學者解讀高房價排擠生活資源，進而引發「少子化」問題。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明直言，將少子化全歸因於房價，根本是以偏概全；雲嘉等縣市房貸負擔率頂多三十％，出生率卻比負擔率逾五成的雙北市低，這又該怎麼解釋？高房價主因是區域發展失衡、人口集中、素地供給不足及都更整合不易等，解決少子化應對症下藥，不該隨便抓藥！

歸因單一 以偏概全
麗盛建設總經理何昭宏分析，高房價、少子化及低薪化三者相互牽絆，應該先探討因果，低薪才是造成購屋能力無法提升的主因，若能有效提升所得，自然會提升購屋負擔能力，才有機會解決少子化的複雜問題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，根據內政部統計，二○一七年全台母親生育年齡比率最高是集中在三十二歲，六都則普遍落在三十三歲，台北市更到三十五歲；相較十年前，全台是遞延三年、北市則延後四年。這說明現在的年輕夫妻可能要多存三到五年積蓄才敢當爸媽，晚生恐導致少生，也加劇少子化；這對房地產也有負面影響，除購屋剛性需求遞減外，三房以上住宅需求減少更明顯。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮認為，造成少子化原因很多，養得起孩子及擁有一個安穩生養環境，當然有助於生育率；政府可透過生育補貼與提供社會住宅的多項政策來解決。

內政部委外研究：生育率、房貸負擔率呈反比

營建署去年第三季低調委託住宅學會針對六都房價負擔能力與生育率長期趨勢進行探討，發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係；亦即房價負擔能力越低，總生育率就越低；但因擔心報告被曲解，營建署在開頭就強調「內容如涉解讀，係屬研究單位觀點，不代表本署立場」。

「貸款負擔率」是指中價位住宅貸款每月攤還金額除以中位數家戶每月可支配所得，數字越高，代表房貸壓力越沉重，也就是負擔能力越低。

根據該報告，二○○二到二○一○年台灣總生育率與貸款負擔率變化呈現負向關係；報告解讀是，負向關係即房價負擔能力越低，同時間的總生育率越低，其中以雙北市、台中市等區域較明顯，但隨後因政府推出生育補助及龍年生子潮影響，負向關係稍微收斂。

該報告建議，假如政府願意試圖提高房價負擔能力，同時也可能提升總生育率；也就是解決「高房價」問題，或可同步解決「少子化」的國安議題。

學者：買了房子 不敢生孩子
政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，他前年與政大地政系博士生林佩萱合作發表一篇研究論文，實證在生育前已購屋家戶相較未購屋家戶，婚後生小孩的時間會拉得更長；主因是在高房價時代購屋，將占據更多家庭資源，造成「房子」與「孩子」間的排擠效果，進而降低生育率，甚至出現「買了房子、不敢生孩子」現象。

他說，當時抽樣調查總樣本數一四七三件，整體家戶平均生育時間為一．八六年；比較購屋與未購屋的家戶，購屋家戶平均於婚後約二．六六年才生育首胎，高於未購屋家戶平均婚後約一．七一年生首胎。

租金補貼申請下週起跑 4都補貼戶破萬

今年度住宅租金補貼七月二十三日起開放申請，為了解決長期僧多粥少問題，今年補貼戶數擴增近五千戶，計畫補貼總戶數近六．六萬戶，較去年增加約八％，再創新高；另，去年縣市補助戶數超過萬戶僅新北市，今年六都中有四都補助戶都達萬戶。

根據剛發布的二○一八年住宅補貼計畫，維持租金補貼及自購住宅、修繕住宅貸款利息補貼三大項，計畫補助戶數共七萬一九六三戶，後兩項計畫補助戶數各為四千、兩千戶；預計本月二十三日開放申請至八月三十一日止。

北市補貼5千元最高
今年租金補貼總計畫戶數達六萬五九六三戶，較去年的六萬一○五一戶，增加四九一二戶；各縣市計畫補助戶數，以新北市最多，達一．三萬戶，北市、桃園市及高市均為一萬戶，是自二○○七年該計畫發布實施後，首度有四個縣市計畫補貼戶數站上萬戶，四都合計補貼戶數占比達六十五．一九％。

另中市七四六○戶、南市四六○六戶，六都補貼戶數占比約八十九．四八％；補貼戶數最少的是連江縣，僅十戶。

若以每戶每月補貼金額來看，以北市五千元最高，新北市、桃園市、台中市、新竹市、新竹縣四千元，高雄市、台南市三千兩百元，其餘縣市三千元，最長補貼期限十二個月。

新婚、孕期首納積分
營建署表示，因政府資源有限，若超量申請將依家庭年所得高低採評點制度決定順序；另因應少子化對策，今年起針對新婚或懷胎者將增加評點分數以提高獲得補貼機會，例如申請日前兩年內結婚登記的新婚家庭可加兩分，胎兒計入家庭成員，育有三名以上未成年子女家庭，第三人起每人加三分等。

鼓勵房東 租金收入稅率優惠
另為鼓勵屋主出租房屋給符合租金補貼申請資格者，屋主可享有房屋稅適用自用住宅稅率一．二％，還有每月租金收入最高一萬元的免稅優惠。

內政部昨（15）日發布第50期(去年10月~今年3月）都市地價指數，全國都市地價總指數為117.10，較49期下跌0.12％，跌幅已逐漸趨緩，創下近4期跌幅最低；惟六都中台北市跌幅0.43％，居直轄市之冠。

跌幅緊接台北市之後的六都，依序為桃園市-0.38％、新北市-0.32％；高雄市微幅下跌0.01％；台中市、台南市則是「唯二」成長的六都，漲幅分別為0.04％、0.98％。

台北市政府表示，除部分條件機能較佳之區域相對抗跌外，其餘地區囿於市場普遍保守觀望，地價微幅下跌；台南市以上漲0.98％居六都之冠，台南市政府指出，因該市重劃案件區開發完成及南科園區增設新廠等因素，地價呈現上漲趨勢。

觀察六都外各縣市地價指數漲跌，跌幅前3縣市為花蓮縣-0.55％、新竹市-0.16％、連江縣-0.10％；漲幅前3縣市則為，澎湖縣1.47％、雲林縣0.84％、基隆市0.81％。

花蓮縣跌幅居冠原因受今年初0206強震影響，花蓮縣政府表示，多數鄉鎮因交易動能低且受近期遊客量銳減連帶影響不動產市場需求，以致地價呈現下跌趨勢。

澎湖縣上漲1.47％，漲幅最大，澎湖縣政府表示，因受鄰近非都市土地陸續變更為可建築用地後，新建案價格逐漸上漲，亦帶動都市土地成交價格，致地價呈現上漲趨勢。

內政部表示，各使用分區指數中，住宅區指數較上期下跌0.10％；商業區指數較上期下跌0.19％；工業區指數較上期下跌0.10％。

觀察近10期全國都市地價總指數波動，自第47期（105年4月1日~9月30日）起開始呈現下跌趨勢，近4期波動分別為下跌0.35％、0.49％、0.91％及0.12％，下跌幅度至本期逐漸趨緩，並成近4期最低。

