大師房屋董事長陳建慶2017年12月28日表示，2017豪宅市場交易依舊只有「冷」字足以形容。豪宅市場的支撐點利基點為政治經濟環境，但是，國內藍綠惡鬥依舊嚴重，沒有和解跡象，兩岸關係進入「已讀不回」階段，雖然股市上萬點，但是股民真正賺錢的卻不多，法人依舊操縱著股市，陳建慶認為，在政治經濟環境都不好情況下，豪宅市場交易無支撐點，2018對於專營豪宅的房地產經紀業而言「沒有四季只有寒冬」。

陳建慶表示，政府近年打房政策不斷、居住正義、房地合一、實價課稅、豪宅稅、囤房税，都是針對高總價、高資產客群，銀行限貸也只剩豪宅沒有鬆綁，豪宅並非剛性需求，豪宅是對未來信心的投射。從大師房屋提供這8年來總價超過1億元以上豪宅成交件數來看，2010年後成交量一路往下滑，實際狀況是「沒有最低只有更低」，到2017年，成交量只剩下一成。根據統計，目前100坪以上待去化豪宅還有500戶以上，而政府政策並沒有做調整，再加上2018年底的六都選舉，政治的紛擾，依舊讓豪宅市場難有起色。

屋主願意配合讓利降價換成交量嗎？陳建慶指出，過往這幾年「屋主降價」是很有限的，絶大多數建商在過往十年的房地產大多頭，已荷包賺滿滿，所以有本錢撐，對於目前手上持有的豪宅，大多採惜售態度，覺得賣一戶就少一戶，進而轉向去推低單價、低總價、低自備款案子挹注成交量，又因低利率維持低檔，豪宅交易量難以解凍。

陳建慶分析2018如低利率政策不變、兩岸關係維持現狀，對外國人又維持一年内移轉獲利課徵45％、一年以上課徵35％的交易重税，等於「對内沒買盤，對外又趕客人」，豪宅交易量將會持續在低檔盤整，而辛苦的將是經營高總價的房產經紀業，包括代銷、建商、仲介。

這種市況反應在代銷業身上，就是只做純企劃案不再包銷，豪宅案則少碰為妙，而實力不錯的房地產代銷公司保留代銷部門之外，也轉型投資成立建築開發商成為甲方，如甲山林廣告、海悦國際、甲桂林廣告、創意家行銷等。

在建商方面則自行佈建通路成立銷售團隊，或找團隊長期合作，提供一條龍式的銷售服務。

對於仲介業而言，2018年將會是整併的一年，會有很多體質不好的仲介撐不下去，或從店頭經營更改為樓面經營，收店潮、關店潮、整併潮在2018年會越演越烈，2018對於專營豪宅的房地產經紀業而言「沒有四季只有寒冬」。

在醒獅獻瑞和太鼓聲中，台北市萬華區莒光段公共住宅，昨日上午熱鬧開工。台北市長柯文哲在場表示，這裡的特點是公共空間留很多，例如托嬰、老人日間照護、停車空間等，也將規劃類似診所或聯合醫院的醫療衛生服務。如果公宅附近有要進行都更，也可以做為中繼住宅。

莒光段公共住宅基地面積約1056坪，規劃地上19樓，地下4樓，共201戶的智慧綠建築，其中1房型、2房型、3房型的比例為6比3比1，預計於2020年12月完工。負責施工的華邦營造董事長林秀琴表示，本案因為預算不夠，是抱著能做盡量做的心態服務。

未來有望補貼租金
在附近居住多年的徐先生覺得本案位在精華地段，蓋公宅太可惜，應該蓋大賣場。鄭太太則認為，托嬰、老人日間照護、停車空間等社福設施，非常符合社區現在的需求。
台北市目前施工中的公共住宅還有萬華區青年公宅及2期、南港區東明公宅、大同區明倫公宅、北投區奇岩公宅、文山區木柵段公宅及內湖區瑞光市場公宅等。都市發展局長林洲民希望明年此時，施工加完工的公共住宅可達1.2萬戶。對於外界質疑公宅租金偏高，林洲民表示，目前先求達到興建數量的目標，後續再以租金補貼等方式降低負擔。

台北市莒光公宅小檔案
●位置：台北市萬華區萬大路、興寧街66巷22弄
●基地面積：1056坪
●使用分區：商3特
●建蔽率：45%
●容積率：350%
●戶數：201戶 (1房120戶，2房60戶，3房21戶)
●規模：地上19樓，地下4樓
●附屬空間：社區公共保母、居家托育、老人照顧、身心障礙服務站、聯合醫院社區服務
資料來源：台北市都市發展局，《蘋果》採訪整理

打房政策奏效 8年量縮剩1成

房市盤整多年，今年豪宅市場依舊「冷颼颼」！大師房屋統計近8年內部億元以上豪宅交易發現，從2010年每年70件交易量，到今年僅存的11件，可說是連番腰斬。專家指出，豪宅交易與一般房市不同，興衰皆與政經走勢相倚，但明年尚有選舉變數，豪宅交易看壞不看好。

兩岸關係緊繃
「豪宅並非必需品，所以支撐點是背後大環境。」大師房屋董事長陳建慶表示，大環境即為政治、經濟環境，但國內藍綠惡鬥，兩岸關係進入已讀不回階段。就經濟環境來看，雖然股市上萬點，但多為法人且集中在幾支明星股，所以大眾無感，故在政經環境都不好的情況下，豪宅實無支撐點。
全國不動產董事長葉春智也指出，2018年房市將會受到政治政策影響很深，包含躁動不安的兩岸關係，及被視為2020總統大選前哨戰的「九合一大選」，兩者多空交錯，前者在中共不斷測試國際底限下，兩岸關係緊繃，將反映在豪宅市場、商用不動產，至於縣市首長選舉可望從明年中起大撒利多，多少有利房市。

