從高處放眼望去密密麻麻的頂樓鐵皮違建，是台灣都市常見景觀，走在郊區的農田間亦不乏一幢幢鐵鏽色違建工廠，愈顯醜陋突兀。儘管各地方政府對於新建的違章建築多採取「即報即拆」，但全台現存違建仍達66萬件，成效未明。專家抨擊，中央修法慢條斯理、地方民粹主義壓境，讓拆違建打了死結，全台儼然是座「違建之島」。

全台違建狀況不勝枚舉，《蘋果》直擊高雄市大寮區台88線快速道路下有間資源回收場，以廢鋼材當圍牆，猶如圍牆，矗立在農地上，成為超級大違建，不僅違反土地使用分區，周邊居民也深受其害。民眾抱怨，廢鋼牆生鏽後，鏽灰被風一吹就飄進住戶家中，影響健康，回收場發出的噪音及味道也讓人受不了，居民多次向主管機關檢舉，回收場迄今卻仍在營業。

「施工中」才能即報即拆
《蘋果》去年也踢爆宜蘭知名「甕窯雞」餐廳進軍台中市北屯區東山路開店，約300坪的餐廳鐵皮屋就是違建，當時附近住戶陳先生爆料，業者在周五傍晚開工，連著周末2天漏夜搭建，居民雖在周六舉報違建，但待周一主管機關到場時，因結構已完工，認定是「新違建」而非「施工中違建」，進入冗長的排拆程序，目前該違建餐廳仍照常營業。
台中市政府都市修復科科長謝國基坦言，這是全台極嚴重問題，也存在法規漏洞，地方政府能做的只能加速處理，目前以「施工中」即報即拆，有重大公安危險的優先拆除，其他得等建築修法、中央支持，才能更有效抑止違建數量增加。
各地方政府對於新建的違章建築多採取「即報即拆」策略，根據營建署統計，目前全台違建數達66萬252件，雖然較2016年底的66萬7703件略少，但是與10年前、2008年約48.5萬件相比，拆除速度顯然比不上新蓋違建的效率。

台北月拆200件效率高
從地方政府每年編定的拆除預算，也可知道地方對違建的執行魄力有多薄弱。以台中為例，2014年預算僅500萬元，近2年增至1000萬元，但對高達8.1萬件的違建僅是杯水車薪，至少要花40年才拆得完。其他如台南、高雄市，甚至須花60年才拆得完。

地球公民基金會資料也顯示，執行效率最高屬台北市，編列千萬元預算，每月固定有150~250件拆除量。高雄市拆除大隊副大隊長蔡政哲表示，高雄市對違建的拆除準則是以2012年4月1日為分界，在此之後的違建都列為優先拆除對象，之前的違建則視有無立即性的安全疑慮，否則便列冊按既定程序拆除。

而高雄首創的「高雄厝」辦法，也為既存違建開1條生路，藉著增設綠化、太陽光電設施等方式，讓原本的違建有條件就地合法。

拆鋼構工廠動輒數十萬
值得一提的是，拆除費用通常會依建築架構、使用機具、時間及人力而有不同，一般頂樓違建拆除通常要10幾萬元，若是面積較大、鋼骨架構的違建，如違章工廠，花費動輒數十萬元，預算更是捉襟見肘。
且拆除違建也不簡單，以台北市新生北路二段133巷一處營業廚房違建為例，6年前即遭檢舉待拆，列入排程後，期間至少經過3次協調會議、議員現場會勘等，直到今年9月下旬才決議強制拆除，過程繁瑣還得兼顧情理法，也是拆除數遠遠不及新增違建數的原因。

大膽地主違法搭違章 廠房租金比農地高5~10倍

農田不種稻，卻長出冒黑煙、排污水的工廠，如此鄉野景觀從桃園走至中、南部皆隨處可見。違建業者盤算著的，即是主管機關拆除緩慢，而農地從單純出租到興建廠房出租的價格翻近5~10倍，難怪地主與廠房業者皆願大膽試法，持續搭建違章工廠。

新竹縣寶山鄉有處逾600坪農地，違法蓋成分割6間的大型倉庫，遭人檢舉後雖即遭鎖定拆除，但試算若成功出租，農地可從單純出租4萬元，變成1間出租2~3萬元，6間廠房最多月入18萬元，利潤上翻近5倍。
違建業者估算，挑高10米、單層規劃的工廠規模，目前每坪工程費用約1.5萬元，地段不要太差的農地，分割出的單一廠房可租3萬元以上。

大型違建 易優先拆除
台中市太平區專營農地廠房的仲介曾先生表示，「農用空地出租改成新建廠房出租，加上興建成本，至少都有5倍以上利潤！」以太平區500坪農地為例，單純出租約要1.6萬元、每坪約30~40元；若改農地廠房，每坪租金200~300元，中南部市郊到處都是這類型違規使用廠房。

不過曾先生指，台中農地現在新增廠房案例「感覺有比較少」，反而住宅區違建較常見，操作手法是以基地一隅申請建照，之後增建「蓋好蓋滿」，「反正大家都一樣，所以存在僥倖心態，政府也是睜一隻眼、閉一隻眼。」
全台違建依興建時間、規模、使用情形有不同等級規範，如舊建物常見的二次施工、頂樓加蓋等，除非特殊狀況，否則較少列入優先排拆。

但土地違規使用，尤其農地蓋工廠這類大型違建則相對敏感，易被優先拆除，但近年中南部新建的違建工廠卻仍屢見不鮮。

7天內完工 規避即拆
目前全台有逾13萬件農地違法工廠，每年持續新增6000間，拆除比不上新建速度，1名專做廠房的業者坦言，「如果建到一半被舉報，民眾會拍照給政府，政府再發文給違規者，才會實地勘查，這個過程至少5~10天，但我們7天內就可完工。」

該業者指，為躲避查報，會先以小部分施工，只要沒被檢舉，通常繼續施工被查報風險很低，即便被檢舉列入「待拆」，通常繳6萬元當「學費」就沒事了，因為各地方政府對違建都不敢連續開罰，「所以只要敢做就沒關係」。
廠房業者再舉例，桃園市去年有業者全年蓋將近20件違建廠房，只被檢舉1件，「成效很不錯」，最後同樣繳了6萬元違規使用罰單就不了了之，否則一般鄰里間，為了避免傷和氣，「通常是沒關係的。」

杜絕違建 專家教3招

檢視台灣多年的違建問題，除市場經濟利益使業者大膽試法外，主要原因仍是執政者無魄力，拆除違建成效不彰，連最基本的《建築法》都尚未將「違建者付費」及相關違建罰則納入母法條文。專家呼籲3步驟，「違建基金、落實違建者付費、委外代拆」才能杜絕新增違建。
曾針對台灣違建現況撰寫《你家違建拆不拆——違章建築實例法律百問》的中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根感嘆，現在中央違建標準已是「五代同堂」，不同時期的違建名目都不一樣，中央政府、監察院每年針對違建都有相關討論及提案，但最後都不了了之。

應落實違建者付拆除費
例如「違建者付費」，目前包含台北、新北及新竹，在2016年前後都訂定違建者負擔拆除費用相關條例，但多數縣市年年提案都無法過關。不具名地方官員坦言，即便是新違建，要拆除就有民代「關心」，「不分黨派、藍綠議員都會擋」，而且只要協調不夠暢通，拆除違建預算還可能被刪減，至於「違建者付費」已呼籲好多年，卻總在議會被擋下。
地方政府提案難獲民意代表支持，中央建築修法也不積極。林旺根表示，《建築法》對違章建築罰則，仍停在依建物造價比例開罰，但實務上已窒礙難行，甚至連最基本的「違建者付費」都尚未納入條文，以致地方政府無法源可依循。

