買豪宅成癖 旺普董座5年買2戶「國美信義花園」

富人砸錢蒐集豪宅不手軟，尤其鍾愛特定社區。最新實價揭露2筆台北市信義區豪宅「國美信義花園」交易紀錄，買方皆為旺普建設董事許明修家族，先於2013年以1.9億元購入1戶，去年12月再砸2.1億元買第2戶。專情松山區「文華苑」的國巨集團董座陳泰銘，近期也再買1戶，共已斥資逾30億元收藏該社區6戶。

實價資料顯示，去年12月「國美信義花園」11樓戶以總價1.9億元、換算單價約197.8萬元成交，同時揭露的還有同社區於2013年12月交易的5樓戶，總價2.1億元、換算單價約185.5萬元。謄本資料顯示買方均為蔡衍明家族投資的旺普建設董事許明修家族。

專情豪宅一買再買
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，「國美信義花園」樓高14層，屋齡12年，位信義計劃區豪宅區塊邊緣，2筆成交價落差不到6%，顯見抗跌性不錯，單價與200萬俱樂部僅一步之遙，亦不脫黃金門牌地段因素，可嗅到當地回溫徵兆。
對於2筆時隔4年才揭露，台北市地政局表示，「國美信義花園」在2013年交易為實價上路之後該社區的首件交易，無同社區其他案例可參考而暫不揭露，直到去年底再有交易，查核後價格水準相近才一併揭露。

專情特定豪宅的還有國巨董座陳泰銘，近期再以旭泰新公司名義買下「文華苑」2樓單戶，賣方為「文華苑」一手買家、該案代銷公司海悅廣告董座黃希文，於今年農曆年後過戶，總面積353.59坪，房仲業者以貸款85成估，總價應為4.38億元。若加總過往陳泰銘購入「文華苑」交易金額，估已斥資逾30億元收藏該社區共6戶。據了解，陳泰銘還透過管道再搜索其他買方出售的可能性。

特定社區磁吸富豪
類似的「豪宅癖」還有創見集團董座束崇萬家族陸續買下「昇陽國寶」6戶，頂新集團魏家擁14戶「帝寶」，郭台銘家族有5戶「信義富邦」、長榮航空前董事長張國煒有3戶「敦南樞苑」等。
住商不動產企研室經理徐佳馨指，購置特定豪宅的富豪不在少數，且多相中老豪宅，因位置佳，使用面積大，價格更便宜，還可就近與家人互相照應。

住宅市場回溫，建商獵地轉積極。據商仲業者統計，今年Q1大型土地交易金額達335億元，年增27%，為近6年Q1最佳，建商本季購地金額達209億元，也是6年來Q1首度突破200億元關卡。建商直言「建案銷售穩定去化，當然要開始獵地補貨」。

交易年增27%
今年首季土地交易表現熱絡，據第一太平戴維斯統計，本季大型土地與地上權交易金額達335億元，比去年同期大幅增加27%，最大宗交易為富邦人壽以78.1億元標得高雄龍華國小舊址商業區地上權，寫下壽險業今年第1筆不動產投資案，也是富邦人壽繼信義區A25地上權，第2高總價的地上權投資案。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，今年無論在商用與土地市場皆是剛性需求當道。由於全台建物移轉棟數觸底反彈，建商對今年住宅市場充滿信心，拉抬增加土地庫存意願。

欣巴巴斥資21.6億元購地為本季最積極的建商，京城建設也一改去年僅投資8.6億元的保守購地態度，光第1季就購地達20.48億元，且以每坪135.6萬元改寫高雄市中都重劃區地價新高記錄。

2016年曾暫停購地、推案的華固建設董事長鍾榮昌日前曾表示，去年華固銷售台北市個案總銷即逾140億元，今年應可再達百億元以上銷售額，「因為銷售穩定去化，當然要開始獵地補貨。」京城建設發言人周敬恆指，目前對購入新地塊抱持正面、積極態度，不限定土地條件，只要適合就會出手。

7大都會區 44％仍看跌

房仲業者昨發布第2季住宅市況，7大都會區看跌比率跌破5成、至44%，連續7季收斂，但雙北市看跌比率仍達5成以上，顯見民眾對於降價仍有期待。此外，前波房市高檔買進新屋的民眾，即將面臨寬限期到期，推估明、後年將有5.5萬戶新屋面臨本息攤還的房貸壓力，可能掀起一波強勁賣壓。

永慶房屋業務總經理葉凌棋指出，前波房市熱絡階段，銀行競相推出優惠房貸、寬限期，以及超過20年期的房貸專案，以寬限期最為常見。其中，2014年房市高點時買進的預售案，推估將在2016至2017年交屋，7大都會區約18.2萬戶交屋，若適用3年寬限期的比率3成，估算明、後年全台有5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，將從原本只還利息進入本息攤還的階段，還款金額飆高，倘若無力負擔，可能掀起一波售屋潮。

若無力還款 恐掀售屋潮
若以貸款1000萬元、利率1.8%為例計算，寬限期僅須繳納利息每月約1.5萬元；3年寬限期後，加計本金還款，每月還款飆至5.7萬元，負擔加重近3倍。

另外，對於今年房市走向，永慶房屋業管部經理謝志傑表示，房價看跌比率連續7季收斂，加上購屋意願與實際買期逐步回溫，房市已從過往的急跌期進入小幅緩跌、盤整階段，預期上半年全國買賣移轉棟數為13.5萬至14萬棟，較去年同期增加約5%至8%。

至於房市最大變數，除了部分區域新屋寬限期將屆引爆的還款重擔外，國際情勢、升息趨勢也是民眾關注重點。隨著美國升息列車啟動，台灣恐怕也得跟隨，只是幅度與速度不同；而8成欲購屋民眾及7成屋主對於利率承受臨界點是2.5%，即未來只要升息3碼（1碼為0.25個百分點）以上，買賣雙方對於房市態度將會出現大幅改變。

