房地產M型化態勢明顯，低總價小宅當道另一面，近期仍有總價數億元、甚至逾10億元超級豪宅，來勢洶洶地迎接頂級買方。租屋市場也不遑多讓，根據實價登錄顯示，台北市近2年月租金逾20萬元、超過百坪的住宅大樓租賃件數呈成長趨勢，今年至7月已有23件，目前以松山區「文華苑」開出月租金55萬元為最貴豪宅租賃物件，直逼一般受薪階級年薪水平。若是換算其1年租金加上管理費竟逼近800萬元。

根據實價登錄資訊，台北市月租金逾20萬元、超過百坪的住宅大樓租賃件數，在2016年為27件，隔年成長約2成、達32件，今年僅至前7月已有23件，顯示豪宅租賃呈成長趨勢，且租況熱絡。

「台北信義」列亞軍
其中創價最高的當屬標榜有「文華東方酒店物業管理」的松山區慶城街指標豪宅「文華苑」，2016年12月曾以月租金52萬元出租5樓340.9坪的戶別，若加上管理費，1年花費逼近800萬元，直逼中南部1戶別墅總價。
另1戶同為「文華苑」社區的12樓335坪戶別，與信義區「台北信義」20樓265.3坪戶，同以月租金45萬元，並列實價登錄租賃榜亞軍。再觀察591租屋平台刊登物件，目前台北市租金開價最高的，也是「文華苑」，單戶月租金開出55萬元，共有4樓、10樓待租中。根據最新揭露，4樓戶已於7月租出，月租金44萬元，為該社區過往紀錄第3高。

可彈性運用資金
最新出租的「文華苑」4樓戶網頁資訊，標榜千萬元裝潢，但缺沙發、床等家具及部分家電，租金還不包含每月13.6萬元管理費，若新租客首月入住，除須添購家具、家電，還須繳納當月租金、2個月押金、1個月管理費，共約145.6萬元。既然豪宅租客如此大手筆，為何以租代買？香港商匯泓不動產副總吳懿倫透露，以「文華苑」租客來看，多數都是台灣企業主，「他們已有自己的房產，但喜愛『文華苑』社區，在房地產價格不甚穩定下，先以租代買，一方面彰顯個人地位，一方面也保有資金彈性運用的空間。」

豪客租屋 風水師同行挑眉角

甘願月砸數十萬租金的豪宅租客，來頭都不小，而這些金字塔頂端客層，對於物業管理、格局規劃、停車坡道、風水都十分講究，不因短期租賃就打折。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「豪宅租客有部分較為傳統，看屋時會帶風水師同行，來挑選合適的物件。」彰顯身分的燙金門牌也很重要，「信義計劃區、大安區仁愛路或是大安森林公園一帶等區段，都有相當詢問度。」

美商ERA不動產大安營業處資深經理陳泰源，長期深耕大直豪宅區，他分析豪宅租客挑選物件有3大特點。首先是物業管理，以倒垃圾為例，多數社區需把垃圾帶到地下室清理，但有些豪宅只需將垃圾擺放在當層梯廳，就有專員前往清運。
景文物業管理公司董事長郭紀子則透露，不少豪宅租客為商務人士或外派人員，這些租客國際郵件多，可能是重要商業書函，甚至外交文書，一旦處理不當，可能造成重大損失。另外，社區事務如管理費繳納、家政事務等，均交由住戶傭人或下屬處理，物管人員不得打擾本人。

最挑警衛格局車道
第2則是豪宅警衛管理素質是否精良，陳泰源說，如「帝寶」由特勤人員站崗，令人安心，另如鄰近AIT或有高官入住的社區，警方會加強巡邏，也是加分條件。
第3則是建築規劃，為維護隱私，1層2戶以內的配置最獲青睞，格局上則偏好雙主臥，此外，這類富人常坐擁名車，車道太陡恐刮傷低底盤跑車，車位尺寸過小，恐無法容納加長型禮車或私人保母車，在在都是豪宅客講究的細節，並不會因短暫租賃而將就。

高雄也有不少出租的豪宅，多數月租金介於9~13萬元，目前以高雄市政府旁「都廳苑」15樓154坪戶別開出月租金18萬元最貴，該戶屋主的裝潢花費逾2000萬元，選用高級家具、檜木天花板及負離子地板，奢華程度可見一斑。

「都廳苑」正對高雄市政府，社區有1500坪中庭花園及500坪獨立會館，休閒設施豐富，此次開價月租18萬元的15樓戶，屋主為從事貿易的林先生，他當初裝潢都以最高規格打造，如1個小沙發就逾20萬元，全檜木天花板耗資200多萬元，還有負離子地板、逾400萬元bulthaup頂級廚具、80萬元主臥床組，與造價400萬元的B&B Italia衣櫃等，耗時10個月裝潢，費用逾2000萬元。

林先生指出，出租原因是要搬至其他房屋，「房屋空著也是空著，不如出租。」永慶不動產鳳山五甲廟加盟店店長鄭詠珊指出，該豪宅是高雄少見有獨立會館的大樓，裝潢造價高檔，因此租金行情較高。

調動快租期不長
高雄目前豪宅出租行情每坪介於800~1000元間，若以含車位的百坪豪宅估算，每月租金多在8~14萬元，物件則多集中在農16、美術館與亞洲新灣區周邊。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，這類租客多為外商高階外派主管或企業主，因調動快速，通常租期不長。

