不少企業、大老闆會找專家當顧問，讓事業做出更好成績。高雄市吉隆建設董事長方吉雄的顧問群則相當特殊，為廟宇內的楊家將、三太子等共7尊神明，舉凡買地、標購土地、甚至找哪家代銷公司銷售建案，通通都要擲茭確認，如果「顧問們」不同意，他立馬撤銷決策，也因決策結果都不錯，讓他不論建廟、修繕都鼎力相助，迄今出資已超過5000萬元。

方吉雄篤信的廟宇位高雄市仁武區「天波府七顯寶寺」，該廟最早於1947年在台南市安定區的海寮地區開基，1987年落腳至高雄市仁武區，1993年正式安奉於此，祭祀了楊家將的楊府太師、南海佛祖、中壇元帥、三太子等，也有福德正神、註生娘娘和虎爺，並從過去類似宗族廟宇變成公廟，任何人都可來祭祀。

冥冥中有神明保護
今年已77歲的方吉雄，是台南天波府發起人後代子孫，不過最初他只是跟著長輩祭拜，並無特殊信仰，後來因經營建設公司略有成就，就決定出錢出力在高雄買地蓋廟，沒想到該廟卻成為他事業的重要助力。
方吉雄於40歲時創立吉隆建設，當中經歷房市景氣的起起落落，在遇到不景氣時，總能全身而退，他感覺冥冥中都有神明保護，幫助他順利度過難關。
方吉雄舉例，1999年的當時總統李登輝提出「兩國論」，造成股市大跌，市值蒸發5700多億元，很多公司一夕倒閉，他的公司也受影響，當時推出14戶透天厝案賠了7000多萬元，但與其他倒閉的公司相比，損失相對少、公司體質也沒有大礙。
最讓方吉雄嘖嘖稱奇的，是今年推出鳳山國中旁的「吉隆天森」，該基地因與方吉雄有地緣關係，一直想出手購買，但土地標售底價過高而2次流標，令他相當遲疑。「當時的地價每坪約31萬元，但該地標售底價就要每坪42萬元，我怎麼算都覺得不符成本。」

標地展露信仰神蹟
不過當方吉雄請示神明時，神明不只要他標下這塊地，甚至連投標金額都告訴他，原本偏低的投標金額讓他認為應該沒機會標到，沒想到真的標到了！有別於過往多推透天厝，該地於今年推出大樓建案，買方反應熱絡，更讓他篤信「這是神蹟」。
方吉雄強調，他並非事事尋求神明幫助，只是當有疑慮、沒信心的事情，才會求助於神明指示，例如房子蓋好、準備要找廣告代銷公司銷售，他會先篩選挑出幾家公司，再由神明幫他決定選哪家，「其實這些事該怎麼做，我多少心裡已經有底，信仰的力量就是讓我可以下定決心去做。」

「拜碼頭」好神 公仔入殿成景點

建商老闆日常工作就是看土地、購地、蓋房子，是以建築業時常祭拜土地公，當作「拜碼頭」祈求建案銷售順利。另有不少建商有固定祭拜的廟宇、神祉，甚至因怪病纏身而砸重金蓋廟，卻意外因在廟裡放置鋼鐵人、綠巨人浩克等電影公仔，而成為觀光景點。

泰嘉老董走到哪拜到哪
在高雄與台南推案的泰嘉開發，該公司總經理呂金發習慣「建案在什麼地方、他就拜到什麼地方。」多是祭拜土地公等「地頭的廟」，祈求銷售順利。不過出身澎湖的呂金發，最主要的信仰則是媽祖，已有20多年前往高雄市岡山區的「壽天宮」拜拜。

仰德建設董事長李天從則常到高雄市阿蓮區的「龍湖庵」參拜，該廟是台灣第1個專屬女眾修行的尼姑庵，李天從表示，由於龍湖庵環境非常單純，前往該處能使人心靈平靜。

主要供奉關聖帝君的台南市龍崎區「文衡殿」，近年因陳列電影《復仇者聯盟》鋼鐵人、美國隊長、綠巨人浩克等大型公仔，及《變形金剛》中的柯博文和大黃蜂，甚至還有迪士尼動畫《冰雪奇緣》的艾莎女王和雪寶，因而聲名大噪，成為知名觀光景點。

文衡殿興建人為皇龍建設創辦人陳慶飛，據傳興建金額逾10億元，該廟官網說明，陳慶飛25歲時怪病纏身，信奉關聖帝君的他為求健康不斷到台南後甲關帝殿祈求，後來竟不藥而癒，又得到神明指示開設建設公司，事業自此一帆風順，為感念神蹟而興建。

豐富經營不善神明落難
不過，並非蓋廟就真的能因此一帆風順，如興建新竹縣新埔鎮「慈惠堂」的豐富建設董事長黃珮縈，近年因經營不善導致辦公室、豪宅案及該廟接連遭法拍，導致慈惠堂神明因而落難。

房市盤整，投資客認賠殺出「不玩了」。根據房屋比價平台的統計資料顯示，網路上刊登標註「賠售」、「賠錢」等字眼的待售住宅，全台約有519間，其中台中、新北就佔6成，且多為屋齡5年以下的預售屋或新屋，集中推案量大的行政區，專家估與投資客拋售有關。

69.7%為預售、新屋
房屋比價平台「屋比」彙整全台網路待售物件，發現標榜有「賠售」、「賠錢」等字眼的待售住宅，竟高達519間，其中台中以214間奪下賠售屋量體冠軍，新北市123間次之，另賠售屋屋齡分布，有高達69.7%為預售屋及新屋，且主要集中在近年推案量大的行政區。

以賠售屋量體最大的台中市為例，集中在西屯、南屯及北屯區，新北市則以林口、淡水、新莊等區最慘。其中台中市北屯區、新北市林口區2地，屋齡5年以下的預售屋及新屋，更佔9成之多。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，屋主賠售不外乎買錯時間、買錯區域、買錯產品、買錯價格等4類，尤其新興重劃區內，資金負擔低的預售屋，在房市榮景成為投資客炒作標的，但隨2014年房市反轉，價格過度飆高、推案量大的地區，因缺乏買盤支撐，反而一交屋就跌價。

成交價不會背離過多
以新北市林口區高掛賠售千萬元的「國家首席」頂樓戶來看，實價揭露2014年6月曾以總價4577萬元成交，現則以3930萬元求售。住商不動產林口三井加盟店店東劉國勝表示，林口區若是在2~3年前入手的房屋，近期多是平轉或賠售，主要是受整個大盤影響，「而『世界首席』因離林口精華區有段距離，又規劃為大坪數，總價高、願意接手的買方有限，因此屋主降價500~1000萬元，頗為常見。」

