買房先求有再求好 從套房入手為佳

一般大學生通常是「由你玩4年」，但現年28歲的黃智斌，在大學4年間已看了上百個建案、房子，還揪保險業務員的媽媽一起買房投資，當起「菜籃投資族」，從第1間總價約100萬元套房開始，8年來一買一賣，「每間賺幾十萬元就賣」，本金至今膨脹到400多萬元。

黃智斌住在台中市外埔區，現為壽險公司業務主任，最大興趣卻是看房。他提起念高中時，媽媽曾帶他去看建案「鄉林夏都」，自此開啟他跨入房產的大門，「那次經驗讓我開了眼界，覺得看房子真是有趣，便一股腦投入這門學問。」

4年看上百個建案
從喜歡看房到動念投資房產，來自大學的租屋經驗。黃智斌透露，大一在外租房，每月付好幾千元給房東，錢就像打水漂般一去不回，偶然從591看了台中房價，算一下房租，驚覺不如請媽媽買房，付租金給她，等寬限期、奢侈稅2年過後再賣掉，「不但比付給房東更少，還能獲利。」

當時金融風暴剛過，精華區的房子總價多僅幾百萬元，黃智斌當時找到中意的小宅，便揪媽媽買下來供自己住。同時他也持續看房，周末假日的主要活動就是和買房經驗豐富的朋友到處逛建案，大學4年就看了台中上百個建案，認為不錯的物件就會找媽媽一起投資。

黃媽媽表示，自己以前也看很多房，但幾乎不投資，「兒子進入這領域後，看得反而比我更精準，於是就跟著買一間賣一間般的投資，都選在租客穩定的市中心」，黃媽媽強調，「每間賺幾十萬元就賣，因資金不多，且房價愈來愈高，也不敢多買。」

挑市區套房報酬佳
2016年房地合一稅上路，房屋轉賣獲利的課稅加重，黃智斌便沒再出手，直到今年才在北屯區買下2戶預售案，1間投資、1間自住，並打算賣掉手上唯一一間中古大樓，「最好的時機雖然過了，但因興趣使然，仍會持續看房，比起易賠錢的股票，房地產穩定許多，至今也尚未被房地產『背叛』過。」
黃智斌也建議年輕人，買房先求有再求好，從套房入手為佳，地段選擇則看租金，報酬率仍以市區套房較佳，現金不足、在外租屋的年輕人也可請長輩出自備款，起碼台中房價還不像台北般高不可攀。

黃智斌小檔案
現職：壽險公司業務主任
年齡：28歲
學歷：嶺東科大觀光與休閒管理
看屋經歷：超過100個建案
購屋經歷：買賣5間中古屋，近期購入2間預售屋（母親出資）
購屋類型：套房、舊公寓、舊大樓、新大樓、預售屋
投資獲利：8年累計約300萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

人住得多的地方，房價未必有撐！據內政部戶政司資料，大安區為北市人口密度最高區，但人多並未帶來房市榮景，住商機構分析該區房價，近2年平均單價從8字頭跌至7字頭，跌幅約7%。全台人口密度第4高的高雄市新興區，近2年房價跌13%更慘烈。

高市新興跌13%
住商機構據內政部戶政司資料，統計全台人口密度前5高行政區及其房價走勢，密度最高的前5名分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、及新北板橋區，但近2年房價皆走跌0.9%~13%。密度最高的永和區跌幅不到1%最小，新興區跌幅超過1成最高。首善之都台北市，人口密度最高的大安區，房價則下滑約7%。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，永和區與台北市僅一橋之隔，但房價便宜一半，加上軍公教退休人員多，房價較為抗跌。而近2年平均單價自83.5萬元跌至77.7萬元的大安區，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指，大安區是傳統豪宅聚落區，「但這幾年房市盤整，尤其豪宅受打房衝擊，蛋黃區領跌，平均房價高所以跌幅也最深。」

下跌最慘重的新興區，平均單價自18.6萬元下跌至16.2萬元，下滑約13%。住商不動產高雄威欣民生加盟店店東常偉倫表示，新興區發展早，近年面臨房屋老齡化問題，買方不易在此找到新房子。

富旺國際（6219）積極朝向多角化方向發展，董事長林正雄昨（23）日表示，富旺將繼越南設立子公司之後，預計6月在雅加達成立印尼子公司，最快明年推案，正式進軍印尼房地產市場。

林正雄不諱言，富旺主要看好東南亞國家的人口紅利，以及穩定的經濟成長，帶動人民所得增加。

林正雄說，國內房市陷入盤整，建設公司不能把所有雞蛋都放在一個籃子裡，必須朝多角化經營。

富旺印尼子公司初期除了自行規劃推案，也不排除與當地建商合作。富旺昨天股價以12.7元、上漲0.7元作收。

富旺稍早才宣布跨足化妝保養品領域，集團已轉投資成立「蕾媞生物科技」，並推出「DD Double Doctor」自有品牌，初期鎖定越南、印尼、菲律賓等東協市場拓銷，以成為台灣美妝外銷東南亞的指標品牌。