高雄地政局第3季土地標售轟出全壘打！昨高市釋出14標土地，1標因故停標，其餘13標皆標脫，標脫率100%，總標脫金額達31.5億元，創今年標售額新高。最受矚目的鼓山區美術館特區逾2000坪土地，由鋐富開發以19.2億元取得。

1標因故停標
本次標售土地總面積達7285坪，總標脫金額31.5億元，單筆最高價為美術館特區精華地，鈜富開發以總價19億2101萬元氣走興富發建設，換算單價93.9萬元。競標最激烈土地為楠梓區和平東段，吸引8家業者搶標，由永信建設以2億7850萬元購得，溢價率逾43%。永信建設發言人顧岳軍指，將規劃15樓2~3房小宅案，先建後售。

有趣的是，第2季曾釋出「中華橫四路」土地，當時因諧音「橫死路」不吉利，導致開發商興趣缺缺沒人投標，結果竟是烏龍一場，路名遭內政部高雄市門牌查詢系統圖資誤植，此次正名為「中華二路157巷」重新標售，吸引6家業者搶標，由台灣金聯以2.35億元取得。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，此次是近年地政局標售案中唯一全部標脫，目前標售價格略高區域行情，看好未來房市發展。

興富發（2542）昨（19）日公告砸下18.43億元買下桃園龜山善捷段2,751.34坪土地；興富發表示，看好國內首購族買氣，加上機場捷運站A7站目前是沿線中價格相對較低的地區，在看好區域買氣下因此出手獵地，全案最快明年底推出總銷60億元的預售新案。

興富發昨日再度出手獵地，公告以18.43億元買下桃園龜山善捷段38、40地號兩筆土地，面積高達2,751.34坪；興富發表示，該案位於桃園龜山區文樂路上，距離機場捷運A7體育大學站僅約800公尺、步行到捷運站只要10分鐘，交通上相當方便，附近更擁有長庚醫院。

興富發指出，該案規劃推出二、三房的中小坪數產品，規劃將打造地上15樓、地下五樓的住宅產品，總銷金額約60億元，最快明年底或後年初推出，將是2022或2023年業績來源之一。興富發昨日收在48.15元，上漲0.65元。
興富發建設今年至少有四大指標新案完工入帳，其中總銷25.15億元「双美館」、32.1億元「文華匯」貢獻，及總銷約39.72億元「海洋都心」均在今年前八月挹注營收。另外，總銷近170億元「双湖匯」在5月開始挹注營運，貢獻單月營收約3億多元，6月約26億元、7月約9億餘元，8月更挹注約14億元，總計已挹注營收逾50億元左右，預計9月將持續貢獻營運。

展望第3季底、第4季營運，興富發擁有多筆新案完工或是先建後售個案可認列入帳，其中總銷約10億元「站前A+」、34.15億元「樹禾院」的兩大成屋案均穩定去化，銷售率均超過四成。

北高雄快速繁榮，房地產發展持續增溫，高雄龍頭建商京城建設（2524）在主幹道博愛路周邊擁有五大案、可售量達280億元，「博愛特區」建案聯合行銷衝高氣勢，成為今年底入帳重心。

法人表示，高雄房地產市場沈寂數年穩步揚升，加上與中北部比較，南部房價基期低，未來揮灑空間相對擴大。昨天京城收盤20.35元，跌0.15元。京成今年前八月營收22.81億元，年減約5%。

上市建商主管表示，義聯集團在北高雄開發「義享天地」A、B兩館，未來是融合精品購物、萬豪國際酒店、數位娛樂、影城、企業商辦等超大型商業空間，兩館總投資金額370億元，打破大高雄史上商業開發投資案的金額與規模。

京城建設經理周敬恆指出，「博愛特區」的概念泛指漢神巨蛋延伸至「義享天地」及好市多商圈的帶狀區域，未來還有富邦金控集團200億元投資案，以及都市生活開發的文創生活商圈計劃。

中嘉網路交易案將於25日進行聽證會。買家林堉璘公益信託基金信託持有的投資公司參與投資，主管機關教育部質疑是公益基金買媒體，且「投資與公益捐贈不成比例」；國家通訊傳播委員會(NCC)近期發函詢問金管會與法務部，都得到投資不違法的回應。NCC表示，聽證會結束就進行實質審查。

NCC表示，中嘉案已完成公聽會、專家學者諮詢；得到教育部、金管會、法務部等單位回函；25日聽證會完成後進行實質審查。屆時將綜合各方意見為審核過關與否的依據，但教育部對公益基金投資的認定，會是重要考量依據。

中嘉網路交易金額達515億元，包含銀行貸款、帳上現金、買回特別股等項目，買方泓策創投將支付164.99億元。泓策創投五大股東中，最大股東林堉璘宏泰教育文化基金會信託持有的二家投資公司璽兆投資與銓陞投資出資80億，持股49.76%。

泓策創投表示，投資者是公益信託基金信託持有的投資公司，將來獲利孳息會回饋公益基金。

NCC發函詢問公益信託基金主管機關教育部，日前教育部回應，「教育公益信託既然以從事教育業務為目的，信託財產之管理及運用應與設立目的相符」。教育部認為，公益信託基金過去幾年捐贈金額與中嘉案投資金額不成比例；且透過多層次控股架構的投資模式，信託銀行不敢保證公益信託母體收益不受影響。

NCC也詢問法務部與金管會，兩單位都認為，璽兆投資與銓陞投資可以獨立進行財務決策，並非公益信託以其信託財產進行投資行為；若持股架構違反設立條件、監督命令或其他有害公益之行為，再由教育部認定。

