忠泰建設菜市場辦展 活化日治時期U廊道

建商不只蓋新建物，也推動舊建物重生。包括忠泰、力麒、興富發及頂禾開發等，都曾在台北市完成古蹟修復案，建物從市場、舊官邸到茶行皆有，部分建商則再投入空間的規劃，經營有成。

位萬華區的新富市場已有超過80年歷史，其馬蹄形的外觀、中央自然採光的天井及現代主義的風格，堪稱日治時期市場前衛作品。台北市市場處於2013年完成古蹟修復工程，2014年由忠泰建設得標取得9年經營權，現由忠泰建築文化藝術基金會，執行活化計劃。

創新力帶入老街
忠泰集團副董事長李彥良指出，忠泰取得該案後即投入內部改造，「市場本體為U形，為使新舊融合更自然，我們將冷氣機房、公廁、水塔等規劃為半圓形，融入建築內。」

初接該案時，忠泰還為新富市場舉辦80歲生日，近期則以市場文化為主題，策劃出「新富町—庖廩之所」展覽，以錄像、VR等型態，勾勒出傳統市場內各攤台主人的樣貌。

李彥良表示，「未來此展所除圍繞市場人事物、飲食文化等面向，也希望帶出在地人對萬華區域的認同感，或將外部創新力量帶入老街區。」忠泰經營該市場預計將至2024年止。

力麒建設旗下的郭木生文教基金會，2015年5月標得台北故事館經營權，共花費超過200萬元、歷經4個月進行修復，至今已舉辦過包括電影海報、紫砂壺、歐洲瓷器及台北建築文化遺產等多檔展覽。力麒建設董事長郭淑珍透露，幾個古蹟再造案，光是整建費就超過億元，「這個事業不可能賺錢，除興趣外，也是希望傳揚文化藝術。」

建商齊力助重生
郭木生文教基金會經營中，包括大同區迪化街老宅改造的「綻堂」，已固定提供給台灣本土年輕藝術家作特展或講座場所，還有台大溫州街宿舍重建案、和平西路哲學大師方東美故居等在進行中，將規劃為陶藝展覽及古佛像美術館。
頂禾開發旗下中正區「頂禾園」旁，由幸町日式宿舍改建的公益圖書館「文房」，為頂禾開發在2013年得標，歷經2年修復，於2015年12月正式啟用，採預約參觀制，免費入場。興富發2015年斥資8千萬元修復完成大同區新芳春茶行，發言人廖昭雄表示，「全案完工後，由興富發主導約1年修復特展，現已交還北市府經營。」

鳳山成交比最高 鼓山與亞洲新灣區賣壓重

高雄房市買氣增溫，建案餘屋量也呈下滑趨勢，業者統計去年高雄市建案戶數為5771戶，較2014年房市高峰期減45%，目前總待售戶約1.1萬戶，已連續3年下滑，主要餘屋量集中在鼓山與亞洲新灣區，首購為主的鳳山區買氣最熱絡，來人成交比為8:1表現最佳。

為剛性需求撐盤
高雄市大高雄不動產開發商業同業公會昨舉辦房市研討會，會中公布相較2015年高雄建案餘屋達1萬6285戶，去年已下滑至1萬1402戶，其中鳳山區新成屋過戶數達1986戶最多，其次是楠梓區逾1700戶，三民區有889戶。
分析去年全年建案來人數，周來人數包括楠梓、鳳山、三民、鼓山與左營均突破200人，其中鳳山區來人成交比8:1居冠，其次是楠梓、仁武、小港等。「買氣回溫主因是剛性需求撐盤」，大高雄不動產開發商業同業公會理事長卓永富舉鳳山為例，該區建案來人穩定，包括「COCO HOME」、「華悅」、「福懋綠氧森」等都開出銷售紅盤。

仍有上萬戶待售
高雄房屋市場調查協會副理事長姜仲憶解釋，鳳山表現突出，主因是包括舊鳳山市區與華鳳特區等建案買氣熱絡，楠梓區新成屋已連續5年過戶破千戶，另大寮與大社等市郊也有不少大樓成屋過戶，「去年買氣熱絡區段，集中首購大樓推案區。

不過目前市場仍有上萬戶待售，姜仲憶表示，餘屋主要集中在鼓山與亞洲新灣區，產品多為中大坪數住家與豪宅。卓永富認為，今年房市將呈量增價平階段，首購推案熱區如楠梓、鳳山、仁武等，價格可能微幅上揚，但豪宅量大且賣壓較重的如美術館與農16特區，房價仍有下滑空間。

