陽光+漢堡小確幸落幕 將蓋Taipei Sky Tower

台灣首度結合貨櫃屋和餐車的貨櫃市集COMMUNE A7，即將在本月28日落幕。COMMUNE A7所在的台北市信義計劃區A7土地，從中國信託「原信義總部大樓」開始，經過拆除淨空、COMMUNE A7，再到預計於2020年完工問世的Taipei Sky Tower，A7親眼見證了信義計劃區的成長與繁華。

前年12月開幕以來，COMMUNE A7就是信義計劃區最吸睛的地標。CAMPUS CAFE、Alleycat’s、SELFISH BURGER、grandpa tea等等，都是有知名度、形象創新、年輕的品牌。德天國際地產總經理田揚名表示，從新光三越新天地、台北101購物中心到微風，信義計劃區裡任何品牌都找得到，「其實很boring」，但COMMUNE A7有其獨特性。

家庭情侶都愛來
田揚名舉例，堪稱COMMUNE A7門神的賓士，很少在展示空間賣餐點；JOHNNIE WALKER也沒人在乎買不買酒，都是和金色騎士的Logo合照打卡。在COMMUNE A7享受的是在台北市最貴的地段，在摩天大樓包圍下，享受陽光和漢堡，彷彿在國外的小確幸。

田揚名認為，貨櫃、酒水、pizza、漢堡，就是很快招商進來，很快營運，完全符合現在的「快速時尚」。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，A7在行政程序和都市計劃流程進行的過程中，以東京表參道的COMMUNE 246的概念規劃COMMUNE A7，以貨櫃市集取代停車場，不僅經濟效益更好，並且打響在消費族群的印象，對於Taipei Sky Tower的時尚和前衛也有聚焦效果，是非常有計劃的在包裝。

《蘋果》在14日走訪貨櫃市集，園區內滿滿都是人潮，有年輕父母攜家帶眷，有外國情侶，以及年輕人成群結隊造訪，民眾吳小姐說，假日的時候很適合到這裡放鬆，喝點啤酒，「很有國外的感覺。」

「百貨多不需要」
呂小姐說，貨櫃市集的布置很適合和姊妹淘一起拍照打卡，要收掉「以後不知道去哪裡」，對於該處未來將改建百貨公司，她不領情說，「百貨公司這裡已經很多了，感覺不太需要。」
對於貨櫃市集將打烊收攤，在此經營燒肉生意的業者吳先生充滿感慨，他表示一年多的經營過程，歷經淡旺季，聖誕節和跨年時人潮多到爆，到了梅雨季，「員工比遊客還要多，老闆的心情也是很起伏。」他認為A7創意貨櫃市集帶動全台貨櫃市集風潮，包括台中、台南起而效尤，「現在要收掉，真的蠻可惜的。」

信義計劃區百貨據點
信義計劃區目前有13棟百貨商場，在面積不到0.8平方公里的區塊，著名的新光三越「信義新天地」就有4棟，微風百貨體系將有3棟，百貨密度冠全球。
資料來源：《蘋果》採訪整理

信義計劃區A7大事紀
1980/08/17
「台北市信義計劃地區建築物及土地使用分區管制要點」頒訂
1996年
中國信託「原信義總部大樓」啟用
2014/07/21
「新舞臺」被台北市文化局公告登錄為「文化景觀」，並有兩點附帶決議
2015/05
台北市訴願審議委員會撤銷「新舞臺」的「文化景觀」身分
2015/05/26
「新舞臺」被台北市文化局重新登錄為「文化景觀」，無附帶決議
2015/10
由英屬維京群島商子樂開發（Green Heaven）及碩河開發股份有限公司以151億元得標
2016/12
COMMUNE A7營運
2018/01/23
與凱悅酒店集團旗下的柏悅（Park Hyatt）與安達仕（Andaz）雙品牌正式簽約
2018/01/28
COMMUNE A7最後營業日
2020年
Taipei Sky Tower預計完工
資料來源：《蘋果》採訪整理

商辦7成 百貨3成 信義計劃區「定型」

百貨密度全球最高 年營業額逾530億
「信義計劃區未來應該就是商辦佔7成和百貨零售佔3成的雙核心」，第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄認為，由於信義計劃區的主要空地都蓋完了，發展應該就此定型。

飯店住房率高
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，信義計劃區因為有三大無可取代的設施：台北市政府、台北世貿中心、台灣證券交易所，吸引高端商業人士，為了滿足洽公、交誼、消費、住宿、旅遊的需求，發展成為與南京松江等純辦公商圈不同的樣貌。
捷運南港線和信義線的通車，帶來更多觀光人潮，加上誠品信義店和台北101購物中心，信義計劃區成為觀光客必到景點。從捷運市府站走上連通天橋，更是暢行無阻，北從微風信義店一路逛到南邊的台北101，然後搭上捷運信義線。
「商圈要國際化，五星級飯店才能群聚」，丁玟甄指出，目前信義計劃區有5間飯店，房間數合計1778間，全台北市觀光旅館房間數為8908間，等於將近20%的房間數在信義計劃區商圈。這些飯店的住房率表現都很好，台北W飯店和台北寒舍艾美酒店，住房率都在7成以上。

「飯店要依賴百貨和商辦才能存在」，丁玟甄分析，2016年全台百貨的營業額約為3331億元，信義計劃區的百貨業估計貢獻超過530億元，將近全台百貨的6分之1。這樣的營業額，當然不可能由附近的住戶全部埋單。

國際級觀光區
信義計劃區目前商辦約31萬坪，以1人3坪、空置率10%計，有9.3萬名白領在此上班，還不包括商場的專櫃小姐。商辦群聚提供了消費人力，加上又是國際級觀光區，來自台灣各地和國外的觀光客，共同支撐營業額，讓這裡成全球百貨密度最高的區域。