富旺推出的化妝保養品，國內已在雅虎奇摩、MOMO購物網陸續上架；國外則在越南成立子公司，計畫進駐當地百貨公司設櫃，未來印尼子公司成立後，除了規劃推案，同時作為化妝保養品的營運中心。

另一方面，富旺也積極布局工業區廠房，近期陸續在新竹芎林及彰化市購入1.2萬坪工業用地，加上高雄路竹3,000坪土地，合計可開發工業區廠房及用地達1.5萬坪，預計下半年開始銷售。

法人估，上述工業區廠房及用地銷售利益約4.5億元，將可貢獻每股稅後純益（EPS）約3元，加上完工餘屋銷售，全年營收上看30億元以上，EPS將從3元起跳。

富旺今年入帳個案，包括台中「米蘭雙星」、「世界之翼」、「國美天藏」，以及新竹的「大禧望」、「大富翁」、「天湖」等案，已售末入帳金額逾10餘億元。

至於今年新推建案，目前已知，除了台南鹽水工業廠房合建案之外，斗南「莫內二期」及湖口「陽光小鎮」均採先建後售，預計2020年陸續完工入帳。

台灣首部「租賃專法」將在6月27日實施，每年租金上看2,400億元的租賃市場，將面臨重大變革，今年可謂「租賃元年」。房地產業者預期，未來租屋契約將終結「私」契，改採定型化住宅租賃契約的「公」契，並且衍生出龐大的「包租代管」商機，每年上看百億元。

不過，正值實價登錄正修法之際，包租公（婆）族群恐將面臨直接衝擊，未來租金行情不免被要求全都露，這也是大勢所趨。

美商ERA易而安不動產學習長顏明輝表示，內政部在去年元旦公布實施定型化租賃契約，並將從今年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法），業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金，以包租代管方式，才能承作住宅租賃業務。

顏明輝表示，預期租賃專法實施後，租屋市場將面臨嚴酷考驗。以往屋主出租房子不必強制採用官方版租賃契約書，但新法上路後，「私契」無效，否則將受到房客強勢申訴的挑戰。

對於屋主、包租公（婆）來說，顏明輝分析，租賃專法上路後，會有4種選擇：一是自行出租，自行管理，不必支付業者服務費、不必實價登錄，但須使用官方新型租賃契約書；二，委託房仲業代租房屋，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書。

第三，委託租賃公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，但可享所得稅及房屋稅優惠；四，委託社會住宅的得標公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，除享有更高的得所得稅及房屋稅等優惠，更獲得房屋修繕補助及租金補貼。

永勝資產科技集團執行長徐銘達表示，目前全台住宅租賃市場，包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等，應有150~200萬戶，年租金有1,200億~2400億元。不過，該市場向來最難管的，是稅的大黑洞。許多房東不願繳稅，隱藏出租事實，比重高達9成。

徐銘達表示，專法雖端出每月租金6,000元內可免稅，「但在租金動輒數萬元的雙北，6,000元實在很難打動房東！」要到桃園以南租金普遍在6,000元以下的縣市，才可能讓房東配合實價登錄。何況，專法雖有定型化租賃契約的規定，但並沒有吹哨條款，除非房客檢舉或糾紛發生，否則房東普遍仍不願報稅。

總體來說，徐銘達認為這部住宅租賃專法，「起碼比營建署的租屋服務平台好上10倍以上！」預期桃園以南有房東減稅誘因的都會，可望衍生可觀包租代管商機。以100萬戶房子出租，1戶1年代管服務費1萬元估算，商機上看100億元。

台中三軌道RGB（紅、綠、藍）近期進度報佳音！包括捷運綠線工程進度已超前達76.74％，預定今年底試運轉；而台鐵紅線預計今年10月全線通車；捷運藍線去年納入前瞻基礎建設計畫後，可行性研究報告3月底已通過交通部審查，預計今年中進入實質設計階段。隨著各軌道進度傳來好消息，沿線房市買氣夯！

其中，捷運藍線目前核定東起台中火車站，西至沙鹿車站，主要行經台灣大道，規劃共15座車站，最大亮點是與捷運綠線G9市府站共站，形成十字網絡，且未來有望延伸到梧棲及台中港。

此外，捷運綠線沿線文心路交會台中多條主幹道，包括中清路、台灣大道、向上路、五權西路等，行經北屯區、北區以及五期、七期、八期等精華區；其中有多站走東外環，途經豐原、潭子、頭家厝、松竹、太原、台中、大慶等站的台鐵高架捷運化紅線共站轉乘，終點進入台中高鐵站。

