近期住宅與商業土地爆量成交，多數業者認為房市已落底；不過，戴德梁行董事總經理顏炳立卻認為，住商土地爆量將會對2019年預售市場價格再破壞，且今年買賣移轉棟數頂多維持26萬至27萬棟，仍屬於沒量的緩跌格局。

今年買賣棟數仍緩跌
戴德梁行昨發布第2季商用不動產季報，土地交易總額連續3季突破400億元門檻，預期全年土地交易總額將可輕易跨過1244億元的5年均線。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，第2季前10大土地交易案件均由建商買進，均為住宅與商業用地，顯示建商願意砸下更多的資金儲備未來5年的土地；不過，土地成交價格則處於緩跌現象，因此推測未來房價仍有降價空間。

顏炳立分析，這波住商土地爆量，主要是建商口袋有錢任性，整體市場仍處於任性，也就是業者仍希望能賣在過往的高價，但現階段只有自用型的買氣，「無法將玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情」；而且目前市場僅存的自用型買氣，很可能會被不讓利的持有者玩死，因此整體房市仍處於任性的賣方、不認命的買方互相拉鋸，導致始終處於無量的狀態。

他舉例，2016年底有大戶一口氣砸下13億元買進「松江一號院」7戶，當時覺得是買到便宜，但實際上房價仍持續緩跌，即使現在要出脫，也賣不回2016年底的百萬單價，因此，那只是當初有錢人任性的結果。

全球「共享經濟」崛起，共享辦公室（Co-Working Space）潮流正前仆後繼席捲台灣市場，桃園市中心第一座頂級微型精品辦公室「京懋会」，也甫正式落成問世，不但顛覆傳統辦公市場，由於兼具保值和租金收益雙重效益，更擄獲不少年輕時尚的都會型男潮女創業精英的心。

戴德梁行協理薛惠珍表示，國內外共享辦公室品牌、或小型商務中心、辦公室，正在台灣前仆後繼崛起，看準的趨勢，主要是全球掀起創客潮流、高度仰賴網路和數位連結的網路和新創業者，他們需求的辦公空間，已大大打破跟住家之間的界線；甚至連「斜槓世代」的興起，也出現另一波共享辦公室的新需求，連帶的改寫台灣的辦公大樓軟硬體服務和建築樣貌。

最近全世界最「夯」的共享辦公室概念風潮，也吹進了台灣「國門」桃園。

連連在國際間奪得全球建築大獎的京懋建設，在創業第8年之際，首度跨足辦公市場，「處女作」就是桃園首座頂級微型精品辦公室「京懋会」，近期正式落成，地段「插旗」在中正路，是桃園藝文特區的黃金鑽石地段和燙金門牌，也是大戶豪宅林立的藝文特區中，唯一的微型精品辦公大樓。和過去開放式的共享辦公室，更升級之處是，「京懋会」擁有獨立辦公室門戶，甚至擁有獨立的衛浴、餐廚設備。

由於產品規劃大膽、稀有又創新，是許多上班族、新創業者心目中嚮往的「夢幻」辦公大樓；適值近三年又正呈現辦公室市場掀起汰舊換新、全面升級的換殼潮，新完工落成的辦公大樓愈來愈炙手可熱，相對的租金行情、租金報酬率，雙雙穩定攀升，因此「京懋会」甫完工落成，便顛覆市場，令人眼睛為之一亮，掀起一波震撼。

京懋建設執行長范秉豐表示，「京懋会」是結合工作、學習、生活、商務、社交、休憩的複合式生活空間，徹底顛覆社會大眾對於傳統辦公大樓的認知。有別於一般傳統中大坪數的辦公室，「京懋会」相當與眾不同，是可以兼具置產、自用、收租等不同需求的特殊商品。

范秉豐表示，京懋建設在桃園藝文特區的「京懋会」，提供各種完善而多元的設施和服務，可一次滿足新世代創業者的各種需求；更可讓進駐者，可以適度放鬆、減壓，又可激盪出新的創意和巧思。

與一般坊間幾乎都是只租不售，鮮少有產權獨立的共享辦公室產品相比，桃園「京懋会」擁有獨立產權、但又擁有共享的「夢幻」級公共空間和休閒設施，為市場上相當罕見的新興產品，頗顛覆市場。

值得觀察的趨勢是，新興崛起的頂級微型共享辦公室，最近也吸引不少置產型的買盤卡位，主要也是相中優質不動產的稀有性、及兼具長期穩定的租金報酬率雙重優勢。

隨北台灣都會區優質辦公產品正面臨「大缺貨」，加上台灣住宅租金收益率多年來一直是全世界最低的、許多包租公包租婆都已經出走台灣，反觀擁有長期穩定租金收益率的商辦產品，已吸引市場上的中實戶、置產大戶和游資，鎖定擁有長期穩定收益＋不動產增值潛力的「黑馬」型商辦市場布局。

這波房市向下盤整的循環，北台灣都會區住宅行情平均已下修1成~1成5；反觀商辦，不論買賣交易、或租賃市場，都比住宅相對活絡，租金報酬率表現也遠優於住宅。

以台北市來說，住宅租金的年化報酬率大概1~1.6％，僅有少數指標型的大戶豪宅，還有2％以上，然而扣除房地持有稅、租賃所得稅費等成本，有可能會不如銀行定存。至於商辦，則有2.3~2.8％，投資保值效益相對浮現。