此外，本期全國土地買賣筆數為25萬90筆，較上期25萬7,464筆，減少2.86％；較去年同期23萬9,240筆，增加4.54％。

高雄出現每棟億元以上的「唯二」透天超豪宅，美僑建設和富蕎建設分別推出「帝硯」和「御六家」，每戶最高售價各為1.3億元和1.2億元，兩家公司董事長為了企業代表作與成就感，投入「馬拉松式的銷售長跑」，總戶數6戶的「御六家」，已售出3戶，平均1年多賣1戶，「帝硯」則尚待開胡。

美僑建設投資興建的透天超豪宅「帝硯」，4戶住宅陸續開賣，美僑董事長陳昭男表示，位於澄清湖特區的「帝硯」其中1戶，售價1.3億元，是高雄迄今價格最高的透天獨棟別墅，鎖定金字塔頂端客群，雖詢問、洽購者多，但因機緣未到，尚未成交，他說，「為了成就感，我有心理準備」，要慢慢賣。

陳昭男指出，「帝硯」基地約420坪，分一期、二期開發，一期只有1戶，地坪143坪，建坪295坪，售價約1.3億元，2年前開賣迄今，而「帝硯」二期有3戶，近日正式公開，其中1戶，地坪108坪的住宅，售價約1.1億元，另外2戶價格則稍低一些。

陳昭男坦言，從1989年投入房地產迄今，不只「帝硯」興建耗掉最長的時間、長達4年，銷售期間也將是前所未有的長，以往一般建案不到一年時間就可完銷，但「帝硯」因產品屬性不同，「還要長期抗戰」。

他說，當初選擇興建超豪宅建案，只是想要追求成就感，為公司留下一個代表作，「帝硯」一期公開迄今，來自北部、以及在地的上市櫃公司負責人，前來洽談的組數已超過200組，看的人都很喜歡，有的想自行居住，有的想要用來當做招待所，只是「價格總是談不攏」。

4年前開賣的富蕎建設「御六家」，總共有6戶，每戶最高售價1.2億元，已賣出2戶，富蕎總經理張文信表示，近日又成交1戶，等於售出50％，「平均一年多才賣1戶，銷售期的確有點長」，雖然早就預期速度慢，但他坦言，為了代表作與成就感，投資頂級產品，「真的有點累」。

張文信說，「御六家」的3位買家，都是高雄在地企業主，由於該產品本就屬於高單價、高端族群，潛在買家也有，成交速度較慢，除了剛好碰到景氣變化之外，銀行融資只有60％、價格撮合等，都是主要因素。

金管會主委顧立雄表示，房貸逾放比率情況要關注，但目前並沒有太大的風險，對於房貸逾放比率較高的個別銀行，會要求增提備抵呆帳準備，採個別監理措施。

對於房貸逾放比率攀升情況，顧立雄表示，已定期請銀行提出報告，另外對房貸集中度高的個別銀行，也會加強了解。

因逾放比率沒有顯著提升，大家關注的是明年4月底房貸寬限期到期，經彙整情況來看，占整個住宅貸款餘額比率還好，寬限期在今年底前到期的金額有5,429億元，占4月底的住宅貸款餘額6.7兆元，比重約8.1%，沒有明顯異常狀況。

至於逾放多少算偏高？顧立雄說，目前銀行平均逾放0.27%，5月底房貸逾放0.26%，房貸逾放並未較高，但個別銀行若超過、較高的，會要求增提抵備呆帳準備。

他強調，房貸逾放比率情況要關注，但尚無看出有太大的風險，整體情況都還好。

顧立雄說，寬限期問題有自住型、投資客的差異，自住型的房貸戶通常不會因寬限期一到，就不繳本息，所以要了解寬限期到期後，會否有些房貸戶無力償還本息，但目前回報均正常繳息。

至於目前房貸等不動產授信一律須提列1.5%的備抵呆帳準備，是否有必要分類訂定？顧立雄表示，到5月底，自用住宅房貸逾放比率是0.24%，其他的房貸逾放比率為0.27%，兩者並沒有明顯不同，所以維持不變，不依用途別採不同的提列比率。

潤泰集團總裁尹衍樑入住的「松濤苑」近期新增大咖買方，買家是管理超過300億元基金規模、台灣最大創投公司華威創投資深合夥人張志成，一次砸逾4億元「現金」買下三樓，每坪成交價估約256萬元，創下今年以來豪宅交易單價冠軍。

據資料顯示，此次「松濤苑」三樓的登記所有權人為百威達投資公司，是今年1月成立的僑外資公司，公司資本額4.8億元，代表人為張志成，是華威創投資深合夥人；此次購入面積227.4坪（加計五個車位），扣除車位後，面積163.53坪。由於買方是以全數現金購買，房產專家推估，該案每坪成交價約256萬元，總價超過4.3億元。

成立20年的華威國際創投，是亞洲成長最快速的私募基金管理公司之一，過去十多年來平均年化投資報酬率超過35%，目前旗下管理的基金規模超過300億元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「松濤苑」迄今交易七戶，此次交易單價約256萬元，是該社區最便宜的一戶，主因買方現金一次支付，加上非面對植物園景觀戶，因此能以較划算的價格入住該社區；不過每坪成交價256萬元已躍為今年豪宅單價交易冠軍，其次為西華富邦26樓戶的217.3萬元。

從高端客戶今年以來頻頻出手購入頂級豪宅來看，豪宅「汰弱留強」趨勢愈趨明顯，除「松濤苑」外，包括「和平大苑」、「西華富邦」、「文華苑」、「文心信義」等豪宅都有此跡象。

「和平大苑」、「西華富邦」同樣在今年4月出現大咖買方。

房產專家表示，要吸引金字塔頂端客戶出手的頂級豪宅，除了基本的地段、產品力和建商品牌力之外，還必須具備三大特質，就是優越景觀、富人群聚效應，以及稀有性，才能獲得高端客戶青睞。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，以「松濤苑」來說，在僅有20戶稀有性，加上擁有植物園景觀、具備博愛特區機能，且目前揭露的成交戶名人齊聚，包括潤泰總裁尹衍樑、政治家族、建商老闆等，每坪價格相當一致地集中在260萬至270萬元，價格定錨特性強。

陳炳辰表示，今年名列前茅的豪宅買賣價格抗跌性強，除了「松濤苑」外，「台北信義」今年3月也出現八樓戶以每坪179萬元賣出，4月交易西華富邦26樓戶更有買方以每坪217.3萬元接手，而有知名歌手周杰倫入住的「和平大苑」，4月也出現大咖買方以每坪191.58萬元購入32樓戶別，以及預估將再躋身兩百萬俱樂部的文華苑13樓戶等都維持在社區行情內，高資產族群顯然對於一線、知名度深植人心的物件抱持高度搶進願意。

不只是身分提升、居住舒適與隱密性高等功能，更具備實質的增值意義。陳炳辰說明，今年文華苑與台北信義的交易，同戶資料觀察推估將讓賣方賺進1.66億元、1.16億元，等於可再買一戶二線豪宅，尤其現在國內經濟對外面臨中美貿易大戰，內有年底大選干擾，頂級豪宅表現出的保值抗跌效益。

