公告地價調高 稅額逾萬元佔近1成 多數集中6都

財部統計
公告地價調高，大地主變多了！財政部統計2016年私有土地地價稅繳納稅額中，金額逾萬元者增至近80萬戶、佔總繳稅戶數快1成，創下史上新高，且這些地主有超過8成以上集中在6都。

據統計，2016年全國私有地地價稅繳納戶數達808萬戶，總繳稅金額為882億元，但有近80萬戶繳稅者稅額逾萬元以上，大戶總繳稅金額逾743億元，佔全國私有地地價稅比重超過8成以上。

台北市23萬戶最多
若以繳納金額逾萬元大戶來看，以台北市23萬戶最多、其次是新北市14萬戶，桃園市、台中市、台南市與高雄市這4各都在5~8萬戶之間，合計貢獻總金額僅283億元，但光台北市收到23萬名大戶繳納的地價稅，就已超過250億元，佔整體大戶貢獻金額743億元的逾3成。

官員指出，私有地地價稅繳稅金額在2500元以下的民眾變動不大，近5年來皆維持在545萬戶至570萬戶間，總繳稅金額僅在46~49億元間，佔整體繳稅金額比重都落在6~7%水準。

桃中自用住宅增加
官員進一步表示，2016年台中市、桃園市自用住宅戶數各為50.6萬戶與48.7萬戶，2地自用住宅戶數增加明顯，年增率皆在1成以上，高於雙北增幅在5%以下，顯見雙北房價太高，人口逐漸選擇外移至其他都市求生。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，北市在2016年剛碰到地價稅3年調整一次，調幅大增，加上北市原本公告地價就高，不少土地持有人是作為營業使用，地價稅採非自用住宅稅率，稅收自然相當驚人。
至於桃園市與台中市自用稅籍增加，徐佳馨表示，可能和近幾年行政區內施政與招商備受肯定，人口穩定移入定居所致。

公告地價貼近市價
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從不動產市場先天性狀況來看，台北市房價是新北市2倍、是其他4都近4倍，地價稅自然比較高，台北市公寓售價可能相當於中南部一間品質很好透天厝。
財政部解釋，近10年來公告地價不斷因為土地持有面積大、精華區地價不斷走揚等因素影響逐次調高，公告地價愈來愈貼近市價，而台北市不動產價格走高、桃園市和台中市人口移入數量增加，地價稅增加，有利於挹注地方政府的財源。

全台4899棟 金融海嘯後首次成長

高國華「起家厝」二拍流標、亞美集團總計3.74億元物件陸續法拍，內政部近日公布2017年法拍移轉量達4899棟，不僅較2016年增5.81%，亦為金融海嘯後8年來首次成長。六都法拍多半量增，除新北市依舊為拍賣大宗，台北市漲幅近5成外，台南市法拍量意外唯一衰退。

內政部資料顯示，2008年金融海嘯過後，拍賣移轉量從2009年的28713棟連年衰退，2012年不僅跌破萬棟拍賣量，且自2015年起，每年拍賣量均不超過5000棟水位。寬頻房訊發言人徐華辰指出，2008年金融海嘯過後法拍件數連年下滑，但因低利關係，讓近年拍賣移轉量保持一定水位，就連房市寒冬也未有明顯影響。

成交率升至4成
歷經房市盤整期後，2017年拍賣量也隨著房市小有起色，自2016年的4630棟反彈到4899棟。徐華辰說：「近年遭到法拍的原因，很少是還不出利息，多半是個人的周轉問題。」他認為低利對拍賣而言是一體兩面，雖然低利能讓近年拍賣量穩定，畢竟買方可望用低於更低的價格置產，成交率從2015年35.2%攀升至去年的39.61%，但也因低利關係，無法大幅拉高拍賣量。

此外，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，金融海嘯後拍賣量大幅衰退，除了台灣長年處於低利，近年還因房市盤整緣故，即便持有人因周轉出問題，也容易在遭拍賣前的成屋市場找到買家。
檢視2017年拍賣移轉量發現，新北市依舊為拍賣大宗，全年共移轉727棟，但僅較前年同期增加16.32%。其中，漲幅最多的在台北市達近5成，台南市則是從2016年的559棟，減少至2017年的432棟，成為六都中唯一衰退的城市，跌幅逾2成之多。

名人名宅法拍多
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，台北市房價高，雖然市場持續低利，但若寬限期走完每月負擔加重，或是資金上需要周轉，都可能拋售不動產，但現值市場盤整期，若一般市場無法順利售出，則會流入法拍，且法拍有可能低於行情逾20%，故許多買方鎖定台北市法拍物件。

值得一提的是，去年法拍市場不僅轉熱，還不乏名人、名宅法拍物件。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰舉例說，包括豪宅帝寶、高國華金山南路蘭香館，以及皮件大王亞美集團名下多棟豪宅等，但這類法拍大都雷聲大雨點小，雖然2017年拍賣表現出現反彈，但從歷年數據看還是維持在低檔。

付租能力稱霸士林、逢甲、六合夜市

能夠同時稱霸北、中、南夜市商圈，成為店租王的，不是各夜市的知名小吃，而是代理國外知名藥妝品牌的「日藥本舖」。德天國際地產觀察士林、逢甲和六合夜市，實價登錄最高店面租金的都是「日藥本舖」。

必攻A級商圈
德天國際地產總經理田揚名指出，2011年才成立的藥妝新品牌「日藥本舖」，由於需要廣告效益，台北門市幾乎都是鎖定捷運出口150公尺以內的店面，中南部則是攻佔夜市周遭商圈，且付租能力都不差。以2013年為分水嶺，「日藥本舖」展業初期的2年，店租都是控制在月租30萬元左右，到2015年以後，付租能力就攀升到月租50萬元以上。
威肯商用不動產處長劉明鑑認為，只要是A級核心商圈，不論是台北市的西門町、士林夜市或台中市的逢甲商圈，都是國際級品牌必定要插旗之處。由於藥妝店至少都要6、70坪，加上店面租金行情一直上漲，合適的店面並不好找。

