豪宅稅降 議價空間大 屋齡16年內最好賣

老、中、青豪宅各有擁戴者！上月創見集團束家狂掃屋齡超過20年的「昇陽國寶」，又有國巨集團董事長陳泰銘，再買屋齡僅5年的「文華苑」案例，但觀察不同「年齡層」豪宅交易量發現，今年交易最多的是「中年豪宅」量增達160%，青年組豪宅也不遑多讓，前3季交易量已破百件。

時值房價盤整期，除自住買方紛紛進場外，高資產族也鎖定下修豪宅入手，但由於豪宅課的稅賦與一般住宅不同，且從台北市房屋稅所課的豪宅稅，自民國2001年7月1日後皆要適用，因此統計豪宅屋齡分別為5年以下、6至16年與16年以上的老、中、青三組，發現今年前3季交易量與去年同期相較，中年豪宅最受歡迎，這類代表社區為屋齡15年的「信義之星」及12年的「帝寶」。

單價變化皆不大
據內政部實價登錄資料統計，今年前3季老豪宅交易量僅8件，相較去年同期成交的10件反倒下滑，而勇奪交易量激增的「中年組」，則是從去年的15件狂增至39件，漲幅達160%；緊追在後的青年組，自去年的97件成長到今年的122件，值得一提的是，無論老、中、青豪宅的單價變化皆不大。

房屋稅改固定率
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市豪宅稅擴及至2001年7月1日建築完成的高級住宅後，屋齡在16年以下的豪宅全數適用，但由於今年7月起，豪宅稅加乘改以固定率計算，稅負有所降低，且屋齡中段的豪宅議價空間大，釋出量也比老豪宅多，進而讓「中年組」的交易量有所提升。

郎美囡解釋說，台北市豪宅稅的加乘部分更改後，新豪宅房屋稅有顯著降幅，以2014年完工的「華固松疆」為例，原路段率為250%，改用120%固定率計算後每戶年省下近24萬元，因此新豪宅命運不再坎坷，市場接受度相對增加，加上這幾年豪宅市場修正幅度大於整個大盤，讓價意願提高許多，吸引買方出手。

老豪宅釋出量少
「釋出量少是交易量不增的主因。」針對老豪宅交易量下滑，中信房屋總公司行銷企劃部副理江龍名指出，鍾愛老豪宅的鐵粉依舊不在少數，因老豪宅位置佳，使用面積大，價格更便宜。老豪宅代表社區有「昇陽國寶」、「仁愛鴻禧」。

同條路「華固吉邸」小賺500萬「入手較早」

同路不同命！實價資料顯示，台北市吉林路的豪宅「尊勝白金苑」今年4筆交易有3戶都賠售，轉手後分別虧損1500至3500萬元不等，甚至可於台北市中心再買一棟房；但就在隔壁的「華固吉邸」日前交易，卻都小賺數百萬元，可謂幾家歡樂幾家愁。

完工為房市高點
實價資料顯示，「尊勝白金苑」今年有4筆交易，其中有3戶易手皆輸，賠最多的在今年10月，該社區13樓戶以總價1.18億元成交，但對照3年前入手總價1.53億元，該戶賠3507萬元，賣方為透明光工業有限公司，買方為陳姓自然人；其餘2筆則分別賠售1500萬元。

不過同路段隔壁的「華固吉邸」，今年該社區4月與7月分別有兩戶轉手成交，總價落在1.08億元及1.21億元，皆不受市場盤整影響，小賺200至500萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，「尊勝白金苑」是大坪數豪宅，2014年完工時，正巧為房市高點，如今面臨市場轉向，又非處在一級豪宅區，因此非高資產買家首選，如果投資型屋主有周轉需求，往往得賠售出場。

台灣房屋中山民生加盟店蕭祐寯表示，「華固吉邸」2012年完工交屋，屋齡約5年，由於物業管理佳，住戶多為自住高資產族，因此屋主多半惜售，加上取得時間較早，比隔壁「尊勝白金苑」低，因此出售還是有賺頭。

「難敵修正趨勢」
「白金苑出現賠售，著實是生不逢時。」大家房屋松江南京加盟店店東劉明田表示，白金苑開價時單價約130至140萬元，但豪宅買氣不佳，儘管建材極為高檔，仍敵不過整個修正趨勢，單價約落在90萬元，反觀「華固吉邸」當初開價約110萬元，目前行情同樣約90萬元，故兩者轉手價差會相去甚遠。

電子產品已是多數人的資訊主要來源，不過真正客觀、具系統性的知識，仍是傳統書本才有，今年下半年，台中有2家「百元書屋」陸續開幕，都是公益性質，以100元的消費，讓人無限暢讀、暢飲，背後的目的，都是希望能讓市民重拾閱讀習慣。
今年7月，台中出現一間「樂樂書屋」，知名設計師張清平在西屯區打造風格活潑、不賣書的公益書房，不僅有3千多本書可閱讀，公益精神結合自然、古典、工業風兼具的空間，甚至贏得當代製鞋巨匠Jimmy Choo的支持。

點子來自企業家
樂樂書屋室內空間約180坪，1樓為閱讀區，2樓是活動展覽區，鋼筋混凝土書架，支撐起整棟建築，1、2樓由一株百年大榕樹貫穿，結合大天井，門口、書架、樓梯、廁所。
樂樂書屋執行長張子庭表示，這點子發想其實來自台灣一個企業家，他每年至少捐書、買書給12所偏遠地區的國中小，「但是一人力量畢竟有限，因此決定蓋一個書屋，集眾人之力每年捐1座圖書館給需要的地方。」
今年11月，王品集團創辦人戴勝益繼台北之後，也在台中開了第2間「益品書屋」，2千多本精裝圖文書，也是百元任君閱讀，戴勝益打趣表示，除了入場費，書屋不設任何遊戲規則，只要每個人都愛上閱讀，對他而言就是賺很多了。

邀親子做蛋糕 推型男主廚做菜秀

全台民眾忙過聖誕節，建案也舉辦活動促買氣。新北板橋指標案「立信新月天地」昨於新月橋畔升「月球」，料將引起自拍打卡熱潮，北中南不少建案也有聖誕派對與手作課程，高雄鳥松區「圓山硯」、左營區「晶硯」則有型男主廚做菜秀。

