台中南屯區嶺東一帶，向來是首購房市戰區，去年一整年沉寂無新預售案，今年上半年麗寶機構旗下推出小宅新案「微笑城市」，打出最低總價498萬元起。在地房仲業指出，「嶺東從沒有這麼小坪數、低總價產品，應該會對置產客及在地首購客，產生吸引力。」

「仍在盤整階段」
嶺東科大旁的建功自辦重劃區，為當地少有完整開發素地，主要由遠雄、力麒及麗寶機構持有，今年麗寶機構率先推案，對市場有指標作用，「微笑城市」該案基地近2千坪，規劃逾400戶小宅住家，預計開價每坪2字頭。

有巢氏房屋台中秀泰圓滿加盟店店長楊加立指出，嶺東房市沉寂許久，主要是當地房市供給量不小，加上土地成本高，因而少有新案，該案規劃小宅低總價型態，符合市場主流，加上低利率持續，對置產客肯定有吸引力。

此外，當地成屋銷售都已有一段時間，楊加立說，由於嶺東區段非傳統市區生活圈，多以在地客或當地工作者購屋居多，且環境腹地小，房市氛圍轉淡後，部分坪數或總價過高的，都有平盤轉售或降價售出的案例，整體還是盤整階段。

位於北市富錦街 25坪月租開價12萬

近年台北市松山區民生社區的富錦街成為文青聚集地，原屬住宅區的街道相繼開設店面。最新實價揭露去年12月富錦街店面以總價4000萬元成交，然該店面去年3月遭法拍，當時以約3200萬元標脫，短短9個月轉手就賺進800萬元，增幅22.6%。目前該店面招租中，每月租金開價12萬元。

最新實價揭露，富錦街有筆店面於去年12月以總價4000萬元、每坪156.2萬元成交，共計25.61坪。該戶在同年3月才遭法拍，當時以總價3262.11萬元標脫，這次轉手賺近800萬元，增幅達22.6%，目前已掛上招租告示。

「仍在合理範圍」
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該物件屋齡逼近50年，位富錦街與三民路口，隔壁為在地知名麵包店，近年民生社區成為文青商圈而聲名大噪，店租每月每坪落在2300至2400元，換算下來資金報酬率約1.8%，以房市現況與當地商圈來說，還在合理範圍內。
民生社區發展於1960、1970年代，當時由台北市政府主導開發，並規劃首座仿美國都市計劃法的示範社區，廣義範圍以塔悠路、敦化北路、延壽街、民權東路為界。陳炳辰表示，目前區內土地開發飽和，屋齡也多達30至40年，但近年在商圈發展帶動下，單價仍有破百萬元行情，且仍有人願意出手。

未滿1年課45%稅
不過永然地政士事務所地政士李廷鈞指出，該筆交易看似不到1年間轉手，800萬元立即入袋，且2次交易發生在同一年度，不必被課徵土地增值稅，但因房地合一稅新制規定，未滿1年交易轉手，須按獲利45%課稅，因此賣方實際入袋的金額其實遠不及800萬元。
實際走訪富錦街發現，該店面已掛上招租告示，據悉這間約25坪的店面，每月租金開價12萬元，將採取拆租的方式。但當地房仲指出，這間店面坐落的位置並未在正文青商圈中，因此租金應落在每月10萬元內較合理，報酬率仍可在約2%。

民生社區租金高
「租金怎麼可能這麼貴！」從小在民生社區長大的李小姐表示，確實近年民生社區房價拉抬不少，加上許多小店進駐後更是翻倍成長，但也有很多店面招租中，「原來租金這麼貴，也難怪會有空置潮」。

北台灣3千億領軍 北衝、中爆、南續熱

案量龐大
329檔期即將上場，呈現北衝、中爆、南續熱狀態，業者估全台將推出近4500億元案量，其中北台灣在北市豪宅大案帶動下，再加上新北市板橋江翠北側、土城暫緩等2大重劃區助攻，將湧現3000億元大量，引領全台向前衝。

據591新建案統計，今年329檔期北台灣總案量就破3000億元，光台北市2大知名豪宅信義區「陶朱隱園」、大安區「One Park Taipei信義聯勤」就貢獻近千億元案量，另如冠德、長虹、昇陽等上市建商，將推出中大坪數換屋型產品，如中山區宏盛、長虹合建案「帝璽」，總銷達60億元。
新北市也有知名建商帶頭鋪路，如國泰建設將在三重區重新路五段推2~3房首購型產品「國泰悅」，忠泰建設則將在永和區仁愛特區推「忠泰和」，規劃32~47坪換屋型產品。

江翠必爭之地
國泰建設發言人林清樑透露，國建今年在329與520檔期將推包括三重、板橋江翠及新店央北共3案，規劃皆以中小坪數為主，總銷約70億元，看準自住需求，推案腳步頗積極。
兵家必爭之地的板橋江翠重劃區，本檔有200億元案量，包括遠雄、國美、茂德機構均有推案規劃。土城暫緩重劃區指標成屋案「土城日月光」預備進場銷售，規劃34~50坪，總銷達150億元。新店央北重劃區首案「波爾多」將正式公開，規劃16~30坪，訴求總價888萬元起。

中部年增逾5倍
數字科技（591房屋）副理游儲宇指，中台灣今年329案量較去年成長逾5倍，總案量達583億元，搭上捷運綠線、台鐵紅線將完工議題，建商積極搶進布局。
案量集中在南屯及北屯區，南屯區推案多在嶺東科大周邊，因該區土地成本尚低，存量較多，如麗寶建設都在此推首購型產品；北屯區受惠捷運綠線利多，捷運G0站周邊有總銷80億元「總太2020」、60億元「洲際W」等案。
台南市以興富發建設量體最大，仁德地區「上東城」規劃26~36坪，總銷逾70億元。
高雄市總銷突破400億元，除了首購區域楠梓、鳳山等有中小坪數個案進場外，苓雅區則有由隆大、太普、城揚3大建商合推的「新都廳」，總銷60億元，興富發集團旗下的潤隆建設的「文化潤隆」總銷25億元。