而台中市西屯區也出現標榜「賠售2000萬」案例，對此，台灣房屋台中青海特許加盟店東林于甄認為，該區豪宅由於總價高，若有降價情勢，確實有機會出現千萬元降幅，而賣方背景不乏企業老闆，因較少使用而出脫，對於市場譁然的縮水價差，大多在賣方可接受範圍內，「但有時待售物件所謂的賠售，是對比該社區的最高成交價，或是一種廣告字眼，最終成交價格還是不會背離均價太多。」

台中豪宅建案沉寂多時，下半年不少建商將再進場試水溫。除了總銷案量最大的忠泰建設「老佛爺」，地點選在位在科博館，總銷達百億元。其他包括雙橡園、寶輝等在地豪宅建商，都轉向南屯重劃區「單元2」推出高價型產品。

「老佛爺」總銷案量百億
整理來說，下半年雖以首購產品為主，但豪宅市場仍備受矚目，其中已開工動土的忠泰「老佛爺」，基地面積近2000坪，攜手知名精品創意總監卡爾拉格斐合作，該案也是唯一舊市區豪宅案，據了解，每坪成交價落在55~65萬元。
而多數在地型豪宅建商，寶輝、精銳、雙橡園等，則轉向重劃區「單元2」，因地段位處7期旁，成為精華區代表，下半年也是豪宅熱區。

建案開價約5~6字頭
如市政南一路街區的雙橡園「S1特區」，規劃46~100坪，每坪開價50~60萬元，訴求「豪宅3.0進化版」，強調國際六星級酒店大管家服務；另寶輝建設在龍富路推出「City Park」預售案，產品規劃60~140坪，每坪開價60萬元起。
住商不動產南屯店專案協理蔡鴻霖補充，受到豪宅限貸令影響，總價4000萬元以下的住宅，在資金運用上較為靈活，因此也成為近年高總價豪宅推案「門檻」，建商主力戶型產品，也多會朝此價格帶規劃。

全台土地交易火熱，第一太平戴維斯26日發布最新統計指出，今年包括不動產開發、產業擴廠等需求支撐，前三季土地交易衝破千億元大關、達1,192億元，比過去三年全年數字都高。業界估，以當前市況，今年幾乎確定可超過2014年的1,267億元，創五年新高。

第一太平戴維斯僅統計成交3億元以上交易，含地上權及土地，本季交易金額便達349億元，前三季交易金額高達1,192億元，除建商獵地動能強，工業用地交易金額也持穩，帶動今年前三季數字衝高。

其中，建商在本季購入土地金額達162億元，占全部土地交易比重約46%，顯見建商對大面積、可立即開發素地的興趣依舊濃厚。

本季工業用地也維持在水準之內，交易金額落在59億元，加上本季工業廠房及廠辦交易合計達44億元，占大型交易總額的54%，可見今年確實有科技大廠，有買進自用工業廠房、土地的需求。

進一步檢視，本季前進工業用地與工業廠房的企業，包括大立光持續於台中獵地，購入台中工業區2,074坪廠房；台達電則鎖定北部區域，今年已投入總計30.7億元，陸續購入桃園中壢工業區擴建廠房，及內湖瑞光路土地擴建台北總部辦公室。

本季地上權交易也大放異彩，單季成交達108億元，9月開標的台北市仁愛路空軍活動中心地上權案，即貢獻82億元，得標的元大銀行未來作為自用需求，也透露出台北市中心新辦公樓供給緊張的現象。

至於工業不動產的需求增加，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，美中貿易戰愈演愈烈，科技大廠回台覓地的預期，讓原本已經飽和的工業廠房及土地供給更加吃緊，尤其是新北、桃園、新竹、台中等產業群聚、發展成熟的工業區將更明顯，未來在供給稀少的情況下，交易量是否會放大，有待觀察。

包租代管越來越熱，內政部26日表示，從目前業者申請登記及公會成立狀況來看，市場態度相當積極，預計明年將有超過400家業者投入，每年商機上看百億。
內政部自今年起試辦包租代管，雖初期因業者、房東皆抱持觀望態度，進度不如預期，不過自「租賃住宅市場發展及管理條例」在今年6月27日施行至今三個月以來，市場已經越來越熱，產業體系也將越來越成熟。

內政部政務次長花敬群昨指出，截至9月20日止，全台已有416家業者申請租賃住宅服務業許可登記，其中四家已許可成立，分別為台北市的成德物業管理顧問、兆基管理顧問以及桃園市的友租居、心享不動產經紀。

據了解，內政部在推動包租代管政策前，曾針對國內包租業進行盤點，當時相關業者僅200多家，如今光是申請業者就超過400家，呈現倍數成長，預期年底到明年，416家業者陸續可立案完成，國內包租業將呈現「百家爭鳴」。

分析各縣市情形，光是桃園市申請件數就達到104件，熱度冠居全台，其次則為台北市共60件。目前申請業者仍集中在都會區，六都合計共352件，占約85%。

而租賃專法中規定包租業者必須加入登記所在地同業公會，內政部統計至9月20日，包括六都、基隆市以及新竹市皆已申請成立公會，又以桃園市公會進度最快，9月13日就已正式立案。

不過，其餘14縣市也因為包租業者申請件數仍不多，房東仍抱持觀望態度，且租屋市場不若都會區熱絡，目前較無顯著進度，也並未提出公會籌設申請。

花敬群表示，從業者申請登記許可件數及公會籌設狀況，整體而言市場態度相當積極，對於包租代管推動表示樂觀，未來各縣市公會陸續成立後，相信公會全國聯合會也會順勢成立，產業體系也就會越來越完整。

包租代管減少糾紛 共創三贏

租賃專法上路後，進一步強化租賃雙方權利義務。參與業者指出，包租代管能夠有效降低糾紛，讓業者更能守法自律，創造房東、房客、業者三贏。

業者表示，過去法令對於租賃業者並沒有特別規範，但現在各項營業項目都要申報，且必須加入公會，對於消費者而言，業者合法性更高，並受法令規範，租屋可更加安心。

過往房東處理房屋修繕，有時就連自己也搞不清楚問題，現在透過包租代管，房客一通電話就可以解決，除省時省力，也減少糾紛。

長年租屋的朱先生表示，以往碰到租屋廣告不實、房東拒絕房客遷入戶籍，或修繕等問題，藉合法立案的租賃業者協助，問題通通不復存在。房東嚴先生曾有慘痛經歷，惡質房客偷搬冷氣、欠繳房租、退租後房屋髒亂等，不過在租賃條例規範下，租賃業者提供專業服務，現在出租房屋相當放心。