由立信機構與愛山林建設開發合作的「立信新月天地」，訂製了顆巨型月球燈，昨於新北新月橋畔升起懸掛，將供民眾拍照。建案現場也打造逾百坪的Cama Cafe 原型旗艦店，提供獨家開發的Cama baby雞蛋糕和棉花糖。愛山林機構董事長祝文宇表示，此案土地特別，規模大又沒遮擋，所以案場布置得不像在賣房，讓買方藉此感受這裡的住家氛圍。

總經理表演手疊鼓
永和區「勝開大地」昨則舉辦「繽紛聖誕小樹課程」，以諾貝松、南洋杉、扁柏及多種乾燥果實和吊飾，供民眾裝飾聖誕樹；新莊區「君泰」以藍白色耶誕主樹、5萬顆LED燈泡照亮丹鳳公園，還有童話小木屋，並點綴5萬顆LED燈泡。
創意家行銷發言人柯仲武說，為營造聖誕氣氛，旗下建案皆布置不同風格的聖誕樹，讓民眾看屋時能享受愉悅氛圍，並透過fb打卡抽獎的分享，再創銷售力道。

台中市太平區「時代菁英」昨辦「歡慶耶誕PARTY」與市集活動，邀請住戶與周邊鄰里共度熱鬧佳節，豐謙建設總經理劉瑞麟也登台表演手疊鼓，劉瑞麟指出，希望以歡樂氣氛渲染鄰里。

富宇建設則與「亞尼克果子工房」合作，帶著大小朋友一起做蛋糕。為讓住戶感受佳節氣氛，旗下新成屋社區也以燈光造景點綴公共空間，瀰漫聖誕氣息。

高雄市仁武澄德重劃區「大麗城」昨有莉莎奶奶與100名艾莎公主大集合，吸引逾400名民眾前往。龍登國際總經理戴嘉聖指出，11月公開至今已售140戶，買氣比之前預估還好。

高雄回溫售11豪宅
「圓山硯」與「晶硯」則不約而同找來型男主廚慶祝聖誕節，「圓山硯」由吳秉承料理美食，吸引不少已購客前來，銷售經理陳寶謙表示，該案近期採實價銷售策略，近3個月買氣增3成。
另一位型男主廚詹姆士，昨則到「晶硯」現場，示範聖誕沙拉等料理。該案銷售總經理徐全興指出，高雄全年房市買氣回溫，下半年大坪數案來客數增加，近2個月已售出11戶豪宅。

潛銷半年的桃園龜山「遠雄新未來」已售逾400戶，選在聖誕節前夕正式公開，昨邀請500名買方在林口三井OUTLET看電影《大娛樂家》，並宣布11月獲得中華建築金石獎白金石首獎。該案店面將採提前招商，除增強機能吸引更多買方，也讓店面投資者能具體評估報酬率。

店面將提前招商
「遠雄新未來」位龜山區捷運機場線A7站旁，距林口新市鎮不遠。遠雄房地產總經理張麗蓉回憶，2004年來到林口時仍少有人出入，到現在是繁榮、完整的市鎮，「我是參與者、見證者，也是享受者」。

該案5月潛銷至今大賣400多戶，遠雄房地產行銷副總張益昌表示，買方以新北市板橋區最多，可能是因在板橋購買同類產品要花2倍價格，其次是來自中和及新莊。店面將採提前招商，預計明年Q1或Q2就要把商場招進來，讓買方知道生活機能有多健全，也讓店面的投資方能具體評估租金報酬率。

由於純1樓的店面太貴，該案店面規劃1+2樓，同一店面可分別在1、2樓開設不同店家，地下1、2樓的商場約3100坪，招商目標則希望汐止「遠雄U-TOWN」的商家能有部分進駐。

遠雄新未來小檔案
位置：桃園市龜山區
建商：遠雄集團
基地面積：2890坪
樓層：地上28樓，地下5樓
戶數：824戶（807戶住家，14戶店面，3戶商場）
坪數：26、30、40、48坪
格局：2~3房
單價：每坪33~38萬元
總價：850~1700萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北101大樓5度蟬連地王 高雄大遠百登寶座

明年公告地價和公告土地現值，六都全雙降！繼桃園、台南、台中全面調降後，台北、新北、高雄昨日也宣布2018年公告地價與土地現值皆降價，其中台北市公告地價-6.12%為史上最大降幅。三都的地王都是舊面孔，分別是台北101大樓、板信雙子星花園廣場和高雄大遠百。

台北市明年公告地價平均調幅為-6.12%，是1987年有統計數據以來的最大跌幅，全市12行政區亦均調降，以北投區-8.51%最多，其次為文山區-7.57%，中正區-3.64%最小。

讓屋主減輕負擔
台北市公告土地現值平均調幅為-1.76%，是1980年有統計數據以來的第5大跌幅。地王由信義區台北101大樓以每坪575.55萬元第5度蟬連，地后則由中正區新光摩天大樓以每坪569.91萬元緊追在後。在捷運市政府站附近經營小吃店的周先生認為，台北101裡都是最精華的品牌和企業，可以理解這裡的土地價值。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年公告現值與公告地價，除了讓屋主無論持有或移轉都減輕負擔，也顯現政府不繼續打房的態度，及實價登錄上路後，公告現值與地價能夠更快速反應市場，選舉在即也可能是一個考量。
新北市公告地價調幅-0.84%，是1991年實施兩價分離後首次調降，公告土地現值平均調幅為-1.82%，地王由板橋區縣民大道路口的板信商業銀行雙子星總部大樓，以每坪約239萬元9度蟬聯。

四都地王皆百貨
高雄市的公告土地現值平均調幅為-0.42%，公告地價平均調幅則為-1.00%，是自縣市合併以來首次調降。地王由高雄大遠百以每坪約188萬元第5度蟬聯，北高雄的博愛二路漢神巨蛋一帶，則是以每坪145萬元為高雄市地后。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一路以來眾多稅改政策，讓房市交易有點喘不過氣，在經歷上次公告地價一口氣大增3成的震撼後，此次公告地價調降算是反應市況。