151億買A7基地 碩河開發有新意

在COMMUNE A7之前，A7是中國信託「原信義總部大樓」，2004年以前是信義計劃區唯一的辦公大樓和企業總部。時過境遷，中信總部移往南港經貿園區，舊總部白色圓帽造型的過時大樓，也將由樓高55層、光亮外牆並極富環保概念的Taipei Sky Tower取代。

原為中國信託總部
充其量，COMMUNE A7不過是開發商「養地」的手段，但手法巧妙，台灣各地貨櫃市集風起雲湧。型男潮女絡繹不絕於此，大概很少人憶起這裡曾是「新舞臺」，是2014年被台北市政府評定為「文化景觀」的建物空間，也因為這個官方「附帶決議」，讓中信出售「原信義總部大樓」時一波三折，最後2015年10月由英屬維京群島商子樂開發及碩河開發以151億元得標。
即將動工興建的Taipei Sky Tower，將規劃為雙酒店和體驗式購物「跨界整合旗艦式概念店」。內有商辦、飯店、購物，一棟建物涵蓋了信義計劃區的縮影。

敦南案地段佳 公告3周吸逾20業者

台北市3大公辦都更案詢問度強強滾！公告招商3周的大安區「敦南安和通化段」案已有20多家業者購買標單欲投標，「南港商三特」案公告僅10餘天已有7家業者有興趣，尚未公告招商的中正區「台大紹興街」案，也有不少欲租用的單位與團體積極詢問中。

大安「敦南安和通化段」案位敦化南路二段，地段精華，土地為國防部政治作戰局、財政部國有財產署和台北市瑠公農田水利會所有，權屬相對單純，去年底公告招商，目前已有20多家業者購買標單，顯示投標興趣相當濃厚，該案預計本月22日再次舉辦招商座談會。

須額外公益回饋
都更推動中心副執行長洪志生說，本案除須捐贈都更基金以推展都更業務，投資人還須規劃對基地額外公益回饋，以協助社區發展，規劃內容會由委員評選，例如提供某些樓地板做為公益活動使用等。
「敦化南北路沿路有不少都更案，將會是台北市最具新風貌的一條街」，華固建設總經理洪嘉昇認為，該案位敦化南路、靠近信義路口的地塊，基地方正，是市中心少有的精華地塊，公司頗感興趣、也正在評估中。

「將規劃轉運站」
作為東區門戶計劃一部分的「南港商三特」案，位於市民大道八段與忠孝東路七段間，土地為台鐵局100％持有，規劃交通轉運站、國際會展中心、大型會議空間等，本月初公告招商，已有7家業者購買標單。
洪志生表示，台北市府將透過權利變換方式，分回2樓會展中心和1樓的交通轉運站，對投資人來說回饋方式相對簡單，所詢問的問題多集中在相關細節，預計於2月上旬再次公開說明。

「2周即可撥用」
至於中正區「台大紹興南街」案A、B區，位紹興南街與仁愛路一段，屬50年地上權，台灣大學副總務長徐炳義表示，相關資料已經送至行政院，但國產署尚未就國有土地部分進行撥用，故尚未招商公告。
徐炳義說，目前A、B區拆遷問題已解決，不致影響後續興建，尚有未拆遷戶的C、D區為台大和北市府將興建部分，無須招商。
國有財產署主秘王彩葉表示，只要台灣大學完成補正程序，大概只要1、2周作業時間就可完成撥用。洪志生認為，該案若農曆年前能夠完成撥用，將於2月中旬上網公告招商。

農曆年前民眾看屋熱潮不減，根據數字科技（5287）旗下591新建案統計，去年Q4全台建案點擊率榜首為新北市板橋區，也是該區首度擠進前3位置，業者認為，江翠北側重劃區指標新案持續進場，推升熱度而獲得民眾高度關注。第2、3名則是桃園市中壢及桃園區。

買氣熱房價未暴衝
591新建案統計去年Q4全台建案點擊率排名，由新北市板橋區奪冠。數字科技（591房屋）副理游儲宇認為，Q4進場預售案如「新月天地」、「新潤亞昕翠峰」等，均規劃2~4房產品，開價每坪45~50萬元，房價未因買氣較熱而暴衝，是民眾熱搜該區的關鍵。

第2名的桃園中壢區，過去1年連4季度盤據熱搜新案區前3位置，該區去年Q4進場指標案如新潤機構「明日朗朗」，及昭揚建設推出3~4房的「昭揚君逸」、「昭揚君馥」等。

第3名的桃園區以中路重劃區推案最熱，如訴求品牌力的「國泰水秀」，儘管規劃中大坪數，依舊吸引許多老客戶慕名看房。另外市區內的「世中心」以1字頭價，磁吸好奇民眾，近台鐵桃園站的「德友極」推出買房抽套房，民眾網上瀏覽建案次數皆高。

「國泰水秀」專案經理劉伍雄表示，該案自去年10月中進場，平均周來人50組，至今銷售突破7成，成交單價36~39萬元，「買方以區域客為主、北客居次，整體反應不差。」

貸款利率也僅1.83% 居六都之冠

公寓鑑估值南北兩極端！據聯徵中心資料顯示，六都公寓以雙北市的市場性最佳，台北市鑑估值不僅上看1500萬元，貸款利率也僅1.83%，為六都之冠，台南市與高雄市的公寓鑑估值，則雙雙以290萬元墊後，業者推測，南部公寓價值偏低，多受到近年新案擠壓所致。

統計聯徵中心2017年前3季六都公寓房貸狀況，台北市鑑估值1495萬元為銀行眼中的好標的，緊追在後是新北市的800萬元；走出雙北市，位列第3為中市，鑑估值約534萬元，桃市則落在418萬元，南市及高市以約290萬元墊後。

平均自備500萬
「台北市去年前3季的貸款利率僅有1.83%，是六都之中條件最好的區域」，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，銀行鑑估台北市老公寓價值平均高達1495萬元，從估價金額與貸款利率的條件來看，北市舊公寓仍被銀行視為好物件。
不過台北市公寓鑑估值最高，但授信額度為963.5萬元，也就是平均自備款約500萬元，核貸成數僅65.77%，為六都之中最低。曾敬德認為，北市首購族貸款成數可望達8成，利率也已跌破1.6%，貸款條件相對友善，但聯徵中心的台北市公寓核貸成數為65.77%，位居六都之末，研判是部分購屋人不想貸那麼多所致。

