「宏盛新世界1期」逾50戶待售「皇翔桂冠」近半要賣

跌幅高達2~5成！雙北目前待售戶數排前10名的社區，比較「近期成交行情」與「歷史高點」，每坪成交價有2~5成的跌幅，甚至直逼6成。雙北10大賣壓社區，新北市僅淡水區上榜卻包下3個，待售最多的「宏盛新世界1期」超過50戶；台北市則集中在「中山區」、「松山區」及「文山區」3個「山」區，中山區「皇翔桂冠」待售比例近5成。

雙北10大賣壓社區，新北市3個都在淡水區，「宏盛新世界1期」待售超過50戶，每坪成交單價也下跌22.8%。資料照片
根據「屋比超省房屋比價平台」彙整目前雙北市前10大賣壓社區發現，新北市跌幅最大的是淡水區「水立方」，過去每坪最高達64.99萬元，近期成交僅27.9萬元，跌幅高達57.1%，直逼6成！台北市跌幅最大的則是中山區「基泰之星」，每坪成交價最高曾達157.09萬元，但近期成交價剩下70.05萬元，跌幅達55.4%；其他如信義區「新川普」跌幅44.4%，松山區「信義星池」跌幅30.3%。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，「小坪數套房」和「新興重劃區」，是投機資金最容易炒作的產品及區域。目前台北市賣壓重的「基泰之星」、「新川普」和「信義星池」，產品規劃都是以小坪數產品為主。新北賣壓社區坐落的「淡水區」，更是2014年房市反轉前、市場資金搶進的主要區域。

小坪數最容易炒作
葉國華指出，雙北在過去房市反轉前，持續上漲的房價吸引大量投資客搶進，市中心精華區炒完，就轉向新興重劃區。房市反轉後，這些被炒作的社區因缺乏上漲力道，投機買盤紛紛出脫，造成賣壓迅速升高。更有不少投資客為避免套牢與資金壓力，直接下殺取量、認賠出場，使這些賣壓社區房價跌幅普遍高於區域平均跌幅。

住戶少公設難維護
如果選擇購買待售戶多的社區，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，待售戶多通常投資客的比例較高，若自用、自住接手的情況不理想，房價往往會下滑，尤其在房市盤整之時，價格鬆動的幅度更大。
此外，若社區入住比例偏低，社區公共空間的維護就需要特別注意。若位於較新的重劃區，常常因為各社區入住比例低，商圈難以成形，因此生活機能也相對弱，建議下手前要考量未來生活的便利性。

認為房價持平比例持續上升達42%

房仲近日針對網友進行2018年第2季購屋意願大調查，結果顯示民眾對未來房價「看跌」持續收斂，目前已下降到50%，為近3年看跌比例最低的一次，顯示市場情緒最恐慌的時間點已過，未來有購屋需求的民眾可望付諸於行動。
根據信義房屋民調資料顯示，2016年房市寒冬後，從2017年第1季起民眾看跌比例高達7成，隨著同年第2季下滑到6成5後，看跌比例連續收斂，今年第1季看跌比例59%，即將到來的第2季也只剩50%。認為房價持平的比例持續上升，今年第2季有42%認為變動不大。

恐慌氣氛漸漸淡化
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對房價的感受與預期，會影響是否決定在當下購屋，從2015至2016幾次調查發現，有5季的調查看跌房價比例都超過7成，連帶市場交易量也萎縮到新低。
「不過2017年開始市場恐慌氣氛慢慢淡化」，曾敬德說，看跌比例緩步收斂，購屋信心從谷底回溫與房價適度修正後，可看出市場交易狀況的2大指標，買賣移轉棟數與不動產仲介業營收雙雙觸底反彈。

九合一大選添變數
至於未來買氣？台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，今年年底有九合一大選，年輕人買房議題再受關注，政府對房市態度轉趨保守，加上升息腳步逼近，不動產市場再添不確定因素。
不過陳炳辰表示，所幸新案餘屋在過去2年降價減輕賣壓，包括淡海新市鎮、林口、青埔、三峽等重劃區築底態勢明顯，加上新屋「跳水價」不再，剛性買盤恐轉回中古屋市場，像新北市板橋區因江翠重劃區新案大幅讓利，打亂周遭中古屋買盤，預料低價餘屋出清後，自住客將回籠降幅也達1成的中古屋產品。

地上權建案在南台灣並不多見，主因是南2都多數區段屬1字頭房價，地上權與新成屋價差並不大。國揚建設前鎮區地上權新案「微笑時代」社區戶數達748戶，預售銷售約3成多，市場買氣不差，今年第2季將以成屋銷售。

屬地上權產品
「微笑時代」位於高雄市前鎮區，距離民權公園僅100公尺，社區面積超過3400坪，規劃4大棟大樓，休閒設施有游泳池、圖書室、健身房、電影室等設施。
該案屬地上權產品，使用年限達70年，因沒有土地持分買賣不用繳納地價稅或土地增值稅，但須繳納地租，是南台灣最大的地上權住家開發案。案場銷售經理徐全興指出，未來將找新銳設計師打造實品屋，預計5月底6月初完工開賣。據了解，「微笑時代」完工後，約還有65~66年的使用期限。

總銷逾40億元
國揚建設發言人王正怡指出，「微笑時代」正申請使用執照，該案總銷約40餘億元，預售銷售約3成多，若交屋順利可貢獻國揚約近15億元營收。面對高雄市地上權案「R5新世界」提出貸款及管理費減半等優惠方案創造高銷售率，王正怡說：「微笑案位於高雄市中心，對產品力跟地段我們皆深具信心，暫不考慮跟進。全案平均預售成交單價18萬元左右，成屋價應也比照辦理。」
而國揚今年完工案除「微笑時代」，其餘營收則靠高雄市「國硯」、台南市「翡翠森林」等成屋案，採賣1戶認1戶方式貢獻。