藝人彭于晏砸錢入手的北市天母豪宅「華固天鑄」又添實價揭露資訊，去年9月有24樓2戶以總價逾5億元成交，買方是知名飲水機品牌賀眾企業總經理王志耀名下法人。統計該社區2017年共14筆交易，總銷約40億元，堪稱去年交易最熱的豪宅王。

交易最熱豪宅王
華固建設總經理洪嘉昇日前提及，「華固天鑄」是2017年銷售最多戶豪宅案，不過在價格上較預售時有約15%的修正。果然最新實價便再添該案的交易紀錄，去年9月24樓共計2戶成交，總價5.6億元，單價各為148.1和151.2萬元。謄本顯示買方為賀眾企業總經理王志耀夫婦名下法人。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「華固天鑄」樓高38層，是天母第1高豪宅，目前已揭露22筆交易，預售時最高成交單價是37樓的207.4萬元，去年成屋銷售後，30樓以上成交單價160至189萬元間，因此最新交易單價符合市場行情，但和預售價格相較下修10~15%。

豪宅交易在去年下半年開始回溫，不少買方以新成立的關係法人投資置產，除此次揭露的「華固天鑄」外，包含士林區「欣翰士林官邸」近日也有法人交易。

較預售下修1成
張旭嵐認為，豪宅價格有感下修，讓不少資金回流不動產，也讓高資產族開立新公司來買賣豪宅，除利未來整體資產規劃，也不排除做未來贈與子女等移轉。

富宇地產（4907）去年營收獲利創新高，總經理鍾堯明昨（17）日表示，全球景氣復甦，預估今年台中房市買氣穩定升溫，富宇推案策略也將維持小坪數、低總價自住型住宅為主軸。

鍾堯明指出，富宇今年率先進場銷售的個案，為位於台中市大雅區上楓段的新案，基地1,664坪，就是鎖定首購、首換自住型客層。

富宇去年大豐收，隨著台中七期「帝國之心」、南區「綠都心」及豐原「晴美」等案陸續交屋，全年營收42.16億元、年增2,160.2%，創歷史新高；而前三季合併稅後純益7.66億元，每股稅後純益達6.49元，穩坐中部營建類股獲利王寶座。

富宇2016年並無大型建案完工，全年營收1.86億元、年減78.4%，每股稅後虧損0.02元。

鍾堯明強調，台中躍升為全台第二大城市，人口紅利為房市帶來支撐；加上2018台中花博、三井台中港Outlet Park年底開幕、捷運綠線年底試營運等利多加持，首購自住的剛性需求強勁，帶動房市買氣穩定升溫。

但要注意的是，土增稅及營所稅齊漲，今年房價可能稍有波動。

2年前元大馬家第二代砸52億元買進

曾為外商IBM總部的北市信義區商辦「佩芳大樓」，2018年開年不久便架起藍色帷幕，為工程進行準備。據悉，該棟樓2年前由馬家第二代以躍馬貳號名義砸下52億元買進，近期已向北市建管處申請用途變更，將從商辦改建為酒店式寓所，盼拉高整體收益。

近期已申請用途變更
當時躍馬貳號投資公司董事長為元大集團創辦人馬志玲女兒馬維欣，於2015年2月核准設立，資本額10.5億元，股東主要組成為和鑫光電，其中馬維欣持股約65%，董事則有和鑫光電財務主管林忠翰。

該棟大樓位於台北市基隆路、忠孝東路口，1991年興建完成，地上20層、地下2層，總建坪6092.23坪，屋齡約27年，為北市信義區早期指標辦公大樓，一度曾是IBM在台總部。

不過，根據工商查詢登記系統，該公司的狀況處於合併解散，對照地籍資料，該大樓去年11月底因法人合併原因已登記和鑫光電名下。業者推測，該公司應是將資產合併到和鑫光電順勢解散。

可能改裝2年 保留部分商辦
據悉，該大樓正進行改裝工程，預計將從商辦用途增加酒店式寓所的用途，將參考新光傑仕堡模式，部分空間改為長租型的酒店式寓所，部分空間維持商辦用途，推測改裝需要2年，屆時將由和鑫光電成立一家物業管理公司自行管理。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，信義計畫區是台灣經濟實力的縮影，也是全國最燙金地段，但該大樓因相對老舊，租金較周邊低；未來若改裝成酒店式公寓並由業主自營，收益率可有效提升。

和鑫表示，躍馬貳號原始投資人並非元大馬家，和鑫是在2016年才完成收購躍馬貳號，並於2017年1月透過簡易合併，併入和鑫。

和鑫：未來用途仍未定
和鑫指出，原為IBM總部的北市信義區商辦「佩芳大樓」，正在進行的是「粗整修」，並非「精裝修」，主要是大樓年久失修，在安全考量下，進行大樓外觀及內部水電整理，預計工程期約6個月，之後仍會先以商辦出租，預計將成立物業公司進行管理，並尋找接觸有意願的承租方。

