淡水新市鎮交屋199件居冠

房仲業者統計，台北市1500萬元以內、新北市1000萬元以內物件，去年交易最熱社區分為萬華區「台北晶麒」、淡水區「台北灣^_四季之旅」，但主要為社區預售交屋。僅有北投區「楓香宿」、新莊區「鴻邦世界花園」，為成屋後銷售、登錄當年實際交易件數。

永慶房產集團觀察台北市去年總價1500萬元內的社區交易量，分別由萬華區的「台北晶麒」、「京都大觀」及北投區的「楓香宿」入榜前3名。其中，「台北晶麒」共有61件成交登錄，成交總價落在860~1480萬元間，交易物件則多是1房1廳1衛的套房型產品。

北市單價55萬起
全國不動產萬華萬大加盟店店長黃坤洋指出，去年「台北晶麒」進入交屋尾聲，「61件應多為交屋案，若要成交，行情在每坪55~60萬元間，才有機會成交。」據當地業者透露，該社區坪數規劃較小，周圍同質性產品不多，委售間數約在15間左右。
新北市去年總價1000萬元內的社區交易量，淡水區「台北灣—四季之旅」，以成交199件奪得第一，成交總價落在475~1000萬元間。其次則是新莊區「鴻邦世界花園」、汐止區「超級花園」。

淡水1字頭吸睛
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，淡水區是新北市去年行政區中的交易王，主要來自淡海新市鎮交屋所致，而淡海輕軌綠山線預期將在今年底完工通車，可望帶動區域發展，因此也吸引消費者進場購屋，「台北灣案最便宜總價不到500萬元，低價成為最大誘因。」

台灣房屋淡水新市鎮特許加盟店店東杜仟惠表示，「台北灣—四季之旅」去年實價登錄大宗為先前預售案件交屋，實際買賣個案少，「主因在於其單價維持2字頭，但當地鄰近社區像是『合康嘉年華』的單價，已落至17~18萬元，加上淡海新市鎮全區，還有許多餘屋待出清，1字頭房價的吸引力會較大。」

新莊區「鴻邦世界花園」近丹鳳站，坪數規劃19坪起，開出單坪不到40萬元價格吸引購屋客出手，總價不到千萬元，去年登錄戶數78戶。北投區「楓香宿」基地近新民國中，位休閒旅館住宅專用區，為麗寶集團旗下建案，坪數規劃18~21坪，交易單價約5字頭，總價最低約1千萬元，去年2月成屋後，登錄20戶、逼近完銷。

去年高雄建物買賣移轉棟數提升逾8%，但這波房市買氣主要成交類型為首購與首換型住家，高總價豪宅買氣仍未復甦。房仲統計去年高雄總價逾4000萬元豪宅僅成交77戶，換算每月成交不到7戶，交易量創近年來新低，與2013年房市高峰相比，豪宅成交量縮62.2%。
台灣房屋統計過去6年高雄市總價逾4000萬元以上豪宅住家發現，去年高市大樓豪宅成交僅53戶、別墅也僅24戶，雙雙創下近年來新低，豪宅買氣從2013年房市高點後一路下滑，買氣大幅縮水，至今尚未止跌回升。

貸款成數僅6成
台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，高雄總價逾4000萬元以上豪宅多數位處精華區且產品具特殊性，如農16、美術館地區公園首排景觀大樓，亦或是亞洲新灣區可遠眺海景住家等，然而受限於高價住宅貸款限制，貸款成數最高僅6成，目前高資產族多不會積極進場選購。

預售屋開價5字頭
高雄指標豪宅建商皇苑建設，去年成交62戶豪宅總銷約22.3億元，有12戶是113坪豪宅，董事長郭敏能指出，這波豪宅買氣谷底已止跌，公司去年業績成長59%，又以80~90坪豪宅成交50戶是成交主力。
實價登錄揭露去年高雄穩站每坪5字頭房價新成屋案，僅位於農16地區凹子底森林公園首排「京城」，預售市場今年520檔期國雄建設在亞灣區推出「高雄國城2020」，坪數95~166坪，標準層每坪開價50~70萬元，最高樓每坪開價120萬元。

農曆開春，即傳出建商獵地好消息！今年將推案40到50億元的崑庭建設，砸了將近11億元，買進高雄市區1,556坪土地，是2018年迄今，金額最高的一筆土地交易，顯示建商對後市不看淡的氣氛。

高雄房地產市場近日傳出一筆達10.89億元的土地交易訊息，該地位於八德路與錦田路附近，目前作為停車場使用，面積約1,556.06坪，成交價每坪70萬元。

崑庭建設董事長陳天保昨（26）日證實崑庭建設正是此地買主。他表示，由於目前申請建照的過程，比較耗時，因此，可能要等到明（2019）年和2020年才能推案。

去（2017）年營收20多億元的崑庭建設，今（2018）年包括金門和高雄，共有8個案場興建中，陳天保指出，今年進場銷售的建案，大約5個，銷售總額大約介於40億到50億元之間。

他表示，崑庭建設建案都是採取先建後售的模式，頂多就是接近取得使用執照時，公開推案，主要是鎖定自住客，因為，這樣比較健康、穩健。

富住通商用不動產董事長莊明昇指出，崑庭購得的1,556.06坪土地，賣家主要是郭姓地主，該地屬於「商二」用地，容積率約300％，未來將作為大樓住宅，這筆土地交易，應是今年迄今金額最大的土地買賣案。

由於該基地位於八德路，與京城建設之前在七賢路推出的「圓頂」大樓住宅建案，距離在100公尺，京城建設發言人周敬恆說，目前該區域較少大樓新案。不過，如果以「圓頂」每坪至少25萬元的價位來看，崑庭未來推案之後的售價，可能介於每坪25到30萬元之間。

