大安區罕見量縮 信義區跌出前5名

房市回暖，高資產族群置產！台北市去年已揭露的百坪以上房屋交易有334件，比前一年增加了14%。若以行政區來看，成交最多的是中山區75件，其次依序是中山區、內湖區、士林區、中正區、大安區，昔日熱門的百坪大戶集中地──信義區則意外掉出前5名。

自2014年房市高點，到2017年前11月的台北市逾百坪住宅交易數據，發現交易最熱在2015年共達432件，2016年僅有293件、比2015大減32%；由於2016年房地合一稅上路，全市交易僅剩293件，所幸在2017年房市回暖之際，再度量增至334件。

2015年開始盤整
而2017年交易回溫後，最熱區的中山區有75件、內湖區有59件、士林區排第三有51件，中正區與大安區分別以29件與23件擠進前5名。值得一提的是，除了中山區與去年同期交易量持穩，大安區則是前5名榜中唯一量縮的行政區。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，不動產市場在2014年還在活躍期，而2015年是市場盤整的起點，尤其房地合一稅在2016元旦上路，因此大量的不動產交易趕在2015年完成，建商方面也配合在2015年底前交屋。

去年交易量回升
以連續4年交易之冠的中山區來看，郎美囡指出，該行政區推案量多，這幾年有許多高級住宅及豪宅推案，由於總價高，故房地合一稅的影響更大，然而市場走到2016年行至谷底，交易量大幅緊縮，買方觀望氣氛濃厚，買賣雙方價格差距大，但經過市場盤整後，2017年買氣開始有所突破，交易量回升。
「2016年房地合一稅上路，加上政策多管齊下，對大坪數交易影響最深。」永然地政士事務所地政士李廷鈞指出，除了房地合一稅上路外，政府對於豪宅所課徵的稅率，以及貸款成數的限制等，都影響高資產族買房狀況。

限貸令衝擊買氣
全國不動產企研室主任張勻指出，雖然大安區、中山區、內湖區、信義區以及萬華區等五區，在2015年交易量微幅增加，但多是新成屋交屋潮，主因在於，央行至今未鬆綁高級住宅限貸令，加上2015年新版房屋稅大幅提升稅負，使得大坪數住宅買氣下滑，不過近日宣布新任央行總裁人事案，未來是否會取消豪宅限貸令，後續值得觀察。

高雄市左營區漢神巨蛋購物廣場，是目前南台灣業績最好的百貨公司，最近在漢神巨蛋正對面的透天店面求售，地坪93.47坪，開價2.89億元，換算單價每坪高達310萬元。

趁買氣回溫推出
漢神巨蛋鄰近瑞豐夜市商圈、且有捷運巨蛋站行經，是高雄指標一線商圈。待售店面正對漢神巨蛋購物廣場，屋齡24年，地坪93.47坪、建物坪數為58.1坪，總價2.89億元，目前由電動車品牌gogoro承租。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該區段屬高雄最精華商圈，周邊過去包括麥當勞店面也曾開出總價7.5億元，面積250坪店面求售，換算單價每坪也達300萬元，推估之所以釋出主因是去年房市買氣回溫，指標店面趁勢推出求售。
以麥當勞店面開高價待售為例，該案最後並無成交，顯示屋主擁有麥當勞穩定的租金來源，並不急於獲利入袋，目前待售的gogoro 店面也是租客穩定。針對能開出每坪300萬元身價的店面，許值瑋分析目前以北高為多，若高雄車站鐵路地下化完工，或有潛力成為另個金商圈。

瞄準南台重劃區 京城推美術館豪宅

房市買氣回溫，建商推案更顯積極。南台灣指標建商華友聯與京城建設集團今年均有超過175億元案量將推出，然而2公司布局不同，華友聯主打中小坪數住家，尤以左營果貿段的千戶造鎮案備受矚目；京城則以50坪以上換屋與豪宅為主，美術館地區總銷百億元的「美術世界」將於第2季公開。

估329檔將進場
華友聯集團董事長陸炤廷指出，華友聯開發去年營收22.28億元，較2016年13.06億元成長7成，今年推案將更積極，要在南台灣推出總銷175億元、2327戶的住宅產品，範圍遍及南市南區舉喜重劃區、高雄左營果貿段與鳳山華鳳特區。
備受市場矚目的華友聯果貿段土地，將分期開發推出戶數1037戶小宅，2期總銷逾70億元，目前已於美術館地區搭建接待中心，預計329檔期進場銷售。陸炤廷表示，主力總價介於300~750萬元，要讓小資族也能住進市區。
華友聯集團近年推案多針對南台灣首購首換宅，如去年成屋案「華悅」大賣上百戶，目前已進場華鳳特區大樓預售案「樹粼」也已售90戶。

負責銷售南市南區透天成屋案「幸福JiA」的龍悅廣告協理吳季濃指出，建案公開至今不到2周，已經出售8戶接近5成。
相對於華友聯推自住型首購首換宅，京城建設集團今年主推50坪以上的換屋與豪宅，總銷高達189.8億元，分布在左營新華段、新光段、苓雅區林德官段、鼓山美術館地區。

造鎮案開價未定
京城建設集團發言人周敬恆指出，美術館地區單案總銷超過100億元的大樓造鎮案「美術世界」，將在第2季成屋公開，該案坪數59~120坪、戶數達361戶，是美術館近年來量體最大且總銷最高的指標住宅，目前每坪開價未定，但不會有之前傳聞的1字頭房價。

屋簷、雨遮不計坪今年元旦正式上路，目前市場銷售的新案多仍採雨遮計坪制，但台中近期已有建案先吹響改變的號角，主動拿掉權狀的雨遮面積再行銷售，這些提早打出安全牌的建案，也因此成銷售時的亮點與話題。

2018年起雨遮新制上路，1月1日掛號申請請照的建案始不能登記雨遮，所以目前市場銷售的建案仍多沿用舊制，從請照到全案落成公開，時程一拖就是5~6年，估計要到2023年以後，市場上的建案才較可能「清一色」零雨遮。

其實雨遮計坪與否，對建案的總價不影響，同一個建案少了雨遮，公設比、單價甚至因此拉高，不過因多數消費者習慣以單價看屋，統計台中市去年全年建照核發戶數也成長15%，搶照潮明顯，顯示建商仍一窩蜂將建照先「請起來放」。
目前台中雨遮不登記的建案並不多，其中豐原區「亨都仰森」、南區「花漾」，在2016年推出即施行雨遮不予登記。

「日後爭議少」
南屯區的「采揚晴空」於去年上半年推出，標榜不二價，聖揚開發總經理陳正哲指出，該案雨遮不計坪、不計價，大露台也只計每坪10萬元，低於傳統的3/1價。

去年下半年在北屯區相當熱銷的小宅案「宏台松御」、「翠堤清靜」，也都是雨遮不計坪建案，2案皆以機能方便著稱，目前皆已售出8成，「翠堤清靜」專案副理黃羽瑄表示，「現在將雨遮不計坪，日後也較不易發生爭議」。