根據永慶房屋2018第二季網路會員調查，全台看跌2018年第二季房市比例，減少3個百分點至44％(圖一)，若再觀察七大都會區對於2018年第二季房價的看法(圖二)，發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待；此外，台南看漲與看跌比重都增加，顯示台南消費者對房價的看法仍分歧，尚未形成共識。永慶房屋業管部經理謝志傑分析：全球經濟同步復甦，經濟表現穩健，股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價大幅修正時期已過，由急跌期進入小幅緩跌、盤整階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連七季收斂，印證目前市場緩跌至平盤整理格局不變。


根據內政部住宅統計資料顯示(圖三)，謝志傑指出，屋齡20年以上的住宅占比超過七成的有五大都會區，分別是台北、新北、台中、台南、高雄，其中，台北30年以上住宅占比更高達67％，表示台北老房子最多，住宅老化最嚴重，亟待都更或危老重建；此外，桃園、新竹則是全國住宅屋齡最年輕的都會區，屋齡20年內占比均高達四成以上。

那麼，30年以上老舊住宅產品別是那些呢？謝志傑說明，從調查結果可以發現(圖四)，居住在住宅屋齡超過30年的消費者中，雙北市以公寓產品最多，占比高達七成以上，而桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗，比重幾乎都在六成以上，其中台南市更高達85％。

因此，謝志傑說明，雙北房屋老化問題嚴重，都更在雙北面臨的挑戰以公寓為核心，都市更新條例修法必須能夠解決公寓住宅老化與結構安全的問題，才能保障民眾居住品質，否則實質效益不大；而桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主，適用小面積、產權單純的危老條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。


消費者有購屋意願時，偏好選擇的購屋地段(圖五)是那裡呢？謝志傑表示，七大都會區消費者購屋地段的選擇以成熟發展區為首選，占比高達76％，顯示成熟發展區的生活機能完善、交通便利優勢，吸引消費者購屋。不過，可以看到新興重劃在桃園與新竹最熱門，選擇新興重劃區的比例超過三成，新竹縣市更超過四成，新興重劃區在桃園、新竹受青睞。至於消費者偏好的住宅型態(圖五)為何？謝志傑說明，根據調查結果顯示，七大都會區以成屋大樓為主流，其中台中以北五大都會區有過半消費者選擇成屋大樓，甚至雙北市還接近八成，反觀南台灣，台南仍以透天為主流，高達53％，但大樓有興起的趨勢，高雄則是成屋大樓與透天二分天下。

美國啟動升息循環，全球低利環境恐將結束，利率正常化，寬鬆貨幣政策將逐步退場，台灣也難獨善其身，跟進升息恐怕是2018年央行理監事會的選項之一，謝志傑分析：根據調查，高達80％購屋者與70％售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5％左右，也就是升息3碼左右，升息成為買賣雙方關注的焦點，僅升息1碼就會造成四成買賣雙方房貸還款壓力，顯示消費者對於升息的敏感度增加。

此外，調查中有高達58％消費者有「投資收益型不動產的意願」，期待「最低投報率1.5％-3％」占比47％，較上季增加5個百分點。謝志傑補充：投報率3％以上高投報標的難尋，可說是「有需求無供給」，因此，消費者也慢慢接受且認清事實，轉向市場上高於定存利率的「有需求有供給」標的為優先選擇，預期年租金投報率在1.5％-3％之間。

永慶房屋業務總經理葉凌棋表示：國內外經濟同步成長，市場資金充沛、台股萬點行情續航，買氣小幅增溫，不過，2017年房市交易量回升主要是受惠於屋主、建商大幅讓利帶動，2018年若沒有持續讓利，買賣雙方對於價格認知差距恐擴大，將壓縮2018年交易量成長的空間。統計2018年1-2月全台建物買賣移轉量較2017年同期增加13％(圖六)，預期買氣小幅回溫，2018年第一季交易量預估在6.5-6.7萬棟之間，較2017年同期增加9％至12％；以近期交易量推估，2018年上半年交易量約落在13.5-14.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長約5％至8％之間。

不過，葉凌棋補充，國際情勢詭譎多變，中美貿易戰一觸即發，衝擊台灣經濟，連帶間接影響房市表現。此外，美國聯準會2018年預計升息3-4次，若國內通膨壓力增加，台灣跟進升息機會大，因此，國際情勢、升息是未來房市最大變數。

在房市熱絡時，銀行競相推出優惠房貸，寬限期、長年期的房貸專案出籠，尤其是寬限期的使用最為常見，若在2014年房市高點購買預售屋，大約會在2016年後陸續交屋，統計七都2016-2017年使照核發戶數統計交屋量，全台約有18.2萬戶交屋，葉凌棋指出：2016年陸續交屋後，若使用3年寬限期，預計將於2019-2020年進入還本期，房貸壓力將驟增，預期將可能出現委售潮，賣壓湧現。根據非官方統計，使用寬限期的房貸戶比例約三成，估算2019年-2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，售屋壓力大，其中以新北、桃園、新竹與台中賣壓最重，預期降價求售的狀況恐持續。葉凌棋補充，寬限期跟還本期房貸壓力真的差很多嗎？以貸款1000萬元、利率1.8％為例，三年寬限期內每月繳款金額僅1.5萬元，一旦過了寬限期，每月繳款金額飆升至5.7萬元，是寬限期的3.8倍之多，房貸壓力不容小覷。

