素地難求，大台北建案幾乎每3案就有1案為都更案。《住展》雜誌統計，目前都更建案數累積至39件，已超越2017年全年31件，推案金額則達853億元，預估全年都更案量可輕鬆越過千億元大關，創歷史新高。

上半年已釋出853億
統計大台北都更建案量，自2013年後連年創新高，尤其2016年案量更較前1年增近2倍，2017年1035億元為首度突破千億元案量。今年累計至本月5日止，已釋出853億元都更案量體，預估還有約250億元案量登場，全年案量上看1100億元，再創歷史新高。

尤其台北市都更推案量已佔全市案量逾3成，大台北各行政區以中山區都更推案量162億元最大，其他依序為中正、北投、萬華及中和區，台北市包辦前4名。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，北投、萬華屬北市蛋白區，建商申請都更件數比蛋黃區少，但近年北投、萬華及大同區推出的都更案眾多，「容易整合成功並推案應是關鍵，可能屋主要求條件不會高得離譜，都更成局的機會自然較容易。」

近期在南港區推出整合近20年的都更案「忠孝詠吉」，長虹建設董事長李文造表示，《危老條例》將是公司主要走的路，「雖然需要住戶100%通過才能執行，但之後的程序會加快。」也因該案的成功，基地周圍已有老宅住戶主動找上長虹，正評估以《危老條例》來整合。

何世昌分析，今年買氣回升，都更案若具有開價平實、坪數規劃30坪以下或品牌口碑加上區域供給量少等，通常銷況不會太差，如內湖區「華固碧湖天」、士林區「耕隱」等都已完銷。

肉乾名店「馥御食品」因投資失利爆財務危機，其位台北市和平東路二段的旗艦店面昨法拍，底價1億203萬元，流標收場，不過小老闆、馥御食品總經理劉偉任名下住家則以三拍拍出，由2位陳姓自然人各以總價2530萬元、3190萬元標下，建物目前均由劉家人自住，馥御食品創辦人劉金霖也居住其中。全案設定拍定後點交，劉家人恐怕1個月內須搬家。

較區域行情實惠
台北地院昨一拍馥御食品和平東路二段97號1樓店面，底價1億203萬元，因底價仍高而乏人問津。但進入三拍的劉家起家厝、和平東路二段95號建物，債務人為劉偉任，昨日三拍分為甲、乙2標，底價各為2429萬元、2834萬元，後分由2位陳姓自然人以2530萬元、3190萬元標下，溢價率各為4.16%、12.56%。

據法拍公告內容，2樓-1戶約42坪、2樓-3戶約50坪，前者目前為劉偉任父親、創辦人劉金霖自住，後者為劉偉任及家人自住，全案設定可點交。寬頻房訊透露，拍出後若無其他糾紛，最少1個月劉家人就得遷出交屋。

法拍達人蘇小強表示，2樓-1戶拆算單價不到60萬元，2樓-3戶拆算單價約70萬元，較區域中古大樓單價約8字頭實惠；溢價率前者約4%，後者溢價率逾1成，為普遍得標價格。

新美齊集團（2442）旗下新美齊建設近年積極轉型營建房產開發，第一宗全新落成完工大案「新美齊Jade 12」，就在豪宅一級戰區信義區出手，新美齊董事長林傳捷形容，「新美齊Jade 12」是信義計畫區內「最有氣質的頂級地產項目」，也是集團在豪宅產品線的旗艦級作品，近距離擁有象山綠海秘境的無價窗景，是櫛比鱗次的信義計畫區豪宅無法擁有的優勢；總計12戶，最期才完工，全案自建自售，已經只剩下6戶可售。

暢談全球趨勢住宅的概念，林傳捷想在號稱「信義計劃陽明山」的象山，打造深植人心的建築經驗，他認為：「最棒的建築，就是可以體貼、關心到住戶的五感！」連住戶的飲用水，也全棟採用生飲活水系統。建築透過面山開窗設計與象山自然環境形成微氣候調節，同時巧妙收攬層疊蒼翠的綠海入室；在公設上，一樓迎賓大廳放送飯店式香氛系統，搭配放馳爵士等輕音樂，交誼廳挑高設計，頂樓設計無邊際泳池，戶戶深雨遮開窗設計，大陽台景觀等，期望營造全球最高質感的住居生活。

「新美齊 Jade12」基地位於台北市信義路五段150巷12號，由豪宅大師李天鐸規劃，大陸工程營造，採SC鋼骨造結構，地上13層、地下3層，戶數規劃12戶，131坪一層一戶的格局。總銷約50億元，每坪開價平均150-160萬元。林傳捷表示，目前家族保留最高頂樓的2戶，加上附近喜愛看山和大自然的鄰居、還有住在「文華苑」的住戶，都已陸續購買。

新美齊集團緊接著將在10月完工交屋台北市信義路大安森林公園對面的「Park 259」，總銷40億元、已售9成多；明年完工交屋新北市三重「新美齊匯」，總銷5億元、只剩下1戶可售。至於新籌備推出的新案，下一筆則在台北市天母西路的大使館特區12億元精品小宅案，預計今年10月中旬正式登場。另外，在中山堂旁也布局建地，未來集團持續鎖定雙北市地區持續推案。

全球資金泛濫，股票、債券、金融產品滿天飛，投資風險要分散，黃金地段的有形資產最有保障，海內外房地產仍將是超高淨值人士的投資組合中最重要的部分。

「台灣蘇富比國際房地產」憑藉品牌及全球銷售網絡的優勢，將於9月21日至22日下午1點至6點，假台北市復興北路99號15樓犇亞商務中心，舉辦「全球頂級地產風華鑑賞會」，此次活動規模盛大，首度邀請來自全球一線城市的地產專業菁英與民眾直接交流，提供One Stop一站式服務，帶您投資全球最佳物業。

