房屋稅減半可達12年

行政院昨通過《都市更新條例》修正草案，增設共計4道處理不同意戶(俗稱釘子戶)的機制，其中經地方政府的都市計劃與都更審議委員會審議後，只要仍有釘子戶，地方政府就須強制舉辦聽證會。

行政院長賴清德表示，目前台灣屋齡超過30年的房屋近400萬戶，約占總數一半，現有建物逐漸老化，防災、抗震等能力不足，加速都更有其必要及急迫性。
內政部長葉俊榮昨表示，《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》稱為「都更三法」，盼藉修法推動都更，達到活化都市機能、老舊建築防災、滿足老人化社會需求、發展國內經濟等4大目標。

可提行政訴訟
此次修正草案對不同意戶設有4道處理程序。第1道是都更計劃須送地方政府的都計審議委員會審議，避免惡意圈地；第2道是要繼續送到地方政府的都更審議委員會審理；第3道是審理過程中只要有1戶反對，就強制辦理聽證程序；最後是地方政府強拆前，須在60天內協調，不同意戶也可提出行政訴訟。
都更改革組織秘書長彭揚凱認為，應讓代拆權力回到政府，且建商須將舊建物全部拆除成素地後才可開始預售。否則購屋者可能不知道尚有不同意戶在協商，而曝露在購屋風險中。

協調無法律效力
彭揚凱也認為，雖須經地方政府協調才能拆除，但協調根本不具法律效力，不同意戶不能依協調結果來打行政訴訟，建議授權地方政府以「調處」替代協調。
草案也提出稅賦減免，都更後房屋稅減半徵收最長可到12年，另協議合建者可享有土地增值稅減免40%；在擴大金融參與方面，新增得以都更基金提供實施經費信用保證機制、明定金融機構對於都更之放款，不受《銀行法》有關建築融資放款額度之限制。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，都更獎勵標準化後延長房屋稅減免，都更案可有感受惠。
大陸建設董事長張良吉建議，協議合建與權利變換應採相同減稅方法，避免地主為免徵土增稅，而執意要走程序較為繁複的權利變換，更可加速都更的進度。


都更遍地開花 廣設住都中心
經濟日報

行政院昨（23）日拍板都更條例修正案，增訂地方可設置住都中心、讓都更遍地開花，以擴大都更能量，六都可望先行；都更三法上路後，明年都更能量將倍增，不含危險老舊建物的都更案，每年將擴增至120案以上。

行政院會昨天通過都更條例修正案，增訂租稅誘因、地方設置住都中心等多項機制，以利都更推動，未來連同危險及老舊建物加速都更條例，及立法院審議中的國家住都中心設置條例草案，「都更三法」多管齊下，將引爆國內都更案快速成長，帶動龐大商機。

內政部次長花敬群表示，都更條例修正案明年上半年若能通過，預估明年「都更能量倍增」不會有太大困難，今年以來到10月底，已核定的都更案有50案，年底前可能有60案，這已是近十年來最高。

明年可望倍增到120案以上，這不包含危老建物都更案。內政部預估，危險及老舊建物都更案明年起，預計每年要推動500件、1萬戶。

內政部長葉俊榮表示，這次都更條例修正案，增訂各級主管機關可設置專責法人或機構，協助都更推動，以擴大政府主導都更能量。

國家住宅及都市更新中心設置條例草案，已明訂國家住都中心的設置，主要是要落實興辦社會住宅等政策，並推動全國各都市舊市區及策略地區都市更新。未來地方政府也設立住都中心後，將可遍地開花，中央與地方全面動員推更都。

官員表示，目前地方要設住都中心，只能引用地方自治條例，但地方議會會有不同意見。台北市已成立，新北市也規劃設立，但就卡在地方議會，未來都更都條例增訂法源，有助地方設立住都中心。內政部預估未來國家住都中心設立後，六都都會有興趣成立這類行政法人，甚至基隆、新竹等其他縣市也會跟進，對民間都更案具有激勵、示範效果。

獎勵明確化 解互信難題

行政院院會昨（23）日通過都市更新條例修正案。內政部認為，將「獎勵明確化」的精神入法，解決都更實務上互信不足的困境，有助於讓更新案先期整合更順遂、並提高審議效率。

內政部點出，公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、違憲條文待處理等，都是讓都更停滯的主要原因；而容積獎勵不夠明確，使得實施者與地主溝通過程，因無法確定「餅」有多大，容易產生不信任感，更讓都更陷入僵局。

營建署官員進一步說明，這次都更條例修正案條文明確寫道「由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，並保留20%基準容積額度由地方訂定」，也就是說，未來實施者只要參考各項容積獎勵項目與額度，就能自行換算出可以拿到多少容積獎勵。

另外，都更條例修正案擴大賦稅減免範圍，延長更新後房屋稅的優惠期限，並增加協議合建土地移轉予實施者部分的土地增值稅優惠，提高民眾參與意願；同時修正權利價值鑑價規定，確保鑑價公正性，也能增加社會大眾對都更機制的信任。

今年推案衝千億

都更大爆發，據市調機構最新統計，今年全年都更推案量估破千億元，不僅較去年大增四成，更是2014年房市多頭高峰期三倍以上，創下歷史新高；明年兩大指標都更案醞釀登場，不僅推升都更案量有看齊今年千億元水準，後續新案價格、銷售率也將成為房市風向觀察指標。

不過據了解，建商讓利的幅度與市場期待仍有距離，因此都更新案整體銷售上並沒有特別好，談及數字業者多所保留。

建商表示，近兩年都更案爆量演出，主因多在2011年至2013年洽談都更，不少新案在今明兩年開花結果，以致這兩年都更推案放量噴出；據住展雜誌最新統計，去年雙北市都更推案量達759.5億元，已寫下近年高點。不過，今年前11月（截至11月20日為止）雙北市都更案量更衝高到985億元，超過去年全年、再度刷新紀錄。

業者：協議合建應給優惠

行政院昨（23）日通過「都市更新條例」修正草案，不動產開發公會表示，支持政府加速都更推動政策，其中「容獎額度明確化」等部分，看到政府務實面對問題態度。不過仍建議政府應鼓勵都更案整合達100%無爭議，應給予協議合建都更案享有與權利變換都更案相同的稅捐減免獎勵。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會指出，修正內容多能務實面對問題提出修正條文，例如「建築容積獎勵額度明確化」、「提高租稅誘因」、「擴大資金動能」等相關修正條文，從實務上來說，有利於加快都市更新推動。

建商表示，過去都更案在建築容積獎勵額度不明確之下，比方說該項目獎勵容積有10%、但實際上經過審議委員後只剩3%~5%，造成都更風險提高、地主不信賴制度的問題，獎勵明確化後，各項指標能量化處理，接下來地方政府只要在訂定施行細則規範，對建商、都更戶來說，更有保障。

最新實價揭露台北市中山區的商辦「台北時代廣場」，今年8月出租B棟10樓663坪含23個車位，月租金達132.62萬元，每坪租金2000元，是目前該商辦揭露的最高租金，承租方為台灣愛思開海力士半導體公司（SK hynix）。

行情高於內科水準
韓國上市公司SK海力士於新竹設立研發中心，此次租下「台北時代廣場」頂樓，月租金逾132萬元相當罕見，海力士對此不願回應。瑞普萊坊市場研究部黃舒衛分析，大直、內湖一帶的商業氣氛正逐漸活絡，如合約將到期的家樂福正在改裝，舊的愛買也將改成有夜店和休閒設施，走向精緻的消費路線。

「『台北時代廣場』的租金行情，與大直、內湖一帶行情1600~1700元相比，屬中高水準。」第一太平戴維斯協理丁玟甄說明，該租金已突破附近內湖科學園區的每坪1650~1700元。

丁玟甄指出，「台北時代廣場」除了興富發在此設置總部，寬宏藝術也買入自用，買賣成交單價每坪100~110萬元，以每坪租金2000元換算，報酬率2.2~2.35%，表現算很不錯。

黃舒衛認為，相對於台北市區如信義計劃區，大直、內湖一帶租金便宜很多，且單層或連續的大面積空間更易取得，加上交通很方便，更吸引新進企業、外商落腳。

板橋浮洲合宜住宅前年因四級地震出現裂痕，Ａ二及Ａ六區一樓十四位承購戶為此提出集體訴訟，一審共獲賠一億五千多萬元；事後Ａ二、Ａ三及Ａ六區十戶也提起訴訟，新北地院審理後認定這三區都有建物基礎角變量過大等瑕疵，且無法回復，昨判日勝生應返還一億○一五五萬餘元價金，可上訴。

