「台中軟體園區」開發、招商順利，全區未來將創造5,000個就業機會，有望帶動整體區域發展，房市需求可期，近二年也吸引不少品牌建商卡位，區域平均房價上揚二至三成。

目前已知，除已進駐的聚合發、陸府、佳成、親家、林維等建商外，在七期興建豪宅的精銳建設，也蓄勢將於明年首季推出新案搶市。

市調指出，大里區近幾年在台中軟體園區開發紅利帶動下，房市發展備受建商看好，推案熱度持續升溫。目前最受矚目的就是預計明年第1季進場的精銳新案，基地面積1,700坪，位於台中軟體園區第一排泉水街跟公園街角地，坪數規劃25至38坪、二至三房，推估每坪單價在23萬至25萬元，這也是精銳首次跨足大里房市。

此外，區內成屋指標個案還有聚合發推出的「君大院」，此案位於大新街與長興一街口，基地面積逾2,000坪，規劃390戶，產品36至45坪、三至四房。此案周邊外食採買機能豐富、交通網絡便利，備受在地換屋族群青睞。

陸府去年完工的「原森」，基地緊臨康橋河濱公園，社區臨路退縮14米打造生態藝術林道，每戶都有植樹大陽台，處處可見綠意，精裝修規劃52、58及百坪樓中樓，每坪35萬元起。

購屋門檻低 達麗 春福銷況開紅盤

相對中北部的高地價與高房價，南台灣多數首購建案每坪屬1~2字頭房價，購屋門檻較低。近年來不少中北部建商積極南下購地，推案主力以中小坪數大樓居多。目前包括遠雄、富邦、達麗、春福等建設公司均有個案銷售，甲山林機構南下首場大樓案「都心苑」預計農曆年前後進場。

遠雄豪宅已售4成
推案已近萬戶，新竹老牌建商春福機構近年來大舉至台南推案，過去曾推出「煙波四季」、「煙波Park」、「漾煙波」等個案，12月初位於南市永康區大樓預售案「春上春福」公開銷售，該案總銷達22億元，進場2周已售50戶。
上揚國際台南業2處總經理杜昀容指出，春福機構近年來除了推大樓案，位於新光三越台南新天地旁的煙波大飯店台南館，也正在興建；「春上春福」基地靠近平實營區，規劃地上26樓的超高建築，因鄰近未來的輕軌平實轉運站，且導入飯店式物管思維，剛進場首周來人超過200組，目前已售50戶。

遠雄建設近年來則在台南高雄均有大樓預售，備受矚目的高雄指標飯店豪宅「遠雄THE ONE」已售逾4成，算是少見豪宅買氣佳的個案。遠雄房地產行銷副總經理黃俊郎指出，南部房價相對低，即便「遠雄THE ONE」屬國際級指標豪宅，每坪單價與中北部相比仍低，建案特色吸引不少其他區域買家。

甲山林案過年公開
從未南下推案的甲山林機構，未來在高市七賢路推出大樓預售案「都心苑」，再接續推出三民區凱歌案。業務主任蘇順益指出，推案屬中小坪數自住宅，預計農曆年前後公開。而近年來在高市推出多場造鎮宅的達麗建設，六合夜市旁的預售案「達麗東京」已售280戶，約近7成。

住商關係和緩 選址首重觀光人潮

比起其他商圈，「感覺住、商關係是有比較敏感一點」，「鄰居不時會探頭探腦」，前進台北市大安區師大商圈開分店的貓咪主題文創商品「三貓小舖」老闆Kevin說。從2012年商圈居民抗議、違規經營的店家遷離師大夜市商圈後，店租一路跌，商業區內大約跌1成，商業區外大約跌4~5成。

師大夜市曾被評選為北市優質商圈第1名，商店急速向雲和街、泰順街等住宅區延伸，最多達700多家，但事實上商業區僅師大路、雲和街與龍泉街包圍的區塊，其餘皆為「第3種住宅區」，依北市土地使用分區規定，住3區餐飲業需鄰接8米以上道路，故區域內6米巷的餐飲業者均屬違法。2012年爆發居民抗議，夜市商家陸續歇業。

「噪音衛生更謹慎」
「我們就是安安靜靜做生意」，「在噪音、環境衛生方面都會特別小心謹慎」，「避免落人口實」，「三貓小舖」老闆Kevin說。由於文創、文具類商品並非民生必需品，客人不會常來，社區型店面並不適合，Kevin選店址首重觀光人潮，「觀光客的重複比例不高，客源也比較廣」。考量到文創商品的圖像授權費和後續的商品開發佔營運成本比例極高，租金和裝修費用不能太高，因此選擇師大商圈的非核心區。

10坪內小店最搶手
區6米以下的巷弄不能登記營業，師大商圈的商業區大約只有師大路的39、49、59巷，與龍泉街、雲和街之間的區塊。群義房屋羅斯福路加盟店長周加琳指出，商業區內開店的獲利很不錯，租金單價每坪7、8千元都有，尤其10坪以內的小店面都是搶著租。商業區外收益就比較差，租金也有落差。因此會看到同樣是龍泉街，不在商業區內的的單號側會有空置店面待租，與商業區內的雙號側形成對比。
師大商圈外圍，捷運台電大樓站出口往師大商圈方向的馬路邊，店面同樣炙手可熱，租金單價每坪約5千元。例如3號出口旁10月份剛開了7-11龍泉店；「胡麻園」退租後，藝人曾心梅的「法之味手作食坊」也即將進駐。商業區內的租金投報率大約2%，商業區外的大約1.3%。

「以前周末擠滿人」
周加琳認為，師大商圈住、商之間的關係，現在已經沒有之前那麼緊張，「以前周末假日的晚上，尤其是6時到10時，人潮擠得滿滿，開車都進不去，住戶連回家都有困難」，現在沒有以前那麼熱鬧。

車站往往是當地居民南來北往的重要基礎建設，而2017年隨著行政院核定前瞻計畫經費予各縣市地方政府，使地方政府也陸續啟動車站改造計畫，像是桃園、台南、高雄車站的鐵路地下化工程，以及新竹、台中車站的大車站計畫，都可望帶動車站周邊的區域發展。有巢氏房屋根據實價登錄資料，觀察桃園、新竹、台中、台南及高雄車站周邊的房屋單價與交易量變化，數據顯示，各車站周邊房屋單價增減幅變化小，漲幅以台中車站增加6.3％最高，跌幅則以高雄車站減少6.6％最多；至於交易量，北、中、南各車站周邊均成長至少一成以上，以高雄車站量增近2成最多。

各車站周邊2017年交易量均較2016年成長一成以上，有巢氏房屋莊志成執行副總表示，原因有二，一是早期台鐵車站常作為各地交通樞紐，往往也是人口及商業活動聚集的地點，但因發展較早，區域公共建設、道路市容及建物老舊，使人口外流，而政府推動車站改造計畫，不僅將翻新車站主體，也因鐵路地下化或高架化，可望改善交通動線，促進車站前、後站發展與更新，吸引人口回流，因此，只要改造計畫越來越明朗，讓民眾能明顯感受到政府積極推動都市更新建設，利多因素就會開始發酵，像是台中高架化通車，以及高雄鐵路地下化預計2018年完工等，都讓近期區域交易量提升。

至於另一因素，莊志成執行副總分析，從數據可以得知，雖然2017年各車站房價增減幅多半在正負5％左右，不過實際觀察單價差值，每坪單價變化均在1萬元以內，波動幅度小，若以40坪物件為例，總價增減僅約40萬元上下，顯示區域行情已趨於穩定，買方的出價意願提升；加上部分屋主也因售屋期長，心態開始放軟，趁著區域建設利多所吸引的看屋人潮，釋出讓利訊息，因此促使車站周邊「價穩量增」。

高雄車站周邊為各站中房屋單價減少6.6％最多、交易量也增加17％最多的車站，有巢氏房屋高醫十全加盟店姚海行店東說明，主因高雄車站的鐵路地下化工程即將於2018年通車，純商業區的71期市地重劃也已陸續成型，預估完工後將可活化在地商業機能，並增加許多就業機會，再加上車站旁的鐵路局宿舍都更已開始招標，因此，在利多因素加持下，未來區域的潛在發展性讓「民眾看得到也吃得到」，增加不少民眾的進場意願，預估2017年全年交易量可望較2016年成長1~2成。

