不僅積極插旗金融業，寶佳機構更積極整合旗下事業體，近期一一搬入位於台北市內湖區的新辦公大樓。根據最新實價登錄，今年4月在「寶佳潭美辦公大樓」分有6個樓層的交易，總坪數為3588.23坪，總交易金額則達11億7698萬元。買方則為寶佳機構旗下的國城營造、洛城營造、萬代福營造，及寶佳機構創辦人林陳海所有的合陽管理顧問公司。

身為全台最大推案建商，寶佳機構過去總部，位於五股區成泰路一棟住商混合大樓內，該大樓不起眼的外觀，讓人很難想像裡頭竟是超過50家寶佳機構旗下子公司的營運處。而最新的「寶佳潭美辦公大樓」，位於內湖區行善路上，起造人為合康建設，大樓屋齡約有3年，為地上10樓建物，外觀以白色不規則線條牆面、搭配玻璃帷幕打造，十分現代化。

根據最新實價揭露，4月該建物共有10筆交易，交易樓層分位於2、3、7~10樓，交易總坪數3588.23坪，含97個停車位，總交易金額則達11億7698萬元。買方分別有寶佳機構旗下的國城營造、洛城營造、萬代福營造，及合陽管理顧問公司。

據了解，寶佳機構創辦人林陳海為鼓勵員工創業，獨創「寶佳基金」，資助員工自行開發土地、提案、成立公司，以至於旗下子公司超過50家，分掛佳、和、合、勝、益、鴻、寶、協等字輩，加上營造公司如國城、洛城、萬代福、協侑等。而各子公司間各有負責人、財務也獨立，此次交易應屬子公司間相互買賣。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，內湖區行善路一帶，屬新興商辦地段，包括雄獅、昇恆昌等企業都已陸續進駐，但近年周邊商辦行情扣除車位後，平均在單坪50萬元左右，該交易扣除車位單價約在4字頭，稍低於周圍商辦價碼，顯見「親友交易」，多少還打點折扣。

新案房市為了加快銷售速度，常見會以超低廣告價作為訴求，吸引購屋者目光。但看得到卻不一定吃的到，反而會淪為廣告宣傳，另外可能還包含「數字遊戲」、「條件限制」等，都是廣告戶常見的小技巧。

想買廣告戶撿便宜，格局、樓層方位不佳的最常見，代銷業者曾小姐指出，通常「條件相對差」的戶別，容易被設定為廣告戶別，例如車道上方、低樓層、棟距小等條件戶別。另一種廣告戶則可能是餘屋、格局條件也相對差，轉而作廣告戶。

儘管可以接受廣告戶條件，但卻常發生到現場又賣掉了，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，早期這類方式很常見，業者會開始轉而推薦其他戶別，也是掌握客群的方式，是最常見的廣告手法，但是近年隨著消費者意識抬頭、網路資訊透明度增加，這類情形有減少趨勢。

另外廣告戶雖然都是主打房屋總價低，但可能會有「條件限制」、得要配大車位等，一來一往間，不一定比相似的坪數戶別價格要低；價格還可能隱含「數字遊戲」，因為廣告戶普遍認知就是價格最低，但有可能是總價最低、不一定是「全案單價最低」，也代表著不一定買得最划算，因此精打細算的購屋族，還得要更留意。

高雄市環狀輕軌第2階段因美術館地區住戶抗議路權遭侵犯，因此工程延宕許久！高雄市政府決定將原本運行在美術館路中央的輕軌車道，往北側移動靠近美術公園且不破壞人行道樹。針對市府提出方案，詢問「人文臻藏」大樓管委會代表指出，目前尚未與各社區大樓開會討論，所以能否接受待確認。

今年4月高雄美術館地區美術館路沿線住戶，因不滿輕軌經過美術館路正中央，將影響人車進出動線、沿線停車空間減少與人行道縮減等，在不少社區前高掛白布條抗議，布條上寫著「輕軌全面停工，捷運局長下台」、「抗議出入危險道路」、「鐵路地下化德政、輕軌地上建荒謬」等標語。

針對居民訴求，高市府提出，沿南馬卡道路輕軌北移，道路可維持原16公尺行車空間。馬卡道路至美術東路間美術館路段，取消輕軌原行駛路中央，北移至林蔭人行道旁。美術東二路至中華路間美術館路段，透過輕軌北移，C22輕軌車站緊臨高市立聯合醫院，方便民眾就醫。中華路到裕誠路間美術館路段，改採輕軌與原汽機車共用C型路權設計，另在馬卡道路及美術館路口新增輕軌C21A站。

高雄市政府捷運工程局主任秘書吳嘉昌指出，目前提出方案已整合各方居民意見，近期也將至各社區舉辦說明會，民眾可多多前至說明會場瞭解。

針對市府提出方案，詢問「人文臻藏」大樓管委會監委蔡昌學其助理指出，目前尚未跟各大樓社區代表開會，因此市府提出方案是否會接受尚未確定。

全台老屋越來越多，雖然30年以上中古屋公設比較低，價錢也較低廉，但多數人還是偏愛新成屋。老屋越放越老，該怎麼辦？近日，新北中和一處大樓剛舉辦完動土典禮，要將原本超過45年的老屋，轉換成15層樓高的新大樓。

新北市第9案簡易都更案，位於中和區中華段，鄰近捷運。眼見附近的新建大樓，當地住戶於是動了改建的念頭。其中2棟住戶先進行老屋健檢，專家評估認為有危險，建議拆除重建，於是召來附近住戶一起重建，最終號招了21棟、屋齡逾45年以上、2層樓透天老屋，在今年3月10日申請「簡易都更」，7月28日通過，獲核15%容積獎勵。規劃改建為地上15層、地下4層的新大樓，大約3年後完工。

