豪宅單價直直落，但部分豪宅租金卻逐年上升。北市信義區「冠德遠見」今年月租金平均單價2133元，年報酬率2.09%，為北市豪宅租金報酬率之最，同位信義區的「寶徠花園廣場」平均報酬率也有1.5%，位居第2。
DTRE德天國際地產統計台北市豪宅租金報酬率，信義區「冠德遠見」今年平均月租金每坪2133元，報酬率2.09%最高，「寶徠花園廣場」月租金每坪1970元，報酬率1.54%居次，另如買賣與租賃較熱絡的「台北信義」、松山區「文華苑」及大安區「帝寶」，3年租金報酬率從0.79~1.35%不等。

不如買A級商辦
DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，出租豪宅房東多是企業高階主管，作中長期置產投資規劃，可節省稅金，近年租金報酬率多維持1~1.2%。中小坪數在高端商務客群接受度高，故租金逐年上漲。
「買豪宅來出租根本划不來！」大師房屋董事長陳建慶舉例，單價200萬元，若希望租金報酬率有2%，每坪租金至少3000元，同樣預算不如買A級商辦。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，豪宅若看好未來轉手獲利，當下出租只是附加價值。

住展雜誌最新統計，今年截至12月10日為止，北台灣三都預售屋（不含新成屋）建案主流房型通通是二房，所占比重均超過四成以上；其次，三都的小宅（一房、二房）占比，更連袂超過五成以上。

值得注意的是，四房產品今年預售推案戶數較去年持續減少，連兩年成為票房毒藥。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋房型規劃與市場主力需求具有高度連結性，由於二房總價相對較三房低、且出租投報率較大坪數漂亮，因而受到首購族與投資置產青睞。

反觀近年最冷門的四房型，今年供給量持續下滑，台北市僅釋出216戶、占比約12.9％，比去年減少近3%。新北市的四房型衰退更加慘烈，今年僅釋出616戶，占比由去年的13.5%，一口氣降至6.5%，占比慘遭腰斬。雙北市今年四房總供應量不到千戶，突顯出大坪數市場有如霜凍，業者只得棄守。

何世昌分析，去年四房沒人愛，今年仍舊沒人愛，無法跳脫票房毒藥的窘境。北市這股二房推案瘋，不分蛋白或蛋黃區，分布較為平均，且因戶數仍少，不存在過量問題。但新北市卻高度集中在特定行政區與新興重劃區，例如土城暫緩發展區、板橋江翠北側重劃區等地，尤其是江翠北側最為驚人。雖然目前二房銷售仍一帆風順，但未來必須注意產品重覆度過高、過度競爭造成客源稀釋等問題。

買賣移轉棟數中屬於「買賣」類型的交易占比在2007年高達79％，到2016年下滑至64.8％，今年回穩在65％，值得注意的是，受稅改及人口老化影響，繼承及贈與占比拉高至24％，其中，繼承占比10年的時間增加將近1倍。

根據內政部的買賣移轉登記資料顯示，近10年一路下滑的買賣移轉棟數占比，在今年止跌回穩，2007年買賣占比一度高達79％，到2016年僅剩下64.8％，今年則止跌回穩維持在65％左右。

不過，繼承及贈與占比則逐年提高，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，繼承移轉的變化與人口老化有直接關係，繼承移轉從2007年的6.6％，到近兩年已突破13％，10年占比增加1倍。

至於贈與則與稅負與世代間的財富移轉有顯著關係，因此可發現贈與移轉占比從2007年的6％，到2015年達到顛峰的12.7％，同樣增幅也高達1倍。

不過隨房地合一制度上路後，透過不動產贈與的節稅效益下滑，贈與占比也下滑至10.7％，是2014年以來的新低。

另外，同樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉，拍賣移轉從2007年的4.9％到今年僅剩1.2％，已經是連續5年跌破2％；若觀察更長時間的變化，2003年拍賣移轉登記一度高達12％。不過現在一年的拍賣移轉登記數量已不到當年高峰期的1成，這波房產的景氣循環修正至今，並未出現斷頭潮與法拍量大增。

曾敬德表示，從各項移轉的登記來看，除了一般的買賣移轉以外，近10年透過繼承及贈與取得比例有明顯增加，世代間的財富移轉，某一部分也取代了民眾直接購屋的需求，未來繼承應該還是維持穩定的比例，但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。

狗年房市推案軍容旺盛！建商卯足勁推案，代銷業者接案暴量，海悅、甲山林、創意家三大代銷明年接案上看600至650億元，較今年成長5％至3成。海悅國際總經理王俊傑、甲山林總經理張境在與創意家董事長王明正皆看好明年房市持續升溫，客源結構也將出現變化，從今年的首購、換屋，擴大至置產族。

王俊傑指出，第4季整體出口等經濟指標呈現好轉，明年2月央行總裁彭淮南雖將退休，但預期利率調整基調不會大幅改變，為此，除少數特殊區域，2018年房市將持續回溫，海悅接案量將較今年的650餘億成長5％以上。接案區域以雙北市中心蛋黃區為主，由於近年北市蛋黃區新推個案不多，各區將重新訂價，開出讓市場能接受的價格。

甲山林明年主要戰場鎖定新北，包括板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區、土城暫緩發展區、汐沚、五股等地，其中三大重劃區占總案量高達7、8成，特別是江翠北側立信的「新外灘系列」有3期至5期要推出，案量高達210億、基地面積約6000坪，水岸第一排近北市部分每坪開價5、60萬，後段水岸則約50萬；茂德建設在央北重劃區逾2000坪基地、總銷逾100億的「波爾多」，也將在明年上半年推出。甲山林在高雄另有自建案「都心苑」、「時尚帝寶」，2案合計總銷約60億元，

張境在支持2018年房市不看淡說法，但他指出，成交狀況還是要看個案表現，「我們定價及產品設定較平實，消費者接受度高，就如同身在赤道，感覺房市景氣暖呼呼，但在不對的地區推案，定價及產品設計又不符市場需求，將有如身處北極、冷冰冰。」

張鏡在說，今年上半年房市客源主要來自鋼性需求，以首購為主，下半年換屋族進場，明年預期市場升溫態勢不變，置產族將加入購屋行列，主流產品將由目前35坪以下、2房，擴大到45至50坪、3房。

看好後市，各大代銷、建商大舉招兵買馬，王明正指出，代銷業鬧人才荒，為此創意家今年將擴大徵才，徵求儲備專案30人，每月有交通費、餐費補助，再加結案獎金，工作滿1年有機會年薪破百萬。