租金佔業績1成
日藥本舖董事長謝德瑋表示，台灣的市場不大，藥妝品牌太多，非常競爭。但觀光客1年就有1千萬人次，因此夜市商圈除了台灣本地客群之外，主要是訴求觀光客。例如在SOGO百貨台北忠孝店旁巷內的忠孝門市，也是因為觀光客尤其是陸客都會去逛SOGO，「我們很重視這個區塊」。

至於屢次成為夜市商圈的店租王，謝德瑋表示，找據點時都會先評估營業額會達多少，租金只能佔營業額的10~12%，「12%勉強接受，超過就不行」。

高市三民區中都重劃區緊鄰美術館地區，近年來建商購地積極，區段至今尚未推案，但正對公園首排景觀的土地每坪成交已站上百萬元。今年329檔期該區將出現首場大樓預售案、及地上權成屋案，房價可望比照市區精華區每坪 21~25萬元。

清一色中小坪數
中都生活圈屬高雄市新興重劃區，因地段近美術館特區且距離高雄車站不遠，包括京城、永信、全誠、聯上、興富發、福懋等指標建商已購地卡位多年，中都濕地公園首排土地更曾標出每坪132萬元當地新高。今年不少建商預計將於該區推案，產品清一色屬中小坪數首購首換宅。
即將成屋的永信建設大樓地上權案「韻綠」，預計329檔期公開銷售，公司發言人顧岳軍指出，該案屬70年可分割地上權產品，坪數28~44坪，每坪開價未定。

估算2字頭房價
當地首場大樓預售案，泰郡建設「悅讀Twin Park」也將在329檔期公開，案場銷售總經理施棟瀝指出，該案規劃制震宅，屬22~40坪首購小宅，單價亦未定。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，以目前區段周邊如美術館非豪宅新案成交價，每坪約23萬元估算，中都重劃區未來成交價每坪可能僅少5~8%，換言之一般住家也將見2字頭房價，地上權產品常為市價7折，每坪也要14~16萬元。

總太地產（3056）董事長翁毓羚昨（29）日宣布，總太今年最大案、總銷60億元「總太2020」將進場銷售，目前此案預約潛銷已經超過200戶，銷售率突破二成，為今年營運開出紅盤。
值得注意的是，占地1.2萬坪的「總太2020」共分二期推案，第一期935戶住宅，規劃19、38坪的大一房及二房、三房產品，每坪單價15.5萬至17.5萬元，再創區域近期新低價，對年輕首購族極具吸引力。

總太今年尾牙就是以「總太2020」為主軸，總太地產今年除了推出此案，集團旗下永福建設在台中洲際棒球場也規劃推出「洲際W」，每坪單價約27萬元，總銷80億元。

總太昨天股價以20.05元、上漲0.05元作收。

面對房地產大環境不景氣，總太全力經營首購、首換市場有成，去年營收31.45億元，年減31.2%，但前三季每股稅後純益（EPS）已達3.39元；法人估，去年全EPS應有3.5元水準。

目前，總太在售個案多有不錯表現，位於北屯的總太「美樂地」銷售率已達96%、總太「東方悅」銷售破70%；位於東區東光園道的總太「東方紐約」銷售逾80%；至於在高鐵站特區推出的商辦大樓「台中高鐵商貿中心」，銷售率已達80%。

去年底進場，位於北屯捷運G0站的總太「織築」，剛推出就受到市場矚目，目前銷售已逾70%。

「織築」規劃112戶住宅及五間店面，坪數23至38坪，每坪單價22萬至24萬元；為了讓小家庭、首購及換屋客一次到位購足三房捷運宅，不僅貸款成數可彈性規劃，更推出限時超值低首付方案，成功吸引購屋人目光。

目前已知，預計今年陸續完工入帳個案，包括總銷23.2億元的總太「東方悅」，以及總銷9億元的「台中高鐵商貿中心」。

捲入前幸福人壽董事長鄧文聰百億元掏空案的信義計畫區D3土地，遭債權銀行新光商銀聲請法拍。因D3土地臨台北一○一大樓，面積一五五二．七三坪，一拍底價高達一六○．五八億元，每坪底價約一○三四．一八萬元，雙雙創下單宗土地遭法拍新高紀錄；若未來以每坪底價拍出，將直接坐上全國公開買賣土地單價第二高，假如每坪拍破一一五○萬元，更直接躍上全國「地王」寶座。

根據司法院法拍屋最新公告，這次遭法拍的地號包括北市信義段五小段廿九、廿九—一、廿九—七、廿九—八、廿九—九地號等五筆，預計二月廿三日執行第一次法拍，法拍原因是被新光商銀以拍賣抵押物強制執行；市場盛傳是每年一．六億元的利息未如期支付，但新光商銀不願證實。查詢法拍筆錄發現，該土地由富創建設信託在新光商銀，被台北地檢署要求「禁止處分」（指各行政機關依據相關法令規定，以公函行文方式，囑託登記機關禁止登記名義人處分其土地），但法拍不在禁止處分範圍內。

該土地目前出租給岳洋經營停車場使用，每月收取四十五萬元，租期為二○一七年一月八日到二○二○年一月七日；雙方租約第二條中記載如有業務或興建需求，地主可隨時片面終止租約；此外，該土地帶有建照，發照時間為二○一三年四月廿五日。

根據寬頻房訊調查，近十年來D3有兩次法拍紀錄，第一次是二○○九年四月，廿九—七地號在二拍時被幸福人壽以總價廿八．一八億元拍下，拆算每坪單價三○六．六萬元；第二次就是這次，依每坪法拍底價高達一○三四．一八萬元，增值幅度超過二．三七倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，台北市精華區土地稀少，信義計畫區的大面積土地更是可遇不可求，肯定是大型建商或壽險眼中的「極品」，法拍結果也將成為未來房市的重要指標。

