打破板橋行情 瞄準講究景觀首購族

號稱北台灣銷售最熱的區塊──板橋江翠北側重劃區，第4季湧現150億元案量，其中有建案直指房價將打破「板橋4字頭」行情，直奔5字頭大關。

除此之外，不少建商如立信機構、新潤建設等，都已是2度推案，其中，立信機構今年9月甫公開「新外灘之雙江翠」，現銷售已達120戶以上、銷售成數超過5成，預計11月正式公開「新外灘之仰真」。

建商祭成家方案
立信機構業務部副理黃志松透露，「『雙江翠』周來人始終維持高檔，加上歌仔戲、兒童劇團等活動催化，也使個案知名度大升。『仰真』坪數規劃21~44坪，同樣是區域主流，本月進場。成交價每坪46~48萬元，部分高樓層、景觀戶則已上看單價5字頭。」

同樣位於江翠北側重劃區，鄰近新月橋首案的「新月天地」，預計年底公開，總銷超過70億元。黃志松表示，全案也是規劃2~3房產品，瞄準講究住家景觀的首購、首換族，「單價則鎖在4字頭。」立信光是Q4所推出的2案合計即超過85億元。

亞昕國際開發與新潤機構的合作案「翠峰」，基地位於重劃區最南側的AB區，與新潤今年上半年推出的「青峰」案相鄰。

負責代銷2案的華磐國際總經理潘志建指出，「『青峰』銷售已達9成，因此趁勢推出2期『翠峰』，基地在藝文街上，部分戶別可同享公園、水岸景觀，單價未定，但暫不會觸碰5字頭大關。」
潘志建透露，「翠峰」基地面積約1288坪、坪數規劃21~45坪產品，有鑑於前案「青峰」祭出建商自備青年成家方案，造成搶購。

「翠峰」則將祭出首付68萬元、月付1.68萬元，嘉惠首購族。至於會「限量銷售」，潘志建指還在規劃。

全數走讓利路線
已在網路媒體打出廣告的鉅陞「河藍湾」，基地位於新北環快旁的F區、華江三路，以2~4房產品為主，總戶數159戶，總銷金額約20億元，同在Q4進場。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，江翠北側重劃區因全數建案都走讓利路線，成交均價落在每坪40~45萬元間，吸納來自台北市與新北市第一環的買盤，成交狀況相當不錯，是近年來北台灣買氣最穩定的區域之一，「其讓利熱銷效應，甚至帶動新北市部分區塊房價跟降，但由於未來該區供給量龐大，預期房價將定錨在4字頭，只有少部份特殊產品，才有機會拉到5字頭身價。」

「現在可說是房市的『黎明時刻』」立信機構董事長賴運興，對今年以來的市況，下此註解。他幽默指出，若要回到「日正當頭」，恐仍得需要長時間修復；身為今年銷況最熱的江翠北側重劃區大地主，他預言「4字頭房價恐明年再不復見。」

一口氣在今年推出包括板橋、樹林、五股等區，共計5案，總案量上看168億元，賴運興開心地說：「江翠那邊賣得有點出乎意料，前2期如『雙江翠』、『仰真』平均都賣到9成了。預計12月推出C區70億元的『新月天地』，相信應該也會有不錯成績。」

業者提供
「市況可漸回穩」
賴運興認為，房地產市場上一波多頭走了近12年，這波景氣急轉直下，修正4~6年頗為合理，隨著利率仍處於低檔、政策不再施壓、經濟景氣好轉，且購屋氛圍趨熱，市況可緩慢回穩。

以該公司樹林區自建自售案「立信APPLE」1期、及2期「立天下」來看，訴求區域自住客，坪數17~55坪，售價趨近於周圍新古大樓行情，除1期已近完銷，2期每周去化也有5~6戶。另外，五股區主打訂簽4％的優惠付款個案「微美嵐」，成交對象清一色為30~40歲首購族，顯示消費主力逐步出籠。

賴運興透露：「明年公司預備推出手中最大案，為DE區的商業土地，總銷上看200億元，未來3年持續推案量都在百億元之譜。」而江翠北側重劃區自定錨單價4字頭以來，已有年餘，賴運興認為：「明年隨著指標建商推案在即，行情將普遍站上5字頭。」

賴運興看房市
●現職：立信機構董事長
●入行經歷：超過30年
●預言：
． 房市已到「黎明時刻」，但要回到「日正當頭」還須時間醞釀
． 江翠北側重劃區新推案價格，明年 將全面站上單價5字頭
●理由：
． 利率仍處於低檔、政策不再施壓、經濟景氣好轉，且購屋氛圍趨熱
． 自住客出籠，購屋不僅只看房價，也著重建案品質、規劃
●因應之道：立信機構自今年起，連3年推案量將破百億元，尤以江翠北側重劃區為重
資料來源：《蘋果》採訪整理

忠孝SOGO均價81萬 京站比行情高15%

周年慶檔期，各大百貨公司湧現人潮。不少人投資置產也會選擇百貨公司周邊，觀察今年台北市6大百貨商圈周邊套房行情，大安區SOGO忠孝商圈周邊套房單價約81萬元，低於該行政區行情1成，信義區101購物中心商圈周邊套房則身價不斐，單價92.9萬元較該行政區行情高14.5%，大同區京站商圈因套房出租搶手，單價較行政區高出15.4%最多。

根據實價登錄資料，觀察台北市6大百貨公司周邊套房的行情，以捷運忠孝復興站的SOGO忠孝商圈連續2年表現墊底，今年1~8月套房平均單價雖達81.4萬元，但是仍較大安區91.2萬元低了10.7%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以大安區的套房來說，買方目光多會放在永康商圈、新生國小學區附近。

永康商圈提均價
除著名學區吸引父母買房設籍外，該區段近大安森林公園，又有捷運東門站，所以永康商圈套房單價維持在百萬元水平，拉高全區套房均價。
不過永慶房產集團業管部經理謝志傑認為，SOGO忠孝商圈不僅具百貨商圈的機能便利性，且捷運忠孝復興站有板南線、文湖線轉運的優勢，保值性依舊高。

101生活機能佳
信義計劃區內的百貨商圈表現則相對亮眼，除忠孝東路統一時代百貨，還有101購物中心，周邊套房均價皆高出行政區行情1成以上。尤以101周邊套房均價每坪92.9萬元最高，堪稱全台最貴百貨商圈套房。
謝志傑分析，101購物中心商圈周邊套房屬低密度、低容積開發，生活機能佳，且頂級商辦及企業總部林立，更是豪宅聚落，因此區內套房無論自住或出租皆有一定市場，價格相對較高。
至於大同區京站商圈的套房則異軍突起，高於行政區套房均價15.4%最多。