海悅總經理曾俊盛也說，由於新屋市場成屋案量提升，案場人員帶看時間增加至少1倍，加上一例一休，亟需擴充人力，近期將徵才約20人。

豪宅價格下跌，但部分豪宅的租金卻上揚，根據德天國際地產調查，台北市豪宅租賃市場中，以「冠德遠見」的今年平均年投率2.09%居冠，而「台北信義」、「文華苑」與「帝寶」等豪宅，年投報率則僅有約0.8%至1.35%左右。

德天國際地產總經理田揚名表示，租賃與買賣交易頻繁豪宅中，總價逾5億元的「文華苑」與「帝寶」出現不少租賃交易案，高價宅也是租賃市場寵兒；出租的豪宅房東或企業主中，很多是上市櫃公司董監事或高階主管中長期置產投資規劃，短期出租給外商主管或公司法人，可節省部分稅金，近幾年租金維持在約1%至1.2%。

豪宅租屋業者指出，不少企業主在未來處分周轉期長、資金運用彈性考量下，寧可捨買為租，近期豪宅租賃較過去熱絡。

德天國際地產調查顯示，豪宅價跌、但租金上揚的現象，以「冠德遠見」最明顯。「冠德遠見」成交行情從四、五年的每坪逾160萬元，今年已修正至每坪120萬元左右，但租金行情卻從過去每坪1,600元至1,800元，今年提高至每坪2,133元 ，換算年投率從2012年的1.13%，逐年提高至今年逾2%。

至於其他豪宅的租金投報率則並不好，以「帝寶」為例，每坪租金單價從過去幾年的2,000元至2,200元微幅衰退，近年平均租金收益率不到1%。

豪宅租賃市場最搶手是「文華苑」，面積大、交易和出租的總價高，近年平均單價約每坪1,500元，租金收益率僅約0.9%。

不是不到，只是時候未到！房市多頭十多年，進入反轉盤整3年，房價跌幅慢吞吞，讓購屋族等的好著急，但不是房價沒有跌，哪裡開始破盤求售，實價登錄上都一清二楚。

「投資各大逃殺」現正熱映中！
已經出現逃命潮的區域在哪裡？購屋族要議價搶便宜，好房TV主持人Sway整理實價登錄指出，新北搶先低頭的，均是供給量大的「新莊、五股、淡水、中和」，新莊頭前4年新古屋，轉手總價就賠了一台車，且現在區域單價靠近30萬的越來越多，顯示下跌還沒結束！

而藝人沈玉琳曾透露花單價33萬在五股重劃區置產，但現在實價登錄最低價，只剩22.5萬元，瘋狂下殺就是為了把新莊的買盤拉過來，恐將上演2區價格大亂鬥；不過，新北跌幅最大的，非中和水岸莫屬，曾開價5字頭，但今年就出現3件是「雙車位」，但單價僅36萬的破盤價，而且還是3年的新古屋。

投資客早晚都要跑
大台北往南走，也有舉白旗的投資客，過去受航空城、機捷等建設利多炒熱的中壢青埔，在9月時，雙車位的5年新古屋已經下跌到13.9萬元，不漲反跌；竹北地區則是認為「小賠就是賺」，單價1字頭，總價小賠55萬，而很多人詢問的新竹市，則有社區行情「回到原點」，預售時期製造出排隊人潮，但今年交屋，從實價登錄上看卻只有一戶！單價就是預售開的18.7萬元。

高雄買氣紅不讓？
不光是美術館特區的豪宅聚落，出現單價19萬的破盤價，置產雄工、科工館周邊的投資客也放手了，3年新古屋，儘管周邊生活機能充足，還能從國小讀到高中大學，但房價短短3年間，單價也從2字頭，跌落到17.7萬元。 Sway直言，2018整體房價還會再往下修，尤其是目前空餘屋量大的重劃區，房價多殺多還會持續，尤其等到明年到期的建、使照，新供給量再壓上去，建商和投資客都會喘不過氣，是影響明年降價幅度的重點觀察項目。

財政部國產署標售十三戶北市精華區都更宅昨天開標，其中位於北市中正區汀州路的大坪數社區「千荷田」最受矚目，此次標售最後三戶，也是第十次標售。國產署原希望可達完銷目標，但昨天只標出去二戶，還有一戶沒賣出去。

國產署北區分署高層表示，此次標脫的二戶千荷田都更宅，分別有三封及四封標單，得標者甚至加價一百多萬元，顯示國產署底價合理、頗為搶手，最後一戶會適時再標，不會降價。

北區分署昨天標售都更分回的「千荷田」和內湖區的「碧湖君鄰」，除「千荷田」二戶分別以五四三九多萬元和五九二六多萬元標脫外，其他均因無人投標而流標。千荷田兩戶標脫單價分別為每坪六十三點七三及六十四點八萬元，溢價率為百分之一點二五及三點○四。

除了「千荷田」及「碧湖君鄰」，國產署持有尚未賣出的都更宅還有北市中山區「東西匯」及大安區羅斯福路三段的「耕曦」。

國產署署長曾國基說，國有地依法要參與都更，都更的增值也增益國庫收入。千荷田因為坪數大、總價高，所以比較難賣，但這是全民的資產，即使背負水電、管理費的支出也不能低價賤賣。

永慶房產集團業務管理部資深經理謝志傑說「千荷田」區位優良，國產署在一○二年八月底分回卅二戶豪宅，預售時總價多在六千萬元以上，但因房市反轉，多次標售流標後國產署才降價。

全台住宅租金漲不停，難道無殼蝸牛只能認命苦撐，繼續租屋？根據房地產網路平台業者統計，隨著房價下修，目前6都有超過4萬間2房以上的待售物件，售價可將房貸支出控制在一般家庭可支配所得內，每月須繳交的房貸可能比租金還便宜，顯示買房並非遙不可及。

根據屋比房屋比價平台統計，全台6大都會區之中，符合房貸支出占家庭可支配所得1/3以內，且格局為2房以上的網路待售住宅物件，約高達4.6萬間。即便是房價最高的台北市，以貸款8成、利率1.8%計算，搭配30年房貸，可購買總價1075萬元內的住宅，目前也有498間待售物件。