六都地王中有四都現況是百貨公司，其中2王1后是新光三越，1王是大遠百，徐佳馨指出，主要是百貨本身需要在強商圈中，又以車站商圈為首選，自然地價不俗，榮膺地王並不意外。

中市府稱還地於民 部分地主批二次傷害

台中市政府近期進行「公設用地專案通盤檢討」，將各區未開闢的公設保留地變更成建地，在若干地區引起爭議，早年土地遭劃分為道路、公共設施的地主，認為此舉等於二次傷害，市府則認為犧牲部分預定地，讓設施、甚至公園能成真最實際，目前雙方對話如平行時空，沒有交集。

因少子化、都市變遷、地價成長及國家財政困窘等因素，許多機關、文教、公園預定地的實際開闢機會可能遙遙無期，台中市府在本次公設檢討草案中，將這些預定地變更為建地「還地於民」，同時開闢部分公設為折衷方案，不過卻讓40年來等待預定地開發的地主與居民，形成兩樣情。

闢2.83公頃公園
以南屯區楓樹社區為例，開闢面積共31.01公頃，此次變更取消了14.62公頃的污水處理、3.6公頃的機關、2.7公頃的文教預定地，住宅區建地則多了20.98公頃，尚未開闢的3.41公頃公園，部分變換位置，並實際開闢2.83公頃。楓樹腳文化協會執行長江鳳英質疑對當初受害的地主並不合理。

「應實踐原計劃」
江鳳英指出，楓樹社區30多年前從整片農地被劃入細部計劃，被劃入住宅區的地主如中樂透，但被劃為道路、公設用地的土地，有的被賤價徵收，沒徵收的只能放著，且不能貸款，許多撐不過去的老地主早已陸續賣地，直至臨終仍未釋懷，「現在將公設變更為建地，居民卻渾然不知，難以接受，爭取應將原計劃實踐。」

台中市都發局城鄉計劃科說，市府每年編列預算徵收公設預定地，然經費有限，如徵收1塊公園就要價超過千萬元，進度緩慢，「最符合公平精神的是『社區共同分擔』開發，但該時機已過，犧牲無需求預定地換取真正的設施，是最實際的方式，且短短幾年就可完成。」

都發局：合法合理
城鄉計劃科說，此次變更仍是草案，民眾有意見務必向市府反映，都發局網站都有公告說明會時間地點。這次公設變更都經過效益、人口、需求性等諸多參數評估，合法合理，對地主也有交代。
都發局強調：「雖市府在部分公園、公設有過半持分，但市府不可參與建地分配，並無從中獲利，所持分的土地經分配後，皆作為實際公設。」

公設地交易熱公園預定地最夯

針對台中市政府今年解編公設用地，引發不小爭議，但荒廢用地因此得以實質開闢，且不少原定機關、文教、公園用地被劃為住宅區，也使9月公展開始的前半年，除道路以外的公設保留地出現一小波交易高峰，近期則在地主惜售態度下，交易減緩，但仍可見公保地待價而沽的狀況。

公設地流通性遠高於一般建地，無論是機關、文教、公園、道路，都可以買來贈與政府做節稅，或做容積移轉，公設地也不必看區位、完整性，有持分即可買賣捐贈，功能性強，因未徵收的道路面積遠多於其他類的加總，所以道路買賣是大宗。

「地主會更惜售」
較受矚目的公園預定地，近年移轉量出現2波高峰，以北屯區漢口路頭的「兒36」來看，除今年6月因變更住宅區造就的大型交易外，另一波高峰則在2013年10月到隔年1月，執業建築師黃金豐解釋，2013年5月至2014年3月期間，市府規定容積移轉需捐贈50％的公園綠地、廣場、或停車場，造成不少建商、投資客搶購，規定取消後，其實有不少人被套牢。
據實價登錄顯示，即將被解編的公設地，今年3至9月陸續有成交紀錄，遍及北屯、南屯、南區等地，因只要擁有道路以外的公保地，未來可配回一半以上建地，信義房屋文心昌平店主任洪彰強指出，公設地沒有稅金，無持有成本，以往地主沒利可圖也不會想賣，現在有變更住宅利基，自然會更惜售。

春江水暖鴨先知？建商彎道加速今年大舉「掃」地。素有「年度獵地王」封號的興富發「家族」，今年逢低大舉買地，光興富發、潤隆兩大建設公司，2017年合計買地超過210億元，打破歷年購地紀錄，顯示看好後市需求，積極逢低儲備土地原料。

2017年建商買地手筆是近4年以來最猛的一年。第一太平戴維斯統計，截至12月下旬止，建商購地就投入591億元；加計其它買家，2017全年購地總額至少1,080億元。

以「獵地王」興富發為例，2016年興富發集團總計購地總額已投入133.6億元，超越前波購地最大量的2009年130.2億元，以及2013年的100多億元；未料，在景氣相對低迷的2017年，興富發集團「家族」成員的購地手筆，竟再度刷新2016年的紀錄，一舉突破200多億元大關。

其中，興富發就橫掃淡水、桃園、台中、高雄，其中高雄就「掃」進8筆不動產，累計在全台購地達106億元。潤隆今年買地手筆也刷新紀錄，從新北市板橋、中和、基隆、桃園、新竹，一路買到高雄，收購土地存貨的企圖心相當旺盛，累計已在全台買下104億元的不動產。

除興富發「家族」罕見大買地之外，排名第2的是潤泰創新，今年砸進38.3億元買地；排名第3的是大陸建設，今年買了36.15億元土地；排名第4的是櫻花建設，累計購地32.5億元。

排名第5的是達麗建設，在觀望1年半按兵不動之後，下半年就密集出手，逢低投入28.4億元買地。

國建也是今年至少進帳6筆，同為搶地大戶。其中購地2筆約16.33億元，合建案簽下4筆，預計要投資32.5億元，總計購地加合建案至少要砸進48.8億元，積極度甚於往年。

