鑑於近年景氣不佳，台中市有許多地方人潮不再，商圈氣息沒落，待租、待售的店面隨處可見。然而西區的勤美草悟道近幾年卻相對熱鬧，整排蓊鬱的綠園街道宜人，又有許多文創、個性小店從租金成本較低的巷弄間發跡，闖出名號，滿足了中部年輕人、文青們的小確幸，帶進人潮，僅發展7年便吸引更多主流店面進駐，遊客說：「想在台中巷弄間挖寶驚喜，來這就對了！」

草悟道全長逾3公里，10年前原名為經國綠園道，當時屬寧靜高檔豪宅區，自2008年勤美誠品開幕，帶來人潮基本盤，2012年草悟道翻新完工後，范特喜團隊進駐中興街周邊巷弄，改造老屋成特色商家，一舉讓消費人潮大舉湧入，徹底點燃老屋商機，短短至今7年，已躍為台中最炙手可熱的明星商圈，堪稱「點街成金」最好範例。

特色店家 磁吸人氣
該商圈主要店家集中在民生路以北，范特喜團隊早期專門鎖定老屋承租改造，進行招商轉租後，成功打造美村路117巷、甜點森林、綠光計劃等多處據點，再轉為宣傳、行銷平台角色。隨之而來的是磁吸效應，吸引其他有特色、個性商家進駐，近年還將此商業模式複製到外縣市。
許多特色小店都藏身沿線巷弄，聚集不少主攻單一品項的特色店家，例如金箔冰淇淋、排隊名店東京甜甜圈，甚至還有著專剪油頭的沙龍店。商家有特色、不重疊，是迅速累積海內外人氣的關鍵點。

老屋鑲金 價格不敗
也因此，當地人深深了解到老宅帶來的商機魅力，改觀為「留著老屋總比賣掉更有價值」。觀察實價揭露狀況，近1年該區老透天成交量屈指可數，僅有零星屋齡45年老透天交易紀錄，成交總價2000萬元以上，價格已不斐。在地房仲直言：「隨著景點營造成功，5年來附近房租、房價早已漲了不少，店面也是一位難求。」
群義房屋全國旗艦店協理陳永鴻指出，近年台中人潮明顯集中到勤美草悟道，是台中最熱鬧的一級戰場，所以租金逐年飆漲，「以市民廣場周邊地上1~2樓老透天店面、標準40坪大小來看，5年來店租從5萬元上漲至10萬元的比比皆是，不過就整體商圈而言，5年差不多漲3成」。
主幹道的租金漲幅讓房仲相當有感，從591租屋網搜尋「勤美、店面、頂讓金」等關鍵字眼，也可發現即便有轉租、待租需求，頂讓金少說也要25萬元，甚至高達450萬元，目前連逢甲商圈也無此等光景，算是這波商圈衰退潮中的罕見榮景。

【街訪】巷弄安靜愜意
我常常來勤美巷弄找店，因為可以挖到很多驚喜，有許多特色店家，還有甜點、咖啡店，覺得這裡生態很豐富，而且巷子裡比較安靜，氛圍很舒服，點個咖啡、看本書、玩玩平板，就能慵懶地待上一下午。

吳小姐 文青遊客
商家要求新求變
我覺得商圈特色很重要，其實這邊太多短時間爆紅、退燒也快的知名店家，所以商家都須認真做產品區隔、求新求變、塑造在地氛圍，而非短線炒作，經營才可長可久，對於商圈長期經營也更有幫助。

陳小姐 拿翹咖啡業者
異業合作促流動
這個商圈是以勤美誠品作為主要據點，附近的店家也因此跟著一起活絡起來，只要這個主戰力辦的活動愈盛大，我們店家也會配合主題，一起跟進辦活動，如此一來，遊客就會不斷流動，算是個小小的異業合作吧。

老宅改裝 人文氣息濃厚 性格小店隱身巷弄

台中勤美草悟道商圈中許多個性、非主流商家，寧願藏身巷弄內，也不會選擇主要街道，甚至巷弄間的許多透天2樓，還吸引不少商家及工作室進駐，成為以文青為主力客群，撐起了台中少見的商業現象。不過在地商家也提醒，新商家在這撐得了3年以上就算是「表現良好」，競爭相當激烈，換店家的速度也是奇快，生存不容易。

巷弄租金打對折
草悟道沿線非主幹道的老屋，街道小店面每月租金普遍以3~6萬元居多，但若是愈往巷弄走，租金幾乎砍半，相對低成本而吸引特色小店進駐。在當地經營7年的「拿翹咖啡」，進駐在社區內的小巷弄內，老闆陳小姐指出，這個商圈因為年輕人多、人文氣息比較濃厚，其他地方取代不了，早期卡位就鎖定房租最便宜的巷弄裡，至少可省下一半租金。
陳小姐指出，外面主幹道的店家因為店租高昂、動輒10多萬元，一漲租時幅度相對明顯，但巷弄小店的租金還算平穩，所以勤美商圈的巷弄商家非常發達，且特色小店、網路名店及特色選物店多，常會有不少外地遊客按圖索驥來「找驚喜」，賣的也是一種愜意氛圍。她笑說：「這裡咖啡廳還能營業到半夜12點，年輕的消費者下班後照樣來捧場，應該是其他地方較少見的。」

2樓設點 異軍突起
台中市多數商圈的步行人潮較少，且商家密度不集中，鮮少有店家在2樓設點，勤美草悟道卻是其中的少數特例，2樓名店相當普遍，例如在美村路117巷弄裡，1樓是冰淇淋店，2樓則是服飾店，靠著網路人氣累積消費力。
「路地の怪物」店長馬小姐分析，這裡6成都是屬於外地客，包含外縣市及亞洲觀光客，因此都會事前做功課，使用網路尋店比例非常高，店家只要打出特色口碑即可。只是近年發現商圈雖然人潮多，但新開的據點也不少，如綠光計劃、審計新村等，人潮流動向外擴散，競爭壓力不小。

