基隆推案「倒退嚕」最慘 年減近7成

新北市重劃區推案爆量，使北台灣新案市場去年終止總案量連3年衰退的態勢，成長率由負轉正。市調業者指出，2017年北台灣總推案量8315.43億元，較前年增2.25%。但除新北外，其餘地區案量仍呈「倒退嚕」現象。

據《住展》雜誌統計，去年北台灣有4個地區推案量負成長，惟靠新北市、宜蘭縣市的案量挹注，就把整體案量推高，其中新北市推案量高達約3812億元最大，較2016年激增逾8百億元，年增幅近3成。

新北仍是推案重鎮
新北市雖案量增，也僅板橋江翠北側重劃區、林口新市鎮較多，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，其餘重劃區推案並不踴躍，如淡海新市鎮、新莊頭前、五股洲子洋等多呈熄火狀態，新興重劃區如土城暫緩發展區、八里台北港特定區、三重二重疏洪道等，去年案量尚低於百億元。

數字科技（591房屋）副理游儲宇認為，建商信心度隨民眾出手熱度而增溫，以江翠北側重劃區來說，去年新案共計6案、總案量逾180億元，民眾網路熱搜的點擊率也最高，若價格合理，去化都算順遂，預估今年上半年除江翠北側重劃區續熱外，土城暫緩重劃區、央北重劃區及十四張重劃區、淡海新市鎮等都將湧現不少新案，「新北市可望仍是今年推案重鎮。」

台北市去年案量下滑至1787億餘元、年減幅約8.6%。但今年隨著大安、信義2區指標豪宅案即將登場，預估總量落在1500~2000億元，可望超越去年北市全年案量。

桃竹案量同步衰退
桃竹地區與基隆市案量同步衰退，以基隆僅82億餘元、不如2016年衝上270億元的推案量，年減近7成最劇烈；桃園市去年雖仍有千億元案量水平，但與2016年的1718億元相比，年減幅仍逾1成；新竹縣市前年推案約1008億元，去年則衰退至千億元以下，僅餘920億元，年減幅約8.7%。

儘管推案「倒退嚕」最鮮明，基隆市今年在潤隆建設、幸福水泥等案帶動下，估計案量逼近300億元，可望再創高峰。潤隆建設發言人邱秉澤透露，基隆市中山區的香格里拉案，總基地面積約2.3萬坪，總銷金額上看178億元，將以首購剛需產品為主力。

去年買賣移轉棟數落底反彈！內政部統計處昨公布2017年全年建物買賣移轉棟數，全年棟數共26.6萬棟，年增約8%，是2014年以來首度止跌翻揚的一年，且繼承、贈與和拍賣等移轉量也都高於2016年。但是，專家提醒，今年底的選舉將成房市發展最大變數。

選舉成最大變數
觀察近7年建物買賣移轉量，2013年衝上逾37萬棟高峰後，近年逐步下滑落底，至2016年的24.5萬棟成1991年以來新低量，去年則回彈至26.6萬棟，年增約8%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年出現一波反彈走勢，在市場買氣逐步打開後，價格也從下跌趨勢逐漸轉為區間盤整。

其他移轉部分，曾敬德表示，繼承的移轉登記5.3萬棟持續創下新高，反應人口老化與高住宅自有率的社會現象，趨勢呈現增加走勢，贈與4.3萬棟也較2016年反彈3%，但由於房地合一與新版遺贈稅上路，贈與移轉近2年都跌破5萬棟。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2017全台移轉棟數回溫近1成，不動產市場築底態勢明顯，今年目前未聞房市利空，有利持續反彈，不過年底九合一選舉，民眾是否買得起房將再成話題，政府可能再出招抑制房價政策，將造成短期震盪，為影響房市發展較大變數。

「宝格」「富邦天空樹」「富邦新市政」競列地標建築

台中市豪宅設計成為國際設計師競逐舞台。昨正式落成的西屯七期重劃區「宝格」，由曾設計米蘭、倫敦及峇里島寶格麗（Bulgari Hotel）精品旅館的ACPV事務所主導，該案實價登錄平均單價約66萬元。另如伊東豊雄「富邦天空樹」、白派建築大師Richard Meier的「富邦新市政」，也是地標建築。

導入純義式生活風
以石材、菱格紋及玻璃組成的「宝格」外觀，幾何紋路精簡俐落，ACPV事務所建築師Antonio Citterio表示，此案設計採取最精簡的手法，呈現低調奢華的質感，「以人跟生活為出發點，每個空間配備及家具都採用頂級家具、家飾，將純義式生活風格帶入台中七期。」

實價揭露「宝格」目前交屋18戶，每坪成交單價在55.7~75萬元。大陸建設董事長張良吉指出，「目前在中國共有4住宅案1商辦案，『宝格』也是由ACPV事務所操刀設計，外觀主視覺則是蜂巢形琥珀色玻璃裝飾。」
共已實價揭露53筆、平均成交單價逼近60萬元的「富邦天空樹」，由曾獲普立茲克建築獎的日籍建築大師伊東豊雄打造，外觀以「樹」的概念延伸，成為西區的地標建物之一。

已完工的國際級大師作品還包括樓高41樓的「寶輝秋紅谷」，該社區實價登錄最高單價衝上83萬元，標榜享有秋紅谷公園景觀，立面設計請來曾興建福克斯廣場及MGM集團大樓的美國Johnson Fain建築師事務所主持人Scott Johnson，外觀運用台灣少見的「15度鑽石帷幕」技術，建物在不同日照角度下呈現不同風采。

忠泰推案時程未定
正在進行規劃的忠泰科博館案，忠泰建設透露，將由時尚老佛爺卡爾．拉格斐設計，但推案時程未定。富邦建設於七期興建中的「富邦新市政」，由白派建築大師理查．麥爾規劃設計，預計今年完工。

