室(Activity-Based Workplace)或靈活工作空間策略，扮演提升員工滿意度及工作效能的關鍵。工作場所導入行動科技，並留意使用者需求及體驗，使辦公空間能妥切包容不同員工個性及工作需求，才讓員工高效完成任務。

觀察台灣銀行業在不動產策略的改變，世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示：「科技工具的普及運用，使顧客開始期待更即時便利的服務；以台灣銀行業為例，行動科技與顧客經驗催生了數位金融的發展(如網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣等)，改變銀行提供服務的傳統模式，更取代了部份銀行臨櫃服務的傳統功能，也因此，銀行開始重新檢視其不動產策略並啟動分行轉型，包括增加高端顧客服務及增加數位金融發展的投資，都是科技普及下改變了不動產需求的結果。」

自2014年房市進入盤整期3年多，賣方苦等回春，買方觀望最低點，但交易量回升足了，就等於會再馬上起漲嗎？專家們的預言可比民眾還悲觀。

房價何時會落底？根據永慶房產集團民調顯示，全台民眾雖仍看跌未來房市，但比重已連5季收斂，以七大都會區劃分，新竹以南的購屋族多認為，落底時間會在2018年底前，而北北桃地區則會在2018~2019年間。 房價會再逆風高飛？專家們可沒這麼樂觀，包租公律師蔡志雄在鉅亨網專欄撰文分析，以房市領頭羊台北市來看，過去十幾年上漲3倍多，與目前跌幅相差甚遠，且貸款利率持續走低，難用「斷頭」方式讓房價崩跌，只會以盤整方式慢慢降落，且上一波房市循環長達12年推估，除非房市走「V」字型，否則房價上漲還有得等。

淡江大學產經系教授莊孟翰接受財訊採訪時表示，目前台灣待售餘屋加上興建中的房屋，以保守的毛利率25%計算，推案餘屋總銷金額約高達3461億元，而這只是國內營收前10名的上市建商，因此未來幾年的新成屋量，會比這數字來要大，要擺脫盤整期，至少要5~10年，從2014年算起，房市可能2024年才有機會露出曙光。

雖然不少專家不看好房市，但對於自住型的購屋族，網路部落客宅女小紅就曾在臉書表示「人生哪有這麼好運」都買到最低點！理財專家賴淑惠也建議，雖然房市景氣差，但沒人能打包票什麼時候是最低點，有能力買房的人，不需要為了一個「不知道還有多久才跌到滿足點」的夢，而遲遲不進場。

剛性需求咬牙也得要買房，但頭期款只有這麼多，能買總價多少的房子？可不能因此讓家庭財務狀況如履薄冰，影響你未來的家長什麼樣子，這兩筆金額是關鍵。

能拿到幾成房貸，對手頭資金不多的小資族來說相當重要，但核貸成數真的不能掌控嗎？根據聯合報報導，有房地產商協調查出秘密在這，2016年購屋族平均頭期款為總價的11%，35歲以下的購屋族，甚至僅8%。

專家表示，很多貸款機關會因為你的自備款低，擔心日後還款能力，核貸的成數就不會高，或是要求購屋族加購房貸保險，因此建議，除非是還要好幾年才能存到2成頭期款，有穩定收入、負債低的，都是晚買不如早買。

而專家們耳提面命的「房貸不宜超過家庭月收入的三分之一」，財經專家Mr.Market市場先生則在部落格分享一張表格，可大略計算出擁有多少頭期款，約能買得起多少錢的房子，但也提醒購屋族，在頭期款之前，「每月可支出的閒錢有多少」更重要，當貸款額越大，利息和買房雜費支出就越多，所以存到頭期款，未必表示買得起房。

市區高價的土地成本，讓建商紛紛轉往郊區興建造鎮案，台中的沙鹿區、清水區、北屯區規模就相當可觀，不少建案都是鎖定首購族群。

位於台中郊區的清水、沙鹿，及有｢陽明山後花園｣之稱的北屯大坑山區都是近期台中別墅造鎮案的熱門地，根據蘋果日報報導，這些造鎮案最大的特色就是面積相當龐大，一個造鎮案的基地動輒超過3000坪，戶數也超過600戶。

