竹北核貸8成排第2「新建案大批申請有影響」

全台房貸核貸成數最高的行政區，獎落高雄市鳳山區、新竹縣竹北市，專家分析，2區去年因重劃區崛起、自住型產品交易轉熱，加上可能建商整批貸款、及買方償債能力較佳，核貸成數因而拉高。台北市大安區、桃園市觀音區及基隆市信義區，房貸成數也入列全台前5高。

根據財團法人金融聯合徵信中心最新公布統計數字，排除樣本數較少區，去年第4季全台核貸成數最高的行政區，是高雄市鳳山區，平均核貸成數達89.18%、平均貸款利率為1.77%。觀察該區全年核貸成數平均近73%，其中以電梯大廈的核貸成數最高，平均約75%。
住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰表示，去年Q4，鳳山區有不少新電梯大樓案交屋，尤其集中華鳳特區與文山特區內，「買方多以自用、首購族居多，應是貸款成數拉高的主因。」

首購自用比例高
核貸成數次高區則在新竹縣竹北市，約達80%，該區全年核貸成數平均約77%，同樣以電梯大樓的核貸成數最高，逼近8成。台灣房屋竹北文化店長陳熒竺指出，「交易熱區如文化中心與喜來登周邊，總價1000~1500萬元，詢問度高，園區內年收入70萬元以上工作者，都負擔得起。」

高源不動產估價師聯合事務所長陳碧源分析：「依照申貸者的償債能力、是否為建商大批貸款，以及是否搭配無擔保的裝修貸款一起申貸，都是影響核貸成數高低的關鍵。」

陳碧源表示，公教人員、竹科工程師，及傳統醫師、律師、會計師等族群，因償債能力佳，核貸成數通常較高，「另外，建商推案與銀行洽談大批貸款，若買屋人信用不差，通常核貸成數也會較高。」

公寓成數達78%
核貸成數前5高的行政區，還包括台北市大安區、桃園市觀音區、基隆市信義區，平均核貸成數在75~78%，房貸利率在1.74~1.86%，其中以公寓產品核貸成數較高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，大安區是台北市中心，也是銀行眼中資產價格最好的區域，因此貸款成數與利率條件較好，大樓貸款成數低，可能是受到豪宅貸款管制影響。
全國不動產基隆中正加盟店經理劉昀武指出，若買方條件好、核貸成數較高，但仍以電梯大樓最熱絡，像信一路「璽悅」、深溪路「信義城」，詢問度皆高。

台中市太原路三段周邊，最近詢問度漸趨熱絡，其原因是因為近年首購族要找新房子、兼具整齊重劃區、又距離市區十分近等條件最低價的區域，就連推案量在此也特別集中，短短1公里內的距離，在近半年內就有大城、鴻邑、惠宇、總太等建商在這裡推出指標型大案，房價卻僅有1字頭，銷況也不差。

近半年內建商競推案
例如「八月小確幸」，規劃156戶2~3房大樓，每坪25~40坪，每坪含輕裝修23~25萬元。根據業者表示，目前銷售近5成，來客10組中就會有3~4組成交，銷售比率頗高；另外位於隔壁的「惠宇樂觀」，則是規劃207戶2~4房大樓，坪數規劃30~55坪，單價落在22~26萬元，開案短短2個月銷售就過半。
太原路對面的「鴻邑璞麗」則規劃170戶2~3房，23~35坪，每坪開價21~26萬元，每坪458萬元起也是該區最低。

總太「2020」規模最大
與太原路只有一橋之隔的總太「2020」，則是近年規模最大的大樓案，基地1萬2000坪則是分2期開發，首期規劃2~3房，潛銷至今，已吸引超過200組客戶預約，預計329檔期正式公開。

大安、信義區交易跌幅竟達2成

台北市豪宅轉手兩樣情！實價登錄陸續公布今年1月交易，在房市盤整開始走穩之際，統整2017年台北市豪宅同一戶交易發現，漲跌互見，其中大安、信義區豪宅轉手跌幅達2成，反倒是傳統中正區豪宅意外走強，部分轉手有2至3成的賺頭。

同戶跌幅最高3成
觀察近1年實價登錄資料顯示，台北市大安、信義區等新興豪宅區塊，社區同戶交易跌幅最高可逼近3成。如大安森林公園第1排的「大安元首」，去年7月1交易單價跌幅來到26.7%；而信義區曾讓藝人Hebe田馥甄相中的「台北高峰會」，去年8月交易賣方賠了2400萬元，單價跌幅23.1%。
反觀屬於舊城區的中正區，位於博愛路上、鄰近中山堂的「揚昇君臨」，有2戶都在持有7年後於去年第1季脫手，26、27樓的屋主轉手大賺6820萬元，單價漲37.9%；10樓戶也賺了2500萬元，單價漲26.5%。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，中正區有政府官舍齊聚的博愛特區，很早就是高價地段，在大安森林公園周邊、信義計劃區興起後，鋒頭收歛，但隨著近年房市走弱，當初搶搭熱潮順風車而推升的豪宅房價，不敵冷卻的投資力道，且若賣方資金需求急迫，都令後起之秀的房價大起大落。

取得時間早方獲利
「中正區轉手能順利獲利，應在取得時間早」，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，北市房價高點落在2013下半年至2014上半年，當時豪宅案百家爭鳴，但在北市豪宅稅與整體市況不佳影響下，後來價格不甚理想，但這2筆中正區獲利關鍵在於2009年取得較早，即便房價修正，仍有漲價空間。

最近在高雄市區出現一棟像是「貨櫃屋」的大樓，因為位於市中心，引起民眾討論，其實這是鑫富都建設蓋的旅店！也是繼高雄的京城建設、華友聯開發後，再有建商進軍旅館業。
這棟貨櫃旅店位於高雄前金區五福三路、文武2街口，興建的建商是鑫富都建設，該公司公關吳瑞宸表示，這旅店將有40間客房，目標是今年底前可以開幕，不過目前房價、旅店的名字都還在討論當中。

H2O水京棧打藝人牌
像這樣堆疊起來的貨櫃有沒有安全上疑慮？吳瑞宸表示，雖然旅店是貨櫃造型，但主結構仍是鋼構，不需要擔心。鑫富都建設去年也和承億文旅、鳳梨旅行社合作，在小琉球打造國際級休閒文創酒店。
高雄建商進軍旅館業已不是新聞，如華友聯開發的飯店「H會館」就位於屏東獅子鄉，在台26線前往墾丁的路上。華友聯開發董事長陸炤廷表示，H會館在6天年假期間的住房率為63%，比預計的70%略低一些，還有進步的空間。
京城建設在鼓山的「H2O水京棧國際酒店」去年7月開幕，曾與張惠妹演唱會、KKBOX風雲榜等活動合作，該酒店總經理譚逸峰表示，今年世足賽期間該酒店也將在頂樓Sky Lounge推相關活動。