買房總得要殺價，但砍價的折數與標準該如何拿捏可是門大學問。據市調業者統計，台北市包括松山、中山、大同等區建案，議價率都在20%以上，就「殺價理論」來看，有可從7折直接砍起的空間。但新北市蘆洲、板橋、樹林及三重等區，房價相對較無彈性，平均議價率在12%之譜。
根據《住展》雜誌統計，雙北市今年6月建案的平均議價率，最高前5名行政區依序為台北市松山、中山、大同、萬華區，及新北市三峽區，其中松山、中山與大同等3區，建案平均議價率均逾2成以上。

松山建商讓利
松山區的建案為雙北市議價空間最大的行政區，6月平均開價為每坪156.1萬元，平均成交單價為119.8萬元，議價率23.26%。《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋，該區建案議價率居高不下，1月還一度飆到23.88%，關鍵是部份建案陸續讓利所致。

松山區讓利主要集中於八德路四段、饒河街到塔悠路一帶，甚至有建案拆算車位後，成交單價只剩下6字頭。建案為求成交，紛降低成交價，但普遍未調降開價，所以議價率才會飆高。

至於雙北市議價率最低的區域，依序為新北市蘆洲、板橋、樹林、三重、泰山。蘆洲區6月建案平均開價每坪50.1萬元，平均成交單價44萬元，議價率僅約12.13%。何世昌分析，蘆洲區多是在地型建商主導的市場，開價較為平實，加主要客源都是當地民眾，開高價意義不大，所以長年以來的議價率都不高。

市中心價格穩定
海悅廣告總經理王俊傑表示，過去房地產市場過熱時，很多價格用喊的，但現在市場趨於穩定，價格就由市場反應來做決定，尤其是市中心，開價大多已經符合市場行情，已少有開高價讓民眾去殺的情況出現，甚至有不少不二價個案。「一般來說，開價、成交價維持在10%議價空間，最為常見。」

何世昌則建議民眾，議價率可當作購屋者殺價的參考，假如議價率超過2成以上，一開始出價可從開價7折、75折談起，然後再慢慢往上加價，「但若議價率只有1成多的區域，則從8折、85折談起，才不會被當成『盤子』。」

受惠房市回溫帶動，不動產授信龍頭土地銀行順勢重啟標售2戶「金和大樓」7、9樓住宅，結果各以8312.5萬元及8552.5萬元標脫。「金和大樓」擁有台北市大安區金山南路二段165號燙金門牌，生活機能良好。土銀表示，近期因國內景氣提升，房市回溫，內部認為房屋出脫可期，因而再次辦理標售，並順利全數標脫。

桃園辦公市場在中正藝文特區過去幾年開發商辦已飽和下，青埔高鐵特區頗有後來居上之勢。實價登錄顯示，桃園高鐵站旁「布拉格站前之星」去年每坪49.7萬元、今年42.2萬元，紛創下桃園地區商辦市場最高行情，超越藝文特區豪辦群。

過去幾年，桃園中正藝文特區周邊，在中悅、昭揚等建商大力開發商辦及住宅案下，豪宅行情站穩4字頭，也帶動同基地共同開發的商辦行情高漲。不過，觀察實價登錄歷年桃園單價最高的商辦建案，高鐵特區青峰路上、去年交屋的小坪數商辦「布拉格站前之星」，即曾創下每坪49.7萬元的歷年最高價，而今年該案每坪雖下滑至42.2萬元，但仍是今年桃園地區商辦最高單價的交易。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園商辦市場交易規模在過去幾年景氣好時，因桃園中正藝文特區密集開發，擁有大面積基地的建商，多規劃百坪以上豪宅、大面積辦公室，帶動桃園商辦每年約有40多億元交易量，隨著藝文特區開發漸趨飽和，自2014年以後，大桃園地區商辦交易規模縮減至30幾億元。

不過隨著青埔高鐵站周邊發展漸成熟，桃園商辦市場去年及今年迄今的最高單價交易，均位於高鐵特區，且規劃以中小坪數為主，顯見中正藝文特區不再獨霸商辦市場，電商發達辦公室呈小型化的趨勢，加上高鐵特區具有交通便捷的樞紐中心優勢所致。

以長期趨勢觀察，桃園商辦平均成交單價仍呈緩步上漲，2013年、2014年平均單價僅約每坪22萬元，此後逐年上漲，去年已站上每坪25萬元大關。

江怡慧表示，桃園商業發展處於成長階段，相較於雙北地區商辦行情，桃園商辦單價約僅台北市三分之一、新北市三分之二，自用企業在成本及空間考量下，以及置產型客戶在租金收益率考量下，購置商辦仍是資金配置選項。

惟過去百坪以上大坪數辦公室需求降低，商辦平均成交坪數從過去均達百坪以上，去年首次縮減至82坪，平均成交總價自2015年最高的2,858萬元，逐年降低至去年的2,415萬元。

在舊法規引導下，大多數的高雄住宅大樓都以29 樓為標竿，避免環評，今年第二季開始，強制進行環評的高度，從100公尺拉高到120公尺，大約是34層樓，取得高容積土地的建商，興建大樓的樓地板面積，可望大幅增加，又不用耗費至少1年的環評，商五和商四土地價格，恐怕也將反應而上漲。

高雄都發局總工程司郭進宗說，環保署已於今年4月修改「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第26條規定，配合都市發展及建築技術提升，放寬高樓建築應實施環境影響評估的高度，從100公尺拉高到120公尺。

高雄市不動產開發公會理事長張永義指出，由於舊法規100公尺以上高度，必須強制環評的規定，建商通常規畫的高度介於99.7公尺到99.9尺，大約是29樓，避免環評的「天花板高度」。

他表示，因為大樓一旦進行環評，程序冗長，過程複雜，耗時最少8個月，通常都是1到2年才能完成，對建商的開發期程，造成嚴重拖延，無形中增加許多時間成本和間接成本。

張永義說，由於現代科技和技術已經大幅提升，環保署能夠從善如流，將環評高度從100公尺拉高到120公尺，房地產界給予肯定與支持，因為建商可規畫好設計的超高大樓，推出好產品。