至於價格修正原因，姚海行店東表示，目前區域處於自住市場，加上房市高點時的價格漲幅，現已較難有成長空間，讓利才有成交機會已成賣方共識，促使區域建商讓利帶動屋主跟降，有助於提升房市買氣，以區域交易主力的透天厝而言，屋齡約30~40年、地坪20坪左右的物件，依基地位置不同，總價差距大，像是位於街上的透天物件，總價約1,000~1,500萬元，若位在巷內則僅約700~800萬元，但均較2016年行情讓利約5％，不過，房價已趨於穩定，波動將越來越小，加上年關將至，建議有意購屋的民眾，現在就是進場的好時機。

台中市政府2017年宣布啟動「台中大車站」計畫，近期也力推打通大智路的政策目標，可望帶動前後站商圈發展。而數據也顯示，台中車站周邊房屋單價出現約6.3％的成長，為各車站中最高，交易量也提升約1成，台慶不動產台中朝陽公館加盟店顏尚瑋店東解釋，在台中車站高架化工程通車後，不僅改善車流狀況，車站的後站區域在2017年也已陸續吸引不少餐廳、商家及大型購物中心進駐，後站生活圈逐漸成型，加上未來大車站計畫及大智路開通帶來的經濟與交通效益，讓買方看好後市發展，只要物件條件較優且符合買方期待，即使單價略增，多半也會願意進場。

顏尚瑋店東補充，後站區域以大樓交易為主，約40~50坪含車位的5年內新屋，單價約17~20萬元，總價帶約700~950萬元左右；若是屋齡20~30年的中古大樓，坪數多在30~40坪之間，單價僅約11~13萬元，總價帶約300~500萬元上下，較其他區域親民，且鄰近車站，南來北往十分便利，也因此吸引不少來自台中大里、太平區及竹苗、彰化民眾跨區置產，使交易量成長。
讓利意願增 行情符合期待 桃園、新竹車站周邊交易回溫

桃園車站周邊價減4.5％，交易量則成長約一成，有巢氏房屋桃園站前加盟店徐明逢店東說，桃園車站發展早，區域行情較鄰近市區親民，低總價套房產品也較多，且2017年賣方讓利意願增加，以目前屋齡約20~30年、16坪的套房物件，總價約300~400萬元上下，及華廈約23~26萬元的行情，均是雙方都能接受的價格，也吸引買方進場，預估2017年的交易量較2016年可望成長約2成。

新竹車站價量均漲，有巢氏房屋新竹鼎成三民加盟店林定弘店東則表示，科學園區帶來大量的就業人口，剛性需求穩定，加上目前區域行情符合買方期待，促使交易量回溫，像是新竹遠東巨城一帶，華廈為主要交易物件，屋齡普遍約為20~25年，以3房格局含車位而言，總價約680~750萬元左右。林定弘店東提醒屋主，目前價格的成長空間有限，且供給量多，加上目前為買方市場，一旦錯過買方出價，可能要再等數月、甚至半年時間，建議屋主應趁目前市場處於盤整階段，買方出價意願較高時，依實價登錄行情再讓利約6~12％，成交機會較高。
大學密度高 畢業生移居台南 台南車站周邊購屋需求穩定

近期台南市政府推行鐵路地下化卡關，不過台南車站周邊交易量2017年卻成長一成，台慶不動產台南六甲頂加盟店周俊良店東說明，主因台南市大學密度高，車站緊鄰成功大學，購屋需求穩定，加上南科帶動周邊發展，吸引許多在台南就學的大學畢業生選擇移居台南，增加房市交易量。周俊良店東進一步說明，目前區域房價平穩，漲跌起伏小，以屋齡約20~30年的中古透天而言，依路段不同稍有價差，若位於4米巷道上，總價約700~800萬元，若在8米路上，則約900~1,300萬元；至於套房，總價也僅約100~150萬元不等。不過，隨著物價指數持續升高，連帶建築成本增加，房價已較難有下跌機會，建議買方若有遇到合適物件，可以出價進場；而賣方應趁2018年大量新成屋投入市場前，若遇到買方出價，可以考慮釋出，避免錯失成交機會。

商仲統計，12月底有多筆大型不動產標售，其中兩筆土地有不少投資人詢問，有機會為2017年商用不動產交易拉出漂亮尾盤。

年底公開標售的不動產，包括陽明山豪宅，大直煙波巴洛可別墅，中山區商辦，中和廠辦，大安區捷運大安站附近土地，楊梅萬坪土地等，估計約50億。

其中大安站附近的145坪住三土地，總價約4.3億，12月29日標售。負責標售的德天國際地產總經理田揚名表示，該筆土地臨大安路，以容積單價來算，未來推套房價格每坪約130~140萬，和大安站目前新套房行情相當。未來房市趨勢小坪數、低總價、鄰近捷運站，該筆土地皆符合，加上具有都更整合門面條件，目前已有五組投資人購買標單。

太平洋建設委託第一太平戴維斯標售的楊梅土地，預計本月28日公開標售，日前舉行說明會，吸引超過30位投資人參與，包括上市櫃建商、區域知名建商以及壽險業者出席，標況也看好。

第一太平戴維斯表示，公開標售的楊梅土地，土地總面積5.68萬坪，其中可興建的住宅用地達1.28萬坪，建蔽率與容積率分別為40%與120%，可打造高品質的低密度住宅社區，社區內規劃綠帶、公園與社區中心等，底價約19.7億元。

住宅和商辦方面，華南金控為活化資產，委託商仲標售9戶資產，其中4戶屬於商用不動產，5戶屬於住宅產品，包含2間豪宅與3間一般住家，分布於台北市中山區，大安區、中正區，以及新北市板橋、中和、三重地區。

代表區域買氣的「家戶購屋比」統計顯示，今年全台前三季每百戶家庭有2.28戶購屋，較去年同期的2.05戶大幅回升，接近2015年同期水準，其中以新北及台中家戶購屋比成長最多，每百戶家庭購屋，比去年同期均多出0.5戶以上。

受惠今年以來房市交易量回溫，六都中的「家戶購屋比」（每百戶家庭的購屋戶數），包括新北、台南及高雄三都已回到2015年同期水準。根據住商機構統計顯示，前三季除了台北市每百戶1.63戶購屋為六都最低外，其餘五都均超過二戶，桃園及台中更達三戶以上，其中以桃園3.3戶為六都最高。

去年因房地合一稅實施，加上打房政策重挫買氣，全台買賣移轉棟數創下24.5萬棟新低，去年前三季包括雙北及台南每百戶家庭都不到一戶購屋。大家房屋企研室主任郎美囡表示，六都除了桃園市因為去年有大量龜山合宜住宅交屋，使去年每百戶家庭購屋達3.58戶，今年微幅萎縮至3.3戶外，全台多數都會區買氣均明顯優於去年。郎美囡表示，房市歷經二年多盤整並開始築底，買賣雙方價格認知逐漸收斂，即使買在高點的屋主多不願鬆手，不過進場時間較早的屋主多願讓價，重劃區新推案持續出現破盤價，擠壓到鄰近中古屋房價，大幅提升買方購屋意願。

房仲全聯會理事長林正雄積極催生的「中華民國不動產聯盟總會」，將於周二(19日)正式成立，除有8個地方縣市協會參與外，也新加入5個全國聯合會，首任理事長由林正雄擔任，不動產開發公會全聯會理事長吳寶田將掛名首席名譽理事長，不動產聯盟總會可望成為國內第八大工商團體。

林正雄表示，單一產業建言力道薄弱，為希望發揮更大影響力，因此成立「中華民國不動產聯盟總會」，期能整合不動產上中下游相關產業，成為產業與政府溝通平台，健全產業發展。

不動產聯盟總會目前已有台北市、新北、基隆、桃園、新竹市、台中、南投、台南等8個縣市成立不動產大聯盟協會，超過法定籌組全國聯合會的門檻，近期又新加入建築全國聯合會、房仲、建經、估價師及台灣區陶瓷等5個全國聯合會，地政士公會22日將召開理監事會，也可望加入。

