隨著臉書、IG興起，許多人熱衷於用打卡標記「到此一遊」，有台中業者看準此商機，將使用率不高的婚宴會館翻修，改裝成富麗堂皇的西洋博物館，果然吸引年輕人蜂擁而至，1個月逾4萬人次參觀，為婚宴業者培養出新客群。

台中市東區近期出現超浮誇打卡景點「新天地西洋博物館」，為新天地集團斥資1億元改裝婚宴宴會館1樓，內部裝潢富麗堂皇、擺放超過千件古董，去年開幕至今，讓原本只有參加婚宴、聚餐才會去的場合，變成熱門打卡景點，門票120元，1天吸引近千人入場，1個月破4萬人次。

設立體3D地景圖
該博物館分為1、2樓，逾700坪空間，充滿古典風格的古董，其中1898年出產的大型投幣式音樂盒更是雕花精緻，還能使用大型碟片播放。

業者為新天地餐飲集團，因為老闆歐有財喜好蒐藏古董洋玩，順勢改建旱溪東路的婚宴會館旗艦店為西洋博物館。
新天地行銷企劃部副理陳玲君介紹，博物館內除古董展品外，還有特地設置立體3D地景圖，繪製一大面牆讓民眾愛怎麼拍就怎麼拍；其他店內打卡熱點，還有古董書櫃，擺放許多老舊原文書，與華麗背景十分相襯。

陳玲君表示，婚宴會館以往都是大桌數的生意，鎖定聚餐、婚宴、尾牙等客層，去年博物館開始營業後，同時在博物館旁成立馥樂詩輕食餐廳，提供下午茶及義法料理，讓民眾邊吃邊欣賞藝品，藉此拓展客源。

「其實很多角色扮演的玩家，會自備道具與服裝，特地來此拍照，搜尋完美的角度。」陳玲君補充，這個結合餐飲的億級打卡熱點，可謂實現「藝術生活化、生活藝術化」的理想境界。

配適合網紅行銷
中興大學行銷系副教授蕭仁傑認為，臉書、ig打卡興盛，跟民眾喜歡紀錄生活與炫耀有著極大關係，但以商家來說，這種行銷手法卻是雙面刃，要炒作議題應該還是要搭配適合的網紅，假設文青風的餐廳，卻找了八竿子打不著關係的夜店網紅，那恐怕效果不會好。

不過打卡熱度回歸到最後，蕭仁傑表示，產品本身也要夠優質，畢竟現代網路傳播速度快，好評與惡評時常並行而出，如果是商品差的場地，同樣拜網路快速傳播的特色所賜，熱度可能3天到1個禮拜就消逝。

【新天地 西洋博物館】
★地址：台中市東區旱溪東路一段456號
★經營者：新天地集團
★開幕時間：2017年1月
★參觀時間：9:00~21:30
★門票：120元
★特色：收藏逾千件西洋古董，內部裝潢為中古世紀宮廷風
★洽詢電話：(04)2213-6222
資料來源：新天地西洋博物館臉書、《蘋果》採訪整理

刑務所演武場 拍京都味婚紗照

台中市西區林森路擁有81年歷史的老式建築，原為日治時期警察日常練武的道館，1945年改為台中監獄，於2004年登錄為具保存價值的歷史建築，中間經歷火災、修復，直到2012年才由道禾教育基金會接手經營，如今該處也成台中知名打卡熱點。
台中刑務所演武場在平日下午湧進不少民眾，對著其內樹齡123歲的老榕樹不斷拍照，或有人鏡頭對準這結構完美對稱的日式建築，還新人正在角落取景拍攝婚紗照，很難想像該區域80年前是威風凜凜武將們練習切磋的場地。

假日辦文創市集
演武場館長陳宥潔表示，武場會近幾年成為台中市熱門景點，除了這裡是了解台中文化的重要歷史外，充滿日式氛圍的建物，也讓很多人直呼「很像到了日本京都的感覺。」
道禾基金會將一度只用來休憩的場所分為3個區域，「唯和館」用於推廣劍道，延續武術概念；「心行館」安排茶道、古琴、圍棋靜態活動；戶外區「大樹劇場」假日常辦文創市集、音樂會。

【台中刑務所演武場 小檔案】
★地址：台中市西區林森路33號
★經營者：台中市府委託財團法人道禾教育基金會經營
★完工時間：1937年
★參觀時間：9:30~22:00
★門票：免費
★特色：
．原為日治時期警察日常練武的道館，1945年改為台中監獄
．建物歷史81年，2004年被登錄為「具保存價值的歷史建築」
★洽詢電話：(04)2375-9366
資料來源：《蘋果》採訪整理

建築有分耐震、綠建築、智慧建築3大標章，其中綠建築將「節能」列為重要指標，中部地區不少新案積極申請標章，目前多數已在施工階段，但這類建案以換屋、豪宅型產品居多，也就是說，真正的綠建築尚不普及。

換屋豪宅型產品居多
綠建築9大評估指標，包括生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、汙水垃圾改善等。
目前台中超過10個銷售中建案已達標準，並依內容分成鑽石、黃金、銀、銅、合格等級，去年及今年取得較高難度綠建築標章的建案，有龍寶「謙臻邸」、大豐益「生活大地」、興富發「赫里翁傳奇」等案。
龍寶「謙臻邸」今年取得黃金級標章，行銷部協理黃泰達指出，設計前並未特別考慮綠建築規範，因公司多年來都堅持這樣設計，且是在完工後，才嘗試申請。此外，住宅建築與公共工程不同，需考量基地條件、設計風格、動線、使用面積、客戶思維等，難以100%遵循綠建築規範，但絕大部分指標仍值得參照。

頂樓露台或垂直綠化
因申請不易，有些建案退而求其次，講求「高綠覆率」，打造上千坪綠化面積，或鋪設透水鋪面，節能減碳、也節省住戶荷包。其中，台中單元2、3重劃區因採低密度規劃，大樓都必須「拉瘦、拉高」，如「植森」保留800坪做中庭花園，「精銳博」也有千坪花園、1樓宛如森林。
另如北屯區「悅寶旺」頂樓、露台全綠化，並在1樓退縮空間，規劃全透水磚鋪面及覆土，還有過濾循環的儲水系統。「淳靚」則注重垂直綠化，在外牆設有裝飾框架，未來會框架上設置防墜網，並搭配爬藤類瓜果，遮陰降溫。「磐鈺雲華」也在外觀規劃植物可攀附的攀爬網，形成生態跳島、空中花園，業者表示，會以逾百種植栽來做綠化。

【專家意見】植物多 宜加強防蟲
若建築物的屋頂、陽台有綠化設置，應加強防水及排水設備，並留意覆土量及防水範圍。此外，植物較多也容易有蚊蟲滋生的問題，購屋民眾要有心理準備，加強居家防蟲措施，維持社區環境清潔。

高雄上櫃建商永信建設（5508）、鑫龍騰經營策略活潑。永信建在高醫商圈購地推案厚實進帳基礎；鑫龍騰進取左營推預售案，三鐵共構商機發酵來客反應熱絡，前景展望樂觀。

法人分析，永信建最近以每坪70萬元，從南和興手中購進高醫生活圈住四土地，推案單價可挑戰每坪30萬元，直逼美術館蛋黃區水準，市場解讀永信建看好未來高雄房地產市場前景。