遠雄集團開發的「遠雄之星」造鎮計畫系列，該基地面積就達1.9萬坪，「遠雄之星6」更開出1字頭低總價，藉此吸引首購族群與租屋族。遠雄之星行銷經理許富凱接受蘋果日報採訪時表示，造鎮案對於原本開發較低、生活機能較差的地區，都能夠帶來人口與消費力，加上店面進駐，都有益於提升當地生活機能與帶動經濟。

造鎮案社區優勢不外乎主打公設多元、戶數多公基金相對充足，甚至連管理費還會比較低一些。然而，Dolin66在著作《預售屋全攻略》中卻認為，造鎮案的公設雖然多元，卻也不代表每樣設施都是符合個人的需求，若不符合自身需求，反倒就成了一筆額外支出。

此外，造鎮社區戶數相當龐大，後續公設的維護、管理，及滿足每戶需求難度也相對高，且因戶數多易有餘屋產生，房子相對也較難保值。

央行今天（11月13日）公佈的最新資料顯示，截至10月末，廣義貨幣（M2）餘額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速創下歷史新低。中國10月社會融資規模10400億元，10月新增人民幣貸款6632億元，均不及預期。

自1990年有資料統計以來，我國的M2增速長期保持2位數的增速，M2增速保持在10%-30%增長區間，而今年M2增速卻破天荒回落到個位數時代，10月末更是創造了8.8%的低點，這一資料也刷新了27年來的歷史新低。

從央行官網披露的公開資料看，今年1-10月份以來，M2餘額的增速震盪下行，今年1-4月增速還在10%以上，自從5月份以後，M2增速已經持續降低為個位數，而且增速還呈現逐月震盪走低的趨勢。

那麼，個位數增速下的M2對我們的市場有何影響？近期調整不斷的債市能否跟隨央媽指揮棒起舞？基金君採訪了業內人士，解讀數據背後的市場變化。M2的不斷下行引發行業討論，有人認為金融去杠杆導致貨幣量收縮，有的認為M2增速是房地產收緊政策的反映，也有人認為10月份超預期增長的財政存款可能是M2增速大幅回落的原因……

北京一家銀行系公募債基經理：

去杠杆導致金融衍生貨幣量收縮

M2增速的變化是對實體經濟的反映，但M2增速創歷史新低與今年以來金融去杠杆的政策密切相關。M2增速下降同樣也是房地產收緊政策的反映，限貸下居民的中長期貸款受到了一定抑制。

金融去杠杆政策出臺後，M2增速是向下走的，去年M2水準比較高，整個金融加杠杆和貨幣寬鬆的態勢下實現了經濟增長的週期，今年去杠杆政策的實施和落地，由金融衍生出來的貨幣量是在收縮的大趨勢。預計M2逐月下降可能是比較大的趨勢。

債券市場近期還是下跌的行情，基金面的通脹和經濟增速放緩不及預期導致債市下跌，更主要的因素是金融監管政策尚未落地，前期的調研和排查風險，但後期政策實施和落地還需要等待，這可能是近期債市比較弱的原因。

目前債市非常弱，市場對債市調整的原因也沒有非常一致化的意見。市場的下跌誘發一定止損盤出來。今年債市還是以交易盤為主，涉及到產品的止損線時，有些債市就會出來拋。

海外市場方面，從三季度以來，美債在往上走。特朗股新政有預期的好轉，市場對美國稅改最終通過有較高期望，美債，歐債收益率都在上漲，對我國債市也存在一定影響。近期海外市場油價的上漲，帶動海外通脹預期在上升，也會對債市形成利空。

目前，央行發佈的一些單一經濟資料不及預期對債市形成一定利好，但單一的利好無法改變債市整體的大趨勢。

北京一位大型公募固收類總監：

委外資金或呈現壓縮趨勢

在金融去杠杆政策後，M2增速不斷下行，很多銀行委外等通過金融套利的產品規模都呈現壓縮的大趨勢，很多機構的委外資金被收回，委外資金有一部分回流到機構。但不同機構間回收資金的差異也比較大，這導致部分債券資產被動賣出，今年5、6月份市場擔心去杠杆趨勢會很猛烈，一些債市加杠杆比較多的機構開始賣債，也產生了當時信用債在年內的一個高點。

今年債券下跌很多，但現在行業對債券調整的原因並沒有一致的看法，反映了市場的一些擔心：一是擔心金融監管政策可能會有大的變化；二是對長期通脹和匯率的擔心，因為英、美加息的步伐，利率在全球預計還會有中樞性的抬升；三是海外石油的上漲導致供需格局的變化，石油油價的中樞可能會上升，推升市場對通脹的預期。