英國線上建築設計雜誌Dezeen日前發表2018值得期待的10大建築，台灣「台北表演藝術中心」也因特殊球形外觀上榜！該建物位於士林夜市旁，2016年因負責興建的理成營造倒閉，去年重新發包由雙喜營造承接，外牆工程預計今年10月完工。

士林夜市旁的「台北表演藝術中心」因球形外觀，被英國線上雜誌Dezeen選為今年期待建築之一。資料照片
荷蘭建築事務所OMA設計的「台北表演藝術中心」，由得過普利茲克獎的雷姆•庫哈斯(Rem Koolhaas)操刀，受訪時表示，「這是充滿實驗性，是個與夜市相融的超級劇場。」

透天厝失寵，不只雙北以小宅為主流，中南部的買方也以小坪數大樓最熱搜！據台灣搜房網統計六都消費者購屋坪數的搜尋條件，發現中南部買方心目中的理想坪數，21~40坪佔比超過6成，打破小宅在雙北以外不受歡迎的刻板印象。

台灣搜房網針對2017年六都購屋民眾搜尋坪數條件，發現21~30坪最熱門，六都查詢率在30.38~48.91%，以台南市最高，台北市47.42%居次，31~40坪的搜尋率也不低，總計21~40坪的中小坪數產品，六都佔比逾6成。

21~30坪最熱門
「雙北因高房價之故，主流坪數相對較小，但中南部大樓推案正蠶食鯨吞傳統透天也是不爭事實。」台灣搜房網協理廖士賢分析，以台南市為例，因人口老化、勞力外移，當地年長者可能因不與子女同住、不便上下樓梯等，改住有電梯、有保全的大樓，導致21~30坪查詢率高達48.91%，比31~40坪高出近3成。

台灣房屋大里大買家特許加盟店東馬晟瑋表示，台中大樓價格相對低，不乏千萬元內房型，相較動輒2、3千萬元的透天，更符合主流剛性買盤的預算，所以台中市中心多以買大樓取代透天別墅，要至北屯廍子、大里以南、太平等地才有較新穎、CP值高的透天物件。
不過高雄市的公務員郭先生認為，高雄人一般還是喜歡透天，大樓總價較低，對首購族來說負擔較輕。

上市營建股欣陸投控（3703）旗下的大陸建設董事長張良吉昨（25）日表示：「豪宅市場已落底，最近買氣動了起來。」對於大陸建設手中新案銷售成績和交屋入帳頗具信心，台中總銷90億元的「宝格」正式完工落成、台北總銷220億元的「55Timeless琢白」也預計在Q4完工，為2018年貢獻母公司獲利的主要來源。

張良吉表示，最近豪宅市場買氣回溫，讓利、降價的結果，幾乎已到了脫光光的程度，有些豪宅客戶感受到應該不會再跌了，所以市場信心又回流。目前預售中的「55Timeless琢白」已簽約近5成，每坪成交價格落在200~250萬元，預計Q4年底完工落成交屋；至於「宝格」已售7成多，力拼今年交屋入帳，剩下17戶待售戶再持續拼完銷。

「宝格」樓高39樓，每層2戶，分別為147坪、187坪，總計66戶，由義大利國寶建築師ACPV事務所建築師Antonio Cierio及Patricia Viel操刀外觀和室內、家具，為全台第一座純義大利血統精品宅，每坪造價逾20萬元，傲視台中七期豪宅；2017年12月已交屋19戶，預計可從2018年1月營收開始貢獻。

張良吉表示，大陸建設在台中共有5案，其中住宅案囊括4筆，分別為「宝格」、2019年完工的「麗格」，規畫中的惠國段土地、大坑風景區2筆；辦公大樓則於3年前以55億元預售給中國信託銀行，即將完工、正準備點交的中國信託金控台中營運中心。

根據內政部實價登錄資訊顯示，「宝格」在台中七期每坪最高單價豪宅中，包辦至少半數的前十大「樓王」行情紀錄，每坪自66.4~74.49萬元；至於頂樓樓中樓最高單價，據悉每坪突破80萬元，共380坪，可望在交屋並揭露實價後躍居為台中豪宅最貴「樓王」寶座。

張良吉表示，大陸建設也看好房市信心正逐漸恢復，計畫2018年推出總銷100億元的新案南京松江「琢豐」，規劃地上24樓、地下6層飯店精品宅，1至9樓出租給寒舍集團，10樓以上住宅對外銷售，主力坪數25至45坪。

老牌房仲在新董座接手後也開始玩創新！太平洋房屋新任董事長盧阿水表示，要讓太屋品牌價值再次被看見，重新定位為「房仲第一家」，昨（25）日率先推出房仲結合空拍機，走出創新第一步，後續將從代銷、直營、加盟三大方向為營運重心，展店策略要從鄉村包圍城市，目標2年加盟店達150家，至於今年代銷接案挑戰10億元。

太平洋房屋（簡稱太屋）已成立33年，早期不僅是全台第一家合法房仲業者，更與力霸房屋並列當時房仲龍頭；無奈2001年一場納莉風災，衝垮太設集團爆發財務危機，也成為太屋由盛而衰的轉捩點。

去年6月，太屋董事長一職由太設集團總裁章明強交棒給盧阿水，也是太屋首次由非章家人接任董座。盧阿水與太設集團頗具淵源，輔大會計系畢業，曾進入資誠會計師事務所，後來進入宜蘭聯禾有線電視工作10年，在聯禾老闆柳逸義（目前也是太設副董事長）提拔下，於2013~2015年擔任太設董事，去年成為太屋董事長。