台北市都更案將開花結果。包括華固「華固敦品」和「華固碧湖天」、冠德「冠德羅斯福」、宏盛和長虹攜手合作的「帝璽」，上述四大上市建商操刀的四大案，已陸續強銷或準備正式公開，總銷上看150億元，若加計下半年三圓正義國宅都更案，全年五大案上看560億元。

台北市正在力拚都更，今年光是在大安、松山、中正等精華地段，就至少有五大都更案可望登場，為歷年來少見，而且幾乎都挾著建商品牌形象，訴求換屋客層為主。

其中宏盛建設和長虹建設攜手合作的「帝璽」，選在春節除夕先潛銷，總銷59.7億元，由宏盛、長虹合建，吸引不少兩大建商和代銷公司創意家行銷團隊的VIP粉絲客戶預約賞屋；預計於329檔期公開。

據悉，市場反應出乎預期的好，因為坪數規劃在58~73坪，依每坪開價初步訂在120萬元觀察，一戶總價上看8,000萬元，跨越央行豪宅限貸管制門檻、及台北市豪宅稅門檻，但每天還是有10組左右高總價換屋客參觀，頗令市場振奮。

華固建設都更案「華固敦品」，則在1月初公開，總銷60億元，規劃60~120坪的中大坪數，總價自1.3億~3.12億元，可售戶才29戶，就有「大戶」敲進10億「掃」進2戶，迄今已快沒房可賣，大坪數換屋客的買氣出乎預期。

華固另一筆都更案，是與新光人壽合建的內湖「華固碧湖天」，更是「未演先轟動」，還沒有正式公開，就被客戶預約排隊三輪的順位，才2月底就宣告Clean。該案分回總銷約20億元，規劃30、45、57三種坪數，原本329檔要推出，但現在已宣告光榮結案。

至於冠德建設「冠德羅斯福」，年初推出，總銷約30億元，規劃以88坪產品為主力。

展望三圓建設的正義國宅都更大案「Diamond Tower」，2018年有機會先行預估，外界估計總銷將上看300億~400億元，可望是台北市有史以來規模最大的都更案。三圓建設機構董事長王光祥表示，今年可望展開潛銷，希望2020年完工。

329檔期將屆，建築業龍頭老大哥國泰建設推案不落人後，將率先鳴槍起跑。光是上半年，就規劃密集推出新北市三大案，總銷共70億元，比往年大量、積極；其中新春第一案將在329檔推出新案，為三重重新橋20億「國泰悅」，接著520檔期，新店央北22億元、板橋案登場。

國泰建設協理林清樑表示，全球資金滿水位趨勢持續，房價要再下跌不易，在自住需求躍居為支撐房市的主力之際，對於擁有金字招牌的國泰建設來說，推案將更為積極。國建計畫上半年推出新北市三大案，包括三重「國泰悅」和新店、板橋等三案，總銷共70億元。

林清樑表示，其中，「國泰悅」將委託璞園團隊代銷，規劃坪數約26~43坪，可分回的總銷約20億元，預計329檔期推出，目前售價未定。

接下來國建2大案，分為將在520檔期登場，售價未定，包括新店央北22億元，由傳真實業代銷，規劃主力坪數從25~50坪；另外，板橋江翠案，總銷約28億元。

林清樑表示，值得觀察的是，國建多年來持續追蹤市場需求，由於最近自用需求當道，實用主義抬頭，未來主流產品將會把2房小宅產品呈現放大版，走向3房為主流。

林清樑表示，今年國建推的新案，會以中小型坪數住宅為主。

國建數十年來向來精準的掌握國內外總經趨勢和金融市場動態。以2014年來說，在房市正在百坪大戶豪宅當道的景氣最顛峰期，國建就嗅到首購、自住需求的下一波主流，因此在內湖新案，首度大膽壓低坪數到25坪，並在2015年率先同業推出2房小宅，結果引領全台新案紛紛「大轉向」，朝小宅轉型。今年3月開春，國建再度大膽推估，這2~3年當道的小宅產品將會逐漸升級為放大版，走向3房為主流。

林清樑分析，其實從2015年以來，房市就明顯走向總價市場，坪數明顯縮小；但是今年開始，基於自住客的實用需求考量，預期坪數、房間數，將會朝向稍微放大的趨勢，逐漸轉變為以3房為大宗，相對的總價也會稍微放大。

至於百坪豪宅，林清樑分析，市中心精華地段的稀有產品，依然會有獨特的金字塔頂端客層，甚至「偷偷的被成交」，像華固建設的豪宅，去年默默被成交100多億元。

銀行雙雄再度短兵相接。國泰世華銀行昨（5）日宣布將與國際知名再生能源財顧Green Giraffe合作，共同擔任海龍2號及海龍3號離岸風場的國內外財務顧問；中信銀行則於2月便宣布要出任丹麥哥本哈根基礎建設基金（CIP）在台離岸風場的財顧，兩大團隊都將參加本月30日的離岸風電遴選。

國泰世華銀表示，與Green Giraffe已正式獲得國際離岸風力開發商加拿大北陸能源（Northland Power Inc.）以及新加坡玉山能源（Yushan Energy）的委任，分別擔任海龍2號及海龍3號離岸風場國內及海外財顧。海龍2號及3號離岸風場約在台灣彰化外海，合計裝置容量達1GW（10億瓦），市場估計投資金額可能也逾新台幣千億元。

國泰金控全集團挺再生能源、綠電等，除了國泰人壽積極投資太陽能電廠，在自家大樓興建太陽能板發電，國泰世華銀也成立專案融資部，先前已辦理上緯風力發電的融資案，這次則是成為海龍2號及海龍3號的財顧，將協助參與遴選及後續的融資、財務規畫。

國泰世華銀強調，雖然專案融資部門僅成立兩年多，但聘請深具國際經驗15年以上的專案融資專業團隊。國泰金總經理李長庚日前也表示，國泰金願意派人花時間去學，從離岸電場規畫開始一路陪伴，增加相關專業知識。因此這次政府規劃2025年離岸風能裝置容量要達5.5GW，國泰世華銀也參加其中1團隊，參與遴選。

中信銀則在2月即宣布與CIP簽署合作備忘錄，由中信銀擔任財務顧問，協助遴選及籌資建議，降低取得資金及銀行融資風險疑慮。

CIP先前曾對外表示，在彰化外海申請開發27號、西島兩座風場，另外也與中鋼合作開發29號風場，總量超過1.2GW，整體投資額約新台幣1,800億元，融資金額可能逼近千億元，中信銀角色相當重要。