「全球頂級地產風華鑑賞會」匯聚國際城市精華地標建築臻品，包括倫敦、米蘭、巴黎、紐約、洛杉磯、舊金山、華盛頓特區、德州、夏威夷、紐西蘭、雪梨、昆士蘭、東京、新加坡、菲律賓、香港、韓國、台北等城市，價位從新台幣數百萬至上億元皆囊括，滿足不同投資者的需求。

活動特別結合時下最夯科技「虛擬實境」賞屋，不論是各國的城堡、酒莊、摩登大樓、濱海別墅，讓您身歷其境來場全球豪宅體驗之旅。活動兩日加碼舉辦專題論壇講座，邀請各領域權威專家解析稅務及市場趨勢新知，讓民眾作為資產管理、財務規劃及海外置產的參考依據，另有頂級葡萄酒、烈酒鑑賞等豐富活動，歡迎民眾報名參加。

大台北地區都更總銷案量連五年攀升，今年力拚「連六紅」並挑戰新高。住展雜誌昨（13）日公布最新統計，截至9月5日止，台北市、新北市都更案總銷金額共853億，市佔率逾3成，估計全年將輕鬆突破千億大關。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年大台北都會區上市的都更案累計已39筆，超越2017年的31筆，推案金額達853億，預估全年都更推案量可輕鬆突破千億，甚至上看1,100億元，再度改寫歷史新高。

何世昌指出，台北市素地難求，不是合建就只能都更，目前都更案已佔雙北市案源的3分之1。他分析，近6年大台北都更推案量年年成長，尤其2016年都更推案量更大爆發激增近2倍，2017年則首度突破千億來到1,035億，2018年火力不減，估計年底前還有250億左右的都更案陸續登場，再創新高可期。而如果三圓建設已動工的「Diamond Tower」（正義大樓都更案）如期在底前推出，則總案量將再爆出巨量。

住展統計，今年最熱門的都更推案行政區以中山區為最，目前已有162億。二至五名依序為中正區（111億）、北投區（89億）、萬華區（84億）、中和區（76億）。

何世昌分析，原因之一是買氣回升，市場成交加速；第二是開價平實的都更案變多，例如中正區「森城大院」最低僅6字頭，開賣2個多月就接近完銷；第三今年不少都更案捨大戶改為30坪以下小宅，銷售成績自然不差。第四是具品牌力建商操刀，加上區域內供給少，也締造熱銷佳績，像華固「碧湖天」公開不到2個月就宣布完銷。

上市建商遠雄建設6年前收購的「全錄大樓」，因為申請都更夢碎，決定不玩了，昨（13）日以「讓利」近1成價格順利脫手，由永沛開發建設、鉅曜投資以22.5億全數收購，繼續進行整合。

遠雄建設原本看好松山機場「國門」商機，打算推動「全錄大樓」都更改建，但最後只賺1億元退場，主要原因還是都更夢並不如原先預期的好作。遠雄協理程澤昕表示，「全錄大樓」位於北市長春路、敦化北路口，佔地394.46坪，建物面積2,310.86坪，遠雄是2012年12月以20.088億向台灣富士全錄公司買下。

當時收購的主要目的，一方面可重新整理承租戶、提高租金收益，另方面是為了進行都更，以便日後更新改建為住宅或辦公大樓，確實是進可攻、退可守。不過，整合後發現都更時程比預期冗長，因此決定放棄並對外求售，2016年開價24.8億尋求買家接手，但市場氣氛欠佳未能順利處分。

此案直到昨日終於成功易主，買家為永沛開發建設、鉅曜投資，以22.5億元成交。

程澤昕表示，處分「全錄大樓」後，遠雄希望把資金再進行滾動式開發，投注到其他更有效益的開發案上。他表示，遠雄建設獲利約1億，在簽約完成後進行產權點交和過戶，預計Q4可貢獻營收和獲利。

據悉，永沛開發建設是2016年6月成立的建築業新兵，曾推出基隆「信義之心」住宅案，至於鉅曜投資則登記為僑外資。目前「全錄大樓」處於閒置狀態。

信義計劃區新地標「台北南山廣場」實價揭露第一筆租賃案，36樓790.5坪月租金達324.09萬，每坪月租達4,100元。這項租賃行情揭露後，也牽動北市A級辦公大樓「五大樓王」租金排行榜，「台北南山廣場」擠下「國泰置地廣場」，一舉坐上第三名寶座。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，「台北南山廣場」座落在信義計畫區核心圈、歷時5年精工釀造，為東亞頂級商辦大樓，2018年6月正式落成啟用。從完工前的「預租」期間，迄今累計已衝出9成多出租率，令市場相當驚豔。

趙正義表示，信義計畫區兩、三年內幾乎已無A級辦公大樓的新供給，「台北南山廣場」相對炙手可熱，高樓層租金開價「坐4望5」，最高樓層甚至有機會突破5,000元頂標，挑戰台灣最貴「樓王」紀錄。

「台北南山廣場」首筆揭露的36樓租金行情每坪月租4,100元，排名辦公大樓實價揭露租金第三高，緊追在「台北101」、「國泰信義財經」之後。 其中，「台北101」最高租金出現在83樓，擁有中資背景的雪豹科技於2014年以每坪平均4,411元承租，並穩坐全台頂級辦公「樓王」寶座。

