住戶批建商「強渡關山」 180缺失未改

又傳建案交屋糾紛，台中市大雅區新大樓「意述景」15戶住戶連署爆料，去年8月建商會同市府人員「突襲」社區，1天內移交全部公設，今年社區請機電公司查驗出180項缺失，不過建商修繕態度消極，引發住戶不滿，近年該類爭議極多，顯示現行的法規操作空間大，購屋者並無實質保障。

富霖開發「意述景」去年落成，47戶已完售，現有34戶入住，投訴戶表示，去年7月住戶對第1屆主委投下不信任票，在主委改選之際，建商卻連同已卸任、但尚未向市府通報的主委，「強渡關山」移交全部公設，只移交、不檢驗，其他委員住戶皆不知情，造成雙方互信破裂。

「上月才收報告」
社區之後烏煙瘴氣紛擾數月，今年3月正式選出第2屆主委，與建商配合的物管公司解約，並聘請國霖機電至社區，檢驗出消防、機電180項缺失，之後建商陸續派人修繕，9月由機電公司複驗，修繕率6成，但包括避雷針引線與電力線距離過近、地下室多處導流風機故障等重要問題，仍未處理至今。
富霖開發邱姓工務經理坦言，當初點交的事情已過，現在負責人也不同，再討論也無意義，強調：「公司在今年11月才收到複驗報告，並非不處理，目前社區消防安全也沒問題，只是有很多維修項目還需與住戶、第三方公正單位協商，近2個月社區沒主動聯絡我們，我們也沒聯絡社區，才造成誤會。」

過保固期仍可修
新屋公設有1年保固期，《民法》也明定建商5年內有「瑕疵擔保責任」，即使1年保固期過，後來發現交屋時即存在的缺失問題，仍可要求修復。不過專家指出，實際案例多仍是看住戶對建商爭取的力道夠不夠，「若建商鐵了心不修復，住戶只有2條路可走，不是委曲求全，就是上法院提告。」

可發函重新點交
專家也提醒，此案例的點交過程雖名義合法卻有程序瑕疵，當初住戶其實可以發函建商、都發局，要求等新主委選出後「重新點交」；1天內點交法理上可以這麼做，不過主委就形同「失能」，理應在公設點交時、或之前就請第三方機電公司來查驗，有問題就不可蓋章。

首購型小宅熱銷 排擠大坪數

高雄市開發商公會統計今年前10月申報開工，總戶數僅3990戶，若以月均計算較去年減少11%。依戶型分析，4房產品前10月申報開工僅336戶，預計將創歷史新低。

5年來驟降88％
今年前11個月高雄市建物買賣移轉棟數3萬1127戶，較去年同期成長10.5％。高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出，今年整體房市買氣新屋較去年成長約15％，看屋人潮也增加10~15％，市場熱銷案多屬中小坪數首購型小宅，60坪以上大坪數必須有讓利，買氣才會提升。

中大坪數買氣沒提升，影響建商推案布局，因不少建商手上仍有大坪數換屋與豪宅待售，農16、美術館與亞洲新灣區等賣壓相對較重，因此今年建商以去化成屋優先。若以高雄市開發商公會申報開工統計，前10月4房產品僅動工336戶，與2012年供給高峰相比，月均減少近88％。

小宅有爆量風險
高雄市開發商公會秘書長林佩樺指出，最後這2個月的申報開工將會增加，預估今年申報開工不會再創新低。
不過林佩樺也說預售小宅案下半年大幅增加，未來可能有爆量風險，建議同業減量供給。
蘇永仁則分析，因不少中小型建商手頭無成屋可賣，導致紛紛出現預售小宅搶市，今年4房產品申報開工減少，將反應在未來1~2年房市，市區40坪以下產品恐有供給斷層。

補強恐花上千萬 「不如買新的」

內政部營建署在2016年台南0206地震後，為協助改善住宅結構安全，推出「補助老舊住宅耐震安檢」措施，今年預計補助的初步評估近1.3萬件，其中高雄高達5000件，桃園3000件，但完成初步評估件數最多的新北市僅144件，桃園、高雄甚至掛0。專家分析，主因是民眾申請意願不高。

統計營建署「老舊住宅耐震安檢」執行進度，今年初步評估全台共1.29萬件，高雄5000件最多，桃園3000件居次，雙北及台南也有1000件，但至10月31日止，全台僅受理742件，387件完成初步評估，完成率僅約2.98%。
件數遠低於預期，主因是民眾申請意願低。台南市工務局建管科科長簡莉莎認為，耐震安檢就像房屋的健康檢查，「如果檢查出來有紅字，卻沒有醫藥費，知道結果並不會比較安心」。

擔心會影響房價
去年有大樓檢查出安全係數不足，住戶覺得擔心，有預算的反而想直接換屋。高雄市建管處第五課課長楊森閔也指出，初步評估、詳細評估後，若要補強可能得花費上千萬元，民眾多認為不如買新的。
台北市結構技師公會理事長婁光銘分析，民眾一是擔心如果沒有達到耐震標準，會影響房價；二是如果初評不合格要詳評，詳評不合格又要補強，雖有補助，仍有一定自負額要籌措，對民眾來說是負擔。

建議先補強1樓
政府應採「階段性補強」，婁光銘建議，即針對建物最軟弱部分先補強，如1樓採開放式、挑高的，做為商場使用這類的住宅，通常是弱點，雖然補強也不能達到規定的耐震標準，但可大幅提升耐震能力，地震來時不至於崩塌，因量體較小，經費較少，實施時阻力也會減小。
不過此建議只針對1、2樓補強，高樓層住戶心裡難免會彆扭，婁光銘認為，一定要教育民眾，建築物的結構安全是整棟考量，「補強1、2樓是避免整棟崩塌，否則樓上也會有事！」

北市年底前修法
此外，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》如同老屋耐震安檢的配套措施，簡莉莎便表示，銜接一定有效益，只是要多少錢才有效。台北市建管工程處副總工程司洪德豪則指出，台北市配合中央推出的《危老條例》辦法修法草案，已送法務局審查，預計年底前送市政會議通過後實施。

成交組數提升4~6成

歲末加速拼銷售，北台灣不少建案祭出特殊付款方案，試圖誘使買方出手。有主打日付金不到200元，也有標榜首付不到20萬元者，更有代銷公司仿百貨業者推出周年慶，看屋、買房均有好禮相贈。業者估計，在強力行銷活動推促下，近期不論來人或成交組數，有4~6成的提升。