新北、桃園、台中、高雄皆破百萬點閱數

1月網友熱搜建案點擊數，飆破歷史紀錄。根據數字科技（5287）旗下591新建案統計，1月網站總點閱數達740萬次，刷新開站以來紀錄。全台買方熱搜前4個縣市依序為新北市、桃園市、台中市及高雄市，單月均突破百萬次點閱，「金磚四市」表現亮眼。

房市緩步回溫，加上今年2月中才過年，看屋族群抓緊時間找房，591新建案總點閱數在1月創下新高，刷新開站以來最高紀錄，總點閱數達740萬次，平均每秒鐘就有近3人在看房，跟去年同期相比，超過2倍的成長，也比2017年平均月點閱數400萬次，成長幅度超過8成。

板橋奪新北第1
單區破百萬點閱數的「金磚四市」，分別為新北市、桃園市、台中市及高雄市。新北市1月近200萬次點閱數，其中板橋區因江翠北側重劃區熱度助攻，奪下第1名，第2及第3名則分別為三重區、新店區。

板橋區自主打房價4字頭的江翠北側重劃區出現後，各建案的詢問度居高不下，目前線上推案建商包括立信機構、茂德機構、新潤機構及聯上開發等，預計農曆年後包括遠雄建設、國美建設、興富發集團等指標建商，也將加入戰局。甲山林廣告總經理張境在預言，「今年上半年，該區推案量可望達400億元水平，標榜具有河岸景觀的個案平均成交單價可達5字頭。」

三重區今年有仁義重劃區加持，包括茂德機構、寶佳機構、達麗建設及東森建設，都有推案計劃，其中茂德率先進場個案「仁仁愛」，由甲山林代銷，總銷約18億元，東森建設預計下半年進場，總銷約15億元，由海悅代銷。該區區域房價初估應在單價4字頭。

北屯2字頭磁吸
桃園市在傳統熱區桃園、中壢區帶領下，及中南部2大都會區台中、高雄，皆有百萬以上點閱次數。台中市區域第1名是首購產品多的北屯區，2字頭平均房價依舊具有競爭力；高雄市則是換屋型產品為主的鼓山區奪冠。
看好桃園市包括龜山區A7重劃區、青埔高鐵特區後市，新潤機構董事長黃文辰透露，今年將在2區推出共計5案，其中包括青埔高鐵特區、成屋重啟銷售的「明日禾禾」、潛銷中的「明日朗朗」及機捷A18站旁的預售案。A7重劃區則預備在近華亞科的區塊推出2案，總銷約50億元。

台北市松山區知名KTV「星聚點」所處的「芝麻大廈」，繼去年8月由葛瑪蘭興業以總價24.5億元買下部分樓層後，最新實價揭露去年12月，該公司再以總價3.62億餘元吃下1、3、4樓約474坪面積。專家認為該建物地點佳、出租效益高，日後改建有利可圖，買方算盤打得精。

集中大樓產權
據最新實價登錄資料顯示，去年12月位松山區長安東路、復興北路口的「芝麻大廈」，共有1、3、4等3樓層交易，總坪數約474坪，總價3.62億餘元，換算單價76.45萬元。相較去年8月，同棟大廈地下室至地上2樓的交易單價86~102萬元，平均降約18%。

該案賣方為開蘭興業，為李方酒店集團的轉投資公司之一，對比前次「芝麻大廈」交易，同樣由李方酒店集團，賣給集團董事長李銘松之子李奇璋執掌的葛瑪蘭興業，顯見集團想集中大樓產權至葛瑪蘭興業的意味濃厚。
住商不動產企研室經理徐佳馨認為，房地合一境內法人持有不動產稅率均為17%，但有未分配盈餘稅，及分配後股東個人所得稅、二代健保費等問題，「但考量自然人可能產生的繼承、贈與等狀況，法人持有安定性較高，該案交易推測也有節稅考量。」

具備出租效益
大家房屋企研室主任郎美囡指出，該大樓低樓層目前為「星聚點」租用，「整棟樓產權複雜，都更整合難度高，所幸地理位置佳，具出租效益，對於持有人來說也不無小補。」

坤悅開發（5206）台中、彰化推案雙箭齊發，今年預計完工入帳的新成屋不少，包括台中市太平區「迎透天」、潭子區「迎勝」與「華泰金店」及南屯區「君臨」部分成屋、彰化縣員林市「原鄰仁」等新建案，總銷約為20億元，均締造銷售佳績。法人表示，坤悅今年將喜迎交屋潮，預期2018年的營收與獲利表現、可望超越2017年。

坤悅開發2017年營收為13.55億元，年增達26.48％；去年前3季EPS1.14元。

坤悅台中完工交屋新案，包括南屯區嶺東商圈的「君臨」案，產品規劃46至50坪，總銷約15億元，已購客戶群包括台中精機園區、工業區及中科的白粉領族，目前銷售率逼近9成。

此外，坤悅位於太平區的「迎透天」，總銷約6億元，僅剩最後1戶未售，預計今年完工交屋；坤悅在潭子區推出雙建案。其中「迎勝」產品規劃36至38坪、均質3房，每坪開價25萬元起，總銷6.9億元，銷售率破7成；坤悅「華泰金店」案，總銷1.75億元，雙建案均預計2018年完工交屋。

另外，坤悅位於彰化縣員林市的「原鄰仁」案，產品規劃25至35坪、2至3房，總銷約為4.6億元，銷售率已經衝破9成，預計在今年完工交屋。

坤悅開發位於台中北屯區的「泰若天成」案，總銷約38億元，鎖定小家庭、換屋等自住市場，產品規劃49至63坪、3至4房，目前銷售率破5成，預計2018年底、2019年初完工交屋。

而坤悅在台中大雅區的「爾雅」案，總銷約為7.3億元，去年第4季進場，產品規劃為36至76坪、純3房，已購客戶包含區域客、中科、北屯等自住客群，銷售率破6成，預計在2020年完工交屋。

少子化恐將引爆國內房市大崩盤！根據統計，30歲以上是購屋需求重要門檻，2010~2017年房市主要買盤以「80後」世代為重要族群，以目前每年平均出生人口數36.1萬人來看，尚能支撐每年30萬棟以上的房市交易量，但「100後」每年平均出生人口數將大幅下滑至22.6萬人，推估2030年起，當「100後」世代成為買盤主力時，房市每年交易量恐將下探20萬棟，房市將面臨巨大挑戰。

30歲~40歲為買房主力

根據金融聯合徵信中心統計，2017年購屋貸款買房者年齡，以30~40歲占比最高、達35％，共3.9萬餘筆，其次為41~50歲、共3.3萬餘筆、占比30％，換句話說，30~50歲中生代族群，為房市購屋主力，占比高達65％之多。

不過，國內少子化問題嚴重，根據內政部資料顯示，2017年國內人口總數已達2,357萬人，創下歷史高，但近3年新增人口數量卻逐年遞減，2016年新增人口數為4萬7,742人、年增0.2％，到2017年新增人數剩3萬1,411人，年增率僅0.1％，創下歷史新低紀錄。