綜觀建商購地手筆，可堪稱觀察房市榮枯的一大領先指標。2014年底房市開始高峰向下反轉之後，買氣瞬間觀望、2015年建商購地也立刻縮手，當年購地只有286億元，許多土地求售無門；2016年，建商轉向還有剛性需求撐盤的中南部，加碼土地，不過也只成交345億元，與2013年建商動輒買下千億元的土地完全不能相比。

建商：明年房市價穩、量增

年關將至，國泰建設、潤泰創新國際兩大龍頭建商觀察明（2018）年的房市趨勢，雙雙表態信心十足。國泰建設董事長張清櫆中肯表示，這波房市景氣整理，是有政策干預因素的，明年應該量會上來、價會穩下來。潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，這一波景氣盤整已經接近底部，明年價會穩，已不致潛水式的下沉，尤其明年底全台各縣市將有大規模選舉，政策上可放心不致有重手打房的變數。

張清櫆表示，去年國建是「減量經營」，不與市場對作；今年上半年市場比去年好、下半年又比上半年好，國建推出的4筆新案銷售都不錯，都創下6成多至7成多的佳績，接下來國建有適當機緣，將加碼購置土地。值得關注的是，國建在台北市明年將有3筆都更案，陸續達到100％同意比率，完成整合，加碼取得土地存貨的速度會加快。

潤泰新董事長簡滄圳表示，經過這3年成交量萎縮、沉寂的高檔整理後，今年價、量都出現比去年好的訊號；展望明年，房市預期會是價會穩、量會增的一年，尤其價格應該不會呈潛水式下沉，而會逐漸回穩止跌。反倒是2018年將有年底縣市長選舉，預期各縣市政府將會在房市疲弱之際，釋出利多政策，以激勵內需產業。

揭露「主建物+附屬建物」拆算單價
估較含公設單價高3成

近年來房市盛傳，內政部將推動只算主建物價格的「實坪制」，但因引發爭議大，且無法反映公共設施的建築成本，已確定不推動實坪制，改為揭露「實用坪數價格」；也就是在現行實價揭露權狀總面積的拆算單價外，多增加一個欄目，揭露「主建物+附屬建物」拆算單價，推估該欄目單價平均會比含公設單價高出三成；預計最快明年第一季上路。

不適用移轉登記制度
內政部強調，增加該欄目的目的是，讓實價揭露成為名副其實的「實用坪數價格」資訊，但該政策僅限於實價登錄資訊，並非直接適用在移轉登記制度，並不會如外傳的「實坪制」上路。

官員解釋，目前移轉登記制度的權狀總面積，包括主建物、附屬建物、車位及公設等坪數加總面積，實價揭露的單價，則是上述所有坪數加總後去攤提總價，所得出的每坪實價，未來將新增僅有主建物、附屬建物加總後去攤提總價，而得出的每坪單價，將更趨近於真實可使用坪數之單價；目前研擬方向是以權狀坪數平均打七折的方式去攤提總價。

舉例來說，總價一千萬元，買進不含車位的四十坪住宅（假設公設約十坪），現行實價揭露制度是一千萬元除以四十坪，每坪單價約二十五萬元；但以後除了持續揭露含公設單價外，也會提供一千萬除以三十坪（主建物+附屬建物），每坪約三十三．三三萬元的「趨近實用坪數單價」。

最快明年第一季上路
內政部政務次長花敬群證實，目前的確正在研究實價新揭露方式，將由現行含公設單價，增加一項「主建物+附屬建物」單價，若車位是獨立可拆算的，也會增加車位價格欄目，預計最快明年第一季就可增加該欄目。

花敬群說，增加該項拆算單價欄目，除讓民眾更了解各類型登記方式的真實價格，也讓欲購屋民眾進一步了解，未來購屋價格會花在哪些地方，進一步讓整個實價揭露制度更趨近於完整及透明。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這個做法的確可讓實價揭露更加多元，但國內建物移轉登錄制度相對複雜，究竟該怎麼拆算才合理，恐得多加思考。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，這項變革可解決長久以來民眾對房價遭公設灌水的疑慮，買家應該會優先選擇使用價值高的物件，但高公設比的建物、社區只要能表現出設施必要性、獨特性，符合自用需求、且對價格有支撐幫助，也不見得會有行無市。

業者︰房價更混亂 民眾難適從

麗盛建設總經理何昭宏指出，台灣房市早已習慣總價概念，且已成為市場交易準則，若刻意區分含公設或不含公設單價，可能造成單價複雜化、甚至出現混淆，民眾究竟該參考哪個價格才適合，恐會出現判斷上難題。

璞園建築團隊總經理張嘉生指出，台灣房地產登記本來就很複雜，尤其是土地稅負，更有分為公告地價、公告土地現值等課徵稅基，一般民眾不容易理解；若明年實價新制真地上路，將會造成價格更混亂，尤其是不含公設單價可能被拉高；假如政府想學習國外公設不登記制度，根本之道還是應從建物移轉登記制度著手，不然將出現一國好幾制的亂象。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，房屋面積涉及房屋稅、契稅課徵，也跟房貸、管理費等計算有關；尤其公設還涉及居住品質、消防安全，以及住戶交誼、休閒中心，是構成房價效用重要部分；表現房價的方式，應要避免造成公設沒有價值的錯誤認知，也不要讓房價資訊混亂或造成哄抬房價。

學者︰優於實坪制 房價更透明

政大地政系特聘教授張金鶚表示，他贊同內政部推動實價變革，可以讓房價更透明、也不至於造成市場價格扭曲。

他認為，不該一昧導向將公設價值歸零的「實坪制」，這會造成市場扭曲，因公設仍有其建築成本，對於民眾來說也有相對應功用，但也不能如現況將公設價格比照專有面積的主建物是同價位。

他指出，購屋總價包括主建物、附屬建物、公設及車位等各項內容，實價登錄制度當然應該區分出各項目的單價；其中車位可以根據周邊行情，建立一個價格，公設部分則可朝向主建物價格打折方式估算，如此一來，民眾會更加了解，付出的房屋總價究竟買了什麼內容。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊也認為，實價變革新制若真的上路，民眾終於可以知道國內現況單純以主建物加附屬建物計算的單價究竟有多貴，雖然預期房產業界多會反彈，但長遠來看，房價透明化絕對有助於房市長遠發展。