台中開發商表示，大台中軌道網絡輪廓日益清晰，加速帶動台中東西、南北市區與外圍平衡發展，隨著各軌道進度報佳音，沿線房市備受看好。

尤其是捷運綠線G0、G12站周邊，自住詢問、買氣高。以北屯區近G0站的「總太織築」案為例，因讓利策略及經營客戶關係，擄獲許多首購族的青睞，開賣至今僅剩1戶。

此外，捷運綠線G12站旁的遠雄「文心匯」新成屋，預計6月交屋，目前幾近完銷。遠雄建設趁勝追擊、南屯區新案醞釀進場，基地位置就在G12站對面，將推出中小坪數、樓高34層，朝八期第一高摩天鋼骨大樓規劃。

而看好捷運藍線開發，將增進海線與市區連結，助益清水、沙鹿等區的經濟、交通、機能活絡發展，吸引不少自住、置產客趁房價基期低的階段積極搶進；例如「遠雄之星6」，目前預約已破5成。

根據正心不動產資料顯示，2017年沙鹿區建物平均單價較鄰近的西屯、南屯每坪便宜3至6萬元。久樘開發近期釋出沙鹿區「再遇天鵝堡」捷運店面，規劃40至60坪，詢問者不少。

而與捷運藍、綠線都有共站交會的台鐵紅線，以擁有綠線G4站共站的松竹站，以及頭家厝站周邊最受矚目，且雙軌效益持續延伸到潭子、北屯，帶動潭子區坤悅「迎勝」與佳鋐「中山匯」雙建案，目前銷售率均已破7成。

上揚國際今年在手代銷案量將達1,000億元，比去年的600億元，年增近40％，將穩居雙北以南的代銷天王，上揚總經理林聰麟昨（23）日表示，近來國內外政經局勢對國內房地產市場的影響，以60坪以上的換屋族較為明顯，60坪以下的首購宅，是以購屋者的需求為主，暫不受政經紛擾影響。

上揚國際關係企業銳揚建設，昨日舉行「銳揚新天第」大樓住宅動土，林聰麟表示，上揚今年開始平均每個月接到2個代銷建案，預估到年底，在手代銷案總銷金額約1,000億元，其中，高雄市約700多億元，台南市約200多億元。

林聰麟指出，上揚去年承接代銷總額約600億元，今年接案總金額1,000億元，年成長40％，平均每年在手代銷建案大概保持在30個左右。

對於今年房地產市場走勢，林聰麟說，近來國內外政經局勢，相對變數增多，但應該只會對60坪以上的換屋族，或高總價豪宅市場，產生部份的觀望，延緩進場機。

不過對於60坪以下的首購宅，因2房和3房為主的購屋客，仍將是以購屋者的需求為主，因此，暫時不會受到國內外政經局勢紛擾影響。

上揚集團目前雖然仍以代銷為主力，但也逐漸跨足建設領域，成立銳揚建設等轉投資事業，由銳揚建設在鳳山南華特區推出的「銳揚新天第」。

台南市長李孟諺2018年4月23日表示，有關溪北總體建設議題，前瞻計畫對溪北也有很多投入，統計約有91億的前瞻計畫經費投入在溪北。過去這段時間包括84快速道路、台61線快速道路建設，兩案相加經費達200多億。此外，包括新營客轉中心、長勝營區的重劃、西港及六甲外環道、自來水訓練中心、北門醫院的整修、七股工業區等皆屬溪北地區建設。

另外，經過向中央適當地反映，現在台南已無最小面積農地的限制，以前規定每個縣市都要有一個最小面積農地，造成台南「山邊是水土保持、水源水質保護區，海邊是海岸保護區，中間又是農地」的問題，可發展用地受限，現階段已有突破，未來希望濕地佔全國比例能再調整。李市長進一步回應，相關問題將請副祕書長督導，並請都發局、農業局等相關局處以專案方式處理。

關於佳里活動中心用地，他強調，本案BOT計畫(興建Build、營運Operate、移轉Transfer方式)中已預留活動中心空間，為一整合性方案，可以引進民間投資加速公共設施，及早服務更多鄉親。

另有關南53區道拓寬，他則說，南53區道在學甲工業區附近，最近有企業投資開闢占地約17公頃的金融園區，若南53區及園區開闢聯外道路一起拓寬效益高，可促進地區繁榮、增加就業機會，會請工務局於編列2019年預算時優先評估。

房市吹讓利風，也讓換屋族出籠，不過，沒做好「先買後賣」或「先賣後買」的決策。最慘的，就是變成要扛2間房子的房奴，不僅土增稅重購退稅優惠被吃掉，還要繳兩邊貸款，而且第2屋貸款成數較少，等於活活把現金流吃掉。

