身處男人為主的建築業，九典建築師事務所主持建築師之一的張清華，是台灣屈指可數的女性建築師。她一手打造的「北投圖書館」、「花博新生館」家喻戶曉，《蘋果》來到她的辦公室採訪，卻見台灣建築獎獎座束之高閣，甚至反向放置，頗有視名利如浮雲的灑脫，與她一身白襯衫、黑針織外套的俐落感相襯。但細數她創造出的建築，卻十分溫暖，她說：「女性建築師的優勢，在於更能結合『三從四德』，做出因地制宜的建築物。」
作者╱詹宜軒

何謂三從四德？張清華解析，三從是「從大自然」、「從委託人」及「從初心」，德則是歸於道德等準則。

客家花布走進車站
她舉例2010年完成的苗栗台鐵車站，從該區氣候、地理環境來看，「苗栗是山城，風比較大，但我場勘苗栗舊站時，卻覺周遭了無生氣，該如何賦予這個山城一點歡樂的氣氛、又符合車站的實用性，便是規劃的概念發想。」
遠看苗栗車站仿效山稜線的頂棚，充滿山巒疊起的意念，天花板以象徵客家精神的花布，為送往迎來的車站增添一絲人情味，車站連通道上的防風玻璃候車亭、觀景亭，則提供民眾休憩之用。

張清華說：「許多鐵道迷可以在這裡拍攝火車、鐵道畫面，也有人在此求婚，這應了我當時設計這個車站的初衷，『車站不只是車站』，客家花布的運用，帶給這車站歡樂的氛圍。」要說苗栗車站還缺什麼？她笑說：「少了咖啡座，如果能有賣咖啡的業者進駐，應該不錯。」

跳脫建築硬梆梆的思維，張清華將女性從細節著眼的特性，發揮得淋漓盡致。入行30餘年，出自她手的前2件作品，皆是學校校舍。中和國小校舍當初僅預備興建2排教室，但她在有限預算內，規劃出可為學童活動、遮風避雨的棚架，另外在空橋設計比學童略高的玻璃牆面，可公告教育資訊等，令校方十分滿意。

打造出最美圖書館
一手打造出曾獲選為「全球最美的25家公立圖書館」之一的「北投圖書館」，張清華說，最得意的設計之處，在於可讓民眾於戶外閱覽的迴廊。「每每經過周圍道路，可以看到迴廊上滿滿的人，聽說還要排隊，這是建築物與環境共生的最佳案例。」

所謂的綠建築，不是要打著環保、節能的旗幟，規劃出多繁瑣的功能性，她認為，「化繁為簡，這是個很基本的建築概念，在舒適、堅固的前提下完成它，就像『三隻小豬』裡的建築，也可說是綠建築，只是不堅固而已。」
問她覺得台北市是否還存在最美的建物？她笑說，美的定義人人不同，大家認為北投圖書館美，但我認為它旁邊的北投溫泉博物館更美，「那是用手工做出來的建物，在那樣慢慢的年代裡所產生的價值，以及跟環境融合在一起的思考，我們當時也跟它學習了不少。」

從業30餘年，是否曾遇瓶頸或難以突破的關卡？「我覺得我是個樂觀的人，從不覺得有瓶頸，瓶頸或許也是一種挑戰。」張清華思忖好幾分鐘後補充：「或許每個案子都是1個瓶頸，建築師沒辦法知道世界上所有事情，沒做過的建物就是新的瓶頸，當瓶頸過得去，就能提升自己。」

擅長與大自然共存，張清華紓壓的方式也是走向大自然，不少建築師會以到世界各地參觀其他建物提升自己，她則開玩笑說：「這樣回來會更Depressed（鬱悶），因為發現做得比我好的人更多。」

【張清華 61歲】
★現任：九典聯合建築師事務所建築師
★學歷
．成大建築學士
．美國賓州大學建築碩士
★經歷
．台大土木所都市計劃研究室研究助理
．宗邁事務所建築設計師
．費城COPE LIPPINCOTT事務所助理建築師
．費城ECCP公司建築師
．李祖原事務所建築設計師
．淡大建築系、成大建築系兼任講師
．太陽能光電產業協會理事
★代表作品：北投圖書館、花博新生館、苗栗台鐵車站、健康公宅等
資料來源：《蘋果》採訪整理

行家真心話
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民宿奠音

受限台灣民宿法規的不合時宜，高雄市新崛江商圈「下次見SEE YA Hostel」青年旅社，成立3年來收到無數罰單，罰款總額高達76萬元，加上景氣不佳，決定歇業。業者近期舉辦「無料入住自由樂捐」的結束營運活動，卻有3人住1晚僅捐100元，讓人更心灰意冷。

在網路有超高人氣的「下次見SEE YA Hostel」青年旅社，臉書網站粉絲突破2.5萬人，負責人涂育庭斥資600萬元承租並改造老透天厝，累計營運費用高達800萬元，並背負逾400萬元貸款，卻不敵大環境景氣與政府多次開罰，將於8月底結束營業，並在中元普度當天舉辦「奠音派對」，擺放紙蓮花作為告別式。

罰款累積高達76萬
涂育庭幾年前花半年徒步環島，感受到人性的溫暖，也常入住青年旅社，喜歡不認識的旅客一起聊天談心的感覺，結束旅行後便賣掉房子，改造這棟屋齡36年透天厝。「下次見SEE YA Hostel」有2大房，共有25床供背包客使用。涂育庭僅1人經營，仍將空間打掃得一塵不染。
該旅社因具空間特色、青年創 業等宣傳價值，曾獲高雄市觀光局指導刊物推薦民宿，涂育庭亦多次受勞動部勞動力發展署邀約，分享創業過程。儘管有官方掛保證，但因該青年旅社屬非法民宿，3年來包括觀光局、國稅局、消防局都前來開罰，罰款累積高達76萬元，然平均住房率僅2成，每個月幾乎虧損逾10萬元。他憤慨表示，政府一邊行銷特色旅店，一邊卻接受民眾檢舉並開罰，讓人無所適從，「其實目前全台逾8成民宿都非法，政府不修正法規缺失，反而拿小老百姓開刀。」

逾8成民宿都非法
現行法規基地臨路須12米以上，要有第2逃生梯與電梯等，但「下次見SEE YA Hostel」臨路僅8~10米，樓梯走道寬80公分也不符120~150公分規定，老屋改造受限格局，實務面非常難規劃。
但網友萬家香認為，「非法經營就不要抱怨罰單，人家合法經營都不用成本，早早收起來是對的，要是出事賠都賠不完。」Forest Li則說：「拿舊法規面對共享經濟，難怪台灣年輕人無法出頭，因為還沒長大就被打趴了。」
此外，為告別旅社，涂育庭近期推出「無料入住自由樂捐」活動，唯一規定是須與同樣入住的陌生人分享生活，卻吸引許多只想住免費的旅客，甚至有3人入住僅投100元，「感覺真的很心酸，1棟辛苦打造的民宿，在他們眼裡價值是那麼不堪。」更顯心灰意冷。

「下次見 SEE YA Hostel」小檔案
★位置：高雄市新興區玉竹1街14號 位新崛江商圈
★坪數：地坪20坪、建坪約80坪
★樓層：地上5樓、地下1樓
★房床數：共2大房，有25個床舖
★屋齡：40年
★經營者：涂育庭
資料來源：涂育庭，《蘋果》採訪整理

墾丁黑化 高市民宿住房率僅2成

承租老透天改造成青年旅店，3年耗資逾800萬元，卻慘賠收場的旅店主人涂育庭，道出目前無論是民宿、特色旅館或青年旅店的經營困境，「多數民宿住房率僅2~3成，南部更在墾丁黑化後，觀光旅遊人潮大幅減少，沒人潮消費就是削價競爭，利潤大幅衰退。」

大環境糟削價競爭
據交通部觀光局統計，2011年全台合法及非法民宿共3763間，至2018年大幅成長至8819間，房間數也從1萬5658間提升至3萬7028間。8年間民宿家數與房數各成長134.3%、136.4%。而目前全台民宿平均住房價為2422元，該價格與目前高雄市不少4星級飯店落差不大，民宿與飯店間競爭搶客的情況，隨著旅遊業不景氣更顯嚴重。
涂育庭指出，即使是有高人氣的自家旅社，住房率也不高，1天可能只有2~3組客人，若不透過活動吸引人潮，或發展文創商品多角經營，單要靠住房營收支撐營運，難度極高，仍不敵大環境同業削價競爭。

