70年前這裡還是殺聲震天的戰場，60年前這裡2個多月內落下近48萬發砲彈；時至今日，多處砲擊過的城牆遺跡已不復見10萬大軍，取而代之的是來自各地的觀光客，這裡就是金門。八二三砲戰明天屆60周年，《蘋果》記者實際走訪金門，這處曾是中華民國「前線」的離島地區，不僅旅遊業蒸蒸日上，就連地價、房價都直追台灣本島，但仍因比隔海對面的中國廈門便宜，吸引中國人跨海買房。

金門自1992年正式解除戒嚴後，結束戰地任務，直到2001年開始小三通而逐漸發展。對於當地的印象，直覺聯想除了戰爭，就是高粱酒及貢糖，但其實該區的開發不僅於此，連土地、房價也隨著需求的增加逐漸上攀。記者走在金門街道，隨處可見建案看板，沿路高矮、新舊房子參差交錯，一方面保留歷史的韻味，另一方面又有新穎的建築。

房價直追台灣本島
出身金門的崑庭建設董事長陳天保，於10年前回到金門推案，共推出約11件建案，透天別墅及大樓都有，推案集中在金門左側、發展較成熟的金城鎮，區內的重劃區建案有大樓也有透天產品，房價與地價更是全縣最高。
崑庭建設業務經理李武哲表示，金城重劃區的地價每坪可達45萬元以上，高過高雄都市第2環的仁武區，與鳳山、楠梓區相比也毫不遜色。目前金門房價最高的建案為「熙鼎御苑」，開價每坪38萬元，更是直追高雄亞洲新灣區房價低標，也與台中市、桃園市甚至新北市精華地段不相上下。
位於金門右側的金湖鎮，亦有新開發的市港重劃區，該區規劃類似高雄農16特區，推案以大樓為主，主力格局規劃2~4房，房價每坪約22~23萬元，地價同樣飆漲得厲害，目前每坪也上看45萬元。

地價每坪達45萬元
雖然大樓建案增多，但金門當地民眾「有天有地、有土斯有財」的觀念並未改變，目前的購屋習慣仍以透天別墅為主，例如金門大學周邊，可買到總價1500~1600萬元的2樓半透天別墅，相當於仁武區的透天產品價格，偏遠一點的地方則有機會在1000萬元內入手透天別墅。
當地大樓產品的公設比普遍也不到30%，仍吸引不少手頭不充裕的首購族或小家庭，不過，由於近期大樓推案量大增，銷售速度不若3~4年前那麼快。
從花蓮被調職到金門的楊先生表示，他在金門已經住了6年，感覺金門和台灣本島的生活方式、節奏都很不同，步調比較慢，不過由於工作可能會再調職，暫時不考慮在金門買房，另外不購屋的原因，則是他認為金門的房價已經不便宜，不適宜入手。

烈嶼鄉民風略保守
儘管房價飆得比台灣本島還高，仍有覺得金門房價「俗又大碗」的人，如隔海與金門相望的中國廈門，因房價平均每坪80萬元台幣，是金門的3、4倍，因此持續有不少廈門民眾來金門購屋置產。
但是，中國人在台灣購屋必須符合「543」條款（即貸款最多5成、屋主每年停留時間不得超過4個月、3年內不得出售），因此多數中國人是利用金門人頭購屋，真正循正規管道買房的是少之又少。
至於有「小金門」之稱的烈嶼鄉，房市交易相當稀少，也沒建商在此購地推案，主因是該區民風保守，當地警方透露，小金門的人賣地常被左鄰右舍指指點點說閒話，甚至被稱：「了尾仔囝」(敗家子之意)，因此交易量非常少。

金門設籍好康多 模範街體現「一邊一國」

台灣許多縣市人口持續減少，但離島的金門人數卻愈來愈多，統計2011~2017年金門人口淨流入3萬5223人，民眾選擇入籍金門，不外乎看上福利優，不少中國人也因「小三通」前往廈門很方便，選擇到此置產，甚至在模範街可見雙方國旗齊揚的景象，頗有「一邊一國」的微妙感。

酒廠金雞母助益大
根據金門縣民政局統計，截至去年12月，金門設籍人口共13萬7456人，但當地警方透露，實際固定居住在金門的人口應不到5萬人，其他有許多人是在台灣本島工作，更有不少「幽靈人口」，純粹因特殊理由設籍在此。
中信房屋金門金城加盟店店長林尚緯表示，金門福利全國數一數二，孩童從小學到高中都免註冊費，午餐也免費，只要負擔書籍和制服費用，每學期還補助2000元交通圖書券，等同於消費券的形式，高中職每學期3000元就學津貼，大學生每學期更達5000元。在少子化趨勢下，金門大學為鼓勵學生就讀，甚至祭出「學生可設籍在金門」的誘因，讓入學率屢破100%。

此外，年滿30歲的金門民眾享有免費健康檢查，年滿20歲者還可取得家戶購酒資格，不僅購買金門高粱便宜，三節還有配給，連飛往台灣機票也享7折優惠。好福利背後，歸功於「金門酒廠」金雞母，光去年營收就130億元。金門縣前立委楊應雄指出，10cc金門高粱酒就幫金門賺進6元，金門酒廠的重要性不言可喻。

小三通磁吸設籍戶
然而，財政福利卻淪為有心人的不當獲利管道，有不肖人士透過寄戶口、假入籍等方式，以當地人優惠價買金門高粱酒再轉手，1瓶淨賺數百元，當地居民甚至說：「每個月多賺幾萬元也有可能。」
如今許多人入籍金門，是為了藉由小三通前往廈門，由於小三通航線全票僅650元，船班約1小時可到達，若從台中或基隆搭乘「中遠之星」輪船到廈門，普通房型不含燃料稅等就需3500元，且至少耗時15小時，若從台北搭飛機，耗時1小時40分鐘，機票至少5000元。相比之下，小三通的交通成本比從台灣往返更經濟實惠。
金門不只吸引台灣本島民眾前去設籍，連中國人也捧現金搶買屋，但礙於外國人在台置產規定，不少人會鑽漏洞，利用台灣的遠親好友當人頭購屋，甚至在當地做起小生意。例如金門「模範街」，左邊商家掛著中國五星旗，右邊對門商家卻掛著我國的青天白日滿地紅國旗，形成微妙景象。

買透天千萬元有找 金門大樓穩站2字頭

金門縣近年隨小三通政策，旅遊人次提升，已成為台灣知名旅遊觀光城鎮。該縣雖處於外島，但因特有福利多，設籍人口近8年來從9.7萬人大幅成長至13.7萬人，成長率41.7%，人口遷入也刺激當地房市，目前大樓成交均價每坪站上2字頭，透天厝總價近千萬元，遠比台灣本島多數的郊區房價還高。