至於是否進一步改成公寓式酒店？和鑫表示，已向台北市申請變更用途，主要是基於未來營運彈性，對該大樓未來發展方向，目前還未決定。

住邦資產管理公司昨（17）日公布的最新調查指出，2018年真正看「旺」的不動產，是倉儲物流不動產，國泰人壽早看到這波趨勢，在全台陸續開發4座大型物流倉儲園區，由於年租金報酬率上看4％~6％，傲視各類不動產，未來合法且符合現代化物流設施的倉儲用不動產，需求看俏，可望躍為新寵。

從創辦專營高總價豪宅市場的住邦房屋、到跨足商用不動產市場的住邦資產管理公司，住邦資產管理公司總經理劉陳傳已經營高端物業近30年，最新研究完成的「2018年亞洲與台灣不動產市場趨勢展望」報告中指出，台灣下波不動產市場將可以看到，金融壽險業重返市場收購優質不動產，市地重劃、區段徵收和都更案易手、「帶照」土地轉手，內湖工業地產，倉儲物流園區，這四大類不動產，可望躍居為主流。

劉陳傳表示，國泰人壽早自2014年起就在全台大「獵地」，從台灣頭買到台灣尾，陸續投資百億資金，開發4座大型倉儲物流園區，土地佔地面積至少18萬坪；據估計，每年租金報酬率就上看4％~6％，傲視商用不動產和豪宅市場。

財政部國稅局表示，大部分民眾購買自用住宅時，都會向金融機構借款以減輕自備款的壓力，向金融機構借款所支付之利息，於年度申報所得稅時可列報扣除額，但應符合下列5條件：

一、房屋登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。
二、納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記且無出租、供營業或執行業務使用。
三、取具購屋借款當年度所支付該借款利息的單據正本。
四、以當年度支付購屋借款利息減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除，但每年扣除額不得超過30萬元。
五、每一申報戶以一屋為限。

該局指出，所得稅法規定購屋借款利息扣除額之立法意旨，係為鼓勵國民購置自用住宅，因此明定納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，得以當年實際支付金融機構之利息減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額，在不超過30萬元限度內申報扣除，惟納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬應於課稅年度在該址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用。若該房屋部分供營業使用，稽徵機關將依查得之房屋稅籍資料，以登記住家用課稅現值比例，計算可列舉扣除之購屋借款利息金額。


該局舉例說明，某納稅人綜合所得稅結算申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息25萬元，經初步查得該房屋有營利事業設籍，惟納稅人主張該房屋僅1樓供營利事業使用，經稽徵機關調查屬實並依房屋稅繳款書上住家用之課稅現值比例(203,200/346,500)重行計算購屋借款利息扣除額，再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額6萬元以後，核認購屋借款利息扣除額為86,608元(計算式：利息支出$250,000*203,200/346,500-儲蓄投資特別扣除金額$60,000=$86,608)。

該局於2017年針對2012至2015年度綜合所得稅申報列舉購屋借款利息之案件，經勾稽比對其房屋涉有供營業或出租者，進行擴大查核，截至2017年12月底止，總計補稅件數為17,452件，補稅金額達6,847萬餘元。該局提醒，納稅義務人如有申報自用住宅購屋借款利息扣除額時，除應符合所得稅法規定外，如該房屋有部分非供自住時，務請按該屋住家用及營業用之比例正確計算扣除額，可減少事後被調整補稅之情形。

內政部實價登錄日前揭露二筆台北市大安區「金銀雙星」社區的交易，該社區分為金星、銀星兩棟，該社區高齡29年，最特別的是在2017年一月兩棟各成交一戶，但依據成交資料兩戶單價一坪差了13.4萬，位於銀星3樓的交易單價為每坪88.0萬，總價4636萬，至於位於金星的交易單價則是74.6萬，總價3900萬。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，該案最特別之處在於低樓層反而比高樓層貴，並不符合經驗法則，建議出價時仍應多加比較，比照價格不可不注意。

住商不動產信義敦安加盟店店長翁志強指出，金銀雙星鄰近捷運大安站，復興南路上公車路線多，交通便利，且離市立圖書館、大安森林公園都不遠，附近有學校也有市場，社區鬧中取靜，雖然屋齡近30年，但是管理維護佳，坪數實在，鮮有釋出，雖然近年總價在3000萬以上的物件買方較少，不過區域熱門社區還是有一定的詢問度，屋主大多惜售，能有低於行情10萬以上的交易，除個別屋況影響外，屋主急售、親友交易也是低於行情的重要因素。

