太子、華固本月衝進榜

2017年倒數最後1個月，盤點上市櫃建商前11月營收表現，以累計營收數字來看，前3位分別是遠雄建設、興富發及日勝生，皆有超過120億元以上的規模；太子、華固距離百億俱樂部門檻，僅差臨門一腳。

遠雄前11月累計營收為167.85億元，營收最高峰落在6~8月，每月平均有20億元以上水平，為目前營建類股之冠，但相較去年同期，仍有超過3成以上的衰退。從累計前3季EPS（每股純益）為1.95元來看，也較去年同期的5.29元減損許多。

遠雄之星貢獻多
遠雄建設發言人黃志鴻表示，今年在北中南都有新案交屋入帳，以台中市南屯區「遠雄一品」、清水區「遠雄之星」第1期，及新北市中和區「牡丹園」等，貢獻良多，其他則仰仗餘屋銷售認列。法人認為，房市景氣未完全復甦，遠雄雖營收數字暫居類股之首，但近2年完工建案相較以往為少，未來銷售主力若著重中南部個案，毛利率較低，恐將影響營運動能。

去年營收王興富發，全年營收超過350億元，今年前11月則不到160億元，相較於去年同期則衰退將近5成左右。興富發發言人廖昭雄指出，今年預計原可交屋的「雙湖匯」、「雙美館」等大案，計劃將遞延至明年初，2案總銷即近200億元之譜，估計會是明年營收主力項目。

興富發衰退5成
跌破眾人眼鏡、躋身百億俱樂部前3位置的日勝生，今年下半年仰仗「日勝幸福站」結構補強完工，陸續交屋，營收已暫居近7年最高檔。據了解，「日勝幸福站」總銷約445億元，日勝生發言人周惠玉強調，至今完工認列約有2成，量體最大的A6區則在請領使用執照，將延至明年年中認列。

日勝生近7年高檔
太子、華固，累計前11月營收各約98億元之譜，較去年皆略成長，剩下短暫1個月衝刺，法人預估擠上百億大關的可能性高。

太子今年最大宗的交易來自內湖潭美段辦公室釋出，入帳金額高達26億元，總經理謝明汎透露，新莊區、中壢區、台中市及高雄市的建案完工或銷售入帳，也促使業績成長。

華固今年主力在「華固新天地」完工交屋，累計前11月營收97.96億元，較去年同期小增7.42%；前3季EPS達7.42元，為營建股的「EPS獲利王」。

台北市僅1.63%

買氣回穩直逼2015年！住商機構統計六都今年前3季，乃至2015年、2016年同期的家戶購屋比發現，除了桃園市外，其餘五都的家戶購屋比皆較去年增長；但就數據而言，桃園市依舊表現不俗，不僅與台中市皆逾3%的成績，屏除台北市的1.63%，其餘五都也皆超過2%，顯見買氣回溫不少。

六都買氣優去年
「家戶購屋比」為每100戶中，購置的房屋的戶數比例。綜觀六都今年家戶購屋比數據發現，桃園市表現最好落在3.30%，緊追在後的台中市為3.02%，接下來依序為新北市2.52%、高雄市2.34%、台南市2.08%，低於2%的是台北市僅1.63%。

「六都今年買氣明顯優於去年，甚至讓家戶購屋比回到前年的水平。」大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場盤整歷經2年多，除了買賣雙方的價格認知逐漸收斂，買方對議價幅度也有認知，加上重劃區新推案、都更案持續出現破盤價，進而擠壓到鄰近中古屋房價，提升買方意願。

市場庫存待消化
至於桃園市表現略為衰退的主因，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去桃園在房市熱潮期，大舉推升高鐵青埔站一帶的新屋案量，但近年隨著市場走弱，出現不小的賣壓，加上去年桃園市家戶購屋比、移轉棟數量增，主要來自龜山附近的合宜宅，乃至新屋交屋潮拉抬，因此桃園市今年才看似回溫不足。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，如今已是買方市場，並以剛性自用為主，儘管買氣回升，買方也不願追價，因此整體房價不會有拉抬空間，另一方面，市場仍有庫存待消化，建商讓利行銷將會持續。

受惠於觀光熱潮湧入，帶動餐飲旅宿等商業蓬勃發展，尤其是台南火車站周邊商圈、中正西門商圈地價持續穩定成長，「新光三越台南中山店」明年拿下台南市新「地王」，公告土地現值每坪100萬元1657元。

每坪100萬元
舊地王「萬國通路皮件」位於台南市中正路、西門路口，蟬連地王已10年，去年底首次公告今年的土地現值突破每坪100萬元；昨天公告明年公告土地現值則持平，但以每坪近1600元的些微差距讓出寶座給「新光三越台南中山店」。

由於萬國附近正進行中國城都市更新及運河星鑽開發，預計完成後將可再次帶動商圈發展，仍有重回地王寶座的實力。南市2018年公告地價全市平均降0.05%；作為課徵土地增值稅依據的公告土地現值，全市平均降幅約0.04%。

台南市地價大多持平或調降，只有東區、永康、新市、安定、善化等5區的平均漲幅超過1%。台南市政府地政局認為為，這是近年來受惠於各項重大開發建設，以及南科產業蓬勃發展影響。資訊地價科長張書哲表示，台南市房市景氣大致持平，較北部降幅沒有那麼明顯。

今年前11個月，高市建物買賣移轉棟數較去年同期成長10.5%，看好明年景氣建商推案積極，統計2018年新屋推案量逾9500戶，包括三民、左營、楠梓、橋頭均有逾千戶供給。高雄房屋市場調查協會統計，2018年高雄大樓推案逾9500戶，主力總價介於400~800萬元，首購首換熱區如三民、左營、楠梓、橋頭均有上千戶供給。興富發建設將於左營及三民區預計推出指標案「悅誠」與「美樹大悅」，社區戶數均逾500戶；龍騰建設則有「鑫高鐵」、「鑫巨蛋」、「鑫文山」等個案。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義指出，高雄房市3年盤整以來房價已修正約15%，目前建案成交價趨於市場行情，從移轉棟數統計分析，明年將屬於價平量增的1年。

僅鼓山逾千戶成屋
針對明年推案量，高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出，預售小宅將成為市場主力，讓利破盤價將逐漸減少。龍悅廣告統計今年高市成屋待售與去化量發現，未來推案熱區僅鼓山仍有上千戶成屋待售，協理吳季濃分析，鼓山今年從年初有逾1600戶，至今已去化逾300戶。