南山人壽在2012年標下台北市政府「世貿二館地上權開發案」後，與日本三菱地所合作，採用國際綠建築及建築科技最高標準，規劃興建「台北南山廣場」，致力打造為東亞最高標準的頂級商辦大樓。

如今完工啟用，總樓高拔起272公尺而起，建築規劃包含三大部分：7層樓的複合式商場、48層樓的辦公大樓，及具開放藝文空間的鑽石型入口建築。在建築規劃及工法上，注入多項最先進的技術與設備，強調具有五大特色：建築安全性強、設備穩定性高、辦公空間設計貼心、規劃服務完善、交通往來便利。來勢洶洶的「台北南山廣場」備受市場矚目，甚至傳出「台北101」客戶有意跳槽到「台北南山廣場」。

林口世大運選手村社會住宅昨（13）日舉辦抽籤，雖然戶數是史上最多，共2,500戶，但申請踴躍高達5,947件，申請案經審核後，中籤率為48％，顯示世大運社宅非常搶手。

包括內政部次長花敬群、內政部營建署長吳欣修、新北市政府副秘書長邱敬斌等官員，見證本次社會宅的抽籤工作。在5,947件申請案中抽出2,500戶，中籤者可於9月21日賞屋、10月4日進行選屋。

這次招租2,500戶住宅中，最搶手的是1房型社宅，申請件數約2,462件，中籤率僅約16％。2房型有726戶，申請件數約2,112件，中籤率約34％。3房型1,057戶，申請件數約995件，是唯一供應量比需求量還要多的房型。4房型321戶，申請件數約378件，中籤率約85％。

10月4日至10月31日辦理選屋、10月12日起辦理公證簽約及點交，A、B、C三區最快入住時間為11月1日，D區入住時間為明年2月1日，抽中的民眾可依自身的情況來選擇。國家住都中心建議，如果想較早入住，可選擇A、B、C區，若要明年才入住可選擇D區。

花敬群指出，林口社宅申請熱烈，顯見民眾對社會住宅有高度需求，內政部已啟動第二階段(110年至113年)社會住宅規劃作業，盤點公有閒置房地儲備興建用地，未來將持續與地方政府通力合作，積極興辦社會住宅及推動包租代管，照顧民眾居住需求。

另外，外界憂心政府出租社會住宅，將影響民眾一般租屋的意願，內政部也呼籲，若是遇到房客改租社會住宅的房東，可以透過政府「社會住宅包租代管」繼續媒合出租，將有政府委託的專業公司免費管理房屋，且享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年還補助住宅修繕1萬元及居家安全相關保險，透過多種優惠，降低房東的成本與負擔。

屋主不讓價，購屋民眾買不下手。房仲業者統計，今年銷售物件買方出斡旋金的比率，大台北主要高峰期落在3至5月，隨後逐月降低。業者分析，第2季以來整體房市氛圍已築底，未來房價甚至可能出現回升跡象，因此屋主態度也變強硬、不願讓價，導致購屋民眾付斡旋金比率跟著減少。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，買方出價意願統計觀察，是以買方有中意物件，已出價付斡旋金的情況，可視為買方對房價認同的指標參考之一；若賣方價格過高，距離買方期待落差太大，出價付斡旋金的意願就越低。

永慶房屋統計，今年購屋民眾付斡旋金比率，北市高峰落在3至4月，新北市則是集中在3至5月。謝志傑說明，今年初延續去年底的讓利買氣，屋主售價保有彈性的意願下，自住民眾出價意願高，成功購屋的機會也增加，因此促進上半年交易動能。

不過，第2季時建商推案宣傳與統計總銷消息大幅曝光，甚至祭出不二價、限時限量購屋或售價隨之調漲等銷售訴求，使得市場產生房價已在打底階段的氛圍，甚至未來有機會止跌回升的樂觀趨向來刺激買氣。

不料，買方理性看待並無加價意願，反而部分屋主受到市場帶動氣氛影響，於是在售價上不再讓步，買賣雙方價格認知差距因此擴大。

較今年高峰減逾2成
根據8月雙北市購屋民眾付斡旋金的最新統計，均較7月明顯減少，北市月減8.4%、新北市月減10.3%；若與今年雙北市付斡旋金的高峰相較，北市減少23.4%、新北市減少29.3%，顯示買方對房價的接受度已不若上半年樂觀，未來屋主讓利程度是買方購屋的重要關鍵。

元大銀行9月3日以82.01億元，標下空軍官兵活動中心地上權，讓4大壽險業者鎩羽而歸。不過，台北市復興南路、仁愛路交叉口，還有仁愛路「一條街」的大樓價格，全數都被「拱高了」。金控業者說，這次標案，買家是拿買土地「所有權」的價格來標「地上權」。這個前所未見的天價，已一舉拉高周邊大樓行情，在附近擁有不動產的各大建商及金融集團，大家都樂收漲價效益。

對不動產買賣有相當研究的新光金控董事林伯翰指出，這次空軍官兵活動中心地上權，得標買家權利金總額高達82億100萬元，若除以1,139.52坪(土地面積折合坪數)換算出每坪719.68萬元、近720萬元。

但1坪近720萬元，是買使用期限僅70年的「地上權」價格。林伯翰說，若將這次標案，換算成買土地「所有權」的價格，起碼還要再乘以一定倍數，他算出來的每坪價格會高達1200到1400萬元。

但台北市復興南路、仁愛路口，哪可能有這種每坪「逾千萬元」的土地「所有權」價格？林伯翰說，就連1坪720萬元，在實價登錄上，也找不到這種天文數字，所以很多專業人士看到，有人拿82.01億元標地上權，真得是下巴都要掉下來。