對於簡易都更條件，新北都更處發展科科長洪宜萍表示，只要基地範圍內有一半以上屋齡達30年以上合法建築，或者81年以前的合法違章，面積500平方公尺以上（約151.25坪），位於住宅區、商業區，離計畫道路8公尺以上，100%住戶同意，符合臨路及退縮4米，留設人行道等要求即可。

洪宜萍表示，簡易都更的行政審查程序，只要約1個月時間。通過後會提供容積獎勵15%或20%。目前已有2案完工，7案正在實施，尚有約30案在申請。

台北市知名熱炒「阿才的店」原址都更案，歷經多年整合後，近日卻帶照委託戴德梁行進行標售，並採高於底價之最高價者得標，昨(12)日正式開標，但卻流標收場。據了解，該案底價高達36億元，土地單坪近970萬元的天價，業界人士認為，原開發商試水溫、找潛在投資者的意圖明顯。

該都更案位於金山南路及仁愛路交界，土地約371坪，不僅為都更整合後物件，並帶有建照，允建樓地板面積約1,788坪，是地上19層、地下五層的住宅雙拼大樓。根據建照資料顯示，起造人是喬弘建設，為喬崴事業團隊旗下的開發公司。

不過，該案採高於底價之最高價者得標，昨天正式開標，由於出價皆未達底價之故而流標。戴德梁行表示，目前該案已進入議價程序，未來委託人也不排除與投資人採取合建的方式開發。

據了解，該案底價高達36億元，換算單坪土地價格近970萬元。商仲業者指出，若以36億元底價換算，土地單價每坪約968萬元，比2011年豐泰地產集團以每坪高達960萬元搶下敦南遠企旁土地的價格還高，堪比台北市的住宅區地王。

此外，商仲業者指出，雖該地段為傳統豪宅區，但以公告的地面層樓地板面積粗算，推住宅每坪的土地成本就將近160萬元，若加計建造成本及管銷費用、建商合理利潤，未來推案的售價上看每坪250萬元，對現階段買氣低迷高價市場來說是不小的挑戰。

「阿才的店」是被譽為學運世代「民主聖地」的台菜餐廳，原址過去因被劃入都更範圍，面臨拆除命運，甚至曾延伸出店前既有巷道被建商封路的爭議，目前已搬家，現在好不容易整合完成，建商卻拿出來帶照標售，加上高達36億元底價，確實有些耐人尋味。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡推測，委託方開出36億元底價，可能是在試水溫，或透過開標方式探詢市場上，對該標的有興趣的投資人，進而個別議價或是談合作。由於該標的所屬位置為精華地段，周邊有許多高級住宅與豪宅，又緊鄰交通要道，預期有興趣的投資者應該不乏。

唐榮為活化土地資產，正計劃和日本三井攜手合作，採土地出租方式，將北高雄中都地區2萬多坪特商區土地開發成大型商場，並結合唐榮原有磚窯古蹟遺產，仿照駁二特區模式，打造成新的文創產業基地和新景點，預估開發後每年可望帶進8千萬租金收益。

唐榮董事長陳明漢表示，今年將加速處理閒置土地並活化土地資產，除回應股東的訴求，也可望藉此改善財務結構。唐榮現擁有新竹「唐榮科學園區」約36公頃土地，目前擬延租給台車、恆勁科技及默克製藥廠等7家公司，估計未來每年租金將由1.9億多提高到2.5億左右。

除新竹外，唐榮也將與日本三井合作，準備比照桃園南坎和台中大商場模式，出租高雄中都2萬多坪特商區土地，開發成大型商場，唐榮內部粗估，每年租金收入逾8,000萬元。陳明漢指出，公司保留下來的古磚窯廠現已列為古蹟，每年必須編列維修費用，未來擬配合市府整體開發計畫，希望能比照駁二特區模式，打造新的文創基地，成為北高雄新的文創景點，再現磚窯風華。

另為加速處理閒置土地，唐榮今年也規劃比照市府公開標售土地方式，逐漸釋出增值性較小的土地，將優先處理三多路與中華路附近的300多坪土地、鹽埕區30多坪住宅區土地及中都不少零星土地等。陳明漢指出，這些閒置土地增值性不高，每年還要繳交地價稅，有必要加速處理，期能增加收益來改善財務結構。

大台中地區 今年推案量
台中房市買氣真的回溫了，建商手上餘屋所剩無幾，激勵建商勇於進場推案，帶動上半年推案爆大量！大台中不動產開發公會理事長紀吉川指出，2018年上半年建照申請戶數逼近1萬戶、年增近5成，推案金額估達千億，無論總戶數或推案金額，雙雙創下近10年來的同期新高！

台中市不動產開發公會理事長邱崇喆表示，建商為避開第4季的選舉干擾，許多新案都將於第3季陸續進場，包括忠泰建設百億超級大案「老佛爺」，加上建商上半年推案熱絡，因此，2018年總推案金額由年初預估的1,200億元，將一舉調高到上看1,800億元。

根據大台中不動產開發公會最新統計資料顯示，大台中2017年整體建照申請總戶數為1萬3,827戶，而2018年上半年，整體建照申請戶數為9,676戶，不僅較去年同期的6,609戶、大增3,000餘戶，且已占了2017年整體建照申請總戶數的7成，創下近10年的新高紀錄。

大台中不動產開發公會表示，由建商推案如此熱絡來看，2018年建照申請總戶數有機會超越2013年的1萬7,925戶，進一步挑戰1.8萬戶以上的新高。

大台中不動產開發公會市場資訊委員會表示，台灣經濟景氣穩中帶強，種種數據顯示房市買氣已回溫。以2018上半年來說，全台扣除地上權後的土地交易量高達807億元，且第2季前10大土地買方都是建商，土地屬性非商即住，該現象10年來首見，顯示建商爭相購地囤貨，下一波房市景氣已整裝待發。