特色流於行銷口號
一般而言，背包客1晚住宿費650元不算高，但當旅遊人潮不來，同業就削價競爭，涂育庭表示，高雄甚至有1晚200~300元的青年旅館，近年墾丁黑化後，來南部旅遊的人銳減，且多選擇近年城市行銷相當成功的台南，停留在高雄的少之又少。
不具名民宿老闆Lydia則表示，多數民宿非法經營是常態，你知我知大家知，官方當然也知道，但看身邊同業無論是合法或非法，經營狀況都不好，住房率最多就2成，要賺錢其實風險大、難度高，「高雄民宿住1晚2000元，都比飯店還貴，所謂特色民宿多數只是行銷口號。」

西區人潮與商機稱霸！今年上半年捷運西門站出站總人次破千萬，帶動店面租金地位穩固、空置率更趨近於0。反觀一度叱吒風雲的東區商圈，上半年出站總人次最高的忠孝復興站約869萬人次，較西門站少約35%，業者觀察，東西2大站租金行情，西區每月每坪約高出東區至少5000元，確立西區翻轉態勢。

出站總人次差35%
據台北捷運公司統計今年上半年各站出量統計，台北車站以2799萬人居首，西門站以1344萬人居次，第3名則是市政府站，有1083萬人，忠孝復興站以869萬人位居第4名。
就人潮觀察店面發展，中信房屋行銷企劃部呂佳音表示，西門町即便平日白天仍可見許多國內外旅客，晚上及假日更是人來人往，因此帶動該商圈的消費市場，尤其漢中街、成都路一帶，近捷運站出口的1樓店面，少有空置釋出。
今年4月，漢中街91~120號店面以每月105萬元的金額租出，呂佳音分析，換算每坪平均租金約2萬元。但由於租賃範圍包括1樓及地下室，若拆算1樓租金，單坪租金更高達3萬元。

忠孝東路出現鬆動
至於東區的忠孝復興站，雖出站人次不少，但因高額店租，造成許多支撐不了的店家搬遷或歇業，也讓忠孝東路一帶的店面租金出現鬆動。香港商匯泓不動產副總吳懿倫指，東區店面面臨如三溫暖忽冷忽熱的市況，今年初房東逐步出現軟化，部分高總價物件租金有2成左右的下修；低總價物件租金若有1成修正，通常去化都會轉為順遂。
呂佳音表示，目前忠孝東路商圈店租每坪1~2萬元，議價空間較大，捷運西門站附近店租每月每坪1.5~2.2萬元，且一店難求，有錢也不一定租得到。

看準商用不動產潛在買家比2年前多，龍巖集團今年6月舉辦法說會時，就預告將優先出售帶有租金收益的建物。本月10日該公司便通過，將處分台北市包括敦北南京商圈台北金融中心大樓部分樓層、忠孝SOGO商圈太平洋商業大樓3個樓層。業者預估，總價值可達35~36億元。

處分非本業用不動產
龍巖集團董事長劉偉龍曾表示，處分非本業用的不動產是公司重要政策，「會找尋最適當時間、合理價格再來出售，這是個長期策略，但不會在市場情況不好時勉強出售。」

為能在最適當時間出售，龍巖本月10日經董事會通過，處分持有之台北市松山區敦化北路88號台北金融中心部分樓層、大安區忠孝東路四段285號太平洋商業大樓部分樓層，兩商辦都位精華商業地段的核心，屬近期難得釋出的純辦大樓。
台北金融中心大樓位敦北南京商圈，前身是多家金融機構擁有之都更重建案，為稀有可拆分產權出售的頂級純辦。過往交易紀錄中，2011年國泰人壽以總價16.67億元，自國票金控手中標得部分樓層，換算每坪單價136萬元，創當年商辦公開標售新高。

太平洋商業大樓位忠孝SOGO商圈的傳統精華地段，區段內空置率極低，收益或自用均宜，吸引金融機構外之置產型投資人入主，去年11月宜進實業斥資5億元買下14樓即為1例。

信義全球資產王維宏經理分析，太平洋商業大樓歷史成交單價94~97萬元，以釋出面積約1500坪計算，預估成交總價14.5~15億元；台北金融中心大樓歷史成交單價128~136萬元，預估成交總價20~21億元，總價值可望超過35億元。

「南港商三特公辦都更案」昨（13）日完成簽約，潤泰創新將投資300億元，預估可創造737億元產值，為政府公辦都更中最大投資案；總計潤泰新手中握有東區門戶三大案，包括松山車站BOT案、南港車站BOT案，以及「南港商三特公辦都更案」，獵地眼光相當精準，穩坐東區門戶霸主。
台北市副市長林欽榮指出，南港為東區門戶之心未來將會形成「三缺」，包括缺乏會展中心和商辦、住宅及飯店，「南港商三特公辦都更案」2026年完工後，讓區域「三缺」獲舒緩解決。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，政府重大政策多在軌道建設、開發，集團也早在2005年就看到軌道經濟重要性，因此在2006年、2007年分別拿下南港車站BOT案、松山車站BOT案兩大案，合計投資金額達120億至140億元，兩大案也在2015、2016年相繼完工營運。
潤泰創新總經理李志宏表示，南港未來將是台北市交通重要樞紐，加上區域擁有聚落效益高，這也是集團積極插旗搶進的重要原因。

今年潤泰新再度拿下「南港商三特公辦都更案」最優申請人，並在昨日完成簽約，不僅穩坐東區門戶霸主，更是公司有史以來最大筆的投資開發案，並創下政府公辦都更中最大規模的投資金額案；簡滄圳指出，該案整合轉運站、會展中心、商場、辦公室、住宅等項目，潤泰新將分回約3.5萬坪的住宅和670個車位、台鐵則是分回約5.5萬坪辦公室和商場，北市府則是透過捐贈公益性設施、取得交通轉運站、會展中心。

「南港商三特公辦都更案」預計總開發量體達8.5萬坪，潤泰新預計投資約300億元，預估可創造747億元產值，提供1.2萬至1.5萬個就業機會；另外住宅部分，潤泰新規劃打造1,000至1,200戶自住產品。

簡滄圳指出，由於區域未來將有大量就業人口，住宅部分將鎖定年輕剛性需求為主客群，希望打造低持有成本、高附加價值的產品。

房產專家表示，該案可售建坪約3.5萬坪，未來潤泰新每坪推案價可望落在70億至80萬元，全案總銷金額高達245億至280億元。

南港案 技術門檻史上最高

「南港商三特公辦都更案」昨（13）日完成簽約，潤泰創新總經理李志宏表示，要在地下布滿布捷運、台鐵、高鐵的交通動線上，再蓋一個融合轉運站、會展中心、商場、辦公室、住宅等項目的開發案，「南港商三特公辦都更案」堪稱史上技術門檻最高的公辦都更案。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，潤泰創新拿下的「南港商三特公辦都更案」最優申請人，不僅比的是建商的財務能力，比的更是開發商的工程技術、規劃設計的專業能力。

李志宏指出，「南港商三特公辦都更案」位於台鐵、高鐵中間，地下工程施作難度相當高，向下施作工程時必須與台鐵、高鐵的動線維持一定間距，若地下連續壁工程的距離測量不到位、或是工程開挖線路不精確，就會造成軌道位移，捷運、台鐵、高鐵可能出現停止營運，工程不僅相當複雜且難度非常高。

李志宏說，尤其該案基樁的落柱位置如何精確到位，讓辦公室、住宅、商場等安全的軌道上興建，也同步考驗潤泰集團的工程實力，堪稱史上技術門檻最高的公辦都更案。

三陽（2206）積極處理閒置資產，董事會昨（13）日通過三陽位於台北市內湖區潭美段三小段711地號之土地1,435.97坪，將與耀達建設共同興建開發，合建分配比例三陽為58%、建方42%，與多年前三陽內湖舊廠開發，三陽分配比例低於一半，條件已大幅改善。

三陽內湖的兩棟辦公大樓前景看好，三陽進一步進行土地活化，除在新竹湖口出售土地、並建新展間外，內湖兩筆土地也即將開發，為三陽增加收益來源。目前三陽在內湖新建的大樓，除作為子公司南陽實業企業總部，星宇航空也租用部分樓層。