另外，金管會歷年怕壽險業「炒房地產」，用一堆嚴刑峻法、例如加設最低投報門檻，來約束壽險業標土地、地上權或買大樓，這次一家「銀行」卻輕騎過關，打敗眾多壽險公司。有壽險業者認為，這跟銀行買不動產，大多以「自用」為前提，但法規只看銀行「淨值」夠不夠，規定相對寬鬆。

且就本次標案來看，國產署的底價是36億7293萬，根據元大金控公告，投標前，曾找兩家不動估價師事務所估價，各估出52.36億、52.55億元，但最後出價高達82.01億元，比兩家專業估價師事務所的估價格都高出56%，最後果然也以溢價123%得標。

但金管會規定，若「出價高過估價2成」，就必須有會計師出具意見。元大金控也在公告中說明，因為本次購置不動產「以自用」為目的，因此與不動產估價師估價報告所設定收益率明顯不同，但交易金額採「自用效益」評估而得，並經某會計師事務所會計師複核後認屬合理。

但有金融業者認為，當5家公司投標，手上資金多到爆的壽險公司出價自45億起跳、頂多到75億時，一個明顯高於市場行情的出價，公司的董事會就應該有一定的「把關」動作，應掌握價格是否合理、未來長年租金、稅費及權利金繳納，會否影響到公司獲利，才算符合公司治理。

　　9月13日晚，北京住房公積金管理中心在官網發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》和《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水準的通知》，兩項通知均從9月17日起施行。

　　根據通知，借款申請人名下無住房貸款記錄且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬於首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

　　新政實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠一整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；朝陽、海澱、豐台、石景山區戶籍購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。其他購買首套住房的，最高貸款額度為120萬元。二套房最高貸款額度為60萬元。

新政還調整了首付款比例。購買經濟適用住房的，首付款比例不低於20%；購買共有產權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低於30%；購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%，首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。購買普通自住房且為二套住房，首付款比例不低於60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低於80%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，北京此次出臺公積金貸款政策，充分說明房地產政策管控依然比較嚴厲，尤其是結合公積金貸款的實際情況，採取了相對收緊的政策內容。這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產市場的管控內容。

　　“北京當前政策的亮點在於，市區戶籍到郊區購房，可以享受公積金貸款額度增加的優惠，這和北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關。類似做法，也值得全國其它城市學習和借鑒。”嚴躍進表示。

　　9月13日晚，保利地產（600048）召開戰略發布會，宣布正式升級為保利發展控股集團股份有限公司（簡稱保利發展）。保利發展將致力于打造“不動産生態發展平臺”，以不動産投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基于行業生態係統的綜合服務，與客戶美好生活同行。

　　保利發展董事長宋廣菊表示，保利地産升位至保利發展，凝結了公司多年來的戰略規劃、蓄勢謀遠和幾經求索，保利發展代表著未來的發展方向和邏輯，而保利地産26年來的積淀也將在保利發展繼續傳承下去。

　　戰略藍圖：打造不動産生態平臺

　　保利發展總經理劉平在發布會上詮釋了“不動産生態發展平臺”的概念：在美好生活的藍圖中，以不動産投資開發為原點，立體延展出“不動産生態”，縱向以産業鏈為延伸，打通投資、設計、施工、代理、銷售、物管等全鏈條服務；橫向是相關多元業態的擴展，在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、體育場館、産業園、主題公園等場所內，提供居住、商務、文化、娛樂、康養、教育、産業經營等綜合服務。通過人才、資本、科技、信息的鏈接，形成了一個共生共榮、和諧發展的有機係統。

　　相應地，保利發展根據“不動産生態發展平臺”的商業邏輯，在更高的戰略定位上，將十三五戰略規劃的“一主兩翼”內涵升位為“不動産投資開發為主，綜合服務與不動産金融為翼”。

　　其中，地産開發經營升級為以不動産投資開發為主，鞏固實業經營的戰略。劉平認為，“保利地産”這個品牌，積淀了數代保利人的心血，一定要繼續做強、做優。今後保利地産仍將是地産開發業務的主要平臺，承擔起強基固本、創新引領的重要作用，在不動産生態中，成為發展的核心動能。

　　社區消費升級為綜合服務，以産業鏈與資産經營為基礎，提供美好生活服務。不動産生態的發展有兩條主線，一是産業鏈的價值挖掘，二是多業態的資産經營。保利發展在這兩條線都具備了較好的積累，尤其是建築、物業、代理、商業四個板塊，目前已經形成百億量級。

　　不動産金融將以産業金融服務為基礎，實施産業資本運作。據了解，保利發展較早就開始以産融結合為經營理念，重視資本對産業的賦能，是國內最早設立不動産私募基金的公司之一，擁有中國規模最大的不動産基金管理機構。

　　品牌升級：美好生活同行者

　　宋廣菊在致辭中表示，“保利地産升位至保利發展，這一過程的孕育，凝結了公司多年來的戰略規劃、蓄勢謀遠和幾經求索”。保利發展代表著未來的發展方向和邏輯，戰略升級與品牌升位是必須，更是必然。而保利地産26年來的守業堅持、文化傳承、基因積淀，連同屬于它的行業領導品牌，也將在保利發展繼續傳承下去。