為提供更完整透明的不動產市場資訊，台北市地政局分析最近一期的實價登錄量價動態及住宅價格指數，同時整合全市建物買賣案量、不動產經紀業執業中家數及預售屋管理新制執行情形等資料，提供更多元的不動產資訊。另自2018年1月起，新增當期統計相對其歷史均值(10年均值、5年均值)之變動分析，方便各界從多元時間面向掌握不動產市場動態。

綜觀近一年不動產市場交易量價變動，2018年1月建物買賣登記件數1,509件，較12月增幅7.1％，較2017年同期增幅27.23％，較2017年平均增幅19.01％，與10年均值相較減幅37.52％ ；不動產經紀業執業中家數為1,004家，與上月相同，較2017年同期增幅0.70％，較2017年平均增幅0.5％，較10年均值增幅8.30％。

另統計最近一期(2017年10月)實價登錄量價動態，全市交易量共1,156件，較9月增幅24.70％，較2017年同期增幅32.11％，較2016年平均增幅33.64％，較5年均值減幅11.42％；交易總金額為318.93億元，較9月增幅32.36％，較2017年同期(2016年10月)增幅54.77％，較2016年平均增幅48.73％，較5年均值減幅11.84％。住宅價格指數106.82，較9月下跌1.93％，較2017年同期(2016年10月)下跌2.84％。


2018年1月建物買賣登記件數1,509件，較上月1,409件增加100件，增幅7.1％。較2017年同期1,186件增加323件，增幅27.23％，較2017年平均1,268件增加241件，增幅19.01％，較近10年均值2,415件減少906件，減幅37.52％；而建物買賣登記棟數1月2,343棟，較上月2,553棟減少210棟，減幅8.23％，較2017年同期1,763棟增加580棟，增幅32.90％，較2017年平均1,954件增加389棟，增幅19.91％，較近10年均值3,549件減少1,206件，減幅33.98％(詳圖1)。

全市截至2018年1月已核發不動產經營許可共2,715家，目前執業中家數為1,004家，比例為36.97％，另執業中家數與上月相同，較2017年同期997家增加7家，增幅0.70％，較2017年每月平均執業中家數999家增加5家，增幅0.5％，較近10年均值927家增加77家，增幅8.30％(詳圖1)。

2018年1月執業中經紀人員為8,948位(1,761位經紀人、7,187位營業員) ，較上月8,962位減少14位，減幅0.15％，較2017年同期8,749增加199位，增幅2.27％，較2017年每月平均執業中經紀人員8,829增加119位，增幅1.3％。又與上月執業人員情形比較，其中經紀人減少13位，營業員減少1位。與2017年同期執業人員情形比較，則為經紀人增加110位，營業員增加89位，較近10年均值增加286位，增幅3.30％(詳圖2)。


台北市於2017年3月1日正式推出預售屋管理新制，主要四大內容為一、自主檢查；二、公會預審；三、隨時稽查；四、即時公布。截至2018年1月底止，該期間市場銷售之預售建案已全數納管(尚無未配合新制之業者)，總計納管71件建案，其中，本月新增7案(增幅10.77％)，計有2案已檢查通過，其餘為建商自主檢查中(詳表1、表2) ；另經地政局輔導完成共累計59件建案，建商自主檢查中為5件，建商改正中為7件(詳表3)，地政局並就輔導完成建案逐案實地複查，複查結果計1件建案不合格，業已裁處新台幣4萬元整(詳表4)。

為避免建商受檢契約與實際和消費者所簽訂之契約不一致，自主檢查與公會預審核備名單及其核備契約即時公布於預售屋管理新制專區查詢，提醒市民務必上網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同，若有不一致，歡迎民眾檢附證明文件向地政局提出檢舉。

最近一期(2017年10月)實價登錄量價動態，全市交易量共1,156件，較9月927件增加229件，增幅24.70％，較2017年同期875件增加281件，增幅32.11％，較2017年平均865件增加291件，增幅33.64％，較5年均值1,305件減少149件，減幅11.42％。交易總金額為318.93億元，較9月240.95億元增加77.98億元，增幅32.36％；較2017年同期206.07億元增加112.86億元，增幅54.77％，較2017年平均214.44億元增加104.49億元，增幅48.73％，較近5年均值361.76億元減少42.83億元，減幅為11.84％(詳圖3)。


10月全市住宅價格指數106.82，較9月108.92下跌1.93％，較2017年同期109.94下跌2.84％，標準住宅總價1,337萬元，標準住宅單價每坪49.16萬元。大樓住宅價格指數120.15，較9月121.20下跌0.87％，較2017年同期118.54上漲1.36％。公寓住宅價格指數103.67，較9月107.14下跌3.24％，較2017年同期103.01上漲0.64％(詳圖4)。10月全市住宅價格月、季、年線走勢回跌；公寓月線跌幅較深，影響季線走低；大樓月線微跌，季線及半年線續揚，短中期價格表現優於公寓。

台灣經濟研究院2018年2月26日公布最新一期景氣動向調查，在不動產業方面，2018年1月國內六都建物買賣移轉件數月增率為0.5％，仍延續2017年12月景氣仍處於年底前購屋旺季的氛圍，顯然部分賣方的議價取量策略奏效；隨著產業即將進入傳統329檔期旺季，加上不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打，故有逾五成的廠商認為未來半年景氣看法為好轉。將上述營建業對景氣看法調查結果，經過台灣經濟研究院模型試算後，本次營建業1月營業氣候測驗點為105.39點，較12月之104.00點上揚1.39點，為連續第三個月走升的態勢。