「今年將是進場購屋的最佳時機、錯過機會不再！」本身也是懋榮建設董事長的紀吉川表示，近幾年因為房市買氣不佳，建商普遍不敢大量囤地推案，大都以去化成屋為主。不過，隨著庫存土地用完、餘屋近來也順利去化，以懋榮建設為例，手上目前僅剩3戶餘屋可賣，因此，建商都已積極規畫進場推新案。

紀吉川強調，由於建商今年、或是去年新買的土地全都漲價了，加上受到房地合一稅制、部分重劃區容積獎勵時程即將到期等因素影響，「新土地、新成本，堆高明年新推案每坪單價平均調漲5至6％！」

最新市調統計，房市推案海嘯來了，2018年北台灣都會區全年推案量有機會重返1兆元大關，挑戰史上第三高紀錄。住展雜誌昨（12）日公布最新調查指出，上半年北台灣的預售、新成屋推案量，累計已達5,615.56億元、年增率近4成，刷新最近4年以來最大量。

至於歷年上半年的預售、新成屋推案量，上波高峰在2014年，創下6,634.8億元新高；但當時房市反轉、市場餘屋量過多，導致建商推案意願減弱。之後在2015~2017年上半年建商推案量連續3年萎縮；但進入2018年卻出現爆炸量。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，近年因建商普遍願意讓利，使得買氣復甦，但反而提高建商信心；再加上雨遮新制今年初上路前引發一波搶照潮，取得建照的建案陸續從今年起推出，使上半年推案爆出近4年來大量。預期全年案量可望突破1兆元大關，成為第三個推案量破兆的年度。

不過何世昌憂心，這一波建商推案態度積極，主要是受到近年買氣回籠激勵，但現在買氣略為回溫，「只不過增加幾瓶水的量，面對供給面將掀起大海嘯，究竟市場能不能消化？將決定未來房市命運。」

今年推案量激增的一級戰區在新北市，其次是台北市。以新北市來說，上半年推案量達1,986.45億，囊括北台灣佔比達35％之多，比去年同期增加127.6億、年增幅約7％，主要推案量集中在板橋、汐止、土城與新莊，推案量都超過200億。

台北市方面，上半年推案量為1,501.7億，年增457.99億、年增達44％，主要集中在大安、中正、北投、內湖與文山等5區，推案量均逾百億。預期下半年還有幾個大型指標豪宅案將登場，若如期公開銷售，台北市案量將大噴出。

桃園市上半年推案量比去年激增1.31倍至1,329.68億，尤以中壢逾300億案量最多；桃園、八德、蘆竹案量也達百億以上。新竹市上半年推案達644.94億，增加259.39億、年增幅約67％，尤其以竹市東區、竹縣竹北推案量逾百億最多。

商仲統計指出，今年下半年公部門將釋出13件大型投資案，包括捷運聯開、公辦都更、高鐵車站用地，轉運站、影視園區，台中巨蛋等，不少商機不錯， 預料可帶動一波民間投資熱。

13件投資案中，四件已公告招商，九件預計本月底起陸續公告，估計總投資金額約1,500億元。

根據仲量聯行統計，下半年公部門釋出的投資案，以台北雙子星C1D1投資金額最高，預估達550億元，台北雙子星已於今年3月31日公告，預計10月1日截標，負責招商的仲量聯行表示，現已有多組準備中，包括外資，有多家並表明確定會投標。

投資金額第二高的是高雄亞洲新灣區特貿三招商案，總投資金額也多達250億元，此案也已公告，將於9月底決標，由於基地高達1.6萬坪，擁有輕軌捷運C8站及C7站、捷運紅線三多商圈站交通優勢，業界看好，目前已有日商、本國投資人評估。

另外較受注目的是台北捷運板土線頂埔站、環狀線板橋、中和站土地聯開案，高鐵台中站、桃園站地上權案，以及高鐵左營車站轉運專用區BOT案，這類具交通優勢的聯開案、地上權案，過去都頗搶手。

其他投資金額較大的地上權案包括仁愛路空軍官兵活動中心、台北市北投影視產業園區BOT案、台北南港轉運站BOT及OT案、台北大學建國及民生校區BOT案以及台中巨蛋BOT案等。

仁愛路空軍官兵活動中心已公告，底價36.7億元，投資金額上看120億元。高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，該基地位於台北市中心，緊鄰仁愛路傳統豪宅區及東區捷運商圈，且達千坪規模，預估第一次標售就可能標脫，金控壽險業者較有機會出手，長期經營可獲取穩定收益，未來開發項目適合作為飯店旅館、複合式商業設施。

台北大學建國及民生校區BOT案、台中巨蛋BOT案投資金額均約50億，北投影視園區約40億元。

下半年北市有多個都更案登場，紹興南街公辦都更案已公告招商，投資金額約33億元，另外下半年還會公告大安區、信義區都更案，合計投資金額約44億元。

仲量聯行總經理趙正義表示，民間游資豐沛，十大壽險業者可投資不動產的資金部位就多達5.2兆，只是合適投資標的不多，下半年政府釋出的投資案，條件、利基都不錯，預料會吸引不少投資大咖目光。

桃園市政府表示，航空城特定區2018年第1季整體實價登錄揭露土地交易件數為42件，較2017年第4季的45件減少3件，與2017年第1季的24件相較增加18件；而交易區位之分布，以集中於機場捷運A16(橫山站)附近之土地為主；另2018年第1季實價登錄揭露案件統計土地交易筆數為65筆，較2017年第4季的87筆減少22筆，相較2017年第1季的49筆增加16筆；在實價登錄揭露案件買賣總交易金額統計方面，2018年第1季約為6.71億元，較2017年第4季的8.05億元減少16.56 ％，較2017年第1季的3.83億元增加75.44％，主因為本季交易筆數較上期少，產生總交易金額相對減少之情形，惟較2017年同期則有顯著成長。