林旺根認為，修改《建築法》、訂定違建收費準則等，是讓新增違建數量降低，改善法治社會風氣」，也讓現行建築技術法規有更多討論空間。他也建議，應先重新檢視違建修法，而非流於民粹主義，既存老違建可改建更新，但「降低新增、施工中的違建才是當務之急」。

中央基金代墊地方支出
至於該如何著手進行，林旺根也有一套想法，先由中央成立「違建執行基金」，編列上億元預算執行代墊支付，避免地方政府預算不足；再來搭配「違建者付費」，而非全民埋單；最後是「大量委外代拆」，以增加效率。
林旺根感嘆，現在是中央政府無決心之外，地方行政權限也受限民意壓力，多年都不見改善，部分地方政府的年度拆除預算甚至不到百萬元，還曾發生過盡責拆除的公務員遭調職案例，又如何能期待主事者有執行魄力，面對現實？

不只是協助房東包租代管，優式租售管理公司近年看準房市不佳，大膽搶進購屋市場，舉辦帶團買建案活動，1年來已分別帶著民眾在台中市南屯、西屯、北屯等區掃貨、買了逾百間房子，選案的原則除了具潛力的地段，還有低價、很好租。

建案要有商圈支撐
優勢租屋管理創辦人傅韋豪畢竟是以租屋為主業，其看房的眼光也從好租、增值的投資角度切入。他表示，自己選案其實很保守，很好租或價低的案子，才敢帶團去買。他也分享挑預售案的要素，首先看建案附近有無商圈、重大建設等支撐性，看未來利多能不能帶房價往上攀。

但最重要的還是「好出租」。傅韋豪表示，房市有漲有跌，買到百分之百可出租的房子，心裡才不會有壓力，「若房子買600萬元，可以租2萬元，房子就算跌到400萬元，租金還是收2萬元，且當房東無須關注股票、財經新聞，就會有收入。」

傅韋豪認為台灣的房東一定立於不敗之地，原因是房價愈跌，不敢買房的人愈多，租屋需求量愈大，租金就愈高；反之景氣大好時，房價漲很快，不願買房的民眾仍有租屋需求。

至於格局的選擇，傅韋豪指出，1房因需求量最大，投報率最高；2房雖然投報率較1房低，但出售時最好賣，以台中來說，地點夠好、總價600~1000萬元的1~2房都可考慮。

預售屋因為付款方式較輕鬆，舉例同樣總價800萬元的房子，新成屋須備3成共240萬元現金，預售屋只需2成160萬元，甚至有建商提供自備10%、等於80萬元自備款即可，傅韋豪分析，「找到『好租』的房子，成屋後，房貸是房客在背，也不會淪為法拍屋。」

3原則 出租管理不辛苦

包租公每月能有穩定租金入帳，是令人稱羨的職業，不過若未慎選房客，出租過程將遭遇許多鄰居投訴、搞亂居家環境、乃至房客拖欠租金等問題，具豐富包租代管經驗的優式租售管理公司創辦人傅韋豪建議，篩選優質租客、別碰老舊社區、租金低的分租套房，就不致太辛苦。
早期曾經營過分割多間學生套房的傅韋豪回憶，「租客半夜開轟趴、看球賽吵到鄰居、垃圾丟門口、拖欠租金，或退租後房間很髒的情況很常見。」且分租套房本身違法，萬一發生大火，可能有連帶責任。

挑房客不碰老舊房
老舊社區也不建議，傅韋豪解釋，「牆壁龜裂、壁癌、設備損壞，通常需派人處理，如果每間房子都這樣，事情永遠處理不完。」他認為新大樓不僅租金高、設備新穎，且多有管理員及配合的廠商，可協助處理房客問題。
至於選擇房客，很多高資產族群一次繳清1年租金，完全不用催繳，是傅韋豪眼中的優質房客，但若房客是無自我打理能力的生活白癡也不宜出租，「曾遇過不會通馬桶、連熱水器溫度都不會調、瓦斯爐不會點火的租客，反而常需找人到現場幫忙。」

識人絕招避壞房客
包租公最怕遇到壞房客，傅韋豪也傳授識人小招，見面前先上網查詢房客來電號碼，搜尋在職公司或相關資訊，簡單審視其資訊與生活型態。事後也須了解房客工作是否穩定，避免有拖欠租金風險。
與房客見面時，先從穿著打扮、交通工具，初步評估是否符合他的職業水平，「在電梯裡仔細聞有無塑膠K味、過濃香水味，許多吸毒者會以香水遮掩燃燒型毒品的味道。」帶看房子時，觀察房客是否眼神渙散、對話緊張，若不斷搓鼻子、不定時抽搐或多次跑廁所，都可能是吸毒的特徵。

租約把關預防自殺
為了怕「請神容易送神難」，從租約就要把關，傅韋豪建議在租約明定個別磋商條款，如制定租金拖欠期限、房客若吸毒或出現自殺行為等，可終止租約的內容，這些條款要以紅字特別標註，並請房客逐條簽名。
談起自殺防治條款，傅韋豪表示，曾有房客在屋內自殺，急救後挽回一命，又回來居住，後來房客仍跳樓死亡，若房東出租當下看不出來房客傾向，合約可說是最後防線。

住宅火險明年元旦將調漲18%，估有250萬戶受影響！若以台北市10樓高、40坪住宅、保額350萬元為例，每年須多繳134元，若樓層拉高至21樓，更須多繳231元。

住宅火險保額，是以房屋建造成本來計算。中華民國產險公會火險委員會秘書李春祥表示，「住宅火險保額算的是房子的重置金額，也就是蓋房子的成本，例如用1000萬元買房，造價僅300萬元，因此只要投保300萬元即可。」然因建築造價已10年未調整，因此明年元旦起計算基期將調漲，住宅火險雖保額增加，但保費也同步調漲。

樓層愈高保費愈貴
「住宅火險」涵蓋火險及地震險，火險除火災外，閃電雷擊、爆炸、機動車輛碰撞，或因惡意破壞行為、竊盜等人為損害都在承保範圍內，且建築物本身或建築物內動產都有涵蓋；地震險則保障建築物本體因地震造成全損，及產生之臨時住宿費用，都可以獲得理賠。

根據產險公會資料顯示，房屋造價除了各縣市不同，更與「樓層高低」有關，以台北市1樓房屋為例，原本每坪造價成本5.2萬元，明年則將調升為6.1萬元；21樓造價原13.2萬元，未來則漲至15.6萬元；最便宜的則是台南、高雄、宜蘭和屏東的1樓建物，每坪造價成本僅4.3萬元，未來則來到5.1萬元。再以保額來看，房屋面積同為40坪，台北市1樓的火險保額（房屋空殼價格）為244萬元，但21樓的火險保額則來到624萬元，兩者相差380萬元。