高雄鐵路地下化之後，直接受惠之一的左營果貿區，將成為美術館特區的鄰居，看準這個地段紅利，華友聯、興富發、以及永信建設等3大建商，去（2017）年向國防部標購的土地，華友聯和興富發並在今年第1季陸續推出住宅大樓預售案，要搶攻2字頭以內的首購族移居，當美術館鄰居。

華友聯董事長陸炤廷表示，現在從左營果貿到美術館特區，因為台鐵軌道的關係，開車大約5分鐘，而且要繞路，未來鐵路地下化完成之後，開車只要3分鐘，即使走路，也只需10分鐘，但是，果貿的房價與美術館特區的房價，卻有天壤之別。

他指出，以華友聯即將在4月分，正式預售開賣的「美術i世界」，平均每坪售價介於17到19萬元，而且第一期500多戶，只規畫2房和3房，加上車位的總價不會超過750萬元，卻可以當美術館特區的鄰居。

由於華友聯去年8月標得的建地，使用分區屬於「住五」，而且每坪只有31.67萬元，因此，陸炤廷說，第一期推出的513戶，將採讓利策略，如果銷售超乎預期，第二期的497戶就直接動工，接續開賣，由於市場反應熱烈，他樂觀預期，二期動工開賣的機率非常高。

去年1月，以每坪32.73萬元，在果貿標得3,040坪「住四」建地的興富發，則在今年率先推出706戶的大樓住宅預售案「悅誠」，迄今已有100多戶的銷售成績。

不過，與興富發同期標到2塊建地的永信建設，雖然早在去年12月即動工興建大樓，永信副總經理顧岳軍說，由於永信建案都是先建後售，因此，基地面積約2087坪的第一期300多住宅，要等到2019年下半年才會完工銷售。

顧岳軍說，建案已經命名的第一期「翡翠流域」建案，規畫2到4房，除了首購之外，首換族群也是未來開賣之後的潛在客源，畢竟，左營果貿區除了緊鄰美術館特區之外，從翠華路經南屏路，前往漢神巨蛋商圈，也是非常便利。

因此，他指出，在「翡翠流域」第一期開賣之後，也將根據既有規畫，在2019年下半年動工興建基地面積約2,341坪的「翡翠流域」第二期。

雙題材點火 果貿區房市崛起

左營果貿近期可說是話題不斷，高雄市3大上市櫃建商，也都有志一同，看上此一區域推案，未來3到5年內，大樓住宅產品將從零到2,400戶左右，高雄市房屋市場調查協會副理事長姜仲憶指出，主因新台17和鐵路地下化等重大公共建設有關。

姜仲憶說，美術館現在房價，還是維持在2字頭以上，但是，新台17未來路線的完成，不僅解決道路蜿蜒的問題，更重要的是，縮短通車的時間，筆直的新台17路線，從楠梓到美術館只要10到15分鐘的車程，以楠梓現在房價還在1字頭來說，價格顯得相當親民且吸引人。

他表示，左營果貿剛好位於新台17線的中間樞紐位置，所以，建商才會紛紛來卡位推案，新台17線題材，未來還會持續發酵，因此，周遭沿線的區域都有可能受惠。

另一題材則是鐵路地下化，姜仲憶認為，鐵路地下化完工後，周邊兩側的綠廊水道，使得住宅品質大大提升外，對外的交通，顯得更加便利，台鐵內惟站更是距離果貿段不遠之處，挾著此2項公共建設題材，及3大建商推案，未來果貿區房價，有機會向上推升。

總投資金額達600億元的台北車站特定專用區C1D1土地開發案「台北雙子星」的世紀招標案，台北市政府即將在三月底6度公告招標，各方角力陸續浮上檯面。美國重量級私募基金Bainbridge Investment宣布將揮軍來台，結盟多家美國大咖，計畫攜手美國寶洋集團（Treasure Ocean Group）合組台灣「Taipei Global Parners Group」，參與競標。

據悉，Bainbridge背後的大咖，包括：SONY吃下來的歌倫比亞影業公司（Columbia Pictures）、才被Disney併購的福斯集團（Fox）、美國神秘首富石油和飛機大亨霍華休斯集團（Haward Hughes）、HardRock集團、JP Morgan和麥肯錫等，「含金量」十足。

「台北雙子星」將6度捲土重　　來，北市府將在本周14日邀集潛在投資人舉辦招商說明會，3月底公告招標，年底決標。由於修改多項招標規定，因此吸引不少本土金控和建商、日本、香港和美國等外資，磨刀霍霍。

據悉，除Bainbridge之外，滿手現金的國揚實業實際負責人侯西峰、富邦金控結盟晶華麗晶飯店集團的團隊、藍天電腦董事長許崑泰所擁有的宏匯集團、金融壽險業及Hongkong Land香港置地集團等，也表態躍躍欲試。

首度登台的Bainbridge董事長兼首席執行官尼克契尼（Nick Chini）表示，Bainbridge將結合AR、AI等跳脫國內傳統商業不動產領域的不動產開發強項，展開土洋較勁，參與競標雙子星。最近等正式公告內容出爐後，將擬結合美國多家大咖 ，聯手競標「台北雙子星」。

Bainbridge Investment來勢洶洶，創辦逾43年，為美國發跡的知名私募基金（PE），名列Forbes 2016年最佳投資顧問機構。目前在手管理的不動產資產規模達320億美元，來自26個全球PE。

美國寶洋集團執行副總裁兼營運長王升原表示，看好「台北雙子星」將成為未來台灣「國門」的發展潛力，寶洋已和Bainbridge合組台灣「Taipei Global Parners Group」台北全球夥伴集團，擬參與競標。美國寶洋集團表示，Bainbridge和寶洋也正在展開另一個中東投資案大計劃，才32歲的阿拉伯王子Muharmmad Salman要在紅海邊、信徒前往麥加朝聖的必經之路，也是首都里亞得之後的第二大城市的吉達，在佔地250平方英哩土地上，打造一個超級城市，至少有250座五星級觀光飯店，擴大機場、興建高鐵，還要用金錢買到所有最高技術，引進AI，引進Disney水上樂園，Health Care，和ABC等新科技和技術。該團隊也希望結合台灣在生技和醫療養生的技術和Knowhow，打進中東市場。