業界指出，此一修正案最大的受益者，應是容積率已達630％以上的「商四」和「商五」土地，再運用容積移轉、以及捷運站週邊一定範圍內的容積獎勵等，將可創造更多的樓地板面積，增加收益。

你會考慮在台北市，買一個只有「使用權25年」的房子嗎？潤泰創新在台北松山車站附近、推出使用權25年的小坪數建案；民眾花458萬元可入住25年，潤泰創新目標族群對準「租屋族、頂客族、中南東部北上打拚年輕人」，由於不限住戶年齡，也有高齡人士想入住。

華人社會「有土斯有財」的概念，導致很多人努力打拚只為買房。但當台北房市再怎麼不景氣，房價就是居高不下時，只有「限期使用權」的房子，殺出另一條生路。

潤泰創新在松山車站推出的最新建案，民眾花458萬、可入住12~14坪空間25年，雖然標榜「不二價」，但一周仍吸引70、80組客戶看房。潤泰創新董事長簡滄圳說，現在租賃契約最長也不過20年，有25年房屋使用權，類似長期租約概念，應能吸引到一定的租屋族青睞。

另外，這個新建案雖沒有任何議價空間，但簡滄圳說，住戶可辦理20年分期還款、適用利率2.39%，每個月還款金額約1.8萬多元，相當於支付月租金，該租金水準也遠比在台北精華區租屋便宜，因此吸引到不少「家長」來看房，想幫自中南部或花東北上打拚的子女在台北找間好宅居住，還有中年「頂客族 」夫妻，覺得在車站附近生活機能強，考慮入住。

簡滄圳還說，目前租屋市場對高齡人士不盡友善，但潤泰新這個只有「使用權」的房屋，入住沒有任何年齡限制，也有一些高齡人士來看房，可以說是通吃老中青三代。此外，房屋「使用權」可轉換，若住了5年後，想換屋，民眾也可將使用權「賣回」給建商，再賣給其他住戶，具有一定彈性。

淡海輕軌預計今年年底完工通車，按理屋主應惜售，但觀察淡海新市鎮大型社區「宏盛新世界」，今年九筆轉手交易中，多達七戶為賠售，最多慘賠166萬元，沒有賠售的兩戶，一戶平轉，另一戶持有五年僅賺24萬元出場。

今年賠最慘的是，2月交易的15樓戶，屋主2013年以1,020萬元購入，今年以854萬出售，屋主賠了166萬元。

賠售金額第二名為7樓戶，2013年以1,490萬買下，今年5月以1,358萬出售，賠了132萬元。

其他賠錢賣出的五戶，賠售金額19萬到85萬元。

沒賠的兩戶，都是高樓層，19樓戶，2013年以1,015萬元買進，今年以1,039萬賣出，持有五年小賺24萬元。另一戶為18樓戶，平盤出售，若扣除持有或交易成本，仍屬賠本交易。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，宏盛新世界分為一、二期，屋齡僅一兩年，兩期戶數加起來破千戶，本身量體已大，周邊新建案又多，且不乏大型社區，像去年推升淡水區移轉棟數大量交屋潮的台北灣四季之旅就鄰近此處。

陳炳辰表示，雖然淡海今年有輕軌通車題材，但該社區過去有不少投資客高價搶進，由於先前部分新案以1字頭搶客，讓淡海行情從先前2、3字頭，滑落到1、2字頭，部分投資客可能認為短期內房價不會回升，因此認賠出場。

陳炳辰分析，當地規劃百貨商場進駐，且當地不少一樓店面交易、營運等現況不錯，未來輕軌開通後，生活圈商機與居住機能大幅改善，有利區域房市發展，房價應可回穩。

又有建案開價大落價，根據市調，大安區成屋案「上群信義」，2013年推出時開價一坪160萬元，成屋後重推，降至最低88萬元起，開價幾近腰斬。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，先前房市景氣好時，建商心態輸人不輸陣，競相開出區域新高價，由於房市看漲，仍可獲得投資客青睞。現在房市已沒有追漲動能，開價過高，根本沒人會上門看屋，當初開高價的建案因此紛紛回到市場行情。

上群信義位於信義路四段265巷內，近捷運信義安和站，基地約70坪，規劃七樓電梯華廈，27坪~49坪，2013年推案時公開表價為一坪160萬元。

根據住展雜誌最新市調，以及591新建案網路最新公布的表價，該案目前可售戶為四戶，每坪開價降至88萬~110萬元，相較最初推案價格，開價幾乎腰斬。

何世昌表示，由於新開賣的建案成交價格走揚，加上一些餘屋案開價大砍，讓開價與成交價差距變小，目前各地議價空間大幅縮小，台北市建案目前平均開價每坪99.8萬，平均成交83.8萬元，議價率縮小至16%左右。

根據內政部最新統計資料，今年上半年外國人在台購置不動產，土地已達1,531筆，創統計以來新高，建物累積595棟，跟去年同期相比雖然下滑，但建物移轉總面積比去年同期大增23%。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，房地合一稅對外資投資不動產課重稅，一度讓外資縮手，但國內不動產價格下修，獲利空間浮現，讓外資再回頭。另外，大陸版肥咖條款上路、美中貿易戰開打，促使台商資金返鄉，台商多用第三地外商公司置產，是外國人在台置產大增兩大主因。

根據內政部資料，外國人來台購屋，2014、2015年都有600件，2016年房地合一稅三讀上路後，當年大跌至457件，購地件數同步跌破千件至996件，相較2014年1,400多件，大減逾三成。

今年明顯回溫。上半年外國人在台土地取得已達1531筆，較去年同期多出14%，並創下2000年有統計以來同期新高。建物取得595棟，雖較去年小幅下滑4%，但建物取得面積達2萬坪，較去年同期大增23%。

六都個別交易情況，土地以新北市最多，共601筆，占全台外國人取得土地近四成，面積25.7萬坪，占全台達七成五。

建物部分，台北市最受青睞，上半年共131棟，其次依序為新北市123棟，台中市103棟。

郎美囡表示，建物取得棟數及面積顯示，外國人來台購屋坪數有變大的趨勢，主要是市場信心增強，其中又以豪宅、辦公室等面積較大的不動產交易回溫較明顯，也成台商、外資投資首選。