實價登錄後，總會不時出現同期、同社區交易確有大價差的情況，除急售外，不時也有親友間交易以較低價格出售，不過郎美囡也提醒，若是親友間交易，必須要在實價備註欄上登載，若成交價與市場價格落差太大，一定要做好資金流與相關資料，避免國稅局找上門的時候，還必須補繳贈與稅，得不償失。

桃園市副市長游建華2018年1月17日主持市政會議，聽取地政局「桃園航空城地上物查估系統」簡報後表示，地上物查估在推動公共建設時，是非常重要的一環，地政局創新提案的「桃園航空城地上物查估系統」系統，具有資訊高透明度，未來不僅提供桃園航空城計畫使用，其他計畫亦可參考使用，相信將有助於公共建設的推動。

游建華指出，感謝地政局在工作繁忙之餘，特別針對地上物查估進行系統開發。地上物查估所涉及單位多，包括農民、工商、建管、古蹟文化、墳墓等，整體作業過程較長，需要各單位配合，查估過程中也須與市民頻繁接觸。而在這個系統中，能夠將相關單位資料及圖說進行整合，是很不錯的設計，地主也可藉由線上查詢方式，瞭解查估狀況，具有高透明度。

游建華說，「桃園航空城地上物查估系統」不只做為航空城計畫使用，其他計畫亦可參考使用，對地方政府推動公共建設是非常重要的工作，希望各相關機關充分利用。

地政局創新提案之「桃園航空城地上物查估系統」，整合農林、工廠商號、建物、墳墓及歸戶計算補償費等各項地上物查估作業，以便利方式，透過地籍圖資篩選，可提供所有權人進行補償查詢、查估廠商進行地上物補償計算及地上物外業調查，也可供市府機關進行查估成果審核，預期達到節省資源、提升效率、減少錯誤及便利查詢等4大效益。

內政部頒布的「建物測繪登記新制」今年元旦正式上路，新制不溯及既往，在今年1月1日已經申請建造或是都更事業計畫申請送件，可以適用舊制。不過，內政部認為，屋簷、雨遮沒具備構造與使用的獨立性，不給予登記；而地下室已改為由牆心開始測量，也可減少消費者花冤望錢買虛坪。

內政部地政司副司長王成機指出，屋簷雨遮不再辦理測量登記，建物地下層也改以牆壁中心為界辦理測量登記面積，以健全測量登記制度，減少市場誤導及買賣糾紛，維護消費者的權益。內政部指出，新制不溯及既往，於今年1月1日前已申請建造執照，或已將都市更新事業計畫申請送件者，得適用舊規定，讓市場有充足時間適應制度的調整。

王成機說，屋簷、雨遮未具備構造及使用上的獨立性，也沒有外部阻隔性，且都不屬於當層之樓地板，無法供人員實質生活滯留使用，納入測繪登記及交易計價，恐增加消費者的負擔。因此，內政部於去（106）年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，將一直以來備受爭議的「屋簷、雨遮」得以附屬建物測量登記的規定刪除，不再辦理登記。

這次新制還有另一個修正重點，原本建物地下層以牆壁外緣為界辦理測量登記面積，但該面積範圍無法實際使用，顯不合理，因此新制修改為以竣工平面圖所載面積範圍（牆壁中心）為界，以健全測量登記制度，逐步與國際制度接軌。由於新制不溯及既往，不會影響已完成產權登記的原有建物，且今年1月1日前已申請建造執照或已將都市更新事業計畫申請送件者，得適用舊規定。

有關業界或民眾憂心一國多制、計價混淆等問題，王成機強調，其實正突顯內政部推動新制實施的必要性，未來屋簷雨遮不再辦理登記，如此才能澈底杜絕不動產市場上常見的誤導消費者及買賣糾紛問題，並讓業者有市場公平競爭的環境，以符各界對於健全登記制度及公平交易之期待。

王成機也提醒民眾，在進行房屋交易時，應詢問瞭解房屋所適用的登記規定，注意建物登記面積資訊，買賣雙方應詳實說明確認交易內容及計價方式，並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書，如此才能確保買賣雙方權益。此外，內政部也規劃於不動產交易實價查詢服務網中，增加揭露「附屬建物之面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積之比例」及「主建物加陽臺面積單價」等相關資訊，以提供民眾更透明完整之交易實價登錄資訊。

　　1月16日，上海土地市場再度迎來租賃住房用地拍賣，結果，5幅租賃地塊均以底價成交。此次拍賣的楊浦區平涼社區03F3-02地塊位于上海內環內。成為上海自去年啟動出讓租賃住房用地以來，首度拍賣位于內環內的租賃住房用地。