三陽相繼處理公司手中的閒置土地，提高資產效益。目前三陽手中較大的土地主要是位於內湖各為2,000坪與1,500坪的兩筆完整土地，由於區位不錯，是未來開發的主要標的，此次開發近1,500坪的土地，三陽將逐步在內湖開發。

相對於多年前三陽舊廠開發時，地主分配比例低於一半，引發股東質疑，後來雖然交付仲裁，也增加比例，但仍舊被為偏低。此次三陽的開發案，三陽公司資源遠高於當時，也將取得較有利的開發條件。

三陽年初出售新竹縣湖口鄉二筆土地3.95億元，土地處分利益約2.65億元，為三陽的資產活化展開序曲。

新竹土地與廈門金龍持股出售後，三陽公司不僅今年獲利增加，並將成為未來三陽擴展本業的有利後盾。

公辦都更不同命！台大紹興南街公辦都更案昨（13）日二度截標，仍乏人問津；但台北市規模最大的南港商三特公辦都更案，北市府昨日風光與最優申請人潤泰創新國際公司正式簽約，將打造「南港之心」。

北市府副市長林欽榮昨天以財團法人都市更新中心董事長身份，與潤泰正式簽約。預計引進潤泰投資逾300億元，展開「台北101」1.5倍大的複合式開發案，大手筆打造「南港之心」的34層樓摩天大樓群。

林欽榮表示，這是台北市有史以來開發、投資規模最大的公辦都更案，也是北市都更推動中心自2015年轉型公辦都更平台以來，第4個成功簽約的招商案。由於為TOD（公共運輸導向型開發）的開發案，地面底層就是台鐵、捷運板南線、高鐵，因此施工難度特別高。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，潤泰新看好台北市辦公室大缺貨的商機，未來5年都會供給短缺，潤泰新大手筆砸300多億元取得都更案和投入開發成本，預計打造轉運站、會展中心、辦公室、住宅和商場的「五合一」複合開發大案「南港之心」。

全案位於台北市忠孝東路六段、南港車站大樓距離150公尺處，佔地達7,879坪，土地所有權全部為國有土地，由交通部台鐵局管理。市府估計，可創造737億元的全棟價值。

簡滄圳表示，「南港之心」是繼南海段、犁和段之後，潤泰得標的第三筆公辦都更案，將打造為地上34樓、地下2層的複合式住商大樓，規劃有辦公室約5萬建坪、約230個單位，全齡住宅約1,000?1,200戶，及2,787建坪的商場；並捐贈15％的容積，做為國際會展中心、交通轉運站。總計樓地板面積達11.3978萬建坪，開發規模相當於1.5倍的「台北101」大樓。

其中，市府可分回7952坪，估計每年可收取權利金和房地稅金約1.75億元。至於台鐵局，將可分回5萬建坪的辦公室，升格為東區包租公，預計可創造辦公人口1.12萬人，一年貢獻租金收益達10億元。

另外住宅方面，潤泰新全數分回，2年後邊建邊售，估計興建1,000?1,200戶住宅和670個停車位，引進居住人口約3,800人，預計109年正式動工興建，115年完工。

相較於南港商三特公辦都更案風光簽約，「台大紹興南街基地再生計畫公辦都市更新案」公開徵求投資人招商案，地上權權利金底價13.89億元，昨天二度開標，依然沒人投標。台北市都市更新推動中心表示，本月底之前將與市府和台大開會，重新討論招商條件。

信託串聯都更、長照 蘇建榮按讚

都更與長照兩大政策將有機會互相結合，財長蘇建榮13日在九大行庫業務會議聽取台企銀「創新都更信託」專案報告後，對該新型模式表示肯定，更鼓勵各大行庫未來在推動都更業務時，可再透過信託業務借力使力，進而串聯銀髮產業來「跨業結盟」，如此一方面能改善市容，還能兼而落實長照政策。

蘇建榮在昨日會中指出，台灣正面臨「人口老化」及「建築老化」的「雙老」問題，在協助改善「雙老」問題的金流方面，公股行庫除了可發揮「領頭羊」的角色，也可透過都更融資、信託等多重業務模式的結合，發揮更大的功能。

台企銀董事長黃博怡出掌台企銀董座後，不僅已挑選多家台企銀的分行作為自辦老舊行舍都更的標的，現在更擬透過融資加上信託模式，將都更一併結合建造養生宅，串聯銀髮產業加入，昨日台企銀也對此提出完整的專案報告。

在台企銀所提出的創新都更架構中，一方面政府透過推動「公辦都更」，加速解決危老建築問題，另一方面弱勢地主可透過都更收入入主養生宅，另外銀行則分別和都更後的養生宅及銀髮長者，簽署營運信託、安養信託，來確保長者入住的穩定性，及保障長者入住之後的生活所需費用。

而在架構中，台企銀除了給予地主抵押貸款，對於地主、都更實施者，以及出資者等三種角色，也分別給予私有土地信託、開發案建融及營運資金信託及籌資信託等不同信託服務，來完成都更案的執行。

房市盤整之際，金融機構成為建案1、2樓店面最佳鄰居，看準金融機構長期穩定的租金收益，又可提升建案店面高價值形象，不少建商或投資者買進店面鎖定金融機構。其中，新北市淡水「和光九泰」店面，4月交易總價破億，創實價登錄以來淡水區最高總價店面，即準備招租金融業，且隔壁店面也被淡水一信買下並已進駐。

金融機構成為拉抬建案門面最佳房客，新案完工交屋後，建商或投資者紛紛以金融機構為出售或出租對象。今年才完工交屋的新北淡水「和光九泰」1、2樓店面，今年4月以總價1.12億元交易，創實價登錄以來淡水區最高總價店面，之所以有這樣的身價，除了店面坪數大，又在新市鎮主要道路上，最主要仍是該店面使用登記申請為金融機構，目前該店面在租賃市場開出25萬月租金，若順利出租投報率為2.6％。

「和光九泰」隔壁另一間1、2樓店面，則已出售給淡水一信信用合作社，目前成為淡水一信新市分行，7月中旬已遷徙營業，不過該筆店面交易金額尚未揭露。

此外，林口新案「富堡晶都」1、2樓店面去年2月以總價3.54億元，賣給建商自行成立的富堡投資開發公司，再出租給中國信託作為分行使用；同一建案另一間1、2樓店面，則於今年1月以總價1.64億元出售給中華郵政。

而新北新莊區的「亞昕向上」1樓店面，2015年底，林姓自然人以約1.1億元買下，目前承租給富邦人壽。除了住宅大樓，北市士林區中正路的商用不動產大樓才剛落成，富邦銀行士林分行也馬上進駐。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，銀行承租分行辦事處，除了地段商業指數要夠高，店面本身空間需求也大，且要使用登記為金融機構，因為好店面難尋，因此除了銀行買下自用，通常以承租方式，一簽約至少5年以上，長則10年，而房東也都視銀行為長期穩定好咖，因此租金也會有議價空間。

張旭嵐表示，不少建商都有長期往來的友好銀行或商業關係，為了增加建案的吸引力，1樓店面出租常在未公開前就有大銀行集團預定。事實上，不少建商也不急著現在賣出1樓店面，出租給銀行投報穩定，也有利商業往來，而銀行進駐也間接提高了建案周邊的商業指數，對建商和銀行來說，實為雙贏。

住展雜誌企研室經理何世昌認為，店面價值與房屋新、舊無關，與店面效益、租金收益率關係比較大，所以新店面不見得會比老舊店面值錢。近年以來，北市新建案規畫店面數量逐漸減少，主要是民眾越來越喜歡純住宅社區，不喜歡一樓有店面、或住店混合的社區，因為店面若租給餐飲業，如燒烤店、鹹酥雞店，或是嫌惡產業，又或者像消費人潮多的超市，則會有噪音干擾等疑慮，對社區房價會有負面效應。

看好烏日高鐵站是中台灣唯一的三鐵共構車站，興富發建設日前不惜砸下40億元重金、首度搶標烏日高鐵特區土地，其手筆之大，引起業界矚目。而精銳建設也已悄悄購地插旗，加上龍寶、惠宇、開富力等品牌建商已在該區塊圈地推案，被台中市政府規畫為「烏日副都心」的環高鐵區塊，一躍成為台中近年來推案新熱點，近期新案百花齊放！