整體而言，本區本季整體土地交易量與2017年第4季相比稍減，但與2017年第1季相比則有明顯成長；本區本季整體實價登錄揭露土地交易均價約為6.81萬元/坪，與2017年第4季7.64萬元/坪相較，下跌10.83％；與2017年同期的6.87萬元/坪相較，下跌0.79％；而農業使用之土地交易均價約為6.01萬元/坪，與2017年第4季的6.81萬元/坪相較，下跌11.81％；與2017年第1季的5.81萬元/坪相較，上漲3.35％，主因為航空城特定區計畫持續展辦中，故計畫區內土地交易均價呈現穩定盤整走勢。另非都市土地甲、乙種建築用地，自2015年第3季起交易案件量較少，交易均價易受個案成交價格影響，較不具參考性。

　　記者從山西省國土資源廳了解到，山西省級不動産登記信息管理平臺近日正式上線運行，不動産登記首次實現全省“一盤棋”。

　　2016年5月18日，山西正式啟動不動産統一登記發證工作，侯馬、澤州、代縣３縣市頒發了首批11本不動産權證書。

　　山西省國土資源廳有關負責人表示，此次省級不動産登記信息管理平臺上線運行，真正實現了國家、省、市、縣不動産登記信息四級互聯互通，基本形成標準統一、內容全面、覆蓋全省、相互關聯、布局合理、實時更新、互通共享的不動産登記信息管理平臺體係。

　　據介紹，今後山西省所有市、縣不動産登記信息統一由省級管理平臺接收、校驗、匯總和管理，並集中上報自然資源部，結束了地方分散接入、各自上報的歷史。

　　“下一步我們將以全省不動産登記信息數據庫為基礎，不斷擴展平臺的信息查詢、分析、共享等功能，為持續推動全省不動産登記信息化、規范化、高效化提供強有力的技術保障。”山西省不動産登記中心主任王潤蓮説。

　　據相關數據統計顯示，2018年上半年，共有138家房地産企業銷售額超過50億元，較去年增加12家；合計實現銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場份額提升15.2個百分點，達到76.4%，行業集中度進一步提升。

　　分陣營來看，強者愈強態勢明顯。1000億以上超級陣營共7家，銷售額增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯，其中碧桂園、恆大、萬科均突破三千億大關，逐步拉大與其他企業的差距；500~1000億共20家，較去年新增13家，銷售額增長率均值為60.0%；200~500億有33家企業，銷售額均值為309億元，同比增長67.8%；100~200億有47家，較去年增加4家，平均銷售額為135億元，同比增長61.1%；50~100億有31家企業，較去年減少了8家。

　　在“有規模才能繼續生存下去”逐漸成為行業共識下，品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恆大目標定在5500億，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預期增長率高達98%；陽光城、正榮等誓破千億，目標增長超過40%；華潤、中海、龍湖等企業的業績目標也預期20%以上增速。

　　土地儲備方面，房企拿地日趨理性，拿地面積大幅上漲，拿地總額、成本雙下降。上半年，20家代表房企累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。具體來看，上半年企業拿地逐季下降，2季度20家代表企業拿地金額環比下降25.5%，拿地面積環比下降27.1%。分區域來看，二線城市仍為房企布局熱點，拿地金額佔比為53.4%，一線和三四線城市拿地金額佔比分別為12.3%和34.3%。其中三四線佔比較2017年上升了8.5個百分點。

　　其中，碧桂園前6月以884億元拿地總額居首；萬科以723億元拿地總額穩居第二，保利以615億元居第三位。TOP10房企1-6月拿地總額4784億元，佔TOP50企業的44.7%，與1-5月佔比基本持平，龍頭房企獲取土地資源優勢相對穩定，繼續保持領先地位。

　　從拿地模式來看，收並購持續增長，且仍集中于一二線城市。2018年上半年，代表房企拿地仍以招拍挂為主，但收並購比例持續增加，並購面積佔比已超20%，非熱點二線城市及部分三四線城市收並購力度有所加強。隨著市場集中度的快速提升，市場優質資源逐漸減少，未來房企收並購難度恐加大，2018年或將成為房企在一二線城市收並購的最後窗口。

　　同時，2018年房企融資渠道持續收緊，海外發債投資房地産受阻。隨著金融監管和防風險已提升至國家戰略高度，房地産行業融資更加合規，融資門檻和結構也將發生新的變化。

　　業內人士分析表示，從融資成本來看，大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高。從融資渠道來看，嚴監管環境下整體融資渠道收緊，尤其非標業務的嚴厲監管對中小房企影響較大。預計2018年下半年，房地産市場熱度將進一步降溫，房企在拿地、融資等方面會更加謹慎。

　　7月12日，龍湖集團宣布，集團與加拿大養老基金投資公司（CPPIB）共同設立長租公寓投資平臺，用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。雙方首期投資額共計8.17億美元，這是CPPIB在中國首次涉足長租公寓領域。

　　據了解，加拿大養老金基金投資公司（CPPIB）是一家全球領先的專業投資管理機構，總部位于加拿大多倫多，在美洲、歐洲和亞太地區設有投資辦事處。截至 2018年3月31日，CPPIB管理的凈資産已達3561億加元。

　　自2014年龍湖集團與CPPIB共同投資蘇州獅山綜合體項目後，雙方進一步合作了重慶西城天街、成都梵城和上海顓橋項目。本次合作將進一步鞏固龍湖集團與CPPIB持久互利共贏的關係，通過發揮各自優勢和資源，共同發掘長租公寓行業蘊含的巨大機遇。

　　龍湖集團于2017年將長租公寓升級為主航道業務後，冠寓隨即進入快速發展通道。截至2018年6月底，冠寓已布局全國30余個一二線城市，開業房間量逾2萬間，開業六個月以上的門店，平均出租率超過90%。按照公司計劃，今年冠寓開業房間量將達到6.5萬間，2020年冠寓的預期營業收入將超過30億元。