觀察近期國際經濟情勢，美國與歐元區領先指標表現優於預期，加上採購經理人指數皆高於榮枯線之上，失業情況亦大幅改善，顯示2018年全球經濟表現可望延續。在國內方面，全球景氣活絡、國際原物料價格走高，配合春節因素，使得1月進出口續維持雙位數成長。受到各類新興科技運用興起，加上庫存調整將接近尾聲，使得資通訊業廠商對於未來半年景氣看法轉為樂觀；服務業方面，受惠於股市交易熱絡，激勵證券業對當月與未來半年景氣看法；營建業因公建投資陸續啟動，加以房地產交易逐漸回溫，推升廠商對未來半年景氣看法。

據台灣經濟研究院調查結果，經過模型試算後，製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步上揚，其中製造業為結束連續四個月下滑後轉為上升；服務業連續二個月上升；營建業則為連續三個月上升態勢。在對外貿易方面，受到春節落點不同因素影響，工作天數增加，加以節慶備貨需求強勁，國際原物料價格走勢持穩，1月我國對外出口金額較2017年同期增加15.33％，連續三個月維持兩位數正成長態勢。

營建業方面主要因公建投資陸續啟動，加以不動產業即將進入傳統329檔期旺季，帶動廠商對未來半年景氣看法。根據調查結果，2018年1月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步上揚，其中製造業為結束連續四個月下滑後轉為上升；服務業連續二個月上升；營建業則為連續三個月上升態勢。

在製造業調查部分，對製造業廠商所做2018年1月問卷結果顯示，認為當(1)月景氣為「好」比率為28.9％，較上月26.5％增加2.4個百分點，認為當月景氣為「壞」的比率則為16.3％，較上月30.1％減少13.8個百分點，其中以鋼鐵基本工業與金屬製品業看好比例較高；由整體廠商對未來半年景氣看法加以觀察，看好廠商由上月的24.8％增加9.6個百分點至當月的34.4％，看壞比率由上月的18.7％減少6.9個百分點至當月的11.8％，其中對未來半年景氣以電子機械業看好比例較高外，其餘多以持平看待。

將上述製造業對當月及未來半年景氣看法比率之調查結果，經模型試算後，2018年1月製造業營業氣候測驗點為100.00點，較上月修正後之98.81點增加1.19點。在服務業調查部分，對當(1)月景氣看好比例較高者為證券業；在未來半年看法的部分，除證券業看好比例較高外，其餘產業多以持平看待。將上述服務業對景氣看法調查結果，經過模型試算後，2018年1月服務業營業氣候測驗點為93.05點，較上月修正後之91.67點增加1.38點。

在營造業方面，因工程結案收款高峰已過，且新建工程預算款提撥速度又不快，故2018年1月營造業景氣相較於2017年12月以衰退視之；由於公建投資陸續啟動，且與前瞻建設攸關之首期預算投入亦趨集中，特別在水利工程新增案量將有所增加，加上先前預算保留款之釋出，對於公建計畫推進應有助益，故未來半年營造業景氣看法則優於1月。

而不動產業方面，2018年1月國內六都建物買賣移轉件數月增率為0.5％，仍延續2017年12月景氣仍處於年底前購屋旺季的氛圍，顯然部分賣方的議價取量策略奏效；隨著產業即將進入傳統329檔期旺季，加上不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打，故有逾五成的廠商認為未來半年景氣看法為好轉。

將上述營建業對景氣看法調查結果，經過台灣經濟研究院模型試算後，本次營建業1月營業氣候測驗點為105.39點，較12月之104.00點上揚1.39點，為連續第三個月走升的態勢。

新北市政府稅捐稽徵處表示，依平均地權條例第14條規定，土地經規定地價後，每二年應重新規定地價一次，必要時得延長之。繼2016年辦理重新規定地價後，2018年再度辦理重新規定地價作業，地政機關已完成2018年申報地價之作業，該申報地價為稅捐機關計徵2018年地價稅之課稅地價。

該處指出，一般土地地價稅係採累進稅率，按個人在同一縣市內應稅土地總地價×適用稅率－累進差額計徵，2018年重新規定地價後，新北市累進起點地價為634萬5,000元，較2016年度累進起點地價635萬元，減少5,000元。因此2018年土地所有權人的地價總額未超過累進起點地價者，其地價稅按基本稅率千分之10徵收，超過累進起點地價者，採累進稅率千分之15~55扣減累進差額計徵。

該處特別提醒納稅義務人，在適用稅率不變情形下，如申報地價經調高，原則上稅額將隨之增加，因此民眾持有之土地若符合地價稅自用住宅用地、工業用地等優惠稅率或其他減免稅規定者，請記得於2018年9月25日(原截止日9月22日，因適逢例假日，順延至上班日第一天)前提出申請，經審查核准後，即可於當年度(2018年)適用，千萬不要錯過可節省稅金的機會。

中央銀行26日上午舉行總裁交接典禮，由楊金龍接任央行總裁，他今天提及，未來將妥適因應資本移動對匯率、利率及對金融穩定的衝擊。而隨著美國藉由稅改與升息「吸回」全球資金，加上美中貿易角力，可能會觸及全球金融體系穩定，未來利率、匯率將成為楊金龍的挑戰。

楊金龍表示，全球化所帶來更深的貨幣金融面，特別是，過去的經驗顯示，資本移動不只困擾小型開放經濟體的金融穩定，甚至是新興市場發生危機的導火線。而美國聯準會（Fed）新上任主席鮑爾預料將繼續採取升息措施，美國加速引導資金回流，恐怕會讓「強勢新台幣」在楊金龍任內終結。