台中市不動產開發公會市調委員會表示，烏日高鐵特區目前至少有8個以上的建案在施工中，推案最集中的就是三榮路、榮和路、環河路等主要路段。單是寶佳集團旗下就有佳福「I幸福」、和峻「高鐵捷市城」、和峻「高鐵之星」、和築「青風」、櫻花三榮路案等。

此外，麗寶集團旗下的建義建設新案，總銷預估達60億元、以及登偉「輕井澤3期」、金旺盛榮和路案等；而「登陽匯川」新成屋已進入完工階段。以每個大樓案平均總銷20億元推算，目前烏日高鐵特區在建新案推估總銷逾200億元。

另外，龍寶「園臻邸」案、開富力「FREE HOUSE」透天別墅案，以及精銳、惠宇等品牌建商，也將陸續進場推案。其中，精銳建設今年6月購進新榮和段1,310坪土地，緊鄰公園首排，預計2019年上半年、推出2至3房大樓案；而龍寶建設5年前推出「愉悅臻邸」案，當年創下尚未公開就完銷的佳話；龍寶2期「園臻邸」最快年底前進場。

擁有絕佳地理位置的烏日高鐵站，是中台灣唯一結合高鐵、台鐵、捷運三鐵共構的車站，早被台中市政府列為重點開發區域。

隨著三鐵共構的最後一塊拼圖－台中捷運綠線，將於年底前試運轉，意味著「烏日副都心」的骨架完成，近幾年來吸引了壽險集團、購物中心、大型醫療機構、婚宴會館、建商等加快進駐腳步。

其中，林新醫院搶先進駐已營運；包括國泰、新光等壽險集團，也陸續進駐建置物流中心、教育中心等；另外，世貿中心主導的「台中國際會展中心」已營運；還有，號稱台中單一面積最大的「臻愛花園飯店」已動工興建，預計明年完工啟用。

重大建設吸引著建商的目光。興富發日前搶標的烏日新高鐵段土地，總面積達7,656坪，每坪單價超過50萬元，預計將開發為住商複合社區。台中建商同業以興富發取得的土地成本推估，未來住宅每坪開價很難壓在30萬元以下，總銷金額至少120億元。

南台灣代銷龍頭上揚國際積極跨足建設產業，昨（13）日再砸7.16億元，向國有財產署，標得2,104.4坪、位於高雄市河堤社區的地上權建地，這是上揚集團標得的第三個地上權，也使得該集團在短短3個月內，投入購地的金額超過17億元。

國有財產署南區分署昨日進行2018年地上權2筆土地標售案，其中，位於仁武的576.83坪土地，因無人投標而流標。

另有一筆位於高雄市三民區明仁路與民族路口的2,104.4坪、使用分區為「住五」的地上權建地，底價每坪33.04萬元，總價約6.95億元，由鑲揚國際開發公司一家參與投標並得標。

鑲揚國際開發公司總經理侯嘉璋表示，由於該地位於高雄模範社區河堤社區和河堤國小之間，地理位置良好，生活機能便利，因此，才決定出價每坪34.06萬元，總價約7.16億元，溢價約3.02％，標得此一地上權，規畫未來1年內，推出500戶左右的住宅產品。

他表示，昨日的標地，是上揚集團第三筆得標的地上權土地，國財署在今年5月14日標售高雄市鳳山區褔誠段13地號、1,748.41坪「住三-1」地上權建地時，鑲揚國際也以總價2.2億元標下，換算每坪約12.59萬元，規畫今年10月底，推出44戶透天產品。

侯嘉璋說，上揚集團最早投入的地上權住宅，是去年以權利金4,669萬元，向國有財產署，標得高雄岡山區573坪土地，並推出高雄第一棟20間透天厝地上權住宅「銳揚傳家寶」，目前已經售出70％。

除了標得地上權土地，上揚集團積極投入地產開發的態度，也展現在一般土地的買進，今年5月8日，總共砸下7.66億元，向高雄市政府財政局標得高雄市楠梓區的4筆建地，總共標得3,020.9坪，累計今年3個月內，砸入購地的資金達17.02億元。

8月13日消息，保利地產(11.470, -0.23, -1.97%)晚間披露半年報，公司2018年上半年實現營業收入595.14億元，同比增長9.28%；淨利潤65.05億元，同比增長15.13%。每股收益0.55元。股東方面，證金公司持股由一季度末的5.14億股增至5.81億股，持股比例由4.33%增至4.90%。

　近日，為貫徹落實住房和城鄉建設部等七部委《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號）精神，根據市委、市政府規範房地產市場秩序，保持南京房地產市場健康穩定發展的要求，南京市住房保障和房產局聯合市委宣傳部、物價局、國土資源局等11個部門聯合下發了《關於開展房地產市場整治專項行動的通知》（以下簡稱《通知》），決定於2018年8月至12月底在全市開展房地產市場整治專項行動。

　　《通知》提出，要結合當前南京市房地產市場實際，針對存在的突出問題，通過多部門聯合執法，重點打擊售後包租、虛假廣告、發佈不實資訊、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為，進一步整頓和規範房地產市場秩序，健全房地產市場監管機制，切實維護人民群眾合法權益。

　　成立三個組 重點整治四類違法違規行為

　　《通知》要求，本次房地產市場整治專項行動設立三個組，分別為房產檢查組，負責房地產市場秩序檢查，由房產部門牽頭；房價檢查組，負責房地產市場房價秩序及裝飾裝修檢查，由物價部門牽頭；土地檢查組，負責已出讓土地開工、竣工情況檢查，由國土部門牽頭。

　　《通知》明確，此次行動重點整治四類市場違法違規行為，即房地產市場不規範經營行為，房地產開發企業違法違規行為，房地產經紀機構違法違規行為，以及虛假房地產廣告。

　　其中，開發企業捂盤惜售或者變相囤積房源，“首付貸”，“首付分期”，捆綁銷售；經紀機構提供“陰陽合同”避稅，強制代辦、擔保，發佈虛假房源和價格資訊，房地產廣告中承諾房產升值或者投資回報等行為，均在此次市場整治專項行動打擊範圍之內。

　　落實四大舉措 確保專項檢查工作扎實開展

　　同時，根據《通知》安排，此次專項行動將採取企業內部自查、自糾，各區普查和全市專項檢查相結合的方式開展。通過分層管理、分級負責的原則，扎實做好對房地產市場違法違規行為的查處工作。

　　南京將始終堅持“房住不炒”的基本定位，始終保持對房地產市場的嚴管態勢。為了確保此次房地產市場整治專項行動落實到位，11部門對此次工作提出了四大舉措：一是對各區檢查執法人員進行集中培訓，以提高檢查工作的效率，提升工作效果；二是要求各房地產開發企業、經紀機構自查、自糾後形成自查、自糾報告，上報各區房產（住建）局；三是要求各區相關部門根據企業運營情況和自查自糾報告，有重點的開展全面檢查，並形成書面報告（包括典型案例）報送市綜合執法辦公室；四是要求各檢查組分頭拿出工作方案，匯總執行。做到既精確打擊又發揮部門合力，同時每月工作形成工作簡報進行總結。

　　南京第一時間採取行動

　　為落實《通知》要求，淨化房地產市場環境，南京市第一時間採取行動，7月12日起，由南京市住房保障和房產局牽頭，市建委、物價局、工商局、國土局、環保局、教育局等多部門聯合對全市房地產市場開展了專項檢查。檢查組採用隨機抽查和有針對性的檢查相結合的方式，對南京多家房地產開發企業、經紀機構進行專項檢查，涉及鼓樓、建鄴、棲霞等多個區域。檢查內容包括“銷售現場資訊公示是否規範、資金監管落實是否到位，有無發佈虛假房源、賺取房源差價、挪用交易資金、違規開展金融業務、違規代理銷售等行為”。同時，對社會反映比較集中的售後包租、炒作學區房價等問題一併納入檢查範圍。