宜蘭縣頭城鎮「將捷LA MER」為休閒旅遊型住宅產品，規劃24~33坪，主打日付199元起可入手，為現今北台灣「最殺」個案。而繼今年5月自創青年成家方案造成熱銷的新北市板橋區「新潤青峰」，邁入2期「新潤翠峰」，主打首付69萬元、月付1.68萬元，同樣預備磁吸首購客。

特殊付款磁吸首購
負責代銷翠峰案的華磐國際總經理潘志建指出，該案於11月中正式進場，規劃21~45坪，「青峰案當時祭出首付50萬元、月付約2萬元，至今銷售約9成，翠峰再接再厲，也是希望回饋首購族，目前詢問度頗高。」
五股舊市區的「微美嵐」規劃17~36坪，標榜首付僅需19萬元，並設定月付金額1.6~2.6萬元，專案經理吳嘉倫表示，該案含裝潢家電的戶型，平均成交單價約27.5萬元，「整體來看，對青年購屋負擔不大，周來人最多到30組，平均維持每周2戶去化，效果算好。」

2房千萬元獲青睞
師法百貨業的周年慶方案，代銷業者創意家行銷結合旗下21個建案，推出看屋送悠遊卡、買屋送iPhone X的方案。創意家行銷副總經理柯仲武透露，目前公司旗下銷售建案的總案量合計480億元，活動前平均銷售已超過250億元，「周年慶是替舊案衝刺完銷，並拉抬新案買氣。」活動至今來人平均成長6成、銷售成長4成，甚至意外勾出7、8年級生看屋，約佔周年慶期間來客的半數。

甲山林建設開發副總經理徐永仁認為，現下房市主力買盤多以自用客及父母買給小孩，或以小換大的族群，有捷運機能、總價在1000萬元內的2房產品，最獲青睞，「以短、中期來看，低月付、低自備或具收租效益的建案，順銷機率高，也會持續出現。」

11月建物買賣移轉棟數出爐，整體皆較10月提升，六都中以桃園和台中表現最為亮眼，月成長近4成，台北、台南及高雄也有逾2成的月增幅，僅新北市增不到1成。與去年同期相較，除高雄市減少約5%，其餘皆呈正成長。專家分析，房市已觸底盤整。

上月六都建物買賣移轉棟數皆較10月成長，台中月增39.6%最多，桃園38.7%居次，高雄、台北與台南則增22~22.9%不等，僅新北市微增7.2%。台中市地政局分析，主要集中在北屯區4期、10期重劃區、廍子區段徵收區，西屯區青海路、7期環中路附近，及太平區新光區段徵收區的住宅大樓交易。

大家房屋北屯松旺加盟店店東張瑋容指出，北屯區近期是建商推案重鎮，捷運松竹站與台鐵共構，甚至吸引外地人在此購屋，以10期重劃區推案多。

12月價穩量緩增
再與去年同期相較，除高雄略減，其他5都年成長5~21%，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，觀察六都今年1~11月累積移轉量近18.46萬棟，較去年同期共約16.33萬棟成長13%，也較2015年同期多2300棟，估今年全年有機會超出27萬棟。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從近期交易多優於去年來看，房市已觸底盤整，不過仍未見投資買盤回籠，代表買方不認為房價有立即反轉向上的條件，估計12月仍維持旺季微溫，「價穩量緩增」的機會較高。

稱提高開發動機 專家：要因地制宜

各部會首長近年皆大力提倡「宜居城市」，但至今不只是全台空氣紫爆，呈現「紅害」，連城市之肺的公園綠地都將被犧牲！台中市政府近期進行「公共設施用地專案通盤檢討」案，一口氣將多達70公頃的計劃綠地變更成住宅區，其中很多是精華區內的千坪大公園，引起不少民眾反彈。

台灣都市有許多公共設施計劃，如道路、公園、文教用地等，很多只停在規劃階段，因土地是私人擁有，導致產權太複雜、時機未成熟，或政府財力困窘，而未即刻徵收開發，導致不少持有數十年的地主也不得擅自使用，本次檢討背景，源自2015年內政部計劃將全台2.5萬公頃未徵收的公設地解編，還地於民，並解除財政壓力。

僅地主接到通知
台中市都發局在這次通盤檢討解編470公頃的公設保留地，把許多用不到的文教、機關用地變成住宅區，以提高地主參與開發的動機，扣除分還給原地主的土地，最後共有140公頃公設地可以「化規劃為實際」，看似一切都皆大歡喜，但其中居然有70公頃公園預定地悄悄被變更成住宅區，只有地主接到市府通知。

官員稱綠地增加
「計劃綠地確實是減少，不過實質的綠地是增加的」，台中市都發局城鄉計劃科強調，以計劃人口130萬的台中市主要計劃區來看，解編後「實質的」人均綠地面積從4.51平方米成長到4.61平方米，「若不以此方式做，真正可用的綠地，民眾恐怕等10~20年還等不到。」
雖因這次解編讓不少公園綠地可化為實際，但弔詭的是，這些公園面積多低於0.3公頃，還有不少是不到0.1公頃的極小型綠地，而原計劃中公園變更成的住宅區，愈是精華區的面積就愈大，有的甚至近3公頃，幾乎等於1個「秋紅谷生態公園」大小。

各界仍可提意見
至於公園變更成住宅區的理由，多為「附近已有某公園」、「某學校可供開放空間使用」，難以服眾，執業建築師黃金豐批評，「綠地變成建地是不可逆的現象，並非不可變更，但是要因地制宜，尤其舊台中市人均綠地已低到2.2平方米，還要再減數公頃，無論社會性、公益性、必要性都欠缺。」
台中市都發局對此回應，現在計劃已送都委會審理，各界民眾還可提出意見，「但這些意見與公園地主本身的意願，一定會相牴觸。」

台中市最近公展的「變更台中市都市計劃（公共設施用地專案通盤檢討）案」，將70公頃、近百筆公園預定地變更為住宅區，不少建築業業者直搖頭，指此做法倉卒且過於粗糙，呼籲在空污嚴重、環境惡化的城市，應將公園綠地完整保留。

「被政府擺一道」
都市計劃最知名失敗案例，即新北市永和區，1955年永和原以「花園城市」為概念進行都市設計，如同南投縣的中興新村，道路系統迂迴在7個大公園間，綠地佔計劃面積1/9，但當年官員與民代卻陸續將公園計劃用地變更成住宅區，導致原計劃公園只剩1.5個，20多萬人僅有1%的公園面積。