士林「文林苑」王家被拆今屆滿六週年，立法院內政委員會昨日初審通過「都市更新條例修正草案」，針對都更不同意戶將強制辦理聽證，並明定處理程序，政府也保留代拆權利。內政部長葉俊榮表示，修法後釘子戶會減少，更加速台灣老舊建物更新，並賦予民眾捍衛權益的機制。

為解決都更不同意戶爭議，修正草案規定，都市更新與都市計畫連結，都更計畫須送地方政府的都市計畫審議委員會審議，以避免惡意圈地；再由專業委員以合議制和公開審議方式，判定都更範圍是否合理；若審理過程中有人反對，須辦理聽證，可藉此釐清是惡意圈地，還是釘子戶索價過高。

內政部次長花敬群指出，未來若有類似文林苑案件，只要把它「割出」都市更新計畫，其他同意戶仍可進行都更，不再像過去一樣看不到盡頭。

花敬群解釋，修正案針對不同意戶處理確定「三加一」程序，從劃定更新地區、事業概要、審視事業計畫、辦聽證及核定，遇有爭議就須辦理聽證，拆遷方式、拆遷日期未來都會實質審議，確認沒問題就可以進行，政府保留代拆。

都更條例修正草案也新增「公辦都更」專章，制度化執行選任都更實施者，使民間與政府一起進行公辦都更的機制更加完備。但台灣人權促進會等民間團體質疑「公辦變私辦」、「自劃太浮濫」，等於幫建商開後門。

原建物須拆除後才可預售
花敬群反駁說「這絕對不是開後門」，修法是新納入公開遴選都更計畫「實施者」，讓選任更制度化，未來會透過合約及招標管制，讓實施者在尊重人民財產權、居住權情況下推動公辦都更，可更有效率推動都更。

都更修法也有新創舉，花敬群指出，未來都更案的房屋預售，必須在拆除完成後才可開始啟動，建商不能再像過去先賣，即便申請到建照及拆除執照，也要等到房屋拆完才能預售。

草案也讓容積獎勵明確化，若符合綠建築、智慧建築、有公益設施、環境品質改善、建築退縮等案件，越能享有容積獎率，容積獎勵上限天花板與過去一致為五十％。花敬群表示，未來都更條例順利三讀後，加上「危老條例」兩法並進，就是非常健全的都市更新制度。

台北市信義計畫區繼「最貴停車場」Ｄ３土地遭法拍後，富邦集團整合多年的「最貴籃球場」也傳出標售消息，集團旗下富邦資產預計四月十八日標售接近莊敬路、松勤街口等四筆地號、近八百坪土地，底價三十五億元、拆算每坪單價約四四三萬元。房產業者推測，因未來接手者得與鄰近土地地主的富邦建設整合開發，理應由富邦建設出手標下機率最高。

信義全球資產經理王維宏分析，富邦資產標售土地為信義段五小段三十九—二、三十九—十二、三十九—十五及三十九—十六等四筆地號，僅約二六一一平方公尺（約七八九．八坪），未跨過該計畫區最低開發門檻三千平方公尺（九○七．五坪）的限制；富邦建設是最可能出手買家，因若由其他買家接手，無法獨立開發，還是得要與富邦建設合作。

查詢北市開發案環評相關資料，這次標售的四筆地號已與鄰近六筆地號，包括三十九、三十九—一、三十九—三、三十九—四、三十九—十一、三十九—十四地號等共同進行住宅案環境評估；該開發案基地面積約五一六三平方公尺（約一五六一．八坪），富邦資產持有土地比率約五十一％、富邦建設約四十％、另九％由盈保發展與明東實業持有，前者法人大股東為富邦建設、後者大股東為台灣大董事長蔡明忠。

根據環評資料，該開發案預計規劃地上三十七層、地 下五層的住宅大樓，其中二到九樓規劃為一般旅館、十到三十七樓規劃住宅；一般旅館約三十八戶、餐飲業一戶、住宅一九六戶，共計二三五戶。

房產業者分析，因該開發案已進行環評，且是由富邦建設主導，富邦建設與富邦資產均屬獨立法人，才會透過公開標售進行，最有可能是由富邦建設標下，取得開發案的完整主導權；但富邦建設高層不願表示任何意見。

開發限制嚴格 黃金素地難整合

信義計畫區寸土寸金，但卻常見「最貴停車場」、「最貴籃球場」等低度使用情況；房產業者分析，主因是北市府相關開發法規限制嚴格，包括最小開發面積門檻、住宅樓板面積不得超過建物總樓板面積的三分之一等，大幅提升整合難度，造成開發遙遙無期。

除Ｄ１、Ｄ３兩塊「最貴」系列外，另一側信義路五段及松仁路口的Ｂ７街廓，也有一塊整合許久的素地，目前僅做低度利用的停車場使用，該街廓共八筆土地，就有八十八個所有權人，整合之路難看到盡頭。

高力國際調研部董事李日寶指出，信義計畫區的都市計畫規定最小開發面積，且限制住宅使用面積占比，種種開發限制自然形成整合難度；瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，信義計畫區住宅區、商業區（含特定業務區）僅七十公頃，占總面積的四十六％，可開發用地有限，加上近年來豪宅限貸令、加稅等，也讓建商整合態度轉為觀望。

黃舒衛指出，二○一五年信義計畫特定專用區細部計畫第三次通盤檢討變更，Ｄ１、Ｄ３街廓建築物供作住宅使用的容積樓地板面積不得超過該建築物總容積樓地板面積三分之一，更讓興建頂級豪宅開發價值大減。

根據房仲業者進行最新購屋意向調查，受訪對象中看跌比率逐步收斂，第二季僅約5成，是近3年調查結果最低的一季，看漲比率則仍維持個位數，約8%，反倒是認為持平比率大幅增加，約42%。房產業者分析，對於房市情緒最恐慌的時間點已過，預期持平的比率持續拉高，目前呈現民眾購屋信心增加且交易量持續回溫狀態。