　　7月11日，第一太平戴維斯發布2018年上半年華北區房地産市場研究報告，上半年房地産市場整體呈現出平穩有序的發展態勢，其中寫字樓及商業零售市場均出現租金上揚、空置率下降的趨勢。

　　根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示，2018年上半年，北京甲級寫字樓市場新增供應有限，來自金融、科技和專業服務行業繼續保持穩定的租賃需求，令全市甲級寫字樓空置率繼續走低，環比下降0.9個百分點至5.8%，同比亦下降0.7個百分點。

　　其中核心商務區受供應缺乏影響，空置率維持在低位；非核心商務區以望京板塊表現最為突出，成交以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現連續五個季度環比增長，環比和同比分別上漲3.6%和7.5%，達到人民幣每平方米每月355.0元。

　　第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)表示：“住宅市場繼續堅持精準調控，但一二手住宅的成交量已開始出現反彈;而不斷落地的金融政策利好則為住宅租賃市場創造了更為寬松融資環境。投資市場方面，成交多集中在城市核心區域的稀缺項目及城市副中心。預計未來，房地産仍能抵消經濟波動帶來的影響，繼續健康有序發展。”

　　麥安東預計，下半年甲級寫字樓市場將迎來供應小高峰，大量優質項目將有效釋放市場需求，企業升級、擴張需求有望得到滿足。在經濟增長、行業創新的驅動下，不同行業的辦公需求預計將出現不同程度的調整。IT及高科技行業仍將保持良好的發展勢頭，尤其是獲得融資或實現IPO的企業，將會産生強烈的升級辦公環境的需求;今年出臺的金融領域開放政策也將刺激外資金融機構的租賃需求。

　　現階段，零售業正處于新零售與舊模式交替的時期。短期內，快速復制與擴張新零售模式是傳統零售業升級的一大趨勢，商業項目也會加大對內部空間的重新定位和優化改造，為消費者提供更具吸引力的場景體驗，進而實現空間價值的提升。

　　該機構認為，在下半年，北京住宅市場將延續上半年的市場態勢，整體價格上將趨于穩定，成交量穩中有升。市場將會迎來大批量的共有産權住房以及限價房入市，這兩類住房對于樓市健康平穩發展將起到積極作用。

尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

導讀：中信建投指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

本報記者 張敏 北京報導

近日，大理市政府印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，在大理市行政區範圍內全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，禁止房地產開發企業、房地產仲介機構或個人，採取包銷、團購等方式銷售商品房，嚴厲打擊房地產領域違規銷售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規行為。

此前的7月4日，西雙版納州住房和城鄉建設局出臺《關於進一步整頓規範房地產市場秩序的通知》，明確要求嚴厲打擊商品房銷售違法違規行為。

“樓市調控已經深入西南邊陲。”有房企人士半開玩笑地表示。

這兩地的樓市政策，是近期密集調控的縮影。據不完全統計，7月上旬，有超過20個地區發佈了房地產調控措施與執法通知，政策出臺的主體既有省級政府，也有區縣級政府。政策仍然保持著較高的出臺密度，調控措施愈加細化，且繼續向中西部和三四線城市深入。

這既被認為是上半年調控措施的延續，又預示著下半年的政策走向。中信建投認為，下半年房地產政策依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。新增補丁政策主要分為兩個方面：需求端打擊投機炒作，供應端整頓違規行為，加速供給。

樓市亂象整治

近期出臺的樓市政策，總體可分為兩類。一是對現有調控政策的進一步加碼，二是對市場秩序的整治和規範。

前者屬於“常規”調控措施，是上半年樓市調控的延續。7月10日，福建寧德住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強中心城區房地產市場精准調控的實施意見》，針對精准調控樓市提出一系列舉措，包括新房每年漲幅控制在6%以內，今年下半年漲幅控制在3%以內等。

廈門於7月8日出臺《關於進一步加強精准調控穩定房地產市場的實施意見》，擬確定年度控價目標，支援“職住一致”的剛需，堅決遏制投機炒房，穩控房價。“整頓市場秩序”方面的內容，也在這份檔中一併體現。

7月2日，上海發佈《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，對企業買房實施限制性政策，目的在於打擊企業空殼炒房。

整治市場秩序的做法，則源於七部委的一次專項行動。6月28日，住建部等七部委聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

近期出臺的政策，正是這一行動的延續，且範圍已經超出上述30個城市。如河南省於7月9日發文，擬規範全省商品房銷售行為，維護房地產市場交易秩序，保護購房群眾合法權益。陝西省也於7月6日出臺細則，規範商品房搖號公正過程。浙江則首次開展了以房地產開發企業專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

此外，佛山、大理、西雙版納、臨汾、棗莊、西昌等城市也紛紛發文，對商品房市場秩序進行規範。這些城市均不在七部委劃定的30個城市範圍之內。

中原地產首席分析師張大偉認為，七部委主動推動房地產市場秩序的巡查，是和以往調控的不同之處。

這些政策的密集出臺，除延續了上半年的調控節奏外，還有重要的市場背景。

根據上海易居研究院的資料，今年6月，40個典型城市新建商品住宅成交面積約3057萬平方米，環比增長7%，同比增長17%。在經過了短暫低迷後，市場在5月和6月出現連續升溫。該機構還指出，從市場表現看，一線低迷、二線走弱，三四線城市異常火爆，尤其是未實施調控的三四線城市。

亂象也在此時產生。根據21世紀經濟報導的調研，很多城市出現一二手房倒掛的現象，部分出臺搖號政策的城市，也陷入搶房局面。中原地產還指出，“房價出現上漲壓力”、“投資投機需求抬頭”也是近期出現的現象。

下半年需關注供應端

據中原地產統計，2018年上半年，全國出臺的大大小小的樓市調控政策高達192次。疊加7月初的這輪調控，年內調控措施已經超過210次。

由於調控節奏並未明顯放緩，甚至還有提速，分析人士普遍認為，這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。