大同區最適出租
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，京站本身的住宅產品，及周邊如「美行館」這類套房，一向出租搶手，除可做一般遊客使用的日租套房，也不乏外商長期承租，租金單坪至多可到1500至2500元，投資報酬率逾2%，是最適合買套房出租的區域。

陳炳辰進一步究因，京站周邊套房位處東區店面空置潮，及西區旅店逆勢崛起之間，處於市中心位置，區域機能佳，不難想像吹起京站套房低總價的置產旋風。

有錢人的世界就是不一樣，豪宅動輒單坪幾十萬元的價差不稀奇！實價登錄揭露1筆台北市中山區大直豪宅「西華富邦」交易紀錄，今年7月成交18樓戶，總價2.6億元，單價179.4萬元，若與3月成交單價站上200萬元的27樓戶相比，每坪價差35萬元。專家表示，高樓層豪宅景觀不同，如此的價差仍在行情範圍內。

景觀面向是關鍵
「西華富邦」18樓戶以總價2.66億元、拆算車位後單價179.4萬元成交，但3月才以總價3.2億元、單價212.5萬元成交27樓戶，價格似乎跌很大！但該社區共42樓，樓層高低價差大，最低價曾落至每坪167.7萬元，故此次交易尚屬行情範圍內。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，「西華富邦」規劃「品」字型建築，北面口字面山、南面2個口可見基隆河，且16樓以上戶別有景觀視野，因此樓層與面向是決定單價的要件之一。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，近年不少豪宅出現價格落差，甚至有超過1成的案例，除本身的樓層高低外，屋主取得時間、有無景觀及格局都是牽動價格的重要因素。

徐佳馨舉例，如松山區「敦南樞苑」與大安區「帝寶」，戶別是否近高架橋，是牽動價格的重要原因，松山區「文華苑」在預售時單價曾低於百萬元，但近年身價已不斐。

都更龜速+來不及拆 老宅8年已增2.6倍

賴揆日前拍板《都更條例》修法，大動作想加快都更進度，內政部政務次長花敬群昨（17）日再次強調，全台透過《危老條例》完成的都更案，要達到500案、1萬戶的目標。於此觀察內政部資料，台北市屋齡自2009年至今，逾40年的老宅爆增2.6倍，但對比台北市過去每年拆照數量僅千餘戶，翻新效率遠不及老化的速度。

全台都更案進度慢吞吞，面對民眾對都更的毫無信心，花敬群在都市更新投資說明會上表示，明年全台透過《危老條例》完成的都更案，就要達到500案、1萬戶的目標，其中雙北市各100案、其餘四都各50案，並強調未來完成審議的都更案，要以倍數成長，花強調：「政府是玩真的！」

平均屋齡33.1年
當中央欲加速都更進度之際，觀察內政部不動產資訊平台資料發現，2009年台北市平均屋齡為26.56年，但至今不到10載光陰，台北市平均屋齡已達33.1年，且超過40年以上的房屋佔比接近3成，爆增2.6倍來到26.2萬戶，而未來10年內，北市還有33.4萬戶，即將邁入40年老宅行列。

不過，對比台北市每年核發的拆照數量約千餘宅，遠遠跟不上老化速度。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府將都更列為住宅政策的重點推動項目之一，不過房價從高檔反轉，可能對於都更整合會造成干擾，尤其是過去幾年才進場整合的個案，開發商可能面臨整合與分回比例價值下降的問題。

盼政府協助整合
里美都市開發副總經理林芊谷表態，希望能加快修法速度。興富發建設開發部專員王亭雅也喊話說，都更整合起來都很花時間，決定要做都更，就知道時間一定會拉長，「例如同樣是10%的利潤，都更的時間拉那麼長，風險就相對提高，業者當然都希望做非都更的案子，希望政府在整合上面，能提供更多協助。」

「全台都更速度緩慢，是不爭的事實！」針對目前政府提出的《都更條例》草案，政治大學地政系特聘教授張金鶚表示支持，並期待透過更多的協商機制，達到程序正義。

不過，張金鶚認為，目前台灣居住問題中，急待解決的正是「老人住老宅」問題，除一般拆除重建的解決辦法外，還有許多狀況良好的老宅，存在加裝電梯與扶梯等急迫性需求。

為讓青年參與社區營造，台北市都發局選定年底即將招租的松山區健康公共住宅，實施「台北市公共住宅青年創新回饋計畫」，邀請有創意的青年提案，就有機會免抽籤，直接入住健康公宅。都市發展局將提供健康公宅總戶數的7%，即35戶做為回饋計畫之用。即日起至12月6日可公告受理。

不限於老人共居
台北市長柯文哲表示，公宅是很好的實驗場，希望透過公宅，可以改變社區形態。都發局局長林洲民指出，公宅的抽中比例很低，青年朋友可以想一想要做什麼才能爭取到入住資格。林洲民也忍不住提出自己的構想：「例如我很宅，都關在家裡寫APP，但我很會彈吉他，我就規劃到健康公宅的老人服務中心，彈吉他給老人家聽，順便照顧老人家」。
住宅企劃科股長李宏育則說明，台北市的計畫與新北市、台中市不同，提案內容不限於要與老人共居，「也許會有我們想像不到的創意」。而提案內容，將由公共住宅委員會和青年事務委員會的委員審查，後續也有輔導團隊和退場機制。另外，提案的青年團隊允許共住。

服務站居中協調
就公宅再進化的執行，目前新北市政府城鄉發展局，在三峽北大青年社會住宅，規劃有3戶「青銀共居」試驗戶。台中市政府住宅發展工程處，則推出「共好計畫」，在豐原區安康段一期設有「社會服務站」，扮演物管公司或社會局與住戶間之協調、潤滑角色。

科學園區 賣方讓利少 買方觀望多

政府積極提出解決企業缺地方案，科技部近期也通過多筆科學園區投資案，有巢氏房屋根據實價登錄資料，觀察新竹及竹南科學園區3大生活圈的房市價量表現，成交總價均較去年增加，以竹南年增9%最多，科學園區房市看似回溫，但交易量卻漲跌不一，以新竹市量減4成最多。

新竹、竹南科學園區生活圈為新竹市、竹南鎮及苗栗縣頭份市，統計園區4公里內實價登錄資料，成交總價均較去年成長，新竹市年增6.5%，竹南鎮9%最佳，頭份市僅0.4%。但從成交量來看，僅頭份市微成長2.6%，新竹市及竹南鎮皆較去年減少，以新竹市量縮4成最多。