鄧文聰是非多 D3淪全國最貴停車場

被戲稱「全國最貴停車場」的D3開發案，歷經多路人馬插旗，早年甚至傳出現任美國總統川普曾評估買下，最終由台商鄧文聰領軍的「中港台資金」共同開發，對外宣稱要打造每坪四百萬元的「超級豪宅」，但因幸福人壽掏空案，D3土地又淪落法拍市場。

D3土地早年產權複雜，隨著前幸福人壽董事長鄧文聰出面整合，產權才逐步單純化，包括在二○○七年以近卅三．八九億元向花旗銀行買進廿九、廿九—一地號，二○○九年四月以廿八．一八億元法拍取得廿九—七地號。

後因受到金管會關注，在鄧文聰主導下，幸福人壽二○○九年九月將持有土地全數轉售給金享建設，沒多久又移轉到富創建設名下，也就是目前法拍土地的債務人。

富創建設登記為僑外資，二○○九年四月設立，資本總額八億元，代表人姓名欄原為馮志明，但現已空白；董事有林博文、鄭閔誠，監察人黃嘉琪，均為香港商金皇置業所派代表。傳出該香港法人背後的大股東是澳門何姓賭王。前幾年台灣房市高峰時，還傳出D3土地被川普「相中」，打算興建來台豪宅代表作。

對照北市地籍資料，街廓編號為D3基地的有十筆地號，此次遭法拍的為其中五筆。

自家人力挺 定錨味濃

1月，贊泰小開邱偉倫挺自家建案，砸近2億買進「敦南寓邸」6樓其中一戶，其實該案並非首次出現自家人買進力挺，去年10月，該豪宅案另一個投資方海悅大股東之一，曾砸下近1.68億元買進2樓，外界推測此舉除捧場外，也有奠定該豪宅「錨底價」的意味。

根據地籍資料，1月，該豪宅有6樓、19樓的移轉紀錄，其中19樓為王姓自然人買進，6樓則是瑋士實業買進，進一步查詢商業司的公司登記資料，該公司負責人為邱偉倫，正是興建該豪宅建商的董事長。

根據《住展》雜誌市調資料顯示，該豪宅坐落敦南街上，基地面積約936坪，興建地上27層、地下4層，一層兩戶，規劃坪數133坪、50戶，為贊富建設投資興建，進一步查詢公司登記資料，贊富建設為老牌建商贊泰建設、海悅國際以及其他投資者合資成立，其中25樓買家華逸資產管理也是董事之一，持有股份數達3600萬股。

贊泰創辦人邱嘉雄 曾與侯佩岑媽媽有過一段情
其中贊泰建設創辦人為邱嘉雄，其中信義計畫區老牌名宅「贊泰花園廣場」便是他一手推動，邱曾與侯佩岑媽媽林月雲有過一段情，據悉，2011年侯佩岑結婚時，邱嘉雄則以女方家長身分，牽著侯佩岑並將她的手交給新郎。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，回顧投資自家代銷豪宅的案例來看，好地點、好建商、好物件的銷售前期固然難逃金融海嘯、政府打房的大環境考驗，但最後都以獲利了結收場。所以這次成交價格定錨的意味雖濃，但也不失為帶動話題、買氣，創造產品認同、未來獲利的好策略。

王力宏4億買仁愛吾疆
此外，去年傳出吸金8.7億元，排行男歌手收入第二高的王力宏，近期「轉租為買」，去年12月大氣搬超過4億元現金買進「仁愛吾疆」12樓，根據地籍資料，該戶是以宏聲文化名義買進，並沒有貸款，等於4~5億元的購屋款項直接搬現金付清。

專營豪宅的租賃業者表示，其實2、3年前，原本王力宏是要直接買下高樓層其中一戶，不過，因為屋主願意出售的價格，始終沒有談到讓王家滿意，便選擇先租下高樓層其中一戶，不過，終於在去年底搬超過4億元現金順利買下豪宅「吾疆」。

2017年台灣房地產的模式維持「北冷南溫」狀態，延續到2018年的房地產情勢，這個狀況是否會有變化？MyGoNews專訪高雄市不動產代銷公會常務監事、景銳國際謝哲耀副總經理，由他說明2018年高雄房地產發展方向，綜合採訪歸納出4結論：(1)高雄2018年房地產3大重點，會讓景氣持續維持「恆溫」、(2)熱銷區域鳳山、楠梓、三民，但聚焦三民區、(3)「雙效應」牽動三民區，「雙買家」產品受歡迎、(4)首購、首換產品別期待讓利。

3大重點！成就高雄房地產「恆溫」狀態

高雄市不動產代銷公會常務監事謝哲耀表示，2017年房地產「北冷南溫」現象的確存在，以高雄這兩年新成屋銷售速度來說，「比前兩年都還要快。」這其中有3重點，(1)建設公司在產品規劃格局迅速調整，(2)價格部分進入平實親民行情，(3)產品打造「物超所值」條件。這3重點，吸引高雄自住客層(剛性需求)進場買房，他說：「高雄一直都是自住市場，本來就沒有很多投資客，當建商調整產品力符合剛性買盤需求的時候，買氣自然就出現，所以，這兩年景氣修正調整，高雄影響有限。」

公會掌舵！完整資訊提供，建商充分掌握

謝哲耀解釋，以前市場喜歡做「大產品」，格局、坪數、氣勢都要「高大尚」(高端、大器、時尚)，近兩年氛圍轉變，大坪數銷售速度變慢，包含鼎宇、皇苑、京城、全誠這些過去以規劃大坪數為主的建商，現在都在修正坪數，大概60坪左右就算很大的格局規劃，「高雄不動產業界很團結，高雄市五大不動產公會及協會每個月定期提供房地產市場資訊資料，會員建商、代銷公司都有在看，瞭解市場狀況、同步調整產品規劃及銷售策略，這也是讓高雄房地產維持恆溫的主要原因。」