不動產聯盟總會將於本月19日，在台北福容飯店正式舉辦成立大會，第一屆理事長由林正雄擔任，麗寶機構董事長及不動產開發公會全聯會理事長吳寶田將掛名首席名譽理事長，各地方公會理事長將成為總會副理事長。

林正雄表示，成立總會目的，在於不動產占國內GDP二成以上，全台相關聯合會約30個左右，過去並沒有相關總會成立，以往法令溝通不良，可能會互踩紅線，總會成立後可透過平台解決。此外，政府在訂定不動產業相關稅制時，總會可先取得產業共識，整合結論後官方參考，不僅有利政府相關單位管理，對產業爭取有利政策也有幫助。

林正雄指出，解救不動產最重要的就是「稅改」，全台房地產相關產業應該大團結，推動修改房地合一及持有稅，明確的法案有助房市健全發展，期能恢復房地產過往榮景與不動產業界的信心 。

光明地産日前收到專項計劃管理人開源證券股份有限公司轉發的上海證券交易所出具的《關于對光明地産大廈資産支持專項計劃資産支持證券挂牌轉讓無異議的函》，對“光明地産CMBS資産支持專項計劃”在上交所挂牌轉讓無異議。據悉，該專項計劃是上海國企首單獲批的CMBS（商業不動産抵押貸款資産證券化），不僅高度體現了光明地産出色的資本運作能力和資産盤活能力，同時也對加快國內房地産企業資産證券化的發展具有重要意義。

　　該項目自啟動、內部決策、盡職調查、産品設計、上報到最終獲上交所《無異議函》，歷時僅一個月時間，這意味著光明地産及時把握國內資本市場發展趨勢和監管環境變化，借助資産證券化方興未艾之勢，成功試水上海市國資係統資産證券化模式，為房地産企業的資産證券化再添亮點。

　　專項計劃優勢凸顯

　　據悉，該計劃的發行規模為8.8億元，産品期限為21年。該産品發行立足于上海市國企改革的大潮之中，對于加快國企結構性改革、降低房地産行業金融風險具有重要意義。作為上海市國資委旗下的上市公司，光明地産自重組上市以來，積極發揮上海本地國資企業的背景優勢，不僅繼續加快拓展房地産傳統住宅開發業務，並且主動對接區域政府，以符合政策導向的形式積極參與保障房、城中村改造、歷史名鎮、特色小鎮、城市更新等各類城市運營建設項目，創新資源獲取模式形成自身獨特的發展優勢。光明地産的控股股東光明食品（集團）有限公司是集現代農業、食品加工制造、食品分銷為一體、具有完整食品産業鏈的綜合食品産業集團。光明地産依托集團發展優勢，積極探索創新轉型，以房地産開發及經營為核心和母體，推動“新城+新鎮”産業發展和“冷鏈+生鮮”的跨界聯動發展，以+金融、+互聯網為驅動，實現公司創新發展。

　　光明地産以下屬全資子公司上海北茂置業發展有限公司所持有的上海市靜安區西藏北路199號寫字樓和商業作為資産支持、以標的資産産生的現金流作為支撐，通過設立信托計劃，並以相應信托受益權作為基礎資産發起資産支持專項計劃。該標的資産地處上海城市中心的人民廣場核心商圈，比鄰大悅城商業綜合體以及多條軌道交通線路，交通便捷。標的資産包括底層商業和寫字樓部分，由資産持有人上海北茂置業發展有限公司負責運營管理，由公司下屬子公司上海華仕物業管理公司進行物業管理。其中，辦公區域15411平方米，地面及地下商鋪等5244.28平方米，租戶多為金融、科技、商業服務業大中型企業，客源穩定，租金收繳、物業管理情況良好。核心區位、優質物業、成熟運營為本項目帶來獨特的市場優勢。

　　CMBS東風已起

　　CMBS作為更具實操性、復制性、標準化的證券化産品，是目前房地産行業激活商業地産證券化的最有效形式之一。目前國內CMBS的運作模式獲得監管機構、投資者、市場參與方等廣泛認可，其法律環境和稅收環境相對比較成熟。通過交易所市場發行的標準化産品，實現了眾多金融機構投資者的廣泛競爭參與和選擇，形成了有效的激勵機制，有助于優質物業和管理人脫穎而出，實質性提高經營水平和商業物業價值；同時通過分散投資人投資商業地産的風險，有效地促進了行業的健康穩定發展。

　　光明地産作為滬上國企探索CMBS之路的先行者，具有良好的資本運作能力、資産盤活能力和金融創新能力，在國務院關于“利用資産證券化盤活存量、降低社會融資成本”等政策方針的指引下，以國企獨有的務實嚴謹、進取審慎的風格，積極響應中央簡政放權的號召，並得到了上海證券交易所的指導和支持。鑒于企業良好的信用資質、資産標的優越的地理位置、基礎資産穩定的現金流、産品完善的結構設計，該專項計劃取得了市場和交易所的高度認可。

　　此次CMBS的成功獲批，不僅為光明地産盤活了存量商業資産、打通了新的融資渠道，也為將來光明地産謀求各類資産證券化産品奠定了良好的基礎，對降低國有上市房企經營風險、探索轉型城市運營和服務商具有積極的意義。

　　踏實國企風格

　　原始權益人光明地産精耕上海，穩健拓展經濟發達和人口導入型的省會中心城市，公司開發足跡遍布江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、上海等八省一市。公司成立以來斬獲多項榮譽，曾獲得中國房地産“最具影響力品牌企業”、上海市重點工程實事立功競賽優秀公司稱號、上海市“五星級誠信創建企業”稱號，而公司下屬農工商房産集團近10余年來連續進入中國房地産50強、上海房地産10強企業行列。此外，公司還連續進入中國房地産開發企業穩健經營10強，並在專業業務領域榮獲中國土木工程最高獎項—詹天佑土木工程獎、中國建築工程最高獎—魯班獎以及上海市建築工程最高獎—白玉蘭獎。光明地産以做精致、優雅、創新的新生活領軍企業為願景和文化，發揮海派文化精魂。

　　展業以來，光明地産積極發揮上海本地國資企業的背景優勢，主動對接區域政府，以符合政策導向的形式積極創新資源獲取模式，積極參與保障房、城中村改造、歷史名鎮、特色小鎮、城市更新等大型建設項目，以合作開發、兼並收購等靈活的拓展方式獲取項目資源。未來，光明地産將結合上海創新城市建設的歷史機遇，充分發揮集團的産業和資源優勢，聚焦新模式、新平臺、新機制，通過整合資源要素，在“新”與“舊”中實現超越，築夢申城建設，大力踐行改革，逐步實現光明地産從傳統房地産開發商向城市運營和服務商轉型。

　　光明地産以本次資産證券化為新起點，在光明食品集團戰略轉型發展的引導下，將繼續以金融創新為抓手，探索“地産+金融”新模式，探索商業物業等資産證券化，完善房地産産業布局，實現公司多元化發展和産業升級轉型。

　14日，鏈家與騰訊雲在北京簽署戰略合作協議，共同建設房産服務生態體係。未來鏈家將借助騰訊雲的大數據、人工智能等方面的優勢進一步優化房産交易流程，提升房屋交易效率，同時在大數據的安全保障、用戶精準匹配等方面展開合作。

鏈家攜手騰訊雲 打造數字化房産服務新生態

　　據介紹，鏈家與騰訊的此次合作將建立一個房産服務線上-線下、線下-線上多方式、多維度的有機生態聯盟。進一步為房産服務行業探索數據化管理、智能化體驗提供有效的經驗，提升整體係統的可擴展性和安全性。

　　鏈家自成立初就將自己定位為互聯網公司。鏈家技術副總裁惠新宸介紹，數據一直是鏈家公司強有力的支撐，數據涉及到鏈家15萬的經紀人在業務的方方面面。 比如鏈家的樓盤字典，目前已經覆蓋全國36個城市和地區，有超過8000萬的真實房源數據。