新北市政府為杜絕轄區頂樓套房違建，拆除大隊日前與公安稽查小組最近在林口中正路查獲一處屋主擅自以木板隔出24間雅、套房進行出租牟利，拆除大隊獲報後，迅速認定違章建築，並在2月27日當天進場拆除，捍衛民眾居住安全。

新北市政府公安聯合稽查小組針對重大違建進行稽查多年，尤其在2017年中和區違建公寓大火案後，稽查小組更加強出租套房案件查察，一旦發現有嚴重影響公共安全的違建，基於維護新北租屋安全，違章建築部分則會優先執行排拆。

拆除大隊表示，新北市自2015年起成立專案加強執行頂樓違建套房，專案總計列管930案，拆除解列919案，餘11案尚處理中。該專案在中和火災發生之前就已經處理了725案，經2017年11月中和火災後動員人力密集執行，3個月內拆除解列194案，總計專案拆除解列919案，餘11案因部分涉訟、爭議以及風俗喪事等事由，將儘速釐清並在事由明確後解列或執行。

拆除大隊指出，2018年1月起，公安聯合稽查小組已列管重大違規違建套房5案，拆除解列2案，餘3案將在房客完成搬遷後強制拆除，以2月27日強制拆除的林口中正路違建來說，違建人以木板隔了24間雅、套房並出租牟利，拆除大隊接獲通報後迅速認定違章建築並協調房客搬遷，在確認房客都搬離後於2月27日進場強制拆除。

拆除大隊說明，頂樓違建未經結構計算及技師簽證，會影響原本建築物的載重安全，地震發生時也會降低耐震能力，結構安全上堪憂，而違建人常為減省成本，以鐵皮搭蓋再以易燃木板隔間，如遭「祝融」後果很難想像。而近期各大專院校正值開學上課之際，請家長務必留意子女在外租屋環境，以保障安全。拆除大隊也再次呼籲，切勿心存僥倖，輕忽新北市府執行公權力的決心。

使用約60年的林園區公所，歷經多次天災地震後，樑柱部分多處龜裂不堪使用，結構安全堪慮，經營建署認定為需拆除建物，為顧及洽公民眾與辦公人員安全，高雄市府投入經費約3億4仟萬元於林園高中南側市有土地新建一棟地下二樓、地上六樓行政中心，目前結構體已施作至三樓底版，預計2018年10月完成，到時候林園區公所、戶政事務所、清潔隊等單位將聯合進駐，將各項服務整合提供市民朋友使用。

工務局表示，林園區行政中心除將整合區公所、戶政事務所及清潔隊等既有民眾服務功能外，地面層將騰出空間作為未來招商或金融機構之用，提供民眾除了洽公外，增加了商業及休閒功能，並形塑更大的戶外廣場，營造友善的都市開放空間，將停車空間安排於地下層，以降低車輛帶來的壅塞感。在建築造型上採方整簡潔的量體設計，除符合智慧綠建築的設計外，也融入「高雄厝」屋頂綠能、深陽台與垂直森林綠化的手法，創造新穎的建築意象。

新工處補充說明，本工程已取得銀級侯選綠建築證書，另利用大樓深陽台將綠意引入各樓層，民眾來洽公時，可見到辦公室外的植栽設計，營造充滿綠意又像是家的辦公空間，並透過自然風的引入，形塑永續低耗能的行政中心，並採退縮量體配置，提供空間的開放性，形成社區共享空間，戶外空間另設有共融遊戲場，成為市民健康運動與休閒生活的社區運動中心。

長期居住在公所旁的民眾表示「大家對於小時候看到大的舊公所終於要改建了，居民們均表示非常期待，而且看到新的行政大樓以大面積的綠帶空間替代原本停車場，不僅城市發展、居民生活機能都是大幅提升，更帶動周邊繁榮、也讓鄰近攤販店家生意更加興旺」。新建行政中心完工後，除了可以整合林園區行政資源，提升行政效率及改善服務空間外，並可營造城鄉多元新風貌，促進地方繁榮與均衡區域發展。

2017年房市交易量雖略有回升，但景氣真準備要回溫了嗎？建商大手筆購地、猛推案，恐怕真的只是「沒有悲觀的權利」，除有專家認為2018交易量仍難突破30萬棟大關外，更有人大膽預言今年房市將再迎來黑天鵝，好不容易趨於平穩的金融市場恐備受考驗。

「灰姑娘將打回原形」財經作家狄驤表示，金融海嘯每十年會循環一次，如今即將進入第十年，從「美國升息腳步」就能得知，2008年美國靠著貨幣寬鬆政策，快速解決金融風暴、推升景氣，但鈔票不能一直印下去，是時候要緊縮資金、結束寬鬆，最明顯的就是自去年起FED穩定的連續升息，就連前主席葉倫也親口表示市場資產價格過高，等同預告今年利率依然是「升定了」！

狄驤表示，在美國連續升息和國內物價不斷上漲的情況下，台灣必然要跟著升息，否則台幣無法貶下來，而只要啟動升息，市場資金就將吸回銀行，第一個倒楣的就是房貸族，全因台灣「薪資沒成長，物價卻會因炒作、成本提升而上漲」的弔詭現象，過去用「虛胖資金」投資房地產的投資客，可以預見將無力繼續買進，甚至無力支付貸款利息、開始變賣資產。

14A總裁退休前留伏筆　升息近在咫尺
天時地利不動產總經理張欣民分析，前央行總裁彭淮南曾表示「利率不可能永遠停在低檔」，而過去國際上的低利環境已經開始轉變，連經濟體和台灣相似的南韓都啟動升息，都讓台灣升息壓力增大，即使有人認為央行即使升息，也是幅度小、速度慢，但無論如何，升息對房市都是利空，都會成為壓垮高額房貸者槓桿的最後稻草，因此「央行利率走勢」無疑是2018房市最大黑天鵝。