3區發展！鳳山、楠梓、三民，尤其注意三民區

在高雄房地產區域發展部分，謝哲耀指出：「比較熱銷的區域是鳳山、楠梓、三民區。」楠梓、鳳山都有科學(產業)園區，有很大的就業機會，帶動人口聚集。三民區比較特別，根據代銷公會調查料顯示，三民區生活機能成熟、人口多，但近年新推建案很少，首購、換屋的市場需求大。加上高雄市長陳菊2018年卸任前，期盼看到6大公共建設中，有3項位於三民區，在「需求大於供給，且公共建設持續推動」情況下，只要有建案推出，銷售就會比較快，2017年三民區推出兩個案子，大概6個月就賣完了，2018年市場推出的新建案，更會受到市場注意。

雙效應！往上翻轉+比價效應，三民區成長力強

謝哲耀進一步指出，三民區域內還有個特色，就是「房價比左營、鼓山親民！」他舉例，以興富發在左營區博愛路建案一坪要賣35萬元，車程5分鐘到三民區一坪只要25萬元，三民區未來會有大型百貨商場，鐵路地下化後火車站就沒有前後站區之分，加上高雄火車站新轉運站開發計畫，原本前後站區一坪約5萬元的價差，也會慢慢弭平，對三民區來說，是長期利多。捷運黃線連接鳳山、三民區，最主要貫穿三民區，未來有捷運後，也會出現房地產「捷運發財三部曲」(規劃、興建、通車)的上漲效應，將三民區房地產價值整個往上帶。「我覺得三民區未來10年有2個關注焦點，(1)往上翻轉、(2)比價效應，公共建設匯聚三民區，將可帶動區域翻轉，再從鄰近前金、新興、左營、鼓山比價效應來看，三民區整個價格會衝上來。」謝哲耀舉例指出，三民區重大建設之一的十全滯洪池旁邊規劃出公園綠地，連接同盟路的一號公園，甚至連接到科工館，這整個綠帶打通，就會創出房地產新價值。

雙買家！首購、首換將成為高雄剛性買盤主力

至於市場客層買氣部分，謝哲耀分析，目前市場以「首購」、「首換」兩種族群為主，首購需求坪數約22坪~38坪，首換約40坪~50坪，大坪數產品則去化較慢。根據調查統計，高雄市目前估計約6100戶待售大樓新成屋，其中約45％是70坪以上的產品，換句話說：「高雄整體適合首購、首換的產品，估計約3350戶左右，以高雄市場平均每年可以銷售約5500戶大樓新成屋數量來看，預計2018年高雄首購、首換成屋市場銷售會非常好。」謝哲耀說：「產品對了、價位對了！市場銷售自然就會好，這些條件就是創造成房地產高雄『南溫』的現象。」

1提醒！無須期待「剛性需求」產品讓利銷售

至於市場目前普遍存在的「讓利銷售」現象，謝哲耀認為，「首購、首換類型的產品不太會有讓利狀況，甚至價格還會往上衝。」他根據銷售數據資料說明：「這兩年高雄房地產出現這麼大的實際銷售量，並不是建商讓利創造出來的，而是建商在產品定位上調整得很清楚，引發市場剛性買盤，創造出的銷售成績。」所以謝哲耀對於「首購」、「首換」的客層喊話「這類產品應該不要期待它的讓利，看到好產品就應該下手。」

根據桃園市統計買賣移轉登記案件，2017年11月共計4,204件，與前(10)月(3,384件)相較增加約24.23％(增加820件)；與2017年同期(2016年11月，3,860件)相較則增加約8.91％(增加344件)。

另外，在2017年11月買賣移轉登記之土地建物筆、棟數方面，土地移轉筆數為4,844筆、建物棟數為3,752棟，共計8,596筆，較前(10)月增加11.74％(增加903筆)，與2017年同期(2016年11月)相較增加7.54％(增加603筆)。2017年11月土地移轉筆數持平，建物移轉棟數大增則部分受惠於年底的新建案交屋旺季，惟與2017年同期(2016年11月)相較亦有成長。

在實價登錄買賣案件價格方面資料顯示，目前已揭露交易日期為2017年9月之案件土地建物筆棟數為4,402筆，預估未來案件全數揭露完畢數量約在5,200筆上下，顯示出本月適逢農曆民俗月故買氣較為冷清。住宅市場平均成交單價近一年來繼續呈現盤整走勢，而統計月平均單價，仍受該月買賣成交之區位分布變化影響較大，產生平均價格之變動。統計全市大樓及公寓類型交易均價，大樓類型在2017年9月成交均價17.70萬元/坪，分別較前(8)月下跌2.01％，及較2017年同期(2016年9月)下跌5.55％；公寓類型成交均價為11.68萬元/坪，較前月上漲1.74％，及較2017年同期(2016年9月)下跌0.66％。

桃園市重點都會區住宅平均成交單價，考量各行政區成交規模表現及特定型態建物均價，擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析行情走勢。各行政區2017年9月住宅成交單價與前(8)月相較，大多呈微跌情形，跌幅最大者為龜山區(下跌12.86％，因單價30萬元/坪案件減少)，僅桃園區上漲1.41％。近期桃園市房地交易進入盤整期，各月價格波動因素主要受到交易區位轉換等差異影響為最顯著，2017年9月住宅成交平均單價前三名之行政區分別為桃園區(20.09萬元/坪)為最高，其次為蘆竹區(18.81萬元/坪)、中壢區(17.32萬元/坪)。

央行自2015年以來，連續4季降息，2016年第3季理監事會，開始利率凍漲，即便美國升息，央行卻不為所動，如此也讓購屋利率持續下探。根據5大銀行的購屋貸款利率統計，2017年第3季為1.642％，低利率也讓央行去年12月房貸餘額達6兆6478億元，創歷史新高紀錄。不過，購屋族卻感嘆，「低薪存不到錢買房，低利率很心酸。」