60%共保條款可省錢
李春祥也透露，雖制度上有調漲，但其實有省錢秘訣！因現行的住宅火險有「60%共保條款」，只要保險金額等於或高於應保保額的60%，產險公司就要全額理賠。他實際舉例，投保的房子重置成本若為300萬元，投保金額只要達60%、也就是180萬元即為足額，因此保費調漲前後，金額差異並不大。建議民眾在投保前，可以主動詢問計算方式，以維護權益。
不過也要注意，一旦房屋發生事故，產險公司評估損失金額時，若屋主仍有貸款未清償，理賠金會先賠付給銀行、而非屋主。

包租公房貸族 火險千萬別省

根據內政部消防署資料統計，獨立住宅與集合住宅火災件數，包辦建築物火災前2名，可見住宅火警發生機率之高。然而，全國卻僅3成房屋有投保「住宅火險」，且其中有很大比例，是因申請房貸時被銀行要求須投保，也凸顯出國人對房屋保險的意識仍不足。

中華民國產險公會火險委員會秘書李春祥表示，全台投保住宅火險者，只佔全國戶數3成左右，多數更因買房貸款時，銀行為保險抵押品價值，而被要求加保。《蘋果》依此數據，綜合內政部戶籍登記，全台房屋共866萬4510戶，推算出實際僅250萬戶建物有保險。

集合住宅風險高
李春祥表示，國人對台灣建築用料、工法都有高度信心，主動投保人數不多，但災後的整修或搬遷，都可能產生資金周轉缺口，保險理賠金在此時能派上用場應急。相對來看，企業或商家對於災害風險管理更敏銳，相關的商業空間投保反而更活躍。

李春祥也提醒，「房貸族」、「包租公」、「集合住宅」3大族群須特別留意住宅安全。「房貸族」因辦理房屋貸款，應銀行要求而投保火險，仍應檢視住火險保額是否足夠，且須釐清，若房子發生火災，在債權債務範圍內，銀行有優先受償權，而非屋主。

「包租公」因房屋非自住，有一定風險性，投保住宅火險，可避免房客疏忽引起火災所造成的財產損失及賠償責任。房客也能與房東溝通投保火險，確保租屋安全。都會區因人口稠密，不乏各類「集合住宅」，或屋齡高、管線老舊的房子，更有投保住宅火險之需要。

住宅保險雖能減少災後損失，但當災害來臨時，建築能否承受，其中的結構就是關鍵。《蘋果》整理了3種常見的建築結構，綜合其建造成本、材料、耐震能力、防火能力與施工難度等考量，打破「造價愈貴，建築愈安全」的迷思。

常見建築結構包括RC鋼筋混凝土結構、SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，及SS鋼骨結構等3種，京城建設建築師李啟豪表示，RC運用最廣、建築成本也最低，但因混凝土厚度高、剛性強，具有防火與隔音優點。SS則是採用純鋼骨，建造成本高昂，雖耐熱性差，但韌性較佳，地震時可吸收能量，再加上「斜撐制震」就能減低搖晃程度。SRC則混合2種結構優點，建造成本適中，混凝土厚達10~15公分、防火效果較SS佳，但施工難度最高、工期也最長。

結構技師戴雲發表示，從防火強度來看，RC因混凝土厚度夠，較能抵擋火燒，相對SS為純鋼材、耐熱性稍差，通常需添加「防火披覆」。此外，若真的發生火災，災後建物結構恐被破壞，須由專業結構技師鑑定，能否繼續居住。
民眾普遍認為「造價愈貴，建物愈安全」，但戴雲發指出，只要把握結構系統的設計規劃，及施工品質2點，就算是成本較低的RC結構住宅也很安全。

昨為高雄市舉辦市地重劃60周年，全市128個重劃區，總面積達3619公頃，奪下全台重劃面積最高城市。若對比縣市合併前的高雄市面積，更佔原高雄市面積的2成，亦即1/5舊市區都被重劃。業內人士粗估，經過重劃洗禮，全市土地增值5~10兆元！

然而，並非所有重劃區都能成功鍍金，有些地方因區域發展得當，地價、房價上漲數倍，有些則因前景看好、吸引建商進駐，當然也有部分因地理位置偏僻、生活機能不佳而發展停滯，本次《蘋果》就為大家盤點高雄重劃區之最。

建商競插旗中都
首先是「地價最高」，高雄市房價雖仍在盤整，但地價似乎不受影響反逐年攀升，建商購地也毫不手軟，而目前地價最貴的中都重劃區，由42期、68期及69期等3個重劃組成，面積達65公頃。
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，今年京城建設就以每坪135.68萬元，標下面對中都濕地公園首排土地，創區域新高價，而目前中都重劃區除了濕地公園並無其他建設，但標售的土地卻屢次引發建商搶標，未來性不言可喻。

凹子底屬蛋黃區
中都重劃區從磚窯場、漂流木暫存地，經歷工業沒落後形同廢墟，今又藉由市地重劃創造新價值，往北連接美術館，往南則與高雄車站連成一氣，已成為高雄最受矚目的重劃區，當初重劃經費僅約25億元，如今土地產值則上看600億元。
其次是「房價最高」，高雄市有不少高房價區段，主要靠豪宅撐場面，如亞洲新灣區房價每坪40萬元起跳，但若將中古屋納入，則房價落差明顯，最便宜的中古屋每坪僅約10萬元。
相較之下，北高雄的凹子底重劃區與農16區段徵收區房價則較均質，雖不乏單價6字頭的超級豪宅，但蔡紹豪指出，這一帶周邊平均單價約25萬元，加上未來周邊還有「義享天地」、「富邦地上權開發案」與「凹子底停35BOT商場開發案」等，農16與凹子底身為高雄蛋黃區的態勢短期不變。

新市鎮最具潛力
若談到「最具發展潛力」，地價、房價基期較低的橋頭區高雄新市鎮為首選，例如高科二期就選在高雄新市鎮的後期用地，產業進駐更能帶動周邊的住宅需求。該區目前除少數個案房價攀到2字頭，多數仍維持1字頭，蔡紹豪認為，未來5~10年隨著人口持續進駐，商業行為也將逐漸興盛。
然而幾家歡樂幾家愁，當然也有少數重劃區「乏人問津」。例如位於小港的大坪頂特定區，該區坐擁大型綠地、綠覆蓋率極高，但卻缺乏生活機能，第2家超商甚至還在裝修，只能仰賴小港市區，因而不討喜。
大坪頂特定區過去以「休閒別墅」特區吸引民眾看屋，但隨房市景氣走下坡，電梯別墅只要總價1000萬元就能買到，建案量體不大、卻得花1年才能完銷。

高雄市地重劃屆滿一甲子，共締造128個重劃區，利用「開闢新道路，打造公共建設」2大利器，讓荒土變黃金，不僅替市容換新裝，也讓市府進帳滿滿。
高雄市地政局局長黃進雄昨接受《蘋果》專訪指出，市地重劃是執行都市計劃的重要工具，也是進一步創造基礎公共建設的最好方式。

抵費地籌經費
高雄128個市地重劃，總面積達3619公頃，佔全市面積0.01％。高雄市地政局局長黃進雄解釋，重劃後，地主分回的土地會比原本少，這些扣除掉的土地，相當於委託政府辦理重劃的費用，這些土地用來開闢道路、公共建設之外，剩餘的則稱作「抵費地」，經由政府標售後所得金額，就用來負擔重劃費用。

