高雄捷運南岡山站外最精華的開發案，將規劃秀泰影城及購物廣場，昨日地主高雄捷運公司、高雄市政府與業者達麗建設簽約，將由達麗建設二代、目前32歲的達麗米樂董事長謝岱杰主導，總開發經費達20億元，預計2021年試營運。

達麗米樂為達麗建設旗下子公司，昨日的簽約典禮上，雖由現年58歲的達麗建設董事長謝志長與謝岱杰連袂出席，但謝岱杰透露，進行此案規劃時，父親幾乎放手讓他獨當一面，「但我每周仍固定向他回報進度，他有任何想法也會向我說明，要我去找資料。」可謂父子共事的默契。
謝岱杰是謝志長的長子，進入達麗建設任職已經6年，陸續在業務部、營造事業任職，現任達麗建設子公司達麗米樂開發董事長。他弟弟謝凱安大學專攻財務金融，對數字敏銳，現負責財務會計與達麗美國不動產投資的管理。

愛鄉情懷促投資
由於祖父曾在高雄左營、楠梓等區蓋「販厝」，使父親從小對建築業耳濡目染，當時祖父突然辭世，留下不少已借款融資、準備開發的土地，父親便硬著頭皮上陣，一手包辦地主、監工、產品規劃、業務開發等角色，逐漸從高雄發跡，至2008年將公司更名為達麗建設，2013年轉上市，建案跨足中、北部，甚至海外。
「父親曾說，岡山過去有個『籮筐會』，是歷史悠久的慶典，過去主要是竹編藝品的交易，但現在他覺得慶典意義已經走味，所以希望藉由這個商場，找回舊有民俗文化的精髓。」同樣出生在北高雄，直至小學五年級才離開該區的謝岱杰這麼敘述著，透露自己對北高雄同樣的愛鄉情懷。

看好30年後願景
面對這塊別人眼中尚是人口不多、商業機能稍嫌落後的岡山區，謝岱杰表示：「我與父親2年前開始評估，當時我們為擴展達麗在商場部分的經營，從北台灣看到南台灣，就是要找腹地夠大、夠有發展潛力的區塊。」商場發展本就不會有立即回收效益，應看30年後的願景，由於高雄市政府在該區的公共設施規劃到位、且部分業者也有進駐準備，所以並不擔心後勢發展。
該案由達麗米樂聯手秀泰集團打造「達麗米樂」商場百貨，總開發經費20億元，設置樓地板面積達1.6萬坪複合式休閒娛樂購物廣場，打造高雄首個高15米4K超級巨幕廳；商場分2大區，A區6000坪商場空間規劃大型餐飲、服飾等商家，B區則為地上5樓、地下1樓秀泰影城商場。預計2019年第2季動土，2021年第2季試營運，租約至2047年截止，但可優先承租延長20年(2067年)。

4影城大戰 拚拓點 拚規模

秀泰影城將進駐高雄市岡山區，意味著高雄影城大戰即將開打，目前除已浮上檯面的義联集團「義享天地」已與威秀影城合作，喜樂時代未來2年更將於新竹、台中與高雄增設4據點，喜滿客影城也將於亞洲新灣區中石化20.26公頃的土地，打造更大規模的影城商場。
喜樂時代影城位北市南港車站內的CITYLINK，擁有全台最多25個電影播放廳，年底前將展店至新北市永和BEYOND PLAZA，公司總經理程立峯指，目前已在中國上海、寧波與成都展店，預計1年內開幕，未來2年內也會在台中逢甲商圈、竹北地區與高雄市農16周邊和原高雄縣精華區開設影城。

搶進精華商圈
喜滿客影城總經理陳以珊也指出，在中國與台灣共逾20家電影院，目前有包括雙北、桃園、台南與高雄等新據點洽談中，「同集團的中石化位亞洲新灣區約20.26公頃土地，將朝影城百貨商場規劃，打造更大規模的影城文化商圈。」
鼓山區大順路總開發金額逾370億元的「義享天地」，A棟商場預計明年第3季完工營運，B棟規劃運動與流行時尚商場、影城與商辦，預計2021年完工，該開發案已與威秀影城簽約。另於農16特區「凹子底立體停車場BOT案」，聯上集團已與都會生活開發合作，將引入公司旗下MLD影城進駐，預計2023年完工。

內政部國家住宅都市更新中心昨（2）日揭牌，以力推公辦都更及經營社會住宅為兩大核心任務。住都中心表示，將優先推動八大都更案，總投資額478億，預計創造1,400億產值，其中以台電嘉興街、台銀圓山、板橋浮洲商業區等三案列為優先。

總統蔡英文昨特別出席揭牌儀式，顯見其重視，她表示，政府推動包租代管、危老重建、社會住宅等政策，「居住正義是強而有力的現在進行式。」她強調，住都中心有兩大重要任務，除了立即推動八大公辦都更案，也要妥善經營林口選手村社會住宅。

住都中心表示，八個公辦都更案包括板橋浮洲商業區、中正區行政專用區、信義區兒福中心A、B基地、中山女中南側、台電嘉興街、台銀圓山案及新竹市建功高中南側。

其中，台電嘉興案、台銀圓山案及板橋浮洲商業區被列為最優先案，預計8月8日舉辦招商說明會，共計投資129億，創造500億產值。

住都中心表示，這三案過去都是由營建署主辦，由於署內業務繁多，火力難以集中，未來住都中心主導後，推動力度更強，可以加速度推動公辦都更。

三案中，板橋浮洲商業區面積約2.01公頃，預計投資87億元，在三案中面積最大、投資額最高，將串聯起浮洲合宜住宅、台鐵浮州車站、捷運亞東醫院站，帶動當地商機。

住都中心表示，該基地原為榮民公司，其修配廠房極具歷史意義，過去涉及文資保存考量，不過，經新北市都委會於2011年通過其中四棟登錄為歷史建築、一棟原地保存，其餘同意在原基地遷建，在住都中心主導下可加速進行。台電嘉興街案則因為私有產權複雜、更新意願整合不易，已歷經七年規劃與協商。住都中心指出，該案面積0.66公頃，預計投資28億，在住都中心接手後，將在今年9月公開徵選投資人、2020年底核定實施、2021年拆屋動工。