市場轉向自住客
「市場交易量取決於價格！」有巢氏房屋執行副總莊志成分析，從數據來看，今年科學園區周邊多呈現「價增、量縮」格局，房地合一稅上路後房市反轉，投資客陸續退場，市場轉以自住購屋為主，只要價格出現上揚，多數買方就會觀望。
莊志成進一步說明，去年新竹市多數賣方釋出讓利物件，吸引買方進場，加上關埔重劃區新屋交屋潮，促使交易量出現成長，墊高去年基期。
莊志成認為，今年則因屋主樂觀看待後市，開價較高，加上竹科一帶民眾通常收入較穩定，使賣方讓利心態弱，買方觀望心態強，導致交易量減少。

頭份市價量持平
「今年外銷訂單屢創佳績，竹科大廠訂單大增，員工收入獎金看好」，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，加以不少屋主有換屋需求，因此竹科周邊房價頗有漲勢，但因園區發展已成「竹科貴族區」，房價高於區域，首購族仍會期待價格下修，促成價格回漲但買氣下跌的趨勢。
至於靠近新竹的苗栗縣頭份市，是唯一價量持平區域。
台慶不動產頭份建國加盟店陳奕宏店東說明，頭份市鄰近竹科、頭份、竹南、廣源4大工業區，就業人口眾多，剛性需求穩定，且今年因建案讓利，使新屋交易較多，但中古屋屋主心態也因此軟化，下修價格的物件陸續釋出，讓區域成交總價勉強維持平盤。

「置產首選台北」
竹科員工王先生透露，雖有換屋需求，但還在期待價格能再下修一些。同樣在竹科就業的陳先生表示，自己是台北人，經常台北、新竹兩頭跑，要置產的話還是會想買在台北。

近年在國內飯店業快速崛起的「李方酒店管理集團」，李、方兩字是取自創辦人李銘松與妻子方素蝶的姓氏，夫妻倆共同開設松哲會計師事務所，做起迪化街鄰居的生意，被稱為是「迪化街大帳房」。李方集團在房市一戰成名之作是二○一○年金融海嘯後，以皇家季節酒店名義，砸下每坪近五三○萬元高價，擊退富邦建設、全球人壽，搶下西門町超過三四○坪商四土地，兩年後以翻倍的每坪一○六八萬元價格賣給中國信託人壽。

李方集團征戰房市、跨足酒店
李銘松是宜蘭礁溪人，早期家族從事遠洋、近洋漁業及養殖業，但他並未選擇繼承家業，靠著大學時主攻會計，之後取得企管碩士學位的學識優勢，與妻子共同開設松哲會計師事務所；他曾自嘲說，「鄉下人進城是有土斯有財」，早在民國六、七○年代就開始投資房地產。

李方集團除因西門町寶慶路土地一戰成名外，還以九億元買進南京東路上的「和成大樓」，三年後出場也有近倍獲利；李銘松更早在二○○八年就以近十二億元收購中興百貨，投入芝麻大廈整合，但因芝麻大廈當年證券化後，產權極複雜，整合仍有一段路要走。

李銘松在二○○三年ＳＡＲＳ時期，自創「皇家季節酒店」品牌，之後又擴張到「頭等艙」、「太空艙」等飯店品牌，較知名的是「台中李方艾美酒店」與「高雄中央公園英迪格酒店」；李銘松偏好以自有資產開設飯店，主因是他認為做什麼生意都會碰上景氣不好的時候，如果擁有資產，至少資產是會增值的。

位於台中市西屯區文心路三段的前台灣日報總部大樓轉型為商旅不成，賣給澄清醫療集團。根據實價網最新資訊，李方集團旗下的世紀商旅在七月時將該大樓以六．二億元賣給鈺永股份有限公司；買賣兩方背景皆大有來頭，鈺永公司董事長謝式冰是前副總統謝東閔的女兒，也是澄清醫療體系大股東，謝式冰的次子林晉頡則曾引進米其林一星級的「添好運」來台設店。

土地使用分區為乙種工業區
根據實價網最新揭露，台中市文心路三段上的「台日大樓」土地面積大約一二三○．八七坪，土地使用分區為乙種工業區，建物為地上六層、地下兩層，樓地板面積約三八三五．八一坪，建築物完成日期為一九八九年十二月，屋齡約二十八年；二○○八年十月時，台中市府曾公告，台日大樓原址土地計畫將由「乙種工業區」變更為「旅館專用區」。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，台日大樓距離文心路與中清路的捷運G7站步行約只有五分鐘，靠近水湳經貿園區、西屯工業區；基地三面臨路，雖為乙種工業區，但周邊土地均為第三之二種、第二種住宅區，且區內多夾雜部份住宅使用及商業使用，也就是現況多是閒置或已經轉型為非工業使用。

李方集團打消蓋旅館 決定脫手
據透露，賣方的世紀商旅負責人李銘松，三年前買下坐落於工業用地的台日大樓時，原有意變更為旅館使用，但因評估變更須回饋與捐地，猶豫許久，最後乾脆出售該資產；這棟大樓今年中曾標售，底價為八億元，最終因無人投標而以流標收場。

根據經濟部工商登記系統資料，鈺永資本總額為六億○二○五萬元，董事長是謝式冰，兩名董事為林晉頡及林哲鈺，監察人則為林高德；謝式冰是前副總統謝東閔的女兒、夫婿林高德為澄清醫療體系院長，林晉頡是謝式冰次子，為引進「添好運」的忕吉小吃負責人。

桃園市政府地政局最新公布第2季航空城特定區計畫不動產市場分析季報，實價登錄揭露土地交易件數、筆數都比同期減少。

桃園市政府地政局表示，桃園航空城特定區第2季整體土地交易量較前一季及去年同期略為減少，主因是航空城計畫至今尚未審議通過的影響，還有國內整體經濟景氣、房地合一稅制等因素，市場交易多持觀望態度；至於土地交易均價，因交易量少、易受個案影響，變動趨勢較不具參考性。

桃園市地政局指出，桃園航空城特定區第2季交易區位集中在接近機場捷運坑口（A11）站的農業區土地，其次是領航（A17）站附近土地。

統計第2季實價登錄揭露案件的土地交易筆數是44筆，較前一季減少5筆，也較去年同期筆減少6筆；在實價登錄揭露案件買賣總交易金額方面，第2季約2.88億元，較前一季及去年同期各衰退24.8％、54.07％。