盧阿水表示，太屋是老牌知名房仲，但以往較不擅長包裝行銷，希望能替太屋注入全新價值，從強化資訊系統、新產品應用等，拉回消費者對太屋的印象與價值，要讓品牌認知再次被看見，重新定位太屋為「房仲第一家」；雖未必是獲利第一或市占第一，但目標要做到創新第一。

對此，太屋昨日表發房仲結合空拍機看屋，他指出，空拍機的運用技術比AR、VR成熟，過去包括土地、農舍、透天厝、大樓都只能以平面照片呈現，透過空拍機可清楚拍攝整體面貌，物件位置與範圍邊界臨場感更高，藉由動態影片介紹提升房仲銷售能力。

太屋2016年底將直營全數轉為加盟後，目前僅剩彰化地區2家直營店，全台加盟店108家，盧阿水表示，代銷、直營、加盟三大方向是未來營運重心，其中，直營店將鎖定剛性需求強的雲彰南地區，目標2019年底新開4家直營店。

由於房仲業已是紅海，加盟店會以二、三線城市為主，避開房仲已飽和的都會區，展店策略要從鄉村包圍城市，目標2年加盟店達150家。代銷方面，2016年因代銷「太平洋之森」及「太平洋蒔景」2個案完銷，帶動太屋獲利5,000萬，去年則小虧100萬元。

盧阿水指出，目前在手已有北市牯嶺街邊建邊售案，總銷近4億元，且已有5~6件個案接觸中，今年代銷接案目標10億元。

一年一度的台中市不動產業界盛會－「2018不動產高峰論壇」，昨（25）日在逢甲大學登場。與會的內政部政務次長花敬群表示，國內8家公股行庫，將結合台灣金聯，預定3月成立「危老都更服務公司」（正式名稱尚未公布）。內政部也訂出107年將執行500個重建案，這才是房地產的未來，也是帶動台灣景氣的火車頭。

據了解，該公司初步規畫資本額20億元，由台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀，及台灣企銀等8家公股行庫，加上台灣金聯公司出資所組成。

花敬群說，台中市府106年12月29日已發布「台中市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」；另彰化縣府也預計107年1月發布「彰化縣都市危險及老舊建築物重建作業辦法」，均有利於危老建築的重建案。

台灣金控高層主管透露，危老都更服務公司股權結構中，台灣金控及台銀出資股權比重，各占5％，等新公司成立後，未來實際運作將視公司章程與業務申請範圍而定。

2018不動產高峰論壇，是由台中市不動產聯盟協會與台中市不動產開發商業同業公會共同主辦。台中市不動產聯盟協會理事長王逸華表示，房地產市場，政府已釋出善意，在場的建商也釋出讓利，所以，民眾不管是首購或換屋，只要Location（地段）對了，購買就對了。另外，她也呼籲政府，當經濟市場活絡時，不要再打壓房地產業者。

台中市地政局長張治祥透露，水湳經貿園區第一種創新研發專業區，及捷運北屯機廠區段徵收的商業區，都會在今年招商。其中，水湳除了商業區外，第一種創新研發專業區土地，將以設定地上權方式招商，以減少廠商初期投資成本。

台中市地政局表示，捷運北屯機廠區段徵收商業區10公頃土地，該局預定下半年分批招商投標。水湳的第一種創新研發專業區土地，總面積13公頃，該局首次拿出兩塊土地，共計5.5公頃，將以設定地上權方式招商，預定3月中旬決標，可作為企業總部與研發單位使用。

豪宅推案潮要來了。2018年台北市精華地段的指標超級豪宅新案，將呈現「爆炸量」，據住展雜誌調查，尤以大安、信義兩區最為重案雲集，若建商未再延後推出，預估今年至少有1,500~2,000億元超級豪宅陸續登場，上演大爆量重頭戲。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，這一波超級豪宅推案潮，幾乎都集中在大安、信義二區，光是這二個行政區的新案量，就可能超越台北市2017年全年的噴出量，精采可期。

住展雜誌昨（25）日公布最新研究報告指出，雖然台北市2017年預售新屋推案較沉寂，量能不足，萎縮8.6％，下滑至1,787.81億元；但今年，光是高單價豪宅新案量就將上看2,000億，全年房市推案量勢必大噴出。

其中大安區就有元利機構的「One Park Taipei信義聯勤」、三圓建設正義國宅都更改建案「Diomond Tower」兩大指標；信義計畫區則有亞太工商聯和中華工程的「陶朱隱園」、冠德建設的「冠德信義」，以及寶豐隆開發預售案「信義首席公館」等。據悉，年中至下半年可望是銷售最明朗的時機。

住展調查指出，2017年北台灣總推案量為8,315.43億，比2016年增加2.25％約182.84億元，中止連三年下滑，轉為正成長，主要是新北市出現爆量，帶動北台灣整體案量走高；但其他區域多維持減量狀態，顯示建商推案信心未全面回溫。

何世昌表示，去年北台灣有四區案量負成長，但僅靠新北市、宜蘭案量挹注，就把北台灣整體案量推高；其中以新北市推案量最大，高達約3,812億，年增逾800億、增幅近3成。

何世昌預期，今年北台灣房市將由雙北市領銜擔任領頭羊，尤其台北市豪宅，勢必是焦點主戰場。

房貸利率連2月反彈上升，央行公布去年12月五大行庫新承做房貸利率升至1.632%，分析主因是低利率的青年安心貸款比重下滑導致，隱約暗示出現「年輕小資不進場」的市況，但年輕人的苦衷有誰知？在月收不到10萬的狀況下想成家，算盤還要打到「他們」頭上。