雙北以外大樓佳
至於大台北以外的區域，則是以電梯大樓為成交主軸，公寓產品的市場性不佳。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，相較於大樓，公寓坪數實在，是許多購屋人的心頭好，但如果屋況太差，需要裝潢，算下來恐和買較好條件的大樓相去不遠。
扣除雙北市，以台中市鑑估值較高，高雄市則是六都墊底。徐佳馨分析，一方面是高雄公寓在近年房市盤整期間，受到新案擠壓後價格修正明顯，倒是台中市因人口持續移入，搖身變第2大城，仍有需求支撐，價格支撐也相當漂亮。
北上工作的民眾陳先生說：「房價太高年輕人買不起，如果要在台北市買房，當然從公寓買起，如果要回南部工作，我當然買新房子。」住桃園市的莊小姐則說：「除非老公寓的地點好，不然重新拉管線要花很多錢，算起來倒不如買新房子。」

農曆新年將至，民眾因忙於採買瑣事，對地產業者而言，建案買氣往往會略下滑，為了在年前創造更佳銷售數字，有建案趁此時推出促銷方案刺激買氣，觀察高雄近期促銷建案，多以送裝潢、家電為主，實用的贈品讓買方減輕購屋後的負擔。

買房搭8萬家電
年節將近，許多民眾開始忙著過年的計劃，龍登國際總經理戴嘉聖表示，通常過年前1~2周，建案的來人數就會開始減少，因此高雄建商趕在年前會推出一些優惠的促銷方案吸引買方。

三民區的首購建案「臻幸福」，便推出買屋送家電活動，1月底前購買3房實品屋就送價值8萬元的家電，買2房實品屋送6萬元家電，買空屋則送5萬元的家電。

除了送家電，附贈裝潢也是很實際的選項。主打飯店宅的新興區建案「慶旺DC」便祭出送裝潢方案，該案中、高樓層2房廣告戶含裝潢總價在618~628萬元，盼吸引首購族群目光。

前鎮區建案「三發晶沙」也針對2房及2+1房，打出農曆年前買屋送價值68萬元及88萬元的裝潢，該案專案經理李秋諭表示，送裝潢可讓購屋族免去還要掏錢裝潢的困擾。整體看來，今年高雄年前促銷建案並不多，主因在於民眾更希望建商能將這些優惠反映在房價，更多「讓利」對消費者更有感、更實際。

「離塵不離城」 推百坪高檔豪墅

好山好水的台中市北屯區大坑風景區，市府去年決議放寬當地開發限制，料將使沉寂已久的開發行為重新活絡。不少具有市場敏銳度的建商則早已先行卡位，看好附近「離塵不離城」的休閒環境潛力，將推出戶戶動輒地坪百坪的超高檔豪墅。

5年前原擬定的大坑風景特定區計劃除少數住宅區、遊憩區外，其餘多劃為農業區，使用規定比一般農業區嚴格，幾乎不能開發。未來將放寬基地免受1公頃最小開發面積限制，部分土地可興建自用住宅，全案已進入都市計劃委員會審議。

「有助山區發展」
中信房屋北屯崇德店店長王曉婷認為，以往該區開發相當嚴格，耗時且成本高，按程序申請建照非常難，若未來放寬限制，會吸引更多投資量進入，當然有助於大坑山區發展。
近年已有建商進駐，如大豐益建設位北坑巷的「生活大地」電梯豪墅案，是該區第1個地目「特二」的住宅案，總面積約4.5萬坪，預計5年分3期完成，每戶總價3500~7000萬元，銷況不差。

大陸建設最受矚
當地大地主味丹集團手握12.4萬坪土地，吸引不少開發商合作，如由半畝塘設計的「樸山村」，為總開發案「宴山林」之一，規劃百坪休閒別墅，價格未公開。
今年最受矚目的則是大陸建設1.75萬坪土地，將分多期推出。大陸建設董事長張良吉指出，產品尚在規劃中，應是地坪上百坪的休閒別墅，最快第3季亮相。由鉅建設持有的逾3萬坪土地則暫無開發計劃。

被譽為台中「大肚山傳奇」的精湛建設，土地庫存數千坪，但過去3年卻無任何開發案，該公司總經理陳志聲昨對此不諱言，房市不好，今年仍無任何推案計劃，「但預測小宅供應過多，將成下一波房市危機」。

在2006~2014年精湛建設以大肚山「台中會」超級豪墅一戰成名而有「大肚山傳奇」之稱，陳志聲指出，整體台中房市並不好，從推案市場坪數規劃愈來愈小，就知道景氣是在反轉，「若是景氣好轉，大家會把坪數拉大，像7期新案從早期50坪一路推上百坪豪宅，道理是一樣的。」

「對市場壓力大」
他悲觀認為，這波小宅風潮不少都是投資客買入，2~3年後小宅供給量7000~8000戶以上，加上可搭配低自備付款方式，「勢必對市場造成極大壓力，成為下一波房市炸彈。」且資產階級早已滿手房地產，或不想再進場買房，所以目前的市場很虛。

「雖然近期經濟數據不錯，但因大型企業8~9成都是在國外生產製造，受景氣帶動而看來數據很好，但本地基本面沒有改變。」
陳志聲補充，台灣進入長期「不進則退」狀態，若無法找到自己的定位，只會愈來愈落後。

中國近年來祭出「肥咖條款」，台商屢傳遭查稅、甚至補稅數億元，房產業者發現，有愈來愈多台商透過第三地的僑外資或外資身分，將資金搬回台灣置產。去年最大宗的商用交易案和璞飯店（前身為台北戀館），表面上是英屬維京群島商史賓特以近五十六億元買進，但據透露，背後買家就是前年遭中國補稅高達逾十億元的某國際運動鞋品牌代工台商。