由於市區釋出標的物有限，第3季商用不動產陷入回檔格局，僅一筆交易案金額超過10億元，整季交易總額僅82億元，創近9季以來新低；不過，土地交易則相對熱絡，整季交易總額近350億元，且前3季累積1192億元，顯示購地動能強勁。

根據第一太平戴維斯統計，今年第3季大型商用不動產交易案，也就是單筆交易金額達3億元的商用不動產，總額僅約82億元，較去年同期大減約69%，更較上季大減約76%，累計前3季商用不動產交易總額547億元。另一方面，第3季大型土地及地上權交易金額349億元，前3季交易金額1192億元。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，受限於市區商用不動產釋出有限，第3季商用不動產市場量能未出，僅11筆大型交易，其中僅一筆交易金額超過10億元，交易件數及規模同步下降。

值得注意的是，隨著公部門積極推動危老重建，市中心具再開發價值的標的仍受投資人青睞。遠雄建設長春路大樓9月時以22.5億元售出，是本季最大筆交易；南山人壽則持續整合敦化南路萬國大樓產權，以7.6億元購入5樓整層、約691坪，換算每坪110萬元，是繼大同大樓、中壽敦北大樓及首都大樓，再度寫下中古辦公大樓單價100萬元的紀錄。

另外，公部門重新檢討權利金底價及地租調幅計算方式後，包括銀行及壽險公司在內的大型法人皆重返評估行列，本季地上權交易大放異彩，單季成交達108億元，尤其9月開標的台北市仁愛路空軍活動中心地上權，吸引包括全球人壽在內的5家金融保險業搶標，最後由元大銀行以82億元、溢價率123%勝出，將興建元大銀行的總部辦公室；由於該基地限制不得做住宅使用，各家評估方向皆朝興建辦公大樓自用或收取穩定租金報酬，也透露出市中心新辦公大樓供給緊張的現象。累計前3季公部門已售出土地及地上權達590億元，占土地交易近5成。

中央銀行26日公布，8月國銀購置住宅貸款增至6兆8,367億元，連18個月刷新歷史新高，建築貸款則是漲至1兆7,825億元，連五月創新高。不過，適逢農曆民俗月的季節性因素，8月房貸餘額與建築貸款餘額年增率雙雙下滑。
央行統計顯示，8月象徵房市買氣的房貸餘額月增191億元，餘額6兆8,367億元續創新高，年增率4.7%，較7月下滑0.07個百分點。

「房貸餘額在5~7月，每月增量都在300億元以上，8月增量降至191億元，是受到農曆民俗月的影響」，央行官員分析說。

據央行統計，代表首購族的青年安心成家貸款，8月承作餘額為6,484億元，較7月增加5億元，占比也比上月略降至9.48%。

象徵建商推案信心的建築貸款，8月餘額1兆7,825億元，月增68億元，年增率由7月的6.21%下滑至5.93%，同樣是受到民俗月影響。

對於房貸、建築貸款持續創新高，央行官員表示，因為經濟持續成長，房貸餘額一般都會持續創新高。

值得注意的是，相較於購屋貸款餘額節節高升，房屋修繕貸款則呈現走跌，8月跌破千億元大關。央行官員解釋，七、八年前房屋修繕貸款審核較寬鬆，有些民眾若房貸成數較低，就會以房屋修繕貸款補足，後來央行採取管控措施，嚴格審查修繕貸款，必須有單據才能申貸，此後貸款量便愈來愈少，8月正式跌破千億元。

房仲業：景氣緩步復甦

全體國銀房貸與建築貸款餘額，雙雙續創歷史新高，不過年增率略見下滑。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，年增率略為下滑是受民俗月影響，但仍維持過去20個月以來的相對高標水準，反應景氣持續緩步復甦。

房仲業者進一步分析說，央行統計的五大銀行新承做房貸利率顯示，從金融海嘯爆發、全球央行陸續推動量化寬鬆政策以來，國內五大銀行的新承做房貸利率走勢，在2009年2月就跌破2%，今年8月已連續115個月都在2%以下，雖然低利能降低貸款負擔，但未來仍有升息風險，且長期低利已經無法再刺激買氣。

值得注意的是，五大銀行房貸利率最近的26個月都在1.7%以下。曾敬德表示，金融海嘯後至今，仍舊未回到2009年前的利率水準，最新8月份五大銀行新承做的房貸利率僅1.626%，仍處於歷史的相對低利水準。

曾敬德還說，低利環境維持相當一段時間，降息初期的確可刺激買氣，但歷經這麼久的低利環境，現在來看，需求與房價水準才是影響民眾購屋的關鍵。

黨產會質疑︰要影響什麼？

台北市雙子星案將截標，國民黨中央投資公司子公司欣光華公司持有面積五○五坪，是除台北市政府外持份面積最大的地主，在截標前，中投公司發出聲明自行揭露投資風險，指出有意投資團隊應審視中投股權爭議及黨產會處分未定等，投資若受損、風險自負。

欣光華持有505坪 第2大地主
針對中投聲明指該案是因黨產會迄今處分未定；黨產會發言人施錦芳則反問中投說，中投的聲明企圖要影響什麼？施說，中投曾在二月二十六日就此案行文黨產會，黨產會則在三月中旬要中投補充資料，中投的律師則認為不簽約對中投權益最有保障，如今聲明卻做上述陳述，究竟要不要簽約，還是應由中投自己交代清楚。

總投資金額高達六百億元的「台北市雙子星案」開發案即將截止投標，在截標前夕，中投突然自我揭露投資風險表示，其子公司欣光華持有台北車站特定專用區公園段一小段一八八─一六地號土地（C1土地），土地持份面積達五○五坪，為該土地除台北市政府之外，持份面積最大的地主。

中投表示，有關C1土地捷運聯合開發，台北市捷運局於去年十二月十五日、今年二月六日兩度來函要求欣光華簽署C1土地增補契約書，但欣光華若簽訂該土地增補契約書，是否有違反黨產條例規定？黨產會前後經過六個月仍未具體答覆，至今仍未作出回應。

中投強調，子公司欣光華公司的財產，現階段雖經黨產會「推定」為不當取得之財產，但仍不是「認定」為不當取得財產，依黨產條例第九條第一項第一款及同條文第二項之規定，可於處分後三個月內製作清冊報黨產會備查即可。