而台銀圓山案面積1.99公頃，預計投資14億，該基地就在花博圓山公園對面，規劃與附近交通廣場、孔廟等結合，除了部分由台銀分回外，將打造辦公地、商場。

國家住都中心正式運作，目前由內政部政務次長花敬群代行董事長、營建署長吳欣修代行執行長職務。花敬群表示，為尋找最好人才，住都中心兩個位子其實都「虛位以待」，期許後續能夠尋覓到最適合的掌舵手。

住都中心將執掌公辦都更、社會住宅經營管理等兩大重點任務，外界關注其高層人選，花敬群表示，目前董事長及執行長二職暫時虛位以待，他表示，這兩名人選，必須具備都更、住宅等相關專業，同時要願意為公共政策奉獻。

議價空間雖縮小 買氣仍平穩

傳統推案旺季已過，有賴買氣維持平穩，7月北台灣新案風向球續亮黃藍燈，也是連續5個月維持衰退注意的黃藍燈。

根據《住展》雜誌調查，北台灣新案風向球六大指標，其中預售屋與新成屋推案兩項分數減少，廣告批數、看屋組數與成交組數等三項持平，僅議價率分數提升。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，7月住展風向球分數下滑，主要是傳統推案旺季已過、推案動能減弱，但因新建案買氣意外平穩，驚險守住黃藍燈。

儘管房市進入傳統淡季，但7月預售推案量仍維持400億元大量，新釋出成屋銷售戶數則超過900戶，雖然今年7月推案量較前幾個月少，但與去年同期相比，推案動能還是很強。

至於議價率則呈現持續縮小趨勢，分數因此上揚。議價空間不斷收縮的主因，一是新開賣建案成交價格走揚，二是部分餘屋開價大幅度下修，使得開價與成交價差距變小。

開價修正幾近腰斬
根據《住展》雜誌調查，北市大安區新案「上群信義」，2013年，房市高點時，預售每坪開價約160萬元，近期成屋銷售時，每坪開價則修正至88萬至110萬元，開價最大修正幅度幾近腰斬，議價空間也大幅縮小。

不過，讓人意外的是市場持續出籠的買氣，即使高價建案逐漸變多、議價空間減少，但成交組數還是維持一定水位，沒有明顯減少，7月成交組數與6月相同，來人組數亦然。

何世昌認為，今年5月到7月市況雖往下滑，但下滑幅度不大，還能維持一定的人氣與買氣，風向球勉強守住黃藍燈。不過，下半年民眾目光容易被選舉吸走，可能會落入衰退的藍燈。

下半年將湧現商用不動產「標售潮」。其中，備受矚目的 「京華城」購物中心將以底價380億在年底公開標售，並於下周舉辦招標說明會；宏泰人壽和宏園建設合作的新莊副都心「宏泰高境」甫完工，就預計9月18日以底價11.97億標售。另廠房也是大熱門，竹科龍潭廠房將在9月18日以5.35億標售，桃園平鎮廠房也預計9月18日以底價4.51億元標售。

土地和商用不動產市場近年逐漸回暖，下半年不動產標售市場也將炮聲隆隆。被視為史上單一不動產標售底價最高的「京華城」，將以380億元開國際標，於12月12日開標，受委託單位戴德梁行將於8日舉辦國際招標說明會，預料會是年底壓軸大戲。

宏泰人壽的不動產也罕見出現在標售市場。宏泰人壽和宏園建設攜手的新莊副都心商用大樓「宏泰高境」，昨（2）日公告於9月18日公開標售，底價為11.97億元。此案全新完工就採公開標售徵求買家一次打包，是市場相當罕見的作法。


受託單位高力國際協理翁業軒表示，新莊副都心有法規規定，商業區土地作住宅使用不得超過一半，「宏泰高境」樓下可登記為一般事務所，二樓以上住宅不能超過一半，先前開發商曾預售案但銷售不太好，如今全棟落成完工，新莊副都心在擁有交通優勢下，反而吸引企業總部陸續進駐，例如佳能設立總部，紡織股「股王」儒鴻買下總部預定地，因此當作企業辦公大樓相對有市場潛力。

高力國際拆算「宏泰高境」建物，平均底價約46萬元。翁業軒表示，區內辦公供給相當稀有，因此依土地行情和造價來推算，每坪46萬元符合周邊市場行情。

另外，第一太平戴維斯也公告，將公開標售竹科龍潭科技園區廠房，底價5.35億元；桃園平黃工業區科技廠房底價4.51億元。開標日期都在9月18日。

內政部長徐國勇提出「青年一成自備款購屋」引發各界討論，房產專家李同榮表示，明眼人都知道這是在政策買票，企圖討好年輕人，沒想到訊息一出卻引發各界一片撻伐聲浪，政策不得不喊卡。

李同榮表示，政府企圖在選前提出討好年輕人選票的購屋政策，但政府官員思維離民意太遠，未深入了解年輕人處境與生活負擔，政策雖立意良善，但卻適得其反，因此引發各界強烈譴責。

李同榮認為，由此事件暴露為政者三大缺失，一、政務官的領導智商令人擔憂；二、政策擬定草率，缺乏深思熟慮；三、政策規劃缺乏配套措施。

李同榮建議政府，要幫助年輕人購屋，政策上應從三個出發點著想：

一、協助買不起的人，讓他們租得起。只租不售的社會住宅應優先且加倍的大力推動，政府要優先重視的是只租不售的社會住宅推動的政策規劃有沒有偏差，執行進度是否過度緩慢？

二、協助有能力繳息的年輕族群購屋。自備款不足，雖暫時買不起，但繳得出貸款本息能力的人，政府才給予政策上的協助，政策擬定必須有配套限制，如何設立進入門檻，並預防投機客借人頭趁勢介入炒作。