都會區房價高，初出社會的年輕人不敢奢望買房。台北的房價所得比14.99，等於要15年不吃不喝才買得起房子，年輕人只能先租屋。但過去租屋市場的亂象層出不窮，亟待解決。營建署國宅組長朱慶倫說：「租屋市場因為量少，品質堪慮，普遍有租不起、租不到、租不好的問題」，租屋需求在都會區特別高，老人、身心障礙者與原住民，更常碰到租屋歧視的問題。

社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明，8年20萬戶的政策目標，是以台灣800多萬戶住宅存量來算，若要達到5％的社會住宅量，等於40萬戶左右，因台灣剛起步，政策設定先達成一半，即20萬戶。他說，這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多，但從目前社會住宅中籤率5％到10％來看「需求絕對存在」。

有土斯有財觀念 推動社宅不易

朱慶倫觀察，台灣房地產有「三高」現象，據營建署統計，台灣住宅自有率高達84％。除了高自有率，還有高房價、高空屋率。即便如此，台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念，多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅，讓住者有其屋，確實也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來國宅不再興建，轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開始推動社會住宅。

朱慶倫說，居住問題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動社會住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現象，「不要再讓學生去住頂樓加蓋，讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂不為？

租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說，一般人申請社宅至少可住6年，弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後，也許就能脫離社會住宅的協助。

從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅，推動之初阻礙重重。朱慶倫說，政府剛開始推出社會住宅時，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10％的弱勢，即引來鄰里嚴重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。

推社宅 從撒冥紙到議員里長當政績

「很多事情是眼見為憑」，當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開始覺得不錯，在協調過程中，地方政府也協助解決交通問題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數有一、二個爭議個案外，現在社會住宅接續落成揭幕，里長、議員搶著出席，把社宅當成政績宣傳。

推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說，社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價，不講究設計，賣了以後政府不管後續；現在的社會住宅是出租，民眾有什麼問題都要找政府，因此從選地開始，社宅的規劃、設計都跟國宅不同，且要考慮至少50年的營運管理。

因此，社會住宅引進物業管理公司來管理，強調使用者付費，須付管理費。台北市財政較好，甚至裝有智慧電表，除可協助住戶省電，若獨居老人的電表整天沒動，就要去敲門了解情況。

近兩年社宅落成年 後續滾動檢討

目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。朱慶倫說，前4年達標沒問題，直轄市長也將社宅納入選舉政見，到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。

至於第二期的8萬戶，朱慶倫說，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。

另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者，再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客，「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理，讓房東可輕鬆收租。

包租代管跟上租屋網站有甚麼差別？朱慶倫說，租屋市場尚未健全，不時耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標，健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務業為特許行業，需有專業證照才能從事，也將籌組公會，希望讓租屋市場專業化，像買房一樣，「交給專業的來」。

包租代管8年目標8萬戶，第一年一萬戶，第二年兩萬戶，以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說，目前六都已有16家租賃服務業者加入，業者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過150家業者申請成立，可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管，或結合以房養老，協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。

營建署國宅組長朱慶倫說，居住問題是每一個政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動社會住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。

信義房屋針對網友進行2018年第三季的購屋意向調查，其中民眾對於未來房價看法部分，看跌房價的比例是近15季以來首度跌破5成，而民眾認為未來房價持平的比例也連續兩季站穩4成，民眾購屋信心緩步回穩，反應到交易量上也可看到移轉棟數持續回溫，至於下半年緊接而來地方首長選舉，有2/3的民眾認為不影響購屋決策。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於地方選舉較不影響國家政策走向，相較總統大選對房市影響程度低，因此本次購屋意向調查中，超過六成比例認為年底選舉不影響現階段購屋決策。


至於對未來房價看法部分，此次調查看跌房價比例為2014第三季調查以來新低，可以看出民眾對於房價悲觀情緒有明顯改善，不過此次調查看跌房價的比例和上季接近，收斂幅度不若前幾季調查時顯著，也反映出民眾雖然沒麼悲觀，但也並未對房價樂觀，認為中性持平的比例則拉升到4成。

民眾對房價看法偏向保守持平，因此在挑選房屋時也精挑細選，根據調查資料顯示，有高達4成的潛買受訪者，看屋時間超過一年，另外有19％的看屋時間在半年到1年之間，顯見房價沒有上漲動能的市況下，自住的買方則是精挑細選，希望可以挑到房價與屋況都滿意的物件，才容易進場購屋。

至於民眾購屋時最在意的事情，此次調查資料則顯示，現在民眾購屋時第一在意的是房價CP值，至於第二在意的則是捷運等交通機能、第三則是生活機能，第四則是屋況是否漏水瑕疵，第五則是大樓的興建與管理品質。

有關報載高雄厝3米景觀陽台，有涉及圖利及虛坪疑義，高雄市政府表示，「景觀陽台」係可供人活動實質使用空間，依法予以產權登記，無所謂虛坪爭議；再者，銷售過程中開發業者於買賣契約中已充分資訊揭露，消費者自有明確判斷其價值及功能，且景觀陽台須增加興建成本及繳納市府一定回饋金，執行至今無消費糾紛，並無圖利業者之虞。

「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」於2014年9月4日發布實施，並經報請行政院於2015年4月29日備查。該辦法創設係依地方制度法授權地方自治權限，研議符合具高雄在地特色與環境條件的高雄厝建築。工務局為推動高雄厝建築並避免民眾不瞭解，該辦法自推動時便邀集高雄市不動產相關公會研商，要求開發業者於銷售過程中需充分將建築物資訊揭露購屋者瞭解，內容包括銷售坪數、公設比、私有坪數、附屬建物坪數等公開透明資訊。

有鑑於世界各國均大力推廣綠建築的立體綠化，高雄厝係參考義大利米蘭及新加坡建物垂直森林概念，綜整多案針對熱帶高雄地區建物物理環境研究結論，3公尺景觀陽台可阻擋陽光直射進入室內並利用綠化設施及陽台設計形塑不同的城市樣貌，同時呼應高齡化社會需求納入通用化設計，讓高雄蛻變成生態永續城市。

首創高雄厝設計辦法，於符合建築技術規則限制架構下，展現高雄特有地區及因地制宜的建築風貌，設置深陽台與深遮陽強化節能與景觀延伸效果。該辦法自實施以來，迄今申請案件已779餘件，共32,808戶享有景觀陽台等節能設施，並創造立體綠化面積達223,596平方公尺，減碳量每年可達108萬公噸。甚至，高雄市建築經營協會所舉辦「2018台灣建築盛典在高雄」，該次活動吸引來自全國28個不動產開發、建築經營協會代表共計1,200人共襄盛舉，高雄市建築即以高雄厝精神獲得國內外建築專家學者一致肯定。

