皇普建設（2528）昨（5）日舉行桃園楊梅埔心案動土典禮，皇普董事長蘇永平表示，去年第4季新團隊入主後積極覓地開發、充實業績，今年下半年將積極衝刺推案，將祭出總銷合計超過50億元的三大新案，桃園、竹北將是推案重點，2020年起業績將有穩定表現。

皇普去年10月股東臨時會全面改選董監事，由寶佳副董林家宏、興展建設董座蘇永平為主的皇普建設新團隊正式入主；蘇永平指出，新團隊進駐後，除優化公司體質外，並同步積極獵地、強化不動產開發。以今年來說，下半年將是公司大舉推案高峰。

蘇永平表示，去年11月向財政部國產署及國防部政治作戰局標下的桃園市楊梅區草湳坡段埔心小段共六筆土地，經過整合後，全案土地面積擴大至1,638.65坪，已在2月拿下建照，並在昨日動土、正式開工，預計第4季推出總銷約18億元的預售新案。全案規劃興建地上15層大樓，戶數約257戶，鎖定首購自住族群。

蘇永平指出，去年10月取得桃園龜山區樂捷段土地約1,390.39坪土地，預計今年10月底取得建照後，同步進行銷售、開工。全案總銷金額約30億元，戶數約360戶，位於機場捷運A7體育大學站和A8長庚醫院站之間；皇普昨日以平盤16.55元作收。

另外，皇普在台南東區擁有近700坪土地，目前全案已完成地下三樓的開挖作業，預計第4季推出，全案總銷逾9億元、約68戶，距離火車站僅1.5公里，且鄰近台南大學、綜合體育館，將以自住客為主要銷售對象。

蘇永平強調，新團隊入主皇普建設不到一年時間，展現行動力，預計2020年起在建案完工入帳下，將有穩定業績表現。

「帝寶」法拍底價竟出現三級跳，2010年該豪宅出現首戶法拍，每坪底價僅約170萬元，相隔6年出現第二戶法拍，每坪底價躍上282萬元，今年則出現第三戶法拍，每坪底價更翻跳至380萬元，8年時間，每坪法拍底價暴漲210萬元，而且增幅竟翻高1.23倍。

根據寬頻房訊調查，昔日最貴豪宅「帝寶」首戶法拍出現在2010年11月，為C棟5樓，一拍時底價2.36億元，拆算每坪底價約170萬元，最終由房市投資客「二黃一劉」中的劉媽媽（劉月釵）以2.71億元，每坪200萬元左右取得。

該戶債務人為伍必翔前妻
相隔6年，2016年11月該豪宅才出現第二戶法拍，為E棟13樓，一拍底價3.31億元，每坪底價約282萬元，相較第一戶法拍底價，每坪相差逾110萬元，最終三拍時，由富益投資以2.22億元，每坪拍定價格僅188萬元，單價跌落200萬元，相較一拍時的底價每坪相差94萬元。

目前由俞姓自然人佔用
今年「帝寶」再出現第三戶法拍，為A棟2樓，底價8.7億元，每坪底價近380萬元，預計8月15日執行法拍，該戶債務人為翔明投資，董事長為伍蔣清明，前夫是老牌輔具大廠必翔創辦人伍必翔，根據法拍筆錄該戶也是他們過往的住所，目前遭俞姓自然人佔用中。該戶相較該豪宅第一戶每坪法拍底價170萬元，8年時間，每坪底價多出210萬元，增幅高達1.23倍。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，「帝寶」過去向來是北市豪宅價格的風向球指標，2013年7月交易實價揭露每坪最高將近300萬元，曾稱霸全台豪宅寶座，但近年法拍價跌破每坪200萬元。

可買超過15戶國硯
無獨有偶，高雄指標豪宅「國硯」也傳出法拍戶，該豪宅23樓其中一戶遭到高雄地院執行法拍，二拍底價5295萬元，該戶法拍屋坪數約127.19坪（含3個車位、17.37坪），以1個車位150萬元推估，拆算每坪底價約44.15萬元。房產業者透露，該豪宅擁有1個大咖買家，就是英業達集團會長葉國一，擁有該社區住宅最高樓層戶別。

若進一步對照北、高指標豪宅法拍底價，「國硯」法拍底價不但連「帝寶」最新法拍戶的零頭都不到，若同樣以二拍底價對比，「國硯」法拍底價僅占「帝寶」最新法拍戶底價的7%，若以「帝寶」法拍底價8.7億元推估，可買進「國硯」超過15戶。

中國緊縮電動車補貼 必翔一夕垮台

必翔創辦人伍必翔與前妻伍蔣清明持有的帝寶豪宅，日前遭到法拍，一家原本獲利穩定的公司最終的下場讓人不勝唏噓，說他們是中國政策搖擺下的受害者也不為過。

中國為了成為世界第一的「環保車大國」，多年前積極推動電動車產業，相關政策補貼甚至可達車價4成，造成一堆電動車廠以詐領補助為營運模式，推升龐大電池需求，必翔旗下的電池廠—必翔電能，因此跟中國寧波雙鹿集團搭上線；但當中國調查詐補、限縮補助後，必翔電能從金雞母變大包袱，最終拖累母公司必翔。