主張非合宜戶 不適用退場機制
據查，浮洲合宜住宅分為Ａ二、Ａ三與Ａ六區，共有四八三一戶，其中一樓店鋪三七六戶是市價買賣，非屬合宜宅；地震發生後，十四戶一樓承購戶認為建物有瑕疵，要求解約，但日勝生認為一樓沒有合宜宅十年內不得轉售的預告登記等限制，不適用退場機制，予以拒絕，結果雙方鬧上法院，一審由承購戶勝訴，共獲賠一億五千多萬。

本次另有十戶一樓承購戶提告，建商當庭仍主張一樓店面不是合宜宅，非社會福利之一環，且該建案的建築設計、結構等都是委託具國家證照者負責，日勝生僅負責營建，而經鑑定，建物裂痕是結構技師計算疏失，並非蓋屋時偷工減料，修補後也安全無虞。

不過法官認為，這三區在設計、興建時，並未考量到角變量須小於兩百五十分之一之規定，雖然建物經修補後能符合強度標準，但角變量標準仍未達成，此部分在技術上無法補正，明顯不符建築技術規則要求的情形，因此判准住戶解約。

上曜（1316）受惠台南首樁建案「湖美帝堡」完工交屋挹注，第3季營運順利擺脫虧損，營收、獲利齊創近年單季新高。董事長張祐銘在昨日法說會中表示，第3季合併毛利率，若不計轉投資子公司(含永捷、越南上曜、永輝光電及上裕營造)部分，「湖美帝堡」建案毛利可高達46％以上。第4季交屋建案陸續入帳，全年盈餘能量奮起推進。

張祐銘強調，由106年起至110年逐年都將因規劃建案推動凝聚營收、獲利能量來源，加上公司成功得標獲列「安平港遊艇碼頭區開發」之參與協力廠商，都將增添穩定現金流，營運漸入佳境。未來將持續購地，興建各類型房產，以每年建築房屋50,000坪為目標，建置長期經營藍圖。 強化營運轉型能量，上曜陸續推出「湖美帝堡」、「帝凡內」、「帝璟」等案；其中「湖美帝堡」為第一個代表案，採巴洛克建築設計並通過綠建築標章，每戶以108-250坪的超大坪數規劃，計有88戶，為台南地區首座豪宅建案。

張祐銘說，今年起進入營運獲利年後，明年股利政策將朝高現金股利配發，以回饋長期支持公司的股東。

此外，為推動安平港發展成為觀光及親水性港口，由政府招標開發，上曜因參加得標開發廠商之協力廠商，有幸將積極參與協助得標開發團隊，規劃及投資遊艇碼頭港區水岸觀光開發。

張祐銘指出，該遊艇碼頭區鄰近台南市億載金城及安平港歷史風貌園區等觀光遊憩區，未來可引進國際級飯店、娛樂業、旅遊業、水岸及水上遊樂業等相關產業，公司有優先權可藉由投資經營或興建相關設施，配合安平港未來發展期程，逐年顯著提升公司獲利。

雙北市都市更新案近年紛紛「收割」上一波房市多頭的成果，走完程序並可對外出售的都更新案呈現歷年罕見的大爆炸局面，釋出市場可售金額將上看1,000億元，刷新史上紀錄；不過，房價下跌趨勢中，接下來都更案將青黃不接、愈來愈難推動，未來恐將不復見到都更噴量的盛況。

根據住展雜誌昨（23）日公布的統計，今年截至11月20日止，大台北都會區已推出銷售的都更案量累積達985億元，預計至年底前還有約110億元的新案量體釋出，估計2017年都更案量可衝高逾1,000億元，不但首度突破千億，更創下史上年度最大量的紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，都更案現在才爆量，其實是「收割」上一波房市多頭的成果。拜上一波房市多頭所賜，當時因房價高、市場氣氛好，建商積極參與都更，也比較願意給予屋主較好的條件，而提高屋主參與都更的意願；不過現在房市反轉、房價下跌，建商比較不願參與時間風險最大的都更案，甚至紛紛撤退。

何世昌表示，其實都更案中，不論都更戶、實施者人人都想從中獲利，但獲利是來自於容積獎勵，實施者多回分容積、順利賣光，才能維持獲利。所以，這種都更案，是「羊毛出在狗身上、豬買單」，在房市景氣下滑階段，購屋客戶愈來愈不願意高價買單，那麼政府都更案，也將會愈來愈難推。

住展調查指出，今年大台北各行政區的都更案量，規模最大在松山區，「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」3大指標案可對外出售金額高達270億元。

第二名為新莊，約220億元，其中「泰舍至善元」就貢獻200億元。排名第三高是新店的85億元，主要是「冠德創新殿」、「冠德市政廳」，是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

何世昌表示，今年雙北釋出的都更案，可以用「遍地開花」來形容，無論蛋黃或蛋白區都有都更案出現。其中，大同區有3個，僅次於中山區4個。不過豪宅密集的信義區相對難搞，都更成功迄今只有1筆，今年則「掛蛋」。

何世昌分析，信義區寸土寸金，各路人馬「哈得要死」，已有幾個都更案通過審查，但達到都更門檻、通過官方審查是一回事，真正能夠整合成功，排除拒遷戶、走完「最後一哩路」並順利推案，才是關鍵；「否則，整合90％，也等於0％，因為隨時會翻盤。」

現在台灣房地產還未觸底，基本上它的價格還在往下。這次的會議中有幾個重要議題：近期台灣房地產有幾個問題，值得我們去思考。首先，台灣房地產有三高的問題，這三高指的是「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」，這三高是有歷史因素。從1970年代後房價就一直漲，使現在出現「高房價」的問題；另外大家覺得必須要有一個安定的住所，所以除了自己買房外，長輩會為子女買房來保障生活，以致這樣子的觀念，造就「高住宅自有率」；最後「高空屋率」就是過分的炒作。

接下來的議題是現在房地產的狀況是非常精采的，因為去年的買賣交易量竟倒退25年，前年倒退15年，今年我預估還將會倒退15、16年！這樣房地產市場的轉變非常大，是因為1997年香港的回歸和亞洲金融風暴。我們以房地產來講社會主義，若要達到均貧或均富的話，政府職責是用豪宅（高級住宅）的稅金來補貼給較低階層的人民，來達到均貧（均富）。

接著要特別跟各位報告，房地產的結構性改變跟稅制重要性。在未來到底是V型、U型或L型，哪個是較佳狀態？我的答案是大U型！若這三年內復甦的話是V型，但五年內的話，就應該是U型，5至10年之間應該為大U型，超過10年就會像是日本的L型，L型加上L型就會超過20年，以上這都是值得我們去探討思考的地方。

都市更新條例草案修法，此次方向大致是「獎勵明確化」、精進代為拆遷制度與程序，並提高財稅誘因等。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更獎勵標準化後，可降低地主與整合者中間的猜忌，加上延長房屋稅減免時間等，都更案都可有感受惠，至於整合者最在意的還是代拆的制度，即使草案已經明訂代拆之前的協調程序與流程，但落到實務上到底怎麼執行，執行時會不會遇到什麼困難，能不能順利打通這都更的最後一哩路，仍是開發商相當在意的關鍵點。

都市更新條例「獎勵明確化」是由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，增加計畫透明度，以解決過去容積獎勵審議「容積被砍」的實務問題，提升地主與實施者間的信任度，並提高審議效率。

政府也針對代為拆遷機制予以精進規範，明訂實施者請求代為拆除或遷移時，主管機關應先進行協調，介入化解雙方爭議後訂定期限執行，並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項。

另外，政府也提高財稅誘因，延長房屋稅減免時間，並增訂合建的稅賦優惠，並且協助都更案之資金融通，提升財務可行性，增訂都市更新所需資金之融資，不受銀行法第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30％的限制。

高雄市政府昨（23）宣布啟動第一個社會住宅建案「凱旋青樹」共合宅，明（2018）年也將與中油等單位合作，分別在楠梓、中都重劃區、前鎮新草衙地區啟動另外3個社會宅，4個新建案合計613戶，將可創造約27億元營建商機。

高雄市政府都發局昨日舉辦「城意實築論壇－棲居在高雄，共合社會宅」，由荷蘭麥肯諾建築師事務所建築師羅德里戈、高雄市長陳菊、高雄市議會議長康裕成、高市都發局副局長王屯電共同宣布，高雄第一棟社會住宅「凱旋青樹」共合宅正式啟動。