　　據拍賣結果，此次推出的5幅租賃住房用地中，松江區工業區SJC10024單元09-10號地塊被上海新松江置業（集團）有限公司獲得，樓板價3589.96元/平方米；靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元22-01地塊和同一單元的15-02地塊、02-16-A地塊均被上海市北高新集團不動産經營管理有限公司獲得，樓板價分別為8534.32元/平方米、8028.99元/平方米和7484.80元/平方米；楊浦區平涼社區03F3-02地塊（平涼街道44街坊）地塊被上海衛百辛（集團）有限公司獲得，樓板價7228.85元/平方米。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦表示，從樓板價看，上述租賃住房用地依舊以市場價1至2折的價格成交，並且都是底價成交。樓板價足夠低使得未來租賃回報率能保持在5%甚至更高，才能吸引房企投資此類業務。而這次集中投放四塊位于市中心的地塊，且周邊都有産業布局，為吸引人才進駐創造了良好條件。另外，此次拿地主角仍是國有企業，也延續此前慣例。短期來看，租賃住宅的起拍價格不太可能有大幅提升，所以從趨勢來看，現階段拿地主力仍是地方性國企。

　　自2017年7月起，上海開始供應租賃住房用地。根據上海鏈家市場研究中心監控的數據，2017年10月是租賃用地出讓的最高峰，共有九幅地塊出讓，總規劃建築面積66.68萬平方米，今年1月則是租賃用地出讓的次高峰，共有八幅地塊出讓，總建築面積37.42萬平方米。租賃用地的區域覆蓋也在1月份得到擴圍，目前租賃用地已涉及全市16個區中的12個，僅金山、奉賢、普陀、虹口四區還未有租賃用地出讓。

　　上海鏈家首席市場分析師張月表示，2018年伊始上海租賃住房用地已陸續成交八幅，足見上海市對于租住地供應的重視。

　　今年初上海市召開的促進房地産市場健康發展聯席會議明確，著力推進租賃住房規劃建設，到2018年底，申城要實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套（間）的目標。上海市政府還分別與國家開發銀行、建設銀行簽署備忘錄，將在重點項目授信、綜合金融服務、金融創新研發等領域加強合作，共同為住房租賃市場營造良好發展環境。

　　盧文曦表示，本月土地市場交易主力是租賃住宅用地，交易節奏提速也在意料之中。隨著投放節奏加快，未來影響租賃市場可以由點及面拓展，進而穩定租金價格。

　2018年伊始，已躋身行業四強房企的融創中國宣布開啟長租公寓的戰略布局，長租公寓將迎來一個更為強勁的對手。

　　1月16日，中國分散式長租公寓運營模式的領跑者鏈家自如召開2018戰略溝通及A輪融資發布會，宣布獲得40億人民幣A輪融資，由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。

　　在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。不僅房地産開發企業紛紛進入，投資機構也趨之若鶩。

　　融創與鏈家的合作應該很愉快。在匯聚了眾多國際知名投資機構的鏈家自如A輪融資中，融創也成為其中唯一一家擁有房地産開發背景的投資人。

　　對鏈家自如的戰略投資被視為融創在長租公寓領域的卡位布局，通過對自如的戰略投資，融創不但可以收獲未來的財務回報，更為關鍵的是，融創將由此進入長租公寓行業，深入了解長租公寓的市場趨勢和未來方向。

　　據悉，融創參與自如本輪投資主要是看好自如處于行業領先地位，頭部效應顯著，優勢明顯，並且也擁有很好的競爭力和成長空間；另一方面也因長期看好長租公寓行業市場空間廣闊，且有政策支持。

　　中國的城鎮化進程極大推動了城市長租市場的高速發展，大約70%大中型城市的“新市民”選擇通過租賃解決住房問題。從各家企業的戰略布局來看，這片新的市場未來無疑存在極大的市場空間。

　　資料顯示，2011年10月18日，自如正式成立，目標是通過創新的互聯網O2O模式，解決業主出租難、租客找房難且體驗不佳的行業痛點，為千萬租客創造有品質的租住生活。內部創業五年後的2016年，自如從鏈家剝離，全面獨立運營。

　　截至2017年底，自如進入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢（9座城市，為超過20萬業主委托管理50萬間房源，累計服務120萬名自如客。

　　“雖然現在許多公司的長租公寓並未實現較突出的盈利，但我們認為長租公寓行業目前尚處于跑馬圈地階段，此時進入行業是很好的時機，因行業尚未進入整合期、優質企業估值尚未完全釋放出來。我們認為，未來長租公寓有著廣闊的市場空間，同時，資源獲取、精細化管理是行業目前主要壁壘，像自如這樣的行業龍頭未來優勢將更加顯著，並且可以通過規模化的效應，疊加其他相關業務。”融創相關負責人表示。