薪資養自己都是剛剛好而已，如果想成家，算盤就得要精打細算，讓這對小倆口告訴你，月收不到10萬元該怎麼築巢？在北市內湖工作的小汝和男友交往多年，有了結婚買房的打算，但兩人月收相加只有9萬元，在「買得起」和「離娘家近」的前提下，想在雙北築巢，一路看房殺價，看準在2016年房市正處寒冬時下手。

小資築巢考量多　地點只剩…
即使在房市跌幅最大的2016年進場，42坪加上2個停車位，要符合「房貸佔家庭總月收的三分之一」的安全線，小汝和男友最後選擇在淡海新市鎮、輕軌G5站附近，要價1千萬的新成屋，小汝表示，淡水當時是雙北房價最便宜的地方了，每月光是房貸就要3萬出頭，其實很吃緊，但娘家在蘆洲，新北只剩淡海買得起。

除考量房價外，靜僻的環境也是小汝棄北市、選擇淡海的原因，但相對代價是，兩人都在內湖工作，騎機車也要花50分鐘的車程，如果開車，碰上塞車甚至要花1.5個小時，生活機能也還有「等待空間」，但就是以「時間換空間」，所以對於輕軌的通車相當期待，一來是雖然要搭很久，但比自駕安全、不用風吹雨淋，二來是不會塞車。

26歲扛30年房貸　小資族買房改求助孩子
儘管根據內政部統計的貸款負擔率，新北平均每個家庭有逾半的收入都繳給了銀行，而小汝雖把房貸壓在月收三分之一，但平日上班生活圈都在北市，交通費和物價壓力下，對小資族仍很吃緊，所以當時買房計畫就是「剩下10年的房貸留給小孩繳」。

永慶不動產淡水新市國小加盟店店東蔡少丞表示，年輕首購族會選擇淡海，多半是因為這裡的屋齡低，加上房貸負擔相對小，不過從交易量還是能發現，購屋族選擇多以輕軌G5站往東、家樂福為中心區域為主，又以總價1千萬以下最熱門，如果是預算有限的小資族，可以考慮在2016年期間拋售、屋齡在5~10年間的房子，因投資客取得成本相對低，讓價意願會比較高。

工業地產交易量快速攀升！信義全球工業地產部執行協理段禮帆指出，大型工業地產成交規模逐年成長，依上市櫃公司公開資訊統計可知，2012年時在整體商用不動產中，以純辦與廠辦交易量並列第一，工業地產（土地加廠房）次之，占約18％，但2014年工業地產占比升至34％，在2017年來到45％。

除從上市櫃公司成交資料可看出工業地產交易熱絡，實價登錄資料也顯示，2014年第1季至2017年第2季北北桃地區工業廠房、土地、廠辦等統計，成交總價3000萬以上案件共4018件，其中以廠辦占比最高，共2742件，約占總交易件數68％，工業地產約占32％。但以金額分析，期間交易總額3216.86億，工業地產交易額約2009.11億元，占比高達63％。

段禮帆分析，工業地產成交熱絡有三大主因，首先是物流、倉儲、電商業的崛起，加上原在中國大陸發展的台商因當地法規趨嚴，成本增加回台設廠，以致需求增加；另日商三井、台灣微軟等國外企業來台設廠、企業總部或研發中心，也衍生許多需求。

第三大主因是，過去台灣許多工廠違法使用，如今因法令趨嚴，不合法業者被要求改善，也要租用、購買土地設立廠房。比較特殊的是，區內多工廠的新北新莊等一帶的溫仔圳，都市計畫將於今年10月發布實施，並因應都市重劃，預計明年初便會公告拆遷，許多廠房將被要求遷出，恐增加上千家廠商遷廠需求。

工業地產需求增加，想在北台灣設廠的企業，多希望落腳雙北，但雙北土地成本上升，因而轉往桃園覓地比例增加，若在北台灣需千坪廠房要在5億元內完成購地建廠，只能在桃園等地價較親民的地方才找得到標的，因桃園同面積土地約為雙北半價、甚至1/3價便可取得。

雖然工業地產需求增加，但因法規限制難突破，加上部分地區缺水、缺電，以致企業覓地建廠不易。

段禮帆指出，現在法令較複雜，對口單位較多，除地政機關，還有中央法規、各工業區管理局要求，涉及單位常高達3、4個，甚至5、6個，迫切需要充足資訊、專業媒合，為此建議企業若有需求，應找信義全球等具規模商仲業者協助較有保障。

　　1月9日，世茂房地產發佈業績公告，2017年累計實現合約銷售總額約1007.7億元，累計合約銷售總面積606.2萬平方米，同比分別上升48%及23%，成功躋身千億陣營。

　　據悉，世茂年初定下800億銷售目標，年中提高到880億，年末則直接突破千億——2017年，世茂以48%的年增速實現了千億目標。

　　未來五年，在開發業務規模增長基礎上，世茂還設定商業業務收入增長322%、酒店業務收入增長180%的目標，這意味著，在住宅開發之外，世茂將擁有更加穩定的收入和利潤增長點。

　　高增長的秘訣：快速拿地&低成本融資

　　2017年初，世茂集團董事局副主席許世壇明確表示，世茂將在2017年至2019年迎來“增長期”，銷售額每年保持30%增長。

　　而與2015年、2016年的增速相比，2017年48%的增長確實展露出世茂的進取之心。

　　在2017的最後三個月，世茂業績沖高，連續單月銷售過百億，12 月合約銷售額更達120.7 億元，合約銷售面積 750，482 平方米，同比分別上升101% 及 72%。