陳菊致詞時表示，高雄市第一棟社會住宅「凱旋青樹」即將實現，她說，與市府團隊在考察荷蘭水利工程時，看到荷蘭許多社會住宅「沒有標籤化」，跟台灣以前興建的社會住宅非常不一樣，「讓我非常感動」。因此，她希望高雄興建一棟「沒有標籤化」的社會住宅，大家都可以輕鬆、自如、平等、快樂的住在一起。

陳菊指出，「凱旋青樹」共合宅區位非常好，在鐵路地下化後，是長達15.73公里的綠廊道第一排，高市府放棄土地標售，用來興建「凱旋青樹」共合宅，就是希望為符合居住需求者提供一個非常優質的社會住宅。

王屯電說，「凱旋青樹」規畫2棟地下2層、地上14層大樓，共234戶，高市府將投資10億元在明（2018）年中興建，預定2020年底完工。王屯電表示，「凱旋青樹」將只租不售，其中30％提供弱勢族群，也將提供5間社福、6間社區教室等大量共享空間，供社區聚會、共享廚房使用，未來將是樂齡長輩、社區關懷的重要據點。

她說，都發局將延續「凱旋青樹」共合社宅精神，目前正評估，選擇楠梓區、中都重劃區及前鎮新草衙地區，明（2018）年再興建共合社宅。她指出，這幾年高市府透過修繕既有國宅及包租代管台電公司閒置宿舍，已經提供296戶社宅，加上修繕鳳山建國新城及前金警察宿舍及800戶包租代管，未來將分別再透過興建、包租代管及修繕等途徑，再新增1,492戶社會住宅。

看準高齡化時代來臨，台中建商爭相搶攻銀色住宅商機。如久樘開發推出全齡健康宅、陸府建設開設尊齡樂活服務、遠雄建設打造全齡無障礙的通用住宅等，開拓建築業的銀色商機。

據內政部統計資料，台灣人口老化指數在2017年2月首度破百，意即65歲以上老年人口已超過14歲以下幼年人口，台灣正快速地朝超高齡社會前進。而與人口息息相關的「住宅」也成為高齡社會勢必面臨調整的重要課題。

與大型養生村不同的是，台中建商以住家高齡友善、在宅老化為主要訴求，將年長者對起居空間、軟體服務的需求都納入考量，讓家中有長輩同住者，或是欲規劃退休換屋者，提供新的思考方向。

久樘開發董事長特助李晉豪表示，老人最怕摔，先建後售的久樘「瑞璽」，從大門進入室內均無門檻高低差，浴室門採滑軌設計、主浴淋浴區設置座位，以及牆面插座高度提高等，均是預防跌倒意外發生的貼心設計。

此外，陸府建設則是用「尊齡樂活服務」來回饋長久支持的住戶，以永續共學、社會參與、品位退休生活為主軸，特別聘請「耆老林健康俱樂部」為顧問，輔導退休住戶組成自主學習團體，根據學員有興趣的主題設計系列課程，陸府建設提供講師、場地、設備、交通接送、茶水點心、秘書服務，學員還可免費體驗耆老林健康俱樂部更多元化的銀髮族服務。

遠雄建設位於單元二的新成屋「遠雄一品」，是大台中首棟榮獲「住居空間通用設計A級認證」的住宅大樓。全棟以各年齡層、各族群皆能安心生活的「通用概念」打造，因此吸引不少計劃退休自住的台商、企業主購買，頗受自住市場青睞。

時序進入年底、2017年即將結束，回顧兩岸房市發展，今年是兩國政府下重手打房的第2個年頭，中國有房市調控、台灣有房地合一，其成效有目共睹。台灣搜房網創辦人楊建傑認為，若當前房地政策不調不變，兩岸房市勢必維持低交量、低跌幅，持續打底的「消風」狀態。

台灣高房價成為民怨之首，自2011年起國內陸續施行奢侈稅、實價登錄等打房措施，大大衝擊不動產交易，而後囤房稅、房地合一、調升公告地價緊接在後，房地產迎來到重稅時代，迫使六都房價全面倒轉，終結長達十數年的房市大多頭。

在打房成效有目共睹之下，楊建傑估計，未來1年台灣房市仍是「量先價行」格局，呈現成交量回升、成交價續跌；既然2016年的24.5萬棟的移轉棟數創下歷年來最低，那麼2017、2018兩年很可能就會出現最低價，台灣房市走入打底階段。

而觀察中國房市，中國國家領導人習近平在中共19大的一席話：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」，已被多方解讀認為，中國官方對於自2016年中國國慶前後、號稱史上最嚴的房市調控政策仍會持續。

楊建傑透露，兩岸雖皆嚴格打房，但手段不盡相同，中國係因「5限」（限購、限貸、限價、限售、限商）之故，以強制手段限定購買數量、首付比例等；台灣則是在「實價課稅」及「短期從重」的牽制下，致使投資人無利可圖，交易量自然大大滑落，市場由首購族、換屋族等剛性買家撐場。雖然兩岸打房背景大不相同，但兩岸房地政策「先阻量、後跌價」的結果如出一轍，預料接下來2年皆會走向築底消風局面。

11月23日消息，富力地産在港公告稱，收購大連萬達酒店資産事項將不包括煙臺萬達70%的權益，收購代價將由合計約人民幣19，204，800，000元調整為合計約人民幣18，955，280，000元。

　　今年以來，險企依舊在地産領域投資動作頻頻。據《證券日報》根據公開資料梳理顯示，年內至少有9家險企地産投資合計耗資超過175億元。

　　從上市險企三季度末投資性房地産余額來看，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、天茂集團、西水股份等6家險企合計余額約710.86億元，較年初新增74.8億元，增長11.76%。

　　險企熱衷于地産投資，除部分自用外，在大類資産配置中，地産投資收益率較高也是一大原因。本報記者獲得的一份行業交流數據顯示，投資性房地産年初單月收益率可達到1.4%，單月投資收益率高于銀行存款、債券、證券投資基金、股票等投資資産。

　　9家險企年內拿地

　　據《證券日報》記者不完全統計，包括中國平安、中國太平、泰康人壽、華夏人壽、國華人壽、天安人壽、渤海人壽、?大人壽、國聯人壽等9家險企年內大手筆購置不動産，合計耗資超過175億元。

　　具體來看，11月14日，石景山魯谷、豐臺麗澤金融商務區和石景山五?坨建設組團用地三宗綜合商業用地的集中出讓，其中，石景山區魯谷路1614-631地塊以21.1億元的底價被天安人壽+北京保險園拿下。

　　公開資料顯示，景山區魯谷路1614-631地塊土地面積為19651.08平方米，其中建設用地面積為16863.935平方米，建築控制規模為87923.61平方米，100%自持，自持20年，起始價21.1億元。

　　同一天，北京市國土資源局網站對外披露，北京市豐臺區麗澤金融商務區南區D-02地塊公開挂牌出讓，該宗地用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地，起始出讓價為25.2億元。最終，華夏人壽以35.5億的總價拿下了該宗地塊。

　　本報記者了解到，由于條件限制，該宗地僅銀河證券、平安、華夏人壽三家參與競拍。華夏人壽率先舉牌25.59億元，隨後平安加入，第5輪銀河證券也加入舉牌，第13輪起，銀河證券與華夏人壽交替舉牌，最終兩家在第36輪較量中決出勝負，華夏人壽35.5億元將該地塊收入囊中。

　　除這兩家險企之外，今年以來泰康人壽、國華人壽、渤海人壽、?大人壽、國聯人壽等險企也密集投資地産。

　　1月24日，武漢P（2016）158號地塊以32.6億元的底價銷售，競得單位為國華人壽全資子公司平華置業。3月21日，武漢挂牌的二七濱江商務區地塊，最終被泰康人壽以底價15億元拿下。

　　引人注意的是，今年以來險企購置的寫字樓中，不少為自用寫字樓。例如，國聯人壽于今年7月6日與國聯集團簽訂了一筆3.31億元的自用性不動産轉讓協議。2月15日，渤海人壽以3790萬元摘獲津濱保（挂）2016-1號地塊，挂牌文件要求該項目為企業自用辦公樓。

　　險企也密集布局地産子公司。據《證券日報》記者統計，今年前三季度7家險企控股249家非保險子公司，其中68家主營業務涉及房地産。珠江人壽近期發布的三季度償付能力報告顯示，該公司非保險子公司中除了7月份買入的大同萬達房地産、南昌西湖萬達廣場及崇州萬達廣場置業以外，益陽萬達廣場也已成為其子公司。