過往房市看漲、走多頭格局時，因為晚點賣房，反而價格賣得更漂亮，可選擇「先買後賣」；但以目前緩跌格局，「先賣後買」等於是先落袋為安，過陣子可能可以更便宜買到新宅，對換屋族來說，相對資金比較寬裕，而且可能等一下更划算。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，「先買後賣」等於必須先籌自備款，銀行因個人名下有二間房子的狀況，往往可貸款成數無法達到預期，利率也會比較高。相對而言，「先賣後買」反而資金能比較寬裕，但會衍生出先租屋並得搬2次家的問題。

昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出，過往央行選擇性信用管制時，第二屋幾乎僅能貸款6至7成，而金融政策較寬鬆時，只要換屋族負擔能力足夠，或買家向有頻繁往來的銀行貸款，也能談到較好的條件。

換屋族面對房市景氣走空頭，最好「先賣後買」落袋為安，蘇晉得也說，若評估要再2年內換屋符合重購退稅條件，那麼「先買後賣」的第二屋，則可跟銀行談給予寬限期，降低每月貸款壓力，但也不要「省了稅金賠了房價」，換對時機很重要。

台中境內有不少大大小小的溪流，自然景觀當然不俗，也因此出現不少「溪流景觀宅」， 如在新光段重劃區、北屯10期、廍子重劃區等，都可以1字頭買到景觀宅。

在大肚山旁的南屯嶺東地區，當地有旱溪、大里溪等兩河流經過，旁邊就是新光段重劃區、北屯10期與廍子重劃區，就有不少建商推出景觀宅，面對著公園綠地或河川，既擁有景觀還有大棟距。

其中，旱溪的流域面積為67.8平方公里、大里溪流域面積則為400.72平方公里，有巢氏房屋台中烏日高鐵加盟店經裡倪祥益指出，旱溪河面寬約120~130米，大里溪河面寬則約130~150米，兩溪匯流之處更可以達到250米，面對溪流處多景觀宅，且溪流這幾年都有經過整治，除非颱風侵襲，否則不太容易淹水。

而含蓋兩溪的範圍，包括新光段重劃區、北屯10期與廍子重劃區，倪祥益指出，位於太平區但鄰近北屯的新光段重劃區，當地多華夏產品，根據永慶房仲網近一年行情，電梯大樓一坪平均為17.6萬/坪、住宅一坪平均17.6萬/坪。

而北屯區10期則多透天別墅，基地面積大的部分則是蓋大樓，電梯大樓一坪平均17.4萬/坪、住宅一坪平均17.4萬/坪。北屯區廍子重劃區也是多透天別墅，電梯大樓一坪平均17.6萬/坪 、住宅一坪平均17.6萬/坪。

而除了景觀宅條件之外，當地交通也相當方便，隨著台74線通車後，區域居民往返台中市區的時間、距離大幅縮短，周邊東山路、樹孝路、中山路商圈機能也越趨成熟，另台74線也環繞整個大台中，往南可連接國道3號霧峰交流道，往北連接國道1號中清交流道，往返十分便利。近年來也吸引各大知名建商爭相推案，尤其房價相對市區便宜，吸引不少首購族進駐。

今年第1季買賣移轉棟數是近3年急凍以來，有些微復甦量出的味道，抓緊小回春的步伐，建案們、投資客們紛紛起舞，要高唱房市落底回溫。尤其去年央行解除房貸信用管制，公股銀行甚至要衝次房貸業務，自住貸款利率下殺，都讓菜鳥買家心動，可惜如果「太菜」，恐怕變成投資客們笑容迎來的「佛系買家」。

當不了與世無爭的「佛系美女」，卻想當「佛系買家」，但下場恐怕是買貴了，變成投資客們眼裡的出貨羔羊。進入建案現場，代銷小姐笑臉迎人，告訴你房市落底了、政府釋利多了，現在買真的有便宜喔！然後不懂行情、不懂得議價，覺得開價打了7折，就是賺到⋯

信了這些「假回溫、假落底」的話，不知不覺與投資客的緣份到了，就成了「2018年最優的佛系買家」。議價達人Benson指出，不要盡信實價登錄，現在實價登錄至少要打75折出價，單坪的坪數一定要算清楚，不要輕信總價帶。

Benson說，現在會到市場看屋的幾乎只有自住客，而許多打算結婚成家的因為需求考量也想買房，他建議年輕族群想購屋時，最好找一些內行的人諮詢，在議價時也不會被牽著鼻子走，也不會莫名買貴了。

美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示，民眾最好要有自己會看實價登錄的素養，不要仰賴業者整理出來的資料，菜鳥買家則要避免聽到「這戶上周賣掉了」、「下周來就沒有這戶」的話術而心動，千萬不要衝動刷卡付小訂。