據日本科學技術院調查，綠地佔都市面積20%是居住的健康指標，30%是綠城市的理想值，台灣「都市計劃法」也規定綠地佔比應達10%以上，但執業建築師黃金豐表示，現行全台六都的都市計劃綠地佔比，就算納入未徵收的綠地，仍皆不到10%，「人均綠地面積，全遠低於國際自然保護聯盟20平方米的標準。」

「一般人見樹不見林，看見幾棵樹被砍，抗爭後還可以種回，一旦公園被變更為住宅區，將永遠失去！」黃金豐呼籲政府，應審慎評估此解編案對周邊環境的衝擊，若要執行重劃，地主應跨區分配土地。

台中市民張能翔認為，這次的變更計劃感覺只對地主和政府有利，犧牲的卻是附近居民長遠的生活品質，「更不用說在綠地旁邊買房的人，感覺被政府擺了一道。」

第6度招標 商仲業不看好

預計明年三月第六度招標的北市「C1、D1雙子星聯合開發案」，傳有逾三十組人馬積極評估。但房產業者潑冷水，受到前幾年北市調高每坪構造單價平均一．六倍及公告地價調漲超過三成，以完工後得標者可分回四成推估，每年光是繳納地價稅、房屋稅就超過六億元，相當於兩戶「帝寶」的價值，光是稅金就吃掉近三成租金收入，再加計建築成本、利息、人事等成本攤提，恐先嚇退一票投資者。

地價稅、房屋稅年逾6億
根據商仲業者推估，雙子星開發案未來可興建樓地板面積十五．八萬坪，未來每坪出售價格上看一二○萬元，開發完成後，資產價值可達一千八百億元；若以每坪建築成本四十萬元推估，未來建造成本約六百億元，以最優投資人未來可分回四成推估，可分回價值達七二○億元，若不計入其他成本，扣除六百億元建築成本，推估可獲利一二○億元，投資報酬率約兩成。

就算投資是以長期出租為主，以目前西區地標新光摩天大樓租金揭露紀錄，每月每坪約二千三百元，推估該開發案未來每月每坪租金可達三千元「高標」，年租金約二十一．六億元，租金收益率近三％。但雙子星開發案量體大，商辦去化需要好幾年時間，持有前期多數處於虧損狀態，但持有稅卻是每年要繳，當出脫或出租時間一拉長，獲利空間將被嚴重壓縮。

籌資門檻提高、私地主問題未解
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，雙子星開發案前五度招標爭議不少，柯市府第六度招標，對投標者財務標準恐拉高，將禁絕產權提前被散賣，以確保長期經營穩定性，這將大幅提高投標團隊的籌資門檻，北市在二○一四年調整建物造價評定現值的標準造價後，新建物平均稅基至少調升一．六倍；C1、D1包含旅館、辦公室、百貨等三種商用不動產，因零售百貨、辦公室沒減免，高持有稅將讓潛在投資人卻步，且公告地價未來每年一調，也增加不確性。

高力國際調研部董事李日寶也說，還有私地主問題，就算未能在招標文件確定私地主分回比率，還得等得標後，由投資者出面談判，這也是不確定的一大因素。

有財力投標者 恐剩壽險大咖

台北捷運公司（北捷）原擬結盟多家內外資簽訂備忘錄（MOU），有意聯手競標「C1、D1雙子星聯合開發案」，因遭質疑「球員兼裁判」，已被台北市長柯文哲否決；據負責招標顧問事宜的仲量聯行透露，雙子星開發案得先經過資格標、規劃標及價格標等三階段審議，再選出最優申請人，且新列「必須取得使照後才能銷售」之規定，也就是說不能「預售」，未來有財力籌組團隊投標者，恐只剩下壽險大咖。

規劃至今已逾二十年的台北車站特定區C1、D1雙子星大樓聯合開發案，可說是命運多舛；歷經五次招標紀錄，在二○一三年、第五次招標時，還爆出「太極雙星」弊案，得標團隊竟繳不出履約保證金，讓前市長郝龍斌的「新十大建設」破功；延宕快五年後，預計明年三月進行第六次招標。

負責招標顧問事宜的仲量聯行董事總經理趙正義透露，該開發案私地主是落在C1土地、比率近十八％，其中國民黨黨營事業欣光華持有比率約十二％，其餘三十餘位私地主持有比率約五％；未來該開發案將開國際標，是近五年來罕見的大型所有權開發案，但招標規定將明訂取得使用執照後才能銷售，也就是興建期間約五到六年無法預售。

他說，該開發案須經過三階段審議，選出最優申請人，包括資格標、規劃標及價格標；資格標是以公司淨值來評估，而非外界所說的資本額，規劃標是看競標者提出的設計規劃，價格標則是由分收比決定。

北捷之前擬與其他業者合組聯盟競標，趙正義說，這的確會引起「裁判兼球員」的質疑，他個人建議，北捷可等整個開發案興建完成後，再由北捷的物管公司承攬後續經營管理。但某上市建商公司總座坦言，該案投資效益不高，且後續開發風險大，恐難說動銀行團或外資籌組開發團隊，最後會出手投標的，應該只剩國內壽險大咖。

《雙子星小檔案》 樓地板15.8萬坪 1.5座101

Ｃ１、Ｄ１雙子星聯合開發案坐落於台北市市民大道、重慶北路口兩側，合計基地面積達九五五六．七八坪，預估未來可興建樓地板面積約十五．八萬坪，相當於一．五座台北一○一大樓，開發案總投資金額估計達六百億到七百億元，可說是全國最大開發案；初步規畫興建Ｃ１、Ｄ１兩棟摩天大樓，樓層分別為地上五十六層、七十六層，用途包括旅館、辦公室、商場、觀景台等。

不甩中客來不來，今年第二、三季，金門、澎湖等外島、離島，竟分別出現單筆總價在億元上下的實價紀錄。根據實價網資訊，金門縣金寧鄉出現一筆九千四百萬元的實價紀錄，買家是當地以戰地裝潢風格聞名的八二三行館，單筆價格更創金門實價第二高紀錄；據當地房產業者指出，是該行館老闆吃下整個建案，不排除未來當作飯店擴點使用。

根據實價網最新揭露，八月時，金門縣金寧鄉金水里前水頭聚落內，揭露一筆九千四百萬元的實價紀錄，坪數約六二七．九三坪，每坪單價約十四．九七萬元。據當地房產業者指出，該地點有一個當地建商青宇建設推出的建案，總計規劃廿一戶，每戶坪數約卅坪，據悉八二三行館老闆有投資，八月再砸下九千四百萬元吃下建案所有產權。