公股行庫主管表示，這兩年因房價走跌，又適逢寬限期結束，面臨須同時攤還本金與利息，有些投資客因還不出錢，乾脆選擇「斷頭」，導致銀行逾放比飆高。

銀行表示，房價下修、成交量萎縮，加上寬限期陸續到期等因素影響，付不出錢的投資索性選擇斷頭，導致部分銀行去年起，房貸逾放比呈逐季攀升，去年底房貸逾放比較前年同期增加。

第一銀行去年第4季房貸逾放比0.32%，比起去年同期的0.18%幾乎是翻倍成長；華南銀行去年底房貸逾放0.24%，去年每季房貸逾放金額都在10億元以上。

銀行主管坦言，2011年到2013年期間，房市多頭時期，一堆投資蜂擁進場，但隨著房貸寬限期到期，又碰上房價下修、成交萎縮，不少投資因無力償還房貸本金，只能選擇斷頭，導致銀行房貸逾放比上升。

信用管制已解除二年，2019至2020年為屋主寬限期結束、進入本利攤還的首波高峰期。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，預估將全台有5.5萬戶新屋面臨寬限期到期，屆時出現大量委售潮，大量賣壓湧現，其中又以桃竹地區每百戶有逾三戶的比例，賣壓最大。

葉凌棋表示，2016年3月解除信用管制，近年銀行競相推出寬限期、長年期的房貸專案，吸引買氣。

不少在2014年、2015年房市景氣最高峰、房價高點時購入預售案的屋主，在交屋時使用房貸寬限期，然而通常為三年的房貸寬限期，將在2019年至2020年進入還本階段的高峰期，以本利攤還金額為寬限期的3.8倍來說，屋主面臨償貸資金壓力大增，將會出現新一波委售潮。

全台在2016年及2017年合計約有18.2萬戶房屋交屋，根據永慶房產集團推估，使用寬限期者約占房貸戶的三成，預估將有5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，其中又以新北、桃園各約萬戶為最多。

若以寬限期到期的戶數占家戶數比重來觀察，包括桃園及新竹均逾3%，新北、台中也有2.5%以上，將會是房貸寬限期到期後賣壓較大的都會區。

葉凌棋指出，通常會使用房貸寬限期主要可分為二類，一類為利用房貸寬限期較輕鬆的付款先購屋的購屋族，另一類為利用寬限期換取成本較低、時間較長的銷售期以求出售房屋的投資客，不過因為近三年來房價下跌，特別雙北、桃園目前房價與高點相較，跌幅均逾一成，屆時新屋屋主賠售出場壓力大增，甚至有可能出現更多房貸違約出現，或進入法拍市場。

葉凌棋表示，去年因市場資金充沛、台股出現最長萬點行情，房市買氣小幅增溫，不過交易量回升有很大原因在於屋主或建商讓利，今年雖然買方看跌房價比重，已降至七季以來新低，但若買賣雙方價格認知差距再度擴大，將會壓縮今年交易量成長的空間。

實價資料顯示，北市店面行情直直落，去年平均成交單價一坪103萬，創五年新低，和2014年相比，一坪下跌14萬元，跌幅逾一成。

永慶房產店面經理鄭朝鶴分析，觀光客減少，過去漲過頭的店租紛紛打回原形，連帶天價店面不復可見，再加上電商崛起、兩岸僵局短期難打開，置產族對後市看法保守，多要2.3%以上投報率才願意出手，店面行情因此大不如前。

根據永慶統計近五年北市店面交易情況， 2013年到2016年，平均成交單價都在110萬以上。2014年第二季，因有高價店面登錄，季均價還拉高到近130萬，全年平均也達117.5萬元。

2017年第一季店面均價還維持在112萬，第二季跌至103萬，第三、第四季持續下探，雖守住百萬大關，但全年均價103萬元，為五年來新低。

北市店面成交總價也同步走滑，2013年平均成交總價約4669萬，去年為3714萬，總價大減近千萬，減幅逾二成。

鄭朝鶴表示，近年利率一直低檔，低利環境下，可穩定收租的店面，是有錢人的最愛。前幾年房市景氣好時，熱門商圈包括東區，台北車站，西門町，甚至師大、公館、士林夜市都不時傳出一坪5、600萬元以上的高價店面成交，但這二、三年，不僅天價店面不復可聞，許多熱門商圈也變得不熱門。

鄭朝鶴分析，這幾年景氣不好，國人消費保守，店家業績不佳，付租能力減弱是主因之一，由於調漲店租，租客往往就不再續租，投資人已不敢以高價追逐店面。此外，電商持續快速發展，實體店面優勢不再，兩岸關係短期內難以化解，也讓置產族對店面前景不再抱持高度樂觀。

鄭朝鶴表示，景氣好時，待售店面若投報率在1.8%以上，只要地段不錯，置產族就會出手，現在投報率大多要2.3~2.8%，買方才比較會考慮，由於租金下滑，投報率又要拉高，換言之，只有店面大幅跌價，買方才願接手。

今年第1季大型商用不動產(單筆交易達3億元之商用不動產)交易金額為90.5億元，雖然比去年同期減少23%，但對照目前出口力道持續擴張，企業設廠需求旺盛，廠房交易總額達近二年的單季新高，占本季交易量75%，預估未來半年，商仲業者認為，工業不動產將成繼續成為商用不動產市場中最活躍的一類產品。

第一太平戴維斯指出，本季廠房的交易金額為67.5億元，科技業與傳產製造業廠房購置需求強勁。本季最大交易為和碩斥資22.3億元購入台灣艾銳勢新店廠房；而另一筆大型交易案則為嘉聯益以15.7億元購買桃園科技園區的在建工程廠房。觀察本季擴廠趨勢發現，隨著蘋果去年發表新手機拉抬台灣電子零組件出口，蘋果供應鏈廠商產能擴充積極，本季前四大交易案中，包括和碩、嘉聯益與6.8億元購入觀音工業區廠房的銘鈺，都是這波蘋果概念股的受惠企業。區域方面，北台灣依然是商用不動產的交易重心，本季將近85%以上的交易集中於台北市、新北市以及桃園市。