在匯率與利率的調整，台經院景氣預測中心主任孫明德指出，預料楊金龍上半年會以穩定匯率的「鷹派」做法，讓熱錢知難而退，下半年則會回歸到「鴿派」的長期利率調整政策，但台灣因物價指數偏低，沒有短期內大幅升息的條件。

政治大學地政系教授林左裕則認為，美國若強勢升息，台灣也必須緩步跟進，但過往台灣「低利率」政策，明顯是「重商主義」，老百姓的薪水放在銀行利息低、錢愈來愈薄，但商人卻能利用低利率，大幅降低借貸成本，藉此利滾利、以貸養貸打造金銀王國。

林左裕表示，升息勢必會影響建商土建融借貸成本以及民眾購屋能力，但台灣往往跟著美國腳步，這恐怕是未來難敵的趨勢，但預料美國升息4碼之內，台灣應該都不會跟進，最快也要下半年才會緩升。

至於過往房市大好時期，建商以豪宅要攻上的每坪300萬元的「彭淮南防線」，新任總裁楊金龍接任後，是否有會出現新的防線？或是藉由升息阻斷建商炒作？是今年的觀察重點。

由於花蓮強震，使老屋耐震議題浮上檯面，行政院長賴清德26日宣布4年投入60億元，推動全台危老房屋健檢方案，以擴大耐震快篩健檢，預計於今年底前完成快篩民國88年底前興建的9層樓以上建物，並預估在3年內完成6層樓以上建物的快篩。

行政院長賴清德今天上午宣布處理危老建物耐震健檢的全盤規劃，並在4年內投入60億元，補強全台危老房屋，凡是民國88年(含)以前所蓋的9樓建築物將全面清查與辦理快篩，並規劃於3年內擴大並完成6層樓以上建築物的快篩作業，每件補助2000元。

內政部表示，為主動篩選出高危險疑慮建築物，將補助各直轄市、縣(市)政府針對88年12月31日前興建，一定樓高的鋼筋混凝土構造建築物辦理建物快篩，其中去(106)年已先針對12樓以上約9,300件建築物進行快篩作業，今年度將擴大至9樓以上的建築物進行全面的清查，並規劃於3年內完成6層樓以上所有建築物快篩作業，預估107年至109年將辦理2萬7,000件建築物快篩。

葉俊榮指出，建築物快篩由直轄市、縣(市)政府委託專業機構進行建照、使照圖說比對清查，如有安全的疑慮，將主動通知並輔導所有權人申請耐震能力初步評估，進一步的確認建築物的結構安全，耐震能力初期評估每件將補助6000-8000元，已接近全部補貼評估費用。

葉俊榮表示，為有效推動耐震能力評估及補強，維護公共安全，內政部已修正發布「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，並在2月21日公布將私有供公眾使用建築物也納入強制耐震能力評估的範圍，凡是在88年12月31日以前領得建照之私有供公眾使用建築物，如旅館、醫院、百貨公司（商場、量販店）、運動休閒場所、電影院、學校、社福機構等，樓地板面積累計達1,000平方公尺以上，應強制辦理耐震能力評估檢查。

另針對快篩後，疑似具有高危險疑慮建築物，將要求所有權人辦理耐震評估，並提供評估費用補助，預計於110年以前補助辦理初步評估3萬4,000件及詳細評估500件，前述之建築物將納入建築物公共安全檢查簽證及申報項目，如未依規定辦理耐震評估申報，可依「建築法」笫91條規定處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善者得連續處罰。

葉俊榮提到，檢討近年地震，常有建築物軟弱層先被震垮的情形，因此內政部將研修「建築法」第77條之1，要求經耐震評估後構造安全不符現行規定的建築，應於一定期限內進行補強或重建。此類建築物可直接進行全面性補強或重建，或優先採取較快速的「階段性補強」，避免期間因遭遇地震而倒塌，造成大量人員傷亡，後續再提出全面性的補強或重建計畫。

針對階段性補強工法，內政部營建署已委託財團法人國家實驗研究院國家地震工程研究中心進行相關工法之研究，並於今年度完成階段性補強工法技術手冊及示範案例，以供後續推廣運用。民眾於辦理重建前如有辦理階段性補強之需求，將提供相關經費補助，預計於至110年以前補助辦理階段性補強2,500件。

葉俊榮說，為加速都市更新推動，政府積極推動都更三法，首先，已於去年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，並預計於今年推動500案重建計畫；其次，為擴大都市更新能量，預計於今年中成立「國家住宅及都市更新中心」，負責管理社會住宅及辦理政府主導都更案；另外，提出「都市更新條例」全版修正草案，已於去年12月8日送請立法院審查，將以下會期三讀通過實施為努力目標。

台北市2017房市交易王的中山區，在新年第一個月就悄悄將寶座讓給蛋白內湖區，但推交易量一把的，不是靠內科的科技新貴、企業家、鄰近的醫師撐盤，而是趁著房價跌破3字頭、趁勢搶便宜的一般自住客。

擠下以小宅低總價優勢搶客的中山區，根據台北市地政局統計今年1月建物買賣登記棟數，全市件數較去年同期增幅27.23%，其中，內湖區雖交易量增幅不大，但穩穩發展，1月仍以324棟奪下人氣王。

永慶房產集團根據實價登錄資料分析主要交易物件，北市近一年熱門購屋總價，有逾6成在2千萬以下，內湖以佔全市交易量11%，與文山區並列第三名，分析當地交易以公寓為主，是因可使用坪數較實在，三房規畫符合一班家庭需求，且房價較大樓便宜，3、4字頭就能入住北市，所以相對吸引初入北市的自住客。