　　談到對于保利發展的展望，宋廣菊説“更願意踏實做好自己擅長的事情”，從客戶角度思考企業發展價值與品牌魅力，以戰略遠見與定力穿越周期，用保利地産精神凝聚優秀人才。

　　為配合此次戰略升級，保利發展進行了相應的品牌升位，秉承“和者築善”的品牌理念，向著“美好生活同行者”品牌願景不斷邁進，在追求美好生活的道路上與人民同行，在守護美好生活的道路上與合作夥伴、股東同行，在創建美好生活的道路上與員工同行。

　　發布會上，保利發展還推出“1101行動”計劃：全球招募1000名高級管理人才、100名總經理、同時開辦1座以“正心、取勢、明道、和衷”為理念，致力于將帥成長階梯的保利商學院。

　　公司表示，依托26年的積累沉淀，保利發展將在開啟“不動産生態發展平臺”的更大市場中增勢賦能，借助人才、資本、科技的力量，做實經營、主動創新。

逆水行舟，不進則退。與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，金地今年上半年銷售金額則出現近年來較為少見的下滑現象。受此影響，金地經營現金流也出現了明顯下滑。對此有業內人士分析，除了企業自身推盤節奏外，一二線城市限購、限價等嚴格的政策也令企業銷售放緩。在這背後，金地固守一二線城市的投資戰略，也是令企業在調控背景下難以平衡風險、穩定業績的主要原因。

銷售額現金流雙降

近日金地集團發佈的2018年上半年報顯示，截止到2018年6月30日，金地集團實現營業收入151.11億元，同比上升18.88%，房地產項目結算面積125.62萬平方米，同比上升38.45%。對此，金地方面表示，營業收入上升，主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積和結算收入增加。

報告期內，金地集團實現歸屬于上市公司股東的淨利潤23.95億元，同比增長107.83%；房地產業務毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個百分點。

值得注意的是，金地上半年實現銷售金額630.7億元，同比下降了10.3%；經營現金流淨額為-107億元，同比下滑257%，該項資料在A股上市房企中的排名也比較靠後。

“金地銷售規模同比去年基本持平，這樣的業績無論與其他龍頭企業相比，還是從金地自身來看，都弱於預期。”易居智庫市場研究總監嚴躍進分析，銷售額下滑或許跟公司各地專案推盤節奏有關，以及部分城市調控政策導致專案推盤節奏過慢，從而令企業銷售額失速。

資料顯示，2016年金地首次突破千億大關，之後金地在2017年之初制定了三年內衝刺2000億元銷售規模的目標。2017年公司銷售額突破了1400億元歷史最好成績。但目前來看，今年上半年業績增速有所放緩。

金地集團在回復北京商報記者採訪時表示，銷售金額同比下降主要是主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。未來公司會儘快加大供貨和銷售，力爭銷售改善。

佈局失衡

金地經營現金流淨額的下滑與銷售額規模下滑、回款速度減慢有關外，持續大手筆拿地也是該項資料下滑的原因之一。

資料顯示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，也延續了近兩年金地兇猛的拿地勢頭。2017年，金地集團共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備，創歷史新高。截止到今年上半年，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約2200萬平方米。

“經營現金流淨額為負主要因為銷售回款減少、土地購買保證金支出增加所致。”金地方面表示，報告期內，公司新獲取土地總投資額約569億元，權益投資額約273億元，適當的投資力度將確保公司能夠實現一定的規模增長。

大舉擴張讓金地債務規模有所增加。截至2018年6月末，公司有息負債合計738.04億元，相比去年末的553.54億元增加了33.33%。其中，銀行借款占比為46.77%，公開市場融資占比為53.23%。

“出多進少”形成鮮明的反差。一位業內人士分析，如果不能實現高周轉，快速回籠資金，巨量土地資源反而可能成為企業負擔。

除此之外，金地取得的土地資源在佈局上也為外界所擔憂。統計顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。外界推測，過度集中在一二線城市，以及產品定位過高，在調控趨嚴的背景下會給專案快速去化帶來壓力。

按照金地“均衡全國市場佈局，聚焦於重點城市群”的戰略，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年中期，金地總土地儲備中，一二線城市占比超過85%。

然而，從上半年全國商品住宅成交來看，成交量增速表現為一線城市弱於二線城市，二線城市弱於三四線城市。受調控影響，北京、上海、廣州的商品住宅銷售面積同比降幅在25%-43%之間，其中北京、上海商品住宅成交面積處於歷史低點；南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、成都、瀋陽等二線城市住宅銷售面積同比降幅在14%-30%之間。而上半年棚改力度依然較大，三四線城市整體成交量仍維持相對高位。

金地方面對北京商報記者透露，公司在重點關注市場容量大、未來發展有潛力的區域和城市。但在挑選主流城市、主流地段、主流產品的土地的同時，對於市場相對較弱的區域和城市，則更多地選擇板塊結構性和產品結構性的機會。

土地與市場熱點的錯位讓金地面臨挑戰。有專家指出，金地未來應適當投資三四線城市以實現更大發展空間。

金地的機遇

上半年的業績表現不佳，已讓部分機構調低了金地年內的銷售額預期，預計金地銷售額將與去年持平或略有增長。

但也有觀點認為，若積極備戰，金地或許還有機會挽回頹勢。包括金地等房企可能對下半年政策有著寬鬆的判斷預期，一旦各地政策鬆口，企業可以實現較好的利潤空間。

金地方面也表示，公司去年新獲取專案的時點主要集中在下半年，預計今年下半年會陸續開始推盤。其中，今年9、10月新推或加推盤計畫的項目包括北京和悅華璽、廣州香山湖、昆明悅天下等46個專案。