　　由鉅派投資集團攜手易居克而瑞研究中心聯合舉辦的“2018首屆陸家嘴地産金融峰會”近日于上海落下帷幕。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長陳道富在峰會上指出，中國房地産市場的發展演變承載著不同的訴求，其疊加了經濟的邏輯，成為了經濟領域的重要組成部分，因此也成為了宏觀調控的重要考量因素。目前，信用擴張的基礎越來越依靠房地産，而市場處于不斷分化的階段，誰把現金流管理的好，誰將獲得最後的獲勝。對于房地産行業來説，做好現金流的管理以及金融行業的配置，在這個分化與洗牌的時代會大有裨益。

　　易居企業集團CEO丁祖昱表示，展望2018年未來房地産市場行情，政策上將形成堅持“因城施策”，一、二線“四限”主基調不變，三四線分化，措施更精細化。行業規模將難創新高，投資增速將持續低位運行。一線、準一線市場長期看好，多數三四線難言樂觀。中長期來看，市場供應仍會增加，需求不會出現明顯下滑。

　　鉅派投資集團董事長兼首席執行官倪建達則在峰會上表示，金融和地産的結合是未來發展必然趨勢，也是巨大的機會。鉅派未來的核心競爭力集中在房地産行業上，充分利用自己的行業優勢與更多的優質合作夥伴進行深入合作。鉅派的房地産産品堅持三個原則：跟業內最優秀的百強企業合作；選擇的開發商必須正直守信；必須要深度了解所選擇企業的産品能力、市場策略是否符合市場的發展。

　　在本次峰會上，鉅派宣布與恆大集團、融創中國等12家一線地産開發商建立了戰略合作夥伴關係，此外，鉅派還與世茂集團、旭輝集團等8家知名地産企業建立了卓越合作夥伴關係。

　4月20日，央行發布的2018年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，第一季度末，個人住房貸款余額22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年年末低2.2個百分點。

　　交通銀行首席經濟學家連平昨日對《證券日報》記者表示，受利率提升、融資趨緊等因素影響，居民部門房地産融資需求已經受到約束。考慮到部分2017年完成審批的個人住房貸款在第一季度放貸的情況，個人住房貸款實際增速可能更低，且未來仍有進一步下行的空間。

　　2018年第一季度末，人民幣房地産貸款余額為34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年年末低0.6個百分點；第一季度增加1.9萬億元，佔同期各項貸款增量的比重比上年水平低兩個百分點。其中，房産開發貸款余額為7.7萬億元，同比增長25.3%。保障性住房開發貸款余額為3.8萬億元，同比增長37.9%，第一季度增加4479億元，增量佔同期房産開發貸款的64.7%，比上年同期佔比水平高16個百分點。地産開發貸款余額為1.4萬億元，同比增長2.2%。

　　連平認為，受個人住房貸款增長放緩的影響，房地産貸款增速繼續回落。而在租賃房和保障房建設整體提速的背景下，開發貸款出現較快增長。與此同時，新的三年棚改攻堅計劃啟動後，保障性安居工程建設成為資金投入的重點，第一季度保障性住房開發貸款余額為3.8萬億元，同比增長37.9%，增量佔同期房産開發貸款的64.7%。未來房地産行業去杠桿將持續推進。

　　目前房地産調控政策還在不斷加碼，各家銀行的首套房貸利率全面收緊。數據顯示，3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環比上升0.92%，同比上升23.54%。具體來看，一線城市表現平穩，利率未出現大幅變化；部分二線城市首套房及二套房貸款利率均出現較大幅度上漲。

　　一位國有大行深圳分行信貸部人士對《證券日報》記者透露，自去年4月份開始，深圳地區房貸額度就一直很緊張，房貸利率目前均上浮10%。不過，目前由于成交量和成交價格都比較穩定，因此，利率暫時不會再上調。

　　蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任、高級研究員黃志龍昨日對《證券日報》記者表示，房貸利率持續攀升，有兩方面背景或原因：一是中央房地産調控政策沒有變，而資金和信貸供應的規模和成本是調控的主要手段之一；二是在利率市場化環境下，銀行存款的資本成本越來越高，而貸款基準利率調整滯後，因此商業銀行只能通過基準利率上浮的方式，來保持銀行資産負債業務財務的可持續。

　　東方金誠首席分析師徐承遠昨日對《證券日報》記者表示，短期來看，受三大因素影響，預計短期內房貸利率將保持上行趨勢。

　　徐承遠認為，第一，從供需角度來看，主要影響因素來自于政策調控對供需兩端的壓制，但政策調控整體對供應端的限制更為直接，力度更大，受此影響，房貸利率預計上行可能性較大。