隨著今年房市買氣回溫，家戶購屋比也回升到二年前水準。根據統計今年前三季全國家戶購屋比2.28％、年增0.23個百分點。以六都來看，雖桃園市較去年同期下滑，但家戶購屋比3.3％仍居六都之冠；與去年同期相較，則以新北市增加0.56個百分點、台中市成長0.57個百分點最多。

住商機構企研室統計今年前三季六都家戶購屋分別為台北市1.63％、新北市2.52％、桃園市3.3％、台中市3.02％、台南市2.08％、高雄市2.34％。除了台北市每100戶中僅1.6戶購屋外，其它五都每100戶至少有2戶購屋，又以桃園市購屋比最高，全國家戶購屋比則為2.28％。

與去年同期相較，除桃園市下滑0.28個百分點之外，其餘五都皆呈現上升趨勢，又以新北市增加0.56個百分點、台中市增加0.57個百分點最多，全國家戶購屋比也增加0.23個百分點。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，六都除了桃園市因去年有龜山合宜住宅大量交屋關係，使得去年家戶購屋比衝上3.58％，整體而言，六都今年買氣明顯優於去年，甚至讓家戶購屋比回到2015年水平。

徐佳馨表示，新北市今年讓利案帶動區域行情修正，吸引買方購屋，而台中市因去年交易量慘淡，今年屋主讓利幅度提升，尤其高單價、高總價物件，議價空間可到2成，讓利風越強勁、回溫越顯著。

徐佳馨認為，不動產市場如今已成為買方市場，並以剛性自用為主，儘管買氣回升，買方也不願追價，因此整體房價不會有拉抬空間，另一方面，市場仍有庫存待消化，建商讓利行銷將會持續進行，故預期未來呈現價平量緩增的局面。

打造全台物流共和國，國泰人壽再購地。國泰人壽昨（11）日公告，以4.5億元向台灣大昌華嘉供應鏈服務股分有限公司購得桃園市楊梅區的土地及建物，土地約5,129.33坪、建物約3,512.97坪。該地段緊臨國壽年初投資的「物流共和國楊梅園區」，交通運輸相當方便。

國泰人壽表示，自2014年起與永聯物流合作，開始打造全台物流園區建設，規劃將投入新台幣300億元興建35萬坪物流倉儲設施，目前已建置了四個物流園區，包括台北瑞芳、桃園大園及台中烏日、楊梅園區及新購得的楊梅土地，共有5個開發案。

國泰人壽今年初才剛舉辦過「物流共和國楊梅園區」的開發啟動典禮，預計將投資40億元、開發3萬坪現代化物流倉儲設施。

國泰人壽指出，全案將由永聯物流開發規劃與營運，瞄準「低溫冷鏈食品、醫藥生技、美妝及健康養生」等民生產業，打造全台最新的國際規格物流園區，同時帶動周邊區域發展，預估年產值可達250億元。

其中2017年10月底開幕的「物流共和國台中園區」，總計投資31億元，結合台中精密機械、自行車、航太、生技與醫療器材等上兆元的產業，建置全新的跨產業整合物流基礎建設，支援台中在地產業發展。

國泰人壽表示，永聯物流共和國結合國泰金控旗下的國泰世華銀行、國泰產險及神坊資訊，量身訂製產業專倉的解決方案，成功為多家企業帶來營運彈性與競爭力。

內政部清查全國超過30年的老宅達397萬戶，快破400萬戶，為了投入老危重建都更，除了八大行庫與台灣金聯將聯手成立「台灣金融聯合都更服務公司」，相關人士透露，內政部、財政部均對老宅重建表示關切，希望公股行庫可在這方面著力拚都更。

內政部向八大行庫引述的最新全國住宅屋齡平均值指出，全國住宅平均年齡已高達29.6年、即將達到30年，現在平均屋齡超過30年者，已有台北市、台南市，屋齡分別為33.2、31.2歲，高雄市平均屋齡也有29.5歲，將成為六都第三個平均屋齡破30的直轄市，且屆時等於六都有一半的樓房都超過30年，老危重建的迫切性高。

內政部上月與八大行庫開會時提出上述老危住宅的最新分布現況。該會議由內政部次長花敬群主持，包括財政部次長蘇建榮也在場，八大行庫除了少數1、2家行庫之外，清一色全由董事長出席。

據悉，老危重建的迫切性，已驚動到府方。總統蔡英文深感老危重建事關公共安全，因此非常關切老危重建的執行，逐月緊盯進度，為此，政委張景森月前才特別召集八大行庫、台灣金聯開會研商對策，因而有八大行庫和台灣金聯共組「都更服務公司」的結論，只要屋齡超過30年以上的老宅，就會被鎖定為重建標的。

若以內政部年初所出示2014年底統計觀察，當年全國超過30年的老宅為355萬戶，但時隔兩年半，已再增加42萬宅，顯見老宅加速惡化。內政部在會上還指出，397萬戶老宅已占全國總住宅45％，至於六都超過30年以上的老宅則接近270萬戶，占全國比率更超過65％。

內政部當場提出老危重建的案源數量指出，截至今年10月，國內危老建物申請重建初評案件已有6,784件，初評達到重建標準的也有396處，將為第一波都更服務公司可瞄準標的。最新統計也顯示，屋齡超過30年的老宅，以台北市、新北市最多，遠遠超過其他六都，分別為597,656戶、676,526戶。

內政部會中指出，全台建物經內政部評估後有重建或結構補強需求者約154萬戶，而且全國早年興建的4或5層樓公寓共約86萬戶，恐怕無法因應高齡化社會無障礙環境的需求，因此老危重建的積極推動勢在必行。

台南市2018年公告土地現值暨公告地價調整，經台南市地價及標準地價評議委員會評議通過，公告土地現值與2017年相較平均調降0.04％，占一般正常交易價格比例為90.08％，公告地價與105年相較平均調降0.05％，占一般正常交易價格比例為19.18％，將於2018年1月1日公告。

受到房地產景氣略為降溫，台南市2017年市價變動幅度不大，僅東區因平實營區市地重劃區、南台南副都心區段徵收區即將完成帶動周邊地區上漲達2％，及南科周邊新市、安定等區因南科產業蓬勃發展帶動地價上漲達1％外，其餘行政區多為持平或下跌。整體而言，台南市2018年公告土地現值調整，因反應市價變動情形，平均調降0.04％，全市地價區段上漲149個、持平或下跌13,331個，持平或下跌地價區段數比例達98.89％。