三、大力推動利息補貼政策。政府若大幅增加首購房貸優惠政策，一方面協助青年首購，一方面政府實質補貼利息，這樣效果遠勝於貸款成數的增加，同時，年輕人進入職場五年丶十年後，還款能力增加，就不會成為屋奴。

李同榮表示，都會貧富差距不斷擴大，如何穩定房價，不是打房政策問題，也不是稅制改革問題，而是都會市場供需問題，強化交通建設丶不斷擴大都會範圍丶廣建社會住宅丶大力推動都市更新等，都是有效穩定房價的中長期政策，再加上經濟成長的動力推升薪資所得，才是當前最重要的住宅政策。

新莊副都心全新商用大樓「宏泰高境」今（2）日公告公開標售，標售底價為11.97億元，拆算建物平均單價約46萬元。

宏泰高境由宏泰人壽與宏園建設聯手打造，全新商辦大樓完工後，直接採公開標售方式銷售，相當罕見，商仲業者表示，主要是業主認為標的條件佳，公開標售可吸引買家聚焦，銷售也單純。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，該大樓近機場捷運新莊副都心站，依底價拆算建物平均單價約46萬元，符合周邊市場行情，將於9月18日正式開標。

黃正忠表示，新莊副都心自2001年都市計畫頒布實施以來，一直是新北市政府的重點發展區域，這兩年機場捷運線及中央合署大樓等公共基礎建設完工，佳能及儒鴻總部（預定地）進駐，副都心發展已逐具規模。

其中新北產業園區是新北市最具規模的產業園區，每年產值近4,000億元，吸引鈊象電子、英華達、龍達塑膠、達運光電、藍天、三花等多家大企業在此設立企業總部，目前機場捷運已經通車，環狀線預計今年年底可望試營運。

電影文化園區也已於3月開始動工，另外宏匯集團投資Au商城、凱悅嘉軒酒店及思源「i-Tower」等案，也將引入頂級商辦、國際品牌飯店、美麗華影城、百貨公司及Sony Zepp演唱會場地等複合式商業設施。

黃正忠表示，標的位於捷運站往電影文化園區步行動線上，為全新完工之獨棟單一產權商用大樓，地上15層，地下4層，樓地板面積約2,365坪，另有50個坡道平面車位，土地使用分區為第一種商業區，適合企業總部、研發∕資訊辦公室、金融分行、健康事業等各類商業使用，12層以上住宅可作為企業會館、招待所、總裁居所或變更使照用途為商業使用。

台北市政府近年積極致力推動「西區門戶計畫」，在2016年忠孝橋引橋拆除、分階段調整忠孝西路路型、開闢交六廣場、實現北門城再現，「西區門戶計畫」的版圖逐漸完整。北市府2018年8月完成交八廣場的土地徵收、拆除舊房舍，未來與2018年10月即將開放的歷史建築三井倉庫一起規劃為「交八廣場」，預計2019年2月將會完成第1階段工程。

林欽榮副市長指出，「交八廣場」是西區門戶計畫最後的一塊拚圖，佔地0.9公頃的交八廣場，從時任市長黃大洲就定位下來，等了超過20餘年終於啟動，它的完成將延伸台北行旅廣場範圍，再由開放空間、人行步道，串連北門、台北車站、站前商圈及台灣博物館，塑造出台北綠色城市客廳形象，國家門戶意象也將更為成熟。

公園處黃立遠處長表示，「交八廣場」景觀綠美化為配合西區門戶計畫之中期計畫項目，北門廣場完工後，新工處亦配合在基地北側闢建計畫道路，改善台北車站周邊交通，並保留既有樹木提供綠地廣場供民眾休憩使用，使廣場成為台北市友善的門戶空間，串連人流。因此台北市政府徵收目前公園的土地後，後續由公園處規劃設計及施工，以完成西區門戶計畫最後的一塊拚圖。
公園處配合科陳賢玉科長說明，位於北平西路側的民宅已徵收完成，於7月31日拆除；而等到2019年9月鐵路警察局搬遷後，2019年12月將會完成最後一階段。

公園處園藝科楊國瑜科長表示，本案設計將空間重塑，整合基地與周邊人行道，全區使用透水性鋪面設置，簡潔的鋪面，保留原有喬木，新植高聳喬木，創造樹下流動空間，讓人行的動線不再局限於人行道，而是跳躍於樹裡行間，結合未來三井物產株式會社舊倉庫商業使用，創造更多戶外休憩空間。景觀夜間照明亦為本區重要的設計元素之一，以燈光呈現交八區域原有遺址，配合整體周邊環境，設置溫暖柔和色性照明，並以節能省電，簡少眩光為原則，提供良好的夜間人行，表演活動等氣氛照明。

公園處工務科洪鳳琴科長說明，拆除工程已於7月31日開始動工，接續土建及綠化工程進場施作，預計2019年底完成9170平方公尺的綠地，屆時歡迎市民朋友前來體驗及感受。

台北市長柯文哲2015年甫上任時，都發局即盤點出興建2萬戶公共住宅基地，並排定4年興建計畫期程及財源籌措計畫；現已盤點出至2018年底公共住宅之執行，已完工18處2,648戶、施工中31處10,752戶、發包中3處1,319戶、規劃中7處2,206戶及都更聯開分回68處2,998戶，合計127處19,923戶。預計2018年底新建公共住宅共36處基地，已完工及發包完成並施工中之台北市公宅總數量合計可達12,330戶。

都市發展局表示，自柯市長上任起4年期間市府已規劃、興建及透過多元取得方式興辦公共住宅計畫，因此市府在短期內除了以自行興建方式興辦公共住宅，也同步透過聯合開發、都市計畫獎勵容積、參與都市更新分回住宅、都市更新公益設施容積獎勵回饋，以及修繕市有閒置眷舍等多元方式取得公共住宅。在公辦都更優先推動案件已有華榮市場、台大紹興、台電AR1、斯文里三期等4案，可提供約686戶公共住宅；另安康平宅BC街廓整建計畫及修繕新興市場基地現有閒置眷舍等，也將累積增加公共住宅數量，並活化市有資產。