仲介業營收 已觸底反彈
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2015~2016年幾次購屋意向調查發現，有5季的調查結果，看跌房價比率都超過7成，當時也就是房市信心最低迷與恐慌的時間，市場交易量萎縮到近年新低量，不過2017年市場恐慌氣氛慢慢淡化，看跌房價比率緩步收斂，市場現況交易量的買賣移轉棟數與不動產仲介業營收已經觸底反彈。

對於未來利率走勢看法部分，有43%受訪者認為利率不會大幅調升，26%購屋時則沒有考慮到升息問題，但也有2成受訪者認為可能大幅升息先觀望。另外，對於地震後購屋是否考慮建物耐震條件的調查，有47%受訪者表示會挑921後蓋的房子，因為建築法規相較嚴謹，42%則會特別注重結構安全與建商品牌，剩下11%則是選擇不會或不清楚。

曾敬德表示，實際上過去一段時間，外在的客觀情勢變動並不大，利率也都維持在低檔水準，但民眾對於房價看法卻有明顯波動，影響主因還是對房市的信心度，因此從2015年修正至今，民眾面對房市心態上明顯顯得「比較敢買」，購屋信心的改善有利於2018年房市交易量持續回溫。

號稱「全台灣最貴菜園」的台北市信義計畫區D1，土地再傳易主！土地所有權之一的富邦資產管理公司將把手中789坪土地，以35億元底價，對外公開標售，預計4月18日正式開標，每坪土地底價約443萬；至於掌握D1近1,800坪土地的富邦建設公司，其總銷約170億元的精品小宅案，則因故宣告喊卡。

富邦資產管理公司委託台灣金服公司公開標售，標售的土地包括：信義段五小段39-2、12、15、16地號共4筆，限制為國內合法設立的公司才能投標。

據土地登記謄本顯示，這4筆地號土地面積共789.82坪，每平方公尺公告現值67.8萬~108.7萬不等；所有權人富邦資產管理公司取得時間，自95年12月至102年4月陸續卡位。

全台最貴停車場波折多

此舉無異宣告，信義計畫區世貿展覽館對面「全台最貴菜園」的D1開發計畫，已面臨停擺。而無獨有偶的是，D1隔壁、「台北101」大樓正對面，號稱「全台最貴停車場」，因幸福人壽前董事長鄧文聰所擁有的富創建設受限於大股東被捲入弊案，也是面臨全案胎死腹中，2月23日才淪為二拍案，但隨即遭到台北地檢署及台灣高等法院分別查封，並辦理「禁止處分」，最後二拍中途喊卡停拍。

兩大「最貴」開發案破局

換言之，原本都已分別進行建照申請、取得建照的D1和D3，這2大「最貴」開發案，雖都位於蛋黃區中的蛋黃，但如今已雙雙破局。

由於富邦建設才在2016年底喊出預計2017年將推出D1案為總銷170億元的精品小宅案，並規劃地上37樓、地下4層的摩天大樓案。但是，富邦建設董事長薛昭信昨透露，全案因故已經暫停申請建照，並未再進行開發。再加上，富邦資產管理以底價35億元，進行公開標售，全案急轉真下，也頗令市場人士錯愕。

位於信義路五段、莊敬路口的D1，全區佔地約2,545坪，共16筆土地。20多年前，知名建商僑泰建設開始整合。後來新東陽集團介入，董座麥寬成在2010年12月就卡位買下2筆持分土地，約54坪。之後鄧文聰以幸福人壽原插旗39-7地號，持有約152坪，惟受金管會監督，又轉移給關係企業富翔開發。近11年來，則以富邦建設和富邦資產管理公司進入整合，最為積極。

天母房市近期很懸疑！和碩董座童子賢持有的「富邦777」社區，去年至今頻傳法拍戶，可惜日前首拍，卻沒有敢接「正在墜落的刀子」；「華固天鑄」為是天母最高豪宅，預售時曾以每坪207萬售出，但先前出現每坪126萬元的價格；改過案名的「英格蘭莊園」開價9字頭，破盤成交8字頭，建商敢降價，竟然催出了買氣！

「富邦777」去年傳出法拍後，富邦董座蔡明忠年底也再調節出售1戶，每坪126萬元，日前「富邦777」又有法拍戶，但首拍流標。近期天母最高豪宅「華固天鑄」進入強銷期，但若以2012年預售開始起算，至2018年3月實價登錄揭露，總戶數70戶，共揭露24筆交易，等於4年僅銷售3成5。

「華固天鑄」預售時每坪207萬售出，但後來卻有每坪126萬元的登錄價，連戴德梁行總經理顏炳立都曾說，「天母聽到天價，心都涼了！」不過，也有建商趁房市小陽春，降價出清，2012年預售的「95隱」，當時開價每坪140至150萬元，近期成屋改名「英格蘭莊園」，建商降價破盤，願意讓代銷以8字頭就成交，締造出買氣。

豪宅市場會不會多殺多？天母的價格乖離過大，恐怕會衝擊到頂級豪宅銷售。但華固建設總經理洪嘉昇表示，「華固天鑄」從2017年4月才正式開始銷售，計畫1年賣15戶，目前銷售都在進度內，今年第1季也有出售，只是還沒揭露，而該案低樓層到高樓層每坪價格125至190萬元，是合理範圍。

法拍市場什麼都能賣，一戶戶的豪宅、整棟旅館、飯店等不足為奇，但整棟被賣掉，就少見了，位在新北市樹林區的透天建案「永捷京の都」，整棟31戶日前都遭到新北市地院強制執行拍賣。