而整體房市趨勢不會脫離「盤整」兩字，張欣民表示，對於自住客是能夠選擇殺價進場的時機，但如果是投資為目的，就不宜冒險，房市已沒有太多賺錢空間，甚至風險趨大。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑亦表示，今年國際、國內經濟表現存在不少風險，預期美國連聯準會將會加速升息，台灣可能進入升息階段，將加重房貸壓力，提醒有意售屋的屋主，勿過度樂觀看待後市，儘管短時間內升息議題對房市影響小，但目前成交關鍵仍在價格，「以價換量」還是主調，建議適度讓價以符合市場需求，及早出場、讓現金落袋為安。

房市自進入盤整期後，多項因素促房價直直落，建商、屋主紛紛開始讓利求售，甚至祭出破盤價，就為了去化手中的大量餘屋，尤其在賣壓龐大的重劃區最能看見其現象，不同於過去幾年，開價高高在上、超越市中心，而是8折、5折的在自我砍價。

以營建署最新統計屋齡5年內新建低度用電住宅，加上2015、2016上半年開工數來推算2018雙北市新屋供給量，台北約有1.2萬戶、新北約3.1萬戶，合計今年將有逾4萬的新屋供給在市場廝殺，若每戶以1500萬元計算，總銷金額高達6千億。

面臨龐大賣壓的房市，永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，去年新北交易量能達年增超過2成的成績，主因是在淡水、新莊、板橋等區有大批交屋潮灌水，新北境內重劃區分佈最多，光是鄰近市中心的江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩重劃區、新莊副都心與頭前重劃區等，住宅區部分逾140公頃，可預見未來預售或新屋供給有相當大的推案空間，房市賣壓不易快速消化。

大量餘屋擠壓房價　3字頭就能買下板橋門牌
以新北房價最高的行政區─板橋為例，財經專家Dr.J在大數據專欄撰文表示，板橋附近的重劃區已不像過去高掛6、7字頭，即使是精華區也不見價格上揚的趨勢，而近年討論度很高的「江翠北側重劃區」，開價不見5字頭，尤其低樓層、景觀不佳的房子，每坪開價多落在40萬左右，若以45萬為平均行情，議價多能再打9~8折，如此一來，並不難見到板橋3字頭的成交價格。

除此之外，重劃區僅是重新規劃，整體生活機能尚未發展完善，因此即使是新建案，也難如同有成熟商圈的案件般、價格能有支撐點，因此易出現價格倒掛、新屋比中古屋便宜的趨勢，而在價格不斷下修、推案量續增的狀況下，長期會使市場價格望下滑動。

329檔期推案2百億　賣壓之下是進場時機
房市傳統329檔期將至，北台灣總推案量飆破3000億，光是板橋江翠重劃區推案就達200億元，多主打2~3房、低總價物件，參戰建商包括遠雄、國美、中德等。房產專家范世華認為，對自用型的購屋族而言，選址不一定在蛋黃區，挑選重劃區反而會是不錯的選擇。

范世華解釋，從CP值為考量下手，挑選未來有發展空間、居住條件佳的重劃區，在屋況好、新市容規劃的加分下，待未來房市景氣好轉，還是有機會看見增值空間，這種尚未興起又帶有未來建設議題的郊區新市鎮，CP值的爆發性不容小覷，現在以低價進場正是時候，像三峽北大特區就是例子，人口已增加至11萬人，生活圈自成一格、環境清幽，早就擺脫鬼城封號，房價在逆勢中坐的穩穩地。

不過，好房網TV主持人Sway也提醒，購屋族買房還是要注意物件周遭用地，變電所用地、殯葬館用地、市場所在地、華江橋所在地都得特別注意，以免買在殯葬館、變電所旁卻不知道，另外江翠北側重劃區沿河岸主打景觀第一排的物件，雖看似坐擁美景，但因剛好面向北方，易受東北季風吹拂，所以下手前也要慎重考慮。

台北市位於松山區的「信義上水」打出廣告戶每坪6字頭，較區域周邊每坪8字頭、甚至破百萬元便宜二至四成，破盤價建案是否會帶來降價的擴散效應，市場都在觀察。

位於台北市松山區松河街的「信義上水」，三年前新成屋甫銷售時案名為「松河大美」，主打擁有水岸第一排景觀且能遠挑台北101大樓，以及鄰近雙鐵共構的松山車站，當時每坪推案價為100萬至110萬元，主打26至44坪、二至三房產品；不過，近期該案打出僅剩的兩戶廣告戶每坪只要6字頭的破盤價，較周邊每坪8字頭、甚至破百萬元便宜二至四成之多，吸引市場目光。

案場銷售人員表示，會祭出破盤價銷售主要是因為新案銷售接近尾聲，加上廣告戶為面對饒河夜市的戶別，相較之下產品條件沒有比較好，希望以更優惠的價格加速銷售手中餘屋；據悉，該案祭出兩戶廣告戶均面對夜市，一戶位於二樓、居住環境較吵雜，另一戶位於13樓但因坪數較大、達66坪，總價偏高、超過4,000萬元。

「信義上水」銷售人員強調，條件較差、面夜市的戶別在價格上相對優惠許多，不過若是面河景的產品，每坪開價為90萬至100萬元，每坪成交價近80萬元，仍是市場行情。

台北市文山區的「再興韻綠」也有機會以每坪3字頭破盤價成交，不過該案因基地周邊有舊礦坑，地質結構上恐有疑慮。另外，像是五股洲子洋重劃區的「微美嵐」每坪2字頭（含車位）低價就能入手。桃園市區的「世中心」更打出每坪19萬元的超殺價。

　招商蛇口(001979)3月9日晚間公告，2018年2月，公司實現簽約銷售面積26.31萬平方米，同比減少17.72%；簽約銷售金額72.43億元，同比減少15.67%。2018年1-2月，公司累計實現簽約銷售面積86.37萬平方米，同比增加11.80%；簽約銷售金額189.99億元，同比增加22.99%。