張大偉向21世紀經濟報導表示，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年。在具體措施上，一方面，對於政策調控不夠嚴厲的三四線城市來說，現有調控政策升級將是主要方向；另一方面，對於熱點一二線城市來說，在“控”的基礎上，微調手段也將不斷出臺，從而使政策不斷合理化，並堵住漏洞。

中信建投在一份報告中指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

該機構表示，除了傳統的“四限”政策的複製，下半年會有很多新增的“補丁”政策出臺。

其中，在需求端打擊投機炒作。具體做法為：購房物件口徑調整；人才落戶購房的條件升級；限制企業買房；優先剛需購房。長沙、成都等城市對人才落戶政策的修補和收緊，將可能在越來越多的城市出現。西安、上海等城市的限制企業購房等做法，也可能被更多城市複製。

該機構指出，相比需求端政策，更應該關注供應端。因為，“當前房地產市場最為關鍵的矛盾在於去庫存之後所帶來的低庫存環境，而嚴格的限價令所產生的一二手房價差則加劇了投資投機性需求的入場。只要這兩個要素沒有得到解決，個別城市的亂象還是會時有發生。”因此，“行政化的手段是必要的”，規範市場秩序、強化住房供應、管控預售價格都是可能的做法。

中信建投還表示，下半年的市場供給規模將進一步釋放，一方面在於三季度開始房企開始迎來供給的高峰，另一方面則在於今年融資環境趨嚴的環境下，房企出於現金流的考慮也將加速推盤以實現現金回籠。這也將帶來三季度房地產市場銷售的熱度持續。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進則持有不同看法，他向21世紀經濟報導表示，三季度是市場面臨利空消息最多的時段，房地產市場成交規模可能會出現下滑，甚至同比負增長。到第四季度，企業出於衝擊年度業績的考慮，有可能加快推貨節奏，並促進交易量提升。
樓市亂象“嚴打”範圍超30城名單 下半年調控力度不減
本文來源於:21世紀經濟報導 2018/07/12 0
尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

導讀：中信建投指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

本報記者 張敏 北京報導

近日，大理市政府印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，在大理市行政區範圍內全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，禁止房地產開發企業、房地產仲介機構或個人，採取包銷、團購等方式銷售商品房，嚴厲打擊房地產領域違規銷售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規行為。

此前的7月4日，西雙版納州住房和城鄉建設局出臺《關於進一步整頓規範房地產市場秩序的通知》，明確要求嚴厲打擊商品房銷售違法違規行為。

“樓市調控已經深入西南邊陲。”有房企人士半開玩笑地表示。

這兩地的樓市政策，是近期密集調控的縮影。據不完全統計，7月上旬，有超過20個地區發佈了房地產調控措施與執法通知，政策出臺的主體既有省級政府，也有區縣級政府。政策仍然保持著較高的出臺密度，調控措施愈加細化，且繼續向中西部和三四線城市深入。

這既被認為是上半年調控措施的延續，又預示著下半年的政策走向。中信建投認為，下半年房地產政策依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。新增補丁政策主要分為兩個方面：需求端打擊投機炒作，供應端整頓違規行為，加速供給。

樓市亂象整治

近期出臺的樓市政策，總體可分為兩類。一是對現有調控政策的進一步加碼，二是對市場秩序的整治和規範。

前者屬於“常規”調控措施，是上半年樓市調控的延續。7月10日，福建寧德住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強中心城區房地產市場精准調控的實施意見》，針對精准調控樓市提出一系列舉措，包括新房每年漲幅控制在6%以內，今年下半年漲幅控制在3%以內等。

廈門於7月8日出臺《關於進一步加強精准調控穩定房地產市場的實施意見》，擬確定年度控價目標，支援“職住一致”的剛需，堅決遏制投機炒房，穩控房價。“整頓市場秩序”方面的內容，也在這份檔中一併體現。

7月2日，上海發佈《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，對企業買房實施限制性政策，目的在於打擊企業空殼炒房。

整治市場秩序的做法，則源於七部委的一次專項行動。6月28日，住建部等七部委聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

近期出臺的政策，正是這一行動的延續，且範圍已經超出上述30個城市。如河南省於7月9日發文，擬規範全省商品房銷售行為，維護房地產市場交易秩序，保護購房群眾合法權益。陝西省也於7月6日出臺細則，規範商品房搖號公正過程。浙江則首次開展了以房地產開發企業專項檢查為切入點的“雙隨機”抽查。

此外，佛山、大理、西雙版納、臨汾、棗莊、西昌等城市也紛紛發文，對商品房市場秩序進行規範。這些城市均不在七部委劃定的30個城市範圍之內。

中原地產首席分析師張大偉認為，七部委主動推動房地產市場秩序的巡查，是和以往調控的不同之處。

這些政策的密集出臺，除延續了上半年的調控節奏外，還有重要的市場背景。

根據上海易居研究院的資料，今年6月，40個典型城市新建商品住宅成交面積約3057萬平方米，環比增長7%，同比增長17%。在經過了短暫低迷後，市場在5月和6月出現連續升溫。該機構還指出，從市場表現看，一線低迷、二線走弱，三四線城市異常火爆，尤其是未實施調控的三四線城市。

亂象也在此時產生。根據21世紀經濟報導的調研，很多城市出現一二手房倒掛的現象，部分出臺搖號政策的城市，也陷入搶房局面。中原地產還指出，“房價出現上漲壓力”、“投資投機需求抬頭”也是近期出現的現象。

下半年需關注供應端

據中原地產統計，2018年上半年，全國出臺的大大小小的樓市調控政策高達192次。疊加7月初的這輪調控，年內調控措施已經超過210次。

由於調控節奏並未明顯放緩，甚至還有提速，分析人士普遍認為，這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。