必翔電能 從金雞母變大包袱
因為必翔電能營運不如預期，之後必翔爆發一連串弊案，先是伍必翔夫妻涉嫌內線交易，緊接著投資中國的款項流入個人帳戶，涉及掏空及財報作假，超過7億元資金流向不明，債主甚至直接找上兩夫妻談判。
事實上，必翔在2000年掛牌後，股價一度成為百元俱樂部成員，伍必翔夫妻資產大增。伍蔣清明曾透露，當初只是開車從建國高架橋下交流道，路過進去看當時只是預售的帝寶，為何一坪可以賣80萬元，結果以一坪70多萬元成交，成為帝寶第三個住戶，當時投入金額不到1億元，只是兩夫妻多在新竹，帝寶豪宅居住的時間不多，多是拿來招待客人，如今卻淪為法拍屋，讓人感嘆！

必翔股票 首輪拍賣5次都流標

台灣金服公司表示，受債權銀行委託拍賣逾4成必翔股票，第一輪共拍賣5次，拍賣底價從40元一直降至28元，但都因無人投標而流標；最近在跟銀行團協商第二輪拍賣事宜，預計需要2、3週時間，第二輪拍賣底價一定會再調降。

台灣金服受銀行委託拍賣必翔股票，4月18日以每股40元第一次拍賣，6月27日第五次拍賣已降至每股28元，儘管拍賣底價一再調降，但5次拍賣都流標。台灣金服表示，由於必翔下市時股價僅17元，投資人認為底價太高，因此5次拍賣都無人投標。

至於必翔股票何時再拍賣？台灣金服表示，還在跟銀行團協商第二輪拍賣事宜，包括價格及次數等，第二輪拍賣價格一定會再調降。台灣金服認為，必翔本身還在營運，並不是倒帳的公司，而且公司業務搭上銀髮商機，第二輪拍賣應該會有投資人感興趣。

房市復甦恐後繼無力，根據北台灣新案市調機構調查6月房市概況，因新案價格偏高、讓利幅度縮減，導致購屋民眾的意願大幅減弱，倘若後續房市仍維持上述現象，恐會阻礙房市進一步復甦。

《住展》雜誌依據6項房市觀察分數分析6月北台灣新案表現，其中預售推案量、來人組數與成交組數等3項數據呈現衰退；廣告批數、成屋供給量以及議價率均則呈現持平；整體房市呈現衰退注意的黃藍燈。

這波買盤 大多自住為主
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年以來，雖然市況較去年同期好，但代銷業者銷售策略仍以低成本行銷為主，除新興重劃區願花錢蓋獨立接待中心外，其他區塊還是以承租店面銷售為主。省下接待中心與廣告，反映業者對房市前景疑慮仍高。

他進一步表示，代銷業者對於房市的疑慮，並非庸人自擾，因為這一波出籠的買盤，大多數買家目的是自住，缺乏追價意願或能力。即便現在出現的投資、置產客，為的是逢低承接，而不是大膽追高。

因此，當新建案價格普遍變貴、議價空間縮小，慢慢的就有買家買不下手，甚至不想浪費時間出門看房子。從整體房市大方向來看，現在買方不追價態勢明確，假如建案不再普遍讓利，那麼房市小陽春恐怕會蒙上重重烏雲。

地上權土地公開標售市場傳出捷報！台北市議會舊址旁521坪地上權土地標售案，昨（5）日由老爺酒店大股東豪昱營造加上福清營造2家所組成的合作聯盟，以9.11餘億元順利標脫，溢價率2.37％。

擔任招商顧問的第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平表示，該案位於台北市市議會舊址旁，臨青島西路及中山南路2巷，土地面積達521.81坪，地上權存續期限為50年，土地使用分區為第四種商業區，權利金底價為8.9億元，公告期間吸引6家廠商領標，最後由豪昱營造、福清營造的合作聯盟得標。

豪昱營造董事長廖年毓，是老爺酒店大股東之一，去年9月豪昱營造才聯手房地產「代銷天王」海悅國際開發、互立機電工程，3家企業以合組的團隊金毓泰，以28.68億元成功得標台北市議會舊址2,025坪地上權土地，現已簽下日本三井不動產集團的飯店品牌進駐，其餘樓層並有辦公、博物館等，為市議會舊址「大變身」。

昨日豪昱營造成功再下一城，得標市議會舊址旁的B、D區地上權案，總計2大地上權案，就砸下約37.79億元權利金，「錢」進地上權標案。據悉，台北市府同意讓豪昱的2塊基地，透過聯通道的串連，結合2大地上權案的一部分地下樓層。

戴廣平表示，此案最大優勢在於地段和區位，位於台北車站商圈，五鐵共構交通運輸系統每天帶進50萬的大量人流，再加上多項公、私部門至少有8個大型投資案正在進行中，西區再造軸線翻轉已是「正在進行式」，因此，吸引豪昱營造團隊再度出手。

交通部鐵道局即日起辦理高鐵桃園、新竹、台中、台南等站區特定區土地標售，共24筆、22標案，共226億元，預計8月6日上午開標，其中以台中站烏日站區土地2萬餘平方公尺面積最大、金額38.85億元最高。

今年3月交通部已經辦理新竹、台中、台南等車站周邊11筆特定區標案，共47.6億元，但是新竹、台中等站區因為是商業區土地，無人投標後宣告流標，台南7筆住宅區土地也脫標。僅有台南高鐵站附近，4筆土地順利標出。

鐵道局官員指出，這次是交通部高鐵工程局與鐵路局合併為鐵道局後，首次辦理高鐵站區標售案，包括桃園、新竹、台中、台南等4個站區周邊特定區土地。

本次24筆土地，共22件標案，總金額達226億元。其中總價以高鐵台中站烏日站地號89、90、96，面積2萬5,310.62平方公尺商業區土地，共38.85億元為最高。桃園車站青昇段的單價最高，每平方公尺為30.1萬元。