　　在各區前期檢查91家開發企業的基礎上，對部分樓盤進行了現場抽查，重點檢查違規收費、虛假廣告宣傳、裝修縮水、發佈不實資訊等行為。在各區前期檢查305家經紀機構的基礎上，對我愛我家西康路店、鏈家西康路店、王祥房產朗詩國際店、林升不動產萬科光明城市店、中廣置業世紀花園店、南京廣發資產管理有限公司第二分公司等房地產經紀機構進行了現場抽查。通過檢查，我市商品房銷售總體現場公示規範，採用線上報名登記，銷售秩序基本有序，經紀機構在經紀人掛牌上崗、銷售服務方面總體規範有序。同時也發現部分樓盤未嚴格執行一價清、捆綁銷售、裝修交付矛盾集中等問題，房地產經紀機構存在缺失門店經紀人證上牆公示、無合同樣本在店內公示、備案證明未公示、發佈虛假開盤資訊等一系列問題。針對部分房地產企業、經紀機構存在的問題，檢查組現場責令立即整改。下一步將對存在違法違規行為的開發企業、經紀機構和個人嚴肅處理，並記錄誠信檔案。

　　南京將切實貫徹落實國家七部委《通知》精神，加強組織領導，強化監督措施，加強輿論宣傳，嚴格監督檢查，建立健全房地產行業信用體系，推進房地產領域守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制建設，逐步建立符合我市實際的房地產市場監管長效機制。

住建部近日重申要“完善和落實差別化住房信貸”，市場人士普遍預計個人住房貸款利率上調將是大趨勢。

當前，在房地產市場調控力度加碼、信貸環境趨緊的背景下，上週五，有關“中國工商銀行和中國農業銀行調整上海首套房貸款利率折扣，從九五折降至九折”的消息引起市場高度關注。但當日晚間，工行上海分行、農行上海分行對此紛紛回應稱，目前個人住房貸款利率政策沒有調整。

緣何此次利率折扣的消息備受矚目，在業內人士看來，這是因為央行釋放流動性後，引發了市場對短期內房貸利率是否會降低以及購房信貸是否鬆緊的猜測。因為在當下樓市調控更加嚴厲的背景下，如果信貸方面有所放鬆，哪怕是對首套房，也容易引起市場關注，進而造成房價上漲難以抑制的現象。

但要注意的是，雖然工行上海分行、農行上海分行相繼表態，仍維持首套房九五折利率折扣。從一線城市來看，目前上海對於首套房的貸款利率依然在基準利率之下，而北京為基準利率上浮10%，也有部分銀行超過20%，深圳則是基準利率上浮10%至30%。

融360發佈的最新房貸市場報告顯示，2018年7月份，在其監測的35個城市533家銀行中，全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率的1.157倍，已連續上漲19個月。其中，有146家銀行首套房執行基準利率上浮10%，173家銀行首套房執行基準利率上浮15%，115家銀行首套房執行基準利率上浮20%，28家銀行首套房執行基準利率上浮25%，25家銀行首套房執行基準利率上浮30%。在這些城市中，7月份首套房平均利率最低的是上海，為5.16%，最高是武漢，為6.35%。

“由此可以看出，雖然上海對於本地樓市調控的力度依然偏緊，但對於剛需購房者來說，確實是在貸款利率方面給予了一定的政策傾斜。”昨日，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，這是值得其他城市效仿的，畢竟樓市調控的根本目標是抑制投資投機性需求，而不是針對剛需購房群體。

在我愛我家集團研究院院長胡景暉看來，隨著7月底中央政治局會議將“穩”作為下半年經濟工作的核心，預計在目前的經濟形勢下，貨幣政策存在適當寬鬆化的趨勢。但他指出，雖然未來貨幣政策或存有適當放鬆的預期，但抑制炒房、維持樓市穩定仍是當前房地產政策的基本原則，所以，即便是未來貨幣政策稍有寬鬆，但監管層對於流動性的釋放也將是精准控制的，更多的是滿足剛需購房者的信貸需求。

在廈門樓市成交量出現斷崖式下跌的同時，多個樓盤也開始了“變相”下調價格。8月12日，《財經》新媒體記者調查瞭解到，廈門一些樓盤以精裝變毛坯、疊墅產品樓層不同以及尾盤清倉等原因，大幅下調了銷售價格。其中，融信海上城降價幅度達每平方米萬元，而保利三仟棟•壹海裡同樣戶型區間的疊墅，總價從500萬元/套起調整為約460萬元/套起，其他樓盤價格也出現不同程度的下跌。資料顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現顯著下滑，降幅超四成。

值得注意的是，在成交量和價格均出現下跌的同時，此前拿地比較激進的房地產公司或陷入資金周轉困境。記者梳理發現，2016-2017年，包括保利、禹洲、海投、融僑等房企折合超3萬元/平方米樓面價拿下的多個地王地塊，目前仍未動工或處於待售階段，高溢價率地塊遲遲未入市或對房企現金流造成重壓。截止今年7月，廈門商住土地溢價率已全面回落，甚至不足1％，樓面價多降至2萬以下。與此同時，外地客群占比連降兩成，投資客的撤離將對高端樓盤的銷售進度產生影響。

業內人士表示，目前廈門住宅價格出現調整、成交量驟減，實為調控政策影響下部分城市退燒的信號。政策方面監管趨嚴，房企高溢價率拿地建造的高端項目，難以按計劃入市。即使順利入市，在限購限售等政策的影響下，銷售和回款速度放緩，利潤被壓縮。並且，房企以新貸還舊貸，資金方面壓力將更大，或會出現以價換量等現象。

成交量持續大幅下降 房價難有上漲空間

近日，《財經》新媒體記者查詢發現，目前廈門熱銷的部分樓盤已下調均價。例如，今年5月，融信海上城均價為35000元/平方米，從6月份開始調整為25000元/平方米，降價幅度達每方米萬元。據該樓盤的銷售人員介紹，項目已進入尾盤銷售階段，所以降價促銷。另外，在售的保利三仟棟•壹海裡，自今年7月，同樣戶型區間的疊墅產品總價從500萬元/套起調整為約460萬元/套起，均價從55000元/平方米降至47000元/平方米。同月，三盛國際海岸項目均價從17800元/平方米調整至15000元/平方米。

對此，以上兩專案銷售人員均表示，專案並未降價，銷售的產品類型不同，價格有所調整。保利專案置業顧問對記者表示，之前該專案所售戶型為疊墅的下疊產品，包括地下室和花園，而現在銷售的是中上疊產品，所以均價顯示上有所不同。同時，三盛國際海岸項目置業顧問表示，之前銷售的產品包含精裝修，現在則是毛坯房，所以價格有所調整。

在“變相”調價的同時，廈門樓市成交量也出現了腰斬。據廈門國土資源與房產管理局官方資料顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現顯著下滑，去年廈門新建商品住宅成交面積為152.2萬平方米，同比降低51%；成交14413套，同比減少46.5%。二手房方面，交易面積為287.5萬平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。

然而，今年上半年，成交下降趨勢仍在延續。1-6月，廈門新建商品住宅成交面積為58.7萬平方米，同比下降30%；成交套數為4505套，同比減少41.9%。同時，二手房方面下降更為明顯，交易面積為71.3萬平方米，同比下降64%；成交套數為6995套，同比減少65%

中國豪宅研究院院長朱曉紅在接受《財經》新媒體記者採訪時表示，一個城市房價的整體水準，主要由城市政治經濟地位，以及居民的收入水準決定。樓市調控政策會改變供求關係，讓需求人為減少。同樣，市場也具有調節作用，還原真正的供求關係。在供大於求的市場環境中，房價一定會降下來。

從庫存量來看，公開資料顯示，截止今年8月12日，廈門可售新房套數為13650套，不足2017年一年的銷售量。不過，現如今，廈門仍執行2017年調整後的樓市限購限售政策。具體內容包括，廈門本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。另外，對無法提供購房之日前4年內，在廈門市逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。

這些至今嚴格執行的房屋買賣限制條款，一定程度上抑制了瘋狂的購買力。廈門外地購房者客群購房面積占比連續兩年下降，今年上半年占比再下探：從2017年底的26％降至21%，同比下跌5個百分點，兩年半時間共下降超兩成。反觀本地購房者客群購房面積，占比從74%升至79%。