　　近半年來，內房企業開啟一輪配股融資潮。分析認為，這些企業配股的步伐及數量均較預想緩慢

　　碧桂園（02007.HK）股價近期表現強勁，2018年開年以來漲幅近20%。公司於今日（1月17日）宣佈，將以先舊後新的順序配售股份，同時發行可換股債券，合計融資約233.06億港元（約合人民幣191.7元）。

　　碧桂園今日上午宣佈，將以每股股份17.13港元價格，配售4600萬股現有股份，相當於已發行股本的約2.16%，以及經認購而擴大後股本的2.12%。該配售價較1月16日的收盤價17.78港元折讓約3.66%。

　　碧桂園副主席楊惠妍全資擁有的必勝有限公司，將作為此次配售的賣方，出售4.6億股現有股份。配售及認購完成後，楊惠妍所持碧桂園股份將由現時的57.93%攤薄至56.71%。

　　戴德梁行最新發布的武漢房地産市場分析報告提到，2017年，武漢住宅市場調控成果顯現，成交量大幅下降，截止去年12月商品房出清周期升至5.97個月，較上年同期增加1.91個月。

　　同時，武漢推出“租購並舉”的頂層設計，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場，成為國家從供給側解決城鎮居民住房問題，實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。

　　戴德梁行武漢估價及顧問服務部主管謝穎在接受第一財經記者採訪時坦言，以全國平均成本1800元/套/月計算，租房市場規模將超1萬億元。而作為全國首批開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，武漢流動人口租房比例預計將達60%~70%，住房租賃需求旺盛，未來市場巨大。

　　住宅供銷比回歸合理區間

　　2017年，武漢住宅相關政策主要集中在住房租賃新政和規范市場行為兩個方面，2016年以來的係列調控措施成果基本顯現，供需矛盾從2017年二季度開始有所緩解。

　　2017年，武漢市商品住宅累積新增供應2086.5萬平方米，較去年同期增加3.1%；商品住宅累積成交面積為1820.6萬平方米，同比減少36.2%，降幅較為顯著。

　　受政策調控和房貸收緊影響，居民購房回歸理性的趨勢明顯。在武漢16個區中只有漢南和青山的成交量超過了去年，分別比2016年提高了13.8%和27.0%。相比2016年大部分區域的供不應求，調控後的2017年主城區大部分區域的銷供比回歸合理區間，只有部分區域例如江漢、硚口、青山和東湖風景區仍處在供需不平衡的狀態。截至2017年第四季度，武漢市商品住宅市場的銷供應比為0.7，略低于0.8-1.2的合理的區間，且有繼續下降的趨勢。

　　截至2017年12月底，武漢全市商品住宅可售面積為1085.6萬平方米，基本與去年同期持平。全市庫存情況雖較上半年有所回暖但仍處于較低水平，截至12月份武漢商品房出清周期微升至5.97個月，比去年同期增加了1.91個月。

　　戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平認為，短期來看，武漢住宅市場的出清周期有明顯的上升趨勢，短期內預計供應將有所加大。長期來看，預計武漢住宅市場將繼續保持中偏緊的調控力度，價格將繼續保持平穩小幅上升的態勢。

　　1萬億租房市場規模

　　2017年被業內稱為中國住房租賃市場元年。

　　2017年4月，住建部下發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出建立健全租購並舉的住房制度；2017年9月，北京、上海、成都、武漢等13個城市作為首批試點被批準開展利用集體建設用地建設租賃用房。

　　國家衛計委的數據顯示，目前全國流動人口達2.47億人，一線城市流動人口比例超過40%、二線城市平均流動人口比例也有20%。“流動人口租房比例在60~70%的水平。”謝穎説，以全國平均成本1800元/套/月計算，租房市場規模將超1萬億元。

　　巨大的市場空間使得長租公寓成為開發商在房地産白銀時代的新選擇。據不完全統計，在全國前30強開發商中已有8家企業建立了自有的長租公寓品牌，定位覆蓋從中低端至中高端市場，6家企業開始在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等18個一二線城市經營長租公寓項目。

　　就武漢而言，目前武漢長租公寓市場雖然處于發展初期，但卻呈現爆發式增長。自2015年引進長租公寓模式後，武漢目前已涌現出20余家品牌長租公寓，運營的公寓約5萬間，其中集中式公寓6000多間，萬科泊寓、小米公寓等則將在2018年陸續入市。