張大偉向21世紀經濟報導表示，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年。在具體措施上，一方面，對於政策調控不夠嚴厲的三四線城市來說，現有調控政策升級將是主要方向；另一方面，對於熱點一二線城市來說，在“控”的基礎上，微調手段也將不斷出臺，從而使政策不斷合理化，並堵住漏洞。

中信建投在一份報告中指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

該機構表示，除了傳統的“四限”政策的複製，下半年會有很多新增的“補丁”政策出臺。

其中，在需求端打擊投機炒作。具體做法為：購房物件口徑調整；人才落戶購房的條件升級；限制企業買房；優先剛需購房。長沙、成都等城市對人才落戶政策的修補和收緊，將可能在越來越多的城市出現。西安、上海等城市的限制企業購房等做法，也可能被更多城市複製。

該機構指出，相比需求端政策，更應該關注供應端。因為，“當前房地產市場最為關鍵的矛盾在於去庫存之後所帶來的低庫存環境，而嚴格的限價令所產生的一二手房價差則加劇了投資投機性需求的入場。只要這兩個要素沒有得到解決，個別城市的亂象還是會時有發生。”因此，“行政化的手段是必要的”，規範市場秩序、強化住房供應、管控預售價格都是可能的做法。

中信建投還表示，下半年的市場供給規模將進一步釋放，一方面在於三季度開始房企開始迎來供給的高峰，另一方面則在於今年融資環境趨嚴的環境下，房企出於現金流的考慮也將加速推盤以實現現金回籠。這也將帶來三季度房地產市場銷售的熱度持續。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進則持有不同看法，他向21世紀經濟報導表示，三季度是市場面臨利空消息最多的時段，房地產市場成交規模可能會出現下滑，甚至同比負增長。到第四季度，企業出於衝擊年度業績的考慮，有可能加快推貨節奏，並促進交易量提升。

7月12日電 據路透中文網12日消息，香港特區行政長官林鄭月娥在出席香港立法會答問大會時表示，假如現時的樓市“辣招不再辣”，將考慮採取其他政策措施。林鄭月娥還表示，若有需要可再審視進一步限制非本地居民購買住房的政策。

報導稱，香港政府自2009年起多次推出各項樓市措施，通過壓抑本地投資及外來需求及增加土地供應為樓市降溫，但房價持續上揚，最新資料顯示5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

路透社指出，6月份繳交15%買家印花稅(適用于非香港永久居民買家)的數量為340宗，雖然比5月份405宗低，但所涉及稅款卻高出一倍，達到約17.2億港元，這反映出外來投資者購買豪宅類物業的熱情再度活躍起來。

據上述報導，有議員追問林鄭月娥何時會考慮限制外地人購買香港住宅，林鄭月娥回應指，因目前樓市存在不少不明朗因素，市場往往會因一些揣測而有所動靜，所以不適宜就樓市發展及政府政策說得太具體，以防部分人士會斷章取義或有所揣測。

林鄭月娥還強調，為保障香港人住房需求，香港政府不會排除任何方案，但需要審慎監察情況，在適當時候作出一些回應。

搶高40萬 銀主盤變公屋王

市場缺盤，造就殘裝銀主貨搖身變公屋王。香港仔公屋利東邨一個內櫳殘舊銀主單位，銀主以已補地價536萬元放售，最終卻被搶高至575.9萬元成交，較開價貴近40萬元之餘，造價更刷新港島公屋歷來最高紀錄。

據土地註冊處資料，利東邨東昌樓中層4室3房單位，實用面積490方呎，上月底以已補地價575.9萬元易手，成為港島歷來首宗造價逾「五球」的公屋成交。目前全港公屋最高成交價紀錄為黃大仙的黃大仙下邨單位，以595萬元易手，呎價11753元；這次利東邨交易緊隨其後。

內櫳殘舊 裝修成本高

原業主2005年5月聯名以未補地價28.66萬元購入，同年獲滙豐銀行批出28.41萬元貸款，意味二人當年僅以2500元首期上車，平均每人出資1250元，只較同年面世、建議零售價1008元的諾基亞手機Nokia 6020，多出242元。惟二人分別在2008年及去年宣布破產，單位淪為銀主盤，結果由銀主以575.9萬元沽出，未計補地價金額，樓價大幅升值547.24萬元（約19.1倍）。

世紀21嘉聯高級客戶經理黎世榮稱，上述利東邨銀主單位內櫳殘舊，「地板甩晒，買番嚟重新裝修起碼要用40萬、50萬先似番間屋。」銀主滙豐銀行早前以價高者得的形式在市場上放售，已補地價索價536萬元，「我有個客畀到541萬都搶唔到，揼晒心口」，最終成交價卻較開價搶高39.9萬元（約7.4%）。

黃大仙下邨意向呎價9559

由於現時公屋市場極缺盤，黎世榮說，「就算政府出招都唔覺有業主肯減（價），以區內8個僅餘的公屋放盤為例，有7個叫價較市價高2%至3%，如利東邨東業樓高層5室3房單位，實用面積490方呎，未補地價開價430萬元，較現時全港未補地價公屋造價高位418萬元，高約2.9%。」

其他地區在上月底政府連出6招後，仍未減癲價放盤，其中黃大仙下邨更驚現未補地價叫價逾「五球」放盤，富誠地產分區經理孫偉文說，龍豐樓中層8室3房單位，實用面積544方呎，業主去年10月以未補地價450萬元放售，及後不斷加價，至本月更加至520萬元，意向呎價9559元，不論造價或呎價均挑戰全港未補地價公屋新高。

目前全港造價最貴夾屋青衣宏福花園，亦有業主勢要創千萬夾屋王神話。中原地產高級分行經理朱偉雄透露，3座中層D室實用面積712方呎3房戶，業主在出招後以已補地價1100萬元放售，較現時全港夾屋造價高位950萬元，高約15.8%。