根據司法院法拍屋公告，「永捷京の都」位在樹林的大安路與俊英路口附近，法拍案規劃有31戶，坪數在109~114坪，分別為24戶透天住戶、7戶透天店面，地上為3樓半的連棟電梯透天，債務人為興建該建案的永捷開發，拍賣原因為抵押物強制執行，一拍底價6.49億元，換算平均一戶為2093萬5480元，單坪大約僅19萬。

「永捷京の都」目前現況為毛坯屋，建物結構及外牆面皆已大致完成，有2次施工，每戶均附有停車位，拍定後將依現況點交。不過，「永捷京の都」目前均未辦理建物所有權第一次登記，也未申請門牌。

而回顧上一次整棟被法拍建案，便屬位在竹北的豪宅大樓「富豪至尊」最受矚目，為地上19樓、地下3樓的住商混合大樓，2012年時開價41~53萬元，高於當地行情過多，一直以來乏人問津，號稱竹北最貴豪宅，最終只能流入法拍市場收場。

今年房市景氣反彈，全台329檔期總量估計達1600億元，其中台中總銷占了600-700億元，而這些指標性推案除了集中北屯區、南屯區、北區外，今年大里區也成為戰場之一，全因「台中軟體園區」將完工後帶來的就業人口紅利，附近1字頭房價，獲得消費者青睞。

「台中軟體園區」今年即將完工後，提供5000個就業機會，有望帶動租房及購房需求。永慶不動產台中大里中興加盟店長胡承佑表示，軟體工業園區帶來就業人口，刺激當地房市，最近買房及看房人數有明顯增多。

大里最新住宅成交行情，據永慶實價登錄資訊顯示，電梯大樓每坪單價14.1萬元，跟去年同期下跌1.4%；公寓每坪單價11.5萬元，跟去年同期比較下跌24.3%；整體住宅每坪單價17.5萬元，跟去年同期比較下跌4.1%。胡承佑指出，受先前房市不景氣影響，賣方讓價售出，房市價格下修。

「台中軟體園區」周邊指標推案包括泉水街口「軟園一號」、新仁路上「中興墅NO.2」，每戶多以25-40坪，2-3房為主，每坪開價2字頭，仍有不少工程師、園區工作人員詢問。

胡承佑表示，園區將完工後，之後有74號草湖匝道直通園區、藍線捷運也將在軟園設站，代表未來不用擔心交通壅塞問題，而且附近有青年高中、瑞城國小，算不錯學校，以及霧峰澄清醫院，不用擔心就學及就醫問題，並位於主幹到中興路一段上，往返市區方便。

他表示，除了園區周邊有新案外，往外圍大里工業區同樣也有住房需求，仁化路底的華廈大樓新推案，雖然生活機能不比園區佳，但往返園區及工業區的交通方便，車程10分鐘，房價1字頭，同樣深受外地移入的就業族群喜愛。

2017年3月17日，為遏制樓市過熱，北京市出臺了被業內人士稱為的“史上最嚴厲樓市調控措施”，一年的調控使樓市逐漸回歸理性。同時，隨著成交量的減少，銀行按揭貸款的收緊態勢有所緩解。

記者近日走訪北京地區多家銀行發現，與過去放款週期動輒三個月起步相比，各銀行的放款速度明顯快了不少。在貸款利率方面，就首套房而言，基準利率上浮10%目前占主流。同時，還有個別銀行在上周上調了首套房貸款利率。

首套房貸款利率穩中有升

近日，記者走訪了北京地區工商銀行、建設銀行、交通銀行、滙豐銀行、大華銀行、中信銀行、招商銀行、北京銀行、南京銀行、光大銀行、民生銀行、浦發銀行、華夏銀行等在內的13家銀網點。

其中，5家銀行的個貸經理表示，首套房貸款利率最低上浮5%；5家銀行表示最低上浮10%；1家銀行表示最低上浮10%，常批上浮15%；1家銀行表示最低上浮15%；1家銀行表示最低上浮20%。

上述銀行中，有兩家銀行在3月22日剛剛上調了首套房貸款利率。一家銀行將首套房貸利率從基準利率上浮5%上調為基準利率上浮15%，在3月22日之前完成審批的不受影響。另一家銀行將首套房貸利率從基準利率上調為基準利率上浮10%，優質客戶可以申請基準利率上浮5%，但不保證獲批，同時根據申請人數進行調整。

除此之外，在《證券日報》記者走訪過程中，還有其他銀行工作人員表示“首套房貸款利率可能繼續上調”。

以某股份制銀行為例，該行目前對於首套房貸款利率執行基準利率上浮10%的標準。當本報記者諮詢“貸款利率以及放款週期”等問題時，個貸經理回答道：“如果還沒有簽合同，建議簽完合同完成資質審核等前期流程再來諮詢。近期可能會繼續上調首套房貸款利率，我們在等待總行通知。”

同時，上述個貸經理告訴本報記者：“由於近期房屋成交量不高，放款速度比較平穩，一般面簽後5個工作日批貸，房本抵押後1-2周就可以放款。”

以某國有大行為例，目前該行首套房貸款利率最低上浮5%，常批利率為基準利率上浮10%。在記者調查時，個貸經理表示：“未來可能統一調整為最低上浮10%，如果房子已經看好，建議儘快走流程。”

在某首套房貸款利率上浮20%的股份制銀行，工作人員告訴《證券日報》記者：“我們支行在利率上浮後還沒有任何客戶，不太瞭解銀行的放款週期，不過相信別的支行客戶也不多，額度會比較充足。”

根據記者走訪的情況，截至目前，北京地區多家銀行額度方面比較寬鬆。在貸款利率方面，根據各支行信貸額度情況不同，提供的利率僅供參考，還可能因為客戶資質、征信情況做出調整。