台灣人口2024年後負成長

根據國發會最新全國人口變化推估值來看，台灣人口數量將在2024年達到最高峰、約2,357萬人，之後就將開始出現負成長，2054年台灣人口數將首度跌破2,000萬人關卡，到了2060年，台灣人口數甚至將只剩下1,860萬人，與目前人口足足相差了近500萬人。

由聯徵中心2017年貸款買房統計資料可發現，目前貸款買房年齡普遍都在30歲以上，占比高達86％，其中又以30~40歲占比最高，顯見30歲是購屋需求重要起點。

每年30萬棟才能穩住房市

但少子化已成為國內未來房市最大隱憂，屋比趨勢研究中心統計，目前30~40歲以上民眾，大致由俗稱「80後」世代（1980~1989年出生）所構成，以30歲為購屋門檻計算，此世代為2010~2019年間房市買盤主力，此期間平均每年買賣移轉棟數約32.4萬棟，而「80後」平均每年出生人口數為36.1萬餘人，要撐起每年30萬棟以上移轉量，尚不成問題。

不過，「90後（1990~1999年出生）」、「100後（2000~2009年出生）」這兩個世代平均每年出生人口僅有31.6萬及22.6萬人，預期當2020~2029年的房市買盤主力落到「90後」世代時，要撐起每年30萬棟以上的移轉量，難度將愈來愈高。

尤其，從2030年起，「100後」世代成為買盤主力時，若無其他外來買盤支持，每年房市移轉量可能下探20萬棟，國內房市將面臨巨大挑戰。

中小坪數房較保值抗跌

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，少子化雖然是一個長期趨勢，目前對房市影響還有限，且台灣房市過去幾年受政府調控，不少購屋者轉趨觀望，買氣有過度壓抑的狀況，許多達購屋年齡，有需求卻不敢進場的人相當多，接下來幾年只要政府不再打房，這些遞延剛性買盤可能陸續回歸，支撐房市買氣走高，預期少子化對房市衝擊的影響時間點，從2020年後才會較有所感，且將以2030年後影響最為劇烈。

陳傑鳴認為，人口紅利是支撐房市的重要關鍵，以供需觀點來看，當人口越來越少，代表買房潛力族群（需求）減少，一旦需求下降，房市必將面臨銷售上的壓力，當然價格也有修正的空間。

因此，長期來看，房市結構勢必面臨大幅調整，購屋者買房與建商推案，一定都要多留意少子化趨勢，否則恐面臨買房後難以轉手或難以去化的狀況。長期來看，「符合少子化需求的中小坪數」與「屋齡新適居性較高的產品」，未來將最具保值抗跌性。

少子化、老年化、人口移動 3大拉力 牽動房市走向

國內房市不僅受少子化威脅，人口老化速度也加快，至2017年第三季，家中成員都在65歲以上的老人戶，已逼近50萬戶。再從六都人口遷徙狀況來看，即使房價已下修，2017年北市淨遷出人口突破2萬人，連續三年出現人口外流的現象，桃園市則因房價門檻低，交通網路便利，近三年人口遷入9.7萬人最多；少子、老年化、人口移動都將牽動房市走向。

不僅少子化恐將衝擊房市發展，國內老年化速度也相當嚴重。根據內政部戶政及衛福部資料，每季統計65歲以上老人人口與家戶數變動，至去年第三季，全台老人已達321萬人，其中，家中成員都在65歲以上的老人戶，較前一年增加8.7％，達48.7萬戶，已逼近50萬戶。

而各縣市中，桃園市老人戶增加速度最快，去年第三季年增幅12％，已連續12季年增幅位居全台之冠，且均在兩位數以上，最高達15％，達3.3萬戶。

除少子化、老年化問題之外，人口遷徙也成為影響房市重要因素。觀察近三年六都人口淨流動數字變化，台北遷出人口每年遞增，從2015年的9386人到2016年19116人，成倍增狀態，2017年更是突破2萬人；比照住宅房價變化，2016年北市房價下修至5字頭，2017年雖然些微回溫，不過還是在守在59.6萬的6字頭邊緣，顯示即使房價下修，仍止不住北市人口外流的現象。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，都會區高房價和高物價，讓年輕人不得不往外圍移動，過去不少人為了子女補助或是搶進明星學校，家長想方設法要入籍台北，不過近年新北、桃園的福利政策和教育資源急起直追，「北市入籍風」已有退燒跡象，到了2015年台北市淨遷入人口正式走入負成長。

2014年底，桃園正式升格直轄市，各項福利政策大躍進，加上桃園房價親民，桃園機場捷運通車、北北桃一小時生活圈成型，成了北台灣的人口磁吸效應，輕移民比例增加，近三年人口遷入高達9.7萬人。

張旭嵐分析，桃園和台中今年住宅平均單價18~20萬左右，三房產品總價落在800~1,000萬之間，不僅購屋總價門檻低，環境空間也相對遼闊，若在有穩定工作機會的情況下，同樣薪水的小資族，在桃園台中生活，壓力指數相對低很多。

因應花蓮0206震災，內政部表示2017年5月10日已公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，加速進行建築物耐震安檢及重建作業。目前包括基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市、高雄市及屏東縣等8個縣市已開放受理民眾申請重建計畫，內政部也將專案協助花蓮縣開放受理作業，2018年目標全台推動500件重建計畫。

內政部表示，為協助各直轄市、縣(市)政府了解轄內住宅類建築物之耐震能力，已於2017年補助各直轄市、縣(市)政府辦理「主動協助辦理大樓建照快篩作業」，就1999年12月31日前興建，一定樓層高度之鋼筋混凝土構造既有住宅，作為篩選對象，委託專業機構進行其建、使照圖說比對，2017年共補助約9,300件，經清查後如有安全上疑慮，將請各直轄市、縣(市)政府主動通知並輔導所有權人申請耐震能力初步評估，進一步確認建築物的結構安全。

內政部強調，為全面推動危險及老舊建築物重建政策，2018年目標推動500件重建計畫，預計至少可協助約1萬戶家園重建，並編列約2.1億元投入補助民眾辦理結構安全性能評估及重建計畫擬定等費用，耐震能力初步評估每件6,000至8,000元、耐震能力詳細評估每件最高可補助40萬元，以及重建計畫之擬定每件補助5萬5,000元。 此外，為協助民眾進行重建工程，內政部將運用中央都市更新基金提撥專款作為重建工程貸款信用保證，解決原住戶籌措重建工程資金不足問題及提高金融機構承貸意願。

另為全力協助各縣市推動危老屋重建，內政部將協同各地方政府，成立重建輔導團深入社區提供住戶關於危險及老舊建築物重建相關法令、工程技術諮詢及融資管道等服務，以協助整合及提送重建計畫，加速重建作業。

