屋齡10年內幾乎滿租 逾10年乏人問

高雄房市買氣提升，但商辦大樓成交價卻未見起色。統計從2012年有實價登錄揭露以來，僅北高雄2棟商辦成交均價站上2字頭。專家指出，高市商辦呈現兩極發展，屋齡10年內商辦缺糧且多滿租，10年以上租金與成交行情偏低，進駐僅5~6成，顯示買家和租戶都「喜新厭舊」。

實價登錄揭露高雄商辦行情，北高雄商辦成交價略勝南高雄。2014年完工的城揚建設集團左營高鐵商圈「總裁時代廣場」目前揭露23筆約佔總戶數4成，每坪22~27.3萬元。大順一路「博愛商務大樓」則有3筆揭露資訊，均價逾20萬元。

企業多自建總部
至於南高雄，「東帝士85國際廣場」與「國城UFO」均有逾65筆成交紀錄，每坪5.4~37.1萬元不等。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，高雄包括中正、博愛、中山、民權、中華與大中路屬商辦密集聚落，但分類多屬進駐率40~60%，租金行情每坪介於400~600元的C型等級商辦，無論租金與售價均低，「主因是高雄地價便宜，中小型企業會購置透天或購地自建企業總部，使用較不受到大樓管委會限制，且設計較有時尚感。」

高雄商辦交易呈現兩極發展，富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，屋齡10年以上商辦進駐率偏低，多數僅5~6成，缺乏大型企業進駐是主因，然而租金不高導致交易量出不來，10年以上商辦每坪成交10~15萬元，屋齡20年以上甚至可找到每坪不到10萬元的商辦，「近年來北高雄有屋齡10年內新商辦，每坪成交站上2字頭，單坪租金逾800元，目前都近滿租。」

限制多宣傳不彰
雖然高市政府針對企業進駐高雄，提供了融資利息、房地租金、房屋稅與新增進用勞工薪資的補助。許值瑋指出，條件限制過高加上宣傳效果不明顯，導致招商率待提升，加上台中位處全台中間，先天地理位置較高雄佳，北部企業南下設點通常會優先考慮中台灣。

華友聯集團企業總部昨動工，要帶鳳山區興建1棟地上15樓的商辦大樓，總投入經費5.5億元。高雄建商興建企業總部並不多見，目前僅京城建設集團於今年6月在鼓山區興建總部、開發金額逾10億元。

華友聯集團此次在文山特區興建總部，基地面積292坪，未來將規劃給旗下包括華友聯市地重劃、華友聯建設、華友全建設、屏東H會館、台南清水漾旅店等逾300位員工使用，其中1~5樓亦可分租給其他企業行號。董事長陸炤廷指出，推案深根南台灣，因此把鳳山原文龍總部的土地改建為企業總部，料投入5.5億元，預計2020年5月完工啟用。

將持續購地造鎮
目前台南舉喜重劃區約有逾3萬坪土地，高市鳳山區華鳳特區也有3000坪土地待開發，未來將持續購地造鎮推案，企業總部完工後將保留500~600坪空間提供給住戶做為社區與公司互動交流平台。

擠進桃園前10名 金店行情延伸至二線商圈

桃園不只房市買氣強，店面租金報酬率也不俗！近日桃園店面交易頻頻，除實價登錄揭露桃園楊梅區的一筆店面交易，單價84.5萬元創實價登錄以來楊梅區最貴紀錄外，平鎮也有一筆店面交易單價來到8字頭，雙雙擠進今年桃園店面單價排行前10名。

租金報酬率4.17%
從今年桃園市10大高單價店面排行來看，依舊以中壢區與桃園區為主，但有趣的是今年出現幾筆非一線商圈的案例，包括桃園楊梅區中山路的店面雖僅27.23坪，以總價2300萬元成交，不過單價84.5萬元是楊梅區店面最高，也是桃園市單價排名第5名高的店面。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析，該店面目前由電信業承租，加上廣告牆月租金高達8萬元，租金報酬率高達4.17%，在區域屬中低總價店面，是置產客心中的搶先入袋的績優股；相比大台北地區動輒上億元、報酬低於2%的產品而言，實在誘人。

人口移入商機漸顯
平鎮區也有一筆店面交易，建坪34.22坪，總價2800萬元，每坪約81.8萬元，但因土地達130坪，換算土地每坪21萬多能買到育達路旁的土地相當划算。針對今年楊梅區與平鎮區出現店面黑馬，江怡慧指出，桃園市主要一線商圈熱區商業活動發展蓬勃，但隨著店面總價漸高，不難發現置產客已將觸角伸至二線商圈。
「人口增加、買氣增加，商機也隨之而來，並帶動店面價格及交易量。」大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，桃園市近年有機捷、生育補助等話題政策，雖然房價漲，但跟雙北比起來依舊較低，大量人口移入桃園市後，店面投資的價格與交易量也連帶走高。

國有財產署昨標售高雄市住宅區、商業區土地共24標，總共收到4封標單，僅大寮區八德路相鄰的4筆住宅區土地標脫，標脫率16.67%，都由群豐和詠棣兩家建設公司共同得標。標脫單價每坪18.58~19.44萬元，溢價率0~4.66%，平均溢價率2.54%。

群豐詠棣大買家
本次標售中面積最大的2筆，三民區金山路三民高中對面277坪，以及遼寧三街近中華二路的326坪住4土地，都無人投標。

台灣房屋高雄鳳大特許加盟店店東吳富美表示，中庄北段土地，近年交易行情單價約11~14萬元，今日標出4筆土地屬於臨路畸零地，應是建商為整合土地以利未來推案，才會以略高的行情標下。