豪宅屋主惜售
除了大環境，陳建慶指出，政府近年打房政策不斷，除房地合一稅、實價課稅、課徵豪宅稅等，都是針對高資產客群，銀行限貸也只剩豪宅沒有鬆綁跡象，加上豪宅並非剛性需求，從大師房屋這8年來億元以上豪宅成交量來看，2010年後成交量一路往下滑，去年只有10件，今年也僅11件，只剩下1成。
「落成5年的『皇翔御琚』，目前才賣出1/3，惜售的還有『松濤苑』、『西華富邦』等豪宅」，陳建慶說，豪宅並非降價就能完售，且明年還有「和平大苑」、「one park」等建案供給，就現階段供需量恐難兩衡，因此明年底六都選舉將是關鍵，推測明年底選舉前，豪宅市場交易難有起色。

日前雙北公寓頂加接連發生大火，讓兩地方首長相繼宣示拆違建的決心。針對民眾違建住宅購買取向，中信房屋進行調查發現，過去被視為可幫房屋賣相及房價加分的頂樓加蓋物件，現僅有14.8%受訪者考慮購買，高達8成表態不考慮購買，顯見頂加已淪為民眾心目中的票房毒藥。

頂加未來效益弱
民調資料顯示，頂樓加蓋物件有85.2%的民眾不考慮購買，進一步究因，53.5%認為「增建物依法被拆的風險愈來愈大」，其次有35.5%「擔心建物結構會有危險」，但仍有28.6%抱持著「賭一把」的心態，認為老舊增建暫時拆不到，因此真正願意計價購買的人不到3成。

中信房屋副總經理劉天仁指出，在不考慮購買的原因中，有1成認為「重建時增建物沒有效益」，這代表民眾購買有頂加的老公寓時，會將都更或與建商合建的未來性納入考量。

上市建商皇鼎建設（5533）有驚人之舉，昨（28）日宣布以12.15億元把汐止保安段佔地1,500坪土地+6,030建坪的預售廠辦大樓，易手給台灣金聯資產管理公司；累計短短半年，已密集出售4筆汐止約8,500坪土地，共套現達30億元，現金滿手。不過皇鼎不是純賣地而已，口袋飽賺之後，預計2018年準備好50億元「銀彈」，伺機逢低購地，轉賣為買。

皇鼎繼下半年處分3筆汐止共約7千坪土地，口袋麥克麥克之後，昨天董事會再度在年關之前，公告順利處分汐止區保安段510地號1,532坪土地、及其基地上預計興建的6,030建坪廠辦大樓，以總價12.15億元，賣給台灣金聯資產管理公司。

皇鼎建設副總經理曹羅方表示，這筆預售廠辦大樓的交易，土地已取得建照，預計2018年農曆年後開工興建、3年後完工交屋，全數認列獲利；屆時不動產處分獲利，將約為交易價格的5.8％。另外，為避免商機流失，皇鼎董事會授權董事長在2018年以50億元的額度範圍內，全權處理不動產的開發及洽購事宜。

曹羅方表示，皇鼎原本規劃在汐止保安段2萬多坪工業區土地，進行亞太科學園區的科技廠辦造鎮計畫；但考量到如果全區開發完成的話，時間可以要拉到20年之久，土地融資積壓的利息成本，也是負擔，因此為了加速開發科技園區的腳步，改採號召不同投資人共同參與開發的策略，這半年陸續處份汐止保安段土地，同步投入開發。

皇鼎下半年以來，總計已脫手4筆土地，包括6月底以5億元出售2,001坪給匯豐汽車，7月底時以9.44億元出售3,774.3坪土地給坤昌物業，又以3.82億元處分1,528坪土地給裕賀食品，12月底12.15億處分1,532坪土地和預售廠辦大樓6,030建坪給台灣金聯。總計逾30億元售地金額，陸續落袋。

皇鼎前11月營收已大幅成長1.22倍，至40.56億元；前3季稅後賺1.4億元，EPS 0.49元，主要大多來自售地所貢獻的獲利、部分則來自住宅新案銷售獲利。

PwC資誠全球聯盟組織和城市土地學會昨（28）發布《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，調查結果，2018年台北的不動產綜合前景排名第22，與2017年相比依舊是亞太主要市場最後一名，顯示投資人對台灣不動產的投資信心仍不足，政府應檢討如何改善其基本面、政策面及投資環境。

對於亞太市場的前景，普華國際財顧執行董事暨PwC不動產業負責人劉博文分析，從去年到今年，亞太地區許多不動產市場的交易量都呈現下滑趨勢，主因是核心資產（兼具租金收益和增值潛力的優質不動產）已被投資人長期持有，且持有者又擔心出售後找不到更好的投資標的紛紛惜售，造成供需失衡且交易量減少，因此多數投資者對於亞太地區房地產的期望報酬下修。

此外，大陸投資者已是亞太各主要不動產投資市場重要資金來源，但近期大陸政府對於涉外投資採取較嚴格的管制措施，也對亞太地區不動產投資產生不小衝擊，許多原規劃由大陸投資者主導的開發案因為資金管制，而須尋求其他融資管道進行開發，或不得已將開發案出售予第三方。

明年投資者最為看好的區域，包括投報率及租金收益率雙高的澳洲雪梨、墨爾本；有強大經濟體支撐的上海、廣州、深圳與北京；投報率雖不高但有低利資金供給的日本東京與大阪；發展前景長期看好的越南胡志明以及印度幾大城市，還有市場觸底反彈的新加坡。

而明年台北的不動產綜合前景排名第22名（投資前景第22名、開發前景第20名），與今年相比依舊是排在亞太主要市場最後一名。

根據調查，北台灣明年有三個新重劃區登場推案，加入2018房市戰局，包括新店中央新村北側、三重仁義段、桃園龜山A7站3大重劃區，其中更以新店央北重劃區最為熱門，大咖建商及四大代銷全力搶進。