相較於商用不動產市場買氣溫和，土地交易表現熱絡，單季大型土地與地上權交易金額達335億元，比去年同期大幅增加27%。最大宗交易為富邦人壽以78.1億元標得高雄捷運凹子底站商業區地上權，寫下壽險業今年第一筆不動產投資案，同時也是富邦人壽繼信義區A25地上權，第二高總價的地上權投資案。

建商延續去年積極購地的態度，本季購地金額達到209億元，是繼2013年以來，首度第一季建商獵地即突破200億元關卡。除了欣巴巴斥資21.6億元購地成為本季最積極的建商，京城建設也一改去年全年僅投資8.6億元的保守購地態度，光第一季就購置土地達20.48億元，並且以每坪135.6萬元改寫中都重劃區地價新高記錄。由建商購地動作頻頻可以看出，國內經濟穩定復甦以及推案讓利風有效引出自用買氣，建商對於今年住宅市場充滿信心，增加土地庫存意願大增，預期接下來包括桃園市與高雄市政府的大型土地標售登場，將持續推升土地市場交易動能。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，今年無論在商用與土地市場皆是剛性需求當道，商用不動產市場將會持續由廠房與廠辦領銜；隨著政府提高工業地利用效能與打擊閒置工業地的相關政策越來越明確，將可帶動新一波科技業與傳產製造業的資產活化風潮。下半年的升息風險對於投資型不動產影響較大，特別是零售店面與旅館，由於基本面欠佳，升息敏感性高，買方將提高投報率要求，預期買氣持續維持低點。

3月中旬開始，美國甫升息，美中貿易戰又為全球經濟市場造成恐慌與波動，而今年2月台灣的出口終止連16紅，但同一時間，今年1、2月全台七個都會區賣賣移轉棟數卻增長12％，對於這種詭侷的市況，永慶房產集團認為，升息將是今年房市最大的變數。 根據永慶房產集團統計調查，全台7大都會區2018年第1季與房價歷史高點相比，台北市累計跌幅為15％、新北市14％、高雄市11％、桃園10％，而台中、台南與新竹縣市的跌幅為5至7％，顯示近3年房價有明顯修正。

如此「讓利換成交」的市況，也讓今年1、2月買氣催生，全台買賣移轉棟數較2017年同期增加13％，更比2016年元月房地合一稅上路同期，大幅增長46％。但是否可稱作落底？永慶房屋業務總經理葉凌棋分析，目前仍在緩跌階段，2017年雖然成交量穩步向上回升，但2018年仍須「逐月小心觀察」。

他表示，房市的回溫中其實潛藏冷風，這股冷風就是升息，若國內通膨壓力增加，台灣跟進美國腳步升息機率增加，國際情勢與升息，將是房市最大變數。葉凌棋也提醒，2016年3月央行解除一般住宅限貸令，恢復貸款寬限期，可預料屋主結束3年寬限期後，將面臨還本金的壓力。

2019至2020年許多屋主將進入還本期，預估全台約有5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，葉凌棋指出，2018年寬限期到期前，勢必會出現一波賣壓潮。而若台灣下半年升息，也將衝擊這些寬限期房貸屋主；至於一般民眾，根據本次調查，7成屋主可承受升息3碼內的壓力。

翻轉西區後，不獨厚東區，城市翻轉計畫，今（27日）台北市長柯文哲在中山區行動市政會議中，指出中山區兩大改造重點，一是扶植婚紗產業，二是為要讓北美二館加快腳步進行，針對卡關關鍵的建蔽率，已下令要都發局長林洲民「花博園區場館該拆的就拆」。

中山區藝文氣息濃厚，台北美術館的擴建計畫早在2010年就被提出，現在終於有點眉目，柯文哲曾透露，從花博園區到台北美術館，北美館2館的擴建計畫已經設計到一半，預計花費至少54億元；而今天柯P在會議中指出，北美2館一直都卡在建蔽率問題，提出將鄰近的「花博公園、美術館公園、新生公園」等3座公園合起來規劃，建蔽率就能高一點，而針對3座公園裡的臨時建物，如真相館，也直接點名都發局長林洲民，下令「有必要就通通拆掉」，比較好一起重新規劃，該拆就拆。

除北美2館計畫外，中山區產業的最大亮點「中山北路婚紗街」也要擴大規模，柯市長表示，統計每年會有2萬對新人到台灣結婚，每對花費約20萬元，粗算每年能帶來40億的產值，相當驚人，是相當具有潛力的產業，政府應該給予產業協助，而花博公園北半部園區預計在今年5月進行整修、10月開幕，就順勢在整修時打造一些景點，公園處可和婚紗業者討論，將花博公園北半部結合鄰近的撫順公園，可以打造成拍婚紗照的熱點，大家就不必都擠到陽明山。

　　3月26日晚間，招商蛇口發布了2017年年度報告，全年實現營業收入754.55億元，同比增長18.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤122.20億元，同比增長27.54%。

　　規模業績雙增長

　　年報顯示，2017年招商蛇口版圖繼續擴展，在原有深耕城市的基礎上新進了南通、昆山、嘉興、無錫等10個新城市，全年在全國近50個城市以及香港、新西蘭等地約200個項目在售，實現簽約銷售面積570.01萬平方米，同比增長20.98%，簽約銷售額1127.79億元，同比增長52.54%,成功邁上千億臺階。

　　長租公寓業務也發展迅猛。目前，招商蛇口的長租公寓已布局深圳、北京、天津、重慶等多個城市，上海、廣州等城市也將有項目落地，建築規模總計約60萬平方米，約1.6萬間。