若是離開台北市，一般家庭若想控制房貸支出在家庭可支配所得1/3以內，桃園則有1萬337間可選擇，高雄9429間、台中8415間、台南7287間，新北市也有4655間。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，全台住宅租金指數已連34個月上揚，創下歷史新高，以目前6都2房以上的待租住宅物件中位數來看，台北市需要月租金3萬8990元才租得到，甚至超過北市家庭可支配所得的1/3。若是挑選這498間待售住宅，每月貸款負擔約3萬932元，買屋貸款的花費甚至比租金還少。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，以往房價高、租金便宜，租金報酬低到2%以下，「買不如租」有其道理，但隨近年房價下修、租金卻不斷上漲，目前主要都會區的住宅租金報酬率都已達2%以上，中南部甚至可達3~4%以上，與10月5大行庫房貸利率僅1.627%相比，整整多出1倍有餘。

他指出，現在無殼族花在租金的支出，被房東拿來繳付房貸利息都還有剩，把租金轉換成繳房貸已逐漸變成可能，租屋與買屋的黃金交叉格局正逐漸形成，「轉租為買」時刻已經到來。

房市反轉，不少大型國宅房價也跟著回檔，根據實價顯示，現在4字頭可入住台北市中心國宅，市郊區則有3字頭國宅，對於想入住台北市的民眾增加更多機會。

根據永慶房產集團統計實價登錄資料，今年1~9月北市中心的房價一坪約68.8萬元，而來到4字頭的國宅有中山區的「力行新城」、信義區的「永吉國宅」、中正區的「國盛國宅」，國宅與平均房價每坪可差20~30萬元。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，「力行新城」位在中山區通北街，總戶數達540戶，今年1~9月平均單價約41.9萬元，雖然較去年微漲2.7%，但相較2014年的47.4萬元，也有超過1成的跌幅。

虎林街66巷的「永吉國宅」，總戶數有439戶，捷運近永春站，一站即達信義計畫區，而該社區今年房價約47.5萬元，較去年的49.6萬下跌4.2%。

至於「國盛國宅」位於中正區中華路二段315巷，總戶數有734戶，未來還有萬大線經過，捷運路網可期，今年房價跌破5字頭來到49.9萬元，成為超值國宅的一員。

市郊區方面，今年國宅房價跌幅都較市中心深，3字頭即可入手，包括北投區的「文化社區國宅」、士林區的「忠誠國宅」及南港區的「南港國宅」。

其中，位於北投區文化三路的「文化社區國宅」，總戶數有995戶，該社區今年房價34.9萬元，較去年下跌8.2%，是超值國宅中跌幅最深的社區。

謝志傑也提醒，近年國宅房價也跟著修正，而大型國宅社區戶數多，產品也多元，物件坐向與樓層高低都會影響價格落差；此外，國宅車位多含在公設內，無法獨立拆算，公設比相對較高，因此看屋時也要留意實際建物坪數，才能掌握居住空間的需求。

台中市長林佳龍上任後，積極促進城鄉均衡發展，為打造「豐原副都心」，推動多項地方建設，包括大台中山手線、豐富專案、葫蘆墩圳掀蓋、活化花田綠廊、中科西南向聯外道路及豐原東站轉運中心等，目前都已陸續完成或進行中。市議員陳清龍2017年12月14日市政總質詢時一一檢視，並列舉出「6個」肯定，肯定林佳龍兌現承諾，市府在路平、交通、公共設施、教育方面都盡力替市民完成，相信在「雙龍」合作下，落實「豐原水岸花都」城市品牌。

林佳龍曾於2015年在市議會接受陳清龍議員備詢時，簽下「雙龍合作，打造豐原副都心」承諾，建設內容包括，推動大台中山手線、后里豐原兩區的花博展區、葫蘆墩圳掀蓋計畫、活化花田綠廊、中科西南向銜接神岡40米聯外道路、中科南向道路連接豐原30米聯外道路、豐原糕餅博物館、豐富專案、國道四號豐原東勢連絡道、國道四號銜接74號快速道路、第六公墓森林公園、北坑一巷山友停車場、豐原東站轉運中心、鐵路高架化橋下間運用及國民運動中心等，現在都已陸續完成，或正在進行中。

陳議員細數，檢視各大規劃，他肯定林佳龍短短三年內就推動了這些建設，相當用心，除了延續前市府政策外，更擴增計畫內容，像豐富專案擴增第二期(文中5)、花博增加豐原及外埔展區、社會住宅除安康段外，增加豐南段、東站北側都更、還有9大國民運動中心，再增設身障國民運動中心等，相信未來幾年建設都能完成，打造豐原后里水岸花都，讓城市再造。

他也以「6個肯定」，肯定建設局路平專案、小型地方建設、水利局區域排水護岸、消防局豐南分隊興建、義消、民間救援團體的重視、交通局850公車讓東豐綠廊有公車、停車場闢建、都發局公共設施保護地全面檢討及教育局多所學校設施設備改善，市府將市民的小事當作大事。

他也建議，軟埤溪的葫蘆墩公園，結合旱溪中正公園，轉型為以運動為主的運動公園，將成為兩座花園，讓豐原增加公園綠地。

林佳龍表示，台中市作為宜居城市，公園綠地很重要，公園提供市民休閒空間，中正公園要增設運動項目，也考量公園空間，並串聯自行車道，打造無障礙通行，市府會跨局處協調研議。他也感謝陳議員對市府的支持，市府會持續努力，打造豐原副都心、落實水岸花都目標。

另外，陳議員也建議豐原轉運中心要與豐原火車站有整體共同設計規劃的概念，形成明顯的地標建築。

對此，交通局長王義川表示，豐原轉運中心已完成基本設計審查，現在啟動細部設計，市府會把轉運中心當成為火車站的一部分，而不是一座突兀的建築物，相融兩者，讓兩邊看起來是同一個車站的概念，因此設計上配合豐原火車站的風格，融合進行設計；目前豐原轉運中心的規劃是地下兩層、地上五層的建築，對於議員建議是否增高樓層，目前設計上有機會再往高。

另外，市議員陳成添也爭取台中捷運延伸到大坑，盼透過文心路至大坑的景點串聯，帶動在地發展。林佳龍回應，在市府積極爭取下，大台中山手線、捷運藍線、捷運綠線延伸到彰化等三案，成功納入前瞻基礎建設計畫，以台鐵山手線做為骨幹，結合捷運綠線及藍線及輻射出去的路網，讓軌道運輸四通發達，將帶動很多運量及商機，而議員關心的大坑路線也會繼續積極向中央爭取。

據住展雜誌最新統計，2017年截至12月10日為止，北台灣三都預售屋(不含新成屋)建案主流房型通通是二房，所占比重均超過四成以上；其次，三都的小宅(一房、二房)占比，更連袂超過五成以上。住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋房型規劃與市場主力需求具有高度連結性，由於二房總價相對較三房低、且出租投報率較大坪數漂亮，因而受到首購族與投資置產青睞。