大師房屋董事長陳建慶分析，透過僑外資或外資法人名義回台買豪宅，多數是考量稅負問題，因用法人名義買，不會因將獲利分配給股東，讓股東再被課一次稅，且房屋的各項費用都可以申報支出。他說，雖然前年房地合一稅制上路後，外資一年內出售房產獲利、稅率達四十五％，超過一年出售、稅率三十五％，但重點在於有獲利才要課稅，長期置產的台商根本不在意。

他預期，當台商在中國投資環境大不如前，加上環保議題、工資調漲、查稅等，會有愈來愈多台商將資金調回台灣置產。

台北市今年將有總銷超過一千五百億元的豪宅案推出，其中單一案量最大、總銷六百億元的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」頂樓戶，還未正式開賣就傳出有大戶直接包下；據透露，就是推案的元利建設董事長林敏雄，且已在裝潢。

元利建設副總經理吳麗謹不願證實僅低調表示，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」頂樓戶為樓中樓規劃，擁有私人景觀大露台，三六○度景觀，最高地標樓高約一四三．九六公尺，可俯瞰整個大安森林公園。

房地產業者分析，豪宅最精華樓層往往是頂樓戶，多半採樓中樓規劃，也有部分豪宅的精華戶在一樓，主打私密的庭園空間；這些樓層因稀少，多是頂端富豪購入，揭露的實價也常挑戰單價三百萬元的「彭淮南防線」。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，富豪偏好頂樓戶主要是景觀、寧適、產品、風水等四大原因，其中風水更是不少企業老闆最在意的，頂樓高度夠高，不但象徵居高臨下，還能避掉一些風水形煞。

國內文具及導線架領導廠商順德工業，位於彰化的總公司一棟辦公大樓，已拆除重建，正興樓高8樓的建築物，頂樓還裝設太陽能光電。順德表示，共斥資逾1.6億元，興建新的辦公大樓，預定107年4、5月完工，再擇期落成啟用。

順德新的辦公大樓，基地面積473平方公尺，規劃總樓地板面積3,593平方公尺，建坪比原建物還大，新大樓的主要設施空間，包括董事長室、副總等主管辦公室、業務與人資等部門、會客室及大型會議室等設施，頂樓還裝設太陽能板，裝置容量為40.3瓩（KW），實現綠能的辦公大樓目標。

無獨有偶，順德也計劃興建沖床廠，目前已租用比鄰的台灣省農會土地，為期10年，但在該租期快到期前，雙方初步談好再續租20年。順德計劃在上述土地，興建沖床廠，完工後，現有彰化廠區的沖床設備，將搬至新廠生產；而騰空的沖床設備舊廠區，將打掉重建，未來也會做為模具與沖床廠區。

為積極布局車用，及工業用的家電與節能所需導架線，順德107年砸下1.5億元，增加模具設備，及進行人才培育，以期再增加產能。

順德表示，公司導線架主力客戶，包括英飛凌，及意法半導體等多家業者，主力供應車用的導線架，及5G通訊基地台所需導線架。其中，大陸基地台設備大廠華為，就是公司導線架的終端客戶。因多家客戶訂單持續成長，公司才決定再加碼車用及基地台所需導線架產能。

　2017年樓市收官，在“限”字當頭的市場環境中，這一年成為北京房地産市場的“小年”，房企業績出現了明顯的下行。

　　成交面積近折半

　　2017年，北京市發布了近50次調控措施，市場無可避免的進入了“寒冬”。尤其是上半年出臺的“317新政”和“326新政”之後，對開發商和購房者的預期産生很大影響，北京各房企也面臨著不同以往的挑戰。

　　近日，克而瑞發布了《2017年北京房企業績排行榜》，數據顯示，2017年北京房企排行榜前十位，共實現銷售金額1515.38億，與上年相比減少近30%；實現銷售面積367.49萬平米，與上年相比減少近45%。

　　北京房企銷售金額排行榜的門檻也大幅降低，前10名門檻由2016年的123.57億降低至2017年的82.3億；前30名門檻由53.82億降至2017年的31.43億。2016年，成交金額200億以上的房企有7家，2017年僅前三甲進入了200億的門檻。此外，TOP10榜單中，除泰禾飆漲外，僅萬科、城建銷售金額較為穩定，其余房企銷售金額均有不同程度變化。

　　相比銷售金額門檻，房企銷售面積TOP榜門檻降低幅度更大，與2016年相比，2017年TOP榜的每個名次幾乎都是折半的成交面積。

　　2017年北京市場房企業績出現下滑，亞豪機構市場總監郭毅提到了三方面的原因：第一是嚴格的調控政策環境，導致房地産市場的整體需求出現下滑；第二是單一的供應産品結構，商品住宅以中高端改善型為主的現狀，導致消費客群的基數減少；第三是供應不足，2017年的成交源自2016年的供地，2016年全年北京僅出讓7宗商品住宅用地，開發商無米下炊，所以放量減少。

　　業績階梯型分化

　　2017年的房企銷售額排行榜，另一個顯著的呈現是房企開始階梯型分化。

　　首開、泰禾、萬科前三甲全年銷售額突破200億大關，彼此相差不大；第四至第七名，業績均在100億以上，彼此相差較大，但依然遙遙領先于其他房企。

　　榜單顯示，首開再次以257.1億的銷售額蟬聯冠軍。泰禾集團憑借旗下北科建泰禾麗春湖院子、泰禾中央廣場、泰禾昌平拾景園等項目的熱賣，成為年度超級黑馬，位居年度銷售金額排行榜亞軍。萬科則憑借全年銷售226.15億的業績，保住了季軍位置。

　　2016年上榜的首創、城建、龍湖、融創四家房企，依然活躍在2017年的TOP10榜單上。華潤置地、招商蛇口、保利三家房企2017年實現跨越，紛紛挺進銷售金額TOP10榜單，尤其是華潤置地，憑借中國璽、昆侖域、首開華潤城、橡樹灣、未來城市等項目，佔據了2017年北京房企銷售額排行榜第四名的位置。