　　基于樓盤字典研發出的地圖找房，為用戶提高選房看房的效率，此外估價工具、交易流程可視化、換房動線等大數據産品、輔助了消費者的換房決策，降低了購房者的選擇成本。

　　樓盤字典作為鏈家自己獨有的數據，是鏈家自己專門的採集團隊和800個攝影師團隊花了4.5個億一個一個數出來的，鏈家一直在做的事情就是不計成本的“去偽存真”的數據驗真，比如二手房的真房源的問題。

　　而目前鏈家app累計注冊用戶超過3000萬，搭建起了覆蓋全國大數據搜集雲端係統，據介紹，鏈家後臺服務器接收內部需求1億次/天，檢索服務調用次數10億次/天，每單成交背後1.2萬個PV ,遠遠高于行業平均3000個PV的倍數。

　　騰訊雲作為國內領先的雲服務商，有著深厚的基礎架構和過年對海量互聯網服務的經驗，鏈家此次與騰訊雲的合作，將借助騰訊雲強大的大數據引擎，便捷的數據探索和挖掘能力，進一步完善鏈家在用戶畫像方面的數據，精準的匹配客戶需求。同時、通過騰訊雲一站式的數據挖掘與分析平臺支持SQL交互分析、多維分析、敏捷報表門戶，向用戶提供簡便、易用、高性能的數據分析與展示功能，以此形成“全面數據化的鏈家”。

　　騰訊雲副總裁王慧星則表示，騰訊一直有著開放的生態和心態，騰訊雲作為一個把技術沉淀到客戶的每一個流程環節去的雲商，將于鏈家共同探討，抓住房産服務最本質的找房、看房、簽約環節，讓這一過程可管理，可預測、可回溯；更好的服務終端用戶，提升終端用戶的體驗價值。

　　在談及用戶畫像方面，惠新宸舉例，所謂的“用戶畫像”其實是一副抽象畫，比如你需要租房，你去某網站訪問了，然後網站對你這個需求就有了記錄，後期你就再不需要重復的提交需求，大數據替你把這事做了，這樣節省了用戶的時間，提高了效率。這將是鏈家和騰訊雲後期要做的事情之一。

　　鏈家CTO閆覓表示，鏈家本就是互聯網公司，在大數據及産品化方面一直在持續的投入，此次的合作，將進一步加深對房屋數據、人群數據、交易數據的的挖掘和處理，形成用戶、服務的更全面數據化，為房産服務行業提供更精準的解決方案。就房産行業目前存在的難以解決的痛點提供一些強有力的解決措施，提升用戶體驗，未來將一起構建全産業鏈房産服務生態體係。

　全國住宅用地市場持續降溫

　　一線城市住宅土地溢價率降為近幾年最低點，下半年共流拍百余宗土地，工業、商業用地流拍居多

　　土拍是房地産市場的一個“晴雨表”。今年下半年以來，全國各地土地供應增多，呈現明顯的冷熱不均態勢：一邊是熱點城市優質土地競爭仍然激烈，另一邊則是不少區域土地頻頻流拍。業內人士稱，雖然這類流拍還不是主流，但隨著樓市繼續降溫，預計2018年流拍數量可能繼續增加。

　　35城流拍土地數量同比增幅超三成

　　12月12日，長沙進行土地出讓拍賣，其中三宗地塊因無人出價全部流拍，包括位于長沙天心區的芙蓉南路地塊，規劃為商業用地；位于長沙縣開慧鎮葛家村地塊，規劃為住宅用地，出讓面積為67414平方米，出讓起始價為7281萬元；另一塊地被規劃為文體娛樂用地，出讓面積為14214，起始價為1365萬元。

　　無獨有偶。11月8日，位于安徽合肥市肥東和肥西縣的兩宗居住用地進入現場競買環節，因競買人報價未能達到出讓人設置的保留底價而流拍。而在此前的7至10月，合肥市已經有三宗居住用地流拍。

　　事實上，這並非個例。今年下半年以來，全國各地土地供應增多，一邊是熱點城市優質土地競爭仍然激烈，一邊是部分城市土地頻現流拍，土地市場呈現出冷熱不均的態度。

　　據同策研究院統計數據顯示，今年下半年以來的7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，流拍數量較去年同期增加約37.6%，流拍佔推出土地宗數的比例達3.37%，較去年同期上漲約0.8%。按照這個月均土地流拍數量推算，預計今年下半年土地流拍數將達到192宗。

　　另據中原地産研究中心的統計數據，截至12月5日，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已達到44宗，其中，北京出現一宗，廣州出現2宗。合計數據相比2016年同期上漲4成。

　　記者注意到，今年土地流拍宗數較多的城市，基本集中在非核心二三線城市，比如烏魯木齊、寧波、銀川等。而在土地的規劃用途上，和往年一樣，今年流拍的土地以工業用地居多，此外，商業辦公用地也佔據較高比例。

　　一線城市住宅用地溢價率18.76%

　　與部分城市土地流拍呈鮮明對比的是，不少熱點城市優質土地的競爭仍然激烈。中原地産研究中心統計數據顯示，在招拍挂方面，截至11月底，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達20982億，與2016年同期拿地金額13720億相比，漲幅達53%；拿地過百億房企達58家（其中，拿地200億以上的企業有30家），而在2016年同期只有40家。

　　不過，從整體上看，土地市場分化，2017年土地市場熱度明顯下降，住宅土地成交逐漸出現持續降溫的現象。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，2017年11月20日至11月26日，監測40個主要城市，共推出各類土地185宗，推出量環比增加111%，成交量環比減少51%，出讓金總額環比下跌78%。其中，15個城市無土地推出，25個城市無土地成交。

　　除此之外，多個城市住宅土地溢價率明顯下滑。中原地産研究中心統計數據顯示，自2017年以來，一線城市合計成交住宅土地198宗，成交金額達3715.15億，創造了住宅土地年度成交紀錄，從溢價率看，則只有18.76%，是最近幾年來最低點。

　　11月23日和24日，上海土地市場接連出讓4宗居住用地，均以1%以內的低溢價率成交。

　　對此，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，在本輪調控中，多個城市從土地供給端增加競拍限制，提高土地競拍門檻，通過抑制土地市場熱度的方式為樓市降溫。在此基礎上，房企拿地更理性，性價比不高的土地可能直接導致流拍，而高性價比的土地則價值越發凸顯，引發更激烈的爭搶，因此市場表現一冷一熱。

　閩係房企是近年來房地産市場中一支不可忽視的力量。在旭輝、陽光城、泰禾、融信等公司之後，又一家閩係房企闖入了公眾的視野。

　　剛剛過去的11月，在樓市整體低迷的背景下，禹洲地産實現合約銷售金額42.90億元，同比大增254%，衝擊年度400億的銷售目標。

　　創辦于廈門的禹洲地産發展迅猛，受益于這兩年火爆的福建、長三角市場，禹洲也走上了閩係房企的擴張之旅，並于2016年底將總部遷往上海；在今年中，禹洲將銷售目標提升至400億，並定下了2020年銷售1200億的目標。

　　“房企做大已經成為潮流。”中原地産首席分析師張大偉認為，今年房企第一梯隊規模已達5000億，未來幾年內，千億將成房企生存門檻和行業地位的體現，類似禹洲這樣數百億級的開發商，規模擴張成為必然。

　　中國綜合開發研究院旅遊地産研究中心主任宋丁指出，深耕區域市場的中小房企若能緊隨政策、發揮創新潛力，也有實現彎道超車的機會。

　　禹洲的千億計劃

　　千億是所有房企必經的門檻，禹洲地産也不例外。

　　創辦于1994年的禹洲地産深耕廈門、福建區域市場，而後走向長三角、珠三角，同時將總部遷往上海，遵循了此前諸多閩係房企“走出去”的路徑。

　　2017年是關鍵的一年。公司提出了“區域深耕，全國領先”的新發展戰略，全國擴張版圖日益清晰。

　　從禹洲地産的業務布局可見，公司持續深耕以廈門和福州為中心的海西區域，並先後開拓環渤海、長三角等區域。據國信證券梳理，至今年11月中旬，禹洲地産已形成長三角（53.56%）、海西（34.71%）、環渤海（5.69%）、華中（6.02%）和粵港澳大灣區（0.02%）五大區域、全國化布局。