若有盈餘則繳納市庫，用在開拓其他公共建設上，也就是所謂「漲價歸公」，包括美術館、科工館、巨蛋等，都是利用以此方式，籌到公共建設的開發經費。

這種方式比起區段徵收，民眾還可以保留部分土地的所有權。而經過重劃後的土地井然有序，開闢新道路、公共設施完成，且土地方正、臨路，價值大增，比起區段徵收的一次性領取補償金，對土地持有人更有利。

治水工程進駐
其次，藉由市地重劃也能改善土地的本質，除了分回給地主「方正、可立即建築」的土地之外，道路系統整齊、地表改善，更可修正水患問題，如改善下水道、邊溝等排水系統，人行道也改用透水鋪面，減少淹水。另外取得公共設施如公園用地，也能改造為滯洪池公園，對於極端氣候的強降雨也有幫助。
然隨著「居住正義」概念興起，重劃也遇上瓶頸，若民房牴觸道路、設施用地，或有妨礙分配，就必須予以拆遷。
黃進雄指出，高雄市不論是拆遷補償、租金補貼，甚至重劃完成後仍持續補貼租金1年，在各縣市當中都是相當優惠，就是希望給予民眾最大利益，達到雙贏。

【中都重劃區小檔案】
★區域範圍：同盟2∼3路以南、中華2路、中華橫路(包含42期、68期及69期等3個重劃區)
★交通建設：高雄車站、台鐵鼓山站與美術館站、環狀輕軌鼓山站及九如四路站、左營高鐵
★休閒機能：中都濕地公園、紅樹林溼地復育區、美都公園
★消費機能：漢神巨蛋百貨、青海路、中都街、美術館特區商圈、高雄車站商圈
★面積：65公頃
★學區：三民、十全國小，前金、三民國中
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北居大不易！根據資料推算，2017年台北市家庭可支配所得中位數為113萬，貸款負擔率則高達63%，換句話說，一個家庭每年須背負71萬元房貸，每月需繳5.9萬元，恐需向生活品質妥協。

每月房貸近6萬元
中信房屋副總經理劉天仁表示，雖然近2、3年房價回跌，但對購屋民眾而言，即使可以存到足夠自備款，每月房貸壓力仍會讓人喘不過氣來。根據行政院主計總處及內政部資料，2017年台北市家庭可支配所得中位數為113萬，貸款負擔率約為63%，換算1年有高達71萬元用於清償房貸，每月則約繳5.9萬元。
新北市家庭可支配所得中位數為95萬元，貸款負擔率52%，1年支付房貸49萬元，每月則約4.1萬。顯示雙北購屋壓力相當沉重。

桃園負擔率僅33%
劉天仁分析，若以貸款年期20年、自備款3成計，台北市購屋總價為1700∼1800萬元，新北市購屋總價為1100∼1200萬元，皆與中信房屋的購屋預算調查，台北市1839萬元、新北市1095萬元相去不遠。劉天仁認為，考量交通便利性及顧及生活品質，貸款負擔率僅33%的桃園市，是較好的選擇。
劉天仁認為，2015年起房市成交量下跌，但成交價格則下跌有限。因此現階段仍處於價量背離，這也是購屋民眾貸款負擔率仍居高不下的主因。

內政部於今（25）日將舉行「都更20研討會」，討論未來台灣都更策略與創新機制。內政部次長花敬群指出，未來30年都更潛藏33.6兆元商機，每年都更產值至少1兆元。

花敬群透露，8月甫成立的國家住都中心將優先選定北市嘉興街台電宿舍、圓山站周邊地區及板橋浮洲等3件公辦都更案練兵，建立資訊透明化及協助搬遷的典範和成功經驗。

內政部指出，《都市更新條例》公布施行將滿20年，「都更20研討會」將對過去20年來都更成果，及所面對困境與未來展望等議題進行討論，內容包括南機場等歷史公辦都更案例、都市更新條例制定、協助921災區重建、大法官709號解釋案等。

花敬群估計，以全台住宅約700萬戶、平均每戶40坪、每坪營造費12萬元計算，都更至少有33.6兆元營造商機，未來20到30年內若都更動起來，平均每年至少會有1兆元商機，且周邊閒置1、20年土地，就會被帶動起來。

花敬群坦言，都更案必須有配套，過去太偏重單點式處理，只有個案單獨地產公司開發一小塊基地，能處理問題量能相對不足。未來若大規模都更，就能帶動更多元力量參與，解決各式問題，他強調，未來公辦都更要建立典範來引導。

比較厲害的都更概念，就是大範圍基地整合操作，連都市計畫配置都要改變。花敬群說，另一種概念是在大計畫中空出一塊基地，做一個案子吸收住戶搬遷進來，就像9個格子拼圖一樣，其他8塊來滾動，逐步拼出圖案，這是挪動的過程，避免商機因過度搬遷中斷，有長期性、整體性思考。

花敬群說，當政府手上有更多社會住宅，或公辦都更政府分回住宅等資源，就可進行資產交換，不見得社區住戶非得等到完成都更再搬回。但此量能非單一建商有能力處理，建商公會亦可團結利用餘屋，被換的那家建商可參與都更，再創造另一間房子的價值，這種都更相互支援的機制，不需立法就可以推動。

租屋需求大 第二波社會住宅用地盤點中

未來10年租屋需求將達到歷史高峰。總統蔡英文積極推動8年20萬戶社會住宅政策，內政部次長花敬群昨（24）日表示，正在盤點興建第二階段社會住宅用地，估計需要200公頃土地，包括國營事業、國產署、國防部、內政部等單位，都已提出可用土地，願意參與興建社會住宅計畫。

蔡政府推動4大住宅政策包括都更條例修法、8年20萬戶社會住宅、危老重建、設置國家住都中心，行政院已將都更條例修法列本會期最優先法案，盼儘速完成三讀，以加速都更推動。

社會住宅方面，林口世大運選手村社會住宅，是目前供應量最大的基地，共2,500戶，中籤率為48％，顯示只租不售的社會住宅較親民，受到年輕人和弱勢族群歡迎。

花敬群說，未來10年租屋需求將達到歷史的最高峰，也就是25到50歲的人口數或台灣家戶數的高峰期，之後就將會往下降。他強調：「不能因為15年後需求沒那麼高就不做事，國家社會在轉型過程中，住宅市場好不容易有一段安靜階段，可以好好推動社宅政策」，以因應低薪及社會轉型需求。花說，民間興建出租式住宅也歡迎。

目前內政部正盤點第二波社會住宅興建用地，若以每公頃可建造400到500戶來計算，約還需200公頃，其中以新北市需求最大，第一輪盤點後仍缺很大，供需差距80公頃，台北市仍缺一些。

包括國營事業、國產署、國防部、內政部、水利會等單位，都已提報願意參加興建社會住宅的土地。台糖和台鐵等國營事業都提報12公頃，國產署提供27公頃、國防部提供26公頃，第一輪已盤點出122公頃土地。

台中捷運綠線工程進度近8成，全線預計2020年通車，不僅捷運綠線將到位，捷運藍線也爭取成功，未來建構捷運十字軸路網有望，加上大台中山手線，可望帶動台中大眾運輸與站點周邊生活商圈發展。

根據實價登錄資料顯示，台中市前7月熱門交易前3名行政區，分別為北屯區、西屯區與北區，3區交易量合計占36％、近4成的比重。

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示，觀察台中熱門交易區，購屋物件以電梯住宅為大宗，北屯區與西屯區高達7至8成；其次，透天厝占1至2成，公寓部分則不到1成。至於北區部分，電梯住宅約占6成，公寓占約2成，透天厝則約1成。