新北市因鄰近台北，交通便利、機能佳，不動產價格比台北市親民，且房屋、廠辦、土地選擇性較多，因此最受外資青睞。

有關近日媒體報導台北市松山車站旁之地上權建案「潤泰代官山」強銷中，依報導所載負責該案銷售的專案經理指出，該案目前每坪定價38.5萬元，幾乎是周圍新案價的3折價，全案於7月1日正式公開，目前銷售已達4成，買方除是家長買給小孩、年紀在40~50歲左右的租屋族外，尚有往返台灣與外地的商務人士。

台北市政府地政局表示，「潤泰代官山」地上權建案依台北市都市發展局核發2017年使字第0141號使用執照所載，地上4樓至7樓之使用用途為「一般事務所」，使照注意事項第15點第5款亦規定：「本案承買戶應依原核定用途使用，不得作為住宅或其他違反都市計畫之使用，買賣時應列入產權移轉交代，不得隱瞞。」，故該建案依法令規定不得作為住宅使用。

政局呼籲民眾，對於近年來不動產市場推出的新型態地上權及使用權的建案，民眾在購買時除應詳閱契約書內容，並應針對建物之使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買，因為使用權不同於所有權，其貸款與產權有很大的不同，為避免消費者上當，地政局提醒民眾看屋時應注意下列事項，以維護自身購屋權益：(1)買賣建物時有無所有權狀，還是只有使用契約或憑證，另未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。(2)未來使用建物尚須逐年支付土地租金及房屋稅的條件及內容。(3)瞭解貸款方式是否可由消費者直接向銀行貸款，或是由建商向銀行貸款後再轉貸給消費者。(4)是否可依法成立公寓大廈管理委員會。

　　保利地產（600048）8月9日晚發布7 月份銷售情況簡報，公告顯示， 7月公司實現簽約面積 167.88 萬平方米，同比增長 25.36%；實現簽約金額 238.88 億元，同比增長 44.20%。

　　今年1-7月，公司實現簽約面積 1621.80 萬平方米，同比增長 36.51%；實現簽約金額 2391.99 億元，同比增長 46.59%。

有投資者詢問，在商辦出路變得狹窄的情況下，綠地未來在北京的商辦戰略是什麼？綠地控股(600606)8月9日晚間在互動易平臺表示，優質商辦物業在北京仍擁有較大市場。公司將不斷提升商辦物業運營能力。

　　8月9日，旭輝領寓“高和晨曦-中信證券- 領昱1號資産專項計劃” (以下簡稱“旭輝領寓類REITs一期”)首期發行挂牌儀式在上海證券交易所舉行。此次發行的首期産品規模為2.5億元，為3+2年期，優先A級9000萬元，利率5.9%，優先B級6000萬元，利率6.5%。投資人為招商銀行、中信銀行、建信養老保險。

　　據介紹，此前旭輝領寓類REITs獲批30億元，涉及10-15個項目，其創新在于實行“儲架發行”機制，可一次核準、多次發行，不依賴強主體兜底。首期發行底標項目為已實現穩定運營的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與浦江國際博樂詩服務公寓，前者面向年輕白領，後者定位高端，出租率分別為97％及85％。此舉使得領寓成為租賃市場首家以雙産品線作為底層資産獲得儲架式權益類REITs發行的民企。

　　中信證券投資銀行管理委員會委員、董事總經理湯峻表示，該項目是在響應國家租購並舉的政策號召、鼓勵長租公寓企業更好服務社會的大背景下進行的又一次金融實踐，在擺脫外部強增信依賴、構建權益型REITs、提升發行靈活性等方面進行了重要創新。

　　旭輝領寓CEO張愛華表示，旭輝領寓在金融運作方面借鑒了美國公寓運營巨頭EQR的思路，發行民企首單長租公寓儲架式權益類REITs，助力投融管退滾動起來，形成重資産運作的閉環；在重資産布局方面將採取更加市場化的運營管理方式，以優質底層資産為入口，整合産業鏈資源，帶來資産增值。

　　她透露，伴隨著REITs的運作和優質重資産項目的增加，未來將會有更多優質資産被裝進此REITs當中。二期發行已在籌備之中，而在旭輝領寓的戰略規劃中，重資産比例也由之前的30%調整到40%-50%，最終與輕資産部分形成1:1的狀態。

　　此外，在資本運作方面，旭輝領寓將通過多元化的融資渠道，引進更加低成本的資金：債券融資、股權融資、成立並購基金平臺以及與險資合作。

深圳將探路小產權房轉正，在深圳只有一套住宅而且是小產權房的陳先生聽到這一消息後，燃起了希望。但此次深圳的改革範圍，並不包括住宅。

2018年7月27日，深圳市政府公佈了《關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》（下稱“意見稿”），向社會公眾徵求意見，為期一個月。意見稿中，產業類和公共配套類歷史違建成為“優先處理類別”。其中，小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式轉正。

雖然未涉及住宅類小產權房，但這則廣受關注的資訊，被不少人視為住宅類小產權房轉正的探路之舉。也有觀點稱，深圳在產業和公共配套類違建上進行探索，市場比較容易接受，而住宅類小產權房涉及到太多的利益和公平問題，轉正可能性小。

優先處理

上述意見稿對產業類和公共配套類歷史違建進行了明確的定義。

產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。其中，生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。

公共配套類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。

對於產業類和公共配套類歷史違建如何處理？為鼓勵處理公共配套類歷史違建，除免繳地價和罰款的政策優惠之外，意見稿對確認給原村集體和市、區政府或者其指定機構的公共配套類歷史違建，還允許不扣減相應的非農建設用地指標，以吸引當事人申請處理；為確保相關建築的公益屬性，同時規定其僅能確認為非商品性質房地產。

在產業類歷史違建上，意見稿將生產經營性歷史違建辦理商品性質房地產的補繳地價標準，由市場評估地價調整為市場評估地價的50%，以進一步激勵當事人申請辦理，盤活實體產業。同時，產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質房地產。