交通銀行金融研究中心：

財政存款超預期增加是M2增速回落主因

10月M2增速明顯下降，與當月貸款增速回落、財政存款大幅增加有關，而後者的影響可能更大。初步測算，10月超預期增長的財政存款可能是M2增速大幅回落的重要原因。10月財政存款新增1.05萬億，較去年同期多增3679億，較2015年同期多增5389億。財政存款多增從數量上可能正好解釋M2增速0.3-0.4個百分點的回落。

當月新增貸款略低於預期，從短期貸款和票據融資負增長來推斷，財政存款大幅增加導致銀行存款增長放緩或許是制約信貸增長的重要原因，實體經濟信貸需求可能依然不弱。

信貸增速相對穩定，樓市調控效果在居民貸款端初顯。與此前信貸資料較為不同的是，居民中長期貸款月新增量不僅環比少增1076億，同比也少增1181億。這表明前期樓市調控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現出來。但目前資料並不能做確定性判斷，因為居民短期貸款仍處於反常的狀態，10月居民短貸同比多增1352億。這是否存在向樓市繞道的行為以及規模大小，都尚難精確辨識。未來樓市調控對於居民部門貸款需求的影響效果，還需持續觀察。

短期貨幣政策仍將保持穩健中性，未來財政支出力度可能增加。貨幣當局正不斷加強對市場的預調和預期引導，體現了其維穩市場流動性、平滑利率波動的目標。目前也不宜過度解讀M2增速的回落，短期超預期增長的財政存款未來很大程度會通過增加財政支出的形式回到經濟流通領域，屆時可能又會支撐M2增速小幅反彈。

九州證券：債市或不再隨央媽指揮棒起舞

10月金融資料低於市場預期，與10月的PMI、進出口資料走低印證，反映出經濟高點漸現，2017年經濟大概率“前高後低”。

10月M2同比8.8%，再創歷史新低，可能與嚴監管與貸款走低有關。M2的增速主要與貨幣派生有關，10月貸款明顯走低，以及2017年以來監管對委外、同業的嚴監管，使得股權及其他投資項走低，共同導致了貨幣派生明顯不足。

10月新增人民幣貸款6632億元人民幣，明顯低於市場預期，除了10月屬於季節性走低之外，主要還在於居民短期貸款的明顯下滑。具體而言，2017年3月以來，居民短期貸款均值在2100億遠左右，且9月一度高達2537億元，但9月下旬以來，政策對居民消費貸的監管逐漸升溫，使得10月居民短貸下降至僅為791億元，政策層的監管對新增貸款的影響逐漸顯現，直接導致了10月新增貸款的明顯走低。

10月社會融資規模10400億元人民幣，略低於市場預期，同樣與新增貸款的低於預期有關。與此同時，我們觀察到，儘管10月社融資料低於預期，但同比反而多增了1522億元，可能與企業具有一定的融資需求剛性，企業的融資需求偏高導致了社融同比的走高，究其原因，可能在於2017年以來債券市場的持續低迷，導致企業現金流壓力較大有關。

至於央行貨幣政策，我們認為，無論是央行貨幣政策、通貨膨脹、公開市場操作走勢，都仍然以“穩”字為核心，“不松不緊”才是主基調。

對於債券市場，已經偏離基本面和央行的定價邏輯。目前經濟基本面回落，信貸高燒得到遏制，債市收益率相對貨幣市場利差處於歷史最高水準，均支持債券收益率回落。從央媽態度看，提前開始2月逆回購、罕見闢謠同業負債占比調整、大量淨投放等均表明央行維穩意圖，但債市同樣並不買帳。

我們認為，目前債市的核心矛盾在於，對新一屆財經官員政策不確定性的擔憂，特別是對潛在的緊貨幣和嚴監管的恐慌，導致債市對於現實的利好視而不見，這恰恰是當前債市最大的“灰犀牛”。我們認為，長期來看，緊貨幣、嚴監管超預期的可能性並不高，相反當前債市已有透支和超調之嫌，我們仍然認為債券市場的長期配置價值非常充分。

週末看了券商興業證券發佈的關於萬科10月資料的電話會議紀要，裡面披露了較多的信息量，尤其是流露了萬科對明年房地產市場的判斷和萬科自身的一些資訊。個人覺得對我們判斷明年的市場有參考價值，就和大家做個分享，有興趣的同學可以去搜索原文《重磅：【興業地產】萬科閱讀經營資料電話會議紀要》（只看到這一家券商發不了記錄），我主要結合談我個人的看法。