若由屋齡觀察，西屯區與北屯區有重劃區新屋供給，尤其北屯區，屋齡5年內的住宅比重占4成，平均房價約1,095萬元；而擁有7期豪宅的西屯區，平均房價約2,170萬元，新屋交易比重約占該區的2成；北區屋齡20年以上的交易占7成最多，平均總價不到400萬元，主因是許多小宅的交易，購屋坪數15坪內的占4成，造成平均總價遠低於北屯區或西屯區。

高俊銘表示，台中隨著多元產業發展，就業機會多，生活機能成熟，吸引人口持續移入，加上台中即將邁入捷運城市之列，吸引購屋者青睞。自住換屋買方主導的市場下，買方購屋理性看待，重視高性價比的住宅，有朝向中低總價購屋的趨勢；其中，舊市區的中古屋，頗受預算有限的買方或置產族青睞。

上市櫃建商積極掌握「928檔期」及「雙十檔期」的選前最後壓軸推案時機，其中，興富發（2542）最為積極，準備百億新案，華建（2530）、達麗（6177）也不缺席，全力衝刺第四季入帳旺季。

受到年底縣市長選舉干擾，上市櫃公司推案時機有往前挪移、或等選後再戰的趨勢，不過在「928檔期」至「雙十檔期」的推案大檔，興富發仍來勢洶洶，北中南同步衝刺銷售成屋和新推出預售案。

興富發前8月營收已達275億元，穩坐上市建商「營收王」寶座，上半年大賺54億元，EPS達3.22元；法人估計Q3?Q4為完工交屋高峰，業績可望明顯優於上半年。

興富發為衝刺年底業績，仍籌備推出台中「博克萊」，總銷高達51億元；在台南也推出「博悅」，總銷達30億元；高雄則有「文化潤隆」28億元及罕見的辦公大樓案「高雄CBD」28億元，4大案總銷就高達137億元。

華建多年未推出新案，推案策略在精不在多，「928檔期」終於正式推出大安區雲和街的「台大華」，總銷約15億元，為大安區指標案。今年僅靠「湖閱」新成屋銷售來挹注獲利，前8月營收8.99億元，年成長12.2倍，上半年EPS為0.05元，估計全年維持小幅獲利局面無虞。

去年獲利大噴出、EPS達5.17元的達麗建設，今年尚未有新案貢獻營收和獲利，靠「達麗世界灣」和「達麗河美」零星新成屋銷售來挹注，導致上半年小虧，EPS為-0.35元，前8月營收5.69億元、年衰退85％。

不過達麗業績可望在Q4大逆轉，台北市信義區先建後售大案、總銷30億元的「達麗101」，「928檔期」正式公開銷售，至於高雄總銷58億元、已售9成的「全民萬歲」將在年底完工交屋，為Q4貢獻主力；另外Q4也規劃推出台中西屯區青海南街總銷19億元新案，以及三重環河北路總銷24億元新案。

　2018年中秋小長假，各地樓市平淡如常，“金九”並未發力。中原地產研究中心統計資料顯示，小長假前兩日，北京市新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水準基本持平。較2016年同期的422套和280套，分別同比下調57%和78%。

　　除了北京以外，其他城市房地產市場也表現平平。中原地產資料顯示，小長假前兩日深圳新建住宅簽約分別為70套與76套，與此前市場相比基本維持平穩；廣州方面，小長假前兩日簽約1871套，較全月來看，處於平均水準。中原地產首席分析師張大偉表示，2018年“金九”樓市未現，樓市降溫已經來臨。

　　張大偉說，在長時間的引導後，購房者已趨於理性。以上海9月樓市為例，雖然供應明顯增加，但銷售動能卻進一步削弱。9月14日至9月20日的一周內，上海新房供應達14.3203萬平方米，環比增長34.18%。但從成交來看，卻較前一周微降0.94%。

　　“8月樓市熱度已近‘觸頂’。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示，樓市降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。根據58安居客房產研究院8月購房者和經紀人信心指數顯示，購房者信心指數為98.4，環比下降2.7%；經紀人信心指數為105.3，環比下降6.3%。

　　對於樓市降溫，開發商已提前做出反應。目前，多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷，包括?大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。

　　房企為快速資金回籠，策略有所改變。近日，泰禾某地項目給出較大優惠，若購房人全款購房，房價給予7折優惠；?大方面，自8月30日至10月8日，?大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動，全國住宅樓盤全部8.9折、全國商鋪6折起，首付款可以分期，最低首付僅需5%；陽光城(6.310, 0.25, 4.13%)則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同，制定出不同的降價策略。

　　日前，萬科董事會主席郁亮的內部講話也透露出市場現狀。鬱亮指出，當前南方區域的回款壓力比較大，這不是因為南方區域做得不好，而是因為率先感受到了市場及行業變化。“轉捩點實實在在到來了。”鬱亮表示，目前集團要做的第一件事，就是戰略研討，以“活下去”為最終目標。

　　對於四季度的樓市，張大偉表示，房價下行苗頭已經出現。下一階段，樓市沖高回落現象逐漸增多，房價調整開始出現從點到區域，熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

　　近期，關於廈門房價暴跌的消息成為網路輿論熱點。記者在實地調查中發現，受調控政策的影響，廈門房地產價格和成交量存在不同程度的回落，一些郊區房價下跌明顯，市民的觀望情緒在加大。但業內分析人士普遍認為廈門房價下跌並非市場過度疲軟，而是調控政策下的合理回歸，預計後期廈門房地產市場將繼續保持穩定發展態勢。

　　近日，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有自媒體報導稱“相比2017年3月高峰期，島內每平方米已經下降了1萬-1.5萬元，島外下跌6000-1萬元”。

　　記者連日走訪瞭解到，經過調控收緊，廈門島內島外的房價的確有所回落，成交量下降。在廈門島外翔安區的新盤專案融創•東南府專案，售樓人員告訴記者，該樓盤是2016年拿地，當時去配建後的樓面價37512元/平方米，現在高層95平方米公寓售價36000元/平方米。“由於政府限價，現在售房是在賠本賺吆喝，預計每一套都會賠100萬元，預計整個樓盤高層公寓會虧損5億元。”

　　記者在島內思明區的華爾頓1275樓盤諮詢時，整個售樓處冷冷清清，只有兩三個銷售經理聊著天。售樓經理告訴記者，新的樓盤於5月中旬開售，已銷售接近三個月，還有不少的庫存。“今非昔比了，在2017年初2號樓盤開售，很快便售罄。現在有些好樓層的房子也賣不出去。”

　　二手房市場跌幅則更為明顯，在島外翔安新城板塊，昔日的“紅盤”陽光城(6.310, 0.25, 4.13%)翡麗灣也處在價格大調整的檔口。一套精裝自住的89平方米的二手房，從2017年調控政策出臺前的320萬元的掛牌價一路下滑至現在的276萬元。一名叫王劍堅的仲介介紹，該樓盤的業主此前也有不少是投資客，但由於受當前調控政策影響，不少投資客選擇甩賣拋售，以回籠資金。

　　記者瞭解到，除廈門島外受此輪降價調整影響，島內的均價也在大幅回檔之中。以前埔板塊為例，當前二手房價格相較於今年年初已下調8000元/平方米至10000元/平方米，調整幅度約為15%至20%。