過去，專注于住宅開發的融創中國（01918.HK）一貫很少涉足商業地產領域。如今，這個印象需要改變了。

2017年，在融創並購萬達商業的世紀交易中，這是融創第一次面向如此大體量的商業地產標的。融創中國董事長孫宏斌在最近的亞布力論壇上透露，完成了對萬達商業的收購後，融創大概會持有超過2000億元的文化旅遊物業，以哈爾濱萬達城為例，融創最後持有的酒店群、萬達mall、遊樂場再加上秀場，加起來資產為100多億元。

孫宏斌還曾經在一次採訪中表達過對商業地產的看法，“商業我們一直在做，高端的產品肯定在地點比較好的地方，地點比較好的地方純住宅越來越少了，肯定是綜合的，所以這方面（商業）能力是必須有的，要不然你就做不了高端了。商業難度比住宅大一點，因為它業態的這種規劃，住宅你做不會太錯，但是商業你要定位錯的話，其實再做起來就會非常難。”

但他同時透露，目前融創做商業還是以銷售為主，將來持有的話，一定會持有一線城市如北京、上海這樣核心城市核心地段的物業，“其它的物業我們都不會持有。”

進入2018年，種種跡象表明，融創在一線城市商業地產領域進行了更大膽的嘗試。

3月初，融創上海區域集團旗下的融創（上海）商置有限公司與盛煦地產宣佈，將共同發起國內首支存量資產並購基金，基金規模達200億元人民幣，這只並購基金的期限為5+1+1。。這是融創上海區域集團首次以基金形式涉水商業地產存量市場。

過去數年，融創在上海的商業專案主要為一些住宅專案的配套商業，商業開發與運營管理面積逾百萬平方米。而融創上海商置團隊則是2018年剛剛成立的新公司，據商置總經理顧明透露，未來這支團隊將涵蓋商用物業投融資、規劃設計、開發建設、招商、運營管理為一體。“商置希望今後深耕一線城市和上海區域的核心城市，在業務上尋找新的增長點，能夠把我們的商置公司團隊培養成在商用物業領域，在投資、融資、建設管理，以及退出領域綜合競爭力非常強的專業公司。”顧明說。

此次融創發行基金的合作方盛煦地產，於2015年由創始人王謙和戰略投資人美國華平投資集團共同創立，其主要業務正是針對存量資產改造的城市更新，將優質地段的商業性資產，改造為長租公寓、辦公和特色商業體後，進行持有出租經營和資產管理。

公開資料顯示，成立近3年來，目前盛煦地產投入運營和在建專案已達38個，總投資規模近80億元，項目面積達30萬平方米，覆蓋上海、北京等一線城市，旗下運營品牌有base佰舍、N2盛雲創意等，以滿足不同業態的定位需求。

“我們兩家是花了一年的時間，通過專案的磨合，認識到雙方各自的特點，才有進一步的發展。”盛煦地產董事兼聯席總裁沈敏愷透露。2017年，盛煦地產以10億元收購了上海融創壹號院酒店式公寓產權，雙方因此結緣。

據悉，融創此次的商業存量並購基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。基金所投專案將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創地產開發團隊提供專業的開發及改造支援，待物業進入成熟運營後，通過多種管道從資本市場退出。雙方將各占一半權益，基金已處於募集環節，已經與境內外知名投資機構洽談。

顧明則對經濟觀察報記者透露，基金偏向於將一些老舊商場改造成大型綜合體，改造後的業態會更為豐富，包括寫字樓、商業、服務式公寓等等，“很快會有項目落地。”

她還強調，融創在商業地產存量市場將是長期的投資，“也會用其它的組合形式，吸引其它更多的願意投資存量資產領域的資金，成立基金，來跟我們做更多的合作。”

融創中國執行董事、執行總裁兼融創上海區域集團總裁田強則表示，基金面向的專案並不設限，融創旗下原有的一些運營效率不高的商業項目或者盛煦已有的商業專案都有可能被納入其中，雙方也有可能對外收購存量商業項目再進行改造。

融創為什麼會在一二線城市加碼佈局存量商業地產領域？

田強認為，北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些城市土地資源稀缺、但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業資產需要升級。他甚至表示，未來城市更新將成為融創新的業務增長點。

“在上海這樣的城市，住宅獲取難度越來越大，我們還是想在上海這樣的城市深耕下來，所以才會在存量資產領域長期發展計畫，也是因為這個計畫，我們自己成立了商置公司。這個基金也是為了這個目標來助力的。”顧明補充解釋說。

另一方面，這幾年來，隨著對萬達、樂視、鏈家等多家企業的投資，融創的戰略打法早就發生了變化，它不再只聚焦于高端住宅領域，而是多線作戰、多元化觸角。佈局商業地產存量市場，也是其多元化投資的一環。

孫宏斌在亞布力論壇上直言，投資房地產下半場就是投資美好生活，“下一步就是文化旅遊，還有文化娛樂，以及養老、休閒、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。”

除了發行上述基金，經濟觀察報還瞭解到，融創今年計畫外對推出長租公寓品牌，長租公寓業務同樣由商管團隊負責。“我們盤算了下前100強房企裡面大概有20家都在做長租，我們的長租公寓目前體量比較小，上海這邊大概已經有一兩千間的規模，集團也有一些。今年希望有所推進，和集團整合好一起來做這件事。”顧明透露。

並購萬達資產後，融創是不是對商業地產越來越重視了？

“我覺得可以這麼說。”田強回應道。

　　加盟的優勢可體現在市值和市占率，但二手房交易具有非標、大宗、低頻等特點。對於加盟門店，總部難以實現強管控

　　在房地產仲介行業，加盟占比將不斷上升，未來直營、加盟和C2C的市占率，可望分別達到40%、30%和20%。鏈家研究院院長楊現領3月9日在杭州演講，發表上述觀點。

　　楊現領還指出，加盟模式需要強品牌背書，行業集中化會因此加劇。未來在加盟市場上，前五名加盟品牌的市占率將超過30%，最大加盟品牌市占率可能超過10%。楊現領這番話中折射出鏈家發展加盟業務的野心。鏈家稱，未來要通過加盟方式連接100萬經紀人。