為維護市民居住安全並促使海砂屋加速更新重建，台北市政府特別修訂「台北市列管須拆除重建高氯離子混凝土建築物未依限停止使用罰鍰處分裁罰基準」，自2018年8月1日起，針對海砂屋拒絕停用且不同意更新重建之住戶，裁罰金額將提高2倍、裁罰頻率也增加2倍。並為確保能順利執行拆除作業，當已停止使用戶數達全幢之總戶數三分之二以上、已領得拆除執照或已領得建造執照者，對於未停止使用之住戶，將按月連續加重裁處罰鍰，促使及早達成全面停止使用，確保可順利拆除重建。

同時建管處說明，為維護公共安全，針對海砂屋出租或作營業場所使用者，因房客及消費者不易知悉該建築物為海砂屋且出入人數眾多，若遲不停止使用，實有危害民眾生命安全之慮，故針對海砂屋作營業使用且經3次罰鍰仍拒不停止使用者，將處建築物所有權人怠金10萬元並命其於1個月內停止使用，屆期仍未停用者，將強制斷絕營業所必須之自來水、電力或其他能源。

本次修法放寬海砂屋住戶已參與更新重建者得暫免裁罰，亦即「屬住宅使用且同意參與都市更新、重建或拆除者」只要備齊「安全判定書」及「自負安全責任切結書」，即可申請免罰。此舉可望藉以提升所有權人同意更新重建之比例，加速更新重建進程。

建管處表示，2018年8月1日起生效之海砂屋裁罰基準藉由加重拒絕停止使用住戶的裁罰及願意參與重建住戶暫免裁罰之作為，除能落實維護公共安全決心之外，亦將可有效維護同意更新重建住戶之權益，加速重建進程，並減少不同意戶之阻礙，確保海砂屋得以順利拆除重建。

　　下半年剛開始，房地産市場就開啟了全面嚴打模式。近期，樓市發生三件大事，都會對房價走勢産生影響。

　　第一，7月以來，已有20余城發布樓市政策或執法結果，個別城市還設置了房價“漲停板”；第二，在北京、上海等30個城市開展治理房地産市場亂象，重點打擊投機炒房團夥；第三，住建部表態，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。

　　個別城市房價設定“漲停板”

　　據不完全統計，7月以來，已有20余城發布樓市政策或執法結果，個別城市還設置了房價“漲停板”。

　　7月10日，福建寧德市發布通知，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。

　　無獨有偶，雲南昆明和大理也出臺了類似政策，為房價漲幅設定上限。

　　“對漲幅設限其實是不少地方政府會在調控過程中採用的手段，但是，直接以比例的方式明確下來卻較為鮮見。”58安居客房産研究院首席分析師張波説。

　　那麼，這些限價令有用嗎？

　　張波認為，其一，可以控制市場對房價的合理預期，不但會影響商品房上市價格，還會間接影響土地價格；其二，可以弱化住宅的投資屬性，減少住宅房源的投資需求。

　　但他同時指出，這種“一刀切”的做法值得商榷，因為用行政手段取代市場手段的方式一般適用短期調控。

　七部門在30城打擊炒房團

　　進入7月，一個重磅行動悄然開始。從7月初至12月底，住建部等七部門會在30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動。

　　重點打擊對象有四個方面：投機炒房團夥、房地産“黑中介”、違法違規房地産開發企業、虛假房地産廣告。

　　名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

　　中原地産首席分析師張大偉説，30城主要是一二線和部分三四線熱點城市，它們是房地産調控的“牛鼻子”，這些城市平穩了，全國房地産市場也就平穩了。

　　棚改貨幣化安置將迎來調整

　　住房和城鄉建設部有關司局負責人7月12日表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。

　　該負責人説，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　所謂“棚改”即棚戶區改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。它是城市更新的重要組成部分，也是三四線城市房地産去庫存的重要因素之一。

　　2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就是説拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。

　　以後這種貨幣化安置可能會變少。因為，住建部此次要求，各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍。

　　“目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。”張大偉説。

　　他認為，貨幣化安置逐漸收緊是大勢所趨。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這是2018年的政策要求。

　　自去年10月新派公寓類REITs獲批之後，監管層不斷釋放鼓勵信號，長租公寓資産證券化産品一直創新不斷。第三方機構統計數據顯示，2012年至今，長租公寓國內融資規模達到170億元人民幣。

　　克而瑞副總裁張兆娟分析認為，今年上半年，公寓股權融資創新高，並呈現單筆大額、向頭部企業集聚的趨勢。據克而瑞統計數據顯示，今年上半年公寓股權融資共有14筆，融資規模達到76億元，達到歷史最高水平。單筆融資最大金額5.36億元，也高于去年同期的1.39億元。

　　今年4月份，中南菩悅浦寓類REITs獲深交所評審通過，成為國內首單由專業化機構托管的長租公寓類REITs；自如首次以房租分期為底層資産，成功發行第二筆ABS。

　　對此，桐領資管董事長高煒在克而瑞全國産城運營商論壇上分析指出，從全球經濟發展的規律來説，REITs是大勢所趨，中國也不會例外，從資産類別上區分，長租公寓可能會成為這個領域中第一個取得突破的項目。

　　安間資産的創始人兼董事長程遠指出，長租公寓類REITs業務不是以規模取勝，它的本質更接近于一項投資業務，這意味著業主需要對每一個資産負責，與分布式公寓需要前期迅速擴大規模的業務邏輯不一樣，資管業務不要求規模，但要確保每次投資的IRR。

　　“在資産證券化項目中，寓見的主要收入來源就是資産增值部分。比如上述中南-寓見這個項目起初的物業資産是2.16億，當我們發行REITs時資産估值已經是3.6億。”程遠透露。

　　上海力度

　　房企積極探索長租公寓類REITs的金融創新，源于自持純租賃用地的出讓日漸增加。來自克而瑞的統計顯示，在前30強房企中，有2/3就涉足了長租公寓業務，1/2將之提升至戰略層面。這些房企深耕重點城市、以白領公寓為主要産品，分別設立中長期目標。一線城市中，深圳成為房企首選，二線城市中的武漢、南京、杭州、蘇州為熱點城市。

　　2017年7月至今，全國多地投放100%自持純租賃用地59塊，全國出讓土地建築面積超過367萬平方米，平均樓板價5684元/平方米。這其中，長三角租賃用地投放總量排名前三，上海以32幅、總建築面積204.2萬平方米總量遙遙領先。據悉，上海在2018年1月以8幅租賃用地出讓達到高峰，南京在2018年2月出讓了5幅，杭州在2018年4月出讓5幅。

　　反觀上海土地市場，7月12日，上海楊浦區的江浦社區02-03地塊和定海社區H3-6地塊均以底價被楊浦區國資企業衛百辛集團競得。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，楊浦區今年以來已陸續成交4幅租賃住房用地，其中有3幅都位于楊浦的濱江區域，而這3幅地塊均為衛百辛集團摘得。