　　來自廈門房地產聯合網資料，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

　　房地產價格的下降同時也導致了部分市民的觀望情緒加大，記者在融創•東南府售樓大廳看到，有四位看房客在沙盤邊向售樓經理諮詢戶型、朝向等問題，卻並未流露出比較強烈的購房欲望，不多時便以想“再等等”、“多看看”為由離開了售樓處。其中一對看房者對記者說，雖然他們有為子女買房的購房訴求，但由於目前房價走向不明，決定再觀望觀望。

　　樓市的調整也影響到土地市場。廈門克而瑞分析師胡慧榮說，“從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。”

　　業內分析認為，廈門樓市更多的是回歸理性。“說廈門樓市崩盤的都太可笑了，上個月全市二手住宅成交了快1800套，這個量說明市場很活躍。”廈門一名從事房產經紀的工作人員說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廈門部分市區和郊區樓盤都面臨價格下跌的現象，從這個角度看，當前市場確實降溫。對於廈門市場的降溫，應該理解為政策調控是有效的，而不是說市場過度疲軟了。

　　多位業內人士表示，今年以來，廈門正持續推進因城施策、分類調控，並抓緊建立健全房地產調控長效機制。與此同時，廈門還通過完善分類措施，按照“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的原則，進行精准施策，預計後期廈門房地產市場將繼續保持穩定發展態勢。

　記者22日從北京市住建委獲悉，北京市住建委執法部門日前對房地産中介機構違規發布“小産權房”信息的情況開展檢查，重點檢查58同城、趕集網、安居客三家網站上的房源信息發布情況。

　　執法部門發現，在上述三家網站上，北京天弘嘉潤房地産經紀有限公司、北京偉鵬基業房地産經紀有限公司、北京尚誠房地産經紀有限公司等21家房地産中介機構違規發布“小産權房”信息。

　　北京市住建委相關負責人表示，房地産中介機構在互聯網平臺上違規發布“小産權房”信息，為禁止交易的房屋提供經紀服務，違反了《房地産經紀管理辦法》的相關規定，北京市住建委執法部門已立案查處。

　　與此同時，北京市住建委、北京市網信辦針對58集團旗下的58同城、趕集網、安居客等平臺未能有效履行平臺監管責任，聯合約談58集團主要負責人，責令其立即開展專項整治，並暫停其發布北京房源信息。

　　“按照相關要求，58同城、趕集網、安居客等平臺立即啟動專項整治，在整治期間，下架北京地區所有房源信息。”58集團主要負責人表示，“我們將積極整改，加強內外部管理，進一步履行網站的主體責任。”

9月19日，鄭州銀行在深圳證券交易所掛牌上市，成為首支A+H股上市的城商銀行。

幾家歡樂幾家愁，同屬河南省的洛陽銀行作為曾經河南省唯一一家監管評級達到二級的城商行，也是僅次於鄭州銀行的河南省第二大城商行。而啟動IPO七年之久的洛陽銀行，上市之夢一直難圓。

另外，《華夏時報》記者在查閱近年洛陽銀行年度財務報表和2018年度同業存單發行計畫（下稱同業存單發行計畫）時發現，該行同業存單發行計畫中，2015年、2016年和2017年（9月）的資產總額、負債總額、營業收入、利潤總額、淨利潤、淨利差、資產利潤率、成本收入比、流動性比例、資本充足率、撥備覆蓋率和不良貸款率等10余項資料均與年度報告披露的資料不符，並且大多數年報資料都好于同業存單發行計畫中的資料。

對於信披資料不一致的問題，本報記者致電洛陽銀行，並按該行的要求發去了採訪提綱。但3天后記者再次向洛陽銀行詢問時，該行工作人員明確向記者表示“不回復”。

信披資料不一致

洛陽銀行2018年度同業存單發行計畫中稱，“根據中國人民銀行《同業存單管理暫行辦法》有關規定，經中國人民銀行備案，本行擬在全國銀行間市場發行同業存單”。

在發行人基本情況的財務狀況中，該行披露了最近3年主要會計資料和財務指標。2017年（9月）、2016年和2015年，該行資產總額分別為1824.95億元、1830.76億元和1563.04億元；而年報披露的同期資產總額為2078.03億元、2027.57億元和1667.07億元；2017年（9月）年報資料比同業存單發行計畫披露的資產總額多了250多億元。同業存單發行計畫顯示，該行負債總額為1669.77億元、1692.05億元和1441.57億元；反觀年報披露的同期負債總額為1900.36億元、1867.98億元和1533.78億元。

在經營和盈利能力方面，同業存單發行計畫披露的2017年（9月）、2016年和2015年的營業收入分別是38.79億元、53.26億元和47.95億元；年報的資料為47.1億元、62.81億元和53.06億元，遠高於同業存單發行計畫披露的資料。利潤總額一項中，同業存單發行計畫的資料為26.96億元、29.52億元和25.77億元；年報的資料31.83億元、34.69億元和27.95億元。在淨利潤方面，同業存單發行計畫披露的資料是20.73億元、22.75億元和19.63億元；同期年報的資料是24.26億元、26.14億元和21.35億元；對比發現，二者最多相差近4億元，最少也差了1億多元。在資產利潤率一項，同業存單發行計畫的資料分別為1.51%、1.34%和1.46%；而年報的資料是1.58%、1.41%和1.5%。

另外，在披露的成本收入比一項，兩個資訊源的資料各有高低。同業存單發行計畫的資料為20.35%、19.72%和18.22%；年報的資料為19.63%、20.02%和19.69%。在流動性比例方面，同業存單發行計畫的資料為48.18%、54.86%和62.46；年報的同期資料為47.77%、53.82%和61.25%，均低於同業存單發行計畫的資料。

從資本充足率方面看，同業存單發行計畫的資料是14.36%、12.36%和14.1%；年報顯示的資料是14.15%、12.89%和14.4%。同業存單發行計畫披露的撥備覆蓋率為310.64%、301.12%和308.24%；年報披露的資料為306.22%、298.31%和311.72%。在不良貸款率方面，同業存單發行計畫的資料是1.57%、1.53%和1.39%；年報的同期資料為1.56%、1.52%和1.37%。

公開信息顯示，今年7月20日，中誠信國際信用評級有限責任公司發佈的跟蹤評級報告中，維持洛陽銀行主體信用等級為AA+，評級展望為穩定；維持該行2014年和2017年發行的金融債券信用等級為AA+；2015年和2017年發行的二級資本債券信用等級為AA。

中誠信國際表示，以上等級是基於對宏觀經濟、區域經濟、行業環境和洛陽銀行自身財務實力以及各期債券條款的綜合評估之上確定的。

記者注意到，中誠信國際使用的概況資料和年度報告披露的資料一致，並注明資料來源為洛陽銀行，中誠信國際整理。

這不禁讓人產生疑問，如果概況資料換成2018年度同業存單發行計畫中披露的資料，洛陽銀行的評級是否會發生變化？

七年上市坎坷路

洛陽銀行前身洛陽市商業銀行，是1997年成立的一家具有獨立法人資格的股份制商業銀行。2009年3月，經中國銀監會批准，更名為洛陽銀行。截至2017年末，洛陽銀行在鄭州、三門峽、焦作、許昌、平頂山、信陽、南陽、安陽、鶴壁、駐馬店相繼設立了10家分行，分支機搆數量達到160家7年前，洛陽銀行便啟程踏上IPO之路。