上市險企地産投資增11.76%

　　值得一提的是，上市險企依舊是地産投資的主力。

　　隨著今年前三季度報告的發布，上市險企投資性房地産數據也顯現出來。數據顯示，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、天茂集團、西水股份6家上市險企的投資性房地産額合計達710.86億元，較年初新增74.8億元，增長11.76%。

　　具體來看，三季度末中國人壽的投資性房地産額達到23.74億元，較年初增長99.3%，對于增長原因，三季報提到源于“新增投資性房地産”；中國平安該項數據為472.35億元，較年初的424億元新增48億元；新華保險該項數據為45.7億元，較年初增長34.6%，對于增長原因，三季報提到為“分公司投資性對外租賃房産增加”。

　　此外，天茂集團三季度末的投資性房地産為84.69億元，較年初的79.67億元有小幅增長；西水股份今年新增投資性房地産0.21億元，三季報表示投資性房地産增加的主要原因是本期天安財險將自有房産出租所致。

　　從具體案例來看，9月4日下午，中國太平保險集團旗下太平投資控股有限公司代表太平人壽、太平財險、太平養老競買聯合體參加杭州市土地出讓挂牌現場會，並以起拍底價8.73億元、7.72億元分別摘得杭政儲出〔2017〕46號、47號商務用地。

　　從耗資金額最大的中國平安來看，一季度末濟南集中出讓15宗地塊，其中的2017G001—011這11宗地以43.8億元的起始價被中國平安收入囊中。1月13日，深圳福田中心區定向保險業總部企業地塊B116-0028宗地，平安財産以11.22億元底價成交。1月4日，深圳安創投資管理有限公司（平安子公司）摘得的鄭州市165號地塊，成交價為1.65億元。這幾宗土地合計耗資56.67億元。

　　地産投資收益率高于固收類

　　險企熱衷于地産投資與險資的屬性有關，首先，商業地産的租金回報較為穩定，較為符合險資長期、穩定的投資理念；其次，保險行業發展較快，不少險企也需要擴大辦公場所，相較于每年數百萬或數千萬元的租賃成本，自購辦公樓無疑成為新設險企的選擇。

　　從收益率來看，本報記者獲得一份行業交流數據顯示，投資性房地産年初單月收益率可達到1.4%，單月投資收益率高于銀行存款、債券、證券投資基金、股票、買入返售金融資産等投資資産。投資收益雖不及長期股權投資，但在各大類投資中，投資收益相對較高。

　　一家小型壽險公司CEO近期對《證券日報》記者表示，目前公司地産投資較少，資産配置多集中在固收類的債券（國債、金融債、企業債）、銀行存款等領域，未來會適當配置投資性房地産，但總額不會太大。

　　值得一提的是，雖然不少險企熱衷于投資地産，並因此獲得較好的收益，但也有個別險企因為投資性房地産計量問題吃罰單。某險企今年9月份收到監管函，主要因其子公司將持有的安科科技大廈由固定資産調整為投資性房地産，並以公允價值進行計量，違反了有關規定。為此，保監會對該險企提出監管要求，包括責令其對子公司持有的安科科技大廈採用成本法計量，對投資性房地産不得使用公允價值計量，並責令該險企強化內部償付能力管理。

　説起中國內地的住宅樓盤價格之王，位于上海灘黃金位置的湯臣一品恐怕是很多人首先想到的答案。

　　湯臣一品位于上海陸家嘴的核心區，面向浦西，背後就是上海浦東的三大標志性建築——上海中心大廈、上海環球金融中心和金茂大廈。很多演藝界名人也曾被曝在這?置業。


　　前不久，湯臣一品的房價再次成為輿論焦點。根據媒體公開報道，湯臣一品A棟35樓于10月31日網簽，總價2.05億元，面積597平方米，單價達34.3萬元/平方米，再破上海房價紀錄。

　　不過俗話説山外有山，11月21日，據Knight Frank公司提供的數據，一名不願透露姓名的買家買走了位于“香港之巔”（Hong Kong Peak）的Mount Nicholson樓盤兩套相鄰的房子，總共支付了11.6億港元。

　　這兩套房子中較小一套賣出了5.6億港元，按照香港房價的計算方式，其單價為13.2萬港元每平方英尺。按市場匯率折算，這相當于每平方米售價約122.4萬元！這相當于湯臣一品每平米價格的3.57倍之多！

　　僅僅是這間豪宅內的保姆房，就價值高達1300萬港元！這間房屋也刷新了亞洲分層住宅的單價記錄，而之前的記錄也是在今年10月1日才被另一棟香港豪宅樓盤創造。

　　據彭博社報道，按照香港人年薪中位數20.4萬港元計算，普通香港人要花2745年時間才能買一套這樣的豪宅。香港高端房地産市場的火熱，由此可見一斑。

　　豪宅可眺望維港，鄰居含名人

　　據香港文匯報報道，位于港島山頂的聶歌信山道8號的Mount Nicholson兩套房子被同一買家共計11.6億港元購入，每平方英尺單價高達12.2萬港元（折合人民幣約每平米113萬人民幣）。

　　這個Mount Nicholson由九倉及南豐合作，上周四售出的兩個單位（12C及12D）分別價格為5.602億港元和6.047億港元，面積分別是4242平方英尺及4579平方英尺（一平方米約等于10.96平方英尺），可以眺望維多利亞港。

　　值得注意的是，上述兩個單位的戶型巨大，作為超級豪宅，開發商考慮到業主會聘用數名保姆及工人，連工人房都較大，D室的獨立廁所工人套房也達100平方英尺，如以13萬港元的單價計算，保姆房也價值1300萬港元。

　　此外該報還指出，Mount Nicholson吸引了不少名人入主，如賭王太太梁安琪去年10月便拿出13億港元買入4個單位贈予兩名90後千金何超欣及何超盈。而去年4月該盤還以7.4億港元售出，買家是何劍鋒，與美的集團創始人何亨健的兒子同名。此外，虞鋒也以6.857億港元購入此小區一豪宅，該名與雲峰基金創始人同名。

　　另外，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者還在香港中介網站查到，一套9217平方英尺的Mount Nicholson豪宅售價高達9.9億港元，單價達到了每平方英尺10.74萬港元（約合人民幣99.6萬元/平米）。

　　香港豪宅價格驚人

　　香港房價貴早已眾人皆知，但是豪宅如此高價更是讓人咂舌。就連上海著名的豪宅湯城一品估計也很難擠進前十名。根據此前豪宅的成交價，第八名的山頂傲璇地下及1樓B室單價也高達每平方英尺9.54萬港元，相當于人民幣88.5萬元/平米。

　　每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者從香港特區政府獲得的資料顯示，在香港房屋面積越大單價也越高，而港島的房屋單價高于九龍，九龍的單價又高于新界。根據今年9月份的數據，在港島區40平米以下、40至69.9平米、70至99.9平米、100至159.9平米、160平米以上的平均單價分別達每平米16萬港元、16.15萬港元、18.24萬港元、18.73萬港元計25.38萬港元。

　　對于剛剛創造的香港豪宅成交單價，會計師事務所普華永道亞太區房地産水務主管蘇國基表示，不少買家為買心頭好，情願買貴不願買錯。而城市土地學會香港副主席David Faulkner表示，縱觀整個亞太地區，流動資金過剩被認為是最具影響力的因素，區內的主權基金和機構投資者積累了大量現金，于區內以至全球買入物業，因而造成資産市場的競爭，這從根本上改變了房地産市場的投資模式。

　　每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，香港豪宅市場的火爆也有國際因素。彭博社認為，許多國際資金將香港豪宅作為長期投資的目標，香港高端地産的價格因此也在過去12個月中被推高了11%。

近日，國家統計局公佈全國70個大中城市的房價統計資料，10月份杭州新建商品住宅價格與去年同期相比下降0.9%，這是連續27個月同比上漲後（自2015年7月以來）首次出現下跌。

雖然不排除資料有限價的因素在，但沸騰了那麼久的杭州樓市，確實出現了一絲降溫的跡象。從新房市場和二手房市場的實際表現來看，“動輒全款”的情況已經悄悄發生了變化；代理公司和仲介又開始主動到社區門口擺攤拉客；二手房市場上，拋售房源大增，主動降價的也不少。

必須“全款購買”的樓盤少了，有樓盤找“托”烘托案場人氣

全款才能買房，成為今年買房難的一個縮影。

但是近日錢江晚報記者踩盤時發現，不用全款也能買到房了，其中不乏熱門樓盤。

城北某熱盤，之前許多意向客戶抱怨：連全款都要托關係。而現在，置業顧問口風有了鬆動：後面的房源，全款的人不多，但具體幾成首付，還沒定。這和之前置業顧問直接讓客戶回去湊錢的態度相比，有了明顯改變。