鐵道局指出，桃園車站特定區吸引民間資金投入，國泰、華泰集團已經進駐產專區，打造首座美式露天型outlet，另外冠德注入住宅和商場經驗，桃園體育園區將成為複合式健康城。

新竹特定區因新竹科學園區三期、知識經濟旗艦園區、國際綠能智慧園區及新竹世博館等重大建設，加速帶動地區開發並成為國際重要科研核心。竹科從業人口已突破15萬人，並呈逐年攀升趨勢，帶動本特定區進駐人口之成長加速。鐵道局官員指出，設定地上權招商案暐順經貿大樓去年完工營運，再加上竹北百貨商場6+Plaza廣場開幕，更帶來完善生活機能，本次推出緊鄰高鐵新竹站體商業區土地之標售，具潛在投資商機。

另外，台中車站有高鐵、台鐵、捷運三鐵共構，都市計畫同時考量商業、購物及居住等機能，可望掌握軌道商機。台南車站特定區也有大眾運輸系統，台鐵沙崙支線可於20分鐘內到達台南市中心。

鳳山區持續成為高雄房地產熱區，並且從文山特區向北輻射到鳳山大東文化藝術中心商圈，其中，吉隆建設「吉隆天森」及附近富邦建設「富邦大無疆」每坪售價都站上20萬大關，刷新區域房價。

吉隆建設以每坪約45萬標得位於鳳山的高雄縣議會舊址的1,088坪土地，推出「吉隆天森」，吉隆董事長方吉雄表示，他是鳳山人，在「吉隆天森」基地斜對面的東門住了15年，基於鳳山人的情感及該地的歷史地標意義，因此出手標下，「很有緣分也很幸運」，他感性地說。

方吉雄指出，「吉隆天森」基地條件優異，就位於高雄捷運橘線鳳山國中站出口，名符其實的「到站就到家」，而且只要1站就可直達大東文化藝術中心，2站到鳳山熱鬧市中心，3站抵達衛武營國家劇院，除了各大文化和藝術設施，還可連結市區內上學、上班、購物的場所。

上揚國際業務三處處長徐全興表示，東門地區將近15年沒有建商推出換屋型的大樓住宅，區域內較新的大樓平均單價介於16到19萬元之間，「吉隆天森」每坪售價24到28萬元，算是創了區域新高價。

「吉隆天森」主攻換屋客層，以52到67坪作為市場區隔，爭取在地的教師、公務員及中小企業主的青睞。

至於去（2017）年7月動土、由富邦建設推出的「富邦大無疆」，預定2020年底完工，上揚業務四處處長施棟瀝說，「富邦大無疆」預定9月以後進場開賣，每坪售價介於24到33萬元，與「吉隆天森」是該區域的2字頭大樓住宅。

外商商仲戴德梁行統計，截至上半年，台北市A級辦公大樓總存量約71萬坪，整體空置率為10.3%，較第1季上升3個百分點，主要是南山廣場第2季甫完工，首批進駐租戶除勤業眾信會計師事務所、德事商務中心及台灣愛普生外，其他租戶尚未遷入，導致信義計畫區空置率攀升。

戴德梁行指出，南山廣場新增3.2萬坪空間供給，待其他主力租戶如常在國際法律事務所及玉山銀行等在下半年遷入後，預計信義計畫區空置率可望下降。

台北市A辦租金表現持穩，全市平均每月每坪新台幣2500元，較第1季租金上漲1.2%，貢獻來自南山廣場每坪逾3500元的租金帶動成長。

第一太平戴維斯表示，第3季還有民生建國路口的國泰民生建國大樓啟用，供給1萬坪A辦空間；第4季還有忠孝東路4段與基隆路交叉口的舊聯合報大樓改建成新辦公大樓正式啟用，可再供應A級辦公室面積約1.2萬坪，此舉將帶動台北市A辦大樓遷出與遷入的大風吹。

第一太平戴維斯舉例，勤業眾信會計師事務所搬到南山廣場後，原來的房東敦化北路宏泰金融大樓就要再尋覓其他租戶進駐，可望吸引原來在B級辦公樓的企業，或是近年來成長快速的新創事業、科技業等從北市外圍搬遷進來。

仲量聯行總經理趙正義表示，全球經濟雖持續面臨多方變數，不過全球不動產市場延續2017年的動能，第一季總成交量達美金1,650億元，較2017年同期成長15％；為2007年以來成交量最高的第一季。其中以亞太地區交易量成長最為顯著，達34％成長(美洲18％、歐洲0％)。

在強勁的租金成長動能、企業獲利表現回溫及持續成長的就業率等因素下，東京在本季超越紐約、倫敦等歐美城市成為最活躍的投資市場。趙正義預計2018年全球商用不動產投資市場仍持續受到英國脫歐、先進經濟體升息及貨幣緊縮政策等影響；但市場游資充沛及持續認定不動產為安全避險的管道，投資額可望與2017年相當，年投資量預計在6,500億美元上下。

國內方面，在當今商用地產投資市場上，可達法人投資者理想投報率的物件有限，投資方除將持續尋找直接投資的商用標的物外，焦點亦會轉至公私部門合作開發模式的案件、多元化資產類型上，如物流、養生/長照、醫療休閒等及海外不動產。

六月底中央政府方舉辦「2018年度民間參與公共建設招商大會」，釋出民間參與公共建設投資商機，包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型，投資金額超過新台幣2,000億元。其中受矚目案件包括台北車站特定專用區C1/D1(東半街廓)土地開發案(580億元)、高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案(200億元)、高鐵台中車站地區開發經營案(147億元)、林口國際媒體園區招商案(142億元)等，吸引歐美多國在台辦事處、金融壽險業者及國內外營建開發與顧問團隊出席。目前民間資金豐沛，也希冀政府持續努力導入私部門資源，積極推動公共建設，導入民間資源以促進經濟成長，共創多贏局面。