郝新十大建設 柯酸留下爛攤
台北雙子星案曾歷經四次流標，在郝市府時期因被列為「台北新十大建設」之一，第五次招標才成功，但後因第一順位太極雙星繳不出十九億元的履約保證金而失格，檢調介入偵辦弊案，台北市政府也因此案，一名捷運局長和財政局長下台；曾被柯市府形容是郝市府留下的「爛攤」之一。

信義計劃區大型知名建案新成屋聯貸登場。金融圈人士透露，威京集團主席沈慶京旗下建案「陶朱隱園」本月初以「新成屋」之姿，獲安泰銀行出手籌組高達90億元的聯貸案，利率更超過3％，由於利率行情之高，已在金融圈有一定的號召力，該案預計最快可望在10月簽約。

金融圈人士指出，過往新成屋貸款多半以自貸案居多，能如此大手筆的籌組聯貸案的並不多見。據參貸銀行透露，此次的聯貸案，是以沈慶京旗下事業中華工程、亞太工商聯合公司雙雙作為借款人，而聯貸原訂目標金額為85億元，在銀行業者捧場之下，應會以90億元結案，借款年期二年。

據指出，該案主要為清償先前的土建融貸款，金融圈人士指出，新成屋貸款比起土建融案，相對較無工程進行期間的景氣變數；而若以貸款成數分析，知情的國銀主管指出，安泰銀對該筆聯貸「平均每坪借款價約在85萬元上下」，相較於現在信義計劃區的新成屋每坪賣價約在140~150萬元的行情，安泰銀的借款成數約六成，算相對安全。

尤引人矚目之處在於該案並非銀行直接撥款，而是與票券結合，模式是由銀行出面保證，再由上述兩家借款公司發行商業本票對外募資，利率水準介於2.95~3.2％，對照目前整個市場的低利慘況，可說是銀行「進補」的好機會。

除了安泰銀正籌組這筆「新成屋」聯貸案，兆豐銀26日也完成中租迪和三年期、48億元的聯貸案，並由兆豐銀董事長張兆順、中租迪和董事長陳鳳龍簽約；對此兆豐銀指出，原募集金額為40億元，但該案超額認購踴躍，最終認參金額達65億元，為推案金額的1.63倍，最後以48億元結案，也展現銀行團對中租前景看好。

兆豐銀說明，該案資金用途主要為充實中期營運周轉金，除由兆豐、台銀共同主辦，尚包括日商三井住友、合庫、農業金庫、一銀、彰銀、遠東、安泰及華銀等八家銀行業者參貸。

受惠地上權地租計算方式大幅調整，帶動地上權土地市場黑翻紅所賜，今年前3季土地成交量大噴出，單季就成交108億元；累計所有權加地上權土地的成交量，一舉突破千億關卡、攻上1,192億元的4年新高點。

第一太平戴維斯昨（26）日公布的調查，今年前3季截至9月26日止，累計全台土地的成交金額，已達到1,192億元，購地動能強勁。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，第3季全台商用不動產市場成交金額並未延續前一季的交易動能，單季成交金額僅82億元、年減69％、季減76％，更是近9季以來的最低數字；累計2018年前3季成交金額，達547億元，年增率1％。

不過在土地市場方面，黃瑞楠表示，在地上權土地叫好又叫座的助攻下，表現強勁，第3季大型所有權土地及地上權土地的成交量，共計達349億元；前3季累計交易金額達1,192億元，是最近4年最大量。

黃瑞楠表示，地上權土地第3季大放異彩，主要是政府公部門近兩年積極檢討地上權土地的地租公式，在大幅調整後，買家終於「埋單」進場。

國產署前年檢討修改地租計算方式，地租3.5％公告地價改採「部分固定、部分浮動」，其中1.2％隨公告地價調整、2.3％則按得標簽約當年的公告地價為準，不隨公告地價調整而改變；去年更進一步調整，浮動地租率從1.2％降為1％，換言之，已等同地價稅稅率。

第一太平戴維斯分析，在公部門重新檢討地上權土地的權利金底價及地租調幅計算方式後，包括銀行、壽險在內的大型法人，紛重返地上權獵地行列，激勵第3季地上權炙手可熱，單季成交達108億元。

尤其元大銀在9月初以82億元得標的台北市仁愛路空軍活動中心地上權，堪稱今年市場的驚歎號。由於該基地限制不得做住宅使用，各家評估方向皆朝向興建辦公室自用或收取穩定租金報酬，也顯示台北市中心新辦公樓供不應求的現象。

至於建商進場購地，依然勇往直前。調查顯示，建商Q3進場競標政府土地就砸進162億元，累計前3季已達803億元，超過去年全年購地金額近3成，預期全年有機會挑戰前波2013年建商獵地高峰。

另一亮點，是政府積極推動危老重建，使得台北市中心具有再開發價值的老舊大樓，開發價值重現。

　　中集集團（000039）9月26日晚間發布公告，公司全資子公司深圳市中集智城企業發展有限公司以總價41.01億元競得上海市寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區02單元8個商住地塊土地使用權。

　　資料顯示，該地塊出讓面積14.58萬平方米，容積率3.2總建築面積46.85萬平方米，對應競拍價格的樓面價為8754元/平方米。

　　同時，地塊要求住宅套數下限不低于1370套。全裝修住宅建築面積應佔總住宅建築面積的50%（6.65萬平方米）以上（不包含保障性住房等）。中小套型住宅建築面積亦不得低于該地塊住宅總建築面積的60%（8.4萬平方米）以上。

　　而地塊受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過日起，自持建築面積不低于80%（10.71萬平方米）的商業物業不少于20年；自持建築面積不低于40%（7.78萬平方米）的辦公物業不少于20年。

　　受讓人還需自持建築面積不低于15%（2.1萬平方米）的住宅物業，用于租賃；自持建築面積不低于100%（1.49萬平方米）的地下商業物業。

　　中集集團表示，本次購買國有土地使用權，主要由于該地塊曾為本集團一附屬公司舊址，是配合當地政府轉型升級，及本集團整體産業發展與産城融合的重要實踐。該地塊規模較大， 是具有辦公、商業、住宅功能的綜合體物業，周邊交通便利，城市配套較為成熟，對本集團在華東區域的品牌國際化形象及戰略發展具有重要意義。

　　資料顯示，根據規劃，該地塊需引入在海洋工程、物流裝備和能源裝備領域處于行業國際領先地位，同時具有境內外主板上市資格企業的區域總部。中集集團表示，公司全資子公司此次以底價中標，有助于公司在該區域業務的進一步拓展。