內湖並非只有富人才有辦法進駐，歷經這波房市不景氣，房價短短兩年就從高點46.5萬，跌落到出現39.7萬元新低價，跌幅達14.6%，等於打了快85折，而根據永慶房產集團統計2017年降價物件的帶看組數，內湖區排名熱門降價屋第三名，平均每月帶看量約有8次，降價物件量約46%，多分布在三軍總醫院周邊，幾乎驗證「唯有讓利才有量」的當年房市自住趨勢。

從銀行方角度來看，在申辦房貸時，除了看申貸人的財務狀況，房子買在評定為低風險區，銀行也會較願意給予優惠房貸，而「安心放貸」的標準則以點燈率為主，自住客密集地、投資客少的區域，利率和核貸成數較為優惠，據金融聯合徵信中心統計2017年Q3平均北市房貸利率，低於平均值1.79%的區域中，以內湖和文山平均利率1.76%最為優惠，而內湖區平均核貸成數也高於全市平均值6成5，對於自住客來說，是為增添一項購屋誘因。

太平洋房屋26日宣布推出「買屋就送150萬地震基本險」活動，太平洋房屋副總經理章克勤表示，首創在太平洋房屋買屋送地震險，主要是守護家園一直是太平洋房屋不變的初衷，同時希望讓消費者深刻體會居家財產安全性需多方顧慮。

2月6日的花蓮強震造成許多災情，讓不少民眾對居住安全堪憂，太平洋房屋推出3月間買屋成交，就送一年期住宅地震基本險新台幣1,350元保費補貼金。

太平洋房屋表示，台灣地理位置處在地震板塊交界，近年來發生過不少6級以上的強震，在921地震過後，建商也逐漸重視房屋的耐震條件；但中古屋房屋的耐震程度令人堪憂，加上國人對於住宅地震保險的概念較缺乏，根據金管會統計，截至2017年12月底止，全台約有289萬戶投保，投保率約為33.5%。

章克勤表示，全台六成六的房屋未投保地震險，凸顯出民眾分散風險降低地震損失的觀念不足，目前住宅地震險保額最高150萬元，臨時住宅費用20萬元，每一保戶每年保費為1,350元，平均下來，每月僅需支出112.5元，負擔並不重，但卻能讓房屋，同時也是家庭多一份保障。

　上海商品住宅市場“小陽春”或難再現，樓市調控政策難鬆動，下行趨勢會進一步強化。

　　據同策研究院監測資料顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。

　　同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示，從市場量價發展節奏來看，由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏沖業績等因素，預計2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現將是“以價換量”。

　　張宏偉進一步稱，2018年房企資金面壓力較大，預計實質性大範圍降價或將在春節後二季度開始。因此，前三季度整體表現為“以價換量”，為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

　　釋放貨值將增加

　　據同策研究院監測資料顯示，截至2月26日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米，但是，市場去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年以來（截至2018年2月25日）的月均42萬平方米。這說明，整個上海商品住宅市場“寒冬已至”（儘管有限簽和預售審批的因素，但是不影響2018年大趨勢）。

　　據張宏偉透露，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地王”項目推盤節奏調整等因素，導致房企銷售業績表現不及預期。截至2017年年底，上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放，像萬科、融創等大牌房企百億元以上貨值因為上述原因無法正常釋放。

　　張宏偉稱，假如2018年上半年預售審批加快，釋放出3000億元（2017年上海商品住宅總銷金額2920億元，釋放一半貨量就相當於去年一年的總銷）貨值入市銷售，市場供應量就會快速增加，短期內的樓市供求關係很快也會得到逆轉。

　　進入二、三季度後，上海商品住宅市場去化週期有可能回升至15個月以上，存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

　　高價地或降“底價”入市

　　過去一年多的調控政策，熱點一、二線城市多有涉及，尤其限價政策較嚴。在一線城市，很多高價地王專案都主動推遲入市時間。

　　張宏偉表示，預計上海這些高價地專案入市時間會集中在今年3月份之後入市，尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。

　　據記者瞭解，2016年是房企全國化擴張的重要節點，不少房企因在三、四線城市佈局而備受煎熬，因此都在這一時期全面回歸一、二線城市拿地。彼時，上海連郊區板塊樓面價都屢屢超過預期，而這些項目將集中在2018年入市。

　　因為大部分高周轉房企都有出售需求和業績衝刺指標，企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力，即使降低定價，也不得不入市銷售換取現金。


　　張宏偉表示，現在單個樓盤一次性推出的貨量在200套-300套之間，如果高價地王集中在二季度推貨，市場成交量會有起色，但首次開盤的房源價格應該會低於預期。

　　從目前上海樓市反映情況來看，儘管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但已經有部分房企開始主動放棄“底線”，主動適應政府的指導價格措施積極跑量。

　　實際上，自2017年12月份以來，已經有個別房企出於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，主動“大幅降價”，預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”，有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價。

　　更重要的是，中原地產首席分析師張大偉表示，2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內地融資管道收窄的情況下，海外融資難度也在加大，若房企不能有很好的現金回款，還債壓力也很大。

　　綜合來看，上海房企與市場博弈的籌碼越來越少，如何提升盈利越發重要。

　　“中聯前海開源——越秀租賃住房一號資産支持專項計劃”（越秀租賃住房類REITs）近日獲深圳證券交易所審議通過，採取儲架分期發行機制，産品規模50億元。業內人士表示，這有利于促進住房租賃市場的快速發展。

　　據統計，截至目前，深交所已評審通過4單住房租賃資産證券化産品，擬發行金額為212.7億元；已完成發行2期，發行金額為22.7億元。

　　此前，深交所正式對外發布戰略規劃綱要，特別提到將重點支持REITs産品創新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業物業等領域提供金融支持，探索發行公募REITs，引入多元化投資者。