不過，並不是所有的銀行都有額度。在《證券日報》記者走訪的多家銀行中，有一家股份制銀行的工作人員告訴記者：“目前我行首套房貸款利率為基準利率上浮10%，面簽後半個月左右批貸，但是目前沒有額度，放不了款，需要等多久我們也不確定。”

多家銀行僅需提供收入證明

本報記者走訪的13家銀行中，有7家銀行在特定條件下不需要提交工資流水這一證明材料，僅提供收入證明即可。

以某國有大行為例，工作人員告訴記者：“在收入證明可以覆蓋月還款額兩倍的前提下，國企、500強企業以及公務員事業單位員工貸款金額在300萬元以內只需要提供收入證明，不需要工資流水。”

以某城商行為例，工作人員表示：“對於我行的優質客戶，收入證明在3萬元以內的不需要提供工資流水。除審核購房人資質外，貸款房屋的房齡需要在30年以內。”

而在某外資銀行，工作人員則告知：“歸入我行優質客戶的單位直接認可收入證明。”

還有銀行工作人員表示：“目前對於是否需要提交工資流水我行並沒有明確的規定，每一單都有信貸員綜合評定，並且不同客戶經理的評定可能也不一樣，需要具體問題具體分析。”

另有部分銀行要求收入證明和工資流水缺一不可並且完全匹配。

首套房貸款利率連升14個月

根據我愛我家市場研究院資料統計，以“3•17”政策為分界點，2017年3月17日前一年裡，北京全市二手住宅共網簽254916套，2017年3月17日之後的一年裡，北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%。

根據融360監測資料，2月份全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當於基準利率1.114倍，環比1月上升0.55%。全國首套房貸款平均利率自2017年1月起連續14個月上升。

融360截至3月19日的資料顯示，在29家北京地區銀行中，11家銀行首套房貸利率為基準利率上浮5%，15家為基準利率上浮10%，1家為基準利率上浮15%，兩家為基準利率上浮20%。

有房產經紀人對《證券日報》記者表示：“2017年以來，首套房貸款利率一直處於上升通道。不過對於購房者而言，不必過多關注上浮水平較高的銀行，我們簽約的銀行有30多家，會提供利率較低的銀行供客戶選擇。”

同時，多家房產仲介表示：“春節過後的樓市通常會有個小高峰，在房地產調控政策仍然收緊的情況下，樓市活躍度雖然較往年同期有所降溫，但是相比節前在諮詢量和帶看數量上都明顯增多。”

3月26日，深圳市住建局正式發佈了《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》（下稱《實施意見》）的徵求意見稿，明確了深圳棚戶區改造將以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與。徵求意見截止時間為4月9日前。

重磅!深圳官方:棚改可強征 最高按建面1:1.2補償

依據《實施意見》，棚戶區改造專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，其住宅部分除用於搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售並舉，統一由人才住房專營機構運營管理。棚戶區改造項目建設的人才住房由人才住房專營機構持有或回購，專案建設的保障性住房由區政府回購。人才住房回購政策另行制定。深圳市住建局相關負責人表示，《實施意見》在結束徵求意見，正式出臺後，將面向新項目，已經進行改造的項目將不適用新規。

重磅!深圳官方:棚改可強征 最高按建面1:1.2補償

羅湖棚改.資料圖

同時，《實施意見》針對棚改的政策適用範圍、項目安置補償標準、專案實施模式、房屋徵收、專案用地出讓等核心問題上也作出了明確規定：

——明確了深圳棚改政策的適用範圍。《實施意見》的適用範圍是：使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區：1. 存在住房品質、消防等安全隱患；2. 使用功能不齊全；3. 配套設施不完善。對於使用年限雖不足20年，但按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區，經區級政府批准也可適用棚戶區改造政策。

——統一了老舊住宅區棚改專案的安置補償標準。《實施意見》明確，我市老舊住宅區棚改專案的貨幣補償標準，按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》（市政府令292號）確定。對被搬遷房屋的補償，不得低於與被搬遷房屋同類型同地段房地產的市場評估價；產權調換標準按照套內建築面積1:1，或者不超過建築面積1:1.2的比例確定。同時，鑒於老舊住宅區戶型面積偏小，為滿足居民改善居住條件的需求，《實施意見》明確了增購獎勵，允許每套住房增購不超過10㎡的建築面積，增購價格按同項目的貨幣補償標準計收。

——創新提出了棚改的深圳模式。《實施意見》提出“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區政府主導，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構為主，其他企業也可以參與。棚改專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，住宅部分除用於搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

——實現了棚改與房屋徵收程式的有效銜接。為避免因個別業主提出不合理要求導致無法達成補償協定，或部分房屋產權人不明確導致項目改造難以順利推進，進而損害了大多數業主的合法權益，《實施意見》明確，在相關情形下區級政府可以根據公共利益的需要，按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》（市政府令292號）等規定，依法實施房屋徵收。

——確定了棚改專案的土地出讓方式及地價計收標準。《實施意見》明確，棚改項目的用地審批由各區政府負責，由項目實施主體向各區城市更新主管部門申請用地審批，土地使用權通過協定方式出讓給專案實施主體，並明確棚改專案中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務配套、商業配套等各類用途部分的地價計收標準。

在地產行業聚攏效應益發白熱化的當下，央企中航地產的處境略顯尷尬。不僅因上海中航城股權轉讓推遲導致淨利潤大幅下跌，其賣力吆喝的物業管理服務增色見效之速也十分緩慢。

日前，中航地產發佈2017年年度業績，其各財務指標明顯下滑。2017年中航地產實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.51億元，同比下降6.74%；其中，房地產開發業務營業收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

這樣的業績表現，雖在意料之中，但無疑給去年走馬上任的中航地產董事長石正林潑下一盆冷水。

“賣子”不成

2017年8月7日，石正林代替肖臨駿，走馬上任中航地產董事長。

就如中航地產在財報中所述，由於戰略佈局出現失誤和投資過熱的商業地產，外加為回應國資委的“瘦身計畫”，不斷“賣賣賣”，中航地產歸母淨利潤連續兩年出現下滑，業績一直處於水深火熱之中。