內政部指出，對於無法取得全體所有權人同意重建之社區，因涉及不同意戶之處理、公權力行使、拆遷機制精進及民眾權益保障等議題，可改採依都市更新條例規定，由政府應迅行劃定為更新地區，只要取得過半所有權人的同意，即可啟動都更程序，並得簡化相關程序，來加速推動重建工作。 內政部呼籲，對自有建築安全有疑慮的民眾，可先洽各地方政府申請補助辦理結構安全性能評估，如符合重建資格請儘快提出申請重建。民眾如有相關問題，可到內政部營建署都市更新入口網「危老專區」查閱下載相關資料；也可電洽內政部1996全國服務熱線、或各地方政府1999服務熱線洽詢。

高雄市稅捐稽徵處表示，為健全房屋稅籍，維護租稅公平，將自2月起，展開每年例行性房屋稅稅籍及使用情形清查作業。

該處說明，2018年將針對下列重點加強清理：1.房屋使用情形、2.減、免稅房屋、3.房屋評定現值、4.房屋稅適用稅率、5.新建、增建、改建房屋。為落實房屋稅籍清查工作，清查期間將派員實地勘查，清查人員均會配帶識別證以資辨識，並說明執行作業內容，請納稅義務人配合及協助，如造成不便，請民眾見諒。

該處指出，房屋稅是以附著於土地上之各種房屋及增加房屋使用價值之建築物為課徵對象，常見的屋前、屋後、頂樓增建及自行建造未取得合法執照之違章建築，都應設立稅籍課徵房屋稅。

該處呼籲納稅義務人，如有房屋新建、增建、改建或變更使用等情形，應主動向房屋所在地之稅捐分處申報，以免被查獲要補稅及裁處罰鍰。此外，如經查獲課稅情形與實際情形不符，應予改課或補徵者，該處會發函通知納稅義務人，倘對核定事項有異議，可向稅捐稽徵機關申請復查，以維護自身權益。

　　招商蛇口（001979）2月9日晚間公告，2018年1月，公司實現簽約銷售面積60.06萬平方米，同比增加80.74%；簽約銷售金額117.56億元，同比增加77.1%。上述簽約銷售面積和金額統計口徑包含公司參與投資的全部房地産項目。

　　同日，公司公告稱，全資子公司招商局地産（杭州）有限公司與浙江農發集團、浙江農村實業簽訂了《浙江潤和房産集團有限公司100%股權及相關債權轉讓合同》，杭州招商收購浙江潤和房産集團有限公司（以下簡稱“標的公司”）100%股權及相關債權，轉讓價格為人民幣9.07億元。其中，4個在建項目，計容建面合計48.18萬平方米；9個竣工項目，評估貨值合計4.28億元；1座酒店，評估價為3.97億元。

　　日前，公司公布2017年業績快報，預計2017年全年實現營業收入755.38億元，同比增長18.8%，實現歸屬于上市公司股東凈利潤122.15億元，同比增長27.5%。

　　天風證券研究報告顯示，2017年公司累計實現簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增加20.98%；簽約銷售金額1127.79億元，同比增加52.54%；銷售均價1.98萬元/平方米，同比增長26.1%，這一增速顯著高于行業其他大型房企，銷售呈現量價齊升態勢，不僅體現了公司項目資源的優質，也體現了公司在供給約束環境下較強的綜合管理能力，銷售額的快速增長為未來兩年提供了豐富的結算資源，預期將體現在2019年-2020年的結算中。

　紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時，開年搶跑，成為了近兩年北京樓市的新現象。不過在今年1月份，北京樓市再次歸于沉寂。從2018年的市場情況來看，1月北京樓市供應乏力，不少項目都選擇了偃旗息鼓。調控政策從嚴、土地成本和供應類型轉變，以及房企融資壓力上行，都成為了房企在2018年開年遇到的新難題。

　　月成交額近三年最低

　　在年終拼搶銷售業績的壓力與熱度褪去後，今年1月北京樓市成交量和成交金額出現明顯下滑。根據中原地産數據統計，截止到1月28日，1月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約1030套，預計全月只有1200套左右，環比2017年12月下滑74.3%，同比2017年1月同樣下降達五成。而1月近75億元的簽約額，不僅同比降五成，也是最近三年的最低值。

　　有業內人士表示，由于網簽數據的滯後性，2017年年末房企衝刺業績的銷售數字會在今年1月有所表現，因此1月北京新房成交的實際情況可能會更低于網簽數字，呈現明顯的下滑態勢。

　　調控政策從嚴，成為年初樓市成交低迷的重要因素。1月，北京市住建委等相關部門的發聲，以及打擊變相首付貸等持續性市場監管動作表明，北京的樓市調控政策仍將從嚴。

　　對于樓市成交的低迷，中原地産首席分析師張大偉表示，一年內發布了超過20次各種調控措施，2017年北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史紀錄。在樓市政策影響下，整體市場依然持續在7月以來的低迷中。商品房市場明顯受到了北京共有産權、租賃政策等市場的持續打壓，短期看不到成交反彈的跡象。隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊，預計後續市場將繼續在低位運行。

　　1月僅4項目拿證

　　成交量下滑的背後，實則隱藏著供應量不濟這一市場現實。

　　《華夏時報》記者查閱北京市住建委相關數據得知，今年1月北京僅有4個項目取得預售許可證，相比于2017年12月21個取證項目數量下滑明顯，同比也出現了折半。

　　在已經到來的2月，北京房企搶跑積極性不高的態勢或將延續。據亞豪機構統計，即將進入2月春節月，北京樓市也陷入季節性低谷。亞豪數據顯示，2018年2月，北京僅有兩個項目計劃入市，包括純新盤金樾和著以及推出後期産品的中海國際城。

　　一位曾在北京多個項目操盤的業內人士表示，2016年和2017年北京樓市年初搶跑，很大程度上都是因為政策風向。2015年930政策後，由于央行釋放信貸方面的利好，北京樓市開啟了搶收模式。而2016年930政策後，不少開發商對于後續調控緊縮政策出臺的預感十分強烈，因此不少項目都趕在2017年兩會前抓緊出貨。而果不其然，2017年三四月間，北京連下多道調控政策以期穩定市場量價和市場預期。

　　在蓄客情況不理想的狀態下，部分項目今年初暫緩了推盤計劃。

　　“項目原本計劃1月份加推新品，但由于前期蓄客情況並不是十分理想，因此新品加推計劃仍在持續籌備中，並未正式推出。”昌平區一改善型項目工作人員介紹。

　　另有熟悉樓盤運作的業內人士介紹，除了2016年住宅用地供應稀缺導致近兩年住宅市場供應縮水的原因外，新盤限價也是原因之一。部分計劃入市項目為了獲得預售價格定價的話語權，更願意在産品附加值上花時間，以此提升項目溢價，因此並不急于在目前需求受限的市場階段入市。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，春節假期購房客群返鄉以及寒冷天氣影響，歷年來春節月所在月份也是樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場供應的延續影響，使得今年春節所在的2月，將創造北京樓市歷年供應新低。