透天3年漲13%
金門縣因航高限制，住宅以透天為主，較少見到大樓，頂多是地上10樓以下的電梯大樓。而從實價登錄統計資訊看來，近年透天成交總價介於900~1000萬元，換算單價則從2015年的每建坪16.8萬元逐年上漲，至今年每坪19萬元，漲幅達13%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，該區受惠小三通議題，讓許多台灣居民至金門購屋設籍，加上金門縣福利優於全台各縣市，移入設籍人口年年成長，房價若以透天新建案為例，地坪約30坪、地上2.5樓的住家，成交價可達1250~1500萬元，房價等同於高雄市郊如楠梓、仁武區的行情。
至於大樓的成交行情，根據實價登錄資訊顯示，每年皆有上百戶成交紀錄，今年平均單價雖不如2016年的21.9萬元，但仍穩站2字頭，每坪達20.3萬元，主力總價500~900萬元。張旭嵐分析，該區大樓成交均價與過去相比，漲幅相當明顯，若與高雄相比，房價與精華區的美術館特區新成屋落差不大。
崑庭建設業務經理李武哲解釋，金門縣受小三通影響，觀光產業與過去相比，出現大幅成長，因置產需求增加，便帶動房市發展，曾聽說有客戶購買當地的透天厝後，10年轉手大賺數百萬元的案例，房價的增長可見一斑。

土地釋出較有限
不過房價上揚的主因，仍在於金門土地釋出有限，李武哲指，當地地價從過去每坪約15萬元，目前不少區段的每坪已逾30萬元，甚至不乏40萬元以上的土地。
此外，因缺乏相關建材與物資，興建別墅或大樓所需的原物料，都須從台灣大量運至金門，營建成本跟台灣相比增加3~4成，也造就當地高房價現象。

供給出現斷層 轉向預售市場掃樓

台北市不僅住宅平均屋齡逾32年、冠居六都之首，商辦也浮現「高齡」問題。根據商仲業者統計，北市A級商辦屋齡超過20年的面積逾25萬坪，占整體比率達36%，加上房市走了10年以上多頭，建商絕大多數都改以興建住宅為主，造成商辦新供給出現斷層，近幾年更出現企業為了購置總部，因買不到「現貨」、只好轉向「期貨」的預售市場掃樓。

北市商辦老了 屋齡逾20年佔36%
在業界普遍定義，A級商辦多指坐落於主要辦公商圈，必須是純辦，有良好的管理，單層樓地板面積至少要200坪，還得有足夠停車空間，最好是單純所有權人持有。

根據仲量聯行調查，目前北市A級商辦面積近70.5萬坪，其中屋齡在10年內面積僅24.58萬坪、占比約35%；反觀屋齡超過20年達25.88萬坪、占比近37%，比率最高。

仲量聯行商業不動產部資深協理劉建宇分析，北市A級商辦平均屋齡約18年，已落在A級商辦認定標準的合格邊緣，B級商辦大樓平均屋齡更高達30年，對欲升級辦公空間的企業來說，與其重新裝潢屋齡較高的原有租用單位，還不如搬遷新落成的大樓。

建商搶建住宅 造成A級商辦短缺
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，過往10年的房市多頭，絕大多數建商都是以興建價昂的住宅為主，北市商辦新增供給來源除了少部分壽險業者及捷運聯開案外，鮮少有新增。

她分析，因為商辦新增供給稀少，甚至出現企業買不到「現貨」反而轉買預售的「期貨」，包括前年5月，大聯大砸下65.5億元買下佶泰建設在南港經貿園區的廠辦預售案；今年6月，陽信銀行公告決議購置忠泰建設中山段二小段還在走都更程序開發案，當作企業總部；近期還傳出有企業主一次要買下華固建設在大直興建中的商辦案至少半棟樓。

因近幾年住宅市場買氣轉淡，部分上市櫃建商也轉向布局商用不動產市場，包括興建商辦、商場等，希望針對市場目前缺乏的產品，興建發展後有穩定的租金收入。

聖暉（5536）上半年繳出漂亮的獲利成績單、賺進超過1個股本；下半年為機電整合工程及設備出貨密集認列期間，有機會進入下一波工程施作高峰。法人預期，聖暉下半年成長力道可望優於上半年，今年全年大賺2個股本有望。

聖暉集團上半年已簽約但尚未完工的在建工程案量，目前仍保持高水位的能見度，受惠於兩岸半導體、光電、面板、被動元件、電路板等高科技產業擴廠、擴線需求持續攀高，為聖暉帶來良好的接單環境，帶動今年前7月合併營收達90.3億元，年增39％；上半年EPS為11.73元，年增率達39％、續創歷史同期新高。

聖暉上半年營運表現雖然相當亮眼，但近日在三大法人連袂賣超下，股價表現相對疲弱，昨日收盤價209.5元，小漲了1元。

據拓墣產業研究院（TRi）最新針對2018年全球矽晶圓發展趨勢報告指出，近年電子產品規格、功能及應用領域大幅增加，對於晶片需求量及晶片效能也有所提升，預估2018年全球矽晶圓製造業銷售將達106.94億美元、年增20.2％，凸顯矽晶圓市場龐大的需求，矽晶圓製造業為滿足市場需求量，進而擴廠及新增產線。

聖暉表示，目前在建工程案正協助全球矽晶圓相關知名大廠客戶之無塵室機電整合統包工程服務；未來隨矽晶圓、半導體、光電等高科技產業客戶加快建廠、擴產腳步，將有助於增加廠務系統工程案源，並對整體營運帶來正面的挹注。

隨著台中精密機械園區2期的標準廠房明年完工啟用，預估可引進數十家中小型企業進駐，挹注就業人口紅利，加上連結市區與台中工業區的橋梁已通車，交通便利磁吸著更多跨區工作客群，為嶺東房市帶來剛性購屋需求。

台中市府表示，位於精密園區2期用地西南側的標準廠房，未來採租售並行，每坪售價約16至20萬元間，而每坪租金約400元，目前已開始招商；初估未來可提供39家中小型企業進駐，帶動產業群聚效應，預估可新增許多就業人口。

多家建商鎖定台中首購族與單身族、爭相插旗推小宅案。新進場的3個預售案均主攻小坪數、低總價的首購型產品，最小坪數20坪起，500萬元就能買2房。 其中，麗寶集團旗下的「微笑城市」案主打20至36坪、2至3房首購宅，麗寶關係企業「建義ATM」預售案規劃21至29坪，宥全「市政ONE」案同樣主打26至39坪產品；其中，座落於春安路與春安二街的「建義ATM」，銷售量已破3成。

不只麗寶、建義、宥全等建商搶進嶺東商圈推案，台中市府與新業建設攜手、於台中精密園區推出的合宜勞工宅，第1期「新業誠家」200戶已銷售一空，去年中交屋；第2期「新業宜家」520戶，預計將於2019年交屋。