近年台南市受惠觀光熱潮湧入，帶動餐飲旅宿等商業蓬勃發展，尤其位處台南火車站周邊商圈、中正西門商圈地價持續穩定成長，台南市2018年地王由新光三越中山店拿下，公告土地現值上漲為每平方公尺303,000元(每坪超過100萬元)，2017年以些微差距成為台南市新地王，而中正路西門路口舊地王(萬國通路皮件)雖公告土地現值與2016年持平，仍以每平方公尺302,512元居次，惟附近正進行中國城都市更新及運河星鑽開發，預計完成後將可再次帶動商圈發展，仍有重回地王寶座的實力；另全市公告土地現值最低土地，與2016年相同位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，每平方公尺為32元(每坪106元)。

每3年調整一次之公告地價，因平均地權條例修正改為每2年調整一次，台南市2018年公告地價經本市地價及標準地價評議委員會考量2017年房地產景氣略有降溫與民眾稅賦負擔，並參考2018年公告土地現值調降幅度，評議通過2018年公告地價平均調降0.05％，全市地價區段上漲1,581個、持平或下跌11,899個，持平或下跌地價區段數比例達88.27％，大部分行政區皆為持平或調降，僅有東區、永康、新市、安定、善化等5區平均漲幅超過1％，係因該行政區近年來受惠各項重大開發建設及南科產業蓬勃發展影響，市價持續上漲致公告地價占市價比值低於全市平均值19.18％以下，考量稅負公平合理而略為調漲，若扣除東區平實營區、南台南副都心、永康區砲校創意園區等重大開發地區漲幅，則台南市2018年公告地價平均調幅為-0.29％。

台南市政府地政局表示，公告土地現值為審核土地增值稅之依據；而公告地價則為民眾申報地價之參考，自2018年1月2日起至1月31日止，受理民眾於公告地價80％至120％範圍內自行申報地價，作為課徵地價稅之依據。民眾除可至土地所在地之地政事務所辦理申報外，亦可使用自然人憑證至內政部地政司線上申辦系統線上申報，屆期未申報者，則逕以公告地價80％為申報地價。民眾如需查詢2018年公告土地現值及公告地價，請於2018年1月1日依法公告後，至台南市政府地政局網站首頁－「地價查詢」查詢。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2017年10月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計27件，較前(9)月(24件)及2016年同(10)月(19件)增加；數量高於過往(2015年1月至2017年10月)買賣登記案件數平均件數(25件)，增加幅度為8％。整體而言，受國內整體經濟景氣走緩及2016年實施房地合一稅制之影響，本區土地交易市場依舊呈現持續觀望態度。

在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面，2017年10月土地移轉筆數為74筆、建物棟數為13棟，共計87筆、棟數，與前(9)月(土地36筆、建物7棟)及2016年同(10)月(土地33筆、建物8棟)相較土地筆數及建物棟數均增加；土地、建物買賣登記移轉筆、棟數均高於過往(2015年1月至2017年10月)平均移轉筆、棟數(43筆、9棟)，增加幅度分別為72％、44％。

依據2017年8月發布之實價登錄²揭露案件資料分析，桃園市航空城範圍內揭露案件統計：
一、農牧用地計9件，較前(7)月(5件)及去(105)年同(8)月(7件)增加。
二、甲、乙種建築用地(素地)計3件，較前(7)月(3件)呈現持平，較2016年同(8)月(1件)增加。

8月農牧用地成交均價為6.58萬元/坪，甲、乙種建築用地(素地)成交均價為8.57萬元/坪，惟因交易量較少，並多屬特殊交易案件(親友間交易)，剔除特殊交易案件後，僅依少數個案計算成交均價，其價格易受單一個案成交價格影響，較不具參考性。

房市榮景時，北市新興重劃區著重投資族群需求，甚至首案就推豪宅，而近年房市反轉，新興重劃區逐漸走回相對低價、自住需求的市況，也造成建商連年下修出清，專家認為，蛋白、蛋殼區和供給量大的重劃區，價格未來仍有修正空間。

新興重劃區於房市榮景時的許多推案著重投資需求，也包含許多豪宅案，其中，北投奇岩重劃區區內首案於2013年時推出時，規劃60坪以上產品，單價落在75萬左右，當時吸引不少區域大咖出手，但除一開始開出紅盤，陸續推案都面臨房市反轉、行情磨合、地段機能未到位等考驗，現區域內該類型產品，最低單價已下修至6字頭。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，今年房價呈盤整小跌的走勢，在經濟穩定復甦前，多數民眾仍看跌房價、無追價意願，因此預期房價在缺乏上漲動能的情況不變下，盤整緩跌的趨勢將持續，尤其是蛋白、蛋殼區和供給量大的重劃區，價格仍有修正空間。

永慶房產集團業管部經理謝志傑則表示，北投奇岩重劃區賣壓重，除了建商紛紛降價出清餘屋外，今年區內的國宅房價跌幅也較市中心深，對於想住進台北市的民眾來說很有吸引力，謝志傑指出，位在北投區文化三路的「文化社區國宅」今年房價為每坪34.9萬，較去年下跌達8.2%。

　　碧桂園(12.84, -0.14, -1.08%)突然撤回分拆物業公司A股上市計畫，將另尋上市地

　　僅差臨門一腳，碧桂園（02007.HK）自行撤回旗下物業公司分拆上市的申請。

　　12月11日，碧桂園發佈公告，因審核監管機構政策變動，公司非全資附屬公司廣東碧桂園物業服務股份有限公司（以下簡稱“碧桂園物業”）宣佈撤回分拆上市的申請。

　　公告顯示，碧桂園物業現正評估各選項，包括尋求物業管理相關資產於其他地方的證券交易所分拆獨立上市。

公告稱，將於敲定該建議分拆之代替計畫時根據上市規則進一步刊發公告，且暫停建議分拆將不會對本公司之財務狀況或營運造成任何重大不利影響。

　　證監會公佈的截至12月7日的消息顯示，上交所首次公開發行股票正常審核狀態企業基本資訊情況表顯示，碧桂園物業排名31位；當日南都物業排名第10位。

　　12月5日，南都物業服務股份有限公司（以下簡稱“南都物業”）首發獲通過，外界一度身為碧桂園物業過會通過將會是大概率事件。

　　在此之前的2016年3月16日和2016年9月7日，碧桂園物業宣佈上海證券交易所建議分拆獨立上市。

　　12月5日，南都物業首發過會當日，碧桂園物業更新招股書。擬在上海證券交易所發售不超過4010萬股股份，且不低於本次發行後總股本的10%，每股面值為人民幣1元。

　　招股書顯示，碧桂園擬募集資金11.25億元，主要用於資訊化升級改造專案、社區智慧化改造專案、市場拓展專案和社區服務中心專案。

　　碧桂園物業備受關注的與其實際控制人不無關係。招股書顯示，碧桂園物業實際控制人為中國女首富楊惠妍，持股52.94%，該持股量較此前公佈的持股比例增加2.709%；其父親、中國前首富楊國強持有0.207%的股份，較此前上升0.111%。