永信建副總經理顧岳軍表示，北高雄後驛地區愈來愈少見完整街廓基地，新購建地將規劃地上15層、地下三層集合住宅，二至四房共150戶，預定2021年完工銷售，總銷20億元。7日永信建設收31.15元，跌0.4元。

法人指出，永信建土地存量豐厚，推案節奏穩定，單是今年底前可供入帳建案就有15個、共523戶，依一般銷售速度，以銷售六成五至七成計，預期完售350戶以上，貢獻年度營收獲利。

鑫龍騰擅長在楠梓等外環以及高速路附近特殊地點以低價取得土地，興建首購住宅為主力，穩紮穩打逐步崛起。最近更以每坪64萬元處分台南北區1,340坪土地，進帳8.58億元，獲利6,733萬元，約當去年前三季累計的盈餘，今年財務大進補。

鑫龍騰表示，房貸利率走低，政府公告地價下修，以及首購剛性需求穩定成長，加上政府前瞻基礎建設擴大公共工程投資，改善大環境的居住品質，都是房地產有利的條件。

推估更新後房地產價值可超過5200億元

針對高齡住宅耐震不足等問題，內政部日前核定二○一九到二○二二年的都更發展計畫，預計每年核定民間都更案卅件、四年達一二○件，吸引民間超過兩千億元資金投入，更新後的房地產價值超過五千億元；另由政府主導的公辦都更，每年度推動廿五件、四年達到一百件目標。

公辦都更4年目標100件
根據未來四年都更發展計畫，以過去平均一件民間都更案，可吸引投資金額約十六．八七億元推算，四年就可吸引逾兩千億的民間投資金額，創造四．五萬餘人的就業人口；再依據都更案更新完成後平均一件房地產總價值約四十三．六八億元推算，若四年可達成一二○案核定目標，推估更新後房地產價值可超過五千兩百億元。

內政部政務次長花敬群表示，以今年上半年共核定卅二件都更案，加上近廿件危老案，全年合計有機會破百件；也因包括危老在內的都更申請動能增加，未來四年都市更新發展計畫預算較過去四年增加一倍。

但瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，都更三大困難是人、錢及法，這些都無法速成，只要都更條例修正草案還未完成三讀，建商在進退失據情況下，還是傾向少碰民辦都更案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，老宅是全面性的問題，但因各區域房價、地價差很大，在房價、地價較高區域，就算修法降低審查爭議、透過危老條例增加容獎等，但站在都更戶角度，還不如可同面積換實坪且加送車位；房價及地價較平實區域，若是土地持分較低的舊大樓，住戶因可分回空間不多，也難以推動都更。

除都更路障 容獎將全面行政審查
都更條例修正草案推都審會轉型
將無法刪減容獎

在立法院躺了五年多的都市更新條例修正草案，好不容易在上個會期初審通過，新會期被列入優先法案，力拚年底前上路。內政部政務次長花敬群強調，過去都更審議委員會強調「公益」與「回饋」，常因容積獎勵刪減等爭議，拖慢審查進度，引發爭議與不信任，未來都更條例修正案三讀後，只要是都更案、就具有公益性，委員只要再確認是否符合法規，沒有資格去刪減容獎，可望大幅加快審查速度。

「解決爭議」非「製造爭議」
花敬群表示，過去常引起爭議的「都市更新審議委員會」未來將改名為「都市更新審議與爭議處理委員會」，功能將調整且強調爭議處理能力，也就是不同意戶的爭議處理，委員會必須聽過正反雙方意見後做出明確裁決，而不是要實施者再回去溝通。

花敬群指出，「透明、清楚、容易」是未來都更的方向，讓委員會轉型是很大的改變，過去是「製造爭議」的委員會轉型為「解決爭議」的委員會，需要很大的努力，也會引起很大的反彈，目前只能「硬著頭皮往前衝」。

業者︰不同意戶問題仍難解
不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，以更新地區規劃設計的「△F5-1」都更案類型為例，與鄰近建物有關的設計更新容積獎勵可從零到十％，完全看委員的好惡，常讓都更實施者苦不堪言，也造成參與都更戶的不信任；北市府已改為行政審查制，讓可拿到的容積獎勵具有預見性，不僅提升審議效率，也讓計畫案維持穩定；若全面實施，對都更審議效率當然有幫助。

麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏也說，若委員會功能從「容獎」公益審查、轉變為不同意戶的「爭議」調解，對於實施者而言有很大的幫助，過去就常因個人因素凌駕於法規審查，造成都更實施變數增加；但這只是解決前端容獎明確問題，最終還是會碰上不同意戶難題，都更最後一哩路還是困難重重。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議，與危老重建條例比較，建議都更條例修正草案可在程序、公部門裁量範圍等，想辦法再簡化、更透明化，都更條例修法才可達到事半功倍的效果。

去年底政府宣示今年是「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」上路後關鍵的一年，全國透過危老條例完成的都更案要達到核定五百案、一萬戶的目標。內政部政務次長花敬群坦言，今年應該是達不到了，是「自己錯估情勢，太過樂觀」；他也點出問題所在，危老上路已超過一年，但多數地方政府的自治條例尚未完成，尤其是指標的台北市，據他瞭解，就有卅多案在排隊等待。

花敬群解釋，這個目標是依據全台新建住宅十萬戶為基礎推估，若一年透過危老條例核定的都更案可達五百案、一萬戶，僅是新建住宅的十分之一，「當初我們認為可以達成、且是合理目標」；只是沒想到該條例自去年五月中發布實施至今，已快要一年半，但多數縣市的自治條例還躺在議會，造成很多百分百的「危老案」只能排隊等待，期盼地方政府能快點放寬建蔽率與興建高度，「據我所知，光是台北市就有卅多案在等待」。

他樂觀預期，今年底部分縣市會通過地方自治條例，再加上新法上路三年內申請，可增加十％容積獎勵，預期明年下半年到後年上半年申請量會大爆發。

對於因都更條例修正草案在立法院躺了五年多，有都更實施者切割都更案、改走「危老快車道」；對此，花敬群說，目前並沒有延長危老條例的打算，一切依據當初訂定的法規與目的進行，就算十年落日到了，都更條例修法理應早就完成，還是可走都更模式。

他認為，不論是危老條例或者是都更條例修法，最理想情況應該是都市再生，但都市再生並非直接用推土機推掉一個街廓，也可採分區分塊推動；只是目前很多條件還不成熟，得要民眾相信政府、政府能力也夠，才會使得都市再生有共同願景，未來十年還是充滿想像的空間。

18年後 全台9成是逾30年老宅

根據未來四年都市更新發展計畫報告推估，八年（二○二六年）後全國屋齡逾卅年的老宅將近六百萬宅，占全國住宅存量比率超過七成，若不加速都更作業，二○三六年時，屋齡逾卅年老宅將近七四○萬宅，占比達八十七．五八％；也就是十八年後，全國每十戶住宅有近九戶是高齡老宅，老化加速且更嚴重。