不僅如此，台中精密園區2期積極開發，帶動嶺東就業人口成長、房市租購需求提升。台中精密園區內的康淳科技、普發工業、立穩機電、唐亞及億川鐵工所等5家企業，攜手合建「聯富和慕」員工住宅，共規劃135戶，每坪開價21萬元起，7成已由5家企業的員工認購，另3成將開放園區員工申購，預計明年6月完工交屋。

竹北房市今年前7月買賣移轉共3,080件，年增率35.4％，相較之下，台北市前七月年增近三成，新北、台南逾一成，其餘都會區則持平，竹北今年房市表現大勝六都甚至新竹市。業者認為，竹北遞延買盤爆發，顯示買盤不再等降價。

根據竹北市買賣移轉資料，竹北市交易量從去年12月就大爆發，當月592件創下19個月的次高紀錄，今年5月更攀高來到616件，網路地產王總經理陳韻如表示，新竹房市買氣波動與竹科園區景氣密切相關，今年台灣出口持續成長，帶動園區竹科購買力回穩，加上今年有部分社區交屋，竹北市交易大幅揚升。

竹北市縣治二、三期重劃區位於高鐵特區與縣府生活圈之間，二期發展成熟，生活機能完善，三期位於二期北側，屋齡較新，但由於遠百生活圈可望形成新興商圈，不少買方已經從縣治二期逐漸移往至縣治三期，使縣治三期買氣大增。

稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年子女，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅以一處為限，桃園市政府地方稅務局表示，民眾如有其他自用住宅用地，只要供已成年直系親屬或直系姻親屬，如成年子女、父母、祖父母、岳父母設籍居住，且符合自用住宅用地的適用條件者，可於開徵40日前，即107年9月22日前(因適逢例假日，順延至107年9月25日前），向土地所在地之稅捐機關提出申請核准，就能同時擁有多處房地適用自用住宅用地優惠稅率。

稅務局舉例，如果在桃園市擁有1筆面積180平方公尺的都市土地，地上建物由本人設籍居住，配偶在台中市另有1筆150平方公尺的都市土地，地上建物供父母親設籍居住，且兩地都沒有出租或供營業使用，則自己與配偶的兩筆土地，均可同時適用自用住宅優惠稅率。如果2筆土地地主都是同一人，雖不受一處之限制，但僅限只有300平方公尺的土地可享有自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

彰化縣地方稅務局提醒民眾，土地若供自用住宅、工業用地、騎樓、道路、寺廟、教堂使用等，並符合特別稅率或減免條件者，今年請於9月25日前向土地所在地的地方稅捐稽徵機關提出申請，經核准者，今年的地價稅就能按特別稅率課徵或適用減免規定。如逾期申請，則自申請的次年期開始適用。至於前經申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，則不必再提出申請。

台商資金回流，透過第三地公司名義的「僑外資」掃樓不手軟，統計近三年斥資35.4億元，掃進十筆台北市知名豪宅「文華苑」、「松濤苑」、「文心信義」等，且成交量有逐年增長之趨勢。

房仲業者分析，主要是肥咖條款不需申報不歸屬金融帳戶的不動產產品，讓僑外資獵房熱度不減。

房市今年上半年表現不錯，儘管下半年多空交戰，不過豪宅回溫趨勢持續，且陸續有高價成交的案例為市場注入強心針，其中僑外的身分引起關注。像是因國巨董座陳泰銘大手筆掃樓，而聲名大噪的「文華苑」，近日即再揭露一筆，由僑外資睿信投資砸4.8億元入手一戶，目前累計持有共五戶。

今年僑外資買房案例，還有台北市都更案「忠泰鳳磐」3樓戶交易，據謄本資料顯示，買方亦為僑外資匯宏顧問有限公司，其代表人楊子江為前任財政部次長，而該筆交易並未貸款，市場推測總價落在6,500萬元。

此外，中正區豪宅「松濤苑」，今年3月也由台灣最大創投公司華威創投資深合夥人張志成，以僑外資百威達投資公司名義，斥資4.27億元，以單價252.5萬元寫下今年新高單價紀錄。

至於近年僑外資買房交易，除有天母豪宅「華固天鑄」頂樓戶，於2016年由僑外資新泰有限公司，寫下207萬元最高紀錄外，市場皆知的神秘僑外資博信黃埔，則於2016年6月以資本總額100萬元成立後，隔月即豪擲7.5億購置「信義富邦」透天厝，2017年再加碼買二戶大直豪宅「代官山」。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2016年房地合一稅上路後，豪宅市場重挫，知名豪宅價格有合理修正後，隨著景氣好轉，加上陸版肥咖條款上路，對於房產不需申報等房市利多，促使台商資金回流，讓不少僑外資再度轉向豪宅市場，讓一級豪宅屢創新高價。

除了豪宅產品，包括忠孝東路五段「忠孝101」精華區店面、北車商圈重慶南路億元店面也都見僑外資身影。陳炳辰進一步指出，雖然眼下房地合一稅對於外國人課獲利重稅35%至45%，但房市盤整後，在特定產品與地段的物件，蹲低跳高增值空間大。

最新實價登錄揭露，位於衡陽路上的店面以總價2.12億元成交，每坪單價165.8萬元，總價創該路段近二年半來新高。東區捷運忠孝復興站旁，有一筆總價1.48億元、單價294.64萬元店面交易。市場人士指出，雖然東區店面單價普遍高於西區，但對比兩商圈昔日高價交易紀錄，東區單價下修明顯，西區則熱度不減，店面交易呈現「西熱東冷」。

東森房屋研究中心經理于靜芳分析，過去東區人潮鼎盛的時期，位於忠孝東路四段上、延吉街的鐘表店，曾在2014年以總價6.74億元，每坪飆破778萬元，寫下台北市「超級店王」的交易紀錄；隔年忠孝東路四段上、近光復南路的26坪店面，也交易在每坪約650萬元，同年東區216巷內的3.59坪店面，單價501.3萬元。

此後，東區人潮逐漸翻轉至西門町，于靜芳指出，東區商圈空置率極高，2015年後未再出現單價逾500萬元的店面交易，昔日的燙金地段店面每坪回到200萬至300萬元，今年東區站上200萬元單價的僅兩筆紀錄。

忠孝東路一帶的店面交易難創新高，五分埔商圈日前店面交易，單價也下修三成；且隨著房市盤整後，2016年後的店王寶座，已從東區改由西門町中華路店面，以單價近400萬元拿下。

今年西區商圈還不乏亮點交易，台灣智庫分析師陳炳辰指出，除了衡陽路店面，還有西門町峨眉街總價3.25億的燒烤店面，以及漢口街上、鄰近重慶南路一段的腳底按摩店，以1.35億元成交等，就連西門町漢口街二段，舊大樓一樓的飲料糕點角間店面，也售出261.77萬元的單價。