新北市簡易都更案-中和區大華段2018年7月5日熱鬧舉辦動土典禮，住戶將原本21棟屋齡約45年以上加強磚造的老舊2層樓透天建築物透過「簡易都更」方式辦理重建，除改善原本居住機能問題外，亦增加耐震結構，全體住戶3年後入住新房更安心。

中和區大華段南山路簡易都更案位於捷運景安站周邊，因屋齡老化造成房屋窳漏破損，居住機能已不符需求。2016年發生台南大地震，喚起住戶對於居住安全的重視，向市府申請房屋健檢專案辦理耐震評估，經建議應拆除重建。故住戶於2017年3月向市府申請「簡易都更」辦理重建，市府行政審查僅有短短約1個月即核給15％容積獎勵，2018年3月取得建照，改建後的建築物為地上15層、地下4層採隔震建築規劃新大樓，全體住戶期待重建後環境品質、居住機能及建物耐震能力均能提升，住的更安心。

為加速老舊建物辦理重建，新北市政府自2013年起即推出「簡易都更」機制，以簡單、快速的申請程序及提供15％或20％的獎勵容積方式，已協助許多老舊建物啟動重建程序。其中位於汐止及板橋的二案已重建成功，原先的住戶也均回到老地方居住。只要基地面積達500平方公尺以上及100％所有權人同意，並符合相關臨路及重建後退縮要求等規定就能申請簡易都更，至今有30案申請，加上今日中和區大華段案件動工後，共計7案施工中、2案完工。

有關簡易都更相關資訊、申請流程及文件，以及已核准案件相關資料，皆已置於都更處首頁「簡易都更」宣導專區，提供民眾參考，相關資訊請上市府都市更新處官網，或加入都更小百科Line群組隨時掌握都更資訊，如有任何問題亦可電洽都更處詢問。

聯開宅搞黑箱出租？台北市長柯文哲2014年底上任時，為了火速解決台北市民眾住的問題，2015年農曆年後，就選定龍山寺站、港墘站、台北橋站及新店機廠（美河市）共計570戶作為「公共住宅」出租。但蘆洲捷運宅「希望城市」近期卻透過仲介進行獨家招租，並沒作為公共住宅，甚至招租也不透明，捷運聯開處承辦卻回應，「有依照程序委託業者招租，公告還沒將公告放到官網上。」

以往台北市捷運工程局會在「公有不動產公開標租」公告將要進行招租的公告，但7月初某家不動產公司就刊載捷運局「希望城市」的「獨家招租」廣告，也同步在591網站刊登，房型包括21坪1房，每月租金1萬4294元起跳、25坪1萬5438元起跳；最貴的是4房每月租金4萬3090元，總共有463戶招租。

不過，弔詭的是，市府分回的聯開宅竟然沒有同步公告在官網，台北市捷運工程局聯合開發處第五課的承辦員蔣小姐回應，「近期會公告。」但記者詢問，為何蘆洲捷運站聯開宅沒有做公共住宅使用？她則說，許多是大坪數。

但實際上，「希望城市」包括1房、2房的小坪數房型，市府都有分回，對照2015年聯開宅作為公共住宅的規則，當時北市新聞稿指出，「大坪數住宅46戶也因為租金過高(租金超過3萬元)不適合當公共住宅不納入出租。」但「希望城市」的小坪數卻是仍採取私下招租，實在惹人疑竇。

承辦人指出，預計7月27日截標，但電訪當天已經7月5日，若採公開競標，又為何遲遲未公告？近期文大宿舍事件，台北市長柯文哲跳出來說要給學生一個居所，但市府分回的「希望城市」住宅，不僅沒有公開招租，甚至採取私下委託仲介招租，這是否已經違背柯Ｐ的公開透明、SOP原則？

　　 7月4日晚，萬科A發布上半年銷售情況，6月公司實現合同銷售面積449.9萬平方米，合同銷售金額656.3億元。1月至6月，實現合同銷售面積2035.4萬平方米，合同銷售金額3046.6億元。

　　 6月，公司新增物流地産項目4個，合計需支付權益價款2.66億元。公司表示，以上項目中，部分項目可能因引進合作方共同開發等原因導致萬科在項目中所佔的權益比例發生變化。

　　7月5日，申城土地市場迎來了下半年第一幅經營性用地黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊的出讓，最終該幅地塊被瑞安房地産、太平洋保險、永業集團以136.1億元的價格聯合競得，溢價率0.2%。

　　黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，位于申城核心商圈——新天地板塊，是上海近年來位置較為優越的出讓地塊之一，周邊擁有1、8、10、13號線四條軌道交通線路。根據規劃，該地塊123、124街坊用地規劃性質為商辦，132街坊用地規劃性質為辦公樓。