而未來3大重劃區是否複製江翠效應、成為「江翠北側2.0版」，即區內房價讓利風衝擊周邊房市，被視為為明年房市重要觀察指標。

去年中，板橋江翠北側新案率先開出讓利第一槍，預售屋卻賣中古價，使這兩年附近行政區域房價備感壓力。如今，2018年3大重劃區新案來勢洶洶，房市是否再度上演「江翠北側2.0版」，備受關注。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，新店中央新村北側、三重仁義段、龜山A7站等三大重劃區面積合計近250公頃，明年將同步加入戰局，將成為眾案齊發的火線戰區。

何世昌表示，三大重劃區各有題材加持，大咖建商也早已布局卡位，勢必成為明年房市推案焦點，而抵費地標售結果將是房市風向球。其中，尤以央北重劃區最熱門，占地39.8公頃，距台北市近，北鄰環狀線十四張站、南近小碧潭站，又有水岸等利基，吸引上市櫃建商包括宏普、長虹、國泰與大陸建設，以及國美、茂德等一線建商插旗。

除了各路建商紛紛搶進外，海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽實業與創意家行銷團隊等四大代銷也連袂進軍央北，各都已承接新案。何世昌表示，央北戰區推案搶頭香的是應是茂德機構「波爾多」，預計明年第1季開賣，總銷達100億，是重劃區第一炮、也是第一個百億建案；接著有國美、全陽、九昱建設等建案密集公開。估計央北重劃區明年建案成交價低可見4字頭，高價則可能拉到60萬元。

三重仁義段是自辦重劃區，在高速公路北側、重陽重劃區南側；目前開發進度最快的也是茂德機構，第一筆新案已在潛銷，預計2018年公開，預估未來房價應與重陽重劃區差不多。

桃園龜山A7站重劃區是公辦重劃區，第一期重劃面積約186.4公頃，其中以鄰近機捷A7站旁的地點位置最佳，預估成交價以2字頭居多，明年才會出現首筆建案。其中進度較快的是寶佳機構、富宇建設，尤其寶佳更是重劃區內大地主，未來推案規模相當可觀。另遠雄建設也積極布局，更搶先一步推出新案「遠雄新未來」，提早炒熱A7站重劃區話題。

台北市長柯文哲2017年12月28日住持萬華區莒光公共住宅新建工程開工典禮，他指出，台北市的公共住宅不只是為實現居住正義，還具有落實城市美學、成為智慧城市產業實驗場域以及創造新的社會模式等四個目標，而且，未來公宅周邊要實施大規模都更的話，公宅可以作為中繼使用。

柯文哲表示，台北市為解決居住問題，除了興建公宅外，還推出包租代管、租金補貼等措施，會陸續在2018年1月1日上線，不過，公宅還是很重要的一環，公宅除了只租不賣給年輕人住之外，他也向大家保證，公宅周邊如有大規模都更，也可以當中繼，讓都更過程中的這些住戶有地方去。

柯文哲指出，莒光公宅新建工程契約金額約9.66億元，規劃興建地下4層、地上19層建築物，將可提供公共住宅共201戶，預計於2020年12月可以竣工。他說，地下1至4層當作停車場，可以減少住戶停車的困擾；至於建築物的1至4層低樓層則分別設有社區公共保母、居家托育、商業空間、聯合醫院社區服務、老人照顧及身心障礙服務站、萬華社區服務等公共服務空間，也是提供一個新的社會模式，因為以前公宅規劃時沒有把社會福利設施包括進去，現在都放進來了。

柯文哲也提到，莒光公宅配合智慧公宅的政策目標，將取得銅級智慧建築標章、銀級綠建築標章、無障礙住宅標章及耐震標章，也利用興建公宅的機會，把台灣的智慧產業帶進來，因此將納入智慧三表(水表、電表、瓦斯表)，門禁也採取E化。柯文哲最後感謝承攬施工的華邦營造及負責建築規劃設計的許宗熙建築師事務所，並預祝開工順利。

本案發包工程契約金額約9.66億元，預計規劃興建地下4層地上19層建築物，可提供公共住宅201戶，房型可分為一房型約12坪、二房型約19坪、三房型約24坪，預計2020年12月25日完工。本案設計特色部分，建物量體採退縮多層次及半戶外空間量體組合，順應周遭建物都市紋理空間，逐層退縮露台綠化空間提供社區居民活動、交誼之空間，屋頂設置城市農園，促進社區居民融合及交流，開放空間則提供鄰地友善環境，另建築物1至4層低樓層分別為社區公共保母、居家托育、商業空間、聯合醫院社區服務、老人照顧及身心障礙服務站、萬華社區服務等公共服務空間，提供社區居民良好的活動與交誼空間。散佈各樓層的半戶外立體綠化休憩平台，經過梯廳串聯，增進居民彼此交流互動，屋頂並設置太陽能板，兼具綠建築再生能源之構想，及促進社區居民農作、融居及交流的機會。使公共可及性提高，有機會形成新的住宅型態，透過新的型態回應公共住宅於都市定位、在地性及社區連結性。

都發局打造永續、智慧、節能、耐震、無障礙之高品質優質住宅，將納入智慧三表(水表、電表、瓦斯表)，取得銅級智慧建築標章、銀級綠建築標章、無障礙住宅標章及耐震標章，營造都市生態環境，提升公共住宅精緻感、親民及永續建築的形象。柯市長表示都市發展局辦理公共住宅工程，持續追求「高品質、高水準」之目標，提供優質的出租住宅居住環境，展現全新世代公共住宅形象。

新竹縣地價及標準地價評議委員會，於2017年12月28日評定新竹縣各鄉鎮市2018年公告土地現值及公告地價。2018年新竹縣地王，依然由竹北市縣福段284地號永豐銀行(家樂福對面，光明六路與縣政九路交叉口)持續蟬聯，公告土地現值每平方公尺25萬元，每坪84萬元。

新竹縣地政處統計，公告土地現值部分，全縣調幅為6.28％，占市價比為90.38％，已達成公告土地現值占市價比9成之目標。公告地價部分，全縣調幅為25.63％，占市價比為13.42％，仍未超過全國公告地價占市價比均值20％。