至於桃園，台灣房屋彙整實價登錄網站資料發現，桃園住宅租金行情已是六都之末，每坪月租平均不到500元；依2018年Q1預售新屋平均房價每坪22.4萬元推估，租金年化報酬率約2.6％，部分熱門商圈小套房可能達3~4％。

在桃園商辦方面，優質地段的市場供給相對稀少，根據實價登錄資訊顯示，桃園商辦這3年已站穩平均2字頭，部分搶手地段甚至超越4字頭；租金行情在藝文特區已達每坪每月800~1,400元左右，直追台北市內湖的水準；年化報酬方面，遠高於台北市，達3％。

另外新興的趨勢是，以往企業購置企業總部、辦公室「門面」的首選，都會選台北市；不過基於市中心商辦價格逐年攀升，加上房地稅等持有成本也逐漸墊高，整體年化報酬率表現已被壓縮，因此也影響部分買家的不動產配置策略；游資也逐漸轉移到大台北生活圈、位於台灣「國門」的桃園市。

以富邦人壽來說，早在2015年就「插旗」桃園市菁華地段，砸下5.6億元買下藝文特區中正路的「中悅世界中心」大樓的4~6樓，建坪1604.45坪，換算每坪35萬元，正是自用做為業務員辦公室。桃園市重大公共建設陸續到位，商辦置產的潛在價值，逐漸被鍍金。

自有資金租金報酬率衝10％

商用不動產市場的頂級辦公產品，愈來愈缺貨，京懋建設最近在桃園最新完工落成的頂級微型辦公大樓「京懋会」，不但吸引自用小豪辦客層進駐，而且依自有資金推算、租金報酬率更將衝上10％，也吸引中長期置產客層青睞，可謂自用、收租兩相宜的另類產品。

住宅市場在最近3年，持續走下坡，但反觀辦公大樓，正面臨供不應求、租金行情持續走強的半「缺貨」狀態，包括華固建設、興富發建設、長虹建設等大型建商，今年購地、開發策略，都紛紛大轉向，朝向辦公或科技廠辦大樓來耕耘，看準的正是其長期穩定的租金報酬率，及自用客戶的需求殷切，撐出市場另一片天，幾乎所有的金融壽險業都很「哈」具有3％以上租金報酬率的商用不動產。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，現在整棟的辦公大樓，尤其在台北市和精華地段，已經愈來愈稀有。

據最新調查，2018年台北市陸續完工落成的A級辦公大樓將有5.6萬建坪的新供給，目前對外招租成績旺，消化不成問題；但令市場憂心的是，2019~2021年市場將沒有新A級辦公大樓完工，將出現10年罕見「缺貨」局面。

至於我國國門的桃園，隨著航空城、桃園機場捷運陸續開發完成後，將可望提升桃園各區的都市發展，並引進可觀的商務和旅遊人流，桃園最精華的地段藝文特區，這幾年嶄新辦公大樓陸續崛起，桃園建築業的「黑馬」京懋建設，也相中這股時代潮流，率先投入小型精品辦公市場；尤其屋齡新穎的高級辦公大樓，行情也是居高不下。

由於「京懋会」的土地使用分區，為一般事務所，可進行工商業登記，因此負責投資興建的京懋建設在這塊佔地465坪的辦公大樓中，特別打造出89戶小坪數頂級精品辦公室，每戶坪數有20坪、26坪、35坪三種房型，全棟為地上18樓、地下4層的RC結構辦公大樓。

京懋建設執行長范秉豐表示，「京懋会」由於擁有地段上的優勢，又符合微型創業潮流崛起的新趨勢，再加上小坪數、低總價，站上絕對優勢，因此在預售階段立刻擄獲創業工作者和置產客的心，總銷金額約15億元，還沒有打出廣告、就已被訂購近7成，部分樓層和戶別，已經向隅，部分已購客戶甚至是一次出手卡位多戶的置產客。

范秉豐表示，這些置產客也相中「京懋会」為抗通膨不動產，特別鎖定微型創業者的小坪數辦公室租賃需求殷切，而入手置產。

由於建商是「下重本」來打造這棟桃園藝文特區第一棟精品小「豪辦」，不論土地成本、或建築造價，都拉高大樓的價值，產品稀有而獨特，因此堅持採取「不二價」的銷售策略。

范秉豐表示，現階段「京懋会」完工之際，可售的戶別，每坪開價自44萬~46萬元不等，總價千萬出頭，即有機會入手。

近10年只有6件住宅大樓新案、不到400戶的高雄後驛地區，在外資南和興產、高雄市政府的土地陸續釋出後，已躍升高雄房市一級戰區，未來2到3年將有超過30件個案、約4,000戶以上的房屋推出銷售。不過房市看起來雖然熱鬧，但價格也可能遭到限縮。

永信建設副總顧岳軍表示，後驛地區屬於舊部落，在高雄醫學大學及附設醫院設立，逐漸形成高醫商圈後，才使後驛地區生活機能完善，帶進更多人潮。但因建築用地不多，近10年來只有皇裕、高堅、友友、四季、棋琴及利品等6家建商推出6個大樓住宅案，總戶數才386戶，且其中4個建案集中在台電高雄超高壓變電所附近，顯見土地取得困難。

不過，因應鐵路地下化即將完工，除自立路橋優先拆除外，高市府地政局去（2017）年1月啟動第71期重劃工程，重點為分配高雄車站專用區以及連接自由一路、復興一路，打通交通動脈，消除鐵路兩側阻絕發展的現象。