自住收租兩相宜　建商搶推2房

據住展雜誌最新統計，2017年截至12月10日為止，台北市預售案二房型共釋出698戶，已超越2016年全年的571戶，占總體戶數比重推升至約41.6％，較2016年增逾7％。2017年一房型則略成長至266戶，占比近15.9％，比2016年增逾一個百分點。

新北市預售案二房型可謂陷入瘋狂，2017年已釋出4,544戶，但2016年卻只有2,264戶，2017年二房供應量整整比2016年多出一倍，占比從2016年的36.6％暴增至47.7％，大增超過十個百分點。桃園2017年預售案各房型供給量多比2016年減少，但二房卻逆勢增加，2017年擴增至2,493戶，已超越2016年的1,968戶，占比升至約48.2％，較2016年成長超過七個百分點。

住展研發長何世昌指出，二房使用彈性比一房靈性，總價比三房低很多，現在首購客層在考量下多會選擇二房；其次，因房價持續下滑而租金不斷上揚，再加上小宅投報率比大坪數優，二房也受到投資置產者的追捧。為了迎合市場需求，建商便捨棄過去主流的三房型，大舉進攻小宅市場。

4房總價太高　北市小宅仍安全

反觀近年最冷門的四房型，2017年供給量持續下滑，台北市僅釋出216戶、占比約12.9％，比2016年減少近3％。新北市的四房型衰退更加慘烈，2017年僅釋出616戶，占比由2016年的13.5％，一口氣降至6.5％，占比慘遭腰斬。雙北市2017年四房總供應量不到千戶，突顯出大坪數市場有如霜凍，業者只得棄守。

何世昌分析，2016年四房沒人愛，2017年仍舊沒人愛，無法跳脫票房毒藥的窘境。北市這股二房推案瘋，不分蛋白或蛋黃區，分布較為平均，且因戶數仍少，不存在過量問題。但新北市卻高度集中在特定行政區與新興重劃區，例如土城暫緩發展區、板橋江翠北側重劃區等地，尤其是江翠北側最為驚人。雖然目前二房銷售仍一帆風順，但未來必須注意產品重覆度過高、過度競爭造成客源稀釋等問題。

　步入12月份，2017年樓市最後的“戰役”已經打響。不少樓盤將開盤入市，不過由于限購和市場遇冷的影響，效果並不顯著，住宅的熱度也遠遠不及往年年末衝刺時的行情。于是，開發商們另辟蹊徑，整理推出了手中各類被認為是邊角料的商辦、商鋪等産品，優惠、折扣、甚至特價房這些不方便在普通住宅上出現的字眼開始在各類“商”産上出現，為的就是抓住2017的尾巴，最後衝刺一下業績。

　　年末房企花樣百出推新“商”品

　　往年臨近年關，開發商們為了年終的排行榜，往往會最後努努力衝擊一下，如今，由于限購的影響，住宅市場整體遇冷，不願輕言降價的前提下，最後衝刺的任務就落到了商鋪、商辦等産品的頭上。

　　“通州核心區的大都會濱江項目，這個月你帶客戶來，成交一套給你10萬塊，直接打錢，真的是好機會。”近日，一位萬科的渠道商在和看房人名義的北京青年報記者聊天時透露了這個“賺錢”的方式。

　　“您自己也可以考慮考慮，我手裡有5套37平方米底商，260萬一套，我們配建的是新光天地，估計這幾天就都會賣光，無論是自己買還是推薦別人買都要盡快啊。”

　　該渠道商所説的萬科大都會濱江項目是萬科在通州核心區重點打造的項目，主打約130——270平方米的水岸觀景大宅，但由于土地屬性是商務型公寓，因此價格相比住宅略低，目前在售均價為65000元/平方米，總價800萬/套起。按照常理來説，項目的小戶型底商價格會遠高于其在售均價，但實際上渠道商爆出的小戶型底商價格只有7萬元/平方米左右，刨去開發商用作成交傭金的10萬元，實際底商單價與高層産品售價相差無幾。

　　正是由于住宅市場未見起色，于是一些商業立項原本屬于“邊角料”的産品成為開發商年底重點推出的部分。

　　雙十二期間，萬科天地和萬科中央城兩個商業立項的項目也紛紛推出購房津貼，力圖最後衝刺。

　　不僅僅是萬科，近些年因成功打造金茂府、金茂悅産品係而進入一線房企序列的中國金茂同樣採用了類似的策略。旗下的北京金茂府是位于南三環宋家莊地鐵站附近的頂級豪宅，也曾是2015年的地王項目，在售住宅的最低價格也達到了2000萬/套起。但即便是這樣的豪宅，也在年末推出了低總價産品。11月11日當天，北京金茂府悅空間正式推出，並且是以特價房的方式，拿出了8套88折房源，總價最低至500萬。

　　借著雙十一的勢頭，北京金茂府悅空間正式上線，主打90-200平方米的自由空間，總價600萬/套起。由于悅空間是北京金茂府的商業用地部分，因此極力規避“住”的概念，但實際上，相比金茂府2000萬/套起的價格，同樣傳承金茂綠色科技住宅的品質，600萬起可以自由組合的商産，仍是三環區域少有的低總價新房産品。

　　在年末的衝刺中，即便業績大幅提升的房企也沒有放慢速度。已經實現了1500億銷售業績、增速85%的龍湖，也在做著最後的衝刺，近日北京龍湖對外開放了景粼原著即將交付的施工現場，與大部分項目交付前遮遮掩掩不同，龍湖希望購房人通過對項目實地的認可，刺激下一步的銷售。據了解，近期景粼原著將推出132平方米的洋房和獨院別墅，不僅如此，雙十二當天龍湖還推出了自己的“優享家”線上購房平臺，同樣主推商業産品，目前上線的龍湖旗下好望山，時代天街、長楹天街、西宸原著四個項目的商鋪，都可以享有3%的房款折扣。

　　不難看出，即便今年是房企業績創紀錄的一年，但各大開發企業仍不予余力地做著年底最後的衝刺，只是受制于住宅市場的不景氣，各類商産成為當前力推的産品。

上市房企平均負債率接近80%

　　今年的業績不是屢創新高嗎？為何開發商還要如此辛苦，做最後的年底衝刺？

　　其實，調控加碼的背景下，房企的業績增長主要來自上半年的突飛猛進，在年末這種增長已經開始出現頹勢。北青報記者查閱了115家上市房企的第三季度報告並綜合克而瑞研究中心統計數據發現，上市房企中有68家房企前三季營收出現同比增長，47家營收出現同比下降，即收入出現下滑的房企佔了4成，另外，甚至還有16家房企出現虧損。