該區近高雄捷運大寮總站，生活機能佳。目前八德路一帶多以別墅透天為主，總價約在1300萬元左右，未來建商推案應該也是屬精緻型住宅產品。

爭議中的桃園航空城案，昨天經內政部都市計畫委員會決議，對計劃範圍再縮減宏竹村、三塊厝地區共約127公頃的部分，將辦理聽證。反對民眾認為，願意舉行聽證當然是好事，但有些區塊一直沒有辦理聽證，如第2期水尾地區，才是真正應該辦理聽證的地區。

不滿只5位入場
航空城反迫遷聯盟、環境法律人協會、台灣人權促進會等團體，昨上午在營建署門口舉行記者會提出訴求：拒絕將宏竹村、三塊厝共127頃納入計劃及徵收範圍，而是應該為尚未剔除的航空城附近地區第2期水尾地區，舉行聽證會。航空城反迫遷聯盟田奇峯且對於都委會只允許5位代表入場，表示不滿，認為應該讓現場所有人都能入場。
營建署表示，桃園航空城案再公展期間，總計有906件人民陳情案，其中有496件是關於這127公頃的增加或剔除，超過一半。由於爭議性過大，決議辦理聽證。該案的其他爭議點，後續將由內政部都委會持續審查。

「水尾應聽證」
針對決議，環境法律人協會楊品妏認為，宏竹、三塊厝地區的剔除，是舉行聽證後的結果。航空城有些區塊一直沒有辦理聽證，例如第2期水尾地區，這才是真正應該辦理聽證的地區。

台北市中山區中山段公辦都更案基地位於台北市政府依都市更新條例第五條及第六條規定，於2000年6月26日公告劃定之「中山區台北市政府捷運局附近都市更新地區」範圍內，現土地為停車場使用。然本案屬北市菁華地區土地，目前使用未能符合本案區域之都市機能，故台北市府以公辦都市更新方式，由市府自行擔任實施者並編列公務預算興建，以充分活化利用公有土地。

市府表示，公辦都市更新為市府重要之政策，而本案基地鄰近西區門戶地區，亦為早年之市政中心，將主要辦理都市更新及住宅政策之執行單位都市更新處與都發局住宅服務相關科室遷入本案所在區域，具有指標性意義，而未來本案開發亦將結合適當之展示與宣導空間，讓民眾了解政府現行推動之政策服務大眾，且本案鄰近2處捷運站，大眾運輸便利，亦增加服務民眾之可及性。

台北市府進一步表示，本案亦針對鄰地召開三次地區說明會，向民眾說明參與公辦都市更新之權利，惟經統計鄰地參與意願僅19.04％，且鄰地現況已形成具備特色之商業空間，與台北市府興建之辦公大樓型態有所差異，考量保障其生活形式與財產價值，故亦建議鄰地可自行辦理都市更新，以達成生活與財產自主運用之需求。

買房子不能委屈！但挑房子的眉眉角角真的好多，買到不好的房子，可是沒辦法說丟就丟的，該怎麼看才不會買到地雷房？4種廣告響亮，卻萬萬碰不得的案子，全都在5日的好房網TV直播節目《Sway說》大公開，讓購屋族下手前先想想「這款的房子甘好？」

第一個被點名的公園宅，坐擁綠地、休閒有去處，但Sway提醒，很多公園都不是真的，部分面積可能是機關用地，某天都可能變成警察局等行政機關，除外，公園第一排要忍受的「活動噪音、大媽跳舞音樂」，甚至有的公園還有宮廟，天亮了，你再想睡都只能跟著音樂一起起床，如果生活型態是夜貓子，公園宅就不適合你了。

第二種主打「日系、日本建商」，建案喜歡用「大師雲集」當主打，但真相卻是建商說找來日本建商，但施工營造的工人都是「MIT」，日方只是「顧問」、提供建議指導，但決定權還是台灣人，且台日工人水準落差大，日本人真的很嚴格，在工地完全不能抽菸喝水，台灣工人是會隨便進屋子上廁所，而你卻不知道。

真的是用頂級建材嗎？第三種就是很多標榜「隔制震」，但隔制震要四周都裝才有效，且還要問「結構設計的強度是多少」，並且隔制震有沒有進算在結構設計書內，如果沒有，東西就是裝飾用，就不該加價高賣。

最後一種是會使出「誘人話術」的案子，Sway直言，這種主打低自備、低月付，就是要你刷爆卡去買房！更常有建商會營造出「熱銷氣氛」，一堆人在銷售中心排隊看屋售屋，但仔細一看都是青少年，怎麼可能買！

另外是「標榜四面採光」格局似乎無大礙，但要看建物基地位置，未來蓋起來窗戶如果直接面對隔壁大樓窗戶，一舉一動都全被看光光！而且即便住宅面向是較低樓層的建築，其實都難保未來會「長高」，所以這4種房子下手前都要三思。

才說餘屋賣壓太龐大，要破盤讓利，盼價格多殺多能早日落幕，但面對即將在明年元旦上路的兩大建築新規，為了不「少賺」，建商們似乎也硬著頭皮，建照先搶再說。

就怕能賣的坪數縮水了，根據高雄建管處統計，今年9、10月申請住宅建築執照案件，合計達352件，較去年同期增加34.87%，建管處表示，甚至還有建築師事務所一天送20多件申請案，分析原因是擔心未來容積獎勵措施生變，所以提早送件「買保險」。