另一個重要轉折，則是2016年起被外資取得過半股權的南和興產公司釋出土地，顧岳軍說，光南和興產最近2年出售的土地數量就高達13,358.13坪，買家包括興富發、城揚、崑庭、華友聯、郡都等建商。除了南和興之外，高雄市政府地政局也是主力供應者之一，不過，主要土地則集中在中華二路以西的中都重劃區，截至目前為止高雄市政府標售抵費地約33筆、8,118.02坪土地，其它所有權人主要為國防部、國產、唐榮鐵工廠及南和興產等。

顧岳軍指出，後驛地區再加上中都重劃區，由東到西的這條帶狀區域，未來2到3年內，將有超過30件以上個案、4,000戶以上住宅產品陸續推出，如果時間過於集中且量大，行情有可能遭到限縮。

房市買氣從2016年谷底回升至今已有二年，進入下半年將呈現多空交戰態勢。負面因子有四大變數，包括年底縣市長大選、房貸寬限期將到期的戶數今年暴增、中美貿易戰、外加央行升息風聲不斷，都將成買房信心的恐慌牌。但從今年成交趨勢分析，卻也看出自住客的剛性需求很好。

房市稍有復甦，戴德梁行總經理顏炳立卻鐵口直斷，今年移轉棟數頂多在26萬棟上下。有房市鐵嘴之稱的長虹董座李文造在股東會說，今年以來買賣移轉棟數增加，不過不能證明房市復甦，只能說「沒有泡沫化」。

業界人士保守並非空口無憑，即便上半年六都買賣移轉表現上升5%，但下半年仍有非常多變數，包含不穩定兩岸關係，及被視為2020年總統大選前哨戰的九合一大選，悲觀者認為，兩岸關係乃至政治因素，將反映在豪宅市場、商用不動產。

樂觀者認為，今年房市將穩定復甦。自用族群仍以「低單價、低總價」為價格導向，既難受到政見影響，也不會因選舉而收手置產意願，因此在剛性需求的支撐下，多空將持續交戰。

戴德梁行昨（4）日公布第2季商用不動產數據，台北市主要商圈租金無明顯變動。不過檢視雙北商圈發現，以台北市為主的蛋黃商圈發展出「微型化商業模式」，諸如夾娃娃機店、迷你KTV等興起；新北市則是以影城娛樂，結合周邊住宅開發，吸引在地消費力。

統計資料顯示，忠孝商圈店面空置率落在4%，相較上一季上升0.7%，推測是部分特賣會結束，閒置店面釋出，其餘站前商圈、中山商圈的空置率，雙雙下降至2.1%、4.2%，西門商圈空置率僅占1.5%。

值得一提，這些一級戰區隨著經濟成長趨緩，開始發展出低成本、低消費及微型化的商業模式。

戴德梁行指出，以夾娃娃機店飛速成長最具代表性，迷你KTV的加入也擴張快速。

相較精華商圈的微型商業模式，新北市則陸續有以影城主的商場，除了6月甫開幕的秀泰生活樹林店、第3季預計開幕的土城日月光廣場、明年將亮相的淡海新市鎮美麗新廣場，還有興建中的新店裕隆城等。

媒體報導質疑禁建多年的社子島為何在2018年突然解禁，對此，內政部特別澄清，本案歷經內政部都委會專案小組5次會議討論，始於2018年6月26日經內政部都委會有條件審議通過，都委會除要求歷史紋理、住戶安置及舉辦聽證會等3大條件外，也決議同步調降計畫人口3萬人，以確保社子島具有安全、宜居的生活環境，並非媒體指稱遇大選年解禁或計畫容納人口未縮減之情事，特予澄清。

內政部表示，社子島地區主要計畫地處台北市西北側，位於基隆河與淡水河交會地區，計畫總面積約294.13公頃，台北市政府於2011年6月8日發布實施社子島地區主要計畫案，是以住宅區、娛樂區及遊樂區為主之計畫內容，因採區段徵收方式開發，需通過環境影響評估作業，始能公告實施細部計畫。2014年間歷經兩次台北市環評委員會議討論，環評委員對於整體開發填土量過高、土方來源不確定性，以及運土過程交通衝擊與自然環境破壞等議題諸多疑慮，未能支持該計畫。

台北市政府後於2016年進行民意調查作業，市府參採相對多數社子島居民與台北市民意見，以「生態社子島」為開發方向，並配合辦理都市計畫變更作業，調整原有土地使用分區配置，重新規劃為住宅區106.47公頃、科技產業專用區20.17公頃、商業區16.96公頃、文教區3.53公頃及相關公共設施用地144.55公頃，計畫總面積約302.10公頃，並以區段徵收方式進行開發。

內政部表示，本案因涉及當地辦理區段徵收需妥善規劃拆遷安置計畫等相關議題，責成都委會及土地徵收審議小組專案小組召開聯席會議，專案小組於2016年11月28日、2017年1月23日、3月27日、9月13日、2018年1月15日共召開5次會議，並於2018年6月26日提請內政部都委會第925次會議審議通過，促進社子島成為安全、宜居之生活環境，其中決議同步調降計畫人口3萬人，並非媒體指稱遇大選年解禁或計畫容納人口未縮減之情事，媒體報導有誤。