這些離岸風場未來將需要向金融業融資，金額可能都是數千億元，一些大型銀行已開始強化這方面的專業，提早介入了解，降低融資風險。

商研院今天公布最新商業服務業景氣動向分析與預測，台灣商業服務業景氣將持續緩慢爬升至今年7月。

商研院景氣循環預測小組表示，代表商業服務業整體景氣動向的「同行指標綜合指數」可從去年12月的指數99.77，持續緩慢上升為今年7月的99.85。

商研院依據「循環指數」觀察此次景氣循環的波動程度則發現，這一次2017年1月的底谷指數為99.44，算是自2008年金融海嘯循環指數急速下墜衰退程度最淺的，但復甦速度卻也極其緩慢，其實際值到去年12月，歷經11個月，平均每月上升才0.03。

商研院董事長許添財指出，值得警惕的是，預測及估計值到今年的7月，歷經18個月其指數才只達到99.85，平均每月才上升0.0228，顯示景氣未能恢復正常趨勢水準之前，復甦上升步調也已逐漸緩慢下來。

許添財表示，這是整體經濟結構體質未見真正恢復提升所導致的「低度均衡」現象，政府相關部門應對下半年的可能動向採取較高的戒備並做應有的努力。

「千金買厝、萬金買厝邊」！買房除考慮房價外，地點、機能、環境都是購屋族的評分關鍵，在近兩年房市交易熱度相當高的高雄市，在當地人眼裡的購屋熱區又是哪呢？別再說是有小天母之稱的河堤社區了！新科交易王是充滿書卷味的它。

高雄河堤社區一向有「高雄小天母」之稱，總居住人口近4萬人，為高密度生活圈，距離巨蛋商圈、高鐵站僅7~10分鐘車距，一旁就是有愛河流經的河堤公園，環境相當清幽，但儘管如此，交易王的寶座還是要換人當，根據高雄市地政局資料顯示，統計今年1月各行政區交易熱度，第一名雖仍是三民區，但細看熱門交易路段，則是落在高雄高工周邊。

三民區大順二路、大豐二路一帶為新熱門交易路段，涵蓋在18期重劃區，周邊圍繞多所學校，包括高雄高工、高應大、正興國小、陽明國小、民族國小，文教氣息濃厚，鄰近科工館生活圈，有傳統果菜市場、量販店，根據高雄地政局統計，該區住宅平均單價為16.1萬元。

當地房仲業者表示，區域主要交易物件為大樓、透天厝，屋齡普遍較高，新屋多是兩房小宅，主要購屋主力為年輕首購族，中古屋來說，周邊平均行情價格約每坪13.4萬元，但若是新屋或10年以下的新古屋，房價較高，總價行情逾1千萬的都有，因此不少年輕購屋族也是仰賴父母資助買房。

市中心住不起、人口向外推移，似乎已成趨勢，即使是被戲稱是六都建設吊車尾的台南市也一樣，台南火車站周邊成大商圈、屬蛋黃區的東區，也呈現人口嚴重外流，反而僅台積電南科廠的鄰近行政區有凍頭，不只人口穩定成長，連房價也悄悄上漲中。

台南市民政局統計截至今年1月人口數，37個行政區中有逾半呈現人口負成長，僅安南區、永康區為高度成長，及安平、新市、新營、善化、歸仁等郊區呈現穩定成長，觀察2017台南全年交易熱區，也應證人口成長率和房市發展息息相關，合計土地、房屋交易量，前三名依序為永康、安南、東區，交易量分別為8516件、7113件、5556件，二、三名懸殊較大。

交通有國道、台鐵，學區有多所明星大專院校和國中小遍布，台南市東區儘管商業活動發展熱絡，卻也有人口外流危機，但台南人放棄市中心的便利、移居哪裡了？根據台南市地政局統計2017各行政區建物買賣登記數量，第一名為永康區、3442棟，土地買賣件數也居全市第二、達5074棟。

永康為台南市人口最多的行政區，因境內工商業和交通發達，就業機會有知名企業統一集團、3個科技工業區供給，交通方面有國道、台20線貫穿，醫療資源有奇美、榮總兩大醫院，生活機能則仰賴永康勝利國小生活圈，商圈店面密度高，有傳統市場、量販店等，生活機能充足，促進人口、都市規模成長快速。

據永慶房仲網顯示，永康區最新住宅平均單價為13.3萬元，成交單價行情有逾4成落在「10~14萬元」區間，「15~19萬元」區間也有33%的佔比；安南區住宅平均單價則為15.7萬元，較去年同期上漲近1成；東區平均單價為15.9萬元，較去年同期上漲近1成5。

台南市不動產開發公會理事長陳昆和表示，展望2018年，台南經濟基本面佳，南科提供高科技業的就業機會，安平港遊艇碼頭開發案動工，加上文創、觀光旅宿等產業蓬勃，提供房地產發展動力。永慶不動產南科善化加盟店店長康來受透露，建商積極獵地，土地行情從每坪7、8萬，飆高至每坪14萬，也有預售案已開到每坪22~26萬間的價格。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，台南市今年1、2月交易量報捷，儘管2月因春節工作日較少，也有25.3%的年增率，為六都唯一正成長，而累計1、2月交易量，也有32.2%的增長，但突出表現雖帶動房價微漲，也不是房價有反彈的跡象，而是首購、換屋族群趁房價修正之際，挺進市中心區，帶動房價微幅上漲。

　　自今年1月份，鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億融資引發市場關注，加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。近日，主打“白領租房”的互聯網長租公寓運營商——蛋殼公寓也正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。

　　蛋殼公寓執行董事長沈博陽認為，在國家租購並舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。”

　　資本以及房地産商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。東方證券在研報中指出，在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規范化。

　　動向?

　　華人文化與高榕資本領投

　　2月26日上午，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。本輪融資由華人文化産業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資，易凱資本擔任獨家財務顧問。

　　蛋殼公寓的目標群體為畢業後三五年內的年輕白領，早期從分散式合租房源起步，合租單間平均定價為2600元。華人文化産業投資基金董事長、CEO黎瑞剛、高榕資本創始合夥人張震、愉悅資本創始及執行合夥人劉二海紛紛表示，在當下火熱的住房租賃市場中，非常看好蛋殼公寓以技術驅動的精細化管理模式，團隊出眾的執行能力以及在産品和體驗方面良好的用戶口碑，也希望並期待著蛋殼能夠繼續保持目前的高速發展，將更豐富、更高質量的租賃體驗和服務帶給越來越多的租客和房東。

　　沈博陽認為，在國家租購並舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。蛋殼公寓有信心成為其中一員。”

　　行業?