2011年6月份，洛陽市政府就發佈檔並成立了以市政府主要領導為組長的洛陽銀行上市領導小組。當時中原銀行尚未組建，在河南省17家城商行中，洛陽銀行是河南省唯一一家監管評級達到二級的城商行，也是僅次於鄭州銀行的河南省第二大城商行。

2011年10月24日，洛陽銀行與中信證券簽署上市輔導協定，隨後向河南證監局報送了輔導備案材料，並在2012年5月17日取得河南證監局的輔導備案受理函，正式進入上市輔導之路。但隨後因為銀行業上市監管趨嚴和政策引導等原因，洛陽銀行A股上市之路一直沒有取得實質性突破。

2016年，中小銀行開啟一輪上市潮，當年獲得IPO資格的中小銀行共有9家，分別是江蘇銀行、貴州銀行、杭州銀行、上海銀行、江陰銀行、常熟銀行、無錫銀行、吳江銀行和張家港銀行。這其中卻不見洛陽銀行的身影。

洛陽銀行2016年報的“公司總體經營情況”描述中，未提及與上市相關的事宜,在對2017年的“新年工作指導思想”和“新年度主要發展措施”中，也未提及與上市相關的說明。僅在隨後的第五屆董事會第十四次會議中，審議通過了《關於首次公開發行人民幣普通股(A股)股票並上市的議案》(2017年6月2日批復)、《關於提請股東大會授權董事會全權辦理發行上市相關事項的議案》、《關於首次公開發行人民幣普通股(A股)股票募集資金使用可行性報告的議案》和《關於首次公開發行人民幣普通股(A股)股票前滾存利潤分配方案的議案》四個與上市相關的方案。

2017年，更多的中小銀行加入排隊上市的大軍中，但相關中小銀行上市政策再次收緊，當年僅成都銀行成功上市。2017年6月2日，洛陽銀行獲得河南省銀監局上市方案和新章程的批復，讓人們又看到了上市的希望。沒想到在這之後，洛陽銀行上市工作再次進入“靜默期”。

洛陽銀行在上市的路上蹣跚前行的時候，同屬河南省的鄭州銀行和中原銀行卻已經將洛陽銀行遠遠地甩在了身後。2015年12月23日，鄭州銀行另闢蹊徑，成功登陸香港主機板。而中原銀行速度更是驚人，成立僅3年，便於2017年7月19日登陸香港主機板。

如今，當年與洛陽銀行同時“起跑”的鄭州銀行已經成為國內第一個A+H股上市的城商銀行，洛陽銀行卻還在輔導期徘徊。

對於洛陽銀行上市腳步過於“不慌不忙”的疑問，該行曾回復說，“目前洛陽銀行正在全力推進上市進程”。

　河北省廊坊市近期出臺多項舉措，規范存量房交易行為，以遏制“陰陽合同”和“高評高貸”等違法違規現象。

　　廊坊市住房保障和房産管理局等多部門近日下發通知要求，為進一步規范存量房交易行為，減少房産交易糾紛，加強對房地産經紀機構和從業人員的監督管理，自2018年11月1日起，市區所有存量房交易統一推行使用新版《存量房屋買賣合同》《存量房屋經紀服務合同》示范文本。

　　為堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，防范和打擊存量房交易過程中侵害群眾利益的各類違法違規行為，廊坊市的《存量房屋買賣合同》《存量房屋經紀服務合同》將隨機生成唯一的二維碼，並採用防偽紙打印。稅務部門和銀行將《存量房屋買賣合同》《存量房屋經紀服務合同》作為過戶繳稅和金融信貸的重要參考依據，努力實現存量房網簽合同、銀行貸款和繳納稅款的“三個價格”基本一致。

　　為了讓群眾少跑腿、減少辦證排隊問題，廊坊市將實施存量房交易網簽備案管理。同時要求，任何經紀機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的相關房屋提供居間服務。加強房源核驗服務，房地産交易主管部門要對房屋産權人、已經備案的經紀機構提供房源核驗服務，發放房源二維碼，並及時更新産權狀況。房源核驗二維碼應與房屋買賣合同和經紀服務合同二維碼相關聯，以確保合同及相關信息真實一致。

方便往返兩地公幹 帶挈西九樓價跑贏

廣深港高鐵香港段周日正式與內地高鐵網絡連接，加上香港居民本月起可以申請內地居住證，有望實現粵港澳大灣區「一小時生活圈」構想。雖然有意見認為未來港人或可依賴高鐵「在內地居住，往香港返工」，免受本港高樓價之苦，但市場人士直言在現行政策下，高鐵效應尚不足以成為港人北上置業的誘因，反而西九龍站周邊物業的需求可能上升，增強區內樓盤的抗跌力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，高鐵效應增強九龍站屋苑的抗跌及升值潛力，若未來大市再回落5%，九龍站各屋苑樓價跌幅應可維持於2%之內，「就算跌都跌得慢啲」；日後若樓市止跌回升，區內樓價升幅亦能跑贏大市。中原地產研究部數據顯示，近兩年九龍站上蓋物業樓價升勢顯著，擎天半島及凱旋門均漲逾七成，表現勝過同區其他大型住宅。

擎天半島凱旋門兩年漲七成

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，不少在九龍站周邊上班的內地人喜歡在區內置業，相信受惠高鐵便利，會吸引更多內地客在附近買樓，尤其要經常往來中港公幹的人士，惟近期區內兩房單位已叫價逾千萬元，並非一般人能夠負擔。根據過往經驗，就算知道有新港鐵站啟用，買家都要親自試搭過後，才會作出買樓決定。

劉嘉輝提到，政府「加辣」後內地買家維持佔本港交投量約一成，最近半年內地人來港置業明顯減少，一手宗數由去年首兩季佔15%至17%，減少至今年同期僅佔12%至14%，至於成交金額則由佔約23%，降至約20%。他說，數據未必反映內地人對香港樓盤開始失去興趣，相信主要由於目前應市的新盤較少，未必符合他們口味。

虎門買樓須繳交一年社保

另一方面，港人前往內地置業的限制未有放寬，中原地產中國大陸區副總裁兼華南總裁李耀智指出，香港人在廣東省大部分地區購買住宅，都要面對限購政策，其中虎門一帶需要繳納一年社保後方可買樓，而在廣州更需要有兩年工作證明及暫住證；深圳則限定港人只可購買一個單位。

李耀智提醒，近期華南局部地區樓價出現調整，且調控政策未有任何放鬆跡象，內地政府不鼓勵港人到當地投資物業，受樓市調控、銀根緊張，以及中美貿易戰或對經濟造成衝擊等影響，港人不應再以過往的心態炒賣內地房地產，自住或長期持有則可考慮。由於經濟基本面維持向好，若日後中美貿易戰局勢緩和，應對內地樓價有利。

他補充，深圳福田中心區域的新盤有限，部分項目尚未開售，目前二手樓市價每方呎8000元至9000元（人民幣．下同），惟要在短期內升至1萬元水平則有壓力；目前租金回報率少於2厘，但人民幣貸款利息卻要5厘多至6厘，港人在這種環境下欲北上置業，應量力而為。