在蕭山，不少熱盤，最近都有開盤的計畫，置業顧問的口徑是：可以按揭。

而在一些新盤附近，久違的拉客現象也出現了。在某酒店式公寓售樓處門口，記者剛停好車，就有管道派單人員上來推銷不遠處的中南君奧時代。記者明確表達了沒興趣後，該派單人員一直尾隨近50米，期間就在記者身後不斷重複樓盤資訊。見記者沒興趣，她有點失望，但失落的表情只在臉上一掃而過，立馬就提出了新的要求：“可不可以幫我去售樓處站1小時，給50元勞務費。”

記者很是詫異，不是說都不愁賣嗎，為什麼還要扮演“托”？這位管道人員搖搖頭表示，這段時間看房的客戶沒以前多了，售樓處為了烘托人氣，就安排他們出來拉人。

當記者問她三成首付是否可以確定買到房時，這位管道人員打了銷售經理電話，給了明確答覆：如果對樓層沒要求，問題不大。而這個樓盤上個月開盤時，還是非全款不賣的姿態。

在杭州其他板塊，諸如未來科技城、良渚新城等地，售樓處也都釋放出了可以按揭買房的資訊。

主城區二手房，周成交量三連降

相比調控手段多重的新房市場，二手房市場因為更為市場化，每次行情轉化的時候，往往是樓市的“晴雨錶”。11月初，錢報記者率先報導了二手房市場出現新變化的消息，而最近這兩周來，這種變化趨勢越來越明顯。

據杭州透明售房網資料，進入11月以來，杭州主城區二手房成交量持續萎縮，最近三周周成交量已經出現三連降。資料顯示，10月30日~11月5日，主城區簽約了789套二手房；11月6日~11月12日，為780套；11月13日~11月19日，繼續下滑至716套。

我愛我家市場部經理徐宏輝說，他去門店瞭解到的情況是最近客戶量確實下來了。“上周主城區成交量繼續回落，且跌幅有所擴大。這是一個值得注意的信號。”

他認為，現在還在買房的客戶，都屬於誠心客戶。“前面大半年說起來市場火熱，房源供應和客戶需求比例可能高達1 4~1 5，但實際有很大一部分客戶屬於被周圍買房熱潮裹挾，無論有沒有實際需要，房子先看起來再說，我們很多經紀人帶客戶看了一段時間後，就發現有些客戶並無真正買房需求。一旦市場冷了，這些客戶馬上就消失了。”

而二手房源還在源源不斷拋出來。比如鏈家杭州網，11月20日傍晚5點左右，其總掛牌房源量為8882套;第二天晚上9點時，總房源量已經升至8951套;而昨天晚上7點左右，房源量已達9096套。

杭州二手房交易監管服務平臺上，從11月1日至11月21日，已經新增掛牌房源7075套。其中最驚人的11月8日，一天內新增房源1471套。本周前兩天，也已經新增房源986套。按這個勢頭，11月新增掛牌房源總量有可能突破1萬套。

房源多了，客戶少了，雙面夾擊下，房東對客戶付款方式的要求也漸漸放開。在鏈家官網上，有一套這兩天新掛出來的湘湖人家房源，標題就是“接受三成首付”。我愛我家上周週報資料也顯示，全款客戶占比有所回落，六成及以下首付客戶占比達到65.2%。

仲介重新出來擺攤促銷，主城區老破小屢“急售”

上週末，家住九堡某社區的小周去附近的超市買東西，看到綠城置換的經紀人正在社區門口擺攤推銷房源。“上一次看到仲介在門口擺攤還是去年的事了。”小周說，自從今年二手房“開掛”後，周邊幾家仲介經紀人幾乎每天都在帶客看房，根本不需要擺攤促銷。

他也留意了一下最近掛出來的房源價格，一套泊林印象的90平方米房源，房東掛牌價320萬元。“泊林印象是九堡板塊價格最高的二手樓盤之一，上個月我看到90方房源基本都掛340萬~350萬元左右。”

無獨有偶，在杭州我愛我家的官網上，也有一些房源直接打出了“降價啦！業主主動調整價格”的口號。比如一套下沙保利東灣的房子，110.93平方米，目前掛牌價280萬元，折合均價約25241元/平方米。一位元我愛我家的經紀人告訴記者，這套房源其實掛出來有一段時間了，房東是當年的投資客，之前掛300萬元，賣不掉，眼看著現在二手房行情漸漸冷了下來，房東打算趁高點趕緊脫手。“如果有誠心客戶，應該還有議價空間。”

此外，像三墩、良渚、轉塘一帶的二手房，目前都出現了掛牌價有所回落的案例。

跟近郊二手房主動下調掛牌價相比，市區老破小則屢現“急售房源”。在“19樓”論壇的二手房板塊，這幾天掛出來的房源中，光是武林廣場附近就有不少。如禦蹕苑兩套房源正急售，一套是60平方米，掛牌價225萬元，另一套108平方米掛牌價360萬元；新華坊也有兩套急售房源，一套75平方米掛牌價270萬元，另一套58平方米掛牌價215萬元；永康苑也有兩套房源急賣，一套60平方米，掛牌203萬元，另一套68平方米掛牌210萬元……

一位業內人士說，前幾個月行情火爆的時候，別說急售房源了，誠心賣的都很少。現在樓市預期出現了變動，投資客開始密集拋售,成交價格也已經初現回檔跡象。

比如景芳三區，10月成交過一套33.89平方米房子，均價42638元/平方米，11月14日新成交了一套46.21平方米房子，均價36139元/平方米；景芳一區，11月初一套33.79平方米房子，成交均價42912元/平方米，11月18日最新成交了一套46.97平方米的房子，均價38322元/平方米。

日前，住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行召開座談會要求，各有關地方切實承擔起房地產市場調控主體責任，明確工作目標，制定工作方案，採取有效措施，保持房地產市場平穩健康發展。

對此，方正證券地產首席分析師夏磊昨日對《證券日報》記者表示，此項政策說明決策層將按照十九大的明確要求，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

為保持房地產市場平穩健康發展，夏磊認為，未來政策調控要注重處理好5個關係：一是區分炒房和投資。二是房地產和實體經濟的關係。三是關注房價和地價的關係。四是政府和開發商的關係。五是中央和地方的關係。中央要將地方房價納入地方政府考核。

中銀國際資深經濟學家葉丙南昨日對《證券日報》記者表示，加快租賃住房發展以構建“租購並舉”的住房供應體系成為建立長效機制的核心內容。

葉丙南認為，建立“租購並舉”的住房供應體系有助於推動住房回歸居住消費屬性，而允許集體建設用地建設租賃住房則是在農村土地改革方面邁出重要一步，這有助於擴大城市住房用地供給，抑制房地產價格上漲壓力，提升城市產業競爭力，緩解新市民居住生活壓力，提高農民財產性收入，促進以人為本新型城鎮化進程。

葉丙南進一步指出，在當前形勢下，施行“租購並舉”可以解決目前房地產發展的兩個關鍵問題，一是擴大住房供給。盤活閒置用地、允許商業用房改建租賃住房和試點集體建設用地建設租賃住房均是擴大住房供給的有益探索。二是“租購並舉”可以發揮長效機制作用。擴大教育、醫療、社會保障等公共服務供給，加快基本公共服務均等化，逐步實現租購真正同權。

鄭州城改用地一直備受關注，涉及焦點不僅在土地出讓結果，還有幕後操作過程。

近日，有鄭州市民向中國房地產報記者反映：鄭州國基路、渠東路區域有一宗用地，地塊是上個月剛剛經過招拍掛出讓，開發商專案的售樓部去年七八月份就已經建成了。“這還是‘淨地’出讓嗎？這麼大的售樓部當地政府有關部門難道就看不到？是不是已經提前‘內定’了？”該市民質疑。

鄭州市國土資源局網站顯示：10月26日，鄭州國土局共競拍出讓6宗地塊，分別為鄭政出（2017）65，66，67，68，69，70號地，其中最為關注的莫過於65和69兩宗住宅用地。65地塊位於高皇路西、國基路北，地塊面積58621.56平方米，約合83.932畝。該地塊最終為鄭州市瑞景置業有限公司（以下簡稱瑞景置業）以底價摘得，總價74771萬元。資料顯示，當日底價成交的地塊不止65號地。