針對台北市長參選人於媒體表示，公共住宅可以藉由容積獎勵、成本近乎零的方式取得，都發局表示，倘以過去都市更新單元平均每宗基地面積2,474平方公尺計算，若容積獎勵可放寬上限至2倍，扣除成本造價，則平均一案約可取得63戶(19+44)，則2萬戶公共住宅，需要318個案才能達成。過去20年來，民間成功推動都市更新案計122案(平均容獎1.3-1.5倍)，即便以獎勵民間方式推動，在放寬容積上限下，至少還要60年以上才能達成2萬戶目標，且民間意願與成效難以預期。再者，台北市土地使用分區管制自治條例80條之2已有容積放寬回饋公有出租住宅之機制，該條文自1999年施行以來截至目前為止尚無民間業者提出申請，顯示住宅市場參與意願不高，且採容積放寬方式可能因此衍生更多惡化環境之問題，將影響全市性公共設施服務品質，須審慎評估。

市府目前以公有土地投入興辦公共住宅，挹注工程經費為950億元，興建完成後皆為市府永久之資產，除可協助市民解決居住權益問題外，並可提供市民租得到、租得好的住宅，以及充足之育幼、托老等社福設施。再者未來倘有其他政策任務，亦可配合調控使用，且因公有房地資源並無出售或消失，公有土地仍得以永續發展，將可確保市民永久居住福祉、創造人民的生活空間。政府運用公權力，補足市場失靈之功能，堅守居住正義，不向自由市場傾斜。提供人民適當生活空間，是政府責無旁貸的職能，而非期待透過住宅市場的不確定意願作為居住問題的解方。

都發局表示，公共住宅建設為延續性政策，推動過程需時間與居民溝通、興建，部分基地亦因配合居民意見調整開發量體及戶數，加上規劃居民所需公共服務設施，致整體興建計畫戶數下降。市府現已投入資源協助市民解決居住問題，兩萬戶目標從未改變，未來仍會依既定計畫如期如質完成公共住宅興建計畫，保障市民居住權益。

高雄市政府、高捷公司和達麗米樂公司2018年8月2日簽署三方合約，達麗米樂公司將進駐高捷北機廠開發區，投資新台幣20億元打造複合式休閒娛樂購物廣場，高雄市長許立明表示，本案開發是繼和春護理之家、小樽宴會廳、高醫岡山醫院、享溫馨宴會廳後之大型開發案，北機廠全區約9.4公頃的開發區，全數簽約達標，將提供北高雄及台南等地民眾多元優質的商業服務。

許立明表示，捷運南岡山站是北高雄延伸的起點，岡山第87期市地重劃工程預計2018年完工，加上路竹科學園區、橋頭設立第二科學園區及捷運延伸至路竹、大湖等開發案，其發展潛力無窮，將帶動大岡山區域整體民生消費，形成地區生活服務重鎮，共創高捷永續經營、市民便利生活及企業發展三贏局面。

總開發面積達4.2公頃的高雄捷運北機廠開發案，由達麗米樂公司打造樓地板面積1.6萬坪的複合式休閒娛樂購物廣場，提供主題商店、特色餐飲、文創市集等商業服務，並攜手秀泰影城引進最新放映設備，打造高雄最大廳高15米的4K雷射｢超級巨幕廳｣，提供顧客震撼的觀影饗宴，商場預計2019年動工興建，2021年開幕營運，將帶動北高雄區域消費、地方經濟、娛樂文創等多元發展。

桃園市議員魯明哲、舒翠玲、詹江村等人指出，市長鄭文燦推出4年完成2萬戶社會住宅，至今僅動工1437戶，質疑研考會監督不周。研考會主委詹賀舜指出，重大案件都有追蹤進度，像是汙水下水道在網站上看不到，是因為BOT案，會與廠商再研議，更新相關資訊。

魯明哲、舒翠玲、詹江村表示，台北市長柯文哲選前同樣推出4年2萬戶公宅政策，上月31日說，任內2萬戶動工就不錯，但反觀桃園市，不僅完工數0，動工也才近1500戶，柯坦承跳票，反觀桃園施工中只有1000多戶，還敢大言不慚訴說社宅成績斐然。

詹賀舜表示，桃園市社宅政策是無中生有，從用地取得、設計規畫、工程施工都是從0開始，各項進度都是循序漸進，其中中路二號基地明年就可入住，另有5處社宅施工中、4處規畫中。

而重大公共工程延宕落後，不但社會觀感不佳，還會引起預算排擠效應，謝彰文議員指出，進度落後到底是人為因素、不可抗拒外力或其他，不論層級，該處分就處分、該罰就罰。

　　臥龍地産（600173）8月2日晚公布半年報，公司實現營業收入 14.14億元，同比增長89.74%。實現凈利潤 1.83億元，同比增長106.48%。

　　 公告顯示，其中房地産板塊2018年上半年實現銷售面積 9.78 萬平方米，銷售金額 9.43 億元，實現營業收入 10.67億元，凈利潤 1.35億元；遊戲板塊 2018 年上半年實現營業收入 3.48億元，凈利潤 9335.98 萬元。

　　對于營收增長，公司稱主要是房産結轉面積增加，較上期新增君海網絡業務。此外， 2018 年上半年，公司通過狠抓工程進度和開盤銷售節點，按期推進公司重點項目開盤工作； 同時開拓多種營銷渠道，積極去化存量。紹興銀湖灣一期及時取得預售證順利開盤；上虞天香南園二期通過引進分銷渠道公司等針對性的營銷手段，去化率有明顯的提升；清遠五洲世紀城開展專項銷售活動，加快存量房源及車位的去化。

　　據了解，臥龍地産從事的主要業務是房地産的開發與銷售及遊戲業務。房地産業務經營模式為房地産項目開發與銷售自行開發的商品房，公司主要項目集中在武漢、清遠、紹興三個區域，其中兩湖置業、清遠五洲和天香南園的項目正在銷售中。遊戲業務方面，公司主要通過君海網絡遊戲的發行與運營，其中《鬥戰仙魔》、《青雲訣》、《九州行》等遊戲有良好的表現。