有關報載市長候選人承諾提供公共住宅，優先提供青年入住及以容獎換取建商提供青年公宅1事，台北市都市發展局表示，協助青年租住安居一直都是市府努力的目標，因此市府公共住宅招租制度，除提供一定比例予外地青年至台北市就學就業有居住需求者申請外，亦辦理青年創意回饋計畫，讓青年可以免抽籤入住健康、興隆公共住宅，深受青年朋友的青睞。

另為減輕市民租屋負擔，台北市府在公住宅租金制度上，除採市價85折訂定租金價格，並率先全國首創分級補貼政策，依照家庭成員人口數及不同家庭所得水準，給予3,000元至11,000元之不同補貼額度，期可貼近青年朋友租金負擔能力，市民朋友於民間租屋亦可適用分級租金補貼。此外，為擴大居住協助面向，台北市府亦積極推動社會住宅包(代)租代管計畫，協助一定所得以下及社會經濟弱勢家庭租住台北，並將透過合租模式，期可以此方式讓就學就業青年可在台北市以更合理的租屋負擔，租住於合法建築，安心就學就業打拼。因此，現階段市府已有多元政策及服務管道協助青年居住，未來仍將努力積極推動。

另就候選人建議以容獎換取建商提供青年公宅部分，台北市土地使用分區管制自治條例80條之2已有容積放寬回饋公有出租住宅之機制，該條文自1999年施行以來截至目前為止尚無民間業者提出申請，顯示住宅市場參與意願不高，且採容積獎勵方式可能因此衍生更多惡化環境之問題，將影響全市性公共設施服務品質，仍應審慎評估。

台北市政府業於2018年8月13日公告實施「變更台北市松山區松南營區及周邊土地機關用地、機場用地、民生社區特定專用區(住宅用地)為特定專用區暨北投區中心新村機關用地及住宅區為保存區主要計畫案」及「擬定台北市松山區松南營區及周邊土地特定專用區暨劃定北投區中心新村保存區及信義區永春陂公園用地為容積調派送出基地」。在兼顧國有土地權益及活化公有土地下，串聯敦化南北路特定專用區金融商務發展，及提供民生社區宜居舒適之居住環境，將松山區松南營區及周邊基地整體規劃，調節土地使用，並取得北投區中心新村及信義區永春陂土地，提升地區生活品質。

市府自2017年7月20日市府與國防部簽訂合作意向書(MOU)起，歷經一年不間斷協商及二級都市計畫委員會審議通過，於2018年8月13日完成都市計畫法定程序。本計畫串聯敦化南北路特定專用區，透過都市計畫變更活化市中心大型低度利用公有土地，增加土地使用彈性，且透過容積調派取得北投區中心新村與信義區永春陂5.2公頃土地，除撙節二處土地有償撥用經費達37.5億元外，並為市民保存珍貴的中心新村眷村文資及為都市叢林保留完整的永春陂濕地公園。

另經由本次都市計畫變更回饋市府於松山區亦取得約3.1公頃市政建設儲備基地及1公頃公園用地，該公園用地已由市府公園處透過民意蒐集程序，命名為「松榮公園」，並已編列2019-2020年度連續預算辦理設計，後續將於當地召開說明會或工作坊，整合地方意見營造亮點公園，串聯民生社區綠廊，建構開放空間與綠地系統，打造出本市唯一一座會微笑屬於「風」的公園。

　伴隨著一批A股地産公司半年報的相繼披露，房地産行業融資渠道的變化也逐漸浮出。

　　記者統計截至8月21日的32家已披露2018年半年報的地産公司財務數據發現，大部分地産企業的資産負債率均呈現出不同程度的上升。

　　有業內人士指出，在資管新規促使“非標轉標”等因素作用下，地産企業正在尋求更加標準化、且期限更長的融資渠道。一方面，地産企業境內外發債的規模正在悄然回暖，在銀行授信收緊的背景下，不少地産企業呈現出長期負債率走高、有息債務規模擴張的趨勢。

　　另一方面，不少地産企業正在著眼轉型和布局租房市場，其融資特徵也將從以抵押授信為代表的土地融資向以租金收益權轉讓為代表的資産證券化（下稱ABS）方式轉型。

　　有息負債普升

　　地産調控仍在持續的背景下，資産負債率的上升成為一種行業現象。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，已披露半年報的32家A股地産公司的財務數據顯示，有不少于20家出現了負債率較去年底走高的情形，佔比達62.5%。

　　其中光大嘉寶（600622.SH）、美好置業（000667.SZ）、ST天業（600807.SH）、招商蛇口（001979.SZ）四家公司負債率攀升超過了5個百分點。

　　此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。

　　記者統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，凈增長超過10億元的就多達14家。

　　“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此盡可能地融資補血，並將債務期限拉長。”

　　從房地産行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然佔據較大比重。

　　據恆大研究院估算，截至2018年6月底，房企主要有息負債余額為19.2萬億，規模從大到小依次是房地産開發貸、委托貸款、信托融資、信用債、並購貸、海外債和資産支持證券，分別為9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3萬億。

　　然而，當下的密集融資亦將增加未來的兌付壓力。

　　“未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年集中兌付，規模分別為2.9、6.1、5.9和3.4萬億，2022年及以後僅0.9萬億。”恆大研究院首席房地産研究員夏磊指出，“其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；2015-2016年集中發行的公司債，從2018年下半年開始密集到期。”

　　此外有行業人士透露，當下調控壓力下，銀行的開發貸獲取難度不斷提高，而通過債券融資或成為部分房企的選擇。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，地産企業的發債的確有增多。在披露中報的32家地産公司中，不少于16家公司的應付債券規模較去年底出現了增加，合計增加規模達319.13億元，扣除部分公司到期債券該規模仍達280.09億元。

　　事實上，發債融資對當下房企的另一意義是成本優勢——貨幣政策溫和信號不斷釋放下，房企發債成本有所下行——例如旭輝集團日前發行的首期25億公司債票面利率僅為5.46%。

　　無獨有偶，記者發現，8月份以來多只地産公司債票面利率均降至低位——保利置業7億元的住房租賃公司債、萬科的15億元的住房租賃公司債以及金地集團的10億的超短融的票面利率分別僅為5.28%、4.05%和3.75%。

　　“傳統授信和非標投放開發貸時無論在準入還是在資金成本上，仍然受到較為嚴格的監管。”前述房企財務負責人坦言，“相比之下發債可能是更好的選擇，目前銀行間市場相對較為寬松。”

融資或現馬太效應

　　亦有分析人士認為，房企的債券融資有可能出現“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應。

　　“信用債違約事件頻發，導致市場需求下降，樓市的成交量下降也在一定程度上使房地産行業的融資渠道收窄，利差中位數的大漲也體現了投資者對房地産行業風險的擔憂。未來大型房企和小型房企的融資難度將進一步分化。”川財證券宏觀策略部分析師陳靂指出。