　　從土地獲取情況看，為確保規模增長，世茂在過去一年裡獲取多幅優質土儲。

　　中報顯示，僅2017年上半年，世茂就拿下27宗地塊，權益前土地儲備增加約453萬平方米，付出權益土地成本247.27億元。

　　據不完全統計，進入下半年，世茂2017年在土地市場上的權益後投入已超過600億元，同比2016年增長逾一倍，新增土地面積則同比增長超過150%。

　　佈局華南和粵港澳大灣區是世茂拿地思路的一個縮影。2017年12月6日，世茂以總價239.43億競得深圳龍崗商住地塊，未來將建成超高層的深港綜合體，超過當下的深圳第一高樓平安金融中心。

　　土地出讓公告顯示，地塊位於深圳龍崗大運新城核心商務區，總建築面積136.45萬平方米，世茂以底價摘得，折算樓面價約1.75萬/平方米。

　　根據總體規劃，該專案將建成為集深港國際會議展覽中心、超五星級酒店、國際學校、智慧辦公、大型商業、公寓等於一體的綜合體，升級龍崗新城的城市服務能力和商務集聚能力，對龍崗發展成為深圳東部中心形成重要依託。

　　“世茂拿這塊地，戰略性考量大於經濟考量。” 中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，專案位於龍崗這種週邊商圈，又是超高層建築，無法用常規的房地產投資方法來計算收益前景。

　　而在廣州，世茂則以參股形式獲得招商局置地廣州增城項目33%權益；此外，去年世茂還聯合多家財團在香港成功拿地。

　　不僅是大灣區的核心城市廣州、深圳，世茂還關注到了周邊的佛山。去年5月11日首次在佛山拿地後，世茂6月接連拿下佛山奇槎板塊的兩宗商住地。

　　申萬宏源(5.560, -0.14, -2.46%)在研報中測算，世茂目前在手土儲已覆蓋50個城市、超過4000萬平方米（權益面積約3400萬平方米）。在約8000億元的總貨值中，粵港澳大灣區占約1500億元，長三角地區約1200-1500億元，福建地區約1200億元。

　　“鑒於今年持續加大拿地力度，公司表示明年合約銷售的目標增長率將不會低於今年，即在今年規模上至少再增長30%”，上述研報指出。

　　企業在快速拿地的同時，融資能力成為最關鍵因素，而世茂通過多種金融創新打開了資金獲取管道。

　　去年4月，世茂以上海世茂國際廣場作為標的，成功試水全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目，註冊金額65億元。5月，通過發行茂國際廣場作為標的，成功2017年度第一期中期票據”，世茂則成為了國內首家獲批熊貓中票的民營房企，獲批註冊金額為人民幣80億元。

　　與此同時，世茂的融資成本相對較低。從世茂7月12日、9月18日、10月13日發行的三期公司債來看，其票面利率均在4.95%~5.19%之間，低於行業平均水準。

　　興業證券(8.000, -0.11, -1.36%)指出，系列金融創新嘗試使得世茂的融資管道更趨多元，有助於保證公司健康穩健發展。

　　除了住宅開發，這些專案也很賺錢．．．

　　隨著中國樓市進入調整週期，想通過單一的住宅開發和銷售保持高速增長並不容易。像所有其他房企一樣，世茂需要尋找新的利潤增長點。

　　多年前，世茂就佈局商業地產與酒店業務，作為地產開發之外的運營方向。目前，這兩個領域也是世茂多元業務的重點發展方向。

　　四大主線佈局商業地產

　　截至2017年底，世茂商業已進入全國25座城市，擁有45個商業項目，已投資的商業總建築面積近430萬㎡，其中購物中心約280萬㎡，寫字樓近150萬㎡；已有22個商業專案投入運營，經營管理的面積達170萬㎡。

　　從定位看，世茂商業主要分為四條產品線，分別是：

　　a．體量在5萬平方米以下、作為社區寫字樓配套商業的世茂52+MiniMall；

　　b．定位為城市區域型購物中心、業態更齊全的世茂廣場；


　　c．結合了旅遊、文化、娛樂和商業、體量均在10萬平方米以上、選址偏向城市遠郊區的大型文旅綜合體世茂摩天城；

　　d．定位大型高端綜合體、選址於核心城市核心區域的世茂國際中心。

　　如此看來，世茂商業雖不是以數量取勝，但應該算是商業佈局裡最為齊全的產品線形態之一。

　　許世壇對商業項目期望頗高。去年3月業績會上，他曾提出，商業毛利率預計由50%左右提升到60%。五年後，世茂計畫持有20個商業專案，收入20億元，持有面積達130萬平方米；計畫持有辦公類專案10個，收入10億元，面積70萬平方米。

　　“酒店產品”更有“存在感”

　　事實上，與商業地產相比，世茂的酒店產品更具影響力。

　　去年，世茂與喜達屋資本強強聯合，成立了上海世茂喜達酒店管理有限公司（以下簡稱“世茂喜達”），並由世茂房地產持有51%股權。採用輕資產運營模式的世茂喜達，計畫未來五年內擴張酒店至100家。


　　世茂房地產中報顯示，截至2017年6月末，世茂喜達已擁有4家自主品牌酒店。在財務報表中，世茂2017年上半年的酒店經營收入達8.11億元，與2016年同期相比增長約21.6%。

　　據介紹，2018年至2019年，世茂將有多個酒店和商業項目陸續開業，包括上海世茂深坑酒店、香港東湧世茂喜來登酒店&香港東湧世茂福朋喜來登酒店、深圳世茂前海中心、上海濱江世茂大廈、上海世茂廣場等。

　　申萬宏源證券指出，隨著商業稟賦得到釋放，世茂的商業地產經營潛力還將持續提升。

　　隨著商業和酒店業務的發展，兩項業務的重要性正日益提高。而世茂內部“一體兩翼”戰略路徑也愈加清晰，即圍繞具有匠心生產力的地產核心主營業務，繼續加強酒店、商業“重要兩翼”的積極佈局，實現整體持續而有品質的增長。