　　克而瑞分析，在市場呈逆周期發展時，不同房企開始顯現不同狀態，嚴厲的調控加大了市場對房企品牌、品質、營銷等多方面能力的考驗。綜合能力較強的房企，在市場下行時，盡管銷售額會有所下降，但與其他房企相比，其受到的影響也非常有限，而且整體排行不會出現大幅起落。房地産企業開始迎來微利時代。在此種情況下，擁有出色品牌和穩健運營能力的房企將繼續快速發展。

　　對于2018年北京房地産的市場情況，郭毅預計，樓市成交量預計會反彈，因為今年增加了共有産權房和限房價商品房兩種類型，能更多的覆蓋剛需、剛改客群。但供量過大，調控對需求的抑制依然存在，就會造成供過于求的市場矛盾，各個項目的競爭局面依然嚴峻。

　　“限定售價後，會造成房企利潤率的繼續走低。也就是説，2018年房企業績將會增加，房企的流動性會變好，但賺不到錢。”郭毅説道。

　2018年新年伊始，印力聯合大股東萬科收購凱德20個購物中心，拿下商業地産領域的並購大單，攪動了商業地産的一池春水。

　　與此同時，歷時一年，印力與萬科的商業資源整合已階段性收官，萬科印力的商業管理面積因此達到1000萬平方米，國內僅次于萬達。

　　同樣在2017年，其他開發商旗下的商業運營平臺也在爆發。華潤置地、龍湖集團、保利地産、中海地産等紛紛將商業運營提到了更重要的位置。

　　作為開發商轉型運營的第一關，商業地産舉足輕重。未來誰將在商業地産中勝出？衡量商業運營能力的指標是什麼？

　　“與傳統開發模式不同，商業地産的價值應該是以租金收入來衡量，而不是物業可以賣多少錢一平米。”印力董事長丁力業認為。

　　據21世紀經濟報道了解，包括印力在內，目前很多商業運營平臺均已提出了自己的規模和租金收入目標，50億是一個門檻，而百億將成為他們制勝的爭奪點。

　　萬科印力商業整合

　　成立于2003年4月的印力，前身為深國投商置，作為一家專注于商業運營的公司，在過去多年裡經歷華潤、黑石等多個股東輪換，直到萬科入主，才終于找到了未來明確的方向。

　　盡管股東變換頻繁，但印力團隊始終聚焦商業運營，致力于城市配套服務商轉型的萬科最終將其招致麾下。

　　2016年10月底，萬科聯合招行等收購印力96.55%股權並成為大股東，印力被定位為萬科的商業運營平臺。

　　去年5月，萬科成立兩只商業地産投資基金用于收購旗下的42個商業項目，並打包交給印力統一運營管理。

　　21世紀經濟報道獲悉，在萬科董事會主席鬱亮親自過問、執行副總裁張旭主導下，截至去年底，這些項目的移交已基本處理完畢。

　　在印力看來，萬科旗下已有社區商業、購物中心、寫字樓等多個商業地産項目，這些資源與印力將産生巨大的協同效應。

　　印力集團高級副總裁付凱表示，在市場化原則下，未來萬科的商業項目還會逐漸交給印力統一運營。

　　對項目整合的同時，印力的管理平臺也在重新搭建。過去一年，印力成立了廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安等六大城市(區域)公司，覆蓋各自的城市群。

　　印力引入了多位萬科人員擔任管理人員，例如原南京萬科總經理付凱出任高級副總裁；整合進印力的萬科北京、上海商業項目也帶來了原來的團隊。

　　中金公司指出，在保證項目平穩交接的同時，這將有利公司在商業地産領域的專業人才儲備和管理經驗積累。

　　萬科與印力更深層次的協作機制也在建立。印力資産管理部總經理孫娟告訴記者，在項目開發階段，萬科拿地時，印力就會介入參與項目的評估；進入規劃階段，印力也會對項目細節提出建議。

重塑競爭格局

　　丁力業告訴記者，去年初萬科和印力花了很長時間去討論、明確印力未來的方向。最終，印力的戰略目標被確定為在商業領域“領先、領跑”，“盡快做到數一數二”。

　　實現這一目標並非易事。目前商業地産已出現局部過剩現象。

　　統計顯示，目前全國3萬平方米以上的購物中心有5600多個，前20大城市的商業存量面積約1.62億平方米。

　　大悅城地産董事長周政近期公開表示，有50%左右的商業地産運營商處在盈利艱難的狀態。

　　與此同時，諸多開發商旗下的商業地産平臺卻在加快擴張以及整合存量的步伐，競爭加劇。

　　華潤置地去年6月將商業地産事業部升為一級組織機構。目前，華潤的商業管理面積僅次于萬達、印力，位居第三。

　　大悅城則提出到2020年要在全國布局20家大悅城，另一産品線“大悅春風里”則劍指5年50家、10年100家。

　　此外，隨著阿里、騰訊、京東、網易等電商巨頭各自提出對新商業、新零售的理解並紛紛布局線下，線上和線下商業融合的時代正在到來。

　　“收並購將是印力加快發展速度的主要方式”，丁力業指出。

　　從規模看，收購凱德資産包後，印力在全國持有或管理的商業項目已經達到120家、管理面積1000萬平方米，資産規模逾800億人民幣。印力還計劃三年內，將規模提升至2000萬平方米。