　　不難看出，並不是所有的房企的日子都是好過的。尤其是三季度開始，房企衝刺業績的速度開始疲軟。即便是位列三甲的萬科，10月的銷售額也僅為367.9億元，與去年同期相比下滑了25%，這也是萬科今年以來首次出現銷售額下滑的現象。不僅如此，其他開發商的銷售業績也出現了不同幅度的下滑。

　　實際上，大多數重點城市都遭遇了嚴厲限購，在這麼一個大環境下，房企業績不受影響是不可能的。業內人士認為，今年房企的銷售業績大增實際上也是因為三四線城市的火熱帶來的，碧桂園、恆大都是三四線城市的既得利益者。但是，隨著下半年三四線城市購買力熄火，這種高速增長變得不可持續。

　　雪上加霜的是，債務問題隨之暴露出來。據相關調查統計數據顯示，截止到今年9月底，全國136家上市房地産企業的總負債達到了6.04億元，其平均資産負債率為79.45%。

　　具體來看，有息負債總額最高的房企是綠地控股，高達2776.59億元。有息負債增長最快的房企是保利地産，截至三季度末，有息負債總額1952.83億元，在A股房企中僅次于綠地控股。

　　萬科地産的債務增速也較快。三季度末，萬科地産短期負債合計542.26億元，同比增長75.49%；有息負債合計1584.33億元，同比增長80%。

　　從資産負債率上看，銷售20強房企的負債率並不好看，有12家房企負債率超過了80%的紅線；而且除了華夏幸福資産負債率較去年同期有所下降外，其余19家房企的負債率均在上升。

　　在高負債背景下，即便是銷售額大幅增長，但快速回籠資金，仍舊是開發商的當務之急。業內人士稱，明後年將是許多房企的一個還款期，所以，開發商在調控和還款的雙重壓力下，硬抗也只能是短期的而已，最終還是要做出抉擇的。

　　反饋到市場上其實不難發現，房地産的天已經在悄然變化了，前三季度房企的數據還算是好看，但到了年底開發商的壓力開始加大，要麼加推住宅，要麼推出商業，都是為了盡快回款。

　　業內認為價格不存在大降的基礎

　　回款壓力下，優惠、特價等標簽開始重新回歸市場，但需要注意的是，這些優惠主要是在“商”産上出現，住宅的價格仍舊堅挺。

　　這也是市場買賣雙方博弈的表現，亞豪機構市場總監郭毅表示，隨著房地産大環境的改變，購房者的心態也在發生劇烈變化，現在市場上主流的購房人群是剛需和剛改，在“房住不炒”的主基調下炒房投機者已經難覓蹤影了，而剛需和剛改購房人由于有普通新房、“限價”新房、共有産權房和二手房等多重選擇，因此並不急于出手，導致住宅市場一直處于成交低谷。

　　一位不願透露姓名的開發商表示，年底各家房企之所以寧願拿出一些商業産品促回款，也不願意拿出更好賣的住宅産品，關鍵就是因為市場上購房人期待住宅能有更加明顯的降價，而開發商則認為政府限價已經算是降價了，不願再更多讓利，這樣的矛盾也導致了住宅成交的一再下滑。該開發商透露，在成本方面，建築原材料像水泥、磚頭、石子、沙子、鋼材等的價格都在漲價，工人的工資更是越來越高，而蓋房最關鍵的土地價格也不可能越來越便宜。這就使得不少住宅項目寧願等著耗著，也不願虧本入市。

　　一面是購房人期待更多實惠，一面是成本高企制約了降價空間，那什麼樣價格的房子才可以入手購買呢？對此，有業內人士認為，期待開發商大幅降價，甚至腰斬是不現實的，不過，由于今年出讓的土地全部被政府限定了未來最高售價和平均售價，這其實就是未來的價格標準。也就是説，有購房需求的人可以根據今年成交土地的未來售價作為衡量標準，對比自己選房區域的房源價格，雖然由于項目品質各有不同，售價也有高有低，因此政府“限價”的標準不能作為參考的絕對標準，但至少能代表著區域價格的整體走勢。

　若房地産償債高峰期遇上調控年，那麼2018年，房企的日子或許比想象的更難過。如今看來，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢，沒有這一融資渠道的房企，出現回流信托融資的跡象。

　　據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，佔2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

　　克而瑞認為，2017年全年房企融資總量並未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業融資力度較大所致，比如中國恆大、陽光城等企業。另外，其余超半數企業融資總量較于2016年出現大幅下降，這意味著，在融資環境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。

　　境外融資規模擴大

　　2016年11月份以來，開發商的多種融資渠道被封堵，鑒于壓低房地産行業杠桿率，降低金融係統性風險的考慮，境內融資渠道不再暢通。融資難遇上調控年，再加上銷售回款低于預期，賬上不再趴著可以拿去買理財産品的閒錢，償債期迫近，調控沒有放松信號。

　　種種跡象，讓開發商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

　　事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續債曾成就一個企業一躍成為行業龍頭。

　　克而瑞稱，據不完全統計顯示，截至目前，2017年108家房企境外發債合計1993億元人民幣，佔總融資額約兩成，而2016年全年房企境外發債僅約626億元人民幣。如中國恆大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。另據克而瑞監測數據統計顯示，今年前11個月，房企境外融資規模達到2553億元，佔融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。

　　克而瑞分析認為，2016年由于國內融資環境寬松，企業更偏向于國內發債，境外發債的多為融資能力較強的規模房企，其中“TOP10房企”境外發債佔比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了境外發債，“TOP30-TOP50的房企”境外發債佔比從2016年的8%增長到了38%，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

　　然而，值得注意的是，這些境外的錢並不便宜。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。

融資成本提升

　　當然，鑒于房企整體融資環境的收緊，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發債、公司債及中期票據上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。

　　據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前11個月，108家房企的境外發債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34個百分點、1.03個百分點及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內融資環境較為寬松，融資成本也相對較低；但從2016年下半年開始信貸環境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

　　此外，克而瑞認為，境外發債融資成本增加最為明顯，除了整體環境影響外，與發債企業的結構變化也有較大關聯。

　　縱觀近幾年房企規模化發展路徑可以看出，沒有一家企業可以完全不談規模發展而“放飛自我的”。盲目追求“規模化”發展，不注重有質量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本並不會給房企時間去玩創新。畢竟，規模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業獲取資金和更多資源的“發展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