如何迅速轉虧為盈？一直浸淫於物業管理行業的石正林只能丟車保帥、賣子求生，聲稱“向存量資產經營管理方向轉型”。

2017年12月20日，中航地產公告稱，公司以10.64億元的總價將旗下中航城置業（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股權轉讓給深圳市卓越不動產投資有限公司。緊接著，中航地產於1月底發佈業績預增公告，稱公司2017年預計實現歸母淨利潤4.4億元-5.1億元，同比上升172.63%-216%，轉讓上海中航城系其歸母淨利潤預計大幅提升的重大原因。

然而天有不測風雲。

3月9日，中航地產一份《2017年度業績預告修正公告》使得“賣子”計畫破滅。該公告顯示，由於上海中航城股權變更登記手續未能如約完成，故中航地產2017年歸母淨利潤修正為同比下降0%-16.35%。

有地產業內人士對記者表示，中航地產目前致力於聚焦物業資產管理服務，但其邏輯與市場上做得較好的物業公司截然不同。“比如說萬科物業、綠城物業等，其擴張邏輯為一面依靠自身龐大的物業基礎，一面向外承攬業務或是收並購。但中航地產卻反向剝離地產業務，其目的應該在‘保殼’。”

物管“四不像”，毛利率低下

聚焦于物業資管服務的中航地產，其盈利能力與同行一比，高下立顯。

中航地產2017年年報顯示，公司物業管理業務實現營收28.67億元，占總營收比重不到一半，對淨利潤的貢獻近五分之四。然而，占淨利比重如此之大的物管業務，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠落後於同行業。全國物業管理協會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業收費2.24元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強企業平均毛利率可達 25%。

也就是說，中航地產物業管理業務的毛利率剛及行業平均水準的一半。

目前，中國的物業管理公司按照公司性質分類可以分為四類：地產開發商子公司、獨立物業公司、房管所轉型物管公司和自治型物業公司。這四類中，地產開發商子公司占比超過80%，代表公司有萬科物業、綠城物業等。獨立物業公司約占10%，彩生活以及長城物業為此類公司代表。剩下的房管所轉型物管公司及自治型物業公司各占不到5%。

而正在持續剝離地產業務的中航地產，成了物業管理行業裡的“四不像”。

截至2017年底，中航地產的房地產業務收入僅占總營收的47.65%，其“地產”之名已逐漸淡去。與此同時，中航地產為淨利潤貢獻近五分之四的物管業務，又多倚賴與“中航系”公司的關聯交易，故無法劃歸為獨立物業公司，房管所轉型類或自治型物業類更是談不上。

回看過去一團亂麻，遙看未來仍是“霧裡看花”。

中航地產披露的2018年經營計畫顯示，其需“進一步明確各業務平臺商業模式，完成業務模式梳理”，並“根據調整後的戰略方向，梳理組織管理，重塑組織能力”。此外，就是繼續出售及轉讓非戰略性資產。

而中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對媒體表示，目前，很多大型房企都有物業管理業務，而且水準也很高，相較于大型房企的競爭優勢，如果中小房企沒有足夠的經驗、人才、資金量以及良好的市場口碑，即便向物業管理業務方向傾斜，未來也會面臨重重挑戰。

在物業管理行業已成一片紅海的背景下，“四不像”的中航地產將以何競爭優勢突出重圍？

對此，中航地產相關負責人表示不方便回復記者，而其年報中一句“探索公司轉型後的新模式及新的利潤增長點”隱約透露出，中航地產或許也不知該問題的答案。

根據自身戰略定位的變化更改公司名稱正發生在多個地產公司身上，龍湖地產便是其中之一。3月23日，龍湖地產發佈公告稱，建議更改該公司名稱“龍湖地產有限公司”為“龍湖集團控股有限公司”，龍湖方面表示，更名的同時該公司地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主營業務佈局更加明晰。

據該公司公告顯示，該公司中文名稱變化的同時，公司英文名稱也由“LongforPropertiesCo.Ltd.”更改為“LongforGroupHoldingsLimited”。對於更名，龍湖地產表示，該集團現已涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務，新公司名稱更加符合該集團的長期業務策略。在該公司的業績發佈會上，龍湖地產董事長吳亞軍進一步解釋：“更名並不是為未來分拆業務做準備，而是為了保證各個板塊在核心競爭力、品牌、能力上的協同，從而產生一些新的機會，而且有利於吸引資源和技術人才。”執行董事兼首席執行官邵曉明也表示，因為如果把每個板塊都變成上市公司，它們之間的協同性會打折。

在業內人士看來，龍湖地產在公司名稱上“去地產”也是該公司多元化、多業態發展的現實寫照和未來方向。據瞭解，在住宅、商業、長租公寓、物業四大領域上，龍湖已有所積累。

龍湖地產3月23日公佈的2017年業績顯示，去年該公司合同銷售額達至1560.8億元，較上年增長77.1%。營業額同比增長31.5%至720.8億元。分業務板塊來看，物業發展業務營業額為674.6億元，較上年增長31.1%，仍然佔據該公司絕大多數營業額比例。

投資物業方面，去年該公司不含稅租金收入為25.9億元，較上年增長35.6%。商場、冠寓、其他租金收入的占比分別為97.7%、1.5%和0.8%。其中，在長租公寓的佈局方面，已開業冠寓的建築面積為58萬平方米，整體出租率為46%，其中，開業超過3個月的項目平均出租率為67.1%，開業超過6個月的項目平均出租率為91.7%。在邵曉明看來，長租公寓是非常賺錢的生意，目前冠寓還處於投入期，進入相對成熟期後，輕資產類的長租公寓毛利率要達到35%左右，淨利潤率能夠達到12%-15%。