當地業內人士分析，地塊應為此前宣傳、目前仍在繼續的美景美境專案地塊。

“非淨地”底價出讓

10月26日，鄭州市國土資源局公開出讓土地，資料顯示，當天共競拍出讓6宗地塊，分別為鄭政出（2017）65，66，67，68，69，70號地，其中最為關注的莫過於65和69兩宗住宅用地。不出所料，本次土地出讓和此前多次的城改用地情況大同小異，網拍的幾宗土地土地塊多在無競爭的情況下底價成交。其中65號地為鄭州市瑞景置業有限公司底價取得。

鄭州瑞景置業底價拿地 售樓部去年建成疑“內定”

土地出讓材料顯示，65地塊位於鄭州高皇路西、國基路北，地塊面積58621.56平方米，約合83.932畝，土地用途為城鎮住宅用地，容積率在1.1到4.8之間，出讓年限為70年。該地塊最終為瑞景置業以底價摘得，總價74771萬元，每畝單價891.1萬元，折合樓面價2657元/平方米。當地業內人士分析，地塊應為美景美境專案地塊。

據介紹，鄭州城中村改造地塊摘牌一般都是起始價成交，這也被當地一些業界人士稱為“潛規則”。其中鮮有“意外”發生。但也出現過多輪競拍土地“被搶”的情況。如2016年6月，鄭東楊金片區楊槐城中村改造地塊97.85畝網上摘牌，歷經47輪競爭才最終成交，成交價比起始價高了9200萬元；當天摘牌的管城區小姚莊村46.69畝城中村改造地塊，也經過了5輪競爭才成交。鄭州惠濟區東趙城改地塊103.3畝網上掛牌，經過4輪競爭後，最終由鄭州天倫萬科房地產開發有限公司競得，成交價41990萬元，比起始價高出了2400萬元。

事實上，隨著鄭州城區的擴展和全國性房企的紛紛進駐，鄭州土地市場的發展和競爭日益激烈，土地資源越來越成為太多開發商關注的焦點。去年以來，鄭州推行必須持有“複墾券”方可進入公開市場拿地，有開發商組織旗下多個公司參與，出現十幾家甚至幾十家競買人的情況。

需要指出的是，複墾券作為鄭州開發商拿地必須有的入場券，城改專案卻成為例外，參與競買的開發商不需要持有複墾券。

“一場看似平靜的土地拍賣，背後或可暗流湧動。”當地業內人士表示，鄭州城中村改造地塊的“定向”規則，也使得鄭州城改土地供地模式受到考驗，其過程的是否透明、公開，是否合規受到質疑。

值得一提的是，此前，鄭州市公開出讓城中村改造地塊，來自北京的房企K2多次參與競買，使得原本可以“底價、無競爭”“定向”的地塊有了競爭，致使原開發商多出了幾千萬上億的“額外地錢”，K2也在這些“公開、公平”競爭中有地塊收穫。

據介紹，為當地質疑的美境項目為鄭州城中村改造項目，有市民反映，土地出讓之前，售樓部已經建成開放迎客。

鄭州瑞景置業底價拿地 售樓部去年建成疑“內定”

“土地出讓之前，售樓部已經建成了。這還是淨地出讓嗎？”當地業內人士質疑。其中的“淨地”指在土地出讓中，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。在此基礎上完成的土地出讓就是淨地出讓。

據介紹，按照《土地管理法》、《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）有關規定，實行建設用地使用權“淨地”出讓。

當地多位不願具名的業內人士表示：土地出讓前，可能出現多種不確定性，而鄭州瑞景置業能夠提前在地塊區域建好售樓部，怎麼就能保證自己一定可以拿到地？在動不動數十輪甚至上百輪激烈競爭的鄭州土地市場，可以做到地塊沒有競爭者低價拿地，背後的過程和操作枝節不能不讓人質疑。

需要指出的是，按照鄭州市103號文規定，所有鄭州市城中村改造項目都必須經過正規的招拍掛程式。也就是說，企業進入土地市場通過公開拍賣的手段獲得土地，企業在繳納土地出讓金後獲得的應該是可以立即進行開發的“淨地”。

“都必須經過正規的招拍掛程式，招拍掛程式是有，其間運作是否規範不敢苟同。”當地一位涉及城中村改造專案的開發公司有關負責人如是稱。

值得一提的是，此前，中國房地產報記者走訪的多宗鄭州城中村土地，均發現有土地出讓前售樓部已建成或施工或出現人為干預土地出讓的情況，本報也曾多次進行相關報導。

售樓部一年前已建成

附近一些市民介紹，美境專案售樓部去年就已經建好了，應該不晚於去年8月份。他們也是得知前些日的鄭州土地拍賣資訊後，才知道原來這些地塊此前還沒有取得土地手續，但在他們的印象裡，這些項目早前就已經進行多種形式的“宣傳銷售”了。

中國房地產報記者來到鄭州北區國基路與東風渠交叉口，現場看到路口東北角區域有一處售樓部，位置突兀，格外顯眼。售樓部臨近地塊周圍建有圍欄，圍欄上印有專案名字和聯繫電話，此外，售樓部及專案附近多處顯示有“美境”字樣。

附近一位元商戶也向中國房地產報記者介紹，售樓部應該是去年七八月份建成的。

多位元鄭州業內人士也向記者表達了這樣的話題：項目售樓部一般建造工期加上裝修，最快也要三五個月甚至更長，其中單單裝修到使用也要花費兩三個月。目前土地才出讓不到一個月，顯而易見，售樓部早就建成了的。

中國房地產報記者現場看到，地塊周邊圈起了高高圍欄，臨近國基路的一側留有工地進出口，門口顯示有建築公司名字，已顯示有進駐施工了。當地市民介紹，圍欄至少兩個月前就有了，裡面也早已開始施工了。

鄭州瑞景置業底價拿地 售樓部去年建成疑“內定”

其間，中國房地產報記者以市民身份到過訪售樓部，一位出面接待的銷售員向記者介紹專案戶型及相關情況。

此外，多種管道顯示，2016年5月份該項目售樓部開放，當地一些平臺也在播送項目的廣告宣傳。

鄭州瑞景置業底價拿地 售樓部去年建成疑“內定”

在建設用地日益緊缺的鄭州土地市場，出現多家開發商幾十輪甚至上百輪競買的激烈場景並不鮮見，為何該地塊“靜悄悄”的無競爭底價出讓？地塊出讓前售樓部和工地在就已經建成並“施工”了呢？

“我們不參與城改競爭項目。”當地一位與城中村改造有干係的開發商相關負責人如是稱，其他開發商提前進入了，大家抬頭不見低頭見，人太熟了，不好下手。如此“謙讓”理由也被有些開發商稱為“企業倫理道德”。

面對記者的追問，當地一位不希望具名的房地產企業負責人反問：“人家（開發商）把售樓部都已經建好了，都已經圈地施工了，你還怎麼去爭（地塊）？”

據介紹，鄭州城中村改造的“行業規則”被歸納為“提前進場，定向拿地，返還地款，底價成交”。有業內人士稱，不排除這種可能，本應公平公正的土地拍賣，變成了地方政府私下對開發商的承諾。此前，鄭州城改項目用地多只有一位競買人報價，多以底價成交，即被已預定的開發商順利收入囊中。

對此，中國房地產報記者按照鄭州市國土資源局公開的土地出讓材料上的聯繫電話進行求證，一位元工作人員只是反復強調，公開招拍掛，符合條件的都可以報名。對於記者提出的土地沒有出讓之前售樓部已經建好、地塊建圍牆開始施工等問題，對方表示，他只負責材料報名諮詢。隨後，中國房地產報記者按照鄭州市國土資源局提供的土地出讓資料上標注的另一處聯繫電話，進行多次撥打，一直無人接聽。

值得一提的是，中國房地產報記者走訪中發現這樣一個情況：被訪問的鄭州城改專案的開發商，公開裡多對城改專案土地持“理解”態度，私下裡卻頗具微詞，並不是心裡都“認同”“鄭州城改模式”。

“即便是‘潛規則’，即便是‘內定’，但在土地出讓之前就公開招搖建售樓部，拿地之前就圈地施工，是不是有點太過分？！”當地一位業內人士如是質疑。

吳天海：零售現小牛市 奢侈品好賣

九龍倉（00004）分拆旗下持有尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場等香港收租物業的九龍倉置業（01997）昨天掛牌，該股收市價較分拆理論價升逾8%，身兼這兩家公司主席兼常務董事的吳天海昨早出席上市儀式時表示，今年第二季起，本港整體零售市道迎來「小牛市」，香港接近全民就業，市面消費氣氛良好，奢侈品升勢較中價品強勁，滿意旗下商場今年表現。