　　第二，從市場利率來看，房貸利率預計將維持上行趨勢。由于2017年以來公開市場利率上行逐步向信貸市場傳導，房貸利率亦存在上行動力；此外，由于負債端成本上升，商業銀行亦傾向于提升貸款利率定價以充實息差。

　　第三，個人按揭貸款作為調控房地産市場的重要方面，監管層預計將通過合理引導房貸利率上行，以引導房地産市場滿足居住功能，抑制投資性需求。

江蘇省國土資源廳廳長劉聰23日表示，江蘇要嚴格實行建設用地總量和強度“雙控”，確保江蘇省土地開發強度控制在22%以下，堅決守住規劃空間“天花板”。

當日，江蘇省國土資源廳紀念第49個世界地球日主題報告會在南京舉行，劉聰在會上作出上述表示。

劉聰表示，江蘇將有序推進城鎮低效用地和存量用地再開發，推進土地資源高效利用和複合利用，積極創建和推廣節約用地新技術新模式，努力實現年度江蘇省單位GDP建設用地佔用面積同比下降5.8%，建設用地地均GDP同比增長6.2%的目標任務。

劉聰說，當前，國土資源供給管理仍面臨一些問題和挑戰，如對土地資源自然屬性、經濟屬性、生態屬性和社會屬性的認識不夠全面，粗放利用等現象還不同程度地存在。因此，國土部門必須以供給側結構性改革為主線，堅持有保有壓，分類管控，推動形成有效保護資源、有力保障發展、有序監管服務的新格局。

江蘇省耕地面積占土地總面積的43%，在調節氣候、涵養水源、迴圈養分、淨化美化環境、維持生物多樣性等方面具有重要生態價值。

劉聰表示，在土地資源方面，江蘇將以耕地和基本農田紅線、生態保護紅線和城市開發邊界這“三條線”為限定，堅持在不超越資源環境承載力前提下保障經濟社會發展，實施差別化產業用地政策，嚴控高耗能高污染和過剩產能用地，保障新經濟新業態發展用地需求，減少無效供給，增加有效供給，實現發展與保護“雙贏”。

近年來，江蘇全面實施江蘇特色的土地綜合整治戰略，共整治土地近500萬畝。

劉聰表示，江蘇將大力推進農用地整治和高標準農田建設，深化城鄉建設用地增減掛鉤、同一鄉鎮範圍內村莊建設用地佈局調整、工礦廢棄地複墾利用，與特色小鎮、特色田園鄉村建設相結合，放大土地綜合整治在促進現代農業發展、城鄉融合、鄉村振興、脫貧攻堅等方面的作用，彰顯土地整治的綜合效能。同時，在開展土地綜合整治中，江蘇將加強對禁止開發區、重點生態功能區、生態環境敏感區和脆弱區等區域的保護，有序開發耕地後備資源，強化耕地後備資源中未利用地的保護。

通知表示，實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

4月22日晚間，海南省人民政府網發佈關於進一步穩定房地產市場的通知，指出將實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

通知表示，海南將做好本地居民住房保障和供應工作。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。通過建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題。

其次，強化“多規合一”，從嚴土地、規劃管控。實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加。建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅專案用地。

通知表示，實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

其中，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非海南本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；上述區域之外，非海南省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

自通知發佈後戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

海南各市縣將加強購房資格審查，規範住房交易行為。非海南省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

海南還將嚴格限貸、限制轉讓和價格備案管理。非海南省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

此外，還將嚴厲打擊違法用地、違法建設、違規銷售等違法違規行為。

另悉，恆大集團文旅半框目前已在全國佈局有11個恆大童世界，以及7個養生穀。

近日，重慶江津區舉行2018年第一季度招商引資專案集中簽約儀式，其中恆大健康產業集團擬斥資260億元在江津雙福新區打造養生穀項目。

觀點地產新媒體瞭解，該項目占地3660畝，將由恆大國際醫院、商業中心、長樂園、康益園、頤養園、親子園、產業人才公寓、健康生活社區、醫學護理培訓中心、國際特色風情街、中小學、康養度假酒店等組成。

項目建成後，預計每年將吸引20萬人到江津雙福醫療康養、旅遊度假，同時可提供約2萬人就業崗位。

另悉，恆大集團文旅半框目前已在全國佈局有11個恆大童世界，以及7個養生穀。

今年同類第三宗 料與二期合併重建

市區全新土地供應緊絀，發展商紛加快籌劃手上重建項目，並嘗試透過強制拍賣（下稱強拍）統一舊樓業權。單計今年首4個月，土地審裁處已收到11宗強拍申請，較去年同期的4宗大增1.75倍，創2012年錄得39宗後的6年同期新高，最新一宗由伯恩光學總裁楊建文及相關人士提出，建議強拍觀塘開源道77號業發工業大廈第一期，估值約14.09億元。