在同策研究院總監張宏偉看來，目前房地產市場進入調整期，購房者、投資客不見得會認可現階段市場價格，或導致交易量以及房價呈現下降的趨勢。

朱曉紅認為，目前情況產生的原因在於，前幾年廈門是全國樓市高速發展的熱點城市，成交量、價格大幅度上漲之後，出現了市場透支與政策迫降的併發症。從去年開始，廈門住宅市場已漸現頹勢，成交面積、成交套數均出現負增長。今年成交量的繼續下滑，可以理解為調控政策影響下的部分城市退燒的信號。

雖然庫存較少，但從目前所執行的調控政策來看，廈門的房價或恐難抗住市場需求端客戶結構的變化，很難再有上漲空間。張宏偉表示，今年政策監管更為嚴格，高價地的高端樓盤在政策審批放量上受到影響。對於房企來說，未來將更充滿挑戰，項目入市的節奏和定價問題，則成為一大考驗。

高端專案銷售遇阻 房企或陷資金周轉困境

在成交量和價格雙雙下降的同時，業界最關心的是曾經的地王地塊卻遲遲未動工，這些房企或難逃資金周轉陷入困境的尷尬。

2016年6月，禹洲以價率183.69%，總價為28億元（樓面價32825元/平方米）拿下廈門集美區一地塊，是當時的新單價地王。目前，該專案仍未上市；同年，海投以競價上限57億元（樓面價37012元/平方米）的巨額總價拍下海滄區一地塊，是當年廈門新總價地王，但也未上市、未公佈案名。

此外，記者梳理發現，除了仍未上市的地王項目外，一些高溢價率的項目也正在等待預售證發放，仍然處於待售階段。其中，融僑置業在2016年以139.66%的溢價率，總價42.18億元（樓面價36345元/平方米）獲翔安區一地塊，屬翔安區的地王。目前已公佈案名為融僑•鉑樾府，但仍處於待售狀態。

同樣，2017年拿地的多個項目也面臨上市困難。去年5月，保利以上限價10.08億元（樓面價31500元/平方米）獲得的同安區濱海新城一地塊，以及禹州以上限價13.49億元（樓面價31519元/平方米）獲得的同區域一地塊，兩個項目一年後均未正式動工。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前的地王專案面臨入市銷售以及定價方面的壓力。尤其，受房企資金面收緊影響，房企暫緩或斷斷續續施工。

由於限價政策被嚴格執行，全國範圍對高端樓盤入市多有所限制。張宏偉表示，因入市價格受限，專案利潤較低，試圖通過高溢價率實現高利潤越來越難。同時，由於行業正處於調整階段，房價難以繼續上漲，對於眾多高溢價率的專案來說，開盤和開發的週期都會延後。

不過，業內人士表示出了對於房企資金方面的擔憂。在朱曉紅看來，受融資難、融資成本高、土地貴，而房價不能提高的疊加因素影響，使得房企陷入定位難、生存難的困局中，廈門並非個案。

此外，2018年，房企面臨著債券到期的情況，部分高地價專案必須賣房。並且，受同板塊內，低地價專案的定價壓力，高地價專案自身或會以價換量。目前廈門樓面價多降至2萬以下，重回“1”萬元時代，或將加劇周邊高價項目的銷售壓力。

土地市場降溫、投資客撤離 未來樓市或趨冷

公開資料顯示，2016年，廈門商住用地成交16宗，土地出讓金為476.2億元，同比增加166.1%，多幅高總價、高溢價率、高樓面價的地塊誕生。例如，泰禾以27.84億元拿下同安區一地塊，成交樓面價30097元/平方米，溢價率為141%；萬科以總價21.22億元，樓面價22337元/平方米，溢價率為242%。

值得關注的是，2017年商住用地成交30宗，地塊總數出現翻倍。不過，樓面價及溢價率已有所回落，樓面價多降至3萬元以下，溢價率多降至100%以下。2017年，萬科以總價15.66億元（樓面價20113元/平方米）拿下同安區某地塊，溢價率僅為1%；世茂以17.70億元（樓面價20091元/平方米）拿下同安區某地塊，溢價率僅為0.5％。

到2018年，商住土地溢價率繼續回落，樓面價降到“1”萬元時代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再難見超過高溢價率、高樓面價的土地。上半年，保利以29.1億元拿下海滄馬鑾灣板塊一地塊，溢價率為0.34%；金地以23.8億元拿下海滄馬鑾灣另一地塊，溢價率為0.42%。同時，於7月2日成交的五幅地塊，其中四塊樓面價低於20000元/平方米。

不僅土地市場出現降溫，一些投資客也紛紛撤離。據一位投資客的朋友介紹，2016年，該人士加入了廈門炒房團。這一年，廈門商品住宅銷售均價為24348元/平方米，同比上漲19%。當年，廈門房價雖不敵深圳（49709元/平方米），但已排名全國第五，超過南京、蘇州、廣州等城市。同年，本地購房客群購房面積占比57%，外地購房占比43%。

雖然，該投資客購入多套廈門房子後房價出現增長，而更大的隱患還在於，其資金來源除了銀行貸款外，還有高額利息的小額貸。房價上漲帶來的房子升值還未到一年，2017年廈門限購限貸政策出臺，該位購房者的房子無法按正常手續出手。又因房子的貸款利息和按揭無法按時償還，其只能降價拋售房子。

事實上，在2017年已有一些投資客撤離。從資料方面來看，2017年，廈門本地購房客群購房面積同比增長17個百分比，為74%，外地購房占比降至26%。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，過去幾年廈門房價一直偏強勢，房價水準明顯背離多項其它指標，存在一定程度泡沫。本次廈門樓市震盪，是多年積累下的“病痛”集中顯現。下半年，成交量若不能出現強反彈，房價將出現下跌趨勢。

“此階段在各類調控政策持續執行下，不僅廈門的新房市場出現交易量下滑，上海、蘇州、南京的一些郊區剛需盤並不好賣，以上這些區域的房企已經出現一定的銷售壓力。”張宏偉說。

上海鏈家市場研究部監控的最新資料顯示，上周（2018年8月6日-8月12日），上海全市新建商品住宅成交面積為13.45萬平方米，環比下跌44.47%；同時，上周全市新建商品住宅成交套數為1058套，環比下跌45.01%。在連續三周處於15萬平方米以上的成交高位後，上周全市新房市場出現了一定的調整和回落，但由於供應端始終保持高位，市場在成交端未來仍有著較大的釋放潛力。

剛剛過去的一周，上海全市共計有13個項目約4500餘套房源入市，僅次於4月16日-4月22日5100餘套的年內最高點。值得注意的是，在上周推盤的13個商品住宅專案中，市區樓盤佔據了其中7席，遍佈前灘、東外灘、北蔡、張江、新靜安等區域，普遍定位中高端。

根據上海鏈家市場研究部監控的資料顯示，儘管8月尚未過半，但已推盤和確定推盤的商品住宅房源已經達到5800餘套，不出意外，將成為今年繼4月和7月後的又一個推盤高點。特別是市區項目的推盤在8月逐漸放量，佔據總推盤量的38%。

儘管上周新房市場推盤量超過4500套，為年內次高點，但其對於成交端的拉動作用仍相對有限，僅有金輝海上銘著、金地天地雲墅兩個項目的成交量進入前十。對此，上海鏈家市場分析師趙葆根認為，一方面，上周開盤的項目中，有多個市區中高端項目，其在成交端的釋放相對遲緩；另一方面，上周入市的多個週邊專案，開盤時間在週五至周日，因此，其成交難以在上周釋放，而開盤相對較早的金輝海上銘著、金地天地雲墅，成交量就較為可觀。

7月下旬以來，不少蓄力已久的市區樓盤相繼入市，也成為了近幾周上海新房市場的新特點。而且近期入市的市區樓盤，普遍較前期推盤的報價持平或下降。因此，市區中高端樓盤的入市，主要對市場的成交結構產生影響，但不足以改變目前市場穩中有降的預期。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上周上海樓市調整屬意料之中，尤其是持續放量並且持續創近期新高後市場需要喘息休整。而成交量雖然有回落但仍處於近3個月的周度交易水準，調整幅度也不是特別大，說明市場情緒保持不錯。以往7、8月份是樓市淡季，一般都會低於平均水準，但是今年卻呈現相對活躍狀態。從時間節點來看，馬上就要進入下半年最重要的銷售季，也可看出開發商提前在做準備，預計在加大供應推動下，8月或繼續保持較快去化速度。