中國房地產限令再一發，今 (26) 日最新傳出北京政府在官網貼出新規，規定北京全市範圍內禁建低容積率的住宅，市中心分區域地禁止新建住宅、辦公大樓和酒店項目，房地產開發限令再升級加碼。除了房地產不振 ，連帶也讓相關產業如家用空調、汽車與家居等也出現下滑情況。

在住宅開發限制方面，北京官方最新規定要求東、西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目，但棚戶區改造、危房及老舊小區改造、文物保護區改造除外，對此專家認為住宅最新規定並無太多新意。

反觀商業地產開發方面，北京官方是首度對商業地產項目開發進行限制，可看做是一線城市的風向標，也是為了緩解辦公大樓空置率上揚的壓力。其中要求朝陽區、海澱區、豐台區、石景山區、東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、辦公大樓等大型公建項目，一來疏解核心區的人流，另一方面也將減小商業地產新增庫存的壓力。

儘管最新限令再推出，不過中國房地產市場早就冷風颼颼，今年第一個壞消息的就是國開行收緊棚改傳聞，最近又傳出中國官方有意取消預售制度，代表房地產的資金來源將大受影響，也讓週一和週二港股和 A 股的房地產類股聞訊大跌。

在今年棚改收緊傳聞出爐後，中國房市原本最熱的三四線城市也慢慢趨冷，國家統計局公佈的資料顯示，7、8 月的房地產銷售成長速度開始停滯上漲略有回落，商品房和住宅待售面積累計從年初開始持續回升，顯示棚改貨幣化政策變化對房地產市場的邊際影響開始陸續出現。

中國房貸數據累計年增率成長速度從 2017 年年初以來持續向下，到 2017 年第 3 季開始進入負成長狀態，儘管今年初開始跌幅慢慢趨緩，但到 8 月份仍有 -1% 的負成長。

而除了銷售和貸款數字外，從家用空調的銷售數也可看出端倪，尤其內銷數據從 7 月開始出現負成長。此外，房地產消費的擠出效應增加，這對汽車市場也造成壓力，乘聯會資料顯示，今年 6 月中國全國狹義乘用車銷量出現多年來首度負成長，6-8 月的成長速度分別為 - 3.1%、-5.9% 和 - 7.4%。

眼看家用空調和汽車銷量同步趨緩下跌，接下來最可能受衝擊的產業，莫過於鋼鐵板材。目前熱軋板和冷軋板價格近期稍微走跌，與長材呈現相反走勢。

尤其目前中國前十大的龍頭房地產業已經開始進行戰略調漲，放鬆過去大舉擴張的步伐，若接下來房地產投資開發也開始表現疲弱，官方也沒有限購限貸或融資政策鬆綁跡象，預計螺紋鋼的價格是否能像現在一樣，在限產與基礎建設兩大利多下持續穩定，就有待觀察。

市場也點名，接下來會受連累的還有家居產業，今年 1-8 月家居產業內銷持續面臨壓力，也讓相關類股今年全面走弱，中信證券更測算，房地產的新增需求占家居業需求的 55%，接下來家居業是否真能觸底反彈，或還是會持續向下，關鍵就看房地產銷售。

隨著杭州的德信中國向香港聯交所遞交IPO上市申請，今年擬登陸港股的內地中小房企增至8家，這也是20天內第3家擬登陸港股的內地中小房企。其背後是內地樓市調控政策持續，房地產行業資金面趨緊。有意思的是，就在內地中小房企紮堆赴港上市融資、準備繼續擴張之際，占2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

20天3家房企擬赴港上市

在融資管道趨窄的背景下，內地的中小房企紛紛把目光瞄準了香港資本市場。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天內，先後有河南的恆達集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國在港交所網站披露招股書。

細查這3家房企2015年、2016年、2017年的營收，最高的是德信中國，分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；最低的是恆達集團，分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元；銀城國際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。

雖然營收沒有一家過百億，但負債率都不低。招股書顯示，2015年至2017年，恆達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的淨資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

3家房企融資目的幾乎差不多，主要是用於歸還欠款、拿地或物業開發等。其中，德信中國計畫將募集資金的60%用於若干現有物業專案的開發，約30%用作潛在物業開發專案的土地收購和建築成本等，其餘10%用作一般公司及營運資金；銀城國際的募集資金將主要用於開發物業項目的建設成本，償還全部或部分若干現有銀行及其他借款；恆達集團的募集資金則主要用於開發現有專案，以及公司潛在開發專案的土地收購、建築成本等。

　前8個月只有1家成功上市

在內地樓市調控政策不斷收緊，房地產行業融資管道變窄的大環境下，中小房企選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金的一種途徑，只是今年以來的成功率並不高。

據統計，今年以來，申請在港交所上市的8家內地房企中，目前只有南京的弘陽地產成功登陸港股。4月4日，弘陽地產向港交所提交IPO招股書，3個月後正式掛牌上市。而在另外7家排隊等待的中小房企中，大發地產（DaFa Properties Group Limited）於4月26日披露招股書，至今尚無啟動跡象；恆達集團已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；美的置業、萬城控股則分別於5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。

按照港交所慣例，擬上市企業在遞交IPO申請後，有半年限期來解答監管機構的問題。若6個月限期內沒能完成對港交所問題的回饋，申請材料就自動失效。若要繼續上市流程，企業就必須重新遞交材料。公開資料顯示，2017年度，在港交所遞交IPO申請的企業有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。

一位元投行人士告訴記者，由於內地對房地產業的調控沒有絲毫放鬆的跡象，增加了擬登陸港股的中小房企發展前景的不確定性，因此也可能會影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。

不過，也有業內人士表示，港交所對公司的合規性要求更高，只要滿足港股上市條件，基本都能掛牌上市，只是等待時間的長短而已。

龍頭房企紛紛謀求多元化

在中小房企排隊赴港上市融資、準備繼續擴張之際，占2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

先看龍頭老大碧桂園。今年上半年，碧桂園銷售面積4389萬平方米，占全國商品房銷售面積的5.69%。就是這樣一家巨無霸企業，今年有意放慢了擴張速度。以買地為例，其今年上半年的購地銷售比（購地金額/銷售金額）為34.8%，而去年同期為44.8%；在拿地的平均價格上，去年上半年為3406元/平方米，今年上半年則降至2387元/平方米。