吳天海說：「由第二季開始我哋見到小牛市似乎係番咗嚟，我哋重新優於個大市表現，所以暫時嚟講今年幾滿意我哋商場零售嘅表現。」他指出，旗下商場零售額增幅較整體零售市場高兩至三個百分點，主要由奢侈品的銷情帶動，但難以區分是來自本地客還是旅客消費。而商戶租金一向處於合理水平，過去兩年市道低迷時租金也能有所提升，若市道向好，或會考慮加租。

九倉母子無計劃重組

根據政府統計處本月3日公布，9月零售業總銷貨價值按年升5.6%，連漲7個月，遠勝市場預期的增長1%，亦是兩年半以來最佳表現；而首9個月合計的零售額按年升0.9%。有經濟師預期，明年零售表現會延續向好趨勢，全年零售額預計可錄得2%至4%增長。

九倉中期報告顯示，今年上半年海港城商場收入增長5%，達32.58億元；租戶銷售額增2.8%，反映消費及樂觀情緒逐漸回升。時代廣場商場收入下跌2%，至10.65億元，主要因為打通舖位容納LEGO Certified Store和Facesss兩個大租戶，期內可出租面積減少；租戶銷售額跌幅收窄至4.3%。

分拆後，九置專營香港收租物業，九倉經營住宅及物流等其他業務，且內地業務佔股本比重不會超過50%，部分市場人士認為九倉與母公司會德豐（00020）有業務重疊。吳天海認為，兩家公司都有香港地產業務，但有明確分工，會德豐主責發展物業及管理銷售，九倉將發展新業務，並繼續集中在地產和物流業務。他又重申，集團未有進一步重組計劃。

九置首日收報50元

九置理論價為46.1元，昨早開市報54.5元已是全日高位，其後低見49.5元，收報50元，較理論價仍高近8.5%，成交額20.04億元。九倉早市高見26.5元，升2.3%，其後走勢回軟，收報25.8元，倒跌0.4%，成交額7.31億元；會德豐則跌近0.5%。吳天海認為，現時九倉及九置兩家公司股價合計，較未分拆前高，未來的股價表現由市場決定。

大和證券維持兩家公司整體目標價92元，分拆後合理值為九倉35.6元、九置56.4元，「買入」評級不變。該行認為分拆後該集團的投資方向沒有變化，九倉仍是資產概念股，其本質、控股股東及管理團隊與以往仍大致相同。

然而，大和指是次分拆對九倉、會德豐，以至本港地產公司均有象徵意義，估計九倉分拆是香港各家主要集團分拆的開端。

匯璽II搶閘收3100票超購8.7倍

一手市況熾熱，發展商積極推盤「散貨」，新地（00016）長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II，明天首度發售321伙，截至昨日總收票逾3100票，超購8.7倍，今日截票。另外，今日共有5個新盤發售或招標新一批單位，合共發售155伙。其中新世界（00017）西營盤瑧蓺首輪發售65伙，截至昨日累收逾120票，超購0.85倍。部分貨尾新盤亦趁旺勢加入戰團，其中南豐筲箕灣柴灣道香島，及?地（00012）深水埗南昌一號合共加推69伙，趕下周賣樓。

新地長沙灣匯璽II明天進行首輪發售321伙，市場消息稱截至昨日累收逾3100票，超購8.7倍。新地代理總經理陳漢麟表示，匯璽II入票逾90%為本地客，非本地客不足10%，入票佔半數有意購入開放式或一房單位。該項目夥拍中銀香港（02388）推出樓按優惠，息率為銀行同業拆息（HIBOR）加1.4厘，另為買家提供高息定期存款計劃。位於深旺道28號的匯璽II提供1188伙，實用面積269至1509方呎，料2019年6月入伙。

西營盤瑧蓺獨佔73伙

今日共有5盤發售或招標，其中位於西營盤西源里1號的瑧蓺，今天進行首輪發售，涉及65伙，另有8伙進行單日招標；該盤一共提供250伙，實用面積190至462方呎，預計明年5月底落成入伙。

此外，宏安（01243）沙田大圍薈蕎（36伙）、長實（01113）荃灣海之戀．愛炫美（24伙）和尚嘉控股灣仔壹嘉（21伙）將發售新一批單位；另中信股份（00267）旗下中信泰富地產則推出何文田KADOORIA一伙進行單日招標，5盤共發售155伙。

部分新盤亦加推單位搶購買力，南豐筲箕灣香島昨日首次加推第5座共54伙，折實平均呎價2.19萬元，折實入場費1000.19萬元，發展商推出首兩年利息補貼第一按揭付款方法，買家首兩年只須供本，息口由發展商補貼。另外，?地南昌一號同日加推15伙，折實平均呎價1.93萬元，較上一張價單調高8.8%，其中8伙於下周一（27日）發售。

啟德6盤累沽近3600伙

九龍東啟德新發展區為近年新盤供應重鎮，該區6個已經開售的新盤，自2016年9月至今累沽近3600伙，樓價拾級而上，區內發展商部署加價，會德豐地產常務董事黃光耀說，旗下OASIS KAI TAK已公布價單的單位尚餘十多個待售，擬加價5%，項目至今累售289伙，套現逾27億元，未公布價單的單位將保留至明年發售，近期股市造好，對樓市有財富效應，明年樓價料升5%，個別地區可達8%至9%。

中國海外（00688）董事總經理游偉光說，九龍東啟德1號（I）及（II）（下稱二期）至今累售1123伙， 套現117億元，項目尚餘46伙，低座續以招標方式推售。該集團明年將推售西貢飛鵝山洋房項目，共有5座，實用面積3000至4000方呎；大埔項目則料明年第四季發售，提供1500伙。據悉，啟德二期昨日新增一宗撻大訂個案，發展商即加價2%，下周一重售。

另外，本地發展商西半山住宅項目yoo 18 BONHAM，全盤僅12伙，擬以招標形式發售。仲量聯行董事總經理曾煥平表示，示範單位下周起供預約，將在了解準買家背景後邀請其參觀。

長沙灣興華街西住宅地本月以天價批出，對鄰近二手市場的影響逐步浮現。大角咀奧運站柏景灣一個兩房戶近日以985萬元售出，造價創「奧運三寶」（維港灣、柏景灣及帝柏海灣）兩房戶新高。

利嘉閣地產高級分區經理鄭運就稱，柏景灣8座高層G室，實用面積466方呎，原以980萬元放盤，但長沙灣地王誕生後，原業主遂加價20萬元，至1000萬元，周三（22日）獲換樓客議價後以985萬元售出單位，較原叫價略高5萬元，呎價約2.11萬元。原業主2013年以800萬元購入，持貨逾4年，賬面賺185萬元（約23.1%）。「奧運三寶」最貴兩房紀錄，本由柏景灣10座低層A室於今年8月以980萬元所創，紀錄保持僅約3個月便被前述成交打破。

另外，長沙灣一號．西九龍2座低層A室，實用面積973方呎，4房間隔，原業主於2013年以1198.8萬元購入，據土地註冊處紀錄，該單位新近以1428萬元易手，造價創該屋苑二手成交新高，呎價約1.47萬元，原業主持貨約4年，賬面賺229.2萬元（約19.1%）。美聯物業首席高級營業經理鄧偉傑說，上述交易由該行促成，買賣雙方於本月16日簽署臨時買賣合約，意味單位於地王誕生後旋即獲買家承接。

其他地區亦錄高價成交。香港置業助理分區董事劉浩勤謂，將軍澳天晉IIIA期3B座高層D室一房戶，實用面積355方呎，昨以703萬元售出，超越本月初天晉IIIA期3A座高層C室的696萬元同區二手一房最貴紀錄；呎價約1.98萬元。原業主2014年以542.1萬元入市，賬面賺160.9萬元（約29.7%）。

康翠臺830萬膺柴灣居屋王

土地註冊處顯示，柴灣居屋康翠臺6座中層F室，實用面積757方呎3房戶，上月20日以已補地價830萬元成交，膺柴灣造價最貴居屋王，更與鰂魚涌康山花園2座中層F室並列全港第四貴居屋席位；呎價約1.1萬元。原業主2007年以已補地價238萬元入市，約10年間賬面勁賺592萬元（約2.5倍）。