對於商業及長租公寓方面的預期，邵曉明進一步介紹，2020年這兩個業務板塊的收入將超過60億元和30億元。

關於另一個板塊——物業服務，龍湖地產的資料顯示，2017年底，合同管理物業面積達到2.08億平方米，管理專案705個，在物管公司中排名第十。收入方面，2017年龍湖物業管理及相關服務及其他板塊的收入為20.19億元，溢利為4.95億元。吳亞軍透露，龍湖物業收費率保持在95%以上。

土地儲備方面，於2017年12月31日龍湖地產的土地儲備合計5458萬平方米，權益面積為3900萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5032元，為當期簽約單價的32.8%。有了土地儲備資源後，龍湖地產也為自己定下了2018年2000億元的銷售目標。

世茂房地產（00813）旗下世茂深港國際中心昨天在深圳市進行動工儀式，項目總投資額達500億元（人民幣．下同），佔地逾32萬平方米，計劃建造700米高的建築物，冀打造成深圳市內新地標。

樓高700米 料成新地標

深圳市2018年第一季度新開工項目典禮昨日在深圳市龍崗區舉行，全國政協副主席董建華、深圳市市長陳如桂、世茂房地產主席許榮茂及副主席許世壇等人出席。

去年深圳城市建設規劃確定把龍崗坪山中心作為東部發展的主軸，其中大運新城定位為深圳拓展「粵港澳大灣區」的經濟腹地。許世壇在致詞時表示，世茂深港國際中心的落成，將對龍崗成為深圳東部中心形成重要依託，料可提升龍崗大運新城城市服務功能和商務集聚能力。

世茂深港國際中心項目是該集團布局深圳的龍頭專案，項目佔地32.2萬方米，計容面積約136萬方米，總投資額將達500億元。根據總體規劃，該專案將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、五星級酒店、智慧辦公、大型商業、公寓等於一體的綜合開發營運專案，並建造700米高的物業，冀打造成深圳城市新地標。

中國海外發展（00688）公布去年業績，全年純利407.67億元，按年增長10.1%，如扣除投資物業及一個合營項目權益公允值重估，盈利為342.6億元。期內每股盈利3.72元，派末期息每股45仙，增加7.1%，全年合計派息每股80仙，升3.9%。中海外今年合約銷售目標2900億元，上調近25%，幅度較以往進取，主席兼行政總裁顏建國指出，因今年可銷售貨值已達5550億元，預計只要賣出逾半即可達標，認為銷售目標切合實際情況。

中海外去年收入達1660.45億元，較2016年增長1.2%，其中物業發展佔1621.4億元（97.6%），物業投資佔24.5億元（近1.5%），其餘為其他業務收入。該股昨天曾微升0.2%，午市公布業績後倒跌，收報27.1元，挫近2%。

冀今年售樓2900億增25%

顏建國表示，去年合約銷售額2320.7億元，今年合約銷售目標上調近25%至2900億元；可供銷售貨值約5550億元，主力在下半年尤其第四季推售。去年買入76幅地皮，新增土地儲備建築面積1741萬方米，截至去年底，土地儲備6375萬方米，連同中海宏洋（00081），合計土儲8278萬方米，可滿足未來3年所需；預算今年買地投資權益金額1350億元。

中海宏洋去年純利12.71億元，按年增長41.2%。派末期息每股3仙，較2016年增加50%。

合景泰富（01813）去年預售額380億元（人民幣．下同），增長33.2%；權益預售額287億元，完成全年280億元的目標。主席孔健岷表示，今年可售貨值1100億元，其中內地一二線城市佔逾90%，全年預售額目標650億元，大升71%，會保持高速增長，本年度將推出超過20個新項目。去年新增樓面531萬方米，權益土儲約1800萬方米。

減派息 逆市挫5%

該公司上周五晚公布業績，派末期息31分，連同中期息10分，全年每股派41分，較2016年度的末期息40分及特別息11分為少，該股昨天逆市下跌，低見10.3港元，曾急挫11.7%，收報11.08港元，仍跌近5%。

對於每股派息減少引致股價顯著受壓，孔健岷稱，派息比率維持逾35%，2016年度較高是因為派發特別息。他強調，公司進取買地皮，預售額將會持續高速增長，利潤提升也較快。

問及會否增持股份，作為大股東的孔健岷指出，會視情況再作考慮，認為公司股價有「競爭力」。

合景泰富在香港有兩個住宅項目，包括與龍光地產（03380）各佔50%的鴨脷洲項目，以及與龍湖地產（00960）各佔50%的九龍東啟德發展區項目。孔健岷直言，視乎市場發展及市況，再決定會否購買香港的地皮。

最後一員荃威花園呎價10025

住宅樓價急升，刺激平均實用呎價（下稱平均呎價）1萬元或以內的主要屋苑由至今逾一年間全面消失。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）的107個成分屋苑中，最落後的荃灣荃威花園，最新平均呎價亦歷史性首度升穿1萬元，令CCL首次出現所有成分屋苑的平均呎價都突破1萬元關口。區內代理直言，受樓價急升帶動，荃威花園意向呎價低於1萬元的放盤早於上月絕跡，目前意向呎價最平一伙亦逼近1.1萬元。

年漲18.6%跑贏整體升幅

中原地產用以編制CCL樓價指數的全港107個大型私人住宅屋苑樓價，平均呎價1萬元或以內的屋苑首次全部消失，其中屬於最後一個登上1萬元或以上屋苑的荃威花園，本月18日平均呎價報10025元，按周上升約1.1%，相對去年同期僅錄得的平均呎價8452元，一年間大升約18.6%，拋離同期CCL所錄得的15.6%升幅。