　　長租公寓市場第一梯隊初步形成

　　資本以及房地産商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。

　　今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內長租公寓行業最高單次融資紀錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關注。

　　據了解，背靠地産中介鏈家的自如，是“分散式+集中式”經營模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其與蛋殼公寓的模式存在類似之處，都是先把房子進行統一的改造、升級，然後出租運營。

　　而魔方是長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。魔方公寓開始的産品定位是中高端公寓，C輪之後魔方將從原本相對單一品牌向多品牌轉向，將原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求上發展。

　　根據易居中國旗下公司克而瑞最新數據顯示，全國TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領域，這一數字還在不斷增加。房企的加入給長租公寓市場帶來更多的資金，也加劇了規模大戰。據不完全統計，目前15家最大的房地産開發商有10家已進入長租領域。

　　興業研究分析師臧運慧表示，目前多家民營房企進入住房租賃市場，保利地産、上海地産集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉租模式逐漸向規范化、規模化的購置經營模式演進。

　　展望?

　　政策紅利和市場需求齊發

　　長租市場迎來機遇風口

　　自國家主管方面提出建立“租售並舉”住房制度後，租賃市場迎來發展機遇新風口。

　　根據鏈家的《租賃崛起》報告顯示，租房需求呈現上行趨勢，“租售並舉”在制度層面不斷推進，市場需求和政策紅利催生了長租公寓的火熱。

　　東方證券在一份研報中指出，目前中國租賃人口已達1.9億人（主要由流動人口及高校畢業生組成），對應租賃市場規模為1.3萬億元。

　　東方證券在研報中還指出，在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規范化，同時房源的多渠道供給以及消費者多元化的需求，也讓這一被視為藍海的市場充滿復雜性。

　　值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運作，長租公寓可抵押貸款資産證券化。今年2月13日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資産支持專項計劃”在深交所成功完成首期産品發行。

　　華泰證券分析師陳莉敏表示，2017年成功發行的商業房地産資産證券化産品數量及規模已超過前3年總和，良好的政策環境和市場需求正在推動房地産證券化加速發展：一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題；另一方面，專業化、機構化住房租賃企業發展有利于促進房地産市場平穩健康發展。

　　三四線城市房地產重新火熱 房企表現如何？哪些因素推動？

　　近來，三四線城市的樓市正在走出一波量價齊升的“小陽春”，在這波熱潮背後，哪些因素成為最重要的推手？房企表現又怎樣呢？

　　2018年的春節除了年夜飯、春晚等傳統項目外，還有一個話題成了大家討論的大熱點，那就是三四線城市飛漲的房價。最近幾年，一線城市飛漲的房價早已是眾所周知的焦點，但與很多人心目中“三四線城市樓市不景氣”印象不同的是，這些城市的房地産市場似乎也在悄悄升溫。

　　2017年，全國房地産銷售金額達到13.37萬億元，佔GDP比例高達16.3%，比2015年提升了3.62個百分點。

　　而在這些城市中，一線城市因為嚴格調（資料、團購、論壇）控，市場已相對降溫，二線城市經過一波飛速發展後，也陸續走上限購的道路。而此時，三四線城市的迅猛勢頭逐漸開始吸引眾人的眼球。

　　那麼三四線城市的房價為何出現跳躍式增長呢？人們買房的錢從哪來？哪些房企從中受益？各房企在三四線城市有著什麼樣的計劃？這種增長趨勢能維持多久？《投資者報》記者近日研究了相關數據，以期對這些問題做一些解答。

　　拉動去庫存效果明顯

　　2017年，三四線城市房地産市場相較于全國來説，表現如何呢？

　　易居企業集團CEO丁祖昱曾于2018年初稱：“樓市市場格局2017年發生了特別大的變化：2017年一季度，一線城市成交面積佔比為5.2%，二線城市成交佔比34.7%，三四線城市成交佔比為60.1%。而到了2017年9月份，一線城市成交佔比2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市卻增加了。"

　　而據克爾瑞的數據顯示，單是2017年上半年，三四線樓市成交面積佔全國商品房成交面積比例已上升到75%，較去年增加13個百分點。

　　所以從總體上來看，2017年，弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲，繼續為全國樓市“添柴加料”。

　　回想三四線樓市曾經因盲目擴張，樓市庫存成了一個大問題，有些城市一度陷入“鬼城”的尷尬境地。因此，自2015年11月以來，中央就提出了地産去庫存策略，那麼，這一波三四線城市的樓市升溫，從去庫存效果方面表現如何？

　　據國家統計局數據，2017年年底，全國商品房待售面積為58923萬平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積同比下降25.1%。在易居研究院發布的《2017~2018年度全國房地産市場報告》中，截至2017年年末，全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

　　雖然整體庫存情況有較大緩解，但是，不同城市去庫存情況仍然區別較大。在業內看來，當前三四線城市房地産庫存存在區域結構、産品結構上的分化。

　　一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。比如據媒體報道稱，安徽金寨縣房管局局長郝兵説，當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

　　而一些三四線城市樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉而調控房價。在2016年前後，全國100多個城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。而2017年以來，包括江蘇鎮江（樓盤）、浙江嘉興（樓盤）、安徽蕪湖（樓盤）等三四線城市，取消了“購房補貼”政策；山東東營（樓盤）、聊城、濰坊（樓盤）、廣西（樓盤）柳州（樓盤）、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

　　一些城市還在2018年春節前後加緊調控。2月11日，海南（樓盤）三亞（樓盤）市發文要求加強商品房銷售價格備案管理；13日，山東淄博（樓盤）市發布房地産調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。

　　未來，因城施策、精準調控越來越重要。

　　房企在三四線“攻城略地”

　　三四線房産市場日益升溫，那麼，對于房企來説又？意味著什麼呢？是怎樣影響了它們的布局計劃？是否獲益更多呢？如果獲益，哪些房企又是其中的大贏家？

　　首先，從銷售面積來看，2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻的。就地産業整體情況來説，以北上廣深為主的一線城市當月成交面積佔比自2016年以來持續下滑，從5%降至2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統計的32個二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%，只有三四線城市的銷售面積佔比在持續上升，600個三四線城市的銷售面積佔比從60%上升至67%的歷史高位。

　　其次，從整體銷售額來看，據地産咨詢公司易居中國發布的2017年中國房企銷售報告，碧桂園、萬科和恆大位列前三，都在今年突破了5000億元的銷售額。2016年，它們才突破3000億元，一年時間每家都上漲了六成以上。2017年，中國地産前十名的銷售額加起來達到3.2萬億元，較2016年多賣了1萬億元。對于這些業績，較弱二線和三四線城市貢獻度最大，而熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減。據中國指數研究院數據，2017年50家百億代表企業布局在二線及三四線城市業績貢獻佔比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。

　　其中又有哪些三四線城市最受青睞呢？據克而瑞監測，50強房企最青睞的三四線城市是佛山（樓盤）、無錫（樓盤）、常州（樓盤）、嘉興、紹興（樓盤）、惠州（樓盤）、南通（樓盤）、東莞（樓盤）、昆山（樓盤）、煙臺（樓盤）、珠海（樓盤）等。