　　值得注意的是，隨著長租公寓投資熱的興起，這一市場也面臨新的難題與挑戰：土地資源稀缺，核心區域優質物業緊俏，拿地成本因此不斷上漲；項目收購或租賃的商業項目面臨的結構、建築改造難題；盈利模式單一，投資回報周期較長。謝穎説，房源變得更稀缺了。

　　不過，隨著居民居住觀念的升級和市場的調整，以及與之相關的諸如租購同權、稅收、住房租賃資産證券化等支持以超常規的速度實現，住房租賃市場將迎來發展黃金期。

　　如何獲取更高的租金溢價？謝穎建議，長租公寓主要面對的青年群體，應通過特定細分群體特定需求的滿足，增強客戶黏性，品牌戰略應強調差異化和精細化；打造長租公寓的居住生態圈，提供更多增值服務，提高公寓居住的居住便利度；長租公寓的重資産屬性導致其離開金融工具難以實現快速規模化，因此需要REITs(房地産投資信托基金)和其他金融創新手段實現輕資産運營，以達規模化目的。

1月15日，在2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明拋出一則重磅消息：“政府將不再是居住用地的唯一提供者。”

這與之前的中央經濟工作會議上，“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度”的精神相一致。

雖然國土部門還在探索階段，並沒有細則，看上去更像是一種“吹風”。但也有人認為，中國房地產市場正處於巨變的前夜。

政府將不再是居住用地

唯一提供者

近日，國土資源部部長姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住

房制度，讓全體人民住有所居。

毋庸置疑，其中的“研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法”，分外搶眼。

對此，在全國國土資源工作會議現場，杭州市國土資源局局長謝建華在面對媒體採訪時也給出了相關回應，“目前，城市住房用地供應單一，主要是公開招拍掛出讓。因此下一步，要探索多種方式供應，如協議出讓、行政劃撥等，而核心則是要釐清分類，依據保障類、市場類、長租型進行供應，要探索住宅多結構形式供應。”

謝建華認為：“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。”

業內人士分析，“非房地產企業依法取得使用權的土地”，範圍寬泛，可以包括了商業用地、工業用地等等。

浙江大學管理學院教授、浙江大學房地產研究中心主任賈生華分析：“這是落實中央'多渠道供給'的要求，以後將釋放更多的土地進入住房市場，當然不是指商品房，更大的可能是保障房、租賃住房等。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示：“當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會。尤其是一些國有企業的用地。很多國有企業的工業用地當前需要積極盤活。 ”

北京國企自建保障房

上海商地轉型租賃住宅

據悉，企業自有用地建房已經開始試點。2017年12月7日，北京市住建委會曾發布消息稱，北京鼓勵國有企業利用自有土地建設保障房，目前已經建設約12萬套。

上海也正在拓寬租賃住宅用地的供應渠道。1月5日，根據澎湃新聞消息，上海市寶山規劃和土地管理局透露，寶山區3幅存量商業辦公項目經報請區政府集體決策，擬批准轉型為租賃住宅。轉變成租賃住房之後，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。

多渠道供給

杭州留用地探索已先行

在賈生華看來，在土地的多渠道供給中，杭州其實也早已有相應的探索。“留用地實際上也解決了很大一部分人的居住需求。”從1997年起，杭州就開始了留用地的探索。2010年起招拍掛的村留用地，有49%的比例可辦房產三證。但是，此前的村留用地項目並不允許開發住宅項目。

直到去年8月末，杭州正式發布了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，其中明確提出“為盤活存量土地、用房，杭州將積極探索村集體10%留用地上建設租賃住房，鼓勵國有企業參與集體建設用地的租賃住房建設”。可以預見，未來更多的土地將流入租賃住宅市場。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛預測：“優質地段加之租房同樣可以獲得的穩定權利，可能會使越來越多的人願意租房。雖然這是一個比較漫長的過程，但會迅速改變人們對市場的預期。”

對於杭州來說，賈生華認為：“關鍵的問題是，杭州接下來有多少集體土地、企業自有土地，可以用來建設住宅，以及在這些土地上建設住宅，管理模式要如何制定，這些還有待於後續落地。”

(出處：錢江晚報2018年01月17日)

九倉（00004）日前以124.51億元投得九龍塘龍翔道豪宅地，每方呎地價逾2.85萬元，破盡九龍區呎價紀錄。有大行估計，九倉此項目的溢利率將會明顯低於集團以往水平；至於九倉事隔7年再成功投地，券商認為是確立了集團會繼續發展本港地產市場的定位，也為私有化傳聞降溫。