桃園市地政府說，第2季整體實價登錄揭露土地交易均價約每坪6.87萬元，相較前一季持平；而農業使用的土地交易均價約6.99萬元，則比前一季上漲20.31％，仍較去年同期下跌2.37％。

　　國家統計局今日發佈10月份70個大中城市住宅銷售價格統計資料。其中，15個熱點城市房地產市場總體平穩，一線城市新房價格環比下降，二三線城市新房價格環比保持上漲。業內人士認為，熱點城市調控效果出現了分化，調控政策越嚴格的城市，控房價效果越明顯。

　　15個熱點城市房地產市場總體平穩

　　10月份，隨著“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入，70城中15個熱點城市房地產市場總體平穩。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀時表示，從環比看，9個熱點城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；天津、上海和成都分別上漲0.1%、0.3%和0.7%；另有3個城市持平。

　　“從核心熱點城市看，樓市高峰已經過去。”中原地產首席分析師張大偉向中新網表示，熱點城市新房價格在“金九”全面下行後，個別城市房價在“銀十”有了反復，說明熱點樓市調控效果也出現了分化，調控政策越嚴格的城市，控房價效果越明顯。

　　一線城市新房價格環比下降 二三線城市上漲

　　總體來看，初步測算，10月份，一線城市新建商品住宅環比下降0.1%；二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

　　從新建商品房價格環比變動來看，10月份，50個城市新房價格環比上漲，14個城市下跌，6個城市持平。其中，上漲較快的城市分別為哈爾濱、南充、呼和浩特、大連、岳陽、遵義、瀘州等三四線城市，最高漲幅為1.7%。

　　在張大偉看來，全國房地產市場分化走勢依然明顯，過熱樓市的虛火被遏制後，三四線樓市相對處於較熱的水準。

　　從同比來看，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。據劉建偉介紹，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續13個月回落，10月份比9月份回落0.5個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落，10月份比9月份回落1.0個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續3個月回落，10月份比9月份回落0.7個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，新房價格同比漲幅持續收窄，與全國70城房價的積極管控密不可分，到2018年，新房價格甚至會步入同比負增長階段，即出現“房價跌回一年前”的現象。

　　北京二手房價連續6個月領跌

　　在二手房方面，國家統計局資料顯示，10月份，一線城市二手住宅價格環比持平；二線城市二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同；三線城市二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　值得注意的是，資料顯示，北京二手房價格環比下跌0.5%，連續6個月領跌。

　　同時，北京的二手房成交量也創新低。據中原地產研究中心統計，10月份北京二手房住宅簽約6162套，創2014年2月以來連續43個月的新低。

　　業內普遍認為，2017年的“金九銀十”明顯成色不足，市場資料更直觀反映了樓市調控的有效性。

　　“銀十”調控不放鬆 多地發佈租賃政策近20次

　　“傳統旺季的失約，為購租並舉新型市場的形成做好了準備。”安居客房產研究院分析師熊仁階對中新網分析稱。

　　記者注意到，事實上，趨向於“購租並舉”的樓市調控並未在10月停歇。

　　據中原地產研究院統計，10月份全國超過25個城市發佈房地產調控政策34次，住房租賃相關政策發佈近20次。今年1-10月，全國發佈各類房地產調控政策已超過210次，因城施策、購租並舉等成為此番調控的最大特點。

　　張大偉認為，鼓勵租賃消費、穩定租賃關係、賦予承租人更多權利等舉措，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更能減少非理性購房需求，避免樓市大起大落。

　　中國REITs規模將超4萬億

　　北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組

　　[根據2006~2016年全球主要國家和地區REITs市值相對於其GDP及上市公司總市值的規模占比情況，我們對於中國公募REITs的初步估測結果是4萬億到12萬億之間]

　　近年來，中國經濟的快速增長孕育了繁榮的不動產市場，也使得REITs（不動產信託投資基金）這一金融產品迎來了良好的發展機遇，在中國發展公募REITs市場意義重大並且正當其時。

　　我們認為，開發和建設公募REITs是金融服務供給側改革的重要抓手，有利於落實“三去一降一補”的宏觀經濟政策，加快我國經濟結構的轉型；有利於降低行業杠杆，控制行業風險，推動不動產行業產業升級和盈利模式的轉變；REITs市場可以為PPP（政府和社會資本合作）及基礎設施投資提供可行的金融戰略，為雄安新區的發展提供金融新思路；作為配置價值極高的高品質金融產品，REITs為居民的財產性收入提供大量資產，實現金融體系的供給側結構性改革，減緩中國金融體系中直接融資比例偏低的問題，提高金融系統的風險分散能力。

　　不動產REITs的基礎資產非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業、酒店公寓、廠房貨倉、醫院、養老院等，還包括機場、港口、輸電塔、管道、資料中心等基礎設施。2016年，中國已經超過美國，成為全球建築資產規模最大的國家。中國建築(9.480, 0.21, 2.27%)資產規模的增長，是中國前所未有的基礎設施投資浪潮的結果。過去多年中，中國將GDP的9%用於基礎設施開發，而美國的這個數字是2%。如果當前這種投資規模維持下去，到2025年，中國建築資產規模將達到97萬億美元，比美國的45萬億美元高出一倍多，同時也將高於美國、日本、印度和德國四個國家的總和。目前，中國不動產市場規模已經高達44萬億美元。雖然中國主要城市的零售商業物業及寫字樓物業存量龐大，中國商業地產資產證券化產品發行總量僅為128億美元，其發展空間巨大。

　　通過分析美國、新加坡、中國香港和澳大利亞等REITs市場的絕對和相對規模，根據兩類可比指標和一些合理的假設，我們認為，中國標準化的公募REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，我們認為這是一個相對保守的估計。因此，我們可以預測未來中國公募REITs市場包括REITs上下游的產業鏈市場將會是極其巨大的規模和體量。

　　REITs作為房地產證券化的重要手段之一。REITs最早於1960年在美國誕生，經過90年代中後期在全球範圍內的大規模發展，現已成為國際金融市場的重要金融投資產品之一，目前全球範圍內已有美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國、新加坡、中國香港等30餘個國家和地區相繼推出REITs，全球市值近2萬億美元。

　　根據2006~2016年全球主要國家和地區REITs市值相對於其GDP及上市公司總市值的規模占比情況，我們對於中國公募REITs的初步估測結果是4萬億到12萬億之間。