自2018年元旦起，根據「地籍測量實施規則」條文修正，住宅地下室登記，原本是登記到外牆，未來將改記到牆心，會影響導致總建坪減少，另外再加上，屋簷和雨遮也將開始不登記、不計價，所以不光是高雄，全台建商都在今年下半年卯起來搶建照。

據內政部資料，今年前7個月，住宅建照核發數量平均每月約6千餘戶，但8月開始衝破9千戶，9月更高達近萬戶，創下房市反轉以來近2年來新高。

不過，儘管請照到核發動工，只要建商資金充足能延長完工時間，但除了全台2016年逾7萬戶的新建餘屋量，創下歷史新高外，台灣經濟院副研究員劉佩真指出，全台房屋銷售自2014年起大幅下滑，早已供過於求，依照目前賣方仍持續丟出破盤價趨勢來看，儘管提早搶照有優勢，但估計房價續跌是不會變的。

根據實價資料，信義計畫區套房近來大幅走跌，投資人紛紛慘賠出場，「新川普」有人賠了620萬元，「信義香榭」也有一戶也認賠480萬元出售。

台灣房屋資深分析師陳炳辰指出，信義計畫區套房社區公設豪華，建商推案時多以「小豪宅」包裝，新川普與信義香榭即為代表社區之一，兩棟屋齡都在10年上下，樓層均為19層，過去房市熱潮，投資客趨之若鶩，也不乏名人入住。

他表示，景氣好時，信義計畫區小豪宅以驚人速度翻漲，譬如信義計畫區最知名高價套房「新世界」， 就從早先一坪80多萬，短短幾年上漲到最高一坪166萬元。新川普也從一坪七八十萬，漲到最高140萬元。

但隨房市逆轉，這些當年漲速驚人的套房，現在崩跌情況也同樣令人心驚。以新川普來說，近來成交行情多回落至八字頭，其中5樓一戶，屋主三年前以1900萬買進，今年7月以1280萬元出售，賠了620萬元。

實價資料，該戶有三次交易紀錄，第一手以1300萬買進，1900萬元賣出，大賺600萬元，第二手以1280萬元出售，已低於第一手2012年買進時的價格。

以單價來看，屋主買進單價為一坪126萬，以85萬出售，一坪賠41萬，跌幅高達32%。

信義香榭14樓一戶套房，同樣約15坪，屋主在2013年以1830萬元買進，今年5月以1350萬元出售，也賠了480萬元。

陳炳辰表示，信義計畫區「小豪宅」是房市投資火熱時的產物，由於公設比高，室內坪數偏小，目前市場多視這類物件為實用性偏低，價格卻過高的低CP值產品，願意出手買小又買貴的族群已不復見，即便是信義計畫區、大安森林公園周邊這些機能強大的地段，由於買方觀望，跌勢都相當重。

因房價下跌，不少屋主將豪宅出租，市場估算，目前月租20萬以上的豪宅有80戶待租中。租屋業者表示，不少住得起豪宅的高端族，憂心買了豪宅後資金運用受限、且未來出售周轉時間長，寧可以租代買，使一線豪宅出租快速去化。

屋比趨勢研究中心調查顯示，目前台北市月租金超過20萬元的豪宅（含別墅），約有80戶在各通路求租，其中「寶徠花園廣場」有四戶出租為最多，此外，「基泰信義」、「挹翠山莊」、「忠泰圓舞曲」等社區都有二戶待租中。至於指標豪宅「帝寶」，目前也有一戶八樓戶別、210坪，以月租金35萬元求租。

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，近年豪宅市場低迷、房價下跌，不少高點入手豪宅的屋主轉售為租，雖出租供給增加，不過，因豪宅普遍租金報酬率不到1%，反而對租客有利。

吳懿倫表示，不少資金實力可以買豪宅的企業主，考量購買豪宅需投入大量資金，例如買一戶5億元的豪宅，至少需投入1億多元，加上擁有豪宅資產，未來想出售卻可能賣不掉，因此寧可選擇每月花幾十萬元租豪宅，住個二、三年，資金調度也更靈活。

這種「輕資產思維」使一線豪宅租屋供給去化快速，相形之下，一些知名度較低的二線豪宅，仍有較多出租供給。

青島嶺海明珠責任有限公司總經理張大東作客中國房地產報《房視頻》演播室，回顧與北京豪宅共成長的經歷、分享多年行銷經驗。

北京第一批豪宅是外銷房 時任市長帶隊赴港招商

中國房地產報：你親歷了北京的第一豪宅，當時房子好賣嗎？

張大東： 1990年北京開完亞運會以後，借著這個契機北京的亞運村周邊交通配套相繼建立起來了。1990年我上大學二年級，還去亞運會服務。在我印象中，我們1990年的亞運會，可能比2008年的奧運會更熱鬧，因為那是我們建國以來，新中國第一次正式承辦國際型大型綜合運動會。那會兒為了開亞運會整個三環路修通了。

在上世紀90年代初期，在1998年以前還沒有取消福利分房，所以在我們的房地產市場大概是分成兩類的房子，一個是外銷的房子，一類是內銷房，兩類房子的取證是不一樣的。外銷房要拿外銷證，外銷房顧名思義，從字面上就是你我，港澳臺外地人是可以買的，內銷房他們是不能買的，但是我們好一點的房子還都集中在外銷房上。

這批房子是開完亞運會以後的。我們當時北京市政府主管的市長是張百發，他親自帶隊赴港招商，這是政府出面第一次以房地產招商為主題的走出去，招商過來的專案。因為我們亞運會開完，在亞運村那個區域內有大量的土地，所以最主要集中在亞運會的區域。1993年，我加入到這個行業當中，我們的北京羅馬花園，我們的圓桌廣場，大家看到漂亮的購物中心，還有對面的名人廣場。