　　而在許世壇的目標中，世茂商業和酒店的未來收入，將形成住宅開發利潤之外的有力補充。

關於個別媒體報導廣東省東莞市“放鬆限價”的消息，1月24日，東莞市住房和城鄉建設局、東莞市發展和改革局發佈聲明稱，東莞市房價備案相關措施要求並無放鬆，並將視市場形勢變化適時進一步完善。

東莞有樓盤漲價5% 官方:範圍內調整 限價不會放鬆

東莞市住建局和發改局還明確表示，針對個別媒體對東莞市個別樓盤調整備案價的情況發佈東莞“放鬆限價”的消息，市住建、發改部門高度關注，並迅速核實相關情況。

此前有媒體報導部分樓盤洋房備案價上調5%，是否意味東莞放鬆限價。經查，報導中提及的備案價格調整，是嚴格按照現行規定進行的，即：已備案的同一套住宅，開發企業調低備案價格的，間隔時限為20天，下浮幅度不限；調高備案價格的，間隔時間為180天，累計調高幅度不得超過基準備案價的5%。

東莞市住建局和發改局重申：我市對房地產調控的態度是明確的、堅決的，始終堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，全面貫徹落實黨的十九大精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續嚴格執行中央、省關於房地產工作的決策部署，進一步落實地方調控主體責任，保持調控政策的連續性穩定性，不斷完善各項調控措施，確保我市房地產市場平穩健康發展。

2017年3月21日，東莞發佈限價令。3月29日，東莞發佈《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》，對“限價令”中關於新房首次備案作出了明確的說明，要求首次房價備案的樓棟均價不得高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）。

該《通知》介紹，項目住房類型按每幢（棟）套均建築面積分為三類，分別是小於90（含）平方米、90~144（含）平方米和大於144平方米。提交的備案價格申報說明應詳細列明申報價格的構成情況，包括專案土地費用、建安成本等。開發企業可同時提交周邊同類型在售專案備案價格資訊等情況進行輔助說明。

另外，《通知》還重申嚴禁捂盤惜售，拿到預售證的房源需在10天內一次性公佈，不得分批次銷售；並且鼓勵降價，為漲價設置“門檻”。

《通知》提出，預售商品住房專案須在取得預售許可證10天內一次性公開全部准售房源，不得分批次銷售。商品房銷售須嚴格執行明碼標價制度，按規定實行“一套一標”。開發企業在銷售現場公示的價格應與備案的價格、網上公示的價格保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

　　北京今日再次出讓3宗宅地，全部為共有産權房地塊，其中一宗被中鐵建以16.8億元拿下，另兩宗全部流拍。至此，北京年內累計成交14宗土地，合計成交土地金額達到338.56億元。中原地産首席分析師張大偉認為，未來還有11宗總起始價達258億元的土地待售，春節前北京土地收入有望超過700億元。

　　據了解，朝陽區豆各莊鄉水牛坊村1306-635地塊R2二類居住用地、1306-636地塊A8社區綜合服務用地，規劃建築面積87924平方米，起始價15億元，宗地居住建築規模全部用于建設“共有産權住房”，銷售價格36000元/平方米（含全裝修費用）。參與該地塊現場競拍的企業包括中海、保利、葛洲壩、中鐵建、石榴、城建+金科、金地+中交，最終，中鐵建以16.8億元獲得該地塊，溢價率12%。

　　另兩宗豐臺區花鄉白盆窯村共有産權住房地塊，銷售價格均為43000元/平方米（含全裝修費用），合計起始價高達92.36億元，卻因無人報價而流拍。

　　對于豐臺區地塊流拍的原因，張大偉認為，首先，這兩宗地起價過高，分別高達41.78億與50.58億，而當前融資難度加大，銀行信托資金流入房地産被嚴查，大部分企業對于高投資額項目相對謹慎。第二，這兩宗地的樓面價起價均在3.3萬左右，與銷售限價只有1萬左右的差價。第三，這兩宗地本身容積率指標過高，地下價值挖掘難度較大。第四，共有産權住房供應量高，而需求並沒有想象中的多。第五，這兩宗地塊的共有産權房總價不低。第六，兩宗土地的一級開發成本過高，使得土地的起價成本過高。第七，北京整體房地産市場調控依然嚴格，房企拿地開始謹慎是難免的。第八，最近地下空間價值被各種政策圍堵，地下空間的價值不高了。第九，從土地供應看，目前市場待售土地依然有多宗，特別是限價商品房地塊等，相比共有産權房價值更高。

　　張大偉指出，隨著北京房地産市場調控的深入，土地市場溢價率有明顯降低，相比2017年的25%，2018年北京土地溢價率平均只有12%。北京房地産市場的持續低迷，使得房企拿地積極性持續降低。

　　曾經紅極一時的養老地產日前被稱“已偏離路徑”，大部分只是制造賣點，本質與傳統普通住宅無異，小部分“真正”的養老地產也因回報率低、服務費高，惡性循環導致經營步履維艱。

　　看起來需求全面爆發的養老地産行業發展為何“雷聲大、雨點小”？業內人士認為，房地産行業自身未能成功轉型，只有社區服務行業發展成熟，養老地産才能走向盈利。不過2018年新興的“共有産權養老”為養老産業的發展開拓了一個新思路，乘上“共享風”的養老地産能否突圍？

　　廣州日報全媒體記者林琳

　　養老地産是房地産和養老服務的有機結合體，不但能滿足老年人的居住需要，更重要的是可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閒、金融保險等方面的相關産品和服務。據第六次全國人口普查顯示,我國60歲及以上老年人口已達1.78億人,佔總人口的13.26%,而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人,佔老年人口總數的19%。