　　豐臺、孫河、門頭溝

　　或成混戰區

　　在房企推盤意願明顯降低的同時，最近三宗土地流拍，更引發了關于北京土地市場“變天”的議論。

　　就在1月底，兩塊位于豐臺區白盆窯的共有産權住房建設用地因沒有開發商提出競買申請而流拍；緊接著，另一塊位于北京市豐臺區盧溝橋鄉的共有産權住房建設用地也因為同樣情況再次流拍。2月6日，分別來自通州、平谷和門頭溝的三宗地塊成交，拍賣總成交價溢價率僅約為14%，其中門頭溝地塊底價成交。

　　在業內人士看來，土地市場冷淡主要原因在于成本高且利潤空間極小。

　　中原地産分析，豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊起始樓面價約3.1萬元/平米，而售價限價4.3萬元/平米，這價差當中提出各種成本稅費，樂觀來看利潤率只剩下3%。操作難度大，利潤空間小，促使諸多開發商望而卻步。

　　“由于土地供應因素，豐臺、孫河、門頭溝在今年將會是樓市混戰區，開發商拿地自然會更謹慎。”北京一房企工作人員告訴《華夏時報》記者。

　　張大偉對媒體表示，流拍最主要原因是在房地産調控大背景下，所有土地全面限價，商品房限價。北京作為全國房地産調控的標桿城市，二手房價格官方統計下調了13%，事實上房價已經大部分跌了接近20%，全行業虧損已經出現。

　　實際上，來自銀行和行業的多重消息似乎都顯現出房企融資渠道收緊的徵兆。

　　上述房企工作人員表示，進一步節約成本成為今年公司旗下各項目的重點工作之一。在年初的公司會議上明確今年要進一步壓縮營銷成本，降低營銷費效比。

　　郭毅表示，土地端的降溫對于北京房地産市場的價格企穩也將起到極大的促進作用。需求的逐漸抬升並不會傳導向房價，2018年北京新房住宅的市場價格總體可控。

　　開年首月罰沒近9億

　　貸款違規入樓市等亂象面臨嚴管

　　專家建議通過市場配置資源，防止因處置風險催生新風險

　　　　伴隨新一年各地“1號罰單”紛至遝來，監管層針對銀行業務亂象的重拳出擊正變成常態。同業、理財的違規操作、違規辦理票據業務、資金違規流入股市樓市等成為銀行業金融機構“吃”單的高發“罪狀”。業內專家表示，2018年銀行業監管部門將繼續保持高壓態勢，尤其是對於大案要案，將堅持依法、頂格處罰，不設上限。但在打擊存量違規的同時，要嚴控增量標本兼治。

　　監管發力毫不手軟

　　銀監會官方資訊顯示，截至記者發稿時止，2018年以來銀監系統對相關違規違法機構開出近700張罰單，其中1月開出497張，罰沒金額超過8.98億元。對於備受關注的大案要案，監管部門毫不手軟。

　　銀監會2月2日披露，陝西、河南銀監局依法查處了轄內銀行業金融機構質押貸款案件，對兩地涉及該案的19家銀行業金融機構共計罰款5250萬元，並處罰104名責任人。

　　事實上，銀監會每週處罰公佈一起金融大案基本上成為常態。1月19日，銀監會披露，浦發銀行(12.780, -0.32, -2.44%)成都分行向1493個空殼企業授信775億元，換取相關企業出資承擔該行不良貸款。四川銀監局依法對其罰款4.62億元；成都分行原行長被開除、2名副行長被降級和記大過，另有195名分行中下層及以下責任人員被內部問責。無獨有偶，郵儲銀行武威文昌路支行原行長以郵儲銀行武威市分行名義，違法違規套取票據資金。1月27日，銀監會披露該案處罰結果，涉案12家銀行業金融機構共計被罰沒2.95億元。

　　除了商業銀行，資產管理公司、消費金融公司、信託公司等機構的違規行為也難逃問責。比如，湖北消費金融公司因貸款資金被挪用連吃五張罰單，領罰40萬元，多名直接責任人被警告。而長城資管廣西分公司因轉嫁抵押登記費、收購金融機構非不良資產等案由被廣西銀監局罰款70萬元。

　　“以公開為常態，不公開為例外。”2月9日，銀監會法規部副主任王振中指出，銀監會向金融機構傳遞“強監管、嚴處罰”監管導向，起到“處罰一個，震懾一片”的警示作用。

　　違規涉房貸款仍存

　　1月13日晚，銀監會發佈《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》、《進一步深化整治銀行業市場亂象的意見》和《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》，明確了8個重點整治方面，給出22條工作要點，違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等被列為2018年整治的重中之重。

　　在上述工作要點中，銀監會明確提到了要整治違反房地產行業政策的相關行為，這包括：直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資等。

　　雖然監管重拳頻出，但是違規涉房貸款卻並未銷聲匿跡。記者近日接到某國有商業性銀行北京支行產品銷售經理的電話，該經理首先以回報優質客戶為由向記者推銷一款“分期通”的消費貸款產品。據其介紹，此產品具有期限靈活、申請便捷等亮點，最長60期，專享最高30萬元的額度。“你拿本人身份證到我們網點辦理，資金當天到賬。手續費分期收取，在今年3月31日前申請，並完成支用的，我們手續費還打8折，整個下來利率也就4個點多一點。”該經理表示。當記者表示，利率確實很實惠，比目前房貸利率低多了時，該經理悄悄告訴記者，“原則上消費貸是不能用來買房的，不過身邊有朋友辦我們產品去買理財產品，然後再把理財產品兌現買房。”

　　事實上，自今年1月以來，招商銀行(30.710, -0.57, -1.82%)嘉興分行、江蘇海門建信村鎮銀行有限責任公司因個人消費貸款違規購房分別被地方監管部門罰款25萬元和30萬元；中國農業銀行(4.160, -0.15, -3.48%)義烏分行、上海浦東發展銀行義烏分行、浙江磐安農村商業銀行因信貸資金用於支付購房首付款，分別被罰款30萬元、25萬元、30萬元。此外，中國建設銀行(8.360, -0.13, -1.53%)股份有限公司晉中分行還因違規由客戶承擔房產抵押評估費，被晉中銀監分局罰款50萬元。

　　除了銀行個人零售業務中的“涉房貸款”違規吃罰單外，對公業務貸款流向房地產領域的案例也頻現。1月12日，中信銀行(6.900, -0.35, -4.83%)南寧分行因違規為房地產開發企業繳交土地出讓金提供理財融資，被廣西銀監局罰款40萬元。據不完全統計，1月，監管部門針對違規“涉房貸款”（包含信貸違規流入樓市、土地市場）的罰單已超13張。

　　中央財經大學中國銀行(4.290, -0.13, -2.94%)業研究中心主任郭田勇認為，受利益驅動，銀行可能擴大放貸規模，放鬆對貸款的審核。近年來，發展較快、創新較多、市場化程度較高的新興業務領域也受到較多處罰，除銀行自身風險管理不完善外，也與監管規則存在滯後性有關。

　　標本兼治嚴控增量

　　業內人士建議，當前監管部門在嚴厲查處存量案件的同時，一定要標本兼治，嚴防“鑽空子”增量案件的發生。“以上述變相違規為樓市輸血為例，它不僅觸碰了國家‘去杠杆’的房地產調控政策，還在於它是一種新亂象的抬頭。”有業內專家坦言。