這幾個項目都是我們當時第一次赴港招商的項目，當時因為是外銷房是以美金計價的，當時美金跟人民幣的匯率，黑市最高換到1：13，但是正常是在1：10上下。我們是兩千美金/平方米的房子，那就是兩萬人民幣/平方米，那會也是天價。我們的房子總價基本上在四五百萬人民幣/套，當時一個人的基本工資也就幾百塊錢。因為作為那一年大學一個本科生畢業，我是分到法院的，本科生畢業的基本工資是120塊錢左右，當時在北京你們家如果是個萬元戶的話都不是太多的，所以說五百萬那簡直就是天價，現在可能賣五千萬的房子、一個億的房子我都沒有覺得吃驚或者怎麼樣。

中國房地產報：當時的豪宅賣給誰？

張大東：三類客戶。第一類就是我們說的港澳，因為它是外銷房，就是說我們的港澳臺、華僑。當時北京也是負利率，他們在尋找投資管道。我們內地房地產剛剛興起，房子的外匯率相當高。

比如說同樣是在北京你現在買一套房子，比如說一千萬、兩千萬，如果你要靠它出租的話，咱們都不算這個資金成本就單說你比如說你花一千萬買了，如果你要靠租金來想收回你前面房子的這一千萬、兩千萬也好。基本上不太會低於五十年，年投資回報率只有2%，就靜態的投資回報率只有2%。今年可能漲了一點，今年漲了一些，因為今年房地產掉了租金能漲。漲了以後也有3%上下。現在3%都算高的，但是當時不是。當時我們的投資回報率如果靠這個，五年靠租金我們一套五百萬的房子就能回本。像這種靜態的可以到20%，太高了。

這是第一類，第二類是改革開放，第一批富起來的人。第三類是當時的“特殊收入者”。

中國房地產報：現在買房有的直接靠搶，那會兒呢？

張大東：當時五百萬的房子怎麼還能這個，現場幾個人。比如說賣一百套房子，五百人排隊，這種現象沒有。但是如果一套房子三四個人五四人同時在現場來買，這種現象是屢見不鮮的。

中國房地產報：你覺得當時的行銷好做嗎？


張大東：當時的行銷要講究很多方法的，怎麼樣這些人把這些房子，用我們現場的這種銷控來進行調整。這裡面有很多管理的方式跟方法，因為當時我們做這個行業，經過了很嚴格的培訓，淘汰率很高的。到最後留下來的我覺得最後兩百個人留下來一個人，基本上是，從最初到最後，大概淘汰比率是這樣的。在這個過程當中非常嚴格。具體的就是說因為我們面對當時的這種高淨值人群，實際上你賣一個茶杯和賣一套房子都是為別人在服務。只不過產品價值不一樣。就是你心態歸零了，才能夠踏踏實實為別人去做這些事情。當時我們就在亞運村包了一個酒店，每個人每天要去負責打掃兩間客房，五金件上不允許有一點點水漬的。在購物中心門口為了練你的心態，每人你也會有兩天到三天的時間，兩個人一組在門口，比如說您在那兒過，我可能不知道您姓什麼，比如說李小姐，我代表**集團，我向您問好，我叫張大東。就是說逢人鞠躬，不苟言笑，朝九晚五的就練兩天。

其實像早期的，我覺得這一批行銷人出來，基本功是非常扎實的。

上個月，北京二手房市場成交8483套，連續第6個月跌破1萬套。多家仲介機構的測算資料顯示，今年全年北京二手房成交量或將維持在13萬套左右的低位，相比去年27萬套的成交量被“腰斬”的可能性極大。市場冷清的氛圍下，二手房成交價也正在回歸今年年初、去年年底的水準。

成交量連續半年跌破萬套

在業內看來，1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的“分水嶺”。市場上龐大的仲介機構，以及不計其數的經紀人都靠成交量而活——如今連續6個月跌破1萬套，市場很難養活這麼多人了。

資料顯示，北京二手房今年前11個月已經成交125992套。按照目前市場低迷的態勢預計，今年全年的二手房成交量將在13萬套左右。“2017年全年北京二手房交易量與去年全年27萬套的網簽量相比，跌幅將超過50%。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。

從另一份資料看，市場交易的節奏依然緩慢。偉業我愛我家市場研究院的資訊顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為15.1次，環比10月增加0.95次；每位元成交客戶的平均看房次數為5.62次，較10月增加0.77次。全年來看，這兩個資料目前均已達到全年最高值。

“3•17新政”之後，北京二手房市場預期出現扭轉，市場逐步從賣方市場轉向買方市場，每套成交房源在成交前都要經歷多次比較，搶房、恐慌性購房的現象消失。胡景暉分析，目前入市的基本都是剛需人群，市場基本面也沒有改變，購房者依然很謹慎，交易需求緩慢平穩釋放，房價依舊保持了穩中有降的勢頭。

年底房價或將回歸年初水準

在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。

仲介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3•17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。

從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。

中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。

也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從資料上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。

胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水準。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。

商貸支付比創年內最低

雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的資料顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。

“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。

他分析，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率後，二手房交易中使用商業貸款的客戶比例就逐步下降。剩下的購房者中，經濟實力尚可的選擇全款購買，經濟實力較差、有公積金的就選擇公積金，還有的選擇通過其它方式籌措資金。總之，商業貸款在北京的二手房交易中已經不再是主要支付方式。