　　今年以來，上海已陸續有13幅租賃用地出讓，總規劃建築面積達64萬平方米，遍及楊浦、靜安、寶山、松江、青浦、徐匯、崇明七區。

　　業內人士指出，早在去年，資本已經涌入長租公寓領域，行業資源整合日新月異，發展也呈現開放多元。房企也不斷試水金融創新，尤其是在上海，金融行業活躍度非常高，因此長租公寓資産證券化空間也得以逐漸開拓。

　　金融創新

　　程遠指出，從金融角度分析，長租公寓的資産變現操作方式還處于摸索階段，很有可能兩三個月後還會推翻現在的體係和做法。而REITs如何讓房地産流動性盤活？以上述中南菩悅浦寓類REITs為例，第一個階段是資産孵化。首先，發現價值被低估、值得被投資的一棟資産，然後中南菩悅購買該不動産，成為原始權益人。第二個階段是資産改造，寓見通過對資産進行改造、運營，産生不錯的現金流，然後將資産打包設計成類REITs産品。第三個階段，才是資産發行，將産品發行上市，賣給金融機構。

　　由于繼承了長租公寓“寓見”此前2萬多間分布式和集中式公寓的用戶運營經驗，安間最大的優勢便是其精細化的運營能力。一方面，根據物業類型和地理位置匹配不同産品和差異化定價，為公寓持有方帶去穩定的現金流；另一方面，通過打造智能公寓節省人效，幫助提升運營效率。此外，寓見自建的樓宇租金數據庫能快速幫助預測一棟樓的租金水平，以及未來的現金流。

　　據程遠介紹，寓見今年一季度已簽約17個資産項目，總資産規模在68億元左右。2018年寓見已啟動3個類REITs新項目發行的工作。未來，寓見的業務模式將更多轉向類REITs等資産端。

　　相較于此前單一的運營商角色，安間將更多從資管角度考察項目。首先，安間將從買樓階段，甚至土地階段即參與整個金融産品的設計；其次，其對于物業的改造將更加復雜，除了內部裝修外，還可能涉及建築物結構設計、機電和暖通改造等；最後，REITs的發行，涉及銀行券商等機構聯動、公募退出、二級市場資産處置等一係列專業性極強的操作。其中，每一個環節都對安間團隊的能力邊界提出了更多更高的要求。

　　面對ABS和類REITs的産品不斷推出，證監會已經明確了四種類型的資産包，其中就包括商業地産、商用地産、産業地産、辦公樓。REITs産品能夠起到去存量、去杠桿的作用，把債轉變成股，而很多公募基金、社保基金、養老基金、企業年金等，都要求投資上要配比另類資産進行長期避險。

　　因此，高煒認為，長租公寓類REITs的前提是有合格的資産管理人，他們專業去服務于金融資本的資産管理，要體現的是綜合能力。要在全周期中為投資人服務、為資産端全生命周期的資産增值起作用，必須從選址拿地、産業定位、規劃設計、招商銷售、物業管理、客戶服務整個産業鏈都能參與。“對于合格的資産管理人來説，他要能夠為投資人定策略、定標準、定指標，包括對資産的投資是否長期持有提出專業意見，對融資、物業建設標準、改造標準等都能夠提出好的建議。”

　　需要指出的是，這類投資目前已有失敗的案例。由于愷信亞洲陷入資金危機，其上海分部托管的海珀旭輝酒店式公寓，超過100名業主自2017年7月至今均無收到租金，總計超過3000萬元，目前正謀求新股東入場解圍。

　　由貝殼研究院、21世紀産業研究院共同策劃的《2018年中國住房租賃白皮書》即將發布。《白皮書》將從行業現狀、市場供給、機構化發展、租賃金融、行業展望等5個方面，對我國租賃市場的發展歷程、現狀和前景做出闡釋和解讀。

　　經過幾年的積累，我國住房租賃行業逐漸進入快速發展時期。從機構滲透率看，行業的機構化率進一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%；從政策端看，紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺鼓勵政策，規范行業發展，完善住房租賃的制度和體係建設；從供給方面，集體土地租賃住房項目陸續推出、全國近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發並行的供給市場；在租客需求端，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。

　　如今，以租住為核心的産業鏈閉環逐漸形成，在房源開發、運營、資金、管理等關鍵節點都逐漸衍生出專業的服務機構，分工和深化鏈條的完整性。

　　貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領向21世紀經濟報道指出，在行業繁榮發展的背後，有一些現象值得思考。

　　第一，租賃機構加杠桿擴張規模所帶來的金融風險。第一批住房租賃機構企業因經營不善關店，據統計，截至目前全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。

　　第二，住房租賃機構的行業進入門檻逐漸提高。隨著北京、上海等多地政府租賃監管平臺上線，就機構企業的資質審查、公寓的消防報批、流程備案等環節做了更嚴苛的規定，對租賃機構提出了更高的要求和挑戰。

　　第三，行業機構集中度增加，一線城市頭部企業的市場佔有率達60%。據統計，前十名機構的管理房間規模的方差達15.85，新進入租賃機構的拿房能力、運營效率、資金運作能力都成為重要考量標準。

　　第四，供給放量過快導致出租率下降，租金增長乏力。就租金水平變化看，有近一半城市處于微漲甚至是租金下降的狀態。隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。

　　《白皮書》表示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口目前為1.68億，2016年租金GMV約為1.2萬億元。從國際經驗上看，美國擁有3億人口，租賃人口約為1億，租金GMV約為3萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約為3400萬，租金GMV約為7200億。

　　從租賃人口比重和GMV規模來看，租賃市場還有巨大的發展空間。長周期下，這一市場仍然存在供不應求、供給與需求結構性錯配的現象。

　　與此同時，隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加，租賃消費升級是大勢所趨。未來在住房租賃市場，90後、00後等年輕群體將逐步成為租賃市場主力軍。他們的思想更為開放，追求自由、消費觀念超前，更能夠接受租賃生活方式，其租賃比例和租房花費都會大大超過70後、80後。這也將對租賃品質提出更高的要求。

　　楊現領表示，住房租賃市場是萬億級別的市場，也是房地産領域唯一仍有政策紅利的領域。在租賃市場快速發展的今天，需要理智、客觀的對待行業市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。

　　對于機構來説，首先要做好的是租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡。對于快速擴張的租賃機構，若沒有良好的資金和運營支撐，規模的快速擴張很可能會加速企業的死亡，尤其是以高杠桿為驅動的擴張行為，將面臨更大的風險考驗。租賃的經營應做好有效的風險控制，而不是一味的追求企業規模。

　　其次，租賃的核心是運營，運營的核心在于服務，租賃本質是基于人的服務。因此，對于行業參與者來説，應該將運營效率作為重要考量指標。好的運營體現在兩個方面，一是公寓運營的效率，二是租客的居住體驗。提高運營效率，增加企業經營收入；注重租客體驗，産品設計貼合市場，企業才能走得更遠。

不過對於投入巨大的文旅項目來說，佳兆業要更專注于資金、現金流和融資問題。截至2017年底，佳兆業集團的資產負債率達85.94%。


實習生 黎玉瑩 林詩苑 深圳、廣州報導

前有華夏幸福轉讓股權融資，後有中弘股份出售項目紓困，地產商資金鏈緊張開始浮出水面。

7月11日，中弘股份公告，擬以14億元轉讓全資子公司海南如意島100%股權，接盤者為佳兆業集團。受北京嚴控商辦物業銷售影響，中弘股份年初已陷入資金危機和債務危機，不得不賣資產自救。