翻查去年1月8日的統計，當時107個屋苑中仍有多達15個屋苑平均呎價仍處於1萬元或以下，當中包括天水圍嘉湖山莊等主流上車屋苑，惟嘉湖山莊與屯門海翠花園平均呎價已同於上月28日首度升穿1萬元水平，意味連同前述荃威花園在內，全數107個屋苑已先後晉身為平均呎價萬元屋苑。

美聯物業首席高級營業經理鍾家豪直言，受整體樓價向上及買家加快入市步伐帶動，荃威花園近月樓價明顯水漲船高，當中意向呎價低於1萬元的盤源早於上月已被「搶乾」，目前約25個放盤中，意向呎價全數高於1萬元，當中6個更在過去一個月有上調叫價，加幅約2%至3%，最平一伙M座高層7室，實用面積477方呎，叫價昨天亦由500萬元調高至508萬元，意向呎價達約10650元。

同區荃灣花園每呎逾1.4萬

荃威花園平均呎價剛晉身萬元屋苑行列，但原來同區樓齡超過30年且不屬於CCL成分屋苑的樓盤，包括荃灣花園、東亞花園及荃錦中心等，平均呎價其實早已升穿1萬元水平，當中樓齡與荃威花園最接近的荃灣花園，本月平均呎價更飆升至約14121元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，自去年1月新界東所有屋苑平均呎價全線升穿1萬元後，全港只餘15個屋苑平均呎價低於此水平，全部來自新界西，佔新界西全區屋苑比例五成。當時這批屋苑的平均呎價集中於8000至1萬元，惟現今這批屋苑的平均呎價亦已全線升穿1萬元。

至於港島及九龍的成分屋苑平均呎價，更早在2013年8月及2014年9月便已全數突破萬元關口。

「港人港地」緊箍咒 2個月住多1間房

香港文匯報訊（記者 梁悅琴）「港人港地」啟德1號入伙接近半年，隨著租盤不斷增加及區內配套未成熟，加上樓盤本身有諸多條款限制，包括出租物業亦須事先向地政總署申請「同意書」，令租金受壓。今年1月一個一房單位月租1.65萬元，兩個月後的今天，兩房只租「一房價」，租金勁跌近三成，呎租跌至28元，創兩房呎租新低之餘，亦低於同樣剛入伙的新界盤。

美聯物業葉鎮龍表示，啟德1號剛連錄3宗兩房租務成交，月租同為1.6萬元，較年初入伙時的高位2.2萬元，大幅低27%。即是說，今日租同兩個月前租，一個月勁慳6,000元，一年慳7.2萬元。

業主回報率1.5％

其中，啟德1號第3座高層E室，實用面積563方呎，屬兩房間隔，內櫳企理，獲東九上班族承租，每月全包租金1.6萬元，呎租僅28.4元，平過同期入伙的新界新盤。以剛入伙的將軍澳SAVANNAH第3C座低層A室為例，面積463方呎，兩房戶，反而以1.9萬元租出，租客為區內分支家庭，呎租達41元。業主於2016年以572.3萬元買入，租金回報近4厘。

相比之下，啟德1號第3座高層E室業主於2017年1月斥資1,087.9萬元購入單位，租金回報率僅1.8厘，若扣除每月約2,200元管理費，租金實收約1.38萬元，回報率低至1.5厘。據悉，該單位於今年1月18日放盤時，曾叫租2.3萬元，之後租金回軟，2月兩房月租已跌至1.8萬元。

兩房呎租不足30元

另外兩宗劈租個案分別為第3座低層B室兩房戶，面積561方呎，去年11月放盤，叫租2.5萬元，大幅減價36%至1.6萬元租出，呎租28.5元。業主2017年1月以873.4萬元購得，回報率約2.2厘。而第3座中層E室，實用面積563方呎，兩房間隔，叫租2.2萬元，減至1.6萬元租出，呎租28.4元。

屋苑逾200放租盤

葉鎮龍續稱，啟德1號本月錄得逾30宗成交，租客以單身貴族為主，包括教師、工程師及教授等。屋苑現有逾200個放租盤，一房叫租1.35萬元起，兩房叫租1.65萬元起。

　　豪宅新盤再錄高價成交，新地旗下北角新盤海璇，昨日啟動第2階段銷售，以招標形式連沽3伙，當中價格最高的高層戶成交，呎價達6.58萬元，創港島東新高紀錄。

　　據一手銷售資訊網資料顯示，海璇於昨日連沽3伙，當中最大額的成交為2座高層A室，面積1599方呎，成交價逾1.05億元，呎價65846元，再創港島東歷史新高紀錄。至於另外兩個成交，包括1座中層B室，面積1173方呎，成交價6388.8萬元，呎價約54465元；以及2座中層B室，面積1467方呎，成交價8000萬元，呎價54533元。

　　至於同系屯門御半山，市場指，該盤的預售樓花同意書快將獲批，預料短期內公布樓書及價單等，並一同開放示範單位，最快可於下月開售，而發展商將於今天公布樓盤最新部署。

　　項目提供522伙，提供1至2房單位，當中2房或以下單位佔約九成，另設少量特色單位。預期不少單位均擁開揚景，同時亦提供約48萬方呎樓面，為純住宅項目，不設商業樓面，預計關鍵日期為2020年7月底，而整個樓盤共分兩期發展，合共提供逾1000伙，而第二期項目，有機會趕及在年內應市。

　　該盤屬景峰區內逾13年來首個全新私人住宅發展項目，賣點之一，為對外交通便捷， 項目附設除設有巴士及小巴站，往返各區之餘，更距離輕鐵景站僅3分鐘，方便往來屯門市中心，同時亦可搭乘輕鐵，前往港鐵兆康站搭乘西鐵，此外，隨著區內基建不斷發展，包括港珠澳大橋、屯門至赤鱲角連接路，使屯門的交通網絡會更為完善，為區內未來住宅發展增加潛力。