經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠杆投資購房積累的風險大幅降低。

　　鄭新立指出，以上海都市圈為基礎，以上海為中心，形成了一個“Σ”形的灣區，上海正好位于長江口與錢塘江口之間，以上海為龍頭，通過滬杭甬、蘇錫常寧兩個方向的經濟帶形成兩翼，可以吸引全世界的資本、人才、商業與貨物在此集聚。

　　自2016年《上海城市總體規劃（2016-2040）（草案）》（以下簡稱“上海2040”）確立發展上海大都市圈，上海與周邊城市同城化發展步入快車道。

　　與此同時，以上海都市圈為基礎打造國內又一個大灣區的構想，也浮出水面。

　　12月2日，2017年上海都市區新型城鎮化研討會在金山區舉行。會議期間，中央政策研究室原副主任鄭新立向21世紀經濟報道記者透露，目前相關機構正在研究以上海都市圈為依托，打造中國第二個大灣區的規劃課題。

　　長三角跨區域融合發展加速

　　在12月2日的研討會上，上海財經大學城市與區域研究學院發布了《中國都市區發展報告》。報告指出，當前中國區域協調發展進入改革的攻堅期，從以大空間尺度、相對不明確的區域合作為特徵的區域協調發展1.0版本，走向以小空間尺度、相對精準指向明確的城市合作為特徵的區域協調發展2.0版本。

　　目前，以上海為龍頭的長三角城市正呈現出跨區域協同發展趨勢。

　　“上海2040”中提出，將把在交通通勤、産業分工、文化認同等方面與上海關係更加密切的地區作為上海大都市圈的范圍，形成90分鐘交通出行圈。在此基礎上，上海、蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山在內的“1+6”城市群范圍成為上海大都市圈的核心區域，總面積為2.99萬平方公里，總人口約5400萬。

　　上海大都市圈內核心城市之間的融合也隨之提速。今年4月，浙江省同意將嘉興市設立為全面接軌上海示范區；5月，江蘇省政府正式批復了《南通建設上海大都市北翼門戶城市總體方案》。

　　另據11月23日的《嘉興日報》，一批上海專家正在嘉興開展《楓涇-新浜-嘉善-新埭城鎮圈區域協同規劃》的編制調研工作，嘉興兩地有望打破行政壁壘，“劃”入上海城鎮圈進行一體化規劃建設。

　　而在11月24日，江蘇省南通市區城建項目合作懇談會在上海國際會議中心舉行，吸引綠地、萬科與上海大眾等60余家企業參會。

　　上海財經大學城市與區域研究學院教授張學良在接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，上海毗鄰區主動接軌上海、形成了與上海融合發展的態勢，為構建上海大都市圈建設打下了良好的基礎。

　　構建以上海為中心的大灣區

　　在長三角一體化發展的基礎之上，上海大都市圈有望進一步升級。

　　鄭新立透露，相關機構正在研究以上海為中心的大灣區。

　　鄭新立指出，以上海都市圈為基礎，以上海為中心，形成了一個“Σ”形的灣區，上海正好位于長江口與錢塘江口之間，以上海為龍頭，通過滬杭甬、蘇錫常寧兩個方向的經濟帶形成兩翼，可以吸引全世界的資本、人才、商業與貨物在此集聚。

　　“上海都市圈將成為世界最大也是中國第二個大灣區。”鄭新立説，上海都市圈在規劃上要體現整體競爭力的需要，一要建立環杭州灣第二大通道，從上海經過洋山、岱山後經過舟山到寧波，形成公鐵兩路大橋，使得鐵路直接上島；二要從舟山港口到長江中上遊建立河海聯運。

　　當前，舟山港江海聯運建設已在推進。2016年6月，國家發改委正式印發了《舟山江海聯運服務中心的總體方案》，提出到2020年，基本建成通江達海、功能健全、服務高效的現代化江海聯運服務體係。2030年，現代化的江海聯運服務中心將全面建成。

　　上述以上海都市圈為基礎的大灣區概念，較此前浙江提出的環杭州灣大灣區，所涉及的范圍顯然更加廣泛。今年6月，浙江黨代會提出打造環杭州灣大灣區。據浙江省的規劃，環杭州灣地區是以上海為龍頭的長江三角洲地區的重要組成部分，包括杭州、寧波、紹興、嘉興、湖州、舟山六市。

　　同時，盡管名稱是“環杭州灣”，但業界普遍認為這一灣區的核心在于上海。

　　21世紀經濟報道記者了解到，目前上海社會科學院、中國國際經濟交流中心上海分中心正在聯合江蘇、浙江共同研究相關課題。

　　該中心秘書長鬱鴻勝告訴21世紀經濟報道記者，目前長三角大灣區的命名還有待討論，大灣區不僅是一個有海洋、水域的物理概念，而更多的是一個打破區域行政劃分，以市場配置資源為主導的經濟區概念，具有開放與協同發展的特點。按照這個基本標準，長三角地區包括上海、浙江和江蘇在內可以形成一個大灣區的概念，其中包括環杭州灣區、長江口灣區、南通通州灣區等。

　　鄭新立表示，上海都市圈的最大優勢在于經濟腹地非常廣闊，長三角地區工業基礎雄厚，通過上海都市圈的建設，能夠帶動腹地經濟的發展，推動區域協調發展，甚至能夠以此為翹板面向環太平洋經濟圈，形成輻射全球的一個經濟增長極。