　　碧桂園正在擴大規模，更多的專案公司、更多管理面積。截至2017年6月30日，公司下設43個區域，共474家專案公司；在2016年的同期，下設34個區域和285家專案公司。其中，負責碧桂園馬來西亞專案物業服務的碧桂園物業馬來西亞公司首次納入其中。

　　2017年上年，碧桂園物業收費管理面積分為0.51億平方米，此前2014至2016年之間的三年的收費管理面積為0.70億平方米、0.91億平方米和1.07億平方米。

　　此前，為實現擴張，碧桂園物業同步在進行並購。2016年9月，收購湖北清能物業服務有限公司50%股權；2017年7月，收購重慶金陽物業51%股權；2017年8月，收購昆明星尚物業 100%股權。截至2017年8月11日，其在12個月內累計收購公司占總資產的1.22%，總營收的3.03%%。

　　不僅如此，碧桂園在管理架構上進一步的完善，新增專案管理中心、資訊管理中心、智慧物聯開發中心、協銷服務中心和投資拓展中心；並將品牌管理中心升級為戰略創新與市場管理中心。

　　截止6月底，今年碧桂園物業實現營業收入14.15億元，淨利潤2.23億元。此前2014至2016年的營業額為分別為12.07億元、16.72億元和23.58億元，淨利潤分別為1.20億元、2.31億元和3.58億元。

近三年搶地王的房企，喜者少，憂者甚。徘徊於“割肉”還是“等待”的路上，多數地王項目仍在被動“等待”入市。

　　據中原地產研究中心統計資料顯示，2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗，其中20宗於2017年成交，20宗於2016年成交，另外還有10宗是2015年成交的。

　　值得注意的是，據中原地產研究中心統計資料顯示，這50宗地王土地款總價合計為4178億元，貨值接近1萬億元，目前網簽銷售額合計僅為277.5億元，占支付土地款總價尚不足7%。

　　能夠變現已經算走出了一步，更重要的是，大多數地王仍“趴著”未動，再退一步說，即使將來入市，虧本也已是大概率事件。

　　六成地王股權變動

　　曾幾何時，一個地王可以成就一家企業。12年前，華潤置地以25.65億元摘得北京地王，到2015年底，這個項目銷售額突破了145.39億元。彼時，拿地款與其產生的銷售貨值的比例尚能高達1：5.6，現如今，在北京樓市，這一比例已降至1：1.4，甚至貨值更低。

　　曾經嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂。8年前，中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興，支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額，也給中國金茂帶來了金茂府的高端產品線，可謂造就了一家標杆房企。

　　然而，2015年之後，高價地將不再是房企淘來的一桶金，反之，或將成為開發商的“噩夢”。

　　以現在開發商的能力來看，一般一個住宅專案，從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實現高周轉。簡言之，根據地產項目開發週期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售，更不要提三年前的項目了。

　　“2015年以來，多宗地王地價超過房價，大多數都在‘曬太陽’。50個專案中，有29個專案基本確定了案名。” 中原地產首席分析師張大偉向記者表示，除北京與上海的個別專案因為入市較早而產生銷售額外，大多數高價地都難以入市。

　　“限價”政策壓制下，高價地變現舉步維艱。張大偉稱，2016年下半年集中成交的高價地，恰好多分佈在調控最嚴格的15個熱點核心城市，目前看，拿地時的“過於樂觀”很難在短時間內轉變為“銷售數位”。

　　更重要的是，因涉及資金體量大，在50宗高總價地塊中，有32宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達64%，其中部分專案都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。

　　張大偉表示，2017年房企融資難度越來越大，過去2年拿地過於激進的企業只能選擇賣股求生，預計後續還有更多項目拋售股權。

　　再難賣出“高溢價”

　　近期，有媒體報導稱，南京出現了首個虧本的地王。據報導稱，京奧港未來墅近期自貼“封條”停工，施工方稱專案拖欠了兩千多萬元的工程款。與此同時，該專案一筆34億元融資即將到期，而其今年銷售額最高不超過5.6億元。

　　對此，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。

　　“近兩年成交的土地，銷售利潤可達5%的並不是很多。”某房企高管接受《證券日報》記者採訪時表示，市場已經變了，土地紅利時代已經結束，房企拿地前要做功課，要不然代價會很大。

盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判斷市場和操盤能力更弱，甚至沒有產品IP的現狀，使其高價地在手無法快速變成現金，其被拖進危機之中的概率也就更高。

　　“拿高價地的房企可能有兩種死法”，上述房企高管向《證券日報》記者表示，一種是猝死，比如猛拿高價地，拖幾年仍沒變成現金，在這種局勢下，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破產；另一種是慢死，比如一家房企有400億元淨資產，每年虧損10億元，可以虧40年，外界似乎看不出來，但這是溫水煮青蛙式的死法。

　　“2018年，資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力。”張大偉直言，大部分企業鑒於開發週期計算，都預判2017年下半年專案進入回款階段，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期。屆時，舊債因銷售回款率低難以償還，新債又難借，多重壓力齊至，不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產市場的可能性。

　　廣州地鐵在建線路未來仍需投入1020億元。

　　小房企不斷被擠壓出局，新對手又接踵而至。大中房企這一次所要面對的，是擁有豐厚土地儲備的地鐵公司。

　　12月1日，廣州地鐵集團以底價拿下廣州增城新塘地鐵13號線官湖車輛段及上蓋商住綜合用地，總價131億元，創下2017年各區宅地出讓總價的最高紀錄。11月27日，廣州地鐵還以底價63.83億元摘得廣州市番禺區鐘村一地塊，宗地面積約7.09萬平方米。

　　值得注意的是，上述兩幅地塊在掛牌時，均要求競買人具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗，其中增城地塊還要求競買人須保證公建配套計容建面5.2萬平方米。由於政府給出的條件苛刻，廣州地鐵作為唯一報價人，均直接以底價競得上述地塊。

　　“政府這樣的做法類似以地養建。”深圳一位地產行銷負責人曾表示，出讓地鐵上蓋物業，直接目的是為了緩解軌道建設面臨的資金壓力。時代週報記者獲悉，截至2017年3月末，廣州地鐵在建線路未來仍需投入1020億元。