　　淮海中路街道地塊的自持要求十分嚴格，地上、地下商業部分均須按出讓年限全部自持，辦公部分則要求全部自持不少于20年，自持物業須統一運營管理。同時，地塊內還需配建4000平方米社區公共服務設施、2000.7平方米廣場綠地和7700平方米以上的公共空間。在招商、業態方面，淮海中路街道地塊要求：“商業業態以百貨、餐飲、休閒娛樂為主，辦公業態符合區産業規劃導向，重點發展總部經濟、現代服務業、金融服務業及大健康等産業 。”由于地塊位于上海最核心的商圈之一，因此不管是商業部分的招商，還是辦公部分的“築巢引鳳”，都具有相當大的優勢。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根表示，淮海中路街道地塊，由于其涉及資金巨大，且處于上海黃金地段，有著較高的招商、運營要求，因此多家企業聯合競拍，能起到明顯的優勢互補作用。聯合競得的企業中，瑞安已在新天地板塊深耕多年，對于這一區域的開發經驗，鮮有人及；永業集團作為原盧灣區的區屬企業，也已在新天地周邊區域開發了永業公寓、思南公館等項目；太平洋保險的參與，給項目開發的資金提供了保障，而險資的投資普遍具有長期、穩定的特點，十分適合這類核心商圈的自持型商辦項目。

　　“瑞安拿下這幅地塊屬意料之中。”上海中原地産市場分析師盧文曦表示，首先，瑞安一手打造新天地，對區域的理解會更透徹，而且本身對商業的運營能力也有目共睹，能帶動提升整個區域的商業層次。瑞安拿這幅地塊可以對區域內商業格局開發更具整體性，區域有望再提升一個臺階。其次，為拿這幅地塊，瑞安6月份以45.89億賣出了瑞虹新城股權，籌措不少資金。最後，由于地塊總價高，引進兩個合作夥伴，尤其是引進保險公司作為資金後盾，可以説瑞安做了充分準備。當然，從這次拿地也反映出土地市場的一些特點，由于市場交易相對平淡，房企資金方面有壓力，如果是前兩年自己單幹的可能性更大，但是現在的市況下，不得不做調整，抱團取暖，分攤風險或是今後一些大體量地塊的主流方式。

　　限價搖號、二次房改……深圳樓市走過了喧鬧的2018年上半年。展望下半年，深圳樓市又將出現哪些新變化？

　　新房備受關注

　　始于2016年10月史上最嚴的“深八條”，帶領深圳樓市步入新一輪的高壓調整期。縱觀今年上半年，深圳樓市整體運行穩定，新房均價受限價因素影響，波動幅度不大。根據深圳房地産信息網數據中心統計，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均價每平方米54160元，同比下降0.9%。據深圳市房地産中介協會統計，6月份全市一手住宅共成交2705套，環比上漲5.5%；6月份全市新房住宅成交均價每平方米54093元，環比上月下降18元，新房住宅成交均價則持續“二十一連跌”。今年1月，深圳新房住宅成交均價為每平方米54240元。

　　深圳新房供應呈現明顯的前少後多態勢，二季度集中放量。不過，部分熱門區域限價力度加大，造成現房與二手房價格倒挂，“搖號買房”等現象屢屢出現。記者統計發現，羅湖區的中海天鑽，南山區的華潤城潤府、雙璽等項目，價格低于前期産品和周邊同質二手物業，價格倒挂一度引起客戶搶購。

　　其實，限價背景下一二手房價格倒挂中長期存在，當新房供應體量達到比較大規模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩中回落。只是，追逐“價格差”成為許多購房者的目標，導致市場冷熱不均。

　　在二手住宅市場方面，深圳在上半年出臺的“三價合一”新規對二手房市場帶來了一定的衝擊，成交體量低位震蕩。深圳出臺的“三價合一”政策，指的是銀行將以網簽備案合同價款和銀行房屋評估價的最低值作為計算基數，確定貸款額度。不過，與2017年上半年相比，深圳二手房市場的銷量仍實現增長。深圳房地産中介協會公布的數據顯示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期為29001套。美聯物業提供的數據顯示，在學區房、粵港澳大灣區規劃等帶動下，深圳二手住宅價格小幅上漲，升至每平方米54178元。

　　租金方面，據深圳中原研究中心監測顯示，6月深圳全市住宅租金為每平方米69.8元，上漲0.5%，自2017年以來全市整體租金總體呈現上漲趨勢，今年前6個月環比皆有上漲。

　　住房長效機制浮出水面

　　除了房價和市場交易的變化，被業內稱為“二次房改”的深圳住房長效機制終于在上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和建設局發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體係的意見（徵求意見稿）》，明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體係，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是説，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市場商品住房將佔住房供應總量的40%左右。

　　除了樓市調控和二次房改，今年上半年深圳樓市討論的重點非粵港澳大灣區莫屬，熱度從去年保持到今年。雖然具體規劃尚未發布，樓市卻是先行一步。半年來，大灣區的各城市多次發布調控政策，正是壓制炒房客，調控樓市平穩發展。最近一段時間以來，多個城市也密集出臺樓市調控新政。此前，長沙、西安、杭州還將調控目光投向了以公司名義購房的行為。而在深圳，也有部分項目對企業購房給出限制：市場熱議的深圳華潤城潤府三期，銷售方案中有這麼一條：個人優先選房，企業購房排在個人選房結束之後。無獨有偶，此前宣布開售的萬科蛇口公館，同樣規定企業購房要在個人選房結束後才能進行。

　　深圳房地産中介協會預計，深圳樓市成交情況將長期維持平穩運行狀態，深圳房價不具備大幅上漲的條件。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，深圳住宅市場下半年會延續上半年的平穩走勢，而且在新增供應增加、二手交易成本上升的共同作用下，一手市場的成交量表現會優于二手房市場。隨著限價政策實施後一手住宅與二手住宅價格倒挂情況加劇，對于限價政策的調整已變成必要，另外限制企業購買住宅、熱銷樓盤開啟公證搖號購房、開啟限售等手法或將在深圳市場上出現。