　　德佑是鏈家旗下用於加盟的品牌。據財新記者現場瞭解，截至目前，德佑在全國已進入10個二線城市。

　經歷了2016年的跌宕起伏和2017年的業績飄紅之後，房企又步入了形勢莫測的2018年。當業內熱議“用規模穿越週期”的同時，《每日經濟新聞》記者注意到，一向被視為“跑步前進”佈局全國的閩系房企，在大舉“向外”的同時，也正加大馬力佈局福建本土，包括轄區內不少三四線城市。

　　那麼，進入新的房地產發展階段，閩系房企是否能夠通過“更固本、更垂直”來穿越週期？閩系房企的“大本營之戰”又將呈現怎樣的格局？

　　佈局全國不忘“固本”

　　在“八山一水一分田”的福建，連綿的山丘擠壓了當地人的生存空間，在海上搏生活便成就了閩商拼搏的精神，而這份精神也完整地浸入了閩系房企的基因裡。就如同正榮董事長所言：“往前沖，大不了重新來！”

　　“對於閩系房企而言，2倍乃至8~9倍以上的負債率似乎司空見慣，高地價方式拿地爭議較多，但其高周轉也很突出，拿地後5~8個月即可實現銷售，1~2個月內去化一半以上，不可否認，這些能力幫閩系房企快速形成了規模優勢。”安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，閩系房企靠高負債、高周轉、高地價逐漸建立了行業影響力。

　　在規模的訴求下，閩系房企快速擴展全國。目前，大量閩系房企已將總部遷至上海，除早年的世茂和旭輝外，陽光城2012年遷總部到上海，融信集團和禹洲集團則在2016年把總部搬到了上海；2017年伊始，中駿集團的總部也入駐上海。

　　中信證券研究指出，閩系房企抓住兩輪地產暖週期的機遇高價拿地，並由此走出福建佈局全國。不過，細心人或會發現，在佈局全國的同時，不少閩系房企不但沒有放棄大本營，相反在加碼大福建的佈局。

　　億翰智庫資料顯示，2017年福建房企銷售榜上，世茂房地產以251億元位居TOP1，TOP2、TOP3則分別被碧桂園和陽光城摘得。福建區域TOP10中，閩系房企佔據9席，累計銷售金額1449億元，佔據大福建1/3的市場。

　　作為最早的一批閩系房企，世茂持續深耕福州、廈門、泉州三個核心城市，通過優化投資、升級產品、良性運營，已研發發佈“璀璨系”和“國風系”兩大產品系，早已在福建實現住宅、商業、辦公等多種業態全面佈局。

　　而福晟集團2017年在福建區域的銷售金額達173億元，占福晟總銷售額的41%。其銷售金額來自于福建近30個項目，分佈在福州、漳州、閩侯、寧德、三明等城市。

　　億翰智庫指出，福晟80%以上為收並購項目、20%以下為招拍掛項目。福晟自2015年9月開始成立專職投資“飛虎隊”，兩年內全國十多個城市簽下70餘個項目，總貨值近6500億元。簽約專案總占地1680萬平方米，建築面積3800萬平方米，其中80%位於一二線城市。同時在福建區域，福晟也一直高歌猛進。2018年，福晟有望成為福建區域前三甲，甚至登頂TOP1，實現業績大爆發。

　　激烈爭奪“大本營”

　　對於閩系房企而言，福建是大本營，也是核心戰場。因而在2018年行業轉變的這一年，加速洗牌、產品提升、戰略升級……大福建的房地產市場競爭將異常激烈。

　　克而瑞福建總經理方明告訴《每日經濟新聞》記者，每家福建房企戰略雖不一樣，但大部分房企都採用“多點佈局”，除了廈門和福州兩個核心城市外，泉州、莆田，包括環福州、環廈門城市，福州、廈門核心區的市場佔有率也是很關鍵的。這些主要房企一般都是佈局到六七個城市以上。

　　的確，福州和廈門作為兩個核心主戰場，一直是閩系房企爭奪的焦點。但2017年，政策使福建戰場格局大變，核心城市受控嚴重，週邊縣市發力明顯，而較多房企的佈局也出現了明顯變化，通盤考慮成為企業保持規模和佔有率的關鍵，這也是產生分化的地方。

　　“外來房企幾乎打不進福建。”資深地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，外來房企土地獲取難度大，像碧桂園、恆大等基本都是在週邊三四線城市拿地，核心城市都很難拿到項目。相對而言保利還好一點，而保利是因為之前有些土地儲備的緣故，但就目前情況來看競爭優勢也不明顯。

　　值得注意的是，有些閩系房企發展路徑已出現分化。如泰禾集團，目前已不太重規模，更多是做標杆產品和溢價。很典型是泰禾的“院子”，基本上是拿一個項目就做一個精品，而不是單純追求數量和規模。再如旭輝集團，早在2007年就開始全國化佈局，接連在北京、上海、合肥、重慶、杭州、蘇州等地拿地，進軍青島、大連、成都、西安、鄭州，戰略性進駐環滬都市圈層，並進入香港。而近年來旭輝幾乎未在福建落子。

　　此外，該人士還表示，一些廈門國企建發、國貿等已明顯呈現出掉隊的態勢，主要原因是因為這些企業局限於廈門，在福建整個佈局比較弱，不像很多企業遍地開花，而國企因內部的諸多限制，導致其拿地缺乏靈活性。而在一手市場，這些國企又不敢拿高溢價的地，所以在這波發展中，廈門國企掉隊了。

　　從2017年開始，整個閩系房企也有改變的地方。首先，閩系房企包容性更強了，與企業合作開發現象明顯增多，如聯合拿地、合作開發等；其次，閩系房企學習成長性比較強，越來越看中產品研發、品牌維護、客戶關係等；第三，相比於2016年的激進高杠杆，2017年這些企業不僅僅追求規模，在控風險的同時保證企業有效發展，2015~2016年拼命做規模和流量，風險和可控度沒那麼高，在不好的市場環境下，這些房企反而懂得如何控制風險。