　　對于具體房企來説，2017年房企銷售冠軍碧桂園向來在三四線城市布局廣泛，在此輪行情中受益也頗大。據其2017年上半年報告披露，公司超過六成的合同銷售額來自三四線城市，達近2000億元。公司最大幾筆住房銷售合同來自鎮江句容、蘭州（樓盤）城關和沈陽于洪。

　　不過，也有投資者提出疑問，若據中國指數研究院數據，三四線城市業績貢獻佔50家百億企業業績18.2%，而二線城市業績貢獻比佔到了61.2%，是否意味著樓市掙錢還是主要靠二線城市呢？這些二線城市是否包括熱點二線城市？較弱二線城市又有哪些？雖然三四線樓市活躍，那麼毛利率怎樣呢？有業內人士稱，從多家規模房企披露的數據來看，一二線城市項目毛利率明顯高于三四線城市。而這些問題值得更加深入地研究。

　　拿地向三四線傾斜

　　除了從銷售這一鏈條終端因素考察，從拿地方面來看，房企們在三四線城市的表現又如何呢？

　　據中國指數研究院數據，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；受結構調整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

　　從拿地結構來看，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價同比增長53.9%。克而瑞數據顯示，2018年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市佔到55%。

　　且就拿地耗資來看，各房企仍然堪稱大手筆。中國指數研究院數據顯示，2017年全年，碧桂園的拿地金額約為2645億元，萬科約為1844億元，保利約為1461億元，恆大約為1319億元，中海地産約為1152億元。

　　這5家房企拿地金額均超千億元門檻，合計8421億元，佔統計樣本50家代表房企的33.2%。它們同時也均是2017年房企銷售金額的前十強，碧桂園、萬科、恆大更是TOP3。

　　如此看來，盡管房企融資渠道收窄，資金成本越來越高，眾多房企在拿地方面還是相當迅猛。

　　出現這種情況的原因是什麼呢？有專家認為，這跟逆勢拿地土地成本較低有關。雖然土地儲備的貨值不會在當期銷售結算中體現，但將會成為公司未來兩三年甚至更遠期的業績支撐。逆市拿地，土地成本更低，誰屯得越多，未來勝算也許就更大，這也往往是房企彎道超車的決勝之道。

　　不過，房企雖然在“攻城略地”上甚為火熱，但拿完地後，具體施工、建造新房方面並沒有太大興趣。有專家認為，這是因為雖然三四線樓市一度火熱，但在房地産調控收緊和房地産庫存依然高企的背景下，房地産開發商對樓市依然悲觀，即使2015年以來房地産行業量價齊升讓房企資金相對寬裕，且為了競爭它們也要繼續擴張和拿地，令房地産拿地和新開工面積都有上升（若1年內未開工則需繳納20%閒置費用），但施工面積從數據來看一直保持平穩，自2016年9月以來一直保持在3%左右（2.9%~3.4%）。專家認為，施工面積穩定，拿地和新開工面積上升，表明房地産企業只是加快了鏈條上端的投資進度，但沒有更激進地建造更多房子。房地産企業基于對未來房地産市場長期預期悲觀，想要在三線銷售不錯的情況下，趕快消化庫存。

　　棚改計劃刺激需求

　　三四線樓市升溫、房企涌入，也許很多人會疑惑，三四線城市相對來説經濟並不發達，對外來人口的吸引力也有限，這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢？這其中有一個非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。

　　所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。棚戶區的范圍主要包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類，很大部分也就是人們常説的城中村。

　　而自2005年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程越來越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改，讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開工1260萬套。2013~2014年新開工棚改820萬套

　　而2015年6月，國務院提出棚改三年計劃，計劃在2015~2017年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底，我國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套，改造面積超5000萬平方米。到了2017年則計劃新開工600萬套，且2017年5月，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計劃新開工棚改580萬套，比預計又多了80萬套。那麼棚改政策又是怎樣具體推動三四線房價的呢？原來在棚改過程中，有兩個政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資産來獲得貸款，再發放給棚改居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。

　　而棚改貨幣化就是指危房改造中産生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。

　　這兩項政策的實施，也意味著，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，實則是三四線城市去庫存的一項重要手段。

　　棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所佔比例才只有9%，而到了2016年則進一步躍升至48.5%，2017年這一比例達到50%，按照計劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達到60%。

　　此外，發放棚改補貼的力度也非常大，有媒體報道稱，如溫州（樓盤）2017年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升了30%-50%。

　　而在全國所有棚改區中，屬于三四線城市的區域就佔到87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償金的人，成為了房産需求大增的重要推動者。

　　據相關數據，2014~2016年，通過棚改貨幣化安置分別去商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別佔當年商品房銷售總面積的3.2%、12%和16%。2017年棚改貨幣化安置去庫存超3億平方米，帶動銷售約21%。

　　當2017年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米，對商品房銷售面積分別拉動0.3個百分點、3.6個百分點和6.8個百分點。

　　不過，棚改貨幣化安置對銷售影響較大，但對投資炒房影響較小。2017年棚改安置房投資佔當年房地産總投資或不足2.5%，2016年佔3.3%。

　　由此看來，對于投資者來説，2018年自己家鄉房價是否會飛漲，要看看自己所在省份政府發布的新的棚改計劃以及央行PSL的增長量。比如2018年，山東省棚改計劃最高，達69.9萬套。而山東各市中，日照（樓盤）的棚改力度最大，達86000套。除此之外，新疆（樓盤）棚改力度也不小。浙江省2018年共計劃棚改改造23.7萬套，其中溫州佔比最高達40%，有92815套。這些城市的房價在2018年會表現如何？在這些城市布局更多的房企將表現如何？對其中上市房企股價又有何影響？值得投資者更多關注。

　　三四線樓市溫度能延續多久？

　　而除了棚改進程刺激需求以外，還有哪些原因，導致三四線樓市升溫、房價增長呢？

　　首先是新增的城鎮人口要在城市裡安家置業，而三四線城市所在區域往往城鎮化率還有較大成長空間。從數據來看，中部地區城鎮化率50%-60%，西部地區城鎮化率30%-50%，仍有較大成長空間。其次，從人口流動來看，有些地區人口開始回流，且有很多在外工作的人員因大城市房價擠壓開始選擇返鄉置業。從人口流動趨勢看，中西部的安微、廣西、四川（樓盤）人口已開始出現大規模回流。此外，跨市流動變多，向省內更發達城市流動趨勢增長。據國家衛計委發布的《2017中國流動人口發展報告》，近6年，省內跨市流動的比例在上升。

　　再者，是各個城市隨著投資配套的落地及人口的聚集，往往會進入不同的擴張階段，會出現中心區域遷移升級、高檔小區建設。這也吸引了很多居民住房升級，從而刺激了房地産市場。

　　不過，三四線樓市房價和火熱度能延續多久？後續是否能得到更多支撐？這也是很多投資者擔心的問題。據有關專家計算了城鎮居民購房開支佔其收支結余的比例，得出截至2017年上半年，居民的購房負擔率已達83%，也就是説超過8成的收支結余用于買房。當地房價是曇花一現還是有所支撐，與當地居民收支結余能否提升、工業盈利能力都有很大關係。此外，棚改政策在2020年之後是否會放緩？棚改資金能發放到何時？也是一個值得關注的重要因素。

　　近期三河兩會釋放重大信號，回顧2017，展望2018年，主動融入副中心建設，潮白河上設4座大橋，燕郊將迎來質的飛躍式發展!