台南市不動產開發公會秘書長許治中指出，台南市建案還是以透天厝為主，約占80％，在安南區的透天住宅，近3年已上漲20到30％，3年前還有1千萬元以下的透天，現在，都超過1千萬元了，不過，1,500萬元以上的透天厝，需有特定族群買盤支撐。

許治中表示，2到3年前，台南有一波「透天換大樓」的熱潮，特別是大坪數的透天住宅，因為經常出國的關係，基於安全考量，「移居」大坪數的住宅大樓，現在，已經稍為緩和了。

現在，建商推案，回歸透天厝為主軸，就安南區的的透天厝而言，大都介於950萬元到1,250萬元之間，已經比3年前的售價上漲大約20％到30％之間。

他說，台南的透天住宅大部份都已經超過每棟1千萬元了，只有在比較沿海的區域，才能看到每棟500萬元到600萬元的透天厝。

台南以透天為主流產品，其中一重要原因是消費者偏愛，許治中表示，另一個原因是，台南的容積率都偏低，建商投資興建大樓，成本效益較差，以安南區為例，容積率大都介於180％到200％之間而已。

易居研究院22日發布的《中國住房租賃市場發展研究報告》預計，2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃面積，租金收入規模將達到4萬億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，10年後54億平方米有效租賃面積的形成主要得益于有租房需求的人口規模增長、人均租房面積的不斷提高這兩個因素。

　　臨近年關，北京土地市場又迎一場熱鬧的拍賣。在42輪競拍後，一宗昌平區北七家宅地，以64.8億元總價、3%自持比例為金隅北辰聯合體所獲。

　　據了解，該地塊以“三通一平”形式供地挂牌出讓，是“自持+限價”地塊，起始價為45億元，根據規則，宗地中商品住房銷售均價不超過5.3萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.57萬元/平方米。

　　此前，該地塊獲得8次網上報價，最高報價為46.75億元，現場則吸引了中鐵、龍湖、石榴、平安、東亞、葛洲壩碧桂園聯合體、金隅北辰聯合體等眾多房企參與競拍，激烈程度可想而知，最終，地塊溢價率達到本年度少見的44%。

　　據中原地産研究中心統計數據顯示，近半年，北七家供地92萬平米且全部限價，明年2季度開始將集中上市超過5000-8000套房，而過去三年北七家包括自住房在內只成交了5000套，其中商品房只有2000套。

　　另據克而瑞數據顯示，今年昌平共成交4宗地塊，皆位于北七家鎮，一宗已開工，其余三宗尚在土地平整期，其中兩宗被北京未來科學城拿下。昌平區今年供應商品住宅2991套，是北京各區供應量之首，成交2779套，是北京各區成交量的第二名，成交均價為46225元/平方米。

　　克而瑞北京高級分析師崔秀程表示，目前地塊周邊的京基鷺府、萬科翡翠公園等項目均價約在5.5萬元/平方米以上，區域今年以來的在售項目也多以改善型為主，但該區域成交的地塊多將執行70/90政策，因此，在明後兩年區域將迎來一大批中小戶型的剛需房源。

　今年以來，深圳房地產市場頻現大宗交易。12月，一樁七套住宅五折打包銷售的交易更是引起業界關注。戴德梁行資料顯示，今年前三季度，深圳房地產市場大宗交易總額同比增逾三成。分析人士指出，在粵港澳大灣區政策利好下，深圳商業地產、商務公寓或成為新的投資熱點。

　　機構資金湧入

　　據瞭解，12月深圳南山一位業主一次性五折出清七套住宅，包括南山花園三套、怡園大廈兩套、月亮灣山莊兩套，最後被投資方以近四千萬元的全款接盤。

　　怡園大廈附近房地產仲介透露，12月中旬業主發佈相關出售資訊，不足一天即被搶購。當時有很多買主諮詢能不能拆開來賣，業主不同意，說是價格壓這麼低就是想一次性回籠資金。

　　按照現在市場價，買主基本穩賺不賠。以怡園大廈出售的兩套房源為例，單價2.4萬元/平方米左右，而記者看到周圍仲介放盤資訊，怡園大廈出售房源價格集中在4.6萬-5.0萬元/平方米。

　　值得注意的是，今年深圳房地產市場頻現這類大手筆的大宗交易。戴德梁行發佈資料顯示，截至前三季度，深圳大宗交易投資額超過118.0億元，同比增長31.4%，且內資買家占比高達96.5%。

　　“房地產大宗交易一般涉及的資金量很大，如果不是機構資金很難能有這麼大手筆，當然也不乏實力雄厚的個人投資客。”深圳某房地產企業人士指出。

　　深圳一家綜合性私募人士告訴記者，今年其所在私募和專案方以基金方式入手深圳一百多套商鋪。“發起基金後以‘債權’+‘股權’模式合作，到約定時限私募可以獲得相應利息，並且參與到後段專案開發後的收益分成。”該人士透露，“我們本來就有進行房地產投資的部門，今年二級市場不好做，就做了十多個地產項目相關基金。”

　　商業地產熱絡

　　“雖然在整個大宗交易市場占比較小，但今年確實存在金融資本參與住宅類大宗交易。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉稱，“部分是因為新盤限價，開發商‘惜售’情緒較重，或者不看好當前市場，促使開發商設立投資公司或同外部金融機構合作接盤，一次性打包銷售上百套新房，再以規模化租賃方式經營。獲得租賃收益同時，一來契合政策對住房租賃的傾斜，二來這種方式開發商擁有更多主導權，可以在未來擇機賣出。”

　　相較住宅類大宗交易，商業地產類的大宗交易更顯主流。戴德梁行研究報告指出，從投資方來看，前三季度內資企業選擇購買整棟或整層辦公樓用來自用的大宗交易最為活躍，整體市場價格堅挺。據中原智商中心監測，深圳辦公市場三季度共錄得5宗過億大單交易，金額達到19億。

　　“隨著大型企業積極佈局深圳區域，國內外企業總部積極入駐深圳，大宗購買優質辦公物業以自用的需求日益增多。自購辦公物業一方面有利於企業在固定地方發展，提高自身形象；另一方面也是作為投資選擇。”深圳某券商人士透露。