而曾經在2014年遭遇破產危機的佳兆業，如今做了別人的“白衣騎士”。

中弘的資金危機

中弘股份是本輪房地產調控中第一個中彈的開發商。

2017年，中弘股份累計虧損25億。其表示，受商辦專案（商住房）調控政策的影響，禦馬坊專案和夏各莊項目（商業部分）銷售停滯，且2016年度已銷售的禦馬坊專案在2017年和2018年一季度大量退房，導致銷售收入大幅下滑。

今年一季度，公司繼續虧損，預計淨利潤虧損3億。雪上加霜的是，一直在尋求融資的中弘也屢屢失敗。

2月13日，中弘卓業宣佈擬與深圳港僑投資重組，為此，港橋投資將向合格投資者定向募集130億元人民幣。

然而，停牌3個月之後，由於控股股東中弘集團未能與相關債權人就償債安排及重組事項達成一致，重組宣告失敗。6月20日，中弘股份再發公告，宣佈終止非公開發行股票事項。當天，中弘股份股價首次跌破1元，成為一隻“仙股”。

截至去年底，中弘股份負債總額達到367.13億元；截至2018年6月22日，中弘股份已累計逾期債務本息合計41.13億元，全部為各類借款。

為償還借款，恢復流動性，中弘股份開始出售專案。

海南如意島是公司比較優質的專案之一，為旅遊度假開發專案，目標專案容積率0.74，其中商業服務業設施用地計容建築425萬平米，可售面積269萬平米。按照中弘股份此前的計畫，該專案的總投資金額為129億元，截至去年底，中弘股份實際投入的資金已經達到44.9億元。

手握優質資源的中弘本想借如意島翻盤，但如意島專案的開發進展一直不順利。如意島公司2018年1-4月審計報告顯示，今年前4個月，如意島的利潤虧損達7162萬元。截至今年4月30日，如意島負債高達86億元，其中長期借款56億元，應付利息、轉相應付款、應付帳款三項合計約28.6億元。

據公告，此次交易完成，中弘股份能夠獲得佳兆業經過債權債務沖抵後所支付的7300萬元現金、負債減少81.92億元，同時增加10.3億投資收益。

中弘股份的債主中國華融和北京銀行，此前已復函中弘股份稱，對於佳兆業收購如意島公司表示歡迎。

佳兆業的“如意”算盤

公告顯示，雙方最終商定，佳兆業僅需支付7300萬元現金，並承擔如意島74.61億元債務。

以近75億換一座“半成品”小島，顯然，佳兆業有著更長遠的打算。對比佳兆業在2014年上半年，聯合富德生命人壽以54億元的價格，在深圳拿下占地86.98萬平方米的大鵬半島旅遊項目，如意島這筆交易尚屬可觀。

佳兆業接盤如意島，打的是文旅產業的算盤。

早在2013年開始，佳兆業啟動多元化戰略，歷經幾年騰挪，涉獵資產管理、商業運營、旅遊產業等20多個垂直領域。其中，佳兆業在旅遊產業深度佈局。一方面發展大型綜合性旅遊度假產品；另一方面利用在新科技、大健康、文體旅遊等方面擁有的資源，基於“產業+城鎮化+旅遊”模式，以珠三角、長三角、環渤海為專案佈局重點，加速搶灘特色小鎮市場。

2016年12月，深圳綜合旅遊度假項目金沙灣國際樂園啟動，次年4月邀請擁有16年迪士尼工作經驗的Noble Coker出任總裁；2018年5月，佳兆業與安寧市簽署“安寧文旅項目”，同年6月5日，與西安市政府簽署閻良佳兆業文旅城項目。

2017年10月18日，佳兆業文體旅遊集團還與重慶市旅遊投資集團旗下子公司重慶樂和樂都旅遊有限公司結成戰略夥伴關係，共同開發重慶樂和樂都特色小鎮。

事實上，佳兆業也早已進軍海南文旅產業，收購如意島也在情理之中。

6月12日，佳兆業商業與海昌控股集團合作，在海南開發三亞海昌夢幻海洋不夜城文旅專案，這是國內首創沉浸式海洋主題文娛綜合體，也是佳兆業商業集團在2018年簽署的第二個輕資產的管理專案。

近期，佳兆業還成立佳兆業海南集團，成為地產集團第五大區域集團公司。

佳兆業方面表示，會重點關注全國五大核心城市群，包括大灣區、長三角、環渤海、華中、華西等，尋找當地交通良好、具有特色產業基礎和獨特生態旅遊、人文資源的項目。

不過對於投入巨大的文旅項目來說，佳兆業要更專注于資金、現金流和融資問題。截至2017年底，佳兆業集團的資產負債率達85.94%，借款總額為1111.73億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%

佳兆業集團將2018年銷售目標定為700億元，較去年銷售額的增長率為56%，其更宣佈三年內將衝刺千億目標。

又有一家外資私募搶灘中國市場！不過這一次，洋私募不是來炒A股的，而是準備進軍房地產投資領域。

繼世界頭號對沖基金橋水進軍中國之後，全球最大的商業房地產服務和投資公司也來了！

7月12日，中國證券投資基金業協會一口氣公佈了92家成功登記的私募基金管理人，這92家私募機構全部屬於私募股權、創業投資基金管理人類別，其中，就有外商獨資企業（WOFE）世邦魏理仕股權投資管理（上海）有限公司的身影。

值得注意的是，世邦魏理仕的來頭可不小。資料顯示，世邦魏理仕集團是全球最大的商業房地產服務和投資公司，總部位於美國洛杉磯，目前員工人數超過8萬人。世邦魏理仕在年初的報告中指出，隨著亞太區房地產投資吸引力回升，區域市場募資環境持續改善，預計到2020年，房地產私募基金將在亞太區房地產市場完成約530億美元規模的資本配置。中國有望吸收其中的140億美元從而成為最大的投資目的地。

基金業協會公示的資訊顯示，世邦魏理仕股權投資於2017年12月1日成立，2018年7月12日登記成功，辦公地址位於上海市浦東新區。註冊資本1億元人民幣，實繳2537.24萬元。公司現有5名員工，尚未備案私募基金產品。

值得一提的是，按照規定，私募管理人登記主要分為三類，即私募證券投資基金管理人；私募股權、創業投資基金管理人；其他私募投資基金管理人。有別於之前市場較為熟悉的貝萊德、橋水基金等外資私募機構，世邦魏理仕所登記的私募類別並非“私募證券投資基金管理人”，而是“私募股權、創業投資基金管理人”。這也使得世邦魏理仕成為了外資私募開放以來，第6家在基金業協會登記的股權類外資私募機構。