依據5大銀行（台灣、合作金庫、第一商業、華南商業及台灣土地銀行）的購屋貸款利率統計，2017年第3季為1.642％，為6年以來新低。即便政府打房，但購屋貸款利率卻是逐年下滑，2015年第1季為1.99％，購屋貸款利率上看2％，隨著央行降息，利率如溜滑梯，也讓許多有殼族減輕還款壓力，締造「小確幸」。

不過，看在無殼族眼中，卻是五味雜陳，33歲想要買房的劉先生就說，「利率這麼低，只是讓屋主不願意降價，買方還是不容易殺價。」他也說，央行降息代表存在銀行的錢更薄，對於受薪階級來說，沒有買股票、理財根本滾不出買房的頭期款。

「利率如果創新低，誰都想貸款買房，但問題自備款要從哪來？」劉先生說。不過，近期房市稍稍回溫，也因市場吹起讓利風促使成交，央行2017年12月房貸餘額達6兆6478億元，年增率4.44％，創歷史新高紀錄。

　　河南省住房和城鄉建設廳廳長吳浩28日表示，2017年河南全省房地產共完成投資2090億元。下一步將繼續嚴格落實各項調控措施，嚴厲打擊各類違法違規投機行為，堅決遏制投機炒房。同時進一步加強對社會關切的租售同權租房制度的研究和推進。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的。”28日，吳浩在河南省十三屆人大一次會議第二次記者會上稱，2017年河南堅持因城施策，限購限價限貸以及去庫存並舉，全省房地産總共完成投資2090億元，房地産市場總體保持了平穩發展態勢。

　　從銷售商方面看，2017年河南全省商品房銷售面積同比2016年增長17.8%，其中住宅增長15.5%；從供應商方面看，商品房的供應穩中有增，全年累計批準商品房預售及同比增長7.7%，住宅同比增長11%，部分城市的供求緊張情況得到了一定的緩解。

　　在庫存方面，2017年河南全省庫存去化周期處于合理區間。截止到去年年底，商品房去化周期為11個月，其中住宅的去化周期為7個月。

　　吳浩介紹稱，2017年，河南二手房成交面積和二手房住宅成交面積同2016年基本持平。在已經到來的2018年，河南住建部門將繼續按照黨中央、國務院的部署，嚴格落實各項調控措施，加大房地産市場秩序的整頓力度，並始終保持高壓監管態勢，嚴厲打擊房地産企業、中介機構等各類各樣的違法違規行為。在切實滿足符合購房條件的剛需購房需求的同時，堅決遏制投機炒房，同時有效防范和化解房地産市場風險，

　　“租賃住房對于改善居民的居住條件，推進城鎮化進程具有重要作用。”28日，針對近年來社會較為關注的“租售同權”熱點問題，吳浩介紹説，在去年7月份，鄭州市被列為全國10個住房租賃試點城市、以及13個利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市之一。

　　此後，鄭州市以租售同權為目標，制定完善了住房租賃消費的有關政策，對住房租賃房經過備案的承租方，允許其在承租地落戶，享受基本的公共衛生服務，就近入學，就業服務等這些基本的公共服務。不斷的擴大承租人的權利。

　　吳浩表示，下一步河南省住建廳將進一步加強對租售並舉的租房制度的研究和推進，加大對試點工作的指導力度，指導鄭州市加快實行配套制度，總結試點經驗，推動全省住房租賃市場的發展。

　　據萬達集團官網消息，1月29日，騰訊控股（以下簡稱“騰訊”）作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協定，計畫投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。這將是全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。

　　萬達商業是萬達集團旗下核心企業，是全球規模最大的實體商業巨頭，截止2017年底，持有已開業商業面積3151萬平方米，在中國開業萬達廣場235個，年客流31.9億人次。萬達集團還擁有文化旅遊城、酒店、影院、兒童產業等海量線下消費場景。

　　騰訊是中國領先的互聯網增值服務提供者，擁有全國最大的社交網路平臺，依託強大的社交平臺和大資料技術，騰訊為使用者提供多元化的數位內容，並協助廣告主觸達數以億計的中國消費者。

　　蘇寧是中國最領先的線上線下融合的互聯網零售企業，基於物流、金融、科技能力創新打造智慧零售的新模式，在電器3C、母嬰用品、生鮮快消形成了全管道的專業經營能力。2017年蘇甯易購零售穩居國內線下第一、線上前三，成為中國唯一同時進入線上線下前列的零售商。

　　京東是中國收入規模最大的零售商，業務涉及電商、金融和物流三大板塊。京東商城已成長為中國最大的自營式電商企業，是中國首家進入世界500強的互聯網企業。

　　融創中國是香港聯交所上市公司，是中國領先的房地產開發商之一，專業從事高品質住宅及商業地產綜合開發。2017年銷售金額位列全國房企第四位。

　　引入新戰略投資者後，萬達商業將更名為萬達商管集團，1至2年內消化房地產業務，萬達商管今後不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團儘快上市。

　　重新定位的萬達商管集團將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”商業模式，為中國消費者提供更智慧、更便捷的消費體驗，實現實體商業與互聯網企業的雙贏。

　　騰訊將推進與萬達旗下網路科技集團的戰略合作，同時，萬達將保持對線上線下融合發展的主導權。

　　騰訊、蘇寧等投資人將利用資本力量，持續支持萬達商業加快發展，儘快實現1000家萬達廣場的目標。

　2月1日起廣州首套房房貸利率或漲

　　四大行可能上浮至基準利率1.1倍，某國有行相關負責人確認上調意向但仍在協商中

　　來源：南方都市報

　　昨日晚間，有按揭仲介向南都記者發送資訊稱：“四大行2月1日起，對廣州地區無房或有房已結清，住房按揭的利率上浮10%；對征信有房貸的二套房購買者，執行基準利率上浮20%．”