　　受訪專家皆認為，長三角地區建立大灣區對産業結構調整、促進長江經濟帶、“一帶一路”和國家海洋戰略等實施發揮更大經濟動能起到重要的推動作用。

　　截至12月5日收盤，9家房地産企業公布2017年前11個月的銷售情況，中國恆大、萬科A等龍頭房企位列其中，與去年同期相比，銷售額平均增長達50%。中信證券研報顯示，前11個月銷售超預期，主要由于龍頭房企資金優勢和集中採購優勢明顯，土地出讓方更青睞大公司，盈利能力有望維持較高水平。政策調控力度加大的背景下，龍頭企業的優勢進一步顯現。

　　龍頭房企銷售創記錄

　　整體看來，9家房地産企業合計銷售額高達15395億元，相比2016年前11個月，9家房地産企業銷售額共增加5000億元，同比增長50%。以萬科A為例，公司12月4日晚間公布，2017年11月份公司實現合同銷售面積229.6萬平方米，合同銷售金額347.5億元。今年1月-11月公司累計實現合同銷售面積3141.9萬平方米，合同銷售金額4676.5億元，銷售額同比增長37%。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，從9家房地産企業前11個月銷售情況看，萬科、恆大已經突破4000億元大關，融創也已經接近3000億元，新城控股則首次銷售突破千億元。龍頭房企遠遠超過了全行業平均上漲水平，全面刷新歷史紀錄。

　　公布銷售業績的企業2017年刷新紀錄已成為定局。張大偉表示，前11個月，標桿房企已經全面完成年度任務，基本全部超過了2016年全年的銷售業績。預計2017年房地産全年銷售金額總體會達到新的峰值。

　　值得注意的是，盡管龍頭地産公司全年銷售額靚麗，但房地産行業分化依然顯著，行業集中度進一步提升。中原地産認為，千億房企數量在2017年將超過15家，房地産企業依然有望收獲歷史最豐收的一年。但同時，多家立足核心城市的上市房企營業收入和利潤率出現了雙下調，特別是北京、上海等地區，房地産市場調控政策從嚴。對于這些公司來説，2017年全年市場很難樂觀。

　　房企拿地量價齊升

　　業內人士稱，一線城市房地産政策調控力度較大，基本全面收緊；但二三線城市前半年政策相對寬松，拿地也較容易，很多大型房企熱衷于在非一線城市拿地，這也是促進銷售的重要因素。在調控持續加碼的趨勢下，房企依然拿地熱情高漲。

　　此外，大房企因為資金成本等優勢，布局合理，拿地上漲速度更加迅速。增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器。

　　中國證券報記者統計發現，已披露拿地面積的房地産企業拿地面積約為去年同期一倍。Wind數據顯示，截至12月5日，64家房地産企業拿地總面積為1.3億平方米。其中，超過1000萬平方米的有3家。具體來看，碧桂園共拿地2315.6萬平方米、中國恆大共拿地1411.5萬平方米、萬科A共拿地1330.28萬平方米。拿地面積排名前15的房地産企業佔全部拿地總面積的76.58%。

　　拿地塊數也呈現明顯放量趨勢。Wind數據顯示，64家房地産企業共拿地2351塊，去年同期這一數據分別是62家、1310塊。今年以來，拿地超過100塊的有6家，分別是碧桂園418塊、萬科A231塊、中國恆大200塊、保利地産145塊、華夏幸福121塊和榮盛發展102塊。

　　中原地産研究中心統計數據也佐證了這一現象，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企，拿地總金額達20982億元，與2016年同期的13720億元相比，漲幅達到了53%。2017年以來，拿地過百億房企達到了58家，而在2016年同期只有40家過百億。此外，截至2017年11月，拿地面積200億元以上的企業有30家，相比往年同期均出現明顯上漲。

　　某券商房地産分析師對中國證券報記者表示，總體來看，今年龍頭企業拿地情況比往年都好。原因主要分兩個方面，首先，行業集中度提升使得小型地産商拿地困難，大型地産商優勢明顯；其次，政策趨嚴使得龍頭企業憂患意識更強烈，很多企業預測未來可能更嚴格，趁著目前還能拿到地，會選擇加速拿地。

萊坊目前就2018年內地樓市的預測，並指出中央政府有效遏抑一綫城市的樓價，惟豪宅樓價增長仍強勁，料來年該等地區樓價仍可有3%至5%增長。

據萊坊報告指出，中央政府為了遏抑過熱的樓市，同時減低經濟對債務的依賴，繼續以去槓桿和緊縮信貸降低金融風險，房地產銷售及企業投資增幅將會減慢，而2018年內地經濟增長應維持在6.5%水平。

料續因城施策因地制宜

而十九大強調「房子是用來住而不是用來炒的」，成為了房地產市場發展的基調，目前內地有超過47個城市採取限購調控，料明年樓市調控將會持續。而自2016年第四季以「因城施策，因地制宜」的房地產調控政策實施以來，截至今年10月底，70個大中城市的15個熱點城市樓價，按年及按月漲幅都出現回落，因而預料中央政策會持續實施，繼續推出針對不同城市發展的措施，並將擴展至其他樓市過熱的城市。

該報告又指，今年內地住宅市場表現穩定，錄得樓價上升的城市數目按年輕微下跌。截至今年10月底，內地70大城市中心，50個城市樓價按月上升。一、二綫城市樓價升幅更兩極化，二綫城市如北海的一般住宅樓價按年升達14.5%，西安、揚州亦分別升13.7%及12%；反之，上海、北京等一綫城市，受樓市調控政策影響，樓價不升反跌，跌幅分別達0.2%及0.3%。深圳跌幅更為明顯，達3.3%，為全國之最。盡管政府已有效地遏抑一綫城市一般樓價，但一綫城市的豪宅樓價增長依然強勁，料來年內地一綫城市的樓價仍有3%至5%升幅，而主要二綫城市樓價增幅可達3%至4%。