在大陸中央打房力度不減反增之下，最近多筆土地拍賣都出現流標或價格大幅下降的情況，在市場上引起很大的討論聲音。建商在拿地的態度上不像過去那麼積極，似乎有降溫徵兆。其中最受矚目的是太原市的8筆土地拍賣，高達130億（人民幣，下同），結果全部流標，震驚業界，並引發聯想，是否意味著整個土地市場開始出現變盤跡象，房市將提早邁入寒冬期。

《上海證券報》報導，大陸土拍市場由夏入秋，熱涼轉換，幾乎就在一夜之間。尤其是8月10日，杭州、南京、太原等城市都進行了土地拍賣。從拍賣過程和結果看，土拍市場明顯降溫，有的全部流拍，有的即使成交，地價比之前也降低了不少。

地價高過建商預期

當然最特別的是太原市的土拍，堪稱是「史詩級」的大規模土拍，共有8筆，達130.82億，結果出乎各界預料，全部流標，也為近來各地的土拍敲響警鐘。

在過去，太原市的土地拍賣很少有在同一熱點區域同時進行8筆土地拍賣的紀錄，按照以往太原「逢拍必搶」的慣例，業內人士預估，這場拍賣可能會拍出當地今年的最高樓面地價、土地單價地王。沒想到最終結果卻是跌破眾人的眼鏡。

根據分析，土地價格高過建商對市場售價的預期值，是流拍的主因。這次拍賣的8筆土地起拍樓面價都較高，建商擔心拿地後未來銷售價格「上不去」，將導致利潤大縮水。

事實上，最近在杭州，也出現同樣土拍不熱絡的景象。據統計，7月，杭州十區共出讓了31筆土地，其中，22筆住宅用地，沒有一筆拍賣到最高價，反而是以底價成交，甚至同樣地段的住宅用地成交價跌幅最大超過了30%。

在南京市，也有土地進行拍賣，江北新區有兩筆土地要拍賣，雖然引來了多家建商參與，競爭也十分激烈，但最終成交價格比之前的「地王」價降了近每平方公尺3000元。

最高價明顯受限制

業內人士表示，上述兩筆土地，雖然爭奪激烈，但最高價明顯受了限制，算下來的最高樓面價約每平方公尺2萬元，相比之前附近出讓的每平方公尺2.3萬元的地價，便宜了約3000元。

據了解，通常從土地競爭激烈與否的情況，可以反映出建商對房市前景的冷熱。業內人士表示，建商目前拿地不再激進撒網，而是精準出擊。且從土拍市場不同的「降溫」幅度，應能看出建商的偏好和預判。

越秀地產（00123）公布截至6月底止中期業績，純利13.14億元（人民幣．下同），折合約15.19億港元，按年增長19.2%。每股盈利10.59分；派中期息每股4.2港仙，增5%。

董事長張招興表示，其個人判斷內地政府為求資金支持實體經濟，樓市政策不會完全放鬆，相信也不會進一步收緊，會讓房地產行業持續健康發展，不會在行政手段上推出更嚴厲的政策。

中期賺15億 升近兩成

期內，越秀地產的核心淨利潤11.2億元，增加7.8%，維持以其中約40%用作派息。營業收入101.63億元，下跌14.9%。已售未入賬金額561億元。上半年合同銷售金額279.8億元，維持全年銷售目標550億元；可供銷售貨值達1050億元，下半年將推出14個新項目，較上半年的8個有所增加。

張招興又稱，該公司為達致2020年銷售800億元以上的目標，會努力增加土地儲備，在合適時機以合理價格加強投資力度。因看好廣州會以軌道物業發展，帶動大量城市更新開發需求，母公司越秀集團正與廣州地鐵集團合作，條件成熟後會把相關項目注入越秀地產。

截至6月底，集團總土地儲備約1822萬方米，較年初增12%；按權益比例計算，應佔建築面積約1093萬方米。

張招興透露，越秀會堅持商住並舉，不會放棄商業地產發展，並探索資產證券化，預料內地今年或明年會落實出台房託政策，往後越秀除越秀房託（00405）外，在A股也會有房託平台，初步推算會把估值近百億元的重點商業資產組合打包。

銀行毋懼加息 嘉湖看高15%

本港多間銀行紛於上周調升按息，下月加息機會高唱入雲，惟銀行對後市取態未見轉變，估價甚至屢高於成交價。統計十大藍籌屋苑過去3天表現，錄得成交的7個屋苑中有多達6個屋苑的成交個案獲銀行「估足價甚至估突」，最誇張為上車屋苑天水圍嘉湖山莊，個別銀行估價更較成交價估高逾一成半。

太古城1110萬同類兩房新高

十大藍籌屋苑過去3天交投集中港島及新界區，僅九龍區斯人獨憔悴未見成交，其中一向屬龍頭屋苑的鰂魚涌太古城，期內暫見一宗成交，來自智星閣高層D室兩房單位，實用面積502方呎。中原地產高級資深區域營業經理張光耀表示，該單位連租約放盤約一年，過去周六以1110萬元交吉易手，造價創太古城同面積兩房新高，呎價22112元。原業主2002年以185萬元入市，賬面大賺925萬元（5倍）。

上址成交價打破太古城同類單位最高紀錄，但查閱本港3間發鈔銀行網上估價系統，3間銀行對上址估價更加高達1125萬至1171萬元，意味相對造價再高出1.4%至5.5%。

除樓市風向標的太古城估價繼續高企外，嘉湖山莊獲銀行「估突價」的情況更明顯，以美湖居2座高層B室3房單位為例，中原地產分行經理胡啟文指出，過去周日以685萬元成交，實用面積623方呎計，呎價10995元。原業主2004年以118萬元購入，約14年間賬面升值567萬元（約4.8倍）。

而3間發鈔銀行對上址估價全線高達「7字頭」，其中估價最高為滙豐及渣打銀行（02888），估價同為790萬元，相較造價大幅多出15.3%。

值得留意的是，過去3天錄得買賣的7個藍籌屋苑，有6個屋苑的成交個案均獲銀行「估足價」，佔比高達85.7%，僅鰂魚涌康怡花園K座低層14室，實用面積605方呎3房單位的成交價1185萬元，未被3間發鈔銀行「估足」。

都會駅心急買家撻訂

另外，雖然銀行估價態度進取，但個別買家因心急未作估價已趕入市，結果要撻訂離場。美聯物業分行營業經理林志堅說，將軍澳都會駅6座高層B室兩房單位，實用面積503方呎，本月初一度以943萬元沽出，呎價18748元，刷新全屋苑呎價紀錄，惟該單位買家過去周日（12日）撻訂，業主旋即加價至970萬元重新放售。據消息指出，今次選擇撻訂的買家入市前並無向銀行查詢估價，最終因心急入市而招致「上會問題」被迫取消交易。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，十大藍籌屋苑最近出現銀行估價高於成交價的情況，或多或少是個別業主受外圍市況影響，刻意擴大議價空間所致。由於現時「（銀行）行內都睇住大家競爭，所以暫時未見到有銀行調低估價」，反而若然樓價穩步向上，即使本港9月或進入加息周期，銀行仍有機會跟隨樓價繼續上調估價。

本港銀行調高按息無礙新盤再現新高，新地（00016）旗下何文田天鑄1期昨日以4.42億元連沽兩座洋房，呎價高見8萬元，項目不足兩周再度破頂，改寫何文田住宅呎價紀錄。

天鑄1期出售兩座洋房，其中5號屋以2.1776億元售出，實用面積2722方呎，呎價8萬元；6號屋更以項目雙破頂售出，成交價2.2424億元，實用面積2803方呎，呎價同為8萬元，兩周內再次改寫區內呎價新高。同系馬鞍山雲海亦錄得破頂成交，項目Maple Court 2座11樓D室頂層連天台特色戶，實用面積1128方呎，天台面積817方呎，以3597萬元售出，樓價創項目新高，呎價31888元亦為區內分層戶次高。

匯璽II或本周開價

新地推盤不絕，旗下長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II昨日再度展示現樓交樓標準單位，為5A座53樓B室，實用面積1234方呎，為4房雙套房間隔。新地副董事總經理雷霆表示，項目間隔多元化，料吸納用家及投資者入市，有機會周內開價；新地代理總經理陳漢麟表示，項目兩期過往推售大手客比例非常高，其中匯璽I佔30%，匯璽II則佔20%，是次推售亦會有大手安排，現樓示範單位則於開價後開放供參觀。