該筆實價金額，僅次於二○一四年七月，中國廈門陸島酒店公司以二億四二五○萬元收購「金寶來大飯店」，為金門縣實價單筆總價第二高紀錄。

八二三行館在金門當地是以「戰地風」特色聞名，除飯店所在地是過去軍事戰車營外，行館也有以「戰車」為主題，打造「戰地風」的房間。當地房產業者透露，業者對於建案未來銷售模式尚未拍板，考慮方向包括飯店擴點需求，或者直接當作住宅分戶銷售，也可能規劃民宿賣給投資民眾。

此外，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，今年六月，玖瞬投資砸下一億四九七三萬元，買進澎湖縣馬公市新明路上一家餐廳，該公司為正新輪胎羅家的次婿、前任總經理陳榮華家族所有，該筆交易也創下澎湖縣單筆總價新高紀錄。

台北、新北雙市許多區域新屋賣壓居高不下。據統計，雙北十大新屋賣壓區中，目前5年內新屋占區域內網路住宅待售量比重，以淡水41.3％居冠，林口40.5％居次，等於10件待售物件中，超過4件是5年內新屋，新屋賣壓沉重；且淡水、三峽、中正等三個行政區新屋開價已低於中古屋（屋齡5~10年），新屋下殺風暴一觸即發。

第四季進入傳統購屋旺季，加上銀行利率破底搶市，又有新建案「讓利」風潮持續延燒，雙北市許多區域新屋賣壓居高不下，新屋賣壓已對中古屋構成極大威脅。

根據屋比房屋比價平台統計，目前雙北待售新屋占整體待售屋比重最高前十大行政區，包括淡水、林口、五股、新莊、三峽、南港、中正、新店、北投、萬華等，新北市就占6個，前十大區域新屋待售占比最低也有25％以上。


其中，新屋賣壓最重的淡水區，目前整體住宅待售量為2,843筆，屋齡5年內新就有1,173筆，待售新屋占筆高達41.3％，林口區占比也高達40.5％，等於10件待售物件有超過4件是5年內新屋。

屋比房屋比價平台進一步統計發現，雙北前十大新屋賣壓沉重區域，由於新屋供給過多，為順利去化，淡水區5年內新屋平均每坪開價26.4萬元，低於區內中古屋（屋齡5~10年）平均開價29.2萬元，價差高達9.6％；三峽區新屋開價28.1萬元，低於中古屋開價30.8萬元，價差8.8％；中正區新屋開價也低於中古屋0.8％。

十大新屋賣壓區域不僅出現新屋開價比舊屋便宜，也受到建商頻頻破盤「讓利」建案的夾殺，包括淡水出現1字頭建案，「謙樹」、「和合和丰」、「和合和韻」開價18~22萬元；新莊副都新出現3字頭，「幸福A+」開價32~36萬元、「皇翔御花園」開價39~43萬元；中正區出現7字頭，「亦品竹」開價77~88萬元；三峽區快跌破2字頭，「雀璽」開價20.1~22.9萬元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前雙北市新建案依靠「讓利」，搶食有限購屋買盤的情況相當普遍，許多預售建案開價，甚至比區域新屋價還便宜，造成新屋的轉售屋主產生相當大的壓力，所以即便目前房市買氣略微回升，購屋旺季到來，新屋價格上漲空間依然不大。

陳傑鳴指出，今年房市買氣雖復甦，但全年買賣移轉棟數估約27~28萬棟，與過去平均37萬棟的買氣相較，仍稱不上熱絡，目前「價格」仍是吸引購屋者的關鍵，以雙北十大新屋占待售比重高的區域，已有3個行政區出現「新比舊便宜」，加上破盤讓利建案頻頻推出的狀況來看，雙北新屋價格仍有進一步下殺空間。

　　在保利地産發行住房租賃REITs之後，另一家央企也宣布進行長租公寓的資産證券化。

　　12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元。

　　近期，多家長租公寓運營商均在試水資産證券化。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業務，長租公寓機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。而資産證券化則能盤活存量資産，減輕其壓力。

　　作為轉型城市運營服務商的標桿項目，此單長租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出，此次長租公寓CMBS獲批，將為招商蛇口公寓戰略提供資本性工具，也是其戰略體係中重要一環。

　　長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國住房租賃市場中，企業租戶佔據市場份額的比例高達30%，我國這一比例尚不足3%，而招商蛇口、萬科、碧桂園、龍湖、保利地産等大型房企紛紛重倉長租公寓，將大大加快機構租賃的發展。

　　資本化探索

　　招商蛇口公告顯示，此筆CMBS的儲架融資規模為60億元，分多期發行，第一期發行規模不超過人民幣20億元，期限為18年，其中優先級産品規模19.90億，劣後級0.1億。

　　談及此次動作，招商蛇口董事總經理許永軍介紹，長租公寓業務是公司發展戰略之一，資産證券化是這一戰略的重要組成部分。

　　該單CMBS是公司穩步推進房地産投資信托基金(REITs)試點的重要探索。

　　招商蛇口全國范圍內已開發超過200多個住宅項目，大多分布于一二線重點城市的核心區域，為發展住房租賃業務提供了存量基礎。據招商蛇口介紹，多個正在推進的公寓項目是由在售或自持物業轉變而來。

　　此外，招商局集團內的資源互補，有利于招商蛇口多渠道、低成本地獲取項目資源和資金來源。

　　公開資料顯示，目前招商蛇口運營中的長租公寓達1.6萬間，建築規模總計約60萬平方米，已在深圳、北京、武漢、重慶落地多個項目，天津、沈陽等城市也在推進中。招商蛇口表示，未來將繼續圍繞一線及重點二線城市進行重點布局。

　　在發展策略上，將形成輕重結合、資管分離的商業模式，打通租賃業務全價值鏈各環節，打造租賃公寓全程專業運營商。

　　戰略背後是一個係統工程，要構建投資、建設、運營和退出完整業務鏈條，這也是招商蛇口轉型升級的標志。

　　克而瑞研究中心指出，目前長租公寓行業普遍面臨共同的盈利難點，亟待提升運營能力。在此背景下，CMBS為企業融資、盤活存量資産開拓了新的渠道。

　　營業毛利率突出

　　由于國內真正的RIETs尚未推出，接近招商蛇口的人士認為，在現階段，CMBS的方案更適合在核心地段擁有大量低成本存量長租公寓的招商蛇口。

　　相比于類REITs，CMBS模式不涉及資産所有權變更，是一種債務型融資，原始權益人通過抵押物業資産獲得資金，並在到期償還貸款後解除抵押。原始權益人保留物業資産的所有權，充分享受抵押期間地産增值的紅利。