越地（００１２３）宣布，公司合同銷售額約１６﹒５１億元（人民幣．下同），按年升約２５％，合同銷售面積約８﹒８萬平方米，按年升約１５％。
一月至二月，公司累計合同銷售額４６﹒９億元，按年跌約３％，累計合同銷售面積約３０﹒１１萬平方米，按年跌約５％。累計合同銷售額約佔２０１８年合同銷售目標５５０億元的９％。

第一城分層1150萬破頂

樓市熾熱，向來屬上車客入市對象的沙田區上車屋苑沙田第一城及河畔花園，同日齊誕生樓王。其中沙田第一城一個中層戶造價高見1150萬元，為屋苑造價新高；河畔花園河景戶則以每方呎約1.96萬元易手，短短3個半月第六度改寫區內二手上車屋苑呎價紀錄。

近半年6宗逾千萬成交

沙田第一城樓價相隔不足一個月再登頂的成交單位為6座中層B室，實用面積819方呎，3房1套間隔，美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚稱，該單位望東南方向樓景，過去周六（10日）減價50萬元後，以1150萬元沽出，以50萬元之差力壓4座中層D室，晉身沙田第一城歷來樓價最貴樓王，呎價約1.4萬元。原業主2000年3月以308萬元入市，賬面大賺842萬元（約2.7倍）。

翻查資料，上月同屋苑6座頂層A室連A及D雙天台戶，原以1250萬元售出，刷新該屋苑歷史紀錄，但因有關交易被稅局定義為一約多伙，買家最終選擇撻訂離場。撇除該宗撻訂樓王交易，沙田第一城入伙逾37年來共有8宗逾千萬元成交，其中6宗均在過去半年間錄得，全屬分層單位，反映該屋苑分層戶樓價亦開始陸續突破千萬元關口。

河畔每呎1.96萬冠同區二手

美聯物業助理區域經理翁凱傑指出，今次買家為逾40歲的中年人士，「由大圍一間私樓細屋搬大屋」。受該宗樓王成交消息刺激，同屋苑昨天即現業主加價個案，當中44座低層E室叫價即日由510萬提高至520萬元，加幅約2%；另有3個業主揚言加價，料加幅2%至3%。

同區河畔花園呎價再稱霸區內二手上車屋苑，中原地產副分區營業經理招錦昌說，C座中層8室，實用面積242方呎兩房戶，客飯廳享城門河景，同日獲區內分支家庭客以475萬元承接，呎價約1.96萬元。原業主2012年11月以266.5萬元購入，賬面賺208.5萬元（約78.2%）。

同區二手上車屋苑對上呎價高位約1.94萬元，由同屋苑A座中低層8室於本月4日造出，是次把舊紀錄推高約1.1%。連同偉華中心及沙田第一城在內，區內二手上車屋苑呎價紀錄在今年短短3個半月間已第六度改寫。

入伙僅逾一個月的元朗朗屏8號首錄二手成交，中原地產副分區營業經理徐家倫謂，2座低層C室，實用面積337方呎1房戶，周六以526萬元沽出，呎價約1.56萬元。

原業主2016年3月以380.5萬元購入，賬面升值145.5萬元，即使扣除樓價10%額外印花稅（SSD），賬面仍賺92.9萬元（約24.4%）。

另外，大坑光明臺錄得一宗凶宅同層成交，美聯物業營業經理陳國良說，2座低層B室，實用面積800方呎，3房1套間隔，過去周五（9日）大劈200萬元後，以1250萬元沽出，呎價約1.56萬元。原業主2008年1月以760萬元購入，賬面賺490萬元（約64.5%）。

同層B室2009年發生一宗轟動全港的兇殺案，一個在建築署任職高級工程策劃經理的女戶主，被其聘請的菲律賓女傭殺害，令單位淪為凶宅。今次凶宅同層B室的成交價，對比5個月前同屋苑1座低一層的同類B室造價1540萬元，低18.8%。

香港置業行政總裁李志成表示，車位有價有市，新盤拆售車位攻勢持續。土地註冊處最新資料顯示，2月錄得808宗純車位註冊，雖然較1月的858宗下跌約5.8%，但仍企於800宗以上；註冊金額約13.36億元，按月下跌約4.5%，但仍站穩逾13億元。

至於2月平均每宗純車位註冊金額約165.3萬元，較1月高約1.4%。2月錄得最多純車位註冊為西貢清水灣傲瀧，有143宗註冊登記。

早年涉司法覆核的灣仔皇后大道東用地，納入下財年賣地表，可建樓面近10萬平方呎，屬區內4年來新供應，適合打造精品豪宅，市場估值高近20億元。

佔地1.32萬呎　區內罕有供應

上述灣仔用地位於皇后大道東269號，現址為呂祺教育服務中心，面向香港賽馬會花園，佔地約1.32萬平方呎，屬教育局的教育資源中心，樓高6層，80年代中由本港標準小學校舍改裝成非學校建築。

該項目曾連同比鄰灣仔分科診所用地曾劃入2013年度的賣地計劃內，惟後來涉及司法覆核被剔除，隨着該地更改土地用途程序經已刊憲，進入法定程序，將由「政府、機構及社團用地」改劃成住宅用途，故此政府重新將其納入新賣地表內，預期最快下半年可供出售。

目前項目主要由學位分配組使用，料推售前會遷往至教育局旗下其他寫字樓，騰出該用地。

據城規會修訂的分區大綱圖建議，該用地建議住用地積比率為6.5倍計，重建住用樓面約8.5萬平方呎，另有1倍非住宅地積比，估計最高可建樓面約9.9萬平方呎，建築物高限為主水平基準以上100米。

宜拓精品豪宅 主打中小戶

該地在東半山山腳附近位置，適合發展作精品豪宅，主打中小型單位，項目未來向南景觀視野會較開揚，料可享東半山山景，西面及北面主要望灣仔一帶城市景致，不過旁邊的循道衞理會國際禮拜堂有計劃作重建，大廈高限稍高至110米，預計項目東面景觀將受遮擋。

另外，由於地皮位於灣仔道及皇后大道東的交滙點，相信低層單位較易遇到噪音問題。

區內近年較少有新住宅用地供應，對上一幅批出為捷船街住宅地，由合和（00054）於2014年中以2.23億投得，樓面地價達1.6萬元。區內重建項目住宅項目頗多，如新盤壹嘉去年底一手呎價介乎2.16萬至3.05萬元不等。