縣府地政處表示，本次調整基於內政部、審計部及本縣部分鄉鎮市議員屢次反應本縣公告地價，存在著地價不均衡之問題，以因過去兩價合一時期至今二十餘年，本縣公告地價調整未能切時反應市價變動情形，而致地價偏離均衡、未盡合理。

經多次溝通及廣納民意後，以公告地價調整衝擊降至最低為目標，並同時考量地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力予以調整，期望新竹縣各鄉鎮市公告地價能均衡分布，以落實賦稅公平目標。

2016年全台建物買賣移轉棟數創下近年低點，今（2017）年房市交易量已出現緩步回溫的現象。有市場人士直言房市交易不超過30萬棟，就不能稱為落底，永慶房產集團預測今年全年可望達到27萬棟。

根據內政部歷年建物移轉統計，從2015年開始建物移轉交易低於30萬棟，2015年29萬2550棟，2016年24萬5396棟，今年1-11月則已經有24萬0955棟。

戴德梁行董事總經理顏炳立曾分析，只要全年交易量沒超過30萬棟，房市就只會緩跌、不會落底，而2017年「價不降、量不出、量不出、不見底」。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，今年市場氣氛明顯轉佳，七都買氣小幅增溫，以近期交易量推估，2017年全年交易量在27萬棟左右，較2016年量增1成。

葉凌棋指出，在經濟穩定復甦的狀況下，民眾購屋信心增，但多數仍小幅看跌房價，房價沒有上漲空間，預期房價「盤整緩跌」趨勢不變，2017年房市呈現「價盤整緩跌、量回溫」格局。

　　27日，廣州市政府官網發布《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》（下稱《辦法》）。《辦法》提出，對于被徵收房屋補償不得低于公告之日類似房屋的市場價格，搬遷時限獎勵不得超過新建普通商品住宅市場價格的15％。

　　被徵收房屋補償不得低于市場價格

　　被徵收房屋的補償一直是市民關注的熱點。對此，《辦法》提出，對被徵收房屋價值的補償，不得低于房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。

　　此外，《辦法》規定，房屋徵收補償可實行獎勵和補助制度，獎勵包括徵收獎勵和搬遷時限獎勵。其中徵收住宅房屋的，應當實行同一徵收項目統一標準的徵收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上徵收獎勵不得高于被徵收房屋所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。

　　在徵收房屋的搬遷時限獎勵方面，《辦法》提出，徵收住宅房屋可實行搬遷時限獎勵制度，搬遷時限獎勵標準應控制在被徵收房屋所處區位的新建普通商品住宅市場價格的15％以內。

　　《辦法》規定，房屋徵收部門應當組織有關部門對擬定的徵收補償方案進行論證，並將擬定的房屋徵收補償方案在政府門戶網站公布，在房屋徵收范圍內顯著位置公告，公開徵求公眾意見，徵求意見期限不得少于30日。被徵收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在徵求意見期限內以書面形式提交。

　　《辦法》提出，房屋徵收范圍確定後，不得在房屋徵收范圍內實施新建、擴建、改建永久性房屋及其附屬物和永久性改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

　　徵收非住宅房屋應當支付搬遷費和臨時安置費

　　對于非住宅房屋的徵收，《辦法》也有規定。徵收非住宅房屋的，房屋徵收部門應當支付搬遷費、臨時安置費。其中，搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷後無法恢復使用的生産設備重置費等費用。

　　對因徵收房屋造成被徵收人停産停業損失的補償，《辦法》提出，要根據房屋被徵收前的效益、停産停業期限等因素確定。其中，房屋被徵收前的效益原則上以房屋徵收決定作出前1年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額或者同類房屋市場租金計算。

　　值得留意的是，《辦法》還對房屋徵收前的歷史文化遺産普查作了具體規定。《辦法》規定，房屋徵收部門在徵收房屋前，應當核實徵收地塊內歷史文化遺産的普查情況，作出普查結論的時間超過5年或者尚未完成普查的，區人民政府應當在房屋徵收前完成普查或者對該徵收地塊進行歷史文化遺産調查。未完成普查或者調查的，不得開展徵收工作。

　　其中，徵收范圍內歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史建築、歷史風貌區和傳統村落的徵收與補償工作，將按照《廣州市歷史文化名城保護條例》相關規定執行。

　　率先進入市場的泊寓已經在全國進駐27個城市。

　　　在連續不斷利好政策的引導和刺激下，租房産業成為明年房地産市場熱度上升最快的業態，已成大勢所趨。中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松日前分析認為，房子既然是用來住的，多發展住房租賃方面的産品和制度配套，才是未來房地産政策長效機制的關鍵所在，未來房地産租賃業務有巨大發展空間。當前龍頭房企提前布局、金融機構相繼試水，有資金，有房源，萬億的租房市場正靜待人們觀念的轉變。

　　南方日報記者 黃倩蔚 馮善書

　　策劃:謝思佳 盧軼 曾妮 統籌:馮善書 黃倩蔚

　　銀行和房企搶灘租房市場

　　近一個多月來，隨著政策大力號召，銀行業進軍住房租賃市場明顯提速。11月2日，建設銀行在佛山與省住建廳、佛山市政府達成了住房租賃合作協議。11月16日，工商銀行表示將向廣州住房租賃市場提供5000億元授信資金，並推出租房貸産品“租e貸”。12月18日，交通銀行廣東分行同知名房企簽訂租賃合作協議，給予萬科、保利、佛山市建鑫住房租賃有限公司在內的簽約主體合計1500余億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業務。

　　銀行入局，給市場帶來千億元級的資金活水，住房租賃市場的巨大潛力有望被進一步激活。除了提供資金支持外，金融的規范和效率，還將極大促進住房租賃市場發展完善，給住房租賃市場充分“賦能”。

　　中國建設銀行廣東省分行行長劉軍此前公開表示，建立“購房、租賃、保障”三位一體住房服務模式是未來市場的方向，住房租賃市場潛力巨大，既需要政府主導，也需要金融機構為媒。他提到，建行發展住房租賃是長期戰略。