內政部指出，2018年6月26日內政部都委會審議通過社子島都市計畫變更案件，不單僅是媒體所稱重視歷史紋理、做好住戶安置及區段徵收需辦聽證會而已，後續仍須等到市府接續完成細部計畫、環境影響評估、大台北防洪計畫及區段徵收發價完竣等相關程序後，社子島都市計畫主要計畫才得以報由內政部進行核定，並無媒體指稱撤守問題。

台中市后里區都市計畫道路─成功路延伸至南村路工程已於2018年4月26日開放通車，本計畫道路開闢道路長度420公尺，道路寬度20公尺，施作單跨預力I型梁橋1座、灌溉箱涵、洩水道、擋土牆、人行道舖面、路面舖設再生瀝青混凝土面層、LED路燈、交通號誌及附屬設備等，工程費5,000萬元，本工程自2017年1月19日開工，於2018年1月18日完工。

營建署表示，；后里區成功路往南原僅開闢至公安路一段，前因科技部中部科學工業園區管理局將成功路作為后里區初期放流管維修道路之用，故2012年3月底中科管理局與后里區公所協調延伸至牛稠坑溝止，因牛稠坑溝以南尚未開闢且無過溝橋梁連接，以致使前開路段無有效利用，道路未開闢完成造成無尾道路，無法提供民眾通行的便利性，且周邊主要道路三豐路交通日益雍塞，加上中部科學工業園區上下班車流所造成之交通流量衝擊，故若能配合前段已拓寬完成路段辦理通車，方才能有效改善過境車流與地方車流交會之交通瓶頸，並銜接附近幹線構成該區域交通網絡。

本工程道路完工通車後，可使成功路延伸至南村路，讓成功路不再是一條無尾道路，藉由本計畫道路開闢通車不僅是往中部科學園區的直捷道路，更成為三豐路(省道台13線)的替代道路，有效改善周邊雍塞路段，紓解鄉鎮村落市集所造成之交通流量衝擊，以改善后里區周邊區域遲滯之發展，符合整體均衡發展政策；亦可活絡沿線區域之綜合發展，促進投資意願，提升防汛搶災之時效，進而提高居民生活品質，深具經濟發展之效益。

「2018台中花博」共分為三個展區，其中一個展區就在后里區，且鄰近本計畫道路，本計畫道路開闢通車後可增進三豐路(省道台13線)到甲后路(132線)間連貫性及可及性，提高周邊運輸便利，並縮短城鄉間公共設施發展之距離，進而帶動地方發展，健全生活圈道路系統，並有效配合紓解「2018台中花博」之南北向車流，亦可經由本次開放通車路段避開市區短程路線，有效縮減市區旅程時間。

農委會修改山坡地開發利用回饋金辦法後，桃園、苗栗及台中等縣市政府認為修法後爭議變少，但桃園市有約2000公頃山坡地坡度為5%以下，在民代要求下，市府將編列經費，明年調查實際誤列範圍，並請專家學者評估各區地質地形，若有誤列，將依程序劃出。

桃市農業局科長劉秀卿說，山開回饋金過去收取標準不一，去年底修法後，改以實際建築面積課徵回饋金，加上課徵標準也統一，去年底已開徵。不過，桃園有約2000公頃土地坡度未達5%，涵蓋龜山、楊梅、大溪與龍潭等行政區土地，早年因行政缺失，也被劃為山坡地。

桃園藍綠兩黨及無黨籍議員今年初在議會提案，要求市府成立專案小組，辦理市內平均坡度5%以下山坡地更正為非山坡地（一般土地），更正未完成前不得收取回饋金。市府表示，依法只要被列入山坡地都仍須繳納5%回饋金。

苗栗縣府農業處長陳錦俊表示，全縣80%以上土地列為山坡地，開徵時引發民怨，縣府建議緩徵，也曾建議中央、地方各一半，經費用來護林、造林及水土保持，但都沒被採納。今年徵收計費從申請面積改為實際開發面積，怨言稍減。

台中市農業局表示，山坡地回饋金辦法去年底修正後，大幅放寬免收取範圍，免繳要件由7款增加為16款，例如山坡地部分農業設施可免繳回饋金，須繳交的民眾比過去較少，市府支持合理的回饋金徵收。

房市盤整，桃園房價近年也有跟著修正，不管是郊區、市中心都有，連帶也讓桃園周邊的新北林口，也得跟著降價，此時最適合有車子的購屋族群進場，就讓這集的好房網直播節目《Sway說》主持人Sway來分析說明。

Sway指出，觀察桃園近年來，房價普遍都跌，尤其像是青埔、八德大多都是1字頭拋售殺出，翻開實價登錄，1字頭、賠售遍地皆是。連市中心的藝文特區也從過去普遍3字頭跌到2字頭、周邊的林口房價也降，1~2字頭也能找到的房子。

Sway分析，購屋族若想趁機逢低價進場，以最便宜的青埔和八德來看，在目前桃園沒捷運的情況下，反正都要開車開到飽，不如選擇機能較佳、房價又便宜的地方，兩者相較，他較推薦八德的機能，還有家樂福，雖然青埔有outlet，但「outlet不能吃」。

Sway建議購屋族，買房子區域還是以工作、婆家娘家、熟悉的地方為優先，再來確定好平常以開車或捷運代步，若是前者，越便宜的房價越划算，不必買捷運站附近，若是捷運代步，則要選擇捷運站附近。