可建600單位 落成呎價料破3萬

中資發展商買地態度趨審慎，本地發展商趁機積極爭奪市區靚地。港鐵（00066）香港仔黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第二期上周五（1日）截標，收到10份標書，港鐵短短4天便宣布結果，得主為嘉里建設（00683）和信置（00083）組成財團，信置更是不足三星期連環投得兩幅市區住宅地王。

嘉里建設旗下嘉里發展執行董事朱葉培透露，兩家發展商各持項目50%業權，將依照標書條款，興建約550至600個住宅單位，其中向南景觀較開揚，擬興建大單位；望黃竹坑站平台花園的北面方向，則提供面積較小的單位，間隔料由兩房起。

朱葉培表示，港島南區住宅新供應緊絀，「好地難求」，加上黃竹坑一帶的工業樓宇陸續轉型，該區住宅市場存在剛性需求，故看好該區發展前景。

信置三周內連取兩地王

資料顯示，佔地約9.26萬方呎的黃竹坑站第二期，位於新會商會陳白沙紀念中學對面，可建樓面面積約49.3萬方呎，補地價要求為52.1381億元，每方呎樓面補地價約10576元，較第一期的樓面補地價8119元高約三成；分紅比例則為30%，另中標財團須自行提出一個入標價，入標價可分兩期支付。項目上周五截標時，收到10份標書，包括恆地（00012）和新地（00016）等多家本地大型發展商。

嘉里和信置對上一次合作，要數2011年8月兩家公司夥拍萬泰集團投得沙田九肚一幅住宅地，及後興建成玖瓏山。信置上月15日才夥拍世茂房地產（00813）和會德豐地產等，以賣地表住宅地歷來新高價172.88億元，購入長沙灣興華街西對出住宅地王，意味信置短短3周內便投得兩幅矚目住宅地王。信置今年累積新增7個發展地盤，有4個合資購入。

地價貴 合資競投分散風險

黃竹坑和鴨脷洲連環有地皮批出，該區的二手樓價亦明顯上揚。代理透露，鴨脷洲海怡半島二手成交呎價今年有約一成升幅；至於現時香港仔一帶的指標屋苑深灣9號，最新二手呎價約2.76萬元。測量師估計，黃竹坑站第二期地皮補地價、連同財團提出的入標價以及建築費，總投資額動輒達123.5億元，每方呎總投資約2.5萬元。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文估計，該項目日後落成發售，住宅單位實用呎價料約3萬元起。以此計算，日後住宅單位的呎價料較深灣9號高約9%。

對於信置積極以合資形式投地，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析，由於地價已升至高水平，合資入標有助分散風險。

嘉里建設（00683）2011年起透過賣地表和鐵路項目，最少購入6幅住宅地皮，涉及總樓面面積約406.55萬方呎，部分項目陸續落成。其中該集團近3年主力推售的何文田皓畋及屯門滿名山，均為樓盤所在區域近年罕見的逾千伙大型私人住宅項目，兩個樓盤合共提供2529伙，至今已累沽近76%，共套現超過200億元，成為嘉里補給新土儲的「彈藥」。

前述6個項目中，地盤面積最大是位於屯門掃管笏青盈路的滿名山，總佔地約72.28萬方呎，提供1100伙，由2015年底推售至今累售約939伙，佔整體85%，套現約72億元。

皓畋滿名山套現逾200億

嘉里2013年3月獨資投得的何文田常盛街住宅地王，地價約116.88億元，一度登上九龍區造價最貴地王寶座，並已興建成新盤「皓畋」，共1429伙。該樓盤去年4月發售，至今累售971伙，佔整體約68%，套現137.6億元。兩盤合共套現約209.6億元。

新盤資金陸續回籠，嘉里近年亦積極物色新土儲，其中於2015年2月和去年10月，先後購入兩幅位於九龍塘筆架山龍翔道的豪宅地皮，總地價約96.6億元；其中2015年2月投得的龍翔道（第6532號）地皮，預計提供45個單位，料2019年6月底落成。

除賣地表和鐵路項目，嘉里亦透過舊樓併購增加土儲，例如去年統一業權的何文田界限街168至168C號舊樓，與毗鄰的喇沙利道10至12A號合併重建，料2020年落成；至於總樓面面積約6.8萬方呎的西半山興漢道5至8號重建地盤，則料2019年落成。嘉里旗下嘉里發展執行董事朱葉培指出，未來會繼續視乎不同項目的交通和地區等因素，物色優質地盤。

老牌發展商億京透過私人市場增加土儲，剛向永泰地產（00369）購入荃灣永南貨倉大廈，作價逾21.6億元。

永南貨倉大廈位於荃灣青山公路503至515號及沙咀道1至9號，總樓面約49.71萬方呎，以成交價21.6256億元計，呎價約4350元。第一太平戴維斯九龍銷售部主管蕭兆新指出，是次為今年市場上最大宗單一工廈成交。

物業地盤面積逾5萬方呎，由於地積比已用盡，故此新買家或有機會透過補地價重建成新式商廈。

地積比用盡 或補價重建

永南貨倉大廈由永泰發展，於1988年落成，發展成本約2.083億元，賬面獲利19.5426億元，升值9.4倍。

億京過去數年多番在政府賣地表中投得住宅、商業及工業地，但近一年多再未有得手，雖然近期仍頻頻參與官地投標，包括10月的長沙灣興華街西對出酒店地，惟仍空手而回，因此轉為透過私人市場增加土儲。