　　燕郊具有獨特的地理位置，環京地區目前來説“僅此一家”，這裡，給了無數人留下來的機會，也給了懷揣夢想的人一個拼搏、奮鬥的機會。而隨著近年燕郊房地産業的迅速發展壯大，已經有越來越多的人選擇了這裡，安家或者置業，人口的大量涌入，早已讓幾十平方公里的燕郊不堪重負，道路交通壓力逐年上升，冠以“堵城”稱號毫不為過。高新區內開車易堵車，而對幾十萬的北漂來説，往返北京與燕郊之間的通勤更是個問題，進京道路太過單一，無論乘坐公交、拼車、還是開私家車，大部分人只能選擇國道方向的通燕高速和京榆舊線往返北京與燕郊，上下班高峰的擁堵可想而知，另外，道路的單一，也就意味著出行方式的單一，畢竟城鐵、高速等快速通勤的時代，還沒有到來。

　　所以，能再修建幾座潮白河大橋一直是很多燕郊人的夢想。而現在，這個夢想在京津冀一體化政策等推動下正在一點點照進現實。

　　4座大橋分別是燕潮大橋、京秦高速大橋、泃河大橋、現有的京榆舊線跨河大橋。燕潮大橋、京秦高速大橋、泃河大橋已經具備了通車條件，在潮白河上形成4座大橋飛跨東西的新格局，燕郊樓市又要騰飛了嗎?今天小編給大家介紹幾個燕郊的樓盤，希望對大家的置業有所幫助。

　　春節期間，一線城市樓市幾乎進入休眠狀態。一、二手房成交量表現均弱於去年。高壓的調控政策，傳統銷售淡季的到來，市場預期走低導致的濃厚觀望情緒，讓2018年春節樓市成交熱度降低。

　　據我愛我家集團市場研究院資料統計，2018年2月份北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1162套，環比1月份下降34.4%，同比2017年2月份下降57.4%，創下歷史新低。

　　值得關注的是，在上述1162套網簽量中，568套為共有產權房，占48.9%，可見共有產權房是支撐2月份北京新房市場交易量的主力。事實上，共有產權房將成為貫徹2018年北京新房市場的主要成交力量。

　　據我愛我家集團市場研究院表示，2月份，北京新房網簽量排在前五位的新房項目中，排在前兩位的都是共有產權房項目，兩者的網簽量分別為293套和275套，遠遠超過其它最高不足40套網簽量的項目。

　　具體來看，天潤和麗嘉苑項目是由2016年6月2日成交的延慶新城地塊開發而來，根據當初的公告檔，該宗土地配建建築面積20000平方米的“自住型商品住房”，銷售限價為14000元/平方米。金隅大成金成雅苑則是2015年10月23日成交的順義區後沙峪鎮後沙峪村地塊開發而來，該宗土地配建建築規模46900平方米的“自住型商品住房”，房屋銷售限價為19000元/平方米。如今，這些自住型商品住房都轉為了共有產權房。

　　由於共有產權項目住宅多是滿足中低收入家庭置業需求的中小戶型住宅，在共有產權房佔據近半交易的情況下，2月份北京新房市場的戶型結構、面積結構、價格結構也在向中小戶型、低價位偏移。60平方米—90平方米的戶型成交占比最大，將近一半，增幅也最大，達6.3個百分點。

　　從價格方面來看，在兩個中低價位的共有產權房項目的帶動下，2月份新房成交均價在3萬元/平方米以下的新房占比，環比2月份擴大了3.3個百分點，占到了59.3%，這也是去年6月份以來的占比最高的月份。同時，2月份北京新房的專案最高均價僅為首開國風尚樾的127199元/平方米，遠低於過往部分專案超過15萬元每平方米的高價。

　　在二手房市場方面，“最近500萬元以下房源諮詢者比較多，但從成交客源來看，仍舊是換房需求居多。”某仲介門店的經紀人向《證券日報》記者如是表示。

　　不難看出，剛需正在成為市場購買主力。隨著供應的增加，共有產權房將在新房市場中佔據一定份額。

　　“新房整體市場規模的日漸縮小，國家的從嚴調控，春節7天長假，以及2月份工作日減少等因素共同促成了2月份北京新房網簽量歷史新低的出現。”我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示，正是在這樣的市場和政策背景下，由國家政策主導、市場參與的共有產權房成為了北京新房市場的重要組成部分，並在普通住宅、別墅等商品住宅進入低谷時成為解決新房市場需求的重要替代品。

　　胡景暉表示，除了共有產權房，在北京的五年供地計畫中，商品住房的供地也大幅增加，五年裡北京將保障150萬套住房建設需求，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。因此，2018年及之後的幾年裡，北京新房市場的交易量有望走出低谷。

儘管為促進房地產市場健康發展，中國各地去年一共祭出了逾270項調控政策，但放眼全球，中國新興城市的房價漲勢還是快得嚇人。據胡潤研究院5日發布的報告顯示，2017年全球房價漲幅最快的前10個城市中，就有7個來自中國，包括無錫、合肥、廈門、鄭州等新一線城市代表均榜上有名。

《2017年度胡潤全球房價指數》報告統計，2017年全球房價漲幅最快的城市為冰島首都雷克雅維克，年漲幅高達18.8%，2、3名為中國的無錫、合肥，第4名則是美國聖荷西；第5到第9名，均被中國城市霸占，依序為廣州、廈門、鄭州、南京、惠州，年漲幅均在16%以上，第10名則是加拿大的溫哥華；另在前50個城市中，也有近半數的24個城市來自中國。

城鎮化吸人口聚集

業內人士認為，雖中國去年房市調控不斷擴大，並涉及土地、租賃等多面向，但隨區域發展下新興城市崛起，地區生產總值破兆元人民幣的城市增加、城鎮化推動人口往都市聚集，熱點城市房價仍蒸蒸日上。

不過，雖中國城市房價漲幅仍領跑全球，但與2016年相比，增速已收斂許多。如合肥2016年房價漲幅48.4%，高居全球之冠，無錫當時房價漲幅34.3%，廈門也達45%，但到2017年，卻均降至16到18%。報告稱，受限購限售影響，中國房市有降溫跡象。

置業投報率美最高

同日，胡潤還公布了《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》，顯示美國仍是海外置業投資回報率最高國家，前50名城市中，有11個美國城市；其次是英國7個，澳州和加拿大各4個。回報指數係由當地房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣匯率相加而成，提供中國富豪海外置業參考。