內政部營建署昨發布住宅補貼申請狀況，租金補貼申請戶數達7萬3505戶，創開放申請以來新高；由於今年計畫戶數為6萬5963戶，中籤率近9成，逾7500戶可能申請不到。

根據營建署統計 ，住宅補貼總申請戶數達8萬2272戶，其中租金補貼計畫戶數6萬5963戶、申請戶數7萬3505戶；自購住宅貸款利息補貼計畫戶數4000戶、申請戶數7538戶；修繕住宅貸款利息補貼計畫戶數2000戶、申請戶數1229戶；除了修繕住宅貸款利息有機會全數滿足外，其餘若申請者資格都符合，租金補貼中籤率約89%、自購住宅貸款利息補貼中籤率約53%。

六都中，台北市租金補貼申請戶數1萬1880戶、新北市1萬5078戶、桃園市1萬1181戶、台中市9193戶、台南市4602戶、高雄市1萬1184戶，合計申請戶數為6萬3118戶、占比近86%。

內政部營建署表示，這次租金補貼金額分四種等級，台北市每月補助金額5000元，新北市、桃園市、新竹縣市與台中市為4000元，台南市、高雄市為3200元，其餘縣市均為3000元。

評點制審查 結果年底出爐
由於住宅補貼採評點制度，且民眾免附財產及所得等資料，自9月7日截止申請後，直轄市、縣市政府將逐案審查資格，審查期間為2至4個月，直轄市、縣市政府會依評點基準表評分，按分數排序，由高分者優先補貼，預計年底才會有審查結果出爐。

今年前7月全台使照核發數量創10年新高，全台建照核發量也是10年來第三高，加上內政部統計全台餘屋量高達7.45萬戶處於8年最高水位，另房貸寬限期炸彈引爆危機增加，諸多潛在賣壓罩頂下，房市恐掀起新一波價格戰，預期2019下半年至2020上半年才會落底。

永慶房屋昨（19）日公布第四季趨勢前瞻報告顯示，民眾看跌今年第四季房市比例由上季的41％上升至48％，季增7個百分點，終止連續八季收斂趨勢。以七都來看，雙北市看跌比重彈升至近六成，桃園、台中看跌比例也較上一季增加5至7個百分點，僅台南、高雄看跌比例減少。

調查也顯示，以七大都會區來分析，新竹、台南與高雄民眾對房市較樂觀，認為2019下半年前落底的機率約有六成；至於北北桃與台中等四大都會區，則有超過五成認為2020上半年才是落底時間。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，美中貿易戰恐常態化，還有升息、房貸寬限期到期等變數，民眾對市場產生憂慮，買賣價格認知差距也有擴大疑慮，民眾看跌第四季房市比例攀升至近5成，目前房價平盤整理格局恐將轉向。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則表示，房市真正賣壓來自最上層，因建商2014~2015年大舉推案，開始進入交屋期，今年1-7月全台使照發放量5.4萬戶、年增20％，創下10年新高，顯示進入新成屋入市高峰期。以各都來看，北市、高雄市年增幅超過五成最大；以戶數來看，新北市近二年使照量均突破萬戶，今、明年賣壓最重。

此外，因今年雨遮不登記新制上路，引發一波建商搶照潮，今年1-7月全台住宅建照發放量6.8萬戶、年增50％，創10年來第三高，且北市、高雄建照量年增幅超過一倍，新北、台中則是建照戶數高達萬戶以上量體最大，以施工期2年推算，預估2020-2021年新增供給恐爆量。

另根據內政部統計，截至2017年底，全台待售餘屋量高達7.45萬戶，為近8年來最高待售水位，市場仍有大量新建待售餘屋待去化。

此外，葉凌棋指出根據央行統計，全台寬限期房貸餘額約1.0543兆元，即將在今年底到期的金額約5,429億元，八大行庫雖展延寬限期1~2年，但預估2019-2021年寬限期炸彈引爆危機增加。

葉凌棋認為，今年下半年有中美貿易戰、升息以及年底選舉等變數干擾，若買賣雙方價格認知差距無法產生共識，交易量恐難有亮眼表現，以目前交易量推估，2018全年交易量預估在27.5~28.5萬棟，年增3％-7％左右。而為了出清餘屋，建商「讓利求去化」將成新成屋銷售主軸，預售、新成屋將主導未來房價走勢，預期將掀起新一波價格戰。

新竹地區今年不少豪宅客脫手出場，多有數百萬元的獲利。房仲業者指出，今年豪宅客出場能夠獲利的原因在於，多在2013、2014年低點取得，且買進房價多在每坪30萬元以下低檔位置，名人接手買盤，也帶動豪宅身價上揚。

觀察實價登錄資料，新竹豪宅市場今年的同戶交易中，包括竹北「大宅天景」、「中悅帝苑」及新竹關埔的「豐邑1第」、「富宇君鼎」等建案，都有豪宅客獲利出場的案例，其中又以藝人Hebe田馥甄以6,200萬元所接手買進的「中悅帝苑」6樓戶別，其前手屋主獲利1,540萬元為最多。