　　越秀集團董事長張招興多次建議大力發展國內REITs産品，以落實“去庫存、去杠桿”要求，合理引導社會資本支持實體經濟，降低地方政府平臺負債，促進房地産行業健康發展。有觀點認為，越秀集團以租賃住房作為切入點在深交所發行類REITs産品，有助于促進更多國內企業關注和運用REITs工具，推動REITs進一步發展。

　　本次越秀租賃住房類REITs的準備工作得到證監會及住建部的大力支持和認可。證監會相關業務負責人員表示，越秀集團此次選擇租賃住房作為底層資産與類REITs工具相結合的創新嘗試，符合當前推動住房租賃市場發展的大趨勢，體現了國內類REITs産品服務産業的價值。具有境外豐富REITs管理經驗的企業參與到境內證券化市場，將有助于進一步提升境內REITs市場的管理與運營績效，為進一步探索公募REITs市場提供有益的借鑒。

近日，國家統計局發佈2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統計資料。資料顯示，在分類調控、因城施策的房地產市場調控政策持續作用下，1月70個大中城市中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩定，其中11個城市價格低於上年同期水準。

業內人士表示，70城市房價明顯分化，今年北京等一線城市房價將繼續同比下調。同時，樓市調控政策將向三四線城市深入，抑制市場過熱。

一線城市房價同比由漲轉降

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，2018年1月商品住宅銷售價格穩中有降。從環比看，有七個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；深圳、杭州和福州三個城市持平。從同比看，北京、天津、上海、南京、無錫等11個城市新建商品住宅銷售價格低於上年同期水準，降幅在0.1至3.4個百分點之間。

具體來看，在強調控下，深圳同比下調幅度最大，高達3.4%，無錫、福州分別同比下調2.7%、2.3%，南京同比下調2%，北京、成都分別同比下調1.2%和1.3%，杭州、鄭州同比下調1%，合肥同比下調0.3%，上海同比下調0.2%，天津同比下調0.1%。

值得一提的是，這是時隔31個月後，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比轉為下降，二手住宅銷售價格降幅比上月擴大0.2個百分點。

此外，易居研究院資料顯示，1月一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%，一線城市表現由正轉負，二線城市和三線城市均表現為收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增幅為-0.3%，結束長達31個月的持續性上漲。

“一線城市的資料不光有慣性，也有影響力。”嚴躍進認為，一線城市作為領頭羊，具有很強的信號意義。歷史資料顯示，往往是一線城市先跌，二線和三線跟著下跌。反彈亦然，一線城市終結下跌態勢，然後二三線城市止跌反彈。

三四線去庫存和抑過熱並行

從環比來看，1月仍有52個城市環比上漲。其中，大連、貴陽等六地環比漲幅超1%。具體來看，大連環比上漲1.6%，昆明環比上漲1.4%，襄陽環比上漲1.2%，遵義環比上漲1.1%，貴陽、煙臺環比上漲1%。

中原地產首席分析師張大偉認為，樓市表現與城市調控政策力度同向。調控力度大的城市房價漲幅緩，調控力度最大的城市出現同比下調。

張大偉表示，部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調控政策分化。從全國看，除了15個核心熱點城市外，其他城市雖然也密集發佈調控政策，但整體相對較寬鬆，對市場抑制作用弱，大部分城市依然以去庫存為主。

從不同城市看，2017年10月之前，二三線城市限價政策嚴格，去年11月至12月，部分專案衝刺年末銷售任務，入市供應量有所上漲。特別是前期部分二三線城市供應少，入市增加提升市場活躍度，這也是二三線城市房價出現微漲的主要原因之一。不過從整體看，漲幅明顯收窄。

張大偉表示，春節前全國房地產市場調控政策密集發佈。截至目前，2018年全國房地產調控政策發佈超過40個城市與部門，發佈政策內容超過50次。2018年樓市調控政策繼續向三四線城市蔓延，去庫存和抑過熱將並行。

日前，山東省淄博市建立了房地產市場調控聯席會議制度，並發文要求，淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施，且淄博新區範圍內房地產用地出讓，要對購地資金實施審查。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

遼寧近日發佈《2018年住房制度改革和房地產工作要點》指出，2018年，各市要將縣城商品住宅庫存去化週期調整到22個月以下；繼續推行實物保障與租賃補貼並舉的保障模式；堅持增加實物房源與房地產去庫存相結合，發放租賃補貼與發展住房租賃市場相結合。

山西省大同市發佈《大同市房地產去庫存實施細則》，要求加強房地產用地供應管控。新規要求，各縣要結合“十三五”城鎮住房發展規劃，科學確定商品住房及其他房地產用地的供應總量和結構，合理控制用地供應規模、佈局和節奏。商品房庫存消化週期過長或在建房地產開發專案規模過大的縣，應在每年年初制定土地供應計畫時減少或暫停向房地產項目供地。

今年房價料穩中有降局部上漲

交通銀行金融研究中心夏丹指出，2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所縮窄，主要緣於季節性因素和融資環境的收緊。接下來房價可能呈現總體穩中有降、重點區域局部上漲的格局，去通道力度加大對房地產行業的影響將持續發酵。

夏丹認為，今年春節較晚，該影響將在2月持續。住房按揭貸款環境繼續收緊。儘管新年伊始銀行新的信貸額度釋放，去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對能得到一定滿足，但在控制信貸規模和業務結構的嚴監管要求下，住房按揭貸款投放額度仍然受限。房貸利率方面則略有上浮，預計後續還將繼續上漲。

資料顯示，1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，即基準利率1.11倍，較上月上升了0.05個百分點，一年來累計增長近1個百分點。2月工農中建上調了廣州首套房貸利率至1.1倍，後續其他地區銀行房貸定價也有上調的可能。