　　在“房住不炒”的主基調下，今年以來各地樓市調控政策出臺密集並趨嚴。

　　記者注意到，嚴調控之下，房地產行業的規模增速正逐漸下滑。與之相對應的，房地產行業加速集中，而推動行業規模加速集中的高周轉模式，在政策輪番加碼下正在經受考驗。

　　高周轉模式需要保證專案拿地、建設和銷售等每一個環節的“快”才能實現，每多一個城市調控收緊，就意味著高周轉模式的實施空間會被壓縮。融資收緊下，部分房企寄希望通過加速周轉、加快資金回籠來緩解調控帶來的衝擊，與之矛盾的是，限售限價環境下項目的去化承壓，快速建設或將形成高周轉模式的“堰塞湖”。隨著調控下房企高周轉模式的陣地逐漸被壓縮，高周轉模式是否會迎來拐點？

　　房地產增速下滑

　　2018年的房地產政策延續了2017年的強調控，在限價、限售、限貸、限購等調控措施的基礎上，樓市調控圍繞打擊炒房等現象進行升級。近期，上海、長沙、西安、杭州等城市開始對公司購房進行約束。據中原地產研究中心統計，年內房地產累計調控政策發佈次數已超過180次。

　　嚴調控之下，2017年全國商品房銷售金額和面積增速均出現下滑。國家統計局資料顯示，2017年全國商品房銷售金額為133701億元，同比增長13.7%，較2016年34.8%的同比增速大幅放緩；2017年商品房銷售面積同比增為7.7%，較2016年22.5%的增速下降幅度明顯。2018年1~5月，全國商品房銷售金額和面積同比增速持續下滑，分別為11.8%和2.9%，而2017年同期兩個資料分別為18.6%以及14.3%。

　　全國房地產整體呈現降溫態勢。其中調控最為嚴格的一線城市和部分熱點二線城市降溫最為明顯，商品住宅銷售價格同比持續下降，三線城市漲幅繼續回落。

　　房地產銷售增速下滑在房企業績方面也有體現。據克而瑞發佈的最新資料顯示，2018年上半年行業規模加速集中，TOP3房企銷售金額總和超萬億元，TOP30和TOP100集中度分別接近50%和70%，TOP200門檻同比下降。同時不可忽視的是，目前房企業績增速呈現下滑趨勢。

　　《每日經濟新聞》記者根據克而瑞公佈的最新銷售資料統計發現，TOP30房企中公佈了銷售目標的20家房企，2018年上半年僅有8家房企的目標完成率達到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年銷售目標同比增速較2017年實際銷售同比增速出現下降。同時，考慮到2018年市場環境的變化等多重因素，房企在制定2018年銷售目標時極為謹慎。

　　高周轉陣地收縮

　　一面是行業集中度的快速提升，另一方面則面臨業績增速下滑。為了增強競爭力贏得發展優勢，房企紛紛祭出“高周轉”的大招，希望通過提高周轉速度加快資金周轉率，加速規模擴張，實現以更少資金博得更大規模。

　　高周轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金，房地產的每一個環節的“快”形成高周轉的模式。同時，任何一個環節受阻將成為高周轉模式實施的羈絆。

　　受銷售端影響，房企的高周轉模式運行的環境已經在逐漸發生變化。行業高周轉的“鼻祖”碧桂園公佈的資料顯示，在合夥人機制實行一年多來，碧桂園專案的現金流回正週期縮短為8.2個月。

　　“快”字訣是助推碧桂園登頂行業的重要秘笈，同時也成為各大房企爭相學習的關鍵內容。碧桂園資料顯示，截至2016年12月31日，合夥人項目淨現金流平均回正週期預計為8.4個月，2017年上半年這一指標為9.1個月，到2017年底現金流回正週期繼續延長至9.6個月。

　　2016年下半年開始的這一波房地產調控比想像中來的更猛烈，且沒有減弱的跡象。同策諮詢研究院總監張宏偉接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，由於市場需求出現問題，導致房企的銷售和回款出現問題。

　　一線城市和熱點二線城市因受到嚴管控，項目高周轉運行的土壤正在發生改變。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認為，政策調控對房地產項目預售管控會影響到房地產項目的現金流回正週期。他表示，大城市本身供應不足、預售門檻高、市場監管嚴，現金流回籠節點更遲，周轉更慢，更不利於現金流回籠。三四線城市預售門檻低、回籠速度快，更有利於高周轉，更有利於加快開發、加速回籠，高周轉模式的價值體現得更加充分。

　　值得注意的是，近期三四線城市棚改政策走向備受關注。中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾年三四線城市樓市嚴重依賴棚改的貨幣化安置，貨幣化安置政策已經到了調整並減少的時候了。

　　一系列的政策組合拳正在持續對房地產銷售進行收緊，失去棚改貨幣化安置的推動，三四線城市能否繼續保持房企高周轉模式的運行需要進一步觀察。

　　仲量聯行華南區研究總監曾麗對《每日經濟新聞》記者表示，對高周轉模式產生影響的不止是專案的銷售進展，同時房企資金問題也會影響專案的周轉速度，高周轉模式需要持續穩定的資金保證專案的正常建設進度。

　　政策對房地產融資管道的調控處於逐步收緊狀態，從早前的禁止房企融資用於拿地和償還銀行貸款，到近期收緊房企海外融資，對房企外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等進行限制。而近期，包括泰禾、碧桂園、合生創展、富力、花樣年等多家房企發債先後中止，房企的融資管道進一步承壓。