　　記者了解到，在2005年前後就已經有房企進入到養老地産這個領域，不過最初的養老地産都是以銷售為主，在小區的設計上會初步考慮到滿足老年人的基礎需求，配備了老年活動中心、醫療設施、老年食堂等。廣州及珠三角周邊也有類似案例，如清遠某樓盤的部分別墅、洋房就是打著養老的旗號，花都和增城的不少樓盤都曾推出“廉價養老”“享受青山綠水”的宣傳口號。

　　千人以下的養老院盈利難

　　廣州二手房高級分析師李超稱，從全國范圍內看，地産企業進入的方式主要有三種：一是直接選擇建立養老小鎮或社區，自建周邊配套，部分引入養老設備；二是在醫療配套、商業發達等地段開發物業，之後利用周邊醫療配套設施作為宣傳噱頭，部分以養老公寓形式出現；三是與保險公司合作，以理財和人保為切入點建立聯動的房産服務，如住房以保險形式購買，回贈高額保單。

　　然而，曾經吸引無數房地産企業投身其中的養老地産行業卻並未如預期般“吸金”。李超認為，這種養老地産實際基本與正常住宅沒有區別，只不過宣傳側重點以及小區規劃上有些不同：“如果從區內配套運營商看，自建服務社區一般已將成本附加在置業成本中，並不存在回本周期長的問題，只是養老社區運營目前還沒有特別成功的案例和盈利模式，主要還是合作的醫療、養護單位為主，但這些都非自持。”

　　安居客首席分析師張波認為，出售模式的養老地産收益模式和普通住宅地産開發並無不同，而會員制的則存在明顯差別：“會員制一般是前期收取高額會費，然後根據所住房型每年繳納管理費，這部分則成為養老産業的主要收入。”他研究發現，這類型的養老地産的確存在回報率偏低問題，一方面優質的養老地産收費昂貴，月均數萬元的服務費也不鮮見，讓很多老人望而卻步；另一方面高企的維護運營成本導致服務費只能居高不下，兩者之間的惡性循環導致不少養老地産步履維艱。李超稱，養老院形式的會員制或普通養老社區的整體回報率並不算低，但千人以下床位的養老院盈利較難。

　　不過，張波發現，2018年新出現的“共有産權養老”則為養老産業的發展開拓了一個新思路。如北京某個試點的項目産權為50年、限定60歲以上老年人居住，每月需繳3000元服務費，養老服務企業與符合條件的購買者按5%：95%的比例持有産權。業內人士認為，養老地産在2018年或者能夠出現突破，而重點是房地産企業能夠成功轉型，逐漸轉向注重社區服務，成為社區生活的運營商。

　　不同人群有不同的需求

　　事實上，與傳統的住宅相比，涉及養老地産的項目上對于産權要求、房産升值預期、交通便捷度要求相對較低，而對宜居環境、低密度、居住體驗（老年人配套）要求較高。李超對市場進行調查，發現不同人群對養老地産有不同的需求。如低收入老年群體多選擇普通養老院、中心區商住公寓；中等收入群體對于未來養老的質量較為關注，相對而言對于居住環境，更好的護理以及生活便捷度都有較高的要求，一般會選擇外圍區域樓盤以及有養老配套的“山水養老盤”；而高收入群體更傾向于選擇會員制的養老社區。

　　不過他認為，在城市中心區有限的發展空間情況下，外拓外圍區域時會遇到配套無法滿足老年人養老需求的問題。在他看來可以參照新加坡的養老産業，在政府配資和政策支持下，引入社會資本來進行專門的社區開發，有一定公辦性質與私人服務相結合；如果參照美國，可以選擇企業建立大型的養老社區，以規定價格購置房産，並支付養老服務資金，待老人去世後再反饋房産70%~80%的資金給家屬，使得私人補貼企業而老人又有所保證。

　　造“養老城”或可借鑒

　　張波則認為，美國太陽城是個不錯的借鑒模式，除了提供養老所需要的硬件設施外，兩個思路值得借鑒：“其一是造城計劃，每個太陽城都是一座城，裡面的居民都必須符合年滿55周歲等條件，讓老年人身處其中不再是封閉環境，而可以形成豐富多彩的社群生態；其二是銷售模式，雖然也收取服務費，但項目都以銷售為主，可以在前期快速回籠資金以支持持續開發。”

　　商業公寓是開發商為了迎合投資者需求，通過改變土地用途而生產出來的畸形產品

　　樓市調控之下，住宅需求加劇外溢。財新記者梳理珠三角樓市資料後發現：與2017年住宅成交量大幅下跌相反，多地商業公寓銷量大增。

　　商業公寓與住宅最大的差別在於其所屬土地性質不同。商業公寓往往建於商業用地之上，其土地使用權限往往只有40年，而住宅的土地使用權限長達70年。

　　商業公寓一般不帶學位，且出售價格較同地段的住宅要低很多。

　　目前全國多地對住宅實行限購、限貸等政策，購房門檻大幅提高，同樣可用於居住的商業公寓由此承接住宅需求。

政府全速推展新界東北新發展區，區內再有地皮完成補地價。恆地（00012）位於粉嶺北馬屎埔一幅地盤面積約17.42萬方呎地皮，已於去年12月完成接近25.32億元補地價，每方呎樓面地價（下稱每呎補地價）約4151元。以此計算，恆地已先後完成兩個新界東北新發展區內用地的補地價，總補地價金額約37.67億元，涉及總樓面約94.88萬方呎。