　　對此，南都記者向四大行求證，但截至發稿時尚未收到對方回復。不過，某國有行廣州地區相關負責人昨天向南都記者確認銀行有進一步上調房貸利率的意向，但仍在協商中，尚未有正式通知下發。

　　業內暗傳利率上調客戶經理催交件

　　“其實上周業內已經開始有消息在傳了，但是之前銀行對我們的詢問一直是否認態度的，直到（昨天）下午2點多都還堅稱是謠言，但下午有大行廣州地區的負責人就透露他們確實有上調意向了”，昨日廣州一家按揭仲介總經理告訴南都記者。

　　對此，另一家廣州大型按揭仲介公司負責人也向南都記者表示，業內最近確實有這個傳聞，不過尚未證實，“不過即使調整，也是可以理解的，因為有些銀行早已上浮20%以上，想買房申請貸款的還是要儘快申請”。

　　不僅如此，南都記者以客戶身份諮詢某國有行五羊新城支行個貸經理時，該個貸經理表示，行內也有消息稱將上浮房貸利率，但直至昨日下班仍未有口頭通知或書面通知下發，但保險起見，其已提醒客戶儘快遞交資料，以便錄入建檔盡可能地鎖定當前利率。

　　據悉，在此之前，國有行普遍執行的首套房利率是基準利率上浮1.05倍，二套房則是基準利率上浮1.15倍。

　　銀行或攜手上調貸款規模緊張非主因

　　對於廣州房貸市場傳出的“從2月1日起廣州首套房房貸利率上浮10%，二套房上浮20%”的消息，前述某國有行廣州地區相關負責人強調：“還沒有確定下來，但也在跟其他國有大行協商，大家盡可能同進退，否則單獨一家上調將直接影響自己行的業務量”。

　　一般來說，銀行開春衝刺“開門紅”，年初額度寬鬆，銀行是較少在這個時候上浮利率的。今年為何情況如此與眾不同？

　　對此，前述某國有行廣州地區相關負責人表示，今年監管趨嚴，表外信貸需求回歸表內，銀行總體信貸規模是較往年緊張的，這也推高貸款定價。“但這不是主因，關鍵是此前中央經濟工作會議強調要‘管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長’，在這個總基調下，銀行對信貸規模、投向上有所調整”，前述某國有行廣州地區相關負責人表示。

　　風聲漸起，房貸利率上浮之說短時間內將見分曉。某大型股份制銀行廣州個貸部負責人向南都記者表示，“四大行在房貸市場的體量占比超過80%以上，其他銀行的利率調整都是看著四大行調整的，因為資金成本更高，所以都希望高利率產品”，四大行調整也意味著整個市場都會上調。

　　算筆賬

　　假設純商業貸款總金額150萬元，貸款年限為30年，還款方式為等額本息。

　　那麼，執行基準利率上浮5%，每月需還款8185.77元。然而上浮10%之後，每月需要還款8413.60元，每月需要多還227.83元，30年就是需要多還款82018.8元。

中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心專案組今日發佈的2018年1月《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱“報告”）顯示，樣本城市以單套總價計算的實際購房支出相差高達五倍，北京最高，大連最低。

2017年12月，樣本城市中，北京以402萬元/套的總價中位數居全國第一，深圳、廈門分別以352萬元/套、322萬元/套的總價中位數位居全國第二、第三。而單價中位數居第二的上海，總價中位數卻僅位居全國第四，為319萬元/套。這說明，上海的實際住房負擔要略低於直覺，當然這是以犧牲居住條件為代價的。大連以78萬元/套的總價中位數居樣本城市最末，不足第一位北京的五分之一，相對較低的單價和小戶型偏好使得大連的購房支出處於較低的水準。其它總價中位數相對較低的省會及以上城市有長沙、重慶、西安、瀋陽、太原等，單套總價總位數均在百萬元以下。


報告指出，2017年12月大資料房價指數監測發現，2017年除廣州外的一線城市房價持續穩中有降，並未出現反彈跡象。熱點二線城市房價年度漲幅較大，但目前房價總體呈現退熱企穩態勢。市場的趨於穩定，為深化住房制度改革和完善住房市場長效機制創造了時間與空間。

報告預計，由於一線城市調控政策放鬆的概率極小，一線城市房價以穩定為主，短期內大起大落的可能性均不存在。二線城市庫存水準雖然較低，但房價累積漲幅較大。同時，二線城市調控政策也沒有一線城市嚴格。綜合庫存、價格水準和政策方向推斷，二線城市短期房價以慢漲或平穩為主。三四線城市逐步進入退熱或下跌階段。三四線城市當前的低庫存和市場發熱，只是特定政策和市場環境下的表像。其潛在供應能力和民間空置量都較大，如果市場預期發生變化，可能出現止漲或下跌。

大陸政府積極打擊房地產投資，並鼓勵租賃住房，這讓資本逐漸將目標轉移至「長租公寓」領域。近期，大陸知名房仲企業鏈家旗下長租公寓品牌「自如」，獲達40億元人民幣（下同）的A輪投資，打破紀錄。

綜合陸媒報導，中國國家統計局統計，至2016年底，全國流動人口規模為2.45億人，數量龐大，而流動人口租住私房的比例高達67.3％。另據鏈家研究院預測，到2020年，租房人數將達1.9億；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1兆元增長到2.9兆元。

同時，大陸前瞻產業研究院指出，中國一、二線城市住房長期存在供給不足的現象，加上官方持續抑制房地產投資，鼓勵租賃住房等因素，都為中國的長租公寓市場提供廣闊增長空間。