　　“同時，地鐵公司未來可能會和港鐵一樣長期持有部分上蓋物業，可以彌補地鐵長期運營的虧損壓力。”該行銷負責人續稱。

　　上述兩地塊將以何種方式進行開發？廣州地鐵房地產業務的盈利情況如何？今年廣州地鐵加大了與越秀集團、珠江實業(5.990, 0.05, 0.84%)等企業的合作力度，雙方將如何分工？帶著疑問，時代週報記者致電廣州地鐵集團新聞發言人葉子川，對方一直未接聽電話。

　　或聯合越秀集團

　　據媒體報導，針對上述兩幅地鐵的開發，廣州地鐵或聯合同為廣州市屬國企的越秀集團進行開發。

　　實際早在2016年4月，廣州地鐵集團總經理丁建隆便與廣州越秀集團董事長張招興正式簽署戰略合作協定。根據協定，在政府售出的地鐵沿線土地設條件出讓時，由廣州地鐵底價競得專案後，越秀集團以市場合理價格為原則溢價收購股權，雙方共同參與專案開發，同時參照國資基金與越秀地產合作模式引入社會資本，提高資金使用效率；對廣州地鐵的商業項目，越秀商投公司通過管理輸出及資產提升計畫，業態升級及運營管理等方式，提高資產價值。

　　2017年7月10日，越秀集團聯合廣州地鐵集團及珠江實業集團設立廣州城市更新基金，基金總規模2000億元，其中首期基金—“廣州軌道交通城市更新基金”規模為200億元。該基金的運作思路是：圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級整備並交政府收儲，通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益；同時對地塊申請調規及設置出讓條件，實現土地一二級市場聯動；以夾層形式投資于地塊開發運營，通過專案開發、銷售、運營及資產證券化等管道獲得投資收益。

　　對於和越秀集團之間的合作，丁建隆表示：“今年廣州要開通4條線，地鐵里程將達到400公里，明年就有500公里；爭取2025年前後實現1000公里。而且，廣州新一輪的軌道交通規劃也在重新做調整，結合新規劃掀起新的建設高潮，把地鐵沿線開發做起來，恰逢其時。”

　　據悉，廣州地鐵目前正在開發的項目有南海金融城、地鐵線網運營指揮中心、大坦沙和坑口地鐵上蓋物業等，在建物業面積超過120萬平方米；計畫開發的項目有燕塘、北京路、一德路等，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白雲湖車輛段等7個車輛段上蓋物業，計畫興建物業面積超過500萬平方米。另據網易報導，越秀集團和廣州地鐵還將成立聯合工作小組操盤專案，目前已對接一條地鐵線。

　　緩解地鐵投融資壓力

　　由於軌道交通的建設運營能夠帶動沿線土地資源的快速升值，因此在較大的融資壓力下，土地收益返還及物業開發便成為廣州地鐵解決資金瓶頸的重要手段。

　　1992年12月末，廣州地鐵正式成立，彼時，公司唯一中心任務是建設地鐵一號線。地鐵一號線是廣州市當時的“特一號”政治任務工程，於1992年正式啟動建設，1999年6月開通運營。

　　在地鐵一號線建設之初，由於當時廣州市財力有限，建設資金匱乏，因此提出了“沿線部分土地市場化”的策略，即有償出讓地鐵沿線的土地使用權，吸引港澳房地產商來廣州開發房地產物業，資金用於地鐵建設。彼時政府共劃定並協議出讓給廣州地鐵28個地塊（約30萬平方米），其中14塊招商成功（約16.8萬平方米）並相繼啟動合作開發。這也是廣州地鐵首次嘗試房地產業務。

　　2004年，廣州地鐵房地產事業總部成立，時代週報記者獲悉，該部門主要負責地鐵沿線上蓋物業、地下空間、車輛段上蓋物業等資源的開發經營，是廣州地鐵總公司核心業務之一，也是廣州地鐵總公司未來的利潤中心。1年後，廣州地鐵與保利地產(12.910, 0.17, 1.33%)合作開發紫薇花園，意在培養自身獨立開發能力。

2008年下半年，廣州審議通過《城市建設投融資體制改革方案》，方案要求廣州地鐵開展企業改制工作，完成公司化改革，並由廣州地鐵負責推進新線沿線地塊和物業開發，籌集資金投入地鐵新線建設。同年11月，廣州地鐵（佛山南海）房地產開發有限公司成立，其主要從事房地產開發及物業管理等相關業務。註冊資本為70200萬元。2015年度，該公司實現營業收入 9176.62萬元，淨利潤-5552.07萬元。

　　2009年，廣州地鐵重新定位房地產業務的發展戰略，依託軌道交通線網，結合商業、住宅等服務功能的綜合交通樞紐的開發實踐，先後開展了坑口、南浦、海傍、漢溪長隆等綜合樞紐試點的立項建設，並綜合廣佛地鐵線的建設，取得南海金融高新區集住宅、商場、酒店和公交的大型綜合體項目，建築面積達35萬平方米。

　　截至2017年3月末，廣州地鐵旗下紫薇花園、貴賢上品、地鐵金融城項目及悅江上品已銷售總面積37.19萬平方米，實現銷售收入55.31 億元，已結轉收入44.06億元。

　　一紙公告改變了北京長安街W酒店的“命運”。

　　12月8日，大悅城地產（00207.HK）發佈公告稱，將該酒店出售給天府基金管理有限公司。根據交易總價計算，W酒店每平方米售價約為31583元。在寸土寸金的二環邊，實屬白菜價。

　　北京長安街W酒店靠近年客流量超過5000萬人次的北京站，距離王府井(19.320, 0.32, 1.68%)僅有兩公里，地理位置優越。但在長期持有經營還是變現回籠資金之間，大悅城地產選擇了後者。不久前，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政公佈了提速擴張計畫，要在未來10年新開設100個商業。

　　據K線君瞭解，不唯大悅城地產，包括綠城中國（3900.HK）、SOHO中國（0410.HK）在內的眾多公司都在醞釀將“沉睡”在財務報表上的重資產變輕。

　　虧損的W酒店

　　北京長安街W酒店建築高21層，總面積約62805平方米，共有349間客房。此次交易總價約為19.84億元，這其中包括須償還的89.56萬元及6.227億元的集團貸款。

　　酒店前身曾是建於1990年的北京凱萊大酒店，而管理方凱萊也是中糧自有酒店管理品牌。2014年，凱萊大酒店改建後，管理方交由國際知名酒店管理品牌喜達屋，並更名為長安街W酒店，這也是W酒店在中國的第二家酒店。

　　改造後的W酒店曾被寄予厚望，周政曾在開業儀式上將北京長安街W酒店的開業稱為“公司發展的又一個新的里程碑”，“酒店位置絕佳、定位準確、產品一流，相信會帶來持續穩定的客源。”