　　以REITs市值占GDP比重為例。總體來看，2006年至2016年這10年間，全球主要REITs市場占經濟總量的相對規模逐漸提升。2016年，該指標在5.4%~16%之間，其中，新加坡最高，達到16.02%；美國最低，雖然其REITs市值達到1萬億美元，但由於經濟總量巨大，因此，美國REITs市值只占GDP的5.42%。從橫截面來看，該指標多分佈於7%附近。2016年中國的GDP是74.4萬億元人民幣，根據該指標簡單推算，中國REITs市場規模應在4萬億至12萬億之間，按照中位數水準的估計則是6萬億。

　　如果從REITs市值占上市公司總市值比重來看，2006年至2016年，全球主要REITs市場占其上市公司總規模的比例也是逐漸提升。2016年，該指標在0.78%~7.66%之間，其中澳大利亞最高，達到7.66%，中國香港最低，只有0.78%。2016年，中國上市公司總市值約為50萬億人民幣。由於資本市場發展階段和國際化程度的不同，各股票市場的可比性較弱。我們根據該指標在主要市場的中位數來簡單推算，中國REITs市場規模應在4萬億左右。

　　而且，4萬億至12萬億之間的這個估計是相對保守的，未來中國REITs市場實際規模可能遠高於這一結果。

　　首先，PPP基礎設施投資項目為REITs提供大量的優質並購標的，是PPP投資退出的重要通道。目前，中國已成為世界上最大的PPP市場。2016年以來，中國有超過1400個專案通過PPP進行投資；截至2017年8月，中國PPP項目總投資額約為17.6萬億，預計2017年PPP專案落地規模或達3.8萬億元。按照住建部專家的估計，2020年以前，中國僅在綠色公共交通、保障房、水務、建築節能、可再生資源和衛星城建設6個領域就將投資不少於60萬億元人民幣。根據現有存量資料，基礎設施REITs的潛在市場規模達萬億級，而考慮增量的基礎設施投資，則會使其基礎資產規模再翻一番。

　　其次，隨著中國城市化進程的加快，城市人口的增加將創造一個巨大的房屋租賃市場。鏈家研究院2016年底發佈的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。事實上，中國正在經歷一個人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續增長，而且平均年齡低，居留時間長，長期租房需求日益旺盛。十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策紅利下，住房租賃的市場空間將非常廣闊。而根據全球發達經濟體的經驗，REITs是解決住房租賃融資來源的重要管道。REITs收購住房並出租經營，有助於消化住房市場庫存，盤活存量住房並加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。住房租賃市場的增長將為REITs市場的規模增長提供動力。

　　2016年底，中國固定資本形成是32萬億元人民幣，約合4.6萬億美元，同年，美國年固定資本形成總額約為2.9萬億美元，中國固定資本形成約為美國的1.6倍。因此，考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段後，規模將遠超美國，具有廣闊的發展空間。

國家統計局18日公佈的“2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，出現10個熱點城市房價同比齊跌現象。一二線城市新建商品住宅價格更是保持了近1年的同比漲幅回落。

“2017年前10月全國房地產開發投資和銷售情況”則顯示，1月-10月，全國商品住宅銷售面積同比增長5.6%，比1月-9月回落2個百分點；商品住宅銷售額85532億元，同比增長9.6%，增速回落1.8個百分點。

“10月單月，商品住宅銷售面積同比下跌6%，銷售金額同比下降2%。”中原地產首席分析師張大偉表示，隨著調控的深入和資金面收緊，1月-10月商品住宅的成交面積刷新了2016年初以來的新低。

旭輝控股主席林中認為，未來房地產開發企業的核心競爭力在於住宅產品的溢價率高低。“在‘房住不炒’指導思想下，房地產市場進入低頻波動長週期。開發商的住宅產品如果不能有10%-20%的溢價，就會在未來的市場競爭中處於劣勢。”

在此背景下，房地產開發企業開始打造獨特的產品體系，通過行業細分在市場上形成差異化競爭，從而抓住住房消費需求升級的機遇。


中南置地18日在上海宣佈打造WELL健康社區示範項目，該公司將打造本土化的健康住宅標準，建立中南健康住宅產業鏈。中南置地總裁陳昱含認為，一些購房者買房的需求已向追求“美好生活需要”轉變，對住宅的要求也從居住變成了生活。“中南置地已將更多注意力投入住宅產品的品質、健康、環保、智慧等業主更高層次的需求上。未來，健康建築標準還將拓展到健康酒店、健康辦公等多個品類，以實現業主從健康的產品到健康的生活方式的轉變。”

值得注意的是，土地市場的熱度仍未消退，在房價滯漲情況下，地價仍在攀升。1月-10月，房地產開發企業土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%；土地成交價款9695億元，增長43.3%。

融信品牌行銷中心總經理張文龍認為，未來開發商要想在樓市低迷的市場環境下保持利潤，就要遵循“4321”原則：40%靠拿對土地，30%靠做精准的產品客群定位，20%靠行銷策略，10%靠團隊戰略執行。”

17日，重慶市國土房管局和中國建設銀行重慶市分行簽署戰略合作協定，雙方將聯手加快住房租賃資訊服務平臺建設，為住房租賃企業和個人租賃雙方提供1000億元綜合融資，提供住房租賃全流程服務，加快推動重慶住房租賃市場發展。

據新華社11月18日消息，重慶市國土房管局局長董建國介紹，重慶市住房租賃市場已初具規模，但還存在專業化、規模化住房租賃市場供給主體發育不充分、住房租賃管理服務資訊化程度不高等問題。此次政府部門和銀行進行合作，有利於發揮各自在資訊化和管理方面的優勢，實現以智慧化為引領的“互聯網＋住房租賃”模式；有利於推動重慶住房租賃市場規範發展，有利於更快更好實現全體人民住有所居的目標。


據瞭解，重慶下一步將從三方面培育和發展住房租賃市場：一是建設“互聯網＋住房租賃”資訊化綜合服務平臺，運用互聯網、大資料等科技手段，打造政府主導的“開放、共用、安全”住房租賃資訊化綜合服務平臺，為企業和個人提供公開、透明、安全、方便的房源核驗、資訊發佈、合同網簽備案、市場主體信用評價和資訊查詢等服務。二是開展主城區住房租賃市場專項調查，掌握住房租賃的基本狀況、找准問題、建立基礎資料庫、提出對策建議。三是研究出臺《培育和發展住房租賃市場的實施意見》，從培育租賃住房供給主體、引導租賃住房消費、優化住房租賃服務、加強住房租賃管理等方面出臺政策措施。

11月14日上午，深圳康佳總部廠區地塊由康佳集團持有的70%權益，通過網路競拍的形式，以69.8億元的價格落入深圳民營房企龍光地產之手。整個競拍過程只用了3分鐘。