　　從國內目前CMBS的實踐來看，由于銀行業受制于資本消耗和期限錯配壓力，經營性抵押貸款放款意願減弱。CMBS可從融資成本、額度、資金用途等方面進行優化，將有助于形成對經營性抵押貸款的補充。

　　而招商蛇口此次能獲得這麼大規模的發行量，與其財務數據有關。

　　在長租公寓行業，GOP率(營業毛利率)是反映項目運營能力的核心指標。記者梳理發現，當前國內長租公寓項目的GOP率多在80%左右，而招商蛇口進入穩定運營階段的長租公寓項目能達到90%左右；在運營成本更高的服務式公寓市場，GOP率通常為50%-55%，而招商蛇口的部分服務公寓項目GOP率能達到68%。

　　相關負責人告訴記者，由于招商蛇口依靠創新的運管模式降低了運營成本，從而實現經營效益提升。據透露，目前其運營的長租公寓租金溢價水平約在20%-31%。

　　“與單維度追求規模化不同，招商蛇口更加注重規模與效益的均衡。”招商蛇口相關負責人告訴記者。其依靠創新的運管模式降低了運營成本，從而實現經營效益提升。

　　平安證券在研報中指出，招商蛇口、萬科等地産商在房源方面優勢明顯，依靠自身在産業鏈多年深耕的經驗，能夠以較低成本完成房屋設計、裝潢改造及商業服務管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。

　　此外，對持有物業而言，只有形成一定規模和穩定現金流，才能進行資産證券化，最終形成商業模式閉環。

　　根據招商蛇口戰略規劃，招商蛇口壹係公寓定位為中國中長租公寓領導品牌，中短期實現全國重點城市品牌落地，公寓管理規模10萬間；未來，通過收購兼並的模式加速擴張，管理規模擴容至100萬間。

　　 自國家提出建立“租售並舉”住房制度以來，住房租賃市場迎來了前所未有的發展機遇。而站在風口上的租賃市場，不僅得到房企的青睞，也吸引多家金融機構入局。

　　 昨日，上海易居研究院研究員賴勤在接受記者採訪時表示，金融機構布局租賃市場，將從金融創新等方面助力租賃市場發展，對供需兩端均能提供資金支持，如REITs（房地産信托投資基金）將給長租機構提供退出機制，租賃貸款將為租房者提供更高的租金承受能力。

　　 記者梳理發現，10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議；11月2日，中國銀行廈門分行與廈門市國土資源與房産管理局簽署住房租賃戰略合作協議。同日，建行廣東分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，上線國內首個政銀合作住房租賃平臺；11月20日，中國工商銀行原廣州分行為廣州“全自持只租不售”的地塊項目提供包括住房租賃建設資金在內的50億元全面金融服務支持；11月28日，工商銀行北京分行在北京宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融産品。

　　 作為房地産市場中最不可缺少的參與主體，租賃産業鏈條蘊藏的巨大發展空間也使房企加快了布局腳步。如11月3日，招商、華潤、萬科、恆大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房地産公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位與中國建設銀行在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，宣布進軍長租房市場；而據不完全統計，目前已有超過20家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略。

　　 值得關注的是，自2017年7月份住建部等九部委下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，互聯網巨頭也開始涌入租賃市場。如阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協議，打造“智慧住房租賃平臺”；支付寶宣布信用租房平臺正式上線，並在上海、北京、深圳等8個城市啟用支付寶信用租房。

　　 “當下，住房租賃市場在發展過程中，面臨的主要痛點就是供需結構緊張，特別是一線、二線熱點城市，這類城市租金高位的直接原因就是租賃房源較少。”中原地産首席分析師張大偉預計，後續在銀行資金的傾斜下，對于涉足租賃市場的房企來説，的確可以獲得資金方面的支持，並加快增加房源的供應量。

　昨日，本市土地市場再次挂出3宗住宅用地，而這些地塊將建設的商品房全都在第一時間就限定了售價。截至目前，本市今年共有72宗住宅用地已挂牌，據中原地産統計，這72宗住宅用地已經超過960萬平方米，本市今年住宅土地供應創最近4年的最高紀錄。

　　抑房價地塊成主流

　　作為房地産市場供應的源頭，地塊供應一直起著“風向標”的作用。而在今年的住宅用地供應中，共有産權房和限房價、競地價房源明顯成了主流。

　　昨日挂出的3宗住宅用地中，有兩宗位于城六區，一宗位于豐臺槐房鄉，一宗位于朝陽孫河。而另外一宗則位于密雲。

　　公開信息顯示，槐房地塊商品住房銷售均價不超過61881元/平方米，且最高銷售單價不得超過64975元/平方米。孫河地塊未來供應的商品住房銷售均價不超過68924元/平方米，且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。雖然價格都在6萬元之上，但記者注意到，這兩宗地塊的容積率都在2.0以下，和周圍同價格房源相比，小區將供應出更大比例的綠地。

　　來自中原地産的數據顯示，截至11月末，本市年內已經成交65宗住宅用地，其中合計共有産權面積達到了245萬平方米。如果按照城六區最大90平方米、城六區外最大120平方米、全市范圍內最小60平方米的單套面積取中計算，目前已經能提供3萬多套共有産權房。

　　數據還顯示，目前，限房價、競地價的商品房住宅地塊，已能建設超過300萬平方米住宅，合計也大約在3萬套左右。

　　記者注意到，無論是共有産權房還是限房價、競地價房源地塊，都在土地出讓時就標注了未來銷售價格。而在一些熱點區域如海淀區，目前已經供應的四道口等區域，新出讓地塊的未來房屋售價明顯低于同區域二手房價格。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，土地供應大幅度增加，將明顯抑制2018年北京房地産市場價格。

　　12月供地再迎“小陽春”

　　僅按照市規劃國土委已經發布的信息，除了昨日挂出的3宗住宅用地之外，目前本市還有7宗住宅用地將在12月成交。這些地塊分別位于朝陽、房山、延慶、順義、昌平等區域。這些地塊中，城六區中僅有一宗土地，位于朝陽豆各莊鄉；順義區一宗位于牛欄山；昌平區也有一宗，位于北七家；延慶兩宗，都位于新城；房山區的兩宗分別位于閻村和良鄉。