　　作為喜達屋酒店與度假村國際集團旗下酒店，W酒店是聖•瑞吉斯、威斯汀、喜來登等豪華酒店的姊妹品牌。在喜達屋酒店陣營中，W品牌酒店的價格定位最主要的方針是低於瑞吉品牌並且高於威斯汀品牌。北京長安街W酒店在酒店預訂網站上口碑尚佳，不過它的財務報表並不那麼好看。

　　開業以後，長安街W酒店在多家酒店預訂網站上口碑尚可，但卻難逃虧損命運。大悅城地產歷年發佈的業績公告，長安街W酒店2015年平均出租率約40%，平均可出租房收入僅529元。2016年，平均入住率達到55%，平均可出租房收入為661元。截至2017年9月30日，其平均入住率達到69%，平均可出租房收入達到790元。

　　另據上海聯合產權交易所掛牌資訊公示，長安街W酒店2016年實現營業利潤-9620萬元，負債15.4億元，資產僅不到11.3億元。

　　雙輪驅動戰略

　　W酒店出售公告發出前兩日，大悅城地產曾在北京召開十周年品牌推介會，宣佈推出第二條產品線——大悅春風裡，以生活方式業態和體驗式業態作為特徵，重點佈局一線非核心商圈、二線城市核心商圈。

　　周政在現場表示，大悅春風裡要在未來實現5年50家、10年100家的開設目標，同時進入一、二線城市，產品包括寫字樓、商業綜合體等。早前，大悅城還宣佈要在2020年前完成20座大悅城的佈局。

　　“持有和銷售相結合、雙輪驅動”是大悅城地產核心的商業模式。周政曾在接受公開採訪時指出，以大悅城購物中心為核心的持有型物業要通過精細化運營，持續貢獻穩定的現金流，實現資產增值，做到永續經營；以住宅項目為主的銷售型物業要通過科技創新、提高產品力，加快周轉，快速提高規模和利潤，提升ROE，支撐公司整體實現滾動發展。

　　1993年加入中糧後，周政曾在競爭更加激烈的包裝行業摸爬滾打15年。2008年，周政接手中糧的地產酒店業務。他曾表示，房地產比製造業幸福得多，在地產行業可以通過集約管理挖潛的地方很多。“和鬱亮交流精細化管理的時候，我的體會非常深刻，製造業的成本控制，要求點點滴滴節支、厘厘毫毫增收。”周政說。在他的掌舵下，地產酒店業務是在中糧集團資產規模和盈利能力排名均排名前三的版塊。

　　但行業內早有共識，酒店經營難度很大，市場更飽和，競爭更激烈。資料顯示，2014年至2016年間，大悅城酒店毛利率呈現逐年下滑趨勢。2017年上半年，大悅城在酒店經營上的收入為5.16億元，同比2016年同期下跌了3.7%。

　　同行者們的選擇

　　大悅城旗下的位於蘇州和南昌的兩家凱萊酒店也在早前掛牌轉讓，轉讓底價分別為2.24億及2.89億元。資料顯示，蘇州凱萊大酒店及南昌凱萊大飯店於2016年分別虧損598萬元及618.9萬元。

　　而本年度行業內發生的最大一筆並購中包含酒店。2017年7月，大連萬達集團將旗下77個酒店賣給富力地產（02777.HK）。萬達集團董事長王健林稱，放眼全球，這樣的交易機會100年才有一次。交易仍在進行中，最新披露的進展是，富力地產收購數量從77家變為73家，最初199.06億元的收購代價降至189.55億元，減少了9.51億元。

　　當下很多房企都在“變賣存貨”，抑或是籌畫開展輕資產模式嘗試，不同房企的選擇既和財務狀況有關，又高度關聯戰略。2017年10月，SOHO中國以50.08億價格，將持有的淩空SOHO12.8萬平米物業出售給基匯資本。自2014年開始，加上此次出售，潘石屹已通過出售旗下業務套現接近400億元。“現在已有專案租金回報率是2.7%-2.8%，從銀行貸款來的資金成本是年息4.4%。”潘石屹自稱算不過來賬，他在多個場合表示，重資產資源浪費嚴重，尤其是寫字樓空置率較高，對持有資產而言，當運營產生的效益覆蓋不了資金成本，還不如賣掉。並且，資金成本還有上升的趨勢。

　　而對於處於擴張期的房企，變賣低效資產換來的資金，可以支撐公司擴張。不久前，綠城行政總裁曹舟南在接受K線君專訪時也表示，現階段拿地比還債更重要。據K線君瞭解，綠城正在跟香港的上市公司談合作，將持有的酒店證券化。在曹舟南看來，酒店的優勢是有穩定的現金流，但最大的問題是投入和產出比。另外，現有公司管理團隊裡，還需要培養出能夠精耕細作，懂運營、懂管理，用創新方式把重資產盤活，創造更高效益的人。

　　在K線君發稿前不久，大悅城地產公開回應稱，酒店回報率太低，難以符合國資委對央企要求，未來將擇機運營自有酒店品牌。

　　日前，習近平總書記主持中共中央政治局會議，分析研究2018年經濟工作，提出加快住房制度改革和長效機制建設。專家預計，住房制度改革實屬必然，房地產長效機制有望加速落地，迎來購租並舉新時代，對租房家庭各項權利保障也可能得到落實。

　　在專家看來，我國房地產制度中，土地制度仍然是關鍵，在農村集體建設用地改革、土地招拍掛制度改革，以及全面推進租售並舉、租購同權、共有產權住房制度建設上都大有可為，有望在總結地方試點基礎上全面鋪開。

　　之前中央已經定調樓市調控，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，切實防範化解房地產風險，地方則繼續深化調控，住房租賃政策進一步細化，購租並舉住房制度逐步推進落實，與此同時房地產資金埠全面收緊，規範購房融資行為力度再加強。釋放出的系列信號包括金融管控、土地供應結構和招拍掛機制調整等政策調控還將繼續深化，優化城市功能、規範市場秩序也將繼續推進，未來房地產調控政策將依然從緊。

　　同時，從供給側結構性改革來看，在租賃住房政策、共有產權住房制度構建、棚戶區改造、公共服務和去庫存等方面還有待完善。如何進一步規劃住房市場，促進各類租房均衡發展，保障合理需求，防範炒房再次抬頭，給予租房家庭平等的公共服務，以及對新市民住房保障問題給予更多關注和支持等等，都依賴於住房制度的完善，住房制度改革是大勢所趨。