暨南大學教授、華南城市研究會會長胡剛對第一財經記者表示，深圳是一個新發展和快速發展的城市，存在大量的非法建築，上述舉措是針對目前現狀採取的一個切合實際的處理辦法。“深圳的違法建築存量非常大，不處理是不行的，但是處理也不能一刀切，所以有的直接拆除，有的通過補地價的方式轉正，這對説明解決深圳由於快速發展而導致的產業用地和公共設施配套用地不足的短板，具有實際意義。”

產業類和公配類歷史違建是否都能轉正

深圳所有產業類和公共配套類歷史違建都有望轉正麼？目前說法不一。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經記者分析，小產權性質的商鋪、寫字樓和廠房項目，需在舊改立項的範圍內才有機會轉正，不是任何項目想轉正就可以轉正。

雖然方案中沒有非常清晰的表示，但是何倩茹的依據是，意見稿中，多次提到“城市更新”的字眼，比如說：歷史違建通過街道辦事處初審後，擬申報城市更新單元計畫並且權屬清晰的合法土地達到一定比例的，經區城市更新職能部門受理計畫申報並核發《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築簡易處理意見書》，歷史違建當事人或者管理人可以委託城市更新單元計畫申報主體向區查違辦申請簡易處理。

何倩茹說：“意見稿提出有條件地讓小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓通過補繳地價的方式轉正，第一是為處置這些歷史遺留的項目，第二是為了促進舊改的進度，一舉兩得。”

何倩茹也認為，意見稿的出臺，將加快存量土地的釋放速度，以配合當地住房供應計畫的實施。“深圳已經制定出未來18年的住房供應計畫，這需要土地保證。而根據此次公佈的歷史違建處理辦法，雖然土地的性質不會在轉正後馬上改變，但是這些土地會變成綜合用地，而綜合體的建設裡面，就有可能涉及到保障房的專案，甚至是商品房。”

是否在為住宅類小產權房轉正探路

與意見稿同時發佈的《起草說明》也強調，在歷史違建上，按照分類處理，先易後難，區別主體，逐個突破原則，將公共配套類、生產經營性和商業辦公類歷史違建作為優先處理類別。

要說“難”，住宅類小產權房首當其衝。這類性質的住房對於深圳的意義非同一般，單從面積來說，就佔據了深圳住房市場的半壁江山。2016年6月，深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共用深圳”為主題的論壇上透露：在深圳的住房結構中，手續完善的住房只占37%，歷史違法建築、法外建築比例高達63%。

有人認為，此次的舉措是為深圳住宅類小產權房的轉正探路。對於很多住宅類小產權房購買者來說，自然是懷有這樣的希冀。陳先生告訴第一財經記者，他的小產權房買了有五六年了，不大，六七十平方米，一家三口很緊湊地居住。如果能轉正，是求之不得的事。 這些年來，市場上小產權房轉正的傳聞每傳一波，他就覺得心如在熱油上滾過一遍。

不過，也有觀點稱，住宅類小產權房轉正之路很遙遠。何倩茹說，如果住宅類的小產權房轉正，就是自相矛盾，因為之前官方的口徑一致是這類住房是違法建築，而且如果住宅類小產權房能轉正，對購買了普通商品住宅的人群是不公平的。

胡剛也認為，深圳小產權房轉正的可能性不大。“因為深圳的產業用地和公共設施用地短缺，那麼在這方面進行探索，市場比較容易接受。如果住宅類小產權房轉正的話，市場會很敏感，暫時突破的可能性不大。”

　　對於廈門領跌的市場行情，多名業內人士指出，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

　　廈門樓市行情，撕開了二線城市房價地價回落的一道口子。隨著廈門地價腰斬的消息傳出，廈門樓市行情被推到風口浪尖。


　　事實是，今年以來，廈門一、二手房房價均價下跌在30%左右。地價相應也開始下跌，來自廈門克而瑞研究中心的資料顯示，2018年以來廈門平均樓面價為2.18萬元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。

　　對於廈門領跌的市場行情，多名業內人士指出，廈門房價去年漲幅全國領先，房價下跌進而傳導到地價下跌；另一方面，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

　　今年年初，來自協力廠商機構資料統計，2017年廈門房價漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，廈門在2017年漲幅確實過大，同一個項目年初賣2.3萬、2.4萬元/平方米，到年底儘管政府限價，房價還是上漲到3.7萬，甚至4萬元/平方米。

　　上海中原市場分析師盧文曦指出，全國樓市整體在降溫，廈門房價回檔趨於合理。廈門房價下跌表現在兩大方面：島內兩大區出現價格震盪；但島外一些區跌幅就比較明顯了，比如翔安區，去年下半年達到3萬多元/平方米，但今年跌到1.5萬元-1.6萬元/平方米。“在市場受到壓力的時候，週邊區域房價不抗跌是共同現象”。

　　多名房企人士則指出，廈門僅僅是撕開了這一輪房價上漲最後行情的一道口子，後續還會有城市出現類似情況，下半年或打開房企拿地視窗。一個事實是，多家房企表態廈門或者國內部分城市拿地機會已出現，目前在頻繁看地。

　　融僑集團首席品牌行銷官張岩透露，房企在廈門的佈局也是理性所為，並非硬扛，政府也不允許捂盤惜售。今年房企的資金成本高了，普遍10%以上，成本與漲幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也會較高。

　　房價地價雙雙下跌

　　記者查詢相關部門資料獲悉，從一手房來看，2018年前7個月全市住宅均價40201元/平方米，同比上漲16.3%。也就是說哪怕現在廈門市場下行，但其實一手房價比去年還是要高的。因為早期的價格都受到政府的嚴格限制，近期政府對高價項目的備案放鬆了一些。

　　如果從二手房來看，7月，廈門鏈家二手房成交價為40590元/平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果與2017年2季度的市場最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，廈門投資客占比較大，當市場回檔時，這些高杠杆操作的投資客就會往外拋售，早期的投資客杠杆過高，現在急於拋售，所以會出現個別單價下跌萬元的案例。但相對泡沫擠出還是賺了。