世邦魏理仕是何來頭？

世邦魏理仕的來頭可不小。

官方網站的資料顯示，世邦魏理仕集團是全球最大的商業房地產服務和投資公司，總部位於美國洛杉磯，目前員工人數超過8萬人（不包括附屬辦事處）。2008年以來，世邦魏理仕集團每年都入選《財富》世界500強，2018年的排名為207位。

世邦魏理仕的歷史頗為悠久。它是由兩家公司合併而來，一家是1906年成立的公司前身Tucker， Lynch & Coldwell，之後，該集團中剝離出了CB公司；另一家則是1773年成立的Richard Ellis International Limited。1998年，後者被前者收購，合併而成CBRE，這也就是世邦魏理仕的英文名由來。

經過多年的發展，世邦魏理仕已經發展成為國際房地產五大行之一，2017年度集團收入規模達到142億美元。

目前，世邦魏理仕在紐約交易所掛牌上市，證券代碼為CBRE，截至美國當地時間7月12日的收盤價為48.62美元。要知道，2008年金融危機之後，世邦魏理仕的股價最低曾跌到2.34美元，這意味著，在過去不到10年的時間裡，該公司的股價上漲了整整20倍。

世邦魏理仕早在1988年就已經進入中國市場，不過最初是提供地產顧問服務。2015年，世邦魏理仕全球投資公司獲得上海金融辦批准的第二批QDLP（合格境內有限合夥人）資格，額度為1億美元。

隨著如今世邦魏理仕獲得了基金業協會發出的私募管理人牌照，這家外資巨頭也將在中國私募投資領域開拓新的業務。根據現行規定，私募基金公司在登記通過之後，必須在6個月內發行產品，否則將被登出登記。也就是說，世邦魏理仕將在未來6個月內推出股權類產品。

投資方向：或聚焦大宗物業交易

今年年初，世邦魏理仕曾發佈了一份題為《房地產私募基金：掀起新一輪亞太資本配置浪潮》的研究報告，搶先一步暗示其對於房地產私募投資的信心。

報告資料顯示，在2014年至2017年第三季度期間，以亞太市場為目標的封閉式房地產基金完成募資總額420億美元，形成約合1160億美元的購買力。其中，有約54%的資金已經完成投資配置，規模約630億美元，其中三分之四流入了澳大利亞、日本和中國。考慮到封閉式房地產私募基金的投資期通常為3到4年，其餘530億美元需要于未來三年內完成部署。這也意味著基金經理們將會加快投資規劃步伐，亞太區房地產投資市場有望在2018年迎來顯著增長。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩表示，2018年中國大宗物業交易市場仍將保持活躍。從城市看，租賃市場基本面向好的一線城市次中心和新興區域將繼續成為交易熱點。同時，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區域物業的關注度將進一步提升。物業類型上寫字樓仍將是大部分投資者的首選，購物中心、倉儲物流這些對運營能力要求更高的物業類型也將繼續受到青睞。

已有6家外資系股權類私募機構落地

2017年1月4日，富達利泰投資管理成為首家獲批登記的外資私募基金管理人。此後，又有多家外資機構搶灘進入中國私募市場。

基金業協會網站顯示，去年至今，已有富達、瑞銀資管、富敦、英仕曼、惠理、景順縱橫、路博邁、安本、貝萊德、施羅德、安中、元勝、橋水13家外資機構先後在基金業協會登記成為私募證券投資基金管理人。

在這些外資私募中，大多數已發行並備案產品。最新備案的一隻外資私募產品是 “貝萊德中國A股機遇私募基金1期”，由貝萊德在中國設立的外商獨資企業“貝萊德投資管理（上海）有限公司”成立。

相比之下，外資系的私募股權、創業投資基金管理人數量要少一些，據券商中國記者統計，2017年以來，已有六家WOFE企業登記為股權類私募機構，包括2017年登記的工銀亞投股權投資管理（深圳）有限公司、深圳市匯創股權投資基金管理有限公司、集富亞洲（上海）股權投資管理有限公司，以及2018年登記的永隆股權投資管理（深圳）有限公司、惠理股權投資管理（深圳）有限公司，和剛剛成功登記的世邦魏理仕。

招國偉：應與私人市場完全切割

政府早前宣布居屋售價與市價脫鈎，最新一期居屋的定價由原來市值七折減至五二折出售，同時建議房委會收緊轉讓限制，首2年只可以原價把單位轉售予「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤買家，買滿5年後，方可選擇補地價後在私人市場上出售。身兼房委會資助房屋小組委員、公屋聯會總幹事招國偉認為，轉售限制5年並不足夠，建議居屋單位長遠應與私人市場完全切割，只可轉售予綠、白表人士。惟有意見憂慮會影響居屋流轉，或「好心做壞事」。

李永達擔心窒礙流轉

港台節目《城市論壇》昨討論新居屋定價機制，招國偉指出，居屋單位長遠應與私人市場切割，不能在私人市場出售。他表示，若居屋轉售對象只限綠、白表人士，單位被轉售時便能再次發揮資助房屋功能，增加公營房屋流轉率；而轉售單位較市值便宜，也能讓正輪候居屋的市民有更多選擇。招國偉強調，現時40萬伙居屋單位，有25萬伙未補地價，證明大部分居屋業主是以居住為主。

房委會資助房屋小組委員麥萃才補充，即使限制居屋只可於未補地價市場中轉售，也一定不會以原價出讓，業主仍可得益，他建議房委會進一步研究如何設定合理的居屋轉售價格。

不過，前房委會委員、土地監察主席李永達則擔心，若果把居屋與私人市場完全切割的話，將影響居屋流轉，或會「好心做壞事」，因此要小心考慮。他稱，若要抑制炒賣風氣，應着手限制內地人或以公司名義買樓。

新居屋涉及3個屋苑，4431個單位包括東涌裕泰苑佔1226伙、長沙灣凱樂苑2522伙、九龍東啟德啟朗苑683伙。

政府建議資助出售房屋售價與市價脫鈎，變相令居屋定價由市價七折，下調至市價五二折，預計上述居屋售價可由159萬至630萬元，下調至118萬至468萬元。房委會資助房屋小組周二將開會審議，若通過將於今年10月重啟第二輪申請。

政府長遠應增加供應

招國偉指作價下調之後「相當之平」，將會吸引更多人遞交申請表。連同早前已接獲的超過15萬份申請，估計最終將有20萬份表格，超額45倍。他稱，居屋減價有利有弊，售價下調但單位供應沒有增加，「最終會有市民失望」，敦促政府長遠應增加資助房屋供應。

祥益地產總裁汪敦敬則說，資助房屋定價與市價脫鈎，目前無增加得益者，但就谷大彩池，一定導致更多人失望；但措施同時有助居屋二手市場冷靜和微調，價格可跌3%至5%，故認為措施有利有弊。汪敦敬又提到，目前是調整公營房屋供應失衡問題的合適時機，因此支持政府把9幅私樓地皮改作公營房屋的用地。