恆地完成補地價的馬屎埔地皮，位於粉嶺北新發展區東南部，與綠悠軒和逸峯等屋苑僅由馬適路所相隔，屬地政總署首批接納作進一步處理原址換地申請的兩幅新界東北地皮之一。

據了解，恆地與地政總署達成的補地價金額接近25.32億元，用地可建樓面面積約60.98萬方呎，每呎補地價約4151元。資料顯示，恆地旗下香港小輪（00050）於2010年5月循官地拍賣投得已建成私人屋苑逸峯的住宅地，當時每方呎樓面地價約2414元，以此粗略計算，地價逾7年半時間狂漲約72%。

開售呎價料達1.7萬

屋宇署曾就前述馬屎埔地皮兩度批出建築圖則，首幅建築圖則於2016年批出，可在一層地庫之上興建5座分層住宅，其中3座樓高16層，另有兩座樓高21層。恆地及後就圖則作出修訂，並於2017年2月獲屋宇署批准修訂方案，包括減建1座，並於1層地庫之上興建4座住宅，其中一座16層高，其餘3座則高21層。

馬屎埔地皮鄰近的私人屋苑如樓齡約4年的逸峯和樓齡約20年的綠悠軒，近月二手成交呎價約1萬至1.34萬元。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，馬屎埔用地的補地價屬於合理水平，估計日後住宅單位的開售呎價接近1.7萬元。

資料顯示，另一幅屬於首批進行原址換地的新界東北用地，位於上水古洞波樓路，可建樓面面積約33.9萬方呎，亦由恆地於去年12月進行補地價，金額約12.35億元，每呎補地價約3643元，意味粉嶺北地皮的每呎補地價，較古洞地皮高約13.9%。

截至去年6月底止持有4490萬方呎農地的恆地，除前述兩個項目外，另有3個位於新界東北發展範圍內地盤的原址換地申請，已獲政府同意作進一步處理；5個項目共可興建約364萬方呎住宅樓面，以及約44萬方呎商場。

一向屬全港夾屋呎價最貴紀錄保持者的鴨脷洲悅海華庭再誕樓王，一個兩房戶本月初以已補地價每方呎約1.51萬元售出，打破同屋苑保持超過半年的全港夾屋呎價紀錄。

土地註冊處資料顯示，悅海華庭3座中層E室，實用面積422方呎，兩房間隔，本月3日以已補地價636.8萬元售出，呎價約1.51萬元，以每方呎5元之差擊敗同屋苑1座高層C室去年6月造出的全港紀錄。原業主2014年6月以已補地價460萬元購入，賬面賺176.8萬元（約38.4%）。富臨行經理傅錦燕指出，上址享向東南山景，設田園風格裝修。

愉翠苑795萬新界居屋次貴

另外，沙田居屋愉翠苑愉勤閣高層5室，實用面積663方呎，上月15日以已補地價795萬元轉手，呎價約1.2萬元，樓價除創該屋苑新高外，亦僅次於新界區目前由馬鞍山錦豐苑錦蕙閣低層8室造出的830萬元最貴居屋紀錄。原業主2007年12月以未補地價181.26萬元購入，未計補地價金額，賬面升值613.74萬元（約3.4倍）。

私樓方面，將軍澳二手樓價升勢未止，香港置業助理分區董事劉浩勤說，峻瀅1期5座高層B室，實用面積498方呎，兩房間隔，周三（24日）以665萬元沽出，呎價約1.34萬元，把該屋苑舊呎價紀錄推高約1.2%。原業主2015年1月以478萬元購入，賬面賺187萬元（約39.1%）。大埔比華利山別墅則再現銀主盤，世紀21資料顯示，萊茵道一個單號屋，實用面積2461方呎，由銀主委託拍賣行以2780萬元放售，開價較原業主2011年9月的購入價3600萬元，低820萬元（約22.8%），呎價約1.13萬元。

股市暢旺而內地融資渠道受限，內房股陸續於資本市場集資。旭輝（00884）擬發行2019年到期的零息可換股債，集資28億元。

換股價較現價 高25至30%

銷售文件顯示，旭輝計劃發行2019年2月到期的零息可換股債券，擬集資26.8億至27.9億元。此外，還有可能面向現有股東發行最多3億元的額外債券。換股價為8.9375至9.295元，較昨收市價7.15元溢價25%至30%，摩根士丹利及瑞信為其聯席帳簿管理人。

內地媒體報道，中銀監禁止商業銀行及信託公司將信託資金，違規投入房地產行業，變相再收緊境內融資渠道。與之相反的是，本港上市的內房股今年來普遍升逾3成，擬於行業整合中加速發展規模的內房，相繼通過海外發債、配股等方式融資。

去年底以來，融創（01918）、金茂（00817）、新城發展（01030）等先後配股融資，即使不斷回購的碧桂園（02007），亦通過配股及發零息可換股債方式，集資234.8億元。

　　就跑馬地雲地利大廈獲財團收購，龍光地產表示，該集團未有購入該廈50%業權。

　　資料顯示，雲地利大廈早於1963年落成，樓齡逾55年，現時為1座樓高9層，合共提供67個單位，面積介乎1038至1474方呎。

　　近年樓價持續上升，連代理亦要高價入市買樓，於上月底錄成交的東涌昇薈9座中層戶，面積671方呎，以815萬元沽出，呎價約1.2萬元，創當時全東涌區2房戶成交價新高，買家為利嘉閣首席聯席董事黎子滔。

　　黎子滔表示，選擇於東涌置業，由於該區樓價仍然追落後。他指：「雖樓價創新高，但呎價計仍屬相宜」，加上港珠澳大橋等大型機建配套即將落成，甚具升值潛力，因此選擇於該區買樓。問及為何選擇高價入市，他表示，「價錢係貴，但市場邊有咁多平嘢，市場依家冇平嘢喇！你要買樓一定係要追價買。」