　　事實上，2017年是招商蛇口在融合基礎上加速發展的關鍵之年。報告期內，招商蛇口以産品品質、成本管控、客戶服務為基礎，通過高效地投資發展、有效地運營管理、富有成效地營銷，實現規模、業績雙增長。其郵輪、園區和社區三大板塊的協作發展，交叉運營，形成招商蛇口特有的發展路徑和競爭優勢；而 “前港-中區-後城”片區開發模式，以優質的産業、商業、教育、醫療、文化、環境等優質配套的分階段完善，梯次滿足了人民對美好生活的需要，從而實現了價值洼地向價值高地的變身。

　　多種方式加速拿地

　　值得注意的是，隨著地産行業內兼並重構進一步加速，房地産行業集中程度進一步提高，且呈現銷售持續向龍頭企業集中的態勢。在此背景下，招商蛇口存量優質資源重估和增量優質資源獲取的強大優勢逐漸顯現。

　　目前，招商蛇口深圳前海、太子灣和蛇口項目，都將逐步正式進入業績貢獻，增值非常可觀。同時，招商蛇口作為招商局集團內唯一的地産資産整合平臺及重要的業務協同平臺，其包括存量轉型、集團內部整合、産業新城模式、國資並購收購等模式在內的非市場化拿地能力遠超于其他房企。2017 年以來，招商蛇口以國企資源承接模式與武鋼、昆鋼、東風房地産、浙江農發集團簽訂了合作協議，以産業新城模式獲取了蘄春項目，並斬獲了寶山工業區、蘄春地塊、青島藍灣網谷地塊，此外，招商蛇口正以資源整合方式推進收購招商局旗下的漳州開發區，資源獲取的特殊優勢有望成為招商蛇口在土地市場供給調控和溢價率持續高位的房地産後市場時代的制勝關鍵。

　　另外，招商蛇口也加速了在土地市場上公開拿地的速度。2017年全年，招商蛇口新增建築面積1023萬平方米，尤其是12月，接連獲取上海、南京、武漢、鄭州、常州、嘉興等11城共12個項目，新增建築面積184.2萬平方米，環比增長1328%；拿地金額108.7億元，環比增加731%。

　　大力拓展融資渠道

　　隨著貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊，招商蛇口在做好市場預判的基礎上，大力拓展融資渠道，加大與各類金融機構的合作力度，創新融資工具，完成多項直接融資産品的發行。

　　報告期內，招商蛇口順利完成50億中期票據的注冊和發行，獲批150億元公司債發行額度並完成首期24億元的發行，獲批交易所首單儲架式長租公寓CMBS發行額度60億元及攜手建設銀行完成銀行間市場首單長租公寓ABN産品注冊額度200億元，有效運用金融工具盤活存量資産，為長租産品後續經營發展獲得長足的資金保障。

　　招商蛇口表示，未來將繼續圍繞社區運營、園區運營、郵輪運營三大業務，並通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模，以“産、網、融、城”一體化運作為抓手，以質量、效益、規模動態均衡發展為導向，探索繼續存量資産證券化的途徑，有序盤活存量資産，進一步提升自身核心競爭力，在鞏固和提升行業龍頭地位的同時，也將為城市發展帶來巨大的社會效益，推動城市加速轉型升級。

　　3月26日, 優客工場和wedo聯合創業社聯合發布消息稱, 雙方已就戰略合並簽署相關諒解備忘錄, 並在未來的一個月中完善後續相關程序。收購後，優客工場將攜wedo聯合創業社共同打造以深圳為核心的粵港澳大灣區第一共享辦公平臺, 共同助力粵港澳大灣區創新經濟的健康成長。

　　此前, 優客工場已于2017年7月完成對wedo聯合創業社的戰略投資, 此次收購將wedo聯合創業社完全納入優客工場的生態體係中。

　　2018年一季度，優客工場已完成兩大明星共享辦公空間的並購，形成順應行業發展的強強聯合。

　　據公開資料顯示，2018年1月3日優客工場完成對洪泰創新空間的全資並購, 于2018年3月9日完成對無界空間的並購。此次收購wedo聯合創業社, 為優客工場2018年的第三次並購行為, 並購後優客工場和wedo聯合創業社在深圳已經擁有近20個共享辦公空間, 成為目前深圳地區共享辦公運營商行業巨頭，將鞏固雙方布局全球和粵港澳大灣區的戰略，推動共享經濟和創新創業上水平。

　　優客工場是中國共享辦公行業首個獨角獸級別企業，堅持全球化戰略布局，目前已正式完成C輪融資，估值達到近110億元，在全球 35 座城市布局了160個共享辦公空間，還在進一步擴大著其作為共享辦公行業頭部企業的影響力。

　　未來，收購後優客工場將持續加深華南的戰略布局，並將優客工場在全球的優質資源，在華南做更深度的鏈接，努力打造成粵港澳大灣區聯合辦公的大IP，共同為中國創新者賦能。

　　這似乎是一條回歸之路。埋頭搭建體係多年後，多元化業務布局已然清晰。然而，在過去的一年中，遠洋集團似乎重新調整了對規模的重視指數。2017年，在花樣迭出的拿地爭奪戰中，遠洋集團可謂戰果斐然，全年新增土地貨值達2688億元，新增土地儲備面積同比上漲245%。

　　2018年，遠洋集團拋出了晉級千億元銷售規模的目標。3月22日，遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明表示，未來三年（銷售額）保持50%的增長速度是可期的。這意味李明放出了3年挺進2000億元陣營的目標。

　　增量市場尚有空間，3萬平方米的土地儲備，連續4年銷售均價快速提升帶來的産品溢價能力和多元業務的協同能力等多種因素，或許是李明手裡有貨心不慌的“底氣”。但規模之戰中，跑得快之余更要跑得穩。