高盛發表報告，指九倉是次投地每呎樓面地價為2.85萬元，符合市場預期的2.5萬至3萬元；以現時九龍塘豪宅每方呎約3.3萬至4.3萬計算，該項目的除息稅前利潤（EBIT）率約15%，低於九倉其他項目30%至40%的EBIT利潤率。

另外，早前預計會德豐（00020）或將私有化九倉的花旗，昨日發表報告指九倉是次以高價投地，是表明將繼續集中發展香港地產項目的姿態，亦透過投地令私有化傳聞降溫。但花旗認為，若九倉與會德豐業務繼續重疊，有可能是私有化的潛在關鍵。

新世界（00017）旗下新世界中國，聯同周大福企業以合資形式，參建口岸經濟帶，並與羅湖區政府簽署《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協議》，在「口岸經濟帶」建設「一河六圈」，「一河」即布吉河羅湖段；「六圈」指蔡屋圍金融商業核心區、東門大眾時尚消費區等商業區，共同改造、綜合運營及招商引資等領域進行合作，構建深港商貿流通業合作新平台。

項目改造面積84萬平方米

是次項目改造的現狀用地面積約84萬平方米，當中的深南東路連接國貿、東門商圈及蔡屋圍商業區形成的「金三角」，為重要的金融商業大街。

將軍澳寶盈花園3房戶綠表成交價640萬元，創屋苑樓價新高，較去年同戶型單位賣貴近百萬元。

綠表戶呎價逾萬 年飈13倍

上述單位為8座低層E室，實用面積590平方呎，成交價640萬元（未補地價），呎價10,847元。原業主2001年以116萬元購入單位，轉手帳面升值524萬元，幅度4.5倍。去年4月份1座同戶型單位曾以543萬元沽出，不足1年賣貴97萬元，幅度18%。

另一方面，綠表居屋成交呎價逾1萬元的買賣大升，根據美聯物業房地產數據及研究中心指出，2017年1,628宗綠表物業中，有217宗呎價逾萬元，較2016年只有15宗大升13.5倍。

至於呎價5,000元以下買賣銳減，2017年錄31宗，較2016年342宗，大減9成。

位處啟德發展區的啟德1號（I）及啟德1號（II）皆設「港人港地」限制條款，地契列明業主分租或出售單位，須獲地政總署署長發出的同意書。據悉，項目至今收到近兩百宗同意書申請，相關租務成交出現，一房單位月租約1.65萬元。

啟德1號呎租44元

美聯物業歐仲為表示，啟德區發展前景優越，區內住宅獲不少客戶垂青，啟德1號(II) 有1房單位業主近日獲得出租同意書，並迅速透過該行租出，月租約1.65萬元。

租出單位為啟德1號(II) 5座中低層H室，實用面積375方呎，屬1房間隔，望內園，單位內籠企理，吸引在九龍灣一帶工作的跨國企業職員承租，據悉單位原叫租約1.8萬，經商議後調整至1.65萬元租出，折合實用呎租約44元。

業主回報率3厘

據悉，業主於2017年8月以約656萬元購得單位，按現水平租金計，回報率約3厘。他補充，暫項目獲出租同意書之租盤約有10個，集中2房戶型，2房一般月租約2.2萬元起，3房叫租約3萬元起，1房則約1.75萬元起。

利嘉閣地產研究部昨日指出，去年每宗居屋二手平均成交額440.8萬元，較2016年勁升20.1%。面對政府擬將「白居二」計劃恆常化，該行料刺激居屋第二市場價格。

利嘉閣地產研究部表示，去年二手居屋僅錄4,486宗買賣登記，是自1996年有紀錄以來第三低，並較2016年減少10%。不過，去年居屋成交總值按年上升8%至約197.75億元，創22年歷史新高。當中，大角咀富榮花園9座高層G室的881.8萬元成交最為矚目，按單位面積592方呎計，呎價14,895元，並為歷來二手居屋最高價登記成交。

中高價個案漸成主流

從各樓價分類得出，居屋最活躍成交組別由2016年的價值300萬至399萬元，上移至去年400萬至499萬元組別，該組別去年共錄得1,849宗登記，按年大增50%；此外，價值500萬元至599萬元及600萬元或以上的樓價組別更急增1.32倍及3.94倍，至822宗及341宗，反映中、高價居屋逐漸成為主流。

從屋苑分析，2017年十大活躍成交屋苑中，有8個屋苑登記量報跌。其中，屯門錦豐苑錄69宗登記，年跌32%，最為顯著。至於最熱賣屋苑為沙田穗禾苑，錄109宗。

利嘉閣地產研究部認為，「白居二」計劃恆常化，配額定為每年2,500個，預刺激居屋交投，但基於申請、審批以至正式入市需時，料下半年或較後時間始反映有關影響。