　民生銀行(8.290, -0.42, -4.82%)金融發展研究中心主任王一峰在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，我國居民杠杆率整體不高，低於世界主要發達國家，但是居民杠杆率近兩年來上漲較快，截至2017年末達到50%左右，主要是由於住房按揭貸款的快速增長拉動。居民杠杆率總體仍較為安全，但應注意居民杠杆的結構性問題，如部分居民可能存在過度負債，再就是債務收入比存在惡化跡象。“對於消費信貸資金的流轉，現有手段很難進行連續跟蹤，不管消費信貸應用於哪個領域，從控制風險的角度出發，金融機構需要有效合理控制杠杆總水準。”王一峰表示。

　　接受記者採訪的多個專家預計，2018年嚴監管的格局將延續。日前銀監會有關負責人在答記者問中也明確表示，2017年，市場亂象生成的深層次原因沒有發生根本轉變，打贏銀行業風險防範化解攻堅戰的任務仍很艱巨。

　　王一峰認為，2017年以來的監管政策對銀行業經營起到了很大的規範作用，影子銀行發展受到一定程度約束，但也不可避免地造成信用供給總量的收縮，資金價格明顯上行。特別是在2018年以來，銀行受負債端成本擠壓，資產端價格存在跳升跡象。未來監管政策應該統籌把握好力度、強度和節奏，培育以風險定價作為信貸資源的配置安排，更多通過市場來優化資源配置，提升效率，防止因處置風險而產生新的風險。

　　房企非標“拆彈” 類REITs受捧

　　房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。中國證券報記者調研獲悉，近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受採訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資管道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資管道，租賃類融資專案受到追捧。

　　房企資金鏈承壓

　　“非標業務收緊後，我們只做符合‘432’條件的房地產信託項目。但現在基本找不到符合條件的專案，暫時就都沒做了。”某信託機構業務管理部副總經理對中國證券報記者說。“432”指房地產專案“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。

　　2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠杆。去年12月底，銀監會下發通知，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

　　“以前如果遇上不符合‘432’條件的專案，我們可以把交易結構設計得靈活一點，如通過特定資產收益權、債權收購、股權形式、基金有限合夥等形式，變相開展房地產信託業務。”上述信託人士表示。

　　大型房企通過非標融資的規模不大，目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信託管道，受影響較大。野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示，2015年以後，很多大型房企把信託委託貸款調整成債券融資或銀行貸款。

　　綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛表示，公司的資金主要來自銀行授信，非標管道的占比很低，所以非標業務收緊後，公司受到的影響不大。不過，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴信託管道融資，目前恐怕日子比較難過。

　　河南某房企總經理表示，非標業務收緊後，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其餘70%通過信託等管道解決。

　　“現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。”上述信託人士說，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

　　整頓非標業務

　　市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

　　中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支援規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

　　“根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計畫、信託計畫等形式，繞個彎獲得融資。”某大型國有銀行公司部人士表示，“這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等管道審批時間短，融資方便。”

　　某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

　　土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要管道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠杆比例一般是3：7，近期出於謹慎降至5：5。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資管道。

　　轉向長租類

　　北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資管道。

　　“在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化專案都比較熱門。”陳軍表示。

　　以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。“前兩天，碧桂園發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。”陳軍說。

　　陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

　　銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(4.290, -0.13, -2.94%)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協定，計畫為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(8.360, -0.13, -1.53%)也就通過支援企業發行類REITs、支援地方政府發展個人租賃平臺等形式佈局住房租賃金融。

　　債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產、碧桂園、綠地控股(7.430, -0.56, -7.01%)、泰禾集團(27.450, -3.05, -10.00%)、象嶼股份(7.380, -0.54, -6.82%)等房企在境外發行美元債。

　　張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資管道越來越受到關注。

海南圈地造島調查：新一輪地產泡沫的興起與破滅

督察組調查是誘因。

“面朝大海，春暖花開。”這種海景房可能是大多數購房者的夢想，但如果這個夢想是建立在破壞生態環境的前提下呢？

前不久，海南省因生態壞境遭到破壞，被中央環保督查組點名。隨後，央視緊追不放連續報導該事。終於在輿論的壓力下，海花島、鳳凰島、日月灣等違規專案先後停工整頓。

大摩財經注意到，在被督察組點名之前，海南還在大力宣傳2017年海南國際旅遊島歡樂節，打造海島休閒度假旅遊概念，並號召大家去海南買房。

海南1993年時曾因過度開發房地產而造成樓市崩盤，這場危機一直持續到2006年左右才結束。2010年初，海南宣佈國際旅遊島規劃獲批，全國投資客蜂擁而至。大型房企也不甘寂寞，紛紛以“旅遊地產”為名義在海南大手筆圈地。

資料顯示，截至2012年，圈地面積在2萬畝的房企有中信泰富、魯能、綠地、富力，而恆大、海航圈地面積也在萬畝以上。

海南圈地造島調查：一級開發商最高可分70%純收益

“圈地運動”造成了海南樓市高額庫存，多年難以消化，同時也出現了土地閒置等新的問題。因此從2013年開始，海南房地產市場又開始了從下降到緩慢復蘇的階段。

由於“圈地運動”導致海灘附近用地基本被瓜分完畢，一些房企於是打起了填海造島的主意，近幾年海南出現的人造島熱潮正是因此而來。據不完全統計，海南目前在建或規劃中的填海項目有11個專案。

海南圈地造島調查：一級開發商最高可分70%純收益

眾多填海造島工程對海南生態環境造成了巨大破壞，從而引來督查組的調查。雖然海南之前已出臺過不少調控政策，但這次調查似乎才是真的“導火索”，讓海南下定決心解除房地產對地方規劃的綁架。

海南目前不僅出臺了多個嚴苛的土地和購房政策、停建了違規人工島，也將全省七成市縣的GDP考核取消。但接下來的後續問題又比較複雜，被督察組點名的違規項目下一步該如何解決，是放在海南面前的一大難題。

從“圈地運動”到填海造島

在1993年樓市崩盤以後，海南花了多年時間處理“爛尾樓”等遺留問題。2003年，海南省提出了“大企業進入、大項目帶動”的發展戰略，引入大型企業進駐海南。

2006年7月，海南出臺相關規定：土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。這意味著，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益。

正是基於這種低成本一級開發模式，讓此後眾多大型房企奔赴海南瘋狂“圈地”。這一情況持續到2010年海南國際旅遊島成立。

2010年1月，海南宣佈在國際旅遊島規劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發專案，隨後海南又正式重申不再新批土地一級開發專案。

在海南，開發商對土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。2012年，曾有媒體統計，從“圈地運動”開始，海南天然美麗的海岸線基本被瓜分殆盡。其中，中信、華潤、海航盤踞於包括瓊海、萬寧兩市，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城則在三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂佈局在口、文昌、澄邁、定安四市縣。