　　劍指2000億元銷售規模

　　對于要規模，還是追求“有質量”的增長，地産不少標桿房企曾猶豫過，也曾試圖布局新業務以完成生態鏈的建立，以求得可以從多種渠道攝取利潤。

　　多元化業務布局搭建完畢之後，遠洋集團定下了未來三年“聚焦主業，發展協同業務”的戰略方向。

　　“從房地産行業未來十年的長期趨勢看，發生行業結構性變化是肯定的。但近兩三年應該還沒有太大的變化，住宅開發業務在“每年十萬億平方米”的交易量水平上仍可穩定持續發展幾年。單一企業在規模上實現快速擴張是可能的。”李明表示，從遠洋的土地儲備、城市布局、團隊狀態和開發能力上看，未來三年到四年將保持每年50%的增長速度，實現2000億元以上的銷售規模也是必要的。

　　對此，克而瑞研究中心沈曉玲、馮惠表示，2017年，遠洋實現706億元合同銷售額，完成700億元銷售目標，業績同比增幅僅40%，與同規模房企增速相比，相對偏低；毛利率上升至25%，核心凈利率達9%，均小幅提升，但未來上升空間有限。

　　不過，2017年，遠洋集團在土地獲取上可謂全力開火，創下歷史新高。

　　2017年全年，遠洋通過招拍挂、合作開發等方式購入59幅地塊及7個成熟項目，購入地塊總建面達1613萬平方米，權益佔比42%，成交總價約1145億元，平均購置成本為7100元/平方米，創歷史新增土儲新高，並新進入石家莊、蘇州、合肥、長沙等共14個城市。

　　截至2017年12月31日，遠洋集團已布局30余個城市，總土地儲備同比增加57%達約3409萬平方米，加上已鎖定的深圳舊改、一級開發等豐富的土地儲備資源。

　　值得一提的是，加快投資速度的同時，對于擴張中支付的土地成本，遠洋集團還是較為謹慎的，對于高價地塊，遠洋積極採取合作拿地、收並購等方式，新增土儲超過70%為收並購項目，既控制前期成本，又可降低後期開發難度。

　　加快“輕資産化”

　　加快開發的同時，對于非地産開發類業務，李明也在不斷調整。

　　李明表示，“包括商業和其他非開發類業務將會有所調整，核心是“輕資産化”。如持有性物業、物業服務、養老産業、房地産金融等，要以經營和服務為主。今年我們將針對持有性物業建立核心物業基金和類REITs，實現資産證券化，以降低負債、改善現金流。當然還會持有相當規模的物業，以保持業權穩定。同時，我們還將不斷新增投資性物業，並通過資産證券化實現輕資産化，這是我們的一種商業模式。”

　　遠洋集團副總裁王洪輝也表示，目前遠洋在寫字樓的發展策略上是“階段性重資産”，通過收購等方式獲取一些面臨困境的優質資産，並加以改造。待到項目完善成熟之後，將通過基金、類REITs的方式，對該類寫字樓進行輕資産化，再通過優質的運營管理獲取管理費收入。

　　此外，遠洋集團的房地産金融業務規模增長快速、收入顯著上升。2017年全年，基金管理規模達到650億元，為集團帶來總收入約10億元，其中管理費收入約6億元，並快速布局大健康、大數據、大物流及大環保等戰略行業，業務已遍及25個一線及二線城市。

　　至于資本運營方面，沈曉玲、馮惠表示，公司財務風險控制情況相對較好。2014年-2016年，遠洋集團凈負債率下滑趨勢明顯，但2017年凈負債率同比上升18個百分點，主要是遠洋新增土地規模擴張加速，對于資金要求提高，因而融資成本較上一年有所上升。

　　不過，遠洋集團表示，今後會保持70%以下的凈負債率；2017年現金短債比下降至2.48，短期還款壓力不大，長短債務比為5.10。整體來看，財務風險控制情況較好。

　　據山東省住房和城鄉建設廳官網消息，山東省城鎮化工作領導小組辦公室印發《加快推進新型城鎮化建設行動實施方案（2018-2020年）》（以下簡稱《方案》），其中提出加快推進農業轉移人口市民化，全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校（含技工院校）畢業生、留學歸國人員的落戶限制。青島市要全面取消購房面積、投資納稅等落戶限制。

　　《方案》明確指出，提升半島城市群融合度和競爭力。深入實施《山東半島城市群發展規劃（2016-2030年）》，編制實施“兩圈四區”都市圈（區）發展規劃，提升重要軸帶要素集聚水準，增強網路節點支撐能力，鞏固全國第四大城市群地位。積極對接京津冀一體化，主動承接首都產業和職能轉移，服務雄安新區建設。強化交通基礎設施支撐，統籌高速鐵路、高速公路、航空、港口、管道等綜合立體交通建設，完善便捷高效的省內交通網絡，打造“三環四橫六縱”高速客運鐵路網，進一步完善“四縱四橫”貨運鐵路網，規劃建設以濟南、青島為中心的市域（郊）鐵路，建設“九縱五橫一環七連”的高速公路網。

　　《方案》提到，要推進都市區一體化發展。以濟南、青島兩城市為核心，協同周邊城市，培育發展濟南都市圈和青島都市圈。堅持設施先行、錯位發展、共建共用的原則，協同推進煙威、臨日、東濱、濟棗菏四個都市區空間佈局、基礎設施、產業發展、要素市場、公共服務、體制機制等六個一體化，培育發展高度同城化的都市區。