九建（00034）市務及銷售部總經理楊聰永表示，明年推3市區盤，涉約1,000伙，重點油塘鯉魚門徑項目，擁海景優勢，主打1房。對中小型單位看高一綫，料樓價升5%至10%。

擅打造精品細戶項目的九建，明年重點推售油塘鯉魚門徑樓花項目，項目設2幢，提供646伙，戶型涵蓋開放式至2房單位，1房單位佔最多，另設有逾1萬平方呎的園林設施。

楊聰永：油塘項目 吸年輕才俊

楊聰永表示，由項目前往港島東鰂魚涌及觀塘兩港九核心商業區，只需1至2個地鐵站，地理條件優厚，項目定位為具備雙商業區優勢的市區後花園，吸引年輕才俊買家。

開則方面，由於屬臨海地段，開則會盡量望海，後座單位亦可享山景，雖設開放式戶型，但開則以舒適為主，油塘區正在轉型，未來供應接近1萬伙，項目升值潛力大。

而位於西營盤的63 Pokfulam，現有320餘伙待發售，項目將於2019年落成，港島區供應少，集團採惜售策略，明年會分階段提價發售。

另外，為集團打嚮名堂的紅磡環海東岸，預計明年中落成，第三季交樓，餘下的20伙極高層單位，部署現樓形式加價重推。

未來4年一手潛在供應佔8成為中小型戶，他認為，經濟環境良好，本地生產總值預期達3.6%，失業率持低，市民能安居就業，支持樓市發展。

中小單位價 明年料升5至10%

新一代追求自主空間，中小型戶樓價明年可看高一綫，料升5%至10%。

預期美國縮表及加息步伐緩慢有序，樓市明年仍望處低息環境，以及內地限購令嚴謹，部分資金料將流入本港樓市，利好樓市向上發展。

正因為近兩年不少用地高價批出，後年起會陸續應市，他相信，該類地皮日後賣樓定價將有一定高水平，或挑戰新高破頂，所以預測未來數年樓價難會大跌。

部分財團為投得用地，出價比較「勇」，的確令投地難度提高，未來土儲策略以市區併購重建為主，集團甚看好中環物業升值潛力，收購會較集中中區及九龍，同時積極商討補地價私人發展，如今年中已完成將軍澳石角路項目補地價，主打細戶，最快2019年登場，亦會考慮競投官地。

中原美聯進駐啟德 Q房深圳開展銷中心

股樓齊鳴，代理積極擴張業務，中原進駐啟德區開設首間地產代理專門店。另Q房網的深圳福田區首間香港樓盤展銷中心昨日開幕。

樓市暢旺，供應重鎮之一的東九龍啟德區，成代理搶駐要點。中原於啟德1號商場設立啟德站專門店，中原地產九龍董事劉瑛琳指，區內項目將相繼落成及入伙，故設立專門店為業主及租客提供專業配對、協助放租等服務。

啟德1號入伙 放租盤增

該區啟德1號（I）及（II）已落成入伙，意向實用呎租約45元至50元，項目收到出租證明書後可放租，目前分行接獲約120位業主查詢放租，以1房及兩房較多，現時兩房及1房入場租金分別為2.38萬元及1.7萬元起。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，中原城市指數（CCL）年底前上升至165點，至農曆新年可達170點，本年一手成交宗數累計達1.7萬宗，成交金額達2,000億元，創歷史新高。

對於一手銷情有放緩迹象，主要基於發展商定價較高及採分段式銷售，相信會因應市況作調整，樓市大方向依然向好。

美聯擬東九龍增7分行

另外，美聯計劃今年內在東九龍增設7間分行，涉資額達8位數字，當中即將開幕的啟德區旗艦店，月租近50萬元，估計今年新增分行共逾50間。美聯住宅部行政總裁布少明指，本年已增聘人手約2,000人，以配合擴展步伐。

Q房網於深圳市福田區開設首間香港樓盤展銷中心，同時冠名為龍譽專門店，成首個中港互動的試點。香港董事總經理陳坤興表示，看準一帶一路及粵港澳大灣區兩大機遇，中港互動商機愈見頻繁，料香港未來2、3年新盤銷情繼續理想，今年一手成交量達1.9萬至2萬宗，涉及金額逾2,300億元。

今年新盤銷情火熱，各大發展商已部署明年推盤大計，今年售樓收入已突破500億元的長實，計劃明年推售約3,000個住宅單位。

長實執行董事趙國雄昨表示，集團今年以來已售出約3,100個單位,，套現515億元， 看好明年樓價有上升空間, 明年樓價會有約10%的波幅。他透露，集團計劃明年推售包括波老道項目180個單位、深水?海壇街的重建項目、日出康城第八期等，以及淺水灣道90號豪宅項目。

會德豐今年賣樓套150億

會德豐地產常務董事黃光耀表示，今年集團已售近1,300伙，銷售金額逾150億元，山頂MOUNT NICHOLSON第三期重新招標6伙將盡快開標。至於啟德OASIS KAI TAK已售289伙，套現逾27億元，今月或下月加價約5%。集團明年初開售日出康城5期，提供1,600伙。

他又指，集團上周與信和置業等合作投得長沙灣住宅地，會爭取較多海景單位，總投資額逾200多億元。

他料明年樓價升幅逾5%，個別區份升幅更達8至10%，尤其看好超級豪宅。

屬今年新盤「主戰場」的啟德發展區，區內多個新盤「捲土重來」有新部署，再成市場焦點，當中天寰擬於本月內推售低座特色戶，力吸城中豪客；另OASIS KAI TAK擬於月底後加價約半成。而啟德1號及嘉匯標售特色單位，龍譽則計畫短期內加推高層戶。

　　啟德多個新盤連環起動，建灝地產投資部經理鄭志荣表示，集團擬於本月內以招標形式推售天寰特色戶，力吸城中豪客入市。他指，項目於今年5月起推售，累售逾750伙，套現約75億元，平均折實呎價約20148元。

　　他指，項目設有143個車位，每個均設電車充電器，當中首5名特色戶買家，將可獲贈Tesla現金購物券，每名62.09萬元，或現金回贈50萬元。

　　鄭氏指，集團去年投得的赤柱黃麻角道豪宅地，現正規劃中，將包含洋房及低密度住宅，料最快於2019年推出。他指，料明年樓市持續獲支持，預計整體樓價有5%至10%升幅，豪宅更看高一線，預期或會再錄高價成交。

　　會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團啟德新盤OASIS KAI TAK已售289伙，套現逾27億元，第1期現餘約10伙未售，年底前將主力推售餘貨，擬月底前加價加推，料加幅約半成，至於2期項目則於明年推出，涉約300伙，集中於1、2座。

　　黃氏指，山頂豪宅MOUNT NICHOLSON第3期於日前標售6伙，將盡快開標；集團於年底前未必有全新樓盤開售，而僅接推出的為將軍澳日出康城5期，最快明年初開售，提供約1600伙。

　　黃光耀指，同系何文田ONE HOMANTIN，料明年4至5月入伙，現樓示範單位料明年初開放；回顧今年，集團已售近1300伙，套現逾150億元。而集團上周與信和等合作投得長沙灣住宅地，盼提供更多海景單位，間隔多元化，料主打3、4房大戶。他預料，明年樓市整體升幅逾半成，個別地區可有8至10多百分比升幅。

　　中國海外地產董事總經理游偉光表示，集團旗下啟德1號（II）高座單位尚有約7伙未售；而低座則餘39伙，未來將招標出售。他指，大埔荔枝山山塘路項目，則視乎批售情況，將設約1500伙，由1房起多元化戶型；而飛鵝山項目擬於來年推出，設5座洋房，面積約3000至4000方呎。

　　據一手住宅銷售資訊網資料顯示，啟德1號（II）5座10樓A室，原於8月以1098.8萬元售出，新近錄終止買賣合約，發展商隨即加價2%，售價由1255.8萬元調升至1281萬元，面積547方呎，呎價23419元。

　　保利置業（香港）市場銷售部主管高藹華表示，集團旗下啟德新盤龍譽，亦不排除短期內限量加推高層戶，價格亦因應市況有調整空間。

　　嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，旗下啟德新盤嘉匯，少量低座特色戶正進行招標，若有合適出價亦會積極考慮。

　　他指，集團於啟德1L區2號住宅項目，料可於明年底至19年初推售，可提供約1000伙，戶型多元化，因應集團在區內有發展經驗，了解區內市況，有助集團制推盤策略。溫氏稱，集團未有仍有多個大型項目待推，可謂「密密排緊隊」，而最快推出的新盤為白石角住宅地，可提供約1100伙。