　　官網顯示，截至目前，禹洲地産已開發管理各類地産項目近70個，覆蓋住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業、大型城市綜合體等業態。

　　伴隨區域擴張，禹洲今年的銷售目標也從年初的280億提升至400億。最新公告顯示，今年前11個月，禹洲地産累計銷售額達367.08億，按11月份42.9億的銷售額增長進度，達成400億目標無虞。

　　今年上半年，禹洲地産董事局主席林龍安首次提出，到2020年銷售額目標要達到1200億。

　　申萬宏源指出，公司合約銷售過去十年復合增長率約40%，2020年銷售目標定在1200億，但預計所屬權益將從目前的八成降至七成，這意味著未來三年權益合約銷售的目標增長率仍在接近40%左右。

　　這依然是一個很高的增長率。為此，禹洲也在加緊增加土地儲備。前十個月，禹洲地産共補充16幅地塊，截至10月底，公司擁有土地儲備約1100萬平方米，可供3-5年發展。

　　值得注意的是，禹洲地産非常注重規模與利潤的平衡，從來不拿高價地。“禹洲的規模擴張建立在保證盈利和風險可控的基礎上。”林龍安表示，在拿地上，2017年更傾向于收購土地或進行項目合作。未來當禹洲實現1000億銷售目標時，希望合作、收並購的部分能夠佔到30%，從而降低土地成本，提升利潤空間。

　　截至2016年，禹洲地産已經連續8年毛利率超過30%，凈利率維持在15%以上，負債率長期控制在60%到80%之間。預計禹洲地産未來5年毛利率仍會繼續保持在30%以上。

規模競爭升級

　　實際上，今年千億目標的不止禹洲地産，同為閩係的泰禾、陽光城、正榮、中駿等都在衝擊千億，富力地産、雅居樂、美的地産、時代地産以及實地等房企，也紛紛提出千億目標。

　　前11月共有14家房企突破了1000億，預計今年可能達到20家。易居企業集團CEO丁祖昱認為，富力、旭輝、世茂、魯能和中南今年都有望衝擊千億；銷售額500億到1000億之間則有二三十家房企， 500億以下更是數量眾多。

　　普華永道報告也稱，今年上半年，中國房地産企業TOP30和TOP50集中度升幅最大，較去年上升了10多個百分點。TOP100房企的集中度達到58.1%，佔據了中國房地産市場的半壁江山。

　　張大偉認為，房地産行業集中度不斷提高，未來千億只是一個生存的門檻，規模小就意味著被淘汰。“並非房地産企業本身在推動行業整合，而是資本的力量使資金向頭部企業集中，迫使房企做大規模，否則將面臨融資、土地等生存問題。”

　　不過，在宋丁看來，在以輕資産為代表的新經濟時代，房企都站在同一起跑線上，中小房企仍有超越大房企的空間。比如最新的租賃領域，各家房企在産品運營、資産證券化上都剛剛開始。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企規模化競爭之外，現在更面臨轉型，在商業、物流、租賃等新業務領域的競爭中，也並非是特大房企佔有絕對優勢。

　　北京亞豪機構總監郭毅認為，國有企業央企擁有強大的融資能力和資源調配能力，但受到體制的制約，在係統化的市場能力上略有欠缺，而民企機制更加靈活、市場嗅覺更加敏銳、産品研發能力更為前瞻。如若抓住行業轉型的契機，也有在某一細分領域勝出的機會。

　　規模之外，禹洲集團的突破口之一是金融。2017年5月18日，禹洲集團金融控股有限公司上線，共分證券投資、基金管理、普惠金融、貿易資産四大業務板塊。

　　禹洲集團官網信息顯示，禹洲金控已獲得多個金融牌照，完成了對陸金所、滴滴出行、上海復蘭科技的戰略性投資。未來將利用禹洲金融控股（香港）有限公司等境內外投資平臺，進行持續性的投資或並購。

旗下子公司通達股份完成對佑威國際反向收購 福晟集團正式登陸港交所

本報記者 王海春 上海報導

12月11日，福晟集團上海中心揭牌，此舉被業界認為是福晟登陸港交所後，福晟集團“H+4”戰略的落地，將在長三角區域展開新佈局的重大舉措。

12月1日佑威國際控股（00627HK）公告稱，福晟完成了對佑威國際的反向收購。通過反向收購、清理原上市公司部分資產、股票配售及發行可換股債券等交易事項，福晟近日正式完成與佑威國際的資產重組。這意味著福晟此次上市之路畫上圓滿句號，福晟正式登陸香港資本市場；而福晟集團的創始人潘偉明，將成為佑威國際的執行董事兼董事會主席。

據瞭解，福晟集團董事長潘偉明是通過旗下子公司——通達企業股份公司（以下簡稱通達股份），與佑威國際進行簽約的，而通達股份為福晟集團董事長潘偉明的下屬子公司。

與佑威國際的合作，始於兩年前。

2015年4月通達股份與佑威國際簽訂協定，約定由佑威國際通過向潘偉明發行代價股份等方式，收購福晟集團位於長沙區域的物業資產。按照反向收購的對價支付安排，上市公司發行約64.15億股股份用於支付部分對價，潘偉明與其一致行動人將持有上市公司約61.32%的股權。

與佑威的資產重組中，福晟只是將部分資產放入到上市公司的資產池中。

記者在採訪中瞭解到，此次福晟只是將其位於湖南省長沙市的六個專案裝入上市公司，總資產約為28.88億。

長沙的專案規模已經不小，但實際上福晟集團正在發展的項目，要遠大於目前上市公司的規模。除了長沙以外，福晟集團在福州、漳州、鄭州、惠州、天津等城市正在開發的專案有數十個。據佑威國際10月27日的公告通函，福晟集團在當時在全國約有35個正在或有待開發的專案。

這次上市中，此前佑威所公佈的另外一些專案是否被列入上市公司的資產池中。對於記者所提出的這一問題，福晟集團高層12月11日告訴記者，通函中所說的35個專案是福晟集團在非長沙區域控制的專案，這些項目並不在此次上市範圍內。

對於為何未將這些資產列入上市範圍，福晟集團告訴記者，只將長沙的項目裝入上市公司是因為以下原因被排除在外：部分專案已完工，一些項目並由非潘偉明100%持控，如果將資產注入，需經過專案相關其他股東或管理團隊的同意。

“這些資產沒有注入到上市公司，有的是因為涉及到專案其它合作方權股的權益，還有一些則因專案公司發展階段等情況暫時無法做出分割。”福晟集團一位高層表示。

“除了招拍掛的管道，我們還將加大通過收購等不同方式，持續在具備高增長潛力一二線城市的黃金地段增加項目儲備。同時為了未來公司的持續發展及股東利益最大化。”福晟集團高層說。

據瞭解，除了房地產開發，福晟還擁有建築、金融、物業板塊，福晟高層告訴記者，福晟集團所持的建築、金融、物業板塊業務，暫時未有將其裝入福晟國際的打算。

記者瞭解到，福晟在內部曾提出，從2016年至2025年這未來十年時間裡，福晟集團累積總收入達到1.38萬億，其中地產板塊收入8800億。未來十年，土地儲備要達到5000萬平方米以上，其中深圳、福州等一二線城市土地儲備不少於3000萬平方米。

今年以來，圍繞去年中央經濟工作會議提出的“房住不炒”的發展理念，國內多家房企開始尋求多元化轉型，龍頭開發商如萬科、碧桂園、龍湖，紛紛利用自有資金優勢加快佈局持有型物業。萬科收購普洛斯，碧桂園投入1000億建科技小鎮、長租公寓成為龍湖的第四大主航道業務、並表示三年內不考慮盈利。

而一家年銷售金額不足200億元的海南地產公司，已在全國範圍內擁有購物中心、CBD寫字樓、產業園區、特色小鎮、物流地產、長租公寓等幾乎全部的非住宅開發業務，並已形成完整的產業鏈條，更在今年提出了銷售過千億的五年計劃。這家地產公司是起家于海南、由世界500強企業海航集團孕育出來的海航地產。