第一個問題，對明年房地產市場的看法：是小年。

這個核心包括幾點：1、明年調控政策放鬆的可能性很小。2、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。3、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調控，增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開始了，持續很久了。4、三四線城市也要分開看，在環一線城市周邊的三四線城市，會比較穩定。但基礎設施改善乏力和就業人口新增乏力的三四線城市，會降價。

也就是說，萬科對2018年房地產整體市場的判斷是：會進入小年。

這個我基本上是一致的看法，但要補充幾句：萬科談的是大勢，但我們還需要正視中國的房地產市場在不同類型的城市，其實是越來越呈現出不同的週期性的。我之前也談到，北上深這些一線城市、環一線城市、二線城市、三四線城市，整個市場近年來大致呈現出的週期順序是：北上深——環一線+二線——三四線。所以，明年的市場，首先，今年暴漲的三四線城市一定會迎來小年，這是比較確定的，我之前一再談到投資三四線城市要規避，也是這個道理，再好的市場也不會天天漲。其次，我個人認為，北上深明年不會是小年，市場會出現復蘇。尤其是一線城市的豪宅，依然存在整體性的被低估。比如在深圳，深圳灣沿線的豪宅，在這種調整市里，依然上漲了10%以上，體現出了很強的抗跌性。而環一線+二線，是小年的可能性更大。整體上說，房地產買賣不存在什麼趨勢性的機會。但如果看多一線城市的長期發展，那麼，這是很好的進行長線佈局的機會。

這個判斷如果大差不離，那麼對於我們看待房地產企業明年的銷售，以及選擇自己的操作策略，都很有意義。比如對房企來說，如果它今年的銷售結構中有較大比重來自於三四線城市，那麼明年的增長壓力就會大一些，龍頭企業需要增加在一二線城市的銷售資源，才能確保持續高增長。而且，假如明年三四線和二線市場出現調整，對於一些負債率高企的房企會產生資金壓力，這是我們需要動態觀察的。

而對個人來說，在一線城市顯然要儲備更多的現金，以及更加勤奮的去接觸市場。再重申一點：好城市的房子，博傻一點說，任何時候都可以買入，就像好股票從來不曾虧待過股東一樣，好城市也從來不曾虧待過房東。好城市，都是人們用鈔票一票一票投出來的，相信市場自己的表達。

第二個問題，萬科自身明年的銷售額：會超6000億。

這個主要包括幾點：1、萬科的專案資源，從銷售金額看，90%以上佈局在一二線和環一線的都市圈內。2、萬科今年能夠完成年初3500萬方的推盤量，明年實際推盤量至少會在4000萬方以上。3、前10個月的銷售均價14800元。4、萬科未來總的可售資源約1.35億平米。萬科今年第三季度新增專案超過了銷售規模，超過第一季度+第二季度的總和，10月份也新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。

從這個角度來算，可以得出幾個判斷。

第一，萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右，會出現恆大爭搶第二的位置。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（儘管萬科不設銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規模），這個規模可能會繼續低於碧桂園，但是超過了恆大前幾日引進第三輪戰投時公佈的計畫的——恆大前幾日公佈2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設想恆大定的目標是保守的，它也有可能實現更大的銷售規模。

第二，放眼未來三年內，中國的房地產格局，碧桂園萬科恆大融創四強佔據的市場份額就會達到30%以上（四家加總3萬億以上）。行業集中度的快速提升，會對中小房企產生劇烈的擠出效應，這是中小房企要迫切考慮的生存問題。

第三，萬科在逆週期加杠杆。我們觀察這幾家房企巨頭，在2017年出現了非常不同的情況。恆大、碧桂園、融創，都在降杠杆，因為在2015-2016年完成了巨額囤地的任務，也帶來了過高的負債率。所以，去年下半年以來，他們的目標是降杠杆，比如恆大明確要求土地儲備要負增長。但是萬科基於30%的淨負債率，從去年下半年到現在，一直在積極加杠杆。對於一家長期拿地規模低於銷售規模的穩健型房企，萬科積極的土地操作，是非常值得關注的。到現在，萬科依然還有不小的加杠杆空間，這是它不同的地方。市場調整期拿地，不容易出地王，確會占到不少便宜。