　　申萬宏源非銀金融分析師王勝日前亦指出，2018年融資集中度提升將持續推動資源向頭部集中。而亦有機構認為，資産證券化等形式將成為房企融資的新渠道。

　　“房地産融資的監管往往伴隨著調整政策的起落，對房企流動性的管制成為了行業所面臨的重要痛點，上市房企債權融資收緊、股權再融資凍結、非標債權渠道部分被關閉，海外融資及資産證券化成為企業融資突破點。”中信建投證券表示。

　　“租賃住房 REITs 能有效解決房企租賃業務投入高、回收慢的難題，且將引導房企從‘開發銷售’的傳統模式向‘開發-運營’的新型模式過渡。”國泰君安證券亦指出。

　　“租房業務會讓房企的融資模式發生質變，從過去抵押土地、獲得授信的銀行模式轉變為從建設、運營，到創造現金流、打包出售現金流的資本模式。”一位接近中糧地産人士認為，“當越來越多房企加入租房業務中，這種融資比重也會提升。”

　　不過記者發現，此類房企仍然以頭部房企為主。例如萬科A（ 000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、保利地産（600048.SH）等大型房企均在嘗試向租房運營業務的轉型，並進行REITs等ABS融資。

　　“一方面是中小房企資金狀況不如大房企好，嘗試成本較高；另一方面長租類的ABS現階段也仍然依賴原始權益人的信用背書，真正無擔保的出表還很少。”前述房企財務負責人説，“這種情況下，獲得優勢的仍然是大型房企，中小房企仍然難于在該模式下分羹。”

　　三年前，北京市通州區發佈史上最嚴格的限購令。經過三年盤整，疊加2017年“3•17”調控政策影響，北京通州二手住宅市場經歷過一波漲跌後，今年上半年進入相對穩定狀態。

　　據麥田房產最新統計顯示，2018年上半年，通州二手住宅（住宅+別墅，不含其它）網簽量為3883套，同比提升了24.4%，和北京市二手住宅整體交易量走勢（北京上半年網簽量同比下降了12.5%）相比來看，通州交易量漲幅走在北京前列，市場活躍度遠高於北京整體水準。

　　值得關注的是，據麥田房產最新統計，今年上半年通州二手交易量是新房交易量的4.4倍，即每5套住房交易中有4套是二手房。可見，通州二手住宅交易市場發達，占市場絕對主力地位。

　　五成交易集中在20個社區

　　盤點上半年通州二手住宅交易活躍區域發現，主要集中在梨園、北苑及玉橋街道、永順北及新華街道、中倉街道等四大板塊。這四大板塊正是6號線和八通線通過的區域，直接連通北京市區，地鐵通達性十分便利。

　　據麥田房產統計顯示，上半年這四大板塊成交量達3472套，佔據通州二手住宅網簽量的89%。其次為宋莊和馬駒橋板塊，交易量占通州的8%左右，屬於比較活躍區域，再次為台湖和於家務回族鄉，交易量約占通州的3%，活躍度一般。

　　今年上半年，通州二手住宅中有網簽記錄的有190個社區，其中，交易活躍程度排名靠前的20個社區佔據通州近五成交易量。這些社區主要分佈在梨園、新華街道、永順北、中倉街道、北苑、玉橋街道、馬駒橋等板塊。其中，華業東方玫瑰成交套數442套，參考成交價為每平方米55806元，交易活躍度排名第一。　　

　　單價6萬元以下房成交超九成

　　據麥田房產統計，就2018年上半年成交房源來看，主要集中在單價在40000元/平方米—60000元/平方米之間的住房，占比高達77.5%，其次為單價40000元/平方米以下的住房，占比17%。總體來看，單價在6萬元/平方米以下的住房成交占比超過九成。

　　資料顯示，2018年上半年，通州二手住宅均價同比去年下降6%，目前走勢情況保持波動平穩，和北京整體二手住宅價格走勢保持一致。就通州二手住宅價格水準來看，明顯低於北京市平均值，是剛需客戶的重要選擇區域，首置剛需客群以及改善類客群也比較適合在此置業。

　　據麥田房產統計顯示，上半年通州成交的二手住宅套均面積為87平方米，套均價格為389萬元。其中，通州單套總價在400萬元以下的住房成交占比近六成，是剛需群體購房的重要選擇區域；單套總價在400萬元-800萬元的住房成交占比38%，以兩居和三居為主，可見，改善類群體也能在通州選到優質好房。

保利爭三：加大佈局三四線城市 同業競爭待解

保利地產在今年重回“行業前五”，但對於宋廣菊及其團隊而言，如何在接下來兩年時間裡超越碧桂園、萬科、恆大其中一個，繼而“站到行業前三”，才是最大的挑戰。

8月14日，保利地產發佈財報顯示，2018年上半年，公司實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%；1–6月實現簽約面積1453.92萬平方米，同比增長37.93%。而同期，碧桂園、恆大、萬科分別實現簽約金額約4124億元、3041億元、3046億元。合約銷售建築面積分別約為4389萬平方米、2905萬平米、2035.4萬平方米。

“前三是我們的奮鬥目標，這也是我們去推進的，未來2–3年肯定還會有很多變數。實現的路徑很多，一個是常規的擴展，另一個是收購兼併整合。”保利地產董事長宋廣菊如是稱。

三四線城市拓展面積升至50%

為了迎頭趕上，自2016年起，保利地產開始不斷加大拿地支出。

2015年和2016年，保利在土地方面的支出分別為656億元、1214億元，拓展項目分別為50個、112個，拓展容積率面積1308萬平方米、2404萬平方米。步至2017年，保利地產支出2765億元共拓展項目204個，新增容積率面積4520萬平方米。2018年上半年，保利新拓展國內項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元。

然而，拿地投資力度的增強也使得保利地產的杠杆水準持續攀升。2017年，保利短期償債壓力較去年提升15.3個百分點至43.5%，資產負債率較去年提升2.5%至77.3%，淨負債率較去年提升31.2%至86.5%。2018年上半年，保利地產資產負債率和淨負債率分別為79.32%、93.26%，呈小幅上漲趨勢。其中有息負債約為2545億元，相比上年末上升24.4%。

除了拿地金額增加，2017年開始，保利地產還加大了對三四線城市的佈局。這源自近年來一二線城市樓市調控加碼，購房者逐步向三四線城市“傾斜”的市場現實。

為此保利在2017年新進入城市24個，其中占比較大的是蕪湖、鹽城、衡水、梅州這樣的三四線城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數字僅分別為15%和7%。而從城市銷售業績結構來看，保利地產2017年三四線城市銷售占比升10個百分點至18%。

2018年上半年，保利地產在三四線城市的拓展金額及面積占比分別為32%和50%，主要聚焦於珠三角、長三角等城市群周邊。截至報告期末，公司擁有待開發面積8950萬平方米，三四線城市占比約39%。