金地相關人士表示，下半年公司將採取多種措施確保經營目標達成。在運營管控方面，實現早開盤、早竣工，提高開發效率和周轉率；在行銷管理方面，密切關注市場變化，堅持並優化市場資料監控機制，根據對市場週期及競爭環境的研究，確定銷售時機，制定和落實銷售策略。

資金方面，金地表示，公司將高度重視現金流管理，強調銷售及時回款。截至今年上半年末，金地持有貨幣資金人民幣310.7億元，公司銷售回款率超過80%，公司持續通過堅持專案合作、拓寬融資管道保持良好的債務結構和資金狀況。

上述人士表示，雖然暫時還不能判斷金地掉隊，但金地不應固守投資理念，應敢於在低地價城市拿地，來平衡企業風險。同時企業需要避免股權結構不穩定，造成管理層精力分散，從而影響拿地和銷售等經營策略。

　　近日，中國雄安集團發佈容城容東片區截洪渠景觀一期工程設計施工總承包招標公告，預估投資約2.22億元，2018年12月31日前完成專案全部施工工作。《證券日報》記者採訪的多位元專家都表示，雄安新區大規模建設將至，下半年基建專案將迎來快速上升期。

　　頂點財經首席宏觀分析師徐陽對《證券日報》記者表示，此次，啟動截洪渠景觀工程，正體現了雄安新區在建設上的堅持可持續性、高瞻遠矚的特徵。雄安新區這項千年大計背後，擔負著推進京津冀協同戰略，形成城鎮化發展典範的重大任務，起點高是雄安新區建設的一大特點，與此同時，作為開發度較低的區域，雄安面臨著產業基礎薄弱，高端人才匱乏的特點，未來公共服務、基礎建設將會是一個巨大挑戰。

國新未來科學技術研究院執行院長徐光瑞昨日對《證券日報》記者表示，作為一座城市，鐵路、公路肯定是雄安新區的首要建設重點，京雄城際高鐵和京雄高速都已確定，前者已經開建。從目前已披露的資訊來看，今年雄安新區總體投資規模在3000億元左右，主要集中在基礎設施建設和產業發展兩大方面。其中，超過2300億元的投資集中在鐵路、公路、排水、生態修復、拆遷安置等基礎設施建設方面；約600億元投資集中在重大產業專案上，包括建設資訊產業園、智慧車聯網示範區等。此外，還有約120億元的公共服務類投資，主要包括資料平臺、學校、醫院等專案的建設。

　　東興證券(10.270, 0.04, 0.39%)房地產行業首席研究員鄭閔鋼表示，雄安新區的政治地位使得新區的基礎設施建設有望成為直接受益主題，尤其是在建材、鋼鐵、建築等相關行業。預計下半年雄安新區的基建專案將迎來快速上升期，預估雄安地區的“四縱兩橫”的軌道交通建設未來將至少帶來2000億元的投資規模。

旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨、璞儒，連同一名新投資者（即力全）訂立增資協議，據此，訂約方同意以現金方式進一步向領昱公寓管理出資合共3億元，作為其註冊資本。

旭輝控股（集團）有限公司9月12日發佈公告稱，旭輝集團的全資附屬公司旭輝（中國）計畫向領昱公寓管理進行增資，增資總額為3億元，其中，旭輝（中國）出資1.7億元。

2018年9月12日，領昱公寓管理的現有股東，旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨、璞儒，連同一名新投資者（即力全）訂立增資協議，據此，訂約方同意以現金方式進一步向領昱公寓管理出資合共3億元，作為其註冊資本。

在此次增資的3億元中，旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨、璞儒及力全分別同意出資1.7億元、6000萬元、4000萬元、1000萬元及2000萬元。

資料顯示，2017年3月21日（交易時段後），旭輝（中國）共與旭輝企業、歆玨及璞儒訂立資本投資協定，據此，訂約各方同意向領昱公寓管理注入現金合共1億元，作為其註冊資本，旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨及璞儒同意分別注資3000萬元、4000萬元、2000萬元及1000萬元。

緊隨2017年的建議資本投資後，領昱公寓管理成為合營公司，主要於中國提供公寓租賃及相關服務。截至2017年12月31日止年度錄得未經審核淨虧損約3.28萬元。2018年6月30日的未經審核資產總值及未經審核資產淨值分別為4.09億元及0.72億元

增資完成前，旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨及璞儒分別擁有領昱公寓管理30%、40%、20%及10%的股權。

增資完成後，領昱公寓管理將由中國境內企業變為中外合資企業，且其註冊資本將由人民幣1億元增至人民幣4億元。而旭輝（中國）、旭輝企業、歆玨、璞儒及力全間的股權將分別為50%、25%、15%、5%及5%。

業界料價量續下調 嘉湖估值連跌3周

二手樓價結束28個月連升，50大屋苑呎價報15,259元，按月跌0.3%；另邊廂，5個細價屋苑估價按周回落，天水圍嘉湖山莊更連跌3周共3.5%，業界料本月二手價量會有下調空間。

太古城8月呎價20753 挫4%

據利嘉閣研究部資料顯示，8月份50大屋苑平均呎價錄15,259元，較7月份15,303元，按月跌0.3%，屬於2016年3月份後首次錄得跌幅，當時二手樓價承接2015年尾時，中港股市調整而形成的跌勢，樓價按月跌0.95%，呎價報10,883元。

而50大屋苑中，有25個呎價按月下調，包括龍頭屋苑鰂魚涌太古城，8月份呎價20,753元，按月跌4%。至於跌幅顯著屋苑集中於新界區，包括荃灣綠楊新邨（跌7.7%）及將軍澳新都城（跌7%）。另三區平均呎價全綫下跌，以九龍區跌0.5%最多。