　　“廈門房價完全是由地價支撐的。”三盛地產品牌行銷總經理朱黎民分析認為，廈門成為全國領跌風向標，原因之一在於廈門島內各個區域的土地出讓價格，業內都非常關注。全國房價會有一個築底的過程，但不會懸崖式下跌。

　　從表像上來說，7月份翔安一場土拍，由金地、華潤、廈門國貿(7.120, 0.10, 1.42%)聯合體以1.89萬元/平方米的樓面價摘得地塊，溢價率僅5%，相比2016年上述翔安地塊樓面價拍到3.8萬元/平方米，地價確實近乎折半。但廈門業內人士指出，首先，這個地是多家開發商和諧拿地；其次，這個地塊拿地的前提是在政府嚴格控制下的限售價，進行倒推測算的樓面價，而早期的地塊當時並未限價，開發商對未來的價格是有較高的預期的，而且因為容積率低，地塊大，可以做高低配，有更高的利潤空間，所以早期開發商才敢拿地；第三，這次土拍地塊小，要求一次性拿證，不可以做複式產品，各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴格來說，樓面價相比早期確實有下降，但並不是真正意思上的腰斬。

　　對於廈門地價的明顯下滑，盧文曦認為，當前調控基調為穩房價、穩地價、穩預期，所以投放土地不太會是標杆性或者標杆區域，一旦出現熱銷對鞏固調控預期不利。

　　盧文曦強調稱，以前房企拿了高價地還可以“以時間換空間”，拉長銷售週期，結果是導致帳面存貨較多。當前資金壓力不斷考驗房企，2017年強調高周轉的房企太多，淨資產負債率80%以上是普遍現象。雙重壓力之下，房企現在很難再用時間去換取溢價空間，高價地面臨虧本的風險還是很大的。

　　盧文曦指出，這一波地價下跌表明，由於調控，房企之前測算的房價上漲週期變慢，拿地到銷售週期內的房價漲幅不足以支撐成本。以廈門2016年土地溢價與2015年相比，上漲幅度較大，這表明2016年的地塊去化需要高房價支撐。

　　一個案例是，廈門周邊的漳州有一個旅遊地產專案，開發商初期將會給到代理機構10%的傭金，但業內人士測算其利潤還不到10%，“就是為了儲客，儲備多一些原始一手客戶，然後通過老帶新加速去化。”上述業內人士透露。

　　記者採訪的多家廈門房企認為，土地價格的屬性對比非常複雜，因為土地不可能一模一樣。但廈門好的是對比時間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。

　　此前其他媒體提及的地價“腰斬”出現在2016年8月26日，對比2018年7月2日。樓面價從之前的3.2萬-3.8萬平方米，降低到了1.7萬-1.9萬平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達到了3，而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。

　　高價地去化受限

　　同策研究院統計的資料顯示，2015年至今，銷售面積進入廈門30強的房企中，有10家是總部在廈門的房企，外來房企在廈門的優勢並不明顯。而就在2016年8月廈門地價創新高之後，9月便出臺了限購政策。

　　實際上，綜合同策研究院與上海中原的統計資料顯示，2015年，廈門土地拍賣溢價率保持在26%-76%之間。到了2016年，或許外來房企進入廈門積極性增加，土拍溢價率超過100%的地塊就有8幅。這些高價地均沒有捂盤惜售的傾向。記者翻查公開資料發現，廈門在2016年8月出讓的三幅土地創下單價峰值，其中融僑地塊已進入開發週期，並將於年底開售，融僑方面已透露會採取促銷策略；融創地塊項目預售起價3.9萬元/平方米；IOI（廈門）置業有限公司地塊專案僅披露了規劃圖。

　　以融創東南府為例，該項目現在最新的高層價格是38500元/平方米（帶3000元的精裝）。業內人士指出，如果以表像來看，這個地確實是揮淚大拍賣，但實際來看，融創僅有2棟高層，其餘是10多棟洋房，之前的洋房賣到55000元/平方米，以這個價格測算洋房不是虧的，反而略賺；政府高層預售證只給到38500元/㎡，這個情況與南京非常類似，政府不管成本、地價等方面的因素，僅以調控的目標出發，對專案發預售證。值得一提的是，以樓面價當銷售價進行銷售的，廈門目前僅有融創一家，其它開發商還在堅持。

　　從2015年至今，廈門地價一直攀升，其中以2016年到達一個峰值。在2016年8月26日的一場翔安土拍中，融僑集團以3.8萬元/平方米的樓面價創造了廈門地價單價新高，此後的2017年5月，融信、禹洲地產、保利地產(11.530, 0.82, 7.66%)在同安拿下三幅土地，樓面價都在3.1萬元/平方米左右。

　　目前融僑這幅高價地還未入市，並且該公司在2017年12月又以2.5萬元/平方米的樓面價獲取集美區一幅地塊。8月9日，張岩接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，廈門市場確實在整體下行，但整體的量也比較多，大部分開發商會採取打折銷售，會做一個與市場持平的去化量，“虧了就認了，在別的項目上賺回來，因為也不是只有一個項目”。

　　繃緊的資金鏈

　　房企淨資產負債率普遍在70%到80%。高價地銷售去化成問題等背景下，房企無法等待最佳銷售時機。地價出現下調，有房企已經伺機進行新一輪佈局，比如萬科、旭輝。

　　由財匯大資料終端提供的資料顯示，100多家A股上市房企中，2017年的淨資產負債率高企，萬科A(22.480, 0.98, 4.56%) 524.27%，保利地產340.12%，綠地控股(6.230, 0.11, 1.80%)807.99%，中南建設(5.600, 0.08, 1.45%)954.35%。在已發佈2018年中報的9家企業中，淨資產負債率超過400%的有3家。分別為中洲控股(16.700, -0.15, -0.89%)485.98%，廣宇發展(9.180, 0.17, 1.89%)569.42%，合肥城建(10.370, 0.03, 0.29%)527.47%。中原地產首席分析師張大偉分析指出，衝刺規模的時候，多房企出現“錢荒”，聯合拿地或將成為部分房企的主要競拍方式。