再看以穩健著稱的萬科地產，今年上半年的銷售金額同比增加了近300億元，但拿地金額只相應增加了40億元，且均價同比減少了413.8元/平方米。萬科董事會主席郁亮在9月份的一次內部講話中表示，房地產行業的轉捩點已經到來，萬科在這個時期應該做的是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

為了“活下去”，手握真金白銀的龍頭房企們紛紛開啟了多元化之路，一個顯著的特徵就是更名。9月13日，保利地產宣佈將公司名字由“保利房地產（集團）股份有限公司”更名為“保利發展控股集團股份有限公司”。據不完全統計，今年以來，已有朗詩地產、龍湖地產等7家房地產企業改名。

房企更名顯然不是“去地產”，而是試水多元化。2018年，萬科的商業開發與運營、物流倉儲服務、度假休閒、養老、教育、產業辦公等新業務正在落地，這些業務絕大部分是圍繞地產開發佈局的相關產業。保利將戰略定位從“房地產生態鏈的綜合投資和運營平臺”升級為“不動產生態發展平臺”，形成保利金控、保利科創、保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業、保利公寓、保利會展、保利文旅、保利康養、保利教育等11個與保利地產平行發展的業務單元。

種種跡象表明，房地產高增長時代已經結束，房企未來更多的利潤可能來自多元化發展。

9月25日，《西安日報》報導，西安市房管局對近期作出行政處罰決定的項目名單進行了公示，西安三家房地產項目因無證售房被處罰，總計罰款總額910萬元。

上述被行政處罰的3個樓盤均為“未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房”。儘管管理部門對無證售樓進行了處罰，但商品房預售制度也暴露出了不少問題。

近日，廣東省房地產協會的一份《通知》將商品房預售制度再次推向存廢之爭。

商品預售確存弊端

9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

《通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

儘管廣東省房協相關人士表示目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的匯總和研究。但市場上對於商品房預售制度的討論再次熱烈，且預售制度帶來的弊端也確實存在。

“我們代理的房地產糾紛案件中，有一部分就和預售制度有關。”北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌說道。

在郭韌看來，商品房預售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預售，很多開發商在拿到房款後如果怠於行使職責的話，對於交房時間及房屋品質就沒那麼重視了。

“最近我們碰到的案件是，已經五六年了房子到現在都沒有辦出產證，按照合同開發商早已違約，但開發商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結算，而是僅約定萬分之幾”。

還有一些案件是，很多預售房屋開發商的開發貸款尚未還完，但小業主已經去辦理了銀行的個人抵押，如果開發商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發貸款時，小業主拿到房子以及獲得產證都會發生一定的風險。

分析人士表示，從目前的預售制度來看，由於小業主在前期已經付清了全部房款，等於承擔了幾乎所有的風險，後期一旦交房發生品質問題甚至收不到房，維權成本非常高。

中國人大網上一篇題為《談商品房預售有關法律問題》的文章指出，商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中佔有相當高的比例。預售房與現售房最大的區別在於商品不確定性和預期性。

商品房預售制度再陷存廢之爭

所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內地現行的商品房預售制度起始於1994年，並在《房地產管理法》和隨後發佈的《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律檔中予以明確。

商品房預售制度設立的初衷是通過縮短房地產企業資金回流的週期，來緩解房地產行業的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。

在業內人士看來，過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛也讓購買者付出了不小的代價。

此次，廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“視窗期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

對於商品房預售制度的存廢之爭，早在2005年就開始討論。據新華網報導，2005年8月，中國人民銀行房地產金融分析小組發表了《2004年中國房地產金融報告》。報告中指出：“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。

“房地產市場是一個重資本市場，要進行房地產開發的話，需要房地產企業擁有非常雄厚的資金實力。但是有了商品房預售制度之後讓房地產的開發變成了一個高杠杆市場。即開發商只需要一筆啟動資金就可通過整套杠杆操作。但是潛在的風險也非常大”。蘇甯金融研究院特約研究員江瀚說道。

“但考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開發企業融資的週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應‘休克’，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展”。廣東省住建廳擬訂的相關材料寫道。

業內：應提高預售門檻規避風險，預售資金應加大監管

即便《城市房地產管理法》對商品房預售作了明確規定，但市場上一些房地產企業仍“鋌而走險”。

按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

同時，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，從目前的情況而言，短期內不會取消商品房預售制度。房地產行業是資金密集型行業，商品房預售在加快房企投資周轉的同時，也有利於增加市場供給。一旦取消會造成供應週期拉長及房價上行的風險。因此，商品房預售制度並不是簡單的取消或廢除即可，而是應通過提高預售門檻來規避爛尾等風險，同時對於預售資金的監管也應加以重視。


江瀚則認為，在房子是用來住的，不是用來炒的背景下再加上整體的金融去杠杆的一個大趨勢下，取消或者說調整房地產的預售制度變成了一個很有可能出現的情況。對於房地產開發企業來說，原先一些玩高杠杆、高運轉的房地產企業將有可能被市場淘汰，房企將會更沉下心來進行房地產的開發，真正的將房子用來住的，不是用來炒的，這個理念給貫徹落實。

中原地產首席分析師張大偉稱，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規範。短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產商將倒閉。

新專案的入市將拉動北京中央商務區乃至核心區市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優質項目的入市而有被進一步推高的可能。

北京，2018年9月26日房地產服務商戴德梁行發佈了北京寫字樓市場在本季度的表現報告，報告探討存量市場下如何煥發城市生命力，與此同時，戴德梁行於正式發佈《互聯網行業推動北京寫字樓市場發展》報告。


優質項目入市或推動未來寫字樓市場租金

2018年第三季度，中糧置地廣場、太平金融中心入市，為北京全市寫字樓市場帶來約93,000平方米的新增面積，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,048.6萬平方米，全市空置率環比上漲0.8個百分點達7.9%。而核心商圈空置率則繼續保持低位，僅為3.4%，較上季度上漲0.3個百分點。

由於核心商圈有限的新增供應和可租賃面積，本季度核心區寫字樓市場租金繼續保持堅挺，有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環比上漲2.8%。就整體市場而言，儘管有新項目不斷入市，但由於業主對自身項目的定位較高，並不急於採取降低租金的方式來提高入駐率，所以暫時並未對租金造成下行壓力，至此全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣403.4元，環比上漲2.2%。


2019年，核心區“中服地塊”將迎來供應高峰，中國人壽金融中心、正大中心、三星中國總部大廈、中信大廈、清華美院五大項目將相繼入市。戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“新專案的入市將拉動北京中央商務區乃至核心區市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優質項目的入市而有被進一步推高的可能。”