而此前，這幅地塊卻經歷了華僑城和旗下康佳集團長達4年的糾葛。

被售賣的標的物為持有地塊的康僑佳城公司股權，康佳集團和華僑城集團分別持股70%和30%。截至2017年6月30日，康僑佳城未經審計的帳面淨資產約6.9億元，負債約1億元，營業收入為0，虧損460萬元。

康佳與康佳地塊

康佳總部廠區更新改造項目位於深圳市南山區華僑城片區，用地性質為商業性辦公用地及一類工業用地，占地面積3.7萬平方米，計容積率建築面積26萬平方米，另有不計容建築面積6.2萬平方米，其中包括8000平方米的地下綜合商業和5.5萬平方米的地下停車庫。

經濟觀察報記者於地塊競拍後的第二天至地塊現場看見，“KONKA康佳”的紅色立體標誌還駐立在大門處，四周用移動板圍了一圈，僅留深南大道一側入口，移動板上印有華僑城和康佳的logo，顏色已變淡。入口有一個康佳直銷中心在播放宣傳片，門店四周已全是建築垃圾，牆壁角落雜草叢生，未見工作人員。地塊表面已無明顯的建築殘留物，非常“乾淨”。

康佳集團在公告中稱出售的原因是回收資金、增強資產流動性，提高整體效益，並契合公司大力發展主營業務的戰略。

事實上，在8月24日發佈此地塊轉讓公告時，康佳還同時擬轉讓位於上海市虹口區的三套房產。今年6月，康佳集團還擬轉讓昆山康佳電子、映瑞光電的全部權益。再往前，康佳已陸續轉讓了壹視界公司60%股權、深圳康佳視訊系統工程有限公司100%的股權、重慶康佳電子的60%股權。

2015年，康佳曾因受高層頻頻動盪連累，出現了12億元的大額虧損。雖然康佳過去幾年一直在剝離核心業務之外的資產、增加持有現金量，但截至2017年6月30日，由於市場競爭愈加激烈且原材料價格上漲，康佳的彩電業務毛利率下降0.53%、白電業務下降3.3%，主營業務上半年的淨利潤僅3000萬元。

69.8億元，是康佳集團去年全年淨利潤的近73倍。這部分收入將大幅度影響康佳集團今年全年的業績報表。

多次斷臂求生的康佳，在今年招募了新的高管團隊並執行了新一輪變革措施，康佳集團董事局主席劉鳳喜曾公開表示，康佳不再只是一家彩電公司，將轉型投資控股平臺，做大投資業務，如果康佳現有產品或業務不符合發展方向就賣掉。

四年之爭

這塊位於深圳豪宅片區稀缺地塊的易主，宣告了這家央企內部持續4年的紛爭終於落幕。

1998年，康佳總部廠區更新改造項目由康佳集團取得產權證。2011年，康佳總部廠區被列為城市更新單元規劃範圍，康佳申請作為該專案的唯一開發主體。但兩年後，作為康佳的第一大股東，華僑城發佈意見函反對康佳作為專案唯一開發主體。原因是：華僑城于2003年曾和深圳市政府簽訂過用地協議，繳納了包括這片廠區的地價款。

2014年，雙方爭執激化至深圳市國際仲裁院，是年7月，仲裁結果落地，康佳與華僑城合作開發此地塊。2015年1月10日康佳的產權證到期，3天后，雙方成立合資公司康僑佳城。

矛盾的再一次掀起，是在今年7月。康佳提出以約29.02億元的低價轉讓合資公司49%的股權，彼時華僑城表示保留優先購買權，華僑城將大概率控股康僑佳城。但這一提議後被中小股東否決，以失敗告終。

中小股東的成功源於2015年5月的康佳股東大會上，4名由中小股東提名的董事和獨立董事候選人，憑藉累計投票機制成功進駐深康佳董事局，在7人董事會中佔據絕對多數，是中國證券史上罕見的中小股東奪權事件。

今年8月24日，深康佳A（000016.SZ）再次提出轉讓股權，轉讓其全部的持股數，底價也高了約12億元，華僑城此時放棄了優先受讓權。針對華僑城放棄優先受讓權一事，記者多次致電華僑城董秘關山，截至發稿，並未收到相關回應。

華僑城的默認和“第三者”龍光

自2014年段先念接替任克雷掌舵華僑城之後，任制定的“旅遊＋地產”改革進一步加快，還增加了“旅遊+互聯網+金融”、“文化+旅遊+城鎮化”另外兩條轉型思路。

段先念宣稱華僑城要成為“中國文化旅遊業航空母艦”，規劃建100座特色小鎮。僅2016年一年，華僑城在深圳陸續簽約了甘坑新鎮、鳳凰古鎮、大鵬所城等多個小鎮，還在北京、成都、天津、三亞多地拿下旅遊地產專案。

華僑城三個上市平臺，華僑城A和雲南旅遊前三個季度的營業收入分別為194億元、8.23億元，華僑城（亞洲）上半年的營業收入為19.42億元。三者粗略相加約為近222億元。

大量旅遊專案的拓展需要龐大的現金流。今年8月，華僑城轉讓北京僑禧投資有限公司49%股權給泰禾集團，連同債務的對價為51.83億元。北京僑禧持有的北京豐臺地塊，曾在兩年前創下北京第三高總價地塊的紀錄。去年8月，華僑城還轉讓了位於深圳鹽田區的88套住宅，評估價為17.2億元。

為做大華僑城A這個上市平臺，盈利不佳的旅遊專案被華僑城集團收回，今年4月，華僑城A以5196萬元的評估價將泰州專案轉讓給華僑城集團，泰州華僑城總投資25億元，2014-2016年連續三年虧損，2016年虧損額達2億元。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，讓龍光介入顯然是雙方的策略選擇，可以認為是一個妥協的結果。“放棄這塊地，不單是利益的考量，康佳這個地塊當年造成過那麼大的衝突，雖然之後按下不表了，但肯定在內部造成了影響，現在這樣的結果顯然是華僑城默認的結果，雙方不再做更多的糾纏。”宋丁說。

而這次獲得優質地塊的龍光地產，2016年之前“連刷”三次地王之後，在深圳公開市場再無大額斬獲。龍光深圳區域貢獻了其上半年41.6%的銷售額，土地儲備占全國範圍內的13.7%。

今年2月，龍光與廣州合景泰富耗資168億港元拿下香港最高總價宅地。一名龍光內部人士向經濟觀察報透露，公司已在深圳尋求一年多的舊改地塊，僅拿了寶安和龍華的幾處工業地塊。