最後，通勤時間也別超過1小時，機能以自身需求來挑選，如：學校、市場、公原，或便利商店等。

惡房客再出新招！苗栗一名詹姓屋主4年前，將透天厝3、4樓層出租給張姓房客，未料，因疏忽「先檢查再退押金」程序，無奈在發現租屋處慘遭破壞後，房客立即神隱，而其破壞的程度，甚至讓數家清潔公司大打退堂鼓。可道律師事務所律師林修平對此建議，退租程序一定要做好，若面臨上述狀況，非認賠就是提告。

據消息指出，張姓房客以「防螞蟻」為由，將屋內所有排水孔、窗戶縫隙、插座、磁磚縫隙等，全部皆用矽氧樹脂填滿，甚至樓梯間的木質扶手也遭到油漆潑灑破壞，屋主因連絡不到張姓房客，且找的3家清潔公司皆不願接下這份作業，評估清潔費用需高達5~6萬元，詹姓屋主無奈向他媒體表示，目前已陸續採證，之後不排除提告。

律師林修平表示，此案例最疏失的關鍵就是「未檢查屋況就退回押金」，押金應於合約終止，並且確認屋況回復後再返還。若以上述案例，因對方刻意迴避，建議屋主可以先提告，然後將合約上的連絡資訊交給警方，請警方協助尋人。

據崔媽媽基金會表示，房客於租期屆滿或租約終止後，有義務將房屋回復原狀歸還，其定義為回復訂約時的屋況，或是留有經正常使用後應有的狀況。例如：牆面鑽孔、牆釘除去後的修補等，皆屬回復範圍標準內。

針對租屋糾紛，日前可道律師事務所律師吳存富，曾於好房網TV直播節目《律師娘當家》中強調，若想避免日後糾紛行使權力不足，可於承租前簽訂內政部提供的「定型化契約」以保護房客權益，另外，針對房東權益的保障，切記一定要找公證人進行「租賃契約公證」，以保障雙方日後權益。

　　近期，多地陸續出臺樓市新政。6月24日-26日，西安、長沙、杭州相繼宣布限制企業購房，7月1日昆明發布限購政策，再到昨日河北大廠、上海紛紛收緊有關房地産的調控政策。同時，住建部等七部委將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動。業內專家對此表示，自一二線城市之後，樓市調控開始逐漸延伸至三四線城市，樓市將進入深度調整期。

　　今年5月份，住建部先後約談了12個城市，再次重堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松。並要求各地毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地産市場平穩健康發展。

　　據國家統計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，分別連續4個月和10個月回落。從環比看，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

　　土地市場方面，據中原地産研究中心統計數據顯示，2018年上半年，50大城市合計土地出讓金高達17985.4億元，同比2017年同期的12874.9億元上漲39.6%。其中，包括佛山、湖州、常州、嘉興、南通、徐州等在內的38個三四線城市賣地超過100億元。

　　“從三四線城市樓市人口變化趨勢來看，三四線城市正常的合理樓市需求為既定的，並且市場容量有限，需求也是有限的。”同策研究院首席分析師張宏偉分析稱，過去一年多，由于棚改貨幣化安置比例較高，加上房企布局下沉至三四線城市，總體上推動三四線城市樓市輪動上漲，某種程度上透支了三四線城市的樓市需求。

　　他表示，三四線城市市場持續分化，一線城市限購後，需求外溢，都市圈內三四線城市跟隨上漲，但調控政策執行較早、目前樓市進入深度調整期，未來趨勢與調整期二線城市類似；其他三四線城市目前樓市處于上升期，但隨著棚改工作進入後半場，房價上漲限制需求釋放，未來上升空間有限。

　　“三四線城市樓市降溫，對于布局三四線城市比重較大的房地産企業影響會較大。”張宏偉説。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，當前部分三四線城市房價上漲過快，穩定市場關鍵在于金融的支持和地方的推動，適度收緊金融，有助于降溫過熱點、穩定房地産。他預計，局部過熱城市會適度降溫，整體樓市仍保持平穩。

　　在當前融資渠道越來越窄的背景下，發債成了許多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地産公告稱，證監會已核準其發行不超過12億元的公司債。海印股份同日公告，擬非公開發行不超過5億元公司債，用于增資子公司、歸還銀行貸款及補充流動資金等。除這2家房企外，還有一批房企正在發債和擬發債的路上。不過，想發債並不等于債能發掉。數據顯示，中(終)止的發債規模超過了成功發行的規模。

　　房企下半年還債壓力大

　　雖然融資之路並不平坦，但為了擴張和還債，房企四處融資。公開數據顯示，5月份以來，證監會共受理、審核了33家房企發債，合計融資規模近2000億元，融資規模最小的4億元，最大的達200億元，100億元以上的有3家。

　　“這些發債房企中，償還債務的佔了大部分。”一位業內人士説，2015年下半年，房企債發行規模大幅放量，其中3年期公司債作為當時的主要發行品種之一將于今年下半年陸續到期，到期和回售壓力很大。

　　天風證券的數據顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高于2018年上半年到期償還的851.3億元。

　　還有些房企總體債務很重。比如，擬發行公司債的海印股份，就面臨巨額債務到期問題。公司在回復深交所關注函時表示，截至2018年3月31日，公司資産負債率為68.54%，債務總額為82億元。其中一年期的短期借款為10.2億元，一年內到期的長期借款為20.7億元。