　　銀行在架構調整方面也進行了調整。11月底，廣東建行設立了住房租賃金融中心，專職推動住房租賃業務。目前，建設銀行廣東省分行已與19個地市政府或政府部門達成26項住房租賃合作。其中廣州、佛山、肇慶3個試點城市已上線企業租賃服務管理平臺。劉軍透露，未來建行的住房租賃業務不納入房地産金融，而是納入普惠金融。從這一點來講，建行已進行了盈利模式的調整。

　　與此同時，房企也在紛紛轉型發力長租公寓。除萬科以外，碧桂園、龍湖等大型房地産企業均紛紛入局。據不完全統計，迄今為止，國內排名前30位的房地産商，1/3以上已通過不同形式布局長租公寓。此外，大量獨立品牌的創業項目，如新派公寓、魔方公寓、優客逸家等也不甘示弱，做好了深耕這一板塊業務的準備，意圖在萬億市場分得一杯羹。

　　種種跡象表明，長租公寓已成為未來房地産業最具想象空間的一片新藍海。國內率先搶灘租房市場的萬科27日向南方日報記者提供了一組數據，廣州泊寓已開業項目21個（房間超過6000套），累計已獲取房間1.9萬套，是目前廣州規模第一的品牌長租公寓。出租率更是達到90%以上，規模、産品、運營領跑市場。而到目前為止，泊寓已在全國進駐27個城市，在20個城市實現了開業，開業房間數量達到了2萬，累計獲取房間8萬間。

　　當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張，特別是一、二線熱點城市，租金位于高位的最主要原因是租賃房源少。川財證券研究員宋紅欣分析認為，在銀行的資金傾斜下，涉足租賃的企業可以獲得資金支持，逐步增加房源的供應量，形成規模化經營。從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地産發展方向，涉足的資本與開發商預計將繼續大幅度增加。

　　傳統租房行業或面臨洗牌

　　事實上，除了國字頭的銀行和龍頭房企以外，騰訊、阿里、京東等從互聯網起家的資本巨頭近期也在紛紛殺入租房市場。

　　12月中間，騰訊雲和鏈家簽署戰略合作協議稱，鏈家未來將借助騰訊雲的大數據、AI等能力，打通線上與線下，重構並優化找房、租房、購房等交易流程。而後，騰訊宣布深圳市住房租賃交易服務平臺正式啟動。

　　阿里則和杭州市房管局達成戰略合作，稱杭州市將借助阿里的技術和資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公租房、商租房、開發企業自持房源、中介房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

　　與此同時，房産頻道也在京東高調上線。有業內人士發現，北京市住建委近期發布的住房租賃監管平臺技術合作項目比選結果公告，“中選單位一欄”京東旗下公司也赫然在列。

　　資本逐鹿市場，房源從哪裡來？有機構預測，中國現有閒置房源或高達7000萬套，可以為租房市場提供充足的房源。國家出臺支持集體建設用地用于發展住房租賃的政策後，未來有望帶來更多的房源增量。像萬科、龍湖等房企就是先以盤活城中村閒置廠房、民舍起家，而後才布局用自持地塊發展租房業務。

　　背靠海量房源的租房市場，中介、短租民宿、長租公寓形成了市場現有的三種最基本的租房業態。記者調查發現，在大機構和大平臺正式進入這個行業以前，市場一直由各種中介機構聯合割據、私人業主“散養散賣”的經營模式所把持。

　　從目前的情況來看，出現在市場最早的中介，由于高昂的中介費和魚龍混雜房源信息，其經營行為早已受到越來越多的質疑。特別是近年來，隨著各種五花八門的互聯網租房平臺出現，其市場地位更是有逐步被邊緣化的危險。此外，私人業主直接放租，隨意加價、收房等違約侵權現象就更是無法避免。租房群體對行業經營規范化和透明化的要求越來越高。

　　有專家認為，未來國家對租房市場的政策幹預將會出現培育扶持和加強監管雙向發力的趨勢，行業重新洗牌的階段或許很快到來。

　供需逆轉，催生買房悲喜劇

　　2017年的新房市場，在大半年時間裡都熱浪滾滾。截至12月26日，杭州市區(含富陽不含臨安)已成交168970套，成為史上排名第二的年份，僅次于去年的202429套。

　　行情之火爆，催生了諸多樓市熱詞，如搶房、限價、全款、托關係、賣號子、綁車位等，上演了買房的一出出悲喜劇。

　　成交量位居歷史第二 住宅庫存一年銳減近2萬套

　　過去，幾乎每一次樓市的上揚，都會出現天量的成交。今年也不例外，全杭州新房的成交量始終維持在高位。

　　中國指數研究院數據顯示，2017年杭州市區新房成交168970套(截至12月26日)，相比2016年的202429套的巨額成交雖然有所下滑，但月均14081套的成交量也已經位居歷史第二位，屬于絕對的樓市“大年”。

　　在2016年開啟去庫存大潮後，今年杭州樓市眾多板塊陸續出現了供不應求的情況。比如曾經是庫存重災區的臨平板塊，今年下半年幾乎無新盤入市，整個板塊可售的新房數量一度連一千套都不到。尤其是住宅庫存，由年初的49920套一度下降到10月份的最低值24727套，主城區住宅庫存更是一度低于萬套。

　　此外，新房價格被限制，甚至和二手房發生倒挂。加上今年是杭州拆遷大年，這些原因都導致供需失衡，搶房現象産生。

　　上半年，可以説是每個樓盤都不缺客戶，開發商只要等著購房者自己上門。尤其是在一些熱門板塊、熱門樓盤，一房難求的局面幾乎維持了一整年，

　　雖然從6月份開始到年底，每個月的成交量都在下跌，但也始終保持在月成交量一萬套以上的量級，這個去化速度不可謂不快。

　　大量購房需求提前透支 年底高燒退卻

　　樓市之熱，催生了不少“熱詞”的誕生。

　　“托關係”和“付全款”，是過去一整年所有購房者都無法回避的兩個詞。在樓市過熱的那段時間裡，上至千萬豪宅，下至剛需樓盤，買到房的前提幾乎都是要一次性付清全部房款。一時間，每一個項目都有大量的潛在購房者在為一個購房名額而苦苦等待。坊間甚至還傳出了“全款的往裡走、三成首付的不要堵住門口”這樣荒誕卻又寫實的段子。