私樓方面，由蕭若元胞姊蕭若慈及相關人士持有的西環泓都3座中高層F室兩房單位，實用面積471方呎，據土地註冊處資料，上月底以1020萬元沽出，呎價21656元，同層面積及景觀相同的E室今年4月造價978萬元，短短兩個月貴42萬元（約4.3%）。蕭若慈及有關人士2010年2月以450萬元購入，賬面賺570萬元（約1.3倍）。

全幢物業有價，尖沙咀加連威老道一幢樓齡65年舊樓，全幢以2.8億元成交，平均呎價逾6.3萬元，物業44年大幅升值349倍。

根據土地註冊處資料，加連威老道32號全幢，地下舖位建築面積約1200方呎，閣樓、1至3樓各約800方呎，總建築面積約4400方呎，上月13日以2.8億元售出，呎價約63636元。現時地舖以每月22萬元租予時間廊。

新買家劉學東是一名廠家，於區內海防道持有地舖收租。原業主於1974年以80萬元購入上址，持貨44年，賬面大幅獲利2.792億元，升值349倍。

物業於1953年入伙，具重建潛力；與加連威老道32號共用同一條樓梯的加連威老道32A號，現由單一業主擁有，若一併收購，即可把佔地約2500方呎的地盤重建。

大手交投暢旺，由麗新（00488）及市建局合作發展的土瓜灣炮仗街93號單幢項目喜築今年底入伙，發展商剛售出地下、地庫及1樓G號舖，建築面積共約14196方呎，成交價1.58億元，呎價約11130元。

美聯旺舖營業董事陳起表示，由於區內有不少住宅新盤即將落成，消費力將持續增強，新買家購入擬自用作酒樓。

楊超成4900萬購上環舖

此外，美聯旺舖高級營業董事許諾謙表示，英皇集團主席楊受成胞弟、資深投資者楊超成斥資約4900萬元，購入上環文咸東街68至74號興隆大廈2樓全層，建築面積約5331方呎，呎價約9192元。

原業主於1996年以1430萬元入市，據悉一直作自用，現已交吉，持貨22年沽出，賬面賺3470萬元，升值2.4倍。

另外，資深投資者羅珠雄拆售長沙灣嘉名工廠大廈1樓全層工作室項目OK688，首兩批共38伙已售出七成，原價再加推6伙。其中21號工作室，建築面積120方呎，獲買家以183.36萬元購入，呎價15280元，創項目呎價新高。

中環商廈租金不斷創新高，在供應少而中資機構搶租下，中區租金尚未有下調空間，而傳統機構遷出中環個案料愈來愈多。

戴德梁行：全年升8至10%

據戴德梁行資料顯示，上半年商業區甲廈租金全綫上升，升幅介乎2.8%至4.5%；而中區商廈最新呎租約137元，已創歷史新高，按季升2.1%，而今年升幅達4.5%，為各區之冠。值得留意的是，周邊地區如灣仔、銅鑼灣及港島東，升幅同樣明顯，反映在空置率極低下，租金持續向上。該行預計，中環商廈租金年內再升5%，全年升幅約8%至10%。

中環商廈租金不斷破頂，主因供應少及需求大。中環租金升幅主要動力來自中資機構在港擴充業務，中資金融機構資本雄厚，而他們認為租中區甲廈才能顯示公司實力及地位，所以不介意高價搶租，推高該區租金。

港島東配套佳 料成熱門

中環的傳統租戶，以專業行業如外資律師樓、會計師樓及投資銀行為主，但近年開始不敵業主大幅加租，為節省成本，相繼出現國際律師行及金融機構，把後勤部門甚至總部搬至港島東、銅鑼灣等。

中環租金居高不下，傳統機構遷離料有增無減。同時間，灣仔、銅鑼灣及上環租金亦向上，若機構再選擇搬遷並留在港島區，以港島東為最熱門地區，因太古坊配套最完善。其次，近年黃竹坑交通轉便利，並有多個新商廈項目租金較為便宜，料將成為搬遷熱點之一。

傳統核心區商業樓面供應相對短缺，新供應主要集中於新發展區，焦點在啟德一帶，預計短期內可帶來逾550萬平方呎樓面。

政府銳意推動東九龍為第二個商業核心區，啟德扮演重要角色，預計該區可提供商業樓面供應涉2,200萬平方呎，相當於四分之三個中環商業區。本年度賣地表共納入4幅商地，除西九龍高鐵站上蓋項目外，另外3幅均為啟德商業/酒店地皮。

2幅跑道地 下半年度招標

兩幅舊跑道區上的4C區4及5號用地，將於下半年度推出市場招標，兩地可建樓面共約147.5萬平方呎，預計可望維港海景，綜合估值最高242億元，每平方呎樓面地價1.4萬至1.7萬，適合打造海景酒店。

另一幅規模較大的1M區1及2號地皮可建樓面亦有108萬平方呎，可作辦公室、混合及零售發展，市值103億至130億元。

計及啟德2016年至今先後批出2幅大型商業地，預計該區短期內可帶來逾550萬平方呎商用樓面供應。其中去年由南豐以246億元投得的啟德1F區2號商業地，為目前全港最貴商業地王，上月已獲批興建2幢商廈，主大樓達48層高，將為區內最高地標建築物，總樓面約191.2萬平方呎，預計最快3年後落成。

商業地王 擬建區內最高地標

另一方面，政府近年積極遷出核心區政府社區設施，以騰空土地作商業發展，包括前身為停車場的中環美利道商地，恆地（00012）去年以232.8億元奪得，每平方呎樓面地價5萬元亦創歷史地價新高，將發展商廈，提供46.5萬平方呎樓面。

而中區未來尚有中環新海濱用地及灣仔金鐘廊等大型用地發展，要待規劃程序或租約營運權完成後推出，預計以中環新海濱3號地較快，可於未來1至2年內推。