　　進入11月，限售措施向三四線城市繼續深入，東營、柳州、聊城、菏澤、岳陽、泉州等城市加入限售行列，揚州針對二手房提升限售年限。至此，山東已有青島、濟南、威海、聊城、德州、濱州、菏澤、東營等8城發佈樓市限售措施，多數地區執行本地戶籍居民2年、非本地戶籍3年的住房限制轉讓年限。揚州將本市戶籍居民第二套住房及以上、非本市戶籍居民第一套住房及以上的限售期限由原規定的2年調整為3年。泉州的限售政策較中心城市廈門更為嚴厲，要求新購住房須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。二線城市中成都市正式加入搖號售房行列，成為繼上海、南京、長沙之後的全國“公證搖號”第四城。

　　根據房天下統計資料，11月各線代表城市成交量較去年同期繼續下降。具體來看，一線城市月度周均成交基本與上月持平，環比漲幅小幅收窄；二三線代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但仍不及去年同期，其中南京、惠州等地受調控政策影響，下降較為明顯，降幅均在50%以上。隨著“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入，調控向中心城市周邊三四線城市繼續深化，預計未來市場成交量仍將保持低位。

　　自中央提出建立“租售並舉”住房制度以來，租賃市場迎來發展機遇，地方省市陸續出臺有關住房租賃的系列政策。自8月以來，多地陸續開始出臺租賃細則，從供應端和需求端發力，提出在落地執行過程中更為具體和細化的措施，進一步完善房地產的基礎性制度和長效機制。

　　在監管高壓之下，資金違規流入房地產領域的勢頭有所放緩。10月末，廣義貨幣(M2)餘額165.34萬億元，同比增長8.8%，M2增速再創歷史新低，主要因為政府加強了金融監管，去杠杆效果顯著。此外，信貸規模也得到了有效控制，10月住戶部門貸款增加4501億元，不及1至9月的月均水準。以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2556億元大幅度下滑至10月的791億元，出現了明顯的下調。這都表明前期樓市調控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現，預計未來政策在貨幣供給和信貸層面仍不會放鬆。

　　專家認為，當前，從中央到地方都在積極推進發展住房租賃市場，通過增加租賃住房的供應量，為緩解購房需求、建立健全購租並舉的住房體系提供有效的保障。隨著越來越多的各項配套租賃細則落地，未來有關發展租賃市場的扶持政策將逐步對租賃市場供需雙方形成激勵。同時，集體土地成為國有建設用地建設保障性住房的有益補充，預計其它集體土地建設租賃住房試點城市也將跟進發佈相關政策細則。

　　此外，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，建設房地產長效機制的政策面、資金面、市場面均已開啟。金融方面，隨著國內首單租賃住房REITs的成功落地，住房租賃市場開展資產證券化將加快步伐。不動產統一登記、土地登記資訊全國聯網等基礎資訊系統建設也已基本完成，今後基於不動產登記的相關制度體系建設也將不斷推進，特別是房地產相關財稅改革、農村土地改革等一系列制度建設也將有新的進展。

　　12月11日，佛山順德大良東部片區5.33萬平方米的商住地現場拍賣，地塊起拍價13.14億，折合起拍樓面價8804元/平方米。
　　觀點地產新媒體查閱出讓文件獲悉，該地塊位於大東大道以西，逢沙大道以南位置，地屬順德東部新城板塊，地塊以“限地價，先競配建無償移交給政府的商品住房面積，再競自行銷售人才專賣房面積”的方式進行現場拍賣。

　　該地塊吸引了金輝、中鐵建、美的、碧桂園、金地、招商蛇口等13家房企參與，競拍先後達最高限制價16.42億元及4.5萬平方米的無償返還政府商品住房面積，轉入競自行銷售人才專賣房面積。

　　最終，中鐵建以16.42億元+4.5萬平方米配建+3000平方米自行銷售人才專賣房面積競得該地塊，溢價率25%，折合樓面價1.57萬元/平方米。

　　而這也是中鐵建在佛山拿下的第三個項目，此前12月5日，中鐵建佛山版圖再下一子，以18.8億元奪得北滘莘村地塊首入順德，成交樓面價8190元/平方米。

加息難阻升勢 豪宅看漲2成

今年樓價明顯向上，多間測量師行及代理均認為，由於經濟向好、剛性需求強勁，即使明年有可能加息，也難阻升勢，預測明年樓價至少有1成升幅，豪宅升幅更有望達兩成。

戴德梁行預計，今年全年物業成交量達8.6萬宗，按年升14%，自2012年以來表現最佳。該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，今年全年住宅買賣宗數料達6萬宗，為近3年最高，反映市民置業興趣高。

辣招難遏樓市 籲政府檢討

今年樓價已累積一定升幅，展望明年，陶汝鴻相信樓價升勢暫時難阻，主要原因為本港經濟理想，失業率創歷史新低，在接近全民就業下，市民置業興趣持續，剛性需求高。不明朗因素中，以加息風險與樓市關係較緊密，惟他指出，只要息口加幅緩慢，對樓價影響有限。他預計，明年上半年本港樓價升約1成，而個別優質豪宅因供應極少，料升幅可達10%至15%。

業界普遍看好明年樓市，仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平認為，明年樓市基本因素理想，置業人士借貸比例低，並強調目前銀行已為承造按揭的買家進行壓力測試，即使明年可能加息亦早已被消化，故樓市泡沫不大，他料明年住宅樓價至少升1成，若市況較預期理想，樓價升幅可達兩成，並以豪宅較為看好。

他指，政府多年來出招遏抑樓市，惟樓價持續向上，已反映辣招無效，建議政府檢討冷卻樓市措施，令樓市運作恢復正常，包括換樓人士可獲較長的雙倍印花稅退稅期，或容許買家分期支付稅款，以及二手市場放寬印花稅及按揭成數。

美聯料 明年註冊量8.6萬宗

地產代理亦看好明年樓市，樓價在新盤銷情帶動下持續向上，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，在低息環境持續、「靠父幹」購買力支持，及「新香港人」形成的新購買力，居住需求依然大，3因素將支持2018年樓市延續升勢，估計樓價升5%至10%。

明年供應續增，預期有約2.65萬伙新供應應市，以元朗、屯門、大埔及將軍澳區較多。布少明指，經濟良好及失業率低，相信購買力仍充足，料明年整體物業註冊達8.6萬宗，而金額可達7,500億元水平，創28年次高。而一手及二手成交分別錄約2萬及4.6萬宗，涉及金額為2,500億及3,300億元。