第三個問題，密切關注萬科可能會撤出的城市。

我在之前的文章，結合著萬科連年計提虧損的項目裡談到，比如像營口這樣的城市，萬科可能會退出。原因是，根據萬科的公開投資策略，有些城市並不符合，比如人口流出。以及，鬱亮在今年也談到，萬科進入了中國68個城市，已經差不多了。這次的電話會裡也談到了這點：“今年以來三、四線城市市場明顯改善，東北城市去化率也有改善。但有些城市增長沒有人口和就業的基礎，我們不認為這些城市的情況會持續，有些地區我們可能會退出。

從投資佈局來看，萬科和融創是不同的。長期佈局大約70個城市，整體還是延續了10多年的3+x戰略。現在是集中投資在強勢城市，寧缺勿濫，這個對於確保投資回報率的穩定性很有用。融創是從原來的一二線集中投資開始走向環一線，賽道戰略，大家打法不一樣。當然不是說萬科撤出的城市就不值得去投資，但它撤出的邏輯很值得研究。

最後談一點，萬科在華東舉辦了一年一度的媒體交流會，鬱亮在會上沒有回應孫宏斌的怒懟，而是繼續談到“美好生活場景師”，以及萬科要進軍新農業。關與這個問題，最近討論不少，相信還會繼續發酵。我也在對比研究，暫時還沒有形成判斷，等有了體會，再做分析。

年關將近，廣州一手樓市成交量持續低迷。廣州房王資料中心監控的資料顯示，上周(2017.11.06-2017.11.12)廣州全市網簽974套，環比前周(2017.10.30-11.05)的958套微漲1.67%。這已經是廣州連續兩周成交跌破千套關口。

從資料來看，近兩周來，廣州之前的成交量大的週邊區域遭遇“滑鐵盧”，中心城區成交增長。

具體來看，週邊區(番禺區、南沙區、增城區、花都區、從化區)雖然依然占大頭，成交673套，但占比全市總成交量不足七成，對比前周，跌幅超5個點。

其中，南沙區共成交285套，力壓老牌銷售“老大哥”增城區的212套，成為了廣州上周的最熱銷區域。除此之外，從化區售出61套。而週邊另外三區，均表現不佳，其中番禺區從前周的89套銳減至39套，成交量大跌超五成。

中心區(荔灣區、越秀區、海珠區、白雲區、天河區、黃埔區)方面，上周總成交量301套，占全市總成交量3成。其中，前周“零成交”的白雲區、越秀區，上周分別成交3套和2套。而天河、荔灣、海珠區，成交量均成倍增長。反倒是之前的成交大戶黃埔區的成交量停滯不前，上周成交205套，環比前周銷量少了1成。

由於中心城區成交量上漲，帶動成交均價上揚。據統計，上周廣州一手住宅成交均價為17048元/平方米，對比前周(14118元/平方米)環比漲了20.75%。其中，週邊五區均價12722元/平方米，跌幅超3個點，而中心六區均價為34170元/平方米，環比前周大漲超一倍。

　　國家信息中心首席經濟學家祝寶良表示，房地產調控的長效機制應包括土地、財稅、金融、租賃、公共服務等幾個方面的體制機制。要加快房地產稅立法，明確房地產稅出台方案和時間表。

　　他又指，要固定首套房的首付比例，對二套及以上的住房的首付比例可相機調整。研究成立政策性住宅銀行。

　　秋冬季是北京地區霧霾高發期。為治理揚塵污染，北京近日發布「最嚴停工令」－－２０１７年１１月１５日至２０１８年３月１５日，在北京城六區全部區域、十個新城區及亦莊經濟技術開發區的城區及建成區範圍內，所有各類道路工程、水利工程等土石方作業和房屋拆遷施工等均需停工。

　　確實無法停工工程需報市政府同意，採暖季期間，對拒不停止土石方作業和房屋拆除工程的項目，市住房城鄉建設委依法對房地產開發企業進行記分，納入北京市房地產開發企業資質動態監督管理，暫停其新開工項目審批，暫停監理單位、施工單位在北京建築市場投標資格６個月。

九龍倉（00004）分拆持有海港城及時代廣場等香港投資物業的九龍倉置業（01997）主板上市，將於下周四（23日）掛牌，每手1000股，並會與九倉一同暫列藍籌股直至明年2月恆指季檢再作決定。高盛昨天引述九倉管理層稱，未來應該由母公司會德豐（00020）與九龍倉置業再作合併，惟這並非是近期會開展的計劃。