然而，灣仔屬民生區，發展配套成熟，該地皮距離灣仔港鐵站約10分鐘步程，周邊有多條巴士、小巴及電車線可往來港九等地區，附近有多間著名中小學院校，醫院、街市及商場等，綜合業界估值，地皮規模適中，市值10.3億至19.5億元，每平方呎樓面地價1.2萬至1.97萬元，適合中小型財團競投。

美聯物業高級分區營業經理張偉基表示，該行促成大角咀港灣豪庭10座高層A室2房單位租賃成交，實用面積411方呎，獲同區客以每月約1.65萬元承租，呎租約40.1元。據了解，該單位是業主於2009年4月以約228萬元購入。

河畔呎價逼2萬 一周兩破頂

市場焦點聚焦於新盤，過去周末10大屋苑僅錄7宗成交，連續4周於10宗以下徘徊。成交少未阻樓價創新高，沙田第一城內園3房戶，以1,150萬元易手，創屋苑歷史新高。

聚焦新盤 10大屋苑兩天7成交

根據中原地產統計顯示，過去周末10大屋苑中，有4個屋苑零成交，買賣錄7宗，按周少1宗。其中天水圍嘉湖山莊過去周末及周日零成交，屬去年9月份後首次。至於美聯物業錄7宗成交，按周少6宗。利嘉閣地產錄8宗，按周少4宗。香港置業錄7宗，按周少2宗（各代理統計屋苑有別）。

周末成交集中於中價屋苑及單位，美孚新邨錄2宗買賣成交最多，亦有收租客購入太古城連租約戶，成交為南海閣高層E室，實用面積488平方呎，成交價970萬元，平均呎價19,877元。單位目前月租19,500元，新業主可享2.4厘回報。

至於沙田第一城3房樓王以屋苑新高價沽。中原地產分行市務經理關煜裕表示，沙田第一城6座中層B室，實用面積819平方呎，屬3房連套房間隔，成交價1,150萬元，創屋苑新高，較2月份錄得舊紀錄價1,100萬元，高出50萬元，升幅4.5%，平均成交呎價14,042元。原業主2000年以308萬元購入單位，持貨18年，升值842萬元，幅度2.7倍。

區內屋苑亦錄得逾千萬元成交，美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚指出，沙田碧濤花園翠柏閣中層A及F室，實用面積1,528平方呎，連兩個車位，成交價1,700萬元，屬屋苑罕有大戶成交，平均呎價11,126元。

河畔呎價 創沙田細戶新高

另外，新界上車盤呎價邁向2萬元，沙田河畔花園C座中層8室，實用面積242平方呎，單位望河景，造價475萬元，平均呎價19,628元，創區內細戶二手呎價新高，距離2萬元關口，相差不足2%，呎價一周兩破頂，較對上紀錄19,421元高1%。原業主2012年266萬元入市轉手升值209萬元，升值79%。

新盤銷情熾熱，拖累二手交投短暫回落。不過，買家入市意慾仍高，相信部分購買力將回流至二手市場，帶動成交量及樓價。

北水熱捧 4千呎以上大單位看俏

第一太平戴維斯住宅發展及投資部資深董事周德輝認為，受惠內地資金持續熱捧香港物業，其中逾4,000至5,000平方呎的大型單位將會特別受追捧，豪宅樓價全年看升1至2成。

踏入狗年，樓價仍繼續破頂，根據日前公布的中原城市領先指數，最新錄得171.67點，續創歷史新高，較去年年底的165.02點，3個月內升幅約4%。

不過，美國持續加息，港美息差擴闊引致資金流走，令港滙持續走弱，將快跌至7.85弱方兌換保證，市場人士相信若資金續流走，將對港樓帶來壓力。

經濟環境穩定 樓市走勢樂觀

周德輝表示，基於中國及香港經濟互動愈來愈多，也吸引了大批的內地富豪來港置業，以支撑本港的樓市，故他仍然看好今年的樓市。

事實上，最近市場亦錄得不少大額豪宅成交，恰巧買家亦是內地客，廣州房地產公司鼎龍集團，剛以10億元購入荃灣西青山公路洋房項目星悅海灣，項目共13幢洋房，總面積34,602平方呎，實用呎價2.89萬元。

另外，九龍又一村紫藤路12號，亦以公司股權轉讓方式易手，作價約4億元，大屋實用面積9,036平方呎，成交呎價4.4萬元。

逾3億元超級豪宅 可跑贏大市

他認為，撇除黑天鵝，從多方面來看今年樓市走勢都相當樂觀，現時經濟環境相當穩定，本港失業率低企，最近股市仍然暢旺，恆指已突破3萬點，基於財富效應下，出現套股換樓的情況，加上中港經濟融合下，房地產投資本港仍較內地為佳，相信內地富豪仍然會選擇來港置業。

不過他亦提到，近一年內地富豪來港置業亦有一個明顯的趨勢，現時出現了更多非地產相關公司來港買超級豪宅。

他預計，今年逾3億元以上的超級豪宅能夠跑贏大市，基於供應少，樓價可望看高一綫，料全年能升1至2成。

反觀中小型住宅供應持續增加，特別是新界區今年仍持續有不少新盤推出，預計中小型住宅樓價全年升幅約5至8%，較超級豪宅為少。

他提到，內地富豪對於特大面積的單位甚為追捧，基於他們在內地習慣居住於數千呎，甚至逾萬呎的單位，故這批內地富豪在港置業亦特別鍾情這類特大面積的單位，據周德輝提到，現時4,000至5,000呎，甚至1萬呎以上的單位才能符合他們的需求，例如山頂新盤Mount Nicholson，分層單位每伙至少逾4,000呎，洋房均逾8,000平方呎，這類全新兼面積大的單位，能切合他們的要求，故推售以來反應甚佳。

他認為這個趨勢仍然不變，特色屋地、大面積分層住宅仍會受追捧，呎價或樓價將會再創新高。