沙田希爾頓破700萬 西灣河逸濤灣3千萬沽

長沙灣地王誕生後首個周末，二手樓市明顯升溫，多個屋苑樓價續創新高，沙田希爾頓中心樓價首破700萬元，連天台3房呎價1.6萬元。至於10大屋苑買賣錄12宗，重上雙位數字水平。

消息利好樓市氣氛，代理指出過去周末各區睇樓量，普遍上升一至兩成，至少錄得3個屋苑樓價破頂。而細價樓集中地的沙田市中心，區內屋苑希爾頓中心樓價更首破700萬元。消息指屋苑A座高層連天台戶，實用面積475平方呎，屬於3房間隔，以屋苑新高價775萬元沽出，呎價16,316元。單位單邊望河景及園景，屬於一綫單位。是次成交價，比同座同室中層戶，8月份所創出的舊紀錄價695萬元，高出80萬元，幅度12%。

事實上，沙田薈蕎首批單位呎價，折實後介乎1.7萬至1.97萬元，至於同區二手樓呎價約1.3萬至1.6萬元。新盤高價推售，有利同區二手業主好價沽樓，包括沙田濱景花園4座高層G室，實用面積543平方呎，3房間隔，成交價739.8萬元，呎價13,624元創細3房呎價新高。

北角海璇勢以高價推出，刺激港島東屋苑身價。西灣河逸濤灣分層戶3,000萬元沽，創屋苑分層樓價新高。屋苑4座高層A室，實用面積1,237平方呎，屬4房間隔，成交價3,000萬元，呎價24,252元，較原業主2009年時買入價1,200萬元，高出1,800萬元，幅度1.5倍。

10大屋苑 2天12成交

至於過去周末10大屋苑交投好轉，中原地產指出，該行錄得12宗成交，按周多4宗，重上雙位數字，當中以鰂魚涌太古城及天水圍嘉湖山莊，各錄4宗成交最多。值得一提，太古城過去周末成交，樓價全屬逾1,000萬元，包括金星閣高層G室，實用面積701平方呎，成交價1,370萬元，呎價19,544元。

美聯物業指出，10大屋苑錄9宗成交，按周多1宗。香港置業表示錄6宗，按周少1宗。利嘉閣地產指出錄11宗，按周多6宗（各代理統計屋苑有別）。分析指出，近日港股造好，新盤高價推盤，間接刺激二手氣氛。不過，小業主持價態度強硬，個別有反價情況，同時窒礙買家入市，相信二手樓價仍續創新高，至於交投量仍不會有大突破。

另一方面，中原地產研究部指出，截至11月15日，2017年全年樓宇買賣合約登記金額6,033.3億元，創下2012年6,539.6億元後5年新高，較2016年總和5,328.1億元暫升13.2%。料全年金額將逼近6,900億元，有機會打破2010年的6,894.8億元，創下97年後新高。一手住宅今年暫錄2,117.3億元，創22年的歷史新高。

房協的將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺資助房屋項目今日截止申請，截至昨日下午，共接獲逾7萬份申請，超額認購113倍，打破2014年復售居屋認購紀錄。暫時近99%為白表申請者，平均250人爭1個單位。

土地供應專責小組委員王坤預料，總申請可望達10萬份。

累收逾7萬申請 今截止

房協兩個資助出售房屋項目，於本月7日起接受申請，至今日截止。截至昨午5時，累計接獲70,743份申請，以今期620伙計算，即超額認購113倍，打破2014年復售居屋以來的超額認購紀錄。房委會2014年復售居屋超額認購61.5倍。

房協今次白表接獲69,944份申請，包括50,079份網上申請；綠表則有799份。而截至昨晚7時，已累計81,524人次參觀示範單位。

今次出售項目的綠白表配額各佔一半，並預留20%配額予單身申請者，但限購一房或兩房單位。而受筲箕灣明華大廈重建影響的住戶可優先揀樓，共60個名額，其後揀樓次序以10人為一組，分別為5個綠表家庭、1個綠表單人、3個白表家庭及1個白表單人排序。經扣除60個優先揀樓名額後，剩餘560伙，以綠白表比例各佔一半計算，白表申請者平均250人爭1個單位，綠表則平均3人爭1個單位。

房協發言人稱，周末只有網上交表數目，未能提供收表箱及郵寄數字。發言人又相信，由於新增網上申請途徑，令白表數量大增，而由於綠表須經屋邨辦事處核實，相信稍後會收回更多申請表。

鄭小姐一家三口與父母同住荃灣自置私樓多年，但因為只有300多呎，隨着兒子年紀漸長，希望可以換樓改善居住環境，有見於房協兩新盤的價格相對私樓便宜，故已在網上以白表申請房協兩盤的最大單位，但樓價亦要400多萬。乍聞超額認購達113倍，她不禁大叫道：「嘩，那麼多人申請！」

白表鄭小姐：隨遇而安

她數年前有申請荃灣居屋的經驗，也知道資助房屋難抽中，直言今次也是隨遇而安，「抽到又好，抽不到也好，也不想揹太多債。」她認為房協兩盤的樓價也不是很便宜，只是因為私樓樓價現在實在太貴，所以相對吸引，而且房協兩盤是單幢樓，管理費昂貴，也是關注之一。

兩項目以市值7折發售，售價介乎192萬至623萬元，屯門翠鳴臺平均呎價約7,000元，將軍澳翠嶺峰平均呎價約8,700元。房協今次以電腦抽籤方式編排揀樓次序，抽籤結果於明年1月初公布，2月底揀樓。

南豐集團明年計劃推出多個集團新盤，焦點項目包括深水灣徑豪宅項目，以及將軍澳日出康城6及10期，南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，集團會繼續吸納理想地皮。

南豐集團2017年首10個月累積售出逾300伙，成交金額逾100億元。當中包括筲箕灣香島Island Garden、何文田山畔、九肚山尚珩La Cresta及山頂Mount Nicholson。

及至2018年，集團有機會推出的全新項目有3個，包括深水灣徑豪宅項目、將軍澳日出康城6期及10期，亦會繼續推售集團夥拍香港興業（00480）合作的尚珩，及香島Island Garden的銷售工作。

麥一擎：深水灣盤 綠色共融

深水灣徑豪宅項目位於南區壽臣山深水灣徑8至12號（鄉郊建屋地段1190號），為低密度住宅項目，提供54伙，主打3至4房單位，實用面積逾3,000平方呎，項目已取得預售樓花同意書，預計2018年上半年完工，傾向以現樓發售。