全年核心盈利95億 海港城收入勁增7%

本港零售市道自去年開始見底復甦，核心商業區兩大業主──九倉置業（01997）及利福國際（01212）昨同日公布去年成績表，旗下商場及百貨店表現迥異。九置持有的尖沙咀海港城錄得強勁反彈，下半年銷售加快，帶動全年商場收入升7%；然而，位處銅鑼灣的時代廣場卻未見起色，全年租金收入仍跌1%，銷售亦跑輸大市及同區利福旗下的崇光百貨。九置管理層透露，今年1月時代廣場銷售已有不俗增長，惟坦言全年收入能持平已屬不錯。

多賺12% 每股派息0.95元

九置昨日公布分拆重組後首份業績，去年核心盈利增11.6%，至95億元，其中94%來自6項香港核心物業；派股息每股0.95元，佔去年下半年香港投資物業核心盈利的65%，負債比率為19.9%。

系內海港城去年商場收入按年升7%，至66.27億元，主要受惠續租租金增長及營業額租金回升，而全年零售銷售額更漲9.1%，較上半年僅升2.8%大為改善，兼跑贏同期本港零售業銷貨總額的2.2%升幅。不過，時代廣場較失色，去年商場租金收入跌1%，至21.12億元，由於調整租戶組合，零售銷售額亦僅增長1.1%。至於利福持有的銅鑼灣崇光百貨，表現遠較時代廣場為佳，全年銷售升4.3%，扭轉上半年的跌勢。

有分析員表示，時代廣場已持續數年疲弱，其復甦進度一直跑輸大市，他認為這與該商場的設計及經營模式較老舊有關，近年因顧客消費模式改變及網購挑戰，很多商場均透過招攬更多餐飲及生活消閒類商戶進駐來吸引人流，增加新鮮感，「但時代廣場因早年設計及消防限制，餐飲另設電梯上落，商戶組合亦因本身租金水平太高，缺乏多元化。」

調整商戶組合 冀今年持平

對於時代廣場去年收入報跌，九置副主席李玉芳認為，2014年後銅鑼灣受市道轉差的打擊較九龍區嚴重，時代廣場表現能夠持平已經不錯；去年起已調整商戶組合，增加高檔品牌，冀帶動業績。新引入的餐飲口碑及生意均不俗，在租金上會更具競爭力，吸引年輕人光顧，料今年表現可持平。她又稱，1月時代廣場銷售額回升近6%，跑贏同期市場表現。

至於海港城續跑贏大市，李玉芳稱今年1月再勁升逾19%。她透露海港城有需要時會不斷翻新，一年投資2億至3億元，以維持競爭力。

九置主席兼常務董事吳天海表示，集團會以每年香港投資物業核心盈利的65%用作派息，其餘35%用作減債，目前負債水平仍在預算之內，料會陸續下降，也有能力做新投資，目標是香港優質而具代表性的收租物業，自行買地興建亦可。

全幢商廈有價，宏安地產（01243）行政總裁黃耀雄表示，以招標形式出售旺角彌敦道575至575A號全幢新落成商廈，連同命名權及大廈外牆廣告位一併出售，料市值約6.6億元，將於本月28日截標。

物業地盤面積2130方呎，19層高，每層建築面積約1200至2000方呎，可作食肆及商舖用途，總樓面約2.54萬方呎。以現時同區樓上舖商廈呎價2.3萬至2.6萬元計，該商廈市值約5.8億至6.6億元。

此外，世邦魏理仕表示，獲業主委託標售黃竹坑道29號維他大廈21、22及23樓工廈單位，總建築面積約3.68萬方呎，意向價4.35億元，呎價1.18萬元，截標日期為本月28日。

舖位方面，荃灣劏場荃立方再錄蝕讓，為1樓F63號舖，建築面積90方呎，以70萬元易手，呎價約7778元。土地註冊處資料顯示，舖位原於2012年5月以324萬元一手沽出，但5個月後便以360萬元摸出。該名原業主持貨近5年半後售出，大幅蝕讓290萬元，貶值80.6%。

上車屋苑門檻升 八成按揭漸渺茫

首期有限的上車客，想要物色能承造九成按揭、400萬元內的放盤，機會愈見渺茫，令銀行可提供八成樓按的600萬元內單位變成上車主流。本報統計九龍灣得寶花園和淘大花園、沙田的沙田第一城和河畔花園等4個上車屋苑實用面積不足431方呎A類戶型（下稱上車單位）的造價，發現淘大花園上車單位已先後錄得多宗造價600萬元或以上成交，而得寶花園及沙田第一城的上車單位高位亦開始逼近600萬元大關，相信今年內該兩個屋苑有機會誕生首個樓價「六球」以上的上車單位，反映上車門檻正不斷提升。

沙田第一城以規模大見稱，成為不少上車客入市天堂，單是上車單位供應，就有實用面積284至327方呎共5種呎數選擇。隨着樓價不斷攀升，該屋苑的上車單位今年最高造價已於2月中被實用面積327方呎的23座頂層連天台戶推高至575萬元，相對去年底同類單位高位535.5萬元，短短約兩個月漲39.5萬元（約7.4%），距離可承造八成按揭的門檻只差25萬元。

樓價逾600萬 首期需四成

目前400萬元以上至600萬元的單位，可獲銀行批出最高樓價八成按揭，以上述成交價575萬元的沙田第一城上車單位樓王為例，若買家屬首置客，首期只須115萬元；一旦該單位樓價升穿600萬，至601萬元，貸款額將降至六成，預示買家須承擔的首期金額將大幅提高至240.4萬元。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍坦言，踏入2018年沙田第一城已率先出現2宗叫價高於600萬元的上車單位放盤，最進取一個叫價高見650萬元，為48座頂樓連天台單位，實用面積304方呎，由於目前該屋苑業主普遍僅提供不足1%議價空間，相信今年內沙田第一城有機會誕生首個樓價逾「六球」的上車單位。

清一色提供上車單位的得寶花園，今年以來已出現5宗造價或呎價破頂成交，最新造價高位攀升至570萬元，把去年11月底B座高層5室以555萬元造出的紀錄推升近3%。

美聯物業高級營業經理黃家明指出，該屋苑部分業主同步上調放盤叫價，目前30個放盤中，叫價超過600萬元的盤源有2個，其中一個更在4個月內把意向價由570萬加至620萬元，加幅達50萬元（約8.8%）。

河畔叫價約500萬滄海遺珠

同區淘大花園上車單位，早於去年11月已升穿600萬元大關，最新高位更升至610萬元。黃家明透露，目前淘大花園約40個上車單位放盤中，叫價高於600萬元佔6個，其中有3個更逼700萬元，面對盤源持續減少及業主減價意欲低，估計今年內該屋苑逾「六球」的上車單位成交將漸成常態。