土地審裁處資料顯示，截至昨天，今年已有11宗強拍申請個案，追平2016年全年的申請宗數，亦已達去年全年15宗強拍申請的73%。

伯恩光學楊建文持84%

最新一宗申請強拍為業發工業大廈第一期，屬今年11宗強拍申請中的第3宗工廈，佔地約2萬方呎，現為一座樓齡約40年的15層高工廈。楊建文及有關人士透過伯恩光學有限公司和加福發展有限公司在內的9家公司提出申請。

申請文件顯示，楊建文一方已持有整個項目約84%業權，餘下16%業權則由8名業主持有，涉及11個工廈單位和3個停車位。值得留意的是，該16%業權中，包括兩個位於8樓的單位，業主正是在觀塘區有豐富發展經驗的大型發展商新地（00016）。大業主提交的估值報告顯示，整個項目估值約14.09億元，而新地持有的兩個單位，總實用面積約6077方呎，估值約4100萬元。

大業主以加福發展的名義指出，相信在正式聆訊前，有望與其餘業主達成共識，完成收購該廈全數業權。

資料顯示，楊建文及有關人士去年透過強拍，以底價約16.216億元投得毗鄰的開源道75號業發工業大廈第二期，兩座工廈鄰近apm商場，步行往港鐵觀塘站僅需5至10分鐘，總地盤面積約4萬方呎。

可拓商廈 樓面料48萬呎

市場人士估計勢將合併重建，日後可作寫字樓發展，估計可建樓面面積達48萬方呎，惟料涉及補地價。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，政府推出的地皮造價高，規模亦較大，部分老牌家族、內房和中小型發展商未必願意承擔太大風險。相比之下，舊區的土地新供應不多，重建項目的風險較小，吸引發展商循舊樓併購增加土地儲備，估計今年全年強拍申請約20宗，料屬2014年錄得25宗以來近4年最多。

對於近月屢有工廈項目申請強拍，陳超國分析，此類物業重建後的樓面增幅未必太大，但透過重建把項目由工廈改為寫字樓等用途，加上新建築物的高度較高，都有助提升項目價值，帶來新效益。

發展商繼續物色土儲發展，興勝創建（00896）剛斥資2.58億元購入新蒲崗美華工廠大廈逾57%業權，呎價逾8400元，料將繼續併購全幢業權。

根據土地註冊處資料，新蒲崗七寶街1號美華工廠大廈1、2、5及6樓共4層，於上月23日售出，成交價合共2.58億元，以總建築面積30588方呎計算，呎價約8435元。新買家為煌卓有限公司，公司董事為興勝創建執行董事兼總經理戴世豪及董事總經理王世濤。

是次興勝創建分別向兩名業主購入單位，其中5樓及6樓的原業主於2010年以1810萬元購入，現成交價1.38億元，賬面獲利1.199億元，升值6.6倍。1樓及2樓的原業主以386萬元入市，現以1.2億元售出，賬面賺1.1614億元，升幅30倍。

美華工廠大廈樓齡54年，地盤面積7762方呎，興勝創建已收購該廈57.1%業權，若重建發展，可建一幢總樓面逾9.3萬方呎的工廈或補地價作商廈發展。

灣仔道商住樓招標未達意向價

此外，中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事何德成表示，早前截標的灣仔道124至126號全幢接獲兩個財團出價，個別出價約1.7億元，惟未達意向價，故雙方仍在磋商階段。上址為一幢6層高商住物業，總樓面逾3500方呎。

樓市升勢強勁，令樓價相對容易負擔的資助房屋備受追捧。馬鞍山再錄居屋破頂個案，錦鞍苑一個實用面積約400方呎兩房戶，新近以已補地價每方呎1.42萬元沽出，超越同區居屋錦豐苑1月創下的每呎1.33萬元呎價高位，成為區內居屋呎價王。

市場消息指出，錦鞍苑B座高層3室，實用面積401方呎，兩房間隔，剛以已補地價570萬元售出，呎價高達14214元。翻查資料，同區錦豐苑C座高層7室1月底以575.5萬元易手，以每方呎13291元寫下當時馬鞍山區居屋呎價紀錄；即該呎價紀錄保持不足3個月便被上述錦鞍苑破頂成交推高6.9%。原業主2012年以262萬元買入上述單位。

樓市大熱下再有藝人入市，女藝人胡杏兒丈夫李乘德本月11日斥2828萬元購入大埔聚豪天下一幢雙號獨立屋，實用面積2447方呎，呎價11557元。據土地註冊處資料，上述洋房買家姓名為「Lee Philip Sing Tak」，與胡杏兒丈夫李乘德英文姓名相同，料為同一人。