　　不過，領先領跑的內涵並不只是規模擴張。萬科和印力更為看重的是商業地産的租金收入、經營回報和商業模式，管理及文化等。

　　其中租金收入是核心。內地商業平臺中，除了較早開始專注商業持有的萬達已達百億租金之外，其他開發商旗下的商業平臺均未達到這一水平。

　　在商業物業運營領先的華潤置地，截至去年10月累計實現租金收入約69.26億港元，為前十大房企中最高。

　　在2017年，房企轉型運營進入深水區，不少房企都提出了到2020年租金收入50億元、中長期要達到100億元的目標。

　　2017中期業績會上，中海地産董事局主席顏建國透露，希望集團租金收入2020年達到50億港元，中長期則達到100億港元。

　　龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼也透露，2020年龍湖商業將達到60億的租金收入。

　　印力雖然沒有明確提出租金百億的目標，但丁力業表示，這是一個方向，印力會爭取盡快達到。

　　丁力業表示，商業地産的本質是靠運營，靠長期的收入。它是一個持續性的增長，不是一次性買賣。

　　他透露，在努力提升自身運營收入的同時，印力也在搭建商業地産運營的一整套評估體係，並聯合其他商業運營商，為行業建立標準和規范。

　　中國農業銀行18日發布“法人租賃住房貸款”和“共有産權住房貸款”産品。農行相關負責人表示，農行落實房地産行業去杠桿政策，從供給和需求兩端控制好信貸投放，不向“以租代售”住房提供信貸支持，不向炒房群體提供信貸支持，嚴防租賃住房業務信貸資金流入商品住房開發領域。

　　據介紹，“法人租賃住房貸款”旨在提高住房租賃市場的供給質量和效率。貸款對象涵蓋租賃住房的開發建設主體、購置並購主體、專業運營主體和其他出租主體；貸款用途有效滿足客戶在房源獲取階段、裝修改造階段、項目運營階段的合理融資需求。

　　其中，針對國家開展試點的利用集體建設用地建設租賃住房項目，農行研發了“集體建設用地租賃住房開發貸款”專項金融産品。此類項目開發成本較低，具有商業可持續性，將成為農行支持租賃住房業務的切入點和突破口。“共有産權住房貸款”主要滿足客戶在共有産權住房開發和銷售環節的融資需求。

　　農行北京市分行還與北京市保障性住房建設投資中心、首創置業、北京城建、首開股份、中鐵置業、北京建工集團簽署合作協議，擬向六家企業合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設用地租賃住房項目開發。

　　農行稱，後續還將與其他重點城市，尤其是利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，開展多層面簽約活動。

國家統計局日前發佈的“2017年全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，2017年商品房銷售量價刷新中國樓市記錄。

資料顯示，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，達169408萬平方米，比上年增長7.7%；商品房銷售額也首次突破13萬億元，達133701億元，增長13.7%。在商品房銷售創新高的背後，是全國百強房企憑藉品牌、城市佈局以及投資能力優勢，銷售業績錄得大幅增長。

近期各標杆房企陸續公佈2017年全年銷售業績，各大開發商的排序已落定。據克而瑞研究中心統計，截至2017年底，銷售規模突破千億元的房企數量增至17家。其中，碧桂園、萬科和恆大三家龍頭房企的銷售金額均突破5000億元，分列前三：碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億元，同比增長78%。萬科和恆大分別實現銷售金額5239億元和5131億元，分列第二、第三位。

除三大龍頭房企外，融創、保利、綠地、中海、龍湖、華夏幸福、華潤、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂和泰禾的業績規模也突破了千億元。至此，2017年千億房企數量達到17家，超過2016年的12家。其中，龍湖、新城、招商蛇口、綠城、旭輝、世茂和泰禾為新晉，而2016年還在千億房企俱樂部的大連萬達，由於大力度進行“去房地產化”轉型，跌出千億陣營。

克而瑞研究中心資料顯示，百強房企的業績增速遠超行業平均水準。祥生地產以超過200%的業績增長率“加冕”增速最快的開發商。“2017年祥生總銷售金額達619.6億元，僅用3年就將銷售額從100億元大幅提高到600多億元。”祥生控股集團總裁趙紅衛說。

易居企業集團CEO丁祖昱在“相信2018：丁祖昱評樓市年度發佈會”上分析稱，“2017年三線及以下城市樓市成交量在全國銷售總量中占比超過60%。因此，掘金三四線樓市是百強房企2017年的重要議題，多數開發商重點佈局的是一線城市需求外溢的三四線城市，以及有特色小鎮概念支撐的三四線城市。三四線樓市成交火爆成就了標杆房企的靚麗業績。”

“不少開發商認為三四線城市風險大，趁著一輪行情‘割韭菜’，這是對城鎮化的片面理解；還有些開發商認為庫存高的城市沒活力，地價貴於房價就認為未來房價還會漲，仍對住宅產品的反覆運算存在惰性。”祥生集團副總裁陳弘倪認為，開發商應從“造好房子”轉型為“造好生活”。

丁祖昱表示，2017年在各地調控持續加碼的政策環境下，行業份額集中度更強，向大型品牌房企靠攏，中小房企生存空間日益逼仄。克而瑞資料顯示，百強房企已佔據房地產市場的“半壁江山”：前100強房企的市場集中度高達55.5%，比2016年同期增加10.7個百分點。其中，前10強的市場集中度達24.1%，較2016年提升5個百分點。

“銷售金額突破千億元是一個里程碑。”丁祖昱認為，“未來標杆房企的數量將越來越少，但是房企的規模會越來越大。”為了能夠繼續“留在牌桌上”，目前未躋身千億軍團的前50強企業均提出將在2018年衝擊千億大關。在“千億計畫”的刺激下，標杆房企正積極增加土地儲備規模。

钜派投資集團董事長兼CEO倪建達在“易居沃頓第六期研修班”上表示，在房地產行業，很多企業都是用現有和未來的資本購買資產，然後把這些資產在未來出售形成利潤。未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。中小房地產商若不想被大企業收購，出路要麼是聯合體量相近的企業做整合，要麼是依靠金融企業，這樣雖然可能失去對公司的控股權，但不會失去行業話語權。