　　業內人士介紹，房地産市場保持“房子是用來住的、不是用來炒的”基調不變，各級政府繼續積極出臺係列管控措施，在抑制非理性住房需求的同時，注重加大有效供給的增加，以緩解供求矛盾，保持房價基本穩定；在市場層面，區域分化特徵顯著，一線城市漲幅回落，部分三、四線城市房價漲幅明顯。

　“上海，市中心，楊浦區內環內，一幅宅地居然流拍！沒有房企報名！非常罕見！”7月23日易居中國研究院副院長楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場的一個縮影。

　　雖然上半年全國樓市土地出讓金再創新高，但衡量樓市冷熱程度的土地溢價率卻同比大降，直接表現是就是開發商拿地謹慎，多個熱點城市出現土地流拍。

　　記者注意到，去年4月上海實行招挂復合方式（通過評分確定競得人）出讓土地，土地市場已難見中小開發商身影，而多宗宅地均以底價成交。上述這宗楊浦區內環內7.78萬平方米宅地，因在競買日期截止前無人申請競買而被“終止”出讓，這已是今年以來上海流拍的第3宗宅地。

　　“市中心宅地流拍很罕見。”易居研究院研究員詹毅力凡告訴《每日經濟新聞》記者，“這從側面也反映出，在限價、資金面承壓的大環境下，房企拿地更加理性和謹慎。”

　　探訪：地塊周邊多是老舊小區

　　出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區B2-03地塊，位于楊浦區江浦街道，與虹口區接壤，出讓面積3.11萬平方米，規劃建築面積約7.78萬平方米；起拍價46億元，折合樓板價6萬元/平方米。

　　7月29日，《每日經濟新聞》記者在上海人民廣場站乘坐地鐵8號線到達鞍山新村站，出站後沿著打虎山路一路往南步行，約1公里後即到達上述地塊，全程耗時約半小時。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優勢明顯。信息顯示，該地塊距離內環高架直線距離約1.5公里；周邊有地鐵4號線、8號線、12號線，以及在建的18號線。此外，地塊距離3A級風景區上海和平公園直線距離不足800米。

　　地理位置和交通配套等優勢如此明顯，該地塊為何還會流拍？

　　記者在現場看到，地塊雖已打圍，但中間仍有一大片區域被劃為臨時停車場。對于該地塊出讓一事，停車場相關工作人員表示並不知情，只説該停車場僅對周邊小區業主開放。而地塊北側、東側多為層高為6層的老舊小區，如北側的遼源二村等幾個小區房齡超過30年；西側的海上海、南側的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過12年。整體來看，地塊周邊以老小區居多，且稍顯破舊。

　　“目前這一塊就屬海上海小區的房齡較新，檔次也相對較高。”地塊附近某中介門店工作人員告訴《每日經濟新聞》記者。記者從該門店獲悉，目前海上海的二手房均價在8萬元~9萬元/平方米，而距離地鐵站更近的遼源二村在售二手房均價在6萬元/平方米左右。

　　不過，上述工作人員向記者表示，海上海小區雖然房齡較新，但二手房成交情況並不樂觀。“房齡雖相對較新，但也都已超過10年，而對口的學校是上海市昆明學校，學區條件一般。如果想買學區房的話，北邊的鞍山新村會更好一些，對口的打虎山路第一小學實力很強。”而第三方平臺數據顯示，目前打虎山路第一小學周邊在售二手房均價約7萬元/平方米。

　　嚴苛：8成建面須建小戶型

　　如果説“老破小”與學區的劣勢難以支撐該地塊較高的起拍樓面價，那麼另一個值得關注的，則是上述地塊極為“嚴苛”的出讓要求。

　　出讓文件顯示，競得方須配建建築面積的5%作為保障房並無償移交給楊浦區；按受讓年限自持不低于建築面積的15%作為租賃住房。

　　此外，競得方還須無償代建規劃打虎山路、文體中心、為老服務中心、養老院、公共綠地等公共服務設施。競得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎設施和社會教育事業項目用地。

　　上述出讓條件意味著，即使競得方以底價競得該地塊，可售部分樓板價將達到7.4萬元/平方米，如果考慮無償建設各類公共設施的話，可售部分樓面價將會明顯超過7.4萬元/平方米。而以目前地塊周邊在售二手房價格來看，這一樓面價與周邊二手房的價差並不明顯。

　　另一個需要關注的是，出讓文件還對戶型進行了嚴格限制：中小套型比例不低于80%。中小套型標準為：多層不超過90平方米、小高層不超過95平方米、高層不超過100平方米；此外，項目住宅套數下限為800套。

　　“中小套型比例不低于80%，意味著開發商將很難通過別墅、大平層與小戶型的高低搭配來平衡較高的樓面價。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經濟新聞》記者。他認為，在當前限價、資金面收緊的大背景下，即使有開發商拿下該地塊，其操盤難度和風險也將很大，盈利空間有限。

　　官方：將繼續加強樓市調控

　　前兩年，火爆的樓市不僅催生了茶水費、捆綁裝修、車位等市場亂象，房企在土地市場也展開了競爭激烈，地價也隨之水漲船高。去年以來，上海先後出臺多項調控措施，上述亂象得到明顯整治，土地市場樓市也更趨理性。

去年4月，上海在土地出讓時首次採用“招標挂牌復合出讓”方式，即通過評分來確定競得人，諸多的評分細則以及“加分項”“扣分項”等門檻，不僅使“地王”罕見，也難覓中小開發商身影，至今出讓的多宗宅地多被知名大型房企以底價競得。

　　同年7月，上海出臺《關于貫徹商品住房項目採取公證搖號排序有關問題的實施意見》，明確要求全部新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售、嚴格落實購房實名制。在嚴格的市場監管下，茶水費等亂象幾乎得到根治。