　　商務公寓成為今年深圳房地產大宗市場交易新秀。11月27日，位於深圳龍華的紅山6979專案在相關政府部門網站上顯示已拿到預售許可證，產品為471套商鋪和商務公寓。11月28日該專案所有產品顯示已簽認購書。（下轉A02版）

　　“今年下半年深圳新房供應中，商品住宅相對較少，商務公寓供應量和成交量占比在不斷擴大。一方面，住宅產品已嚴格限貸限購，不限購的商務公寓成為新的投資趨勢；另一方面，深圳住房租賃市場巨大，也為商務公寓投資提供巨大想像空間。”該人士指出。

　　資金長期看好

　　“與其它城市相比，深圳土地供求緊張、金融資本密集、人口流入大、產業升級速度快等，都促使金融資本非常看好深圳房地產。”李宇嘉表示，金融去杠杆背景下，資本市場投資收益率會比較低，購置大體量房子因此成為機構資產配置一個較好的選擇。

　　某房企人士稱，目前商品住宅、商務公寓限價下開發商定價本身就會比較低，如果採取大宗交易形式，買方能夠獲得一定折扣，對投資機構日後轉手賣出的套利空間更大，這點深受機構投資者的青睞。“對開發商來說，稍微降點價格，可以一次性、大批量回籠資金，對於資金鏈較為緊張的開發商不失為一個好方式。”

　　戴德梁行研究報告指出，深圳土地供應嚴重不足，支援企業發展的空間有限，新出讓的土地更多面向總部類企業。預計2017年全年大宗成交以核心區域的寫字樓為主，投資方主要來自內資金融企業、投資公司等，且大體量及整棟成交將增多。在粵港澳大灣區、前海自貿區等眾多利好政策及經濟快速發展背景下，長期樂觀的預期還會持續吸引更多投資者。

半年前，一批血氣方剛的鏈家經紀人從北京和上海挺進鄭州，成為推動鏈家在當地落地生根的骨幹。有意思的是，鏈家公司並不是這些門店的所有者。

而現在，鏈家在鄭州已經擁有100多家這樣的門店，鏈家的高管宣稱：未來這個數量可能會達到數倍增長。

這意味著繼在公司層面引進股東之後，鏈家開始在終端通過合夥或者加盟的模式輸出它的經紀服務。這家仲介巨頭打破了過去自定的鐵律：由重資產直營模式轉向直營門店、加盟門店兩種模式並存。

輕裝入鄭州

鏈家目前在鄭州試點的拓展模式即輸出品牌、管理模式和內部系統，開放平臺和資料等。社會資本可加盟鏈家門店，加盟費用需社會資本持有者和鏈家總部商談。

財務層面，加盟門店和直營門店是兩條線，加盟門店財務自負盈虧。

管理層面，運營、管理、培訓、經紀人作業等全部按照鏈家模式執行，如房源委託、房源核實等流程需嚴格按照鏈家流程管理模式執行。“穿衣打領帶等細節都要全面按照鏈家模式。”鏈家高級副總裁閆覓說。

人事層面，鏈家加盟店店長主要由鏈家直營店經紀人內部通過競選擔任。鏈家鄭州公司總經理是何生祥，依然是垂直彙報，業務層面人事仍然由鏈家方主持。

成本層面，鏈家鄭州加盟門店店面的租金和硬裝均由社會資本按照鏈家統一規定投資和支付，在拓展中省掉了一大筆的費用。

一直以來，房租成本占到鏈家總成本的30%左右，經紀人提傭支出占總收入的50%左右。和在中國其他區域的拓展不同，在河南，鏈家選擇了一個輕巧的方式。

B端資源

目前，鏈家APP上已顯示鏈家鄭州有8000多套二手房房源，也代理了萬科天倫紫台、融創華夏觀瀾壹號、榮盛、金地等多個新房樓盤，也有部分經紀人成功簽單。

今年3月後，一線城市房屋交易的冰封澆滅了仲介們的狂歡。鏈家在第一隻靴子落地的時候，向二三線城市鄭州派出了輕騎兵。

考慮到2021年夏天前完成上市的戰略規劃，加盟看起來是最經濟的發展方式。當然，鏈家的重要股東們萬科、融創中國、百度、騰訊，都希望看到鏈家的發展。這，決定了鏈家需要把許多自己獨有的、有價值的運營管理等經驗拿出來。

從鏈家前兩年收購上海德祐等仲介公司成功鏈家化的擴張情況來看，鏈家在管理、經紀人、品牌等方面的積累已經摸出一條有效的輸出複製路徑。

甚至可以說，在瞬息萬變的市場中，鏈家已經在經紀業務上形成了護城河，但擴張中，最大的風險就是錢，線下門店重資產屬性決定了鏈家不可以輕易發動燒錢補貼，有愛屋吉屋、房多多、平安好房等前車之鑒。

其次，競爭對手搜房鼓勵社會資本加盟搜房，圈門店、房源、客源。

就在鏈家第一批經紀人入駐鄭州時，搜房除了加快佈局加盟門店外，搜房二手房副總經理賀志強等管理層還在積極聚焦全國各地中小中介入駐搜房平臺。

一個最直觀的效果是，我愛我家等多家仲介公司經紀人又開始在搜房房天下APP上賣房。此前兩年，一些仲介公司曾集體抵制搜房。

業內人士分析，今年房天下的戰略思路已經轉變成聚焦技術領域、做平臺，而這也是左暉認為房天下最有可能顛覆鏈家的模式。這似乎加劇了鏈家轉變成開放平臺的緊迫性。

殊途同歸

搜房在拉攏中小仲介、社會資本上與鏈家展開競爭，有著歷史背景。

這些年鏈家的股東端變得前所未有的豐富和龐大，股東來源既有資本方的源碼資本、高瓴資本、經緯中國等，也有開發商的萬科和融創中國，更有百度、騰訊這類技術公司，左暉把自己的股權稀釋到38%左右後，讓這些頂尖機構聚在鏈家周圍。