依託產業鏈優勢

海航地產的多元化業務成型

海航地產脫胎於海航集團最初的各類產品配套，例如航空、酒店、旅遊、地產、商品零售、金融、物流、船舶製造、生態科技等多業態需要辦公場所和廠區的建設。2008年，隸屬於集團七大業務板塊之一海航實業的海航地產正式成立，成為海航集團的四級子公司。由於這樣的成長歷史，海航地產自然形成了以產業為核心的開發模式，可以說，從一開始就決定了海航地產擁有多元化的基因。

目前，海航地產依託海航集團在航空、機場、商業及旅遊等方面的優勢資源，以及充足的土地儲備和合理佈局，在九年間迅速發展成一家立足海南、佈局全國的綜合性地產開發企業。

截至2017年底，海航地產的經營範圍已遍及海南、北京、天津、上海、廣州、深圳、福建、四川等全國40餘個省市，擁有房地產專案逾百個，其中持有型專案近60個，業態涵蓋寫字樓、商鋪、公寓、倉儲、幼稚園、酒店、景區、高爾夫球場等，可運營面積約220萬m2；在建項目40餘個，總建築面積近450萬m2；總可售面積逾117萬m2，總資產規模及銀行授信超千億元。

當房企多元化已成大勢時，海航地產早有佈局。海航地產內部在今年打包整理所有既有業務，從企業自身發展需求和地方政府需求出發，結合所到地方的經濟發展和產業發展狀況，建立了從資金到開發到產品的專案開發BIM模型。

在一級土地市場上，海航地產主要以PPP模式為方向，積極投身城市改造大潮,促進城市基礎設施的更新換代。

最後成型的產品模型有三條線：中國集、一帶一路沿線城市綜合體、臨空產業園。

中國集產業線包括生活配套、商貿、產業三個部門。生活配套指的是建設學校、社區商業、海航城、庭院系住宅；商貿指的是電貿交易、物流基地和O2O資訊平臺，會整個打包進海航的“供銷大集”；產業則有醫療養生和文旅產業。

一帶一路沿線城市綜合體融居住、商旅文化、商業辦公等地產開發項目於一體，目前最具代表性的就是位於海南省會海口市的大英山CBD。值得一提的是，隨著海南建設全域旅遊經濟提上日程，海航地產主動擔當起行業轉型重任，將吃住行游購娛充分融入專案規劃，去年底在大英山CBD開業的全天候一站式購物中心——日月廣場被視作海口城市名片之一。

日月廣場占地面積約16萬平方米，為海口市目前面積最大的商業綜合體，項目總投資近50億元，其中環保投資達10億元，設有書城、百貨商店、電影院、俱樂部、主題樂園、博物館、影劇院、文化展覽館、兒童中心等商業購物及文化娛樂配套設施。日月廣場最初的設計是沒有下沉廣場的，經過與政府的討論，決定將原設計的大部分地面建築移至下沉廣場，上方則留出大面積的市民休閒空間，修改後的方案比原方案增加了約20%的成本。

臨空產業園產品線包括了五個方面：生活配套、商務、文化旅遊、倉儲物流、工作產業園，這些正是海航的優勢項目。海航集團除了擁有航空公司，還管理了14家機場，得益於此，海航地產擁有豐富的臨空用地運營經驗。運營近兩年的天津產業新城“海航•中國集”已上正軌，總占地約3000畝，總投資額約150億，項目由商貿物流體系“大集貿”、創業就業體系“YOHO灣”、安居養老體系“海航城”三部分組成，都已經擁有了各自的專業團隊。

海航地產透露，公司已經與重慶江南機場達成戰略合作協定，待航空業務對接上之後，由海航地產負責的相關產業馬上也要落地生根，打造空港城，為當地政府培養經濟發展模型。

另外，海航地產還在考慮為當地植入特色航空產業，比如當下流行的低空飛行旅遊。“真正的產業運營，應該是能夠真正給當地的市民、政府、經濟發展帶來實實在在的支撐。”海航地產副總裁楊惟堯稱。

以“租售並舉”踐行大眾分享

海航公社即將面世

除了大規模的產業打造，海航地產還在馬不停蹄地嘗試一些小而美的業務創新，例如各大房企都在爭奪的長租公寓市場。海航地產相關人士透露，公司的長租公寓產品“海航公社”將在明年面世。“海航公社”最初是為了滿足海航集團員工的居住需求，海航集團在境內的十多萬名員工中，30歲以下青年員工占到了46%，再加上業務遍佈全國，員工經常會工作調動，住房的需求非常大。海航地產拿出一部分自己開發的住宅或商辦公寓，自持做成長租公寓，一方面培養不動產，一方面解決員工住房難題，而這也是海航一貫推崇的大眾分享理念。

在國家宣導“租售並舉”的大背景下，海航地產進一步將“海航公社”培養成市場化產品，除了面向中層、高層、基層的三種不同產品，還將在海口市的望海國際和海航國際廣場推出面向社會的長租公寓。對於影響現金流的入住率指標，海航地產並不擔心。“海航那麼多員工一下子住進去，人就快填滿了，文化圈層會很快培養起來。”上述相關人士介紹。

據海航地產方面介紹，打造專案開發BIM模型，就是盡可能地有效地塑造開發週期。提前研究，提前策劃，未來無論接到什麼樣的項目，都可以實現業務流程的快速再造。

2017年是海航地產成立的第九年，2018年企業將迎來十年，承前啟後之際，海航地產提出了五年內銷售額過千億的目標，企業負責人坦承，除了良好的產品打造和盈利能力，海航集團就是海航地產的核心優勢之一。“海航地產不會是完全獨立的公司，它是海航集團的重要組成部分，我們是配合集團的發展戰略來做好自己的發展規劃，與集團共同發展。”該負責人表示。

事實上，相較於千億目標，海航地產對未來的發展有著更為樂觀的期待：“海航地產依靠自己的產業鏈特色，在未來的房地產行業中，要的不僅是一席之地，而是一己之地。”

在中國城市高速發展的過程中，中國一線城市甲級辦公樓的租金，已經位列全球最貴辦公樓的城市行列。

仲量聯行近日發佈的《優質辦公樓租金追蹤指數報告》顯示，在全球優質辦公樓租金排行榜中，有一半位於大中華地區。在中國最貴辦公樓的城市板塊排行中，香港中環地區位居全球榜首，紐約中城區和倫敦西區分列第二和第三位。

香港核心商圈辦公樓的租金有多高？

資料顯示，香港中環作為全球辦公樓最昂貴的區域，該地區租金高達323美元/平方英尺/年，這樣的租金水準，使得在香港中環辦公的企業租戶要比在紐約中城區或倫敦西區多付出近70%的租金。此外，印度德里和日本東京丸之內分列第六和第九位，亞洲市場在全球優質辦公樓租金排行中佔據主導地位。

在上榜的中國大陸城市中，北京金融街位居第四，北京中央商務區（CBD）、深圳福田區和上海浦東則分列第七、第八和第十位。

“在中國經濟基本面強勁、租賃成本攀升及對優質辦公空間需求與日俱增等因素的推動下，香港、北京、深圳和上海均躋身於全球辦公樓租金最昂貴城市之列。” 仲量聯行大中華區董事總經理馮建強表示。

雖然辦公樓租金價格出現不斷攀升的態勢，但為了吸引人才，通過優質辦公樓創造更好的辦公環境，成為企業近幾年以來又一種潮流。

就在12月12日仲量聯行在上海表示，其位於上海興業太古匯香港興業廣場一座的上海辦公室成為亞太地區首個、全球第三個榮獲WELL建築標準?鉑金認證的專案。國際WELL建築研究院TM（IWBITM）頒發的WELL建築標準?是測量和監控影響辦公樓租戶健康和福祉的建築環境與性能的評估體系。


據瞭解，獲得國際WELL建築研究院這一權威認證，需通過對七大建築性能（空氣、水、光線、營養、健身、舒適性和精神層面）的評定，該辦公室經過了協力廠商認證機構嚴格的測試和最終評估。

對於一線城市辦公樓租金價格攀升，馮建強認為從全國範圍來看，包括北京在內一線城市的各大企業紛紛將辦公室升級到新竣工的優質辦公樓，釋放不少了此前受到抑制的租賃需求。在上海等金融較發展的城市，內資金融服務企業，也推動了海CBD區域辦公樓需求不斷走高。