　　按照正常的市場秩序，有房票的購房者完全可以用三成或者六成的首付買到房。但是，供需失衡的市場下，讓房企的挑客有了底氣，關係戶靠前、全款客戶靠前，幾乎每一個樓盤都給自己的購房者排好了買房順序。

　　不僅如此，捆綁車位銷售這樣被嚴厲禁止的違規動作，也成了許多樓盤的“標配”。房子被限價，開發商把漲價空間放到了一度沒有限制的車位上，動輒六七十萬的天價車位嚇壞了購房者。但為了買到房，許多購房者不得不為此買單。

　　全款才能買到房，也導致不少購房者使用消費貸款用于買房，甚至還有人將手頭的房子抵押，獲取高額的抵押貸款用于購買下一套房子。而這類購房的目的，往往都是為了投資。

　　大量的購房需求在這種氛圍中被提前透支，一些購房者是懷著“擔心上不了車”的恐慌心理買的房。但在“房子是用來住的，不是用來炒的”、房地産調控將一直堅持下去的背景下，這樣的熱度終究難以持續。

　　11月中下旬，樓市的這場“高燒”才有了明顯的退溫跡象。近段時間，錢報記者走訪各大樓盤售樓部發現，許多樓盤從必須全款購房變為三成首付也能買到，樓盤競爭激烈的板塊，拉客、截客現象也開始出現。

12月27日一早，肖丹(化名)緊趕慢趕從借住的南京城東親戚家，趕到了岱山保障房片區萬象匯商業街區。街區內一個臨時搭建的共有產權房選房專區內，已是人頭攢動。“還是來晚了，聽說有人淩晨四五點就趕來了。規定是按照共有產權房申請順序，選房抽籤，我只抽到了300多號，基本是最後一批選房了。”

不過肖丹的心情依然不錯。“上半年遞交了申請，很快就有回復，通過審核及公示後就通知來選房。這次房源量大，不擔心買不到房子，1499套房呢，聽說與申請人數量差不多。”

肖丹離異單身，無房。按照相關規定，像她這樣在江南六區落戶滿5年、離異滿3年且首次置業的中低收入者，可以申請55平方米及以下的共有產權房。時間到了下午2點，肖丹還在等待選房。她身邊的杜梅(化名)也在等待，兩人聊了起來。杜梅也是單身，畢業不滿5年，家在外地，留在南京工作後就在姐姐家“蹭住”，也是在上半年遞交了共有產權房申請。即將擁有自己住房的欣喜，抑制不住地寫在這位年輕姑娘的臉上。

這是南京2015年出臺《南京市保障性住房共有產權管理辦法(試行)》後，單次規模最大的一次共有產權房供應，一次性推出1499套共有產權房，分別來自丁家莊、上坊、岱山、花崗四大保障房片區，包括綠城、萬科、棲霞建設在內的9家品牌開發商承建了這些房源。房源戶型面積分45平方米、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米5種，毛坯房9925元/平方米，裝修房10325元/平方米。

從12月25日起，南京市分3天完成這批共有產權房的選房工作。低收入家庭2人戶及以下可認購55平方米及以下戶型房源，低收入家庭3人戶及以上可認購65平方米及以下戶型房源，其他申購家庭在提供房源中戶型選購不限。

“售價和去年推出的共有產權房價格一致。現在四大保障房片區周邊地價和房價都不低了，岱山這邊的地價已經接近2萬元/平方米，丁家莊保障房片區靠近邁皋橋，周邊商品房價格每平方米奔3萬。”南京安居集團頤和資產經營管理有限公司現場負責人袁藝偉說，建房成本一個平方估計都不止五六千元，買裝修房多出400元/平方米，但裝修成本就達600元/平方米，“而且是現房，老百姓買房後拎包入住，春節就可以在新房裡過了”。

記者駕車繞著岱山保障房片區跑了一圈後發現，這裡的高層住宅鱗次櫛比，連片的樓房門面已開設了銀行、超市、飲食店、藥店、教育培訓機構等，學校和幼稚園也已落戶。按照規劃，岱山和丁家莊兩大保障房片區將來有地鐵7號線經過，岱山已經建好的立交橋一旦通車，不到10分鐘就可以開到河西兒童醫院；花崗和上坊兩大保障房片區已有麒麟輕軌助力對外交通。

價格實惠、配套漸趨成熟，南京共有產權房贏得了保障對象的歡心，截至27日下午4點半，1499套房源只剩100來套。房管部門還與銀行協商，爭取為共有產權房購買物件提供低於市場利率水準的商貸支援。“這兩天有保障對象送來錦旗，上面寫著‘心系百姓，圓夢安居’。”袁藝偉說。

據南京市房改辦主任秦玲介紹，南京從2016年起供應共有產權房，在此之前，已累計分7批供應了1740套房源。南京的共有產權保障房主要供應給四類人群：城市低收入(家庭人均月收入低於1921元)、中等偏下收入住房困難家庭(家庭人均月收入低於3074元)；首次置業家庭；新就業大學生以及經市政府認定的其他住房困難家庭。該市還從家庭人均住房建築面積、家庭人均財產、家庭車輛等方面劃定標準線，以框定保障物件。從考慮經濟狀況、房價水準等因素，四類人群與政府約定的產權比例從50%至80%不等。

今年9月，住建部發文支援北京、上海深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。

省住建廳住房保障處處長曹雲華表示，共有產權房有助於緩解特大城市的住房壓力。其定價一般是市場價的50%-60%。從我省淮安等率先實踐的城市來看，共有產權購房人可在5年內分年度逐步回購產權，一旦符合上市條件，將由政府代持機構優先回購，回購後的供應物件仍為保障物件。如果政府沒有回購需求，則可由個人上市銷售，並按約定比例與政府分享收益，這也是堅持“房住不炒”的一個體現。