　　張岩認為，房地產行業唯一不變的就是變化，企業每一年的策略都不一樣。比如去年，房企大部分追求高周轉、規模，再往前一年，不少房企主打做小鎮的策略；市場對房企的要求就是思想轉化快。“去年很多企業就是背負高負債，今年可能連發工資都困難”。

　　據21世紀經濟報導記者不完全統計，目前還未進入廈門市場的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據瞭解，這些房企近期在廈門、漳州等地看地的不在少數。

近年一手樓盤熱銷主導住宅市場，本地龍頭發展商長實（01113）單計去年便售出逾3200個新盤單位，並積極物色增加土地儲備，剛成功擊敗4個財團，奪得市值高達361億元的港鐵（00066）黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第三期，料興建約1200個住宅單位，預計2023年落成，為集團相隔近3年後再度投得港鐵上蓋項目。

本周二（7日）截標的黃竹坑站第三期，共收到5份標書，以「本地薑」為主，包括新地（00016）和信置（00083）等，截標後僅兩天，港鐵昨日便宣布由長實的附屬公司建鋒投資有限公司成功投得。

連商場150萬呎料建1200伙

長實執行董事吳佳慶對投得該項目感到欣喜，她指出，長實一直積極投地，「按照每個項目本身之條件及潛質審慎出價，從不抱有志在必得的心態」，認為該項目的價錢「十分理想，利潤合理」。

吳佳慶說，黃竹坑站是港島僅餘最大型港鐵上蓋物業發展項目，當中以第三期最接近港鐵站，住宅連商場總樓面面積約150.59萬方呎，佔整個黃竹坑站項目總樓面面積約35%，屬於黃竹坑站規模最大的期數，對第三期的發展潛力深具信心，預計2023年落成後，物業可享開揚景觀。

資料顯示，黃竹坑站第三期位於整個黃竹坑站地盤的西北部分，總樓面面積約150.59萬方呎，包括近100萬方呎住宅樓面，另有樓面約50.59萬方呎的大型商場，惟商場部分落成後將交還港鐵持有。第三期的補地價達129.71億元，屬於歷來補地價金額最高的鐵路項目，每方呎樓面補地價約8614元，分紅比例則固定為25%。

市值361億 澤鉅擔正頭炮

綜觀過去4年，長實先後透過官地招標、鐵路項目和市區重建局招標（下稱一鐵一局），以及補地價形式，增添了5幅土地儲備，總樓面面積約353萬方呎，預計共可提供逾4100伙。單計官地和一鐵一局項目，長實對上一次「入市」是2016年9月以19.53億元購入沙田九肚麗坪路住宅地，而對上一個投得的鐵路項目則是2015年10月摘下的港鐵將軍澳日出康城第8期，總樓面面積達104萬方呎。

今次是長實首度於黃竹坑站「插旗」，該發展項目首兩期已於去年批出，市場人士估計，第三期市值約225.88億至361.41億元，每方呎樓面地價約1.5萬至2.4萬元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，是次為李澤鉅於今年5月正式接掌長實主席後首幅投得的地皮，反映長實對香港和本地樓市有信心，而該集團近年貨如輪轉售出大量單位，亦是時候補充土儲，估計黃竹坑站第三期將以綜合式豪宅發展，單位包括中小型、大型和特色戶。

現時鄰近黃竹坑站的屋苑如金寶花園和深灣9號等，近月二手成交呎價約1.8萬至逾4萬元，普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典估計，黃竹坑站第三期日後建成的住宅單位，開售呎價可達4.5萬元。

何文田站康城11期快招標

港鐵消息人士透露，繼黃竹坑站第三期後，港鐵未來6個月計劃推出何文田站第二期和日出康城第11期，預計共提供約2600伙。

他續稱，對於黃竹坑站第三期只收到5份標書，較第二期的10份明顯減少，是因第三期地盤面積較大，發展期較長，加上中美貿易摩擦升溫，難免影響發展商的情緒，同時亦要消化政府6月底公布針對房屋市場的措施，對收到5份標書感到滿意；黃竹坑站未來仍有3個期數將會適時推出。

4新盤涉2479單位 蓄勢年內推
長實（01113）近年售樓成績彪炳，去年賣樓收益更創集團歷來新高，自2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手條例）實施以來，長實累沽近1.2萬伙，套現超過1330億元，相信是期內少數售樓收益能突破千億元的發展商。該集團今年暫主力推出貨尾單位，但仍有4個全新樓盤部署年內登場，共約2479伙，以將軍澳日出康城第8期最為矚目，涉約1422伙。

康城8期及波老道矚目

去年長實推售荃灣海之戀發展項目及北角維港頌等大型住宅樓盤，沽出逾3200伙，錄得超過528億元售樓收益，成為去年「吸金王」，更打破集團歷年賣樓紀錄。翻查資料，一手條例實施逾5年來，長實累積推出23個住宅項目，賣出逾1.18萬伙，售樓收益超過1330億元。當中，荃灣海之戀項目兩期合計沽售2385伙，套現達289.73億元，金額至今未有新盤能及。

今年長實以推售貨尾單位為主，全新的項目暫只有南區淺水灣道90號，在6月推售時即獲大手客斥資逾10億元連購2座洋房，集團今年以來累售近400伙，套現超過124億元，年底前尚有4個全新項目部署登場，共提供2479伙，以將軍澳日出康城第8期最矚目，規模亦是4盤中最大，提供1422伙；已申請售樓紙的超級豪宅中半山波老道21號第1及2期亦不可小覷，共181伙。至於夥拍市建局的深水埗海壇街住宅地，提供876伙，為近年規模最大的市區重建項目之一。

九龍倉（00004）公布截至6月底止中期業績，期內收入78.23億元，按年跌逾54%，主要因去年底分拆收租業務九倉置業（01997）上市所致；第一次中期息每股25仙，按年跌61%。撇除分拆影響，經調整後核心盈利跌9.49%至25.27億元，因內地售樓表現受政府的限價措施影響。主席吳天海表示，內地各個城市的限價措施不一，北京、上海等地較嚴，政府批出的售價低於市價，為不能接受的水平，他認為措施令內地樓市更不健康；集團上半年主要於蘇州、無錫等地售樓。