1月20日，萬達集團2017年會在哈爾濱召開，萬達集團披露了其2017年度資料。

萬達集團收入2273.7億元 同比減少10.8%

在資產和收入兩項指標中，萬達集團均出現同比下降。2017年萬達集團收入2273.7億元，完成計畫的113%，同比減少10.8%。萬達集團以成本計資產7000億元，同比減少11.5%；其中國內資產占比93%，國外資產占比7%。

萬達集團董事長王健林表示，減少是因為轉讓的文旅項目收入沒有計算在內，加上2016年底我們把萬達旅業資產注入一個投資企業，接近200億的旅遊收入沒有計入今年報表。如果考慮旅遊收入變化的影響，儘管2017年萬達集團轉讓了大量資產，收入同比只下降1.1%。

他同時提到，去年有人說萬達把大量資產轉移到海外去了，資料證明完全不符合事實，萬達大部分項目均在國內。

在萬達的各個板塊看，商業地產收入1125.4億元，完成年計畫的104.1%，同比減少21%；租金收入255.2億元，完成年計畫的101.4%，同比增長30.3%。

過去一年，萬達集團新開業廣場49個，萬達茂1個，萬達旅遊小鎮1個。其中開業輕資產廣場24個，這是一個很不錯的成績；開業重資產廣場26個，新增持有物業面積329.6萬平方米，扣除轉讓文旅項目、酒店減少的幾百萬平方米持有物業面積，萬達累計持有物業面積3151.1萬平方米。

文化集團收入637.8億元，完成年計畫的100.1%，同比增長32.6%。

影視集團收入532億元，完成年計畫98.5%，同比增長35.9%。

金融集團收入321.2億元，完成年計畫的125.5%，金融集團淨利潤完成年計畫的1961%，創萬達完成計畫指標的歷史紀錄。

網路科技集團收入58.6億元，完成年計畫的90.1%。

集團其它公司收入130.7億元，平均完成年計畫的106%。

從資料看，萬達集團在影視、網路兩個板塊未完成任務，但是金融板塊展示出非常強的盈利能力，盈利能力大大超過萬達預期。

事實上，萬達集團在是國內房企較早進行多元化佈局的一家，其一直在追求模式轉型。

萬達集團2017年收入中，服務業收入占比63.4%，同比提高8.4%。

萬健林表示，近幾年，萬達服務業收入每年都會大幅提高，今後還會繼續提高。服務業收入中，租金收入占比約18%，增速遠高於萬達其它產業，已經連續多年平均實現超過30%的增長。

此外，2017年，萬達文化產業收入占萬達集團收入比重升至28.1%，已成為萬達另一個支柱產業。

王健林提到，萬達輕資產分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營後移交給別人，其中還有一個資本化程式。合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成後租金三七分成。輕資產戰略提出一年之內，輕資產萬達廣場開業24個，新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個。

同時，萬達在不斷降低負債水準，去年7月，萬達和融創、富力簽署了文旅專案、酒店資產轉讓協定，將自己部分重資產賣出，進行資金回籠。


不過，萬達集團並未公佈自己淨利潤的具體金額，雖然其轉型方向受到很多業內人士認可，但是也有業內人士對於其轉型的時機提出質疑。

“萬達前兩年的轉型讓他錯失了房地產發展的良好機會，規模上開始掉隊。”一位元業內權威人士曾對記者評價。

長實集團（01113）傳再出售大型資產，繼去年底落實以402億元把中環中心75%權益售予中資及本地財團後，近日據報正放售重慶一幅佔地103萬方米的商住用地，叫價200億元（人民幣．下同），約244.16億港元。本報至截稿前未能聯絡長實相關負責人回應。

長實近年積極轉型拓展固定收入項目，集團主席李嘉誠早前透露，會收購商場及發展酒店以幫助長期收租表現，並預告今年固定收入將創有紀錄以來新高。分析師認為，現在資產價格高企，長實或會伺機套現獲利，這情況已成為行業趨勢。

持有10年 商住發展

內地澎湃新聞日前引述消息報道，由長實旗下和記黃埔地產（重慶南岸）持有、位於重慶市南岸區楊家山片區的一幅大型商住綜合地皮正尋求買家。該項目的位置乃長實與南岸區政府簽訂的楊家山舊城改造項目所在地，長實持貨約10年，現在叫價較買入時高出近10倍。長實買入該項目時每方米樓面地價約760元，目前該區周邊住宅及商住項目的樓面地價已上漲至約每方米7000元。

和記黃埔地產於2007年以24.5億元接手南岸楊家山片區約164萬方米（約2500畝）土地，擬發展集居住、商業、綠地及市政設施於一身的大型綜合項目。

有重慶地產業內人士透露，賣方出售其中103萬方米（約1500畝）土地，地積比率3.2倍，總建築樓面335萬方米，其中未開發淨地為84萬方米，涉建築樓面270萬方米，當中241萬方米為住宅，其餘29萬方米為商業面積。

資助房屋樓價持續走高，天水圍居屋天盛苑一個3房戶昨天以已補地價588萬元售出，榮登天水圍造價居屋王。

祥益地產高級區域經理黃肇雯稱，天盛苑盛昭閣高層16室，實用面積634方呎，屬望內園的3房戶，原業主去年8月以已補地價600萬元放售，及後三度降價，最終昨日獲同區客以已補地價588萬元承接，造價打破天盛苑盛志閣高層8室去年7月造出的563萬元紀錄，登上天水圍歷來樓價最貴居屋王，呎價約9274元。

原業主2007年11月以已補地價143萬元購入，逾10年後賣出賬面賺445萬元（約3.1倍）。

十大屋苑周末交投少三成

美聯物業區域營業董事鍾坤文說，九龍塘又一居1座低層F室，實用面積568方呎3房戶，新近以1163萬元售出，呎價約2.05萬元，呎價創該屋苑標準分層戶新高。原業主1992年1月以239.9萬元購入，賬面升值923.1萬元。