地價方面，今年內房積極投標本港地皮，上半財政年度售出的6幅地皮中，參與度達100%，中標率亦升至67%。內房鍾情鐵路上蓋及有海景項目，今明兩年將會有多幅優質地推出，包括啟德及觀塘安達臣道等，相信內房續積極投地，有機會以合組財團出擊，預料地價會穩步上揚。

中原則認為指，受加息因素影響，預測明年私樓升幅較今年收窄，升約10%，並帶動租金上漲約8%。全年整體樓宇成交可望達9萬宗，涉及金額8,000億元，挑戰1997年後新高。當中一手私樓成交將升至2萬宗，成交金額約2,600億元；二手維持約4萬宗水平，金額約3,000億元。

非住宅市場方面，戴德梁行及仲量聯行均預計，明年整體投資市場氣氛仍理想，並以商廈最值看好，料可吸引本地、內地及外資承接。

呎價15079元 19年升值2.3倍

美國議息在即，但無損市民置業信心，二手市場連錄多宗高價成交個案。將軍澳新都城一個兩房單位以665萬元易手，創屋苑兩房戶造價新高紀錄。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，新都城本月暫錄8宗成交，平均呎價15,493元，其中2期8座高層H室，實用面積441平方呎，望開揚園景，剛以665萬元售出，呎價15,079元，造價屬全屋苑兩房單位新高紀錄。原業主於1998年以約200萬元購入，持貨19年帳面獲利465萬元離場，期內升值2.3倍。

東堤灣畔高層 呎造13522新高

其次，東涌區連錄數宗高價成交個案，其中東堤灣畔5座高層D室，實用面積531平方呎，望開揚景觀，剛以718萬元易手，實用呎價13,522元，屬屋苑呎價歷史新高，而造價則屬屋苑兩房新高。原業主2010年以338萬元購入單位，持貨7年業主獲利380萬元離場。

另外，中原地產分區營業經理王勤學透露，元朗區多個屋苑造價創新高，其中YOHO TOWN 8座高層F室，實用面積463平方呎，剛以650萬元易手，屬屋苑兩房造價新紀錄。同區尚悅3座高層E室，實用面積356平方呎，以485萬元易手，屬於1房連儲物室單位新高。

利奧坊．曉岸 首錄二手成交

另一方面，中原地產首席分區營業經理黃家全表示，大角咀利奧坊．曉岸剛錄首宗二手成交，單位為1座中層C室，實用面積256平方呎，屬於1房間隔，可享開揚市區景致，今年5月以650萬元放售，最終以565萬元沽出單位，呎價22,070元。原業主於2016年4月以約470萬元買入單位，帳面獲利95萬元，惟持貨不足3年，需付10%（56.5萬元），若連其他雜項支出計，估計實質獲利約20萬元離場。

雖然踏入傳統租務淡季，市區租金仍然保持強勢，個別新入伙項目租盤有價有市，紅磡維港．星岸一個3房單位，以呎租66元租出，創紅磡住宅呎租新高紀錄。

該單位為維港．星岸5座高層B室，實用面積1,067平方呎，連約376呎天台，業主於6月份以約4,132萬元購入單位，收樓後以7.3萬元放租，最終以7萬元租出，呎租66元，成為紅磡區住宅租金新指標。業主租金回報約2厘。

黃埔花園高層 1.42萬租出

同區黃埔花園2期5座高層C室，實用面積288平方呎，屬於縮則間隔，剛以1.42萬元租出，呎租達49元，屬於理想租金水平。

其次，市場消息透露，九龍凱旋門摩天閣高層A室，實用面積1,955平方呎，屬於4房間隔，業主早於2007年以約5,580萬元購入，剛以月租14.5萬元租出，呎租約74元，屬於理想租金水平，業主享約3厘租金回報。

另外，何文田皓畋剛剛入伙，市場連錄數宗租務，其中1座高層A室，實用面積505平方呎，屬於兩房間隔，剛以全包價1.5萬元租出，呎租僅約30元。業主去年中以約1,130萬元購入，租金回報約1.6厘，屬區內回報新低。

金鷹商貿（03308）宣布，向控股股東GEICO收購吉林金鷹正業置業（下稱吉林金鷹）的51%權益，代價1.02億元（人民幣．下同）（折合約1.2億港元），將以現金結算、並以內部資源撥付。管理層表示，吉林金鷹擬出價競買一幅位於吉林省長春市的土地，相信今次收購為集團呈現在中國北部建立據點、發展零售連鎖店的機遇。

擬開發商用 佔51%權益

根據公告，吉林金鷹主要從事物業發展及營運、 零售營運，今年首10個月虧損淨值為243萬元，擬透過招標、拍賣或掛牌出價競買一幅位於吉林省長春市的土地，總地盤面積約85.8萬平方米，倘成功獲得土地，擬開發為大型低密度商業綜合樓，作為一個由住宅單位圍繞的綜合時尚全生活中心；該土地目前為空置地盤。

公告透露，GEICO持有金鷹商貿已發行股本約74.49%。金鷹商貿於中國主要從事發展及經營全生活中心及時尚百貨連鎖店、物業發展及酒店營運。管理層表示，在收購事項及相關建設工程完成後，吉林金鷹正業置業將出售住宅單位，並保留綜合全生活中心作為自有物業。

市場資金充裕，大手物業買賣交投暢旺。戴德梁行統計，年初以來物業投資市場成交總金額近1950億元，創有紀錄以來新高，估計明年市場仍會錄得天價成交，總金額有望再破紀錄。

戴德梁行香港投資及顧問服務部執行董事高偉雄指出，物業投資市場年初至今共有317宗作價1億元或以上的大額交易，雖然少於去年的323宗，但成交總值已達1945.9億元，較去年全年多55%，創有紀錄以來新高。

由於中環美利道停車場及九龍東啟德兩幅商業用地先後刷新本港賣地表地皮成交金額紀錄，刺激更多業主開始考慮出售手持的商廈物業，包括中環中心75%權益以402億元售出，成為本港史上最大額的物業成交。

高偉雄認為，現時大額投資物業成交多為用家需求主導，本地投資者、海外基金及中資機構對寫字樓物業均有強烈興趣。

甲廈來年將漲價10%

由於物業價格急升，業主叫價強硬，預期明年大額投資物業的成交宗數或會少於今年的300多宗，但預料本地及中資投資者仍會積極物色地標式物業， 促成矚目成交，故此明年成交總值有機會超越今年。

仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示，今年甲級寫字樓樓價上升17.5%，升幅冠絕各類物業，惟可供出售的甲級寫字樓有限，或影響明年成交量。他預料，明年甲級寫字樓樓價將可再升10%。