所謂長租公寓，又名「白領公寓」、「單身合租公寓」，是近年興起的行業。 因目前大陸租房市場充斥訊息不對稱、品質參差不齊、隨意漲價等問題，讓機構化、品質化的長租公寓產品受到一、二線城市租房人群尤其是年輕人的追捧，同時，亦成為資本競逐風口。

各類資本看好當前市場

本月16日，自如宣布獲40億元A輪融資，同時披露是由中國互聯網巨頭騰訊、華平投資及紅杉資本3家機構領投，華興新經濟基金、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、新希望等多家機構跟投。這是自如首次融資，即刷新中國長租公寓單筆之最。完成之後，自如的估值將破200億元。

易居智庫研究總監嚴躍進指出，自如是當前租賃市場管理企業中相對權威的企業，當前的估值充分說明市場對自如認可，各類資本看好當前租賃市場龍頭企業發展機會和前景。

事實上，近期長租公寓企業獲融資不僅自如一家，除了企業透過投資方式進場布局，本就主攻房地產的公司也將目標轉向長租公寓。平安不動產指出，未來3年，要將長租公寓管理規模提升至100億元；碧桂園也稱，計畫3年內發展100萬套長租公寓。

華平投資中國區聯席總裁程章倫表示，從宏觀面來看，長租公寓確實是非常大的產業。他還認為，「這個行業沒有天花板」。目前，華平投資已經投資3家長租公寓企業，總金額達數億美元。

營運挑戰多 恐面臨洗牌

不過，也有專家目前不太看好此一市場。熊貓公寓CEO王璽龍認為，長租公寓仍面臨諸多挑戰。他說，這一輪的融資進入「不太正常」，預估3年後，將會有一次大規模洗牌。

新派公寓創始人王戈宏則指出，目前長租公寓為燒錢行業，洗牌必然到來，必須要摸索出可以健康規模化的模式。就像自如主要是分散式長租公寓，雖然這種模式具有面向客群廣泛、獲取房源相對容易等優勢，但與開發商普遍運營的集中式長租公寓相比，也存在著裝修成本高、管理難度大等劣勢。

事實上，長租公寓行業洗牌已悄然展開。去年1年，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌，就因為經營不擅而退出市場。

農曆新年雖然臨近，二手住宅市場繼續錄得高價成交，其中天水圍栢慧豪園一個中層單位，新近以982萬元售出，樓價冠絕區內二手分層戶。而荃灣愉景新城亦有高層戶造價挑戰千萬元大關，創下該屋苑造價歷史新高。

中原地產分行經理胡啟文指出，栢慧豪園1座中層E室，實用面積832方呎，4房連士多房間隔，望開揚遠樓景，原業主放盤多時，終在過去周日（28日）以982萬元易手，樓價創天水圍分層戶歷史新高，呎價約1.18萬元。原業主2010年12月斥資421.8萬元買入，賬面賺560.2萬元，升值約1.3倍。

資料顯示，該屋苑2期栢慧豪廷9座極高層B室，實用面積803方呎，去年4月以900萬元售出，樓價一度冠絕同區分層單位，而是次最新成交單位把舊紀錄大幅推高約9.1%。

愉景新城破頂價980萬沽

愉景新城亦挑戰千萬樓王席位，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維表示，該屋苑1座高層F室，實用面積653方呎，3房間隔，原業主去年底以1000萬元放售，新近獲同區一名換樓客議價20萬元後，斥資980萬元承接，把屋苑12座高層E室以905萬元保持僅逾一個月的造價紀錄，大幅推高約8.3%之餘，呎價約1.5萬元，亦貴絕全屋苑。原業主2012年4月以500萬元購入，賬面賺480萬元，升值96%。

另外，近年積極在物業市場掃貨的「舖王」鄧成波家族成員，新近沽出沙田九肚松柏花園一個雙號洋房。土地註冊處資料顯示，由鄧成波兩子鄧耀邦及鄧耀昇持有的松柏花園雙號洋房，實用面積1610方呎，本月15日以3838萬元易手，呎價約2.38萬元。鄧耀邦及鄧耀昇早於2001年10月透過公司斥資1130萬元購入單位，2012年8月再把單位轉至鄧耀昇名下，是次成交價相對2001年10月購入價，大幅升值2708萬元（約2.4倍）。

核心區商廈買賣迭創高價，中環指標散業權商廈皇后大道中九號，有中層全層單位以近6.6億元成交，呎價達4.8萬元，為該廈呎價新高，並為全港呎價第四貴。

市場消息指出，原由中東銀行持有的皇后大道中九號18樓全層，建築面積約1.37萬方呎，以近6.6億元交吉易手，呎價4.8萬元，為該廈首度有單位以逾4萬元呎價成交。

公司轉讓慳逾5600萬稅

資料顯示，原業主於2009年以約2.88億元購入，持貨9年大賺3.72億元離場，升幅1.3倍。據悉，是次以公司轉讓形式轉售，可節省逾5600萬元印花稅。

該單位去年11月推出招標，當時預期呎價只逾4萬元，但最近商廈新高成交不斷，令皇后大道中九號身價亦高漲，結果以較叫價高出兩成易手。同時，亦較去年3月該廈錄得的最高成交呎價3.98萬元，升約20.6%。

此外，觀塘敬業街55號皇廷廣場21樓全層，建築面積約1.27萬方呎，以約1.66億元成交，呎價約1.3萬元，創該廈呎價新高，並較該廈去年底錄得的最貴呎價高出逾12%。單位附連租約，月租約27.3萬元，回報不足2厘。