“違規資金湧入樓市通道被堵，從源頭遏制住了樓市炒作之風。”夏丹說。

2018年以來，多個監管部門共同推進房地產領域去杠杆、去通道，嚴控銀行信貸和信託資金違規進入樓市。近期銀行對居民和房企違規加杠杆的產品正被集中清理，一些信託機構的房地產非標業務也已暫停。清理非標業務才剛開始，其範圍或將繼續擴大。

夏丹認為，房價總體穩中有降的格局可能持續，但部分重點二三線城市商品房價格後續有局部上漲的可能。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才，定向放鬆了住房限購政策，其中大多數城市如武漢、南京等二線省會城市，更多著眼於在長期內儲備高學歷、高技能人才，增強城市核心競爭力和人口吸附能力，完成城市化目標。

“2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份，在2017年調控基礎上，2018年建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係。同時，必須降低房地產的投資屬性，回歸居住屬性。”張大偉說。

據西班牙歐浪網報導，近年來，除了馬德里和巴賽隆納、瓦倫西亞這些熱門房產市場之外，西班牙的巴斯克自治區也逐漸受到華人投資者的青睞。最近，西班牙媒體針對這一現象進行了報導。

報導中表示，西班牙巴斯克自治區正在吸引越來越多的投資者在當地買房。其中，中國投資者備受關注，“從數年前開始，中國投資者開始傾向于赴巴斯克自治區，以投資為目的購買房產。

巴斯克自治區的氣候、美食、經濟與文化，都是吸引中國投資者的重要原因。據悉，當地已經擁有了專門針對中國投資者的房地產仲介公司，為中國投資者提供中文服務，説明中國投資者辦理購房所需要的各類銀行業務。

當地某房地產行業從業人員透露，中國投資者最大的優點在於很好商談，只要對中國文化和中國人的習慣有所瞭解，一切都會順利進行。中國投資者的買房喜好也較為一致，例如，擁有3間臥室的住宅更受歡迎。此外，中國投資者在巴斯克自治區較為接受的購房價位在15萬至20萬歐元左右。

華潤置地（０１１０９）公布，透過資源交易中心與國土資源於昨日的掛牌出售程序，成功投得６幅山東省濟南市地塊的土地使用權，涉９６﹒４７億人民幣，代價將以集團的內部資源撥付。
該６幅土地皆位於濟南市市中區興隆片區二環南路以南，地盤面積由３８４３４平方米至１７﹒３萬平方米，出讓年期由４０年至７０年，當中五幅土地將用作住宅性質，而另一幅則用作商業性質。
集團的主要業務為於中國發展銷售物業、物業投資及管理、酒店營運及提供建築、裝修及其他物業發展相關服務。
董事會認為，收購事項令集團得以鞏固本身在當地物業市場的領導地位。

吸金王再接再厲 淺水灣洋房打頭陣

長實（01113）去年在港銷售新盤收益逾500億元成吸金王，今年再接再厲，連同貨尾單位共推售9個項目，涉逾2800伙，當中4個為全新項目，提供2424伙；頭炮新盤為南區淺水灣道90號共11座洋房，將於下月登場。此外，今年該集團在北京、上海及廣州三地料推4盤，涉逾1000伙，市值逾100億元人民幣。

趙國雄：仍以進取心態投地

長實執行董事趙國雄表示，集團去年售樓收益逾500億元，成績不俗，今年在港將推出9個新盤，合計涉逾2800伙，當中4個全新項目共涉逾2400伙。其中淺水灣道90號料下月推售，共有11座洋房，由於過去數年小型單位供應較多，豪宅供應少，本港豪宅受本地及外地客追捧，令整體樓市向上，而該項目集天時、地利及人和三方面有利因素。

至於其餘三盤的推售時間表，趙國雄表示，與市建局合作的深水埗海壇街項目（共876伙）料第二至三季推售；中半山波老道項目第一期（115伙）料7至8月推售，至於規模最大的將軍澳日出康城第8期則留待第三至四季推售。此外，趙國雄說，今年繼續以進取心態競投地皮，期望可投得地皮發展。對於明天（28日）公布的《財政預算案》，趙國雄未聞政府會減辣，並表示目前沒有條件減辣，本港整體經濟情況良好，市民入市意欲高，期望政府繼續增加土地供應，亦可考慮放寬按揭成數，協助市民入市。

長實地產投資董事郭子威表示，該集團位於北京的譽天下將推售壓軸一期盛寓低密度公寓；上海高．尚領域將推出全新公寓，湖畔天下則發售全新湖畔大宅及公寓，連同廣州御湖名邸，今年京滬穗三地料推出4盤，涉逾1000伙，市值逾100億元人民幣。該公司董事劉啟文表示，廣州御湖名邸將推出第3期，提供189座別墅，每伙面積約320至620方米（約3444至6674方呎）。

百利保范統：辣招細節宜改良

發展商紛部署新一年推盤大計，百利保（00617）執行董事兼首席營運官范統表示，旗下沙田九肚豪宅項目料8至9月以現樓形式推售，共提供136伙分層及24幢洋房，實用面積約1600至5000方呎。

對於《財政預算案》，范統建議提高地積比來增加住宅供應，並加快農地轉住宅用途的審批步伐，惟政府人手不足，因此應成立特別部門來處理農地。他認為，樓市「辣招」不宜撤銷，但應改良細節，其中額外印花稅（SSD）可由3年改為2年，因炒家通常只會持貨一年以內，故SSD縮短至兩年已足夠嚇退炒家，並有助釋放更多二手樓供應；買家印花稅（BSD）實施目的是避免內地人與本港首置人士搶樓，所以樓價1000萬元以上宜取消BSD；至於從價印花稅（DSD）應該放寬每人可持有兩個物業，一個自住，另一個收租。