　　記者注意到，這些地塊中，除了豆各莊為純住宅用地以外，其他的地塊都屬于綜合用地。這也就是説，這些地塊中不僅包括住宅和一小部分配套，還包括大量的綜合商業金融類建築、基礎教育類建築等，閻村還配有社會停車場用地。

　　市場企穩開發商不再“發燒”

　　地塊市場的企穩，也預示著開發商不再“發燒”。今年以來，本市有多宗用地底價成交或者以2%等低溢價率成交。分析師稱，這意味著在資金收緊的情況下，房企持續一年的拿地大戰中，資金子彈已經打光。

　　“土地價格出現了明顯的高位回落，開發商持有比例明顯降低，相比上半年動輒50%的持有比例，最近北京住宅土地競爭激烈度降低。”張大偉分析，除了部分優質地塊外，後續很難再現2017年上半年前的土地熱度。

　　深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價為54278元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續14個月下降。

　　數據顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價為54278元/平方米，較上月下降10元/平方米，同比下降1.3%；成交套數2543套，環比減少8.9%，同比減少13.0%；成交面積253542平方米，環比減少9.1%，同比減少12.3%。

　　在二手房市場，根據深圳房地産信息網的監測，11月深圳共成交6463套二手房，環比增加18.0%，同比減少2.2%；成交面積541141平方米，環比增加25.2%，同比減少8.9%。

　北京土地市場溢價率再創新低！

　　據偉業我愛我家市場研究院資料統計顯示，11月份，北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月份下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月份大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。

　　事實上，今年二季度以來，土地市場已經少有地王出現，進入三季度後，多個城市出讓地塊已不像年初時開發商互相爭搶，反而曾出現流拍現象。

　　“今年年初時，我們判斷三季度將是逆週期拿地時期。”某房企高管近日向《證券日報》記者表示，集團一直頂住壓力，直到三季度才出手，在北京、上海等地拿地，且拿到的土地溢價率是低於預期的。

　　據偉業我愛我家市場研究院資料統計顯示，11月份，北京共成交10宗土地，其中包含居住類用地7宗，商服金融類用地3宗。7宗居住類用地的建設用地共84.95萬平方米，規劃建築面積共158.8萬平方米，總成交金額為399.55億元。7宗宅地成交雖然低於10月的9宗，但在前11個月裡依舊是交易量較多的月份。

　　值得關注的是，土地溢價率低的背後，不乏共有產權房的推動的原因。據記者瞭解，在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，且這4宗地都是全部用於共有產權住房建設，其中北京市房山區良鄉鎮中心區等地塊，限價26000元/平方米；北京市房山區閻村鎮等地塊，限價26000元/平方米；北京市延慶區延慶新城03街區會展中心東側一期等地塊，限價18000元/平方米；北京市朝陽區豆各莊鄉馬家灣村地塊，限價36000元/平方米。

　　因共有產權房的限價政策，在成交的7宗地塊中，4宗共有產權房地塊在出讓中爭搶並不激烈，最高報價次數僅有5次，朝陽東壩鄉駒子房村地塊、北京市大興區魏善莊鎮地塊甚至僅報價一次，最終以起始價成交。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯又加大了共有產權房的供應力度，這對增加中低價位住房供應，滿足剛需人群置業需求有著重要意義。

　　同時，由於近期北京釋放的土地多共有產權房，土地拍賣也一直堅持限地價、限房價，專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月份，各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低。

　　截至11月底，2017年北京的住宅供應量已達72宗，成交量已達65宗，均為2016年的3倍以上。可見，經歷了2016年的低供應和高熱樓市之後，北京明顯加大了供給側改革力度，在限制需求的同時，加大土地供應，尤其是加大中低價位、中小戶型房源用地供應力度，隨著這些土地轉化成為新房項目逐步入市，可以預見，未來北京新房市場將逐步走出現今的交易低谷，且供應和成交結構更加優化，房價也可得到有效控制。

　　胡景暉認為，為合理調控樓市，北京今年主動從源頭發力，大力控制土地拍賣價格，限制專案銷售價格，這將在一定程度上改變麵粉貴過麵包的情況，拉低新房價格，進而影響專案周邊二手房價格，平抑整個北京的房價。

292億增土儲 力求貨如輪轉

樓市持續升溫，發展商今年賣樓大豐收，如今臨近年尾，卻只有新地（00016）仍積極賣樓。該集團今年售樓收益（截至12月3日．下同）已接近390億元，全年有望突破去年的398.76億元成績，創自2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）實施以來按年新高。

新地今年亦力吸新土地儲備，年內買地所涉地價達292.82億元，超越2015和2016年兩年的地價總和，創該集團一手新例後新高。

新地長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II，過去周六（2日）進行次輪銷售，單日套現逾15.87億元，令集團年初至今售樓收益升至389.84億元。

累計套現390億 逼去歲全年

本報統計一手住宅物業銷售資訊網資料，今年新地累積發售約20個新盤，其中主力推售的匯璽項目、將軍澳日出康城晉海項目、屯門珀御、元朗Grand YOHO第二期及同區的PARK YOHO Genova合共5個樓盤，合計套現近327.1億元，佔整體84%。

翻查資料，新地已連續第二年售樓收益突破300億元水平，截至昨日累積售樓收入約389.84億元，直逼去年全年約398.76億元。

如今距年底尚餘不足一個月，新地仍然積極賣樓，包括匯璽II準備第三輪銷售計劃；北角海璇推出10伙招標，本月11日截標；同系沙田九肚豪宅項目雲端亦部署月內推出首批單位招標。相信至今年年底，該集團售樓收益有力突破400億元大關，創一手新例後按年新高。

新地賣樓大收旺場，今年亦大力增加土地儲備，涉及的地價金額更創一手新例後該集團新高。新地今年已透過賣地表、補地價和強制拍賣等購入最少5幅地皮，斥資約292.82億元，較去年全年僅約70.2億元升約3.2倍，較該集團2015和2016年買地的總地價約233.32億元高約25%。

補地價成主要途徑

其中，補地價成為新地增加土地儲備的來源， 該集團今年先後就3幅土地完成補地價，預計可興建約9290個住宅單位。

最大規模是9月斥資約158.92億元補地價的西貢十四鄉大型住宅發展項目，屬全港歷來最大宗農地補地價個案，估計可興建約4730個住宅單位，發展期預計超過8年。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典分析，發展商賣樓和增加土儲有密切關係， 今年樓市氣氛旺，一手銷售表現理想，發展商需要補充土地儲備，務求做到貨如輪轉；由於新盤銷售資金回籠，有利發展商更進取買地。