內房業務比例限50%

九倉又指，計劃在剝離香港投資物業後，集團在內地的整體股權投資將限制在不多於50%，以期讓投資者知道重組後的九倉並不是純粹以內地房地產業務為主。

高盛認為，若九倉採取上述部署，意味未來九倉可能會偏向發展香港地產業務，或會與會德豐的業務有重疊情況，因此九倉亦放風系內業務會再進一步整合。

大行唱好 股價仍跌

摩根大通預計，九龍倉置業盈利增長緩慢，需要靠高派息回報來吸引投資者。往後九倉主要資產為內地物業，業務重點有待釐清，估計難以向投資者爭取減少每股資產淨值（NAV）折讓幅度。

該行又認為，九倉股價處於合理水平，分拆九龍倉置業上市前會有波動，維持九倉「中性」評級，目標價由72.4元調升至76.2元。此外，摩根士丹利則維持九倉「持有」評級，目標價由80.92元調升至81元。

九倉昨天收報75.4元，跌2.6%，成交額5.66億元。會德豐股價則收報55.95元，跌1.2%。

一手盤200單位周五激鬥

樓市氣氛轉熱，發展商亦加快推盤速度。昨日有3個新盤加推新價單，共涉228伙，而該3盤更同於周五共推193伙對撼。其中嘉里建設（00683）乘何文田皓畋獲批滿意紙，以現樓形式出擊，昨日推出新一批143伙價單，同日公布50伙於周五賣樓；宏安地產（01243）旗下沙田大圍薈蕎昨日加推37伙，連同首張價單共105伙於周五「晒冷」發售；至於恆地（00012）鰂魚涌君豪峰昨日亦加推48伙，周五推售38伙。連同其他貨尾，各新盤周五發售共200伙。

現樓形式出擊 一房戶首登場

皓畋新近獲批滿意紙，發展商趁勢以現樓形式再度啟動銷售部署，昨日加推新一張價單共143伙，　折實平均呎價約2.53萬元，當中全盤只有59個一房單位，其中46伙首度以價單形式推出。嘉里發展執行董事朱葉培表示，一房單位的數量不多，將作分階段推售。

皓畋昨日公布143伙價單，計及年底前買入可享最高15.4%折扣，折實平均呎價約2.53萬元。朱葉培指出，新一批單位較對上一張價單有輕微提價，售價差異主要來自樓層及景觀因素。

嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊說，項目引入同系屯門滿名山按揭方案「一按全期供息計劃」， 買家可向指定財務公司申請一按，最高可借樓價七成，還款期長達15年，期內可供息不供本，首3年利率為最優惠利率（P，5.25厘）減1.5厘，其後為P。

位於何文田常盛街28號的皓畋，共9座住宅大樓，提供1429個單位，實用面積361至1487方呎。

薈蕎累收400票超購2.8倍

宏安地產旗下薈蕎以貴絕同區的開價推售，項目入票持續，發展商昨日加推37伙，折實平均呎價1.88萬元，較首張價單調高約3.3%；加推連首張價單共105伙將於本周五進行首輪發售。市場消息稱，　截至昨日累收近400票，超購2.8倍。位於大埔公路大圍段7838號的薈蕎，提供336伙，實用面積252至1075方呎，預計2019年4月底落成入伙。

恆地旗下鰂魚涌君豪峰昨日亦加推48伙，折實平均呎價2.55萬元，較上一張價單調高4.9%，加幅明顯擴大；發展商並發出銷售安排，於本周五發售38伙。位於英皇道856號的君豪峰，提供464伙，實用面積193至451方呎，預計2019年4月底入伙。

新地屯門珀御亦加推，新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目推出4伙於本周五晚以先到先得方式發售。另外，華懋集團荃灣全．城滙，昨日首現撻大訂個案，涉及3伙；發展商昨日隨即重發價單，　劃一加價11.1%，於本周五發售。