據土地註冊處資料，上址由海星置業有限公司於2011年以7495萬元購入，持貨7年獲利9105萬元，升值1.2倍。

據公司註冊處資料顯示，海星置業的公司董事包括邱天生、邱威廉及邱允恭等人，即有「阿一鮑魚」之稱的富臨飯店大股東邱氏家族。

觀塘安達臣道地高價批，即時刺激東九龍屋苑交投，藍田麗港城本月錄45宗成交，按月升近2倍，創逾5年高。

高價批地 麗港城放盤即加價

以往麗港城平均每月僅錄10至15宗成交，趁着二手小陽春旺勢，本月屋苑已錄45宗成交，較上月16宗，按月上升1.8倍，並創出2012年10月份後，逾5年買賣最多的月份。美聯物業助理區域經理吳紹輝指出，高價批地後，麗港城二手交投轉旺，至少錄得3宗相連戶成交，包括21座高層單位，實用面積共1,265平方呎，成交價1,770萬元，呎價13,992元。

其次，世紀21康聯地產客戶經理康向斌指出，安達臣道地皮每平方呎樓面地價達1.2萬元，反映麗港城仍然有追落後空間。地皮批出後，半數放盤加價，幅度約3%至5%，包括17座低層B室，面積517平方呎，叫價由700萬元，調高至720萬元。

德福同受惠 交投按月增2.7倍

東九龍屋苑同時受惠，九龍灣德福花園本月錄22宗成交，較上月6宗增2.7倍。本月更錄得一宗逾千萬元的相連戶買賣，為U座高層單位，實用面積988平方呎，以1,370萬元沽出，呎價13,866元。

公務員合作社再錄收購，長沙灣順寧道330至332號舊樓翠華閣，剛獲周大福企業或相關人士斥1.96億元收購。

前公務員合作社 每伙980萬

翠華閣屬於前公務員合作社物業，樓齡約59年，據EPRC經濟地產庫顯示，物業全幢合共20伙剛由順寧物業發展有限公司購入，每伙收購價劃一為980萬元，合共1.96萬元購入全數業權。

粗略計算，該舊樓佔地約6,100平方呎，屬於「住宅（甲類）」用途，以地積比率9倍計算，可建樓面約5.49萬平方呎，按照收購價1.96億元計算，樓面地價約3,570元。

由於發展商須為公務員合作社進行兩次補地價，分別就解除轉讓限制及提高可建樓面作補地價，故此最終物業地價將較高。至於順寧物業發展有限公司，註冊董事包括劉皓之、李志軒，前者與周大福企業高級副總裁同名。

另外，恆地（00012）收購的土瓜灣下鄉道18至20號再錄9宗收購，合共涉3,723萬元，收購價介乎144.5萬至572.9萬元不等。而新蒲崗仁愛大樓地下I及J號舖，以及1樓I及J室亦以合共4,400萬元成交。

政府銳意發展九龍東成為核心商業區(II)，領展資產管理有限公司資產管理助理總經理梁嘉保接受訪問時指，近年不少公司租用九龍東商廈，帶動區內租務活動，領展與南豐合作的項目於觀塘海濱道77號甲級商廈海濱匯除已獲摩根大通預租四層半樓面外，亦有跨國機構、藍籌上市公司、專業顧問及中資公司洽租中，主要分佈於低層區域(5至11樓)，洽租樓面均多於一層，最大洽租達兩層，部分客戶來自中環核心區，該寫字樓意向呎租30至40元。

摩通預租以集中後勤部門

他指出，該商廈由兩座相連大廈組成，並可打通變成每層樓面達5萬方呎，屬全港每層樓面最大的首5位甲級商廈之一，加上項目為區內首座獲領先能源環境設計(LEED)的鉑金前期認證(省電等環保要求)及可提供雙電源(正常及後備電源)的商廈，並有多達415個車位，有利吸納跨國金融機構租戶，如摩根大通。他透露，摩根大通預租的四層半樓面，分佈於該商廈的高層區域包括12、15、16、17樓全層及18樓半層，根據合約，摩根大通有權再增租樓面，據他了解，摩根大通會將原本來自香港不同區份的後勤部門集中於海濱匯。

縱然近年同區不少商廈都以全幢形式出售，他強調，與合作夥伴南豐都會將海濱匯作長線收租，亦不會出讓命名權，由於項目於明年初才入伙，並不心急於短期內租出全部樓面。至於日後領展會否將總部搬去海濱匯，他稱，仍在考慮中。

亦擬租予食肆及健身中心

他又指，除了寫字樓外，海濱匯於地下至2樓為樓面約8.5萬方呎的商場，當中一半樓面會作食肆用，亦會預留樓面予健身中心租戶，現正與潛在客戶洽租中，料今年第二、三季可落實租約。他表示，由於周末亦會有不少家庭客到項目附近海濱長廊休憩，因此會考慮引入可同時配合寫字樓及家庭客需要的租戶。

據 Real Capital Analytics 和戴德梁行統計，2017 年新加坡買家在美國投資商業地產超過中國，為 2012 年來首見。

中國買家受到中國監管機構嚴格遏制資本外流影響，去年在美國商業地產投資降至 59 億美元，降幅為 66%。

戴德梁行亞太資本市場地區執行董事 Priyaranjan Kumar 表示，新加坡將繼續穩住美國房地產市場最大亞洲投資國的地位，預期資金可能流向資料中心、學生公寓及物流領域。

新加坡投資人去年在美國房地產市場投資金額達 95 億美元，其中新加坡政府投資公司（GIC Pte）所占比重將近 3/4，投資的資產包括位於曼哈頓華爾街 60 號的德意志銀行美國總部和學生公寓。

房仲公司世邦魏理仕亞太區顧問業務執行董事 Yvonne Siew 預期，2018 年將維持類似的趨勢，新加坡的機構投資者持續在海外分散投資，而中國則維持資本管制。

新加坡去年在全球商業地產上的投資成長約 40％，達到 284 億美元，創下 2015 年以來的新紀錄。

根據紐約不動產研究公司 Real Capital Analytics 的統計，2016 年全球學生公寓投資總額達到 164 億美元，刷新歷史最高紀錄。2017 年第一季交易額為 33 億美元，其中，新加坡政府投資公司和淡馬錫控股旗下的豐樹產業（Mapletree）是有力的推動者。