另對照國發會都市及區域發展統計資料顯示，全國都市計畫地區面積僅占國土比率約十二．八八％，全國有八成以上民眾集中居住在不到十三％的國土上，又碰上住宅老化問題，若不加速都更，抗災能力堪慮。

報告也警告台灣老宅問題嚴重，包括部分老舊建築物的建築立面、公共管線老舊，加蓋違建嚴重，多數位於狹窄巷弄中，且消防設施不完備，耐震設計與現行規範有差距，還有公共設施及活動空間不足，環境品質不佳等問題；加上台灣已步入高齡社會，目前六十五歲以上高齡者占人口結構近十三％，五層樓以下老舊住宅多無設置電梯，老人住老宅已是嚴重的社會問題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，都市更新已不是建築投資業的產業發展問題，更應該連結到高齡化、少子化的社會課題，從環境、機能需求層面全面檢討都更，聚焦在公安、健康福祉等長期議題，甚至可擴大到周邊產業，例如可導入智慧建築、智慧城等資通訊（ICT）運用。

寬頻房訊總經理游世一直言，現行都更模式是「專門修理好學生」，要求每案必須達到百分百，出現少數不同意戶，就推給實施者自行解決，就算近一年多的危老方案，雖有助於小基地推動都更，但要求必須退縮建築線、卻未同步放寬建蔽率與建物高度，容積獎勵是拿得到卻用不完，政策理想與實際執行有差距，政府得趕緊解決。

他建議，透過更新方式新蓋建物，或可考慮放寬容積率，再要求建商分回部分產權，只可做為只租不售的社會住宅，會較現行直接找地蓋社會住宅，來得更有效率且符合市場需求。

「豪辦」時代來臨！冠德建設位於台北市松山機場對面的敦化北路近民生東路口2棟地上權辦公大樓，開價每坪135萬元，2棟總計120億元，待價而沽，創下史上身價最高的地上權「豪辦」紀錄。

冠德建設於2014年以28.5億元，成功標得國防部政治作戰局在敦化北路1,836.8坪地上權50年存續年限的土地，委由日本株式會社高松伸建築師事務所操刀設計，於2018年7月甫正式動工，興建大、小共2棟18層樓的辦公大樓「冠德敦北國際企業總部」。

其中大棟，冠德傾向作為集團自用總部；至於小棟，則全棟求售。不過，近日冠德已改弦易轍，決定大、小2棟，同步對外出售或出租，且開價超乎市場預期，開出地上權辦公大樓的史上新天價，1坪達135萬元，震撼市場。

對此，冠德總經理洪錦欽證實，確實是改為大、小2棟，都同時對外出售，如果有適當買家青睞，2棟都不排除全部出售或出租，「以前老董事長的想法，是一直想幫員工規劃更好的辦公空間，不過，現在市場變化很大，辦公大樓炙手可熱，為了顧及股東權益，要把彈性放大、留給市場決定。」

洪錦欽表示，目前冠德規劃幾個處分資產方式，一個出售、一個出租、一個是售後回租，各種可能統統不設限。估計冠德將來需要自用辦公室的面積，約3,000坪左右。

據宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示，冠德將在敦北開發擁有黃金級LEED頂級綠建築的辦公大樓共2棟，建坪分別為大棟7,350坪、小棟1,550坪，適合作為企業總部、或飯店旅館使用。目前大棟開價100億元，小棟開價20億元，總計120億元，待價而沽，每坪平均開出價格高達135萬元。

至於出租行情，陳益盛指出，冠德開價每坪月租3,300元，是第一座挑戰刷新地上權「豪辦」新高行情紀錄的辦公大樓。

陳益盛表示，台北市「豪辦」時代已來臨，主要是企業需求殷切，市場正嚴重缺貨，新蓋的辦公大樓至少又需要2年才能蓋好，且租金報酬率又高、可保值；在新增供給不足之際，未來幾年辦公市場還是奇貨可居。

包括統一集團、台塑、以及台肥等位於高雄亞洲新灣區的十大重劃區，除了3大地主已完成重劃工程，其餘7大地主，總共100公頃的土地，也正快馬加鞭進行，力拚明（2019）年第2季前，完成重劃，地主將依法令享有容積獎勵、和土地回饋降低等優惠，並啟動投資開發計畫。

亞灣十大重劃區近日再傳佳音，第90期台肥面積約16.91公頃的土地，重劃計畫書近日已通過內政部審議，高雄地政局長黃進雄指出，20.27公頃的第94期中石化重劃計畫書、以及10公頃的第95期國財署重劃計畫書，也正在由內政部審議中。

黃進雄表示，高雄亞灣總共有十大重劃，第60期10公頃中油和第65期9.67公頃國泰化工，最早完成公辦重劃，第70期中石化8公頃土地，正辦理重劃工程的施工招商。

他說，目前正重劃施工的則有3個重劃區，分別是第79期9公頃的統一時代、第80期8.29公頃的東南水泥、以及第83期7公頃的台糖和中美嘉吉，預估最慢可在明年第二季之前完成。

由於「變更高雄多功能經貿園區特定區都市計畫細部計畫第二次通盤檢討」，2013年6月4日公告實施時，規定公告實施日期後6年內，也就是在2019年6月3日之前，地主必須完成開發許可協議書簽訂、或市地重劃公共設施用地產權點交，才能夠享有最高容積獎勵20％、以及回饋比例最高減少7％的雙重優惠。

因此，在地主與公部門全力合作之下，獎勵期限之前，地主應該都可以達標，黃進雄說，一旦進入重劃公告程序，即可快速分配公共設施，雙管齊下，力拚讓地主可享優惠獎勵。

由亞灣地主組成的DC21地主開發促進會長張國光說，日本橫濱原本落後高雄10年，如今，卻已超越高雄，因此，除了區內地主根據重劃進度，已先後陸續啟動開發和投資計畫，希望透過公部門和私部門的合作，在未來10年或20年，亞灣能夠迎頭趕上、超越橫濱的經濟和都市發展。

學者：亞灣應藉新南向 接軌國際

除了205兵工廠的開發，屬於區段徵收之外，高雄亞灣區內地主都是由高雄地政局採取公辦市地重劃模式，在重劃即將全部完成之前，產學界指出，亞灣地主應與公部門、地產開發商合作，引進產業和商業，並借力使力，藉由政府推動的新南向政策，連結東南亞、甚至亞洲國家，否則將自絕於國際。

高雄不動產開發公會理事長張永義指出，亞灣發展已經規劃很久，可惜的是，實際行動還嫌不足，希望藉土地重劃在明年可以全部完成的機會，地主審慎思考如何開發。

台北市立大學副教授鄭安廷說，在既有的高雄捷運紅線、輕軌、以及未來的捷運黃線，高雄亞灣將成捷運軌道運輸的集結重鎮。

但是，他強調，只有台北能夠與國際的產業發展潮流與趨勢接軌，高雄卻是連邊都沾不上，因此，高雄必須利用亞灣的開發，藉由政府推動的新南向政策，連結東南亞、甚至亞洲國家，引進產業和更多居住人口，逐步提高國際能見度，否則將自絕於國際社會。