“展望未來，中國各大知名企業仍會在京滬兩地設立辦事處，以擴大其在全國的輻射範圍，可能會進一步推高對辦公樓的需求。”馮建強認為。

彭博日前報道，有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋，旗下中渝置地（01224）擬夥拍3間香港地產商，組財團購入有「葛咸城」之稱、位於倫敦金融城的利德賀街（Leadenhall）40號商廈項目，報道沒有提及交易金額，賣方為美國教師退休基金的關連機構TH Real Estate，該基金會保留項目少數股權，並負責開發及管理。

年初買同區商廈

中渝置地對傳媒查詢表示不作評論。據報道，該項目寫字樓部分佔地90.5萬方呎，預計落成後辦公室可容納1萬人。

由於商廈採用芝加哥的新歌德式（neo-gothic）建築風格，故當地地產界給予其「葛咸城」（Gotham City）的稱號。該大廈於2014年已獲批興建，但在英國公投決定脫歐後，發展商有意待足夠樓面預租後才動工。

事實上，中渝近年積極在英國收購房產，年初宣布斥資11.5億英鎊，購入倫敦另一個地標利德賀大樓（Leadenhall Building），因其外形酷似奶酪刨，故業界稱之為「奶酪刨大廈」（Cheesegrater）。8月時，中渝亦曾與富力地產（02777），合組財團取代萬達以4.7億英鎊購入Nine Elms Square一幅住宅用地，該地位於泰晤士河以南，主要計劃興建豪宅。

由於中國發展商收益率日漸走低，加上英國脫歐後為投資者帶來低價入市機會，今年不少內地和香港投資者，均在搶購倫敦的標誌性建築。

本港李錦記月前就斥128億港元，買入倫敦芬喬奇街20號的商廈；華置（00127）年初亦以約18億港元買入倫敦兩個商用物業。

綠楊勁飆30% 銀行態度進取

私人住宅樓價今年屢創新高，本地銀行估價取態亦趨進取，本報揀選全港15個私人住宅屋苑部分單位，並以滙豐銀行、?生銀行（00011）和中銀香港（02388）追蹤其估價，發現今年內全數屋苑的估價均錄得升幅，其中荃灣綠楊新邨升勢最凌厲，達30.2%，而以10個主要二手屋苑統計，則以東涌映灣園升幅最顯著，有25.9%。15個屋苑中，更有其中10個的估價升勢跑贏同期的樓價漲幅，業界料明年銀行估價將保持進取。

3家銀行中以滙豐銀行估價最為進取，以15個屋苑昨天（12月17日）的估價與今年初同一單位的估價比較，漲幅由3.6%起，其中有7個屋苑的估價更錄得逾20%的升幅。

根據滙豐銀行估價紀錄，荃灣綠楊新邨G座低層6室，實用面積445方呎，屬於追蹤單位之中的估價「升幅王」，該單位今年初的估價為454萬元，首5個月已升破500萬元水平，6月起合共約7個月時間再爆升約90萬元，最新估值達591萬元，約一年時間狂升137萬元，幅度達30.2%。綠楊新邨的估價升勢，亦較該屋苑同期的樓價約26.5%漲幅還要多3.7個百分點。

映灣園年內估值增26%

其餘估價升幅超過兩成的屋苑包括映灣園、將軍澳新都城、九龍灣淘大花園、天水圍嘉湖山莊、屯門市廣場和大埔中心，其中映灣園6座低層B室，實用面積728方呎，滙豐銀行最新估價為696萬元，今年內估價漲143萬元（約25.9%），屬於十個主要屋苑中升幅最凌厲的一個。個別屋苑估價升幅較小，有兩個屋苑的估價升幅不足一成，其中鰂魚涌康怡花園錄得約6.7%升幅；上水中心更僅3.6%。至於以?生銀行數據統計，15個屋苑今年內估價升幅約3.9%起，升幅最大是屯門市廣場，達20.5%。

15個屋苑中，有10個屋苑的估價升幅大過樓價，以滙豐數據統計，將軍澳新都城估價有24.5%，但同期樓價只升8.7%，差幅約15.8個百分點，屬於15個屋苑中最大，而天水圍嘉湖山莊亦跑贏大市，估價升幅約21.2%，較同期樓價的漲幅多9.8個百分點。

明年第一城嘉湖續看漲

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣說，銀行對單位供應量較多的大型屋苑，以及「入場費」較低的屋苑，估價都較為進取，令部分上車屋苑的銀行估價升幅較顯著。

對於2018年的按揭市場，她認為須視乎市場的最新情況，以現時而言，即使美國聯儲局加息，加息因素對本港的樓市暫未見影響，仍未見樓市有利淡因素出現，相信銀行明年對私人住宅單位估價的態度將會保持積極，其中一些較易「上車」的屋苑，例如沙田第一城和嘉湖山莊等，料估價會較進取。

二手私人住宅屢現高價買賣成交，部分屋苑亦錄得高價承租個案，九龍灣淘大花園一個頂層單位，新近獲外區客短租3個月，實用面積計算的呎租約62.7元，貴絕同區。

美聯物業高級營業經理黃家明說，淘大花園N座一個頂層單位，實用面積255方呎，業主原以每月1.4萬元放租，僅5天便由前述外區客主動以月租1.6萬元承租，同類單位現時成交租金約1.35萬元，意味前述短租個案較市價高約18.5%。資料顯示，原業主於2014年以約343萬元購入該單位。

元朗世宙亦有高價租務成交，美聯物業助理區域經理張國成說，2座頂層一個實用面積425方呎單位，連96方呎天台，新近以每月1.8萬元租出，呎租約42.4元，創該屋苑呎租新高。

二手買賣方面，美國聯儲局日前再加息，過去兩天（16及17日）十大屋苑交投未見突破，中原地產表示，過去兩天十大屋苑共有12宗成交，與上周相若，連續5周處於10宗以上水平。

本財政年度賣地計劃的私人住宅供應已達標， 地政總署近期推出的住宅地亦趨多元化，上水一幅佔地僅2160方呎的蚊型住宅地，將於本周五（22日）截標，業界料吸引小型發展商或投資者爭奪。

周五截標 料值9322萬

現正招標的上水新樂街用地鄰近石湖墟遊樂場，步行前往港鐵上水站只需5至10分鐘，亦鄰近上水廣場和上水匯等區內零售熱點。

不過，新樂街地盤面積小，僅約2160方呎，屬於近9年半推出的最小型賣地表地皮，可建樓面亦僅9322方呎。

測量師估計，該用地估值約3729萬至約9322萬元。高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚認為，該地皮的高度限制僅20米，加上須保育地盤內的樹木，發展有限制，但相信仍可吸引本地投資者爭奪，估計地價約9322萬元，每方呎樓面地價約1萬元。

海航集團近月在港斥逾4億元，購入銅鑼灣單幢新盤yoo Residence複式戶、地舖及部分車位，住宅單位呎價高達5.8萬元，貴絕同區。

複式戶約3億 呎價達5.8萬

近年在本港及海外頻頻作出併購的海航集團，再出手購入本港物業。位於銅鑼灣的豪宅新盤yoo Residence，位於頂層的複式戶及地舖物業，原由3家有限公司持有，最近公司董事有轉換的紀錄，新任董事包括包宗保、涂樂天及邢力文。

據公司註冊處資料顯示，公司的註冊地址為金鐘太古廣場3座的26樓，而上址正是海航集團的辦公室。

據了解，住宅單位作價約3億元，以單位實用面積5,193平方呎計算，實用呎價高達57,770元，創銅鑼灣呎價新高，呎價更媲美半山物業水平，單位另設2,381平方呎平台。至於地舖及一定數量的車位，成交價則逾1億元，兩物業料總價涉逾4億元。

海航在港最矚目的交易，必定是集團系內的公司，在去年以總價272億元連掃啟德區4幅官地，個別樓面地價每平方呎更高達1.36萬元水平，創同區地價新高，令市場譁然。

不過海航集團最近已經放慢其併購的步伐，據早前《華爾街日報》便指出，海航集團正在為出售一籃子資產鋪路，標誌着集團戰略的改變。因為此前大舉進行海外併購，令財務壓力不斷增加，近幾個星期集團一直與銀行界談論，或會退出部分海外資產，目的為償還集團超過1,000億美元的債務籌集現金，同時將會減少中國監管機構認為具有投資性的項目。