項目坐落於深水灣傳統豪宅地段，麥一擎指，項目落成後將會是該區近年的唯一新供應，投資價值高。項目設特大露台，引景入室，將室外及室內景觀融合。而會所設備完善，備有室內及室外相連之特大泳池，且早於項目設計階段已周詳計劃高規格保安設備，豪宅住戶可安享高質素私隱生活。

發展商亦相當注重綠化，故項目特別預留大面積設中央綠色園區，並以多種植物作園區不同主題，把天然綠意融入整個項目設計之中，呼應四周翠綠的環境，亦重視與周邊綠色環境的共融性。

日出康城6期 臨海景開揚

另一焦點為將軍澳日出康城6及10期，其中第6期提供約2,392伙，現正申請預售樓花同意書，將於2018年上半年推出市場，戶型多元化，可滿足不同住戶需要，項目預計於2020年下半年完工。項目位於臨海地段，向南遼望藍塘海峽，且遠眺港島東，開揚景致一覽無遺。項目引入多項低碳設計及採用環保建築物料，打造綠色社區。

將軍澳日出康城10期涉1,000餘伙，料2021年下半年完工，地基工程已進入尾段，預計項目攻大單位，目標吸納區內追求質素的換樓客。

對於近日本地發展商均積極透過補地價增加土儲，麥一擎表示，集團現時只持有小量農地，未有急切計劃，集團會從不同途徑爭取發展用地，並繼續物色理想地皮，遇有好的地皮會繼續積極吸納。並預計2018年本港樓市仍然平穩向上。

集團今年6月逾246億元奪啟德商業地刷新商業地王紀錄，預計2018年上半年動工，2021年下半年完工，項目計劃興建寫字樓、商場及特色酒店等綜合式發展，逾一半樓面作寫字樓，涉逾百萬平方呎，將作收租投資。

匯璽II今或加推 柏逸68伙周三應市

多個新盤混戰，不少項目在開價後的首個周末開放示範單位及收票，其中以新地（00016）長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II最旺場，市場消息稱，該項目截至昨晚收票3天，共收約1300票；新世界（00017）兩盤齊發，包括元朗柏逸及西營盤瑧蓺，合計錄得約330票，其中柏逸將於周三（22日）進行首輪發售共68伙。前述三盤連同土瓜灣單幢盤翰畋，4盤合共收票逾1700張，凍結市場資金逾3億元。

新地旗下匯璽II上周開價後，位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的展銷廳和示範單位過去兩天屬於首個周末開放供準買家參觀，記者昨午約3時現場所見，一直出現排隊參觀人龍，持續有數十人排隊輪候入場。據悉，不少參觀者為今年3月推售匯璽I時未能購得單位的向隅客。有睇樓客表示，匯璽II睇樓氣氛似乎不及今年3月匯璽I開售時熱烈。

睇樓氣氛遜I期

市場消息指出，截至昨晚，匯璽II收票3天累收約1300票，以首張價單238伙計，超購4.46倍；惟與今年3月推售匯璽I首3天錄約4400票比較，則有相當距離，預料項目最快今日加推單位。匯璽II由兩幢分層住宅組成，提供1188伙，實用面積269至1509方呎，預計2019年6月底落成入伙。

新世界元朗柏逸過去周末加推16伙，全為實用面積272至327方呎的1房戶，定價亦較進取，折實平均呎價1.33萬元，較首批調高9%。發展商並全推首兩張價單共68伙於周三進行首輪發售，市場消息稱項目至昨日累收逾220票，超購2.24倍；同系西營盤瑧蓺亦累積收票110張，以首張價單50伙計，超購1.2倍，項目最快今日加推。

位於元朗唐人新路108號的柏逸，提供123伙，當中11伙為洋房，實用面積272至2010方呎，預計2019年1月底入伙；西環瑧蓺則提供250伙，實用面積190至462方呎，預計明年5月底入伙。上述3盤連同高譽投資位於土瓜灣的單幢盤翰畋共取得約88票，以首張價單30伙計，超購近2倍，4個新盤累收逾1700票，凍資逾3億元。

嘉里皓畋銷16戶冠一手

過去周末並未有焦點盤推售，發展商主力銷售貨尾。過去兩天（18日至19日）共約15個新盤錄得成交，一手總成交量逾40宗，較對上一個周末（11日至12日）錄得約50伙，下跌約20%。嘉里（00683）何文田皓畋發揮現樓銷售的吸引力，兩天共沽16伙，成眾盤之冠。

今年新盤銷售「爆燈」，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，年初至今（截至本月15日．下同）一手私人住宅物業註冊金額已錄得2117.3億元，打破2016年的1869.4億元紀錄，創自1996年有紀錄以來近22年歷史新高；一手註冊宗數暫錄得1.67萬宗，亦創下自2007年1.89萬宗後近10年新高。

尖沙咀亞士厘道29至39號九龍中心三樓全層一個面積約1.63萬平方呎舖位，以2.5億元連租約放售，呎價約15,333元。美聯旺舖文國華表示，上述舖位擁有近174方呎的超闊向街玻璃窗，呎價與區內商廈價格相若。舖位目前由知名飲食集團以每月58萬元承租，租約期至2019年12月，新買家料可享約2.8厘之租金回報。

美聯旺舖認為，尖沙咀亞士厘道為區內知名的「飲食街」，發展商資本策略亦正積極收購同街物業，料將合併發展成銀座式商廈。

核心區商舖售價跌勢放緩

近來零售市道好轉，核心區商舖價格跌勢開始減慢。10月美聯旺舖四核心區（中環、銅鑼灣、尖沙咀、旺角）一線街售價指數（MSI）最新報249.6點，按月僅微跌0.04%。

另外，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月商舖共錄得141宗買賣登記，按月下跌4.7%；涉資約19.4億元，按月上升1.8%。累積首10個月，商舖合共錄得1,523宗註冊登記，涉資約218.9億元。美聯預期，未來舖位交投步伐將與現時相若，估計今年全年買賣註冊量將達約1,800宗水平，較去年全年升近四成。

10月舖位買賣之中，九龍區佔68宗，相當於整體成交約48%；核心四區商舖錄得19宗買賣，相當於整體13%，涉資約3.02億元。上月尖沙咀錄得13宗買賣註冊登記，是10月錄得最多登記成交的單一區份，涉資共約2.42億元，平均每宗交易涉資約1,861.2萬元。其次為紅磡，期內共錄得11宗，成交額約1.14億元。逾億元的買賣註冊亦錄得1宗，為尖沙咀亞士厘道21A號地舖，涉及金額為1.38億元。美聯旺舖盧展豪預計，目前商舖利好消息逐漸出現，未來核心區商舖價格下跌空間有限。