基隆市安樂區新西街207巷一處民宅疑因不堪豪雨沖刷導致地基流失，2018年9月9日下午發生地基塌陷意外，市長林右昌立即率領相關單位人員趕到現場會勘，在與住戶協調後決定將塌陷地基上方增違建先行拆除，受災戶也要妥為安置。

林右昌在會勘地基塌陷民宅後表示，新西街207巷住戶地基淘空現象，一樓增建部分有塌陷狀況，不管是一樓或二樓都有增建的違建，為了安全起見，已與住戶溝通，市府會立即出動機具將增違建部分拆除，至於主體建築物部分初步看起來結構安全無虞，接下來會再將住戶前方的花園開挖，瞭解下方涵管排水狀況，作為後續修復依據。

至於新西街207巷在豪大雨期間排水宣洩不及，林右昌說明，可能是涵管過於老舊、甚至損壞，導致水流亂竄，市府已請建築師公會及土木技師公會派員到場，等到開挖後進行勘查，確定原因後再擬定整復建計畫，儘速進行修復。

林右昌並指示，在拆除該處增違建施工期間，請秘書長李銅城率領林福來、王圳宏參議在現場輪班坐鎮，至於受災戶的安置作業，則請安樂區公所協助處理。

戴德梁行指出，中國房租「暴漲」的討論廣受中國社會各界關注。業主、租客對自身經歷的描述、業內人士的發聲大多將租金上漲的主因歸咎於中國長租公寓對資本的過度引入。緊接著，北京、上海、深圳、西安等地約談當地主要住房租賃企業、限房租漲幅、管控「租房貸」。那麼，租金是否真的出現了「暴漲」？影響租金走勢的因素又有哪些？

對此，戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端，對焦點問題做出解析：

焦點問題一：中國長租公寓是否助推租金上漲？

就長租公寓而言，它增加了改造、運營成本，並且從中國市場角度來看也需要通過租金差來實現盈利，價格自然會有所提升，對應的目標客戶也會是支付能力更高一些的租賃需求。這實際上是通過產品的升級實現租金收益的提升，並非單純的漲租。

長租公寓的好處是它往往配合了環境的改造、配套的改善和產品的優化升級，對於項目本身及所在區域面貌的改善、安全隱患的消除等等方面都有著積極意義。但與此同時也帶來一系列的問題：通過對存量居住物業的改造來提供長租公寓供應的方式，實際上並沒有增加租賃住房的總體供應量，帶來的是供應結構的改變。

改造過的租賃房源往往會從滿足中低收入人群轉向滿足中高收入人群的租賃需求，當這種改造快速推進的時候必然形成整個城市對中低收入人群的擠出，這就要求政府及時介入，一方面提供適合中低收入人群的租賃房源，正如我們看到的一些城市正在推進的包括藍領公寓等的政策性租賃住房；另一方面，有計劃的控制此類改造推進的速度，緩解其可能帶來的民生壓力。

焦點問題二：中國長租公寓的價格如何影響租賃市場的定價體系？

1.產品升級帶來租金上漲，進而減少了低價的租賃住房的供應，結構性推高全市租賃住房價格；
2.儘管目前長租公寓在深圳市場上的占比有限，但作為參考往往拉高周邊房東的心理預期而試圖調高物業價格；
3.中國當局部分區域或樓盤被少數幾家中介型長租公寓壟斷，則意味著訂價權掌握在這少數幾家經營者手中，不利於供需決定價格的市場定價機制；
4.當資本涉足，以規模來衡量估值的企業往往高價收儲盤源，帶來負面影響。

焦點問題三：中國市場租金是否真的出現「暴漲」？

以上問題是我們需要警惕的，不過以深圳市場為例來看，情況並不嚴重：

首先從上半年商品住宅的租金漲幅來看，戴德梁行指數顯示，2018年上半年租金漲幅為5.40％，較2017年同期3.98％的租金漲幅加大1.42個百分點，但不足以帶給市場和消費者明顯的壓力。也就是說，近期部分媒體和機構所公佈的大幅租金上漲的狀況應該是發生在第三季度。但由於統計時段的影響，我行目前尚未完成第三季度的數據統計，不過根據直觀感受和部分案例調查的結果，2018年年中以來商品住宅租金增速明顯加快。

我們關注到近期不少報導中提到深圳租金漲幅超過20％，就我們根據的部分樣本的調研結果來看，即便有個案租金上漲幅度較大，但全市整體漲幅並不及20％。分類來看，高端物業租金漲幅相對平穩，符合市場慣性增長；部分經濟型租賃盤源被分散式長租公寓品牌租賃，令市場低價租賃盤源減少，結構性拉高整體租金水平。

焦點問題四：影響中國租金走勢的其他因素有哪些？

從本質上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關係決定，供不應求帶來對租金上漲的支撐。以深圳為例，2015-2017這三年來深圳常住人口增量分別為59.98萬人、52.97萬人、近62萬人，同期商品住宅竣工面積分別為202.37萬平方米、280.64萬平方米、183.79萬平方米。我們簡單用人口增量和商品住宅的增量計算，人均3-6平方米的供應反映出嚴峻的供應短缺的問題。

另外，租金上漲的背後還有市場因素的影響：租金價格受供需關係的影響，在房地產市場調控影響下，部分人群由於資格或資金受限等因素而由置業市場轉向租賃市場，需求進一步擴大；過去幾年房價的上漲也造成了月供等業主成本的上升，因而一定程度的提高了租金收入的預期。

戴德梁行建議：加快保障住房供應 防範租賃市場過度金融化

1.從住房租賃市場發展的層面來看，租賃市場更加緊密的關聯民生，因此保障體系必須更加快速更加高效的建立健全——這意味著需要充分的保障性房源的供應及出台其他保障性的舉措，來滿足中低收入及特定人群的住房需求。另一方面，和買賣市場多元化的需求一樣，租賃市場同樣會有多元化的需求，從活躍市場、豐富市場的角度，鼓勵多層次、多元化的供應是加快租賃住房市場發展的必要舉措。總之，加快實現租賃住房的政策性保障覆蓋，同時鼓勵市場化的多層次、多渠道供應，才能最終構建出一個成熟而又活力的住房租賃市場。

2.短期內出現的市場狀況，也啟發反思：建議中國政府引導在租賃市場的增量投資，有計劃的控制存量投資的推進；警惕對租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為；監管租賃金融資金，包括「房租貸」、「租金貸」等，防止租賃市場過度金融化。

高雄市稅捐稽徵處表示，曾接獲民眾檢舉，土地買賣承買人未向所在地主管稽徵機關申報土地移轉現值，也未向地政機關辦竣權利移轉登記，又再行訂約出售，被查獲遭受處罰。

該處說明，承買人A君，向土地所有權人B君承買土地，雙方簽訂土地買賣契約，但未向主管稽徵機關申報土地移轉現值，也沒有到地政機關辦竣權利移轉登記，就再將該筆土地出售給C君，雙方亦簽訂土地買賣契約，並以原土地所有權人B君及承買人C君名義，共同申報土地移轉現值核課土地增值稅，並向地政機關完成土地所有權移轉登記，經民眾提供相關資料檢舉，依土地稅法第54條規定對A君處再行出售移轉現值2％之罰鍰。