不過，新竹地區豪宅市場也有不少「高檔進場、認賠出場」的案例，例如竹北「若餘山」18樓屋主，今年3月以3,990萬元出售，相較於2015年時以5,000萬元買進，就有賠售超過千萬元，此外「國泰TWIN PARK」也有屋主持有不到2年出場賠售逾500萬元的案例。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，新竹地區豪宅市場受限於在地行情，單價約落在3、4字頭，不像雙北、台中成熟的豪宅市場具創價能力，因此今年出場的豪宅賣方，能否獲利的關鍵，仍在於取得的時間點；在2013、2014年間進場者多能獲利出場，不過如在2015年以後進場，以目前豪宅房價水位來看，賠售居多。相較下，有賺頭的豪宅幾乎都買在比社區行情稍低的2字頭，包括新竹市關埔重劃區的兩大豪宅「豐邑1第」、「富宇君鼎」，及竹北水岸第一排「大宅天景」，和因名人買盤加持的「中悅帝苑」，屋主能以獲利出場的主因都在於原始的買價稍低。

陳炳辰表示，豪宅賠售不乏個人資金調度的原因，以及前房市環境難創高價，目前最容易賣的價格多在低於社區平均行情約1成，也使賣方即使過去以合理價位買進，如今獲利並不容易。

沉寂一時的台中豪宅預售案，今年928檔期包括忠泰、寶輝、雙橡園等多家品牌建商搶進，紛紛在科博館草悟道特區與單元2推新案。其中，忠泰集團30年代表作、總銷達百億元的忠泰「老佛爺」預售案，也是忠泰首度插旗台中豪宅市場的代表作，日前開工動土，成為928檔期豪宅推案的領頭羊。

台中市西區生活機能發展成熟，草悟道綠園廊道綿延數公里，環境富含人文氣息、藝術涵養，近年在富邦「天空樹」、由鉅「大恆」兩大豪宅「7」字頭行情拉抬下，已成為繼7期後，台中最燙金的頂級自住生活圈。今年928檔期，台中案量最大、總銷達百億元的預售新案－忠泰「老佛爺」，就坐落於科博館特區，備受業界矚目。

忠泰「老佛爺」基地面積近2,000坪，是30年名宅推手忠泰集團，攜手法國時裝品牌Chanel與義大利時裝品牌Fendi的創意總監卡爾拉格斐（Karl Lagerfeld），以及地主－領航集團，在台中打造的法式時尚頂級豪宅代表作。

「老佛爺」案15日開工後，正式進場銷售，吸引市場高度詢問。潛銷期間已有台中知名企業主、忠泰股東、領航集團關係企業股東，甚至台北客購買，每坪成交價落在55萬至65萬元。據悉，潛銷成績逼近3成。

創立於1987年的忠泰集團，旗下擁有忠泰建設、築內國際空間設計、聚泰物業、忠泰生活開發、明日聚落等事業體，採多角化模式經營發展；其中，忠泰建設攜手國內外知名設計團隊，開創出國際級豪宅新視野，備受台北高端客層青睞。

忠泰建設董事長李忠義表示，「老佛爺」這樣的作品對卡爾拉格斐來講是全球第一次，全棟從建築、公共空間、室內到居家風格等皆出自大師之手；此次願意與忠泰合作，就是看好忠泰建設的國際實力及領航集團在台灣的品牌實力。

此外，單元2重劃區緊鄰7期，以低密度、低建蔽的開發條件，型塑出花園新市鎮，近年來市政路南側在知名餐飲、休閒業進駐下，生活條件更趨完善；尤其是單元2北側的市政南一路、龍富路一帶，更成為現階段豪宅熱銷區。

位於市政南一路街區的雙橡園開發「S1特區」，每坪開價在50萬至60萬元，規畫46至100坪，個案訴求「豪宅3.0進化版」，強調國際六星級酒店大管家服務；另外，寶輝建設在龍富路上推出「City Park」預售案，產品規畫60至140坪，每坪開價60萬元起，主打寶輝秋紅谷團隊所規劃的國際規格精品住宅。

根據央行統計，全台寬限期房貸餘額約1.0543兆元，而即將在2018年底到期的金額約5429億元，八大行庫為避免寬限期炸彈引爆，積極出招拆彈，展延寬限期，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，八大行庫這樣的措施並沒有讓寬限期到期危機消失，只是讓寬限期到期日延後1-2年左右，市場賣壓恐持續釋放，預估2019-2021年寬限期炸彈引爆危機增。

葉凌棋說明，2018年1-7月全台使照5.4萬戶，創十年新高，顯示進入新成屋入市高峰期，另根據內政部2017年Q4統計，全台待售餘屋量高達7.45萬戶，市場仍有大量新建待售餘屋待去化，新成屋入市加上大量待售餘屋充斥，預期2018-2019年市場賣壓沉重。葉凌棋補充，為了出清餘屋，建商大讓利的狀況恐增，「讓利求去化」成新成屋銷售主軸，預期將掀起新一波價格戰。

此外，葉凌棋說明，觀察2018年1-7月住宅建照量發現，全台建照6.8萬戶，創十年來第三高，且台北、高雄建照量年增幅超過一倍，新北、台中則是建照戶數高達萬戶以上，量體最大，須留意，以施工期2年推算，預估2020-2021年新增供給恐爆量。

　　9月19日，京東7FRESH戰略合作簽約發布會在京舉行。京東7FRESH與保利、大悅城、萬科、越秀、綠地等16家地産商進行項目落地合作簽約，並同步啟動北京、上海、廣州、深圳、成都等城市開店進程。京東集團高級副總裁、京東7FRESH總裁王笑松表示，京東7FRESH將進入快速擴張階段，計劃未來3-5年將在全國范圍開設1000家門店。