　　鑒于這一發展模式，開發商不得不去舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規模穩定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規模。所以，我們看到，信貸收緊後，“TOP30-TOP50”的房企境外發債佔比從2016年的8%增長到了今年的38%。

　　而獲得這些錢的前提是，融資成本提高了。但更大的前提是，2018年馬上來了，2015年借的公司債該還了，房子賣的又不如預期，只有借新債還舊債。而且，還需要開拓更多的渠道去融資。

　　克而瑞表示，隨著金融市場的不斷發展，傳統融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉海外融資之外，還在國內積極拓展創新的融資方式。房地産私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資産證券化。從2015年6月份萬科發布了國內首只公募REITS後，資産證券化逐漸成為房企融資的一個突破口。通過資産證券化，不僅可以有效幫助企業盤活存量資産，提升資産和資源配置效率，還能為企業提供資金支持，因此也成為了融資市場收緊情況下房企融資的一重要手段。

　　可以預見的是，未來兩年，償債高峰期來臨時，近三年拿地過猛和不惜代價拿高價地的中小房企，不排除有資金鏈斷裂的風險。

　當前，存量非住宅房産交易市場普遍存在簽訂“陰陽合同”的現象，部分納稅人納稅申報的價格遠低于真實成交價格——這一現象，很快就將被改變。昨（13）日，成都市財政局、市地稅局、市房管局、市國土局、市公安局、市發改委聯合發布了《關于存量非住宅房産交易計稅價格核定工作有關事項的通告》（以下簡稱《通告》）。《通告》明確，從2018年3月1日起，在全市范圍內對存量非住宅房産交易正式實施評估計稅。

　　此次評估計稅將如何評估？涉及哪些交易？與開徵房地産稅是否有關係？

　　范圍 涉及辦公用房、商業用房、廠房倉庫及車位等

　　記者了解到，存量非住宅房産交易計稅，原則上以交易雙方簽訂並申報的合同價格為計稅依據。對于納稅人申報的合同價格低于存量非住宅申報價格評估值且無正當理由的，稅務機關將按照存量非住宅申報價格評估值核定計稅價格，採用評估計稅方式計算徵收相關稅費。

　　評估計稅的適用范圍是什麼？據介紹，全市范圍內存量非住宅房産交易行為，包括買賣、贈與等，都將被納入。其中，存量房交易俗稱“二手房交易”，是指已辦理權屬登記的房産再次進行交易；非住宅是指除了住宅以外的非居住用房産，包括辦公用房、商業用房、廠房倉庫及車位等房産類型。

　　目前，存量住宅房産交易已經實施評估計稅模式。此次存量房交易評估計稅將全面覆蓋，目的就是改變目前“陰陽合同”現象——當前，存量非住宅房産交易市場普遍存在簽訂“陰陽合同”現象，部分納稅人納稅申報的價格遠低于真實成交價格，甚至遠低于住宅價格，造成國家稅收的明顯流失。

　　評估 明年3月正式實施 指標涉及商業繁華度、交通便利度等

　　此次評估計稅將于2018年3月1日起正式實施。具體交易的適用時間，以通過成都市城鄉房産管理局“成都住房租賃交易服務平臺”簽訂《成都市存量房買賣合同》的時間為準。

　　在2018年3月1日前“網簽”的存量非住宅房産交易合同，凡在合同有效期內前來辦理納稅申報的，仍按評估計稅實施前的徵管方式辦理。

　　記者獲悉，價格評估值由稅務機關採用批量評估技術，通過政府採購具有二級以上資質的房地産估價機構，對全市存量非住宅基礎數據進行現場採集，指標涉及商業繁華度、交通便利度、門面寬深比等，再將採集數據通過軟件進行分析建模，最終求取産生待估房産的評估值。

　　評估值實行動態調整。稅務機關將通過比較分析評估值與採集的真實成交案例、租金案例、網絡挂牌案例等，定期對評估值進行動態更新，以推動評估值與市場交易價格變動保持相對一致。

　　不變 存量住宅房産交易評估計稅 仍按現行規定執行

　　據介紹，此次評估計稅是針對存量非住宅房産交易，不涉及對存量住宅房産交易評估計稅現行規定的調整。存量住宅房産交易評估計稅仍按現行規定執行，維持不變。

　　辦稅流程和提供資料均無變化。比如錦江區郭先生以200萬元的價格買進一間商鋪，明年3月實行評估計稅後，以300萬元賣出，如果高于該商鋪的評估價格，稅務機關將以300萬元計稅；如果低于該商鋪的評估價格，稅務機關將以評估價格計稅。

　　按照目前稅法規定，個人二手商鋪交易主要涉及增值稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等。

今年北京房地產市場即將收官，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套減少了51%，成交量創下2015年以來的新低。據部分仲介透露，現在部分二手房成交價，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%。11月以來，北京二手房成交量有所回升，但二手房市場仍呈現出量升價跌的趨勢，成交均價繼續回落約0.8%。

降價房源成同社區“風向標”

據麥田房產統計，11月份，北京整體二手住宅成交均價繼續下降，降幅約0.8%，而在成交房源中，降價房源的占比達到96%，和上月相比小幅上漲了4個百分點，為今年以來的高位水準；價格不變房源與漲價房源，占比分別為3%和1%。

據不少一線經紀人回饋，“現在的成交價，同戶型比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%，而隨著成交價格的下滑，新出房源的掛牌價格也隨之走低”。

近段時間，價格的下行已經顯現出連帶趨勢，新成交的房源，往往成為同一社區的“風向標”。東四環一套168平米的房源，業主原先的掛牌價1300萬，而隨著社區裡一套同戶型房源1200萬元成交，該業主近期就將掛牌價調整到1180萬。

一名鏈家地產的仲介人員告訴北京青年報記者，通州首開國風美倫大約90平方米的三居室，今年年初的時候大約320萬，3月份的時候成交價達到360萬，最高時掛牌價一度達到390萬，如今，這個戶型的房源掛牌價已經跌回到330萬，如果議價的，大約有10萬到20萬的空間，也就是說，該社區房源的實際成交價將比高點時下降15%左右。

麥田房產一位元回龍觀片區的區域經理表示，“上個月遺留的幾位元客戶，這個月初都全部成交了”，主要是因為新掛牌出來的房源，價格比之前的房源有所下降，達到了他們的心理價位。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京二手房房價整體下降非常明顯，部分區域房源房價下降幅度超過20%，房價水準重回2016年四季度。