為了加快專案銷售，宋廣菊還提出保利地產也在學習碧桂園的做法，並且在進行梳理，“為了提高效率，減少各個中間環節，直接把核心技術部門疊到了一起，專門組建了運營部門來提高運營效率”。宋廣菊稱，項目周轉方面，我們爭取一年內能夠銷售，這是我們的管理目標。

今年新拿項目要求跟投

除了對外加大擴張力度，保利地產內部也在發生著改變。

時代週報記者獲悉，為適應規模化發展，保利地產從2016年開始在原有二級治理架構基礎上增設大區，形成“總部–大區–平臺”的三級管理模式。新模式下，總部將負責實施戰略管控和全業務板塊的綜合管理，區域負責戰略執行和專案運營過程管理，平臺公司具體負責業務執行。

除此之外，保利地產還參考萬科和碧桂園的跟投機制，於2017年12月推出自己的項目跟投方案。方案顯示，單一專案跟投總金額上限將不超過專案資金峰值的10%。跟投人員可通過申購專項資管計畫或信託計畫等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔。日前，時代週報記者詢問保利地產該機制的跟投專案範圍、跟投人員範圍、跟投額度、收益機制、退出機制等具體細則，並未得到回復。

而在今年2月份電話會議上，保利地產管理層表示，自2017年12月開始，公司已經跟投30個專案，今年拿的專案都會要求跟投，峰值在10%左右，高管資金來源得自己解決，不同層級會考慮有上限和下限，但是必須綁定，有激勵和約束。

華南某房企高層告訴時代週報記者，推行跟投制度的本意是希望員工的利益跟公司的利益保持一致。長江證券分析師謝皓宇則表示，保利此次推出的專案跟投制機制，目的是為了強化收入與績效的正向相關性，可能會在突破工資總額限制而不完全受制于國資委和上級單位上做一定探索。

同業競爭待解

2017年末，保利地產以現金方式收購保利(香港)控股有限公司50%股權。據此，保利地產以約51.53億元的總價間接獲得保利置業39.66%股份（實際擁有40.39%的表決權），中國境內（不包括香港、澳門）新增的房地產開發專案也將由保利地產為主進行開發。2017年，保利地產還突破了部分城市的區域准入限制，進入了蘇州、寧波、濟南等二線城市。

但即使是重新劃分了拓展區域（指新增部分），保利地產和保利置業潛在的同業競爭，也並未隨著本次交易完成而徹底解決。

據時代週報記者不完全統計，目前雙方重疊城市包括廣州、深圳、佛山、上海、北京、貴陽、武漢、重慶、蘇州、寧波、英國倫敦共11個。時代週報記者曾致電保利地產證券事務部，詢問雙方已存在業務重疊的城市，將如何解決同業競爭問題，其工作人員表示，“上述問題並不在公告披露範圍內”。

“整合之後，你們是只在香港發展地產業務了嗎？”在今年保利置業股東大會上，有股東向管理層發問雙方重組後的業務安排。管理層表示，公司沒有放棄在內地的地產業務。

“那你們這樣怎麼能算解決同業競爭問題呢？”股東繼續追問。管理層並未對此進行直接回應，其表示，以前保利置業在內地佈局的城市相對較少，整合之後可以擴大公司的發展空間，同時，客觀事實上，保利地產的發展水準、經驗也更好，整合完成其還可以共用保利地產的發展經驗。

而保利地產則在電話會議上表示，保利集團定調內地房地產項目主要由保利地產開發，西南三省、蘇州、深圳未來將對我們開放，公司已經陸續進入這些地方，未來內地地產開發將會以我們為主。

大陸房企我愛我家前副總裁胡景暉近日爆料長租市場哄抬租金，撕開房產業「不能被捅破的窗紙」，隨後被火速切割掃地出門。浙江大學地產營運系研究所長蔡為民21日接受《旺報》採訪指出，幾個大城市近期租金漲幅逾2成，資本進入大型長租中介機構是背後主因之一，強調透過資本砸錢搶房源，一旦掌握足夠市占即掌握房租發言權，形成壟斷地位。

至於是否可能形成泡沫？蔡為民認為背後風險很大，如同過去的共享單車，最初也是大批資本投入，等到市場競爭完確定摩拜與ofo的兩強地位，其他共享單車幾乎倒光，那這些虧損與消費者賠償到哪去？

蔡為民指出，租屋市場攸關民生，一旦中介管理公司倒閉或捲款潛逃，房東與房客糾紛地雷將成為可怕問題。

網批吸乾年輕人的血

據《經濟參考報》引述貝殼研究院統計數據，今年7月北京每平方公尺月租金為91.5元（人民幣，下同），較上月提高2.2%；中房協的數據也顯示北京7月房租較去年同期上漲19.78%，漲幅更超過通膨與薪資成長。

近2年，大陸資本四處競逐投資標的，通常玩法是燒錢先衝規模、搶市占，租賃藍海自然吸引大批資本，除了類REITs（不動產投資信託）業務，包含銀行貸款、創投資金都積極湧入。以鏈家旗下的自如為例，今年1月取得40億元A輪融資，成為長租公寓領域至今最大融資額。上半年管理房源已逾70萬間，CEO熊林更喊出今年目標突破100萬間。

但這背後卻造成泡沫隱憂，大陸近日網上瘋傳文章《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》，有房東發文自述出租120平方公尺3居室，心理價位是每月7500元，到鏈家自如和蛋殼公寓詢問後被爭搶，最後竟能給出每月1萬800元，痛批資本高價搶房源、擾亂市場，最終吸乾的是年輕人。

資金鏈若斷 後果嚴重

中原地產首席分析師張大偉更直指「資本在亮出獠牙」，供需結構本就緊張，長租公寓企業正在放大這種緊張。

胡景暉日前爆料時也說，一些房屋根本不需要重裝修裝配，但堅持包裝後高價出租來賺取租金差價，不顧租賃市場的長期穩定與租客利潤，如果持續高價收房、重裝修，違規加強隔間的「N+1」出租手法，一旦企業資金鏈斷裂後果可能比P2P還嚴重。

最近，大陸國家統計局公布70城房價後，很快地，大陸住房和城鄉建設部（下稱住建部）針對漲幅高的城市，展開新一輪約談行動，17日，住建部約談海口、三亞、煙台、宜昌、揚州5市政府主要負責人，要求打擊投機炒作、堅決遏制房價上漲。數據顯示，這5個城市是70城中房價漲幅較大的城市，其中，三亞月增率漲幅達3.7%。

繼今年7月底中央定調「堅決遏制房價上漲」後，15日，大陸國家統計局公布7月分70個城市房價，發現上漲的城市有65個，房價與上月相比下跌的卻只有上海、南京和泉州3個城市。而三亞、煙台、宜昌、揚州在70城市中漲幅最高，三亞更是領跑，月增率漲幅達3.7%，年增率漲幅16.5%；海口月增率漲幅2.3%，年增率的漲幅卻是70城最高，達19%。