　　王笑松指出，除了消費者品牌認知，7FRESH還會利用京東大數據分析、構建商圈目標用戶完整畫像，對用戶消費進行精準定位，然後從京東商城海量SKU中挑選出最合適的商品池。在不遠的將來，這個工具將實現産品化，面向行業開放；對超市選址、商業地産定位、招商方向、周邊用戶喜好分析提供重要參考。此次與7FRESH簽約的16家地産商知名度較高，其商業項目遍布全國，這也成為7FRESH加速全國范圍布局的重要基礎。

　　7FRESH以“超市+餐飲+O2O+黑科技”的業態模式為主戰場。在産品選擇上，7FRESH共享京東商城全球品牌池，還通過買手制拓展豐富生鮮品類。據了解，7FRESH全球直採産品佔比20%，生鮮類商品佔比70%，生鮮類自有品牌佔比60%，單店有效備貨品項數超過5000品。今年618期間，坪效實現超傳統超市6倍。

　　在配送端，7FRESH 提供以門店三公里為半徑的最快30分鐘送達服務，百萬京東物流配送員和達達騎士為7FRESH提供服務。在倉儲端，京東物流在全國十個主要城市擁有18個生鮮冷庫，生鮮冷鏈配送已覆蓋全國300個城市。

　　王笑松表示，線下零售是一個非常專業的領域。京東通過自己開超市，對如何更好地服務線下企業有一個更加清晰的了解。通過自身不斷測試和迭代，摸索出一套更加高效的管理體係，最終把這些能力賦能傳統線下企業。

　　自今年6月初首批4個項目入市後，北京“限競房”供應開始井噴，僅9月上半月就有5個項目集中入市，至此，3個月時間已有18個項目開盤入市，房源供應總量接近萬套。

　　所謂“限競房”，是指“限房價、競地價”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時就限定了未來商品房銷售價格，並且由於該售價比周邊房價要低，因此備受市場關注。

　　不過，從3個月來的銷售情況看，原本預期會受熱捧、“日光”遭搶的限競房，實際去化效果遠低於預期。證券時報記者日前從多個近期開盤的限競房專案瞭解到，由於地理位置及產品定位等多方面原因，購房者的熱度也明顯不同，除了個別項目開盤“日光”外，大部分項目去化都不理想，有個別較早開盤去化不太理想的項目擬近期推出一些優惠。

　　開盤去化冷熱不均

　　位於北京亦莊開發區南六環內的某專案，儘管是工作日，證券時報記者仍看到陸續有一些來訪客戶，大廳內有正在簽約的，也有坐下來詳談的。據一位銷售人員介紹，該專案均價5萬2，開盤當天象徵性的總價優惠了1萬元。“房子比較好賣，一共開盤763套房，當天就賣了500多套，目前還有100多套。”他說。

　　有資深市場人士對證券時報記者表示，在當前市場橫盤階段，開盤當天去化七成已經算不錯的了。而對於開盤去化較好的原因，上述銷售人員說：“還是房子相對便宜，市場認可度較高，周邊二手房商品房單價在5萬8左右，二手次新房單價6萬1到6萬2，咱們純新房才5萬2，而旁邊一路之隔的非限價高端專案已經賣到6萬8了。另外，社區純洋房品質，附近有重點中學，也是很多剛需客戶比較看重的。”


　　與上述亦莊專案相比，位於北京東南五六環之間、亦莊東與通州區交匯處的某項目售樓處則顯得相對冷清。一位元銷售人員告訴證券時報記者，該專案開盤均價5萬，低於政府所限的5萬2均價，之所以開發商開盤定價較低，也是考慮到周圍的包括上述亦莊項目在內的競品較多，想在價格上有些優勢，以便加快回款。儘管如此，證券時報記者瞭解到，該專案開盤當天推出700套房源，賣了200多套左右，去化率不到三成。


　　更加冷清的是位於北京大興區近南六環的某專案接待中心，證券時報記者並沒有看到來訪客戶，只見到幾名銷售人員坐在一起各自低頭看著手機。據銷售人員介紹，該專案開盤均價5萬5，開盤當天有9.9折優惠，當天開了400多套賣了100多套，目前還剩100多套。儘管該銷售人員稱該專案位於大興核心板塊，距離地鐵很近，但是證券時報記者看到在建專案周邊目前除了一所大興區的學校，顯得有些荒涼。


　　不僅某些剛開盤的專案遇冷，此前已經開盤的部分專案去化也不太理想。位於大興區南五環外的某專案，7月份就已經開盤了，到目前仍有不少專案在售。

　　據瞭解，該項目開盤600多套房，當天只賣了200多套。而位於房山區西南四環外的兩個項目，6月就開盤了，至今仍有不少項目在售。

　　部分戶型開盤定價低於政府限價

　　此前有媒體報導稱，北京部分限競房打折促銷，大興區某項目每平方米“降價6000元”來吸引購房者；還有專案在開盤當天對所有選房的客戶都給出了總房款1%的折扣優惠。

　　證券時報記者多方調查瞭解到，確實有少數專案開盤當天給出了9.9折優惠，部分相對較差戶型開盤定價低於政府限價，但是目前多數專案在售價格跟開盤當天一樣，並沒有降價和優惠，只有房山區某開盤較早的項目擬在中秋節推出一些優惠。