1000萬的房子現在能砍價66萬

在賣方價格預期不斷下調的同時，買方群體在購房談判中話語權增加，買方市場已經確立。麥田房產統計顯示，11月份買方整體議價幅度（買方議價=成交價/最後一次報價-1）達到-6.6%，也為今年以來的高位。

據麥田房產統計，“317新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬的房子，經過買家議價，在4月份平均能以982萬成交，而11月份則平均能以934萬成交；相比較之下，買家砍價平均從18萬上升到66萬。

北青報記者昨日在鏈家、我愛我家多個門店瞭解到，現在只要你真心要買，仲介就會幫你去砍價，如果運氣好，遇上著急出售的賣家，砍個10%—20%也不是沒有可能，近期有不少這樣的案例。一般情況下5%—10%的空間是有的。

投資投機性購房需求被抑制

據麥田房產統計，11月份北京二手房共網簽8733套，環比上漲37%。不過，目前成交量雖較前期明顯增加，但還是處於較低水準，同比去年仍然下降了約60%。

儘管市場尚未完全走出觀望，但是，由於目前政策環境和價格走勢都較為平穩，有部分客戶在年底開始陸續出手。麥田房產西山片區的一位元區域經理則表示，“現在感覺客戶群體多了一點，但需求比較多的還是2000萬以下的房源，這主要是因為目前這邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價格檔位在4000、5000萬或更高的豪宅，現在還是比較難成交。”

麥田房產認為，目前的市場基本面保持平穩，剛需、剛改仍然是需求主流，預計年底前市場將保持目前的平穩走勢。

張大偉認為，預期2018年北京二手房市場成交量還會維持較低的水準，樓市調控的積極作用正逐步顯現。今後五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，投資投機性購房需求將被抑制，住房逐步回歸居住屬性。

北京土地市場成交３宗住宅用地，分別位於朝陽區、延慶區和順義區，總成交價為７８億元（人民幣．下同）。
朝陽地塊由中鐵建以１８﹒６億元的總價競得，溢價率９﹒４％，成交樓面價每平方米２﹒４７萬元。延慶地塊由「富力＋中交」聯合體以２１﹒４億元的總價競得，溢價率６７﹒１％，成交樓面價每平方米９７９４元。這２宗地塊均為共有產權用地。順義地塊為限價房地塊，石榴集團僅３輪競價後即以３８億元競得，溢價率僅４﹒１％。
北京市國土局掛牌資料顯示，本次出讓的朝陽區豆各莊鄉馬家灣村地塊，土地面積３﹒５８萬平方米，建築控制規模７﹒５３萬平方米，宗地居住建築規模全部用於建設「共有產權住房」，銷售價格每平方米３﹒６萬元（含全裝修費用），競拍起始價１７億元。
位於延慶區延慶新城的地塊，土地面積９﹒９５萬平方米，建築控制規模２１﹒８５萬平方米，本次出讓宗地居住建築規模全部用於建設「共有產權住房」，銷售價格每平方米１﹒８萬元（含全裝修費用），競拍起始價１２﹒８億元。
順義區牛欄山鎮地塊，土地面積１３﹒２３萬平方米，建築控制規模２０﹒１８萬平方米，起始競拍價３６﹒５億元，該地塊將採取限地價、競自持的方式出讓，出讓宗地中商品住房銷售均價不超過每平方米５５５８３元，且最高銷售單價不得超過每平方米５８３６２元。

兩招標單位共逾1.58億售出

備受市場注目的北角豪宅新盤海璇，首批標售的10伙已於周一（11日）截標，發展商新地（00016）昨天終開標，雖僅沽出兩伙，但呎價分別達5.67萬及5.86萬元，雙雙打破長實（01113）同區維港頌周一造出的5.22萬元呎價紀錄，貴絕港島東分層戶。

同一買家購入 雷霆：北角新指標

海璇售出的2伙同位於第1座，均面向維港，擁海景。其中10樓A室實用面積1585方呎，4房雙套間隔，成交價約8980.65萬元，呎價5.67萬元；10樓B室實用面積1173方呎，3房1套間隔，成交價6873.47萬元，呎價更高達5.86萬元，兩伙呎價均打破長實同區維港頌7座頂層連天台單位剛於周一造出的5.22萬元呎價紀錄。按標書規定，同層兩伙須由一組買家購入，合計涉資逾1.58億元。

新地副董事總經理雷霆表示，海璇反應熱烈，昨天率先公布第1座10樓A及B室兩個臨海大單位的招標結果，成交價格理想，相信已成為北角分層單位呎價的新指標。

海璇呎價破頂的消息雖然震撼，惟按成交紀錄顯示，發展商提供多項回贈優惠，包括相當於樓價2.975%及10.5%印花稅現金回贈、採用3年免息貸款及備用一二按的6.5%特別優惠現金回贈、3.8萬元新地會回贈等。以呎價最高的10樓B室為例，扣除優惠及現金回贈後，售價降至5701.18萬元，呎價降至4.86萬元；市場消息則指出，該單位買家須繳付15%從價印花稅，亦抵消部分現金回贈。至於10樓A室扣除優惠及回贈後，成交價降至約8125.93萬元，呎價5.13萬元。

區內二手紛提價 最多加45%

受北角海璇兩伙高價售出的消息刺激，同區昨天即時出現業主大幅加價的個案。美聯物業營業經理黃建軍說，寶馬臺A座高層A室，實用面積718方呎，業主昨天把叫價由1100萬元大幅加至1600萬元，加價達500萬元（約45.5%）。世紀21日昇執行董行黃文龍說，和富中心9座低層B室，實用面積1308方呎，業主昨天借海璇兩伙高價賣出的消息上調叫價至2800萬元，提價500萬元（約21.7%）。同區昨天亦已有約一成業主加價，加幅5%至10%。

由九龍倉（00004）和南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期，至今累售8伙，買家身份陸續曝光。其中由同一組買家以8.5666億元購入的7C和7D室，土地註冊處紀錄顯示，7C室買家以個人名義呂慧（LU HUI）購入；7D室則由陳曉谷（CHEN XIAOGU）以個人名義購入。資料顯示，兩者與從事礦產品進出口貿易的嘉鑫控股陳氏家族成員的名字相同。

由會德豐地產發展的將軍澳南MONTEREY今天進行重推後首輪銷售共38伙，昨晚累收約200票，超購4.3倍；遠東發展（00035）及市建局發展的深水埗傲凱今天首輪發售20伙，市場消息稱昨天截票錄得不足30張登記，僅錄超額認購。