樓價回軟、觀望氣氛濃，拖累8月份50大屋苑僅錄291宗成交，較7月份420宗，按月少31%，成交量創出2016年2月錄253宗後，近30個月新低。

至於樓市走勢指標之一的銀行估價亦現下調。本報統計20個上車屋苑估價，有5個屋苑按周下跌。其中近日連環跌穿關鍵樓價水平的天水圍嘉湖山莊，估價更連跌3周，一個高層兩房估價按周跌1.9%，屬5個屋苑中最多。

另嘉湖山莊續錄低價成交，美湖居2座高層E室，實用面積441平方呎，兩房間隔，以510萬元沽，於6、7月份以同樣樓價只能購入低層，亦較同戶型高位580萬元，平約1成。至於沙田河畔花園、大圍金獅花園及大埔中心3個上車屋苑，半年來估價首錄跌幅。

事實上，反映銀行估價取態的中原估價指數（主要銀行）CVI最新報71.35點，按周跌5.86點。該行認為，銀行按揭取態降溫尚未完成，相信CVI繼續向下、逼60點水平。

本月成交量 料再跌1至2成

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，於貿易戰、加息及新盤搶客3大因素下，部分心急的業主減價沽樓，加上購買力轉投一手，料本月50大屋苑成交量再跌1至2成，至於樓價即回落0.5至0.8%。

主要財團出價接近 保利置業33億投得

政府公布油塘住宅地落選的標價，保利置業（00119）等以33億元投得，每平方呎9,257元，僅較次高標價多出0.3%或1,112萬元，反映主要發展商出價均進取，競爭相當激烈。

在上月15日批出的油塘高超道住宅地，地政總署昨日以不記名方式公開全數9份落選的標書標價。據當局資料顯示，所有發展商的入標出價介乎11.8億至33億元，以可建樓面35.7萬平方呎計算，樓面地價由3,310元至9,257元不等，差距高達1.8倍。

整體出價中位數 約25.9億元

不過，若果單以最高價的三份標書計算，3組財團之間的出價則相當接近。以保利的中標價33億元計算，僅較次高的標書出價約32.89億元，高出1,112萬元或0.3%，相較第3高標書出價32.82億元，亦只是高出1,800萬元或0.5%，反映發展商競爭激烈，出價相當進取，三組的樓面呎價均超過9,200元。

而整體各發展商出價中位數為25.9億元，平均樓面呎價約7,259元，當中7家出價均高於20億元水平。據資料顯示，地皮主要由本地發展商競投，包括投得比鄰油塘通風樓的信置（00083）與中國海外（00688）及億京發展合組財團。

另一方面，山頂文輝道豪宅地今天起招標，最高可建樓面約40.4萬平方呎。

山頂文輝道招標 勢成地王

中原測量師行執行董事張競達稱，山頂屬全港最貴重地段，而單位落成後料可享南區海景，預計屬發展商必爭之地，部分單位或作洋房發展，亦有部分作分層單位，故此將地皮估值363.9億元，樓面呎價達9萬元，將挑戰全港地王。

郭炳聯：回應政府要求「早啲賣」

新鴻基地產（00016）2017/2018年度在港開賣23個新盤共3734個單位，為全港推盤量最多的地產商；截至6月底止，全年合約銷售額460億元，較去年同期524億元紀錄高位減少12.2%；2018/2019年度銷售目標470億元，其中香港佔425億元；7月至今合約銷售額270億元，已完成目標的57.4%。

主席兼董事總經理郭炳聯在業績報告中表示，外在不明朗情況及政府近期推出的樓市辣招，可能對一手住宅市場構成挑戰，新地將採取更積極的措施妥善應對這些挑戰。

對於過去兩個月已錄得合約銷售270億元，郭炳聯表示，政府要求發展商「早啲賣樓」，故回應政府要求，而新地一向都想貨如輪轉，會繼續「順住個市」推盤。

年度溢利增兩成 末期息3.45元

截至6月底止，新地全年基礎溢利303.98億元，按年增長17.1%；股東應佔溢利499.51億元，增長19.6%。每股盈利17.24元；派末期息每股3.45元，較去年同期增15%，全年合計每股派4.65元，增13.4%。郭炳聯表示，會努力爭取維持派息水平，相信股息會隨溢利增長而上升。

副董事總經理雷霆表示，步入加息周期在預期之內，目前美國聯儲局取態不明朗，但相信加息的步伐不快、幅度不大；新地資金充裕，現時銀行仍爭取按揭業務量，按現時利率走勢，仍有利買家置業。他續稱，樓市辣招下二手成交縮減，而一手自住需求仍強勁，香港經濟穩定及人均收入上升，按揭利率仍低，很多租客有意置業，雖然全年成交或不及去年，但市況仍屬暢旺，相信樓市會穩定發展。

執行董事馮玉麟指出，新地今年首9個月推出多個樓盤，銷情理想，屯門御半山及元朗PARK YOHO Milano接近沽清，北角海璇的細單位及南昌站匯璽亦反應理想，未來9個月仍有很多樓盤可推售。

新盤接續推 全年可達標

新盤將會開賣屯門御半山二期、白石角St. Martin（雲滙）一期、馬頭圍站住宅項目，加上未來兩周會積極推售PARK YOHO Napoli，以及沙田的商業項目，繼續「月月有樓賣」，可達全年度425億元的銷售目標。