　　媒體報導的所謂“降價”，或是將部分戶型銷售價格與銷售均價相比了。

　　如前述北京大興區南五環外的某專案，東西朝向的戶型售價4萬8，比政府限定的5萬2的銷售均價低4千塊錢；而南北朝向的戶型售價5萬5，高於政府限定的銷售均價，但沒有超過銷售價格上限。另一個亦莊東與通州區交匯處的某專案，有部分南向戶型開盤定價在4萬9左右，低於政府限定的5萬2的銷售均價，而南北通透的戶型開盤定價在5萬2左右，還有少量較好戶型定價5萬3左右。

　　對於部分戶型售價低於政府限價被指“降價”的說法，和碩機構首席分析師郭毅並不贊同。“不能說是降價，因為人家首期開盤就沒有按建委限定的封頂的均價去賣，並不是先按封頂價格去賣，後面發現賣的不好又降價。限競房有最高限價，企業在不能漲價的情況下為讓專案體現出資產價值空間，只能靠前期在價格上做一些讓步。這種行銷手段目前不太多，但未來會越來越多。”她接說。

　　郭毅進一步對證券時報記者表示，企業作價格表時會對一些戶型價格上限做限制，把一些相對高價值的產品價格做高，最終均價符合政府限價就行了，所謂“降價”多的項目在房企的價格體系裡可能原本價格就不高。“有的項目做了‘拉高排低’，或是把一層做了下躍，這樣就把一層或別墅產品均價做高，高層產品均價做低，整體符合政府限價就可以了，這都是很正常的策略。”她說，如果在向准客戶釋放價格資訊時就是按照優惠價格釋放的，還沒到開盤階段算不上降價，只能說房企用價格手段促進銷售而已。

　　而對於有項目開盤給出1個百分點優惠的現象，V房CEO司智接受證券時報記者採訪時表示，有些專案差不多同時開盤，處於競爭狀態，為了讓購房者儘量選它，給了1個百分點的折扣，這是行銷策略和技巧，不算降價促銷。“如果不是推盤量太多，也不會這樣。”他說。

　　“開盤當天有1個百分點優惠很正常，房企要回款，在市場不是很熱的情況下讓客戶覺得有點吸引力，但不是所有項目都面臨激烈競爭。”郭毅說。

　　明年房企競爭壓力或更大

　　自6月初北京首批限競房專案開盤入市至今3個月時間裡，已經有18個專案集中入市，供應房源近萬套，多數分佈在北京五、六環之間，多數項目去化不理想也體現了區域性的供需矛盾。

　　據中原地產首席分析師張大偉統計，現在入市合計18個項目9826套住宅，網簽率只有19.6%，即使算上所有項目的真實銷售，已經入市項目平均去化也不足4成。“在北京嚴格的調控下，北京限競房進入賣不完時代。”他說。

　　不過，在司智看來，說當前市場房子不好賣也不夠準確，因為總成交量是暴增的。“北京過去每個月新房成交在兩千套左右，8月份成交了4000多套，全部是限競房，說明市場購買力還在買。”他說，只能說供應量集中放大，購房者可選空間比較大，市場分化比較明顯，有些項目賣的不好，有些項目則賣的挺好。有些不好賣的項目，開盤定價就沒有達到上限，這種情況在未來3、4個月還會延續，有些項目售價會陸續降一些，但降幅不會很大，因為限競房本來利潤空間就有限。


　　去年房企對今年市場的預期還比較樂觀，沒想到今年房地產調控如此嚴厲。一位元房企內部人士對證券時報記者表示，當前市場整體比較冷淡，大多房企都感到有壓力，特別是北京近期調整公積金政策，對購房人影響非常大。限競房市場比較尷尬，位置不好的專案銷售確實困難，但是由於政府限價，大多項目利潤空間有限，也沒有什麼降價空間，只能杠著。

　　未來隨著限競房的大量上市，這種供需市場壓力會逐漸深化。郭毅認為，今年對房企來說是成交有一定保障的年份，明年市場局勢會更加惡化，因為明年才是限競房真正集中入市的年份，類似的產品、相近的價格、供應大量集中，房企將面臨更大的競爭壓力。

　　“不過，從好的方面說，明年上市的項目都是今年拿的地，今年土地市場競爭沒那麼激烈，地價水準相對可控，很多企業都是低溢價拿地，相比銷售限價中間還有一定調整空間，估計明年房企會運用價格手段來拉動和刺激成交。”郭毅對證券時報記者說。

21世紀經濟報導獲悉，9月10日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、房屋管理局、公安局、司法局、國稅局、銀監局等九部門聯合發佈《關於開展2018年房地產市場秩序專項整治的通知》（下文簡稱《通知》），大力整治虛假資訊、投機炒房、虛擬交易、違規提取公積金等違法違規行為。

《通知》明確，需要整治的投機炒作行為包括通過提供“首付貸”或者採取“分期首付”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。在住房公積金使用方面，禁止協助繳存職工以虛假手段違規提取住房公積金、騙取住房公積金貸款，收取高額手續費。也禁止限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

《通知》稱，對於查實的違法違規機構，採取暫停金融服務、暫停商業銀行與其業務合作、暫停合同網簽資質、納入工商重點監管名單等措施。此外，將限制其參加土地招拍掛。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次上海房地產秩序整頓，符合此前住建部全國重點城市大檢查的導向，所以從秩序整頓情況看，思路是清晰的，總體上會對房企、仲介、代理機構、廣告商和購房者等群體中形成較為明顯的影響。

嚴躍進表示，此次《通知》另外提出新的三點要求：

第一、政策規定對於沒有辦理不動產登記的商品房，要查處更改預售合同、變更購房人等方式。類似做法其實是為了防範通過更名和退房等來回避政策監管。同時也是防範各類代理機構參與炒房的現象。