　　“對一些現金流緊張的房企來説，還債壓力會非常大。”業內人士説，選擇發新債還舊債便成了一個主要方式。

　　中止金額超過發行金額

　　房企都想盡可能發債，但在房地産繼續調控的大環境下，發債並不容易，不少房企選擇了中止。

　　以5月份的33家擬發債房企為例，只有萬科和格力地産獲得了批文，17家房企通過了發審會審核，8家房企中止審查，1家房企終止審查。中止審查的8家房企擬發債規模合計為504億元。

　　發行層面的數據顯示，房企的公司債發行並不順利。據海通證券報告，2018年以來，24家房企發行了公司債，總額為1125億元；中止21項，擬發行規模合計1510億元。中止金額超過發行金額。

　　7月2日，上交所披露的信息顯示，合生創展一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為中止。而一個多月前的5月30日，公司一筆31億元的非公開發行公司債券項目中止發行。

　　但房企的小公募、私募公司債的情況要稍好。據統計，今年以來，深交所已通過的房企公司債數量佔比達到47%，公司債審批進度為中止審核的佔比為5%；上交所已通過的房企公司債數量佔比達到39%，公司債審批進度為中止審核的佔比為11%。

　　發債要求越來越高

　　由于房地産調控沒有松動，監管部門對房企申報債券的募投項目、發行額度和規模仍有著一定約束。

　　最近中止發債的企業中，有的已變更項目和發債規模。比如龍湖地産調整了融資規模，此前擬發行一筆80億元公司債，在中止審查後，公司將募資縮減至50億元，便順利通過了審核。

　　但通過發債審核只是第一步，拿到批文後能否發掉，還要看企業的業績、負債、違約記錄、信用評級、負債等情況。在市場情緒的大幅波動下，最近成功發行債券的只有華夏幸福、招商蛇口、萬科等少數質地較好的大型房企，一些房企債券額度有可能出現無法募滿的局面。

　　業內人士表示，在現在的環境下，市場對于房企的認可程度較為重要，近期的信用事件和違約事件讓投資機構對于帶有某些屬性的發行主體的認可度下降。另外，那些大股東股權質押比例較高的中小房企，也是投資者所忌諱的。

40城土地市場維持了降溫趨勢。

熱點城市一手房看似熱鬧的背後，實際上整體企穩還是市場大勢，從土地出讓情況就可以窺見一二。

據上海易居房地產研究院發佈的《2018上半年40城土地市場報告》顯示，2018年上半年， 40個典型城市土地市場呈現出量漲價跌的態勢；40城土地出讓均價同比增幅震盪下跌，溢價率也在低位企穩。總體來說，40城土地市場維持了降溫趨勢。

具體來看，2018年上半年，40個典型城市土地出讓金為10453億元；土地出讓均價為4655元/平方米，環比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經連續三個半年度下行，降溫態勢明顯；土地成交溢價率20.4%，有所企穩。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，也與熱點城市限地價有關，預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低的區間。

分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前五的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來看，排在前五位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和瀋陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，這說明這些城市的土地市場較為火熱。

總體來看，6月份，三線城市的土地市場量價齊升，不但成交面積環比大漲，成交均價更是創下了2011年以來的新高。房價上行，此時開發企業積極進入這些城市，有更大動力以更高價格去拿地。6月份，三線城市的地價創下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影。

易居研究院研究員詹毅凡表示，雖然6月份40城土地成交面積及出讓金出現了較大反彈，但2018年上半年多數指標出現下行趨勢，40城土地市場降溫態勢不變。由於一、二線城市的土地市場在嚴厲的調控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點轉移至三線城市，導致三線城市的土地市場比較火爆，因此要防止地價過高推動房價上漲。接下來，在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場將逐漸降溫。

上海市住建委下發《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》（以下簡稱《規定》）的通知，從昨日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年等條件，企業購買的商品住房再次上市交易年限也從“滿3年”提高至“滿5年”。

根據《規定》，為進一步規範企業購買商品住房行為，自7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件(已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業購房時不受設立年限和員工人數等條件的限制)。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

住建、房管部門會同相關部門對執行商品住房專案公證搖號、按序選房制度加強監管，要求開發企業嚴格執行全部准售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定；進一步加強客戶認籌規則制訂指導審核以及執行監管，嚴格落實企業購買商品住房規定。

此外，上海住建、房管部門還將會同規土部門(不動產登記機構)加強企業購買、出售商品住房交易登記審核，會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關資訊共用核查機制，對違反企業購買、出售商品住房相關規定的，不予辦理房地產交易登記手續。

據瞭解，搖號政策實施以來，不少樓盤都出現了多家公司參與搖號的情況。今年4月，上海某知名的高端物業完成搖號後，公佈的客戶名單中，公司客戶達到了214組，占所有客戶的一半。受房地產限價政策的影響，一些新房專案的價格明顯低於周邊二手房價格，賺“價格差”成為一些投資者眼中的重要標的。註冊公司參與搖號也成為炒房團青睞的一個手段。

中原地產首席分析師張大偉表示，利用企業購買住宅的，除了少數公寓投資企業外，大部分都是短炒客，投機需求集中。所以針對這類購房者進行調控，是房地產的補缺政策。

上海針對企業約束購買，雖然沒有“一刀切”，但要求限售，這些對於企業來說，炒房的成本將明顯增加，事實上達到了抑制的目的。暫停企事業單位購買住房，這一政策有望在多城市複製。