政策利好與優質資本加速城市更新

在北京土地供應不斷收緊的大背景下，以一種可持續發展的方式來進行更新和改造是城市更新項目面臨的重要挑戰之一。對此，戴德梁行北中國區專案及建築顧問部主管、董事陳彬表示：“在北京的核心區域，商業用地的供給越來越少，拿地的成本也越來越高。這樣的形勢，恰恰為大量的經營狀況不太理想的項目（如酒店， 百貨商場，購物中心，工業廠房設施等）帶來了復興的機會。吸引社會資金，根據市場需求，對老舊項目進行改造成為地產開發的熱點，也必將成為未來長遠趨勢。北京市政府出臺的一系列政策，總體上對正面清單類的城市更新專案是支持和鼓勵的，同時對行政審批手續進行了極大的簡化。對房地產開發的從業單位而言，城市更新，為專案管理，設計，施工等關聯行業創造了新的發展機會。”

與此同時，如何推進位於城市中心老舊建築的升級改造、盤活存量資產及物業資源，進行功能升級和資產管理，也是本次會議的重要話題。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵在會上談及資本在城市更新中所扮演的角色時強調：“目前資本市場在變化，資管新規的細則將於近期落地，這對規範資本市場有著深刻而長遠的意義。資本在地產市場上起著根本性作用，新規帶來的去杠杆、資金荒等現狀將會加速市場優化買家結構及組合，擁有成熟的資產管理能力的買家將會在這一輪資本市場的波動中勝出。而這些優質買家也將是未來城市升級的重要推手。由此而言，資本在城市更新中起到‘加速器’的作用，將會幫助城市更好的完成升級改造。”

互聯網企業推動區域租金上漲

北京，早已成為中國的科技創新中心，眾多互聯網企業在此聚集和快速成長。根據戴德梁行發佈的《互聯網行業推動北京寫字樓市場發展》報告顯示，北京互聯網企業主要分佈于上地商圈、中關村和望京-酒仙橋，辦公面積在北京互聯網企業的占比分別為35.6%，31.6%和25.4%。租金水準、產業的聚集效應、政策支持以及便利的交通和配套設施，促使大量互聯網企業選址於這些區域，推動了該區域的租金上漲。因此，互聯網企業已成為北京寫字樓市場需求的重要組成部分。

戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海指出：“互聯網企業半數在未來一年存在擴招計畫。對於未來辦公地點的選擇，絕大多數傾向於中關村，望京-酒仙橋和上地這三個商圈。這些互聯網企業的聚集和擴張，為這些區域的寫字樓市場發展注入巨大潛力。”

料增三成申請 未補價資助屋勢受壓

今年4月截止接受申請的「出售居者有其屋計劃單位2018」（下稱新居屋），減價後昨天起重新派發申請表，截至昨午5時，房屋委員會（下稱房委會）位於樂富的客務中心共派出9800份申請表。新居屋將於10月3日起接受額外申請，10月16日截止。市場預期，重啟新居屋申請將帶來約三成新增申請個案，估計對未補地價公屋和居屋市場的交投和樓價將構成較大壓力。

客務中心屢現小型人龍

新居屋昨天起重新派發申請表，位於樂富的房委會客務中心早上8時起派表，但開門前已有約30人排隊輪候，排頭位的市民更表示早於早上7時已經到達。

據記者現場所見，昨天早上至中午時分，持續有市民抵達客務中心領取申請表格，不時出現十多人輪候取表的小型人龍。

房委會發言人表示，截至昨午5時，房委會客務中心共派出約9800份申請表，綠表和白表各佔約一半；另有約3200人次到場參觀相關模型和資訊。

今期新居屋提供4431伙，來自3個全新屋苑，包括長沙灣荔盈街3號凱樂苑、九龍東啟德沐安街18號啟朗苑，以及東涌市中心東涌道399號裕泰苑，單位實用面積278至631方呎，預計今年11月至2020年10月陸續入伙。

市場購買力鎖至11月抽籤前

該批單位原以市價七折定價，售價約159萬至630萬元，惟配合行政長官林鄭月娥6月底宣布把資助出售房屋定價改為與市民負擔能力掛鈎，房委會通過把居屋定價下調至118.1萬至467.98萬元，相當於市價五二折。房委會將於10月3日至16日重新接受申請，而3月至4月已提交的約15.2萬份申請則仍然有效，全部申請將於11月進行攪珠，預計明年2月揀樓。

新居屋重啟申請程序，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，由於不少申請人會待抽籤結果出爐，才決定會否回流二手市場覓盤，預料新居屋11月抽籤前，該批購買力仍會被鎖住，並以未補地價的公屋和居屋較受影響，未補地價公屋和居屋的成交量料較高峰期急跌七至八成。

工聯會立法會議員兼房委會委員郭偉強說，粗略估計重啟申請程序將為今期新居屋帶來約30%額外新增申請。

另外，公屋聯會與獅子山智庫於今年8月19日至9月2日，在房委會18條公共屋邨訪問1080名公屋居民，約33.1%受訪者表示考慮購買居屋或綠置居，而受訪者亦對購買居屋的意欲較大。兩個團體建議政府應把公私營房屋比例由「六四比」調整至「七三比」，增加公營房屋數量，並把居屋「綠白表」比例由現時的「五五比」調整至「四六比」，增加白表申請者的配額。

下季追落後 料推地5820伙按季倍增

上半財政年度私人土地供應6,010伙，僅達標三分之一，預計政府將在下季度加大加度推地，下季可推4幅住宅地，連同將軍澳日出康城11期，共涉5,820伙，按季急增1.1倍，創近3年半最多。

發展局將公布下季賣地計劃，回顧今個財政年度（2018至19年度）上半年，政府共推出6幅住宅地皮，涉及2,350伙，連同「一鐵一局」，所提供的2,810伙供應，整體推地量僅5,160伙，與去年同期相若。

由於期內發展商補地價步伐放緩，連同舊樓重建，私人發展項目僅提供850伙，較去年同期1.35萬伙劇減9成，導致上半年度整體私人土地供應僅6,010伙，佔全年推地目標1.8萬伙僅達標33%，遠遠落後於進度。

啟德白石角屯門地 可推出

為「追落後」達至每年推地目標，市場估計，政府下季度將加大推地力度，賣地計劃內多幅大型地皮有機會推出，包括啟德、大埔白石角及屯門掃管笏4幅住宅地可供推出，合共提供4,170伙，連同港鐵（00066）日出康城第11期（涉1,650伙），整體推地量將達5,820伙，按季急增1.1倍，將創2015年第三季後、近3年半新高。