該處呼籲，土地買賣當事人切勿心存僥倖而違反規定，如被查獲將依規定處罰，得不償失！

　房地產企業以股權收購“曲線拿地”的暗潮涌動。金融街(000402)9月7日晚間公告，公司全資子公司金融街武漢置業以34.52億元收購湖北當代盛景投資有限公司（下簡稱“當代盛景”）80%股權及相應股權對應的債務，進而開發建設武漢市文化大道項目。

　　當代集團是目前湖北最大的民營企業，下擁當代明誠、三特索道、人福醫藥等“當代係”上市公司，在地産領域也有所耕耘。目前，當代集團、武漢宜爾居、當代投資以及明誠金石分別持有當代盛景35%、30%、11.67%和23.33%股份。以上四家股東均為當代集團實際控制人或一致行動人所控制的關聯企業。

　　根據協議，金融街本次以承債式收購進行。34.52億元總對價中，包括武漢置業收購標的公司80%股權的金額26.10億元以及承接對應的負債金額8.42億元。

　　金融街公告稱，當代盛景持有的主要資産為武漢市文化大道項目（以下簡稱“目標地塊”），項目位于武漢市江夏區，項目建設用地面積約19.7萬平方米，計容建築面積約57.5萬平方米。

　　證券時報記者查詢發現，金融街此次接盤的正是曾佔據武漢市江夏區“地王”寶座的“當代君悅灣”項目。

　　根據湖北當地媒體報道，2013年12月底，作為湖北本地房企當代盛景在13家房企，250輪競價中，最後以17.31億元價格斬獲江夏區大橋新區地塊，凈用地面積為19.7萬平方米，樓面地價3009元/平方米，溢價266%，兩個小時上演了瘋狂的“搶地大戲”，成為了當時的江夏單價地王，彼時該地塊周邊房價才5000多元。

　值得注意的是，競得此地塊成為“江夏地王”後，可能由于房地産市場調整、地鐵改站等因素，該項目遲遲未見進展。2015年，江夏區國土局甚至曾在答復提問時表示，由于當代盛景未根據成交確認書的規定時間簽訂國有土地使用權出讓合同，多次催促無效，建議區政府取消其競得權。

　　直到2016年武漢樓市大漲，江夏區地價才再次水漲船高。2016年8月23日，蘇州一家房地産公司以樓面價7299.1元/平方米成為了新江夏區地王。

　　公告顯示，當代盛景的股權已辦理100%質押，質押權人為中國信達資産湖北分公司。在土地抵押和股權質押注銷完畢，股權移交完成後，金融街將持有當代盛景的80%股權，明誠金石持有標的公司的20%股權。

　　回首當年“站崗”的“地王”項目，如今也已經算是“白菜價”。未知在目前房地産融資困難的形勢之下，當代集團出讓優質項目控股權出于哪些具體原因。金融街稱，開發建設武漢市文化大道項目，可以與交易對方實現優勢互補、互利共贏，有利于進一步深耕新進入的武漢市場，符合公司發展戰略和業務發展的需要。

　　2017年11月，當代盛景正式報建了“當代君悅灣”項目。根據2018年5月江夏區的最新的披露，“當代君悅灣”房地産項目地塊位于文化大道與金櫻街交匯處的東北側，用地面積約295畝，項目總投資將達到38億元。

　保利地產(600048)9月7日晚間公告，8月，公司實現簽約面積165.66萬平方米，同比增長5.16%；實現簽約金額275.69億元，同比增長19.93%。2018年1-8月，公司實現簽約面積1787.46萬平方米，同比增長32.84%；實現簽約金額2667.69億元，同比增長43.30%。

　　維業股份(10.660, 0.13, 1.23%)8月30日發佈的2018年半年度報告顯示，公司上半年營業收入達到10.99億元，同比增長29.23%，現金流情況也大幅好轉。另外，維業股份上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤達到5699萬元，同比增長48.32%，而在2017年和2016年，其淨利潤分別增長42.90%和51.21%。

　　此外，維業股份的產業鏈佈局和品牌升級工作也在全面展開。通過收購等方式，維業股份獲得了建築施工總承包一級、市政工程總承包一級等資質，使公司由設計施工一體化的建築裝飾服務商向施工總承包商邁進，其上游材料的生產基地也在建設當中。與此同時，維業股份長租公寓業務獲得突破，今年已在深圳、西安等地落地長租公寓裝飾業務，預計今年可實現近億元的訂單。

　　9月5日，《證券日報》記者獨家走訪了維業股份，維業股份董秘張繼軍向記者詳細介紹了公司的發展戰略，並就當前資本市場上的熱點問題進行了回應。

　　業績穩健增長 現金流情況大幅改善

　　維業股份成立於1994年，主營業務是為地產公司、政府部門、大型企業、高檔酒店等機構提供裝飾設計和施工服務。2017年3月16日，維業股份成功在創業板上市，成為裝飾行業第一家登陸創業板的公司。維業股份近幾年在中國建築(5.160, -0.02, -0.39%)裝飾企業中排名穩定在第10名左右，公司業務佈局遍佈全國，參與了包括人民大會堂金色大廳、北京華爾道夫酒店、騰訊濱海大廈等多個知名工程項目的裝飾施工。

　　上市之後，維業股份業績保持了持續穩健增長。2017年，維業股份實現營業收入19.58億元，同比增長22.62%；淨利潤為7878萬元，同比增長42.90%。今年上半年，維業股份營業收入達到10.99億元，同比增長29.23%；而淨利潤則達到5699萬元，同比增長48.32%。

　　業績持續增長的同時，維業股份也逐漸加大現金流的管控力度。張繼軍告訴《證券日報》記者，進入2018年之後，維業股份管理層在績效考核上作出調整，督促員工加大專案進度款、結算款的催收力度；與此同時，維業股份也積極對客戶結構進行調整，加大與房地產開發商的合作力度。

　　“以前我們與政府部門合作業務的占比較高，現在我們積極尋求跟優質開發商的合作，開發商的結算週期相對會比較短，有助於我們快速回款，目前華潤、融創、萬達等都是我們的客戶。”張繼軍介紹說，維業股份主要通過住宅精裝修業務，與房地產開發商開展合作，2017年該業務收入占總收入的比重僅為33.03%，今年上半年已經達到44.26%。

　　維業股份的調整產生了積極的效果。今年上半年，維業股份經營活動產生的現金流量淨額為2943萬元，而去年同期則為-1.99億元。另外，東方財富(12.350, -0.23, -1.83%)資料顯示，今年上半年維業股份應收賬款周轉天數為195.92天，比去年同期減少了45.37天。

　　長租公寓年內預計 可實現近億元收入

　　2017年，維業股份將目光瞄準了長租公寓領域。2017年12月21日，維業股份與深圳和智資產管理有限公司簽訂協定，雙方將就長租公寓項目展開合作，維業股份為和智資產運營的長租公寓提供裝修施工服務。