8月暫錄40宗 一城僅4成交

外圍不穩加上本地銀行加息，觀望氣氛濃，二手交投轉淡，10大屋苑8月首13天暫錄40宗買賣，較7月份上半月少兩成。上車屋苑交投下挫，沙田第一城僅錄4宗成交。

本報統計10大屋苑8月份首13天市況，10屋苑暫錄40宗成交，較7月份上半月的50宗，減少2成。全數屋苑宗數屬個位數，其中長沙灣泓景臺未錄成交。交投量少、呎價表現波動，有6個屋苑呎價同期跌，牛頭角淘大花園呎價報15,333元，跌13.2%最明顯。

調高按息對首置客影響最大，市場觀望氣氛濃，拖累上車屋苑交投急跌。其中將軍澳新都城僅錄1宗樓價850萬元的3房成交，至於沙田第一城僅錄4宗買賣，較7月份上半月10宗，減少6成。

上車樂園天水圍嘉湖山莊，本月8宗成交中，只有1宗是兩房單位，成交價550萬元，呎價1.2萬元。中原地產副區域營業經理馬斯力指出，如果業主願意把議價空間增加3%至5%，交投會有顯著增長。惟目前減價幅度不多，如樂湖居11座中層G室，面積548平方呎，減價10萬元，以630萬元放盤，減幅不足2%。

加息後 都會2房錄撻訂

倘若二手氣氛未見改善，料10大屋苑全月成交量有機會少於100宗水平，屬2017年7月份後錄99宗，逾1年來最少。

有買家以新高價購入將軍澳都會兩房後，銀行加息後撻訂離場。美聯物業營業經理林志堅指出，上述為6座高層B室，面積503平方呎，成交價943萬元，創當時2房新高。有指買家撻訂離場，損失約20萬元訂金，單位以970萬元放盤。

荃灣錦豐園 減價10萬易手

另一方面，二手樓市淡靜近半月後，二綫屋苑議價空間漸漸擴大。美聯物業首席高級營業經理鍾家豪透露，荃灣錦豐園2座高層C室，實用面積507平方呎，業主叫價680萬元放盤逾5個月，上周銀行加息後，才減價10萬元以670萬元易手，比銀行估價的725萬元低55萬元。

鍾家豪強調，銀行加息後荃灣區3房或以上業主普遍輕微增加1%至2%議價空間，上車細單位叫價依然強硬。

其次，中原地產副區域營業董事藍浩然透露，過去周末北區二手市場相當淡靜，市場僅錄2宗買賣。其中，上水新都廣場3座高層A室，實用面積480平方呎，減價25萬元以685萬易手，較銀行估價751萬元低66萬元。

中資財團亦競投 最快2022完成工程

東九龍啟德發展區為本港10大建設計劃之一，當中佔地約28公頃的啟德體育園日前截標，共收2份標書。消息指，入標者包括新世界（00017）及1間中資機構，以新世界呼聲高。

新世界今年 奪航天城項目

民政事務局去年推出啟德體育園的設計、興建及營運合約招收資格預審，去年底在6份通過資格預審的申請，選出3個投標者，邀請他們遞交標書。民政事務局昨回覆本報查詢指，共收到兩份標書，料今年下半年完成評審標書及批出合約，預期項目可於2022至2023年間完成工程。

市場消息指，2間投標者之中，以新世界入標呼聲最高，集團今年5月才投得另一大型項目SKYCITY航天城商業項目的合約，樓面約377萬平方呎，發展成本約200億元。另外一間市傳為中資企業競投。

政府打造 區內第二核心區

啟德體育園地盤位北面停機坪範圍，鄰近為?地（00012）及海航發展住宅地皮，將享未來沙中綫啟德站及宋王臺港鐵站的雙站優勢，項目主要分為3個部分發展，包括主場館、室內體育館及公眾運動場，當中估計主場館地盤可享開揚海景，有利提高零售及餐飲樓面的發展價值。

政府銳意打造啟德新發展區成第二核心商業區，並放寬發展密度，預計未來區內提供近5萬伙單位，容納人口約13.4萬人，對康樂休憩設施需求大，目前同區已批出2幅商業地皮，分別由利福國際（01212）及南豐奪得，涉及共約320億元，最高樓面地價約1.2萬元水平，可見該區發展潛力龐大。

有測量師認為，雖然啟德體育園為休憩康樂用地，不能與純商業地皮直接比較，惟位置優越，總可建樓面涉約420萬平方呎，且興建多個大容量場館，預計可成為本港及世界性的體育設施之一，估計投資額將涉及超過百億元。

據悉，體育園的設計和建築費用會由政府支付，不須承擔體育園的營運開支。而中標的承辦商則須以自負盈虧方式營運整個體育園，包括社區體育設施和休憩用地，並要向政府繳交固定最低款額，及按某個百分率將收入總額與政府分帳。相信是次除涉及設計創意評分，保證收入分帳比率將成為發展商投標的關鍵部分。

投資者大手標售物業，現鄧成波推出合共11項物業招標，合共市值約78億元。

第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，獲鄧成波委託，標售旗下合共11項物業。該批物業主要分為兩大類，分別為5項舖位，以及6項併購中及完整業權地盤。

銀城廣場多層 估值18億

商舖方面，5項舖位分別位於深水埗、尖沙咀、西貢、銅鑼灣及旺角，其中最貴重，為旺角銀城廣場多層，涉及6.9萬平方呎，市值約18億元，另外，深水埗黃金大廈地下至2樓舖位，早前獲戲院租用，舖位亦現進行放售，市值約5億元。

至於6項地盤重建項目方面，較大碼包括屯門藍地地皮，可補價重建成住宅，地盤面積達82,032平方呎，市值約7.5億元。

另外，土地註冊處資料顯示，葵涌藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈日前以7.7億元售出，新買家為黃偉，與中資萬國數據創始人及董事長同名，估計將重建作數據中心，可重建樓面約19.5萬平方呎。

西環大變天，收樓趨暢旺，區內卑路乍街一幢佔地5000餘呎舊樓，獲田生代財團出價收購，住宅每呎2萬元，鋪位呎價達7萬元，全幢涉資逾7億元。今番為打動小業主齊集業權，每戶派送一萬元毋須退還的訂金，目標亦志在「儲樓」，買斷部分業權。

　　西環區內新樓有價有市，區內小型舊樓亦受財團追捧，上述為卑路乍街18A至20A號如意大樓，近期，田生大鑼大鼓出價齊集業權，出價住宅每呎2萬元，內街鋪位每呎3.8萬元，地鋪呎價7萬元，結果，旋即有10%業主樂於接受收購。

　　據了解，田生派送現金利誘業主賣樓，只要肯參與齊集業權賣樓，每戶即可獲派一萬元現金，不論最後落實收購與否，該一萬元皆不用退還。消息人士指，田生其實有意購入該廈部分業權，因此，即使未能在短期內購入80%業權，亦希望買下20%的業權。

　　田生發言人接受查詢時回應，旗下收購中地盤逾百個，當中只有極小部分地盤，以派發不用退還的現金，吸引業主賣樓，即使最後收集業權不足夠，集團或會視乎情況，落實購入部分單位。

　　如意大樓於1958年落成，樓齡屆滿60年，樓高8層，包括商鋪25伙，住宅56伙，天台1伙及天台屋1伙，合共有83伙。該大廈佔地5255方呎，重建地積比9.6倍，可重建樓面積約50448方呎。

　　追溯如意大樓近年亦只有1宗成交，該廈7樓D室，面積約300方呎，於2016年中以360萬元易手，平均呎價1.2萬元。原業主於2007年以122萬購入，持貨11年，帳面獲利238萬元，物業升值近2倍。

　　發展商向來對大型地盤情所獨鍾，不過，隨著西環區內變大，大規模舊樓地盤買少見少，小型地盤漸受注目，以一個佔地面積約5000餘呎地盤，重建後覆蓋率30%計算，每層面積約1500方呎，當扣除公眾空間，餘下面積雖不大，仍足打造數個迷你精品戶。