一線城市房市趨冷

中原地產首席分析師張大偉指出，一線城市如上海、北京的房市已經趨冷，房價尤其是中古屋出現了實質性下跌，前2年房價漲幅很高的廈門、南京等二線城市也在退燒，但一些城市卻仍然表現出熱度，例如三亞、杭州等。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，對於3個多月前才被約談，7月房價依舊走高的三亞，主要原因為海南自由貿易港政策的後續效應。嚴躍進則指出，杭州房價上漲，是因為產業結構升級、基礎設施完善吸引資金、人口不斷進入，引發居住價值提升，導致房地產市場的交易活躍。

據了解，目前三亞、海口已開始整頓房市，據海南省政府官網消息，三亞已在近期查封3個售房部，關閉其網路簽約系統，並檢查了53家房產仲介機構，已經有31家被取消經紀備案；海口的舉措則比三亞更嚴格，建立問責機制，強化「一房一價」備案管理，對價格虛高的在售專案，重新調整備案價格。

房價上漲趨勢將減弱

而揚州、煙台雖未有具體措施，但已經有相關信號。19日，揚州有關方面表示，要研究制定遏制房價上漲的具體舉措；業界也預期，煙台肯定也會大力整治市場，如果調控政策公布後，市場將迅速退燒。

針對房價上漲的問題，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從7月底中央政治局會議和8月初住建部會議傳出的消息來看，房價上漲的趨勢將會減弱，各地短期調控也更聚焦在對房價上漲的控制上；張大偉也認為，當前房價普漲依然存在，部分城市上漲幅度較大，預計後續調控加碼的可能性將加大。

楊國強為安全事故致歉 提7大方針整改

碧桂園（02007）一個月內兩度為地盤安全事故向公眾道歉。昨天公布中期業績時，不單在業務報告內以「反省與行動」為題，大篇幅就地盤安全事故「誠摯致歉」，主席楊國強更發出一封致投資者公開信，強調會以「刮骨療傷」的決心，就重點的開發安全問題進行整改，提出7項安全生產方針。該公司揚言會反省及採取行動，放慢發展速度，故可以預料其往後業績增長將較原定目標有所放緩。

近年積極買地起樓快速擴張的碧桂園，一躍成為內房龍頭，惟過去兩個月先後於上海及安徽省六安市的地盤發生圍牆倒塌事故，造成至少7人死亡，令外界質疑該公司質量安全管控及其高周轉發展的營運能力，擔心再有同類事故發生。本月初，公司在佛山總部舉行記者會，總裁莫斌就事故鞠躬致歉，楊國強更表示，往後凡是安全事故，要「見一個處理一個」，以安全第一。

審視管理系統增工人培訓

碧桂園昨日承認對安全重視程度不足，正重新審視其管理系統，表明為立基百年，寧可放慢一些發展速度，全面提升管理水平，強調會以「刮骨療傷」的決心，就重點的開發安全問題進行整改，並提出7項安全生產方針，包括嚴選施工合作方、加強工人的安全培訓、引入第三方機構介入監控工程安全及質量等。

碧桂園去年銷售額急增78.3%，至5508億元（人民幣．下同），超額完成原本5000億元的銷售目標，今年開始索性不再訂立全年銷售目標，首7個月銷售額已達3475.1億元，增33.1%。上半年斥資2242億元買地530宗，涉及樓面8478萬平方米，於中國內地的土地儲備增至3.64億平方米；未來6個月（9月至明年2月）可售貨值達7000億元。

莫斌稱，該公司內部目標會較原定指標放緩，往後會以安全質量為首要目標，在保證安全質量之下為投資者帶來回報。他被多次追問都未有透露實際放慢發展的幅度，僅稱提升質量必然會有額外投入，但不視之為成本，而是當作長遠健康發展的投資，作為行業龍頭要肩負起責任。他又說會在一二三四線城市均衡布局，按市場變化制訂買地速度及規模。

中期純利飆73% 9年最勁

內房高周轉模式成為主流，今年4月流出的一份碧桂園內部文件指出，楊國強對該公司高周轉進展不滿，惟6月下旬便發生地盤安全事故。莫斌指該公司往後投資買地會更為慎重，開發速度維持在17至24個月，與同業相若。

碧桂園中期純利129.39億元，按年增長72.5%，創9年來最高中期純利增幅，每股盈利60.03分；派中期息每股18.52分，去年同期派15.02分。核心淨利潤129.5億元，大升80.2%。首席財務官及副總裁伍碧君說，現時融資環境下，流入房地產的資金正在減少，惟未對該公司造成困擾。而房地產按揭政策變化，則會令銷售回款率下降，但有信心維持80%回款率，維持以核心淨利潤的31%用作派息。

該股昨午公布業績後，午市開市高見12.36港元，急漲近9%，收報12.24港元， 仍升7.9%。

響應十九大 拓現代農業
碧桂園（02007）積極開展創新業務，除推進長租公寓之外，集團正規劃現代農業業務，於6月成立碧桂園農業控股，同時亦籌備機械人業務。

計劃研發自家機械人

總裁莫斌表示，為響應十九大提出的鄉村振興計劃，會以國際標準的現代農業為切入口，帶動農民增收致富。業務涵蓋農產品加工、種植、農業機械及農業技術服務等6個範疇，引入行業專業人士及國際技術進行研發，建立生產基地及與合作社和農戶合作生產，並通過旗下直營社區超市鳳凰優選、電商及國際大型零售企業，向國內外市場銷售農產品。

至於機械人業務，莫斌提到，該公司會以機械人作為核心技術，圍繞機械人核心技術產業進行擴展，通過物聯網、人工智能、雲計算和大數據平台進行研發；並將會與各院校、研發機構和企業、孵化平台合作，研發包括烹飪機械人、巡檢機械人、裝修機械人、現代農業機械人等產品，以服務房地產相關業務，提升自動化水平；又計劃在廣東順德建設機械人谷，引入機械人領域的專家學者，並將格外注重智能技術開發。

內房近年響應政府鼓勵發展租賃房屋的政策，紛紛拓展長租公寓業務，萬科（02202）今年亦把住宅租賃納入集團的核心業務。不過，集團總裁兼首席執行官祝九勝坦言，長租公寓的業務仍處於探索階段，現時雖未能貢獻盈利，但相信中長期能為投資者帶來回報。他稱：「作為上市公司，用了投資人的錢，一定不會中長期都交不了差。」

未正面回應分拆物管

萬科的長租公寓業務已遍及國內30個城市，共有16萬套房源，當中4萬套已可出租，平均出租率達92%。祝九勝認為，市場對長租公寓的反應不俗，相信這是一門對的生意，集團現亦有研究長租公寓在不同國家的發展情況，冀能從中尋找到新的價值點。