　　高周轉的兩面性

　　在過去很長一段時間，高周轉模式被很多房企奉為“神器”，助推行業集中度快速提升。而在當前的房地產環境下，高周轉模式的兩面性正在浮現。

　　于房企而言，高周轉模式運行的市場環境發生改變，同時陣地在不斷收縮，但高周轉對於房企競爭力的提升和助力房企穿越調控週期的作用依然存在。繼續將高周轉做到極致，更充分挖掘高周轉模式的潛力，這是當下碧桂園以及很多房企的選擇。

　　選擇繼續高周轉模式則需要有重點的佈局市場，並不是所有市場都具備實施高周轉模式的環境。除此之外，高周轉模式對房企也提出要求，不是所有企業都能依靠高周轉模式穿越調控週期。

　　近日東方金誠發佈的泰禾評級報告顯示，“泰禾已售房地產專案回款速度較慢，資金回籠慢是公司面臨的主要問題。同時泰禾在建和擬建專案未來投資規模進一步擴大，在當前房地產調控政策環境下，存在較大資金壓力”。


　　規模減速和現金流問題，對房企的高周轉影響巨大。對於此類房企而言，慢下來或許不失為一個方法，此時強行高周轉或將加速累積風險。

　　政策調控下房地產市場環境轉向，高周轉模式或許將迎來拐點。房企因根據市場環境的變化有選擇地實行高周轉模式，同時也要視房企自身實際，是否仍適合高周轉模式。

　　歐陽捷認為，目前房企面臨最大的壓力是債務風險，房企需要根據自身情況調整開發銷售節奏，加快資金回籠的同時控制投資節奏，要守住現金流，等待時機。

　　對於高周轉模式，中交房地產集團副總經理周濟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，房地產發展步入現階段，高周轉模式早就該摒棄了，不該成為現階段行業的發展模式。一二三四五線城市的消費需求和結構均不一樣，有著自身的發展空間和需求，未來房企需針對不同的人群去適配產品，進行精益化的管理以及專注產品研究。

　　據財聯社報導，從接近交易方的人士處獨家獲悉，因在廣州雲港城專案公開掛牌轉讓程式中，參評檔被作無效處理，上海月星集團認為受不公正待遇，將同為競標方的富力地產、出讓方廣東機場集團及委託方南方聯合產權交易中心起訴至法院，指其三方存在惡意“串標”行為。

　　接近交易方人士透露，廣州雲港城項目於去年通過南方產權交易中心出讓部分股權，標底價為28.19億元，當時意向競標企業僅富力地產和月星集團兩家，富力地產按底價出價，月星集團出價34億元。

債務違約 復遭內地5民事索償

5月份曾經遭洗倉式下插、並且兩度停牌的五洲國際（01369），昨天公布集團財困情況，以及交代目前還款進度，包括透露正被多間銀行入稟追債，涉資10.02億元人民幣（約12億港元）。五洲國際票據繼續暫停買賣，但股價昨復牌後一度急瀉28.6%，觸及0.045元的上市新低，其後反彈，收市報0.058元，跌7.93%，市值不足2.9億元，該股4月初以來的股價累計跌幅已達92%。

五洲國際昨早發公告指出，根據2013年9月26日發行的票據契約協議，倘集團未能於指定到期日或之前償還750萬美元，即屬違約。目前公司逾期未償還的貸款本金額以及因違約接獲債權人發出要求提早還款通知書的金額，合共約10.02億元人民幣。

原告包括上海華融東亞

此外，內地有5宗民事呈請是向五洲提出償還貸款或相關事宜，原告包括上海華融、上海律棣及東亞銀行中國，涉及約4.84億元人民幣。集團表示，現正與其債權人磋商，務求延長還款期及尋求替代的還債安排。

《人民日報》旗下《國際金融報》於5月份曾報道，五洲與旗下五豐在江蘇多個項目爛尾，並涉嫌有人捲款潛逃，577個業主共逾2億元人民幣的資金不知所終，質疑五豐和五洲「唱雙簧」， 在多個地方玩「圈錢」遊戲。消息拖累五洲股價於5月25日洗倉式暴跌84.89%，收報0.068元，一日之間由「毫股」變為「仙股」。據聯交所權益披露顯示，其中一名主要股東、融創（01918）主席孫宏斌胞弟孫宏兵於5月25日，以每股0.0651元買入1.1億股，涉資716萬元，持股量由18.17%升至20.37%。

澄清與江蘇爛尾盤無關

其後五洲停牌並發聲明，為內地傳媒指旗下多個樓盤爛尾、項目資金不知所終作澄清，表示僅持有江蘇五豐5.13%的間接權益，故此江蘇五豐並非其附屬公司，並強調公司從未參與江蘇五豐的業務經營或管理。

五洲於6月15日復牌，股價一度飆41%，收市仍漲25%，報0.085元。同時，集團又承認其股份或被強制平倉及因短期借貸及融資成本大幅增加而陷入財困，可能無法支付今年的利息開支，並確認正面臨財務短缺。

另外，公司非執行董事王威，因為與董事會意見分歧，要求公司全面披露5月25日停牌的原因不果，以及公司欠缺有關債權人履行責任的清晰資料，已於6月25日「跳船」辭任非執董一職。

嘉軒廣場舖22萬租出 勁劈56%

零售市場持續復甦，核心區吉舖相繼獲零售商以低價吸納，一度有4個相連地舖丟空的中環皇后大道中九號嘉軒廣場，最後一個地下G3號舖剛以每月22萬元租出，不僅較舊租低56%，呎租更低見136元，半年跌22.7%，並為嘉軒廣場近15年以來地舖呎租新低。