“中低收入群體一方面買不起動輒三五百萬元的商品房，另一方面又不符合保障房的基本准入要求，是典型的‘夾心層’。作為中端支援的重要方式，共有產權保障體系的建立和完善，有利於從根本上消除保障房與商品房之間的二元分立，滿足各個層次的需求，從而讓住房制度更加公平合理。” 南京工業大學不動產研究所執行所長吳翔華告訴記者，根據最新測算，南京這一群體佔據購房需求的30%。也就是說，未來相應的房源供應也應占市場供應總量的30%。按照每年南京商品房市場10萬套左右的供應量測算，未來每年共有產權房的供應量應有3萬套左右。顯然，當前還是供不應求。

南京未來還將通過新建、回購等多管道進行房源籌集，逐步加大共有產權房供應。目前房管部門已在棲霞區和雨花臺區物色到了3個意向地塊，包括白水工業園區地塊、孟北地塊以及綠洲地鐵站南站地塊等，將進一步加大共有產權房建設。“十三五”期間，南京計畫新開工建設各類保障性住房1500萬平方米，約15萬套，其中就包括建設一批共有產權保障房。

南京財經大學公共管理學院副院長李永樂認為，共有產權房給保障對象吃了一顆“定心丸”，增強了住房保障制度的公平性。“從目前的供應量來看，尚不足以對現有房價形成衝擊。但如果未來大量供應，將實現剛需的有效分流，有助於平抑房價。

沉寂逾1個月的內房股年底反彈，碧桂園（02007）聖誕後累升14%創歷史新高。投資界認為內房估值仍低，受內地投資者青睞，短暫回升屬正常表現。

聖誕假期後內房股表現突出，昨碧桂園領跑內房，升7.9%，收報15.28元創歷史新高，成交額15.6億元。雅居樂（03383）則升6.5%，收報11.8元，內房板塊總成交額近60億元。

碧桂園升8%創新高

北水昨續買內房，融創（01918）吸2.1億元北水，碧桂園及萬科各錄得8,000萬及4,000萬港股通淨買入。

聯昌證券中國房地產研究主管鄭懷武分析指，內房股整體已由9月高位回落20%至30%，現時估值約為2018年預測市盈率7倍，仍處於相對便宜水平，認為雖然長綫基金及國際投資者等已進入假期，仍有內地投資者及「聰明錢」入市尋求回報，內房成為其主要目標。

另有中資券商分析員則認為，內房回升或與低估值下基金換馬有關，料明年1月行業股價表現仍佳。

有外資券商分析員指出，以去年內房表現計，年尾走強為正常反應，又稱對明年前景不悲觀，料3月業績理想將推動首季股價上升。有外資分析員更指，已提醒12月為入貨良機。

券商：行業調整基本完成

鄭懷武也認為，行業已基本完成調整，加上現時投資者更看重公司基本面，料政策對股價影響有限，若1月公布的銷售數據及此後業績表現佳，可進一步帶動估值重估。

他表示偏好銷售仍有較大上升空間的中小型內房，如雅居樂、世房（00813）、旭輝（00884）等，對規模已做大的龍頭公司反而有所保留。

中建置地（00261）今年3月初時曾公布，有意收購超級跑車廠Apollo的控股公司Sino Partner Global Limited的51%股份，涉資14.68億元。

推遲交易完成日期未果

中建置地昨日宣布終止收購，理由是有關交易的通函仍未刊發，曾要求賣方再推遲交易完成日期，但賣方不同意，故雙方終止收購協議。

中建置地董事會認為此舉公平合理，符合公司及股東整體利益，不會對營運或財務有任何重大不利影響之餘，未來會繼續探討與賣方及Apollo的合作機會。同時，是次終止交易不會影響公司於12月5日時，宣布進軍電動車行業的決定，當時中建置地表明，已聘請德國設計公司及解決方案商Ideenion Automobil AG，設計及開發電動車原型，預期開發需時6至9個月。

高上限四成 貴絕北區

上水區近年成為水貨客和內地客掃貨集中地，該區舖位價值亦水漲船高。地政總署上周五（22日）截標的上水新樂街蚊型住宅地，僅地面一層可以設有地舖，仍成為發展商和投資者爭奪對象，結果由經常投資工商舖物業的大鴻輝興業（下稱大鴻輝）以1.313億元投得，較市場預期上限高逾四成，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達14085元，創賣地表北區地皮呎價新紀錄。

梁紹鴻坦言買地為舖位

大鴻輝主席梁紹鴻表示，是次由公司同事決定入標價錢，「投資額唔大，我都冇特別去理」。該集團在區內無舖位收租，因評估過地盤的價值在於地舖，現時在上水較核心地段買入一個舖位都要近億元，而且樓上可發展住宅，「覺得只係1億幾，有數圍」，所以出此價投標。

他透露，地盤將興建6層高物業，包括地舖連5層住宅，估計每方呎建築成本僅約3000元，地價連建築費的總成本僅約1.6億元。其中，地舖擬作長線收租，住宅部分料每層4至5伙，合共提供不少於20個開放式單位則用作出售。

梁紹鴻又指出，集團2014年曾競投屯門仁政街地皮，惜未能中標，是次為第二次競投政府官地，結果奪魁，未來會更積極參與投地，希望購入地舖較值錢的地段發展。

剛批出的上水新樂街地皮，與港鐵上水站的步程約5至10分鐘，前臨石湖墟遊樂場，地盤面積僅2160方呎，可建樓面面積只有9322方呎，惟仍收到19份標書，反應踴躍。

地政總署公布的入標名單顯示，近年於同區有發展項目的科達地產和培新集團，是次亦有入標，其他發展商包括信置（00083）、其士國際（00025）、嘉華地產等。此外，亦有不少舖位投資者加入戰團，例如本身經營連鎖零售店的樓上資產管理和家興超市創辦人王重家等，新樂街用地的舖位部分發展潛力可見一斑。