　　今年3月6日，維業股份又與西安樓市通網路科技股份有限公司簽訂長租公寓合作協定，雙方合作的西安金輝悅府E客公寓在8月中旬已批量交付。

　　維業股份對長租公寓專案寄予厚望。“從市場和國家政策的角度來看，長租公寓有著廣闊的市場前景。目前裝飾行業可能就我們一家在佈局長租公寓，公裝企業進軍長租公寓市場有供應鏈優勢及批量快速交付能力，我們預計今年可實現近億元的訂單。”張繼軍說。

　　此外，進軍長租公寓領域，也是維業股份品牌升級的重要嘗試。“作為一家創業板上市公司，我們希望能在業務中加入更多科技的元素，而長租公寓的定位則非常適合進行嘗試，未來BIM工程項目管理平臺、智慧家居、裝配式裝修、全屋整裝等都能在長租公寓中逐步落地。”張繼軍介紹到，目前維業股份已參與設立了物聯網產業投資基金，圍繞智慧裝飾、智慧家庭、智慧社區等主題，佈局智慧裝飾物聯網產業，而關於裝配式裝修的研發工作也在籌畫當中。

　　不滿足於在裝飾行業取得的成績，維業股份也在積極開拓新的業務領域。經過約一年時間，維業股份已經在產業鏈上下游建立了完整的佈局。

　　2018年1月9日，維業股份宣佈以5940萬元的價格，收購福建閩東建工投資有限公司（以下簡稱“閩東建工”）66%的股權。今年4月份，維業股份已經完成相關的股權交割、工商備案手續，閩東建工也於今年二季度開始併入公司報表。

　　資料顯示，閩東建工主營業務為工程建築、投資、建材批發等，2017年前三季度，閩東建工營業收入為1.66億元，淨利潤為691萬元。收購閩東建工之後，維業股份獲得建築工程施工總承包、市政公用工程施工總承等資質，維業股份借此加快了從建築裝飾服務商向施工總承包服務商進軍的步伐。

　　另外，維業股份的幕牆、門窗加工基地也在建設當中，該基地位於廣東省陸河縣，張繼軍表示，對上游材料行業進行佈局，能延伸公司產業鏈，發揮較好的協同效應。

　6、7月市場成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期間集中釋放後于近期疲軟所致。受季節性及政策性因素影響，3-5月市場成交量明顯持續增長，這在一定程度上透支了後市需求，所以近兩月新增需求降至2018年以來低位。

　　上海易居房地産研究院此前發布的《2018年上半年10城二手房市場報告》顯示，截至2018年上半年，受監測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。報告監測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。

　　市場調整態勢仍在延續。

　　據我愛我家集團研究院數據統計，8月北京全市二手住宅共網簽15036套，環比7月上漲1.4%，基本持平。5月北京二手住宅網簽量突破1.8萬套後，6~7月市場逐步進入持續降溫通道，雖然8月份網簽量止跌企穩，但從市場實際簽單量來看，降溫仍是北京二手房市場的大趨勢。

　　二手房市場持續調整

　　綜合多家發布的數據看，受樓市調控政策持續從緊、市場需求緊縮的影響，自5月以來，二手房市場一直處在持續下跌的降溫通道中。其中，成交量環比明顯下滑，絕對水平降至低位，均價趨穩，整個市場的成交節奏持續放緩。

　　貝殼研究院Real Data數據庫顯示， 8月北京全市二手房網簽量為1.5萬套，環比基本持平，同比增加95%。6-8月鏈家實時成交量環比持續明顯下滑，8月降幅達20.9%，僅次于6月降幅。成交絕對水平略高于2017年12月水平，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%，同比增加41.4%。核心500盤零成交佔比近3月持續環比上升至10.8%。

　　我家我家數據統計，8月份我愛我家在北京區域達成的實際合同簽定量，環比7月減少19.2%，這是自5月份實際簽單量衝高後，連續第3個月回落，市場持續降溫趨勢明顯。

　　我愛我家集團研究院分析認為，以目前北京800萬套左右的存量房、2%的年換手率來看，單月1.5萬套左右的交易量仍在既不過熱也不過冷的合理區間運行，但是受當下實際簽單量持續萎縮，以及9~10月中秋國慶長假的影響，預計9~10月北京二手房市場交易量將持續萎縮，“金九銀十”不再。

　　成交量下跌的同時，房價也處在穩步調整中。據我愛我家集團研究院數據統計，8月，我愛我家在北京區域達成的二手住宅成交均價為57302元/平米，環比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%，同環比同時下降。

　　在今年4~5月份北京二手房價短暫回升後，6~8月份北京二手房價進入波動期，這與“317新政”之前的連續上漲，以及“317新政”後的連續下跌有著明顯的區別，這説明市場正進入盤整期，房價在新的政策環境、市場環境和供求雙方的博弈下尋找新的平衡。

　　北京二手房房價已經持續3個月小幅下調。就麥田房産統計數據來看，8月二手住宅成交均價環比上月下降了1.9%，挂牌均價環比上月略微下降1.1%，價格小幅下調與買賣雙方價格博弈有較大關係。麥田房産首席市場分析師張葉松表示，回顧近幾個月市場，可以發現，北京二手房市場在5月達到近一年來交易高峰，與此同時，價格較年底低位也有小幅上漲，業主挂牌價格也有小幅追漲。在這樣的市場環境下，買方群體選擇理性觀望，等待業主下調價格。由此也就出現了5月份之後的幾個月交易量小幅下滑、價格微降的市場走勢。從目前走勢來看，買賣雙方表現都非常理性，市場處于穩定正常波動的周期。

　　從區域來看，8月北京西城區二手房價仍是最高，超過10萬元每平米，東城、海淀、朝陽、豐臺、石景山等城六區次之。從環比7月的漲跌幅度看，大興、通州、石景山、房山、昌平、朝陽、東城的成交價格都在回落，其中大興區跌幅最大，達10.9%。豐臺、海淀、西城、順義的成交價格上漲，下跌區域明顯多于上漲區域。

降溫還將持續

　　降溫是市場的整體趨勢。

　　從新增房客源情況來看，目前新增客房比為2.1，處于近一年來的較低水平。由此也可以預測，接下來價格還將有小幅的下滑。8月，麥田房産北京二手房新增客源量環比下降2%，新增帶看量和上個月相比基本持平。由客戶量和帶看數據可以看出，8月客戶活躍度和上個月相當。8月，麥田二手房新增房源量環比上升6%。

　　根據麥田房産成交房源價格監測數據，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-4.6%，連續3個月買方議價空間相同。

　　另外，在雙方議價中降價房源比例達到92%，和上月相比降價房源佔比相當。其中，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為54%，較上個月下降3個百分點。與此同時，降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為32%，較上個月上升2個百分點。麥田房産首席市場分析師張葉松指出，從降價幅度佔比走勢可以看出，高議價空間成交房源佔比有所增加，可見對于急于出售的業主來説，面對並不十分活躍的市場，在交易中讓價更能促進交易達成。