　　此外，去年以來上海還通過限價等方式，加強了對項目申請預售證的管理，確保“房住不炒”。

　　早前，上海市房管局相關負責人在接受澎湃新聞採訪時表示，上半年，上海一、二手商品住宅成交面積分別為239萬平方米、620萬平方米，同比分別減少26%、2%。而商品住房價格指數穩中有降——6月，新建商品住房價格環比指數持平，同比指數下降0.2%；二手住房價格環比指數下降0.3%、同比指數下降2.5%。

　　另一個需要注意的是，在“房住不炒”的背景下，上海于去年中出臺了住房十三五規劃，十三五期間上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。這意味著租賃住房將在未來上海房地産市場中扮演重要角色。

　　《每日經濟新聞》記者統計發現，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓34宗租賃住房，總建築面積約208萬平方米、總出讓金約135億元，將至少提供2.5萬套租賃住房。上述34宗租賃住房用地均被國企底價摘得。

　　記者注意到，“上海發布”在7月25日的一則消息中表示，當前上海房地産市場正處在市場調控的關鍵時期、住房困難矛盾的轉換時期、住房租賃體係的構建時期，上海要堅持限購限貸“雙限”政策不放松，繼續加強房地産市場調控，繼續穩房價、穩底價；並將加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

　　詹毅凡分析認為，在嚴格調控以及發力租賃住房等政策作用下，下半年上海樓市將延續上半年的降溫趨勢，不管是新房還是二手房，成交均價都將會出現松動。

　8月1日，地産研究機構克而瑞公布的數據顯示，百強房企7月單月銷售業績較6月環比下降31.5%，同比則增長57.7%。截至7月末，前十強房企“銷售門檻”已越過千億大關，達1040.1億元。盡管受季節性因素影響，百強房企7月份的銷售環比有所下滑，但考慮到接下來房企將加快“推貨”節奏，行業銷售規模後續仍有望保持增長。

　　據克而瑞統計，碧桂園、萬科、恆大分別以4614.9億元、3502.8億元、3446.8億元位列國內房地産企業2018年前7個月銷售排行榜的前3位。碧桂園一騎絕塵，拉開了與萬科、恆大的差距。從銷售金額的佔比看，前3強房企今年前7個月合計銷售額佔前十強房企銷售額的50.54%。隨著行業集中度不斷提升，房地産龍頭企業的優勢愈發明顯。

　　除碧桂園、萬科、恆大外，保利、融創、綠地、中海、龍湖、新城控股、華潤置地分列榜單第四至十位。

　　與此同時，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。克而瑞統計數據顯示，前二十強房企門檻提升幅度最大，較2017年同期提高近六成。前三十強房企和前五十強房企門檻的同比升幅也分別達到了38.3%、52%，規模化競爭加劇。

　　今年7月，百強房企的銷售由于季節性因素較6月環比有所下滑。與6月單月超萬億的銷售規模相比，百強房企7月的銷售業績下降31.5%，至7642億元，與今年1月至6月的均值基本持平。

　　易居（中國）企業集團CEO丁祖昱表示，在6月衝了一把銷售業績後，房企7月銷售乏力也算正常，但至少同比仍增長58%。接下來就要看房企的銷售在8、9月能否回升，這是“重中之重”。

　　中信建投研報認為，房企銷售業績依舊亮眼，7月克而瑞百強房企銷售同比增長57.7%，增速比6月進一步提升。與此同時，重點城市的成交增速也在修復。三季度，在流動性邊際改善以及供給提速的環境下，行業銷售增速預計能夠延續景氣。

　　萬科A(21.380, -0.97, -4.34%)（000002.SZ）今日股價延續熊勢，收盤報21.38元，跌幅4.34%。

　　1月24日，萬科A創下上市最高價42.24元，今日股價最低21.07元，最大跌幅50.12%，已過腰斬線，市值最高蒸發2057.72億元。

　　萬科企業（02202.HK）1月23日最高創下42.85港元，今日一度創下近一年新低22.95港元，半年市值蒸發261.69億港元，以今日匯率折合人民幣226.55億元。僅在約半年時間，萬科A股和港股合計市值蒸發2284.27億元。

　　在萬科A股價創下歷史最高8天之後，也即2月1日，萬科A公告祝九勝接任總裁、首席執行官。公告稱，經第十八屆董事會第六次會議審議通過，萬科企業股份有限公司董事會決定聘任祝九勝為公司總裁、首席執行官，任期自董事會審議通過之日起至第十八屆董事會任期屆滿止。董事會主席郁亮不再兼任公司總裁、首席執行官。

　　祝九勝1969年出生，1993年獲得中南財經大學（現中南財經政法大學）經濟學碩士學位，2003年獲得中南財經政法大學經濟學博士學位。1993年至2012年祝九勝在中國建設銀行(6.740, -0.14, -2.03%)股份有限公司深圳市分行工作，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等；2012年加入萬科，2012年至2015年擔任公司高級副總裁，2014年至今擔任萬科全資附屬企業深圳市萬科財務顧問有限公司董事長，2016年至2018年1月擔任萬科合營企業深圳市鵬鼎創盈金融資訊服務股份有限公司董事長兼總經理。

　　祝九勝接任總裁後兩個多月，4月26日，萬科A發佈一季報，史上首次負債突破萬億元，達到1.03萬億元，其中合同負債 4793.60億元，淨負債率低於國內同行。


　　萬科在港交所披露的資料顯示，2018年6月份，公司實現合同銷售面積449.9萬平方米，合同銷售金額656.3億元。今年上半年，公司實現合同銷售面積2035.4萬平方米，合同銷售金額3046.6億元。

　　針對萬科A近半年股價的腰斬走勢，有投資者在萬科投資者互動平臺上建議“市場如此脆弱的情況下建議啟動回購”。萬科則回應，“回購事項需股東大會的批准”。

　　又是樓市調控新政？蘇州不滿5年提前還房貸要收違約金

　　有借有還再借不難，若是能夠提早還錢那就更好了——這個不少普通人的信條在近日被顛覆了。

　　8月1日起，蘇州四大行關於“房貸不滿5年，提前還款將收取違約金”的消息刷爆了不少人的朋友圈。

　　提前還房貸還要付違約金？這難道又是新的樓市調控政策？

　　不滿5年提前還房貸將收違約金

　　從8月1日起，蘇州中行、農行、工行和建行等四大行針對提前還房貸的客戶，收取一定比例的違約金。不過，該政策只針對於8月1日以後新簽的貸款，8月1日前發放的貸款，依然按照原來的政策執行。