連同有望下季推出的用地，今個財政年度首3季，整體土地供應將達1.18萬伙，相當於私人土地供應目標1.8萬伙的66%，全年供應量仍有機會達標。

政府今季首度推出啟德跑道區兩幅海景靚地後，市場預計，跑道區其他地皮亦是下季推地「大熱」，當中第4B區第1號，及第2號地盤兩幅用地，有機會緊隨現時招標的2幅同區地皮推出。

該幅第4B區第2號地盤佔地約9.7萬平方呎，地積比率7倍，可建樓面約68.2萬平方呎，市場估值達109.1億至136.4億元，樓面地價約1.6萬至2萬元，或創啟德區內地價新高。

另外，鄰近大埔白石角科學園的優景里與博研路交界用地，早前亦已完成改劃，最快可下季推出。地皮可建樓面94.9萬平方呎，估值約57億至66.5億元，樓面地價約6,000至7,000元。

本港很大機會跟隨美國加息，勢對多按業主構成壓力。大角咀富榮花園一個多按3房單位，於綠表市場上以550萬元沽，重返2年前樓價水平。

多按高層戶 呎價低見9291

上述為屋苑13座高層G室，實用面積592平方呎，原業主2004年以150萬元購入單位，當年向銀行申請按揭。惟2012年至2016年之間，多次把單位抵押貸款，最高一筆貸款達260萬元，連同一按，前後擁7次按揭紀錄。

日前單位曾傳以每呎低於1萬元，以約580萬元沽出，家天下分行經理黎振傑指出，單位曾開價680萬元，料業主有財務壓力，最終大幅減價130萬元，以550萬元（未補地價）沽出，樓價重返2年前水平，平均呎價9,291元。

太古城低層 議息前減50萬沽

議息結果今凌晨揭盅，二手業主率先減價離場，鰂魚涌太古城錄得本月第二宗成交，美聯物業助理區域經理范浩銘指出，太湖閣低層A室，2房間隔，實用面積583平方呎，減價50萬元，以1,000萬元沽出，貼市價成交，呎價17,153元。其次，美聯物業區域聯席董事梁浩文指出，屯門市廣場3座高層K室，實用面積393平方呎，減價50萬元，以500萬元沽出，樓價高位回落1成，平均呎價12,723元。

至於反映經紀人對後市看法中原經紀人指數CSI，最新報50.39點，按周跌1.76點，連跌8周共22.17點，屬於最長下降紀錄。

新地（00016）屯門藍地住宅地早前申請延期發展被拒，向城規會提覆核，規劃署認為地皮範圍將有大型公營房屋發展計劃反對，料周五難闖關成功。

新地2014年就屯門藍地一幅面積約15.6萬平方呎住宅地，申建13幢分層住宅，提供96伙，同年獲批，發展期限將於今年10月屆滿。由於地皮發展尚未完成，發展商今年中提出延期4年至2022年，惟遭否決。發展商隨後再提方案覆核，城規會本周五審議。惟規劃署指，地皮周邊規劃環境改變，政府已計劃於紫田村東南面的屯門54區興建4,600伙大型公屋群，沒有理據支持將項目發展期限延長，另須考慮對附近環評會否帶來負面影響。

另規劃署建議修訂《馬頭角分區計劃大綱草圖》，包括將一幅高山道住宅地發展450伙公營房屋和就樂善堂放寬高限，被地區人士反對，署方維持原有修訂，城規會明日審議。

　　多個新盤部署推售，其中屯門新盤上源作為萬科香港在本地首個項目，開價以來市場反應不俗，連日來累收約2600票，超額認購約6.5倍，參觀情況亦見理想，不乏年輕夫婦、分支家庭及換樓客源，發展商亦打鐵趁熱，最快今日公布銷售安排，周六晚截票，料將於十一國慶假期開售。

　　萬科香港業務部副總裁（市場營銷）周銘禧表示，屯門新盤上源預計於今日公布銷售安排，周六晚截票，料將於十一國慶假期開售。他指，項目設有大手客及散客時段，大手客只可購入2至4房，當中必須要包括1個3房戶，最多只可買1個1房戶。

　　他指，項目連日來開放示範單位，共吸引近10000參觀人次。他指，項目與運動品牌合作，為該盤買家提供2000元購物禮券。就近期多個新盤推售，周氏認為，一手銷情理想，市場剛性需求持續，對項目銷情有信心。

　　周銘禧介紹，該盤會所室內面積約3.2萬方呎，連同室內綠化空間，佔地約12萬方呎。該盤自公布第1號價單及開放示範單位之後，市場反應熱烈，顯示該盤高性價比的訂價策略奏效，項目建築設計等樓盤特質受買家認同。

　　消息指，該盤連日來入票情況不俗，截止昨日暫收約2600票，以首兩張價單涉及347伙計算，超額認購約6.5倍。

　　項目連日開放位處長沙灣的展銷廳，並設3伙不同戶型的無改動示範單位予公眾參觀。昨日現場所見，雖然是工作日，仍錄不俗人流，氣氛熱鬧，更現排隊人龍，反應理想。發展商亦細心設帳篷為排隊的睇樓客遮擋陽光。

　　現場所見，該盤不乏年輕情侶結伴睇樓，談論着新婚後的居所規劃，亦吸引一家大細的家庭客，與代理傾談樓盤細節，客源廣泛。展銷廳附近亦有不少代理駐足，把握向每個途人推銷的機會，解釋樓盤細節及優點，表現主動專業。

　　該盤開售以來備受矚目，並於日前公布2號價單，涉116伙，價單定價由543.3萬至1065.1萬，呎價由12230至17494元，提供最高16%折扣優惠，再加1%提前還款回贈計算，折實價由約451.84萬至885.75萬，呎價由10171至14549元，折實平均呎價11080元，與首批折實呎價11073元相若，可說是原價加推。

　　項目加推單位中，入場單位為第6A座1樓F室，面積398方呎，折實價約451.84萬，呎價約11353元，加推價單面積介乎321至829方呎，戶型涵蓋1至2房，更首次推出極高層及平台單位，當中1房戶佔約13%、2房佔最多，為59%，3房約佔28%。

　　區內代理指，由於該盤主要單位為1至2房細戶，故吸引不同類型的潛在買家前來參觀及查詢，對各戶型需求平均，又認為市場剛需強勁，入票人士當中約70%來自新界區，同時亦有部分九龍區客源，其餘來自港島區，並以年輕夫婦、分支家庭及換樓客為主，投資客佔小部分。