馮玉麟強調，由於難料申請預售樓花同意書的進度，加上樓盤的改善工程需時，集團平均每年400億元的香港物業銷售中期目標是適當合理。

截至6月底，新地土地儲備樓面達5650萬方呎，其中2270萬方呎是發展中物業，而按地盤面積計算約有3200萬方呎農地將改為可發展樓面。副董事總經理黃植榮表示，目前有三數幅農地接近完成改劃，餘下的農地會陸續開展工作，配合社會各方需要。他說，新地對正進行的土地供應諮詢各選項持開放態度，認為供應途徑愈多愈好、愈快愈好，以助應對供應短缺的問題。

彭博報道，近年接連在港大手買入物業的私募基金基滙資本，其總裁兼執行合夥人吳繼泰昨天於新加坡表示，目前利率上升是樓市的最大風險，考慮到加息及來自中國內地的資金流減少，明年上半年香港樓價有可能出現高達15%的回調。

「香港樓市的升市已持續了10年、15年，當利息開始上升，同時來自中國的資金減少，我認為出現調整是非常有可能（very possible）。」吳繼泰稱會留意市況，畢竟香港是公司的主要根據地，故仍會繼續物色合適的收購項目。他又認為，中國內地住宅市場壓力愈來愈大，土地銷售放緩，個別城市更出現土地流拍。長遠而言，仍然看好內地市場，中產階層冒起、城鎮化及內需等驅動因素會繼續發揮重要作用。他又稱，中美貿易戰下，會讓日本及南韓的日子更好過，預計中國會在有關地區結交更多的朋友而非敵人。

基滙資本去年夥拍財團收購領展（00823）拆售的17個屋邨商場，已於今年3月正式接手管理，近期又收購西班牙精品酒店集團Hospes Hotel Group的50%股權，以及收購澳洲墨爾本普雷斯頓區的綜合用途項目，並正籌集第六個亞洲基金。吳繼泰表示，目前市況變化對基滙資本而言，可能是一個掃貨時機。

吳繼泰說，越南可能是投資機會最好的國家，由於大量製造業已經由中國遷往越南生產，而在中美貿易戰升溫的情況下，製造業遷往越南的局面應該會持續下去。

英國研究機構Oxford Economics最近發表研究報告，指本港樓市風險高居全球第四位，未來5年樓價下跌的機會將高達六成。

市民對房策滿意度不足六成

另外，民建聯在7月17日至24日進行了一份電話問卷調查，成功收集了671位市民的意見。調查顯示，雖然特首一次過六招齊出，但市民對新措施的支持率，以至對政府整體房策的滿意度也不足六成。就增加短期房屋供應，民建聯提出7點建議，包括：轉撥更多私樓「熟地」，填補公營房屋土地缺口；整理政府空置資源，增加過渡性房屋；透過豁免補地價，釋放空置居屋；制訂住宅限購政策，保障港人優先置業；透過寬免稅務、保費及按揭限制，協助有供款能力的用家置業；研究設立居屋輪候冊；以及為「白居二」單位提供按揭擔保。

豪宅有價有市，南豐集團及豐資源合作於港島南區深水灣徑8號昨公佈首推7個單位招標，包括6B、6C、8C、12B、12C、15B及15C，下周四截標。

是次推出招標的單位面積屬B室3,641方呎及C室4,214方呎，每戶擁私屬電梯大堂，由地下大堂直通大宅，私隱度極高。項目採用低密度式佈局，深水灣徑8號由6月開始接受預約參觀以來，接獲不少查詢，反映市場對傳統尊貴地段的珍罕物業需求甚殷。

另外，南豐等於日出康城LP6次輪488伙昨晚8時截票，消息指，累收逾5,800票，超額登記11倍。該批單位於明日發售。現年28歲的藝人林芊妤（Coffee）昨日下午5時左右亦前往九龍灣售樓廠參觀示範單位，最終在代理游說下入票認購。

Napoli特色戶不排除招標

新地代理總經理陳漢麟表示，元朗錦田北PARK YOHO Napoli特色戶不排除以招標形式推售，會符合每次推售至少20%單位要求，部分特色戶料可挑戰新高價。該盤自本周三開放現樓示範單位以來，截至昨下午約1時累錄逾3,000人次參觀。他又稱，該盤與Indigo Living合作引入家具套餐，凡購買項目指定的2房及3房單位的買家可選擇Indigo Living家具組合或最高1萬元現金回贈。他指，PARK YOHO 系列累售逾2,000伙，PARK YOHO Napoli 將預留100伙作出租用途。

美聯：首8個月兩房銷情最好

另外，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，統計2018年首8個月推出的24個全新新盤項目（不包括村屋及全幢物業等），單位總數共涉及7,966伙，當中已售出約5,383伙，即售出率(以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算)約67.6%。若以間隔劃分，兩房單位最熱賣，售出率達74.3%，一房單位亦售出七成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首8個月全新新盤中，兩房單位供應最多，錄3,150伙，而售出率同樣最高，達74.3%，足見此類單位深受歡迎。至於一房單位，年內提供1,744個單位，當中售出率錄約70.8%，比率僅次於兩房單位。供應達1,763伙的三房單位，年內售出率則有62.7%；至於開放式單位售出率亦有61.2%。供應匱乏的四房或以上單位，相信因發展商惜售，故售出率相對偏低，錄約36.5%。

今年首8個月推出的全新新盤中，已售出約5,383伙，若以地區劃分，當中將軍澳及西貢佔最多，錄1,565伙，佔約29.1%；其次為大埔區，佔約19.6%，錄1,053伙。單以該兩區已佔逾48%。至於東區則以523宗（約9.7%）佔第三位、元朗、屯門、沙田及油尖旺則各錄逾400多伙緊隨。