王國龍：業務增長不靠加租
領展（00823）過去多年業績及股價皆穩步上揚，領展執行董事兼行政總裁王國龍表示，希望集團業務持續增長，但強調並非靠在現有的物業基礎上不斷加租，而是會透過翻新商場 、調整租戶組合等做法，以迎合不斷改變的客戶消費模式及喜好，以達致目標。他又透露，若計及信貸，集團目前有300億至400億元「彈藥」可作收購之用，在香港及北上廣深等地都有感興趣的項目。

領展去年全年可分派總額54.31億元，按年增長7%，而每基金單位末期分派128.28仙，增加近10%。按領展3月底收市價67元計，年度總回報率27.6%，股息率3.7厘。截至3月底，領展物業組合遍及香港、北京、上海和廣州，於香港持有約900萬方呎零售物業、約6.1萬個泊車位，並於中國內地有約300萬方呎零售及辦公室物業。

特設「打卡位」 添社交元素

對於如何掌握消費者模式以提升旗下商場表現，王國龍透露，希望透過引入新科技達致目標。他舉例說，旗下位於彌敦道700號的商場T.O.P早前已經開幕，以往經營商場較常出現的情況是，商場引入租客後被動地希望消費者前來，但現在T.O.P已引入分析商場人流分布的技術，使領展有更多數據研究如何吸引及帶動人流，令集團在與租戶洽談時亦有更多數據支持自己的論點。領展希望往後把此技術引入旗下其他商場。

王國龍又觀察到，對年輕一代而言，社交元素在現時的消費趨勢佔重要位置，因此T.O.P特別設置很多「打卡位」，並引進不少新食肆，希望使他們有新鮮的消費體驗。

至於與南豐合作發展的觀塘商廈項目海濱匯，王國龍透露，現時海濱匯內部已開始裝修，料明年第二季初可以入伙，現時正與7、8間有意租用的公司磋商；領展本身亦有考慮入駐海濱匯，但租賃條件仍待洽談。

準備逾300億作收購

領展一直尋找收購機會，王國龍稱，計及未提取貸款，領展目前有300億至400億元可作收購之用，集團於香港、北京、上海、廣州及深圳均有數個特別感興趣的項目，惟要視乎開價是否合理。惟他表示，如遇上感興趣的物業，不排除領展會在覺得合適的價錢之上「再進取一點」，希望奪得「心頭好」。

王國龍早前奪得安永企業家獎2017年中國的香港/澳門地區大獎，並代表香港角逐今年6月份於蒙地卡羅舉行的安永全球企業家獎大獎。

首輪近沽清 發展商「添食」

政府6月底公布全新房屋政策，並向新盤開徵空置稅後，發展商推盤步伐明顯加快，其中以新地（00016）最積極，旗下大埔白石角雲滙2期過去周六（14日）首輪發售168伙取得近沽清後，同系北角海璇1B期（下稱海璇）周日（15日）首次以價單形式銷售45伙，亦接近售罄。兩盤隨即於周日加推應市，雲滙2期加推68伙，折實平均呎價18698元，較上一張價單微升2.1%；海璇加推36伙，折實平均呎價40466元，較上一張價單加價達10%；兩盤共加推104伙。發展商並保留海璇第6座全幢140伙以服務式住宅形式作出租用途，為政府向新盤「開刀」徵收空置稅後，首個把單位轉售為租的新盤。

海璇第6座變服務式住宅

北角海璇昨天首輪銷售共45伙，位於中環國際金融中心地下大堂的售樓處，早上10時前已出現短暫人龍，但很快便獲安排入內。

新地副董事總經理雷霆表示，海璇昨天首度以價單形式發售，接近沽清，並加推36伙應市。價單顯示，海璇昨天加推的36伙，折實售價1307.3萬至2333.2萬元，折實平均呎價約40466元。

雷霆指出，加推的單位中，有13伙位於第6座，但該13伙暫不作出售，由於市場仍須消化海璇已售出單位的呎價，該集團計劃把第6座全幢以服務式住宅形式作出租用，租約期6至12個月，料呎租可創港島東區新高；他強調，出租的決定與政府推出新政策無關。

新地代理總經理陳漢麟說，海璇昨天推售最大手買家斥資8700萬元連購全層6伙，另更新上一張價單，調高未售出單位（共26伙）售價，加幅2%。市場消息指出，最大手買家以合共約8755萬元入市，有傳買家須繳付15%從價印花稅（DSD），涉及稅款約1313萬元，以此計算，總購貨成本增至逾1億元。位於渣華道133號的海璇，提供355伙，實用面積286至2373方呎，今年11月底入伙。

雲滙2期售165伙套15億

另外，同系大埔白石角雲滙2期過去周六首輪銷售168伙，即日沽出165伙（約98%），昨天亦加推68伙，實用面積284至837方呎，折實售價522.88萬至1645.06萬元，折實平均呎價18698元，較上一張價單調高2.1%。雷霆說，是次實屬原價加推，將視乎收票情況決定開售日期。

新地代理總經理胡致遠表示，雲滙2期首天賣出98%單位，套現約15億元，最大手買家購入兩伙，為家庭客，總括買家主要來自沙田、大埔及馬鞍山，佔約半數。雲滙1期過去周末亦再沽出3個招標戶，呎價約2萬至3萬元。雲滙由兩期組成，提供1444伙，當中1期共有804伙，實用面積277至1279方呎，明年2月底入伙；2期則共有640伙，實用面積284至1126方呎，2020年7月底入伙。

市場焦點集中新盤市場，中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（14及15日）錄得8宗成交，較對上一個周末（7及8日）的3宗回升5宗，惟仍屬低位徘徊，連續兩個周末成交量不足10宗。美聯物業統計的十大屋苑過去兩天則錄得6宗成交，其中6個屋苑「零成交」。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，過去周末三大新盤開售，搶去大批客源，二手交投受挫，該行錄得8宗十大屋苑成交，其中將軍澳新都城錄得3宗成交，屬十大屋苑中最多。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，二手業主於新房策公布後叫價仍然硬淨；加上貿易戰陰霾影響部分買家入市步伐，過去兩天該行錄得6宗十大屋苑成交，按周成交量不變，6個屋苑零成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，過去兩天該行錄得4宗十大屋苑成交，較對上一個周末減少兩宗。

地政總署上月推出粉嶺安樂村安全街一幅工業地招標，本周五（20日）截標，市場估計地價約6.48億至7.4億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約3200至3652元。將於本周五截標的粉嶺安樂村工業地，位於安全街鄰近樂鳴街，地盤面積約4.0526萬方呎，預計可建樓面面積約20.2632萬方呎。

估值6.48億至7.4億

根據賣地章程，除一般工業用途外，該地皮建成的物業，亦可用作資訊科技及電訊業、實驗室和影音錄製室等用途。政府亦設下多項發展限制，中標發展商日後須於該地盤興建公眾停車場，提供118個車位，而地盤部分位置則屬非建築範圍。

測量師對該地皮估值介乎6.48億至7.4億元。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，該地段的交通尚算便利，用途廣泛，公眾停車場亦屬增值因素，料受市場追捧，估計該地皮樓面呎價約3500元，估值近7.1億元。天俊測量師行執行董事張楚然說，該地皮估值約7.4億元，樓面呎價約3652元。