湯文亮胞姐 5980萬購雲暉高層

另一方面，市場消息指出，紀惠集團行政總裁湯文亮胞姐湯文靄，剛以5,980萬元購入跑馬地雲暉大廈B座極高層01室，單位實用面積1,513平方呎，成交呎價39,524元，創屋苑呎價歷史新高。

原業主於2014年以4,829萬元購入，現易手帳面賺1,151萬元，單位升值24%。

政府近年大增土地供應，可以預見接下來數年的新盤落成量將持續攀升，一改過去數年萎靡不振的情況。根據差估署預測，未來數年的私人住宅落成量將高企，今年有17,122伙，明年更會有19,526伙，逼近2萬伙水平。業界指，新盤落成量被認為是影響租金表現的主要因素之一，明年有大量新盤落成的地區，租金料將受壓。

今年落成量達標無疑問

近年新盤供應量由市區地主導，落成量亦然。根據政府估計，今明兩年中，九龍城（包括何文田、啟德等）的落成量高達8,627伙，其餘港島東和深水?的供應都分別有3,213伙及2,949伙，三區合計市區供應就高達14,789伙。而不可忽略的是，鄰近傳統市區的荃灣及西貢（包括將軍澳），今明兩年的落成量亦高達3,109伙及4,843伙。

上述六個落成量最多的市區地供應區域，今明兩年的總落成量就高達22,741伙，已佔兩年總落成量36,648伙的62%。

事實上，經過多年來的大力增加供應，今年私宅落成進度理想，一洗過去多年來落成量偏低的局面。截至10月底，差估署首10個月錄得14,135伙落成，較過去5年(2012至2016年)的平均數約1.2萬宗多17.8%，相較政府預測全年有17,122伙落成，亦達標83%，落成進度理想，全年料有機會達標。

將軍澳荃灣租金料跑輸

據屋宇署資料，今年尚未公佈落成數字的10月至12月，連同明年即將落成的主要大型私宅項目（500伙以上）一共有17個，當中以長沙灣、啟德、將軍澳、荃灣的數量最多，可以預見明年落成量亦將會由市區新盤主導。

業界指，雖然新盤落成入伙的時候會令區內的租金受壓，但不會影響太長時間，現市況下相信租盤會很快被吸納。香港置業營運總監姚偉南指，明年租金相信仍會有10%的升幅，支持樓價上升，但個別落成量較多的地區升幅會緩慢，包括將軍澳、荃灣等。

今年樓市升足全年，展望2018年，世紀21香港行政總裁吳啟民表示，雖然美國剛加息，但因市場已消化其影響，目前市場資金充足，置業需求仍在，即使加息四分一厘、半厘，甚至一厘，對資金流向影響不大，預料明年樓市仍然向好，貨幣貶值、資產上升的局面維持不變，樓價預料仍會有10%的上升空間。

吳啟民指出，香港置業需求多，但土地供應少，樓市易升難跌。預測明年新盤銷售仍然以細單位為主，升幅會較中價樓為多，因為樓市辣招令首期增加，而樓價上升亦不利換樓。他說：「以前你可以買兩層樓供住先，換?新樓後舊樓再慢慢賣，但?家好難去用一個入息供兩層樓，要賣?自己層樓去買新樓，樓價上升下賣?舊樓買新樓就好危險，亦係大部分保守家庭做唔到，中產家庭想換樓都做唔到，令二手慢落?。」

他續說，近年一手上車盤價格升?好多，最新港島區的上車盤價格都要每呎2萬至3萬元，導致不少購買力回流到二手，帶動二手睇樓量與成交量回升，相信2018年這種情況會持續。

上半年擬新增12間分行

世紀21集團營業董事虞立燊表示，集團現時有約120間分店，員工約1,600至1,700人，明年將會持續擴張計劃，人手打算增加8%至10%，傾向處理二手物業交投為主，分行亦計劃明年上半年新增10間至12間，位置會選擇成交量較多、又或新盤落成較多的地區，下一間分行會在新界區，之後再選擇港島區。

世紀21聯動(香港)控股本月初推出「地產代理加盟業務」服務概念，已接獲超過400個查詢。世紀21聯動(香港)控股營運總監楊錦威表示，該計劃首批共有三位投資者正式加盟，包括世紀21聯動(鴻彰)地產及世紀21聯動(昇輝)地產，首間黃埔區店舖昨日已開張。

政府於去年11月突擊加辣，以打擊投資者入市後，連辣稅的交投一度急跌逾4成，惟及後因應投資者消化辣稅的影響，連番入市打破悶局，條例實施至今已超過1年，可見交投量已按月穩步提升，單計涉及住宅的從價印花稅，於上月升至916宗，貼近去年中的水平，而上月錄得的稅款已逼近10億元，創過去1年新高；業內人士預料，有關宗數及款項升勢將會持續。

　　政府去年加辣打擊投資者入市，本港住宅成交市場即受到影響，涉及從價印花稅的成交即時急跌，並於今年1月反映，由2016年12月的2358宗，跌至今年1月的376宗，按月大跌近85%，由此可見辣招的威力。

　　惟投資者即時見招拆招，以借首置客人頭等「一約多伙」的方法入市，以抵銷辣招的威力，導致成交量按月穩步提升，即使及後政府再度加辣堵塞一約多伙的漏洞，惟亦難阻辣稅交投量上升，至近月更連升4個月，至上月升至916宗，貼近去年中的水平。

　　而涉及的稅款亦隨之上升，由去年12月最低僅錄3.68億元，按月穩步提升至上月錄得近10億元，可見投資者為購入心頭好，不惜付高辣稅入市。

　　而非住宅市場就因應政府去年底加辣後，部分投資者轉投工商鋪市場，導致連辣稅的成交持續處於低位，至今已連續9個月，每月連辣稅的成交量均超過2000宗水平，可算處於高位橫行。

　　對於有關住宅市場連辣稅成交個案不斷上升，高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚表示，愈來愈多買家願意支付辣稅入市有多方面因素，其中部分受樓價上升預期影響，因過往樓價每年均有10至12%增長。

　　他舉例，一個非本地買家付30%辣稅（15%從價印花稅及15%買家印花稅）購入住宅單位，在3年額外印花稅限售期結束後，買家預期樓價增長在減去辣稅成本後至少可回本，而且淨增長更有很大機會跑贏本港每年約1.5%的通漲，如果買家是只需繳交15% 從價印花稅的本地投資者，付辣稅入市的吸引力就更大。

　　另外，不少外地買家、尤其是內地客，看準美元匯率相對穩定，因而期望購入港元資產，借助聯繫匯率，規避匯率風險。此外，他相信，外地買家亦有一部分為新移民或適齡入學雙非兒童家長，因居住需求付辣稅入市。

　　最後，隨着共同匯報標準的實施，香港將於2018年年底前將相關財務帳戶資料與其他國家交換，不少擁有外國國籍人士因此希望將存款換成物業資產，避過全球徵稅。因此他相信，繳付辣稅入市的買家應以外地買家為主。

　　雖然愈來愈多買家不顧辣稅入市，但張不認同「辣招無用論」。他指出雙非家長及受共同匯報標準的實施而入市的需求應為短期現象，預期2018年中過後，付辣稅入市宗數很有機會下跌。

　　他觀察到，非住宅市場交投亦造好，工廈交投熾熱，預期交辣稅入市的宗數會穩步上升，而未來新一期工廈活化計畫更有望推高入市宗數，反觀寫字樓則不見炒風。

　　港置行政總裁李志成表示，樓價持續上升是付辣稅入市宗數增多的一個重要因素，在低息環境下，不少投資者看好房產市場的回報率和穩定性，當中亦有不少從股票市場獲利的投資者，離場後轉投樓市。

　　他觀察到，投資者主要為外地買家，但近期本地買家亦有增長趨勢。他相信部分本地投資者，慢慢已習慣15%的從價印花稅。