張聖典認為，市場資金充裕；加上未見政府推出調控樓市的新措施，相信發展商仍會積極買地和銷售新盤。

新地研推人臉辨析技術谷消費
10商場優惠共享 郭基泓：新App下月應市

科技發展逐漸主宰大部分人的生活模式，科技應用更在零售業大行其道，新鴻基地產（00016）亦積極把科技元素滲入業務發展當中，新地主席郭炳聯次子、執行董事郭基泓預告，籌備超過一年的「新鴻基地產商場」綜合應用程式將於明年1月中正式推出，把旗下十大商場的功能集於一身，並計劃日後透過人臉辨析技術，研究客戶的消費模式，改進顧客消費體驗，促使更多人前往商場消費。

郭基泓指出，應用程式可提供泊車、餐廳訂枱、 商戶資料及市場推廣等功能，並會於明年中啟用會員系統，整合各個商場的客戶資料並提供優惠，初推出時會先整合10個商場資料，希望未來擴大至旗下20多個商場。

天鑄引入系統 識別身份

他說，以往顧客在特定商場消費並成為VIP後，只有該商場會得悉其VIP身份，在整合資料後，VIP客前往旗下任何一個商場，均可繼續使用其VIP身份，並獲得消費回饋，毋須再次申請。

郭基泓表示，已開始在旗下何文田新盤天鑄引入人臉辨析系統，有別於傳統的拍卡入閘，現時住戶回家泊車或步入大堂後，即可被系統識別其住戶身份，電梯便會自動啟動，把住戶送往其居住的樓層。此外，該集團亦研究把人臉辨析技術應用在旗下商場，通過系統收集客戶的消費模式，藉以改善商場設施布置，並可因應消費習慣調動商戶組合，令顧客更為方便使用商場設施，帶來更佳消費體驗。

他稱，有關人臉辨析系統由新地自行研發，旗下數碼通（00315）有參與測試。新地藉由第三方技術，訂制研發出最適合自身的系統，以達到自己想要的功能。系統並不涉及人臉支付，目前仍處初步階段，最快明年才會有更深入的設計。

問及顧客或會擔心私隱外洩，郭基泓表示，有與法律顧問緊密聯繫，認為當中不涉及法律問題，系統也不會截取人臉圖像，不會追蹤特定顧客身份，而是把資料數據化，用以分析顧客普遍的年齡層及性別等。新地發展科技的出發點，是在尊重顧客私隱的前提下，收集更多數據，以提供更為個人化的消費體驗，吸引顧客親身到實體店購物，而非依靠網購。

ICC明年掃二維碼代拍卡

郭基泓透露，旗下尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）明年開始，會提供手機應用程式門卡服務，讓寫字樓上班人士可以用掃描二維碼取代拍卡，方便通過保安閘口及使用電梯，而訪客也可以預先登記資料，方便租戶讓其探訪，免卻排隊輪候登記取證的程序。其他寫字樓物業也正考慮使用類似程式，主要希望方便租戶與物業管理處溝通。

遠東發展（00035）獲富達及美國教師退休基金會等大型基金青睞，主席邱達昌表示，該公司市值已穩定於100億元水平以上，步入可讓大型基金投資的門檻，更容易被機構投資者接納，惟日均成交額要超過300萬美元的條件仍有待達成。他強調，遠展最有資格維持穩定派息，由於負債率低、資產價值未全面釋放，在逆境市況下極具防守性，可隨時增加派息，有需要時也可放售酒店資產。

財政健康 日均成交待提升

董事總經理孔祥達指出，近年積極鼓勵更多基金來研究投資遠展，但仍需要過程，相信股價達至合理水平時，成交量自然會增加。過往有就成交低問題請教部分基金股東，他們坦言，現階段不會放售持股，由於收息好又有穩定增長，對每股資產淨值的增長也感到滿意，而目前股價仍有折讓，未到合理水平，不急於套現獲利，成交自然少。

邱達昌認為，遠展盈利質素、現金流狀況較許多地產公司好，而財政狀況維持健康之下，土地儲備仍有龐大增長。近期香港酒店業務生意超乎理想，連續兩三個月出現房客找不到住房的現象。孔祥達表示，酒店業復甦情況良好，營業額增長不少，下半年表現較上半年為佳，全年應有不俗表現，相信回報率及毛利率均會有所提升。

百億營業額「好自卑」

邱達昌上月當選全國工商聯副主席，與不少內地商界人士交流，他坦言：「100億元營業額以前覺得好威，而家覺得好醜，大陸啲公司全部1000億元、2000億元，覺得好自卑！」

他續稱，遠展要再催谷銷售量，強調公司毛利率高達20%至30%，兼財政狀況健康，但不及別人的營業額有2000億元，即使10%毛利率也賺多過遠展。他說，若能夠壯大營業額，「（內地企業）根本冇得同我哋砌，我哋勤力過佢、精過佢，但係大陸人嗰種鋪天蓋地嘅攻打，冇得鬥。」

談及生意經營技巧，邱達昌認為，不論經營報紙、電視或者地產發展，最重要是有「comparative advantage（比較優勢）」，成本要較對手便宜。當再被問到有關有線寬頻（01097）的發展，他只說以後在適當時機再評論。

萬科企業（02202）公布，與有「中國梅鐸」之稱的黎瑞剛掌舵的華人文化集團合組基金，萬科以合夥人身份出資10.5億元（人民幣．下同）（約12億港元），佔出資總額13.96%，基金總規模為75.2億元，未來將投資中國媒體、娛樂等項目，基金管理人為黎瑞剛旗下的蘇州華人文化。各方以現金出資。

夥黎瑞剛阿里組基金

基金主要有7名出資有限合夥人，除萬科外，還包括阿里巴巴集團旗下的杭州阿里，出資金額為18.4億元，佔比24.46%；深圳市文娛華章科技同樣出資18.4億元，該公司代表人為陳菊紅，與騰訊副總裁陳菊紅同名。由黎瑞剛持有的蘇州瑞芳投資則出資5.15億元，佔比6.85%；蘇州禾文投資斥16.7億元，佔22.16%。寧波嘉佳及上海月宴則分別投資1.19億及4.65億元，各自佔比1.59%及6.18%。


萬科斥逾10億 踩入文娛產業
星島日報

萬科（2202）在城市配套服務商的發展路上再有新突破。萬科擬投資一家已成立的基金－蘇州華人文化投資中心，並出資額10.5億元（人民幣，下同），佔總出資比例13.9%。這將是萬科首次介入文化娛樂產業，基金其他股東包括黎瑞剛及阿里巴巴。