另外，十大屋苑過去兩天交投萎縮。中原地產統計十大屋苑周末（20日及21日）錄得13宗成交，較前一個周末18宗跌約27.8%。

美聯物業統計十大屋苑期內亦有13宗成交，按周減少約31.6%。

土地供應專責小組即將開會，討論軍事用地和私人遊樂場地契約土地作為土地供應來源的選項。民主黨就爭議最大的粉嶺高爾夫球場進行調查，有近56%受訪者認為該球場應改劃為公營房屋用途，另12%受訪者認為應發展為私人住宅項目。

民主黨在去年12月31日至本月10日，採用語音調查的方式共收集1076份問卷，有效回應率為72%。結果顯示，有87%受訪者未曾使用過粉嶺高球場的設施，另有79%受訪者認為該球場地契年期過長，政府應予以規管。

粉嶺高爾夫球場佔地達170公頃，地契將於2020年到期，有近56%受訪者認為應把土地改劃為公營房屋用途；選擇興建私人住宅的比例較少，但仍有約12%。

民主黨立法會議員尹兆堅指出，調查結果意向清晰，政府應收回該球場興建房屋。

商廈續現高價成交，資深投資者永光地產大股東譚逢敬剛斥資逾5.68億元購入金鐘遠東金融中心中高層全層，呎價5.26萬元，僅次於中環中心頂樓，成為全港呎價次貴。

上述商廈成交為遠東金融中心29樓全層，建築面積約1.08萬方呎，以5.68億元易手，呎價5.26萬元。現時全層分租予兩個租戶，月租合共103萬元，新買家回報近2.2厘。

現時全港呎價最貴商廈成交為中環中心79樓頂層全層，建築面積約1.32萬方呎，去年9月以7.38億元沽出，呎價高達約5.59萬元。遠東金融中心最新成交呎價較中環中心上述成交僅低約6%；而遠東金融中心33樓全層，去年11月傳出以呎價5萬元易手，作價5.4億元，惟至今仍未錄得任何買賣註冊登記。

永光譚逢敬一周6.27億掃貨

根據土地註冊處資料，遠東金融中心29樓全層原業主為安天發展有限公司，董事包括朱銘泉及吳妮娜。朱銘泉現為亞洲木薯資源（00841）主席。單位於2004年底以8200萬元購入，持貨逾13年，賬面獲利4.86億元，升值5.9倍。

譚逢敬是次透過轉讓公司股份形式購入該層樓面，可節省約4828萬元印花稅。譚逢敬近期看好商廈市道，上周曾斥資5959.8萬元購入上環信德中心西翼30樓6室，建築面積約1892方呎，呎價3.15萬元，即一周內動用逾6.27億元掃貨。

核心區指標甲廈投資氣氛轉旺，消息指，中環指標商廈皇后大道中9號中層全層獲財團以6.6億元洽購至尾聲，呎價約4.8萬元，料短期內易手。

呎價4.8萬 勢成物業新指標

市場消息指，中環皇后大道中9號全層樓面，面積約13,742平方呎，正獲財團洽購，涉及約6.6億元，已貼近業主意向價，預計短期內成交，若最終以每呎4.8萬元成交，將成該廈呎價新指標。

遠金全層 呎售5.26萬破頂

據了解，該層樓面由一家中東銀行持有，2008年以2.45億元購入，一直自用至今。物業位處中層，享有開揚禮賓府及山景。去年尾，業主有見市況旺，把物業推出市場招標，由於投資氣氛轉旺，亦因該廈少有全層放盤，故獲多路財團洽購。

皇后大道中9號多年來為本港商廈呎價指標，對上全層成交為2016年，4樓全層約13,721平方呎，以約3.7億元成交，呎價近2.7萬元，因樓層較低，故成交呎價較低。

甲廈投資氣氛佳，日前金鐘甲廈遠東金融中心29樓全層，面積約10,800平方呎，享全海景，以5.68億元易手，呎價5.26萬元，打破去年11月該廈33樓成交呎價，成物業呎價新指標。買家為永光地產主席譚逢敬，購入物業收租，回報率逾2厘。

除甲廈外，乙廈成交亦增，正八集團廖偉麟沽出灣仔駱克道353號三湘大廈21樓全層，面積約5,065平方呎，成交價約9,724萬元，呎價約19,200元。據悉，該層部分單位原由正八集團自用，現售後租回。翻查資料，廖偉麟於去年1月以6,989萬元購入樓面，持貨近1年沽出，獲利約2,735萬元，升值約39%。

仲量聯行昨日發表《地產市場觀察》報告，香港住宅樓價去年12月再創新高，升幅為近5年最快。中小型住宅樓價於去年12月按月上升1.3%，令全年升幅達15.8%。該行研究部主管馬平安表示，從政府賣地成績及新盤銷情俱理想，可見現時樓市氣氛仍然熾熱，並將會受近期股市屢創新高所帶動。該行預期樓價今年將上升10%，若現時市況持續，升幅將更高達20%。

至於本港寫字樓租賃市場，去年12月中環寫字樓市場繼續由中資企業主導。雖然受到長假期的傳統淡季影響，上月中環甲級寫字樓新租賃成交按月減少32%，區內佔有67%的新租賃成交來自中資企業。其中，兩家中資公司承租中環中心合共30,000方呎樓面，未受該廈業權轉讓進行中所影響。

由於中環甲級寫字樓空置率進一步跌至1.7%，令租金於上月上升0.3%。港島東甲一級寫字樓租金按月增長1.6%，帶動港島東整體甲級寫字樓租金按月增長0.8%，為各區表現最佳。

中環甲廈空置率跌至1.7%

12月全港甲級寫字樓淨吸納量達449,500方呎，主要由於銅鑼灣利園三期的預租將隨大廈月內獲批入伙紙而落實，以及九龍也錄得多宗新商廈租賃交易。九龍東區租賃市場繼續以辦公室升級需求為主導。

中環寫字樓走勢看中資

該行商業部主管鮑雅(AlexBarnes)表示，中資今年將持續活躍，仍會是中環寫字樓市場的主要動力，預期中環寫字樓將帶領香港其他主要商業區租金繼續上升，今年升幅將達5%。