第二、政策明確了限企審核，這和過去對於企業購房方面的政策規定是一致的。所以實際上未來對於一些個人註冊公司購房的，相關審核會趨嚴，這也是為了確保此類政策的積極落地。

第三、政策明確管控電話行銷行為，對於各類行銷為目的的電話騷擾，預計會查處。此類做法，也是有助於淨化房屋交易秩序。

嚴躍進稱，此次政策規定，在9月20日前需要出臺相關具體方案，所以預計9月下旬，不排除各地樓市管控會升級，尤其是房屋交易秩序的整頓會趨嚴。所以相關房企近期交易方面還是需要謹慎，不應該有各類違規或違法的現象。

為了規範長租公寓市場，住建部正在著手批准制定《租賃式住房裝配技術規程》，預計該規範將于明年上半年公佈並實行。

據央視財經18日消息，為了規範長租公寓市場，住建部正在著手批准制定《租賃式住房裝配技術規程》，預計該規範將于明年上半年公佈並實行。

近期自如租客入住公寓後患白血病離世的消息引起了輿論高度關注，其他長租公寓品牌也陸續被爆出房屋裝修甲醛超標問題。中國建築裝飾協會相關負責人表示，正在著手編制租賃式住房裝配技術規程，以便讓房屋品質安全有行業性的規範去引導。一些地方政府的住建部門也表示，留意到了相關狀況，正在商討擬定具體管理辦法。

據瞭解，長租公寓與房屋業主簽訂的租賃合同大多在三到五年，而單套房屋的裝修成本在5-8萬元，為了節約本錢，公司一般會選用廉價板材和膠水等裝修材料，為了儘快收回成本，大部分企業會選擇裝修之後立刻出租。

人造板製作傢俱的甲醛含量相對較高。有研究顯示：在抽取的100套中密度傢俱樣板中，檢測成果有59套甲醛超越國家有關標準，超標率高達59%。此外，乳膠、發泡膠、塑膠、油漆和塗料等也常常含有高濃度甲醛。“野蠻生長”的長租公寓確實需要有效監管。

9月19日，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局聯合下發了《關於禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯的通知》。

9月19日，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局聯合下發了《關於禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯的通知》。

為進一步規範銷售秩序，維護購房人合法權益，按照《房地產廣告發佈規定》等規定，現將有關問題通知如下：

1、各房地產開發企業在廣告宣傳中，應嚴格按照《房地產廣告發佈規定》等要求正確宣傳，不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾。

2、購房人所購商品房相對應的學區或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為准，房地產開發企業一律無權承諾。

3、各房地產開發企業在銷售過程中，不得在《商品房買賣合同》或其他補充協議中約定所售商品房對應學區或學校等事項。存在將商品房銷售與學區、學校相關聯行為的，應立即停止。

4、對在廣告宣傳中承諾為購房人辦理入學就學事項的，各工商管理部門應依法嚴肅查處。

5、各房產管理部門應對房地產開發企業將房屋銷售與學區、學校關聯情況進行檢查，對在《商品房買賣合同》或補充協議中約定學區或學校事項的，要立即責令改正，並將相關情況抄送教育及工商管理部門。

內房股佳源國際（02768）與「舖王」鄧成波之子鄧耀昇任主席的陞域集團合作，推出位於屯門新合里的寫字樓項目「滙賢一號」（One Vista）。鄧耀昇指出，與佳源均看好未來區內對優質商業空間的需求，「滙賢一號．雋朗」將計劃保留作出租，相信能吸引多個大型品牌進駐。他又稱，陞域集團主要從事酒店及寫字樓等資產管理，主要管理其父「波叔」旗下的商業物業，並會以輕資產的模式運作，期望可於3年內在港上市。

滙賢一號500萬入場

該項目由兩幢大樓組成，分別名為「滙賢一號．雋朗」及「滙賢一號．雋峰」，預計整個項目總值約32億元，料於明年9月落成。其中「滙賢一號．雋峰」預計10月中拆售，入場費約500萬元。

計劃保留作出租的「滙賢一號．雋朗」樓高10層，總建築面積約8萬方呎，其中4層為商舖及食肆、5層為寫字樓及1層停車場。「滙賢一號．雋峰」則樓高30層，共提供約320個寫字樓單位，單位建築面積約483至3075方呎。

佳源國際行政總裁兼執行董事卓曉楠表示，對「滙賢一號」項目充滿信心，屯門享有地理優勢，與大珠三角關係愈趨緊密，集團看好該區未來的發展。對於在港的投地策略，她指會入標競投政府地皮，亦考慮在私人市場收購，目前已在九龍區有洽購項目。

會地3盤達780天 先住後付免租金

政府6月公布將向現樓新盤開徵空置稅後，各大發展商明顯加速銷售現樓貨尾，以新地（00016）最為積極，旗下元朗現樓項目PARK YOHO Napoli（下稱Napoli）更推出「十足十貸款計劃」協助清貨。多個現樓項目亦先後出招，會德豐地產旗下三個現樓新盤包括何文田ONE HOMANTIN、屯門NAPA及筲箕灣ISLAND RESIDENCE，最新都推出780天超長成交期付款方法促銷，意味近兩個月最少已有7個現樓盤推出超長成交期付款方案。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，中秋節臨近，旗下ONE HOMANTIN、NAPA及ISLAND RESIDENCE推出「秋月如意置業攻略」，提供780天成交期付款方法，本周六（22日）起至下月底前認購單位，同時只須付樓價10%，即可先住後付，並可享780天、超過2年的成交期，買家毋須付額外租金，提早成交更可獲最高3%回贈。