政府去年11月把購買第二個或以上住宅物業的從價印花稅（DSD）稅率劃一調高至15%，Q房網香港數據研究中心數據顯示，今年11月二手買賣註冊中，共有421宗內部轉讓個案（買賣雙方中至少一個名字相同的二手交易），按月增加27宗（約6.8%）；以今年首11個月計算，內部轉讓佔二手買賣登記比例約12%，遠高於去年同期的7.2%。

辣招驅使自製首置身份

Q房網指出，11月錄得421宗內部轉讓個案，按月升約6.8%，但由於同月的二手買賣登記量按月漲17.8%，令內部轉讓個案比率由10月的10.7%，跌至11月的9.7%，連跌3個月。不過，以首11個月計算，今年錄得的內部轉讓個案共約4711宗，較去年同期的2621宗，大增約79.8%。

在新辣招措施下，香港永久居民若在港沒擁有任何其他住宅物業，或於半年內售出唯一住宅物業，購買新物業時可獲豁免以高稅率計算DSD。Q房網香港董事總經理陳坤興說，有關措施令一批業主透過內部轉讓來自製首置身份，屬於市場正常反應。他指出，有關個案成交價一般較市價低，令二手市場資訊失真，有關成交亦非「真實」二手成交，扣除相關個案後，今年整體二手成交量與去年持平。

香港銀行暫未跟隨美國加息，對二手樓市暫未構成嚴重影響，二手屋苑造價持續破頂，其中紅磡黃埔花園兩房單位造價860萬元，創屋苑兩房單位造價新高紀錄。

太陽物業分行經理宏惠強表示，黃埔花園月初至今暫錄15宗成交，當中10宗屬於兩房單位，故造價愈搶愈貴。其中，11期3座高層E室，實用面積505平方呎，坐向東南望開揚景致，故吸引區內用家以860萬元承接，造價屬全屋苑兩房單位歷史新高。

原業主於2012年以498萬元購入，持貨5年帳面獲利362萬元，期內升值73%。

大埔嵐山開放式339萬沽

其次，同區海名軒1座高層A室，實用面積1,666平方呎，日前以6,780萬元易手，呎價突破4萬元關口。

上車戶方面，大埔嵐山6座高層A室，實用面積194平方呎，剛以339萬元易手，造價創屋苑開放式單位新高紀錄。原業主於2014年以216萬元購入，持貨3年帳面獲利123萬元，升值57%。

另外，中原地產副區域營業董事藍浩然透露，粉嶺中心L座高層5室，實用面積365平方呎，屬於兩房間隔，買家趕銀行加息前以465萬元購入，呎價12,740元，屬屋苑呎價新紀錄。

加息陰霾下，買家入市步伐未有減慢，指標屋苑鰂魚涌太古城本月暫錄16宗成交，較上月同期9宗增7成。中原地產高級資深分區營業經理陳彪指出，成交包括鄱陽閣高層C室，實用面積489平方呎，以約820.3萬元沽出，呎價16,775元。至於美孚新邨百老滙街119號中層C室，面積701平方呎，昨錄得以815萬元沽出，呎價11,626元。

何文田冠熹苑796萬破頂

居屋市場方面，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，何文田冠熹苑中層3室，屬3房連套房間隔，以796萬元項目新高樓價沽出。

至於中原估價指數（主要銀行）CVI最新報75.78點，按周升3.77點，創23周新高。該行認為，加息屬預期之中，銀行對樓市前景仍感樂觀，指數繼續向80點邁進。

伯恩光學創辦人楊建文等就觀塘業發工廈2期申請強拍，早前獲法庭頒下拍賣令，底價16.2億元，將於21日（下周四）進行公開拍賣。

伯恩光學楊建文擁逾8成

位於開源道75號的業發工業大廈2期，由伯恩光學楊建文收購，持有逾8成業權。

楊於2014年申請強拍，10月份獲法庭批出強拍令，底價16.2億元。萊坊將於下周四就項目進行公開拍賣。

該地劃入工業用途，若統一項目業權，估計可重建成一幢約15層高的工廈，可重建樓面約21.6萬平方呎。如發展商有意改變作其他用途，相信要另申請補地價。

另外，忠誠就西貢兩幅地皮作拍賣，當中一幅面積約2.18萬平方呎經平整的綠化地鄰近馬游塘及康盛花園中間，曾作建材倉庫，開價高至5,500萬元，每呎樓面約2,523元。

另外一幅則鄰近蠔涌的農地，地盤面積約2.27萬平方呎，叫價453萬元，每呎約200元，預計可作耕種或農莊用途。

近年有機耕種及休閒農莊興起，去年同區菠蘿輋路一幅農地以較開價高出4倍、每平方呎436元售出。

港銀加息大勢已定，業主供樓負擔肯定跟升。最新調查顯示，有六成業主並不以加息為賣樓的主要考慮因素，亦有逾九成人並不認同加息後會令樓價向下。至於認為未來樓價會下跌的僅得7%。代理業界預計，以現時緩慢的加息，相信短期不會出現大量拋售的局面。

71%市民料樓價升

美聯物業及經絡按揭最新民意調查，成功收回376份問卷。調查結果顯示，在所有受訪者中，認為未來樓價會下跌僅得7%，相較於今年9月下旬進行同類調查時大跌一半；認為今年樓價會上升的高達71%，較上次調查微升一個百分點。結果顯示，普遍市民對樓市繼續持樂觀的態度，預期未來樓價平穩向上，加息非影響樓價升跌的重要因素。

受訪者中有67%稱擁有物業，業主之中61%指加息非出售物業的主要原因，即使香港未來跟隨美國加息，亦不會出售手上物業。有18%業主則指，如香港加息2厘或以上才會考慮出售物業。

對於調查結果，美聯物業住宅部行政總裁布少明分析指，低息環境持續，縱使本港跟隨美國加息0.25厘，亦暫未大幅加重業主負擔。不過，如加息幅度大，或誘使部分投資者「減磅」。以現時美國的加息步伐，相信短期內未會出現大量業主拋售物業。

布少明續指，本港經濟環境持續改善，政府表示今年經濟增長將創6年新高，加上市場潛藏龐大的「父幹」需求支持，只要明年加息速度符合預期，低息環境仍然持續，明年樓價仍會穩步上升，料升5%至10%。二手樓價企穩之下，預期新盤定價依然進取，溢價持續，明年一手私樓金額可達2,500億元新高。