去年一手住宅大賣，全年錄得超過1.86萬宗買賣登記，創下歷史新高。有代理估計，今年樓市繼續由一手市場主導，全年有望挑戰2萬宗，再創歷史高峰，並預期今年樓價將有近一成「進賬」。

香港置業行政總裁李志成預期，新春長假後，發展商將陸續重啟推盤計劃，令樓市旺勢得以延續，估計今年一手住宅註冊量有望錄得約2萬宗，較去年全年逾1.86萬元，按年升約7.2%，再創紀錄新高；二手市場則預計有約4.8萬宗買賣登記，相較去年全年近4.51萬宗，按年增加約6.4%，預測年內樓價將有近一成升幅。

上半年增6分行 搶攻新盤重鎮

為搶佔入伙新盤先機，李志成透露，該行擬於上半年增加至少6間分行，主要集中九龍東啟德、西貢及將軍澳等新盤供應重鎮，而目前該行分行數目共約77間。此外，將同步增聘約一成人手，目標把公司人手由現時約1000人增至約1100人。

對於明天公布的新一份《財政預算案》，他預計將不會推出與樓市有關的新政策，包括不會對現行的「辣招」政策作出調整。

地區商場受歡迎，鵬里資產現標售荔枝角盈暉薈商場，意向價約10億元。

涉3層商場 民生商戶為主

鵬里資產委託第一太平戴維斯及高力國際，聯合標售盈暉薈商場，涉及3層商場連43個私家車位和10個貨車上落貨位，截標日期為2018年3月29日（星期四）正午12時。

物業地下至2樓3層商場，總樓面約10萬平方呎，商場租客以民生商戶為主如酒樓、餐廳、日用品店及地產代理等，出租率達96%，每月租金收入約280萬元，現業主以10億元標售，每呎意向價約9,000元，預計回報率約3.4厘。

鵬里2015年 6.48億元購入

翻查資料，物業原由置富產業（00778）持有，2015年鵬里資產以約6.48億元購入，其後進行翻新，現質素有所提升。

另消息指，長沙灣青山道650至652號益大工業大廈3層樓面放售，涉及物業2樓，5樓及8樓，總面積約31,500平方呎，以連租約放售，市值約1.7億元，平均呎價約5,396元。

舊樓再錄收購，恆地（00012）正收購的土瓜灣道68A至70C號再購入兩伙地舖，合共涉5,200萬元，收購價與早前相若，料已收購逾8成業權。

據EPRC經濟地產庫顯示，該兩個舖位分別為土瓜灣道68C號及70C號前座地舖，每間收購價約2,600萬元，為恆地進行收購。資料顯示，該土瓜灣道、下鄉道、美華街及落山道收購項目，佔地近4萬平方呎，可建樓面達36萬平方呎。

另外，銅鑼灣禮頓道希雲大廈一地舖以300萬元易手呎價約3萬元，料屬舊樓收購。

辣招實施5周年，工商舖交投呈價升量跌，每月平均跌至800宗水平，較實施前跌近一半。工商舖類別中，以舖位交投跌得最多達7成。

為遏抑炒風，政府於2013年2月23日實施工商舖辣招（從價印花稅，DSD）推出至今剛好5周年，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，市場成交量由出招前每月平均約1,500宗，減少至現時月均約800宗，交投跌幅近半。

美聯工商董事陳偉志表示，辣招實施前，工廈買賣註冊量每月平均約800宗。即使近月工廈拆售潮氣氛不俗，但註冊量只有不足500宗，跌幅約4成。相反，截至1月份為止，美聯工商指標工廈售價指數較出招前累升約2成，反映辣招對於遏抑工廈價格作用有限。

中環甲廈價 5年累升49%

鑑於現時市場憧憬活化政策將重啟，加上低層單位也有機會可改為其他用途，工廈今年前景仍然看俏，料售價可望升10%至15%，而租金亦有10%升幅。

商廈方面，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，中環甲廈價格5年間也累升約49%；乙廈方面，整體價格5年間也累升約32.5%。然而，月均成交僅約150至200宗，相對出招前月均約250至300宗，低出近半。

預計今年整體商廈成交量雖然較去年增加約1成，但相對出招前仍屬偏低水平，而甲乙廈的租售價格，今年相信仍會繼續上升。

舖位方面，美聯旺舖董事盧展豪指出，受辣招影響，加上核心區舖位租售價步入漫長調整，舖位交投大幅下跌，現時月均註冊買賣僅約150宗，較出招約600宗大跌約7成，然而，受惠民生區商舖價格上升帶動，整體商舖價格較出招前仍錄一定升幅。

近月零售市道及訪港旅客數據好轉，預計今年核心區舖的租售價，今年將回復平穩，但由於收緊按揭及辣招影響，成交量將難以回復昔日的暢旺局面。

根據美聯工商舖資料研究部數據顯示，去年全年的摸貨僅錄31宗，佔去年買賣註冊的0.34%，而今年截至2月中為止更僅錄4宗，摸貨比率僅0.29%，創下歷史新低。

美國商務部週一公布，美國 1 月新屋銷售年率為 59.3 萬棟。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，1 月新屋銷售為 64.8 萬棟。

根據目前銷售速度，新屋餘屋可供銷售 6.1 個月。

1 月新屋銷售中間價格為 323000 美元，較去年同期上升約 2.4%，但與 2017 年全年平均價格幾乎持平。

由於政府的新屋銷售報告係根據少量樣本，準確性不足，往後可能大幅修正。

自經濟衰退以來，營建支出與銷售穩健上升，但仍大幅低於長期平均水準。

許多分析師相信，美國人急於在抵押貸款利率進一步上升前，購買房屋，因而推升了房屋市場活動。