　　我愛我家集團研究院分析認為，需求的萎縮，交易量的持續下滑，是導致房價小幅回落的主要原因，9~10月需求量和交易量的持續低迷，或將引導房價繼續小幅回落。但與2016年市場需求旺盛推動價格不斷上漲、2017年政策調控嚴厲致使價格連續下滑相比，當前北京二手房市場在樓市調控持續從緊從嚴、自住型首置和改善的剛需合理緩慢釋放的情況下，未來北京二手房價或將在現有基準上小范圍內震蕩波動，較大幅度的連續上漲或下跌都將很難再現。

　　貝殼研究院院長楊現領表示，6、7月市場成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期間集中釋放後于近期疲軟所致。受季節性及政策性因素影響，3-5月市場成交量明顯持續增長，這在一定程度上透支了後市需求，所以近兩月新增需求降至2018年以來低位。此外，在調控依舊從緊的情況下，面對持續降溫的市場以及房地産稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足也致市場繼續下行。

　　值得注意的是，降溫不僅北京，其他城市也處于盤整中。上海易居房地産研究院9月7日發布《上海2018年房地産市場8月報》顯示，8月份，上海二手住宅成交約1.35萬套，環比下降3.4%，同比上升17.4%。1-8月上海二手住宅累計成交約10.9萬套，同比上升3.7%。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態，目前絕對量已經處于近6年低位水平，預計後續下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預計短期內成交仍將繼續低位盤整，金九銀十難以出現。

上述地塊原為紅旗村，位於真如副中心核心位置。今年初公佈的最新版真如副中心規劃顯示，真如E03-03地塊規劃為辦公、商場用途，地上建築面積超過29萬平方米，將建設高達230米的地標建築。

9月5日，上海市規劃和國土資源管理局公開信息顯示：普陀區真如社區W060802單元E03-03地塊、石泉社區W060401單元A11A-01地塊、A07A-04地塊、A06-04地塊已經完成招拍掛用地審批，即將公開出讓。

上述地塊原為紅旗村，位於真如副中心核心位置。今年初公佈的最新版真如副中心規劃顯示，真如E03-03地塊規劃為辦公、商場用途，地上建築面積超過29萬平方米，將建設高達230米的地標建築。

與真如E03-03地塊一街之隔的石泉A11A-01地塊、A07A-04地塊、A06-04地塊則共將建設超過15萬平方米的住宅。

同時，在最新版真如副中心規劃中，還規劃了長達6公里，總占地面積達21.5萬平方米的真如綠廊，銅川路水產市場地塊則新規劃了體育場館和文化博覽中心以及4棟150米高寫字樓和1棟220米高寫字樓，在真華路桃浦路則新規劃了一所12年一貫制學校。

上述地塊與李嘉誠的真如綜合體地塊僅一街之隔。根據長實年報披露的進度，真如整個專案將在2021年前落成。

2006年，上海真如城市副中心推出了第一幅兩條地鐵線交會站上蓋的核心地塊，地上建築面積72萬平方米。彼時，李嘉誠以22億底價將該地塊收入囊中。

資料顯示，2018年上半年，香港房地產投資市場成交額達到146億美元，遠超去年同期的58億美元，成為亞太區表現最活躍的城市。

仲量聯行9月6日發佈報告顯示，上半年，亞太區房地產投資總額高達810億美元，同比飆升30%，其中，香港房地產投資市場成交額為146億美元，是亞太區表現最活躍的城市。

據觀點地產新媒體瞭解，在全球房地產投資表現最為活躍的十大城市排名中，中國香港位列第三，僅次於倫敦和紐約，上海則位列第七。

此外，資料顯示，2018年上半年，香港房地產投資市場成交額達到146億美元，遠超去年同期的58億美元，成為亞太區表現最活躍的城市。在此期間，位於香港中環的73層辦公樓-中環中心以51億美元的價格完成出售，成為今年迄今為止最大的一宗單一資產交易，同時也是全球史上最昂貴的資產交易。

報告顯示，2018年上半年，亞洲投資者成為商業房地產市場表現最為活躍的淨買家，而全球基金則是上半年最大的淨賣家，6個月內已出售總計315億美元的資產。其中約20%的辦公樓、酒店和零售資產由亞洲投資者買入。

從整個亞太地區看，辦公樓細分市場的成交量占商業房地產投資成交總量的一半以上，零售地產占比約為20%。工業地產和物流地產的成交量占比約為13%，同比增長27%。

仲量聯行亞太區投資部總監Stuart Crow表示，“由於亞洲房地產資產的保值性較佳，收入流更穩定，表現又優於其它類別的資產，這使得越來越多的投資者加大了對於亞洲房地產資產的投資力度。”

萬科（02202）經歷股權爭奪戰後，業務發展布局逐步重返正軌，近日對內部宣布調整總部組織架構，撤銷總部全數部門設置，並另設事業發展中心、管理中心、支持中心，形成新一套決策體系。萬科主席郁亮上周六（8日）表示，萬科事業合夥人制度在不斷推進中，目前組織重建基本完成，將繼續第二階段的改善修補，又指集團變革，目的在於實現最新戰略，針對時代變化作出判斷後而落實轉變。

萬科原是內房龍頭，2015年爆發「野蠻人敲門」事件遭寶能集團惡意收購，龍頭之位翌年被佔據，直至去年獲深圳地鐵集團接手?大（03333）所持萬科A股，一躍成為萬科最大股東後，事件才得以平息。

郁亮指出，當公司規模比較大的時候，如果小概率事件也導致高風險的話，就是不能接受。如何找到新的發展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。他強調，很多經驗的總結都已是過去式，重要的是創新，過去的理論是無法訴說應該如何往前走。

郁亮又稱，萬科經營穩健，堅持「現金為王」，若沒有現金支持，萬科是「活不下去的」，又指「我們犯了錯，沒人幫我們，所以必須要小心」。

匯璽II 72伙滿堂紅 LP6近沽清

今年推售規模最大的新盤將軍澳日出康城LP6，過去周六（8日）進行首輪銷售共487伙，即日取得近沽清成績，套現逾34億元。發展商乘勝追擊，即晚加推488伙，折實平均呎價15541元，較首張價單微升1.5%。另一個焦點盤新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋匯璽II昨天（9日）進行重推後第三輪銷售，即日沽清，發展商明言將提價加推。兩大新盤熱賣，帶動過去周末共錄得逾570伙易手，創今年3月10日及11日錄得約800宗成交以來，約半年以來一手新盤最熱賣的周末。

雷霆：「三傳捷報」累套80億

匯璽II昨天雖然僅發售72伙，位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場3樓的登記處，早上11時已出現排隊人潮，場面熱鬧，全數單位即日順利沽清。新地副董事總經理雷霆表示，匯璽II「三傳捷報」，項目經三輪銷售，已累沽約550伙，套現逾80億元，佔重推時餘下單位逾80%，由於向隅者仍眾多，發展商未來將繼續推售單位，同系元朗PARK YOHO Napoli亦將緊接推出。

新地代理總經理陳漢麟表示，匯璽II僅餘約100伙尚未售出，料加價3%至4%，於下周末發售。位於深旺道28號的匯璽II提供1188伙，實用面積269至1509方呎，明年6月底入伙。