傳水緊改部署 股價應聲挫5.8%

內地收緊銀根，投資者憂慮內房企業資金受壓，有傳碧桂園（02007）因此暫停在三四五線城市的發展部署，其後該公司作出否認，昨天碧桂園收報12.72元，跌5.8%。

昨早澎湃新聞在〈碧桂園叫停三四五線城市全覆蓋戰略，用規模換現金〉的報道中，引述碧桂園內部人士稱，該公司內部已明確停止其「全覆蓋」策略，惟暫不對外宣揚。其後有碧桂園高層反駁，強調三四五線不僅是該公司的戰略，也是其布局的藍海地帶，絕不可能叫停。

承認退出非操盤項目

碧桂園發言人向本報表示，針對目前傳碧桂園全面叫停三四五線城市「全覆蓋」戰略的消息不屬實，三四五線是該公司的重要市場，一直以來都是按照對市場的研究，選擇有潛力的市場進入，發揮優勢，確保「做一成一」。發言人又指出，該公司一直重視現金流。對任何一家企業來說，現金流都至關重要，尤其在目前市場存在不確定性的大環境當中。

「全覆蓋」戰略是指在三四五線城市所有的縣城，甚至是發達的鎮區，均需有碧桂園的項目。澎湃新聞報道稱，碧桂園正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。

報道另引述來自5個區域的碧桂園內部人士稱，目前所有工作都關乎現金流情況，旗下的合作項目，不會選擇無法操盤（主導項目營運及各項細節）的項目，而有多個非操盤的合作項目已經完成退出或正在退出。

據悉主要因為碧桂園正改變考核體系，把原本僅須報備即可的非操盤項目也納入其考核，而非操盤項目最終不符合有關考核標準。

上半年售樓增長43%

碧桂園發言人承認該公司退出部分非操盤的合作項目，主要是考慮到該類項目無法全面保證營運、質量等關鍵環節，是該公司「對品牌、投資者及客戶負責任」。

另外，碧桂園昨晚公布銷售數據，上半年合同銷售金額4124.9億元（人民幣．下同），按年增長42.8%，已達去年5508億元銷售的74.9%；上半年合同銷售建築面積約4389萬方米，上升36.05%。該公司為去年內房銷售榜首，今年開始不設全年銷售目標。

追貼九龍灣得寶 公屋盤私樓價

住宅租金隨樓價急漲，無殼蝸牛難抵私樓貴租，改搶蚊型公屋租盤。屯門良景邨一個實用面積僅150餘方呎的公屋單位，放盤一個多月便極速獲租客以每月近7000元承租，呎租高見44.4元，貴絕屯門分層住宅呎租，甚至媲美九龍灣得寶花園近月呎租水平。

開放式租6800元 區內客閃電扑槌

祥益地產分行經理黃文樂說，良景邨良偉樓中高層25室，實用面積153方呎開放式單位，業主今年5月底以7500元放租，本月初以6800元租出，呎租44.4元。

業主今年4月以已補地價215萬元購入，雖然成交呎價14052元，至今仍貴絕區內已補地價公屋市場，惟按今次單位月租計，回報高達3.8厘。

據悉，上述良景邨單位租戶為區內家庭客，心知區內「月租7000蚊樓下租盤絕無僅有」，因此睇樓當日即「閃電」扑槌承租。

同區入伙新盤隻隻寓，一個北翼高層B室開放式單位，今年6月以月租11500元租出，實用面積264方呎，呎租43.6元，創下區內分層住宅呎租紀錄，有關紀錄最終被良景邨蚊型單位打破，把紀錄再推高約1.8%。

黃文樂坦言，良景邨「150餘呎公屋成交近一兩年都無做過租務成交，所以個價（呎租）一跳就去到好高」，同區單幢樓如好發大廈實用面積最細297方呎中層C室，本月成交月租也要8600元，「所以（區內月租平的盤源）選擇好少」。

同區NAPA首錄租務每呎僅28

至於同屬新入伙盤的同區NAPA昨天首錄租務成交，為實用面積470方呎、2座低層A室兩房單位，雖然月租達13000元，惟呎租僅27.7元，業主去年5月購入價621.2萬元，回報約2.5厘，無論呎租及回報均不及前述良景邨蚊型單位。

事實上，過去不時錄得高價呎租成交的大埔嵐山，一個實用面積181方呎的5座高層H室開放式單位，今年5月以9000元租出，呎租49.7元，前述良景邨蚊型單位呎租相較之下絕不失色。得寶花園近月呎租錄得41.1至45.5元，良景邨蚊型單位更加足以媲美市區上車屋苑呎租。

另外，將軍澳居住人口持續增加，區內租金也居高不下。香港置業助理分區董事劉浩勤說，天晉3A期3A座低層B室一房間隔，實用面積352方呎，新近以每月19000元租出，追平同區由CAPRI創下的區內一房月租紀錄，呎租約54元。

原業主2014年以503.32萬元購入，享約4.5厘回報。

物業價值大幅上升，香港大學近期以3.24億元售出荔枝角美孚新邨6期自用的學校物業，持貨12年勁賺2.74億元。

根據土地註冊處資料，香港大學上月5日以3.24億元售出蘭秀道38至46號美孚新邨6期地下至3樓學校物業，新買家為香港基督教播道會聯會。

上址地下建築面積8080方呎，1至3樓每層約9009方呎，總建築面積35107方呎，另連一個約7100方呎操場，以成交價計算，呎價約9229元。

播道會半年兩度置業

物業原為直資男校德仁書院校址，該校於2006年停辦，同年香港大學以5000萬元購入校舍，其後由香港大學專業進修學院（HKU SPACE）用作九龍西分校，作中醫臨床中心及中藥房。如今持貨12年後沽出，賬面大幅獲利2.74億元，升值5.48倍。