　　每經小編瞭解到，根據規定，從8月1日開始，上述銀行的客戶若在5年內提前還款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月，部分提前還款的，每次還款金額不少於壹萬元，且須為壹萬元的整數倍。目前蘇州各銀行房貸利率執行首套房上浮20%—25%，二套房上浮20%—30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準利率上浮20%來計算的話，即利率為5.88%。

　　——按照上述政策，如果提前還10萬元，違約金2940元；提前還100萬元，違約金29400元。

　　據央廣網，房貸不滿5年，提前還款將收取違約金，是否合法合理？從合法性角度而言，北京市房地產法學會副會長趙秀池給出的答案是：合法，沒問題，而且也有一定合理性。

　　趙秀池說，提前還款是否需要支付違約金是一個商業行為。因為借貸本身是市場行為，借款人與銀行簽合同時，合同中對提前還款是否收違約金一般有相應的約定，是否收違約金主要是看合同約定。收違約金是銀行的習慣做法，從銀行穩定收益的角度看，簽訂合同後，銀行會對資金的用途做規劃，“款貸給你了，要是提前還，等於打亂了它的計畫，它就要再重新做規劃、安排，所以收違約金也有一定的道理。”

　　據交匯點，在蘇州購房群體中，貸款不滿5年，選擇提前還款的客戶並不少。8月1日，在蘇州各大銀行前來諮詢提前還款的人群裡，除了剛買新房的購房者，也有一部分是改善置業的換房人群，他們大多數名下都有未結清的貸款，這種情況下就需要通過提前還款來結清貸款，以此來儘快將房產賣出從而購買新房。

　　據統計，今年上半年蘇州市區商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共計成交35028套，同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月，蘇州二手房掛牌均價為24411元/平方米，較2017年年底上漲了523元/平方米，掛牌價穩步緩慢上漲。

　　是不是樓市調控政策的一部分？

　　蘇州四大銀行規定，超過5年時間提前還款才不收違約金。這個時間是不是太長了？銀行為什麼要這麼做？是不是樓市調控政策的一部分？

　　據央廣網，中原地產首席分析師張大偉表示，蘇州四大銀行這樣的規定就是為了追求更高的利潤，是銀行的自主行為，跟樓市調控沒關係。他說，這個規定不是當地出臺的政策，它是視窗指導意見，可能很多人誤認為是樓市調控政策。從規定本身而言，“5年”這個時間期限相對比較長，很多城市之前有過類似的條款，但基本都是3年左右。

　　銀行不希望購房者提前還款，實際上，在貸款買房的人中，也有相當一部分不願意提前還款。尤其是一些有經濟頭腦的人士。

　　據中國證券報報導，某銀行行長，不僅自己不提前還款，也告訴周圍的親朋好友不要提前還。他的理由很簡單：

　　首先，老百姓(67.450, -2.43, -3.48%)也就是在買房子的時候，才能從銀行一次性借出大筆資金，所以要用足這個機會；

　　其次，現在的利率並不高，尤其是房貸利率，即使上浮10%也遠低於市面上的消費貸款利率；

　　最後，大額房貸其實能夠部分對沖通貨膨脹的風險。

越秀房託（00405）公布至6月底止中期業績，中期分派金額為4.2億元人民幣，按年升7.2%；每個基金單位分派為0.14元人民幣，按年升4.4%，折合為0.1615港元，按年升3.5%。以昨日收市價5.29元計，年化分派收益率約為6.1%。

置換舊債 管理利率

市場已進入加息周期，越秀房託的融資成本由去年底的3.16%，上升至今年6月底的3.91%。越秀房託執行董事及行政總裁林德良【圖】表示，集團會主動管理利率，以控制融資成本；越秀房託4月時已完成發行一筆年利率4.75%、規模為4億美元的3年期票據，以置換舊債，本月料會再置換一筆融資，使固定利率融資佔整體融資的比例提升至超過四成。

近期人民幣滙價波動，截至6月底，越秀房託境外融資比例佔79%，當中31%已購買滙率對沖產品，而外滙風險敞口為55%。越秀房託投資者關係總監姜永進希望，可適度減少滙率敞口。

被問到越秀房託增長似乎已到樽頸，之後可如何突破，林德良表示，越秀房託一直主動改善業務經營，做法包括調整租戶名單等，以增加租金收入，亦會做資產提升，同時不會放棄收購機會，目標包括位於一二線城市的中心區域。他續稱，目前旗下廣州國際金融中心的出租率達98%，七成租客為金融機構，沒有進出口公司，未見貿戰對越秀房託有影響。

政府落實向新盤開徵空置稅，現樓物業紛低價或減價推售；樓花盤則相對進取，頻現加價。長實（01113）旗下現樓馬鞍山星漣海，昨日加推新一張52伙價單，並首度推出3C座發售，計算折扣及回贈後平均呎價17272元，較上一批沒有明顯加幅。另一邊廂，有多個樓花盤調高貨尾售價，其中會德豐地產旗下九龍東啟德OASIS KAI TAK（下稱OASIS），個別單位加價達25.3%。

星漣海推出新一張52伙價單，首度推出3C座，即盡推全座40伙，另包括12伙2A座單位。長實高級營業經理楊桂玲表示，新價單較以往加價2%至7%，折實售價1367.5萬至3642.1萬元，折實平均呎價17272元。位於彩沙街1號的星漣海，提供454伙，實用面積738至1732方呎，項目僅餘8伙尚未發出價單，楊桂玲稱，該8伙將以招標方式推售。項目先推2A座4伙於本月6日發售。