該公司在9月以2.58億元購入附近的沙咀道37號至43號文迪工業大廈全幢工廈，可建總樓面約13.3萬方呎，樓面呎價約1940元。

萬科置業（香港）明年將首度推出獨資發展項目，3個獨資項目均屬住宅發展，合共提供1,600伙，明年上半年率先推出屯門掃管笏項目，涉及1,000伙，主攻1房及2房戶。

周銘禧：屯門盤融合大自然

萬科自2013年夥拍本地發展商投得西鐵荃灣西6區項目，涉足本港地產市場後，3個獨資項目將於明年陸續登場。萬科置業（香港）業務部（市場營銷）副總裁周銘禧透露，預計2018年推出的3個住宅項目，涉及約1,600至1,700伙，包括位於屯門、長沙灣的出售項目，以及灣仔的收租項目。

當中屯門掃管笏項目將於上半年推售，涉及逾1,000伙，戶型由1房至4房不等，當中1房及2房戶佔逾半，亦會提供約30個洋房單位，項目特色將會設緩跑徑，家電亦會以蒸焗爐取代微波爐，配合集團重視健康生活的形象。

長沙灣項目 提供約500伙

周銘禧稱，項目位於掃管笏低密度住宅區，屬於區內地勢最高的用地，周邊由大欖群山圍繞，集團有一個「三好」的理念，除了優質的房屋、好的物業管理外，還希望能提升周邊環境，故此項目設計盡量與大自然融合，亦會吸引喜愛自然環境的客戶群。

而下半年則會推售長沙灣住宅項目，目前在規劃階段，初步預計提供400至500伙，屬於九龍核心區，鄰近多重建項目，希望設計、戶型能迎合當區需要。

至於長綫收租項目方面，則會推出灣仔聯發街的高端服務式住宅，目標客群是在中環、灣仔、金鐘上班的專業人士，邀請英國設計師負責外立面設計以及室內設計。

剛性需求 明年樓價料升5%

周銘禧稱，項目香檳金色外立面加上交錯式露台，原意如一個凸字印刷，回應灣仔原本是一個輕工業、印刷業活躍的社區。項目剛獲批入伙紙，提供105伙，開放式及1房單位佔逾9成，另有5個屬於2房或特色戶。

今年樓市暢旺，樓價持續上升逾1成，周銘禧稱，集團對於明年樓市有信心，從政府公布的數據顯示，失業率處於近20年低位，而經濟增長亦達4%，息口則維持在偏低水平，吸引用家入市，市場剛性需求充足，預期樓價維持合理波幅，升幅約5%左右。

同時，明年將有兩項大型基建落成，包括港珠澳大橋通車以及高鐵，將會帶動香港與內地2小時大灣區生活圈發展，將會刺激周邊地區樓市交投，特別看好新界西及西九龍樓市。

　　美聯區域聯席董事馬立成表示，將軍澳茵怡花園6座中層D室2房戶，面積495方呎，以596萬元成交，呎價12040元，成交價為今年內次高，新家為外區客打算承做6成按揭，由父母送兒子首期，準備用作明年結婚自住。原業主於2011年7月以263.8萬元購入，帳面大賺332.2萬元。

　　牛池灣海港花園3房戶，以654萬元售出創屋苑新高價；富誠地產客戶主任禤昌霖表示，成交為2座高層A室，面積601方呎，造價654萬元，呎價10882元。原業主於1990年10月以129萬元購入，帳面獲利約525萬元，升值4倍。

　　中原分行市務經理關煜裕表示，沙田第一城16座低層G室，面積327方呎，2房間隔，以528萬元沽出，呎價16147元，屬同類分層新高價。原業主於2014年以378萬元購入，帳面獲利150萬元，升值40%。

　　世紀21奇豐分行高級分行經理趙詠欣表示，馬鞍山迎海1期5座中層C室，面積552方呎，1房間隔，以790萬元承接，呎價14312元，屬市價水平。據了解，原業主於2013年2月以680萬元購入，帳面獲利110萬元，升值約16%。

上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示，香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況，對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下：(1)倫敦跌至全球第二位，但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元，仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5％、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12，每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。

上海戴德梁行表示，有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5％，至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下，在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。

相反，由於貨幣貶值，倫敦的租金成本自2016年以來下降了19％，每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半，並在2017年出現了下降，但仍位居排行榜的前10位。

在過去12個月裡，全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5％。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲，其中美洲增長了4.2％，亞太地區增長了3.4％。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3％。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說，同房地產市場的波動相比，匯率的波動將是他們明年的關注重點。

隨著租金成本的不斷上漲，2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們，尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities)，希望盡可能提高效率，從而容納不斷增長的員工人數，並從增加的租金成本中獲得最大價值。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出：“在中國大陸，截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長，北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年，供應大潮會出現在中國的一線城市，這會抑制租金價格，租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”

報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示：「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場，但在數字化時代，二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比，斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位，但其租金成本仍然比矽谷低40％，然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」

「隨著每位員工辦公空間成本的上漲，對雇主們來說，最關鍵的是，在全球競爭激烈的市場上，提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境，從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高，或者共用空間的數量過低的時候，就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇，雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」

報告指出，從更長遠的角度來看，當人才和企業轉向新興經濟體時，全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年，全球500強企業中45％以上的企業將來自新興市場，而1990年這一比例僅為5％。