LP6加推488伙首涉四房戶

至於今年推售規模最大的南豐新盤LP6，是政府6月底公布新房策以來，首個按「預售樓花同意方案」新要求發售的逾千伙大型新盤。項目挾逾8100票於周六發售，排隊人龍由九龍灣傲騰廣場售樓處排至戶外。發展商周六晚公布，即日共售出逾97%單位，並即晚加推新一張價單共488伙，惟折實平均呎價15541元，較首張價單487伙的折實平均呎價15304元，僅微升1.5%，並首度推出4房戶。新一張價單單位實用面積介乎307至1086方呎，折實售價447.9萬至1837萬元，呎價13029至18697元。

成交紀錄冊顯示，LP6周六售出476伙，周日售出2伙，兩天共售出478伙，合共套現逾34億元。LP6位於康城路1號，共提供2392伙，實用面積289至2712方呎，預計2020年9月底入伙。

前述新盤連同錄得9宗成交的新地將軍澳日出康城晉海II，以及信置（00083）深水埗一號九龍道售出3伙等，過去兩天新盤累沽逾570伙，創今年3月10日及11日會德豐地產旗下將軍澳日出康城MALIBU進行首輪銷售、帶領全港新盤市場兩天共售出約800伙以來，一手市場周末成交量新高紀錄。

二手交投陷入冰封，藍籌屋苑連續10個周末出現個位數交投慘況，個別屋苑樓價更率先受壓回落。天水圍嘉湖山莊兩房單位最新造價回落至495萬元，屬今年4月後首度跌穿500萬元關口。

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（8日及9日）僅錄2宗買賣，與對上一個周末（1日及2日）相同，自今年6月底後連續10個周末錄得不足10宗成交。美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天也只有3宗成交，按周持平，屬去年9月初錄得連續16個周末不足10宗成交以來，逾1年最長的十大屋苑交投低潮期。

個別屋苑樓價率先回落，祥益地產分行經理謝利官表示，嘉湖山莊賞湖居4座中層F室兩房單位，實用面積449方呎，一周前以530萬元放售，惟原業主得知同屋苑錄得520萬元的低市價成交後，心態進一步轉弱，昨天不惜多減35萬元（約6.6%），把單位以495萬元售出，呎價11024元，撇除凶宅及內部轉讓，上址屬今年4月以488萬元成交的翠湖居5座中層E室後，約5個月來嘉湖山莊首宗成交價低於500萬元成交。原業主1993年以161.7萬元連車位購入，撇除市價約160萬元車位，賬面賺333.3萬元（約2.1倍）。

謝利官直言，近月嘉湖山莊持續出現低市價成交，實際肯減價的業主不多，是次樓價跌穿500萬元，相信將成為買家借勢「鋤價」的理由，短期內應有更多業主降價求售，令低於500萬元的成交湧現。

沙田區沙田第一城樓價也見回落，中原地產區域營業董事黎宗文說，52座低層F室兩房單位，實用面積284方呎，原以580萬元放售，惟無人問津下，近日接連減價，終以500萬元易手，呎價17606元。上址相對同屋苑37座最低層F室同面積兩房單位今年2月成交價516.8萬元，低約3.3%。原業主2010年以187萬元購入，賬面賺313萬元（約1.7倍）。

未來將打造成新發展區的粉嶺北皇后山一帶，近期亦有財團「插旗」。位於馬料水新村32號一幅約2萬方呎低密度住宅地皮，最近以5580萬元易手，樓面呎價近1.4萬元。而毗連一幅佔地逾18萬方呎的貨倉地亦趁勢放售，索價3.6億元。

據了解，剛易手的住宅地皮，為凱榮路與道揚路交界的馬料水新村32號柏園，佔地約2萬方呎，現址有一幢兩層高住宅物業，另有花園及停車位等，最新以5580萬元易手。

馬料水新村貨倉地狂嗌3.6億

該地皮被規劃為「住宅（丙類）」用途，最高重建地積比為0.2倍，物業高度限制為兩層，最高重建總樓面約4000方呎，以成交價計算，每方呎樓面地價約13950元。

資料顯示，?地（00012）去年12月曾為粉嶺北新發展區內馬屎埔一幅地盤面積約17.42萬方呎地皮，完成接近25.32億元補地價，每方呎樓面地價約4151元。因此，柏園的最新成交地價較其高出近2.4倍。不過柏園可作洋房發展，馬屎埔地皮則發展分層住宅。

雖然柏園地皮以高價賣出，不過地盤仍有擴充的可能，因連接該地皮的馬料水新村31A號地皮，最新在市場放售，叫價達3.6億元。

該地皮佔地18.2082萬方呎，現時有4個貨倉，總建築面積約47.35萬方呎，目前月租收入約61萬元。據了解，地皮同樣規劃作「住宅（丙類）」，重建地積比率最高亦為0.2倍，若重建成住宅，可建總樓面達3.6416萬方呎。以放售叫價3.6億元計，樓面呎價約9886元。不過，由於地皮仍為「農地」，一旦要改作興建住宅，將需要補地價。

皇后山將成住宅重鎮

若把柏園及馬料水新村31A號兩幅地皮合併發展，可建總樓面逾4萬方呎，有望建成一個有15至20幢洋房的具規模屋苑。

鄰近馬料水新村的皇后山，已被政府規劃為新發展區，區內約191萬方呎土地將作房屋發展，提供1.39萬個公私營住宅單位，包括興建約1.2萬伙公營房屋。?地在附近的龍躍頭亦持有大量農地。

地區商場受捧，消息指，基金以約9億元沽出荔枝角盈暉薈商場，持貨3年轉手獲利約2.52億元，據悉由老牌收租集團永倫承接。

總樓面10萬呎 回報3.7厘

本年初，外資基金鵬里資產標售荔枝角盈暉薈商場，意向價約10億元，當時未有售出。

消息指，近日本地財團積極洽購，最終達成協議，涉資約9億元。涉及物業3層商場連43個私家車位和10個貨車上落貨位，物業地下至2樓3層商場，總樓面約10萬平方呎，商場租客以民生商戶為主如酒樓、餐廳、日用品店及地產代理等，出租率逾9成，每月租金收入約280萬元，如今以9億元成交，呎價約9,000元，回報率約3.7厘。

鵬里持貨3年 轉手賺2.52億

翻查資料，物業原由置富產業（00778）持有，2015年鵬里資產以約6.48億元購入，其後進行翻新，如今持貨3年轉手，帳面獲利約2.52億元。

據消息指出，新買家為永倫集團，購入作長綫收租。事實上，永倫集團今年非常積極入市，大舉進攻工商舖及豪宅，先在年初28.5億元向永泰（00369）購入灣仔W Square全幢商廈，其後以約6.6億元，購入金鐘遠東金融中心33樓全層單位，成交呎價6.1萬元，為目前呎價最貴商廈。

另一方面，本年中倚巒23號屋登記以2.2億元易手，單位實用面積2,378平方呎，成交呎價92,515元，登記買家為茂盛控股（00022）主席倫耀基。換言之，該集團今年已累積斥約50億元入市。