黃光耀：配合換樓客僅限59伙

黃光耀稱，集團現樓單位尚餘不足100伙，是次配合換樓客需要而推出，優惠只限59個單位，當中43個為標準戶，其中ONE HOMANTIN佔14伙、 NAPA佔17伙及ISLAND RESIDENCE佔12伙，以定價計市值逾7.6億元；其餘16個為特色戶，則以招標方式推出，今年年底截標。現時ONE HOMANTIN累售519伙，套現約64億元；NAPA則累沽383伙，套現近29億元。發展商昨天亦開放ONE HOMANTIN位於1座5樓A室現樓4房示範單位供預約參觀，實用面積975方呎。

NAPA於7月初亦曾推出780天先住後付計劃，惟買家須每月繳付2萬元租金；今次計劃免付租金，可見發展商加大去貨決心。

近兩個月發展商趁開徵空置稅前盡量出售現樓單位，並不約而同推出長成交期計劃。嘉里（00683）的何文田皓畋與屯門滿名山，以及信置（00083）的西貢逸瓏園和逸瓏海滙，俱先後推出300天至738天超長成交期，連同會德豐地產上述3盤，近兩個月最少已有7個新盤以超長成交期加快散貨。

新地巴丙頓山推20戶下周標售

新地近兩個月則已累售逾1000伙現樓貨尾，元朗Napoli更加入「十足十貸款計劃」協助促銷，昨日夥拍渣打銀行（02888）為買家提供按揭優惠，新地代理總經理陳漢麟表示，項目有機會於下周二（25日）進行首輪銷售。

新地同系西半山巴丙頓山亦加入散貨行列，並委託中原地產任獨家代理，陳漢麟表示，項目尚餘64伙，先推20伙標售，實用面積493至1059方呎，下周三（26日）截標。項目是次首度推出高層3房及4房戶，年初售出15伙平均呎價逾3.3萬元，最高呎價35130元，是次料有可觀升幅。中原估計，巴丙頓山呎租近100元。

另外，恆地（00012）及新世界（00017）合作發展的元朗尚悅．嶺已獲批預售，涉及504伙，恆基物業代理營業（一）部總經理林達民預計，項目本月進行軟銷，最快下月推售。

廣深港高鐵香港段（下稱高鐵）即將通車，尖沙咀有望成為內地企業進駐香港設立辦公室的首選地點。高力國際指出，過去一年尖沙咀甲級寫字樓租金升幅逾16%，跑贏全港其他地區，料明年仍有最少一成上升空間。

高力國際（香港）商業物業服務總經理顏慧萍表示，本港核心區寫字樓空置率極低，令租金不斷上升。根據該行研究數據，截至今年8月，全港整體甲級寫字樓租金升8.5%，當中中環及金鐘升11.1%，增長幅度還不及灣仔及銅鑼灣的12.9%，以及尖沙咀的16.2%。

顏慧萍稱，灣仔及銅鑼灣和尖沙咀的租金升幅可觀，除中區核心區租金高和可供出租樓面有限外，亦因為近年積極擴充的中資共享工作空間營運商，在上述兩區租用多個據點。由於高鐵將全面通車，內地企業在港的辦公室選址不再局限於中環及金鐘核心區，而尖沙咀寫字樓現時租金僅為中區一半，預料廣東道一帶甲級寫字樓租金最受帶動，明年仍有10%升幅。

中原地產從2016年及以後首次推出的新盤中，選取80個項目、共43864個單位作統計。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至今年8月底，新界西新盤貨尾量只有860個，為四區中最少，相對該區今年5月貨尾量1224個，三個月間減少364個；貨尾量佔該區的推盤（以整個項目總單位數）比例為6.7%，較5月的10%，3個月下降3.3個百分點。

截至今年8月，新界東一手貨尾量有1994伙，為四區中最多。港島區貨尾量有1298伙，九龍區則為1838伙。

香港區域發展重心西移的趨勢已經形成，高鐵工程自2009年初起動，當時已引起不少投資者及市場人士的憧憬，其中舊樓林立的佐敦區一躍成為「明日之星」，吸引大批投資者在區內進行收購，包括「舖王」鄧成波家族及大鴻輝等。市場人士估計，隨著高鐵帶來的商務連繫及發展，料未來佐敦區一帶的商廈價位及租金將會平穩增長。

資深投資者紛進駐掃貨

與高鐵站相鄰的佐敦一帶，近年成為投資者的目標，多位資深投資者或財團早已進駐該區進行收購，包括鄧成波家族及大鴻輝等，不少地盤亦已轉為發展酒店等，迎合高鐵開通後的商旅湧港大趨勢。單計今年，佐敦一帶已有3宗大手買賣，其中以今年5月易手的佐敦金峰大廈最大額，成交價高達約20億元，平均呎價32,896元，買家為資本策略。

另外，兩宗均由鄧成波家族購入，包括斥資約2.4億元購入的佐敦大觀樓地下B舖及1至4樓，物業現租予萬年青酒店；以及斥資6億元買入的佐敦寶靈街佐敦中心全幢商廈，平均呎價28,952元，項目地下目前由萬寧租用，樓上商廈部分則為半零售用途。此外，老牌新樂酒店曾於市場標售，估值約30億元。區內四海大廈全幢商廈亦曾獲財團洽購。