胡杏兒夫2828萬買聚豪天下獨立屋

市傳兩人婚後一直以月租約6萬元租住大埔白石角逸瓏灣逾千方呎單位，料是次購入同區洋房自住。原業主於2003年樓市低潮斥830萬元購入，持貨15年賬面勁賺1998萬元，大幅升值2.4倍。

伯恩光學已擁84%業權 新地持2伙未賣

近年積極拓展房地產業務的伯恩光學，申請就觀塘業發工廈1期進行強拍，目前已持有84%業權，市值約10.4億元，當中遭強拍的小業主包括新地（00016）。

伯恩光學楊建文家族透過旗下9間有限公司，向土地審裁處提交的申請強拍開源道73至75號業發工業大廈1期，目前已持有約84%業權，餘下約8個小業主尚未接受收購。

業發工業大廈1期樓齡約37年，符合工業強拍的門檻，而項目佔地料約2萬平方呎，參考比鄰的業發工業大廈2期，估計可建樓面約21.6萬平方呎。現時發展商提交的測量師估值報告則指出，現有工廈市值約10.4億元，以現況計算樓面地價估值約4,787元。

楊氏家族近年積極收購物業重建，去年10月便成功以16.2億元統一業發工業大廈2期業權，樓面地價約7,493元，因此估計日後業發工業大廈1期強拍時，估值亦有望獲上調。

或與2期合併重建 區內最大型

同時，隨着楊氏成功收購業發工業大廈1期，料將連同比鄰的2期地盤一併重建，地盤面積擴大至4萬平方呎。在補地價後，有望以地積比率12倍重建，可建樓面或達48萬平方呎，料為近年區內最大型的商業項目之一。

值得一提的是，目前遭發展商申請強拍的小業主之一包括發展商新地，現時正持有該工廈8樓C及D單位，據EPRC經濟地產庫顯示，發展商在2005年以1,900萬元購入該兩個單位。

本港住宅價格屢破歷史高位，市民入市難度與日俱增，因此近年不乏入場門檻相對較低的迷你戶推出，樓價升幅更是跑贏大市，該類物業未來供應量亦有增加迹象。

根據屋宇署資料，去年首11個月有50個私樓項目動工，當中28個有提供迷你單位，涉及供應量達4,400多伙，佔整體動工比例逾25%。換句話說，每四個動工單位中，就有一個屬於迷你戶。

每4伙動工 一個迷你戶

本地住宅供應以中小型單位為主流，與此同時，因應樓價升勢不斷及家庭結構改變等因素，市民對迷你戶單位的需求亦有所增加。不止發展商接連推出專攻細單位的項目，此類單位於二手市場的交投亦十分活躍，成交價格更是屢創新高。盡管迷你戶面積小，惟部分呎價甚至超越逾千呎物業，以10大傳統屋苑之一的淘大花園為例，早前一個242實呎的單位以破2萬元呎價獲承接，創屋苑標準單位呎價史上新高，反映市場的承接力及需求。

家庭結構變 細戶受捧

筆者認為，迷你戶受追捧的因素眾多，其中之一是銀碼較其他類型的單位細，對於上車人士而言入市門檻相對低，同時可承造按揭成數較高。除此之外，近年本港家庭結構亦有所改變，據統計處最新數據顯示，現時本港家庭住戶平均人數約為2.8人，小家庭的生活模式延伸至住屋需求也出現變化。事實上，不少迷你戶的買家都是二人分支家庭或單身人士，既希望擁有私人空間之餘，手頭資金限制亦是他們選擇購買迷你戶的原因。

雖然市場認為現時上車客申請按揭保險的資格已不合時宜，期望政府作出調整，放寬按揭成數限制，惟至今仍未有任何動靜，形成迷你戶樓價升勢持續，需求卻未有減退。早前有機構發表研究報告指，預計未來5年私樓平均面積不多於700平方呎，與過去10年平均數比較，相差約100平方呎；與此同時，明年實用面積小於200平方呎的迷你戶將達逾千伙，出現愈住愈細的情況。

國家不動產協會 (NAR) 週一公布，美國 3 月成屋銷售年率達 560 萬棟。

美國 3 月成屋銷售上升 1.1%，但較去年同期則下降 1.2%。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，3 月成屋銷售為 552 萬棟。

3 月成屋銷售中間價格為 250400 美元，較去年同期上升 5.8%。

由於餘屋數量偏低，成屋銷售依舊熱絡，讓人意外。3 月，一棟成屋銷售平均需時 30 天，根據此一速度，成屋餘屋可供 3.6 個月銷售，大幅低於長期平均的 6 個月。

3 月，首購者佔所有交易的 30%，略高於 2 月的 29%，但仍大幅低於 40% 的歷史平均值。