伴隨著房價的爆發式上漲，房地產成為海南的支柱產業。據瞭解，房企在海南瘋狂圈地有兩個優勢：一是大規模拿地帶來的較低土地成本和持有成本；二是隨著海南房地產行情見漲，地塊區位優勢而帶來的較高銷售價格。

然而，在國家對樓市的調控之下，“圈地運動”讓海南土地閒置情況嚴重，樓市出現供大於求。儘管海南對土地閒置出臺了“無償收回”的政策，但把旅遊地產做成房地產項目、投機客過多的海南樓市，卻面臨著客戶群體減少的困境。

這種困境並未對依然看好海南樓市的房企帶來多少困擾。隨著優質海岸線被瓜分，房企又向近海“進軍”，填海造地大建人工島。有媒體統計，截至2016年底，海南在建、規劃中的填海專案有11個專案。分佈如下：

海南圈地造島調查：一級開發商最高可分70%純收益

在房企看來，填海造地是一個好買賣。既沒有拆遷補償費用，也不會觸碰耕地紅線。填海一畝地的成本在20萬元左右，折合每平米成本在600元左右。這對於海南平均萬元以上的房價來說，利潤可謂豐厚。

同時，一些房企可借助“造島”所形成的龐大土地儲備，通過金融機構資本運作獲得融資，以此擴大公司資本規模，再展開新一輪並購，並質押股權獲得新的融資。

在這個過程中，不僅是房企，政府部門也可以從中獲益。2017年初，海南出臺旅遊建設發展規劃，其中提到，到2020年海南將初步建成世界一流海島休閒度假旅遊目的地。以下為其重點旅遊規劃：

海南圈地造島調查：一級開發商最高可分70%純收益

但是，眾多的填海造島工程對海水流向、岸線侵蝕、海邊的樹林動植物等造成不可逆轉的影響。毫無節制的圈地和破壞性開發，給當地生態環境帶來難以撫平的創傷。

出臺政策擠破樓市泡沫

填海造島所引發的生態危機引起了環保部門的注意。去年12月，中央環保督察組在向海南省回饋督察時，狠批當地房地產行業對當地生態的破壞。稱其財政過分依賴房地產，鼓了錢袋，毀了生態。

央視在1月初也跟著曝光了海南地產項目違規。隨後，海南省政府立即要求違規專案“雙暫停”(暫停建設、暫停營業)，並出臺了被稱為海南史上最嚴土地管理措施，直擊房地產公司違規源頭。

同時，海南叫停鳳凰島、日月灣、海花島等違規項目，魯能山海天被封，博鼇13家企業被責令暫停營業。在更早的時候，海航投資的三亞新機場填海專案也因涉嫌違法用海，被暫停用海預審申請。

事實上，海南此次出臺“雙暫停”政策只是其對樓市進行調控的“升級版”。海南之前已經發佈了“兩個暫停”“禁海令”“停止公積金貸款”等多個嚴苛的土地政策和購房政策。究其原因，就是是想解開房地產對海南省規劃的捆綁。

長期以來，房地產業一直在海南的經濟中佔有很大的比重。而有了曾經樓市崩盤的前車之鑒，當海南再次面對要生態還是要經濟的難題時，果斷作出了抉擇。近日，海南將全省七成市縣的GDP考核取消，目的是“扭轉簡單以GDP增長率論英雄的政績導向”。

不過，解開房地產對地方規劃的綁架，並不意味著海南將放棄房地產。在海南省此前所確定的12個重點產業規劃中，房地產依然在列。緊跟而來的問題是，被督察組點名的違規專案該如何解決？那些建設項目的工人以及已買房的業主該怎麼處理？

對此問題，海南相關部門答覆稱，違規專案暫停就是控制違規事態的繼續發展，現已定了“四個一批”：立案查辦一批，當即撤除一批，停建一批，後續處理一批。並表示，許多問題的處理不能一刀切。

分開處理肯定是有必要的，畢竟海南的支柱產業除了房地產，最重要的還是旅遊業。最新的消息是，三亞亞特蘭蒂斯酒店將於2月15日試營業。

業內人士分析，伴隨這一輪去庫存，海南高庫存將明顯改善，存量房也顯得珍貴起來。而在這次調控之後，幾乎不會再出現暴跌崩潰的可能性。從長遠看，海南調控升級更有利於房地產業的優質發展。

深之都長揸13年仍貶28%

樓市經歷超級大牛市，各類物業價格屢試新高，唯獨早年拆售的劏場造價呆滯不前之餘，部分更要蝕讓，成為旺市中的異數。土地註冊處資料顯示，過去兩個月，市場共有最少10宗一手業主沽售劏場舖位成交，結果有9宗蝕讓，其中兩宗蝕幅逾七成，更有業主「長揸」13年仍要賠本離場。

綜合近兩個月10宗劏場一手業主出貨個案，涉及全港9個商場，包括深水埗深之都、旺角東京銀座、尖沙咀首都廣場、油麻地現時點、天水圍嘉湖新北江商場、元朗又一新城、屯門壹號總站、大埔大日子及沙田石門OK MALL，錄得9宗蝕讓，比例高達九成。轉售舖位持貨最短1年半，最長13年，但都難逃貶值命運，賬面虧損22.2萬至282.9萬元，蝕幅10.2%至78.8%。

盛滙：大部分價值100萬以下

最大宗蝕讓個案為尖沙咀首都廣場2樓S200號舖，建築面積74方呎，2013年初購入價358.9萬元，接貨近5年，近期以76萬元售出，勁蝕282.9萬元離場，貶值78.8%。首都廣場過去兩年錄得15宗買賣全數蝕讓，最多勁蝕逾九成，故業主損手離場已非新鮮事。

即使個別守足10多年的劏場業主，最近沽貨都須承受虧損。已拆售逾13年的深水埗深之都，位於2樓的160號舖，業主近期忍痛以56萬元沽出，較2004年12月入市價低22.2萬元，貶值逾28%。在2006年拆售的旺角東京銀座，2樓S23號舖近期以93萬元易手，舖位12年來不僅未有升值，業主更要倒蝕53.5萬元，蝕幅36.5%。

舖位投資者盛滙基金創辦人兼行政總裁李根興認為，一般劏場舖位面積太細，只能作擺貨、美甲店等承租能力有限的生意，一般月租2000至3000元，大部分價值在100萬元以下，如果以當年一手價計，極大機會要蝕讓。

他指出，零售業最壞時刻已經過去，不少劏場出租率都有改善，所以近期此類舖位交投明顯增多。

接貨者心態「最緊要平」

不過，買家都以「最緊要平」為原則，「幾十萬一個舖，真係車位都買唔到」。不過，劏場每月管理費、差餉等開支不菲，若無租金收入便要每月倒貼。

近期市場僅有的獲利個案，為石門OK MALL 1樓101C15號舖，建築面積177方呎，以410萬元沽出，呎價2.3萬元，持貨1年半，賬面只微賺14.2萬元（3.6%），計及使費屬「明賺實蝕」。