住宅開售呎價料2萬

以中標價1.313億元計，樓面呎價約14085元，已超越資本策略（00497）於2015年4月投得上水粉錦公路住宅地時，以樓面呎價9127元所創的賣地表北區地皮樓面呎價紀錄。

另外，科達地產早於2009年5月以樓面呎價約2766元投得上水新豐路用地（現發展為新豐路89號），以此計算，樓面呎價經過約8年半時間，已勁升逾4倍。

代理數據顯示，現時鄰近上水站的主要私人屋苑如上水中心和龍豐花園等，樓齡都已超過20年，以實用面積計算，近月二手成交呎價約1.14萬至1.3萬元。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典形容，新樂街地皮的造價屬於「志在必得價」，由於該區缺乏同類地皮供應，相信大鴻輝乃看中該用地的獨特性，估計日後住宅部分出售時的實用呎價約2萬元。

新地（00016）擬於明年1月再度雙盤齊發，發展商昨天預告旗下2018年頭炮新盤馬鞍山雲海一期（下稱雲海）將於下周公布價單，首批提供逾70伙，預料涵蓋各種戶型，大至細單位均有供應，目前已知首批將包括1房及4房戶。

新地副董事總經理雷霆表示，今天起將陸續邀請代理參觀該盤示範單位，並於下周開價後隨即開放予公眾參觀。新地代理總經理胡致遠稱，該項目會所位處一期及二期中間，作為分層大廈及洋房之間的分隔，令分層園景戶亦可享開揚內園景。會所及戶外綠化園林佔地13萬方呎，會所天台亦設6.5萬方呎戶外花園，並有50米長戶外泳池。此外，由該屋苑通往馬鐵烏溪沙站的有蓋行人天橋亦即將建成。

涵蓋1房至4房

項目昨天加開一個兩房交樓標準示範單位予傳媒參觀，以香海臺2座8樓E室為藍本打造，實用面積483方呎，連24方呎露台，採開放式廚房設計，工作平台設於浴室內，方便晾曬衣物。

雲海位於馬鞍山耀沙路9號，由7幢分層住宅大樓組成，提供353個單位，實用面積363至1354方呎，預計2019年6月15日落成入伙。

至於同系沙田九肚雲端，胡致遠指出，項目預約睇樓情況理想，本月14日推出招標的3幢洋房將維持明年1月31日截標，相信有充裕時間讓準買家睇樓。

商廈成為今年投資市場焦點，上環信德中心一個中層全海景單位，剛以5200萬元沽出，呎價逾3.6萬元，不僅打破上環商廈買賣呎價新高紀錄，甚至貴過中環環球大廈。據了解，創新高成交單位為信德中心西翼14樓10室，建築面積1440方呎，成交價5200萬元，呎價約3.61萬元，成為上環商廈新高。現時單位市值呎租約75元，料回報約2.5厘。

原業主為佳景集團（00703），於2014年以3456萬元購入單位，持貨3年賬面獲利1744萬元，升值逾五成。據土地註冊處資料，新買家為美信顧問有限公司，董事為台灣人。

罕有貴過中環甲廈

是次成交的呎價，較信德中心今年10月最高呎價3.2萬元的買賣高出12.8%，亦較中環其中一幢散業權指標商廈環球大廈最高成交呎價3.6萬元略高，罕有出現上環甲廈呎價貴過中環的情況。

此外，資深投資者羅守弘繼續減持酒店物業。消息指出，大角咀晏架街8號紅茶館酒店全幢以1.7億元易手，物業9層高，總建築面積1.53萬方呎，以成交價計算，呎價約1.11萬元。大廈於2007年全幢改裝成酒店，共有49間客房。羅守弘於2005年以2600萬元購入，持貨12年，賬面大賺1.44億元離場，升值5.5倍。

至於羅守弘胞弟羅守輝則不斷入市，剛透過關連人士斥資9071.2萬元，購入觀塘海濱道143號航天科技中心16樓全層工廈連5個車位，建築面積約1.06萬方呎，呎價8567元。

單位原業主為蘋果牌Texwood牛仔褲譚氏家族，於1996年以1.34億元購入5層及多個車位，平均呎價2109元，以最新成交呎價比較，升值逾3倍。

資料顯示，連同最新成交在內，航天科技中心今年累計錄得3層全層買賣，全由羅守輝及相關人士購入，成交價合共約2.39億元。

2018年細價樓樓價續升，同時刺激公屋及居屋樓價，來年買家要上車，難度將更高。

利好因素持續刺激樓價，例如二手放盤量少，以10大屋苑為例，目前只有約1,863個放盤，較去年初少近4成。另外，估計本港明年加息幅度約半厘，供樓壓力未有因此急增。二手市場上，業主未有減價或者平賣單位的原因。

新港城2房 短期料破600萬

過去一年樓價升勢集中於上車盤，其中沙田第一城及淘大花園，身價按年升近兩成，估計上車屋苑來年升幅仍然持續，上車客仍然要「捱貴樓」。亦可以預見，有不少兩房戶樓價，會升穿可承造8成按揭的樓價600萬元封頂位。例如馬鞍山新港城一個兩房戶，最新以599萬元易手，料短期內可衝破600萬元，屆時首期支出會急增至逾200萬元，上車客首期預算要更高。

公屋居屋搶手 平價盤源減

樓價較私樓平的公屋及居屋，近年成為上車熱門選擇，但隨着私樓價升，此類物業呎價要動輒逾1萬元以上。其中沙田顯徑邨一個面積381平方呎的單位，以418萬元沽出，樓價已突破9成按揭的界綫，呎價要10,971元，可見公屋及居屋平價盤源愈來愈少。

或許買家會把置業希望，放在港人首置上車盤計劃。不過，該計劃最快2019年才會以樓花形式推出，暫只有1,000伙。而白居二計劃，買家亦要合乎資格才能申請。樓價升，上車客2018年置業難度料比2017年更高。