新買家香港基督教播道會聯會近期入市相當積極，去年底以2.4億元購入長沙灣昌華街23號富華廣場地下獨立入口、1及2樓商場，總建築共約20841方呎，呎價11516元。連同最新交易在內，該宗教團體於半年內以合共5.64億元購買物業。

舖位方面，觀塘物華街43至53號華安大樓地下2號舖，建築面積788方呎，以7100萬元易手，呎價90102元。舖位由便利店以12萬元承租，回報率逾2厘。原業主2009年以2700萬元購入，獲利4400萬元，升值1.6倍。

天盛苑飈17%居首 港府減價料升勢放緩

新界綠表居屋身價領升，10大居屋屋苑中，3個新界屋苑呎價半年升逾1成，天水圍天盛苑呎價報8,243元，升17%居首位。惟新居屋售價調整至市價約52折，料令第三季綠表樓價升勢放緩。

10大居屋綠表 呎價全綫升

公屋富戶政策收緊，以及上車需求帶動，刺激綠表物業呎價上揚。本報統計10個主要居屋綠表交投，全數屋苑今年6月份呎價較去年12月份上升。鰂魚涌康山花園呎價報11,989元，屬統計屋苑中最貴。

新界區3個屋苑領升，包括天水圍天盛苑、馬鞍山錦豐苑及屯門龍門居，呎價半年升逾1成，升幅居首三位。其中天盛苑6月份呎價最新報8,243元，較去年12月份呎價7,017元，半年間上升17.5%最突出，亦較反映二手樓價走勢CCL指數同期上升12.5%，高出5個百分點。

龍門居半年25成交 升1.5倍

另外，屯門龍門居上半年錄25宗成交，交投量急升1.5倍。祥益地產高級區域經理黃慶德指出，主因屋苑盤量多，樓價比區外低水，吸引外區買家置業。

不過，上周新房策推出，新居屋定價折扣由市價7折，調整至約52折，消息令二手綠表物業交投放緩，其中今月馬鞍山區暫未錄得綠表買賣。

而天盛苑錄得一宗減價成交，有指天盛苑R座高層8室，實用面積506平方呎，上周原叫價420萬元，至日前減價20萬元，以400萬元（未補地價）沽出，呎價7,905元，成交價較3月份同座高層同面積單位，造價413.8萬元略低。

原業主2000年以77.5萬元入市，持貨18年轉手，帳面獲利322.5萬元，升值4倍。代理指出，新居屋折扣率調整，第三季綠表物業樓價及交投表現會放緩，料新一批白居二買家入市時，才會有改善。

至於反映前綫經紀人對樓市看法的中原經紀人指數CSI，於政府公布新房策後回軟，報76.31點，按周跌2.04點。該行認為，新房策以置業為本，對樓價未見影響。如果未來數周CSI沒有明顯下跌，樓價升勢將會持續。

　　市況持續向好，上月整體物業註冊量達9252宗，按月增長18.8%，為21個月以來的新高，而累計上半年註冊量共錄46875宗，較去年同期增長9.4%，業界預期，本月註冊量或回落至約8000宗水平。

　　土地註冊處資料顯示，6月整體物業註冊量共錄9252宗，較5月的7788宗，上升18.8%，同時亦創下自16年9月錄得9504宗後，約21個月以來的新高，至於上月住宅註冊量為6713宗，較5月的5522宗上升22%。另外，整體買賣金額約807.8億元，屬半年新高。

　　至於上半年整體物業註冊量共錄46875宗，較去年同期上升約9.4%，創3年半新高，受樓價長處升軌影響，上半年整體買賣金額約4036.8億元，按年亦上升約8.2%。

　　美聯首席分析師劉嘉輝指出，上半年一手私樓註冊量錄7727宗，涉及金額約1122.7億元，較去年同期跌約21.3%及約16.7%，主要受到推盤量減少所致，上半年二手住宅註冊量及金額分別錄27125宗及約2116.7億元，按年分別上升約15.5%及約32.4%，其中二手註冊宗數創為3年半以來新高，而金額則創下7年半新高。

　　利嘉閣研究部主管陳海潮稱，隨著政府上周推出一系列新房策，市場需時消化及適應，料多少窒礙物業買賣登記，料一二手住宅註冊宗數，均會從高處回落，預期整體物業註冊量料回落至8000宗的水平。

　　世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角峰景大廈低層H室，面積2002方呎，4房間隔，以3200萬元成交，呎價15984元，屬市價。

　　中原分行經理霍栢雄表示，大埔鹿茵山莊2座高層A室，面積1175方呎，3房連套房及工人套房間隔，以1630萬元售出，呎價13872元。原業主於2011年以930萬元購入，帳面獲利約700萬元，升值75%。

　　利嘉閣分行分區經理梁澄江表示，北角雅景臺中層B室，面積約1035方呎，為3房2廳連1套房及工人套房間隔，以2238萬元連車位成交，呎價約21623元。

　　世紀21奇豐分行助理區域營業董事周淑萍表示，火炭駿景園9座高層E室，面積1043方呎，屬屋苑優質戶，以1638萬元售出，呎價15705元。世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢曉嵐閣6座中層B室，面積1138方呎，以1400萬元連車位沽出，呎價12302元。