市場消息指出，嘉軒廣場地下G3號舖，建築面積1614方呎，放租10個月後終於租出，最新月租只有22萬元，呎租約136元。雖然舖位面向雪廠街，屬中環黃金地段，但最新呎租只與位於新界元朗的一線地段元朗大馬路相若。

面向雪廠街 名店多撤離

上址原由法國時裝品牌agnès b.承租，2012年簽訂6年租約，月租高達50萬元，至今年3月才約滿。不過，agnès b.於去年9月突提早半年退租離場，該舖便一直交吉。業主原以每月25萬元放租，近期減至22萬元租出，最新租金較6年前下跌28萬元或56%。

資料顯示，嘉軒廣場地舖自2003年11月錄得G5號舖以呎租131元成交後，已有接近15年呎租未嘗低過140元，故最新的G3號舖成交，為2003年底後呎租新低。

皇后大道中九號是現時全港分層呎價最貴的寫字樓，但基座商場嘉軒廣場近年租情卻慘淡。嘉軒廣場地舖一直都以名店或售賣奢侈品為主，但2014年起零售市道逆轉，面向雪廠街的G2至G5號4個相連舖位，自2016年起先後出現租客棄租丟空情況。

在近一年來，該4個舖位先後覓得新租客，去年成交的G4及G5號舖，月租分別為28萬及22萬元，呎租175及171元。而今年1月租出的G2號舖，由時裝店I.T（00999）以每月23.8萬元租用，呎租176元。事隔半年，毗連G2號舖的G3號舖，成交呎租再跌22.7%。

中環空置率 高於銅尖旺

而國際名牌愛馬仕（Hermès）曾自用的嘉軒廣場地下G6至G9號舖、地庫及閣樓，在今年2月以6.7億元售出後，新業主英資基金Chelsfield Asia現打算分間成兩個舖位招租，面積分別為4242及3145方呎。由於舖面大部分面向德輔道中，估計市值呎租200元。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務商舖資深董事溫運強指出，目前4個主要零售區的街舖空置率平均為4.1%，空置率以中環最高，達8.5%。

由於區內有不少面積較大的舖位仍未租出，故需要時間消化，相信租金回穩速度將遜於銅鑼灣及尖沙咀。

本地經濟穩健，加上中資企業需求強勁，世邦魏理仕指出，本港整體商業房地產市場（包括商廈、舖位及工廈等）上半年仍錄得強勁增長，當中甲級寫字樓租金半年升4.6%，估計年底前中環寫字樓租金將打破歷史新高。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務寫字樓執行董事駱應銘表示，今年上半年甲級寫字樓租賃市場淨吸納量達150萬方呎，除自2015年來表現最強勁的上半年外，更超越去年全年錄得的120萬方呎淨吸納量。由於今年有不少新寫字樓落成，故有九成租務成交來自新商廈。

整體租金半年升4.6%

基於需求強勁，整體甲級商廈空置率下降0.8個百分點，至5.1%，令整體租金升4.6%，中環則升4.4%。現時中環呎租139元，只較2008年金融海嘯前高位近140元相差1元，由於估計區內租金全年升幅可達5%至10%，以現時走勢預測，中環甲級商廈租金將超越2008年歷史高位。

今年上半年中資企業佔整體甲級商廈新租賃成交41%，為近年首見逾四成比例。駱應銘認為，中資金融企業和共享工作空間營運商需求持續，估計有關比例仍處高水平，明年有機會有逾一半成交由中資承租。

至於今年下半年，由於寫字樓仍受投資者歡迎，預料全年價格升10%至15%。

政府研究重啟活化工廈措施，有廠家以9,900萬元購入大角咀興業中心工廈全幢，呎價約4,714元。

土地註冊處資料顯示，大角咀櫸樹街37號興業中心全幢以9,900萬元易手，新買家為天創（亞洲），註冊董事包括黃友輝及黃雅麗，為皮草廠家。該物業地盤面積約1,800平方呎，現為1幢15層高工廈，以總樓面約2.1萬平方呎計算，呎價約4,714元。該物業多年前獲批改建成1幢酒店，提供48個房間，相信有機會透過補地價重建商廈等發展。

中資對本港寫字樓需求日趨殷切，世邦魏理仕最新報告指出，本港整體寫字樓上半年租金已升逾4%，預計下半年會再升多達5%，而中環區更會升5%至10%。價格方面，去年分層寫字樓累升約11%，預計今年全年可升10%至15%。

展望下半年，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平說，市場上可供買賣的大型商業房地產不多，出現超大額成交機會較以前為少。不過，跨境基建項目如港珠澳大橋、高鐵啟用，將會為香港旅遊、物流帶來新機遇，零售市場因而受惠。

甲廈空置降 中環租金破頂

今年上半年香港甲級寫字樓整體空置率下降0.8百分點至5.1%，中資金融企業和共享工作空間營運商為上半年寫字樓租賃市場的主要需求來源。整體租金比2017年底上升4.6%。中環的有效淨租金上升至每平方呎135元，勢將打破在2008年創下的每呎137元歷史高位。

另外，今年上半年涉及多宗大額投資物業買賣（包括超過7,800萬元的商用物業成交、撇除土地買賣），交易總額錄得890億元，遠超過2017年同期的560億元。

投機買賣比率升5個百分點

此外，內地投資者繼續活躍於購買香港商用物業，今年至今已錄得15宗，涉資310億元，投資興趣已由寫字樓延伸至街舖、零售平台和工廈等。此外，該行研究發現，今年至今的交投之中，37%涉及投機策略，較去年32%為高。