比如，鏈家牽手騰訊雲簽署戰略合作協定，基於此次合作,未來鏈家將借助騰訊雲的大資料、人工智慧等能力,進一步優化房產交易流程,提升房屋交易效率，這個既包括直營店，也包括鄭州的加盟店。

還有，鏈家剛拓展鄭州加盟店時，股東融創和萬科的新盤業務已經交給鏈家代理。

相比之下搜房看起來像一個人在戰鬥。當然去年坊間傳言，搜房要和阿裡合作人工智慧等，但最終的結果卻是搜房自己成立AI集團，而阿裡和杭州市政府合作試點機器人看房、線上買房視覺化等。

這就需要走向線下拓展業務，鏈家和搜房徹底由戰略夥伴變成競爭夥伴關係。


這樣的結局，造成一些人認為這是莫天全戰略的失敗，但是持有這種觀念的人，忽略了一個重要的背景是，2014年-2016年，一是互聯網公司全面發力做仲介公司，二是當時的仲介公司，除了鏈家，沒有合適的可結盟的夥伴，而鏈家已經和搜房生分。也就是說，莫天全除了自己幹，沒有別的選擇。

鏈家和搜房殊途同歸，鏈家過去的強項是管理、運營、服務、二手房；搜房過去的強項是媒體、網路、新房，各占山頭，只不過2014年以後，搜房的線上流量紅利幾乎碰到了天花板，搜房需要找准一個紅利空白區，而相對於買地，線下經紀業務是增量紅利。

閆覓說，開放是鏈家的未來趨勢，賦能全行業是鏈家的夢想。

當然，搜房莫天全可能覺得，現階段所有關於“哪家會贏”的分析是錯的，因為一切才剛剛開始。

響應中共十九大報告提出的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」的指示，大陸全國城市加速推進住房租售並舉制度，官方的租賃平台紛紛成立。

新政策除對以往處於賣方市場獲得較高利潤率的內房商的經營環境帶來重大改變之外，銀行的房地產抵押業務、房地產代理行業也面對行業調整，各相關行業亦紛紛推出因應辦法。

十九大後，大陸許多城市加大了租賃房屋地塊的供應，紛紛要求開發商自持，市場憂慮其結果必將導致開發商盈利能力大幅下滑。中原地產華南區董事總經理李耀智預計，未來幾年，開發商毛利率將由以往20%至30%下滑至10%，降幅高達一倍多。一些有實力大型房企如碧桂園、恆大、萬科能夠經受衝擊，但許多中小開發商將會受很大的衝擊。

房屋新開工連跌4個月

事實上，隨著國家推行的租售並舉的長效機制快速推進，租賃政策不斷細化，全國商品房銷售、供應和資金來源等正受到影響。據中國指數研究院發布的今年1至10月數據，全國商品房銷售面積為13億254萬平方米，年增長8.2%，增幅較1至9月收窄2.1個百分點；銷售額為10兆2990億元人民幣，年增長12.6%，較1至9月收窄2個百分點。

政策效果持續顯現，商品房銷售面積及銷售額的年增幅持續回落。商品房投資增速也小幅收窄，房屋新開工連續4個月按年下降。全國房屋新開工面積為14億5127萬平方米， 年增長5.6%，增幅較1至9月收窄1.2個百分點。此外，開發商的到位資金按年增幅也持續收窄，自籌資金與去年同期相比亦由負轉正。

融資趨難行業將整合

李耀智表示，這些數據表明開發商的日子將會日益不好過。而十九大有關房地產政策不是短期行為，而是長期發展方向，各城市新批的土地將以建出租房為主，商品房市場規模和成交均將受到衝擊，一些大型有實力的開發商如萬科、恆大、碧桂園等，由於本身持有大量土地儲備，他們受到的影響相對較小。但許多中小開發商則艱難得多，一方面他們沒有多少土地儲備，又難以獲得新的土地，加上地產融資受限，他們面臨競爭、業績等眾多壓力，這將加劇地產行業的變化，實力不濟的將被大企業併購或整合。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹亦認為，開發商正在進行角色轉變，會從短周期的建房賣房，轉到長期持有物業做起大房東，資金周轉方面也從短周期運轉變為長周期，因此對開發商的資金成本控制能力要求也更高，小企業或會因而被淘汰。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，未來大陸房地產市場將出現非常大的結構變化，租賃房和共有產權住房將加大發展，北上廣深一線城市的比例將達到50%，甚至高達70%。國有企業將積極參與，開發商拿地比較難，大多數土地將轉用於保障性住房和租賃住房，市場將出現大的結構調整和震盪。

供應減一線城市樓價漲

不過，他認為，由於大量的商品房用地收縮，轉為租賃用地，商品房用地供應將會明顯不足，但是深圳、上海和杭州等一、二線城市仍有大量的人需要購買商品房，由於供給的不足，未來一兩年這些城市的商品房價格可能因此上漲。

　　聖誕假期二手交投偏軟，但卻連錄高價成交，其中馬鞍山新港城呎價於月內兩度破頂，最新成交呎價逾1.77萬元；大圍金獅花園錄得3客爭1盤，單位以498萬元成交，造價創屋苑新高。

　　美聯住宅部行政總裁布少明指出，聖誕節前夕二手氣氛依在，不少用家於市場積極覓盤，惟現時盤源不多，議價空間持續收窄，故成交量未見突出。利嘉閣總裁廖偉強表示，聖誕假期到臨，二手交投於節日氣氛濃厚下未見驚喜。

　　世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示，馬鞍山新港城J座高層3室，338方呎，以599萬元易手，呎價約17722元，創屋苑呎價新高。原業主於12年8月以330萬元購入，帳面獲利269萬元。翻查資料，屋苑F座一高層戶，於月初以呎價1.67萬元成交，為當時屋苑紀錄；今次成交呎價較舊紀錄高逾半成，令屋苑呎價於月內兩度破頂。

　　利嘉閣聯席市務董事林耀東表示，大圍金獅花園D座高層戶，面積336方呎，於3組客爭逐1盤的情況下，最終以498萬元成交，創屋苑造價新高。

　　美聯市務經理羅秀霞表示，將軍澳日出康城領峯7座中層LC室3房戶，面積730方呎，以860萬元成交，呎價約11781元，創同類造價新高。據悉，買家為90後，由家人支付首期作為「聖誕禮物」成功上車。