　　《方案》強調，要強化青島核心城市功能作用。以青島西海岸新區、藍谷核心區、高新區、膠東臨空經濟示範區為引領，協同濰坊等城市一體發展，形成東部地區轉型發展增長極。重點打造新一代資訊技術、軌道交通、海洋經濟、財富金融等國內外領先的產業集群，大力發展平臺經濟、分享經濟、標準經濟、綠色經濟等引領潮流的新業態新模式，將青島建成國際先進的海洋發展中心、國家東部沿海重要的創新中心、國家重要的區域服務中心和具有國際競爭力的先進製造業基地，爭創國家中心城市。

日前，北京市規劃和國土資源管理委員會發佈了《建設專案規劃使用性質正面和負面清單》。這是北京首次在用地性質上列出“負面清單”。根據清單，限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施；城市副中心限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場。

據中國國土資源報27日消息，這份清單共涉及“首都功能核心區”“首都功能核心區以外的中心城區”“城市副中心”等六個區域，旨在鼓勵疏解非首都功能、補齊地區配套短板、完善地區公共服務設施、加強職住平衡。

首都功能核心區內鼓勵工業、倉儲批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房，鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施，鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。

首都功能核心區以外的中心城區，鼓勵中關村科學城範圍內的各類非居住建築調整為科技創新用房，鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓。

該區域的“負面清單”中，限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房。這意味著，將來四環路以內，除非是原先規劃性質為住宅的用地，否則很難再新增商品住房用地。在限制的同時，將在適合的地方安排建設租賃住房，加強職住平衡，而且市民關注的回遷安置房不受影響。

世茂房地產（00813）去年核心淨利潤69.3億元（人民幣．下同），按年升10.9%；純利78.4億元，按年飆51.6%；末期息60港仙，多派36%，全年派息1港元。期內，營業額上升18.8%，至704.26億元，其中酒店、租金和物業管理及其他收入增17.5%，至36.3億元。毛利率則由27.6%升至30.4%。去年簽約額1007.7億元，漲近48%，今年銷售目標上調至1400億元。截至去年底，土地儲備4790萬方米，共165個項目，貨值逾8000億元。

副主席許世壇表示，今年可售資源1373萬方米，可售貨值將超過2335億元，銷售比率由去年的65%降至60%，已可完成今年全年銷售目標；今年首兩個月銷售已增長66%，至171.2億元，預料3月可維持升勢，而公司內部設定的目標高於1400億元。許世壇指出，過去兩年市況不錯，集團去年毛利率增至30.4%，預料今明兩年仍會略微上升。

中環中心不會注入

截至去年底，集團淨負債率58.9%，增加5.5個百分點；融資成本由5.8厘降至5.3厘。許世壇說，淨負債率已連續6年維持在60%以下，往後會維持在70%以下，仍屬穩健的比例。今年內地融資市場有上升壓力，會以境外融資來降低資金成本。今年買地預算約700億元。

集團主席許榮茂聯同金利豐（01031）行政總裁朱李月華以私人名義收購中環中心，許榮茂有份投資的茂宸金融（00273），總部正位於中環中心。

另外，許榮茂稱，收購中環中心屬長線投資，不會注入世房；當被問到投資是否能賺大錢時，他說：「自用冇所謂喇。」

佳兆業（01638）去年扭虧為盈，核心盈利24.5億元（人民幣．下同）。集團在相隔3個財政年度後恢復派息，每股末期息派11.8港仙。集團去年度合約銷售創新高，達447.1億元，超標約12%完成。今年的合約銷售目標為700億元（約887.2億港元），可供銷售貨值則達1270億元，當中51%位於珠三角地區。

去年扭虧 大灣區增土儲

雖然集團恢復派息，但派息比率不足兩成，低於內房同業三至五成派息的水平。集團高級顧問譚禮寧指出，日後冀隨着銷售增加，派息比率續有上升空間。

公司主席兼執行董事郭英成稱，今年會更積極在大灣區內增加土儲。至於舊改項目方面，期望在廣州及深圳等地可提供80萬至100萬平方米的面積，按容積率計，相當於樓面面積約400至500萬平米的樓面。

另外，由集團持股逾兩成的深交所上市公司明家聯合（300242.SZ），早前曾就樂視系拖欠其超過6000萬元的廣告費提出訴訟。郭英成表示，希望雙方最終能達成和解。他又稱，目前難言樂視為失敗的企業，但與樂視創辦人賈躍亭為老朋友，對他亦特別尊敬。

樓價拾級而上，連帶公屋造價亦頻頻突破。屯門公屋良景邨高層戶新近以未補地價326.8萬元沽出，成為屯門區未補地價公屋造價新指標。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，良景邨良智樓極高層6室，實用面積715方呎，3房間隔，去年中以未補地價380萬元放售，本月21日終獲同區客以未補地價326.8萬元承接，儘管單位減價53.2萬元（14%）易手，但成交價仍屬該區未補地價公屋新高，呎價約4571元。原業主2001年8月以未補地價17.9萬元購入，賬面升值308.9萬元（約17倍）。

翠華花園呎造1.86萬屋苑紀錄

翻查資料，同區建生邨裕生樓一個中低層3室，去年11月以未補地價302萬元轉手，是該區首個樓價突破300萬元關口的未補地價公屋單位，紀錄保持約4個月，終被前述良景邨單位打破。

400萬元以下的私樓盤源亦繼續被瘋搶，美聯物業高級分區營業經理陸學恩透露，沙田翠華花園B座低層5室，實用面積215方呎兩房戶，屬全屋苑面積最細的戶型，以400萬元放盤僅一個月，過去周日（25日）已獲同區上車客斥資399萬元承接，呎價約1.86萬元登上全屋苑呎價之巔。原業主2014年8月以240萬元入市，賬面賺159萬元（約66.3%）。

同區欣廷軒呎價相隔不足半個月亦再破頂，中原地產市務經理關煜裕表示，1座頂層兩房戶，實用面積393方呎，日前以725萬元沽出，呎價約1.84萬元，創該屋苑呎價新高。原業主2012年以366.8萬元入市，賬面升值358.2萬元（約97.7%）。