受惠高鐵香港段通車，市場預期本港工商舖租金有望提升，地產代理預計，尖沙咀和紅磡一帶寫字樓租金未來半年有機會錄得一成升幅；零售市道同樣看俏，民生區和食肆舖位租金料半年錄得5%至10%漲幅。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，高鐵通車後，相信中港商業活動更趨頻繁，租金水平相對「低水」的尖沙咀至紅磡一帶寫字樓將錄得較明顯升幅，這些地區寫字樓的呎租原本約為20至30多元水平，估計高鐵通車後將吸引中資企業承租該區寫字樓單位，尖沙咀和紅磡區的商廈租金未來半年可飆10%。

高鐵料吸引更多內地短途旅客來港，潘志明預期零售和餐飲業市道將可受惠，民生區和餐飲業舖位的租金未來半年看漲5%至10%。

投資者搶先買佐敦舖

美聯旺舖高級區域營業董事蔡良其指出，高鐵概念近年已吸引投資者搶先購入鄰近西九龍站的佐敦一帶舖位，該區舖位2016年錄得約45宗成交，去年急增一倍至90宗。

今年首8個月，雖然該區舖位暫錄得25宗成交，惟所涉及金額達27.59億元，追貼去年全年的28.31億元水平，亦已超越2016年全年的21.33億元約29%。蔡良其預計，高鐵通車後佐敦區人流將增加10%。

市場觀望本港銀行會否加息，加上大型新盤低價搶客，中原地產表示，上周末（22日及23日）本港十大屋苑只錄得3宗二手成交，全部集中於新界區，七個屋苑捧蛋。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，將軍澳大型新盤於中秋節翌日（25日）發售，屯門新盤起步呎價不足1萬元，搶去不少二手客。

美聯物業於對上一個周末（15日及16日）錄得十大屋苑零成交，上周末回升至兩宗，但仍是連續12個周末錄得不足10宗成交。該行住宅部行政總裁布少明說，個別二手業主叫價態度有所軟化，惟競爭力未及一手物業。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，該行十大屋苑過去兩天錄得3宗成交，按周增加一宗，期望一手市場大型焦點新盤推售後，可帶動二手市場氣氛向好，打破悶局。香港置業行政總裁李志成稱，該行統計的十大屋苑，上周末僅沙田第一城錄得一宗成交，其餘屋苑則未聞交投。

業界：一手推盤仍積極 銀行樓按審慎樂觀

美國將再度加息，預計本港銀行將會12年來首度加P（最優惠利率），並啟動加息周期，業主供樓負擔加重，亦推高上按難度，恐損市民入市意慾，對下季樓市添壓。

美國於本港時間周四（27日）凌晨宣布加息幾乎無懸念，預期港銀將自2006年以來首度加P，正式啟動加息周期，不論新樓、舊樓業主供樓負擔均加重。

以平均按揭額400萬元、還款期25年計，加息0.25厘後，實際供樓息率加至2.6厘，月供將由1.76萬元升至1.81萬元，增加500餘元或2.9%，表面對大多數業主未言過重。而目前銀行審批按揭設3厘壓測，對業主持貨能力影響有限。

樓價升幅超入息 上按更難

但息率升，新造按揭上按門檻亦同步提高。按上述例子，用家要通過壓測的月入要求至少4.96萬元，收入須增1,200元。計及港銀上月已調高樓按息率，下半年業主供樓壓力實際有增無減。

供款增、上按難，對市民買樓意慾構成負面影響不容忽視，尤其財務實力一般的買家，及借用高成數多按的業主，觀望情緒加劇，為樓市帶來降溫作用。

據金管局半年報告顯示，置業負擔能力進一步趨緊，樓價升幅高於家庭入息，令次季樓價與收入比率升至18.2，比97年高峰值高出3.6，收入槓桿比率升至81.3%，遠超長期平均值50%。今季樓價現放緩迹象，惟息率逐步上調但收入未見大增下，未來上車供款壓力仍然高走。

多項因素影響 料高位整固

房屋供應到位需時，居住需求殷切，惟下半年不明朗因素增多，對下季樓市走勢構成阻力，近期二手指數回軟並錄低價成交。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，除加息外，港府下月公布施政報告的新房策，以至外圍的中美貿易戰、新興市場經濟、人民幣走向等因素，市場觀望氣氛更濃，將進入「波幅市」的高位整固階段。

業界人士普遍認為，港銀結餘處合理水平，資金未見顯著流走，料12月追加機會參半，息率有望維持低水平，加上經濟發展穩定、發展商推盤步伐仍積極，銀行對樓按抱審慎樂觀，下季續力搶新盤市場。據悉多間大行月內提高一手佣金，積極爭取樓花和現樓按揭生意，而採用P按將回升。

尖沙嘴漢口道商住樓漢口大廈，由新世界涉足收購，最新再錄2宗成交，涉資4605.6萬，業內人士表示，該項目收購已接近尾聲。

　　土地註冊處資料顯示，上址為漢口道43號至49號A漢口大廈，錄2宗成交，涉及8樓I室，面積645方呎，以2447.2萬易手，平均呎價37941萬，另一宗為8E室，面積580方呎，以2158.4萬易手，平均呎價37214萬元，兩宗交易共涉資4605.6萬元。

　　消息人士續說，上述漢口大廈於1959年入伙，新世界於多個月透過中介人收購，並於短時間內收逾90%業權，涉資逾15億，料全幢收購逾18億，目前該項目收購已接近尾聲。

　　該項目佔地面積10275方呎，屬區內罕有具重建價值地盤，據悉，新世界料重建商廈或銀座式物業，地積比為12倍，可建樓面約12330方呎，若以預期的全幢收購價料18億計算，樓面呎價約14599元。

　　漢口大廈位處尖沙嘴鬧市，該地段矜貴，接近名店街「海防道」，既聚集旅客，亦不乏本地客。

內地樓市或再現洗牌潮。上周傳出住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發出文件，要求「對預售制度進行研究論證」，業內人士預期，市場預期內地新一波樓市調控措施，有可能是取消住房預售（銷售樓花）制度，逐步過度至現樓出售。

　　業內人士稱，有關消息絕不是空穴來風，但政策仍在討論階段，尚未有執行時間表。但消息即時打殘內房股。其中，採取樓市快速周轉方式運行的內房受壓最大，碧桂園（2007）昨最多挫8%，至收市報10.84元，跌5.58%，其他主要內房跌幅約3%至4%。中秋節後，內地股市周二恢復交易，內房股表現將成為焦點。

　　美銀美林發表報告指出，一旦推出政策，對內房影響負面，尤其是對房地產投資潛在影響龐大。由於目前經濟增長或會放緩，相信內地當局不會在全國範圍推出新招，而是有針對性地收緊個別熱點城市的預售政策，為樓市降溫。

　　該行認為，一旦政策兌現，對採取高周轉銷售的內房，如碧桂園、萬科（2202），以及高槓桿高負債的內房傷害最大。美銀美林表示，其研究覆蓋的房企當中，合景泰富（1813）、雅居樂（3383）、碧桂園在廣東省的土地儲備佔比最高。該行認為，客戶預售按金（預售回款）支撐發展商融資。例如，萬科預售按金高達5140億元，碧桂園達4690億元，即預售按金對淨負債比率高達668%和559%，預期受壓最大。該行認為，資產負債表穩固、產品高端和規模較大的內房可跑出。

　　國家統計局上周公布的數據亦顯示，支撐內房資金的來源主要為開發商自籌、賣房的定金及預收款。今年首八個月，房企自籌資金3.49萬億元，按年增11.2%；定金及預收款3.54萬億元，按年增長15.1%。