　　另外，市場昨錄一業主即日沽貨，並於即日入貨的個案。美聯區域聯席董事梁浩文表示，屯門瓏門3座高層C室，面積596方呎，起初以930萬元放盤，及後減至918萬元售出，議幅約1.29%，呎價約15403元，創同類單位新高。

　　梁氏續指，原業主於沽出單位後，即日購入元朗YOHO MIDTOWN 2座中層單位，面積443方呎，成交價685萬元，呎價15463元，呎價創同類新高。

　　中原分行首席分區營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島新錄成交，單位為30座中層D室，面積545方呎，以823萬元易手，呎價15101元，成交價屬市價。

　　美聯首席高級營業經理翁凱傑稱，沙田翠華花園B座中層1室，面積215方呎，開價395萬元，以390萬元易手，呎價18140元，呎價創屋苑歷來新高。

　　美聯區域經理鄧涇渭指出，元朗豐裕軒頂層戶新錄成交，單位面積262方呎，以約390萬元易手，呎價約14885元，創屋苑呎價新高。據悉，原業主於15年以288萬元購入，是次易手需繳付10%額外印花稅，涉及約28.8萬元。

新盤氣氛持續暢旺，於聖誕節假期亦連錄豪宅成交，消息指，信和旗下大嶼山長沙新盤BOTANICA BAY昨日售出最後1伙，為11號洋房，面積3725方呎，以6780萬元連車位成交，呎價約18201元。資料顯示，項目共有16座洋房，並已全部沽清。

成交記錄冊資料顯示，長實及帝國集團合作發展的馬頭角新盤君柏，昨日新錄成交，為2座中層B室，面積1658方呎，以3787萬元沽出，呎價約22841元。

　　雖然今年美國曾兩度加息，但本港銀行尚未跟隨，加上有利樓市的因素依然存在，在剛性需求持續下，就算樓價年內有一定升幅，卻無礙買家入市，預期今年一手成交量達1.85萬宗，較去年升12%之餘，更創下自07年以來，近10年來新高紀錄。

　　今年統計樓價走勢的指數月月破頂，但卻未有對一手交投帶來太大影響，預期今年一手成交量1.85萬宗，較去年約16562宗交投，上升約12%，為07年錄得19080宗後，約10年以來的高位。各類型物業中，據土地註冊處資料，面積431至754方呎的中小型單位最受追捧，由年初起截至本月19日計，該類物業已錄得7721宗交投，交投量最多，以暫時約16832宗新盤買賣登記計，佔總數約45%。其次為面積約216至431方呎細單位，也錄得約4365宗交投，佔總數約26%，緊隨其後。

　　至於一手成交金額，受惠於樓價向好，以及逾千萬元新樓交投量增多，預期今年成交額約2450億元，刷新歷史新高，亦較去年上升約31%，按每宗平均成交價計算，料為1324萬元，為歷年新高外，較97年樓市高峰期時的約562萬元，大增約1.36倍。

　　至於今年發展商推盤態度積極，由年初起，已由多個焦點盤連環登場，其中首季就有多個鐵路沿線，以及市區新盤排隊開售，啟德區成主要戰場，啟德1號及嘉匯雙盤齊發，同獲理想銷情，而將軍澳MONTEREY、南昌站匯璽亦連環出擊。

　　踏入第2及3季，推盤戰進一步升溫，大型項目紛開售，啟德天寰、荃灣海之戀、全．城滙，將軍澳晉海接連應市，瞬間搶奪市場購買力，其中全．城滙更大開紅盤，首輪銷售接獲逾2.25萬張入票，成為97年後的票王，同時為歷年新盤收票排行榜第3位，首日開售即沽521伙，為逾兩年來最佳首日銷情，至於全盤953伙在開售僅9日即沽清。而新樓開售盤潮一直延至第4季，隨着本月才稍為回氣。今年新盤買家中，更不乏父母客斥資繳付首期，協助年輕子女置業。

　　利嘉閣總裁廖偉強指，明年樓市可望繼續量價齊升，當中一手市場仍較佔優，估計發展商會繼續積極推盤，除重量外，亦會求價，故樓價料有力保持雙位數升勢。

　　香港置業行政總裁李志成表示，今年股市火紅，不少投資者在股市獲利後轉投樓市，推高一手成交，而本港低息環境亦繼續支持買家入市。

　　今年一手市況繼續做好，無論成交量及售價均獲佳績，年初時以1張合約形式連購多個物業，僅需支付一般印花稅，可避交辣稅，吸引實力買家採用該種方法作大手掃貨，其中啟德嘉匯就有買家，斥1.4億元連掃15伙，平均每伙成交價約930萬元，而西半山尚璟也有買家斥逾7.5億元連掃6個單位，但政府於其後堵塞漏洞後，有關情況經已絕迹。此外，發展商紛紛提供高成數及低首期樓按，吸引大批父母客源，成一手樓市主力大軍之一。

　　但自從政府於今年4月宣布新政策後，令一約多伙的情況即時絕迹。現時的大手客及投資者，則改為採用一組形式購貨，就算有意連買多伙，也會聯同親友，以每人各購1伙的形式購入，避變繳交辣稅。

　　此外，由於目前樓價偏高，加上銀行收緊按揭，對買家的首期資金要求更高，發展商為求吸客，除推出五花八門的置業優惠外，更備有低首期、或是特色按揭吸客，其中屯門滿名山，就推出淨供息按揭，夥財務公司推出一按全期供息計畫，借貸額達樓價70%，最長還款期達15年，期內供息不供本，首3年息口為P減1.5厘（P為5.25厘）﹔其後則為P，另設有二按。

　　由於銀行借貸成數收緊，也有不少新盤為求吸客，夥拍財務公司，推出高成數按揭，甚至免壓力測試，普遍可借樓價八成，甚至以上，雖然買家往後實質供款金額，會較一般銀行推出的樓按計畫高，但由於可免去買家首期資金壓力，引來不少買家申請。