港股上周雖然急瀉，加上農曆新年將近，卻未有影響二手樓價破頂的勢頭。沙田偉華中心一個中高層單位，在剛過去的周六以594萬元沽出，呎價約1.93萬元，造價和呎價「雙破頂」，呎價更是鄰近港鐵沙田站的沙田市中心7個主要屋苑（包括沙田中心、沙田廣場和希爾頓中心等）之新高紀錄。

造價594萬「雙破頂」

美聯物業首席聯席區域經理陳國良說，偉華中心4座中高層D室，實用面積308方呎，原則兩房，現為開放式間隔，業主原叫價600萬元，議價後輕微減價6萬元（1%），以屋苑落成約32年以來最貴造價594萬元易手，成交呎價約1.93萬元創新高，打破今年1月同座頂層戶呎價1.72萬元的紀錄，約1個月升值12%，並成為沙田市中心一帶屋苑最高呎價的個案。

陳國良稱，該新高價單位現有租約，仍獲投資客在「冇樓睇」的情況下拍板入市，單位將以交吉形式轉手。原業主2015年1月斥438萬元購入，持貨剛過額外印花稅（SSD）3年期限不久即易手，賬面賺156萬元，升值35.6%。

參考本港3家發鈔銀行的網上估價系統數據，前述偉華中心單位估價僅507萬至538萬元，其中恆生銀行（00011）的估價538萬元最進取，成交價仍較其高出逾一成。

太古城兩房則王升7.7倍

被視作「樓市火車頭」的鰂魚涌太古城，亦連錄高價成交。美聯物業首席高級營業經理吳肇基透露，紫樺閣中層A室，實用面積1114方呎，以2580萬元轉手，呎價2.32萬元，金額及呎價同創屋苑標準戶新高。原業主1997年10月以1310萬元買入，持貨逾20年，賬面賺1270萬元，升值97%。

另外，太古城金星閣中層D室，實用面積582方呎，屬兩房則王，以1250萬元放盤兩天，即獲買家以1218萬元承接，膺同類標準單位新高價，呎價約2.09萬元。原業主持貨約19年，賬面升值約1078萬元，升幅約7.7倍。

甲級寫字樓受投資者追捧，造價上揚。美聯工商舖（00459）最新報告指出，今年1月份50座指標甲廈錄得26宗成交，按月增加13%，平均價格升2.8%。其中金鐘甲廈平均呎價（建築面積．下同）約3.31萬元，按月漲4.7%，創該區呎價歷史新高。

金鐘漲4.7%最標青

美聯工商舖資料研究部最新發表《商廈快訊》統計11個地區甲廈呎價走勢顯示，1月份共有7區錄得升幅，除金鐘按月升4.7%，九龍東亦有3%升幅，呎價約1.31萬元；呎價最高的中環則按月漲2.1%，至每呎3.78萬元。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，去年5月中環美利道地王以每方呎樓面地價逾5萬元售出，成為力撐商廈升值的主因，而中環和金鐘一帶不少甲廈成交呎價仍低於美利道項目的地價水平，吸引用家及投資者入市。

該行估計，農曆新年假期將至，加上近日股市波動，甲廈交投將回落，但不少業主無意平手沽貨，價格料將平穩發展。

另外，美聯商業營業董事李鎮麟指出，獲業主獨家委託以交吉形式放售尖沙咀柯士甸路7至9號煥利商業大廈10樓全層，建築面積約3610方呎，意向價3610萬元，意向呎價約1萬元。

沙田偉華中心 呎價首破1.9萬

股市上周累跌逾3,000點，樓宇買家表現觀望，過去周末10大屋苑錄10宗成交，較上月高位跌一半。

惟樓價持續破頂，鰂魚涌太古城兩房則王新高價1,218萬元售，另沙田偉華中心呎價破1.9萬元。

10大屋苑 周末僅10成交

農曆新年將至，加上股市上周大幅波動，個別買家暫緩入市。據中原地產統計，過去周末10大屋苑錄10宗成交，按周增加兩宗，但較今年1月份二手小陽春高位20宗減少一半，屬本年次低水平，半數屋苑零成交。中細價屋苑將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊分別錄3宗成交，合共6宗佔周末成交逾半數。

至於利嘉閣地產錄14宗，按周多4宗。美聯物業錄12宗，按周多兩宗。香港置業錄6宗，按周少7宗（各代理統計屋苑有別）。

代理指出，部分業主因應股市波動以及睇樓量減少，願意提供1%至2%的議價空間。不過，減價後單位成交價仍創出新高，如太古城金星閣中層D室，實用面積582平方呎，業主放盤兩天，原叫價1,250萬元，減價32萬元以1,218萬元沽出，樓價仍創出屋苑兩房則王戶新高，較去年12月份同戶型成交價1,200萬元，高18萬元，平均呎價20,928元。美聯物業首席高級營業經理吳肇基指出，以市價放盤的兩房則王目前只有4至5間，盤源少支持單位高價成交。

另外，新界上車單位造價破頂，沙田偉華中心呎價突破1.9萬元，逼近2萬元關口。市場指出，屋苑4座高層D室，面積308平方呎，現已改為開放式，內籠擁裝修，外望河景，以594萬元沽出，平均呎價19,286元，除了是屋苑呎價新高外，亦是區內7個私人屋苑中，首個呎價突破1.9萬元的單位。原業主2015年初以438萬元購入單位，持貨剛好3年轉手，獲利156萬元，升值36%。

業界料 二手節後可回暖

元朗YOHO Town兩房樓價創新高，中原地產分區營業經理王勤學指出，屋苑9座低層F室，實用面積461平方呎，獲上車客以666.8萬元售，呎價14,464元。

二手交投於新春前漸回落，業界展望，新春後發展商會加快推盤步伐，帶動整體氣氛，買賣雙方重投樓市，二手交投可望回暖。

　　臨近農曆新年，市場瀰漫假期氣氛，本周市場僅有18個單位拍賣，其中，佐敦閩街全幢商住樓較矚目，開價7200萬元。

　　佐敦閩街3號全幢，地下及1樓為商業用途，2至5樓為住宅單位，地下連天井建築面積約824方呎，閣樓連平台669方呎，1樓約755方呎，2至5樓487方呎，另平台216方呎，以及天台432方呎，上址5樓交吉，其他樓面租出，月收約9.71萬元，上址由忠誠拍賣行於2月14日拍賣，同場另有4個物業拍賣。

　　屯門市廣場低層戶將拍賣，單位為屯門市廣場1期低層H室，面積342方呎，屬無契樓，開拍價325萬元。單位由世紀21拍賣行於本月14日承拍，同場另有12項物業開拍。

　　此外，黃開基拍賣行將於本月28日拍售24個單位，包括住宅、鋪位及車位，其中，旺角洗衣街133號泰怡大廈低層5號室，面積約690方呎，連租約開拍價600萬元。而環亞拍賣行將於本月28日拍賣11項物業，包括馬鞍山恆明街2號聽濤雅苑5座L高層F室連天台戶，面積約490方呎，附設191方呎天台，交吉，開拍價650萬元。