統計中的4個屋苑，目前只有河畔花園造價高位為478.8萬元，與600萬元的八成按揭「死線」仍有一段距離，而放盤叫價最貴亦只為500萬元，勢成上車客爭奪的目標。

美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，俗稱上車單位的A類單位一向備受剛性上車需求及投資需求兩大因素支持，故樓價升勢較急；加上「最近見到多咗人出嚟搶600萬元以下嘅樓」，加速該類單位價格的升勢，部分業主更借勢收窄議價空間，甚至出現加價或反價情況。

市場倡寬按揭 財司：恐火上加油

預算案後，二手樓價爆升，新界區400萬元以下細價盤買少見少，市區細價屋苑造價相繼突破600萬元，8成及9成按揭細價盤進入倒數階段，市場對放寬高成數按揭需求愈來愈大。

財政司司長陳茂波昨於電台節目指，現在樓市緩慢升溫，如他在此時放寬樓宇按揭，恐怕會火上加油，令財政能力較差的人入市，憂慮萬一樓市調整，這些人會受較大傷害。

他認為，要處理土地房屋問題，需要從需求管理、按揭供款、銷售手法等方面入手，強調政府從最高層面關注市民居住問題，亦會從多方面緊密監察樓市。而未來樓宇供應量增多，亦有很多靚地，相信下一財政年度的賣地收入維持高水平，而對樓市發展則需要審慎。

就美國加息會否影響本港樓市，陳茂波說房地產市場的價格升降，其實受很多因素影響，包括供求、利率走勢及心理因素等，有相當多變數，建議市民要留意供應、利率等情況，並要量力而為。

屯門400萬元內放盤 僅100伙

預算案後，二手樓價節節升，細價單位供應愈來愈緊張，市區細單位上車價紛紛突破500萬、600萬元，全面衝破9成按揭門檻。而一向被視為「上車樂園」的屯門區，叫價400萬元的單位亦愈來愈少。據祥益地產最新統計數據顯示，叫價300萬元或以下的私樓單位僅5個，算是絕迹；而叫價400萬元或以下的單位目前僅100個，較去年同期急跌62%。

屯門區現存的100個單位中，大部分屬區內單幢舊樓，叫價低於400萬元的屋苑，只有景豐園、時代廣場（1房），而且業主放盤態度並不明確。以同區大型上車屋苑時代廣場為例，兩房平均造價由去年2月約390萬元，升至今年2月的470萬元，升幅21%。故有意以9成按揭方法上車的準買家，可能要轉攻同區公、居屋已補地價單位。

借9成準買家 須轉攻公居屋

祥益地產執行董事謝澤銘指出，政府未放寬9成按揭樓價限制前，上車一族或要流入公、居屋市場。

除了屯門區外，沙田第一城兩房造價向600萬元大關邁進。美聯物業分行助理區域經理翁凱傑指出，沙田第一城現時有約40個兩房單位放盤，最貴一個單位叫價600萬元，而叫價低於500萬元的僅兩個單位。準買家要用500萬元或以下上車，只能向同區二綫屋河畔花園或金獅花園埋手。

至於市區方面，牛頭角淘大花園一向是市區上車供應重鎮，但現時屋苑僅兩個單位叫價低於600萬元。換言之，要採用8成按揭上車，只能選擇得寶花園，但該屋苑目前叫價低於600萬元的放盤不足10個。

安達臣道新發展區下財年將推兩地，除其中一幅擬作為港人首置上車盤用地外，另一幅位處發展區外圍，景觀較開揚，高層可望遠海景，兩地估值最高共267億元。

規劃10年的觀塘安達臣道新發展區鄰近秀茂坪，政府計劃撥出約130萬平方呎面積作住宅發展，提供9,410伙公私營房屋，私樓佔約8成。

發展區南端地 地勢高望山

當中政府構思作首置上車盤用地位於安達臣道發展區規劃用地最南端，佔地約21.85萬平方呎，估計可建樓面約109.8萬平方呎，項目可建約1,700伙，其中約1,000伙會作首置上車單位。

該地的建築物高限為主水平基準以上250及275米，地勢位置較高，預計將外望調景嶺一帶山景為主，需視乎首置上車限制細節，預期該地較適合興建中小型單位，市場估值傾向保守，介乎131.8億至153.8億元，樓面地價1.2萬至1.4萬元。

另一幅新增用地則位於發展區規劃用地西北端安泰邨對出，同時亦鄰近今年初由華懋投得的區內首幅私樓用地，佔地約18.8萬平方呎，可建樓面約75.3萬平方呎。

西北端地皮 高層望遠海景

該地位處於發展區外圍位置，建築物高限為主水平270米，預計項目可享的景觀較為開揚，主要望向九龍灣及牛頭角一帶，部分高層單位可望遠海景，適合打造中密度的分層中小型單位。

而比鄰地皮將發展為該區的主要公共運輸總站，估計日後駕車前往觀塘港鐵站需時約15分鐘。參考同區今年1月由華懋投得的首幅私樓用地價錢，每平方呎樓面達1.2萬元。業界認為，安達臣道發展區目前的交通及配套不足，要單靠一條道路出入，且周邊被高密度公營房屋及私樓所包圍，未來項目景觀或存有變化，預計該地每呎地價仍較首置上車盤用地略高5%，市值94億至113億元。

然而，政府計劃打造東九龍綫，將連接觀塘綫及將軍澳綫的寶琳站等，在途經的順天、秀茂坪及寶達設站，估計最快2025年通車，並設行人天橋連接觀塘市中心及將軍澳隧道。惟新綫落成需時較長，中短期該區要面對交通及設施缺乏的情況。

　　近年啟德地皮屢次誕生百億地王，而新一年度政府賣地計畫中，啟德區住宅地繼續成為供應庫，涉及9幅住宅用地。業內人士預計，面向維港海景的地皮估值有機會再創高峰，新地王會陸續誕生。

　　啟德區9幅住宅用地，估計可建樓面積共達約674.8萬方呎，當中有不少地皮擁有維港海景，為近年市場罕有。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文，該9幅地皮市值逾千億元。當中位於啟德跑道區的4幅地皮，可享獨有的維港海景，屬市場罕有，預計發展商興建超級豪宅。若政府分階段推售此地皮，預計每方呎樓面地價超過20000元，料屆時新地王亦會逐一誕生。

　　另外，林浩文指，位於後方望向九龍灣及觀塘一帶景致的地皮，認為發展商興建以中、大型單位為主，料計每方呎樓面地價於14000元或以上。

　　美聯測量師行董事林子彬表示，政府持續增加土地供應，下年度繼續集中推九龍市區地皮，啟德區地皮將成為供應庫，而且不少地皮擁有海景，市場上同類型地皮十分罕有，相信發展商亦會積極參與競逐，料屆時再次誕生新地王，亦不足為奇。