撇除分拆影響純利減9%

吳天海認為，具持貨實力的發展商不會急於售樓，集團會待政府的售價限制變回合理水平才推盤，而近期部分地方政府有放寬跡象，例如集團在上海一個項目已取得較合理的預售證，將於未來數星期推盤。九倉上半年內地業務的合約銷售按年跌36%至72億元人民幣，距離全年銷售目標220億元人民幣甚遠。吳天海預料下半年銷售會較上半年好，相信可追趕目標。

至於買地計劃方面，吳天海表示，集團自去年下半年起於內地積極買地，上半年於內地買入10幅地皮，合共代價為140億元人民幣，目前需先消化，未來買地會視乎售樓速度。他留意到內地資金趨緊，地皮競爭已不如過去兩年般激烈，相信集團買入好項目的機會大。

集團早前透露，去年下半年以255億元投資上市股票，吳天海表示，目前手持股票總市值約290億元，強調全為長線投資，過去大半年未有沽售。問到加息對香港地產行業的影響，他指出，加息對行業雖然不是利好因素，但市場對加息有一定預期，除非加息幅度超出預期，否則對行業影響有限。

上月二手市場交投按月下跌，樓價升勢亦見放緩。利嘉閣地產研究部數據顯示，全港50個指標屋苑7月平均呎價（實用面積計．下同）報15278元，連續18個月破頂，惟按月升幅縮至0.8%，屬近9個月以來最少。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今輪二手樓價升浪至今已持續28個月，累積升幅達40.4%，單計今年首7個月，亦已累升近11.2%；7月二手平均呎價報15278元，較2015年8月的對上一個高位12243元，高出約24.8%。

全港50個指標屋苑中，呎價報升的屋苑有29個，其中以大角咀港灣豪庭及大圍名城的升幅較為顯著，分別按月上升8.1%及6.1%；呎價報跌的屋苑則有20個，跌幅較明顯者包括西灣河嘉亨灣及馬鞍山新港城，分別按月下跌7.7%及7.4%。

新界成交量挫38%最傷

50個指標屋苑上月交投量亦顯著回落，全月僅錄409宗成交，較6月的624宗急挫34.5%，並創近11個月以來新低。全港三大分區中，以新界區成交量跌幅最大，按月急跌38.2%至188宗。

廖偉強預期，本月二手屋苑樓價有機會出現輕微跌幅，交投量跌勢則有望喘定，甚至有力反彈至450至490宗左右。

零售市道向好，舖位租金上升，細碼舖位受投資者垂青。旺角汝州街一個面積不足200方呎的地舖，過去一年內連環易手3次，最新以735萬元成交，較10個月前賣貴三成。消息指出，旺角汝州街17號地下C舖，建築面積約180方呎，獲買家斥資735萬元購入，呎價約40833元。

根據土地註冊資料顯示，上址去年7月底獲一家公司以380萬元購入，兩個月後的9月底以565萬元售予一名蘇姓投資者，賬面賺185萬元或48.7%。而蘇姓投資者持貨僅約10個月，再度將舖位賣出，賬面獲利170萬元，升值30.1%，最新成交價較去年7月首度轉手時升值355萬元或93.4%。

此舖位身價急升，因期內曾轉換租客，租金大增。原租客為一家印刷公司，月租僅7600元。今年則轉租予一家運動用品店，月租飆升1.1倍至1.6萬元，以最新成交價計，回報約2.6厘。

民生區舖位錄大額買賣，大埔鄉事會街33至39號平安樓地下H舖，建築面積約900方呎，成交價7800萬元，呎價約86667元。舖位租予生果店及雜貨店等，月租18萬元，回報約2.8厘。

原業主於1972年以10.8萬元購入，持貨46年，大幅獲利7789.2萬元，升值721倍。

報告指，7月份甲廈價格微跌，結束連升25個月走勢，而乙廈接力向上，按月急升2.9%。

甲廈價格開始步入調整期，乙廈取而代之接力上升。根據美聯工商舖資料研究部最新發表的《商廈快訊》報告指出，上月指標甲廈的平均價格按月微跌0.2%，結束連續25個月的上升趨勢。相反，指標乙廈平均價格按月大升2.9%，當中又以上環及中環表現突出。若與2年前價格比較，中環及上環乙廈更分別累升33.6%及50.9%。本行預期，由於整體乙廈價格仍落後，上述兩區的乙廈未來升幅會持續。

甲廈租售價 按月微跌

報告指出，上月甲廈價格按月微跌0.2%，租金也微跌0.1%；相反，乙廈售價及租金按月分別上升2.9%及1.0%，表現明顯跑贏甲廈。然而，總計今年以來，乙廈價格整體升幅只有約8.1%，仍未及甲廈水平。

今年以來，中、上環乙廈售價表現最突出，其中，中環累積上升15%，上環更升21.6%，遠較整體乙廈的8.1%為高。若與2年前的價格比較，中環及上環更分別累積上漲33.6%及50.9%，最新平均呎價分別約1.61萬及2.1萬元，表現跑贏大市，最新回報率均約2.5厘。

不過，報告又指出，相對於售價，乙廈租金表現明顯落後，本年至今僅升2.5%，近3年累積僅升8.5%，而乙廈租金近年升幅追不上，主因乃近年新式甲廈供應大增，該類物業的質素較乙廈優勝，加上不少新甲廈坐落於東九龍，租金也比很多乙廈便宜，吸去大批租客客源，令乙廈租金表現追不上。

雖然，近年共享工作空間大舉進駐乙廈，但該類公司一般只物色大樓面單位，分散業權的乙廈難以從中受惠，故未有對租金帶來太大影響。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，甲廈過去2年升幅甚大，拉遠與乙廈的距離，乃近期吸引資金「追落後」的原因，當中尤以中、上環情況為甚。

他預期，上述地區的乙廈未來升幅也會持續。至於尖沙咀及佐敦，由於受惠高鐵通車及日後上蓋商業招標項目，因而有望造好；其他地區表現預計將與整體乙廈相若。