　　該基金總規模75.2億元，未來將會投資中國媒體、娛樂、體育及影視等項目。另外六名合作方陣容鼎盛，當中包括電視廣播（511）副主席黎瑞剛，他通過兩家公司，合共持有基金7.18%股權。

　　另外，杭州阿里創業投資出資近18.4億元，佔基金權益24.46%，該公司代表人為阿里首席執行官張勇；深圳市文娛華章科技同樣出資18.4億元，佔股24.46%，該公司代表人為陳菊紅，與騰訊（700）副總裁陳菊紅同名。蘇州禾文投資出資近16.7億元，佔股22.16%﹔寧波嘉佳出資1.19億元，佔股1.59%﹔上海月宴出資近4.65億元，佔股6.18%。所有投資方均以現金出資。

　　萬科表示，是次的投資基於其城市配套服務商的發展策略，參與投資於該基金，將借助合作方在文化領域的資源，加快戰略轉型及投資運作。除地產本業外，萬科已投資養老、教育、裝修、物流等跨行業業務。

12月首個周末（2日及3日）有大型新盤推售；加上二手業主叫價態度普遍強硬，十大屋苑交投按周回落。中原地產指出，十大屋苑過去兩天錄得12宗成交，其中天水圍嘉湖山莊交投最暢旺，共有4宗。美聯物業統計的十大屋苑則錄得9宗成交，按周減1宗，4個屋苑「捧蛋」。

第一城528萬兩房新高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年首11個月十大屋苑買賣合約登記量錄得2125宗，涉資152.46億元，估計全年買賣宗數將跌穿2015年的2522宗歷史低位，創1996年有紀錄以來新低。

個別屋苑則錄得高價成交，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍說，沙田第一城16座低層G室，實用面積327方呎，原業主放盤僅一天，昨天以528萬元售予一名換樓客，造價創該屋苑標準兩房戶新高，呎價約1.61萬元。原業主2011年初以約231.3萬元購入單位，賬面賺約296.7萬元，升值約1.3倍。

過去兩天交投最旺的嘉湖山莊，則出現近月罕見400萬元以下成交，涉及賞湖居6座頂層連天台戶，成交價約370萬元，呎價約8241元。據悉，該單位實用面積449方呎，連320方呎天台，傳屬於「事故」單位。

部分銀行對該單位仍有網上估價，中銀香港（02388）估價490萬元，滙豐銀行約507萬元，意味成交價較銀行估價低約24%至27%。

路勁（01098）短短一年半連奪3幅地皮，執行董事單偉彪稱，望提高香港業務比例到2至3成，將在未來兩年陸續推售該3個住宅項目，涉及約1,400伙。

路勁屬於本港老牌承建商，不過近10年業務以內地為主，直至2016年8月才「回流」奪得元朗凹頭地皮，其後再在一年半之內，以合資形式分別投得黃竹坑站1期、屯門管翠路兩幅地皮。

加快發展周期 望薄利多銷

單偉彪解釋，長遠希望保持2至3成香港業務比例，因為公司發行的債券以美元為單位，日後還債、營運及派發股息，透過香港業務提供現金流會較理想。同時，內地房地產涉及稅務太多，雖然本港項目毛利可能不吸引，但單計純利卻不遜於內地項目，故此調整策略增加在港發展比重，希望今年或明年吸納一幅土地，然後等項目賣樓後，資金逐步回籠後再作部署。

至於日後在香港的營運模式，單偉彪透露，希望加快發展周期，並採用薄利多銷的模式。

「公司資金有限，迫着一定要快，務求最快的時間下做到貨如輪轉。」單偉彪又稱，這個也是過去十多年在內地發展的習慣，在買地後8至9個月已經開始賣樓，然後靠周轉產生現金流再去投地發展，笑言內地發展商有時候「幾千億元生意只有幾百億元本金」。

對於近年更多中資來港高價投地，包括路勁亦分別夥拍平安不動產、深圳控股（00604）投地。單偉彪預期，幾年後中資及本地發展商將平分天下，又指現時投標賣地，由於競爭激烈，很多發展商被迫上調出價，發展利潤空間將會收窄，未來趨勢會以薄利多銷為主，只有部分本地擁有較多農地、舊樓儲備的發展商能維持較高利潤。

黃竹坑站1期 冀升集團品牌

至於集團未來兩年推盤大計，希望明年底推售元朗凹頭項目，提供約300多伙，以2、3房為主，特色是擁有一間近萬平方呎的獨立屋。

在2019年中則計劃推售黃竹坑站1期，將會提共約800伙，面積以600至900平方呎的中型單位為主，另外兩成屬細單位，亦會有複式戶。單偉彪稱，項目屬於30年來首個港島鐵路項目，希望能夠有助提高集團品牌。

而屯門管翠路項目則會接力在2019年底推出，以低密度發展，提供約300伙，迎合各方面的需求。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首11個月工商舖市場共錄8,191宗買賣登記，創近4年來新高水平，涉資約927.5億元，按年同期升53.2%。美聯工商舖行政總裁黃漢成預料，今年全年工商舖買賣註冊宗數可達9,000宗，將會是2013年以後，即近4年來工商舖成交宗數新高水平。

本年首11個月工商舖已錄得8,191宗買賣註冊登記（已撇除逾10億元的內部轉讓個案），較由2014年至2016年任何一年的全年總和還要高，創近4年來的新高水平。若與去年比較，整體成交宗數較2016年全年總和5,291宗高出54.8%。

工廈佔比最大

按類型劃分，工廈比例佔最多，全年累積達4,593宗，佔整體工商舖成交宗數56.1%。另外，商廈及舖位今年分別累積成交達1,890宗及1,708宗，佔整體成交宗數約23.1%及20.9%。

11月份工商舖共錄得791宗註冊登記，涉及金額約106.57億元；工廈買賣註冊登記錄得457宗，涉及金額約48.9億元，工廈成交金額佔整體工商舖約45.9%。商廈上月錄得149宗登記，期內註冊金額錄得約25.9億元，註冊金額佔整體約24.3%。舖位上月錄得185宗買賣登記，涉資共約31.7億元，註冊金額佔整體約29.8%。

加息影響料微

黃漢成表示，近月股市及樓市氣氛暢旺，料會增加投資者投資工商舖的意慾，雖然市場普遍認為美國會在12月加息，但預期幅度不大，估計對工商舖市場影響有限，料交投暢旺的局面仍會維持。