另外，土地註冊處資料顯示，西半山羅便臣道1號高層戶，實用面積1798方呎，連車位以4900萬元售出，呎價約2.73萬元，呎價創該廈新高。原業主為TANGLEWOOD LIMITED，董事包括戴慧娟（TAI WAI KUEN AGNES），中英文姓名與中信泰富（現易名中信股份，00267）前主席榮智健的前私人秘書相同，料為同一人，上述人士於2006年10月以2480萬元連車位購入，賬面勁賺2420萬元（約97.6%）。

宏安地產（01243）近月密密併購西半山薄扶林道86A至86D號舊樓樸園，新近再購入兩伙，成功統一該項目的業權。

土地註冊處資料顯示，最後購入的兩伙，包括86A號1伙和86D號1伙，總成交價約1.52億元。該項目合共提供16個住宅單位和16個車位，總成交價約6.8億元。

發展商趁復活節檔期推餘貨，啟德龍譽推出11伙低座特色戶，周五（30日）起招標；而馬鞍山星漣海加價加推單位，更增加旅遊優惠名額吸客。

高層海景戶 留待現樓推售

保利置業（00119）市場銷售主管高藹華表示，啟德龍譽已上載銷售安排，周五招標發售11伙複式戶，包括5伙地下花園戶、3伙平台戶及3伙天台戶，實用面積由788至1,314平方呎。是次採取每日截標方式，招標期至4月30日（周一），將參考區內同類型特色單位呎價，有機會挑戰區內新高，但強調公司並非以創新高為指標。

她表示，項目累售694伙，未來集團亦會採用惜售策略，部分高層海景戶有機會留待現樓時推出。對於海航賣地套現，她指集團對啟德地皮有興趣，但會以利潤較高的為目標，不排除以私人渠道購入地皮。

星漣海加推46伙 添優惠吸客

另一方面，長實（01113）馬鞍山星漣海加推46伙，售價由2,188.7萬至4,623.4萬元，呎價19,011至28,522元，較早前加推單位提價約2%至3%，其中12伙將於周五發售。

長實高級營業經理楊桂玲表示，早前推出的旅遊名額優惠反應熱烈，現加推6個名額，首6名購買指定4房單位的買家，可獲贈價值10.2萬元的4人泰國布吉之旅套票。項目早前已獲批入伙紙，至今累售297伙，套現近50億元。

其他新盤亦加價加推，新地（00016）將軍澳晉海II，將早前加推單位中部分單位，加價1%至2%，項目同日上載最新銷售安排，將於周五推售15伙。而昨日項目再錄新高成交，5A座53樓F室，面積343平方呎1房戶，以696.32萬元售出，呎價2.03萬元，為項目及日出康城區內1房呎價新高。

另外，宏安地產（01243）沙田薈蕎亦加推36伙，售價由645.6萬至831.6萬元，呎價19,621至25,786元。項目將於周六（31日）推售18伙。

繼萬海、海航之後，英國地產媒體 Property Week 近日曝出，中國平安 (601318-CN) 旗下平安人壽或考慮出售其持有的 2 棟位於倫敦金融城核心地段的地標物業 -- 勞合社大樓 (Lloyds Building) 和塔橋大樓 (Tower Place)。

勞合社總部大樓一直以來都是倫敦金融城的地標建築，2013 年 7 月，中國平安以 2.6 億英鎊的價格買下了它。

勞合社 (Lloyd's) 不是一家保險公司，而是一個保險市場 (market place)，一個針對各種不同的風險提供眾多保險產品的市場，成立於 1686 年，至今已經有 332 年的歷史。倫敦以勞合士為中心，成了全球最大的保險市場。

勞合社和在平安買下大樓後與其簽訂了售後租回 (sale-and-leaseback) 合約，租期持續到 2031 年，但勞合社每 5 年會有一次終止租約的權利選擇。

勞合社大樓是為勞合社特別定制的，勞合社會在 2021 年做出最近一次是否續租的決定。如果選擇離開，平安需要重新改造大樓才有望找到新租客，而大樓「一級保護建築」的身份大大提高了改造難度。

買下勞合社大樓後，平安於 2015 年同香港 Gaw Capital 合作，斥資 3.27 億英鎊買下了塔橋大樓 (Tower Place)。塔橋大樓位於泰晤士河岸，緊鄰塔橋，目前租客主要是保險、諮詢公司等。

不難看出，平安這 2 棟大樓地段極佳，資產優質，適合長期持有，但為什麼平安要將它們出售？據 Property Week 報導，中國保險監管層加強限制海外收購，是平安可能選擇出售倫敦地標的主要原因。

保監會 2018 年 2 月 24 日發給平安人壽的監管函，要求平安人壽嚴格遵守國家境外投資政策和保險資金境外投資監管規定，合規審慎開展境外投資業務。並限期 1 個月內將改情況上報。

平安人壽之外，新華人壽和中再資產管理公司也因同樣原因被保監會點名。

中國保險行業總資產高達 16.36 兆元人民幣，如此巨額的保險資金，即使只有一小部分投放到境外房地產，亦會帶來巨大的海外投資額及相關影響 (根據保監會最新細則，保險機構海外投資不得超過上年末總資產的 15%)。

不過，即便中國險資規模巨大，這 3 封措辭嚴厲的監管函意味著中國險資海外收購很可能將進入很長一段時間的冰凍期。

中國平安在倫敦的這 2 棟大樓能不能以高價順利出售，不得而知，但就在 3 月 26 日，韓國投資者斥資 2.48 億英鎊，買下了位於倫敦金融城的大樓 Cannon Bridge House。