近期不少內房發展商，均分拆旗下物業管理企業作獨立上市。問及萬科旗下的物管公司是否有上市計劃時，祝九勝雖未有作正面回應，但指現時旗下的物管業務企業雖屬行業龍頭之一，但仍有不足之處，希望通過科技等協助下，能與其他物業管理企業有所分別。同時，他亦提到，要在住宅物業管理的基礎上，加強對商業、產業及社區物業管理的發展。

萬科上半年出現8.8億元人民幣的滙兌虧損，副總裁兼董事會秘書朱旭指出，集團的有息負債結構健康，外債佔整體債務只有約三成，料可藉自然的資產負債及金融衍生產品等方式，對沖滙兌風險。

華潤置地（01109）公布上半年業績，盈利88.5億元（人民幣．下同），按年增長96%；如扣除投資物業公允值變動後，核心純利為72.8億元，按年上升152%。中期息派每股13港仙，按年增加三成。該公司表示，有意將物業管理業務分拆上市。

首六個月純利增96%

潤地上半年合約銷售面積571萬平方米，按年增長25.7%，合約銷售額942.7億元，升36.3%。上半年新增土地儲備817萬平方米，截至6月底的總土地儲備達5215萬平方米。期內投資物業營業額43.7億元，按年增長22.1%。其中，購物中心營業額上升23.8%，寫字樓營業額增21.3%，酒店營業額升15.8%。於6月底，潤地在營投資物業總建築面積達717萬平方米，下半年將有7個購物中心陸續開業。

潤地上半年整體毛利率為48.1%，按年上升13.1個百分點，該公司首席財務官俞建在業績發布會上表示，上半年業績增長動力，包括深圳等高毛利項目帶來較多利潤，加上去年大部分利潤在下半年入賬，基數較低亦令今年上半年業績增長顯著。他有信心全年毛利率保持在40%水平，而年初訂下的1830億元銷售目標亦維持不變。

潤地副主席唐勇指出，該公司有意分拆物業管理業務上市，下半年會繼續探討。俞建稱，會否分拆商業地產未提上討論日程，他預期2020年商業地產租金收入將達100億元。華潤置地上半年負債比率為47.2%，增11.3個百分點，平均資金成本為4.41%，上升25點子。俞建認為，內地資金緊張及息口上升，料融資成本不會顯著下降，但對該公司融資壓力不大。

政府今年3月初公布增加賣地計劃的透明度， 首幅依新機制以不記名方式公布落選財團入標價的粉嶺安樂村安全街工業地，6個落選財團的入標價昨天曝光，其中一個財團僅以1.22億元入標，較7月下旬億京投得地皮的中標價7.329億元低83.4%，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）僅602元，相等於中標價的16.6%。

低中標額83% 心存僥幸博大霧

根據新機制，地政總署於全部中標交易手續完成後，會以不記名方式公布其餘所有標書的投標金額，供業界和市場參考。首幅適用於新機制的是安全街工業地，可建樓面面積約20.2632萬方呎，上月吸引7個財團入標，結果由億京以最高出價7.329億元投得，擊敗恆地（00012）、新地（00016）、信置（00083）、英皇國際（00163）、森信紙業集團（00731）和嘉華地產6個對手，樓面呎價達3617元，更是賣地表工業地樓面呎價新高。

根據地政總署最新資料，7份標書的入標價中位數為5.18億元，其中5個財團的入標價高於5億元。緊隨中標價7.329億元之後，排第二的出價為6.14億元，較中標價低1.189億元或16.2%，樓面呎價3030元；出價最低的財團僅以1.22億元入標，樓面呎價僅602元，是唯一一個樓面呎價不足1000元的入標價。

資料顯示，粉嶺區工廈交投不算活躍，近一年以建築面積計算的成交呎價由3200至4500元。其中，位於安全街33號、樓齡27年的豐盈工貿中心交投較多，單計今年已經錄得6宗成交，其中低層一個建築面積1536方呎單位於5月以約491.5萬元易手，呎價3200元。

區內樓齡最新、於2015年落成的安居街1號川田工貿廣場，今年初售出1樓全層，建築面積約9041方呎，售價約3989萬元，呎價4412元。

至於安全街地皮7個財團的入標價，樓面呎價602至3617元，參考業界估算的建築費，估計地價連建築費等每方呎總投資額約3902至6917元，其中只有最低出價所計算出的每方呎總投資額低於5000元水平，可見大部分財團的發展成本仍然較二手成交呎價高。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，「出價最低嗰個心存僥幸，反映唔到真實價值」，反而出價第二高和第三高的發展商則可參考其他入標者的出價，作出衡量，若可以調節成本控制和銷售策略，日後出價更能追貼市場。張聖典又相信，隨着新機制繼續運作，標價資料對市場的啟發性會更高。

油塘住宅地標價料9月公開

地政總署未來將繼續公布賣地表用地落選財團的標價，其中上周三（15日）開標的油塘高超道住宅地，將成為新機制下首幅公布全部標價的賣地表住宅地，市場預計該用地9個落選財團的入標價將於9月中旬曝光。

無懼市況波動 外資共租全層涉2萬呎

即使外圍波動，個別金融機構仍積極租寫字樓，令中環甲廈呎租再創巔峰。消息指，外資機構原預租中環長江中心半層樓面，近日決定增至全層，呎租達225元，為中環歷來最高，更貴絕全球。

中環長江中心剛錄得一宗租務成交，美資機構bitMEX原預租長江中心高層半層樓面，面積約1萬平方呎，呎租逾205元，當時已成為長江中心租金新高。

消息人士透露，有關機構認為業務尚有擴充空間，加上業主可安排更大樓面，最終預租物業45樓全層，約2萬平方呎，呎租高見225元，不僅打破該廈紀錄，更破中環指標商廈國金2期2011年210元紀錄，成為中環歷來最貴呎租單位。

中環呎租 連續3年全球稱冠

事實上，據6月份世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，截至首季中環商廈的每平方呎的租用成本為199元（租用成本包括租金、稅務及服務費等），連續3年全球最貴，比起第2位英國倫敦高出3成。

新租客金融科技公司bitMEX，屬交易平台，更為比特幣最大交易所。事實上，上月甲廈租務市場亦錄得多宗金融科技公司承租個案，其中Block One承租中環中央廣場16,600平方呎樓面。

另個別中資機構仍有擴充動作，消息指，同屬超甲廈的中環AIA Central 29樓半層樓面，面積約6,000平方呎，獲內地大型金融機構光大集團租用，呎租高見180元。該集團一直使用中區商廈，包括AIA Central、金鐘遠東金融中心等，是次屬同廈擴充。仲量聯行最新數據顯示，本港甲廈整體空置率約4.2%，而全港最低空置地區為中環，僅1.6%，可供出租單位極少。

事實上，即使近期環球市況波動、中美貿易戰等不利因素，本港商廈租務市場暫未見受影響，現階段未見有收縮或減慢擴充步伐情況。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，隨着多幢商廈可供出租單位極少，曾接獲一些個案，有單位推出招租時獲5至6間機構爭奪。