龍門居慈愛苑估價按月飆近6% 跑贏私樓

施政報告公布一個月後，私樓居屋續錄高價成交，帶動銀行調高估值，當中居屋屯門龍門居及慈雲山慈愛苑，按月估值升近6%，個別升幅多於私樓，銀行對後市信心強。

上月11日公布的施政報告未言對樓市加辣，市況趨向明朗，買家加快入市，不論私樓及公居屋的交投亦明顯增多。本報追蹤10個大型居屋屋苑，於施政報告發表一個月前後的恆生（00011）及滙豐銀行估價變化，發現10個屋苑的估價全數獲得上調，升幅約1%至近6%不等，當中以屯門龍門居及慈雲山慈愛苑升勢最急。

細價盤熱賣 客源流入居屋市場

屯門細價新盤銷情熾熱，部分客源流入居屋市場，區內居屋物業估值升勢加快。樓齡約19年的龍門居，以屋苑中層E室為例，實用面積431平方呎，報告公布一個月後，恆生估值由377萬元，至昨日上調至400萬元，一單月升23萬元或5.75%，為屋苑今年按月估價升幅最多。

該單位在今年6月至8月期間，恆生銀行估值由355萬元逐步上調至377萬元，兩個月加幅有22萬元或6%，而在8月至9月施政報告前夕，估值則一直維持在377萬元水平。可見報告發表滿月後，該單位的按月估價升勢進一步加快。

而參考同區私樓屯門時代廣場的單位在施政報告前後一個月估值升幅2%，多出逾3個百分點，可見升勢比同區私樓更急。

屯門新圍苑 上車客即睇即買

另外，區內居屋屋苑出現不少破頂成交，祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門新圍苑F座中層8座，獲區內上車客「即睇即買」以已補地價408萬元購入，單位實用面積401平方呎，2房連裝修，實用呎價10,175元，成交價及呎價創屋苑同類型單位新高。

另外，慈雲山慈愛苑單位估價亦按月升近6%。以單位1期B座中層4為例，實用面積645平方呎，單位的恆生估價由736萬元，上升至昨日的780萬元，按月增加44萬元或5.64%。

區內代理透露，慈愛苑大單位放盤數目少，在盤源緊絀下，在施政報告後錄得只約5個成交，交投量不多，但成交價表現理想，相信帶動銀行上調屋苑估值。

利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理黃詠欣表示，施政公告前夕銀行取態較為嚴謹，現時新盤及二手市場氣氛理想，多間銀行近月亦推出多類按揭優惠，顯示對後市有信心，預計季內居屋估價隨後市發展繼續上揚。

有財團以7,250萬元購入洪水橋西園一帶露天倉儲用地，佔地約11.5萬平方呎，呎價逾630元。

土地註冊處資料顯示，洪水橋西園多幅露天倉儲用地，地段為丈量約份第124約第2001至2009號、2204至2206號多個地段，剛以7,250萬易手，附近地段大部分用作貨倉的棕地作業，估計買家購入將作貨倉及停車場等用途。新買家為寶標有限公司，註冊董事為周來有，據悉經營短期租約貨櫃場等業務。

上水8.5萬呎農地 6382萬售

新界上水北丙崗一幅約8.5萬平方呎農地，有財團以6,382萬元購入，位置為丈量約份第91約1965號等多個地段，現時屬於「鄉村式發展」等農地用途，鄰近牛山墓園，相信住宅潛力不大，新買家為聯冠發展，註冊董事包括何建昌。

另外，文輝墨魚丸大王黃俊新等有關人士持有的中環威靈頓街94號全幢，以2.28億元易手，成交呎價約3.8萬元。

該廈樓高7層，地盤面積約1,013平方呎，總建築面積約6,000平方呎，以成交價2.28億元計算，交易呎價約3.8萬元，新登記買家為EASTERN COSMO LIMITED。前業主於2010年8月以8,800萬元購入，持貨7年，是次轉手帳面獲利1.4億元，升值近1.6倍。

《施政報告》公布至今約有1個月，期間無論新盤及二手市場均屢錄高價成交個案，星島地產網就「二手仍頻錄新高價，會否推動整體市況持續向好？」為題進行民意調查，結果顯示有逾七成的受訪者認為，市況仍會繼續向好，反映其對後市抱持樂觀態度。

　　是次共有111名受訪者，其中佔71%、即共79人表示，後市仍會繼續造好，認為二手仍會相繼造出新高價；另外，共有23%、即26人持相反態度，亦有4人表示難以估計，而另有2名受訪者表示尚待觀察。

　　年初至今二手樓市表現較去年「更上一層樓」，整體樓價上升逾10%，各區屋苑不但連錄新高價成交，往往出現成交價一間高於一間的情況。