OASIS貨尾加幅最多25%

啟德OASIS昨日調高8伙貨尾售價14.4%至25.3%，加幅最高的2座35樓A室實用面積494方呎2房戶，定價由1611.5萬升至2018.7萬元，加價407.2萬元，連同其他單位本月6日發售10伙；同系日出康城MALIBU共4伙貨尾售價升1.2%至1.93%，同日發售5伙，另加推5伙標售。

新地（00016）同位於日出康城的晉海II調高4伙售價，加幅8.5%，連同其他單位周日（5日）發售35伙。同系白石角雲滙2期亦上調4伙售價0.6%，本月6及8日發售合共18伙。同系元朗PARK YOHO Milano今日截票，市場消息稱截至昨晚累收約6500票，以周六（4日）首輪發售328伙計，超購18.8倍。

位於何文田伯爵街的單幢現樓盤耀爵臺，剛以6550萬元連車位沽出招標的頂層複式戶，實用面積1986方呎，呎價3.3萬元，較2016年5月發出最後一張價單售價9930.4萬元，大幅調低34%。

民生區舖位罕有蝕讓，惟北角英皇道一個逾2000方呎地舖，以1.61億元由冠華鏡廠許氏家族承接，原業主持貨近6年，蝕逾370萬元離場。

冠華鏡廠許家承接

消息指出，北角英皇道480號昌明洋樓地下13號舖，建築面積約2400方呎，以1.61億元售出，呎價約67083元。舖位現分別租予麵包店及藥房，月租共34.3萬元，回報約2.6厘。

新買家為冠華鏡廠許氏家族，因是次以公司股權轉讓形式易手，可節省約1368.5萬元印花稅。

舖位原業主於2012年以1.55億元購入，早前一直以叫價1.65億元放售，現售出賬面僅獲微利600萬元，升值3.9%。不過，若計及入市的印花稅和買賣代理佣金後，料須蝕逾370萬元。

此外，銅鑼灣信德街17至17A號地下A舖，建築面積約1000方呎，由崇萬有限公司斥資3700萬元購入，呎價約3.7萬元。崇萬公司董事包括資本策略（00497）執行董事及財務總監周厚文、執行董事及首席營運官簡士民和德祥地產（00199）主席張漢傑等。

原業主於2005年以595萬元購入，持貨13年賬面獲利3105萬元，升值5.2倍。

中環中心22樓逾300人參觀

商廈方面，資深投資者蔡志忠下周拆售中環中心22樓全層，昨日首度開放現樓予代理及準買家參觀，包括2、3及5室共3個單位，全日共有逾300人到場。

該層將首推共6伙，建築面積約1651至2601方呎，意向呎價47000至48000元，入場費料逾7000萬元。

總叫價近1.5億 凱旋門火速沽出

中美貿易戰及股市波動對樓市的影響尚未浮現，已有投資者率先謀高位大手散貨。市傳被稱為「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪持有的尖沙咀7個豪宅物業，低調地全數推出市場放售，7間豪宅總叫價約1.489億元；其灣仔乙廈單位近一個月也以1.38億元放盤，8項物業叫價共逾2.869億元，當中尖沙咀九龍站凱旋門已有1伙以1450萬元火速沽出，低市價約一成。

近月市場不約而同有投資者大手放貨，鄭躬洪過去雖然未曾大手散貨，惟近期也罕有地加入沽貨大軍。

罕有大手拋貨 或嚇窒同區業主

市場消息稱，鄭躬洪持有的尖沙咀名鑄3個住宅單位、凱旋門觀星閣3個住宅單位，以及同區君臨天下2座一個低層單位，實用面積400至916方呎，近日全數推出市場放售，意向價1450萬至3600萬元；部分單位連租約，月租3.9萬至5.6萬元；其中5個單位更可以「賣殼」形式交易，當中凱旋門觀星閣低層G室一房單位，日前率先以1450萬元沽出，實用面積414方呎，呎價35024元，較鄭躬洪2006年中購入價470萬元，升值980萬元（約2.1倍）。

今年短期樓花佔383伙 去貨添難度

一手空置稅以取得入伙紙起計，空置逾半年須徵稅。本報統計，明年底前落成仍未取得預售的項目達3,678伙，當中有383伙為今年底落成的短期樓花，隨時未推售已落入空置稅網中。

特首林鄭月娥今年6月推出新房策，其中針對一手住宅單位空置逾半年，需交應課差餉租值的兩倍。據本報統計，現時待批預售樓花同意書的短期樓花項目（即預計落成日期為2018年內的項目）有約383伙。

英皇屯門洋房 樓花期剩兩月

當中涉及最多單位的項目，為中冶置業旗下的荃灣逸璟．龍灣，設198伙單位。逸璟．龍灣於2016年11月起申請預售同意書，至今20個月仍未獲批，項目預計落成日期為今年12月31日，若按落成前30個月即可預售樓花起計，最早可於2016年7月推出。其實項目更早於2017年2月命名並展開軟銷宣傳，惟至今仍未可推出，料獲批預售同意書後，亦需於短時間內加緊推售，減少項目於批出入伙紙後的空置單位。

而樓花期最短的為英皇國際（00163）屯門大欖青山公路項目，設13個洋房，預計落成日期為今年9月29日，樓花期只剩約兩多月，料將待項目臨近現樓時推售。

至於預計明年內落成、現在申請預售樓花同意書的項目，則有3,295伙，最大型的項目要數新地（00016）西南九龍匯璽發展項目第5期，共設1,172伙，而預計關鍵日期為2019年3月31日。若項目能於短期獲批預售樓花同意書，如此大型項目，料亦需多輪才能售出，為發展商增加推售壓力。

長實西半山盤 2年仍未獲批

以現時由入紙申請至獲批出一般需時9個月，但有不少項目申請時間較此為長，令原可推出的新盤單位，遲遲未能推售。如長實（01113）西半山波老道21號1期項目，早於2016年7月已申請預售樓花同意書，然而直到現時仍未獲批，待批時間長達2年。

事實上，早於空置稅推出時，已有發展商指豪宅項目因較為矜罕，傾向以現樓形式推出，故建議將空置稅於取得滿意紙後，惟最後亦不獲採納，並以入伙紙為界綫。